CORREDOR

Concepto y Funciones.

Corredor es el agente auxiliar de comercio que autónoma, profesional e imparcialmente, aproxima la oferta yla demanda, para facilitar o promover la celebración de negocios.

Su misión consiste en vincular a los futuros contratantes para que discutan por si mismos las ofertas yconcluyan directamente la operación; termina cuando se celebra el contrato que acredita el acuerdo devoluntades.

Sin embargo, la actividad del corredor no se reduce al mero acercamiento de las partes, entendido como unacto lineal y fugaz. Habrá ocasiones en que esto sea así, pero de ordinario, el mediador comercial no es unmero ejecutante de actos jurídicos, pues debe desplegar su propia iniciativa intelectual y material,proponiendo, indagando, aconsejando y discutiendo.

Dicho acercamiento, entonces, no puede entenderse limitado exclusivamente a la presentación de las partesentre sí; se requiere un acercamiento eficaz de que sea el corredor quien, por esas gestiones, prepare y procureestablecer las condiciones del contrato principal, interviniendo directamente en todos aquellos trámites quellevan en definitiva al perfeccionamiento del mismo o, en otros términos, debe haber una relación de causa aefecto entre su tarea de intermediario y el posterior acuerdo de voluntades entre quienes él ha acercado asíeficazmente.

Poderes de Representación.

La actividad comercial de intermediación que desarrollan corredores, martilleros y comisionistas, no incluyepoderes de representación frente a terceros; aunque subyace una relación gestoria entre comisionista ycomitente, o entre corredor y cliente, esa relación no implica investidura para obrar en representación de losintereses ajenos, salvo que medie mandato representativo, es decir, mandato con apoderamiento almandatario.

Deberes de lealtad y probidad.

Por otra parte, no es admisible que la intermediación apunte exclusivamente al cobro de la comisión,desentendiéndose de los deberes de lealtad, probidad, cuidado y previsión que el artículo 1198 del CódigoCivil impone para la contratación y, por ende, a los sujetos que en ella intervienen, cualquiera sea su rol.

Sin perjuicio de ello, cabe recordar que los corredores, no solamente no son responsables de la solvencia delas partes, sino que so pena de exceder el ámbito de su competencia e incurrir en ejercicio ilegal de laprofesión de abogado, no pueden estudiar títulos, antecedentes, ni resolver problemas jurídicos atinentes a laposibilidad de ejecución del contrato, ni efectuar predicciones en materia de economía.

Caracteres de la función.

Autonomía: es una función de mediación autónoma, porque el corredor no ejerce representación omandato de quien le ha encomendado buscar la persona o cosa necesaria para que se concierte elnegocio. El comitente da las bases del negocio a las que debe atenerse el mediador, pero estedesarrolla su función libremente.

•

Como consecuencia de dicha autonomía, soporta los riegos de su actividad, siendo remunerado por la

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celebración del contrato o negocio encomendado, pero no si dicho resultado no se obtiene.

Profesionalidad: esta actividad está reglada como una profesión, autorizándose su ejercicio previamatriculación en el tribunal de comercio que corresponde.

•

Imparcialidad: se trata de una mediación y el corredor se mantiene neutral respecto de las partes,permanece ajeno al negocio que estas celebran y sólo relaciona intereses contrapuestos.

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Indelegabilidad: los requisitos legales exigidos son inherentes a la persona y tienden a asegurar sucompetencia, imparcialidad y honorabilidad, de ahí la indelegabilidad de tales funciones.

•

Condición de comerciante.

Se considera que el corredor es un simple mediador o un ero agente auxiliar, no un verdadero comerciante.

Esta tesis tiene aceptación jurisprudencial, habiéndose sostenido que si bien los actos de estos agentes soncomerciales por su forma y objeto, estando en consecuencia sometidos a las leyes y jurisdicción mercantiles,no autorizan, aunque sea habitualmente, el carácter de comerciante.

Caracteres de la profesión.

La del corredor es una actividad caracterizada por la impronta pública o semipública.

El corretaje es una profesión reglamentada y las disposiciones que rigen su desempeño son de orden público,atento a que tal regulación apunta principalmente a garantizar idoneidad, corrección y seguridad en lasoperaciones en que intervienen los corredores, debiendo ser vigilada de oficio por las autoridades que llevanla matrícula.

Los martilleros, al tener que cumplimentar similares exigencias que los corredores, no asumen el carácter deestos, pues se trata de instituciones independientes y distintas, legisladas separadamente: difieren en sunaturaleza, en su objeto y en la manera de funcionar, aunque ambos auxiliares deban inscribirse en lamatrícula respectiva, para desempeñar sus actividades dentro de la legalidad.

Capacidad.

Debemos señalar que luego de reformas, la ley 25.028 reformó la normativa concerniente a la capacidad, lamisma dice:

Ley 25.028

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza deLey:

ART. 1º.− Se reforma el decreto ley 20.266/73 conforme las disposiciones establecidas en el anexo I,denominado " Reformas al régimen legal de martilleros y corredores", que es parte integrante de la presenteley, sustituyéndose los artículos 1" y 3" de la citada norma e incorporándose los artículos 31, 32, 33, 34, 35,36, 37 y 38.

ART. 2º.− Se deroga el capitulo I "De los corredores" del libro primero, titulo IV del Código de Comercio y laley 23.282

ART. 3º.− Hasta tanto se implementen las carreras universitarias para corredores y martilleros, la habilitación

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profesional se hará conforme las disposiciones legales del articulo 88 del Código de Comercio y 1º de la ley20.266, que a tal efecto permanecen vigentes por ese exclusivo lapso

A partir del establecimiento de los títulos universitarios y por única vez, se equiparán los corredores ymartilleros habilitados para el ejercicio de sus funciones a dicha fecha, con los egresados universitarios.

ART. 4º.− Esta ley entrará en vigencia después de los sesenta días de su publicación oficial.

ART. 5º.− Comuníquese al Poder Ejecutivo.

El problema surge cuando se avista que dentro de la ley 20.266 encontramos una sección que trata los temasrelativos a capacidad, obligaciones, etc. de los corredores, poniéndolos a un lado de los martilleros, aunque elArt. 31 habla de la subsidiariedad de las normas de martilleros para con las de los corredores. Entonces sededuce que los requisitos serían los siguientes:

Artículo 88 del Código de Comercio. Para ser corredor se requieren las siguientes condicioneshabilitantes:

•

Ser mayor de edad;♦

Poseer título de enseñanza secundaria expedido o revalidado en la República con arreglo a lasreglamentaciones vigentes;

♦

Aprobar el examen de idoneidad para el ejercicio de la actividad, que se rendirá antecualquier tribunal de alzada de la República con competencia en materia comercial, ya seafederal nacional o provincial, el que expedirá el certificado habilitante en todo el territorio delpaís. A los efectos del examen de idoneidad se incorporará al tribunal un representante delórgano profesional con personería jurídica de derecho público no estatal, en las jurisdiccionesque exista. El examen deberá versar sobre nociones básicas acerca de la compraventa civil ycomercial.

♦

Ley 20.266.•

Art. 1: Para ser Martillero/Corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:♦

Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades delartículo 2º;

◊

Poseer título de universitario expedido o revalidado en la República con arreglo a lasreglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.

◊

ARTÍCULO 32°.− Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:♦

Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades delartículo 2°.

◊

Poseer título universitario expedido o revalidado en la República con arreglo a lasreglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.

◊

Y en lo que respecta a Inhabilidades, nos remitimos al artículo 2do de la Ley Nacional de Martilleros nº20.266, el cual nos dice:

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Están inhabilitados para ser Martilleros:

Quienes no pueden ejercer el comercio (capacidad de administrar su bienes);•

los fallidos y concursados cuya conducta haya sido calificada como fraudulenta o culpable, hastacinco (5) años después de su rehabilitación;

•

los inhibidos para disponer de sus bienes;•

los condenados con accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, y los condenados porhurto, robo, extorsión, estafa y otras defraudaciones, usura, cohecho, malversación de caudalespúblicos y delitos contra la fe pública, hasta después de diez (10) años de cumplida la condena;

•

los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria;•

los comprendidos en el artículo 152º bis del Código Civil.•

Art.152 bis. Podrá inhabilitarse judicialmente:

A quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estén expuestos a otorgar actos jurídicosperjudiciales a su persona o patrimonio;

•

A los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el artículo 141 de esteCódigo, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño asu persona o patrimonio;

•

A quienes por la prodigalidad en los actos de administración y disposición de sus bienes expusiesen asu familia a la pérdida del patrimonio. Sólo procederá en este caso la inhabilitación si la personaimputada tuviere cónyuge, ascendientes o descendientes y hubiere dilapidado una parte importante desu patrimonio. La acción para obtener esta inhabilitación sólo corresponderá al cónyuge, ascendientesy descendientes.

•

Se nombrará un curador al inhabilitado y se aplicarán en lo pertinente las normas relativas a ladeclaración de incapacidad por demencia y rehabilitación.

•

Sin la conformidad del curador los inhabilitados no podrán disponer de sus bienes por actos entre vivos.

Los inhabilitados podrán otorgar por sí solos actos de administración, salvo los que limite la sentencia deinhabilitación teniendo en cuenta las circunstancias del caso.

Matrícula.

Con respecto a esta temática, la ley 25.028 también estipuló reformas al sistema, quedando de la siguienteforma:

Articulo 3º.− Quien pretenda ejercer la actividad de Martillero deberá inscribir en la matricula de lajurisdicción correspondiente. Para ello deberá cumplir los siguientes requisitos:

Poseer el título previsto en el inciso b) del articulo 1º;•

Acreditar mayoría de edad y buena conducta;•

Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción;•

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Constituir una garantía real o personal y la orden del organismo que tiene a su cargo el control de lamatrícula, cuya clase y monto serán determinados por éste con carácter general;

•

Cumplir los demás requisitos que establezca la reglamentación local.•

A su vez, la ley 20.266 estipula los siguientes requisitos para la matriculación en su Art. 33:

Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdiccióncorrespondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos:

•

Acreditar mayoría de edad y buena conducta;♦

Poseer el título previsto en inciso b) del artículo 32.♦

Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer comocorredor.

♦

Constituir la garantía prevista en el artículo 3° inciso d), con los alcances que determina elartículo 6°.

♦

Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.♦

Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no tendrán acciónpara cobrar la remuneración prevista por el artículo 37, ni retribución de ninguna especie.

Obligaciones del corredor.

Según el Art. 36 la ley 20.266, las siguientes son las obligaciones del corredor:

Llevar el libro que establece el artículo 35; (A este efecto, el Art. 35 dice: Los corredores deben llevarasiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas con su intervención, transcribiendosus datos esenciales en un libro de registro, rubricado por el Registro Público de Comercio o por elórgano a cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción)

•

Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y sucapacidad legal para celebrarlos;

•

Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado porel enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabará la certificación del Registro Públicocorrespondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotacionesque reconozcan aquellos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente;

•

Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos,las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; sedeberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir elinstrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre deaquel;

•

Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdode voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por el que puedan influir sobrela conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado;

•

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Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga: solo en virtud de mandatode autoridad competente, podrá atestiguar sobre las mismas;

•

Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna de las partes lo exigiere;•

En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá identificarlas y conservarlas hastael memento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de lasmercaderías;

•

Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en cuya negociaciónintervenga;

•

En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momentode la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar queconservará bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a laspartes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro;

•

Respetar las prohibiciones del artículo 19 en lo que resulten aplicables;•

Según el Art. 19, podemos encontrar las siguientes posibles prohibiciones a las actividades delos corredores:

♦

Practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias;◊

Comprar, por cuenta de terceros directa o indirectamente, los bienes cuya venta se leshubiere encomendado;

◊

Suscribir el instrumento que documenta la venta, sin autorización expresa dellegitimado para disponer del bien a rematar;

◊

Retener el precio recibido o parte de él, en lo que exceda del monto de los gastosconvenidos y de la comisión que le corresponda;

◊

Utilizar en cualquier forma las palabras "judicial", "oficial" o cualquier otro término oexpresión que induzca a engaño o confusión;

◊

Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentación local.•

Facultades del Corredor

En lo que respecta a este tópico, debemos atender a lo consignado por el Art. 34 de la ley 20.266, la cualestipula:

En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para:

Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellaspor relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podráencomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado;

•

Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos;•

Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades ofíciales y particulares, los•

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informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes;

Prestar fianza por una de las partes.•

Además, el corredor tiene ciertos derechos, los cuales se enumeran en el Art. 37 de la misma ley, ellos son:

Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicablesen la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente;salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan al negociomediado.

•

La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de unas de las partes, o cuando iniciadala negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por simismo.

Interviniendo un solo corredor, este tendrá derecho a percibir retribución de cada una de la partes; siinterviene más de un corredor, cada uno solo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente; lacompartirán quienes intervengan por una misma parte;

Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo pacto o uso contrario.•

Responsabilidad.

En el Art. 38 de dicha ley, podremos encontrar una sanción al mal desempeño, y dice textualmente losiguiente:

El Corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operación, perderá elderecho a la remuneración y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las demásresponsa−bilidades a las que hubiere lugar.

•

A su vez, encontramos el siguiente fallo con respecto a la responsabilidad de los comitentes:

BRUNETTI, CARLOS C/ NORTE, CARLOS (JA 7−393) 10/10/1921 768

Quien se obliga mediante un contrato escrito a abonar a la otra parte una suma de dinero en concepto decomisión, no puede luego eludir dicho pago alegando que su pretendido acreedor no se halla matriculado y,por lo tanto, ha incurrido en la sanción establecida por el ccom 89, ultima parte.

CONTRATO DE CORRETAJE

Concepto.

Es el celebrado entre corredor y comitente, por el cual el primero se obliga mediante retribución a buscar lapersona o cosa necesaria para la conclusión del negocio proyectado por el comitente, determinandoobligaciones para ambos contratantes.

Por este contrato, entonces, un sujeto encomienda a un corredor que le procure la conclusión de un negociodeterminado. Es necesario distinguir el contrato de corretaje entre el corredor y el comitente que tiene porfinalidad la tarea de colaboración y acercamiento de las partes del contrato principal, que se lleva a cabo entreaquellas partes que el comitente ha conseguido acercar y respecto del cual el corredor queda totalmente ajeno.

Caracteres.

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El contrato es sui generis, accesorio, bilateral, consensual y no formal. Puede concretarse en forma oral oescrita, pero para su existencia basta la conformidad tácita, traducida por la simple aceptación de laintervención del corredor, sin protestas ni reservas; nadie puede intermediar en un negocio como corredor ocomisionista si no cuenta con la previa concertación con su presunto comitente, a ese efecto.

Etapas del contrato.

Este contrato presenta dos momentos vinculados con las relaciones entre l vendedor y sus comitentes. En unaprimera etapa nace la relación de mediación; la parte autoriza la intervención del mediador y este,manteniéndose en el plano de los tratos previos, transmite la propuesta. Lograda la aceptación, pone encontacto a los interesados para que por sí concluyan el negocio. Perfeccionando el acuerdo, nace el segundomomento del contrato de corretaje, pues una vez vinculadas las partes en lo referente al negocio principal,surge el derecho del corredor a la comisión.

Prestaciones.

Las prestaciones debidas por una y otra parte consisten en:

La del corredor, en la obtención de un resultado útil: el perfeccionamiento del negocio.•

La del comitente, en la obligación de retribuir esa gestión exitosa (comisión). En los casos deviviendas nuevas sólo recibirá comisión del comitente. En los restantes casos, la comisión al cobradorno será mayor del 1,5% del valor de compra.

•

Comercialidad del corretaje.

El corretaje se halla sujeto a la ley mercantil, aunque se refiere a un negocio civil.

El corretaje es siempre comercial porque así lo dispone el artículo 8, inciso 3, del Código de Comercio. En elartículo 8, inciso 3, se establece que es comercial toda operación de corretaje. Como la norma no distingue, seentiende por la doctrina que es corretaje comercial tanto el que se vincula con operaciones comerciales comoel que tiene por objeto negocios civiles.

Sucede lo mismo que con el remate, que es comercial tanto se trate de remate de muebles como cuando setrate de remate de inmuebles. Así lo sostiene toda la doctrina comercialista nacional.

En consecuencia, el corretaje puede vincularse a operaciones civiles, como por ejemplo una compraventa deinmuebles. El corretaje en negocios civiles es también comercial.

El corretaje es objetivamente comercial. La actividad de mediación es típicamente mercantil.

Por otra parte, el Código Civil no contiene normas para regular este contrato. Si se le considerara civil por suconexión con un negocio civil, igualmente le aplicaríamos el Código de Comercio, que sí lo regula,atendiendo a la unidad del Derecho privado.

Hemos expresado precedentemente nuestra posición fundada en el texto legal y, también, en posturas de otrosautores. Existen otras opiniones.

Para algunos autores, es comercial o civil según la operación a que accede. Sólo es comercial cuando accede auna operación comercial.

Para Bolaffio (Uruguay) es comercial cuando lo realiza un corredor matriculado o cuando accede a una

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operación comercial. Este autor sostiene:

La relación de mediación, por tanto, es comercial y somete a las partes a la ley de comercio en cuanto a lascuestiones que de ellas derivan, en dos casos:

a) cuando el negocio de que el mediador está encargado es objetivamente comercial; en tal caso el acto delmediador es objetivamente comercial;

b) cuando la mediación de un negocio civil se confía a un mediador el cual es comerciante por el ejercicioprofesional que hace de operaciones de mediación negocios de comercio; en tal caso, el acto del mediador essubjetivamente comercial. La naturaleza civil no puede influir en esta hipótesis, para calificar como civil laoperación del mediador, a menos que se trate de un acto esencialmente civil, que predominando yprevaleciendo, excluye la presunción de comercial atinente, por regla general, a la actividad del comerciante.

Bolaffio, luego, expresa que el corretaje de operaciones civiles es civil pero que se rige por disposiciones delCódigo de Comercio, porque la mediación está regulada por el Código de Comercio y teniendo en cuenta launidad del derecho privado. Si el corretaje de operaciones civiles es realizado por corredor profesional escomercial subjetivamente. Dice Bolaffio:

Cualquiera que interviene para la conclusión de negocios entre otras personas y esté autorizado para allanarlos intereses opuestos poniendo de acuerdo las partes, es un mediador.

Y puesto que el Código Civil no dicta normas para este contrato, es necesario recurrir al Código deComercio para aplicar su mediación.

Se trata, como nosotros entendemos, de normas que el Código de Comercio presta al Civil, integrándolo,atendida la unidad de la legislación de derecho privado: la regulación jurídica del Instituto es única,cualquiera que sea la naturaleza del negocio concluido por obra del mediador. La mediación, desarrolladapor las necesidades absolutamente propias del comercio, extiende hoy su órbita de eficiencia también a lasrelaciones civiles. No es fenómeno aislado. Son las exigencias sociales y económicas de nuestra edad que seimponen y cooperan con lento esfuerzo a la inevitable expansión de los institutos y de las disciplinas jurídicashasta ahora propias del comercio. Resumiendo nuestra doctrina con respecto a la naturaleza comercial ocivil de la mediación se compendia en los principios siguientes:

1º Si el negocio concluido es comercial o si el mediador como tal es comerciante, las cuestiones, a las cualesdará lugar la relación de mediación, estarán sujetas al Código de Comercio.

2º Si el negocio concluido es civil y el mediador no es, como tal, comerciante, la controversia es denaturaleza civil, aun siendo la relación jurídica de la mediación. Y puesto que el Código Civil no contienenormas

especiales sobre la mediación, se aplicarán las normas sancionadas para la mediación en el Código deComercio atendida la unidad de la legislación de derecho privado, no aquellas referentes al mandato o a lalocación de obras, por ser estas relaciones diversas de la mediación.

3º Solamente las operaciones de mediación por negocios comerciales, ejercitadas profesionalmente,atribuyen al mediador la cualidad del comerciante.

La mediación por negocios civiles, aunque se ejercite por profesión, no puede atribuir esta cualidad.

La opinión de Bolaffio no es aplicable enteramente en nuestro sistema legal. Primero, porque nuestro artículo8, inciso 3, no distingue. En segundo lugar, porque entendemos que el corretaje efectuado por quien no es

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corredor profesional, es también comercial y sometido a la Ley comercial.

Naturaleza Jurídica del Corretaje.

La prestación del corredor consiste en hacer concluir un negocio actuando imparcialmente, en interés comúnde las partes.

No consiste en un trabajo, sino en el resultado del trabajo que va a beneficiar a quien se lo encomendó, es elresultado positivo y en tiempo útil el que da derecho a remuneración; por tal razón, el contrato de corretaje hasido calificado como una locación de obra sui generis, regida exclusivamente por la ley comercial.

Entre las características peculiares de esta figura, ha de notarse la de que las partes y el corredor tienen, enprincipio, la recíproca facultad de retirarse de la negociación, sin dolo y si esta no se concluye, quedan libresde obligaciones frente al corredor. Sin embargo, la ley 1973, de la Provincia de Buenos Aires, en su artículo82 inciso a, obliga al corredor a no abandonar la gestión que se le hubiese encomendado.

Diferencia con otras figuras.

La diferencia entre corretaje y locación de obra es la que media entre género y especie, pues aunque no todalocación de obra constituye un corretaje, todo corretaje constituye una locación de obra; en ambos casos sebusca un resultado, una opus: no hay subordinación en sentido estricto y el precio se paga sin atender altiempo empleado en realizar la tarea encomendada.

Por estas últimas razones, el corretaje no es asimilable a una locación de servicios.

El contrato de corretaje es típicamente distinto de la comisión y el mandato comercial, pues el mandatariorepresenta a una persona, para ejecutar por su cuenta y orden un acto jurídico mientras el corredor seinterpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para facilitar o promover la conclusión de uncontrato, pero no concluye el negocio que interesa a las partes, aunque sea él quien lo proponga; en otraspalabras, no ejerce ninguna representación y sólo facilita el camino para el entendimiento de aquellas,aportando elementos útiles y sugiriendo soluciones para allanar dificultades.

La circunstancia de que medie el encargo de un servicio destinado a la posterior celebración de un actojurídico puede emparentarlo con el mandato. Pero en el mandato el mandatario celebra el acto jurídico que lefue encargado por el mandante. El corredor, en cambio, no es parte en el contrato, sino que su tarea es acercara las partes contratantes (aunque la ley actual le permite representar a alguna de las partes en los actos deejecución del contrato mediado). Por otra parte, el mandatario tiene derecho al reembolso de gastos. Elcorredor, en cambio, actúa a su propio riesgo. Por ejemplo, si en la búsqueda de un comprador para elinmueble efectúa publicidad, ésta forma parte del costo de su actividad, realizada a riesgo propio. No le seráreembolsado ese gasto. Si no tiene éxito y no se produce la operación de venta, quedará como una pérdidasuya. Si lo logra, cobrará la comisión y esa inversión en publicidad será un costo que asumió en orden a talobjetivo. Sólo tiene derecho a reintegro de gastos si se hubiere convenido expresamente.

El corretaje no puede ser asimilado a la gestión de negocios, pues el corredor no es quien realiza el negocio,ha lo sumo ha indicado la conveniencia u oportunidad de hacerlo.

La circunstancia de que procure acercar a un co−contratante puede emparentarlo con la agencia. Otrasemejanza es que el agente también actúa a su propio riesgo, sin derecho al reembolso de gastos, o el dato deque el agente también suele cobrar una comisión porcentual por los negocios que obtenga. Pero las diferenciasradican en que la vinculación con el agente: a) supone una zona geográfica de actuación; b) constituye unarelación estable, tendiente a una actividad permanente de búsqueda de clientela y no a una operacióndeterminada; c) supone en el agente una actuación parcial, en el sentido de que busca concertar operaciones en

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beneficio de su contratante, de manera estable, mientras que suele decirse que el corredor es imparcial: nobusca la ventaja para su contratante en el negocio, sino que el negocio se produzca del modo en que aquél lodesea. Esta diferencia hace que pueda actuar como corredor tanto a requerimiento del oferente cuanto deldemandante, sin que ello resulte incompatible.

Tampoco debe confundirse con el viajante de comercio. Éste es un dependiente (ligado al comerciantemediante un contrato de trabajo) cuya función es vender en una determinada zona. Tiene relación dedependencia −la propia del vínculo laboral− y, por lo tanto, no asume riesgo económico.

Autorización de venta otorgada al corredor.

La orden impartida a un corredor, de conseguir comprador, vincula al comitente, porque constituye unavoluntad jurídica objetivamente seria, dotada de una finalidad jurídicamente cierta.

La intermediación iniciada por quien recibió la autorización de venta de uno sólo de los condóminos resultaser una gestión ineficaz ad initio, hasta tanto se obtenga la conformidad de los restantes condóminos, y no daderechos a cobrar comisión (C.N. Com. − Sala D − 30/05/89).

La frustración de la gestión ordenada por causa de un vicio originario, es un extremo indiferente en la relaciónparticular y aislada del comitente y el comisionado, en tanto este, al recibir la orden de trabajar en la búsquedade un comprador no tuvo la carga de cerciorarse a favor del ordenante, de la utilidad cierta de tal gestión.Toda vez que para la venta de un fondo de comercio de propiedad de una S.R.L. es necesaria la intervención yfirma de uno de los coherentes, y la firma del coherente necesario inserta en la autorización de venta es falsa,los restantes coherentes otorgaron un documento incompleto, una autorización insuficiente que en modoalguno los responsabiliza frente al corredor, que debió entenderla incompleta e insuficiente (C.N. Com. −10/04/90, voto de la mayoría); la disidencia sostuvo que si la sociedad vende el establecimiento por otra vía,frustrando la gestión iniciada por el corredor, ello no obsta al pago de su salario, toda vez que se efectuó eltrabajo encomendado, quedando obligado al pago quien encomendó la venta, ya que el corredor persigue a losfirmantes de la autorización, y no a la sociedad, en cuyo caso carecería de acción, pues la sociedad no quedovinculada, dada la falta de representatividad de los comitentes (voto del Doctor Cuartero).

La autorización de venta de un inmueble, otorgada al corredor, debe considerarse integrada por la condiciónquerida por la vendedora, de que la venta se perfeccionaría cuando ella a su vez, hallara otra vivienda (C.N.Com. − sala D − 10/03/86).

Cabe reputar como día hábil el día sábado para computar el transcurso del término que se convino en unaautorización de venta (Ríos, Carlos A. c/ Colombo, Oscar L. − C.N. Com. − Sala C − 29/04/88).

Conclusión de pactos preliminares

El contrato puede estar precedido de pactos preliminares, muchas veces impuestos por las característicaspropias del negocio mediado y por las prácticas usualmente seguidas. En estos casos, el derecho del corredor acomisión surgirá de la determinación del objeto del contrato de corretaje, si el objeto del corretaje son lospactos preliminares, concluidos estos surge su derecho a comisión. En caso contrario, debe esperarse a lacelebración del contrato principal.

Vencimiento del Plazo de la Autorización

El corredor no tiene derecho a cobrar comisión si la operación se realiza sin su intervención, luego de vencidoel plazo de la autorización y por precio diferente.

Este principio esta sujeto a variaciones de acuerdo con las circunstancias del caso, porque lo fundamental es

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que no haya violación de los deberes de buena fe, por los contratantes, en perjuicio del corredor. En tal sentidopuede anotarse la decisión que reconoce al corredor el derecho a la comisión, pese a hallarse vencido el plazo,si la operación fue concretada por las partes, 5 días después del vencimiento de aquel, en términos idénticos alos de la oferta llevada por el corredor.

Código de ética profesional para martilleros y corredores públicos de la provincia de Buenos Aires

A continuación se transcribe el mismo, ya que me parece una muestra práctica y comprensible de la profesióny sus códigos.

"El sentimiento de la responsabilidad profesional, es un elemento interno que anima el conjunto de reglas deuna profesión más bien que constituir una Regla Legal de esa Profesión." − JULIEN BONNECASE.

No basta que las normas de Ética sean preexistentes para todo martillero que estime su dignidad, ejerciterectamente su conducta y proceda con toda la conciencia de su responsabilidad profesional; no basta que ellas−de estricta sustancia moral− estén en todos los labios, o sean solamente la expresión doctrinaria de principiosbásicos que regulen y saneen en lo que fuera posible el ambiente profesional, sino que es necesario parahacerlas más efectivas y sentidas, que se exterioricen o concreten en fórmulas escritas que sirvan depostulados o de guía en el desenvolvimiento ordinario de la vida profesional y social.

De aquí la conveniencia de reunirlas en un grupo o conjunto coordinado o metódico, que a la par que trasunteun estado de conciencia colectiva aquilate con su simple lectura la conducta de unos, sirva de estímulo en lapráctica profesional de los otros y delimite el radio de acción en que debe modelarse la probidad de todos.

SECCION PRIMERA

NORMAS GENERALES

Todo profesional, por el mero hecho de serlo, tiene una obligación moral en el desempeño de su actividad.

Ella lo obliga a conducirse de conformidad con principios éticos inmutables, a ser moralmente responsable deaquellos actos que no se sancionan por normas jurídicas pero que repudian a principios de honestidad ycorrección de orden supremo y permanente, y a seguir su verdadera vocación sin inferiorizarse o subalternarsepor móviles mezquinos y afanes materiales.

1. Apartándose de la denominación que la función le otorgue, será conciente del rol que asume, por el hechode servirse de la sociedad a que pertenece, como institución intermedia entre el hombre y ella.

La esencia de su deber profesional será consagrarse enteramente a la defensa de los intereses de sus clientes,orientándoles y aconsejándoles, demostrando capacidad, información, a la vez que honradez, gentileza yrespeto, de forma tal que su acción inspire, no sólo solución al problema particular confiado sino que sirvacomo instrumento generador de una actividad puesta al servicio del bien común y de la economía en general.

2. Debe actuar con irreprochable dignidad, no sólo en el ejercicio de su profesión, sino también en su vidaprivada.

Llamado a apreciar y a veces a defender los intereses de otros, ejerce un ministerio que no puede desempeñarcon autoridad sino a condición de ser él mismo respetable.

En suma, su conducta profesional o privada no debe jamás infringir las normas del honor y de la delicadezaque caracterizan al hombre de bien.

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3. El cumplimiento de las obligaciones legales reglamentarias de su profesión, sus costumbres y modalidades,deben fundarse en normas morales y no sólo en la coactividad de la ley.

Su deber es también, combatir por todos los medios lícitos, la conducta censurable de funcionarios y colegas,denunciándoles si fuere necesario ante las autoridades competentes.

4. PROBIDAD. La probidad que se le exige no importa tan solo corrección desde el punto de vista pecuniario;requiere además lealtad personal, veracidad y buena fe.

Así, por ejemplo, no debe aconsejar ningún acto que por su conciencia no sea conveniente para sus clientes,formular afirmaciones o negociaciones inexactas, efectuar en sus escritos citas tendenciosamente incompletas,aproximativas o contrarias a la verdad, retener indebidamente documentos o bienes que no sean de supertenencia.

5. DESINTERES. El desinterés que debe caracterizarlo no consiste en el desprecio del provecho pecuniario,sino en el cuidado de que la perspectiva de tal provecho no sea nunca determinante de ninguno de sus actos.

La satisfacción del deber cumplido es el mayor premio y estímulo a que puede aspirar.

Debe defender su derecho a la digna retribución de su trabajo, cumpliendo y haciendo cumplir las escalasarancelarias, teniendo presente siempre que el provecho es un accesorio del fin, y no debe constituir el móvildeterminante de su ejercicio.

6. DIGNIDAD EN LA VIDA PRIVADA. En su vida privada debe eludir cuanto pueda afectar suindependencia económica, comprometer su decoro o disminuir, aunque sea en mínima medida, laconsideración pública que debe merecer.

Debe evitar persecuciones judiciales o procedimientos precautorios, pues la repetición de tales medidasrevelaría un desorden incompatible con su función profesional.

Debe abstenerse de evacuar consultas, o conversaciones en lugares públicos, sobre temas inherentes a sucometido.

En suma, tratar de conducirse con el máximo rigor moral, para asegurarse la mayor estimación pública.

7. RESPETO A LA LEY. Es deber primordial respetar y hacer respetar la ley y a las autoridades públicas.

Deben cumplir estrictamente las disposiciones fiscales que graven su profesión, pagando en oportunidad losderechos que corresponda.

8. NOMBRAMIENTO DE OFICIO. Son deberes ineludibles de los profesionales la aceptación de losnombramientos de oficio.

Las obligaciones que de los mismos surjan, son de tal modo inherentes a la profesión que debe computarse suincumplimiento como falta grave, cuando no mediaren causas verdaderas y suficientes de excusa.

9. ESTILO. En las expresiones verbales y escritas debe usar la moderación y energía adecuadas, tratando dedecir lo necesario, sin exagerar las condiciones de los bienes de manera que puedan inducir a engaño aterceros interesados.

10. SECRETO PROFESIONAL. El secreto profesional constituye un derecho y un deber del profesional.

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Es hacia sus clientes un deber, de cuyo cumplimiento ni ellos mismos pueden eximirle; es un derecho delmartillero ante la justicia y poderes públicos, pues no podría escuchar expresiones confidenciales si supieseque puede ser obligado a revelarlas.

Llamado a declarar como testigo, el martillero debe concurrir a la citación; luego en la audiencia procederácon absoluta libertad de criterio, negándose si así lo estimare, a contestar preguntas cuyas respuestas sean, a sujuicio, lesivas del secreto profesional.

11. ALCANCE Y CONCEPTO. La obligación del secreto se extiende a las confidencias efectuadas porterceros en razón de su ministerio.

Debe guardar reserva acerca de las conversaciones o confidencias mantenidas con sus clientes, sobre lasmotivaciones de su cometido, como también los hechos que llegaren a su conocimiento por colegas o terceros.

El secreto cubre también las confidencias intempestivas de los colegas.

12. EXTINCION DE LA OBLIGACION DE GUARDAR SECRETO. La obligación de guardar secreto cedeante la necesidad de la defensa personal del profesional cuando sea objeto de acusaciones por parte de sucliente.

Puede revelar entonces lo que le sea indispensable para su defensa, en la medida que su conciencia se loaconseje.

13. EJERCICIO PROFESIONAL DE LA PROFESION. No debe permitir el uso de su nombre o créditoprofesional, para facilitar, hacer pasible o encubrir el ejercicio de la profesión por quienes no estén legalmentehabilitados para hacerlo.

La asociación con terceros, cualquiera sea la forma legal que adopte, con el propósito ostensible o implícito deaprovechar su influencia para conseguir asuntos o ventas, será considerada falta grave atentatoria de ladignidad profesional y contraria a los principios morales fundamentales que sustentan y regulan el ejercicio dela profesión.

Es responsable de los errores y omisiones que de sus actos surjan consecuentemente, y deberá ofrecerespontáneamente el resarcimiento de los daños que, con motivo de ello, su cliente sufriera.

14. INCOMPATIBILIDADES. Debe respetar escrupulosamente las disposiciones legales que establecen lasincompatibilidades de la profesión, absteniéndose en absoluto de ejercerla cuando se encuentre en alguno delos casos previstos.

Debe evitar en lo posible la acumulación al ejercicio de la profesión de cargos o funciones que puedancomprometer su independencia, insumirle demasiado tiempo o resultar inconciliable con el espíritu de suprofesión.

El que ocupare cargos políticos, caracterizará su acción por la cautela, mesura y decoro de sus expresiones yactitudes.

Debe rehusar las designaciones de oficio que no se hagan por sorteo, entendiéndose por tales las queefectuaren los magistrados sin previa propuesta de parte.

15. PUBLICIDAD. Debe usar de la publicidad en forma decorosa y digna, acorde con la jerarquía de suprofesión.

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Debe abstenerse de realizar propaganda que en forma maliciosa exalte falsas virtudes o atributos de los bienesencomendados a su ministerio, relacionando sus actos en forma directa o indirecta con los de sus colegas.

Debe ser justo y veraz al enunciar las calidades de los bienes sujetos a su mediación, no aportando informesfalsos, y proponer con claridad, exactitud y precisión sus negocios.

Es recomendable el no abuso de la publicidad.

Lo expresado en el presente artículo debe ser observado sin perjuicio de lo establecido en el artículo 58º inciso23 de la ley 7.021.

16. OBLIGACIONES. Sin perjuicio de las establecidas legalmente, todo martillero está sujeto alcumplimiento de aquellas obligaciones no consagradas por texto expreso, pero que, de una manera evidente lacostumbre, la ética y estética, las consideran implícitas e inherentes a la naturaleza misma de la profesión.

Es deber de los profesionales guardar para con los funcionarios el respeto y consideración que emanan de sufunción.

Actuantes como auxiliares de la justicia, prestarán su colaboración más intensa y desinteresada, ajustando sucometido a las disposiciones legales vigentes conscientes de la jerarquía y seriedad que tal representaciónatribuye.

Lejos de interpretar los conceptos precedentes como sujeción o temor reverencial, es también obligación eldenunciar previa comprobación formal de los hechos y frente a serios y causados motivos, toda irregularidadque comprueben.

Las obligaciones aquí establecidas no son excluyentes de otras que como tales surjan del presente.

SECCION SEGUNDA

17. RELACION CON SUS CLIENTES Y CON LOS COLEGAS. El cliente tiene derecho a aspirar delprofesional el máximo empeño y dedicación al ministerio encomendado.

Pero es menester hacerles conocer que la misión será cumplida dentro de las limitaciones impuestas por lasleyes y este Código de Ética, haciendo privar el sano juicio profesional a las pretensiones desmedidas de suscomitentes.

De la aludida relación surge el derecho y deber para el martillero de saber elegir sus clientes.

Debe además defender los intereses que le son confiados con toda lealtad y buena voluntad, dedicando a ellotodas sus energías y conocimientos.

Sus funciones deben ser ejercidas personalmente, salvo expreso consentimiento del cliente.

Es su deber limitar sus gastos, sin perjudicar el éxito de su cometido, evitando aquellos que sean excesivos oinjustificados.

Toda duda razonable, debe ser comunicada a su cliente.

Cuando actúa como auxiliar de la justicia resulta obvio destacar su dedicación y premura, aunque el negociono resulte económicamente ponderable.

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Debe reflexionar aquí que su misión es servir a la sociedad de quien él se sirve.

18. No deberá jamás hablar mal de sus colegas y solo manifestar su crítica frente a graves irregularidades.Obtendrá y mantendrá su clientela en base a procedimientos decorosos, evitando propaganda y participaciónno compatibles con la dignidad de la profesión. No será jamás competidor desleal.

La cordialidad será su meta para con los colegas, suministrando cuanto dato pueda ser útil a los mismos. Enlos asuntos confiados a otros colegas, no intervendrá sin causa justificada, sin previo aviso a aquellos ydejando siempre a salvo sus derechos. Percibirá la comisión pactada o que por Ley le corresponda, conprescindencia del mayor precio obtenido, salvo justa causa de gratitud. Evitará tratar con interesados en cuyarepresentación actúa un colega, haciéndolo directamente, cuando este lo autorice.

Será considerada falta grave el no cerrar sus oficinas en la fecha instituida como "Día del Martillero".

19. Los fondos o valores del cliente o colega que, por cualquier motivo, sean percibidos por el martillero,deben ser inmediatamente entregados a aquellos o aplicados al objeto indicado por los mismos.

La simple demora en comunicar o restituir, es ya una falta grave contra el honor profesional.

20. Recomiéndese a los martilleros convengan sus honorarios con los clientes o colegas antes de tomar suintervención, y fijen asimismo la forma de pago.

En caso de divergencia en la apreciación de sus honorarios, se plantee ella con el colega o con el cliente,aconséjese a los martilleros recabar siempre una estimación al Colegio a que pertenezcan, a título ilustrativo.

21. Los martilleros deberán evitar los apremios por honorarios hasta donde sea compatible con su derecho apercibir una retribución razonable con sus servicios.

En caso de verse forzados a acudir a la vía judicial, deberán hacerlo previa estimación de la escala arancelariade acuerdo a lo pactado aplicando su más estricto convencimiento.

SECCION TERCERA

APLICACION E INTERPRETACION DE ESTAS NORMAS Y SU CUMPLIMIENTO

22. Es deber del martillero prestar su concurso personal para el mejor éxito de los fines del Colegio a quepertenezca y del Colegio de la Provincia.

Los encargos y comisiones que se le confíen deben ser aceptados y cumplidos, excusándose sólo cuandopueda invocar causa justificada.

23. Las normas de Ética que se establecen no importan la negación de otras no expresadas y que puedanresultar del ejercicio profesional conciente y digno.

No debe entenderse que permitan todo cuanto no prohíban expresamente, porque son tan solo directivasgenerales, impartidas para los martilleros que deseen sinceramente evitar errores de conducta o faltas contra lamoral profesional.

Parten de la base de que exista en el martillero una firme conciencia moral, sin la cual ellas carecerían desentido y eficacia.

24. Las normas de Ética se aplican a todo el ejercicio de las profesiones de martillero y corredor.

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Los profesionales inscriptos en los Colegios Departamentales de esta provincia quedan obligados a su fielcumplimiento.

Modelo de Autorizaciones

AUTORIZACION PARA LOCACION

AUTORIZO A ..... representada por el Martillero y Corredor Público ..... para que proceda a la locación delinmueble consistente en un Departamento destinado exclusivamente a vivienda sito en la ..... piso ..... Depto..... , de Pcia. de Bs. Aires, bajo las siguientes condiciones generales básicas:

A) El precio de la Locación se fijara en la suma de U$S ..... ( Billetes Dólares ...... ) por mes, pagaderos poradelantado del 1º al 5 de cada mes.−

B) La locación incluye una línea Telefónica .....−

C) El deposito de garantía se fija en la suma de U$S ..... (Billetes Dólares ..... ).−

D) El Locatario deberá tomar a su cargo el pago de las Expensas comunes, el impuesto Inmobiliario y elImpuesto Municipal, así como también las facturas de Obras Sanitarias de la Nación, Teléfono, Electricidad yGas Natural.−

E) El locatario deberá presentar UN GARANTE que firmará el contrato juntamente con el mismo avalandotodas y cada una de su obligaciones, dicho GARANTE, deberá ser titular de Bienes Inmuebles, ubicados en laCapital Federal y/o en Gran Buenos Aires, y cuyo valor este acorde con el monto que deba avalar, así comotambién se deja convenientemente establecido que deberá ser a entera satisfacción de la Parte Locadora.−

F) Si el Locatario y/o EL Garante no fuere del agrado de la Parte Locadora y/o autorizante, esta no estaráobliga a suscribir el contrato de locación.−

La presente autorización se otorga en forma exclusiva e irrevocable por el plazo de ..... días corridos, a partirde la fecha, en la Ciudad y Partido de..... , a los ..... , días del mes de ..... de ..... −

AUTORIZACION DE VENTA

Por la presente se otorga autorización en forma exclusiva e irrevocable a la firma ....." , representada por sutitular Martillero y Corredor Publico Don ....., Colegiado ....., con domicilio en ..... de la ciudad y partidode....., Provincia de ..... por el termino de ..... días, para que proceda a Vender el Inmueble sito en la calle .., dela localidad de .., partido de .., Provincia de .., bajo las siguientes condiciones generales básicas:

1º) El Precio total de venta será de: .....

2º) La forma de pago será la siguiente:

a) En el acto de la firma del boleto de compraventa se deberá abonar la suma de ..... en concepto de " a cuentade precio.

b) En el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio, se deberá abonar el saldo de precio totalmente alcontado, es decir la suma de: .....

c) La escritura traslativa de dominio se firmara dentro de los ..... días, de la fecha en que se suscriba el Boletode Compraventa, siendo los gastos que la misma origine abonados en el orden causado y de acuerdo a la

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Practica Notarial, conforme a Ley. Debiendo otorgarse simultáneamente La Posesión del inmueble, libre deocupantes y totalmente desocupado.

3º) El AUTORIZANTE declara: ser único y exclusivo titular de dominio, que los títulos son perfectos y que,no se encuentra Inhibido para disponer del mismo, asumiendo la obligación de entregar el inmueble libre dehipotecas, embargos, y demás gravámenes, con todos los impuestos, contribuciones, tasas, servicios, y demásobligaciones y afectaciones correspondientes al inmueble totalmente pagos hasta el día de la firma de laescritura traslativa de dominio.

4º) En el inmueble se halla instalada la línea telefónica Número: ..... cuya facturación será abonada hasta el díade la escrituración por el Autorizante, quien transferirá la misma a favor de quien resulte comprador.

5º) En caso de venta o revocación de la presente, el Autorizante deberá abonar a ..... en concepto dehonorarios el ..... % sobre el precio total obtenido o establecido en la presente, en el acto de la firma delBoleto de Compraventa a la fecha de aceptación de la oferta o de la revocación de la presente.

En prueba de conformidad y para su fiel cumplimiento se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a unsolo efecto en la Ciudad de ..... Partido de ..... , Pcia. de ..... , a los ..... días del mes de ..... de .....

MODELO DE AUTORIZACION DE VENTA DE UN FONDO DE COMERCIO

Por la presente se otorga autorización en forma exclusiva e irrevocable a la firma ....." , representada por sutitular Martillero y Corredor Publico Don ....., Colegiado ....., con domicilio en ..... de la ciudad y partidode....., Provincia de ..... por el termino de ..... días, para que proceda a VENDER EL FONDO DECOMERCIO del negocio del ramo de: ....., sito en la calle ..... de la Localidad de la Ciudad y Partido de .....,Pcia. de Bs. Aires, bajo las siguientes condiciones generales básicas:

1) El Precio total de venta será de U$S ..... (BILLETES DOLARES ..... ) 2) La forma de pago será lasiguiente:

a) En el acto de la firma del boleto de compraventa quien resulte comprador deberá abonar la suma de .....(Billetes Dólares ..... ) en concepto de a cuenta de precio.

b) En el acto del otorgamiento de la Posesión, quién resulte comprador deberá abonar U$S ..... (BilletesDólares ..... )

c) La POSESION se otorgara a los ..... a partir de la firma del Boleto de Compraventa , siendo los gastos queorigine la operación, tales como Publicación de Edictos, Sellados, certificaciones, transferencias deinscripciones y habilitaciones, Etc. Etc. soportados en el 50 % del total de los mismos, por cada una de laspartes.

3) La Posesión del Fondo de Comercio será entregada por la Parte Vendedora, a la Parte Compradora, con laintervención del Martillero y Corredor Público ....., una vez cumplido la publicación de Edictos y/o Avisos yvencido los plazos que para las oposiciones establece la Ley 11.867, y que sean cumplidos, todos losrequisitos de la referida Ley.

4) Queda facultada y autorizada ..... para recibir en calidad de seña y/o de otro concepto, para concretar lacompraventa del Fondo de Comercio objeto de la presente autorización, como así aceptar la oferta de compray/o reserva que le pudieran realizar de acuerdo a las condiciones indicadas.

5) En caso de venta o revocación de la presente, el Propietario comitente abonara a ..... en concepto decomisión y/o honorarios el ..... % sobre el precio total obtenido o establecido en la presente, debiendo

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efectuarse el pago en el acto de la firma del Boleto de Compraventa a la fecha de aceptación de la oferta o dela revocación de la presente, automáticamente sin necesidad de requerimiento alguno produciéndose la morapor el mero incumplimiento.

6) Conforme lo normando por el articulo 111 del Código de Comercio, en el supuesto caso de que elPropietario autorizante efectuara la venta dentro del plazo de vigencia de la presente autorización, en formaparticular, y/o si después de haber vencido la misma efectuare la venta con algún, interesado que le hubierepresentado ..... deberá abonar los honorarios y/o comisión pactada mas los que le hubiera correspondidoabonar al Comprador.

7) Las Mercaderías existentes al momento del otorgamiento de la posesión, que estén aptas para la venta y elconsumo, serán inventariadas por el Sr. Martillero y Corredor Público ..... ( único arbitro para esta operación )a precio de costo y corriente de plaza neto, y el importe total de las mismas las deberá pagar la partecompradora a la parte vendedora, mediante la suscripción de ..... pagares mensuales iguales y consecutivos, enDólares, sin intereses.−

Leído el presente las partes se ratifican de su contenido por ser lo pactado, y en prueba de conformidad y parasu fiel cumplimiento se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad y Partido de..... Pcia. de Buenos Aires, a los ..... días del mes de ..... de .....−

Modelos de Ofertas/Reservas

RESERVA Y/O OFERTA DE LOCACION

....., representada en este acto por el Martillero y Corredor Público ..... recibe la suma de ....., de manos del Sr.

....., domiciliado en la calle ..... de la localidad de ....., Pcia. De ..... para aplicar a la locación de un inmueblesito en la calle ..... de la localidad de ....., Partido de ....., Provincia de ....., el que se compromete a alquilarbajo las siguientes condiciones generales básicas:

El contrato de locación deberá firmarse el día ..... de ..... de ..... a las ..... hs. en las oficinas sitas en la calle .....,Pcia. De ....., en cuyo acto deberá abonar los siguientes importes:

PRIMER MES DE ALQUILER . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U$S .....−

DEPOSITO DE GARANTIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . U$S .....−

SELLADOS . . . . . . . . . . . . 50 % . .. . . . . . . . . . U$S .....−

GASTOS DE INFORMES DEL GARANTE . . . . . . . . . . . . . . . U$S .....−

HONORARIOS . . . . . . . . . . . . . . ... . . . . . . . . . U$S .....−

−−−−−−−−−−−−

U$S .....−

PRIMERO: El contrato de locación se celebra por el término de ..... meses a partir del día ..... de ..... de .....,dejándose establecido que los alquileres deberán abonarse del 1º al 5º de cada mes, por adelantado, en eldomicilio de LA PARTE LOCADORA o donde esta lo indique en el futuro.−

SEGUNDO: El reservante y/o futuro locatario, deberá presentar un garante, titular de bienes inmuebles, cuyovalor este acorde con el monto que avale y a entera satisfacción de LA PARTE LOCADORA, dentro de las

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próximas 48 horas de la firma de la presente.−

TERCERO: LA PARTE LOCATARIA tomará a su cargo el pago del Impuesto Municipal de alumbradobarrido y limpieza de la vía pública, el Impuesto Inmobiliario de la Dirección General de Rentas de la Pcia.De Buenos Aires, las facturas de Aguas Argentinas, el servicio de electricidad, gas natural y teléfono como asítambién las Expensas que determinen la administración del Consorcio de Copropietarios del edificio del cualforma parte el Inmueble objeto de la Locación.−

CUARTO: Se deja constancia que la falta de cumplimiento con las obligaciones contraídas en el presenteinstrumento, producirá la pérdida automática de los importes erogados, sin necesidad de intimación Judicial oExtrajudicial alguna.−

QUINTO: La presente oferta de locación, y/o reserva, se toma AD − REFERENDUM de LA PARTELOCADORA, dejando constancia de que si esta no prestare conformidad, se le reintegrará el importe recibidoen este acto en forma inmediata.−

SEXTO: interviene en esta operación el Martillero y Corredor Público Don ....., con oficinas en la calle ..... dela localidad de ....., Pcia. De .....−

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de .....,Partido de ....., a los ..... días del mes de ..... de .....−

OFERTA Y/O RESERVA DE COMPRA

....., Representada por el Martillero y Corredor Publico, ..... Registro Profesional: ....., RECIBE: del Señor:

....., quien acredita su identidad con ....., Nº ....., domiciliado en la calle ....., Nº ....., de la Localidad de .....,Partido de ....., Provincia de Buenos Aires, quien comparece en calidad de "Parte Oferente y/o FuturoComprador" la suma de U$S ..... (Dólares ..... ) para aplicar a la Compra de un inmueble consistente en: .., sitoen la calle ..... Nº .. de la localidad de ..... Partido de ..... de la Provincia de ....., el que se compromete aadquirir bajo las siguientes condiciones generales Básicas:

POR EL PRECIO TOTAL DE U$S ..... (Billetes Dólares Estadounidenses ..... )

PAGADERO DE LA SIGUIENTE FORMA:

En el acto de la firma del Boleto de Compraventa: U$S ..... (Billetes Dólares Estadounidenses ..... ) enconcepto de "a cuenta de precio".−

En el acto del otorgamiento de la Escritura traslativa de dominio: U$S .. (Billetes Dólares Estadounidenses..).−

I) El Boleto de Compraventa, deberá firmarse el día .. del mes de .. de .., a las .. hs. en nuestras oficinas sitasen la calle .. de la localidad de .. partido de .., Provincia de .., con la intervención del Señor Martillero yCorredor Público .., quien percibirá en dicho acto en concepto de honorarios: el .. % de manos de la PARTEVENDEDORA y el .. % de manos de LA PARTE COMPRADORA. Quedando ambas partes, Oferente yVendedor notificados en este acto y por la presente del lugar y fecha y firma del boleto de compraventa,debiendo concurrir a dicho acto, salvo comunicación que se le cursara en contrario.−

II) La Escritura Traslativa de Dominio se suscribirá dentro de los .. a los .. días contados a partir de la firmadel Boleto de Compraventa por ante el Escribano que designe la Parte Compradora; ocasión ésta en quesimultáneamente se otorgará la Posesión del Inmueble totalmente desocupado y libre de ocupantes con todoslos impuestos, tasas y contribuciones pagas, y libre de todo tipo de gravámenes.

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III) La presente Reserva y/o Oferta de Compra, se toma " AD−REFERENDUM" de la aprobación de laParte Vendedora, por lo tanto está condicionada muy especialmente a la aceptación de la misma, y reciéntendrá carácter definitivo cuando el Titular de Dominio y/o LA PARTE VENDEDORA preste su totalconformidad, para lo cual bastará con la simple inserción de su firma al pie del ejemplar de la presente queobre en poder del Martillero y Corredor Público interviniente, otorgándosele a partir de ese momento a lapresente operación el carácter de cumplimiento obligatorio, para ambas partes, quedando automáticamentenotificado el oferente en este acto, salvo comunicación en contrario.−

IV) El inmueble deberá entregarse con una línea Telefónica funcionando, y con su servicio totalmente pagohasta el día del otorgamiento de la Posesión, quedando los trámites de transferencia de titularidad a cargo deLA PARTE COMPRADORA.−

V) Se establece como plazo máximo para que LA PARTE VENDEDORA preste su conformidad con laPresente Oferta el día .. de .. de .. Caso contrario se le reintegrará en forma inmediata el importe recibido eneste acto a El Reservante y/o Oferente.−

VI) Para el caso en que LA PARTE VENDEDORA aceptara la presente oferta de compra, en todos sustérminos, mediante la inserción de la firma de la totalidad de los titulares de dominio más la conformidad querequiere el Art. 1277 del Código Civil si correspondiere, queda autorizado el Señor Corredor Públicointerviniente a entregar el importe recibido en este acto a LA PARTE VENDEDORA.−

VII) El Boleto de Compraventa se suscribirá teniendo a la vista los respectivos Certificados Informativos delEstado de Dominio del Inmueble y de Inhibiciones de sus titulares, de los cuales se deja constancia en elBoleto indicando su número y fecha de expedición.−

En prueba de conformidad se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de ..Partido de ....., Jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires, a los ..... días del mes de ..... de ..... .−

OFERTA Y/O RESERVA DE COMPRA DE UN FONDO DE COMERCIO

..... Representada por el Martillero y Corredor Público ....., Registro Profesional ....., con domicilio en ....., de

....., Pcia. de Buenos Aires. RECIBE de: El señor ..... de nacionalidad ....., que acredita su identidad con .....,Número ..... y constituye domicilio en la calle ....., de la localidad de ....., Partido de ....., Provincia de BuenosAires, quien comparece en calidad de "Parte Oferente y/o Futura Compradora" la suma de ..... (Billetes Dólar..... ) para aplicar a la Compra del FONDO DE COMERCIO del ramo de: ..... ubicado en la ..... entre las calles..... y ....., de la ciudad y Partido de ....., Provincia de Buenos Aires, el que se compromete a adquirir bajo lassiguientes condiciones generales Básicas:

POR EL PRECIO TOTAL DE U$S ..... (BILLETES DOLARES ..... ), suma esta que deberá abonarse de lasiguiente manera: El día ..... de ..... de ..... a las ..... horas, en las oficinas sitas en la calle ....., de la localidad de....., Pcia. de Bs. Aires, " en Concepto de a cuenta de precio " acto en el cual se subscribirá el, correspondienteBoleto de Compraventa de Fondo de Comercio, y a los 30 días se subscribiría el contrato de compraventadefinitivo de Fondo de Comercio, juntamente con el otorgamiento de la Posesión, y el pago del Saldo deprecio que asciende, a la suma de : U$S ..... ( ..... ) debiendo realizarse en forma simultánea el correspondienteinventario de mercaderías a precio de costo y corriente de plaza neto siendo el Martillero ....., el único arbitropara esta operación, la cual se pagará de la siguiente manera: ..... y en ese mismo acto se otorgara laPosesión.−

En el acto de la firma del contrato de compraventa el Oferente y/o comprador deberá abonar el ..... % delprecio total, asignado al Fondo de Comercio en concepto de comisión por dicha operatoria, mas el 50 % deltotal de gastos de la operación, es decir de los sellados, certificaciones, transferencias municipales yprovinciales, Publicación de Edictos, Etc. Así mismo deberá abonar el ..... % sobre el total del contrato de

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Locación en concepto de honorarios por esta operatoria, mas el primer mes de alquiler, el Deposito deGarantía, que será del equivalente a dos meses de alquiler, y los gastos de certificados informativos del estadode los inmuebles de los garantes, mas el sellado del contrato de locación.−

Se deja convenientemente establecido que se le otorgara un nuevo contrato de locación al Comprador delFondo de Comercio y/o Nuevo Locatario, por el termino de ..... meses a partir del día ..... de ..... de ....., con unvalor locativo de U$S ..... (Dólares ..... ) por mes, el cual será transferible siempre y cuando los nuevoslocatarios reúnan las condiciones morales, materiales y presenten garantes a entera satisfacción de la ParteLocadora.

La oferente se compromete a presentar un Garante, titular de Bienes inmuebles acorde con el monto que avaley a entera satisfacción del vendedor del Fondo de Comercio y del Locador del inmueble, y/o un garante paracada uno, indistintamente sobre los cuales se solicitaran los correspondientes certificados informativos dedominio e inhibiciones.

La presente Reserva y/o Oferta de Compra, se toma " AD−REFERENDUM" de la Parte Vendedora, por lotanto esta condicionada muy especialmente a la aceptación de la misma, y recién tendrá carácter firme ydefinitivo cuando el Titular de Dominio y/o Parte Vendedora, preste conformidad, para lo cual bastara con lasimple inserción de su firma al pie del ejemplar de la presente que obre en poder del Martillero y CorredorPúblico interviniente, otorgándosele a partir de ese momento a la presente operación el carácter decumplimiento obligatorio, para ambas partes. Así mismo también debe prestar conformidad el Locador delinmueble dentro del cual funciona el Fondo de Comercio de Referencia.−

Dejándose convenientemente aclarado que si la Parte Vendedora no prestare conformidad antes de la fechafijada para la firma del Boleto, se le deberá reintegrar inmediatamente a la Parte Reservante, y/o FuturaCompradora, el importe recibido en este acto en forma simple.−

En prueba de conformidad y para su fiel cumplimiento se firman ..... ejemplares de un mismo tenor y a unsolo efecto en la Ciudad y Partido de ....., Jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires, a los ..... días del mesde ..... de .....

BIBLIOGRAFÍA.

Bolaffio, Derecho Comercial, Parte General• Fontanarrosa, Derecho Comercial Argentino• Ley Nacional de Martilleros (20.266)• Reformas al régimen legal de martilleros y corredores (25.028)• Decreto reglamentario 3630/91• Código de Ética Profesional para Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires• Código de Comercio de la Nación• Código Civil de la Nación• Fallos referentes al tema en Base de Datos de Internet• Modelos de Contratos: http://www.argenprop.com.ar• Modelos de Contratos: Gentileza Ricchezza Inmobiliaria•

() Número de Ley

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CORREDOR

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