Crisis Financiera y la Valuación Profesional en un mercado globalizadoun mercado globalizado.Convención FECISVAL

C ú Q RCancún, Q. Roo.11 al 13 de Noviembre del 2009.

I Cé S C tú MIng. César S. Cantú M.

Colegio Mexicano de Valuación de gNuevo León.

CAUSAS DE LA CRISIS FINANCIERA

• Inició en el sector inmobiliario de Estados Unidos• Inició en el sector inmobiliario de Estados Unidos

• Hipotecas subprime

• Regulación existente

• Quiebra de pequeños bancos • Interpretación de compañías hipotecarias

(Fannie Mae y Freddie Mac)• Lehman Brother (cuarto banco en EU) anuncia quiebra el

15 de Septiembre 2008• Crecimiento Excesivo del sector financiero con alto

apalancamiento

Efectos en la Economía de USAEfectos en la Economía de USA

• Recesión estimada de entre 2.5 y 3% del PIB

• Tasas de desempleo por encima del 9%Tasas de desempleo por encima del 9%

• Reducción de la demanda y por lo tanto  de l i ilas importaciones.

• Restricciones al crédito

EFECTOS en MéxicoEFECTOS en México

• Contracción del PIB de  entre 6.9 y 8%

• Incremento en el precio del dólarIncremento en el precio del dólar 

• Restricción al crédito 12.3%

• Déficit fiscal 94,620 millones de pesos 

• Déficit fiscal meta 1 8% del PIBDéficit fiscal meta 1.8% del PIB 

• Tasa de desempleo 5.31% 

• Inflación 6.04%

EFECTOS EN MéxicoEFECTOS EN México

• Reducción de las exportaciones 32.8%

• Restricción al créditoRestricción al crédito 

• Disminución de la Inversión Extranjera Directa 16 67% l I ió (I id b )en 16.67% y la Inversión  (Incertidumbre) en  

8.5%

• Reducción de las remesas 18.67%

R d ió d l S t T i 7 6%• Reducción del  Sector Turismo 7.6% 

¿CON TODOS ESTOS CAMBIOS COMO HEMOS VENIDO VALUANDO?

• Necesitamos cambiar ¿Por qué?• Necesitamos cambiar………¿Por qué?

Como hemos venido valuando:Como hemos venido valuando:

• Avalúo Físico.

• Avalúo de Mercado.Avalúo de Mercado.

• Avalúo por Rentabilidad.

• En una economía globalizada y con problemasEn una economía globalizada y con problemas ¿Será suficiente?

• ¿Será esta manera de valuar la causa de la Crisis Financiera?

Como hemos venido valuando:• Lo que hasta hoy hemos venido haciendo con respecto a

Como hemos venido valuando:q y p

valuación nos indica que no hemos evolucionado al ritmoque la situación amerita, porque vemos los resultados en lai i fi icrisis financiera.

• Sabemos que hay metodologías y normas para hacer losavalúos de forma correcta están las de USPAP IVS RICSavalúos de forma correcta, están las de USPAP, IVS, RICS,Normas Europeas de Valuación, Normas de valuaciónde lospaíses Asiáticos. Todas hablan de cómo hacer bien losptrabajos valuatorios, pero el problema viene cuando no sesiguen los procesos.

• Los Especialistas en Valuación, de México nos hemoscapacitado en las Universidades y algunos se estáncertificando con organizaciones extranjeras (ASA y AI)certificando con organizaciones extranjeras (ASA y AI).

Como hemos venido valuando:• Requerimos antes de buscar como adaptarnos a los

b l l b l ó

Como hemos venido valuando:

cambios que nos exige la globalización, HACER BIENNUESTRO TRABAJO.

• Sabemos que por norma el avalúo debe de ser al díapresente, es una fotografía de el bien valuado.

• Consideramos únicamente lo que hay, no lo que puedehaber, las mejoras, beneficios o deméritos por venir., j , p

• No somos economistas, pero si debemos conocer bienla zona donde nos movemos o realizamos nuestrola zona donde nos movemos o realizamos nuestrotrabajo valuatorio.

¿DEBEMOS DE CONSIDERAR OTROS FACTORES?

• Estabilidad del gobierno en el país (Riesgo país).

• Vías de comunicación (terrestres, aéreas, FFCC.).

• Acceso a los mercadosAcceso a los mercados.

• Tranquilidad laboral (Huelgas).

T ilid d i l i id d (R b )• Tranquilidad social, inseguridad (Robos, secuestros, etc.)

• Acceso a recursos (materiales, humanos y económicos).

• Acceso a mano de obra especializada.

• Acceso a Universidades (capacitación de obreros).Acceso a Universidades (capacitación de obreros).

• Acceso a bancos y recursos financieros.

M di l i ( i l í i l d l t t d )• Medir el riesgo (social, país, regional, de los tratados).

¿DEBEMOS DE CONSIDERAR OTROS FACTORES?

• Balanza económica del país.

• Importaciones, Exportaciones.

• Capacidad y Eficiencia petroleraCapacidad y Eficiencia petrolera.

• Capacidad de producción de alimentos.

S id d l i ió• Seguridad en la inversión.

• Tranquilidad en la inversión.

• Contaminación y manejo de los ecosistemas.

• Fuentes de energía alterna.Fuentes de energía alterna.

• Tratados comerciales con otros países

¿DEBEMOS DE CONSIDERAR OTROS FACTORES?

• Entorno de la vivienda o de la empresa.

• Desarrollo sustentable de la región.g

• Equipamiento de servicios, adecuado y cercano.

• Centros de estudio y polos de desarrollo• Centros de estudio y polos de desarrollo.

• Desarrollo regional, estatal y nacional.

• Cambio climático y calentamiento global.

• Contaminación ambiental.

• La ciudad es la gente y la empresa es la gente.

¿PORQUE CONSIDERAR OTROS FACTORES?

• Todos los procesos en general están cambiando• Todos los procesos en general están cambiando.• Las carreras en las Universidades están cambiando.L t d t d l i t dif t• Los conceptos dentro de las asignaturas son diferentes.

• Las condiciones climáticas del mundo se ven afectadas.• La población mundial esta creciendo.• La falta de alimentos a nivel mundial cada vez es mayor.• El problema del agua afecta los procesos ambientales y de elaboración de algunos productos. 

• El tipo de cambio esta afectando los países.• Las condiciones políticas internas y externas de los p ygobiernos.

CONSIDERACIÓNES EN LOS VALORESCONSIDERACIÓNES EN LOS VALORES

• Debemos tomar en cuenta la competitividad• Debemos tomar en cuenta la competitividad.

• La eficiencia de la región y de los procesos.

• La Vulnerabilidad de los países.

• Las Reservas de los Bancos centrales.

• La manipulación de los valores y los precios.

• Los recursos y las reservas para resistir contratiempos• Los recursos y las reservas para resistir contratiempos.

• La corrupción en sectores (gobierno, financiero, etc.). 

¿DEBEREMOS DE INNOVAR LA ÍMETODOLOGÍA QUE ESTAMOS 

APLICANDO?APLICANDO?

• En la valuación debemos de estar mas inmersos en los aspectos económicos y su p yimpacto en los bienes raíces.

• Recordemos que con nuestro valores se• Recordemos que con nuestro valores se bursatilizan las carteras, vivienda, comercio y empresas.

Ej lEjemplos

InvernaderosInvernaderos.• Hemos visto empresas con toda la infraestructura paratrabajar en la producción intensiva de hortalizas, perocon problemas de mano de obra, fuertes vientos, climascon cambios bruscos donde el costo de la energía paracontrol de temperaturas eleva el valor de producción delas cosechas, agua con alto contenido de sales, muylejos del mercado.

• Sabemos de avalúos donde el especialista no consideróalgunos de estos factores, las empresas quebraron y nog p q yse pudo recuperar la inversión ni el crédito.

CERVECERÍACERVECERÍA.• Sabemos de un caso donde un gobierno pidió apoyo auna planta cervecera para que pusiera una planta en suestado y que los habitantes de la región contaran conmano de obra y no se fueran al extranjero.

• La planta se puso, no había suficiente agua en la zona,p p , g ,compraron pozos de agua para la planta, losproductores al vender el agua se quedaron sin trabajo yp g q j yse fueron al extranjero.

• Sabemos que la planta se valuó físicamente igual queSabemos que la planta se valuó físicamente igual queotra de la misma compañía que esta en una región contodos los servicios, mano de obra, accesos y materiatodos los servicios, mano de obra, accesos y materiaprima.

EdificioEdificio.• Un inversionista por no pagar un poco mas por elterreno construyó un edificio de 15 pisos en un terrenode su propiedad que no estaba en la zona de oficinas,pensando que el iba a cambiar el mercado.

• No lo cambió, perdió el edificio porque no pudo pagar el, p p q p p gcrédito, pero el avalúo no consideró la zona, si puso elvalor del m2 de la zona, pero no era el adecuado para, p puna inversión de ese tipo de edificación, donde noconsideró un factor de obsolescencia por la zona dondepse localiza, el inversionista perdió el edificio y el banco lousa como su corporativo.p

Ingenio AzucareroIngenio Azucarero.• Sabemos que los ingenios cuentan con diferente tipo de 

i i d d fá il t i iómaquinaria o procesos donde fácilmente con una inversión menor se pueden convertir a producir biocombustibles y otros no se van a adaptar no se pueden valuar en lasotros no se van a adaptar, no se pueden valuar en las mismas condiciones por las alternativas de cambio que tiene por consiguiente se debería de considerar no solo lostiene, por consiguiente se debería de considerar no solo los equipos, sino el tipo de equipo y la flexibilidad que tengan para el cambio o conversión.p

• Sabemos también de ingenios localizados en regiones donde por conveniencia y/o rentabilidad de las tierras cambiaron o por conveniencia y/o rentabilidad de las tierras cambiaron o van a cambiar de tipo de cultivo en lugar de caña por lo que ya no van a tener materia prima cerca para procesar.

Planta BiocombustiblePlanta Biocombustible.• Sabemos de plantas de biocombustible que tienen másde 2 años sin estrenarse por falta de materia prima,estas plantas dependen del precio internacional delmaíz o algún otro cultivo que en ocasiones compite conla alimentación de los humanos y que no se tomó encuenta a la hora de valorarla. De igual manera en unaplanta no se consideró la cantidad de agua que serequiere para los procesos.

• También el biocombustible esta influenciado por elpprecio del barril del petróleo, el cual esta fluctuando,según estudios para que sean rentables el barril debe deg p qestar a menos de $45.00 dólares

FrigoríficoFrigorífico.• De menos se de 6 rastros y empacadoras tipo TIF quey p p qdesde que nacieron están muertos por falta de materiaprima (ganado para sacrificio). Los que los valuaronp (g p ) qsabían de construcción y de fierros, pero noconsideraron la materia prima, los inversionistaspperdieron y la institución bancaria también.

• ¿Cuánto vale el esqueleto sin uso?¿Cuánto vale el esqueleto sin uso?

• Que no nos de miedo poner lo que es siempre y cuandoeste bien sustentado o porque si no ya no me van a dareste bien sustentado, o porque si no ya no me van a daravalúos…….es mas sano hacer un buen trabajo y dormirtranquilostranquilos.

Expresémonos por el bien de la valuación.

¿Có d í i l l b d Ed d B k ? 'T d l l l• ¿Cómo podríamos ignorar las palabras de Edmund Burke? 'Todo lo que el mal necesita para triunfar es que la gente buena se mantenga callada’. 

• DEBEMOS HABLAR Y EXPRESARNOS POR EL BIEN DE LA VALUACIÓN

• Adaptado de las palabras de Martin Niemoeller: 

• "Primero fue la ignorancia entre los valuadores, pero como yo no soy un ignorante, no dije nada.g , j

• Después fue la presión de los inversionistas sobre los valuadores, pero como yo no soy inversionista, no dije nada.

é l d l fl• Después vinieron los causantes de los conflictos, pero como yo no tengo problemas con nadie, no dije nada.

• Al final, vinieron por mí, y ya no quedaba nadie que pudiera hablar por mí". f , p , y y q q p p

ConclusionesConclusiones…

í i d l ió• Sería muy pretencioso dar una solución.• Pero por lo pronto puedo sugerir:p p p g• Es necesario migrar a una valuación quecontemple los posibles cambios para emitir uncontemple los posibles cambios para emitir unvalor mas justo.

Al estar enterado las dos partes (comprador– Al estar enterado las dos partes (comprador‐vendedor) de las situaciones que pueden afectarel valor del inmueble en un futuro inmediato,el valor del inmueble en un futuro inmediato,estaremos garantizando transacciones más sanasy más efectivas.y

• Certificar el producto final, o sea, el avalúo es la primera etapa de este proceso.– Si no somos capaces de certificar el avalúoactualmente, evitando discrepancias que llegan a serirracionales, propiedades de 240 mil pesos y en 6meses valen 115 mil pesos. Difícilmente llegaremos avaluar de manera adecuada contemplando losposibles cambios en el mercado.

“El avalúo requiere una buena cimentación que minimice las diferencias en los resultados.”

P tifi l lú i• Para certificar el avalúo requerimos:– Una gran base de mercado, al no contar con informaciónde las operaciones de cierre, en un gran porcentaje,p , g p j ,debemos concentrarnos en lo que si tenemos, ofertas demercado.

– Una validación general ‐no independiente por empresa– Una validación general ‐no independiente por empresamucho menos por persona ‐ para que todos contemos conla misma información y esto genere resultados máscoincidentes entre diferentes avalúoscoincidentes entre diferentes avalúos.

– En base a la información de mercado obtenida, realizar losestudios necesarios para estandarizar los factores deh l ió d í l di d l l ióhomologación, esto daría al medio de la valuación unacredibilidad importante, para dar el paso a laautorregulación.

U l tifi l lú• Una vez que se logre certificar el avalúo, queconsidero es el paso más complejo y largo,podremos entrar en la valuación en base apodremos entrar en la valuación en base asupuestos eventos, que pudiera modificar el valorde manera considerable,,– Es aquí, donde debemos sentarnos a revisar todas lasvariables que pudieran modificar el resultado denuestros avalúos meterlas en un gran modelo quenuestros avalúos, meterlas en un gran modelo quenos arroje el % en que se pudiera ver afectado el valordel inmueble y con esto seguir garantizando laobjetividad del producto que emitimos comovaluadores profesionales.

¿SOLUCIÓN?¿SOLUCIÓN?• ¿Quién es el responsable de iniciar estos 

l t d i ióprocesos para lograr una estandarización en nuestros trabajos valuatorios?

?• ¿SHF?• ¿CNBS?• ¿Los Colegios de valuadores?• ¿Las Universidades?¿Las Universidades?• ¿FECISVAL?¿O’ t l d ?• ¿O’ nosotros como valuadores?

• ¡NO ESPEREMOS MAS!¡NO ESPEREMOS MAS!

MUCHAS GRACIAS