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Entidad Generadora de Progreso. Eficiencia que Siempre Ilumina.

CONTRIBUCION DE VALORIZACION

EN MANIZALES

Abril de 2012

INSTITUTO DE VALORIZACION DE

MANIZALES - INVAMA

SIMPOSIO TECNICAS Y MODELOS SOBRE LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION

Ing. José Jesús Arias Orozco – Gerente

Ing. Jorge Manuel García Montes – Líder Unidad Técnica

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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES

INVAMA. Entidad Generadora de Progreso. Eficiencia que Siempre Ilumina.

El INVAMA, ha desarrollado las obras mas importantes para la ciudad en los últimos años

mediante la herramienta de la contribución de valorización, generando progreso y desarrollo

para la ciudad y sus habitantes.

Plaza Alfonso López. Antes año 2007

Plaza Alfonso López. Actualidad

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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES

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Entre la principales obras ejecutadas por el sistema de Contribución de Valorización se

encuentran:

Avenidas

-Avenida Doce de Octubre

-Ampliación Avenida Santander

-Avenida Gilberto Álzate Avendaño

-Avenida Paralela Sur

-Avenida Bernardo Arango

-Continuación Avenida Centenario

-Avenida Kevin Ángel Mejía

-Prolongación Avenida Cumanday

-Avenida Alberto Mendoza Hoyos

-Túneles del Batallón

Túneles del Batallón

Avenida Kevin Ángel Mejía

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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES

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Parques

- Parque Jesús de la Buena Esperanza

-Parque Camelia

-Remodelación Plaza de Bolívar

-Parque Aranjuez

-Parque Fátima

-Parque Guayacanes

-Parque Palermo

-Parque el Nevado

-Parque Alejandría

-Parque Olaya Herrera

-Parque Plaza de Toros

-Parque la Asunción

-Parque la Leonora

-Parque la Enea

-Parque Florida Blanca

-Parque Rafael Arango

-Parque Gilberto Álzate

Parque El Cable

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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES

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Pavimentos Varios

-La Argentina

-Colseguros

-La Sultana

-Las Américas

-San Ignacio

-Arenales

-Hoyo Frio

-Veinte de Julio

-Versalles

-Villanueva

-La Enea

-Bellavista

-Prusia

-Uribe

-La Leonora

-Alta Suiza

-San Jorge

-Colombia

-Vélez

-Residencias Manizales

-Jesús de la Buena Esperanza

-Sectores Unidos Bolivarianos

-Sector Industrial la Suiza

-Semipeatonalización carrera 23

-Vía Peatonal la Beneficencia

-Reconstrucción asfáltica Avenida Santander

-Vía Acceso a la Francia

-Sector Galerías

-Viveros

-Minitas

-El Sol

-El Bosque

-Los Cedros

-Cervantes

-Campoamor

-La Asunción

-El Carmen -San Joaquín

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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES

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-Renovación Urbana Plaza Alfonso López Pumarejo

Plaza Alfonso López Pumarejo

Plaza Alfonso López Pumarejo

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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES

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-Paseo Los Estudiantes

Paseo Los Estudiantes

Paseo Los Estudiantes

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EJECUCIÓN DE OBRAS DE INTERÉS PÚBLICO POR EL SISTEMA DE

CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE MANIZALES

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-Pavimentación e iluminación Alférez Real

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PLAN GENERAL OBRAS POR CONTRIBUCIÓN

DE VALORIZACIÓN

AVENIDA PARALELA NORTE.

Corresponde a la construcción de cuatro (4) intersecciones las cuales se indican a continuación:

Cra 24 (funerarias)

Av. Paralela Sur hacia el Centro

Hacia el estadio

Túnel Calle 52

Intersección Túnel Calle 52 con Avenida Paralela

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•Puente elevado sobre la avenida Paralela con una longitud de

106 metros entre estribos.

•Glorieta de 30 metros de diámetro interno y 3 carriles de 3.25

m de ancho.

•Valor aproximado $ 13.282.120.537

Intersección Túnel Calle 52 con Avenida Paralela

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• Puente Curvo de 74 m de longitud entre estribos.

• Muros de Contención de 152. m de longitud.

• Longitud de la vía 280 m y un área de 3920 m2

Valor aproximado $ 5.067.304.797

Intersección Conexión Teatro los Fundadores –

Caldas Motor – Avenida Colón

Éxito Fundadores

Hacia la Autónoma

Teatro los Fundadores

Hacia Av. Colón

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• Dos (2) puentes de 12 m de longitud cada uno.

• Paso a bajo nivel de 232.2 m de longitud.

• Longitud de la vía 650 m y un área de 4550 m2

Valor aproximado $ 25.989.066.904

Intersección Glorieta Autónoma

Universidad Autónoma

Viaducto Autónoma

Al Éxito Fundadores

A San Jorge

A Neira

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• Puente curvo de 50 m de longitud entre estribos.

• Longitud de la vía 189 m y un área de 2646 m2

Valor aproximado $ 3.556.850.326

Puente Universidad Autónoma – Av. Kevin Angel

Universidad Autónoma

Viaducto Autónoma

Al Éxito Fundadores

A San Jorge

A Neira Puente

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•Glorieta elevada en el actual acceso al barrio La Carola, 25

m de radio interno, tres carriles de 3.50 m cada uno, y

andenes externos de 3.0 m.

•Valor aproximado $ 19.458.875.052

Intersección Bajo Rosales – La Carola

Hacia Aguas de Manizales

Estación de Servicio Texaco

ACCESO LA CAROLA

Hacia La Carola Hacia Villahermosa

Hacia Villacafé - La Carola

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Pavimentación Vías la Linda

Valor de la Pavimentación $ 2.697.686.011

Se realizará con $ 805 millones aportados

por valorización y el valor restante con otros

aportes.

Se intervendrán cerca de 3.200 metros de

vías locales con un ancho de 4 metros y

590 metros de vías de 5 metros de ancho.

El área total de intervención es de

aproximadamente 15.750 m2.

Obra a realizar por etapas.

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Doble Calzada Avenida SENA-Sector Industrial

Costo de la obra $ 5.848.000.000

Contribuyentes sector industrial.

Se intervendrán 1.000 metros de vía con un

ancho de la calzada de 7 metros , 2 metros

de andén y 4 metros de separador. El área

total de intervención es de

aproximadamente 13.000 m2.

Hacia Termales

Hacia Malteria

Hacia San Marcel

La Enea

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METODOLOGIA UTILIZADA PARA LA

CONTRIBUCION DE VALORIZACION EN

MANIZALES

Abril de 2012

INSTITUTO DE VALORIZACION DE

MANIZALES - INVAMA

SIMPOSIO TECNICAS Y MODELOS SOBRE LA CONTRIBUCION DE VALORIZACION

Ing. José Jesús Arias Orozco – Gerente

Ing. Jorge Manuel García Montes – Líder Unidad Técnica

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DECRETO 1604 DE 1966

Ley Marco de la Contribución de Valorización

DECRETO 1394 DE 1970

Decreto Reglamentario de la ley marco

Acuerdo 123 de 1995

ESTATUTOS DE LA CONTRIBUCION DE

VALORIZACION DE MANIZALES

Fija el SISTEMA, el METODO y el REPARTO de la

contribución

Normas Aplicables

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ETAPAS PARA LA EJECUCION DE UN PROYECTO POR EL SISTEMA DE LA

CONTRIBUCION DE VALORIZACION EN MANIZALES

•ORIGEN DEL PROYECTO

•ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD

•DECRETACION DE LA OBRA

•ELABORACION DEL CENSO DE

PREDIOS Y PROPIETARIOS

•PARTICIPACION DE LOS

PROPIETARIOS

•ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

•ANALISIS JURIDICO

•DISTRIBUCION

•NOTIFICACION Y RECURSOS

•RECAUDO

•LIQUIDACION

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ESTUDIOS QUE SE ELABORAN EN EL SISTEMA DE LA CONTRIBUCION DE

VALORIZACION EN MANIZALES

EN LA ETAPA DE FACTIBILIDAD

•ESTUDIO SOCIOECONÓMICO (CAPACIDAD DE PAGO - IMPACTO SOCIAL)

•ESTUDIO DE BENEFICIO PREDIAL (BENEFICIO PROPIEDAD RAÍZ)

EN LA ETAPA DE DISTRIBUCION

•ESTUDIO DE DISTRIBUCIÓN (DETERMINACIÓN DE

CONTRIBUCIONES)

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ESTUDIO DE BENEFICIO PREDIAL

(CALCULO DE LA PLUSVALIA O MAYOR VALOR)

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ESTUDIO DE BENEFICIO PREDIAL

DECRETO 1604 DE 1966

Artículo 9°.

Para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base

impositiva el costo de la respectiva obra dentro de los límites del

beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser

gravados, (….)

(…) teniendo en cuenta el costo total de la obra, el beneficio que

ella produzca y la capacidad de pago de los propietarios que han

de ser gravados con los contribuciones, (…)

El artículo 5 del decreto 1394 de 1970, limita la contribución al valor

del beneficio que el proyecto produzca a cada uno de los inmuebles

que han de ser gravados.

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ESTUDIO DE BENEFICIO PREDIAL

El fundamento de este estudio corresponde a lo manifestado por

la norma, puesto que la contribución está limitada al beneficio. De

allí la importancia de cuantificar este valor.

El estudio de beneficio predial está orientado a determinar:

• el mayor valor que adquieren los predios por la ejecución de una

obra pública y

• la zona de influencia del proyecto.

Para lograr este cometido, la entidad contrata este estudio con

expertos en materia inmobiliaria como lo son los colegios o

agremiaciones de avaluadores.

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OBJETIVOS DEL ESTUDIO

1. Identificar las zonas físicas con características homogéneas

determinando sus cualidades tipo.

2. Cuantificar los puntos de avalúo y su localización, y determinar los

valores de la tierra con las condiciones existentes (sin proyecto) y

con las mejoras producidas (con el proyecto) para cada punto de

avalúo.

3. Determinar las curvas de isobeneficio.

4. Delimitar la zona de influencia del proyecto.

5. Calcular el beneficio global de la zona de influencia y el beneficio

sin corrección de cada uno de los predios de la misma.

6. Identificar los factores de corrección que se deben aplicar al

beneficio según el conocimiento y características de la zona.

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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

I. Clases de suelo II. Tratamientos urbanísticos III. Servicios públicos IV. Vías V. Actividad económica

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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

1. Urbano No Protegido. 2. Urbano Protegido.

I. CLASES DE SUELO

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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

1. PIP 4. 2. PIP 5. 3. PIP 6. 4. PIP 7. 5. PIP 9. 6. PIP 10. 7. PIP 11. 8. PIP 12.

II. ÁREA DE ACTIVIDAD

1. Conservación Centro histórico 2. Conservación Urbanística 3. Renovación Urbana. 4. Mejoramiento Integral. 5. Sin tratamiento.

III. TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

1. Sin Servicios. 2. Básicos (Acueducto, alcantarillado y energía eléctrica). 3. Básicos mas Complementarios (telefonía y/o gas domiciliario y/o alumbrado público, ).

IV. SERVICIOS PÚBLICOS

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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

1. Vía principal. 2. Vía secundaria. 3. Vía colectora. 4. Vía peatonal. 5. Sin Vías.

V. VÍAS

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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

1. No Edificado. 2. Residencial. 3. Comercial y de Servicios. 4. Industrial 5. Institucional 6. Espacio público. 7. Recreacional y deportivo.

VI. ACTIVIDAD ECONÓMICA

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DETERMINACIÓN DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

53 zonas homogéneas físicas

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MARCO NORMATIVO: Decreto 1420 de 1998 y Resolución 620 de 2008 IGAC. VALOR DEL AVALÚO SIN EL PROYECTO (VASP): Método de comparación o de mercado y método o técnica residual. VALOR DEL AVALÚO CON EL PROYECTO (VACP): Método de factores aplicado a avalúo con el proyecto.

ELABORACIÓN DE AVALÚOS

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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VASP

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ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS

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MÉTODO DE FACTORES: Calificación de variables que influyen en el beneficio económico generado por la realización de las obras (focos de valorización), con el fin de localizar zonas de beneficio diferenciado.

VARIABLES TENIDAS EN CUENTA, PESO Y AJUSTES:

ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP

VARIABLE INCIDENCIA AJUSTE

Movilidad 35% 1,08

Distancia 30% 1,07

Dinámica 20% 1,04

Peso de las vías 15% 1,03

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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP

FACTOR MOVILIDAD:

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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP

FACTOR DISTANCIA:

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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP

FACTOR DINÁMICA:

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ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP

FACTOR PESO VÍAS:

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PLANO RESUMEN DE FACTORES: ELABORACIÓN DE AVALÚOS VACP

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DETERMINACION DE BENEFICIO

DESCRIPCIÓN VALOR

Mayor Valor $141.480

Menor Valor $2.860

Valor Mínimo $0

Valor Promedio $41.198

Valor Media $30.369

DETERMINACIÓN DE RANGOS DE BENEFICIO:

VALORES CONCLUYENTES: Estos valores fueron obtenidos de la comparación de

los beneficios obtenidos en obras con igual similitud.

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DETERMINACION DE BENEFICIO

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CONSTRUCCION DE ISOLINEAS (ASOCIADAS AL BENEFICIO)

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ESTUDIO SOCIOECONOMICO

(CALCULO DE LA CAPACIDAD DE PAGO)

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ESTUDIO SOCIOECONOMICO

DECRETO 1604 DE 1966

Artículo 9°.

(…) teniendo en cuenta el costo total de la obra, el beneficio que

ella produzca y la capacidad de pago de los propietarios que han

de ser gravados con los contribuciones, (…)

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ESTUDIO SOCIOECONOMICO

El estudio socioeconómico, siendo un diagnostico

socioeconómico de la zona de estudio, está orientado a concluir

sobre la capacidad de pago de los contribuyentes potenciales y

presenta un análisis detallado del impacto socioeconómico, con el

fin de plantear políticas que permitan un manejo coherente e

integral del proyecto. Además, permite consultar la opinión de

dichos contribuyentes respecto a las obras y frente al sistema de

la contribución de valorización.

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OBJETIVOS DEL ESTUDIO

1. Definir los modelos matemáticos que permitan integrar los datos

físicos y socioeconómicos recolectados, en las fuentes de

información primarias y secundarias.

2. Determinar la capacidad de pago de la contribución.

3. Establecer una clasificación socioeconómica determinada a partir

de su capacidad de pago.

4. Establecer unos factores socioeconómicos para aplicar a la

contribución, según características de la zona, y la ecuación a usar

para su aplicación.

5. Proponer modelos ideales de amortización : cuotas máximas y

mínimas y los plazos diferenciales del recaudo.

6. Conocer la percepción y percepciones de los propietarios frente al

sistema de contribución por valorización, la obra y su ejecución.

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Ubicación de la muestra seleccionada

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0

50

100

150

200

250

300

350

400

CASADO SOLTERO VIUDO SEPARADO UNIÓN LIBRE DE

MENOS DE DOS AÑOS

UNIÓN LIBRE DE MÁS DE

DOS AÑOS

NS/NR

ESTADO CIVIL DE LOS PROPIETARIOS

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SE ENCUENTRA FRECUENCIA PORCENTAJE

OCUPADO 252 37,6

DESEMPLEADO 35 5,2

ECONOMICAMENTE INACTIVO 379 56,6

NS/NR 4 ,6

Total 670 100,0

TEMPORALIDAD FRECUENCIA PORCENTAJE

PERMANENTE 153 60,7

TEMPORAL 37 14,7

OCASIONAL 14 5,6

NS/NR 48 19,0

Total 252 100,0

POSICIÓN FRECUENCIA PORCENTAJE

OBRERO/EMPLEADO GOBIERNO 65 25,8

OBRERO/EMPLEADO EMPRESA PRIVADA 42 16,7

TRABAJADOR INDEPENDIENTE 76 30,2

PATRÓN/EMPLEADOR 4 1,6

TRABAJADOR FAMILIAR NO REMUNERADO 46 18,3

EMPLEADO DOMÉSTICO 4 1,6

CARACTERISTICAS SOCIOECONOMICA DE LOS MIEMBROS DE LA FAMILIA

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ARRAIGO Y PARTICIPACIÒN COMUNITARIA

AÑOS FRECUENCIA PORCENTAJE

PORCENTAJE

ACUMULADO

MENOS DE UN AÑO 15 2,2 2,2

ENTRE 1 Y 5 AÑOS 97 14,5 16,7

ENTRE 6 Y 10 AÑOS 57 8,5 25,2

MÁS DE 10 AÑOS 496 74,0 99,3

NS/NR 5 ,7 100,0

Total 670 100,0

CAMBIO FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 114 17,0

NO 542 80,9

NS/NR 14 2,1

Total 670 100,0

PARTICIPA FRECUENCIA PORCENTAJE

SI 54 8,1

NO 609 90,9

NS/NR 7 1,0

Total 670 100,0

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CARACTERISTICAS DE LA VIVIENDA

TIPO FRECUENCIA PORCENTAJE

CASA 662 98,8

CASA LOTE 1 ,1

APARTAMENTO 5 ,7

NS/NR 2 ,3

Total 670 100,0

SERVICIO FRECUENCIA PORCENTAJE

Alcantarillado 665 99,3

Otro 1 ,1

Ns/nr 4 ,6

Total 670 100,0

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ZONAS HOMOGENEAS

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Total Atípicos Neto Mensual 3 años 5 años

Zona 2 4.177 596 3.581 12.591 45 1.401 2.072

Zona 3 11.983 1.067 10.916 21.591 236 7.321 10.830

Zona 4 3.742 350 3.392 42.170 143 4.443 6.573

Zona 5 8.056 141 7.915 63.350 501 15.576 23.040

Total 27.958 2.154 25.804 35.856 925 28.741 42.515

Zona

homogé

nea

Número de prediosCapacidad de

pago

(pesos/mes)

Contribución potencial de

valorización (millones de pesos)

CONTRIBUCIÓN POTENCIAL DE VALORIZACIÓN

DE LOS HOGARES SEGÚN ZONAS HOMOGÉNEAS

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DISTRIBUCIÓN DEL NÚMERO DE PREDIOS RESIDENCIALES Y LA CONTRIBUCIÓN POTENCIAL DE VALORIZACIÓN POR ZONAS

HOMOGÉNEAS

Zona 25%

Zona 326%

Zona 415%

Zona 554%

Zona 215%

Zona 343%

Zona 413%

Zona 529%

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CAPACIDAD DE PAGO

GLOBAL EN LA ZONA DE CITACIÒN EN MILLONES DE PESOS

Mensual 3 años 5 años

Res. Zona 2 3.581 12,591 45 1.401 2.072

Res. Zona 3 10.916 21,591 236 7.321 10.830

Res. Zona 4 3.392 42,170 143 4.443 6.573

Res. Zona 5 7.915 63,350 501 15.576 23.040

Comercio 1.788 50,750 91 2.819 4.170

Financiero 49 733,162 36 1.116 1.651

Industria 244 278,451 68 2.111 3.122

Servicios 1.270 68,870 87 2.717 4.019

Lotes 1.433 103,355 148 4.601 6.806

Potencial Mensual Total 1.355 42.104 62.282

Contribución potencial de

valorización (millones de pesos)Número

Capacidad

de pago

(pesos/mes)

Categoría

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DISTRIBUCIÓN DEL POTENCIAL

DE CAPACIDAD DE PAGO POR USO PREDIAL.

Res. Zona 23%

Res. Zona 317%

Res. Zona 411%

Res. Zona 537%

Comercio7%

Financiero3%

Industria5%

Servicios6%

Lotes11%

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FACTOR SOCIOECONÓMICO

DE LOS PREDIOS SEGÚN USO Y CATEGORÍA

Residencial 35,856 3,6 0,62 0,73

Zona 2 12,591 2,5 0,25 0,25

Zona 3 21,591 3,1 0,44 0,50

Zona 4 42,170 3,7 0,68 0,80

Zona 5 63,350 4,1 0,83 0,98

Comercio 50,750 3,9 0,75 0,88

A-Microempresas 15,063 2,7 0,31 0,33

B-Pequeñas Empresas 355,037 5,9 1,44 1,77

C-Mediana-Gran Empresa1.774,595 7,5 2,02 2,50

Financiero 733,162 6,6 1,70 2,10

Industria 278,451 5,6 1,36 1,66

A-Microempresas 14,177 2,7 0,29 0,30

B-Pequeñas Empresas 149,293 5,0 1,13 1,37

C-Mediana-Gran Empresa6.878,698 8,8 2,50 3,12

Servicios 68,870 4,2 0,86 1,02

A-Microempresas 16,922 2,8 0,36 0,38

B-Pequeñas Empresas 134,258 4,9 1,09 1,33

C-Mediana-Gran Empresa1.572,485 7,4 1,97 2,45

Lotes 103,355 4,6 1,00 1,21

Zona 2 24,214 3,2 0,48 0,55

Zona 3 67,656 4,2 0,85 1,01

Zona 4 59,440 4,1 0,80 0,96

Zona 5 269,884 5,6 1,34 1,64

Capacidad

de pago

Uso y Zona o

CategoríaLogaritmo

Factor

socioeconómico

Factor soc.

alterno

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FACTOR SOCIOECONÓMICO

DE LOS PREDIOS SEGÚN USO Y CATEGORÍA

Fsi = Linf + ( Lsup – Linf ) * ( Lcpi – Lcpmín ) / ( Lcpmáx – Lcpmín )

Donde, Fsi : factor socieconómico de la categoría i

Linf : límite inferior del índice (0,25)

Lsup : límite superior del índice (2,5)

Lcpi : logaritmo natural de la capacidad de pago de la

categoría i

Lcpmín : logaritmo natural de la capacidad de pago mínima

Lcpmáx : logaritmo natural de la capacidad de pago máxima

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ESTUDIO DE

DISTRIBUCION

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VERIFICACION DE LOS LIMITES

Se debe verificar que el Gravamen calculado

no sea mayor al beneficio corregido.

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GRACIAS

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