CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Antecedentes Históricos

La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio

el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas".

En sus orígenes, el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios

tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-

Picazo, el que promete pagar el precio se llama "conductor", en el denominado

arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado "

locator". Algunos autores, como Arias Ramos, analizan la idea de locare, y otros apuntan

que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a obras del Estado y que

de allí pasó al derecho privado".

La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentó sus bases para complementar

al derecho romano, al grado de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo,

pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta situación

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la

legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento

consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de

cosas corporales o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una

persona, Intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra.

La legislación vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de

arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corporales como los

incorporales o intangibles (llamados así por algunos tratadistas americanos), con la

salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los

derechos estrictamente personales (a. 2400, CC). Tenemos así, que los servicios que preste

una persona, sean éstos intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a llevar a

cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.

Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países occidentales

fue favorable al arrendador, pero después del Código Civil suizo de las obligaciones, se

modificó la legislación para hacerla imparcial, inclinarse incluso en favor del arrendatario.

Los países europeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislación de

carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los

contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon comisiones arbítrales para

juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En España, por ejemplo. hubo

varias legislaciones de prórroga en que se les negó los beneficios a los extranjeros y se

fijaron los montos máximos de aumento de renta, lo mismo que la obligación de los

propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos.

Conceptualización de contrato Arrendamiento

El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio por su denominación

originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se

obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte

denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio

cierto y determinado.

Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola

vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También

puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y

determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie);

que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha

(aparcería).

El artículo 1666º del Código Civil define al arrendamiento en los siguientes términos:

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el

uso de un bien por cierta renta convenida”.

En este sentido, el contrato de arrendamiento deberá ser entendido como aquel acuerdo de

declaraciones de voluntad por el cual una persona (arrendador) se compromete a procurar el

goce temporal de un bien a otra (arrendatario) que a su vez se compromete al pago

periódico de una suma de dinero (renta), como contraprestación a dicho goce.

Sobre el particular, podemos decir que en la actualidad el contrato de arrendamiento se ha

convertido en la mejor opción para aquellas personas (naturales o jurídicas) que no pueden

acceder a la propiedad de un bien, ya que mediante el pago de cuotas periódicas pueden, si

bien no gozar de dicha propiedad, si gozar de la facultad de uso sobre el bien para fines

determinados, como habitación, actividades comerciales, o depósito, refiriéndonos al

arrendamiento de bienes inmuebles.

A nivel doctrinario, se señala que el arrendamiento constituye una renta derivada por la

explotación pasiva de inmuebles, en donde la única actividad del contribuyente radica en

habilitar la fuente productora de renta para ser utilizada por terceros

Naturaleza jurídica

Confiere un título de mero tenedor, porque el arrendatario no tiene el título de propietario,

sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o

distintos inmuebles.

Las partes contratantes

Se llama parte arrendadora a la que se obliga a ceder el uso o goce temporal de un bien

mueble o inmueble, a cambio de un precio cierto; se llama parte arrendataria a la adquiere

el uso o goce temporal del bien, mediante el pago de un precio cierto.

Elementos escenciales

Consentimiento: se siguen las reglas generales de los contratos y se da con el acuerdo de las

voluntades de ambas partes (arrendador y arrendatario), una para conceder el uso o el uso y

goce de un bien, y la otra para pagar como contraprestación un precio cierto.

Objeto

La cosa que se da en arrendamiento y el precio que debe ser cierto; no se necesita que el

pago sea en dinero ya que pueden serlo las cosas y derechos que están en el comercio, que

no sean fungibles, y tampoco los que estén fuera del comercio, como los bienes comunales

o los derechos personalísimos. El precio debe ser cierto, verdadero y determinado o

determinable, lo que quiere decir que debe de consistir en una suma de dinero o cualquiera

otra cosa equivalente, que se trate de una simulación y que siempre exista la posibilidad de

determinarlo como sería el pago de una renta en proporción al monto de las ventas en el

caso de un local comercial.

Elementos de validez

Capacidad: para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita sólo capacidad general;

por lo tanto, los dueños pueden dar en arrendamiento por sí o mediante sus administradores,

Esto significa que pueden darse los bienes ajenos, lo mismo sucede con los bienes que están

asegurados y sujetos a un proceso, inclusive el arrendatario, con el consentimiento del

arrendador, puede celebrar un contrato de arrendamiento.

Existen limitaciones al comodatario, el aparcero o los copropietarios. Aún más, aquellos

que ejercen la patria potestad tienen limitada la celebración del contrato, lo mismo que el

tutor, el albacea y los mandatarios, según las facultades que les son conferidas en los

poderes.

Si bien existe libertad para contratar, la legislación civil establece limitaciones o

prohibiciones para recibir en arrendamiento, sancionando el acto con la nulidad del

contrato, como en el caso de los tutores respecto de los bienes del pupilo, que no pueden

tomar en arrendamiento para sí o sus familiares. Lo mismo que los magistrados, jueces y

funcionarios o empleados públicos, tienen prohibido tomar en arrendamiento los; bienes en

los que intervienen.

Características

Definido el concepto de los contratos de arrendamiento, resulta pertinente determinar las

características más saltantes que dichos contratos poseen; así, tenemos que éstos contratos

serán en primer lugar contratos onerosos, es decir, que la facultad de goce del bien

otorgada a una de las partes intervinientes en el acuerdo, es cedida por el propietario del

mismo a cambio de un beneficio de tipo patrimonial que queda en manos del tercero

beneficiado con el uso.

En este punto, debemos decir que la onerosidad de los contratos de arrendamiento, se

manifiesta según nuestro Código

Civil, en el pago de la renta pactada en el contrato, la misma que podrá ser por períodos

vencidos o adelantados; de no hacerse ninguna estipulación al respecto en el contrato, se

entenderá que la renta es pactada por períodos vencidos.

Respecto al tema de los períodos de pago considerados en los contratos de arrendamiento,

tenemos que el artículo 1697º del Código Civil, se refiere inicialmente a períodos

mensuales, es decir, señala que los contratos de arrendamiento podrán ser resueltos, si el

arrendatario no ha cumplido con cancelar la renta de dos (2) meses más quince días; no

obstante esto, toma en cuenta también el caso de acuerdos de arrendamiento por períodos

de pago menores a un mes, donde el contrato quedará resuelto si el arrendatario incumple

con el pago de tres períodos. Asimismo, la legislación toma en cuenta también los acuerdos

de arrendamiento por renta pactada por períodos mayores a un mes, en este caso, el

contrato quedará resuelto con el vencimiento de un solo período más quince (15) días

adicionales.

Otra característica de los contratos de arrendamiento será el hecho, que son

contratos típicos, autónomos y de prestaciones recíprocas; es decir que se trata de

acuerdos que se encuentran regulados claramente en nuestra legislación, que no dependen

de ningún contrato anterior o posterior, sino que por el contrario poseen vida propia a razón

de la aceptación de las disposiciones del contrato por las partes intervinientes.

La reciprocidad en los contratos de arrendamiento, se verá reflejada asimismo en

las obligaciones creadas a cargo de ambas partes (arrendador y arrendatario), por un lado, el

arrendador tendrá la obligación de entregar el bien en uso, y por otro lado, el

arrendatario es deudor de la prestación consistente en pagar la merced conductiva

periódicamente a lo largo de un plazo definido.

Finalmente, tenemos que los contratos de arrendamiento serán consensuales, es decir

nacerán de la voluntad y acuerdo de las partes involucradas, las mismas que poseerán

absoluta libertad para la elaboración del mismo y para establecer la forma en la que desean

hacer constar el arrendamiento, no debiendo seguir ninguna formalidad cuya inobservancia

se sancione con nulidad. Es del caso mencionar sobre este punto que, no obstante ello, en el

ámbito tributario, el último párrafo del literal d) del subnumeral 6.1. del numeral 6 del

artículo 4º del Reglamento de Comprobantes de Pago, establece que

para que el arrendatario o subarrendatario pueda hacer uso del importe de los servicios

públicos que se encuentran a nombre del arrendador o subarrendador, se debe pactar en el

contrato de arrendamiento que además del predio se ceden los servicios públicos

suministrados y que las firmas de los contratantes se encuentran legalizadas notarialmente.

Son obligaciones del arrendatario:

Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió

en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.

Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio,

cada mes, en su domicilio.

Pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con

sujeción a las normas que los regulan.

Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o

imposición de servidumbre que se intente contra el bien.

Permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de

siete días.

Efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.

No hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas

costumbres.

No introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del

arrendador.

No subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento

escrito del arrendador.

Devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que

lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.

Cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.

El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que

haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes. Si se trata de

reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente, con derecho a

reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador. En los demás casos, los

gastos de conservación y mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo

pacto distinto.

El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso

del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por

causa no imputable a él. Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados

por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del

bien.

El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada. El plazo del

arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años. Todo plazo o

prórroga que exceda éste término se entiende reducido a este plazo.

El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el

arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del

arrendador. Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente

ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

El contrato de arrendamiento puede resolverse:

Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y

además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento

de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos

menores a un mes, basta que venzan tres períodos.

En los casos previstos en el párrafo anterior, si el arrendatario necesitó que hubiese

contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de

quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió

expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas

costumbres.

Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento

escrito del arrendador.

Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso

procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han

cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.

El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido

por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas. Vencido el plazo del

contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay

renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones,

hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el

arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a

cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período

precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la

continuación del arrendamiento.

Concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:

Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.

Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin

de repararlo.

Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.

En caso de expropiación.

Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan

el bien, comunican al arrendador que no harán uso del bien.

En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

Si el arrendamiento estuviese inscrito el adquirente deberá respetar el contrato,

quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y

obligaciones del arrendador.

Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

Excepcionalmente el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió

dicha obligación.

Tratándose de bienes muebles el adquirente no está obligado a respetar el contrato si

recibió su posesión de buena fe.

Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorización escrita del

arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable:

De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de

la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.

De los daños y perjuicios correspondientes.

De que un tercero se introduzca en él.

Conclusión

En la realización de esta investigación y estudio acerca de: La novación y el contrato de

arrendamiento, podemos decir que tanto la novación y el contrato de arrendamiento juegan

un papel importante en nuestra sociedad. Hemos visto que el contrato de arrendamiento al

ser en definición un contrato por el cual una persona llamada arrendador y la otra parte el

arrendatario, pone temporalmente una cosa a disposición de otra en alquiler o la venta.

Alquiler, es del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se

requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de las partes,

presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.

Por otro lado, nos encontramos, con que la tácita reconducción no prolonga el anterior

arrendamiento; más bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado

por duración indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo,

excepto la duración, que es indeterminada. Es por tanto, de gran ayuda saber, como hacer

un contrato de inquilinato, sus elementos constitutivos, y sobre todo saber cómo rescindir o

terminar, un contrato de inquilinato, de acuerdo a nuestra legislación Dominicana. Aunque

el código de procedimiento civil, el código civil y el decreto 4807, utiliza el término

rescisión de contrato, en cuanto a los efectos jurídicos de esta figura se está al frente de una

resiliación toda vez que la rescisión es una acción en nulidad del contrato por causa de una

lesión.

Finalmente, queda la satisfacción de haber realizado un trabajo conciso que nos arrojó luz

sobre la base teórica y la aclaración de varios aspectos prácticos relacionado con dicho

tema.

Recomendaciones

Nuestras recomendaciones van dirigida a todo los estudiosos del derecho, que no han

tenido la oportunidad de leer y aprender tan enriquecidos temas.

Nosotros como estudiante maestristas debemos saber todo lo relacionado a los

arrendamientos y los contratos de novación, su naturaleza, las leyes que la rigen, para tener

un conocimiento claro, ya que nos ayudaría en ejercicio de nuestra carrera.

Esperamos que se motiven a investigar cualquier inquietud con relación a estos temas,

ya que son muy comunes en nuestra sociedad.

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