contenido - transparencia.tabasco.gob.mx · el parque eco arqueológico contará además con el...

8-1

CONTENIDO

8. PROYECTOS TURÍSTICOS DETONADORES ............................................................... 8-2

8.1. Descripción general de proyectos turísticos detonadores. ............................................ 8-3

8.1.1. Centro Eco-Arqueológico Pomoná ..................................................................... 8-3

8.1.1.1. Localización: .............................................................................................. 8-3

8.1.1.2. Superficie de terreno requerida: ............................................................... 8-3

8.1.1.3. Elementos integrantes: .............................................................................. 8-4

8.1.1.4. Premisas Básicas: ..................................................................................... 8-4

8.1.2. Proyecto Boca del Cerro ..................................................................................... 8-6

8.1.3. Proyecto Mejora Imagen Urbano del Centro de Tenosique ............................. 8-8

8.1.3.1. Elementos integrantes ............................................................................... 8-8

8.1.3.2. Localización ............................................................................................... 8-9

8.1.3.3. Superficie requerida ................................................................................... 8-9

8.1.3.4. Premisas básicas ....................................................................................... 8-9

8.2. Viabilidad de proyectos detonadores ...................................................................... 8-10

8.2.1. Proyecto Centro Eco-Arqueológico Pomoná. ................................................... 8-10

8.2.2. Proyecto Boca del Cerro ................................................................................... 8-19

8.2.3. Proyecto Mejora Imagen Urbano de la cabecera municipal de Tenosique ....... 8-28

8.2.3.1. Obras de mejora de la imagen urbana a fondo perdido ............................. 8-28

8.2.3.2. Centro Comercial y Cines con inversión privada ........................................ 8-32

8.2.3.3. Estacionamientos Públicos con inversión privada y financiamiento ........... 8-40

8-2

8. PROYECTOS TURÍSTICOS DETONADORES

Los proyectos turísticos detonadores son aquellos seleccionados del conjunto de proyectos identificados en el Capítulo No. 6 de Estrategias, que por su magnitud e impacto previsto para la zona de estudio, se considera que son aquellos que darán el impulso inicial para el Programa Sectorial de Desarrollo Turístico del Municipio de Tenosique.

A su vez, los proyectos del capítulo 6 se originan de las conclusiones presentadas en los capítulos 3, 4 y 5 de Diagnóstico, Problemática y Pronóstico, respectivamente.

En los incisos de este capítulo se presentan:

Los proyectos detonadores que incluyen acciones estratégicas en 3 áreas de la zona de estudio, y que, tal como se menciona arriba, son la piedra angular en la que descansa el Programa Sectorial de Desarrollo Turístico de Tenosique, desde el punto de vista de líneas de acción, inversiones y resultados económicos.

Como se ha señalado en el capítulo Estrategias, la estrategia de mercado para Tenosique se fundamenta en los atractivos turísticos que se contabilizan en la zona. Los segmentos de mercado que tendrán cabida en esta región turística serían los siguientes:

Turismo arqueológico

Turismo ecológico

Turismo étnico, y cultural en general

Turismo de aventura

Turismo para todos, con un énfasis en turismo social

Turismo rural y agroturismo

Turismo vacacional (verano, semana santa, vacaciones de invierno)

Turismo de reuniones e incentivos

8-3

8.1. Descripción general de proyectos turísticos detonadores.

En esta sección se presentan tres proyectos turísticos detonadores, los cuales fueron seleccionados del conjunto de estrategias y líneas de acción mencionados en el capítulo 6 de Estrategias, previo consenso AICSA, FONATUR, Autoridades del Estado de Tabasco, y los asistentes del segundo taller de planeación estratégica.

Los proyectos detonadores que han sido seleccionados son los siguientes:

1. Centro Eco-Arqueológico Pomoná.

2. Proyecto Unidad Turística Boca del Cerro

3. Proyecto de Mejora de la Imagen Urbana del Centro de Tenosique que comprende los siguientes unidades o elementos: mejora de la imagen urbana del centro (parque ecológico urbano, renovación y mejoramiento de la imagen urbana de la Avenida 26, estandarización y construcción de hoteles existentes, establecimiento de posadas familiares, área cultural en la estación del ferrocarril, remodelación del malecón viejo, consolidación de edificios históricos, remodelación de la plaza del Palacio Municipal, módulos de información turística, el Centro Comercial y los Estacionamientos).

La selección de estos proyectos se realizó en función de su viabilidad de mercado, técnica, urbano ambiental.

8.1.1. Centro Eco-Arqueológico Pomoná

8.1.1.1. Localización:

Este proyecto turístico de desarrollará en las inmediaciones de la zona arqueológica de Pomoná. El objetivo de este emprendimiento será el dotar a la zona arqueológica de una serie de satisfactores orientados a complementar la visita de los turistas a la zona arqueológica y su Museo de Sitio.

8.1.1.2. Superficie de terreno requerida:

La superficie de terreno que se estima requerirá el Centro Eco-Arqueológico Pomoná es del orden de los 152,000.00 metros cuadrados y de aproximadamente 46,000.00 metros cuadrados de construcción y obras diversas cuyo diseño contempla contar con instalaciones que permitan el uso de energía solar para calentamiento de agua y contar con una planta de tratamiento de aguas residuales que a su vez se logre el re uso del agua. A continuación se presentan los componentes o elementos que integran este proyecto detonador:

8-4

8.1.1.3. Elementos integrantes:

Villa que cuenta con Hotel con una capacidad de 40 habitaciones o cuartos de categoría 4 estrellas, incluyendo una piscina.

Servicios de apoyo como áreas de alojamiento para ejecutivos del hotel, comedores para el personal, salón de usos múltiples, salón de lectura y descanso y de capacitación, enfermería, administración, mantenimiento, seguridad y vigilancia.

Restaurante bar.

Centro de Spa prehispánico o Temascal (tres unidades), rodeado de áreas ajardinadas con plantas y flores de la región.

Zona de actividades deportivas que consisten en ciclo pista, caminata en senderos interpretativos, plazas de descanso, incluyendo una cancha de juego de pelota prehispánico. Tirolesa y dos muros de escalamiento.

Zona de actividades recreativas como exhibición de flora, corrales para fauna endémicas.

Zona de campamento (camping).

Área para taller de elaboración y comercialización de artesanías.

Área de estacionamiento para 100 vehículos.

8.1.1.4. Premisas Básicas:

A continuación se presentan las premisas que se consideran para la operación y evaluación económicas del proyecto.

Hotel de 40 habitaciones

De acuerdo con los resultados del estudio de mercado realizado en la zona de estudio, se considera que el hotel podrá iniciar operaciones en el último trimestre del año 2014, atenderá a cerca de 8,760 turistas, lo que implica que tendrá una ocupación inicial de 45% de la capacidad anual. En el siguiente año se espera tener una ocupación del 47% lo que significa el atender a cerca de 9,154 turistas. En el año diez de la proyección se considera una ocupación del 64% de la capacidad del hotel, permitiendo atender a cerca de 12,418

8-5

turistas. En este análisis se considera una estadía de 1.5 noches promedio por turista y dos personas por cuarto. La tarifa considerada por noche turista es de $1,800.00 por persona.

Restaurante y bar:

Cuenta con una superficie de 200 metros cuadrados, con una capacidad para atender simultáneamente a 100 comensales (un comensal por metro cuadrado en el área de mesas (50% de la superficie total del restaurante y el restante 50% para servicios de cocina y sanitarios). Para la estimación de los ingresos anuales se considera el 63.3% del ingreso generado por las habitaciones del hotel.

Camping y deportes:

En la zona de camping se contará con una superficie aproximada de 27,000.00 metros cuadrados de terreno y para las actividades deportivas será de 33,000.00 metros cuadrados. Se considera un visitante externo por cada huésped que se registre en el hotel. Para el acceso al campamento se cobrará una cuota de $180.00 por visitante, con derecho al acceso a las actividades deportivas, obteniéndose un ingreso estimado de $127.00 por persona por el consumo de alimentos y bebidas en el campamento. Por la venta de suvenirs se estima un ingreso promedio por visitante a estas áreas estimado en $50.00.

Actividades recreativas

Con el propósito de que el Centro Eco-Arqueológico tenga una mayor atracción de turistas y visitantes se ha considerado contar con las siguientes instalaciones: 4 tirolesas, dos muros de escalamiento, sendero interpretativo, áreas de exhibición y contemplación de la flora y fauna endémicas de la región, una taller y local para la elaboración y venta de artesanías y una ciclo pista con un circuito de 4 Km. de recorrido. Por el disfrute de estas actividades no se tendrá ingreso extra, es decir tanto los turistas que se hospeden en el hotel como los visitantes tendrán acceso sin costo a estas actividades. Estas instalaciones se ubicarán en una superficie aproximada de 70,000.00 metros cuadrados de terreno.

Spa prehispánico “Temascal”:

El parque eco arqueológico contará además con el atractivo de Spa prehispánico que comprende la instalación de tres unidades de Temascal con capacidad para 10 personas cada una, ocupando una superficie ajardinada de 500 metros cuadrados de terreno. Se estima que se tendrá una afluencia al Temazcal del 25% de los huéspedes al hotel y una cifra igual de visitantes externos al Parque. La tarifa que se cobrará por el uso del Temascal es de $600.00 por persona (huéspedes y visitantes).

8-6

Estacionamiento:

La capacidad prevista para el estacionamiento al descubierto es de 100 autos, ocupando una superficie de 2,300 metros cuadrados. La tarifa considerada para el acceso al estacionamiento para los visitantes externos es de $20.00 por auto por día, estimándose dos visitantes por auto. Los huéspedes del hotel y camping no pagarán por el acceso al estacionamiento.

8.1.2. Proyecto Boca del Cerro

8.1.2.1. Localización:

Este proyecto turístico se ubicará en la zona denominada Boca del Cerro, en el caserío de San Carlos, que se encuentra dentro del Parque Estatal Cañón del Usumacinta, y estará orientado a mejorar los servicios turísticos existentes, así como complementar la oferta de atractivos y servicios de este sitio. Este proyecto se ha estructurado con varias obras, siendo la principal de ellas la construcción de un teleférico cuyo recorrido permitirá al turista el disfrute de las vistas panorámicas y de gran belleza que ofrece el río Usumacinta. La trayectoria planeada irá de San Carlos al mirador de Panhalé. Las otras obras consideradas en este proyecto consisten en la construcción de una zona gastronómica, área para la elaboración y venta de artesanías, remodelación del restaurante mirador existente, mejoras para cambiar la imagen urbana de la plaza de acceso, construcción de baños y vestidores, una tienda para venta de avíos marinos y la instalación de un muelle flotante para ampliar el existente, además se considera la construcción de estacionamiento para automóviles y un módulo de información turística. 8.1.2.2. Superficie requerida:

La superficie de terreno que requerirá la realización de estas obras en su conjunto será de 40,000 metros cuadrados de terreno y cerca de 4,200.00 metros cuadrados de construcción. Estas obras se realizarían en su mayor parte en los años 2012 a 2013.

8.1.2.3. Elementos integrantes y premisas:

A continuación se describen los componentes del proyecto Boca del Cerro:

Teleférico Boca del Cerro-Panhalé:

Se estima tendrá una distancia de recorrido de 1,700 metros partiendo desde el caserío San Carlos en Boca del Cerro hasta la parte alta del cerro donde se ubican los vestigios de un

8-7

mirador (observatorio arqueológico maya) denominado Panhalé, aprovechando las vistas panorámicas espectaculares que se pueden observar sobre el río Usumacinta para el deleite de los turistas. Con una elevación estimada de 320 metros, contará con dos cabinas o góndolas con capacidad para seis personas cada una, estimándose que el tiempo de recorrido será de 10 a15 minutos aproximadamente. Se considera que esta obra ocupará una superficie de terreno del orden de 35,500 metros cuadrados.

Zona gastronómica:

Se contempla la construcción de 5 locales de 120 metros cuadrados cada uno, para la preparación y venta de alimentos con platillos propios de la región. La superficie estimada de terreno para esta zona es de 1,500.00 metros cuadrados.

Remodelación y reapertura del Mirador Restaurante:

Se considera rescatar este restaurante mirador que actualmente está cerrado y debido a la ubicación privilegiada que tiene, desde la cual se puede apreciar y disfrutar el paisaje hermoso de las vistas del río Usumacinta. Se pretende la remodelación y equipamiento de la cocina y restaurante bar.

Zona de artesanías:

En esta zona se proyecta la construcción de dos locales para la elaboración y venta de artesanías típicas de la región. Los locales tendrán una superficie de 100 metros cuadrados cada uno. La superficie de terreno necesaria para esta zona se ha previsto en 500.00 metros cuadrados.

Estacionamiento público:

Construcción de un estacionamiento al descubierto para autos con una capacidad de 50 cajones en una superficie de terreno de 1,600 metros cuadrados.

Vestidores y baños públicos

Se proyecta la construcción de vestidores y baños públicos con una superficie construida de 120 metros cuadrados en un terreno de 300 metros cuadrados.

Remodelación Plaza pública:

8-8

Se considera la remodelación de la plaza pública existente para mejorar la imagen urbana de la zona, en una superficie aproximada de 1,000 metros cuadrados, incluyendo área ajardinada.

Local comercial para rentar.

Construcción de un local comercial para la venta de artículos y avíos acuáticos en el sitio. Dicho local se rentaría. La superficie de dicho local es de 100 metros cuadrados en un terreno de 250.00 metros cuadrados.

Muelle flotante.

Se pretende instalar un muelle flotante con pasarela y barandales de material plástico con una superficie de 25 metros cuadrados junto al muelle actual.

Módulo de información turística.

Se considera la construcción de un módulo de información turística con una superficie de construcción de 25 metros cuadrados en un terreno de 62.50 metros cuadrados.

8.1.3. Proyecto Mejora Imagen Urbano del Centro de Tenosique

8.1.3.1. Elementos integrantes

Este proyecto considera los siguientes elementos principales que por sus características propias se evalúan por separado.

1. Parque ecológico urbano.

2. Centro Comercial y Cines.

3. Construcción de 6 estacionamientos públicos.

4. Renovación de la Avenida 26, que es la principal avenida de Tenosique.

5. Estandarización y construcción de hoteles existentes.

6. Establecimiento de posadas familiares

7. Área cultural en la estación de ferrocarril de Tenosique y parque lineal.

8-9

8. Remodelación del malecón viejo.

9. Consolidación (remodelación) de edificios históricos.

10. Remodelación de la plaza del Palacio Municipal de Tenosique.

11. Mejoramiento de la imagen urbana de las construcciones (fachadas) en la Avenida 29

12. Módulos de información turística.

8.1.3.2. Localización

El componente parque ecológico urbano y el centro comercial se localizarán en la parte poniente de la ciudad de Tenosique, cerca del malecón viejo. Los estacionamientos públicos (6) se ubican en la zona central de la ciudad de Tenosique. Las casas donde se pretende establecer las posadas familiares se encuentran en la parte norte de la zona central de la ciudad. Los hoteles que se remodelarán se localizan principalmente en la zona central de la ciudad. El área cultural quedará instalada en la estación del ferrocarril y el parque lineal comprenderá una franja de dos metros a cada lado de dicha vía en la parte que recorre la zona urbana de la ciudad de Tenosique. Los edificios históricos que se pretende remodelar para mejorar su imagen ante el turismo. También se localizarán principalmente en la zona central de la ciudad. El proyecto para el mejoramiento de la imagen urbana de las construcciones (fachadas) en la Avenida 29, comprende alrededor de 1,920 metros de dicha avenida, desde su inicio en el Centro de la ciudad hasta el cruce con la vía del ferrocarril. Los módulos de información turística (3 unidades) se instalarán en la plaza central, la Casa museo de Pino Suárez, y en el malecón nuevo.

8.1.3.3. Superficie requerida

La superficie total de terreno que requerirá este proyecto se estima en 419,840.00 metros cuadrados de los cuales 10,240 se destinarán al centro comercial y cines (6,390 y 3,850 respectivamente)y 9,600 a los 6 estacionamientos públicos. La superficie construida en total es de 458,151 metros cuadrado, de los cuales 16,122 metros cuadrados corresponden al centro comercial y cines (12,272 y 3,850 respectivamente) y 9,600 corresponden a los 6 estacionamientos públicos.

8.1.3.4. Premisas básicas

8-10

Los componentes 2. Centro comercial y Cines y 3. Construcción de 6 estacionamientos públicos, que son proyectos cuya operación se pueden asignar a grupos privados, y son económicamente viables, se presenta su evaluación económica financiera con el propósito de promoverlos por separado. Los demás componentes se consideran como obras de infraestructura urbana turísticos a implantarse por conducto del gobierno estatal y solo se presenta el estimado de inversión a nivel de prefactibilidad, el calendario de inversiones y el origen de recursos.

Centro comercial y cines

En los resultados obtenidos en los talleres de planeación estratégica se detectó la conveniencia de tener un lugar o centro de entretenimiento para propiciar reuniones de diversos grupos sociales, tanto de negocios como de familias. Así se conformó la construcción de un centro con locales comerciales, restaurantes y cines. El centro comercial tendrá una superficie rentable de 6,390 m2. Los cines tendrán una superficie de 3,850 m2 de construcción, y se tienen proyectadas 5 salas de exhibición. Los locales dentro del centro comercial y las salas de cine se tiene prevista su construcción para el año 2013, y éstos se promoverían para su venta con grupos privados.

Estacionamientos públicos

Dado el crecimiento de las diversas actividades económicas que se desarrollan en la cabecera municipal de Tenosique observado en los últimos años, se ha detectado la necesidad de construir espacios para el estacionamiento público de autos, sobre todo en el área central de la ciudad. Cada estacionamiento tendrá una capacidad para 50 autos (cajones) y se prevé su construcción de la siguiente forma: 5 en el año 2013, 2 en el año 2014 y uno más en el 2015. Estos estacionamientos pueden ser operados por grupos privados, ya sea por concesión o por venta.

8.2. Viabilidad de proyectos detonadores

8.2.1. Proyecto Centro Eco-Arqueológico Pomoná

A continuación se presentan las premisas básicas que se consideran para la construcción, operación del proyecto y su evaluación económica financiera.

Inversiones del proyecto:

En el Cuadro 8.1 se presenta la inversión que requerirá la construcción de los componentes que integran el Proyecto detonador Centro Eco-Arqueológico Pomoná:

Cuadro 8.1. Inversión requerida en el Centro Eco-Arqueológico Pomoná

8-11

Fuente: AICSA

Se observa que este proyecto requerirá en total la cantidad de 54.16 millones de pesos para su ejecución, incluyendo los gastos preoperativos (3.46 millones) y para capital de trabajo la cifra de 5.19 millones de pesos. Destacando en valor la inversión fija estimada para la villa eco-arqueológica (hotel) y la administración y control con un monto de 25.35. Una inversión de 5.44 millones de pesos se necesitarán para la construcción y equipamiento de las actividades deportivas en conjunto con la ciclo pista, tirolesas y el muro de escalamiento. Los senderos interpretativos y la zona de camping se requerirá una inversión de 3.96 millones de pesos. Los demás componentes (restaurante, los dos locales para artesanías, el temascal, la plaza comercial y el estacionamiento) para su construcción y equipamiento será necesario invertir alrededor de 1.98 millones de pesos.

ComponenteConstrucción

m2

E x F

$

Equipamiento

$

Inversión fija

$

Centro Eco-Arqueológico Pomoná

Villa eco-arqueológica 1,440.00 11,520,000.00 7,661,500.00 19,181,500.00

Administración y control 1,080.00 4,968,000.00 1,200,002.00 6,168,002.00

Zona de actividades recreativas 1,000.00 2,800,000.00 2,800,000.00

Senderos interpretativos 10,800.00 2,160,000.00 2,160,000.00

Zona de camping 10,000.00 1,800,000.00 1,800,000.00

Zona de actividades deportivas 8,000.00 1,440,000.00 251,000.00 1,691,000.00

Elaboración y Comercialización de

artesanias200.00 1,600,000.00 1,600,000.00

Ciclo pista 9,600.00 2,880,000.00 2,880,000.00

Restaurante 200.00 1,700,000.00 400,000.00 2,100,000.00

Plazas peatonales 360.00 828,000.00 828,000.00

Estacionamiento 2,300.00 690,000.00 120,000.00 810,000.00

Muro para escalar 24.00 384,000.00 67,000.00 451,000.00

Tirolesa 100.00 300,000.00 120,000.00 420,000.00

Temazcal 500.00 150,000.00 193,887.99 343,887.99

- - -

SUBTOTAL 45,604.00 33,220,000.00 10,013,389.99 43,233,389.99

Pre operativos 8% 3,458,671.20

Capital de trabajo 12% 5,188,006.80

SUBTOTAL 51,880,067.99

Terreno 2,280,200.00

TOTAL 54,160,267.99

8-12

Programa Tentativo o Calendario de inversiones

En el cuadro 8.2 se presenta el programa tentativo o Calendario de inversiones previsto para la ejecución del proyecto del Centro Eco-Arqueológico de Pomoná.

Cuadro 8.2. Calendario de inversión en el Centro Eco-Arqueológico Pomoná

Fuente: AICSA

En este cuadro se observa que del 100 % de las inversiones el 10.6 % se ejecutarán en el año 2012 y corresponden a la adquisición del terreno y gastos preoperativos (5.74 millones de pesos). En el año 2013 se invertirán 48.42 millones que representan el 89.4 % del total de la inversión para la construcción de todos los componentes que integran el proyecto.

Ingresos del proyecto

En el cuadro 8.3 se presenta el desglose de los ingresos que generarán los componentes del proyecto Centro Eco-Arqueológico Pomoná. Estos ingresos se han estimado en función de investigaciones efectuadas en la región y para instalaciones similares de manera que resulten competitivos a las condiciones que prevalecen al mes de diciembre de 2011. Este análisis se ha preparado considerando precios y costos constantes vigentes al mes de diciembre de 2011 y un período de proyección de 10 años.

Componente Inversión fijaAño

0

Año

1

Año

2

Año

3

Año

42012 2013

0 1


Villa eco-arqueológica 19,181,500.00 1 - 19,181,500.00

Administración y control 6,168,002.00 1 - 6,168,002.00

Zona de actividades recreativas 2,800,000.00 1 - 2,800,000.00

Senderos interpretativos 2,160,000.00 1 - 2,160,000.00

Zona de camping 1,800,000.00 1 - 1,800,000.00

Zona de actividades deportivas 1,691,000.00 1 - 1,691,000.00


artesanias1,600,000.00 1

- 1,600,000.00

Ciclo pista 2,880,000.00 1 - 2,880,000.00

Restaurante 2,100,000.00 1 - 2,100,000.00

Plazas peatonales 828,000.00 1 - 828,000.00

Estacionamiento 810,000.00 1 - 810,000.00

Muro para escalar 451,000.00 1 - 451,000.00

Tirolesa 420,000.00 1 - 420,000.00

Temazcal 343,887.99 1 - 343,887.99

SUBTOTAL 43,233,389.99 - 43,233,389.99

Pre operativos 3,458,671.20 1 3,458,671.20 -

Capital de trabajo 5,188,006.80 0.0 1.0 0.0 0.0 0.0 - 5,188,006.80

SUBTOTAL 51,880,067.99 3,458,671.20 48,421,396.79

Terreno 2,280,200.00 1 2,280,200.00 -

TOTAL 54,160,267.99 5,738,871.20 48,421,396.79

100.00% 10.60% 89.40%

Inversión Acumulada 5,738,871.20 54,160,267.99

Inversión Física sin terreno Acumulada - 43,233,389.99

8-13

Cuadro 8.3. Ingresos generados en el Centro Eco-Arqueológico Pomoná

Fuente: AICSA

En el cuadro 8.3 se observa que los ingresos crecerán de 24.55 millones de pesos en el primer año de operación (2014) hasta 37.62 millones de pesos en el décimo año de la proyección (año 2022). También se observa que los componentes hotel, restaurante, temascal y estacionamiento son los principales generadores de ingreso, aportando mas del 86% de los mismos.

Egresos por la operación del proyecto Centro Eco-Arqueológico Pomoná

En el cuadro 8.4 se presentan los egresos que se tendrán durante la operación de los diferentes componentes del proyecto. Dichos gastos evolucionan de 8.98 millones en el primer año de operación (2014) a 14.07 millones de pesos en el décimo año de operación (2024).

AÑO 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2022

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11Centro Eco-Arqueológico Pomoná

Villa hotel

Cuartos 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40

Ocupación 45% 47% 49% 51% 54% 56% 59% 61% 64% 67%

Estadía 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5

Huéspedes 8,760 9,149 9,561 9,991 10,441 10,911 11,402 11,915 12,451 13,011

Noches de Habitaciones ocupadas 6,570 6,862 7,171 7,493 7,831 8,183 8,552 8,936 9,338 9,758

Tarifa 1,800 1,800 1,800 1,800 1,800 1,800 1,800 1,800 1,800 1,800

Restaurante

Estacionamiento y Temazcal

Demanda Estacionamiento 4,380 4,575 4,781 4,996 5,221 5,456 5,701 5,958 6,226 6,506

Tarifa Est 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

Demanda Exterior (Personas día) 2,190 2,287 2,390 2,498 2,610 2,728 2,851 2,979 3,113 3,253

Demanda del Hotel (% Personas) 2,190 2,287 2,390 2,498 2,610 2,728 2,851 2,979 3,113 3,253

Tarifa Visitante 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600

Tarifa Temazcal 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600

Zona de Camping y Deportes

Demanda (Personas) 8,760 9,149 9,561 9,991 10,441 10,911 11,402 11,915 12,451 13,011

Tarifa de Entrada incluye (fogata y tienda) 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200

Alimentos y Bebidas Camping 63 63 63 127 127 127 127 127 127 127

Suvenires 25 25 25 50 50 50 50 50 50 50

Ingresos

Habitaciones 11,826,000 12,351,600 12,907,800 13,487,400 14,095,800 14,729,400 15,393,600 16,084,800 16,808,400 17,564,400

Restaurante 7,485,858 7,818,563 8,170,637 8,537,524 8,922,641 9,323,710 9,744,149 10,181,678 10,639,717 11,118,265

Estacionamiento y Temazcal 2,715,600 2,836,190 2,963,910 3,097,210 3,236,710 3,382,410 3,534,620 3,693,650 3,859,810 4,033,410

Zona de Camping y Deportes 1,752,000 1,829,800 1,912,200 1,998,200 2,088,200 2,182,200 2,280,400 2,383,000 2,490,200 2,602,200

Alimentos y Bebidas Camping 554,508 579,132 605,211 1,264,861 1,321,831 1,381,333 1,443,493 1,508,439 1,576,297 1,647,193

Suvenires 219,000 228,725 239,025 499,550 522,050 545,550 570,100 595,750 622,550 650,550

Total Ingresos 24,552,966 25,644,010 26,798,784 28,884,745 30,187,232 31,544,603 32,966,362 34,447,317 35,996,974 37,616,018

8-14

Cuadro 8.4. Egresos por la operación del Centro Eco-Arqueológico Pomoná

Fuente: AICSA

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

01

23

45

67

89

1011

Ce

ntr

o E

co-A

rqu

eo

lógi

co P

om

on

á

Gas

tos

de O

pera

ción

Hab

itac

ione

s21

.0%

00

2,48

3,46

02,

593,

836

2,71

0,63

82,

832,

354

2,96

0,11

83,

093,

174

3,23

2,65

63,

377,

808

3,52

9,76

43,

688,

524

Res

taur

ante

25.0

%0

01,

871,

465

1,95

4,64

12,

042,

659

2,13

4,38

12,

230,

660

2,33

0,92

82,

436,

037

2,54

5,42

02,

659,

929

2,77

9,56

6

Esta

cion

amie

nto

y T

emaz

cal

40.0

%0

01,

086,

240

1,13

4,47

61,

185,

564

1,23

8,88

41,

294,

684

1,35

2,96

41,

413,

848

1,47

7,46

01,

543,

924

1,61

3,36

4

Zona

de

Cam

ping

y D

epor

tes

35.0

%0

036

7,92

038

4,25

840

1,56

241

9,62

243

8,52

245

8,26

247

8,88

450

0,43

052

2,94

254

6,46

2

Alim

ento

s y

Beb

idas

Cam

ping

30.0

%0

013

8,62

714

4,78

315

1,30

331

6,21

533

0,45

834

5,33

336

0,87

337

7,11

039

4,07

441

1,79

8

Suve

nir

es10

.0%

00

87,6

0091

,490

95,6

1019

9,82

020

8,82

021

8,22

022

8,04

023

8,30

024

9,02

026

0,22

0

Sub

tota

l0

06,

035,

312

6,30

3,48

46,

587,

336

7,14

1,27

67,

463,

262

7,79

8,88

18,

150,

339

8,51

6,52

78,

899,

653

9,29

9,93

4

No

Dis

trib

uido

s

Adm

inis

trac

ión

4.0%

00

982,

119

1,02

5,76

01,

071,

951

1,15

5,39

01,

207,

489

1,26

1,78

41,

318,

654

1,37

7,89

31,

439,

879

1,50

4,64

1

Mer

cado

tecn

ia4.

0%0

098

2,11

91,

025,

760

1,07

1,95

11,

155,

390

1,20

7,48

91,

261,

784

1,31

8,65

41,

377,

893

1,43

9,87

91,

504,

641

Elec

tric

idad

y M

anto

.4.

0%0

098

2,11

91,

025,

760

1,07

1,95

11,

155,

390

1,20

7,48

91,

261,

784

1,31

8,65

41,

377,

893

1,43

9,87

91,

504,

641

Sub

tota

l0

02,

946,

356

3,07

7,28

13,

215,

854

3,46

6,16

93,

622,

468

3,78

5,35

23,

955,

963

4,13

3,67

84,

319,

637

4,51

3,92

2

Otr

os Segu

ros

0.6%

00

025

9,40

025

9,40

025

9,40

025

9,40

025

9,40

025

9,40

025

9,40

025

9,40

025

9,40

0

Sub

tota

l0

259,

400

259,

400

259,

400

259,

400

259,

400

259,

400

259,

400

259,

400

259,

400

Tota

l de

Egre

sos

Op

erat

ivo

s8,

981,

667

9,64

0,16

510

,062

,591

10,8

66,8

4611

,345

,130

11,8

43,6

3312

,365

,702

12,9

09,6

0613

,478

,691

14,0

73,2

57

8-15

Origen de los recursos para la ejecución del proyecto

En el Cuadro 8.5 se presenta una estructura del origen y aplicación de los recursos para la realización del proyecto Centro Eco-Arqueológico Pomoná.

Cuadro 8.5. Estructura del origen y aplicación de los recursos del Centro Eco-Arqueológico Pomoná

Fuente: AICSA

En este cuadro se observa que el 50.58% de los fondos (27.40 millones) será aportado con recursos propios, el 43.43% (23.47 millones de pesos) podrán ser aportados con financiamiento de instituciones de crédito privadas y un 6.09% (3.30 millones de pesos) con fondos provenientes de instituciones de crédito públicas.

Cálculo de intereses y pago de principal de los créditos

En el cuadro 8.6 se presenta el cálculo de los intereses y pago de principal de los créditos que se pueden obtener para aplicarlos para financiar la construcción de los componentes del proyecto Centro Eco-Arqueológico Pomoná.

Cuadro 8.6. Cálculo de intereses y créditos para el Centro Eco-Arqueológico Pomoná

Fuente: AICSA

Centro Eco-Arqueológico Pomoná 2012 2013 2014 2015 2016 TOTAL %

0 1 2 3 4

Origen de los recursos

Fondos Propios 5,738,871.20 21,656,385.20 - - - 27,395,256.40 50.58%

Financiamiento Institución Privada - 23,465,101.20 - - - 23,465,101.20 43.33%

Financiamiento Institución Pública - 3,299,910.39 - - - 3,299,910.39 6.09%

Total 5,738,871.20 48,421,396.79 - - - 54,160,267.99 100.00%


Fuente de los recursos

Concepto de InversiónFondos Propios

Financiamiento

Institución

Privada

Financiamiento

Institución

Pública

Villa eco-arqueológica 40% 60% 100%

Administración y control 40% 60% 100%

Zona de actividades recreativas 40% 60% 100%

Senderos interpretativos 40% 60% 100%

Zona de camping 40% 60% 100%

Zona de actividades deportivas 40% 60% 100%

Elaboración y Comercialización de artesanias 40% 60% 100%

Ciclo pista 40% 60% 100%

Restaurante 20% 80% 100%

Plazas peatonales 40% 60% 100%

Estacionamiento 20% 80% 100%

Muro para escalar 20% 80% 100%

Tirolesa 20% 80% 100%

Temazcal 20% 80% 100%

0 20% 80% 100%

Pre operativos 100% 100%

Capital de trabajo 100% 100%

Terreno 100% 100%

8-16

De acuerdo con investigación realizada a través de Internet y con institución de crédito pública y privada mediante entrevistas telefónicas y directas, a continuación se resumen los términos y condiciones de dichos créditos:

Instituciones de crédito privadas:

Tipo de crédito: Crédito revolvente.

Plazo a considerar para la devolución de principal: 10 años

Forma de pago: pagos anuales para capital e intereses

Tasa de interés: 13.5% sobre saldos insolutos.

Instituciones de crédito públicas:


Plazo a considerar para la devolución de principal: 10 años.

Forma de pago: pagos anuales para capital e intereses.


Estado del Ingreso o de Pérdidas y Ganancias y de Flujo de Caja simplificado.

En el cuadro 8.7 se presenta el Estado Pro forma del Ingreso o de Pérdidas y Ganancias y e Flujo de Caja para el proyecto Boca del Cerro comprendiendo un período de diez años de operación, considerando precios y costos constantes vigentes al mes de diciembre de 2011.

8-17

Cuadro 8.7. Estado de resultados para el Centro Eco-Arqueológico Pomoná

Fuente: AICSA

Este cuadro resume los ingresos y egresos así como los gastos financieros que se han descrito y detallado en los cuadros anteriores. Se puede apreciar que la relación de utilidad de operación a ingresos es bastante atractiva pues en promedio es del 75.31% lo que permite

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Concepto Valor 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 TOTAL

-1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Habitaciones - 11,826 12,352 12,908 13,487 14,096 14,729 15,394 16,085 16,808 17,564 145,249

Restaurante - 7,486 7,819 8,171 8,538 8,923 9,324 9,744 10,182 10,640 11,118 91,945

Estacionamiento y Temazcal - 2,716 2,836 2,964 3,097 3,237 3,382 3,535 3,694 3,860 4,033 33,354

Zona de Camping y Deportes - 1,752 1,830 1,912 1,998 2,088 2,182 2,280 2,383 2,490 2,602 21,517

Alimentos y Bebidas Camping - 555 579 605 1,265 1,322 1,381 1,443 1,508 1,576 1,647 11,881

Suvenires - 219 229 239 500 522 546 570 596 623 651 4,695

Total Ingresos - 24,554 25,645 26,799 28,885 30,188 31,544 32,966 34,448 35,997 37,615 308,641

Habitaciones - 2,483 2,594 2,711 2,832 2,960 3,093 3,233 3,378 3,530 3,689 30,503

Restaurante - 1,871 1,955 2,043 2,134 2,231 2,331 2,436 2,545 2,660 2,780 22,986

Estacionamiento y Temazcal - 1,086 1,134 1,186 1,239 1,295 1,353 1,414 1,477 1,544 1,613 13,341

Zona de Camping y Deportes - 368 384 402 420 439 458 479 500 523 546 4,519

Alimentos y Bebidas Camping - 139 145 151 316 330 345 361 377 394 412 2,970

Suvenires - 88 91 96 200 209 218 228 238 249 260 1,877

Total Gastos Operativos - 6,035 6,303 6,589 7,141 7,464 7,798 8,151 8,515 8,900 9,300 76,196

Utilidad de operación (EBITDA) - 18,519 19,342 20,210 21,744 22,724 23,746 24,815 25,933 27,097 28,315 232,445

75.42% 75.42% 75.41% 75.28% 75.27% 75.28% 75.27% 75.28% 75.28% 75.28% 75.31%

Pago de intereses - - 3,611 3,210 2,808 2,407 2,006 1,605 1,204 802 401 18,054

Depreciación de construcciones 20 - 1,661 1,661 1,661 1,661 1,661 1,661 1,661 1,661 1,661 1,661 16,610

Depreciación de equipo 10 - 1,001 1,001 1,001 1,001 1,001 1,001 1,001 1,001 1,001 1,001 10,010

Amortización de pre operativos 20 - 173 173 173 173 173 173 173 173 173 173 1,730

Total Gastos Financieros - 2,835 6,446 6,045 5,643 5,242 4,841 4,440 4,039 3,637 3,236 46,404

Administración - 982 1,026 1,072 1,155 1,207 1,262 1,319 1,378 1,440 1,505 12,346

Mercadotecnia - 982 1,026 1,072 1,155 1,207 1,262 1,319 1,378 1,440 1,505 12,346

Electricidad y Manto. - 982 1,026 1,072 1,155 1,207 1,262 1,319 1,378 1,440 1,505 12,346

Seguros - - 259 259 259 259 259 259 259 259 259 2,331

Total Otros Gastos - 2,946 3,337 3,475 3,724 3,880 4,045 4,216 4,393 4,579 4,774 39,369

Utilidad antes de ISR y PTU - 12,738 9,559 10,690 12,377 13,602 14,860 16,159 17,501 18,881 20,305 146,672

ISR 30% - 3,821 2,868 3,207 3,713 4,081 4,458 4,848 5,250 5,664 6,092 44,002

PTU 10% - 1,274 956 1,069 1,238 1,360 1,486 1,616 1,750 1,888 2,031 14,668

Utilidad Neta - 7,643 5,735 6,414 7,426 8,161 8,916 9,695 10,501 11,329 12,182 88,002

31.13% 22.36% 23.93% 25.71% 27.03% 28.27% 29.41% 30.48% 31.47% 32.39% 28.51%

Utilidad Neta - 7,643 5,735 6,414 7,426 8,161 8,916 9,695 10,501 11,329 12,182 88,002

Depreciaciones y Amortizaciones - 2,835 2,835 2,835 2,835 2,835 2,835 2,835 2,835 2,835 2,835 28,350

Amortización del crédito - - 2,974 2,974 2,974 2,974 2,974 2,974 2,974 2,974 2,974 26,766

Incremento en el capital de trabajo - 5,188 - - - - - - - - - 5,188

Valor de Recuperación 35,489 35,489

Flujo Neto de efectivo - 5,290 5,596 6,275 7,287 8,022 8,777 9,556 10,362 11,190 47,532 119,887

Flujo Neto de efectivo acumulado 5,290 10,886 17,161 24,448 32,470 41,247 50,803 61,165 72,355 119,887

Inversión de fondos Propios 0 5,739 16,468 - - - 22,207

Flujo Neto - 5,739- 11,178- 5,596 6,275 7,287 8,022 8,777 9,556 10,362 11,190 47,532 97,680

Flujo Neto acumulado 5,739- 16,917- 11,321- 5,046- 2,241 10,263 19,040 28,596 38,958 50,148 97,680

Tasa de descuento 12%

Valor Presente Neto 34,685

Tasa Interna de Retorno 39.46%

Periodo de Recuperación de la inversión 7

Flujo de efectivo

Gastos Financieros y Depreciación

Ingresos

Gastos de Operación

Otros Gastos

8-18

cubrir adecuadamente el servicio de la deuda y el pago de principal de los créditos considerados. La relación de la utilidad neta después de impuestos y participación de los trabajadores en la utilidad con respecto a ingresos, también muestra valores atractivos pues en promedio tiene un valor de 28.51% anual.

Viabilidad económica financiera del proyecto Centro Eco-Arqueológico Pomoná

En la parte inferior del mismo cuadro 8.7 se presentan los resultados de la evaluación económica desde el punto de vista del inversionista privado, donde se observa que el Valor Presente Neto del proyecto considerando la tasa de descuento de 12% es de 34.68 millones de pesos y la tasa interna de retorno de la inversión es de 39.46%. El período de recuperación de la inversión es de aproximadamente 7 años.

Estos resultados permiten concluir que el proyecto Centro Eco-Arqueológico Pomoná es viable económicamente.

8-19

8.2.2. Proyecto Boca del Cerro

Inversiones del Proyecto

En el cuadro 8.8 se presenta el desglose de la inversión que se requerirá para la implementación del proyecto.

Cuadro 8.8. Inversión requerida en el Proyecto Boca del Cerro

Fuente: AICSA

En este cuadro se observa que la inversión total estimada para este proyecto asciende a aproximadamente 75.3 millones de pesos, de los cuales corresponden 5.0 millones para gastos preoperativos y 7.5 millones para capital de trabajo.

La obra principal corresponde al componente Teleférico con una inversión fija de 47.4 millones de pesos. Los cinco locales comerciales que comprenden la zona gastronómica con un monto aproximado de 6.24 millones de pesos. Los dos locales para la preparación y venta de artesanías requerirán 1.75 millones de pesos y la remodelación del restaurante mirador 1.70 millones de pesos. El estacionamiento y los vestidores y baños requerirán 2.76 y millones conjuntamente. Las obras referentes a mejorar la plaza pública demandaran recursos financiero de cerca del millón de pesos y para el local para la venta de artículos marinos

ComponenteConstrucción

m2

E x F

$

Equipamiento

$

Inversión fija

$

Proyecto Boca del Cerro

Teleferico Boca del Cerro - Panhale 956,521.74 46,060,521.74 47,372,043.48

Zona gastronomica 600.00 3,861,600.00 1,930,800.00 6,242,400.00


artesanias200.00 1,600,000.00 1,750,000.00

Reacondicionamiento de mirador

restaurante300.00 965,400.00 737,915.00 1,703,315.00

Construcción de estacionamientos

públicos1,600.00 1,039,424.00 1,519,424.00

Vestidores / Baños públicos 120.00 772,320.00 386,160.00 1,248,480.00

Mejora de plaza pública de acceso

y áreas verdes1,000.00 982,650.00 982,650.00

Local para renta y venta de

articulos y avios acuaticos100.00 800,000.00 875,000.00

Mejoramiento y ampliación del

muelle actual con un muelle

flotante

- 809,494.40 809,494.40

Modulo de información turística 25.00 160,921.50 45,000.00 224,671.50

SUBTOTAL 3,945.00 11,138,837.24 49,969,891.14 62,727,478.38

Pre operativos 8% 5,018,198.27

Capital de trabajo 12% 7,527,297.41

TOTAL 75,272,974.05

8-20

muelle flotante 0.87 millones de pesos. Se necesitarán 0.22 millones de pesos para la construcción del módulo de información turística.

Programa de inversiones

En el cuadro 8.9 se presenta el programa o calendario de inversiones previstas para la construcción de los diferentes componentes del proyecto.

Cuadro 8.9. Calendario de inversión en el Proyecto Boca del Cerro


0

Año

1

Año

2

Año

3

Año

42012 2013 2014 2015 2016

0 1 2 3 4

Calendario de inversiones

Teleferico Boca del Cerro - Panhale 47,017,043.48 0.5 0.5 - 23,508,521.74 23,508,521.74 - -

Zona gastronomica 5,792,400.00 1.0 - - 5,792,400.00 - -


artesanias1,600,000.00 1.0

- - - 1,600,000.00 -


restaurante1,703,315.00 1.0

- 1,703,315.00 - - -


públicos1,039,424.00 1.0

- - 1,039,424.00 - -

Vestidores / Baños públicos 1,158,480.00 0.5 0.5 - 579,240.00 579,240.00 - -


y áreas verdes982,650.00 1.0

- 982,650.00 - - -


articulos y avios acuaticos800,000.00 1.0

- - - 800,000.00



flotante

809,494.40 1.0

- - - 809,494.40 -

Modulo de información turística 205,921.50 1.0 - - 205,921.50 - -

SUBTOTAL sin terreno 61,108,728.38 - 26,773,726.74 31,125,507.24 3,209,494.40 -

Pre operativos 5,018,198.27 1 5,018,198.27 - - - -

Capital de trabajo 7,527,297.41 0.0 0.4 0.5 0.1 0.0 - 3,212,847.21 3,735,060.87 385,139.33 -

SUBTOTAL 73,654,224.05 5,018,198.27 29,986,573.95 34,860,568.11 3,594,633.73 -

Terreno 1,618,750.00 1 1,618,750.00 - - - -

TOTAL 75,272,974.05 6,636,948.27 29,986,573.95 34,860,568.11 3,594,633.73 -

9% 40% 46% 5%

Inversión Acumulada 6,636,948.27 36,623,522.22 71,484,090.33 75,078,724.05 75,078,724.05

Inversión Física sin terreno Acumulada - 26,773,726.74 57,899,233.98 61,108,728.38 61,108,728.38

Construcción Inversión fijaAño

0

Año

1

Año

2

Año

3

Año

42012 2013 2014 2015 2016

0 1 2 3 4

Teleferico Boca del Cerro - Panhale 956,521.74 0 1 1 0 0 - 478,260.87 478,260.87 - -

Zona gastronomica 3,861,600.00 0 0 1 0 0 - - 3,861,600.00 - -


artesanias1,600,000.00 0 0 0 1 0

- - - 1,600,000.00 -


restaurante965,400.00 0 1 0 0 0

- 965,400.00 - - -


públicos1,039,424.00 0 0 1 0 0

- - 1,039,424.00 - -

Vestidores / Baños públicos 772,320.00 0 1 1 0 0 - 386,160.00 386,160.00 - -


y áreas verdes982,650.00 0 1 0 0 0

- 982,650.00 - - -


articulos y avios acuaticos800,000.00 0 0 0 1 0

- - - 800,000.00 -



flotante

- 0 0 0 1 0

- - - - -

Modulo de información turística 160,921.50 0 0 1 0 0 - - 160,921.50 - -

SUBTOTAL 11,138,837.24 - 2,812,470.87 5,926,366.37 2,400,000.00 -

Inversión Acumulada Construcción - 2,812,470.87 8,738,837.24 11,138,837.24 11,138,837.24

8-21

Fuente: AICSA

En este cuadro se observa que, del 100% de las inversiones, el 8.8% se ejecutarán en el año 2012 y corresponden a la adquisición del terreno y gastos preoperativos (6.64 millones de pesos); en el año 2013 se invertirán 29.99 millones que representan el 39.9 % del total de la inversión; en el año 2014 se invertirán 34.86 millones de pesos y en el año 2015 se desembolsarán 3.59 millones de pesos.

La construcción referente al teleférico se realizará en dos años (2013 y 2014) e iniciará operaciones en el año 2015. La zona gastronómica, el estacionamiento y el módulo de información turística se construirán en el año 2014. El área de elaboración y venta de artesanías, el local para venta de artículos y avíos de pesca se construirán en el año 2015.


En el Cuadro 8.10 se presenta una estructura del origen y aplicación de los recursos para la realización del proyecto Boca del Cerro.

Cuadro 8.10.

Equipamiento Inversión fijaAño

0

Año

1

Año

2

Año

3

Año

42012 2013 2014 2015 2016

0 1 2 3 4

Teleferico Boca del Cerro - Panhale 46,060,521.74 0 1 1 0 0 - 23,030,260.87 23,030,260.87 - -

Zona gastronomica 1,930,800.00 0 0 1 0 0 - - 1,930,800.00 - -


artesanias- 0 0 0 1 0

- - - - -


restaurante737,915.00 0 1 0 0 0

- 737,915.00 - - -


públicos- 0 0 1 0 0

- - - - -

Vestidores / Baños públicos 386,160.00 0 1 1 0 0 - 193,080.00 193,080.00 - -


y áreas verdes- 0 1 0 0 0

- - - - -


articulos y avios acuaticos- 0 0 0 1 0

- - - - -



flotante

809,494.40 0 0 0 1 0

- - - 809,494.40 -

Modulo de información turística 45,000.00 0 0 1 0 0 - - 45,000.00 - -

SUBTOTAL 49,969,891.14 - 23,961,255.87 25,199,140.87 809,494.40 -

Inversión Acumulada Equipo - 23,961,255.87 49,160,396.74 49,969,891.14 49,969,891.14

8-22

Fuente: AICSA

En este cuadro se observa que el 35.8 % de los fondos (26.9 millones) será aportado con recursos propios, el 10.3 % (7.74 millones de pesos) podrán ser aportados con financiamiento de instituciones de crédito privadas y un 54.9 % (41.23 millones de pesos) con fondos provenientes de instituciones de crédito públicas. En este cuadro se puede observar el destino de los fondos según la fuente de los mismos.

A

ÑO

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Tele

feri

co0

12

34

56

78

910

1112

Prec

io p

or v

iaje

$200

179,

661

Cap

acid

ad12

pers

onas

en

2 c

abin

as p

ara

6 pe

rson

as c

ada

una

Cap

acid

ad m

áxim

a17

9,71

2

visi

tant

es a

l año

Ocu

paci

ón: V

isit

ante

s25

%de

los

turi

stas

44,9

15

49

,811

55

,241

61

,262

67

,939

75

,345

78

,595

81

,986

85

,523

89

,212

Ocu

paci

ón: P

obla

ción

10%

de la

pob

laci

ón T

enos

ique

5,89

6

5,

896

5,89

6

5,

896

5,89

6

5,

896

5,89

6

5,

896

5,89

6

5,

896

Zona

Gas

tron

omic

a

Ven

tas

0%40

%40

%20

%

Prec

io p

or m

etro

$15,

000

Met

ros

ven

dibl

es (

m2)

600

met

ros2

240

240

120

Loca

l de

arte

sani

as

Ven

tas

loca

les

0%0%

100%

Prec

io p

or m

etro

$12,

000

Met

ros

ven

dibl

es (

m2)

300

00

300

Esta

cion

amie

nto

Ven

tas

(Ing

reso

de

auto

s)2.

0

V

isit

/ A

uto

auto

s:0

025

,406

27,8

5430

,568

33,5

7936

,918

40,6

2142

,246

43,9

4145

,709

47,5

54

Prec

io p

or a

uto

$30

/ dí

a /a

uto

Ren

ta d

e av

ios

acua

tico

s

Porc

enta

je d

e vi

sita

ntes

30%

Ren

ta p

rom

edio

$100

/mes

m2

Ingr

esos

01

23

45

67

89

1011

12

Tele

feri

co0

010

,162

,250

11,1

41,4

1612

,227

,312

13,4

31,5

7214

,767

,099

16,2

48,2

0016

,898

,279

17,5

76,4

0218

,283

,779

19,0

21,6

73

Zona

Gas

tron

omic

a0

3,60

0,00

03,

600,

000

1,80

0,00

00

00

00

00

0

Loca

de a

rtes

anía

sl0

03,

600,

000

00

00

00

00

0

Ren

ta d

e av

ios

acua

tico

s0

017

6,88

017

6,88

017

6,88

017

6,88

017

6,88

017

6,88

017

6,88

017

6,88

017

6,88

017

6,88

0

Esta

cion

amie

nto

00

762,

169

835,

606

917,

048

1,00

7,36

81,

107,

532

1,21

8,61

51,

267,

371

1,31

8,23

01,

371,

283

1,42

6,62

5

Suve

nir

es50

%de

l tel

efer

ico

00

2,03

2,45

02,

228,

283

2,44

5,46

22,

686,

314

2,95

3,42

03,

249,

640

3,37

9,65

63,

515,

280

3,65

6,75

63,

804,

335

Tota

l In

gres

os

03,

600,

000

20,3

33,7

4916

,182

,185

15,7

66,7

0317

,302

,135

19,0

04,9

3120

,893

,335

21,7

22,1

8522

,586

,792

23,4

88,6

9924

,429

,513

8-23

Ingresos anuales del proyecto

En el cuadro 8.11 se presenta el desglose de los ingresos que generarán los componentes del proyecto Boca del Cerro. Estos ingresos se han estimado en función de investigaciones efectuadas en la región y para instalaciones similares de manera que resulten competitivos a las condiciones que prevalecen al mes de diciembre de 2011. Este análisis se ha preparado considerando precios y costos constantes vigentes al mes de diciembre de 2011 y un período de proyección de 10 años.

8-24

Cuadro 8.11.

Fuente: AICSA

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Gast

os d

e O

pera

ción

Tele

feric

o1.

0%0

00

101,

623

111,

414

122,

273

134,

316

147,

671

162,

482

168,

983

175,

764

182,

838

190,

217

Zona

Gas

trono

mic

a (c

osto

de

vent

as)

5.0%

00

180,

000

180,

000

90,0

000

00

00

00

0

Loca

de a

rtesa

nías

l (co

sto

de v

enta

s)5.

0%0

00

180,

000

00

00

00

00

0

Esta

cion

amie

nto

20.0

%0

00

152,

434

167,

121

183,

410

201,

474

221,

506

243,

723

253,

474

263,

646

274,

257

285,

325

Suve

nire

s25

.0%

00

050

8,11

355

7,07

161

1,36

667

1,57

973

8,35

581

2,41

084

4,91

487

8,82

091

4,18

995

1,08

4

Subt

otal

00

180,

000

1,12

2,16

992

5,60

691

7,04

81,

007,

368

1,10

7,53

21,

218,

615

1,26

7,37

11,

318,

230

1,37

1,28

31,

426,

625

No D

istri

buid

os

Adm

inis

traci

ón0.

5%0

00

50,8

1155

,707

61,1

3767

,158

73,8

3581

,241

84,4

9187

,882

91,4

1995

,108

Mer

cado

tecn

ia1.

0%0

00

101,

623

111,

414

122,

273

134,

316

147,

671

162,

482

168,

983

175,

764

182,

838

190,

217

Elec

trici

dad

y M

anto

.1.

0%0

00

101,

623

111,

414

122,

273

134,

316

147,

671

162,

482

168,

983

175,

764

182,

838

190,

217

Subt

otal

00

025

4,05

627

8,53

530

5,68

333

5,78

936

9,17

740

6,20

542

2,45

743

9,41

045

7,09

447

5,54

2

Otro

s Segu

ros

0.6%

00

060

,974

66,8

4873

,364

80,5

8988

,603

97,4

8910

1,39

010

5,45

810

9,70

311

4,13

0

Subt

otal

00

60,9

7466

,848

73,3

6480

,589

88,6

0397

,489

101,

390

105,

458

109,

703

114,

130

Tota

l de

Egre

sos O

pera

tivos

018

0,00

01,

437,

199

1,27

0,99

01,

296,

095

1,42

3,74

71,

565,

312

1,72

2,30

91,

791,

218

1,86

3,09

91,

938,

081

2,01

6,29

7

8-25

En el primer año de operación se espera generar alrededor de 5.4 millones de pesos por la venta de los locales de la zona gastronómica y del local de elaboración y tienda de artesanías. En el siguiente año cuando inician operaciones los demás componentes del proyecto los ingresos por venta aumentarán a 18.53 millones de pesos y en siguiente ascienden los ingresos a 16.18 millones de pesos. Posteriormente, después de haber vendido tanto los locales de la zona gastronómica como los de elaboración y venta de artesanía los ingresos por la venta de los servicios de los de componentes teleférico, renta del local de avíos acuáticos y por la venta de suvenires los ingresos ascienden a 15.77 millones de pesos, hasta alcanzar la cifra de 24.43 millones de pesos en el último año de la proyección.

Egresos por la operación del proyecto Boca del Cerro.

En el cuadro 8.12 se presentan los egresos que se tendrán durante la operación de los diferentes componentes del proyecto. Dichos gastos evolucionan de .27 millones en el primer año de operación (2014) a 2.02 millones de pesos en el décimo año de operación (2024). Los costos de depreciación y gastos financieros se presentan en el Estado de Pérdidas y Ganancias.

Cuadro 8.12.

Fuente: AICSA

Cálculo de intereses y pago de principal de los créditos



Financiamiento

Institución

Privada

Financiamiento

Institución

Pública

Teleferico Boca del Cerro - Panhale 0.2 0.8

Zona gastronomica 0.4 0.6


artesanias 0.4 0.6


restaurante 0.4 0.6


públicos 0.4 0.6

Vestidores / Baños públicos 0.4 0.6

Mejora de plaza pública de acceso y

áreas verdes 0 1

Local para renta y venta de articulos y

avios acuaticos 0.4 0.6

Mejoramiento y ampliación del muelle

actual con un muelle flotante 0 1

Modulo de información turística 0 1

Pre operativos 1

Capital de trabajo 1

Terreno 1 0

8-26

En el cuadro 8.13 se presenta el cálculo de los intereses y pago de principal de los créditos que se pueden obtener para aplicarlos para financiar la construcción de los componentes del proyecto Boca del Cerro.

Cuadro 8.13.

Fuente: AICSA

De acuerdo con investigación realizada a través de Internet y con instituciones de crédito pública y privadas mediante entrevistas telefónicas y directas, a continuación se resumen los términos y condiciones de dichos créditos:

Instituciones de crédito privadas:


Plazo a considerar para la devolución de principal: 10 años

Forma de pago: pagos anuales para capital e intereses

Tasa de interés: 13.5 % sobre saldos insolutos.

Instituciones de crédito públicas:


Plazo a considerar para la devolución de principal: 10 años.

Forma de pago: pagos anuales para capital e intereses.



Origen de los recursos 2012 2013 2014 2015 2016 TOTAL

0 1 2 3 4

Fondos Propios 6,636,948.27 8,827,573.56 11,401,190.82 1,345,139.33 - 28,210,851.97

Financiamiento Institución Privada - 1,369,533.00 4,446,638.40 1,440,000.00 - 7,256,171.40

Financiamiento Institución Pública - 19,789,467.39 19,012,738.89 809,494.40 - 39,611,700.68

Total 6,636,948.27 29,986,573.95 34,860,568.11 3,594,633.73 - 75,078,724.05

8-27

En el cuadro 8.14 se presenta el Estado Pro forma del Ingreso o de Pérdidas y Ganancias y de Flujo de Caja para la operación del Proyecto Boca del Cerro, comprendiendo un período de diez años y considerando precios y costos constantes vigentes al mes de diciembre de 2011.

Cuadro 8.14.

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Concepto Valor 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 TOTAL

Teleferico - - - 10,162 11,141 12,227 13,432 14,767 16,248 16,898 17,576 18,284 19,022 149,757

Zona Gastronomica - - 3,600 3,600 1,800 - - - - - - - - 9,000

Locade artesaníasl - - - 3,600 - - - - - - - - - 3,600

Estacionamiento - - - 762 836 917 1,007 1,108 1,219 1,267 1,318 1,371 1,427 11,232

Suvenires - - - 2,032 2,228 2,445 2,686 2,953 3,250 3,380 3,515 3,657 3,804 29,950

Total Ingresos - - 3,600 20,156 16,005 15,589 17,125 18,828 20,717 21,545 22,409 23,312 24,253 203,539

Teleferico - - - 102 111 122 134 148 162 169 176 183 190 1,497

Zona Gastronomica (costo de ventas) - - 180 180 90 - - - - - - - - 450

Locade artesaníasl (costo de ventas) - - - 180 - - - - - - - - - 180

Estacionamiento - - - 152 167 183 201 222 244 253 264 274 285 2,245

Suvenires - - - 508 557 611 672 738 812 845 879 914 951 7,487

Total Gastos Operativos - - 180 1,122 925 916 1,007 1,108 1,218 1,267 1,319 1,371 1,426 11,859

Utilidad de operación EBITDA - - 3,420 19,034 15,080 14,673 16,118 17,720 19,499 20,278 21,090 21,941 22,827 191,680

95.0% 94.4% 94.2% 94.1% 94.1% 94.1% 94.1% 94.1% 94.1% 94.1% 94.1% 94.2%

Pago de intereses - - 2,854 5,760 5,487 4,878 4,268 3,658 3,048 2,439 1,829 1,219 610 36,050

Depreciación de construcciones 20 - - - 557 557 557 557 557 557 557 557 557 557 5,570

Depreciación de equipo 20 - - - 2,498 2,498 2,498 2,498 2,498 2,498 2,498 2,498 2,498 2,498 24,980

Amortización de pre operativos 20 - 251 251 251 251 251 251 251 251 251 251 251 2,761

Total Gastos Financieros - - 3,105 9,066 8,793 8,184 7,574 6,964 6,354 5,745 5,135 4,525 3,916 69,361

Administración - - - 51 56 61 67 74 81 84 88 91 95 748

Mercadotecnia - - - 102 111 122 134 148 162 169 176 183 190 1,497

Electricidad y Manto. - - - 102 111 122 134 148 162 169 176 183 190 1,497

Seguros - - - 61 67 73 81 89 97 101 105 110 114 898

Total Otros Gastos - - - 316 345 378 416 459 502 523 545 567 589 4,640

Estado Pro Forma de Pérdidas y Ganancias


Ingresos


Otros Gastos

Utilidad antes de ISR y PTU - - 315 9,652 5,942 6,111 8,128 10,297 12,643 14,010 15,410 16,849 18,322 117,679

ISR 30% - - 95 2,896 1,783 1,833 2,438 3,089 3,793 4,203 4,623 5,055 5,497 35,305

PTU 10% - - 32 965 594 611 813 1,030 1,264 1,401 1,541 1,685 1,832 11,768

Utilidad Neta - - 188 5,791 3,565 3,667 4,877 6,178 7,586 8,406 9,246 10,109 10,993 70,606

5.2% 28.7% 22.3% 23.5% 28.5% 32.8% 36.6% 39.0% 41.3% 43.4% 45.3% 34.7%

Utilidad Neta - - 188 5,791 3,565 3,667 4,877 6,178 7,586 8,406 9,246 10,109 10,993 70,606

Depreciaciones y Amortizaciones - - 251 3,306 3,306 3,306 3,306 3,306 3,306 3,306 3,306 3,306 3,306 33,311

Amortización del crédito - - 1,924 4,269 4,519 4,519 4,519 4,519 4,519 4,519 4,519 4,519 4,519 46,864

Incremento en el capital de trabajo - 3,213 3,735 385 - - - - - - - - - 7,333


Flujo Neto de efectivo - 3,213- 5,220- 4,443 2,352 2,454 3,664 4,965 6,373 7,193 8,033 8,896 22,539 62,479

Flujo Neto de efectivo acumulado 3,213- 8,433- 3,990- 1,638- 816 4,480 9,445 15,818 23,011 31,044 39,940 62,479

Inversión de fondos Propios 6,637 5,615 7,666 960 - 20,878

Flujo Neto 6,637- 8,828- 12,886- 3,483 2,352 2,454 3,664 4,965 6,373 7,193 8,033 8,896 22,539 10,166


Valor Presente Neto 774



Flujo de efectivo

8-28

Fuente: AICSA

Este cuadro resume los ingresos y egresos así como los gastos financieros que se han descrito y detallado en los cuadros anteriores. Se puede apreciar que la relación de utilidad de operación a ingresos es bastante atractiva pues en promedio es del 94.2% lo que permite cubrir adecuadamente el servicio de la deuda y el pago de principal de los créditos considerados. La relación de la utilidad neta después de impuestos y participación de los trabajadores en la utilidad con respecto a ingresos, también muestra valores atractivos pues en promedio tiene un valor de 34.7 % anual.

Viabilidad económica financiera del proyecto Boca del Cerro.

En el mismo cuadro 8.14 en la parte inferior se presenta los resultados de la evaluación económica desde el punto de vista del inversionista privado. De donde se observa que el Valor Presente Neto del proyecto considerando la tasa de descuento de 12 % es de .774 millones de pesos y la tasa interna de retorno de la inversión es de 12.48 %. El período de recuperación de la inversión es de aproximadamente 9 años.

Estos resultados permiten concluir que el proyecto Boca del Cerro es viable económicamente.

8.2.3. Proyecto Mejora Imagen Urbano de la cabecera municipal de Tenosique

8.2.3.1. Obras de mejora de la imagen urbana a fondo perdido

Inversiones del proyecto

En el cuadro 8.15 se presenta la inversión total estimada para la implantación de este proyecto en su conjunto. En dicho cuadro se puede apreciar que el total de inversión asciende a 346.58 millones de pesos, y que sin contar la de los proyectos del centro comercial y de los estacionamientos públicos, la inversión resultante para los obras de mejora de la imagen urbana de la ciudad de Tenosique es del orden de los 247.7 millones de pesos. De éstos tan solo el parque ecológico requerirá una inversión de 124.3 millones de pesos. El centro comercial se estima que su construcción requerirá una inversión de 90.9 millones de pesos, los cines 36.8 millones y la renovación de la Avenida 26, 37.3 millones de pesos.

8-29

La estandarización y remodelación de hoteles existentes requerirá 26.9 millones de pesos y la instalación de posadas familiares 13.1 millones de pesos. La construcción de los 6 estacionamientos públicos 11.0 millones de pesos. La remodelación de la estación de ferrocarril para convertirla en un área cultural y el parque lineal demandará una inversión de 8.2 millones de pesos. La remodelación del malecón viejo casi 5.0 millones de pesos. La consolidación de los edificios históricos (incluido la casa museo de Pino Suárez) requerirá 2.4 millones de pesos.

La remodelación de la plaza central (junto al Palacio Municipal) 2.2 millones de pesos. El mejoramiento de la imagen urbana de la avenida 26 (básicamente fachadas de las edificaciones actuales) 1,8 millones de pesos aproximadamente y la construcción de los 3 módulos para información turística 0.5 millones de pesos.

Cuadro 8.15.

8-30

Fuente: AICSA

Co

mp

on

en

teD

esc

rip

ció

nTe

rre

no

m2

$ /

m2

B x

CC

on

stru

cció

n

m2

$ /

m2

E x

FEq

uip

amie

nto

$In

vers

ión

fija

Pa

rqu

e ec

olo

gico

urb

an

o

Des

de

el m

ale

con

ha

sta

la

ter

min

al

de

au

tob

use

s

(40

ha

s) i

ncl

uye

cer

ca c

am

ino

s ci

clo

pis

tas

ba

ño

s

loca

les

y m

od

ulo

s

40

0,0

00

.00

1

00

.00

40

,00

0,0

00

.00

40

0,0

00

.00

1

46

.18

58

,47

2,0

00

.00

25

,80

0,0

00

.00

12

4,2

72

,00

0.0

0

6,3

90

.00

50

0.0

0

3

,19

5,0

00

.00

12

,27

2.0

0

7

,14

3.2

8

87

,66

2,3

32

.16

90

,85

7,3

32

.16

3,8

50

.00

50

0.0

0

1

,92

5,0

00

.00

3,8

50

.00

9,0

70

.58

3

4,9

21

,73

3.0

0

3

6,8

46

,73

3.0

0

Ren

ova

ció

n A

v 2

6

Incl

uye

ter

race

ria

s, p

avi

men

to, b

an

qu

eta

s, s

ervi

cio

s

(agu

a, a

lca

nta

rill

ad

o s

an

ita

rio

, dre

na

je p

luvi

al,

elec

trif

ica

ció

n, a

lum

bra

do

, tel

efo

nia

), g

ener

ale

s.

Ap

rox

1,9

20

m l

inea

les

1,9

20

.00

19

,65

3.0

0

3

7,7

33

,76

0.0

0

3

7,7

33

,76

0.0

0

Esta

nd

ari

zaci

ón

y r

emo

del

aci

ón

de

ho

tele

s ex

iste

nte

s6

ho

tele

s (3

06

cu

art

os)

30

6.0

07

8,0

00

.00

23

,86

8,0

00

.00

23

,86

8,0

00

.00

Esta

ble

cim

ien

to d

e p

osa

da

s

fam

ilia

res

11

po

sad

as

(16

8 c

ua

rto

s)1

68

.00

78

,00

0.0

01

3,1

04

,00

0.0

0

1

3,1

04

,00

0.0

0

Co

nst

rucc

ión

de

6

esta

cio

na

mie

nto

s p

úb

lico

s3

00

ca

jon

es 6

un

ida

des

de

16

00

m2

cu

9,6

00

.00

50

0.0

0

4

,80

0,0

00

.00

9,6

00

.00

64

9.6

4

6

,23

6,5

44

.00

1

1,0

36

,54

4.0

0

Are

a c

ult

ura

l en

est

aci

on

de

ferr

oca

rril

y p

arq

ue

lin

eal

1,0

00

m2

de

con

stru

cció

n +

3,6

20

m

mx4

ma

nch

o8

14

,48

0 m

2 d

e ja

rdin

eria

)1

4,4

20

.00

52

7.9

0

7

,61

2,2

88

.84

6

00

,00

0.0

0

8

,21

2,2

88

.84

Rem

od

ela

ció

n d

e M

ale

cón

vie

jo

5,6

40

m2

de

con

tret

o d

e co

lor

esta

mp

ad

o (

1,4

10

m)

equ

ipa

do

s co

n 4

0 l

um

ina

ria

s so

lare

s d

e a

lto

ren

dim

ien

to

in

ten

sid

ad

Lu

min

osa

sim

ila

r a

30

0W

Flu

ore

scen

te m

arc

a S

AEC

SA

5,6

40

.00

64

4.8

5

3

,63

6,9

54

.00

1

,32

7,9

60

.00

4,9

64

,91

4.0

0

Co

nso

lid

aci

ón

de

edif

icio

s

his

tori

cos

Ca

sa d

e P

ino

Su

are

z y

otr

os

tota

l 1

,50

0 m

etro

s

cua

dra

do

s d

e co

nst

rucc

ion

es1

,50

0.0

0

1

,60

0.0

0

2,4

00

,00

0.0

0

2,4

00

,00

0.0

0

Rem

od

ela

ció

n d

e p

laza

del

Pa

laci

o

Mu

nic

ipa

lp

laza

de

2,0

00

met

ros

cua

dra

do

s0

2,0

00

.00

1,0

89

.00

2

,17

8,0

00

.00

-

2,1

78

,00

0.0

0

Mej

ora

mie

nto

de

ima

gen

urb

an

a A

v

26

Arr

eglo

de

1,6

00

ml

de

fach

ad

as

6,4

00

.00

27

4.6

0

1

,75

7,4

40

.00

1

,75

7,4

40

.00

Mo

du

los

de

info

rma

ció

n t

urí

stic

aP

laza

del

Pa

laci

o M

un

icip

al,

Ma

leco

n y

ca

sa d

e

Pin

o S

uá

rez

(25

m2

cu

) In

clu

ye c

om

pu

to y

a a

c7

5.0

0

6

,43

6.8

64

82

,76

4.5

0

4

5,0

00

.00

52

7,7

64

.50

SUB

TOTA

L4

19

,84

0.0

0

49

,92

0,0

00

.00

45

8,1

51

.00

2

80

,06

5,8

16

.50

27

,77

2,9

60

.00

35

7,7

58

,77

6.5

0

Pre

op

era

tivo

s8

%2

8,6

20

,70

2.1

2

TOTA

L3

86

,37

9,4

78

.62

Tota

l exc

luye

nd

o C

en

tro

co

me

rcia

l,

cin

es

y lo

s 6

est

acio

nam

ien

tos

pú

blic

os

40

0,0

00

.00

4

1,9

25

,00

0.0

0

4

36

,27

9.0

0

18

6,1

66

,94

0.3

4

2

7,7

72

,96

0.0

0

2

47

,71

3,3

90

.24

Me

jora

Urb

ana

de

l Ce

ntr

o y

Mal

ecó

n d

e T

en

osi

qu

e

Cen

tro

Co

mer

cia

l y

cin

es

12

,27

2 m

2 d

e co

nst

rucc

ión

6,3

90

m2

de

sup

erfi

cie

ren

tab

le (

rest

au

ran

tes

cin

es y

tie

nd

as)

. Lo

s ci

nes

(5

sala

s co

n c

ap

aci

da

d d

e 4

50

bu

taca

s p

or

sala

),

8-31

Programa o calendario de inversiones

En el cuadro 8.16 se presenta el programa o calendario de inversiones previstas para la construcción de los diferentes componentes del proyecto.

Cuadro 8.16.

Fuente: AICSA

En este cuadro se observa que del 100% de las inversiones el 7.4% se ejecutarán en el año 2012 y corresponden a los gastos preoperativos (28.6 millones de pesos). En el año 2013 se invertirán 191.7 millones que representan el 49.6% del total de la inversión. En el año 2014 se invertirán 70.9 millones de pesos (18.4%), en el año 2015 se desembolsarán 46.1 millones de pesos (11.9%) y en el 2016 se invertirán 49.0 millones de pesos que representan el 12.7% de la inversión total del proyecto en su conjunto.


En el Cuadro 8.17 se presenta la estructura del origen y aplicación de los recursos para la realización del proyecto Mejora Imagen Urbano de la cabecera municipal de Tenosique.

En este cuadro se observa que el 40.9% de los fondos (148.1 millones) será aportado con recursos privados, el 21.1% (8 1.4 millones de pesos) podrán ser aportados por aportaciones federales vía Convenios de Coordinación y Asignación de Recursos (CCRR), un 33.3% (128.6 millones de pesos) con fondos estatales y el 4.7% con fondas municipales (18.2 millones de pesos).

8-32

Cuadro 8.17.

Fuente: AICSA

8.2.3.2. Centro Comercial y Cines con inversión privada

Inversión

En el cuadro 8.18 se presenta el desglose de la inversión estimada para la construcción y operación de este proyecto. En dicho cuadro se puede observar que para la adquisición del terreno (10,240 metros cuadrados para el centro comercial incluyendo los cines) se requerirán 5.12 millones de pesos y para su construcción 122.6 millones de pesos, que en total suman 127.7 millones de pesos que al sumarles los gastos preoperativos (10.2 millones de pesos) dan una inversión total de 137.90 millones de pesos para este proyecto del Centro Comercial y cines.


Concepto de Inversión Fondos PrivadosFondos Federales

via CCRRFondos Estatales

Fondos

Municipales

41% 21% 33% 5%

Parque ecologico urbano 0.45 0.45 0.1

Centro Comercial y cines 1

Renovación Av 26 0.45 0.45 0.1

Estandarización y remodelación de hoteles existentes 0.5 0.5

Establecimiento de posadas familiares 0.5 0.5

Construcción de 6 estacionamientos públicos 1

Area cultural en estacion de ferrocarril y parque lineal 0.45 0.45 0.1

Remodelación de Malecón viejo 0.45 0.45 0.1

Consolidación de edificios historicos 0.2 0.4 0.4

Remodelación de plaza del Palacio Municipal 0.45 0.45 0.1

Mejoramiento de imagen urbana Av 26 0.2 0.25 0.3 0.25

Modulos de información turística 0.45 0.45 0.1

Pre operativos 1

8-33

Cuadro 8.18.

Fuente: AICSA

Com

pone

nte

Descr

ipción

Terre

no

m2

$ / m

2B x

CCo

nstru

cción

m2

$ / m

2E x

FEq

uipam

iento

$Inv

ersió

n fija

Cent

ro Co

merc

ial

12,27

2 m2 d

e con

struc

ción 6

,390 m

2 de s

uper

ficie

rent

able

(resta

uran

tes y

tiend

as)

6,390

.00

500.0

0

3,195

,000.0

0

12,27

2.00

7,143

.28

87

,662,3

32.16

90,85

7,332

.16

Cine

s3,8

50.00

50

0.00

1,9

25,00

0.00

3,8

50.00

9,070

.58

34

,921,7

33.00

36,84

6,733

.00

SUBT

OTAL

10,24

0.00

5,1

20,00

0.00

16

,122.0

0

12

2,584

,065.1

6

-

12

7,704

,065.1

6

Pre o

pera

tivos

8%10

,216,3

25.21

Capi

tal d

e tra

bajo

0%-

TOTA

L13

7,920

,390.3

7

8-34

Programa o calendario de inversiones.

En el cuadro 8.19 se presenta el programa o calendario de inversiones en el cual se puede apreciar que el 11.1% (15.3 millones de pesos) se desembolsarán en el año 2012 que comprende los gastos preoperativos y el terreno y en el año 2013 se invertirán 122.6 millones de pesos en la construcción del Centro Comercial y los cines.

Cuadro 8.19.

Fuente: AICSA

Ingresos

En el cuadro 8.20 se muestran los ingresos por la venta de los espacios de los diferentes locales del centro comercial y de los cines, en el cual se prevé que los correspondientes al centro comercial se venderán en los siguientes cuatro años (2013 al 2016) en partes proporcionales iguales (25%) con un valor de 27.24 millones de pesos anuales. Los espacios para los cines se pretende venderlos en su totalidad en el año 1 (2013).


0

Año

1

Año

2

Año

3

Año

42012 2013 2014 2015 2016

Centro Comercial 87,662,332.16 1.0 0.0 0.0 0.0 - 87,662,332.16 - - -

Cines 34,921,733.00 1.0 0.0 0.0 0.0 - 34,921,733.00 - - -

SUBTOTAL 122,584,065.16 - 122,584,065.16 - - -

Pre operativos 10,216,325.21 1 10,216,325.21 - - - -

Capital de trabajo - 1.0 0.0 0.0 0.0 0.0 - - - - -

SUBTOTAL 132,800,390.37 10,216,325.21 122,584,065.16 - - -

Terreno 5,120,000.00 1 5,120,000.00 - - - -

TOTAL 137,920,390.37 15,336,325.21 122,584,065.16 - - -

100.0% 11.1% 88.9%

Inversión Acumulada 15,336,325.21 137,920,390.37 137,920,390.37 137,920,390.37 137,920,390.37

Inversión Física sin terreno Acumulada - 122,584,065.16 122,584,065.16 122,584,065.16 122,584,065.16

Construcción Inversión fijaAño

0

Año

1

Año

2

Año

3

Año

42012 2013 2014 2015 2016

Centro Comercial 87,662,332.16 0 1 0 0 0 - 87,662,332.16 - - -

Cines 34,921,733.00 0 1 0 0 0 - 34,921,733.00 - - -

SUBTOTAL 122,584,065.16 - 122,584,065.16 - - -

Inversión Acumulada Construcción - 122,584,065.16 122,584,065.16 122,584,065.16 122,584,065.16

Equipamiento Inversión fijaAño

0

Año

1

Año

2

Año

3

Año

42012 2013 2014 2015 2016

Centro Comercial - 0 1 0 0 0 - - - - -

Cines - 0 1 0 0 0 - - - - -

SUBTOTAL - - 2.00 - - - - - - - -

Inversión Acumulada Equipo - - - - -

8-35

Cuadro 8.20.

Fuente: AICSA

AÑO

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Vent

a de

loca

les

01

23

45

67

89

10

Prec

io v

enta

por

met

ro c

uadr

ado

$17,

050

6,39

0.00

0%25

%25

%25

%25

%

Prec

io v

enta

por

met

ro c

uadr

ado

$15,

500

3,85

0.00

0%10

0%0%

Ingr

esos

Vent

a de

Loc

ales

C. C

omer

cial

027

,237

,375

27,2

37,3

7527

,237

,375

27,2

37,3

750

00

00

0

59,6

75,0

00

Tota

l Ing

reso

s0

86,9

12,3

7527

,237

,375

27,2

37,3

7527

,237

,375

00

00

00

8-36

Egresos

En el cuadro 8.21 se presenta el desglose de los egresos de operación. Los gastos de administración, impuesto predial, seguros, mantenimiento y vigilancia, se estiman como equivalentes al 2.0% sobre el valor de los ingresos anuales por venta y los gastos de venta (comisiones) se estiman en un monto equivalente al 5% sobre los ingresos anuales por la venta de los locales.

8-37

Cuadro 8.21.

Fuente: AICSA

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Gast

os d

e Op

erac

ión

Gast

os d

e ve

ntas

5.0%

01,

361,

869

1,36

1,86

91,

361,

869

1,36

1,86

90

00

00

0

Adm

inist

ració

n, Im

pues

to

Pred

ial,

Serg

uros

Man

teni

mie

nto

y vig

ilanc

ia2.

0%0

544,

748

544,

748

544,

748

544,

748

00

00

00

Tota

l0

1,90

6,61

61,

906,

616

1,90

6,61

61,

906,

616

00

00

00

8-38

Los costos de inversión del proyecto (terreno, construcción y gastos preoperativos) se presentan en el cuadro 8.

Origen de los Recursos

En el cuadro 8.22 se presenta el estado de Origen y Aplicación de Recursos que se propone para la construcción de este proyecto del Centro Comercial y Cines en la ciudad de Tenosique.

Cuadro 8.22.

Fuente: AICSA

En dicho cuadro se propone que el total de la inversión requerida para el proyecto (137.9 millones de pesos) se realice básicamente con recursos propios. Por lo mismo no se prevé financiamiento alguno.


En el cuadro 8.23 se presenta el Estado Pro forma del Ingreso o de Pérdidas y Ganancias y de Flujo de Caja para la operación del Proyecto Centro Comercial y Cines, comprendiendo un período de cinco años y considerando precios y costos constantes vigentes al mes de diciembre de 2011. Este cuadro resume los ingresos y egresos así como los gastos financieros que se han descrito y detallado en los cuadros anteriores.

Origen y Aplicación de Recursos



Financiamiento

Institución

Privada

Financiamiento

Institución

Pública

Construcción 1 0 0

Pre operativos 1


Terreno 1 0


8-39

Cuadro 8.23.

Fuente: AICSA

La relación de la utilidad neta después de impuestos y participación de los trabajadores en la utilidad con respecto a ingresos, muestra valor medianamente atractivo pues en promedio tiene un valor de 8.2% en promedio.

Viabilidad económica financiera del proyecto Centro Comercial y Cines

En este mismo cuadro 8.23 en la parte inferior se presentan los resultados de la evaluación económica y financiera desde el punto de vista del inversionista privado, en el cual se puede apreciar que el proyecto es factible, ya que el valor presente del mismo es positivo con un valor del orden de los 3.26 millones de pesos, considerando una tasa de descuento del 12% anual, esperándose una tasa interna de retorno (TIR) del 17.4% y un período de recuperación anual de 3.3 años aproximadamente.

Estos resultados permiten concluir que el proyecto Centro Comercial y Cines es económicamente y financieramente factible o viable.

Origen de los recursos 2012 2013 2014 2015 2016 2017 TOTAL

Fondos Propios 15,336,325.21 122,584,065.16 - - - 137,920,390.37

Financiamiento Institución Privada - - - - - -

Financiamiento Institución Pública - - - - - -

Total 15,336,325.21 122,584,065.16 - - - 137,920,390.37

Financiamiento Institución Privada

Tasa 13.5%

Plazo (años) 5 REVOLVENTE

2012 2013 2014 2015 2016 2017 Total

Saldo insoluto ejercicio anterior - - - - - -

Financiamiento - - - - - -

Intereses generados ej. ant. - - - - - - -

Amortización a capital - - - - - - -

Pago de intereses - - - - - - -

Pago

Financiamiento Institución Pública

Tasa 4.79%

Plazo (años) 5 REVOLVENTE

2012 2013 2014 2015 2016 2017 Total

Saldo insoluto ejercicio anterior - - - - - -

Financiamiento - - - - - -

Intereses generados ej. ant. - - - - - - -

Amortización a capital - - - - - - -

Pago de intereses - - - - - - -

Pago

8-40

8.2.3.3. Estacionamientos Públicos con inversión privada y financiamiento

Inversión

En el cuadro 8.24 se presenta el desglose de la inversión estimada para la construcción y operación de este proyecto. En dicho cuadro se puede observar que para la adquisición del terreno (9,600 metros cuadrados para los 6 estacionamientos públicos) se requerirán 4.80 millones de pesos y para su construcción 6.24 millones de pesos, que en total suman 11.04 millones de pesos que al sumarles los gastos preoperativos (0.88 millones de pesos) y el capital de trabajo (0.55 millones de pesos) dan una inversión total de 12.47 millones de pesos para este proyecto de los 6 estacionamientos públicos.

8-41

Cuadro 8.24.

Fuente: AICSA

Inve

rsió

n

Com

pone

nte

Desc

ripció

nTe

rren

o

m2

$ /

m2

B x

CCo

nstr

ucció

n

m2

$ /

m2

E x

FEq

uipa

mie

nto

$In

vers

ión

fija

Cons

truc

ción

de

esta

cion

amie

ntos

públ

icos

300

cajo

nes

6 un

idad

es d

e 16

00 m

2 cu

9,60

0.00

500.

00

4,

800,

000.

00

9,60

0.00

649.

64

6,

236,

544.

00

11,0

36,5

44.0

0

SUBT

OTA

L9,

600.

00

6,

236,

544.

00

-

11

,036

,544

.00

Pre

oper

ativ

os8%

882,

923.

52

Capi

tal d

e tr

abaj

o5%

551,

827.

20

TOTA

L12

,471

,294

.72

8-42

Programa o calendario de inversiones.

En el cuadro 8.25 se presenta el programa o calendario de inversiones en el cual se puede apreciar que el 45.6% (5.68 millones de pesos) se desembolsarán en el año 2012 que comprende los gastos preoperativos y el terreno, en el año 2013 se invertirán 3.39 millones de pesos, en el año 2014 2.04 millones de pesos y en el 2015 se invertirán 1.3 millones de pesos que representan el 10.9%. Ello considera que en el año 2013 se construirán 3 estacionamientos, en el 2014 2 estacionamientos y en el 2015 se construirá el último de los 6.

8-43

Cuadro 8.25.

Fuente: AICSA

Cal

en

dar

io d

e In

vers

ión

Co

mp

on

en

teIn

vers

ión

fija

Añ

o 0

Añ

o 1

Añ

o

2

Añ

o

3

Añ

o

42

01

22

01

32

01

42

01

52

01

6

01

23

4

Co

nst

rucc

ión

de

esta

cio

na

mie

nto

s

pú

bli

cos

6,2

36

,54

4.0

0

0

.50

.30

.2-

3

,11

8,2

72

.00

1

,87

0,9

63

.20

1

,24

7,3

08

.80

-

SUB

TOTA

L6

,23

6,5

44

.00

-

3,1

18

,27

2.0

0

1,8

70

,96

3.2

0

1,2

47

,30

8.8

0

-

Pre

op

era

tivo

s8

82

,92

3.5

2

18

82

,92

3.5

2

-

-

-

-

Ca

pit

al

de

tra

ba

jo5

51

,82

7.2

0

0.0

0.5

0.3

0.2

0.0

-

27

5,9

13

.60

16

5,5

48

.16

11

0,3

65

.44

-

SUB

TOTA

L7

,67

1,2

94

.72

88

2,9

23

.52

3,3

94

,18

5.6

0

2,0

36

,51

1.3

6

1,3

57

,67

4.2

4

-

Terr

eno

4,8

00

,00

0.0

0

1

4,8

00

,00

0.0

0

-

-

-

-

TOTA

L1

2,4

71

,29

4.7

2

5,6

82

,92

3.5

2

3,3

94

,18

5.6

0

2,0

36

,51

1.3

6

1,3

57

,67

4.2

4

-

10

0.0

%4

5.6

%2

7.2

%1

6.3

%1

0.9

%

Inve

rsió

n A

cum

ula

da

5,6

82

,92

3.5

2

9,0

77

,10

9.1

2

11

,11

3,6

20

.48

1

2,4

71

,29

4.7

2

12

,47

1,2

94

.72

Inve

rsió

n F

ísic

a si

n t

err

en

o A

cum

ula

da

-

3,1

18

,27

2.0

0

4,9

89

,23

5.2

0

6,2

36

,54

4.0

0

6

,23

6,5

44

.00

Co

nst

rucc

ión

Inve

rsió

n f

ijaA

ño

0A

ño

1A

ño

2

Añ

o

3

Añ

o

42

01

22

01

32

01

42

01

52

01

6

Co

nst

rucc

ión

de

esta

cio

na

mie

nto

s

pú

bli

cos

6,2

36

,54

4.0

0

0

10

00

-

3,1

18

,27

2.0

0

1,8

70

,96

3.2

0

1,2

47

,30

8.8

0

-

SUB

TOTA

L6

,23

6,5

44

.00

-

3,1

18

,27

2.0

0

1,8

70

,96

3.2

0

1,2

47

,30

8.8

0

-

Inve

rsió

n A

cum

ula

da

Co

nst

rucc

ión

-

3,1

18

,27

2.0

0

4,9

89

,23

5.2

0

6,2

36

,54

4.0

0

6

,23

6,5

44

.00

Equ

ipam

ien

toIn

vers

ión

fija

Añ

o 0

Añ

o 1

Añ

o

2

Añ

o

3

Añ

o

42

01

22

01

32

01

42

01

52

01

6

Co

nst

rucc

ión

de

esta

cio

na

mie

nto

s

pú

bli

cos

-

0

10

00

-

-

-

-

-

SUB

TOTA

L-

-

-

-

-

-

Inve

rsió

n A

cum

ula

da

Equ

ipo

-

-

-

-

-

8-44

Ingresos

En el cuadro 8.26 se muestran los ingresos por la operación de los 6 estacionamientos. Para ellos considera las siguientes premisas básicas:

La tarifa por hora es de $8.00. La ocupación promedio por cajón será de 25%, lo que implica que en promedio estará ocupados 5 hora por día de trabajo (1,728 horas al año por cajón).

Así los ingresos por venta de los 6 estacionamientos crecerán de 1.04 millones de pesos a 4.15 millones en el año 2016 en el que se estabilizan los ingresos de los 300 cajones.

8-45

Cuadro 8.26.

Fuente: AICSA

AÑO

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

01

23

45

67

89

10

Esta

cion

amie

ntos

term

inad

os:

35

6

Tarif

a po

r Hor

a$8

aCa

jone

s op

eran

do30

0

0

7519

527

030

030

030

030

030

030

030

0

Ocu

paci

ón M

áxim

a8,

640

ho

ras

/ año

/ ca

jón

Ocu

paci

ón5

hora

s / d

ía /

cajó

n

Ocu

paci

ón20

.0%

Ingr

esos

25

Esta

cion

amie

nto

1,03

6,80

02,

695,

680

3,73

2,48

04,

147,

200

4,14

7,20

04,

147,

200

4,14

7,20

04,

147,

200

4,14

7,20

04,

147,

200

Tota

l Ing

reso

s1,

036,

800

2,69

5,68

03,

732,

480

4,14

7,20

04,

147,

200

4,14

7,20

04,

147,

200

4,14

7,20

04,

147,

200

4,14

7,20

0

8-46

Egresos

En el cuadro 8.27 se presenta el desglose de los egresos de operación. Los gastos de administración, impuesto predial, seguros, mantenimiento y vigilancia, se estiman como equivalentes al 40.0% sobre el valor de los ingresos anuales. Estos costos en el año 2013 ascienden a 0.41 millones de pesos y se incrementarán a 1.66 millones de pesos en el año 2016.

8-47

Cuadro 8.27.

Fuente: AICSA

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

01

23

45

67

89

10

Gasto

s de O

perac

ión

Esta

ciona

mien

to40

.0%0

414,7

201,0

78,27

21,4

92,99

21,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

0

Tota

l0

414,7

201,0

78,27

21,4

92,99

21,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

01,6

58,88

0

8-48

Los costos de inversión del proyecto (depreciación de la construcción y amortización de los gastos preoperativos) se presentan en el Estado Pro forma de Pérdidas y Ganancias (cuadro 8.30).


En el cuadro 8.28 se presenta el estado de Origen y Aplicación de Recursos que se propone para la construcción de este proyecto de los 6 estacionamientos públicos en la parte central de la ciudad de Tenosique. Se tiene previsto que el 46.9% (5.85 millones de pesos) de la inversión total será cubierta mediante aportaciones de fondos propios privados, el 26.5% (3.31 millones de pesos) mediante financiamiento de instituciones crediticias privadas y el restante 26.5% mediante créditos de instituciones públicas. La inversión total requerida para el proyecto es de 12.47 millones de pesos.

Cuadro 8.28.

Fuente: AICSA

Financiamiento

En el cuadro 8.29 se presenta el cálculo de los intereses y pago del principal de los créditos propuestos así como el calendario de estas erogaciones.

Cuadro 8.29

Fuente: AICSA


En el cuadro 8.30 se presenta el Estado Pro forma del Ingreso o de Pérdidas y Ganancias y de Flujo de Caja para la operación del Proyecto de los 6 estacionamientos públicos, comprendiendo un período de 10 años, considerando precios y costos constantes vigentes al mes de diciembre de 2011. Este cuadro resume los ingresos y egresos así como los gastos financieros que se han descrito y detallado en los cuadros anteriores. Se puede apreciar que



Financiamiento

Institución

Privada

Financiamiento

Institución

Pública

Construcción de estacionamientos públicos 0.4 0.3 0.3

Pre operativos 1


Terreno 0.4 0.3 0.3

Origen de los recursos 2012 2013 2014 2015 2016 TOTAL

Fondos Propios 2,802,923.52 1,523,222.40 913,933.44 609,288.96 - 5,849,368.32

Financiamiento Institución Privada 1,440,000.00 935,481.60 561,288.96 374,192.64 - 3,310,963.20

Financiamiento Institución Pública 1,440,000.00 935,481.60 561,288.96 374,192.64 - 3,310,963.20

Total 5,682,923.52 3,394,185.60 2,036,511.36 1,357,674.24 - 12,471,294.72

8-49

la relación de utilidades antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA), que en promedio es de 60% y la relación de la utilidad neta después de impuestos y participación de utilidades de los trabajadores en la utilidad con respecto a ingresos, es de 23.1% en promedio, muestran valores atractivos.

Cuadro 8.30.

Fuente: AICSA

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Concepto Valor 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 TOTAL

Estacionamiento - 1,037 2,696 3,732 4,147 4,147 4,147 4,147 4,147 4,147 4,147 36,494

Total Ingresos - 1,037 2,696 3,732 4,147 4,147 4,147 4,147 4,147 4,147 4,147 36,494

Estacionamiento - 415 1,078 1,493 1,659 1,659 1,659 1,659 1,659 1,659 1,659 14,599

Total Gastos Operativos - 415 1,078 1,493 1,659 1,659 1,659 1,659 1,659 1,659 1,659 14,599

Utilidad de operación - 622 1,618 2,239 2,488 2,488 2,488 2,488 2,488 2,488 2,488 21,895

60.0% 60.0% 60.0% 60.0% 60.0% 60.0% 60.0% 60.0% 60.0% 60.0% 60.0%

Pago de intereses - 389 602 687 702 602 501 401 301 201 100 4,486

Depreciación de construcciones 20 - 156 249 312 312 312 312 312 312 312 312 2,901

Depreciación de equipo 10 - - - - - - - - - - - -

Amortización de pre operativos 20 - 44 44 44 44 44 44 44 44 44 44 440

Total Gastos Financieros - 589 895 1,043 1,058 958 857 757 657 557 456 7,827

Utilidad antes de ISR y PTU - 33 723 1,196 1,430 1,530 1,631 1,731 1,831 1,931 2,032 14,068

ISR 30% - 10 217 359 429 459 489 519 549 579 610 4,220

PTU 10% - 3 72 120 143 153 163 173 183 193 203 1,406

Utilidad Neta - 20 434 717 858 918 979 1,039 1,099 1,159 1,219 8,442

1.9% 16.1% 19.2% 20.7% 22.1% 23.6% 25.1% 26.5% 27.9% 29.4% 23.1%

Utilidad Neta - 20 434 717 858 918 979 1,039 1,099 1,159 1,219 8,442

Depreciaciones y Amortizaciones - 200 293 356 356 356 356 356 356 356 356 3,341

Amortización del crédito - 288 496 636 743 743 743 743 743 743 743 6,621

Incremento en el capital de trabajo - 276 166 110 - - - - - - - 552


Flujo Neto de efectivo - 344- 65 327 471 531 592 652 712 772 11,866 15,644

Flujo Neto de efectivo acumulado 344- 279- 48 519 1,050 1,642 2,294 3,006 3,778 15,644

Inversión de fondos Propios 2,803 1,247 748 499 - 5,297

Flujo Neto 2,803- 1,591- 683- 172- 471 531 592 652 712 772 11,866 10,347


Valor Presente Neto 692



Flujo de efectivo


Ingresos


Relación Utilidad de operación a ventas

Relación Utilidad Neta a ventas

8-50

Viabilidad económica financiera del proyecto Centro Comercial y Cines.

En este mismo cuadro 8.30, en la parte inferior, se presentan los resultados de la evaluación económica y financiera desde el punto de vista del inversionista privado, en el cual se puede apreciar que el proyecto es factible, ya que el valor presente del mismo es positivo con un valor del orden de los 0.62 millones de pesos, considerando una tasa de descuento del 12% anual, esperándose una tasa interna de retorno (TIR) del 13.81% y un período de recuperación anual de 9.3 años aproximadamente.

Estos resultados permiten concluir que el proyecto de los 6 estacionamientos públicos es económicamente y financieramente factible o viable.

contenido - transparencia.tabasco.gob.mx · el parque eco arqueológico contará además con el...

Documents