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DOCUMENTO: MEMORIA, ANEJOS,
PLANOS Y CD
CONSULTA PREVIA PARA ACTUACIÓN URBANIZADORA
EN SUELO RÚSTICO DE RESERVA
PARCELAS Nº19 Y Nº21 DEL POLÍGONO 54 (ALBACETE)
AGRUPACIÓN DE INTERES URBANÍSTICO “LAS CALABAZAS”
AGOSTO 2013
A.I.U. LAS CALABAZAS
2
ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................... 4
2. ANTECEDENTES .......................................................................................................................... 6
3. OBJETO ........................................................................................................................................ 7
4. NORMATIVA DE APLICACIÓN ................................................................................................. 8
4.1 NORMATIVA URBANÍSTICA ....................................................................................................... 8
4.2 NORMATIVA AMBIENTAL Y DE INFRAESTRUCTURAS ............................................................. 8
5. PROPUESTA DE ÁMBITO ESPACIAL ....................................................................................... 10
5.1 CARACTERISTICAS GENERALES ............................................................................................. 10
5.2 DELIMITACIÓN .......................................................................................................................... 11
5.3 AFECCIONES ............................................................................................................................ 13
5.3.1 MEDIO AMBIENTE Y PATRIMONIO CULTURAL ............................................................ 13
5.3.2 CARRETERAS ................................................................................................................... 14
5.3.3 LINEAS ELECTRICAS ........................................................................................................ 16
6. PROPUESTA DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS .................................................................... 17
6.1 ESTUDIO DE MERCADO Y ESTADO DE DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO MUNICIPAL
17
6.1.1 PREVISIONES ESTABLECIDAS EN EL PLANEAMIENTO MUNICIPAL Y SU ESTADO DE
DESARROLLO. ................................................................................................................. 17
6.1.2 TENDENCIAS DE MERCADO ......................................................................................... 19
6.1.3 VIVIENDA NUEVA EN 2012 ............................................................................................ 20
6.1.4 CONCLUSIONES ............................................................................................................. 21
6.2 CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN ........................................................................... 22
6.2.1 USO GLOBAL, INTENSIDADES Y DENSIDADES DE EDIFICACIÓN MÁXIMAS. ......... 23
6.2.2 SISTEMAS GENERALES (SG). .......................................................................................... 24
6.2.3 RESERVA DE SUELO PARA VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA ......................... 25
6.2.4 ÁREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO TIPO ...................................................... 26
6.3 IDEAS PARA LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL NUEVO ÁMBITO ....................... 27
7. FICHA RESUMEN DEL NUEVO ÁMBITO DE DESARROLLO PROPUESTO ........................... 37
8. INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS .......................................................................................... 41
8.1 REDES DE ABASTECIMIENTO ................................................................................................... 41
8.1.1 ABASTECIMIENTO DE AGUA ......................................................................................... 41
8.1.2 SANEAMIENTO ................................................................................................................ 42
8.1.3 SUMINISTRO ELÉCTRICO ................................................................................................ 43
A.I.U. LAS CALABAZAS
3
8.1.4 TELEFONÍA ........................................................................................................................ 44
8.1.5 RED DE GAS .................................................................................................................... 44
8.1.6 GENERALIDADES ............................................................................................................ 44
8.2 ANÁLISIS DEL TRÁFICO Y LA MOVILIDAD ............................................................................. 45
8.2.1 MOVILIDAD EN RED DE ACCESOS AL SECTOR. ........................................................ 45
8.2.2 MOVILIDAD EN LA RED VIARIA URBANA INTERIOR DEL SECTOR ............................ 45
8.2.3 ACCESIBILIDAD ............................................................................................................... 46
9. LAS CALABAZAS. ECO-BARRIO SUBURBANO ...................................................................... 47
10. ACREDITACIÓN DE LA PERSONALIDAD DEL SOLICITANTE ............................................... 51
10.1 SOLVENCIA TÉCNICA .............................................................................................................. 51
10.2 SOLVENCIA ECONÓMICA ..................................................................................................... 57
10.3 SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DE LA ACTUACIÓN .......................................................... 57
10.3.1 ACTUACIONES PREVISTAS EN EL POM ................................................................. 58
10.3.2 ESTIMACIÓN DE GASTOS ........................................................................................ 58
10.3.3 ESTIMACIÓN DE INGRESOS .................................................................................... 60
10.3.4 CONCLUSIONES ....................................................................................................... 62
11. ANEJOS ..................................................................................................................................... 63
12. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA ................................................................................................ 64
13. DOCUMENTACIÓN EN SOPORTE INFORMÁTICO ............................................................... 65
A.I.U. LAS CALABAZAS
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1. INTRODUCCIÓN
En el año 2006 los propietarios de las parcelas nº19 y nº21 del Polígono 54 de suelo rústico
de Albacete se convocaron para constituir una Agrupación de Interés Urbanístico (AIU).
Los citados propietarios conforman un grupo de unas 120 personas interesadas en el
desarrollo del municipio.
Los terrenos pertenecientes a la Agrupación de Interés Urbanístico “Las Calabazas” están
ubicados junto a la carretera N-430 al oeste del casco urbano de Albacete y tienen una
superficie de 434.402m2.
Imagen: Vista aérea situación parcelas AIU
( http://www.ign.es/iberpix/visoriberpix/visorign.html)
La finca “Paraje Las Calabazas” está formada por las parcelas con referencias catastrales
02900ª054000190000JH y 02900A054000210000JU, siendo, registralmente, la finca número
21.619 según certificado emitido por el Registro de la Propiedad de Albacete nº 2. El
referido certificado registral determina que la extensión de la finca es de CUARENTA Y
TRES HECTÁREAS, CUARENTA Y CUATRO ÁREAS Y DOS CENTIÁREAS (434.402 M2).
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Al final de esta memoria, en el apartado de anejos se adjuntan las fichas catastrales de
las parcelas. ANEJO Nª1.
Imagen: Parcelas 19 y21 del polígono 54 de suelo rústico de Albacete.
La finca ha sido siempre agrícola y está en la actualidad en uso. Dentro de la finca existe
un pozo de regadío que permite a la finca ser autónoma y suministrar agua a los cultivos.
A.I.U. LAS CALABAZAS
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2. ANTECEDENTES
El desarrollo urbanístico de los terrenos propiedad de la AIU las Calabazas es algo que se
lleva planteando desde hace seis años. A continuación se adjunta una breve reseña de
las actuaciones realizadas hasta el momento, para demostrar que los propietarios tienen
gran interés en el desarrollo de los terrenos. Que su dedicación en las gestiones necesarias
para llevar a cabo la actuación ha sido constante a lo largo del tiempo y que no se trata
de un planteamiento de urbanismo especulativo. En su mayoría es un interés en
desarrollar el suelo para uso propio y de sus familiares.
2007 y 2008
En 2007 se presentó a los técnicos municipales y a los técnicos redactores del POM de
Albacete unos documentos de consulta para la ejecución de la actuación urbanística
“Las Calabazas”:
- Planteamiento estratégico de la propuesta.
- Programa de usos.
- Documento de Consulta Previa. Diciembre 2007.
- Panel resumen de la actuación.
2009 y 2010
Durante el año 2009 se produjo la presentación de una primera propuesta de
planeamiento por parte del equipo redactor del POM donde no constaba incluido el
ámbito de desarrollo planteado en la consulta previa de la AIU “Las Calabazas”.
Con ese nuevo escenario se siguió trabajando en la inclusión de los terrenos de la
Agrupación dentro de los terrenos con derecho a aprovechamiento del POM.
Manteniendo reuniones con el equipo redactor del Planeamiento General del Municipio y
con los técnicos municipales para conseguir la solución más idónea.
2011
El Ayuntamiento abrió un plazo de sugerencias/consultas, durante la Concertación
Interadministrativa desde 14 febrero hasta 14 marzo 2011 (antes de exposición al público).
En el mes de marzo la AIU “Las Calabazas” hizo ENTREGA DE SUGERENCIA AL POM DE
ALBACETE. Con documentación para incluir los terrenos de la AIU Las Calabazas dentro
de los terrenos del POM que tienen derecho a obtener aprovechamiento dado el interés
de los propietarios del terrenos en desarrollar los mismos.
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3. OBJETO
Después de los antecedentes descritos en los puntos anteriores la AIU Las Calabazas sigue
con su intención de desarrollar la actuación. Por ello se van a seguir los pasos descritos en
el Artículo 64 de la LOTAU “El contenido y el procedimiento de las resoluciones requeridas
para legitimar los actos promovidos por particulares” punto 7, que dice lo siguiente:
“Los particulares interesados deberán someter a consulta previa del Municipio las
actuaciones urbanizadoras en suelo rústico de reserva que se prevén en el número 2 del
artículo 54, a fin de que se pronuncie sobre la viabilidad de la transformación
urbanizadora que se pretende llevar a cabo, debiendo especificarse los siguientes
extremos:
a) Propuesta de ámbito espacial de la actuación que se propone debiendo cumplir las
condiciones de delimitación geométrica establecidas en la letra c) del número 1 del
artículo 24.
b) Propuesta de parámetros urbanísticos que defina el producto inmobiliario, basados en
un estudio de mercado, rigurosamente justificado en función de las previsiones
establecidas en el planeamiento municipal vigente y su estado de desarrollo.
c) Acreditación de la personalidad del solicitante, así como justificación de la solvencia
técnica y económica con que cuenta para el desarrollo y ejecución de la actuación
urbanizadora.
El Ayuntamiento Pleno, tras someter la consulta previa al trámite de concertación
interadministrativa y valorar la pertinencia de la propuesta y las circunstancias
urbanísticas concurrentes, resolverá motivadamente sobre la viabilidad de la actuación
estableciendo, en caso de que se pronuncie en sentido positivo, los criterios mínimos
definidores del contenido urbanístico, diseño urbano, conexión con las redes de servicios
e infraestructuras exteriores existentes y demás condiciones preceptivas en virtud de lo
regulado en el artículo 39 y advirtiendo la necesidad de someterse la aprobación del
Programa de Actuación Urbanizadora al procedimiento del número 3 del artículo 38 y
demás disposiciones concordantes de esta Ley.”
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4. NORMATIVA DE APLICACIÓN
La ordenación prevista se considera idónea con respecto a las determinaciones
contenidas en las distintas normativas sectoriales específicas. Puede citarse la siguiente
de incidencia más directa.
4.1 NORMATIVA URBANÍSTICA
Legislación Estatal
- TRLS: Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el
texto refundido de la ley de suelo.
Legislación Autonómica
- TRLOTAU: Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad
Urbanística. Ha quedado refundido en el DL 1/2010, de 18/05/2010, por el que se
aprueba el texto refundido de la misma.
- RP: Decreto 248/2004, de 14-09-2004, por el que se aprueba el Reglamento de
Planeamiento de la Ley 2/1998, de Ordenación del Territorio y de la Actividad
Urbanística.
- RSR: Decreto 177/2010, de 01/07/2010, por el que se modifica el Reglamento de
Suelo Rústico, aprobado por Decreto 242/2004 de 27 de julio.
- Decreto 29/2011, 19 abril, que aprueba el Reglamento de la Actividad de
Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la
Actividad Urbanística.
- Decreto 34/2011, 26 abril, que aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística
del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad
Urbanística
4.2 NORMATIVA AMBIENTAL Y DE INFRAESTRUCTURAS
- Ley 4/2007, de 8-03-2007, de Evaluación del Impacto Ambiental. (DOCM, 20 de
marzo de 2007). Deroga la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Evaluación del Impacto
Ambiental (DOCM, 30 de abril de 1999).
- Decreto 178/2002, de 17 de diciembre, por él se aprueba el Reglamento General
de desarrollo de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Evaluación de Impacto Ambiental
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de Castilla-La Mancha, y se adaptan sus anexos. (DOCM, 15 de enero de 2003)
Texto corregido. Deroga totalmente el Decreto 118/2000, de 20 de junio.
- Ley 4/1990, de 30 de Mayo, del Patrimonio Histórico de Castilla-La Mancha.
- Ley 4/2001, de 10 de mayo, de Parques Arqueológicos de Castilla-La Mancha
(B.O.E. Núm. 148 de 21 de junio de 2001).
- Decreto 3151/1968, de 28 de noviembre, Reglamento de líneas eléctricas aéreas
de alta y media tensión (BOE, 27 de diciembre de 1968).
- Ley 25/1988, de 29 de julio, de Carreteras (B.O.E. de 30/7/88). C.e.B.O.E. 12/11/88
Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre, Reglamento General de Carreteras,
(B.O.E. num.228 de fecha 23 de septiembre de 1994).
- Ley 9/1990, de 28 de diciembre, de Carreteras y Caminos de Castilla-La Mancha.
(B.O.E. num.60 de fecha 11 de marzo de 1991).
- RD legislativo 1/2001, Texto Refundido de la Ley de Aguas.
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5. PROPUESTA DE ÁMBITO ESPACIAL
5.1 CARACTERISTICAS GENERALES
El sector propuesto comprende las dos parcelas propiedad de la Agrupación de Interés
Urbanístico “las Calabazas”, descritas en el primer apartado, que cuentan con una
superficie de 43,44 Ha.
Se encuentra en una posición estratégica, a menos de 4km del centro urbano de
Albacete por la carretera N-430 Albacete-Barrax. Igualmente su cercanía a la carretera
A-32 lo hace idóneo, para la implantación de un sector de primera y/o segunda
residencia.
Como se puede apreciar en las siguientes fotografías se caracteriza por una topografía
llana.
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En tanto a los usos del ámbito de actuación, en la actualidad prima la actividad agraria,
específicamente los cultivos herbáceos.
Junto al límite más occidental del sector nos encontramos con una franja de viviendas
que por sus características, no se encuentran actualmente regularizadas.
En la imagen a continuación se muestran las viviendas lindantes al ámbito, los caminos y
la carretera de acceso más la línea eléctrica que sobrevuela parte de las parcelas.
5.2 DELIMITACIÓN
En el artículo 28 del Reglamento de Planeamiento de Castilla-La Mancha se establece,
que la delimitación geométrica de los sectores responderá a criterios de racionalidad
acordes con la estructura urbana propuesta y su perímetro se determinará por relación a
elementos definitorios que garanticen la continuidad armónica con el suelo urbano
A.I.U. LAS CALABAZAS
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contiguo. Y continúa diciendo que se prohibirá su delimitación con exclusivo propósito
de ajustarse a límites de propiedad.
Partiendo de esa premisa se ha realizado un estudio del ámbito más propicio para
desarrollar la actuación. En las primeras propuestas planteadas al Ayuntamiento de
Albacete sobre la actuación, en los inicios de esta largo procedimiento, se ampliaron los
límites del sector que ahora se plantea, hasta unirse con la línea de viviendas unifamiliares
existentes al oeste, para así regularizar su situación, pero se desestima en estos momentos
porque las dimensiones del sector no serían sostenibles.
A continuación se muestran tres esquemas de las diferentes delimitaciones estudiadas.
A B C
Imagen: estudio diferentes ámbitos.
En la opción A, se intentó agrupar junto a las parcelas de la AIU, promotor del futuro
desarrollo, las edificaciones colindantes preexistentes y llevar todo el límite hasta la
carretera. Dicho planteamiento se desechó porque la superficie del ámbito subía a unos
850.000 m2.
En la opción B, se regularizó el ámbito ampliando las parcelas de la AIU, promotor del
futuro desarrollo, hasta llegar a la carretera. Dicho planteamiento se desechó porque a
pesar de que la superficie del ámbito era menor que en el caso A. Implica incluir más
propietarios en el proceso urbanizador y la AIU “Las Calabazas” no puede asegurar la
solvencia económica de la actuación incluyendo un ámbito mayor al de sus parcelas, ya
que implica incluir a propietarios que, en estos tiempos de crisis económica, no están
interesados en el desarrollo de sus terrenos.
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Al final se selecciona la opción C. La finca registral 21.619 (que se conforma con dos
parcelas catastrales) tiene una superficie de gran entidad que conforma por si sola una
posible unidad urbana independiente.
La nueva área de desarrollo residencial propuesta engloba terrenos situados al oeste del
actual casco urbano del municipio. Está delimitada:
- Al norte por suelo no urbanizable común.
- Al sur por camino, vivienda unifamiliar aislada, suelo no urbanizable y carretera N-
430.
- Al este por suelo no urbanizable común.
- Al oeste por suelo no urbanizable común junto a camino y viviendas unifamiliares.
El ámbito propuesto cumple en cuanto a garantizar la continuidad armónica con el
entorno contiguo pero no con el criterio de no ajustarse a límites de propiedad. Este
hecho viene claramente justificado en los párrafos anteriores, porque el nuevo sector se
plantea para atender básicamente la demanda de vivienda de primera y segunda
residencia de los propietarios de las parcelas que lo componen, por ello no se amplía el
ámbito a parcelas colindantes, que a priori podrían tener las mismas características que
las del ámbito que nos ocupa.
En el ANEJO Nº2 Se adjunta estudio de medición topográfica de la finca.
Actualmente los terrenos que ocupan las parcelas de la AIU “Las Calabazas” son suelo no
urbanizable común. Mediante esta consulta previa se prevé que pueda ser clasificado
como suelo urbanizable para poder proceder así a su desarrollo mediante PAU
correspondiente.
5.3 AFECCIONES
5.3.1 MEDIO AMBIENTE Y PATRIMONIO CULTURAL
Se han realizado las siguientes consultas:
- No vinculante:
Vía Internet, Consulta de las bases de datos de la Dirección de Medio Natural, de la
Consejería de Medio Ambiente y Desarrollo natural: Información de espacios sensibles de
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Castilla la Mancha, determina que no hay afecciones en el ámbito de actuación
propuesto.
- Vinculante:
La Consejería de Medio Ambiente de Castilla la Mancha determina que el ámbito de
actuación no se encuentra afectado por ningún espacio natural protegido, zona sensible
u otro recurso natural de interés. Se adjunta en el ANEJO Nº3 a la presente consulta,
informe previo. (Aunque no se hace referencia a su obligatoriedad en los contenidos del
documento de “consulta previa” establecido por la legislación sectorial. Decreto
242/2004, 27 de julio de 2004, por el que se aprueba el reglamento de suelo rústico de la
ley 2/1998, 4 de junio, de ordenación del territorio y de la actividad urbanística; sección
octava. Actuaciones urbanizadoras en suelo rústico de reserva, artículo 36. Consulta
previa para realizar actuaciones urbanizadoras en suelo rústico de reserva.)
El 8 de agosto de 2005, el Servicio de Patrimonio de la Delegación Provincial de Cultura.
En contestación a la solicitud de información patrimonial del Proyecto “Programa de
Actuación Urbanizadora (Urbanización)”, en las Parcelas 19 y 21 del Polígono 54, del
término municipal de Albacete (provincia de Albacete), Determina:
“Se desconoce la existencia en el ámbito de elementos patrimoniales.
… Sin embargo la zona se encuentra en un área de alta susceptibilidad de
afección al Patrimonio Histórico. Por lo que se insta a la realización de un Estudio del
Patrimonio – Artístico y Arqueológico. Siendo para ello necesaria la memoria resumen del
proyecto de obra civil para poder informar del tipo de estudio de impacto a realizar. “
Por lo que se realizara en el momento de aprobación de un instrumento de planeamiento
y su desarrollo.
5.3.2 CARRETERAS
El ámbito se encuentra en una posición estratégica, a 3,86km del centro urbano de
Albacete por la carretera N-430 Albacete-Barrax.
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Imagen Mapa de Carreteras de Castilla-La Mancha
Dicha carretera forma parte de la red de carreteras nacionales y tiene una afección de
50m.
Esquema servidumbre carreteras según regulación estatal.
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5.3.3 LINEAS ELECTRICAS
Al norte del ámbito de la actuación, cuza el sector una línea eléctrica aérea, línea 132kV.
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6. PROPUESTA DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS
En este apartado se describe y justifica la propuesta de parámetros urbanísticos que
definen el producto inmobiliario.
La tipología de viviendas previstas son edificaciones aisladas adosadas, exentas o
pareadas, o en media o baja densidad, destinadas al uso residencial de primera
vivienda o segunda vivienda para el periodo vacacional. Se reserva un área para uso
terciario para dotar de servicios al nuevo desarrollo del municipio y facilitar la generación
de empleo para los futuros habitantes.
6.1 ESTUDIO DE MERCADO Y ESTADO DE DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO MUNICIPAL
6.1.1 PREVISIONES ESTABLECIDAS EN EL PLANEAMIENTO MUNICIPAL Y SU ESTADO DE
DESARROLLO.
El casco urbano de Albacete, responde a un crecimiento concéntrico, en abanico,
marcado por la barrera generada por la vía del AVE. Se encuentra articulado en el
territorio por la red de carreteras, que determina su accesibilidad. Tiene una situación
estratégica a medio camino entre Madrid y la costa de Levante, que hace que sea todo
un nudo de comunicaciones, con autovías hacia Madrid, Valencia-Alicante y Murcia y
redes secundarias de conexión con Jaén, Requena y Ciudad Real. La red de conexiones
territoriales, determina los ejes de tensión y jalonamiento del crecimiento urbano.
A.I.U. LAS CALABAZAS
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El modelo de desarrollo del Plan de Ordenación Municipal, marca una amplia oferta de
suelo urbanizable en pro de una economía de libre mercado que había en el momento
de su aprobación.
Determina diferentes tendencias de desarrollo, siendo:
- Consolidación del casco urbano existente, continuando la proyección
concéntrica del mismo, estructurándola con anillos de circunvalación.
- Proyección industrial del municipio, reflejada en la producción de suelo industrial.
- Implementación de servicios metropolitanos, mediante la ampliación de la oferta
residencial.
- Regulación de las construcciones dispersas, que mediante su acondicionamiento
puedan vincularse a la ordenación urbana. Con una ocupación territorial
significativa.
Imagen sobre situación de desarrollo del actual POM de Albacete.
A.I.U. LAS CALABAZAS
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Como se aprecia en la imagen anterior quedan aún varios sectores por desarrollar del
planeamiento vigente, pero son suelos con presencia de abundantes diseminados,
viviendas ejecutadas sin control en el entorno del casco urbano. Dichos suelos no son
viables para una actuación de las características de la que en esta consulta previa se
plantea. Dichos suelo tienen unas preexistencias que imposibilitan un nuevo desarrollo
limpio, deben regularse con normativa propia de regulación de construcciones dispersas.
Esto viene reforzado con el dato de que hace unos años se instó a revisar el
planeamiento municipal. Hecho relevante de que había nuevas necesidades en el
municipio.
6.1.2 TENDENCIAS DE MERCADO
En la década de los 90 Albacete fue una de las ciudades de mayor crecimiento en
España, en tanto al número de habitantes. Lo que se reflejó en la construcción en torno
a las 500 viviendas al año.
En el periodo comprendido por los años 1999 y 2003, Albacete experimento una eclosión
de desarrollo sin precedentes hasta el punto de construirse en este periodo, más de 8.000
viviendas. Miles de viviendas construidas, unidades de ejecución que han sido aprobadas
y urbanizadas, junto a un gran número de proyectos de reparcelación, pendientes de
aprobación.
Este crecimiento ha mantenido su proyección ascendente con un aumento poblacional
de 2000 habitantes en los años 2005-2006.
En esa época el crecimiento de la ciudad era inminente, la demanda de suelo era muy
alta, y la oferta insuficiente. A pesar de los procesos de legalización de agrupaciones de
semiconsolidados, en miras de regularizar su situación urbanística no era suficiente para
enfrentar los problemas de crecimiento disperso y descontrolado de la ciudad. La ciudad
de Albacete ha sufrido una enorme transformación, con la ejecución de diversos
proyectos, como el aeropuerto, el carril multideportivo, estación de ferrocarril del AVE, la
facultad de medicina, el palacio de congresos, entre otros, es un claro síntoma del
despegue económico de la ciudad.
A.I.U. LAS CALABAZAS
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El suelo de la AIU “Las Calabazas” está ubicado en un punto con múltiples posibilidades.
En la imagen anterior vemos el ultimo anillo de circunvalación; contemplado por el
planeamiento; Conexión N-322 con A-30 (en línea azul continua) y la posible proyección
de dicho anillo circunvalar; Conexión N-322 con N-301a (en línea azul discontinua)
Con esta figura esquemática lo que se pretende es ver claramente la continuidad del
“ultimo anillo de circunvalación”, englobando ámbitos de suelo a consolidar con
edificaciones dispersas, conectando con el polígono de Campollano en la entrada norte
del municipio, carretera a Madrid.
6.1.3 VIVIENDA NUEVA EN 2012
Durante el año 2012 el precio medio de la vivienda nueva en España en las capitales de
provincia ha disminuido el 6,9% en relación al que tenía en diciembre de 2011.
A.I.U. LAS CALABAZAS
21
Los datos que se copian a continuación son del análisis del mercado inmobiliario de la
vivienda nueva en todas las capitales de provincia de España realizado por la SOCIEDAD
DE TASACIÓN, S.A. (ST).
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en este contexto de crisis, es de
esperar que los precios de la vivienda, que descendieron un 13,7% en 2012, continúen
bajando de forma importante este año 2013, con diferencias a nivel geográfico.
La disminución del precio de la vivienda viene unido al estancamiento de la venta de
viviendas. Dada la situación actual de crisis el stock de viviendas sin vender en España
está estancado y las previsiones aun no son muy optimistas y dejan una visión de futuro a
corto plazo con cifras similares.
En el mercado inmobiliario, la acumulación de viviendas nuevas pendientes de venta
aparece como el principal obstáculo a una recuperación gradual, del todo necesaria
para el buen funcionamiento de la economía española y su mercado de trabajo.
6.1.4 CONCLUSIONES
Es evidente que los antecedentes planteados dejan un escenario complicado para
plantear un nuevo desarrollo urbanístico. Pero hay un elemento muy importante que los
servicios técnicos del Ayuntamiento de Albacete no deben pasar por alto y es que la AIU
“Las Calabazas” no es un agente Urbanizador del modelo al que están acostumbrados.
No se pretende desarrollar este suelo para una venta en las condiciones que se han
desarrollado las actuaciones urbanísticas en el territorio nacional durante estos pasados
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años. Los Agrupados son vecinos del municipio que lo que quieren es crear un desarrollo
ordenado dentro de la parcela de su propiedad para, en su gran mayoría, hacer uso del
mismo para construir sus viviendas (o las de sus familiares, hijos en muchos de los casos) de
primera o segunda residencia.
Creemos que es de reconocer la buena actitud que ha seguido esta AIU durante todo el
procedimiento de desarrollo de sus terrenos, planteando siempre posibilidades que
cumplan con la legalidad urbanística vigente, dialogando con la corporación municipal
y con los redactores del nuevo POM. No como otra gran parte de los propietarios del
municipio, que han optado por la opción “fácil” de los asentamientos irregulares. Estos
asentamientos generan siempre un grave problema de edificaciones aisladas dispersas,
sin ningún control de diseño urbano ni estudio de las redes de abastecimiento necesarias,
que han creados un paisaje de edificaciones sin regular, con crecimiento desordenado.
Por ello la AIU “Las Calabazas” esperan un informe de viabilidad favorable para su
propuesta de actuación urbanizadora, por parte de los técnicos municipales.
6.2 CRITERIOS GENERALES DE ORDENACIÓN
En el futuro documento de planeamiento que acompañe al PAU, se desarrollarán los
diferentes puntos contenidos en el artículo 19 del Reglamento Planeamiento referentes a
la Ordenación Estructural, así como demás artículos que sea necesario justificar. A
continuación se hace una breve reseña de algunos aspectos.
Como se ha explicado en el apartado anterior, el desarrollo propuesto por el POM de
Albacete incluye: nuevos sectores para la ampliación de la oferta residencial y nuevos
sectores para la regulación de las construcciones dispersas (con una ocupación territorial
significativa), que mediante su acondicionamiento puedan vincularse a la ordenación
urbana.
Con el planteamiento de este nuevo sector “Las Calabazas” se pretende unir estos dos
conceptos, Resolver adecuadamente la actual demanda de viviendas, principalmente
de tipo unifamiliar. Impidiendo las actuaciones urbanísticas incontroladas (como se he
hecho en muchas áreas del municipio).Planteando un PAU se puede controlar el
crecimiento del área, asegurando el equilibrio de estándares dotacionales y controlando
la tipología edificatoria, la imagen del conjunto, densidad poblacional, etc..
A.I.U. LAS CALABAZAS
23
Para minimizar el impacto en el medio ambiente se propone aprovechar el actual
trazado de las carreteras y caminos de acceso al ámbito. Cuando se considere
conveniente se realizarán las actuaciones necesarias para la adecuación de las mismas
a su nueva función.
El nuevo sector de suelo urbanizable realizará las infraestructuras necesarias de
ampliación de redes de suministro existentes (abastecimiento agua, saneamiento,
distribución de energía eléctrica, …) siempre con una gestión sostenible de los recursos
básicos de energía, agua, depuración…Las futuras zonas verdes cumplirán criterios de
eficacia ambiental y bajo impacto (materiales reciclables, ecológicos…) La calidad del
medio urbano debe aumentar mediante un buen diseño, especialmente de la red de
espacios y equipamientos públicos en la estructura urbana.
6.2.1 USO GLOBAL, INTENSIDADES Y DENSIDADES DE EDIFICACIÓN MÁXIMAS.
USO GLOBAL
El Uso global propuesto es Residencial.
INTENSIDAD Y DENSIDAD DE EDIFICACIÓN MÁXIMA
La densidad poblacional se calculará a razón de 3 habitantes por cada 100 metros
cuadrados edificables residenciales.
Primera estimación:
Edificabilidad residencial: 260.641,20 m2t
260.641,20m2t x 3hab/100m2t = 7.819 hab
Superficie en hectárea: 44,30 ha
Primera estimación:
Densidad =7.819hab/44,30ha =176,50 hab/ha = Densidad Alta.
Este cálculo sería teórico, porque dadas las características del producto inmobiliario
propuesto, aunque en la situación actual del mercado es difícil establecer las evoluciones
futuras de la demanda residencial, las viviendas serían de superficie mayor de 100m2t. Se
estima una superficie de 120m2t por vivienda. No se ha tenido en cuenta pero un
porcentaje aproximado del 10% o 15% de la edificabilidad sería de uso terciario (uso
compatible) y el resto residencial.
A.I.U. LAS CALABAZAS
24
Otra de las cosas que hay que tener en cuenta es la proporción de viviendas principales
respecto del total. El Plan debe asumir, para cada ámbito de planeamiento, una
proporción de viviendas principales y otra de viviendas no principales (secundarias,
vacías) determinada en función de su función dentro del modelo territorial adoptado.
Para el sector estaríamos hablando de un 60% de viviendas principales.
Segunda estimación:
Edificabilidad residencial: 260.641,20m2t
260.641,20 m2t x 3hab/120m2t = hab
6.516hab x 0,60 principales: 3.909hab
Superficie en hectárea: 44,30ha
Densidad =3.909 hab/44,30ha =88 hab/ha = Densidad Media.
Por último indicar que el parámetro de DP (hab/ha) forman parte de la ordenación
estructural (OE) del Plan, y tienen carácter normativo, por lo que se incluye en las fichas
de los ámbitos de planeamiento correspondientes. El resto sólo tienen interés a nivel
justificativo, para mostrar el razonamiento seguido hasta alcanzar los anteriores
parámetros.
6.2.2 SISTEMAS GENERALES (SG).
Respecto al suelo destinado a sistemas generales, la superficie total a adscribir a la
actuación urbanística “Las Calabazas” se concretará en la resolución de la viabilidad de
la actuación, cuando los servicios técnicos municipales den el visto bueno a la actuación
y se fijen las condiciones de desarrollo del ámbito (art.39.2 de la LOTAU y 64.7)
SISTEMA GENERAL DE COMUNICACIONES.
En este documento se han señalado como sistemas generales de comunicaciones (SGC)
los caminos que comunican el área de actuación con las vías principales de
comunicación del municipio, en este caso con la carretera colindante, la N-430. Estos
sistemas son tramos de caminos existentes que necesitan una ampliación para
adecuarlos a las nuevas necesidades del planeamiento.
SISTEMA GENERAL DE DOTACIONES Y EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS
Y SG DE ESPACIOS LIBRES. PARQUES Y JARDINES PÚBLICOS.
A.I.U. LAS CALABAZAS
25
El Sistema General de Dotaciones y Equipamientos Comunitarios lo compone el conjunto
de parcelas dotacionales y de equipamiento, con sus correspondientes edificaciones,
que están (o estarán) al servicio de toda la población. Con los sistemas generales que se
asignen más los sistemas locales que se definen en este ámbito de planeamiento, será
suficiente para proporcionar un buen servicio a la población.
Respecto a la RESERVA DE DOTACIONES PÚBLICAS PARA USO EDUCATIVO. SEGÚN EL
ANEXO IV DEL R.P. Se solicitará informe a la Conserjería competente en la materia de
educación.
De forma similar se puede analizar para dotaciones de carácter deportivo. RESERVAS DE
DOTACIONES PÚBLICAS PARA USO DEPORTIVO. SEGÚN EL ANEXO V DEL R.P. Se delimitan
dos parcelas dotacionales sin uso predeterminado en este Plan, cualquiera de las dos es
idónea para albergar uso deportivo si así se estima necesario.
Respecto a los Parques y jardines públicos se estará a lo dispuesto según el artículo 19. 5.
a. del Reglamento de Planeamiento de Castilla-La Mancha.
6.2.3 RESERVA DE SUELO PARA VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA
El municipio de Albacete tiene un censo de 172.472 habitantes en la actualidad (2012),
por lo tanto está obligado a establecer en los sectores propuestos las determinaciones
expuestas en el artículo 19.8 del RP.
Por otro lado en virtud del artículo 24.3 del TRLOTAU para Albacete es preciso reservar,
como mínimo, un 50% de la total edificabilidad residencial materializable del sector.
Pudiendo reducir justificadamente de este porcentaje hasta un 10% del total de
edificabilidad residencial materializable.
Con esto se da respuesta al cambio que está experimentando el mercado de vivienda,
hacia una mayor demanda de vivienda protegida. Además, con estas medidas se
facilita el acceso a la vivienda a los colectivos más desfavorecidos.
El porcentaje de aprovechamiento objetivo que debe cederse al Ayuntamiento (según el
artículo 106.4 del RP) podrá materializarse en estos terrenos.
A.I.U. LAS CALABAZAS
26
6.2.4 ÁREA DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO TIPO
El nuevo ámbito de desarrollo definirá una nueva área de reparto para ese nuevo sector
de suelo urbanizable. El Área de Reparto la constituirán: el Sector con uso residencial y los
sistemas generales adscritos al mismo. De momento, hasta recibir informe municipal, solo
se ha contemplado el tramo del camino de acceso lindante con el sector por el suroeste
(conexión con CN-430).
Los tramos de Sistemas Generales de Comunicaciones incluidos dentro del área de
reparto son tramos de caminos existentes que necesitan una ampliación para
adecuarlos a las nuevas necesidades del planeamiento. Por tanto se computarán como
suelo de Sistemas Generales Existentes los tramos de camino/carretera que ya tienen ese
uso en la actualidad y son de titularidad pública y se computarán como Sistemas
Generales a Obtener la superficie colindante al suelo existente que se plantea como
ampliación del mismo.
Para el cálculo del aprovechamiento tipo (AT), se han seguido las determinaciones del
artículo 33 del RP. Para calcular el aprovechamiento tipo (AT) se dividirá el
aprovechamiento objetivo o real (AO) total del área de reparto (AR) ponderado en
función de los distintos usos entre la superficie de ésta, excluida la del terreno dotacional
público existente ya afectado a su destino.
SUPERFICIE
TOTAL (*)
SUPERFICIE
SECTOR USO GLOBAL EDIFICABILIDAD AT AO
m2s m2s m²t/m²s m²t/m²s m2t
444.402 434.402 RESIDENCIAL 0,6000 0,5986 260.641,20
(*) La superficie total es la superficie del nuevo sector más la de Sistemas Generales
Adscritos. Para esa segunda superficie se ha hecho una estimación, no sé podrá
concretar hasta que los servicios técnicos municipales den el visto bueno a la actuación y
se fijen las condiciones de desarrollo del ámbito (art.39.2 de la LOTAU y 64.7)
A.I.U. LAS CALABAZAS
27
6.3 IDEAS PARA LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL NUEVO ÁMBITO
Aunque los puntos contenidos en el artículo 20 del Reglamento Planeamiento referentes a
la Ordenación Detallada se justificarán en detalle en el futuro documento de
planeamiento que acompañe al PAU, a continuación se hace un resumen de la
ordenación propuesta.
Dicha ordenación tiene en cuenta las características del municipio: adaptarse al entorno
urbano inmediato conectando correctamente con él y respetar su topografía
minimizando los movimientos de tierra en la posterior urbanización.
A continuación se enumeran los objetivos generales a considerar en el instrumento de
desarrollo del Plan:
Diseñar un ámbito de desarrollo (unidad de actuación) que pueda ejecutarse de
forma independiente garantizando sus conexiones viarias con los ámbitos
colindantes, además de superficie adecuada para obtener unas cesiones para
dotaciones viables.
Urbanizar un espacio junto al núcleo urbano para satisfacer la demanda de suelo
residencial, de primera y segunda residencia.
Facilitar la variedad tipológica residencial de forma que la trama urbana se vea
beneficiada con diferentes posibilidades de materializar los aprovechamientos
urbanísticos: desde las tipologías con densidades medias en vivienda
unifamiliar/plurifamiliar adosada-pareada o condominios que comparten los
jardines comunes; hasta la vivienda unifamiliar aislada, en baja densidad. Además
estas tipologías son correctas para estar en contacto con el suelo rústico para
lograr una adecuada transición al mismo.
Cumplir con las determinaciones en materia de accesibilidad de la legislación
vigente.
Plantear en el Proyecto de urbanización las medidas de ordenación y las medidas
correctoras que se consideren necesarias para disminuir el consumo de recursos
naturales (agua, suelo, energía, etc.).
Obtener gratuitamente a favor de la Administración las infraestructuras y los suelos
dotacionales públicos del ámbito de la actuación y los correspondientes adscritos.
Los gastos de urbanización correrán a cargo de los propietarios de los terrenos
comprendidos en una unidad de actuación.
A.I.U. LAS CALABAZAS
28
A continuación se adjunta un esquema de usos y tipologías previstas.
Como criterio general en el diseño del sector se ha diseñado una trama de viales locales
ortogonal y que sigue las direcciones principales de los viales perimetrales al sector. Los
cruces entre calles son sensiblemente perpendiculares, lo que aumenta la seguridad vial.
Las manzanas son rectangulares, lo que facilita su parcelación y su edificación. La
anchura media de la manzana es la adecuada para la tipología edificatoria prevista.
Se ha tenido en cuenta ubicar las zonas verdes en manzana independiente, para
garantizar su correcto soleamiento. Respecto a los suelos dotacionales de equipamientos
se ha optado por concentrar su superficie, de manera que sean parcelas con más
posibilidades (educativo, deportivo, asistencial).
La idea para el diseño de la ordenación detallada del ámbito, se centra en crear dos ejes
a lo largo de los cuales se desarrollen las actividades principales: el acceso al nuevo
A.I.U. LAS CALABAZAS
29
barrio, las dotaciones públicas y el suelo terciario. Esos espacios serán los puntos de
encuentro de los vecinos, que encontraran mayor tranquilidad en las calles secundarias.
En cuanto a las tipologías propuestas, la ordenación admitiría diferentes tipologías
edificatorias para diversificar la demanda inmobiliaria y aumentar el atractivo de la
imagen final del conjunto.
A continuación se plasman esas ideas iniciales en varios bocetos de trabajo para llegar a
la ordenación detallada más adecuada para las necesidades del nuevo ámbito de
desarrollo.
A.I.U. LAS CALABAZAS
30
Imagen de la posible ordenación versión 1. Un eje longitudinal al este genera manzanas
excesivamente largas para recorridos peatonales.
Imagen de la posible ordenación versión 2. Dos ejes longitudinales.
A.I.U. LAS CALABAZAS
31
Imagen de la posible ordenación versión 3. Un eje longitudinal al oeste también genera
manzanas excesivamente largas para recorridos peatonales.
Imagen de la posible ordenación versión 4. Dos ejes longitudinales. Uno principal de unión
de dotaciones y suelo de servicios.
A.I.U. LAS CALABAZAS
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En el futuro Plan Parcial que acompañe al PAU dentro de las normas urbanísticas se
describirán las siguientes ordenanzas tipológicas para el sector:
- ADO 1: residencial unifamiliar en edificación adosada.
- ADO 2: residencial plurifamiliar en edificación adosada.
- AIS: residencial unifamiliar en edificación aislada.
- TER: terciario en edificación aislada.
- DE: dotacional de equipamientos.
- DV: dotacional de zonas verdes.
- DC: dotacional viario.
A continuación se adjunta breve resumen de presentación de las citadas ordenanzas
tipológicas según el producto inmobiliario definido en esta consulta.
ORDENANZA ADO1
Se trata de una ordenanza para uso residencial unifamiliar (RU) en media/baja densidad
poblacional, con edificación en tipología aislada adosada (EAA) para grupos de
viviendas en hilera y aislada adosada (EAA) para viviendas pareadas.
Además del residencial unifamiliar (RU), está permitido el residencial en vivienda
protegida (P). Se permiten otros usos, considerados compatibles con el residencial,
siempre que cumplan una serie de requisitos (principalmente, que adopten las medidas
necesarias para evitar molestias en la población). Usos compatibles del sector terciario:
comercial (TC), hotelero y hostelero (TH) y oficinas (TO). Para su implantación será
necesario aplicar medidas correctoras, para evitar molestias a la población. Cuando esto
no sea posible tendrán que ubicarse en los ámbitos de destinados al uso terciario. El único
uso industrial compatible en esta ordenanza es el de almacenaje (IA), principalmente
para permitir garajes y otros lugares de estacionamiento de vehículos.
El valor de parcela mínima en esta tipología se ha fijado en 100 m², que puede
considerarse algo reducida para la tipología de vivienda que se persigue, pero hemos de
señalar que se trata de un mínimo. Los retranqueos fijados son los habituales en esta
tipología, que se están utilizando en diferentes actuaciones urbanísticas de la región, y
ajustados a la demanda detectada. Lo mismo se puede decir del número de alturas
permitido (3) y de la edificabilidad neta.
A.I.U. LAS CALABAZAS
33
VIVIENDA UNIFAMILIAR EN HILERA. GRUPOS DE VIVIENDAS ADOSADAS EN GRUPOS DE 5 O 6
VIVIENDAS CON ZONA COMÚN INTERIOR.
VIVENDA UNIFAMILIAR PAREADA. VIVIENDAS ADOSADAS SOLO EN UNA MEDIANERA.
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ORDENANZA AIS
Se trata de edificación residencial unifamiliar (RU) con tipología edificatoria aislada
exenta (EAE) para chalés.
Los usos permitidos y prohibidos son idénticos a los de la anterior ordenanza ADO 1, y la
justificación es la misma.
En este caso la parcela mínima se fija en 250 m², se pretende que la superficie ocupada
por la edificación sea reducida y tengan amplios patios interiores a la parcela. Los
retranqueos mínimos exigidos son los mismos que en las viviendas de la ordenanza ADO,
salvo que en este caso no se permite eliminar el retranqueo lateral para construir hileras
de viviendas. Este retranqueo sólo puede ser nulo en el caso de viviendas pareadas
(adosadas 2 a 2), en las que no hay retranqueo en uno de los laterales, pero sí en el resto
de linderos de la parcela.
Los valores se han fijado tras analizar la tipología edificatoria de viviendas de este tipo
construidas en los últimos años.
VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA. VIVIENDAS SEPARADAS DE LOS LÍMITES DE PROPIEDAD.
A.I.U. LAS CALABAZAS
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ORDENANZA ADO2
Se trata de una ordenanza para uso residencial plurifamiliar, en media densidad
poblacional, con edificación en tipología aislada adosada (EAA) para grupos de
viviendas en altura de unas 4 plantas.
Los usos permitidos y prohibidos son idénticos a los de la anterior ordenanza ADO 1, y la
justificación es la misma.
Esta clase de viviendas se contempla sobre todo para poder absorber la vivienda de
protección pública de obligado cumplimiento según la normativa.
VIVIENDA PLURIFAMILIAR EN BLOQUE
ORDENANZA TER
Se tiene que plantear también el uso terciaria para contestar a la demanda básica
comercial de la nueva urbanización. El uso será el Terciario (T) en edificación aislada
exenta (EAE) y aislada adosada (EAA).
A.I.U. LAS CALABAZAS
36
Se pretende que la superficie ocupada por la edificación no alcance el total de la
parcela y tengan amplios espacios verdes privados. Las condiciones de altura máxima
permitida se exigen para el bloque de fachada, pero no para elementos propios de la
actividad terciaria que fueran necesarios para desarrollar en correctas condiciones la
actividad planteada.
A continuación se incluye un cuadro-resumen con los parámetros urbanísticos más
significativos de las ordenanzas tipológicas (excluidas las correspondientes al uso
dotacional).
Ordenanza ADO 1 ADO 2 AIS TER
Uso mayoritario R R R T
Tipología edificatoria
mayorit. (*) EAA EAA EAE EAE
Parcela mín. (m²) 100 210 250 500
Fachada mín. (m) 6 12 12 15
Círculo inscrito Ømín. (m) 5 10 10 15
Nº plantas máx. 3 4 3 3
Altura máx. cornisa (m) 10 13 10 10
Nº plantas mín. 1 1 1 1
Altura mín. cornisa (m) 4 4 4 4
Ocupación máx. (%) 75% 80% 50% 75%
Fondo edificable máx. (m) No se regula No se regula No se regula
No se
regula
Retranq. frontal (m) 2 2 3 3
Retranq. posterior mín. (m) 3 3 3 3
Retranq. lateral mín. (m) 0 0 3 2
(*) Siguiendo la nomenclatura del Anexo II del Reglamento:
Edificación Aislada (EA), que comprende, Edificación Aislada Exenta (EAE) y Edificación
Aislada Adosada (EAA).
En el presente documento se considera que el sector de suelo urbanizable delimitado
está formado por una única unidad de actuación (UA). En cualquier caso, el Programa
de Actuación Urbanizadora que lo desarrolle puede plantear una subdivisión en unidades
de actuación menor, de acuerdo con el art. 29.6 del RP.
A continuación se adjuntan las tablas con los parámetros previstos para el Sector.
A.I.U. LAS CALABAZAS
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7. FICHA RESUMEN DEL NUEVO ÁMBITO DE DESARROLLO PROPUESTO
El dimensionamiento de las reservas de suelo con destino dotacional público se ha
realizado teniendo en cuenta los estándares dotacionales mínimos establecidos en el
artículo 22 del Reglamento de Planeamiento y es independiente de la reserva de suelo
dotacional correspondiente a los Sistemas Generales.
En esta memoria con respecto a la Ordenación Detallada del Sector se adjunta:
- Ficha de gestión urbanística del nuevo sector de suelo urbanizable (Cuadro con
las Determinaciones de la Ordenación Estructural y la Ordenación Detallada).
- Cuadro pormenorizado de superficies de la actuación.
La ordenación detallada que se muestra a continuación puede ser modificada según
indicaciones de los técnicos municipales o la Consejería competente en materia de
planeamiento.
Para la cesión de estándares se ha tenido en cuenta el artículo 22 del RP:
“En sectores (S) de suelo urbanizable (SUB) de uso global residencial, se establecerán las
siguientes reservas mínimas de suelo dotacional público, sin computar el viario:
a) Con destino específico a zonas verdes (ZV): el diez por ciento de la superficie total
ordenada descontada la correspondiente a los sistemas generales (SG) adscritos, si la
edificabilidad destinada a usos lucrativos es inferior o igual a 6.000 metros cuadrados
construibles por hectárea; y dieciocho metros cuadrados de suelo por cada cien metros
cuadrados de edificabilidad lucrativa, si la edificabilidad es superior a la precedente.
b) Con destino a la implantación de otras dotaciones y equipamientos públicos: veinte
metros cuadrados de suelo por cada cien metros cuadrados de edificabilidad lucrativa.
La previsión de plazas de aparcamientos deberá hacerse en los siguientes términos:
1º Plazas con carácter privado, a localizar dentro de la parcela edificable en la siguiente
proporción: a) En sectores (S) de uso global residencial, 1 plaza por cada 100 metros
cuadrados de techo potencialmente edificable en conjuntos de viviendas de superficie
media inferior a 120 metros cuadrados y de 1,5 plazas por cada 100 metros cuadrados de
techo potencialmente edificable para viviendas de mayor superficie,
Plazas con carácter público, a localizar en espacios públicos anejos al viario, en número
equivalente al 50% como mínimo de las previstas con carácter privado en el sector.”
A.I.U. LAS CALABAZAS
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FICHA DE GESTIÓN URBANÍSTICA SECTOR SUELO URBANIZABLE
A.- DENOMINACIÓN DEL ÁMBITO:
B.- PROPUESTA DE CLASIFICACIÓN DEL SUELO: Suble
D.1.-
D.2.- Superficie total (con SG adscritos, sean interiores y/o exteriores): m2s
D.3.- m2s
Exteriores -Existentes Exteriores -A obtener
D.3.1. Zonas Verdes: 0 m2s 0 m2s
D.3.2. Equipamietnos: 0 m2s 0 m2s
D.3.3. Red viaria. Carretera Acceso 9.000,00 m2s 1.000,00 m2s
D.3.4. Participación en la financiación de las nuevas infraestructuras generales: %
D.4.- m2s
Superficie del ámbito 2 (total-SG existentes): m2s
D.5.-
D.6.- m²t/m²s
D.7.- nº de hab
D.8.- m2t
D.9.- 0,5986 m²t/m²s
D.10.- %
D.11.- %
D.12.-
E.1.- Reservas de suelo para sistemas locales:
m2s
m2s
nº de plazas
m2s
E.2.- m2s
E.3.-
E.4.-
E.1.3. Aparcamientos públicos:
E.1.4. Red viaria:
Superficie suelo neto lucrativo:
Usos pormenorizados y Ordenanzas edificatorias de aplicación:
Observaciones y condiciones de desarrollo:
E.- DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN DETALLADA:
(valores mínimos según RP)
Se deberán cumplir las reservas de aparcamiento accesibles así como todo lo señalado en el Código de accesibilidad de Castilla La Mancha. Deberán
cumplirse las determinaciones de la Ley Carreteras y Caminos de Castilla La Mancha.
Observaciones:
Uso mayoritario:
Aprovechamiento objetivo del ámbito:
Area de Reparto y Aprovechamiento tipo:
Porcentaje de cesión de aprovechamiento tipo:
Porcentaje mínimo de vivienda protegida:
238.921
Deberá garantizarse la conexión e integración con las redes de infraestructuras y servicios públicos existentes. Las reservas de suelo para suelo
dotacional público serán las establecidas en el Reglamento de planeamiento de Castilla La Mancha y como mínimo las señaladas en la ficha.
E.1.1. Zonas Verdes:
E.1.2. Equipamientos:
435.402,00
0,6000
7.819,24
Edificabilidad del ámbito (si es unitaria se referirá a la superficie del ámbito):
Densidad poblacional (si es unitaria se referirá a la superficie del ámbito):
Superficie del ámbito (total-SG):
RESIDENCIAL
D.- DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL:
Objetivos de la ordenación o de la operación de reforma interior:
Superficies de SG adscritos:
434.402,00
-
AR-A
Según legislación vigente en la materia
Según legislación vigente en la materia
Residencial unifamiliar/plurifamiliar con edificación aislada
(exenta o adosada)
Los usos compatibles: Comercial, Oficinas, Dotacional, Espacios Libres y Zonas Verdes. Y usos prohibidos los restantes.
Prioridad: corto plazo.
43.440
52.128
1.303
99.912
260.641,20
SECTOR "LAS CALABZAS"
Sector de suelo urbanizable (artículo 46 del TRLOTAU)
Plano nº 1 de la Consulta Previa de Planeamiento
444.402,00
10.000,00
C.- PLANO DE SITUACIÓN
A.I.U. LAS CALABAZAS
39
CUADRO PORMENORIZADO DE SUPERFICIES DE LA ACTUACIÓN.
SECTOR "LAS CALABAZAS"
manzana parcela uso superficie
1 m1.1 zona verde 13.566,64
m1.2 afeccion carretera 7.009,34
2 residencial/ terciario 13.509,34
3 residencial/ terciario 12.541,50
4 residencial 8.089,46
5 equipamiento 10.101,71
6 m6.1. zona verde 1.715,86
m6.2 residencial 10.009,86
7 residencial 8.089,46
8 residencial 10.101,71
9 residencial 12.015,71
10 residencial 8.089,46
11 residencial 10.101,71
12 residencial 12.015,71
13 residencial 8.089,46
14 residencial 10.101,71
15 m15.1 zona verde 1.715,86
m15.2 residencial 10.009,86
16 residencial 8.089,46
17 residencial 10.101,71
18 residencial 12.015,71
19 residencial 8.058,79
20 residencial 16.038,19
21 residencial 12.015,71
22 m22.1 zona verde 1.209,67
m22.2 residencial 10.659,55
23 m23.1 zona verde 27.637,94
m23.2 equipamiento 43.581,08
TOTAL 434.402,00 100 %
SUELO PRIVADO
TOTAL RES / TER 209.744,12 48,28 %
SUELO PÚBLICO
TOTAL ZV 45.846 10,55 %
TOTAL EQ 53.683 12,36 %
VIALES 118.120 27,19 %
CN-430 7.009 1,614 %
A.I.U. LAS CALABAZAS
40
ESQUEMA DE MANZANAS DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA.
A.I.U. LAS CALABAZAS
41
8. INFRAESTRUCTURAS Y SERVICIOS
Cuando se dé el visto bueno a la propuesta dentro de la documentación del futuro PAU
se incluirá un Proyecto de Urbanización que definirá la conexión a las redes de suministros
existentes, justificando su suficiencia y funcionalidad. De momento se exponen datos
generales sobre cómo se podría actuar en el futuro en cada una de las diferentes
infraestructuras necesarias. En cualquier caso, señalar que se trata de esquemas
orientativos, que serán corregidos y ajustados por el correspondiente proyecto de
urbanización que defina con detalle el trazado de las redes de servicios a continuación
mencionadas, justificando su dimensionamiento y diseño de acuerdo con las condiciones
exigidas en las ordenanzas municipales de la urbanización.
8.1 REDES DE ABASTECIMIENTO
8.1.1 ABASTECIMIENTO DE AGUA
CONFEDERACIÓN HIDROGRAFICA
Dentro de la actuación existe un pozo de agua de riego. Para garantizar el
abastecimiento a partir de la toma de agua subterránea, se debe:
- Modificar las características de su aprovechamiento.
- Obtenerse la concesión de aguas subterráneas que ampare la totalidad de la
explotación.
Imagen: Pozos en el entorno de la actuación.
A.I.U. LAS CALABAZAS
42
AGUAS DE ALACETE
Si el Abastecimiento es de la red municipal, debe obtenerse la concesión de la entidad
competente. Y así emitir informe favorable
En el Polígono industrial Campollano, a 3Km, existe un pozo y una red de abastecimiento
que posiblemente podría suplir la demanda del futuro sector
En el ANEJO Nº4 se adjuntan los datos del Sondeo de Agua en la finca Las Calabazas.
8.1.2 SANEAMIENTO
CONFEDERACIÓN HIDROGRAFICA
Se deberá para obtener autorización de vertido de la CHJ:
1. Garantizar el tratamiento o depuración de los vertidos urbanos.
2. Hacer Solicitud y declaración de vertido
3. Realizar un Estudio Hidrogeológico
Siendo los posibles puntos de vertido:
- Canal del Acequión, aprox. a 2,4Km.
- Canal de San Jorge.
AGUAS DE ALACETE
Con la autorización de Aguas de Albacete, podría conectarse la red de saneamiento, a
la existente en el Polígono de Campollano a 3Km de la actuación. Mientras se garantice
A.I.U. LAS CALABAZAS
43
la capacidad del colector al que se pretende conectar, al igual que la capacidad de la
planta de tratamiento municipal.
8.1.3 SUMINISTRO ELÉCTRICO
IBERDROLA. Se contemplan las siguientes posibilidades:
- Nueva Subestación transformadora de 132/20kV. En n el ámbito de la actuación,
conectando a la línea 132kV que cruza el sector, siendo necesario su
soterramiento.
- Si se construye la futura subestación transformadora en Albacete de la llanura,
actualmente en gestión. Puede optarse a una alternativa diferente de
abastecimiento, conectando a una red de media tensión 20kV.
A.I.U. LAS CALABAZAS
44
8.1.4 TELEFONÍA
Se realizarán consultas con las diferentes compañías suministradoras para ver cuales
están interesadas en dar servicio a la actuación y el estudiar el mejor trazado de la red.
8.1.5 RED DE GAS
Se realizarán consultas con la compañía suministradora para ver el mejor trazado para
dar servicio a la actuación.
8.1.6 GENERALIDADES
No obstante, hemos de recordar que se establecen una serie de condiciones generales
para el desarrollo de cualquier sector o unidad de actuación, relacionadas con los
sistemas generales de infraestructuras y servicios urbanos:
- El promotor está obligado a ejecutar las infraestructuras de servicios públicos
urbanos necesarias para conectar las previstas en el sector o unidad de actuación
con las existentes en el resto del suelo urbano y acreditar que éstos tienen
capacidad suficiente para atender el incremento de demanda. Esto incluye red
de abastecimiento de agua potable, de saneamiento, de suministro de energía
eléctrica, red viaria y cualesquiera otras.
- El desarrollo de cualquier sector está condicionado a la acreditación, por parte
del organismo de cuenca, de la concesión de recurso hídrico en el volumen
necesario para el incremento de demanda de agua potable correspondiente.
- El desarrollo de cualquier sector está condicionado a la acreditación de que el
sistema de alcantarillado y depuración es capaz de asumir el incremento de
caudal de aguas residuales correspondiente. En caso contrario, el promotor está
obligado a correr con los gastos de la correspondiente ampliación o mejora de las
instalaciones.
A.I.U. LAS CALABAZAS
45
8.2 ANÁLISIS DEL TRÁFICO Y LA MOVILIDAD
8.2.1 MOVILIDAD EN RED DE ACCESOS AL SECTOR.
Con respeto al exterior es importante la comunicación con el casco urbano de Albacete.
El Sector se comunica con su entorno por la carretera N-430.
El viario de acceso principal está en buenas condiciones, y ofrece un servicio adecuado
para los niveles de actividad previstos. Después de obtenido el visto bueno municipal al
desarrollo se solicitará a la sección de carreteras las condiciones de acceso necesarias
desde la citada vía. Se acometerá su acondicionamiento a los criterios de funcionalidad
y seguridad actualmente exigibles.
8.2.2 MOVILIDAD EN LA RED VIARIA URBANA INTERIOR DEL SECTOR
El tráfico rodado dentro del Sector tendrá un nivel medio/bajo de intensidad, lo cual es
lógico, pues será un tráfico de los vecinos accediendo a sus viviendas o desplazándose a
las dotaciones públicas.
Los medios más utilizados son el coche particular (propio o como acompañante), la
bicicleta y andando. Las horas punta de circulación coinciden con el comienzo y
finalización de la jornada laboral.
En el nuevo desarrollo propuesto el nuevo viario se ha diseñado con las siguientes
premisas que garantizaran la adecuada movilidad de vehículos y viandantes, incluso las
personas con movilidad reducida:
Jerarquización de la trama de forma tal que haya un viario estructurante que
posibilite los recorridos rodados perimetrales al sector, evitando el tráfico de paso
por él. Esta función la cumple el vial principal de acceso.
Proponer secciones viarias que posibiliten zonas de aparcamiento en todas las
calles.
Espacio peatonal con aceras que posibiliten el recorrido a personas de movilidad
reducida y puedan incorporar arbolado de alineación y sombra.
Inclusión de carril bici en los viales principales.
A.I.U. LAS CALABAZAS
46
8.2.3 ACCESIBILIDAD
Normativa Estatal de obligado cumplimiento:
Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento
técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el
acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados.
Castilla-La Mancha dispone de legislación que ordena estos temas:
Ley 1/1994, de 24 de mayo, de Accesibilidad y Eliminación de Barreras en Castilla-
La Mancha. (D.O.C.M. de 24-6-94).
Decreto 158/1997, de 2 de diciembre, del Código de Accesibilidad en Castilla-La
Mancha. (D.O.C.M. de 5-12-97). Corrección de errores en D.O.C.M. de 20-2-98.
(Contiene un anexo con normas de accesibilidad urbanística).
A todos los efectos, y en cumplimiento del artº 4 de la Ley citada, los criterios básicos que
en ella se establecen se recogerán en el futuro Plan. En la presente propuesta no se
contempla ninguna limitación al libre acceso y utilización de las vías públicas, y demás
espacios de uso común a las personas con limitaciones en su movilidad o en su
percepción sensorial en el entorno urbano.
A.I.U. LAS CALABAZAS
47
9. LAS CALABAZAS. ECO-BARRIO SUBURBANO
La actuación urbanística “Las Calabazas” ha querido desde el inicio ser una actuación
singular con un claro compromiso con el aprovechamiento y el ahorro energéticos.
Partiendo de los procesos de evolución urbana y territorial del municipio de Albacete,
junto con el análisis de las tendencias de mercado, oferta y demanda de bienes
inmobiliarios y de servicios consecuentes con el uso residencial, se propone:
Crear una nueva área urbana caracterizada por la calidad y coherencia de la propuesta,
basada en los preceptos de sostenibilidad social, económica y ambiental. Unidad
residencial que se complementa con los equipamientos básicos y con nuevas
dotaciones, ofreciendo una respuesta eficaz a una demanda real, de un sector de la
población creciente que busca la cercanía de los espacios libres en un entorno con los
valores de diversidad y complejidad propios de los entornos urbanos.
REQUISITOS:
• INTEGRACIÓN TERRITORIAL
• SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA
• AUTONOMÍA FUNCIONAL
BENEFICIOS DE LA ACTUACIÓN:
• OFERTA REGLADA COMO RESPUESTA A DEMANDA REAL
• INTEGRACIÓN DE SEMICONSOLIDADOS
• USUARIOS FINALES LIDERAN EL PROCESO
• OFERTA DE VIVIENDA A PRECIO ASEQUIBLE
CONDICIONES DEL ECOBARRIO:
1. Manejo de materiales y sistemas constructivos apropiados ecológicamente.
2. Aplicación de directrices bioclimáticas en la ordenación y la edificación.
3. Manejo de sistemas de captación de energía solar.
4. Optimización lumínica del alumbrado.
5. Segregación de aguas residuales en red de grises y negras.
6. Recogida y reutilización de pluviales y depuradas para riego.
A.I.U. LAS CALABAZAS
48
7. Generación de energía con RSO (gas metano y calor).
8. Producción de abonos orgánicos.
9. Conexión no motorizada con el casco urbano.
10. Continuidad de recorridos peatonales y ciclistas en entornos cualificados.
11. Posibilitar la implantación de transporte público.
12. Iniciativa empresarial liderada por clientes finalistas (no especulativa).
13. Desarrollar un proceso de participación y evaluación de proyectos.
14. Fomento de la vitalidad y escena pública.
15. Potenciar los sentidos colectivos de pertenencia e identidad.
CRITERIOS DE SOSTENIBILIDAD:
SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL
La sostenibilidad ambiental se determina en el confort térmico, el aprovechamiento y
manejo de recursos; agua, energía, movilidad, y la gestión de residuos.
CONFORT TÉRMICO
Considerar las condiciones micro-climáticas en la asignación de usos del suelo. Tener en
cuenta la orientación, las sombras y la pendiente.
- Potenciar la orientación sur de los edificios: aportación solar máxima en invierno y
mínima en verano.
- Posicionar los edificios en función de las sombras proyectadas. Evitar sombras
permanentes en viviendas o garantizar un mínimo de horas de sol en la fachada
principal.
- Limitar la profundidad del edificio para favorecer la ventilación cruzada
- Distribuir los espacios en función de su uso. Los espacios principales de uso
continuo, deben situarse en la fachada sur.
- En zonas verdes, utilización de vegetación autóctona de bajo mantenimiento y
consumo de agua.
A.I.U. LAS CALABAZAS
49
APROVECHAMIENTO DE RECURSOS - ENERGÉTICOS
- Incluir, en los proyectos de urbanización, servicios que fomenten el ahorro
energético (galerías accesibles para redes de frió y calor).
- Promover mecanismos de protección solar exterior fijos o móviles en aberturas de
los edificios de viviendas; definir condiciones de construcción para los voladizos
cerrados o parcialmente cerrados en las ordenanzas.
- No plantear instalaciones eléctricas convencionales para usos como calefacción
y agua caliente sanitaria. Es preferible emplear directamente combustibles (gas,
gasoil, GLP) y evitar así las pérdidas (45% al 65%) que se generan en su conversión
en energía eléctrica.
- Utilización de paneles de captación solar en cubierta, que proporcionan entre un
30 y un 50% de la demanda anual de agua caliente de las viviendas, y sistemas de
calefacción centralizada con sistemas de intercambio de calor entre el circuito
de paneles y agua de consumo.
- Utilización en el alumbrado público de luminarias y lámparas eficientes (ex.
lámparas de vapor de sodio de alta presión frente a las de vapor de mercurio,
etc.)
APROVECHAMIENTO DE RECURSOS - AGUA
- Realizar una red separativa de aguas pluviales y otra de residuales.
- Implementar sistemas de tratamiento de aguas residuales.
- Recogida y reutilización de aguas depuradas y pluviales para riego.
- Utilización de temporizadores para las instalaciones de agua de uso público.
- Utilización de WC de descarga controlable (que se pueda interrumpir).
- Minimización de los recorridos del agua caliente sanitaria.
GESTIÓN DE RESIDUOS
- Fomentar el reciclare de los residuos (correcta ubicación de las instalaciones para
la recogida selectiva).
- Implementar un sistema de recogida neumática de residuos, seleccionado en
origen; Material orgánico, Material plástico … etc.
- Otros
A.I.U. LAS CALABAZAS
50
SOSTENIBILIDAD SOCIAL
La Sostenibilidad social está relacionada con el equilibrio de la sociedad y de ésta con su
entorno económico, natural y/o político-institucional. Esto se consigue mediante:
- Fomentar las relaciones vecinales y crear una conciencia de responsabilidad en la
relación con el entorno.
- Potenciar y dotar de servicios sociales a todos los sectores poblacionales.
- Favorecer el acceso a la vivienda y al mercado laboral.
- Implementar programas de actuación;
- Educación Cultural, Social y Medioambiental
- Interrelación Generacional e Integración Social
- Participación Pública
- Garantizar la accesibilidad y movilidad
ACCESIBILIDAD – MOVILIDAD
- Distribuir de manera ordenada y jerarquizada la circulación de vehículos por las
vías: red de accesos, red interna, red local (no de paso). Potenciar los sentidos
únicos.
- Establecer una red de itinerarios preferentes para bicicletas y peatones en los
núcleos urbanos (no solo islas en el centro). Potenciar la movilidad en bicicleta y a
pie mediante vías específicas y segregadas
- Dimensionar las vías de paso con una anchura como mínimo el doble de la
prevista para la calzada. Potenciar las sombras en verano mediante la plantación
de árboles de hoja caduca en las calles. Asegurar anchuras de acera de 2-3 m
para el paso de peatones, el arbolado y el mobiliario urbano
- Potenciar la moderación de la velocidad mediante un diseño adecuado para
reducir el ruido.
- Implementar sistemas de transporte colectivo.
A.I.U. LAS CALABAZAS
51
10. ACREDITACIÓN DE LA PERSONALIDAD DEL SOLICITANTE
Según el artículo 64 de la LOTAU, se debe adjuntar “Acreditación de la personalidad del
solicitante, así como justificación de la solvencia técnica y económica con que cuenta
para el desarrollo y ejecución de la actuación urbanizadora".
10.1 SOLVENCIA TÉCNICA
La Agrupación de Interés urbanístico “Las Calabazas” tiene un contrato firmado con la
empresa GRUPOTEC SERVICIOS DE INGENIERIA, S.L. para la redacción y tramitación de los
documentos necesarios para llevar a cabo la actuación urbanística propuesta. A
continuación se describe el perfil de la citada empresa para demostrar su solvencia
técnica.
GRUPOTEC es una compañía de Ingeniería con vocación internacional que:
Presta servicios de Arquitectura e Ingeniería.
Aplica soluciones llave en mano.
Invierte en proyectos basados en la utilización de energías renovables y en
Medioambiente.
Creada en 1997, GRUPOTEC aporta una experiencia
acumulada en la gestión de proyectos valorados en más
de 10.000MM€ de importe de ejecución, tanto en el
ámbito nacional como en el internacional.
Como empresa nacional, nuestra red de oficinas
territoriales abarca prácticamente la totalidad del
mercado español. La sede Central se encuentra en
Valencia, teniendo oficinas territoriales en Madrid, Andalucía, Canarias, Cataluña,
Baleares y Murcia.
Como empresa con fuerte vocación internacional, nuestra creciente expansión
internacional nos ha llevado a contar con oficina permanente en 7 países y 3 continentes
A.I.U. LAS CALABAZAS
52
en los que se genera más del 37% de la cifra de negocio: Roma (Italia), Toulouse
(Francia), Casablanca (Marruecos), San Diego (Estados Unidos), Londres (Reino Unido),
Córdoba (Argentina) y Bogotá (Colombia).
Con más de 14 años de experiencia, GRUPOTEC desarrolla para sus clientes proyectos de
ingeniería complejos en los ámbitos industrial y logístico, medioambiental y energético.
Contamos con una División de Edificación que presta servicios de arquitectura,
urbanismo, project management e instalaciones, con dilatada experiencia en la gestión
de proyectos integrales.
Además, ofrecemos los siguientes servicios:
• Consultoría I+D+i para ayudar a nuestros clientes a elevar su nivel tecnológico y su
competitividad.
• Aplicaciones llave en mano (EPC) en el ámbito de las energías renovables, el
medio ambiente y la edificación. Contamos con una cartera de activos propios
de carácter concesional, donde los ingresos están regulados mediante contratos
a largo plazo. Son activos sin riesgo de demanda, por lo que nuestros esfuerzos se
centran en la optimización de su diseño, ejecución, gestión y operación.
En la División de Edificación contamos con cuatro Áreas Técnicas en las que prestamos
servicios de arquitectura, urbanismo, project management e instalaciones con un alto
nivel profesional. Todo ello con un planteamiento integrador y vanguardista del diseño, la
ingeniería y la gestión, y con un enfoque actual, personalizado y muy competitivo.
En un entorno muy exigente, nuestra actividad sigue creciendo gracias al mantenimiento
de un alto nivel profesional y al ajuste de nuestra oferta a las necesidades de cada
cliente.
Demostramos nuestra capacidad ganando concursos de relieve internacional al máximo
nivel, al mismo tiempo que atendemos la confianza que pequeños inversores depositan
en GRUPOTEC.
Percibimos nuestra aportación diferencial de valor a los clientes como una
responsabilidad singular en cada proyecto, y con esta vocación colaboramos
activamente en foros de mejora del conocimiento sobre diseño actual, social, sostenible
A.I.U. LAS CALABAZAS
53
en conceptos, materiales, nuevas tecnologías, y optimización de costes y procesos
constructivos.
El Área Técnica de Urbanismo de GRUPOTEC cuenta con amplia experiencia en la
redacción de documentos urbanísticos (tanto de planeamiento general como de
desarrollo), en la gestión urbanística (proyectos de reparcelación, parcelaciones, gestión
económica), en proyectos de urbanización (en todas las fases de proyecto, dirección de
obras, seguridad y salud, control de calidad) y en consultoría de urbanismo (a
administraciones y a particulares).
A nivel de proyectos urbanísticos singulares y de relieve internacional, GRUPOTEC es la
adjudicataria, en UTE con otras empresas, de la redacción del Proyecto de Urbanización
del Parque Central de Valencia, actuación que se considera una de las de más entidad
de la ciudad de Valencia. La actuación se sitúa sobre los actuales terrenos de la Estación
Central de ferrocarriles de la ciudad de Valencia, ocupados por un mar de vías,
incluyendo las de Alta Velocidad, que se pretenden soterrar. Una vez liberado este
espacio de vías, se crea un gran parque urbano en pleno centro de la ciudad, el Parque
Central de Valencia.
Vista del Parque Central de Valencia
Esquema de la actuación completa
A.I.U. LAS CALABAZAS
54
Esta actuación ocupa una extensión de casi 800.000 m2, con una longitud total de 2,5 km
de norte a sur y una anchura variable desde los 600 m en la zona de playa de vías de
ADIF hasta los 280 m en la zona comprendida entre las calles San Vicente y el futuro
Bulevar Federico García Lorca.
Desde el Área Técnica de Urbanismo de GRUPOTEC atendemos las necesidades técnicas
que nuestros clientes (o, en ciertas ocasiones, posibles potenciales clientes) nos plantean,
resolviendo los problemas de redacción de planes y proyectos, dirección de obra y
seguridad y salud.
En el ámbito de los Proyectos y Direcciones de Obra de Urbanización, se atiende:
- Redacción y tramitación de planeamiento General y de detalle.
- Redacción y tramitación de instrumentos de paisaje.
- Asesoramiento en redacción de convenios con las administraciones públicas.
- Redacción y tramitación de Proyectos de Reparcelación.
- Redacción de proyectos de urbanización, incluyendo la obra civil y las
instalaciones.
- Revisión de proyectos de urbanización, adaptación y modificación de los mismos
a las condiciones técnicas y reglamentarias vigentes.
- Redacción de proyectos específicos de aquellas instalaciones que lo requieran.
- Asesoramiento en redacción de convenios con las empresas suministradoras de
los servicios urbanos.
- Diseño de las zonas y los espacios verdes generadas por el planeamiento,
adecuando el ajardinamiento a las condiciones naturales y normativas
municipales.
- Dirección facultativa de las obras por técnico competente y cualificado. .
- Coordinación de seguridad y salud de las obras por técnico competente y
cualificado.
- Asesoramiento en la gestión con las administraciones públicas implicadas
(ayuntamientos, administración autonómica, diputación, ministerios, etc.) para la
tramitación de los expedientes.
A continuación se adjunta resumen de los proyectos del Área de Urbanismo.
A.I.U. LAS CALABAZAS
55
GRUPOTEC ha trabajado en la ciudad de Valencia con los siguientes trabajos:
- Proyecto de urbanización del Parque Central de Valencia.
- Proyecto de urbanización de Malilla Norte en Valencia.
- Proyecto de ejecución de Parque urbano de Malilla en Valencia.
- Proyecto de renovación viaria de la avenida Blasco Ibáñez en Valencia.
- D.O. del Polideportivo Virgen del Carmen en el barrio de Beteró en Valencia.
- Project Management del Sporting Club de Tenis de Valencia.
- Asistencia técnica a la dirección de obra de instalaciones del Palacio de las Artes
de Valencia, del arquitecto Santiago Calatrava.
En el ámbito del Planeamiento General, redactamos: Planes Generales y modificaciones
puntuales de Plan General, destacando los siguientes:
- Plan General de Altura (Castellón)
- Plan General de Pedralba (Valencia)
- Plan de Ordenación Municipal de Monteagudo de las Salinas (Cuenca)
- Modificación Puntual de Plan General de Carcaixent (Valencia)
- Modificación Puntual de Plan General de Villanueva de Castellón (Valencia)
En el ámbito del Planeamiento de desarrollo redactamos Planes Parciales, Planes de
Reforma Interior, Planes Especiales de Reforma Interior, destacando los siguientes:
- Plan Parcial del Sector “Espacios del Este” y del Sector “La Macaria” en Albalat
dels Sorells (Valencia).
- Plan Parcial del Sector R-27 y R-28 del PGOU de Pobla de Vallbona (Valencia).
- Plan Especial para infraestructura de abastecimiento de agua potable en
Tavernes de la Valldigna (Valencia)
- PAI para el desarrollo de la UE-12 y UE-16 del PGOU de Albal (Valencia).
- Plan Especial Metropolitano para instalación de valorización en Manises
(Valencia).
- Plan Especial de la Zona 14. Parque Eólico (Alicante).
- Plan Especial Eólico Zona 7 (Castellón).
- Plan Especial Dotacional para balneario en Navajas (Castellón)
- Plan Especial de reforma interior en Motilla del Palancar (Cuenca).
A.I.U. LAS CALABAZAS
56
En el ámbito de la Gestión Urbanística, los ámbitos de actuación son:
- Redacción de documentos de gestión del planeamiento: Programas de
Actuación Integrada, Alternativas técnicas, Proposiciones jurídico-económicas.
- Redacción de proyectos de reparcelación.
- Asesoría jurídica en todas las fases de la gestión urbanística.
En el ámbito de la consultoría urbanística, atendemos las necesidades legales que
nuestros clientes nos plantean y que, con carácter general, son:
- Colaboración con Administraciones Públicas y empresas privadas para la revisión
de proyectos técnicos y emisión de posteriores informes.
- Informar y asesorar las consultas de carácter jurídico que se nos plantean, dando
soluciones ajustadas a Derecho y buscando la alternativa que mejor satisfaga las
necesidades de nuestros clientes. Dirección de procedimientos de tramitación de
Programas de Actuación Integrada.
- Defensa y representación de sus intereses ante las distintas Administraciones.
- Gestión Urbanística, como constitución y Registro de Agrupaciones de Interés
Urbanístico, obtención de información Registral y Catastral, preparación de Actos
Notariales.
- Destacamos:
o Asistencia técnica para la revisión de documentos, estado de las obras y
seguimiento del Programa de Actuación Integrada del sector residencial
Belengueron. Situación: Siete Aguas (Valencia). Promotor: DIPUTACIÓ DE
VALÈNCIA. Fecha: 2008. Descripción: Revisión de los documentos y la
tramitación del PAI. Emisión de informes y seguimiento de las soluciones
propuestas.
o Asistencia técnica para la realización de informes de Planeamiento
Urbanístico. Situación: Valencia. Promotor: AYUNTAMIENTO DE VALENCIA.
Fecha: 2007. Descripción: Revisión de proyectos y realización de informes
de Planeamiento urbanístico.
o Revisión del Programa de Actuación Integrada de la U.A. Industrial Nº3
MISLATA. Situación: Mislata (Valencia). Promotor: S.A. PAYA MIRALLES.
Fecha: 2006. Descripción: Revisión de Proyecto de Urbanización y Proyecto
de Reparcelación presentado para la U.A. nº3 del PGOU de Mislata.
A.I.U. LAS CALABAZAS
57
10.2 SOLVENCIA ECONÓMICA
Para la acreditación de la personalidad del solicitante se adjunta copia de la Escritura de
Constitución de la AIU como ANEJO Nº 5.
Respecto a la solvencia económica de la AIU, pensamos que en este punto inicial del
procedimiento, cuando el ayuntamiento aún no se ha posicionado en cuando a la
aceptación del nuevo desarrollo no procede presentar garantías. Cuando el
Ayuntamiento de Albacete dé el visto bueno a la actuación los miembros de la AIU
suscribirán los compromisos, asumirán las obligaciones y prestaran las garantías
correspondientes según la legislación vigente. En fase de obra se presentarán avales
para garantizar los gastos de urbanización por las parcelas de su propiedad, todo ello de
conformidad con la legislación vigente en la materia y los convenios suscritos con la
administración.
10.3 SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA DE LA ACTUACIÓN
En el presente apartado se va a realizar una evaluación de las posibles implicaciones
económicas y financieras del desarrollo del planeamiento propuesto.
El sistema de ejecución para el sector previsto será según la legislación vigente: Indirecta.
Sistema de ejecución a cargo de la iniciativa privada para la ejecución del nuevo
desarrollo previsto descargando así al municipio y especialmente a la Hacienda Local.
La Propuesta de la AIU “Las Calabazas” prevé la construcción de nuevas viviendas en el
sector residencial propuesto. Para la construcción de las nuevas viviendas es necesario
ampliar algunas de las actuales infraestructuras municipales.
A continuación se van a enumerar las actuaciones planteadas, los gastos y los ingresos
previstos y los agentes a los que se les asigna la ejecución de los Sistemas Generales.
Después tras la información pública será factible establecer con precisión los costes del
desarrollo distribuidos por agentes inversores –públicos/privados- así como la carga de
Sistemas Generales de grandes infraestructuras correspondientes a las redes de
abastecimiento, saneamiento y depuración, subestaciones eléctricas, etc., que será
preciso contemplar como una carga de urbanización sobre el nuevo sector.
A.I.U. LAS CALABAZAS
58
10.3.1 ACTUACIONES PREVISTAS EN EL POM
Los Sistemas Generales que se consideran a cargo del sector son:
- Ampliación del camino existente de acceso a la parcela.
- Ejecución de las zonas verdes públicas.
- Construcción de un nuevo colector de saneamiento.
- Nuevas infraestructuras eléctricas necesarias para el municipio según informe de
la compañía.
- Se incluyen como gastos de urbanización con cargo a los sectores urbanizables
los costes necesarios para conectar con las infraestructuras y redes existentes:
agua, telefonía, gas,…
10.3.2 ESTIMACIÓN DE GASTOS
Los agentes a los que se asigna la ejecución de los elementos planteados por el nuevo
planeamiento pueden ser:
- Excelentísimo Ayuntamiento de Albacete.
- Agrupaciones de Interés urbanístico “Las Calabazas”.
- El sector Privado y otros particulares.
- Administraciones públicas provinciales, autonómicas, nacionales o sectoriales.
Los gastos que se han considerado para el promotor de la actuación urbanística AIU “Las
Calabazas” serán los siguientes:
- Ejecución de Sistemas Viarios.
- Ejecución de Sistemas de Zonas Verdes.
- Cesión de terreno para equipamientos públicos.
- Los elementos que integran los gastos de urbanización vienen definidos en el
artículo 115 del TRLOTAU.
Los gastos que se han considerado para el Ayuntamiento serán los siguientes:
- Mantenimiento de los viarios y zonas verdes una vez entregada la urbanización.
Para la presentación de PAU para el Sector o Unidad de Actuación se ha constituido
Agrupación de Interés Urbanístico por los propietarios de los terrenos. Posteriormente la
existencia o no de Agente Urbanizador para la ejecución de las obras en el Sector no
A.I.U. LAS CALABAZAS
59
afecta a la responsabilidad de ejecución originaria, sino que irá implícita en el acuerdo
de adjudicación de ejecución del PAU otorgado por la Administración.
Respecto a la estimación del coste de los sistemas generales, se toman procesos
recientes de desarrollo urbano que puedan servir de ejemplo. Haciendo una recopilación
de costes de varias infraestructuras y urbanizaciones tendremos los siguientes datos de
partida para estimar el gasto.
Coste del saneamiento, abastecimiento de agua y otras infraestructuras para sectores
urbanizables.
Los nuevos sectores de suelo urbanizable suelen tener indicado en sus correspondientes
fichas de gestión que deben garantizar la conexión e integración con las redes de
infraestructuras y servicios públicos:
“El urbanizador de cada sector está obligado a realizar las infraestructuras precisas para
el adecuado funcionamiento. Asimismo los urbanizadores de sucesivas actuaciones que
se beneficien de las infraestructuras deberán compensarle abonando la parte
proporcional de la inversión (art. 122.8 de la LOTAU), así como abonar al Ayuntamiento las
infraestructuras realizadas por éste previamente a la actuación urbanizadora de que se
trate (art. 119.4 de la LOTAU).”
Coste de infraestructura viaria.
Para la infraestructura viaria se pueden aplicar los siguientes precios aproximados,
aplicados a la longitud del viario que corresponda a cada caso. El desglose del coste
incluye: excavación, terraplén, zahorra artificial, sub-base de hormigón, mezcla
bituminosa, señalización y alumbrado.
Viario general principal: 80€/m2
Viario local: 50€/m2
Urbanización de zonas verdes y equipamientos.
Se asume un coste medio de urbanizar parcelas asignadas a zonas verdes o dotaciones
públicas.
A.I.U. LAS CALABAZAS
60
Zonas verdes: de 20 a 25 euros/m2 según el mobiliario y pavimentación que puede ser
más duro en zonas próximas al casco urbano y más ligero en las extensiones en contacto
con suelo rústico.
Dotaciones: 20 euros/m2 para la urbanización de suelo de dotaciones en cualquier clase
de suelo.
Zonas verdes: de 20 a 25 euros/m2
Dotaciones: 20 euros/m2
El coste de urbanización de ejecución del nuevo viario, el de urbanización de zonas
verdes, y de urbanización de parcelas de cesión para dotaciones públicas se asigna, por
ley, a la propiedad del suelo del sector.
Coste mantenimiento.
Para el cálculo del coste de mantenimiento de los viarios y zonas verdes se puede tener
en cuenta los siguientes valores:
MANTENIMIENTO HORAS
(1000m2)
PRECIO
OPERARIO PRECIO TOTAL PRECIO m2
anuales €/hora € €/m2 año
Mantenimiento
tuberías 10 15 150
Alumbrado 5 15 75
Pavimento 3 15 45
Limpieza 312 15 4.680
sal 10 15 150
Jardines 156 15 2.340
7.440 7,44
10.3.3 ESTIMACIÓN DE INGRESOS
Para realizar una estimación de los Ingresos del Ayuntamiento, se tendrán en cuenta los
siguientes conceptos:
a) Impuesto de Bienes Inmuebles derivados de las nuevas unidades inmobiliarias:
viviendas, plazas de aparcamiento y locales comerciales.
b) Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
c) Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras.
A.I.U. LAS CALABAZAS
61
d) Impuesto de Vehículos de Tracción Mecánica.
e) Tasas y Otros Ingresos (recogida de basuras, …).
IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)
Para la determinación de las Bases Imponibles de los distintos Impuestos, se tendrá en
consideración la información contenida en la última Ponencia de Valores Catastrales del
Municipio si se considera vigente y actualizada.
IMPUESTO DE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS (ICIO)
Está regulado en los artículos 100 a 103 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, y se
concreta en las ordenanzas de cada Ayuntamiento. Es un tributo indirecto, de aplicación
voluntaria por los municipios que grava la realización, dentro del término municipal, de
cualquier construcción, instalación u obra para la que se exija obtención de la
correspondiente licencia de obras o urbanística, se haya obtenido o no dicha licencia. El
importe de la cuota se determina en función del coste real y efectivo de la construcción,
instalación u obra realizada, a la cual se le aplicará el tipo de gravamen aprobado por el
municipio.
Este importe deberá ser abonado por las personas físicas o jurídicas y entidades del
artículo 35.4 de la Ley 58/2003 General Tributaria que sean dueños de la construcción,
instalación u obra, sean o no propietarios del inmueble sobre el que se realiza pero que
soporten los gastos o el coste que conlleve su realización.
Para determinar el número de viviendas de cada sector, se tendrá en cuenta la
edificabilidad total del sector y el tamaño medio de las viviendas en el municipio. El
número de industrias se ha determinará de extrapolar el dato del tamaño medio de
parcela de las últimas actuaciones urbanísticas llevadas a cabo en el municipio y sus
colindantes.
IMPUESTO DE VEHÍCULOS DE TRACCIÓN MECÁNICA (IVTM)
Este impuesto es un tributo directo que grava la titularidad de los vehículos de tracción
mecánica aptos para circular por las vías públicas.
A.I.U. LAS CALABAZAS
62
Se considera que el parque de vehículos aumentará a razón de 1,5 coches por cada
vivienda. Para aplicar una tarifa del impuesto, se regulará según correspondiente
ordenanza municipal.
TASAS Y OTROS INGRESOS
En este apartado se consideraran las tasas correspondientes a distribución de agua,
incluidos los derechos de enganche, colocación y utilización de contadores así como la
correspondiente a la recogida domiciliaria de basuras o residuos sólidos urbanos.
10.3.4 CONCLUSIONES
La evaluación económica más detallada del desarrollo propuesto se pospone a la
definición del modelo urbano definitivo y a la programación final que se establezca tras el
periodo de información pública y de concertación interadministrativa a la que ha de
someterse la consulta previa.
De todas formas hay que tener muy en cuenta, que el importe de los ICIOs e IBIs, son
componentes fundamentales de los Ingresos que permitan garantizar la viabilidad
económica de la Actuación. Esto que significa, pues que se debe garantizar que las
urbanizaciones de los sectores que se inicien en desarrollo, deben seguirse de la
edificación de los mismos, no deberían darse situaciones de desarrollo de sectores en los
que no haya una demanda incipiente para su ocupación edificatoria. El caso contrario
implicaría para el Ayuntamiento disponer de unas obras de urbanización recepcionadas
y con un coste de mantenimiento y funcionamiento vivo, siendo el ingreso por el
desarrollo edificatorio nulo. Esto no va a ocurrir en la presente actuación porque son los
propietarios de los terrenos los que quieren construir sus viviendas, no dependen de
encontrar personas interesadas en promover vivienda en estos terrenos.
Con la adopción de los criterios citados se garantiza que el desarrollo del Plan no
supondrá un impacto negativo sobre el medio y, por el contrario, comportará una clara
mejora en calidad y nivel de servicios locales, sin carga relevante para la siempre
ajustada Hacienda Local.
A.I.U. LAS CALABAZAS
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11. ANEJOS
Se adjuntan a la presente consulta previa los datos de la finca:
- ANEJO 1. Datos catastrales de la finca.
- ANEJO 2. Informe sobre medición de las parcelas.
- ANEJO 3. Informe Consejería medio Ambiente.
- ANEJO 4. Datos del Sondeo de Agua en la finca Las Calabazas.
- ANEJO 5. Escritura de constitución de la AIU.
A.I.U. LAS CALABAZAS
64
12. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
PLANOS DE INFORMACIÓN
- 01. Emplazamiento sobre planeamiento vigente.
PLANOS DE ORDENACIÓN
- 02. Delimitación y Afecciones.
- 03. Ordenación pormenorizada.
A.I.U. LAS CALABAZAS
65
13. DOCUMENTACIÓN EN SOPORTE INFORMÁTICO
A continuación se adjunta CD con documentación completa de la CONSULTA PREVIA DE
ACTUACIÓN URBANIZADORA EN EL MUNICIPIO DE ALBACETE en formato pdf.
Albacete, Agosto 2013
D. JUAN JOSÉ MUNERA VILLAR Victoria E. Pérez Gálvez
Presidente AIU Arquitecta colegiada COACV nº11.516
PROMOTOR de la Consulta Previa: EQUIPO REDACTOR:
AIU “LAS CALABAZAS”