Construir una segunda vivienda en un ncleo rural Inversiones cargadas de recuerdoshttp://www.llanesinmobiliaria.com/proyecto.php? costec=900&&arquitecto=8&aparejador=3.75&Submit=Calcular&licencia=6.2 &seguro=2&stc=100000+&urbanizacion=1&stg=23950+&ajd=1+&notario=400 +&registro=250+&imp=7

http://www.calculatuvivienda.com/calcula_tu_gastos_compra_vivienda.htm

gastos escritura compra vivienda y escritura hipotecahttp://www.bancocaminos.es/BCGeneral/secciones/583629/Gastos-compravivienda.html

http://revista.consumer.es/web/es/20070201/pdf/consejo-del-mes.pdfCunto cuesta construir una casa en un pueblo? Importe del A quin se dirige el Importe Impuesto Impuesto pago (euros) (%) (euros) Arquitecto Aparejador Aparejador Empresa aparejadores especializados 4.212,00 16,00% 1.263,55 16,00% 60,10 847,57 16,00% 16,00% 16,00% 0,00% 6,00% 0,00% 16,00% 0,00% 16,00% 673,92 202,17 9,62 135,61 108,18 0,00 10,33 0,00 46,88 0,00 22,10

Concepto Proyecto vivienda Proyecto vivienda Proyecto vivienda Estudio geotcnico

Total (euros) 4.885,92 1.465,72 69,72 983,18 784,32 2.459,83 182,46 1,98 339,86 409,98 160,23

Organismo de Control Tcnico Empresa privada 676,14 (OCT) Licencia de Ayuntamiento del 2.459,83 obras pueblo Compaa que Seguros comercialice seguros 172,13 construccin de construccin Declaracin obra Notara 1,98 nueva Declaracin obra Notara 292,98 nueva Registro obra Registro de la 409,98 nueva Propiedad Registro obra Registro de la nueva, 138,13 Propiedad honorarios

Proyecto Aparejador - Colegio 541,52 16,00% vivienda Proyecto Arquitecto - Colegio 1.805,00 16,00% vivienda Importe gastos Importe ejecucin de obra Importe total obra

86,64 288,80

628,16 2.093,80 14.465,16 70.000 84.465,16

Aunque el precio del suelo es ms barato que en las ciudades hay que hacer frente a una serie de pagos como las tasas urbansticas y el proyecto del arquitecto A nadie se le escapa el atractivo y la comodidad de las ciudades como lugar de residencia. Sin embargo, el estrs del medio urbano est favoreciendo que cada vez ms espaoles apuesten por los pueblos ?tierra natal de muchos ellos- para construir o adquirir una segunda vivienda. Los precios ms baratos, el incremento general del nivel de vida y la posibilidad de huir del ruido y de las aglomeraciones estn calando en la sociedad espaola. No obstante, para que se haga realidad este sueo, hay que cumplimentar una serie de trmites que acarrean una dedicacin importante de tiempo y esfuerzo personal, as como un desembolso econmico relevante vinculados con requisitos que van del proyecto de la casa al pago de tasas urbansticas, pasando por la presentacin de instancias oficiales en el Ayuntamiento o la obtencin de la cdula de habitabilidad.

Lugares donde no se puede construir

El primer paso para levantar los cimientos de una pequea casa en un pueblo es la bsqueda de un terreno adecuado. En muchas ocasiones, las familias que se plantean esta opcin lo hacen porque ya cuentan con el solar donde ubicarla: una herencia, una antigua casa que se est derrumbando... En cualquier caso, hay que tener en cuenta que no se puede edificar en cualquier zona. Para obtener la cdula de habitabilidad es necesario el visto bueno del arquitecto municipal Tras las numerosas catstrofes vividas a causa de riadas, fallos en la seguridad ciudadana o destruccin del medio ambiente, hay algunos puntos en pueblos y ciudades que se encuentran especialmente protegidos. De forma general, tienen la consideracin de "suelo no urbanizable" los cauces de corrientes naturales continuas o

discontinuas. Tampoco se puede construir una vivienda en las riberas de 100 metros de anchura en las mrgenes de un cauce fluvial. Los terrenos situados en riberas inferiores a 200 metros de anchura desde la mayor cota del nivel de las aguas en lagunas, estanques y embalses tambin estn vetados para la construccin inmobiliaria. Y tampoco se puede construir una vivienda en reas arboladas compactas con densidades de arbolado superiores a un rbol por cada 30 metros cuadrados.

De abajo a arriba

Una vez elegido el terreno, hay que solicitar un estudio geotcnico sobre el suelo en que se desea asentar la vivienda. Un aparejador privado deber comprobar que el suelo y los cimientos son los adecuados para levantar en l una edificacin. Por el estudio geotcnico, habr que abonar al aparejador o empresa en cuestin cerca de 1.000 euros. Ese mismo aparejador puede servir de ayuda para realizar el siguiente trmite de la lista: la presentacin del proyecto de construccin, que deber firmar junto con un arquitecto. El proyecto tiene que incluir la distribucin deseada de la casa: nmero de habitaciones, metros cuadrados de cada estancia... En este punto, el propietario puede dar sus opiniones y sugerencias. No obstante, ser el arquitecto quien aprobar o desestimar las ideas del cliente, en funcin de su buen criterio profesional. El coste del proyecto variar en funcin de la superficie que se quiera construir y de su complejidad. El titular debe hacer frente a numerosos trmites municipales como la presentacin del estudio geotcnico, solicitud de licencia de obra y, una vez acabada, de la cdula de habitabilidad Para pasar a la siguiente fase, este proyecto deber presentarse y ser aprobado por el Colegio Provincial de Arquitectos y de Aparejadores, en el que tambin habr que abonar las correspondientes tasas (cerca de 100 euros). Ya con el proyecto en mano, es necesario conseguir la licencia de obra. En este punto ser el alcalde o algn organismo delegado, como el arquitecto municipal o el secretario, el que se encargue directamente de dirimir esta cuestin. Presentada la documentacin necesaria (presupuesto y memoria de la obra), el plazo de concesin es como mnimo de diez das, siempre que el alcalde no encuentre ninguna objecin y la autorice. Despus, el equipo de albailes ligados al arquitecto y aparejador contratados pueden comenzar la vivienda. Una vez concluida, habr que firmar ante notario su finalizacin y enviar el documento acreditativo al Colegio de Arquitectos. Con ese documento se debe notificar tambin en el Ayuntamiento que la obra ha finalizado. Desde el Consistorio, el alcalde lo remitir al arquitecto municipal para que d su visto bueno y slo con su aprobacin el propietario conseguir la cdula de habitabilidad que le permitir contratar los servicios bsicos de agua, luz, gas... para el disfrute de su nueva vivienda.

Trmites a seguir

Contratar un aparejador privado especialista en realizar estudios geotcnicos: estudiar las caractersticas y propiedades del suelo donde se edificar para determinar el tipo de cimentacin necesaria. Presentar el proyecto: un arquitecto y un aparejador debern firmar el proyecto de la obra y presentarlo en el colegio oficial de arquitectos provincial. Conseguir licencia de obra en el ayuntamiento. Firmar declaracin de obra nueva ante notario. Inscribir la obra ante el Registro de la Propiedad. Contratar los servicios de una oficina de control tcnico: se encarga de supervisar que la cimentacin goza de todas las garantas. Desarrollo de la obra: la cuadrilla de albailes se pone en marcha, siempre bajo las rdenes del arquitecto. Firma de la finalizacin de la obra. Con este documento del colegio de arquitectos hay que acudir al ayuntamiento, quien enviar a un arquitecto municipal. El arquitecto municipal debe dar el visto bueno de la obra y conceder la cdula de habitabilidad, necesaria para dar de alta los servicios bsicos (luz, agua, gas). Volver al notario y a continuacin acudir al Registro de la Propiedad para la declaracin de obra finalizada.

Caso prctico... Cunto cuesta construir una casa en un pueblo?Una familia decide aprovechar un solar de un pueblo de Toledo para construirse una casa de 300 metros cuadrados distribuidos en tres plantas. La vivienda tendr cinco dormitorios, tres cuartos de bao, una amplia cocina, saln comedor y una ltima planta difana. Los gastos a los que tendr que hacer frente son los siguientes: Cunto cuesta construir una casa en un pueblo? Importe del A quin se dirige el Importe Impuesto Impuesto pago (euros) (%) (euros) Arquitecto Aparejador Aparejador Empresa aparejadores especializados 4.212,00 16,00% 1.263,55 16,00% 60,10 847,57 16,00% 16,00% 16,00% 0,00% 6,00% 0,00% 673,92 202,17 9,62 135,61 108,18 0,00 10,33 0,00

Concepto Proyecto vivienda Proyecto vivienda Proyecto vivienda Estudio geotcnico

Total (euros) 4.885,92 1.465,72 69,72 983,18 784,32 2.459,83 182,46 1,98

Organismo de Control Tcnico Empresa privada 676,14 (OCT) Licencia de Ayuntamiento del 2.459,83 obras pueblo Compaa que Seguros comercialice seguros 172,13 construccin de construccin Declaracin obra Notara 1,98 nueva

Declaracin obra Notara nueva Registro obra Registro de la nueva Propiedad Registro obra Registro de la nueva, Propiedad honorarios Proyecto Aparejador - Colegio vivienda Proyecto Arquitecto - Colegio vivienda Importe gastos Importe ejecucin de obra Importe total obra

292,98 409,98 138,13 541,52

16,00% 0,00% 16,00% 16,00%

46,88 0,00 22,10 86,64 288,80

339,86 409,98 160,23 628,16 2.093,80 14.465,16 70.000 84.465,16

1.805,00 16,00%

Grandes diferencias entre pueblos y ciudades

Los ltimos datos publicados por el Ministerio de la Vivienda han confirmado no slo una desaceleracin del encarecimiento en la vivienda, sino que, en algunas zonas, los precios de los pisos han comenzado a caer. Granada, Zamora, Vizcaya o Alicante son algunas de las capitales en las que han comenzado a bajar los precios de forma general. Pese a todo, en las zonas urbanas el coste de una vivienda sigue siendo muy caro. Como muestra, en Bilbao el precio medio de la vivienda libre se sita en 2.968 euros. Para encontrar precios mucho ms asequibles es necesario acudir a zonas rurales. Aunque los datos oficiales se limitan a los municipios con ms de 25.000 habitantes, se constata que, por regla general, a menor poblacin y mayor lejana de las grandes capitales, los precios son ms baratos. Por ejemplo, en Ontinyent, un municipio de Valencia, el precio medio del metro cuadrado es de 826 euros. Le siguen Almendralejo (Badajoz) y Helln (Albacete), con 841 y 935 euros el metro cuadrado.

Pasos elementales para construir tu propia vivienda

Construir su propia casa es una tarea de titanes que exigir su dedicacin durante ao y medio. Pero, al final, su bolsillo se lo agradecer, ya que se ahorrar un 30% en el precio final: eludir el beneficio del promotor y de la inmobiliaria.

Parcela, arquitecto, aparejador, constructor, notario, estudios del suelo, licencias, seguro y... los malditos impuestos. Es para marearse. Pero no se agobie antes de empezar: su casa puede salirle un 30% ms barata si decide construirla usted mismo. "Se ahorrar los beneficios del promotor (entre el 15% y el 40% del precio de la casa) porque usted pagar las obras, y los de la inmobiliaria (entre el 5% y el 10%)", asegura lvaro Torres, presidente de Aldara Consultores. De todas formas, le acarrear numerosos quebraderos de cabeza porque deber estar encima de las obras. Como ejemplo, hemos elegido una casa con un precio razonable: unos 166.000 euros. Consta de 170 metros cuadrados tiles, buhardilla y garaje, dos dormitorios, bao, saln y cocina. Veamos los pasos para construirla. Estos son los pasos elementales para construirla: 1. La licencia de obra Usted ya tiene una parcela de 500 metros cuadrados. Ha pagado por ella alrededor de 30.050 euros. La tiene escriturada y ha satisfecho los gastos notariales (unos 510 euros) y registrales (unos 106 euros). Tambin ha liquidado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (7% en Madrid y Catalua, y 6% en el resto de Espaa). Ahora, el ayuntamiento correspondiente debe autorizarle a que empiece las obras. Necesita la licencia municipal. La obtendr as: "Presente los proyectos que ha elaborado el arquitecto junto con el estudio geotcnico del terreno y el de seguridad y salud", explica el arquitecto Antonio Simn Lpez. Como ve, la presencia de este profesional es clave: si no tiene referencias de uno bueno, infrmese en el Colegio Oficial de Arquitectos de su ciudad. Lo ideal es pedir presupuesto a tres y sopesar cada uno. Cierto: "Hay una competencia desleal horrorosa. Si los honorarios son muy bajos, no debe fiarse", advierte la arquitecta Teresa Arenillas. Es razonable que un arquitecto cobre 10.000 euros. La factura se desglosa as: un 40% (4.000 euros) por el Proyecto Bsico (planos de situacin, plantas de la vivienda, alzados...); un 30% (3.000 euros) por el Proyecto de Ejecucin Material (define de arriba abajo la vivienda y prev su coste segn los precios medios); y otro 30% (3.000 euros) por la Direccin de obra. En la prctica, le pedir un adelanto del 20% (2.000 euros), y pactar la periodicidad de los pagos. Antes de realizar los planos, el arquitecto necesita un estudio topogrfico: suele encargarlo a una empresa conocida, que cobrar entre 300 y 450 euros. Por el estudio de seguridad y salud, el arquitecto o aparejador le cobrar otros 420 euros. Por ltimo, solicite a una empresa el estudio geotcnico de la parcela para conocer la resistencia del suelo donde pretende levantar su casa: sume a sus gastos entre 550 y 900 euros. El arquitecto presenta todos estos informes en el Colegio de Arquitectos. Deber pagar unos 150 euros por las tasas administrativas y al cabo de tres semanas recibir los documentos visados. Ahora puede presentarlos en el ayuntamiento, que tardar entre tres y seis meses en darle la licencia de obras. "Por sistema, ponen obstculos alegando errores u

omisiones", se queja un arquitecto. "Los ms corruptos insinan que hay otros mtodos: por unos 2.400euros de propina lo aprueban de inmediato", aade. Cunto cuesta la licencia? El ayuntamiento cobra un porcentaje sobre el presupuesto recogido en el Proyecto de Ejecucin (suele ser el 4%). Es decir, unos 2.045 euros, suponiendo que el arquitecto estime en 51.125 euros el coste medio de esta vivienda. He aqu el truco del arquitecto: bajar el presupuesto para que su cliente pague menos al ay

Pasos elementales para construir tu propia vivienda2. Construccin

Est pensando tambin en hacerse constructor para ahorrarse ms gastos? Desista. Al final, le saldr ms caro. "Es mejor pedir presupuestos a varios constructores y que ellos se ocupen de los ms de 30 gremios que pasan por una obra", recomienda Ignacio Prez, director de Proipisa, promotora, constructora e inmobiliaria. Pero cuidado: el arquitecto no debe mantener vnculos econmicos con la constructora porque se pueden mezclar intereses. Y la oferta que nos hace el constructor, es cara? Difcil saberlo porque ste juega con muchos mrgenes. Por ejemplo, obtiene descuentos de entre un 30% y un 40% en saneamientos y grifera. Supongamos que el constructor, que maneja precios del mercado, le cobra 108.000 euros por la obra. Qu contrato le conviene? "Recomiendo firmar los precios de los materiales cerrados, pero la medicin de la casa debe quedar abierta", dice lvaro Torres. Por qu? Si usted quiere levantar un tabique o abrir una ventana nueva, sabr en todo momento lo que puede costarle. "En caso contrario, el constructor le facturar lo que quiera porque no estaba pactado", advierte la arquitecta Cayetana de la Quadra-Salcedo. La forma de pago es negociable. Lo habitual es que el constructor solicite un porcentaje previamente y que cada mes emita las llamadas "certificaciones de obras". Es decir, facturas que recogen el trabajo que ha realizado en este periodo. El arquitecto y el aparejador las controlan y firman porque, a veces, el constructor suma de ms para cobrar por adelantado. Y el aparejador? Por amistad con el arquitecto o a travs del Colegio Oficial de Aparejadores, se puede entrar en contacto con uno de estos profesionales. Es obligatorio en todas las obras: "Supervisa el trabajo del constructor, asegurndose de que cumple lo que el arquitecto ha dibujado en los planos", explica Jos Luis Fernndez, jefe de visados del Colegio Oficial de Arquitectos Tcnicos de Madrid. Cunto cobra? Por dirigir la obra, lo mismo que el arquitecto: el 30% de sus honorarios (3.000 euros). Normalmente, usted pagar un 10% a la firma del contrato, otro 40% cuando se cubren aguas, y el 50% restante al finalizar las obras. 3. La pliza decenal

Y, antes de mover una excavadora, no olvide otros pequeos detalles. Desde mayo de 2000, para escriturar la Obra Nueva es obligatorio contratar el Seguro de Garanta Decenal, que cubre durante 10 aos los vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la obra fundamental (cimentacin, vigas, soportes, forjados y muros de carga). Ojo! La aseguradora slo le vender la pliza si usted entrega unos informes y ensayos de hormign antes y durante las obras. Estos estudios los realizan empresas auditoras de riesgos en la edificacin (los llamados Organismos de Control Tcnico). "Las aseguradoras espaolas han aprendido de los ms de 20 aos de experiencia que tienen las compaas francesas: aquellas que emitieron plizas sin basarse en los estudios de riesgos se arruinaron", explica Alfonso Prieto, director regional de construccin de la auditora Bureau Veritas, en Madrid. Problema: cada aseguradora se fa de ciertos organismos de control. Por ejemplo, si acude a la aseguradora Asefa, le informarn con qu auditoras debe contactar. Entre el seguro, los informes del OCT y los ensayos de hormign, se puede gastar otros 6.000 euros. "Todas las plizas incluyen un sistema de franquicia, que suele ser del 1% del valor real de la casa", explica Manuel Gallardo, director de una delegacin de Asefa en Madrid. Es decir, los primeros 1.660 euros (el 1%) los pagara usted en caso de defectos de la obra. "Es para evitar las pequeas reclamaciones a la aseguradora", contina Gallardo. Hay promotores que no tienen seguro decenal y no han podido escriturar la casa. Resultado: "Durante los primeros 10 aos no podrn venderla ni pedir una hipoteca al banco", explica Mara Jess Garca, de Eptisa, empresa auditora.

Pasos elementales para construir tu propia vivienda4. Obras y papeleos

Ya est listo para iniciar las obras de su casa. Deber pasar por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentacin, estructura, red de saneamiento, albailera, aislamientos e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajera, carpintera exterior, electricidad, fontanera, instalacin de gas y calefaccin, pinturas, vidrios y cerramiento de parcela. "Se puede aadir la piscina, jardinera, pozo, riego automtico o alumbrado de jardn", explica Ignacio Prez, de Proipisa. Concluidas las obras, el arquitecto emitir el Certifica- do Final de Obra y el Libro de rdenes, que recoge los cambios y revisiones. Una vez que los proyectos, el Libro de rdenes y el Certificado son visados en el Colegio de Arquitectos, se presentan en el ayuntamiento para solicitar la Licencia de Primera Ocupacin. Los tcnicos del ayuntamiento comprueban que cumple los requisitos legales y dan la licencia. Cunto cuesta? Unos 175 euros (segn los metros cuadrados, el alcantarillado y el paso de vehculos). Con esta licencia, ya puede solicitar la luz y el agua. Deber firmar ante notario la Obra Nueva (660 euros), pagar el Impuesto de Actos Jurdicos Documentados (entre el 0,5% y el 1% del valor escriturado) y registrarla (260 euros).

Las ventajas de una casa prefabricada "Un camin descarg toda la madera y en tres meses dos personas montaron la casa siguiendo las instrucciones, como los juguetes de los nios", recuerda Jos Mara beda, que lleva seis aos vivendo en una casa de madera. Tiene 143 metros cuadrados, tres habitaciones, dos baos, cocina, saln y porche. Los 36.000 kilos de madera de su residencia le costaron 41.080 euros. Desde entonces, su precio ha subido un 75%: una similar vale hoy unos 72.000 euros. Al edificarla en la misma finca, el ayuntamiento exige los mismos trmites que si fuera una casa tradicional. Pero si usted prefiere ahorrarse todo el papeleo, decdase por una modular, es decir, una casa que ya viene montada de fbrica. Se consideran bienes mviles, al estilo de una caravana, y no necesitan licencias de obra, ni seguro, ni pasar por el Registro. "Si un da cambia de residencia, se la puede llevar", comenta Eduardo Bozzo, responsable de Casas Ricci, empresa valenciana que fabrica e instala casas modulares de madera por toda Espaa. Cules son las principales ventajas? "La madera es un buen aislante contra el fro y el calor, no se acumula electricidad esttica y absorbe los ruidos", dice beda, satisfecho de haber elegido este estilo de vida. No se deje engaar por los falsos mitos: las casas de madera no se queman fcilmente y duran toda la vida. En Estados Unidos y en Canad, el 80% de la poblacin vive en este tipo de viviendas. "Existen productos que las protegen de los insectos, hongos, del calor, de la humedad, e incluso estn preparadas contra el fuego: la madera es maciza y no hay cmaras de aire, pues si se produjera un incendio haran explotar todo", dice Bozzo. Jos Mara beda, de 44 aos, delegado de empresa, lleva seis vivendo en esta casa de madera en las afueras de Madrid. Le cost 41.080 euros. CasasConJardin.com La nueva cara de MiParcela.com

Todo lo que se debe saber para construir una casaDesear cambiar de vivienda es fcil, lo difcil es saber cules son los pasos que hay que dar para hacerlo de forma correcta. Antes de nada Dirigirse a la Delegacin Territorial de la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurdicos Documentados por haber comprado el terreno (6 7% del valor del terreno) Escriturar el terreno ante un Notario (510 ) y registrarlo en el Registro de Propiedad (106 ) Papeleo indispensable Dirigirse al Ayuntamiento y solicitar los siguientes documentos: Copia de las Normativas de Edificacin. En l se indica el porcentaje mximo de ocupacin de la casa, la altura permitida de la construccin, entre otros detalles.

El Plano de Situacin del Terreno y el Plano Topogrfico para que el futuro arquitecto pueda conocer el desnivel del terreno. Con los anteriores documentos en mano, solicitar el Estudio Topogrfico (300/450 ) El arquitecto necesitara un Estudio Geotcnico (550/900 ) para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Se trata de una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenacin de la Edificacin para todas las obras de nueva construccin y obras en los edificios destinados a primera vivienda. Otro documento, obligatorio des de 1997, es el Estudio de Bsico de Seguridad y Salud (420 ). En l se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificacin tanto de los riesgos laborables que pueden ser evitados como de los que no pueden eliminarse. El Seguro de Garanta Decenal (6000 ) es importantsimo, ya que sin l no se podr escriturar la casa y, por lo tanto, durante los diez primeros aos ser imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar los ensayos del hormign antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los Organismos de Control Tcnico (OCT). Imaginando la futura casa En esta fase aparece ya el arquitecto que es el que se encargara de plasmar la casa que quiere el propietario y, posteriormente dirigir la obra. Teniendo en cuenta los deseos o ideas del cliente, realizar el Proyecto Bsico que engloba los planos de la situacin de la casa y de la futura estructura y la definicin de las plantas que tendr y de sus espacios interiores. Por otro lado, tambin realizar el Proyecto de Ejecucin Material en el que se definir detalladamente la vivienda y prever su coste segn los precios medios. 1.- El proyecto del arquitecto no vale 150, sino que sobre unos 15.000 con la direccin de obras es posible, aunque por la zona de barcelona es mas que imposible, pues aparte hay seguros, visados, calculistas, etc .2.- El aparejador (arquitecto tecnico) para una casita tendria que estar sobre los 3.600 por la direccin, 1.200 por la coordinacin de seguridad, y unos 500 para el control de calidad, sin contar los gastos de visados y seguros de su colegio professional. 3.- El permiso de obras, al que el ajuntamiento gustosamente cobrara un 4,2% del PEC (segun zonas), unos 1.000 euros por la gestin de residuos, y unos 300 euros aproximadamente al mes si se coloca una grua fija Ambos proyectos debern estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrn que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben (150 ). Normalmente pasan unas tres semanas hasta recibir los documentos. Dirigirse al Ayuntamiento para presentar el Estudio Geotcnico del Terreno y el de Seguridad y Salud, junto a los dos proyectos realizados por el arquitecto para que los aprueben en el Pleno Municipal. Cuando ya se cuenta con el consentimiento se deber parar la Licencia Municipal de Obras (4% del total del Proyecto de Ejecucin).

Llegados a este punto es cuando aparece otra miembro importante del proceso, el aparejador. Es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurndose de que cumple con el proyecto diseado por el arquitecto (30% de los honorarios del arquitecto).

Materializar un sueo Ya est todo listo para construir la casa. Se puede optar por realizar todos los trmites por uno mismo o hacerlo a travs de un promotor, teniendo en cuenta que ste cobrar entre el 15 y el 40% del precio total de la vivienda. Entregar a dos o tres constructoras una fotocopia del proyecto y mostrarles dnde est ubicada la obra para que puedan estudiarlo y hacer un presupuesto. Fijar una fecha mxima para que las distintas constructoras entreguen la propuesta y as poder compararlas. Nunca se ha de aceptar un presupuesto por m2 general de obra o uno parcial si van a realizar toda la obra. Es muy importante dejarlo todo bien definido. Es aconsejable que antes de decidirse por uno u otro se visite alguna de las obras que estn realizando para ver cmo trabajan. El presupuesto que se firme debe incluir todos los datos de la empresa constructora (nombre, direccin CIF, sello, nombre del representante legal y firma) y ambos deben quedarse con copia original del contrato. En base a la propuesta inicial de la constructora, ahora es momento de fijar el precio total de la obra (108.000 sobre una casa de 170m Esto est muuuyyyyy desfasado. Hoy en da es dificilsimo conseguir un presupuesto por debajo de los 900-1000/m2, por tanto 150.000 por una casa de 170 m2). Es recomendable firmar los precios de los materiales cerrados pero la mediacin de la casa debe quedar abierta, ya que esto asegura la posibilidad de realizar cambios sabiendo, en todo momento, lo que constaran. Si los hubiera, es muy importante que queden por escrito a travs de una orden de cambio. La forma de pago es negociable pero lo ms habitual es que el constructor solicite un porcentaje antes de empezar las obras y, posteriormente, cada mes emita las Certificaciones de Obras que no son ms que facturas que recogen el trabajo realizado hasta el momento. Des del momento en que se inicia la construccin de la casa, la obra pasa por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentacin, estructura, red de saneamiento, albailera, aislamiento e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajera, carpintera exterior e interior, electricidad, fontanera, instalacin de gas y calefaccin, pinturas, vidrios y cerramiento de la parcela, jardinera, etc. Bienvenido a su hogar!

Una vez finalizadas las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra y el Libro de rdenes que recoge los cambios y revisiones de sus proyectos. Estos documentos tambin deben estar visados en el Colegio Oficial de Arquitectos. Una vez aprobados, presentarlos al Ayuntamiento para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupacin (175 , variable segn m2, paso de vehculos, zona, etc.). Llegados a este punto, ya se pueden solicitar las conexiones de agua, luz, gas y telfono a las distintas compaas. Dirigirse ante el Notario para firmar la escritura de Obra Nueva (660 ). Seguidamente, pagar el Impuesto de Actos Jurdicos Documentados (0,5 1% del valor escriturado) y para terminar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad (260 ). Y a disfrutar de su nueva casa!

Dani Says:

Noviembre 27th, 2008 at 9:15

108.000 euros por 170 m2 de vivienda???? Esto est muuuyyyyy desfasado. Hoy en da es dificilsimo conseguir un presupuesto por debajo de los 900-1000/m2, y si lo consigues, el mejor consejo es que desconfes. A este precio habr que sumarle la urbanizacin y piscina en caso de que sea una unifamiliar. Opino como Pepe que la intencin es buena, pero hay que documentarse bien antes de escribir estas cosas. daniel Says:

Noviembre 27th, 2008 at 9:38

mmmm, me parece que como orientacin esta muy bien para animar al personal, pero os habeis equivocado en varias cosas, (en mi humilde opinion, claro). 1.- El proyecto del arquitecto no vale 150, sino que sobre unos 15.000 con la direccin de obras es posible, aunque por la zona de barcelona es mas que imposible, pues aparte hay seguros, visados, calculistas, etc. 2.- El aparejador (arquitecto tecnico) para una casita tendria que estar sobre los 3.600 por la direccin, 1.200 por la coordinacin de seguridad, y unos 500 para el control de calidad, sin contar los gastos de visados y seguros de su colegio professional. 3.- El permiso de obras, al que el ajuntamiento gustosamente cobrara un 4,2% del PEC (segun zonas), unos 1.000 euros por la gestin de residuos, y unos 300 euros aproximadamente al mes si se coloca una grua fija. Sin pagos, por colocacin de contenedores, y cortes de calle, para actividades en concreto (si hicieran falta, calro). 4.- En cuanto al coste de la construccion de 106.000 , podra hacer el rebaje, los cimientos, y la estructura. mas all es imposible, el coste de una casa de 170 m2 es de 255.000 euros, y vigilando muy de cerca los precios y no pedir caprichos durante la ejecucin. 5.- Tener en cuenta la entrada en vigor del CTE (codigo tecnico de la Edificacion) el que obliga a construir en unas minimas condiciones, y con un mnimo de equipamiento. El control de materiales, y acabados, ya no se permite que el capuzilla de turno, ponga cualquier material y de cualquier manera. 6.- Hay que pensar que muchos constructores inexpertos se pillan muy fuerte cuando dan un precio, pues piensan que su parte de paleteria es la mas importante en una casa, y se equivocan de lleno, hay que valorar por lo menos sobre el precio del paleta un 30% en installaciones (electricidad, telecomunicaciones, agua, sanitarios,

calefaccion, prevision A.A,.), un 15 % cerramientos exteriores (aluminios con RPT, cristales climalit, persianas,.), un 10% en carpinteria interior (puertas, armarios, detalles de carpintero,) y un 12% para la cocina (muebles, marmoles, sanitarios, y electrodomesticos,.), todo esto sobre el precio de paleta. 7.- Por no mencionar las acometidas de instalaciones, que la mayoria de casos vividos, hay que buscarlas a distancias superiores a 20 m., y hay que contar (empalme de cloacas, acometida electrica, acometida de agua, y entrada de telefono) todo esto tiene un coste, y aparte los derechos de connexion a la compaia. 8.- Tambien tener en cuenta las casas con algo de expacio exterior, pues tenedremos que acondiconar muros de parcela, entrada, puertas exteriores, porteros automaticos, luces. etc. todo ello aparte del precio de la casa, claro. Como experiencia en el sector con muchos aos, una casita muy modesta de 120m2 + garaje y cerramiento de parcela, en la zona en la corona exterior de Barcelona, es imposible hacerla por menos de 300.000 euros, tirando hacia los 400.000e, en la mayoria de casos. La gente que convencida de que la podia hacer por menos, han acabado dando la razon. . Ah!!!! por cierto en ese precio no se incluye el solar ni los gastos de arquitectos, permisos de obras, obra nueva, notarios, .. Saludos coordiales y que conste. sin ganas de desmoralizar a nadie

Nueve consejos para ahorrar al firmar la hipotecaLos principales conceptos en los que se puede ahorrar son la TAE, el diferencial, las comisiones y el plazo de devolucin Si se piensa en comprar una casa, conviene saber que los precios de las viviendas estn en cada libre. Las dificultades que en los ltimos meses atraviesan las entidades bancarias de toda Europa se traducen en restricciones de crdito a los particulares, algo que origina que se vendan menos inmuebles porque cada vez es ms difcil acceder a un prstamo hipotecario. A ello hay que aadir que, para el 90% de los espaoles, la negociacin de las condiciones de la hipoteca con el banco es la operacin financiera ms importante que realizan en su vida. Por ello, conviene tener en cuenta los conceptos en los que buscar un ahorro cuando se contrata una hipoteca. Los principales son la TAE (Tasa Anual Equivalente), el diferencial, las comisiones y el plazo de devolucin del prstamo.

Por ANA PALOMO 20 de octubre de 2011

En qu conceptos ahorrar en la hipoteca- Imagen: liz west El endurecimiento de las condiciones de los bancos para conceder prstamos hipotecarios incide de modo directo en los precios de las viviendas. As lo demuestra el ndice de Precios de Vivienda (IPV) que publica el Instituto Nacional de Estadstica (INE), donde se seala que, en

el segundo trimestre de 2011, la bajada de los precios ha sido de 2,7 puntos respecto al trimestre anterior, algo que deja al indicador en el -6,8%. El Banco de Espaa, adems, ha anunciado que el Euribor cay en septiembre 0,03 puntos con respecto al mes de agosto y se sita en el 2,067%. Sin embargo, el indicador ha experimentado una subida interanual de 0,647 puntos. Por ello, la bajada mensual del ndice de referencia de las hipotecas no se traducir en un alivio para los bolsillos de los compradores. Al contrario, habr un encarecimiento de los prstamos hipotecarios que tengan que revisar su tipo con la ltima referencia del Euribor respecto a la de hace un ao. A pesar del descenso del Euribor mensual, habr nuevas subidas en las cuotas, tanto en el caso de las revisiones de carcter semestral, como en las anuales. Cualquier clusula de la escritura que genere controversia hay que consultarla con un experto Por todo ello, es preciso tener en cuenta en qu conceptos se puede economizar al firmar una hipoteca.

1. Estudiar varias ofertasNo conviene conformarse con la primera oportunidad que surja. El comprador debe informarse bien de las ofertas que hay para conseguir la hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Lo ms adecuado es estudiar la ms barata, acudir a las sucursales bancarias, negociar de acuerdo a ella y aceptarla si es la ms conveniente. Hoy en da es bastante sencillo comparar las distintas ofertas hipotecarias en Internet. Si se est familiarizado con la informtica, se puede contratar una hipoteca on line, ya que es habitual que haya ofertas exclusivas para la contratacin a travs de la Red. Por lo general, estas son ms atractivas porque los bancos tienen menos costes operativos.

2. La contratacin de productos adicionalesEn el momento de la contratacin de la hipoteca, por el nerviosismo que ello implica, a menudo se dice que s a todos los seguros. Sin embargo, lo idneo es repasar otras ofertas de las entidades de seguros y quedarse con la opcin ms econmica. En la mayora de los casos, el comprador tiene que suscribir un seguro de vida, adems de contratar el de hogar. El banco intentar que el cliente contrate varios seguros, pero el nico que es obligatorio por ley es el seguro de continente. Si la entidad bancaria ofrece una rebaja en el diferencial del prstamo o en las comisiones a cambio de domiciliar la nmina o contratar un seguro, algn fondo de inversin o una tarjeta de crdito, se debe comparar el coste de suscribir estos productos frente al ahorro que suponen.

3. Intentar rebajar el diferencial y la TAEEl diferencial de la hipoteca es el porcentaje que se aade al valor del ndice de referencia (casi siempre, el Euribor) en el momento de la revisin del tipo de inters de un prstamo hipotecario contratado a tipo variable. Contratar productos como seguros, fondos de inversin o tarjetas de crdito puede encarecer la hipoteca Si el cliente contrata una hipoteca al Euribor ms un diferencial de un punto y el Euribor est en el 3%, el nuevo tipo de inters del crdito ser el 3% ms el punto (3% + 1%), es decir, un 4%. El resultado, en una oferta de prstamo hipotecario, es el tipo de inters ofertado:

Euribor + diferencial = Tipo de Inters Ofertado El diferencial es una variable que se debe negociar con las entidades financieras para obtener unas condiciones ms ventajosas en la hipoteca. Cuanto ms bajo sea el diferencial, ms barata saldr. Adems de un bajo diferencial, lo primordial es conseguir una buena TAE para lograr una rebaja en la hipoteca. En muchos casos, solo figuran todas las condiciones de clculo de la TAE en la letra pequea de las ofertas. Por ese motivo, hay que seguir el criterio de "cuanto ms pequea es la letra, hay que prestar mayor atencin". Cuanto ms bajo sea el diferencial, ms barata saldr la hipoteca Cualquier prstamo hipotecario tiene unos costes que varan entre entidades, por la diferencia en los plazos de devolucin o por el perfil econmico que tenga el cliente. La TAE en las hipotecas incluye en su clculo el tipo de inters y los gastos y comisiones bancarias (de apertura y cancelacin). Estas comisiones las impone el banco para cubrir posibles riesgos de impago o las prdidas en el caso de cancelacin. Por lo tanto, cuanto menores son el diferencial, el tipo de inters y las comisiones, ms baja es la TAE y la hipoteca saldr ms barata. La TAE se calcula mediante una frmula matemtica y es vlida para comparar productos de igual plazo o duracin ya que, para plazos distintos, las comisiones no son las mismas. De igual forma, no es conveniente comparar hipotecas de inters fijo con otras de inters variable porque, en estas ltimas, no se puede saber con exactitud cmo va a evolucionar el tipo de inters en el futuro. En la gran mayora de las hipotecas se utiliza el tipo de inters variable y est casi siempre condicionado al Euribor. Desde 1990, el Banco de Espaa obliga por ley a las entidades financieras a informar de la TAE de sus ofertas hipotecarias en la publicidad que hagan de sus productos, en los contratos que formalicen con los clientes y en las ofertas vinculantes que realicen. La TAE no incluye otros gastos importantes, como el coste de la tasacin de la vivienda que se adquiere, los gastos de notara y registro de la propiedad, la gestora o los seguros que la entidad obliga a suscribir. Una vez que se han recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar una simulacin de la hipoteca para estudiar, en cada caso, cul es la cuota mensual que saldra y cul es la TAE que tiene cada prstamo.

4. Los gastos de tasacin y notaraCuando se contrata una hipoteca, hay unos gastos inevitables, como el coste de la tasacin y los gastos de notara.

Con respecto a la tasacin, a partir de la solicitud de la hipoteca, el banco encarga a un profesional la tasacin de la vivienda para establecer su valor y realizar una verificacin registral en la que se comprueba que no pesan cargas sobre el inmueble. Se debe pedir a la entidad bancaria informacin sobre las empresas de tasacin con las que trabaja para escoger la que ofrezca el mejor precio. No obstante, desde diciembre de 2007, si el comprador aporta una tasacin certificada por un tasador homologado, la entidad no puede cobrarle por una nueva tasacin.

Adems, hay que tener en cuenta que el valor de la tasacin (cuyo gasto corre a cargo del comprador) determina el lmite mximo del prstamo.

En cuanto a las notaras, es conveniente comparar entre varias y seleccionar la que d el precio ms bajo. Entre unas y otras se puede obtener un ahorro de ms de 100 euros.

5. Las comisionesLo ms recomendable, en la medida de lo posible, es contratar una hipoteca a 10 o 15 aos Al contratar una hipoteca, es fundamental analizar en profundidad las siguientes comisiones: comisin de apertura, comisin de cancelacin y comisin de subrogacin

Comisin de apertura y estudio: en ella se incluyen todos los gastos que se originan al tramitar el contrato del prstamo hipotecario. Se calcula como un porcentaje del importe del prstamo. Por regla general, el importe de esta comisin se cobra cuando se firma el contrato. Sin embargo, se puede acordar con la entidad financiera el abono de la comisin a lo largo de la vida del prstamo. La comisin de apertura se incluye en el clculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del prstamo. Una vez que se ha elegido la entidad de crdito con la que se va a contratar el prstamo hipotecario, hay que solicitarle una oferta vinculante por escrito en la que se detallen todas las condiciones financieras. La oferta vinculante es un documento obligatorio para prstamos de hasta 150.253,03 euros. Para ello, es necesario disponer antes de la tasacin del inmueble que se va a hipotecar como garanta del prstamo, cuyo importe lo paga el comprador. Esta oferta vinculante, que la entidad est obligada a entregar si no ha denegado el prstamo, evita las confusiones derivadas de la negociacin verbal. En caso de que al final no se acepte la oferta, hay que tener en cuenta que algunas entidades cobran una comisin de estudio. Si es as, tiene que estar recogido en sus folletos de tarifas.

Comisin de cancelacin o amortizacin anticipada: la aplica la entidad financiera en el caso de que el cliente desee cancelar de modo parcial o total la hipoteca antes de cumplirse el plazo. Esta comisin compensa a la entidad por lo que deja de ganar (o lucro cesante) al no percibir los intereses por el capital que se amortiza de modo anticipado. Se calcula como un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Por ley, las comisiones de cancelacin tienen establecidos unos lmites mximos. En los prstamos a inters fijo, la comisin es elevada. Por ello, hay que ser conscientes de que una alta comisin de cancelacin desanima a quienes quieren amortizar la hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible bajada de tipos de inters o a negociar un nuevo prstamo con otra entidad financiera. En muchos casos, no se le concede la suficiente importancia a esta variable. Sin embargo, una vez pasados los primeros aos, el comprador puede sentirse "prisionero" de su hipoteca. En un plazo de 20 o 30 aos, las condiciones del mercado y las personales pueden variar de manera significativa. Incluso en un plazo de 12 aos, con tipos fijos, la situacin puede cambiar. Por todo ello, se recomienda negociar con la entidad financiera el coste que supondra una amortizacin anticipada.

Comisin de subrogacin: esta posibilidad, recogida por la legislacin, permite el cambio de hipoteca de un banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de inters y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. Para que surta efectos la subrogacin, basta con que la nueva entidad pague a la primera el importe pendiente del prstamo, as como los intereses devengados y las comisiones exigibles, y se formalice la subrogacin en escritura pblica ante notario. En este caso, conviene negociar con la nueva entidad el coste que puede suponer la subrogacin. Algunos de los gastos que conllevan las subrogaciones (los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o los de carcter fiscal) estn limitados por ley.

6. Buscar el mnimo plazo de amortizacinCuanto ms joven se es, ms sencillo resulta conseguir un mayor plazo de amortizacin. Estipular un plazo elevado puede ser ms deseable, porque supone pagar menos cada mes y tener, por tanto, una economa ms desahogada. Una eleccin adecuada del tasador y de la notara pueden suponer un gran ahorro Sin embargo, cuanto mayor es el plazo total para devolver el dinero, ms altos son los intereses que se pagan y mayor es tambin el coste final de la hipoteca. Con los prstamos hipotecarios a 20 o 30 aos, los bancos consiguen una gran rentabilidad. Sin embargo, una hipoteca a 30 aos es demasiado tiempo y nadie puede garantizar que el cliente va a ser solvente para afrontar los pagos a tan largo plazo. Lo ms recomendable, en la medida de lo posible, es contratar una hipoteca a 10 o 15 aos.

7. Negociar las futuras subidas del EuriborLos expertos auguran que el Euribor subir an ms. Quienes contraten una hipoteca hoy, sin tener en cuenta la subida del Euribor, pueden verse afectados de manera negativa en el futuro. Adems, hay que tener especial precaucin con las llamadas "clusulas suelo". La entidad bancaria no informa a muchos hipotecados de que cuentan con una de ellas, con lo que el tipo de inters que pagan por su prstamo no puede bajar de un determinado porcentaje, aunque descienda el Euribor. Tener una de estas clusulas impide al comprador beneficiarse de las cadas del Euribor.

8. Leer la escritura antes de firmar y consultar a un expertoEn ocasiones, hay clusulas perjudiciales que se dejan pasar por falta de conocimientos Cuando ya se est dispuesto a contratar la hipoteca, el comprador tiene derecho a examinar la escritura pblica de prstamo hipotecario, al menos, tres das hbiles antes de su firma. Adems, se puede pedir al notario un borrador para leerla con detenimiento. Ante cualquier clusula que d lugar a dudas o a distintas interpretaciones, se debe consultar a un experto. En ocasiones, hay clusulas perjudiciales que se dejan pasar por falta de conocimientos sobre el asunto. Cualquier inversin conlleva un riesgo y, por ello, no se debe escatimar en este aspecto.

9. Negociar para realizar los cambiosSi hay alguna clusula perjudicial o extraa sobre temas que no se han tratado con anterioridad, es mejor negociarla en el momento para que se realicen los cambios. Lo ms adecuado es asegurarse de que cualquier cambio deseado se contemple con total claridad en la escritura. A largo plazo, se obtendr un ahorro. Una correccin o cambio que se tenga que hacer en el futuro costar tiempo y ms dinero