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ABRIL2015
CONSTRUCCIN YSECTORINMOBILIARIO
SERIEESTUDIOS SECTORIALES
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Resumen ejecutivo
Estimamos un crecimiento del sector construccin en torno a 0,7% en 2015 y a 3,0% en
2016. El Imacon est en terreno negativo y le tomar algunos trimestres salir de ah.
Los segmentos ms dinmicos sern la construccin de vivienda pblica, estimulada por el
Programa Extraordinario de Reactivacin e Integracin (US$ 2.600 millones) que aumenta los
subsidios a la demanda de vivienda, y la reparacin y reacondicionamiento de infraestructura
vial.
En cambio, la construccin de vivienda privada y las concesiones de obras de infraestructurase volvern a contraer este ao.
El plan de concesiones del Gobierno no tendr mayor impacto este 2015, pero se evidencia
el nimo de reactivacin en la importante cantidad de proyectos a nivel de ingeniera de
detalle que hay en carpeta (US$ 6.614 millones). Para el futuro de mediano plazo es
importante que se concreten los proyectos en la agenda pblica.
El plan de reconstruccin de Atacama tras los aluviones estar principalmente focalizado en
vivienda y medidas de prevencin. Este plan tomar entre tres y cuatro aos en completarse
y demandar una inversin de US$ 1.500 millones.
El tiempo de venta hasta agotar el stock en construccin de casas refleja un fuerte
incremento en los ltimos perodos. En contrapartida, el tiempo para vender departamentos
contina su tendencia decreciente.
El segmento de las oficinas clase A y A+ est experimentando un ajuste, aunque los
proyectos en El Golf y Nueva Las Condes siguen siendo demandados. La tasa de vacancia haaumentado, pero se mantiene en niveles an cercanos al promedio histrico (8%).
Los parques industriales y los centros de bodegaje muestran una produccin dinmica, con
precios contenidos y tasas de vacancia en torno a 5%. En este tiempo de desaceleracin
econmica, an seguir habiendo varios proyectos en estos segmentos.
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La produccin de strip centersha experimentado una brusca contraccin. El sector oriente
del Gran Santiago sigue siendo muy atrayente, pero hay una notoria escasez de sitios
apropiados. En el resto de las zonas de la ciudad, la menor rentabilidad no las hace tan
atractivas. En regiones, aunque hay mucho por explorar, los empresarios se mantienen
cautos.
Los precios de las viviendas crecen en todos los sectores del Gran Santiago, pero estn
reduciendo su velocidad en el caso de los departamentos. Fuentes del sector suponen hasta
un 12,5% de mayores precios en algunos segmentos.
El financiamiento hipotecario comenz a ceder en su dinamismo, a pesar de las bajas tasas
de inters que se observan todava. Esperamos que stas ltimas aumenten hacia fin de aoy durante 2016.
De la mano con el deterioro en el mercado laboral, esperamos que la cartera hipotecaria
vencida se incremente de 0,84% en febrero hasta 1,60% promedio en 2015.
La recientemente aprobada normativa de provisiones por riesgo de crdito de la SBIF, que
entrar en vigencia en enero de 2016, aumentar de manera importante los niveles de
provisiones que los bancos debern constituir para crditos con un pie menor a 20%. Ello,
junto con mayores restricciones en el trato de la mora de los crditos y la valorizacin de las
garantas podra redundar en un menor dinamismo del sector.
El cambio en el rgimen de IVA a constructoras an plantea varias dudas a los empresarios.
Por ejemplo, no tienen claro cmo se deber prorratear en la contabilidad las ventas futuras.
La reforma laboral tambin es un asunto en la agenda del sector, en particular les inquieta el
modo en que se va a regular la negociacin colectiva en los casos de contratos de obra-
faena. Su estimacin es que contratos ms rgidos podran restar dinamismo al PIB potencial.
Finalmente, las expectativas del sector an estn por debajo de su promedio de los ltimos
cinco aos, aunque esperamos que la brecha se vaya acortando durante este ao.
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Introduccin
Este ao la construccin y el sector inmobiliario
van a tener un desempeo muy similar a 2014, lo
que implica que tendremos otro ao de dbil
desempeo. Los sectores ms dinmicos sern
construccin de vivienda pblica, y la
reparacin y reacondicionamiento de
infraestructura vial. El esfuerzo fiscal de
reactivacin no podr mitigar completamente la
contraccin de los sectores de vivienda privada y
concesiones de obras pblicas. El Gobierno tiene
una amplia agenda en este ltimo aspecto, pero
su aprobacin administrativa es lenta, por lo que
su impacto este ao ser acotado.
Nuestra estimacin de crecimiento del sector
es de 0,7% en 2015 y 3,0% en 2016. Esto est
en lnea con la proyeccin que tiene la Cmara
Chilena de la Construccin (CChC) de 0,6% en el
escenario base de 2015 y -0,3% en el de riesgo
(Tabla 1).
El sector inmobiliario se mover de la mano con la
construccin, pero con un ciclo todava ms
acentuado. El ajuste ser fuerte, especialmente en
la produccin1
de oficinas clase A y A+, lo que eraesperado por los operadores, dado que saban
que las tasas de absorcin2 no podan soportar
1 Produccin: volumen de metros cuadradosingresados en un perodo, que se suman alstocktotal.2 Absorcin: modificacin de las superficie ocupadaentre un perodo y otro.
por un tiempo prolongado la tasa de produccin
que se haba experimentado desde 2010.
Tabla 1: Inversin en construccindesagregada (Var. % a/a)
2014 2015(P)Base Riesgo
VIVIENDA -3,6 -4,7 -5,7Pblica -9,5 -4,0 -5,0
Privada a -1,6 -4,9 -6,0Copago prog. sociales -5,7 2,1 1,0Inmobiliaria sin subsidio -0,5 -6,8 -7,8
INFRAESTRUCTURA 0,7 3,0 2,1Pblica 3,7 13,8 12,6
Pblica b -2,9 14,6 13,4
Empresas autnomas c 75,9 22,8 21,5Concesiones OO.PP. -10,8 -8,6 -9,6
Productiva -0,6 -1,9 -2,7
EE. Pblica d 15,6 -18,0 -18,9
Privadas e -1,4 -0,9 -1,7INVERSIN CONSTRUCCIN -0,7 0,6 -0,3(a) Inversin en programas habitacionales del MINVU, FNDRy mejoramiento de barrios.(b) Inversin real del MOP, inversin en infraestructura delMINVU (vialidad urbana y pavimentacin), Educacin(inversin JEC), Salud (inversin en infraestructura), Justiciay Ministerio Pblico (inversin en infraestructura), Institutodel Deporte, DGAC, programa FNDR y de mejoramiento
urbano.(c) Inversin en Metro, empresas de servicios sanitarios,puertos, EFE y Merval.(d) Inversin de CODELCO, ENAMI, Gas (ENAP).(e) Inversin del sector forestal, sector industrial, minera(excluye ENAMI y CODELCO), energa (excluye ENAP),comercio, oficinas, puertos privados, e inversin enconstruccin de otros sectores productivos.
Fuente: CChC .
Edificacin habitacional
Los permisos de edificacin han tenido un
aumento importante desde septiembre de 2014,
aunque todava dentro de lo que se ha observado
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en los ltimos 20 aos. En este momento, las
grandes inmobiliarias estn tomando posiciones y
tambin, en parte, aprovechando para concretar
promesas en blanco y poder vender sin perder
parte del subsidio al IVA que fue reducido con la
reforma tributaria de 20143.
La toma de posiciones se produce porque en el
Gran Santiago la regulacin ha generado escasez
de suelo. Sin embargo, a pesar de este aumento
en los permisos, el ndice mensual de actividad
de la construccin (Imacon) est mostrando
una tendencia decreciente hace ms de dos
aos y, ltimamente, ha entrado en terreno
negativo, lo que debera mantenerse por
algunos meses(Grfico 1).
Grfico 1: Imacon y permisos de construccinde obras nuevas (Var.% a/a de MA12m 4)
Fuente: CChC, INE y Santander.
3 Se establece un tope de UF 225 para el crditoespecial a la construccin por cada vivienda de hastaUF 2.000 de valor de construccin. Para laspropiedades entre UF 2.000 y UF 4.500, estimamos unaumento en el precio sobre 6%.4MA12: son medias mviles de doce meses
Este retroceso del Imacon ha estado
acompaado por una cada en el ndice de
despacho de materiales (IDM) y en el ndice
de ventas reales de proveedores (IVRP).
Aunque el primero parece comenzar a mostrar
algn signo de recuperacin, todava es pronto
para aventurar si se trata de un cambio de
tendencia (Grfico 2).
Grfico 2: ndice de despacho de materiales,Imacon e ndice de ventas reales deproveedores (Var.% a/a de MA12m)
Fuente: CChC y Santander.
A nivel nacional, elstockde casas en construccin
est experimentando una contraccin desde hace
dos aos, aunque los departamentos todava
muestran un dinamismo significativo. Por el lado
de las ventas, si bien hay una contraccin en las
casas, la buena noticia es que ya se ve un cambio
en la tendencia. Por su parte, las ventas de
departamentos todava evidencian una expansin
importante (Grfico 3).
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ene-09 oct-09 jul-10 abr-11 ene-12 oct-12 jul-13 abr-14 ene-15Imacon (izq.) Vivienda Ind.,Com.,E.F. Servicios
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IDM Imacon IVRP
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Grfico 3: Ventas y stocknacional deviviendas (Var.% a/a de MA12m)
Fuente: CChC y Santander.
En el caso de los departamentos, el tiempo de
venta hasta agotar el stock muestra una
tendencia a la baja desde hace varios aos.
Grfico 4. Plazo hasta agotarstocknacional
de viviendas (meses, medias mviles 12meses)
Fuente: CChC y Santander.
No sucede lo mismo con las casas, ya que la
cantidad de meses hasta agotar stock ha
aumentado considerablemente, lo que indica
que es ms difcil vender(Grfico 4).
En el mercado del Gran Santiago, las casas y los
departamentos estn experimentando una
contraccin tanto del stock como de las ventas,
encontrndose ambas en terreno negativo,
aunque con tendencias opuestas (Grfico 5).
Grfico 5: Ventas y stockde viviendas en elGran Santiago (Var.% a/a de MA12m)
Fuente: CChC y Santander.
En el Gran Santiago, las ltimas cifras indican que
los meses para agotar stock ya estn casi en
terreno neutral, en lnea con lo que sucede a nivelnacional, pero con proporciones todava mayores
(Grfico 6).
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Stock departamentos Stock casas
Ventas departamentos (der.) Ventas casas (der.)
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Departamentos Casas (der.)
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Stock departamentos Stock casas
Ventas departamentos (der.) Ventas casas (der.)
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Grfico 6. Plazo hasta agotarstockdeviviendas en el Gran Santiago (meses,
MA12m)
Fuente: CChC y Santander.
Vivienda pblica
La construccin privada de vivienda social,
que representa un 10% del segmento viviendatotal ha tomado impulso de la mano del
Programa Extraordinario de Reactivacin e
Integracin Social. Dentro de este programa,el
Gobierno aument cerca de un 40% el
subsidio a la vivienda para las familias
vulnerables e increment los beneficios a las
familias de clase media a travs de un
premio a los buenos pagadores, lo cual acota
el riesgo de estos deudores hipotecarios. Lo
anterior, ha despertado un renovado inters de
los constructores por ingresar en este segmento.
El programa no solo tiene un componente de
estmulo a las familias, sino que tambin incentiva
a los desarrolladores. A estos se les pide que
presenten sus proyectos; a los seleccionados se les
otorga un prstamo de enlace para iniciar la
edificacin del condominio; adicionalmente se los
premia con beneficios extraordinarios en la
medida que integren tanto familias vulnerables
como de clase media, y tambin se los
recompensa en la medida que cumplen con los
tiempos preestablecidos de construccin. A
cambio, el Gobierno les ha pedido a los
desarrolladores que los proyectos tengan un
cierto estndar mnimo en la calidad de
edificacin y emplazamiento urbano.
En enero de 2015 se licitaron 35.000 subsidios,
pero hubo ofertas por 60.000. Por esta razn, el
Ministerio de Vivienda y Urbanismo decidi
ampliar el cupo a 52.000 con una inversin total
estimada en US$ 2.600 millones. Se espera que
las primeras construcciones comiencen en julio de
2015.
Respecto a los aluviones que experiment la
regin de Atacama, el dao en vivienda se estima
en US$ 1.500 millones. La reconstruccin tomar
entre tres y cuatro aos en completarse y ser
financiado en un tercio a travs de la LeyReservada del Cobre, y el resto a travs de los
presupuestos nacionales de 2016 a 2018.
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Departamentos Casas (der.)
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Obras de infraestructura
Segn las estimaciones de la Corporacin de
Bienes de Capital (CBC), los proyectos
inmobiliarios en construccin suman US$ 27.583
millones y los proyectos de obras pblicas
alcanzan US$ 10.506 millones. Estos ltimos son
liderados por la Regin Metropolitana de
Santiago, seguidos por las regiones de Los Lagos
y Biobo respectivamente.
Por otra parte, los proyectos de obras pblicas a
nivel de ingeniera de detalle5 suman US$ 6.614
millones, frente a los US$ 2.160 millones del
sector inmobiliario. Lo anterior, es muy
significativo y da cuenta del nimo del Gobierno
de avanzar en el desarrollo de infraestructura. En
esta lnea, otra vez lidera la Regin Metropolitana
de Santiago, pero ahora seguida por Biobo y
Coquimbo (Tabla 2).
En lo que tiene que ver con las concesiones, no
existe claridad de continuar a travs de este
mecanismo en la construccin de crceles u
hospitales. En general, la construccin de otras
obras de infraestructura ha avanzado muy lento,
aunque podra haber un mayor dinamismo en loscontratos de ampliacin de las rutas ya
5 La ingeniera de detalle da cuenta de los proyectosque an no han comenzado su construccin, pero surealizacin es inminente. Por ejemplo, una vez que seadjudica una licitacin pblica, se pasa a la etapa deingeniera de detalle.
concesionadas.
Sera bueno avanzar en un nuevo modelo de
concesiones, donde al sector privado se le
pida la provisin de un servicio con un cierto
nivel de calidad y seguridad; abandonando el
modelo antiguo que es mucho ms ingenieril
y basado principalmente en especificaciones
tcnicas. En un esquema de este tipo ha
incursionado Reino Unido, con positivos
resultados.
Tabla 2: Construccin por categora, estado yregin (abril 2015, millones de US$)
Inmobiliario Obras pblicas
ConstruccinIng.
detalle ConstruccinIng.
detalle
Tarapac 15 191 176
Antofagasta 2.507 95 360 551
Atacama 107 79
Coquimbo 2.090 231 456 667
Valparaso 2.226 100 438 640
O'Higgins 526 17 33 31
Maule 159 40 50 363
Biobo 1.127 285 1.186 898
Araucana 836 19 238 225
Los Lagos 679 1.837 105
Aysn 87 75
Magallanes 209 41
R.M.S. 17.188 1.298 4.065 2.471
Los Ros 60 148 39
Arica 245 100 253
Interregional 1.001
Total 27.583 2.160 10.506 6.614
Fuente: CBC y Santander.
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Oficinas A, A+
El mercado inmobiliario para renta es sumamente
cclico y muy determinado por las tendencias. As,
si en el pasado ciclo el producto estrella fueron las
oficinas, en el prximo podran ser las bodegas.
Esta conducta trae riesgos sobre la inversin y
perodos de ajustes en los precios.
Hace tiempo que los operadores inmobiliarios
saban que no se poda absorber el nivel de
produccin de oficinas que se vena dando desde
2010. Lo que ahora vemos es un ajuste que
se produce cada cierto tiempo. No hay nada
dramtico en esto, porque la tasa de
vacancia6 de oficinas no es tan alta, y
simplemente hay menos proyectos nuevos dado
que el mercado se est ajustando
moderadamente. Donde s hay un ajuste
brusco es en el segmento de losstrip centers.
En la participacin de oficinas A y A+, Las
Condes predomina y seguir expandindose
por los desarrollos en El Golf y Nueva Las
Condes, que son altamente demandados.
Esperamos que Vitacura tambin crezca, pero con
un perfil de desarrollos ms pequeos. En tanto,la comuna de Santiago debera ir perdiendo
participacin con el tiempo (Grfico 7).
6Vacancia: disponibilidad de metros cuadrados en unperodo dado.
Grfico 7: Participacin de mercado deoficinas A y A+ (diciembre 2014, %)
Fuente: GPS y Santander.
Lo anterior est en lnea con los proyectos que
estn en construccin este 2015, donde la
comuna de Las Condes es la que cuenta con
mayor cantidad de proyectos (Grfico 8).
Grfico 8: Produccin esperada de oficinas Ay A+ en 2015: 120.850 m2(%)
Fuente: GPS y Santander.
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Santiago Vitacura Providencia Las Condes
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Los Leones-Tobalaba Apoquindo oriente Parque Araucano Estoril Santiago
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La vacancia de este tipo de oficinas se ubica
en torno a 8%. El incremento se explica por el
fuerte aumento que experiment la comuna de
Santiago (Grfico 9).
Grfico 9: Vacancia de oficinas A y A+ (%)
Fuente: GPS y Santander.
Por otro lado, la vacancia tiene un correlato en
los precios, que son ms o menoshomogneos en todos los sectores, salvo en
la comuna de Santiago donde son
ostensiblemente ms bajos (Grfico 10). Ms
an, en esta comuna hay precios mnimos muy
por debajo del resto del mercado. En
contrapartida, los precios mximos se encuentran
en Las Condes.
Grfico 10: Precios de oficinas A y A+ en(diciembre 2014, UF/m2)
Fuente: GPS y Santander.
Parques industriales
La participacin de parques industriales es
dominada por la zona norte de la cuidad, y
en un lejano segundo lugar por el poniente
(Grfico 11).
Grfico 11: Participacin de mercado deparques industriales (diciembre 2014, %)
Fuente: GPS y Santander.
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mar-12 jul-12 nov-12 mar-13 jul-13 nov-13 mar-14 jul-14 nov-14
Santiago Vitacura Providencia
Las Condes Total
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0.60
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0.80
Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total
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Norte Poniente Sur Norponiente Oriente
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El desarrollo de este tipo de proyectos contina
expandindose con fuerza, y segn reporta la
firma Global Property Solutions(GPS), en 2015 se
incorporarn 837.000 metros cuadrados
nuevos(Grfico 12).
Grfico 12:Evolucin de la produccin deparques industriales (m2)
Fuente: GPS y Santander.
Este sostenido dinamismo del sector se ha
traducido en un incremento de los precios y
una baja en la vacancia. As, en el segundo
semestre de 2014, la vacancia fue menor a 5% y
el precio lleg a 4,04 UF/m2(Grfico 13).
Grfico 13:Evolucin del precio y la vacanciade parques industriales
Fuente: GPS y Santander.
Bodegas
El patrn de participacin de las bodegas
muestra que stas estn ubicadas en su
mayora en el sector poniente del Gran
Santiago, y luego en el norponiente. Este es un
sector pujante, que ha recibido varios proyectos
(Grfico 14).
Grfico 14: Participacin de mercado debodegas (diciembre 2014, %)
Fuente: GPS y Santander.
16.0
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900,000
1,000,000
2009.S2 2011.S1 2012.S2 2014.S1 2015.S2(P)
Millones
Produccin Stock (der.)
0
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2.5
3.0
3.5
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2004 2006 2008 2010 2012 2013.S2 2014.S2
Precio (UF/m2) Vacancia (%) (der.)
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Norte Poniente Sur Norponiente Oriente
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As, el stockha visto un incremento sostenido y,
aunque el dinamismo ser menor en el primer
semestre de 2015, todava hay muchas
oportunidades (Grfico 15).
Grfico 15:Evolucin de la produccin debodegas (m2)
Fuente: GPS y Santander.
Debido a este aumento en el stock se ha
evidenciado tambin un aumento en la
vacancia de hasta 5%, pero todava en un
nivel normal, dado que las tasas de
semestres anteriores ms bien mostraban
escasez. En respuesta a la mayor disponibilidad,
los precios se han visto contenidos (Grfico 16).
Grfico 16:Evolucin del precio y la vacanciade bodegas
Fuente: GPS y Santander.
Strip centers
El dinamismo de los strip centers se ha
detenido. Este sector est madurando en el
sector oriente, donde los mrgenes del
comercio son mejores, mientras que en elresto del Gran Santiago no hay tanto inters.
Grfico 17: Participacin de mercado destripcenters(diciembre 2014, %)
Fuente: GPS y Santander.
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
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100,000
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300,000
350,000
400,000
450,000
2005 2007 2009 2011 2013 2014.S2
Millones
Produccin Stock (der.)
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.04.5
5.0
0.095
0.100
0.105
0.110
0.115
0.120
0.125
0.130
2010.S2 2011.S2 2012.S2 2013.S2 2014.S2
Precio (UF/m2) Vacancia (%) (der.)
31
11
17
15
6
20
Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente
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Todava hay mucho por hacer en regiones, pero
los empresarios an estn cautos, probablemente
porque el consumo se ha ajustado en respuesta al
menor dinamismo del mercado laboral (Grfico
17).
As, los nuevos proyectos para 2015 suman
menos de la mitad de la superficie que en 2014
(Grfico 18).
Grfico 18Evolucin de la produccin destrip centers(m2)
Fuente: GPS y Santander.
Respecto a los precios de arriendo, estos varan
por piso y zona. El primer piso duplica en
precio a los otros niveles. A su vez, por
zonas, el primer piso del sector oriente
duplica el promedio del Gran Santiago. Losdesarrolladores desearan continuar
expandindose en este sector, pero la escasez de
paos apropiados ya es muy notoria (Grfico 19).
Grfico 19:Evolucin del precio destripcenters(UF/m2)
Fuente: GPS y Santander.
La vacancia es tambin muy diferente por zonas,
aunque por razones diferentes. La comuna de
Santiago lidera por una menor demanda, seguida
por el sector oriente donde la vacancia se explica
porque la dinmica de entrada de desarrollos ha
sido alta (Grfico 20).
Grfico 20:Evolucin de la vacancia destripcenters(%)
Fuente: GPS y Santander.
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
1999.S2 2002.S2 2005.S2 2008.S2 2011.S2 2014.S2
Produccin Stock (der.)
0.30
0.40
0.50
0.60
0.70
0.80
0.90
1.00
Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente Total
1er piso Otros pisos
4
5
6
7
8
9
10
Oriente Centro Norte Poniente Sur Suroriente
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
15/24
Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile 13|
Precios
Las dinmicas de precios son diferentes para casas
y departamentos. Los precios de los
departamentos continan al alza y con
velocidad creciente en casi todas las zonas,
siendo la excepcin la comuna de Santiago. Por la
escasez de terrenos, creemos que los precios
continuarn creciendo a tasas cercanas a 10%
(Grfico 21).
Grfico 21: ndice real de precios dedepartamentos en el Gran Santiago (Var.%
a/a de MA12m)
Fuente: CChC y Santander.
Por otro lado, los precios de las casas
aumentan, pero las tendencias han cambiado en
los ltimos meses y la tasa de crecimiento es
cada vez menor, especialmente en el sector
oriente. La nica que no ha mostrado signos de
debilidad es la zona poniente. Esperamos que la
tasa de crecimiento promedio est en 7% en el
futuro prximo. (Grfico 22).
Grfico 22: ndice real de precios de casas enel Gran Santiago (Var.% a/a de MA12m)
Fuente: CChC y Santander.
El ndice de costos de edificacin (ICE) y el ndice
real de precios de viviendas (IRPV) continan al
alza, a pesar de la cada del Imacon. Esto nos dice
que los costos escalan y se trasladan a precios a
pesar de la desaceleracin (Grfico 23).
Grfico 23: ndice de costos de edificacin,Imacon e ndice real de precios viviendas
(Var.% a/a de MA12m)
Fuente: CChC y Santander.
-5
0
5
10
15
20
ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14
Centro Poniente Oriente Sur
-5
0
5
10
15
20
25
ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14
Poniente Oriente Sur
-10
-5
0
5
10
15
ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14 ene-15
ICE Imacon IRPV
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile| 14
Financiamiento
Las colocaciones de la banca desde hace algunos
meses han disminuido su velocidad de
crecimiento. Los crditos hipotecarios que desde
principios de 2014 haban mostrado una gran
expansin tambin muestran algo de debilidad
ahora. En la medida en que el entorno econmico
contine incierto y el mercado laboral se
deteriore, es de esperar que los crditos
hipotecarios moderen su desempeo. No
obstante, las tasas de inters seguirn en niveles
bajos (Grfico 24).
Grfico 24: Colocaciones de la banca (Var. %a/a de MA12m)
Fuente: BCCh y Santander.
Hasta el ao pasado las colocaciones de
viviendas experimentaron una tasa de
participacin creciente en las colocaciones
totales. No creemos que esto se sostenga en
el tiempo, aunque se mantendrn en un nivel
similar al de 2014, cercano a 4,2% (Grfico 25).
Grfico 25: Participacin de colocaciones devivienda en el flujo total (%)
Fuente: BCCh y Santander.
La tasa de inters promedio de crditos
hipotecarios es cercana a 3,70% real y se
mueve a la par que los bonos del Banco
Central de Chile (BCCh) y Tesorera en UF a 5
aos (BCU-5). Esperamos que estos ltimos
aumenten hacia la segunda mitad de 2015 en
respuesta al alza esperada en la tasa depoltica monetaria en EE.UU.(Grfico 26).
Grfico 26: Tasa de inters en colocacionesde vivienda (%)
Fuente: BCCh y Santander.
7
9
11
13
15
17
19
21
ene-12 may-12 sep-12 ene-13 may-13 sep-13 ene-14 may-14 sep-14 ene-15
Total Comerciales Consumo Vivienda
2.5
2.7
2.9
3.1
3.3
3.5
3.7
3.9
4.1
2009 2010 2011 2012 2013 2014
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
ene-09 oct-09 jul-10 abr-11 ene-12 oct-12 jul-13 abr-14 ene-15
Tasas hipotecarias BCU-5
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile 15|
Respecto a la forma de estructurar los crditos
hipotecarios, los que han visto una fuerte
expansin son los mutuos no endosables. La
participacin de mutuos endosables y letras de
crditos se mantiene constante en el tiempo.
(Grfico 27).
Grfico 27: Stockde operaciones crdito paravivienda del sistema bancario (millones de $)
Fuente: SBIF y Santander.
Mora
En lnea con la debilidad econmica, proyectamos
inestabilidad en el empleo cuyo efecto ya se
comienza a notar. Esperamos un desempleo
promedio de 6,8% en 2015 y 7,2% en 2016.
Esto nos debera llevar a un aumento en la
tasa de mora hipotecaria (Grfico 28), queprevemos aumente de 0,84% en febrero de
2015 hasta 1,60% en promedio durante el
ao. Si bien sta seguir siendo baja, es un
aumento relevante respecto a los niveles actuales
de cartera vencida sobre la cartera total. Lo
anterior, est en lnea con el aumento de la
cartera vencida total que estimamos pasar de
4,10% en 2014 a 4,30% en 2015, pero con un
deterioro de la cartera vencida hipotecaria que
sera bastante ms acelerado.
Grfico 28: Relacin entre desempleo ycartera vencida hipotecaria (mar-10 a feb-15)
Fuente: SBIF, INE y Santander.
Regulacin
Nueva normativa de provisiones
En diciembre de 2014 se public la nueva
normativa de provisiones por riesgo de crdito
emitida por la Superintendencia de Bancos e
Instituciones Financieras (SBIF)7, y que entrar en
vigencia en enero de 2016. Las principales
modificaciones se refieren al tratamiento de
deudores que caen en incumplimiento y la
determinacin de provisiones para crditos
7Captulo B-1 del Compendio de Normas Contables.
10
15
20
25
30
ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14 ene-15
Mutuos hip. no endosables Mutuos hip. endosables Letras de crdito
5.5
6.0
6.5
7.0
7.5
8.0
8.5
9.0
0.7 1.2 1.7 2.2
Tasadedesocupacin(%)
Cartera vencida (% cartera)
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile| 16
hipotecarios y para proyectos inmobiliarios.
En la prctica, representa un aumento
considerable en los niveles de provisiones
para prstamos cuyo Loan-to-Value8 supere
el 80%. Adicionalmente, en el caso de que un
deudor mantenga ms de un crdito con el
banco y uno de ellos presente morosidad
mayor a 90 das, se asignar a todos ellos
aquel tramo de morosidad, lo que obligara a
los bancos a constituir niveles muy altos de
provisiones en el caso de no pago de un
crdito no relacionado (ej.: tarjeta de crdito
o crdito de consumo). De esta manera, la
oferta de crditos con un ahorro previo (pie)
menor al 20% se ver restringida. Cabe hacer
notar que el segmento con un pie entre 10% y
20% representa una fraccin no menor,
equivalente al 50% de la cartera hipotecaria total.
Planes reguladores urbanos
Otro aspecto, antes mencionado, es que el suelo
es escaso en el Gran Santiago por efecto de los
planes reguladores urbanos. En esta lnea,
estimaciones preliminares de la CChC dan cuenta
que la posibilidad de densificar seis cuadras
alrededor de las estaciones de Metro facilitaraconstruir 500.000 viviendas, lo que resolvera en
gran medida la necesidades de 600.000 unidades
de aqu hasta 2020. La buena noticia es que el
mismo Metro se est percatando que su servicio
8Porcentaje del valor del crdito que financia el banco
incrementa el valor aledao y est aprovechando
de estimular el desarrollo inmobiliario en las
cercanas de sus estaciones.
Por otra parte, existe inquietud por la reciente
publicacin en octubre de 2014 de la Ley 20.791,
que determina la afectacin de terrenos que
pueden ser expropiados para desarrollo de reas
verdes, vialidad u otras obras de utilidad pblica
en el Gran Santiago. Esto est afectando a
algunos desarrollos en construccin y a las
personas que adquirieron propiedades en esas
reas. Sin embargo, creemos que la autoridad
revisar esta medida.
Cambio del rgimen de IVA a constructoras
Por otra parte, el aspecto del cambio en el
rgimen del IVA a la construccin de la reforma
tributaria es todava muy confuso para el sector,
ya que las viviendas vendidas con subsidios no
son sujetas de IVA, pero las vendidas sin subsidio
s lo sern. La dificultad est en que los
proyectos de departamentos se construyen
en un perodo, pero su venta toma un par de
aos ms. Por lo tanto, es difcil estimar en
qu porcin el proyecto tendr IVA y en qu
parte no; no obstante los costos de
construccin deben pagarse antes siendo
difcil prorratearlos en la contabilidad.
Estimaciones del sector suponen alzas de hasta
12,5% en las viviendas entre 3.000 UF y 4.000
UF, y en torno a 3% para el resto.
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile 17|
Reforma laboral
La reforma laboral es otra inquietud
presente entre los empresarios, dado que
todava no saben de qu modo se va a
implementar la negociacin colectiva en los
contrato por obra-faena o cmo se regular
la negociacin antes de que se comience una
obra. Por otra parte, estos contratos son a suma
alzada y una negociacin colectiva que
incremente en exceso los costos puede poner en
dificultades financieras a la empresa al no poder
trasladar a precios el incremento de los costos.
Probablemente, la respuesta del sector a las
modificaciones en el rgimen laboral se traduzca
hacia una estructura de mercado con empresas
ms grandes que cuenten con un cuerpo de
trabajadores de carcter permanente con los que
negociarn habitualmente. Sin embargo, esto
podra generar mayores rigideces y restar
potencial de crecimiento al producto.
Expectativas
Hay varias fuentes que miden expectativas de cara
al futuro.
En primer lugar, daremos cuenta de la Encuesta
de Crdito Bancario (ECB) que publica el BCCh.
En ella descubrimos que tanto las empresas
inmobiliarias como las constructoras ven que
los estndares de financiamiento son ms
restrictivos, aunque la evolucin es hacia terreno
positivo, especialmente en el caso de las
inmobiliarias (Grfico 29).
Grfico 29: Estndares de aprobacin decrditos (de ms restrictivo a menos
restrictivo, -100 a 100)
Fuente: BCCh y Santander.
Una tendencia similar se puede encontrar en
la demanda de nuevos crditos del sector. En
este caso, los operadores bancarios ya observan
un crecimiento de las solicitudes del sector
inmobiliario y tambin en esa lnea avanzan las
constructoras. Lo anterior puede ser explicado
porque muchas estn procurando avanzar en los
desarrollos y vender en blanco o verde antes que
comience a aplicrseles el nuevo rgimen de IVA
(Grfico 30).
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0
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mar-09 dic-09 sep-10 jun-11 mar-12 dic-12 sep-13 jun-14 mar-1
Empresas inmobiliarias Empresas constructoras
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile| 18
Grfico 30: Demanda (solicitudes) de nuevoscrditos (de ms restrictivo a menos
restrictivo, -100 a 100)
Fuente: BCCh y Santander.
Por el lado de las personas que acuden al crdito,
los estndares de aprobacin se observan ms
restrictivos y la demanda tambin muestra una
tendencia en esa lnea. Por otra parte, el
porcentaje de refinanciamiento de crdito
hipotecario ya existente se ha mantenido estable
(Grfico 31).
Grfico 31: Crditos hipotecarios paravivienda (de ms restrictivo a menos
restrictivo, -100 a 100)
Fuente: BCCh y Santander.
En tanto, en el ndice mensual de confianza
empresarial (IMCE) para el sector de la
construccin vemos que las expectativas, que
en promedio han estado en zona positiva
cercana a 30 puntos, hoy estn claramente
por debajo. Y aunque la brecha cede, todava
queda un camino por recorrer que al ritmo
actual puede tardar un ao o ao y medio en
retomar su promedio histrico(Grfico 32).
Grfico 32: IMCE construccin (acumulado de
desviaciones respecto al valor neutral -50-para cada categora)
Fuente: Icare y Santander.
Conclusiones
Podemos ver un sector construccin que volver a
tener un ao de bajo crecimiento y con riesgos
latentes. La reforma tributaria gener un repunte
circunstancial de corto y mediano plazo, pero no
sostenible en el tiempo por s solo. La gran
amenaza del sector est en la regulacin del
negocio y en cmo respondan los privados, las
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-40
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0
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mar-09 nov-09 jul-10 mar-11 nov-11 jul-12 mar-13 nov-13 jul-14
Empresas inmobiliarias Empresas constructoras
-60
-40
-20
0
20
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mar-09 dic-09 sep-10 jun-11 mar-12 dic-12 sep-13 jun-14 mar-1
Estndares de aprobacin de crditos a personas
Demanda (solicitudes) por crditos de consumo o de vivienda
Porcentaje de refinanciamiento de crdito hipotecario ya existente
-100
-50
0
50
100
ene-09 oct-09 jul-10 abr-11 ene-12 oct-12 jul-13 abr-14 ene-15Expectativas - Precios Expectativas - CostosExpectativas - Salarios Expectativas - EmpleoPromedio
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile 19|
instituciones bancarias y las autoridades.
Los precios continuarn creciendo aunque a tasas
ms moderadas, de la mano con un incremento
en los costos y escasez de terrenos en el Gran
Santiago. En otro aspecto, la reforma laboral
aportar mayor rigidez que se traducir en
reacomodo a nivel de empresas y, sobre todo, en
mayor incertidumbre.
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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Construccin y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile| 20
Pablo [email protected]
Gerente Divisin Comunicaciones, Estudios yPolticas Pblicas y Economista Jefe
Felipe [email protected]
Subgerente de Estudios y Polticas Pblicas
Gabriel [email protected]
Economista Senior
Rodrigo [email protected]
Economista Senior
lvaro [email protected]
Economista
Este informe ha sido preparado solo con el objeto de brindar informacin alos clientes de Banco Santander Chile, y representa la visin de la unidad de
Estudios y Polticas Pblicas y no necesariamente la del Banco SantanderChile. Las opiniones ac expresadas deben ser atribuidas a los autores y noal Banco, ni a su Directorio ni al resto de sus ejecutivos. El objetivo escontribuir al debate nacional en esta materia. No es una solicitud ni unaoferta para comprar o vender ninguna de las acciones o valores que en l semencionan. Esta informacin y aquella en la que est basada, han sidoobtenidas de fuentes que hasta donde podemos estimar nos parecenconfiables. Sin embargo, esto no garantiza que ella sea exacta ni completa.Las proyecciones y estimaciones que aqu se presentan han sido elaboradaspor nuestro equipo de trabajo, apoyado en las mejores herramientasdisponibles. No obstante, esto no garantiza que ellas se cumplan. Todas lasopiniones y expresiones contenidas en este informe no sern
necesariamente actualizadas y pueden ser modificadas sin previo aviso. Elresultado de cualquier operacin financiera, realizada con apoyo de lainformacin que aqu se presenta, es de exclusiva responsabilidad de lapersona que la realiza
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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7/25/2019 Constr y Sec Inmobiliario Abril 2015 Estudios Publicos Santander
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