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CONSIDERACIONES SOBRE MEDIANERÍA URBANA ANTES, DURANTE Y DESPUÉS DE LA OBRA
CONCEPTOS GENERALES
EL HABITAT EN TIERRAS COMPARTIDAS
«LOS EDIFICIOS NO SON OTRA COSA QUE
ESPACIOS DISTRIBUIDOS, LIMITADOS POR
MUROS Y CON LA PROLIFERACIÓN DE
EDIFICIOS SE FORMAN LOS CENTROS
URBANOS, CUYA ORGANIZACIÓN SE REALIZA
EN BASE A NORMAS LEGALES Y TÉCNICAS».
CONCEPTOS GENERALES
EL ABANDONO DEL NOMADISMO POR PARTE DEL
HUMANO LLEVA A QUE SE COMPARTA EL SUELO EN
ÁREAS HABITADAS POR GRUPOS.
ELLO TRAERÁ APAREJADO EL CONCEPTO DE
PROPIEDAD Y EL CONTACTO ENTRE LAS
PARCELAS.
ADEMÁS LAS VIVIENDAS SE CONSTRUIRÁN CON
CERRAMIENTOS Y ÉSTOS A SU VEZ PUEDEN
TERMINAR SIENDO PARTE DE ESOS CONTACTOS
ENTRE PREDIOS
CONCEPTOS GENERALES
«CON EL MURO SURGIÓ LA VIVIENDA ESTABLE
DEL HOMBRE, DÁNDOSE DESDE AHÍ UNA
IMPORTANCIA AL SUELO QUE NO HABÍA TENIDO.
SE CREA UNA RELACIÓN CONTINUA ENTRE EL
HOMBRE Y EL SUELO, ORIGEN DE LOS
FENÓMENOS JURÍDICOS DERIVADOS DE LA
POSESIÓN, EL DOMINIO PRIVADO Y DEMÁS
RELACIONES DE DERECHO RESPECTO A LOS
BIENES INMUEBLES»
ACOTACIÓN DEL TEMA
«NOS LIMITAREMOS AL ESTUDIO DE LOS
MUROS COMO ELEMENTOS DIVISORIOS DE
LAS HEREDADES CONTIGUAS Y EN EL HECHO
DE QUE UN CERRAMIENTO SEA COMÚN A MÁS
DE UN EDIFICIO, CON PROPIETARIOS
DIFERENTES, LO QUE INEVITABLEMENTE
ORIGINA RELACIONES ENTRE VECINOS QUE
SE DESENVUELVEN DENTRO DE UN RÉGIMEN
ESPECIAL QUE EN NUESTRO DERECHO SE
DENOMINA «MEDIANERÍA».
ACOTACIÓN DEL TEMA
A CRITERIO DE QUIEN EXPONE, LA «MEDIANERÍA» ES UN HECHO
JURÍDICO, PERO CON FUERTES IMPLICANCIONES TÉCNICAS
DESDE OTRAS ÁREAS DEL CONOCIMIENTO (ARQUITECTURA,
INGENIERÍA, MENSURA, ECONOMÍA, ETC.) LO CUAL DA PASO A
MUCHAS CONSIDERACIONES ESPECIALES QUE SERÁN EL
MOTIVO PRINCIPAL DE ESTA EXPOSICIÓN.
SE HACE ÉNFASIS EN LA «MEDIANERÍA URBANA» DEBIDO A QUE
ES EN ESE ÁMBITO DONDE SE CREA EL MAYOR NÚMERO DE
CONTACTOS ENTRE LAS CONSTRUCCIONES Y SUELE HABER
CUANTÍAS INVOLUCRADAS MÁS RELEVANTES, PERO EN LOS
HECHOS PARA CUALQUIER MEDIO LOS CONCEPTOS SERÁN
SIMILARES.
ORIGEN DEL HECHO MATERIAL
«LAS PAREDES DIVISORIAS ENTRE EDIFICIOS
CONTIGUOS RARAMENTE SE CONSTRUYEN DE
FORMA SIMULTÁNEA CON ÉSTOS, POR EL
CONTRARIO ES UNO DE LOS VECINOS EL QUE
CONSTRUYE SU EDIFICIO CON EL MURO DIVISORIO,
EL CUAL POSTERIORMENTE SERÁ UTILIZADO POR EL
COLINDANTE EN SU PROPIO EDIFICIO, EVITÁNDOSE
ASÍ LA DUPLICACIÓN CONSTRUCTIVA, AHORRANDO
EN SUPERFICIE DISPONIBLE, MATERIALES Y MANO
DE OBRA».
CARÁCTER DE LA MEDIANERÍA
«EL AMPARO POSESORIO DE LA
MEDIANERÍA ES OBJETO DE SERIAS
DIVERGENCIAS EN JURISPRUDENCIA,
LAS CUALES SURGEN POR EJEMPLO
EN REFERENCIA AL CARÁCTER MISMO
DE LA MEDIANERÍA»
CARÁCTER DE LA MEDIANERÍA
«MIENTRAS ES UN CONDOMINIO PRO-INDIVISO PARA
NOSOTROS, ES UNA SERVIDUMBRE LEGAL PARA LA
MAYOR PARTE DE LAS LEGISLACIONES Y PARA EL
DERECHO ANGLO-AMERICANO BIEN PUEDE SER UN
CONDOMINIO PRO-INDIVISO O CONDOMINIO PRO-
DIVISO Y SERVIDUMBRE O MERAMENTE
SERVIDUMBRE DE APOYO, O COMO EN ALEMANIA UN
SIMPLE DERECHO DE USO, O DERECHO CREDITORIO
PARA VARIOS O RÉGIMEN ESPECIAL DE DERECHO
PRIVADO, ETC., LO CUAL MUESTRA LA DIFICULTAD
DE UBICAR LA MEDIANERÍA EN UN CLARO ÁMBITO».
LEGISLACIÓN
EL DERECHO ROMANO COMIENZA A
RECONOCER LAS RELACIONES QUE PUEDAN
ORIGINARSE POR EL USO O ABUSO DEL MURO
EN COMÚN, LO CUAL SE PERPETÚA EN EL
DERECHO CONSUETUDINARIO MEDIEVAL Y EN
EL MODERNO, APARECIENDO PARA CIERTOS
CASOS EN EL MEDIOEVO EL PRINCIPIO DE
«CESIÓN FORZOSA» NO CONTEMPLADO EN LA
LEY ROMANA.
CONCEPTO
GUILLOT ENSEÑABA QUE «LA MEDIANERÍA
CONSISTE EN ESE DERECHO A OBLIGAR AL
COLINDANTE A QUE VENDA UNA PARTE
INDIVISA DE SU PARED DIVISORIA, LA CUAL
POR ESTA VENTA FORZADA ADQUIERE
PRECISAMENTE EL CARÁCTER DE
MEDIANERA».
(Art. 603 del Código Civil)
LEGISLACIÓN
- NUESTRO CÓDIGO CIVIL TRATA LA
MEDIANERÍA EN EL TÍTULO «DE
LAS SERVIDUMBRES», MIENTRAS
QUE EN ARGENTINA SE HACE EN
EL «DEL CONDOMINIO» -
El Código Civil de Uruguay fue redactado por Tristán
Narvaja sobre un proyecto de Eduardo Acevedo.
Fue puesto en vigencia el 1 de enero de 1868. En 1995 fue
puesto al día incorporándole las modificaciones legislativas
posteriores. Este año cumplió 150 años de su vigencia.
LEGISLACIÓN
Art. 590 – demarcación o amojonamiento.
Art. 591 – Reposición de amojonamiento.
Art. 592 – Relación entre mensura y Propiedad.
Art. 593 – Derecho a cerrar o cercar el terreno.
Divisoria o medianera?
SE LLAMA DIVISORIA LA PARED QUE SEPARA DOS PREDIOS
DIFERENTES (MISMOS DUEÑOS O DIFERENTES?). LA
DIVISORIA QUE HA SIDO CONSTRUIDA POR AMBOS
COLINDANTES (DIFERENTES O MISMOS PROPIETARIOS?) YA
SURGE DE INICIO COMO MEDIANERA, O LA QUE HABIENDO
SIDO CONSTRUIDA POR UNO DE ELLOS HA SIDO ADQUIRIDA
EN COMUNIDAD POR EL OTRO, SE LLAMARÁ A PARTIR DE
ESE HECHO MEDIANERA.
TAMBIÉN UNA DIVISORIA PUEDE CONSTITUIRSE COMO
MEDIANERA POR OTROS TÍTULOS ADQUISITIVOS.
TODA PARED MEDIANERA ES DIVISORIA, NO ASÍ AL REVÉS.
ES UN CONCEPTO JURÍDICO, NO MATERIAL.
CÓDIGO CIVIL
Art. 594 – Contribución para construir divisoria.
SI AMBOS VECINOS CONTRIBUYEN A LA
CONSTRUCCIÓN DE LA PARED POR PARTES IGUALES,
OBVIAMENTE ESTE CERRAMIENTO NACE COMO
MEDIANERA Y DEBERÁ UBICARSE CON LA LÍNEA
DIVISORIA DE LOS PREDIOS EN SU EJE.
Respecto a la altura de la divisoria la Ley
excepcionalmente se remite a costumbre o 3m..
El Art. 9 del C.C. establece que la costumbre no
constituye derecho, salvo cuando la Ley se
remite a ella.
NORMATIVA
SI BIEN LA CONSTRUCCIÓN DE DIVISORIAS PARECE
UNA OBLIGACIÓN, EN LA PRÁCTICA LOS PREDIOS NO
URBANOS O DE MUCHA EXTENSIÓN NO SE APEGAN A
ELLO.
LA DOCTRINA TIENDE A ADMITIR QUE LOS VECINOS
PUEDEN ESTABLECER UNA ALTURA DE DIVISORIAS
MENOR A LOS 3m. SI ASÍ LO ACUERDAN, EN
GENERAL EN EL MEDIO URBANO SE ACEPTA QUE
TENGAN AL MENOS 2m. DE ALTURA.
NORMATIVA
Según Guillot: EN CASO DE QUERER PAGAR UNA
DIVISORIA QUE SEA MURO PORTANTE DE UNA
CONSTRUCCIÓN COMO CERCO, EL COLINDANTE
DEBERÍA PAGAR SOLAMENTE LA MITAD DE SU
VALOR COMO CERCO (valor mínimo de un cerco de
pared francesa, que es la mínima divisoria por
costumbre y reglamentos constructivos).
SI LUEGO QUISIERA ARRIMAR Y APOYARSE, DEBERÁ
PAGAR LA DIFERENCIA.
NORMATIVA
Art. 595- Caso de terrenos baldíos o arrabales.
Art. 596 – Definición de arrabales (límites de ciudad son
definidos, arrabal por continuidad de casas).
NORMATIVA
Art. 597 – Cuando no se quiere contribuir a los
gastos de la divisoria, renuncia de espacio
ocupado por el muro y de la medianería.
PARA GUILLOT NO SE TRATA DE UNA
ENAJENACIÓN DE LA PROPIEDAD SINO LA
CONSTITUCIÓN DE UNA SERVIDUMBRE. ESTE
HECHO ES REVERSIBLE POR LA VOLUNTAD DEL
COLINDANTE, ADQUIRIENDO LO ANTES CEDIDO
(como se verá en el Art,. 603).
NORMATIVA
CONCLUSIÓN:
EL QUE CERCA EL PREDIO SIN EXIGIR
PREVIAMENTE QUE SU VECINO CONTRIBUYA
CON LOS GASTOS, DESPUÉS NO PUEDE
OBLIGARLO A QUE PAGUE LA PARTE QUE LE
CORRESPONDERÍA EN EL CERRAMIENTO.
SÓLO TENDRÁ COMO DUEÑO EXCLUSIVO DE
LA DIVISORIA EL DERECHO DE GOZAR Y
DISPONER DE ELLA, IMPIDIENDO QUE EL
VECINO LA UTILICE GRATUITAMENTE.
NORMATIVA
Art. 598 - “TODA PARED DIVISORIA EN LA
POBLACIÓN O EN EL CAMPO SE PRESUME
MEDIANERA, SI NO CONSTA O NO HAY SEÑAL DE
LO CONTRARIO.
HAY SEÑAL DE NO SER MEDIANERA CUANDO NO
HAY EDIFICIOS SINO DE UN LADO DE LA PARED,
SIN QUE EXISTAN VESTIGIOS DE QUE LOS HAYA
HABIDO DEL OTRO. EN TAL CASO SE PRESUME
PERTENECER LA PARED AL DUEÑO DEL
EDIFICIO.”
Probablemente uno de los Artículos más influyentes.
NORMATIVA
NORMATIVA
NORMATIVA
NORMATIVA
Art. 599 – COMPOSTURA Y REEDIFICACIÓN -
MANTENIMIENTO- PROPORCIONAL (SÓLO PARA LA
CONSERVACIÓN DE LA PARED), CUALQUIERA SEA EL
LADO QUE NECESITE ACCIONES, SALVO QUE LA
RESPONSABILIDAD DE LOS PROBLEMAS SEAN DE UN
SOLO LADO Y NO A LA ACCIÓN DEL TIEMPO O CAUSA
DE FUERZA MAYOR.
SE PUEDE EXIMIR RENUNCIANDO A LA MEDIANERÍA,
QUEDANDO LA PARTE DEL TERRENO QUE SOPORTA
MURO SOMETIDO A SERVIDUMBRE, (ESCRITURAR),
SIEMPRE QUE LA PARED NO SOSTENGA SU
CONSTRUCCIÓNN Y SE HAGA LA COMPOSTURA.
NORMATIVA
Art. 600 – CUANDO LA COMPOSTURA ES
NECESARIA Y CASOS DE DESACUERDO.
Art. 601 – DERECHO A EDIFICAR Y PENETRAR
CON ESTRUCTURA.
Art. 602 – ALZAR LA PARED, COSTO,
INDEMNIZACIÓN, REPETICIÓN, ELEVACIÓN DE
CHIMENEAS, COMPENSACIÓN POR DAÑO, ETC..
NORMATIVA
Art. 603 - “TODO PROPIETARIO COLINDANTE TIENE EL
DERECHO DE HACER MEDIANERA LA PARED EN
TODO O EN PARTE, AUN SIN CONSENTIMIENTO DEL
DUEÑO, ABONÁNDOLE LA MITAD DE SU VALOR
ACTUAL O LA MITAD DEL VALOR ACTUAL DE LA
PARTE QUE QUIERE HACER MEDIANERA Y LA MITAD
DEL VALOR DEL TERRENO EN QUE ESTÁ EDIFICADA
LA PARED”.
El derecho a adquirir es imprescriptible. Sólo el
propietario colindante tiene derecho a adquirir. Es un
derecho aún frente a edificios públicos.
NORMATIVA
Art. 604 - “EL DERECHO DE ADQUIRIR LA
MEDIANERÍA NO EXISTE CUANDO EL DUEÑO DE
LA PARED HA ADQUIRIDO SERVIDUMBRE DE NO
IMPEDIR LA LUZ O LA VISTA.
EN TAL CASO, SÓLO PODRÁ USARSE EL
DERECHO CONCEDIDO POR EL ARTÍCULO
ANTERIOR, HASTA LA ALTURA DE LAS VENTANAS
O BALCONES DE LA SERVIDUMBRE”.
NORMATIVA
Art 605 – EL DUEÑO DE LA PARED NO PUEDE
OBLIGAR A COMPRAR LA MEDIANERÍA.
Art: 606 - “EL CONDUEÑO NO PUEDE HACER EN
LA PARED MEDIANERA OBRA ALGUNA QUE
DISMINUYA SU ESPESOR, NI CARGAR SIN LA
ANUENCIA DEL OTRO.
EN CASO DE NEGATIVA, SE HARÁ DETERMINAR
POR PERITOS EL MEDIO NECESARIO PARA QUE
LA OBRA NUEVA NO PERJUDIQUE LOS
DERECHOS DEL COLINDANTE”.
Art: 607 a 609 – LAS ZANJAS MEDIANERAS.
NORMATIVA
Art. 610 - “TODO CERCO DIVISORIO SE REPUTA
MEDIANERO, A MENOS QUE SÓLO UNA DE LAS
HEREDADES HAYA ESTADO CERCADA O EXISTA
TÍTULO DE POSESIÓN POR EL TIEMPO NECESARIO
PARA PRESCRIBIR EL DOMINIO”
El término “CERCO” designa todo muro o tapia que
sirve para cerrar las heredades, mientras que la
“PARED” puede tener como objeto el apoyo de
edificios. En general se considera cerco la parte de la
pared divisoria hasta la altura del muro de cerramiento,
puede ser de mampostería u otro elemento.
Art. 611 – LOS ÁRBOLES COMO CERCO
NORMATIVA
Art. 611 – LOS ÁRBOLES COMO MEDIANERA…
Art. 612 – DISTANCIA CON ACTIVIDADES O
COSAS DAÑINAS…
Art. 613 – DISTANCIAS ENTRE PAREDES Y
VEGETALES…
Art. 614 – RAMAS O RAÍCES DE ÁRBOLES…
Art. 615 – MANTENER EXPEDITA…
NORMATIVA
Art. 616. No se puede abrir ventana o claraboya de ninguna
clase en una pared medianera, sin consentimiento del
condueño.
Art. 617. El dueño de pared divisoria, no medianera, puede
abrir ventanas o claraboyas, con tal que estén guarnecidas por
rejas de hierro y de una red de alambre y que disten del piso
de la vivienda a que se quiera dar luz, tres metros a lo menos.
El vecino no puede impedir que esas ventanas o claraboyas se
abran en pared que no le pertenece; pero lo podrá hacer, si
compra la medianería o, no habiendo prescripción, levanta
pared en su terreno que cubra dichas ventanas o claraboyas.
NORMATIVA
618. No pueden abrirse ventanas ni balcones que den vista a
las habitaciones, patios o corrales del predio vecino, cerrado o
no, a menos que intervenga una distancia de tres metros. La
distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más
sobresaliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la
línea divisoria de los dos predios en el punto en que dichas
líneas se estrechen más, si no son paralelas.
619. No hay servidumbre legal de aguas pluviales. Todo
propietario debe disponer los techos de su edificio, de manera
que las aguas pluviales caigan en su terreno con salida o sin
ella a la calle; no puede hacerlas caer en el predio del vecino,
sin consentimiento de éste.
NORMATIVA
LAS SERVIDUMBRES
EN RELACIÓN CON
LA MEDIANERÍA
NORMATIVA
SERVIDUMBRE PREDIAL. C. Civil Arts. 550 – 645
Art. 550.- Servidumbre predial, o simplemente
servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un
predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.
Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen,
y predio dominante el que reporta la utilidad.
Con respecto al predio dominante la servidumbre
se llama activa, y con respecto al predio sirviente,
pasiva.
NORMATIVA
Art. 553.- Las servidumbres son inseparables del predio
al que activa o pasivamente pertenecen.
Art. 552.- Son aparentes, las que se anuncian por obras
o signos exteriores dispuestos a su uso y
aprovechamiento, como una puerta, una ventana, un
cauce u otras semejantes.
Son servidumbres no aparentes, las que no presentan
signos exteriores de su existencia, como el gravamen
de no edificar en cierto lugar, el de no levantar un
edificio sino a una altura determinada y otros
parecidos.
NORMATIVA
Art. 632.-
Las servidumbres continuas y aparentes a la vez pueden
constituirse en virtud de título, es decir, de convención o última
voluntad, o en virtud de la prescripción adquisitiva,…
continuas y aparentes:
• Pueden constituirse en virtud de:
TÍTULO – PRESCRIPCIÓN – ACCIONES
POSESORIAS
discontinuas y continuas no aparentes:
• Pueden constituirse en virtud de TÍTULO
NORMATIVA
Artículo 635
La existencia de un signo aparente de
servidumbre entre dos predios, establecido por el
propietario de ambos, se considera también como
título para que la servidumbre continúe activa y
pasivamente, a no ser que al tiempo de separarse
la propiedad de los dos predios, se exprese lo
contrario en el título de la enajenación de
cualquiera de ellos. (*)-
NORMATIVA
Cómo se extinguen las servidumbres:
Art. 643-
1º.- Por la consolidación o confusión, reuniéndose
en una misma persona la propiedad de los predios
sirviente y dominante. Así, cuando el dueño de
uno de los predios compra el otro, perece la
servidumbre; y si por una nueva venta se separan,
no revive, salvo lo dispuesto en el artículo 635.
NORMATIVA
Cómo se extinguen las servidumbres:
Art. 643-
5º.- Por el no uso durante diez años. En las servidumbres
discontinuas corre el tiempo desde que han dejado de usarse; en
las continuas, desde que se haya ejecutado un acto contrario a la
servidumbre.
6º.- Por venir los predios a tal estado, que no pueda usarse de la
servidumbre; pero ésta revivirá, si en lo sucesivo el estado de los
predios permitiera usar de ella, a no ser que, después de
establecida la posibilidad del uso, hayan transcurrido los diez años
prescritos por el inciso anterior. (*).
LAS SERVIDUMBRES DE LUZ Y
VISTA. VANO EN PARED
INTERIOR, PRIVATIVA CERCANA.
SON DE DERECHO VISTAS A 3m.
O MÁS DEL LÍMITE ENTRE
PREDIOS.
SI SÓLO ILUMINAN PERO NO
PUEDE VERSE A TRAVÉS DE LA
ABERTURA NORMALMENTE,
SON DE DERECHO, NO IMPORTA
DISTANCIA.
SON «DE SERVIDUMBRE» LAS
QUE DAN VISTA A
HABITACIONES, PATIOS, ETC. A
MENOS DE 3m.
LAS SERVIDUMBRES DE LUZ Y
VISTA. VANO EN PARED DIVISORIA
PRIVATIVA.
NO HAY VISTAS «DE DERECHO» EN
DIVISORIA, SON TODAS
PROHIBIDAS, POR LO TANTO SERÁN
«DE SERVIDUMBRE», AÚN SI EN EL
TERRENO VECINO NO HAYA NADA.
RESPECTO A LA VISTA, SI ES
PRACTICABLE PARA VER, SERÁ
VISTA «DE SERVIDUMBRE», SI NO SE
PUEDE VER SERÁ UNA LUZ
IRREGULAR, NO CONSIDERADA «DE
SERVIDUMBRE» SINO «DE
TOLERANCIA», SIENDO ELIMINABLE.
LAS SERVIDUMBRES DE LUZ Y VISTA.
VANO EN PARED MEDIANERA.
DE ACUERDO AL C.C. NO SE PUEDEN
ABRIR VENTANAS, CLARABOYAS, ETC.
SIN CONSENTIMIENTO DEL CONDUEÑO.
LAS LUCES O VISTAS SERÁN
ENTONCES «DE SERVIDUMBRE».
SI EL CONDÓMINO EXIGIERA LA
CLAUSURA ANTES DEL PERÍODO DE
PRESCRIPCIÓN, LA ABERTURA
DEBERÁ SER ELIMINADA, DADO QUE
LA PARED ES DE AMBOS. SE INFRINGE
EL C.C. AÚN SI EL VANO NO PERMITA
LA VISUAL SINO SOLO LA LUZ.
Prescripción.-
Artículo 1215.-
Toda acción real se prescribe por treinta
años, sin distinción entre presentes y
ausentes; salvo la excepción determinada en
el artículo 643, número 5 y lo que se dispone
en los artículos 1204, 1212 y 1214. En cuanto
a la hipoteca, se estará a lo dispuesto en el
Título respectivo del Libro Cuarto. (*) LA PRESCRIPCIÓN PUEDE SER ACEPTADA O
PRODUCTO DE UN FALLO JUDICIAL
NORMATIVA
Artículo 1221.-
Por el lapso de cinco años, quedan exonerados los Jueces,
abogados y procuradores, de la responsabilidad de los
expedientes que han recibido. El tiempo se cuenta desde el
recibo. Se prescribe también por cinco años: 1º.- La
obligación de pagar la construcción, compostura, refacción
o reedificación de las paredes y cercos divisorios
medianeros y los arrimos de obras apoyadas en la división
medianera, a partir de la fecha de la conclusión de la obra
que origina la obligación. …2º.- La obligación …. librado al
servicio público. (*)
NORMATIVA
EN EL ART. 1221 DEL CC. SE HABLA DE «A
PARTIR DE LA FECHA DE LA CONCLUSIÓN DE
LA OBRA QUE ORIGINA LA OBLIGACIÓN».
ESTE ES UN MOMENTO DIFÍCIL DE DETERMINAR
A VECES. ANTE LA DUDA ALGUNOS ACTORES
JUDICIALES OPTAN POR TOMAR COMO UNA
FECHA APROXIMADA LA DE HABILITACIÓN DE
LOS ASCENSORES, TAMBIÉN PUEDE USARSE
LA FECHA DE CIERRE DE OBRAS Y AÚN LA
OCUPACIÓN DE LAS UNIDADES.
NORMATIVA
EL DECRETO MUNICIPAL 15.620, DE ABRIL DE
1972, EN SU Art. 57 ESTABLECE QUE LOS
EDIFICIOS QUE NO SE CONSTRUYAN SOBRE LA
LÍNEA DIVISORIA, DEBERÁN DISTAR DE ÉSTA UN
METRO COMO MÍNIMO.
TAMBIÉN HAY DISPOSICIONES MUNICIPALES
REFERENTES A MATERIALES, SISTEMAS
CONSTRUCTIVOS, AISLACIONES, ETC.
NORMATIVA
LOS CÓDIGOS Y LEYES NO
CONCENTRAN TODO EL DERECHO, LA
JURISPRUDENCIA TAMBIÉN ES FUENTE
DE APORTE A LA VIDA JURÍDICA.
PAREDES RESPECTO AL LÍMITE ENTRE PREDIOS
LÉXICO
DE HECHO LOS TÉRMINOS «MURO», «PARED» Y «TABIQUE»
SE REFIEREN A ELEMENTOS CONSTRUCTIVAMENTE
SIMILARES, O SEA PARAMENTOS EN GENERAL DE
MAMPOSTERÍA, PERO A MENUDO VEREMOS LA PALABRA
MURO ASOCIADA AL HECHO DE QUE CUMPLA ALGUNA
FUNCIÓN DE SOPORTE, LA PARED EN CAMBIO SE APLICA
PARA CERRAMIENTOS DE SEPARACIÓN ENTRE ESPACIOS
Y NO SUELEN TENER DEMASIADA FUNCIÓN RESISTENTE,
EL TABIQUE POR ÚLTIMO SUELE SER UN CERRAMIENTO
MÁS LIGERO Y SIN FUNCIÓN DE SOPORTE ALGUNA.
PESE A LO EXPRESADO, PARED Y MURO SON TÉRMINOS
QUE SUELEN USARSE INDISTINTAMENTE.
ANTES DE LA OBRA
PREVIAMENTE A CONCRETAR UNA ADQUISICIÓN
SERÍA RECOMENDABLE REALIZAR ALGUNAS
VERIFICACIONES BÁSICAS:
MÁS ALLÁ DE LAS REVISIONES DOCUMENTALES.
SERÍA ÚTIL ESTABLECER SI LAS DIMENSIONES DEL
PREDIO CORRESPONDEN, ASÍ COMO VERIFICAR QUE
LA IMPLANTACIÓN FÍSICA DE LAS POSIBLES
CONSTRUCCIONES EXISTENTES COINCIDAN CON LO
ESPERADO, ASÍ COMO LA RELACIÓN ENTRE EL
INMUEBLE DONDE SE VA A CONSTRUIR CON LAS
DIMENSIONES Y ALINEACIÓN DE PAREDES Y
VOLÚMENES EDIFICADOS VECINOS.
IMPLANTACIÓN
SE RECOMIENDA, ADEMÁS DE TOMAR MEDIDAS,
LA INTERVENCIÓN DE UN AGRIMENSOR PARA
POSICIONAR EL PREDIO RESPECTO A LINDEROS.
«LA SIMPLE VERIFICACIÓN DE MEDIDAS
GENERALES NO GARANTIZA QUE EL INMUEBLE
DONDE SE VA A ACONSTRUIR ESTÉ EN
CORRECTA IMPLANTACIÓN O QUE LOS LINDEROS
LO ESTÉN».
EJEMPLO
IMPLANTACIÓN
VER EXISTENCIA DE ABERTURAS, BALCONES, PATIOS
Y DISTANCIAS DE ÉSTAS RESPECTO A LA DIVISORIA.
CONSTATACIÓN
TRATAR DE QUE LA SOLUCIÓN ANTE POSIBLES SERVIDUMBRES
SE LOGRE ANTES DE LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE
POSIBLES AFECTACIONES
SI SE DETECTARAN INCONVENIENTES POTENCIALES, COMO
SER IRREGULARIDADES EN IMPLANTACIONES, DESPLOMES,
ETC., O EN OTROS CASOS ABERTURAS U OTROS ELEMENTOS
QUE PUDIERAN SUPONER UNA RECLAMACIÓN POR
SERVIDUMBRE A TRAVÉS DE LA PRESCRIPCIÓN, ES
RECOMENDABLE QUE LA SOLUCIÓN A ESTOS TEMAS SEA
INSTRUMENTADA PREVIAMENTE A LA COMPRA, PUES EL
PROPIETARIO ACTUAL SUELE TENER MEJORES ARGUMENTOS Y
RELACIONES CON LOS VECINOS QUE EL FUTURO COMPRADOR,
ADEMÁS ESTE ÚLTIMO TENDRÁ POCAS CHANCES DE NEGOCIAR
FAVORABLEMENTE PARA SU EMPRESA, DADA SU NECESIDAD
DE CONSTRUIR Y SU IMAGEN COMO FUENTE DE RECURSOS
ECONÓMICOS, LO CUAL PUEDE LLEVAR A SITUACIONES CASI
EXTORSIVAS.
CONSTATACIÓN
PREVIAMENTE A CUALQUIER FUTURA ACTUACIÓN SE
DEBERÍA REALIZAR LA LLAMADA «ACTA DE
MEDIANERÍA».
EN REALIDAD ÉSTA SERÁ LA REVISIÓN DEL ESTADO
GENERAL DE LOS MUROS DESDE EL INTERIOR DE
LAS PROPIEDADES LINDERAS, EN RELACIÓN CON LA
FUTURA OBRA. ESTA DOCUMENTACIÓN DEBERÁ
EJECUTARSE MEDIANTE LA INTERVENCIÓN DE
PROFESIONALES DEL ÁREA NOTARIAL, CON LA
ASITENCIA TÉCNICA DE ARQUITECTO Y
EVENTUALMENTE AGRIMENSOR (EN CASO DE
OBSERVAR LA IMPLANTACIÓN, DESPLOMES, ETC.)
ACTA EN VECINOS
EN LA DOCUMENTACIÓN GENERADA DEBERÁ FIGURAR
ADEMÁS DE LOS DATOS DE IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE,
LA DESCRIPCIÓN DE LOS LOCALES, CON UBICACIÓN RELATIVA
ENTRE ELLOS E INCLUSO CON UN ESQUEMA QUE LOS
POSICIONE (EL CUAL EVENTUALMENTE SERVIRÁ COMO
«MARCO DE LESIONES»), ASÍ COMO LOS CERRAMIENTOS
REVISADOS, CON LA UBICACIÓN Y CUANTIFICACIÓN
DIMENSIONAL Y CUALIDADES DE LOS EVENTUALES ESTADOS
PATOLÓGICOS ENCONTRADOS. EN EL CASO QUE
CORRESPONDA SE REGISTRARÁN MEDICIONES
INSTRUMENTALES.
LAS FOTOGRAFÍAS DEBERÍAN RELACIONARSE FÁCILMENTE
CON EL TEXTO Y EVENTUALMENTE SE TOMARÁN EN DETALLE.
ACTA EN VECINOS
ACTA EN VECINOS
«MEDIDA DE LA
HUMEDAD CONTENIDA
EN TODAS LAS
AMPOLLAS, MEDIANTE
INSTRUMENTO ……, NO
SE REGISTRA».
EN OBRA
La tipología constructiva debe ser tenida en
cuenta desde las cimentaciones existentes
hasta su coronamiento, pasando por los
elementos estructurales componentes de la
edificación vecina a afectar e incluso más allá.
Deberíamos “simular” el comportamiento de
los paramentos involucrados frente a nuestras
acciones previstas, para evitar fallos físicos y
sobre todo sus imprevisibles consecuencias
sobre bienes y personas.
DEMOLICIONES
MÁS ALLÁ DE LOS CUIDADOS TÍPICOS PARA
LAS DEMOLICIONES, UNA VEZ EJECUTADAS
ÉSTAS, SE RECOMIENDA REALIZAR UN
RELEVAMIENTO DOCUMENTADO DEL ESTADO
DE LAS PAREDES PERIMETRALES, SU
COMPOSICIÓN Y EL PERFIL DE LAS
COINCIDENCIAS ENTRE LAS EVENTUALES
CONSTRUCCIONES PROPIAS DERRIBADAS,
CON LOS MUROS EXISTENTES, GRAFICANDO
LA TRAZA DE LOS ENCUENTROS.
SE RECOMIENDA HACER ACTA, CON PLANO.
CONTACTO
TRAZA DE ARRIMOS EXISTENTES
TRAZA DE ARRIMOS EXISTENTES
ESTOS GRÁFICOS Y DOCUMENTACIÓN DE
CONSTATACIÓN EN GENERAL SERÁN DE SUMA
UTILIDAD PARA LA ETAPA DE LIQUIDACIÓN DE
MEDIANERÍA.
EN OBRA
SE DEBERÁ CONSIDERAR EL ESTADO DE LOS LINDEROS
EN OBRA
Se recomienda realizar actuaciones de carácter
preventivo, necesarias para evitar asentamientos,
giros y hundimientos de las cimentaciones y
paredes asociadas a la obra.
- Chequeo del estado físico de los elementos.
Colocación de testigos en grietas, revisión
periódica.
- En lo posible consultar sobre la estructura y
sistema constructivo del lindero.
CIMIENTOS
ES FRECUENTE ENCONTRARSE CON SITUACIONES
INESPERADAS CUANDO SE PROFUNDIZA PARA
EJECUTAR LAS FUNDACIONES O SUBSUELOS
PROPIOS.
MUY A MENUDO SE VERIFICAN INVASIONES DE
MUROS DE CONTENCIÓN Y OTRAS PARTES DE LA
CONSTRUCCIÓN VECINA, E INCLUSO EXTRA-
LIMITACIONES DE ELEMENTOS ESTRUCTURALES E
INSTALACIONES.
SE DEBERÁN REALIZAR DOCUMENTACIONES DE
CONSTATACIÓN PARA TALES SITUACIONES,
ESTABLECIENDO CUANTÍAS.
CIMIENTOS
EN EL CASO DE ENCONTRAR ELEMENTOS ESTRUCTURALES
FUERA DE EJE NO SE DEBERÍA HACER ACCIÓN ALGUNA SOBRE
ELLOS, SALVO CASOS DONDE EXISTA ANUENCIA DE LA OTRA
PARTE, BAJO RESPONSABILIDAD TÉCNICA REGISTRADA.
EL PICADO DE LOS EXCESOS PRESCINDIBLES SERÁ LÍCITO,
CON LAS PRECAUCIONES DEL CASO (RESPECTO A NO
PROVOCAR DAÑOS COLATERALES).
LOS ELEMENTOS BAJO NIVEL DE SUELO NO SE TIENEN EN
CUENTA PARA EL ARRIMO, SÓLO SE CONSIDERARÁ LO
APARENTE, EN CAMBIO LOS COSTOS DEVENGADOS POR
PROBLEMAS ENCONTRADOS PODRÁN PROPONERSE COMO
QUITA SI SON DEBIDAMENTE JUSTIFICADOS.
CIMIENTOS
SE RECOMIENDA QUE PARA LA CONSTATACIÓN DE LAS TAREAS
EXTRA EN TRABAJOS DE CIMENTACIÓN SE CONFECCIONE:
A) ACTA DE CONSTATACIÓN NOTARIAL, ASISTIDA POR
PROFESIONALES EN ARQUITECTURA/INGENIERÍA Y
AGRIMENSURA, DONDE SE UBIQUEN, GRAFIQUEN Y
CUANTIFIQUEN LOS PROBLEMAS.
B) MEMORIA DE LOS TRABAJOS ADICIONALES A JECUTAR.
C) PRESUPUESTO Y FACTURA DE TRABAJOS ADICIONALES
RELACIONADOS CON LAS CORRECCIONES
EXCLUSIVAMENTE (TAREAS DE PICADO, CAMBIOS EN
ESTRUCTURA, ETC.).
D) SE SUGIERE PONER AL TANTO AL VECINO (A TRAVÉS DE
MEDIOS CORRECTOS) SOBRE LA SITUACIÓN ENCONTRADA.
CIMIENTOS
CIMIENTOS
ANÁLISIS BÁSICO DE LAS PAREDES
SE DEBERÁ IDENTIFICAR EL TIPO DE CERRAMIENTO
QUE SE VA A INTERVENIR Y SU CONSTITUCIÓN
(LADRILLO, CERÁMICO HUECO, MACIZO, CON
CÁMARA, ESTADO DE ELEMENTOS DE SOPORTE,
ETC.).
EL TÉCNICO RESPONSABLE DE OBRA, A PARTIR DE
LA INSPECCIÓN DE LAS PAREDES DETERMINARÁ LA
METODOLOGÍA A SEGUIR PARA REALIZAR
INTERVENCIONES EN LOS LINDEROS. ESTOS
PROCEDIMIENTOS PODRÁN ESTAR INCLUIDOS EN
LAS MEMORIAS, PARA LOS CASOS CONSIDERADOS.
Ejemplo de error:
CASO ESPECIAL:
EN GENERAL LAS PAREDES O MUROS MACIZOS NO
SUELEN PLANTEAR DESAFÍOS ESPECIALES, MÁS
ALLÁ DE LA POSIBLE REPERCUSIÓN DE LAS
ACCIONES CONSTRUCTIVAS DESDE LA OBRA EN EL
LADO DE LOS VECINOS, CREANDO DAÑOS.
LOS CERRAMIENTOS HUECOS, EN CAMBIO PUEDEN
PLANTEAR PROBLEMAS SERIOS Y NI HABLAR
CUANDO LA MAMPOSTERÍA ESTÁ ASOCIADA A UN
CERRAMIENTO LIVIANO O CON INTERVENCIONES
OCULTAS POCO ADECUADAS.
ALGUNOS TIPOS DE DIVISORIA
PARED HUECA
ES UN CASO FRECUENTE EN EDIFICIOS
RECIENTES, ES DECIR DESDE MEDIADOS DEL
SXX EN ADELANTE.
PUEDE PLANTEAR PROBLEMAS DE
ESTABILIDAD, U OTROS RIESGOS CREANDO A
VECES SITUACIONES DE SEGURIDAD
LABORAL A TENER EN CUENTA.
CASO A ESTUDIO:
LA MAMPOSTERÍA DISPUESTA EN MURO DOBLE CON
CÁMARA SUELE OFRECER LA VENTAJA DE QUE LA
BARRERA IMPERMEABLE DE LA DIVISORIA SIGUE
INTACTA CUANDO SE HACEN CORTES EN EL
MATERIAL EXTERIOR, PERO DEPENDIENDO DÓNDE
SE REALICE LA «CAJA» PARA LOS ELEMENTOS
ESTRUCTURALES DE LA OBRA, PUEDE SUCEDER
QUE LA PARED EXTERNA QUEDE «COLGADA», PARA
LO CUAL EL RESPONSABLE DE OBRA DEBERÁ
ESTABLECER LOS ADECUADOS PROCEDIMIENTOS
CONSTRUCTIVOS PARA NO CORRER RIESGOS.
CASO DE MURO DESVIADO
CORTES EN MUROS HUECOS
CASOS DE PAREDES HUECAS
PROCEDIMIENTOS PREVENTIVOS
RIESGO ADICIONAL
CASO DE CERRAMIENTO DEBILITADO
CONSIDERACIONES
EN EL CASO EXTREMO DE QUE EL RESPONSABLE DE LA OBRA
LLEGUE A LA CONCLUSIÓN DE QUE EL SECTOR DE PARED
«COLGADO» O DEFECTUOSO DEBERÍA DEMOLERSE, HABRÁ QUE
DOCUMENTAR QUE:
A- SE HIZO TODO LO POSIBLE PARA SOSTENER LA PARED.
(DESCRIBIR PROCEDIMIENTOS ADOPTADOS SIN RESULTADO,
CON FIRMA TÉCNICA).
B- SE EVITARON LOS MÉTODOS DE CORTE POR PERCUSIÓN.
C- EVENTUALMENTE HABÍA DAÑOS ADICIONALES EN LA PARED.
D- MALAS CONDICIONES CONSTRUCTIVAS O DE CONSERVACIÓN.
E- CUALQUIER OTRO ARGUMENTO VÁLIDO.
CONSIDERACIONES
LA DOCUMENTACIÓN GENERADA PODRÁ SER PARTE DE UN
ACTA DE CONSTATACIÓN DEL ESTADO DEL CERRAMIENTO,
PARA EXPLICAR RAZONES PARA DEMOLICIÓN PREVENTIVA.
SERÍA CONVENIENTE QUE LA PROPIEDAD VECINA ESTUVIERA
AL TANTO DEL PROBLEMA (AVISO DOCUMENTADO), PARA
QUE EVENTUALMENTE SEAN TESTIGOS EN TIEMPO REAL Y/O
NOMBREN TÉCNICO ASESOR PARA VERIFICAR, DADO QUE EL
RETIRO DE LA PARED PODRÍA SIGNIFICAR NO COBRAR EL
ARRIMO EN ESOS SECTORES.
DEBE QUEDAR CLARO QUE LA FALTA DE DOCUMENTACIÓN
FIDEDIGNA PUEDE OBLIGAR AL PAGO DE UN ARRIMO EN UNA
PARED QUE QUITAMOS POSIBLEMENTE DE MANERA
CORRECTA, APARENTANDO QUE EL RETIRO DEL PARAMENTO
FUE POR BENEFICIO Y COMODIDAD PROPIA.
«cuenta de medianería»
ESTE DOCUMENTO SE GENERARÁ A PARTIR DE
QUE EL ARRIMO SE HAYA CONSTITUIDO Y ESE
MOMENTO PUEDE ESTABLECERSE DESDE QUE
LA ESTRUCTURA ESTÉ TERMINADA YA QUE ELLA
DEFINE PERFECTAMENTE LA COINCIDENCIA O
YUXTAPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.
OTROS PROFESIONALES OPTAN POR HACERLO
LUEGO DE QUE EL EDIFICIO ESTÉ TERMINADO.
(QUIEN EXPONE PREFIERE LA PRIMER OPCIÓN,
YA QUE DA MÁS TIEMPO PARA NEGOCIAR Y
CONSIDERANDO LOS 5 AÑOS DEL ART. 1221.).
CÁLCULO DE PAGO
EN EL INFORME TÉCNICO ELABORADO PARA SOLICITAR
EL PAGO DE ARRIMO DEBE FIGURAR:
A) IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
B) RELEVAMIENTO Y DOCUMENTACIÓN CONSULTADA.
C) CRITERIOS APLICADOS.
D) MATERIAL GRÁFICO.
E) SISTEMA DE CÁLCULO (PLANILLA, ETC.).
F) MONTO RECLAMADO.
G) INFORMES DE OTROS PROFESIONALES, SI
CORRESPONDE.
CÁLCULO DE PAGO
CUANDO SE RECIBE LA SOLICITUD DE PAGO, SE DEBERÁ
TENER A LA VISTA:
A) CERTIFICADO NOTARIAL RESPECTO A QUE EL QUE
RECLAMA ES EL ÚNICO CON DERECHO AL COBRO.
B) EL INFORME TÉCNICO COMPLETO, CON GRÁFICOS,
CRITERIOS, ETC., FIRMADO POR RESPONSABLE.
C) INFORMES DE OTROS PROFESIONALES SI
CORRESPONDE.
D) EN CASO DE UNA CO-PROPIEDAD LA SOLICITUD
DEBERÁ PROVENIR DE LA ADMINISTRACIÓN
DESIGNADA.
CÁLCULO DE PAGO
LA METODOLOGÍA A APLICAR NO ESTÁ
ESTABLECIDA EN UNA FORMA OBLIGATORIA, PESE
A LO CUAL LA DESARROLLADA POR LA A.P.P.C.U. Y
LA S.A.U. SUELE SER LA MÁS UTILIZADA Y
ACEPTADA, AÚN EN ÁMBITOS JURÍDICOS, POR SU
CLARIDAD Y CAPACIDAD DE HOMOGENEIZAR EL
CÁLCULO, ADEMÁS ESTE MÉTODO SE ACTUALIZA A
TRAVÉS DEL I.N.E..
CÁLCULO DE PAGO
CUANDO SE RECIBE LA SOLICITUD DE PAGO, SE DEBERÁ
TENER A LA VISTA:
A) CERTIFICADO NOTARIAL RESPECTO A QUE EL QUE
RECLAMA ES EL ÚNICO CON DERECHO AL COBRO.
B) EL INFORME TÉCNICO COMPLETO, CON GRÁFICOS,
CRITERIOS, ETC., FIRMADO POR RESPONSABLE.
C) INFORMES DE OTROS PROFESIONALES SI
CORRESPONDE.
D) EN CASO DE UNA CO-PROPIEDAD LA SOLICITUD
DEBERÁ PROVENIR DE LA ADMINISTRACIÓN
DESIGNADA.
CÁLCULO DE PAGO
COMO DISPONE EL CÓDIGO CIVIL, QUIEN TENGA EL
DERECHO AL COBRO DEBERÁ RECLAMAR EL PAGO
DE LA MITAD DEL CERRAMIENTO CON SU COSTO
ACTUALIZADO, LO CUAL INCLUYE A LA
MAMPOSTERÍA SÓLO COMO UNA PARTE.
PARALELEMENTE A ESTE CÁLCULO QUIEN
CONSTRUYE PUEDE ADJUNTAR LAS ESTIMACIONES
POR SOBRE-COSTOS DEBIDO A PROBLEMAS
ENCONTRADOS AL ACTUAR SOBRE EL LINDERO
(COMO SE DESCRIBIÓ ANTES) A LOS EFECTOS DE
DESCONTARLOS DE LA CANTIDAD RECLAMADA O
ACORDADA.
PAGO
NO SE RECOMIENDA EFECTUAR LA RECLAMACIÓN
POR ARRIMO JUNTO CON LA EVENTUAL SOLICITUD
PARA REALIZAR O PAGAR REPARACIONES YA QUE
SON DOS COSAS DIFERENTES Y A MENUDO SIQUIERA
SON ORIENTADAS A LAS MISMAS PERSONAS
(FÍSICAS O JURÍDICAS), YA QUE LOS EVENTUALES
DAÑOS GENERADOS DURANTE LA MARCHA DE LA
OBRA SON RESPONSABILIDAD DE LA EMPRESA
CONSTRUCTORA Y EL PAGO POR ARRIMO ES
RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO DEL
EMPRENDIMIENTO (PODRÁN COINCIDIR O NO).
C
MUCHAS GRACIAS
POR SU PRESENCIA! -BIBLIOGRAFÍA:
-CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA ORIENTAL DEL URUGUAY.
-LA MEDIANERÍA URBANA : ARQ. LÍBER A. CARDOZO
-COMPENDIO DE CURSO DE ARQUITECTURA LEGAL – LA MEDIANERÍA - : ARQ./PROC.
EDISON BALBI -ADJ. A CÁTEDRA DE ARQ. LEGAL – PROF. DR. HERBERT PORRO, PROF.
DRA. ELDA FREDE).
-INTERPETACIÓN GRÁFICA DE «ALCANCES DE LAS SERVIDUMBRES DE LUCES Y VISTAS
ADQUIRIDAS POR PRESCRIPCIÓN» DEL. DR. JUAN. A. RAMÍREZ : ARQ. LÍBER A. CARDOZO.
-MATERIAL SOBRE JURISPRUDENCIA URUGUAYA.
BIBLIOGRAFÍA
- CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA ORIENTAL DEL
URUGUAY.
- LA MEDIANERÍA URBANA : ARQ. LÍBER A. CARDOZO
- COMPENDIO DE CURSO DE ARQUITECTURA LEGAL –
MEDIANERÍA - : ARQ./PROC. E. BALBI (ADJ. A
CÁTEDRA).
- INTERPETACIÓN GRÁFICA DE «ALCANCES DE LAS
SERVIDUMBRES DE LUCES Y VISTAS ADQUIRIDAS
POR PRESCRIPCIÓN» DEL. DR. JUAN. A. RAMÍREZ :
ARQ. LÍBER A. CARDOZO