condominios 1

7/29/2019 Condominios 1

1/47


2/47

M a n t e n i m i e n t o& R e m o d e l a c i n

A d m i n i s t r a c i n

P r op iedad in te lec tua l r eg i s trad a co -p y rig h t 2 00 6 po r L E G IS S .A . R e so lu c i n0 0 2 4 63 de S e p . 18179 d e M i n g o bi e rn o .T o d o s lo s d e r e c h o s r e s e r v a d o s .P ro h ib id a l a r e p ro d u c c i n pa r c ia l oto t a l b a j o c u a l q u ie r f o r m a o s i st e m a .E l E d ito r n o s e re sp on sa biliz a p o r e lco n ten id o , la for m a , n i el fo nd o d e lo sa v i s o s p u b l i c i t a rio s , in c l uid o e l u so d em a r c a s y p a t e n t e s .

F U N D A D O R E S - A S E S O R E S T ito L iv io C a ld a s , A lb e rto S ilva, M igue l E n riq u e C a ld a sP R E S I D E N T E A lfre d o M oH a V en e g a sG E R EN TE U N ID A D D E I N F O R M A C i N E S P E C IA LI Z A D A D av id de S a n V ic e n te A ra ng oREVIS T A C ON DO MIN IOSD I R E C C i N E D I T O R IA L M el i s s a F e rn nd e z m e liss a .le rna n d e z@ le gis .c o m .c o C O L AB O R A D O R E S A LB C olom b ia , C ata l i n a C o rra les , J o rge E li c e r P e ina d o F O T O P O R T AD A Is l ockp h oto .c omF O T O S J or ge P u lid o, 2 00 9 J up iter Im ag e s C o r po ra ti on D IS E O y D IA G R A M A C I N G 2 D is e o s E .U . T R F IC O D E M A T E R IA L E S J o h an na L e g uiz am n lo h a nn a . le gu i z a mo n@ leg i s . com. c oIM P R E S i N L e g is S .A.CONSTRUDATAG E R E N T E J ua n G uille rm o C o n s ue g ra ju a n . c o n s u e g r a@ leg i s . com. co G E R E N T E C O M E R C I A L D av id B a rro s d a v id . b ar r os@ leg i s . co m. co C O O R D IN A D O R D E V E N T A S R e n e L e nre n e . l e o n@ l e g is. c o m .C o J E F E D E M E R C A D E O R ic ar do T or re s ric ar d o .tor re s@ le g i s .co m .c o V E N D E D O R E S P U B L IC ID A D G a bri el C r i s ta n c h o , E r ika G o n z a l e z , M ar io C ha la ,L u is C ar l os D u q u e .

D i r e c t o r i o

o n d o m n O S20 09 A o 7 N '. 2 5La importancia de un empalme adecuado 4M ito~ o verdades? 8-----gompromiso con..... l.!!'abajodigno 1 _ 2 _Dtese de un buen plan de emergencia 18Recibiendo las zonas comunes 24Que no le pase a usted 30

Todos a la pisc ina 38iP iense y viva verde! 42Evite esos moles tos huspedes 50Conociendo la hidrulica de su copropiedad 56Con paso firme 62


3/47

La importancia de un empalme adecuado 4Conocer lasobligaciones y los lmitesdel administrador, laasamblea, loscopropietarios y los residentes determinaasana convivenciaen lacopropiedad. Por

ortuna, existen disposiciones legales quetambin hablandederechos y deberes.

M itos o verdades? 8----12ompromiso con el trabajo digno

Dtese de un buen plan de emergencia 18--------- 24ecibiendo las zonas comunesQ ue no le pase a usted 30


4/47

ADMI N ISTRACIN

I de un empalme adecuado

ALB Colombia uando una copropiedad dec ide cambiar la persona a cargo de su admi-nistracin, debe inic iar un proceso s imilar al que se realiza en cualquierconvocatoria para una vacante laboral: anunciar laoferta, solicitar hojas de vidaque cumplan los requisitos especificados, programar y realizar entrevistas a lospreseleccionados para escoger a la nueva persona encargada, que finalmenteempezar labores lo ms pronto posible. Hasta aqu todo suena muy bien ...Conozca las prcticassanas para realizar uncambio adecuadode administracin.Sin embargo, todo este asunto se puede convertir en un caos si a lospocos das de comenzar s u gestin la nueva administracin s e encuen-tra con una contabilidad atras ada, documentos pendientes por recibir oentregar, fondos indeterminados, entre otros, hechos que pueden ter-minar por afectar a los propietarios y residentes de la copropiedad, loscuales se demuestran en situaciones como el recibo inoportuno de loscobros de adminis tracin, e l desconocimiento de la realidad financ ie rade l edific io o conjunto residencial, e l retraso de proyectos pendientes,etc. En conclusin, s entirs e como desamparados, pues la adminis tra -cin s aliente se fue y la nueva has ta ahora est aterriz ando.

4 C o n d o m i n i o s

!.


5/47

Completo sistema para la administracin de edificios,conjuntos, centros comerci~es y. empr~~a.sadministradoras de fcil manejo. Realice anlisisrpidamente con los informes estadsticos, contables yfinancieros que le ofrece el sistema. Evale y controle lainformacin, registros, cartera mediante alertas einformes especiales.

- -=--:::: e responsable ante esta situacin? E l Con-: = = -::Ilinistracin delegado, que se encarga de-= ~ esta nueva contratacin, o nicamente la ad-~~ n sa liente o entrante? En realidad, s on res-sac es todos los involucrados con la copropiedad,- : = ' gir o acordar un tiempo prudencial para este_ = -s.que evite los traumatismos mencionados , as : :::: gastos innecesarios en tiempo y d inero . Aun-- = : ~~ear este proceso no es una imposicin lega l,-- orctica que evitar malos ratos.= : : ~ esto que resulta importante que el Consejo descacin dedique un tiempo a planear cmo ser~-- n. Este momento coyuntural requiere la par--- ::1 activa del C onsejo, pues ste se r el media-::--:re la administracin sa liente, con la cual finaliza':: =cin contractual, y la administrac in entrante.

e entas claras_ - "'J ac in se exponen algunas prcticas que see--;-~tener en cuenta para obtener los mejores re--:-- de este proceso:

. las fechas del empalme: es importante destinarzempo adecuado para hacer un relevo correcto, en::- .........;c:lladministracin saliente tenga conocimiento de- ~1a lmite para entregar a la administracin entrante= - ::'gO Y los documentos correspondientes.izar el acta de nombramiento: al inicio del mes:=empalme es conveniente realizar una reunin:=: Conse jo o Asamblea Ordinaria, en las que se-:""'brar la nueva administracin. C omo resultado:=esta junta se debe elaborar el Acta de nombra-- ento, requisito para la so licitud ante la Alcalda_ --cal correspondiente de la personera jurdica con- "',-,eva repre senta cin lega l. E s prioritario adelan--7 este trmite con un tiempo sugerido, o ms sies oosible, pues la expedicin del certificado por:2~e de la Alca lda dura unos 15 das hbiles , sinal no se puede realizar la apertura de la cuenta:: caria bajo la nueva representacin.. lo prioritario: se refiere a las diferentes responsa -- cedes de la copropiedad que no pueden detenerse,eOJ ales son fundamentales debido al impacto nega-que generarn en toda la comunidad res idente:Obligaciones tributarias: la copropiedad tiene variasobligaciones que no puede dejar de cumplir. U na deellas es la responsabilidad tributaria ante la DIAN, quede no ser cumplida, puede acarrear fuertes sancionesmonetarias. P oresto es importante que la a dministra-cin saliente s e encargue de elaborar la retencin enla fuente correspondiente al mes anterior para que lanueva administracin pueda presentarla y cancelarla.P or ejemplo, si un edificio tiene el N I T 860.631.331-0,

D eB P r o p i e d a d H o r i z o n t a lVersin1.0

Principales CaractersticasMultiempresaFacil de UsarLiquidacin Automtica MensualRegistro Avanzado de NovedadesControl de VisitantesAutorizaciones y PermisosRegistros y Administracion deServicios PblicosDefinicin de Estructuras (Bloques,Zonas, Pisos, etc)Control de VehculosReportes estadsticosManejo de Documentos: Actas,Registros, etc.Manejo de Programas o EventosAgendaAtencin a Clientes

MdulosInmueblesZonas ComunesArreglos y ReparacionesProveedoresFacturacinBancosContabilidadCuentas por PagarCuentas por CobrarPresupuesto

www.tayronasoftware.comBogot O.e. PBX: (1) 620 [email protected]

,1 : ,,,",,,,,,I


6/47

____ ADMINISTRACiNel nmero por el cual debe guiarse para sabercundo pagar es el l.

C ob ro d e cu ota s d e a dm in istrac i n: s-ta es otra funcin que no se debe dejarde realizar. E s conveniente definir quinrealizar las cuentas de cobro del mesactual. S i se estipula que sea la nueva ad-ministracin la que las realice, el Consejodebe asegurarse de que la administracinsaliente entregue los saldos a la fecha delcorte de su gestin, discriminados en in-tereses, saldo de cuotas anteriores, otrosconceptos, entre otros. R ec au do d e c uo tas d e a dm in istra ci n:con anterioridad se debe definir quin seencargar del recaudo y cmo se va a rea-liz ar (la misma cuenta o cuenta temporalde la nueva firma administradora). Con tra tac iones por vencerse: contratos comola pliza de seguros deben tenerse en cuentapara renovarlos si estn prximos a vencerse(se avisa a la empresa aseguradora o interme-diario ), para adicionarle otras coberturas o mo-dificarle el v alor (enviar una carta solicitando elcambio requerido), cambiar el seguro (buscarotras opciones) y diligenciar, entre otros, los si-guientes documentos:~ Formulario de la compaa.~ Certificacin de la persona jurdicaque expide la Alcalda local.~ Valor estimado de muebles y enseres de lacopropiedad, maquinaria elctrica, electr-nica y otros equipos (datos que se pueden

encontrar en los estados financieros).~ Valor total de l rea de cons truccin(se encuentra en el reglamento depropiedad horizontal).~ Inspeccin previa de la copropiedad(opcional).4 . D ilig en cia r to do s lo s d oc um e nto s: el C on-sejo de Administracin, en cabeza de suP residente, debe exigir a la administracinsaliente la siguiente documentacin, gra-cias al poder que le otorga el contrato fir-mado con dicha persona o empresa: Reglamento de la Copropiedad. Inscripcin del Registro nico Tributario (RUT ). Facturas y proveedores por pagar.

Contratos de mantenimiento vigentes. P liza de seguro vigente y contacto de l ase-sor de la copropiedad (funcionario de la ase-guradora o intermediario). Libro de Actas. Libro de Copropietarios y datos de resi-dentes actuales con las cuotas de admi-nistracin actualizadas. Retenciones aplicadas durante el ltimo mes. Contabilidad al da y firmada por el RevisorF iscal o Revisor de Cuentas con sus sopor-tes respectivos y los extractos bancarios. Conciliacin bancaria a la fecha de corte. Informacin exgena (si le corresponde lade l ao anterior). Talonarios de banco, chequeras (si existen).5. E ntrega y re cib o d e la c op ro pie da d: es ne-cesario realizar una reunin de Consejo paradejar registrada en un acta la forma comofue entregada la copropiedad, los documen-tos recibidos por la nueva administracin ylos documentos pendientes por entregar (silos hubiere).La participacin del Consejo eneste proceso es indispensable para agilizary dejar las cosas claras desde el inicio.6 . D efin ir el m an ejo tem po ral d e lo s f on do s: te-niendo en cuenta que la nueva administracinno tiene an el dominio sobre la cuenta banca-ria, es necesario acordar con el Consejo la formacomo se le dar disponibilidad a los fondos paracumplir con los pagos de los distintos rubros.

Este proceso es decis ivo para que, desde el iniciode una administracin, la gestin sea clara y fluyacon naturalidad. Este tiempo es una inversin cuyosresultados se evidenciarn desde el primer da detrabajo de la nueva gerenc ia en la copropiedad.

Auto r: ALB Colombia, empresa de administracin de copro-piedades con presencia en Colombia y Chile.



7/47

C O L O M B I APropiedad Horizontal

Proteja su inversiny disfrutede la tranquilidad con Seguro Hogar.Desde $10.503* mensuales proteja su inversin y cuente con lams completa asistencia en plomera, reparacin, electricidad,cerrajera yvidrios.Adicionalmente cuente con cobertura por incendio, terremoto,emblores, daos por agua, impactos de vehculo, actosmalintencionados de terceros, responsabilidad extracontractual,ymuchoms.Clientes ALB recibirn un descuento especial en la compra de suSeguro Hogar.

rFalabel la ProA G E N C IA D E S E G U R O S

-Aplican condiciones y restricciones de las compaas aseguradoras. Para conocer las condiciones y restricciones comunquese con la lnea de servicio al c liente de FalabellaPro. El Seguro Hogar solamente podrcagar10 con su tarjeta de crdito o dbito.


8/47

ADMINISTRACiN

En torno al servicio de administracin siempre se han generado diferentescreencias, en su mayora errneas, por la ausencia de conocimiento acerca deesta actividad, las cuales impiden tener una administracin eficienteque permita gerenciar de la mejor forma a la copropiedad.~ unque las fa lsas c reencias son comunes, no se desconoce que s existen malas costumbres arraigadas por parte de~ los copropietarios y los administrado res . Los s iguientes argumentos demuestran que entre lo que se quiere y la realidadhay grandes diferencias :

1" Lo s ga sto s d e de sp la zamie nto d el a dm in is tra do r deben salir de su bolsillo" ,RealidadNo. Como cualquie r empresa con personera, tal comoocurre en las copropiedades, la empresa se hace cargo delo s co stos de operacin de sus funcionarios, as como deaquellos gastos que tienen por objeto servir a la empresao forman parte de sus obligaciones laborales. S i un admi-nistrador es enviado a comprar o cotizar elementos y ellorequiere un tras lado, ste debe ser cubierto en su totalidadpor el edificio o conjunto residencial. E stas operac iones ytodos los trmites derivados de la accin necesaria para lamarcha de la copropiedad estn a cargo de la misma.

2.Todo se debe consultar al consejo".RealidadNo necesariamente, a menos que lo dicte el Reglamentode P ropiedad Horizontal. La gestin de la administracin esun cargo de confianza, por lo cual para mayor seguridad e lconsejo le ir delegando las funciones.Se supone que la persona al frente de es te cargo es un pro-fes ional competente en el cual se puede confiar. De no seras , se recomienda cambiar de administrador hasta ubicaruna persona cuya idoneidad, capacidad, profes ionalismo yconfianza le permitan al consejo se r un verdadero rganode direccin y control.



9/47

'ndispensable hacer reuniones de consejo todosmeses".~:U-jLuad-:::-~-.,gn sentido efectuar reuniones por calendario,~ == si se tiene en cuenta la enorme disponibilidad

. como el e-mail, que pueden facilitar la comu--: :-. tas reuniones deben realizarse cuando es estric-- = : = "'ecesaria la participac in grupal para tomar una- _ :- comunitaria; de lo contrario, no son significativas ._ _ = -ecesita una copropiedad es un administrador=~ y confiable, que represente debidamente los in-e la copropiedad y el consejo.

"E l vig ilante debe permanecer todo e l tiempo en la portera y no moverse de ah para nada".idad_e es claro que la portera es su habitua l espacio de trabajo, en este

::._r "lO termina la responsabilidad del vigilante. l debe aba rcar todo lo=:.a:::onadocon la seguridad y tranquilidad en la copropiedad, des de saberactuar ante un disturbio entre residentes, rescatar a una persona atra-acen un ascensor, apoyar al administrador en el monitoreo a los trabajos_ contratistas , atender la rotura de una caera y llamar al contratista_-z lO reparar, hasta liderar un plan de evacuacin. Su buen desempeo=r lecopropiedad depende de la formacin y el entrenamiento que le brin--=- e : empresa contratante y la administracin. E s importante que en estos::::.::sase tomen las precauciones necesarias para impedir la entrada de::;;.1os u otras situaciones indeseadas.- 1ay que confundir las obligac iones mencionadas con hacer "favo-=s- a los residentes -una costumbre recurrente en edific ios y conjuntosenciales-, como subir mercados, llevar domicilios, arreglar daos-::nores en las viviendas, entre otros. Pa ra evitar es tas confusiones, es-e::esario hacer las aclaraciones en el reglamento de propiedad horizontal- acuerdo de convivencia.

ADMINISTRACIN 114"E l p residen tedel consejo es el que mandaen el edificio o conjuntoresidencial".RealidadLa que manda en el edificioes la asamblea, la cual po-dr delegar funciones y ha-cerse interpretar por mediodel consejo. E l presidentetiene por funcin presidirlas reuniones del consejo yen ellas administrar el usode la palabra y las votacio-nes , salvo que el Regla-mento de P ropiedad Hori-zontal le as igne funcionesy atribuciones espec ficas.

C o n d o m i n i o s 9


10/47

ADMINISTRACiN

6 "E l p resu pu esto se increm en ta nicam en te deacuerdo con el alza en el Sa lario M n im o M ensu al L eg al Vigen te" .Real idadE l aumento del presupuesto de la copropiedad debe serde a cuerdo con las neces idades de la copropiedad, conel alza en el costo de la vida y con las no rmas obligatoriasque impacten a la copropiedad.E ste dinero no es fijo ni inamovible, y s u cuanta se rigepor e l resu ltado del estudio de la e stimacin de los gastosnecesarios para la marcha del edificio o conjunto residen-cial. S i la copropiedad requiere hacer trabajos extras, eslgico que e l p resupuesto aumente; por el contrario, si nohay inversiones, entonces los gastos disminuirn.

7" El a dm in istrad or tie ne la o blig ac i n d e res po n-d er p or lo s d a os y re pa ra cio n es o cu rri do s e n la s c asa s o ap artam en to s" .Real idadS i los daos son causados por infraestructura del conjuntosobre una privada (por ejemplo, la tubera), la solucin ses una responsabilidad que le corresponde al administra-dor. P or lo dems, quien es t llamado a hacer reparacio-nes a los daos dentro de los bienes p rivados, aque llosque tienen por objeto se rvir a un domicilio en particular,son del copropietario. Y si se afecta a un tercero, e l pro -pietario deber adems hacerse cargo de efectuar es tosarreglos o indemnizaciones. En este caso, la administra-cin podr o rienta r a l copropie ta rio sobre quines lo pue-dan ayudar a reso lve r tcnicamente el problema.

8 L os v ig ilan tes antigu os so n im prescind ib les po rqu econ ocen a l d erecho y al revs el edific io o con junto re sid en cia l, y a la c om u nid ad ".Real idadEn ningn caso, el hecho de se r un vigilante antiguo asegura su buendesempeo. E s ms , en ocasiones son los ms antiguos los que hanadquirido ms res istencias y malas costumbres . Hoy en da , para sa-nea r esta situacin, la s buenas p rcticas en seguridad recomiendanrotar el pe rsona l de vigilancia cada cierto tiempo.Los vigilantes deben cumplir sus funciones y tener capacidadesadecuadas a las necesidades de una copropiedad. Ad icionalmente,s i en la copropiedad existe un manual de funciones que realmentese hace cumplir, cua lquie r vigilante nuevo o antiguo podr realizarsu trabajo en forma adecuada.



11/47

E I ad min istrad or d eb e es ta r d isp on ib le encu al qu ie r m om e nt o y p re st ar s u s s er vi cio s la s.2 4 horas" ,idad:-0a ningn trabajador, al administrador no se le=::e exigir trabajar todo el da y todos los das. Su:-~io laboral se debe acordar de comn acuerdo:- el consejo, el cual corresponde, entre otras ne-

::: dades , a la infraestructura de la copropiedad,=_edar formalizado en el contrato firmado por=- as partes , que genera lmente es por pres tacin- :: se rvicios .- = - no significa que por la existencia de un horario es -:::: ecido el administrador va a desempear una malan, mxime si ha dedicado el tiempo necesario...ce:entrenar a los empleados que s estn al servicio- : : l copropiedad de manera permanente, como son_ .: ligilantes.- el caso de un hecho imprevisto, como la rotura

~n tubo principal a mitad de la noche, es reco-::,dable avisar a l admin is trador para que haga ac-- ce presencia oportuna o, si no le es posible, para_e est al tanto de la situac in y d las instruccio-para las gestiones inmediatas que demanden- reparacin.

-- es: ALB C olombia, empresa de administracin de copropie-::::S con presencia en Co lombia y Chile, y J uan Fe lipe Vanegas,.:cgado experto en propiedad horizontal.

A D M I N I S T U C I N D E P R O P I E D A DH O R I Z O N T A L S E R V I C I O S D E A S E O Y C A F E T E R A P L I Z A D E M A N E J O D E D I N E R O C O N T R O L P R E S U P U E S T A L

0:1:E~~L ~I ~boA gEH ~~~i~~~~gE O : ~O T AA F UER ZA Q UE U NE0.134 B - 50' Telfonos: 625 2420' 626 7155' 626 7158eo/convivamos E-mail: convivamosltda@ empresario.com.coBogot, Colombia.NVIVAMOS

TENALCOLA F UE RZA QUE UNE

A F IL IADO A FENALCO, FENALCHEQUE y FENALCOBRATel fonos: 2 58 5763 274 1222 615 4481C arrera 18A N o. 143 - 61www.empresario.com.co/convivamosE-mail: convivamosltda@ empresario.com.coBogot, Colombia.


12/47

ADMINISTRACIN

con el trabajo dignoJuan Carlos Latorre r-lace cinco aos recib la invitacin del C ole-

~gio de Administradores de C opropiedad deBogot para participar en una charla acerca depropiedades compartidas. E ra mi primera visitaa Colombia y, por supuesto, no slo quera par-ticipar de la charla a la que haba sido invitado,sino tambin conocer la realidad de las adminis-traciones y condominios en este pas .

Conocer la ley que regula el serviciode vigilancia, reportar a las entidadesencargadas y valorar esta laborcomo aquella que protege su bienms preciado, generar plusvala ala propiedad y beneficios a toda lacomunidad que la habita.Acept con gusto la invitacin, en la que misanfitriones y colegas me llevaron a conocer unbuen nmero de copropiedad es donde pudedarme cuenta del modo de administracin. Entrminos generales, me sorprendi lo pa recidodel sistema colombiano con el de otros pases,especialmente con el de Chile, mi pas natal,

1 2 C o n d o m i n i o s


13/47

- = - - - que me anim ms a dictar mi primera-=='rencia y que, espero, haya sido til para= _ 2 ico as istente.:: tante, advert una realidad en la que di-= - oastante, y es que ac hay una enorme~- pacin por la seguridad. P ersonalmente-- . en esta y en posteriores visitas, que,-: - totalidad, al menos la gran mayora de- --:J (()piedades cuentan con vigilantes en sus2!laS de acceso, muchas de ellas con proce-- - os rutinarios de seguridad muy efectivos .

= - . sidad me hizo inves tigar un poco ms- - acin, as que me dediqu a consultar,--- oor caso, en cada edificio de los muchos_ = - .tsit, la realidad de lo sv igilantes , personas deportancia para el buen funcionamiento deezooropiedad. Los resultados me demostraroncosas que realmente no me gustaron y que

-= rzrec ieron de vital importancia modificar.'a hacia la decepcinero que detect fue el sistema de turnos- = vigilantes, diseado para que el edificio=esiempre con uno las 24 horas del da, du-- e os 365 das del ao. Qued alarmado: cas i

o .cidad de los edificios tena un portero que.: ; ..,. c ,eb a al menos unas doce horas diarias y con

: ~ "1 da de des canso a la semana. Y no esvigilante optara voluntariamente por estain del tiempo, sino que "las condiciones- = trabajo son as : o trabajas esa cantidad dezs y das, o simplemente no tienes trabajo".

- = --,agin yo mismo cumpliendo esa funcin,ndo esa cantidad de horas a trabajar, in-fines de semana y festivos, yconclu que me:: :r a loco. Soy muy amigo de decir las cosasnombre, y esto me pareci una explotac in_ --c 'Ideja en tota l desacuerdo con el sistema .= : - dero que con esa cantidad de ho ra s tra-_ -:: as nadie puede lograr un buen desempe-; . : < : contrario, hace que se incurra en un mal:=,-co, desigua ldades , envidias y un dao aa privada de los trabajadores , ya que con--- cantidad de tiempo laboral, sin contar el_ oo de los desplazamientos , les impide de-== lar su vida personal y atender aspectos-::- zaliosos como la familia y el ocio.

~ -:.J S eentonces que si esa cantidad de horas- :: exces iva, a mi modo de ver, tal vez se corn-

pensara con un buen sa lario. M i so rpresa fuemayor a l c onstatar s ueldos esculidos y, porqu no decirlo francamente, indignos. Al tratarde justificar es ta situacin, me inclin por creerque esto se deba a la realidad econmica quevive cada pa s y que, por supuesto, puedeafectar el salario de muchos empleados . P en-s entonces que para compensa r de algunaforma esta des ventaja, las empresas paga ranlos sa larios de manera cumplida para que deesa manera cada uno tenga la posibilidad deprogramar sus obligaciones.P ero la realidad me mos tr todo lo contrario. E ntodas la s copropiedades que visit y donde en-trevist a los vigilantes tenan que esperar a quela empresa contratante les liquidara los sueldosuna vez que la administracin de la copropiedadpagara la factura del servicio. As, en muchos ca-sos, el vigilante te rmina po r re cibir s u pago casi amediados del mes siguiente, lo que significa unafranca burla a costillas de estos trabajadores que,por temor a perder sus trabajos , no dejan or suvoz de protesta ni reclaman ante esta s ituacin.Debo reconocer que en es te maravilloso pasrecib una gran hospitalidad, pero regres aChile con una gran desazn por la situacinque viven los vig ilantes , a pesar de realizar eltrabajo de cuidar uno de los bienes ms pre-ciados, como lo es la vivienda.



14/47

ADMINISTRACIN

Me rebel, me molest y grit al aire algunasmaldiciones de un sistema que me pareci in-justo y que, a mi juicio, en nada contribuye parala consolidac in de una sociedad equilibrada.Con esto pierden validez las situaciones comu-nes en las que en una copropiedad ha exis-tido el mismo vigilante durante muchos aos ,quien gracias al da a da la conoce y maneja ala perfeccin, pero que al momento en que estape rsona no pueda estar obliga a la pregunta: aquin contratar? P ara evitar esa dependencia esnecesaria la existencia de un manual prcticocon el cual el nuevo vigilante aprenda a manejarla copropiedad de una manera especfica.Al cabo de unos aos regres a Colombia y meenter de que la S uperintendencia de Seguri-dad y Vigilancia aplicara sanciones por el in-cumplimiento de los derechos laborales de losvig ilantes, en cuanto a la jornada de trabajo y suremunerac in. Todo es to apoyado en el decreto4950 de 2007 y las circulares anexas, lo quefue como un blsamo para mis reclamos, puesconsidero que es un gran avance que dignificaa los vigilantes y que contribuye a mejorar lacalidad del trabajo de este gremio.Aunque aplaudo la decis in, tengo algunascrticas al sistema, las cuales expongo a con-tinuacin. La primera se refiere al literal ques e refiere a la aplicacin por parte de muchascopropiedades que asumen exactamente, porejemplo, las cifras mnimas que sta da parael pago de sa larios, sin siquiera considerar lasrazones por las cuales se debera pagar ms .y creo que hay muchas razones para hacerlo,

pues la calidad yel buen trabajo tienen un altocos to, o al menos eso demuestra el mercado.

La segunda es que he constatado que aunque amuchos vig ilantes se les regul la carga horaria ylas tarifas , les siguen pagando su sueldo muchotiempo despus del fin de mes. Acaso es permi-tido que una empresa pres te sus servicios sin elcorrespondiente capital de operacin para pagarlesoportunamente a s us empleados ? C reo que cual-quier empresa de vigilancia que se digne de prestarun servicio de calidad, debera contar con un bs i-co que le permita pagar sus obligaciones a tiempo,sin perjuicio de recibir los pagos de sus facturascorrespondientes a los servicios que presta.La tercera s e refiere a los copropietarios , que , lamayora de las veces , son indiferentes a esta obli-gac in, lo que los convie rte en otro s re sponsablesde esta fa lta, pues para e llos es e incumplimientoes slo "problema de la empresa de vigilancia".As las cosas , es claro que si se quiere un serviciode calidad, como copropietarios debemos pagarlo.La mezquindad y bsqueda de ahorro como nicaperspectiva de una copropiedad s lo te rmina pordegradarla y deteriorarla con el pas o de los aos .La recomendacin es pensar de una manerams razonable. S i nos gas tamos toda una vi-da para adquirir una propiedad, por qu enadelante lo nico que queremos es minimiza ren lugar de invertir? E s claro que si invertimosen la propiedad, sta gene rar plusvala o delo contrario se desvalorizar. Dnde invertirmejor el dinero si no en aque llos que tienenpor objeto velar por la seguridad de nuestrasviviendas? Es preciso darles algo bueno a losvigilantes y ellos lo devolvern con creces.Una luz en el camino .Las opiniones de funcionarios de empresasprestadoras del servicio de vigilancia confir-man su beneplcito con la regulacin de lastarifas para el pago de los empleados de es-te gremio. Luis Lpez, director de servicio alcliente de la empresa de vigilancia Sovip Ltda.,indica: "E l vigilante, con los valores impues tospor la Supervigilancia, va a tener una mejorremuneracin. A ntes de esta regulacin lasempresas de seguridad que no estaban lega l-mente constituidas engaaban al personal quecontrataban, pues definan su sueldo sin lasprestaciones sociales co rre spondiente s; a s ,



15/47

:-!3ndo los empleados se retiraban de la em-:r:;sa, no tenan absolu tamente nada"..=..-:nnces ,qu fue lo que hizo la Supervigilancia?= _es fij unas ta rifas m nimas base pa ra paga r= - sa lario al vigilante, que dan como resultado un::u o digno. Antes se hablaba del Salario Mnimoensual Legal Vigente (SMMLV), pero trabajando::.-. _ 6 e incluso hasta 24 horas seguidas , lo que-- ltaba degradante para cualquier trabajador.-rora, como mnimo, segn el M inis terio de P ro-i n Social, los celadores no pueden exceder50 horas semanales o 240 horas mensuales .

- ~evisar cada turno legalizado se encuentran


16/47

ADMINISTRACiN

PRESTACIONES SOCIALES

Indemnizacin (contrato atermno fijo): Elvalor de lossalarios que falten para latermnacin del contrato.Indemnizacin ** (contrato a termno indefinido): Para salarios inferiores a 10mnimos: 30 das por elprimer ao y 20 das por cada ao siguiente o proporcin. Ms de 10 salarios mnimos: 20 das por elprimer ao y 15por cada uno de los siguientes o proporcin.* Salario mensual equivale al salario con todos los factores que lo constituyen (auxilio de transporte).H- Para el caso de los trabajadores que llevan 10aos o ms a27 de diciembre de 2002 la indemnizacinse liquidar con la tabla anterior.

SEGURIDAD SOCIAL Y PARAFISCALES

de seguridad y vigilancia privada, as como decooperativas de vigilancia y seguridad privada,a fin de acabar con la competencia des leal e in-justa. P a ra lograr los verdaderos resultados quela ley propone es indispensable su conoc imientoy el cumplimiento en beneficio de los vigilantes,empleadores, administradores y copropietarios .

CesantasIntereses de cesantasPrimaVacacionesTotal

$65.283$7.835

$65.283$25.887$164.289

EPSAFPARPParafiscalesTotal

$61.549$86.892$31.643$65.169

$245.253Total carga prestacional $409.541

SUELDO MENSUAL DEVENGADOSMMLV $496.900

$59.300$103.400$123.800

Auxilio transporteHoras extrasRecargo nocturno

DEDUCIDOSEPSAFPTotal

$28.968$28.968$57.936

Total deven ado $783.400Neto a a ar $725.464Valor de 30 dasTotal mes 3 vigilantesDotacin, admnistracin ysupervisin y utilidades de laempresa (3% al 4%)

$1.135.005$3.405.015$1.015.000

Total $4.420.015

S i se revisa una tarifa mnima para el ser-vicio de vigilancia las 24 horas durante 30da s de l mes, realizado por tres vigilantesen turnos de 12 horas cada uno (sin ar-ma), el valor mensua l que se le cobrara ala copropiedad se ra de $4.420.015 + IVA,segn el siguiente modelo:

(Salario mensual* xdas trabajados) /360(Cesantas xdas trabajados x0.12) /360(Salario mensual? xdas trabajados semestre) /360(Salario mensual bsico xdas trabajados) /720

(SMMLV+Horas extras+Recargo nocturno) x8.5%(SMMLV+Horas extras+Recargo nocturno) x 12%(SMMLV+Horas extras+Recargo nocturno) x4,37%(SMMLV+Horas extras+Recargo nocturno) x9%EPS+AFP+ARP+ParafiscalesTotal seguridad social y parafiscales+total prestaciones sociales

Hora ordinaria: Salario diario / 8Trabajo nocturno: Hora ordinaria xl ,35Entre las 10 pm y las 6 amHora extra diurna: Hora ordinaria xl ,25Entre las 6 am y las 10 pmHora extra nocturna: Hora ordinaria x 1,75Entre las 10 pm y las 6 amHora ordinaria domnical o festivo:Hora ordinaria x 1,75Hora extra diurna en domnical o festivo:Hora ordinaria x2Hora extra nocturna en domnical o festivo:Hora ordinaria X 2,5

Autor: J uan Carlos Latorre. Socio propietario de ALB Colombia, empresa de administrac in de copropiedades con presencia en Colombia y Chile.F uentes: Empresade Vigilancia Sovip Ltda.



17/47

"""'UIOS integradosistracin de inmueblesuestos'-U1I\CIuilidadgeneralistracin de bancosos e impuestos~ complementarios!aSpor pagarsde costoIde negocios

_ ria global""":::>.:J 'U 'tI de contratos

ersticas principaleslE I'R.EBA ga.g.M._,;- PRO PIED AD I-JRIZCtJ T Alte POESUPUESTO~ Ca tlladen.brca~ Deric6npretUPUHlll

~ An6ssdensupueslo~ CClI'\IT ABnmAO GENERALq Cait Ua de Cuen asoCc:nsUtarlos \:)roa:3EIaba-erl03/rfe-rnes

'" Ubro=PrnciP'le" Li bro$det--1ovimiento'" Li b ro s de A ctv o Disponible" Ubros~aAudtorre'" Ubros de c.&mara de Comercio~ TrMlSferenciade[)ato,~A.n&asfinanciero

~ AD MI NIS TR AClN DE BA NCOSilI TE RC EROS E IM PUE STOSt!) REN TA Y CONlPlE MEN T ARIOSli S CUB-J T AS POR PAGARlSCENTRO S DE CO STOS:~r(')NTD()t 1"\r::1 ~.(")("T( )C

[ -----:

propiedad horizontalS istema de informacin especializado en el sector de conjuntosresidenciales, centros comerciales y empresas administradorasde propiedad horizontal, agiliza laadministracin mediante laintegracin de mdulos, realiza un anlisis de alto nivel a lasituacin presupuestal y provee a travs de consultas e informeslos estados contables, de terceros, cartera, proveedores y bancos.

~ Estructura personalizada de ladistribucin fsica de los inmuebles~ Emisin de cuentas de cobro en serie~ Liquidaciones peridicas de forma automtica~ Control de ingerso de visitantes~ Manipulacin de conceptos de consumo como gas, agua y energa~ Definicin de descuentos y sanciones~ Manipulacin de acuerdos de pago~ Control de vehculos y parqueaderos~ Libre definicin de fechas del periodo presupuestal~ Rubros presupuesta les personalizados~ Asignacin de valores presupuesta les en porcentaje o valor~ Aspersin de valores presupuestales por cuenta o centro de costo~ Disponibilidad de hasta 100conjuntos.

r r . - PROA sistemas s.a. Bogot o.e.PBX (1) 3144840 Fax:248 [email protected] -www.helisa.com


18/47

ADMINISTRACiN

de un buen plan de emergenciaALB Colombia l"i1 ra que ocurra un incendio s lo se nece-

~ sitan tres componentes esenciales: aire,combustible y ca lor. En un edificio el aire siem-pre est presente, y el combustib le se encuen-tra en los electrodomsticos y gasodomsticos,a dems de la presencia de elementos inflama -bles como muebles , ropas , cortinas, tapetes,etc. Lo nico que hara falta es el calor, el cualpuede aparecer fcilmente por el mal manejoen una cocina, un cigarrillo mal apagado o unavela encendida.

La administracin no se limita alejercicio de mantener al da las finanzasde una copropiedad. La prevencin ypreparacin ante un incendio, tambines una responsabilidad que no puededejarse de lado. As las cosas , un fuego se puede dar fcilmenteen cua lqu ie r vivienda . Qu hacer para evitarlo?Las diferentes soluciones se pueden conseguira partir de los s iguientes tres caminos:



19/47

Un buen plan de emergencia trata trestemas bs icos :1. P re vis i n: un edificio debe tener todo su equi-po contra incendio en es tado operativo. Ade-ms, debe existir una poltica clara de buenuso y manejo de los riesgos, entrenamientoy capacitacin del personal a cargo, a s co-mo un plan de emergencia que la adminis-tracin puede desarrollar con la orientacinde expertos y proveedores de los equiposcontra incendio. Tambin se puede recurriral Cuerpo de Bomberos , que rea liza un es tu-dio tcnico de riesgo cuyo costo es bastanteasequible para cualquier presupuesto.Educac in: es de vital importancia informara todos los ocupantes del edificio acerca decmo reaccionar ante un incendio. Cabeconsiderar a los ocupantes del edificio comosi fueran pasajeros a los que se les debeinforrnar todos los procedimientos bs icosde evacuacin en caso de una emergencia.

. R eac c in: todas aquellas personas que de-oen velar por la aplicacin de los procedi--rientos de seguridad deben saber con cer-.eza qu hacer y cmo hacerla. P or ejemplo,e vigilante, como pe rsona encargada de laseguridad de la copropiedad, debe estarentrenado para actuar ante la s diferentes si-_ aciones de emergencia que pueda tener_ ila copropiedad. P or es to es preciso encar-garlos para liderar es te tipo de situaciones.~ =y 675 de 2001 reglamenta como obliga-= a cons titucin de plizas de seguros queeran contra los riesgos de incendio y terre-_ _ los bienes comunes de los condominios y- :_ = os susceptibles de ser asegurados . Aun-: _ - = es ta legislacin no seale nada en relacin: c. plan de emergencia, no por eso hay que:.:= :o por alto.

es?_ - :::an de emergencia es la s ecuencia de--::::iones o procedimientos que se deben_ ---~ollar, segn la gravedad, para el control: - de un fuego, planificando la organiza-:~ .irnana con los medios necesarios que- :=biliten. La experiencia demuestra que--: ms claro, corto y preciso sea este= _ +ento, hay ms posibilidades de xito al--..ar un siniestro. Ante la presencia de un:::-::;'0 todo lo que se pueda hacer en los~:~JSnstantes es crucial para s u extincin_ :=-:::J ra evacuacin de los afectados.

1. De las instalacionesy el equipamientoLo primordial es revisar cada uno de los equi-po s contra incendio y las rutas de evacuacinpara confirmar su debido funcionamiento. Lassiguientes son las recomendaciones que se de-ben tene r en cuenta segn cada elemento parauso de extincin primaria: R ed hm eda (red de agua para el p rim erataqu e al incendio) : No debe tener filtraciones. Las mangueras deben mantener un enrolla-do adecuado, dentro de los gabinetes, parafacilitar su rpida operacin, especialmentepara las de tipo colapsable (elaboradas conmateriales flexibles ). que deben desenrollar-

se en su totalidad. P ore l contrario, las man-gueras no colapsables (rgidas, parecidas aun cilindro y nunca pierden su forma) notienen este inconveniente y slo necesitandesenrollarse en el tramo requerido. Deja r disponible la boquilla para conec-tar la manguera y lo suficientementefija para permitir la salida adecuada deagua, sin desperdicios. Las mangueras deben ser operadas porms de 2 personas a la vez, ya que por suextensin y el paso de grandes cauda lesde agua pueden pesar bastante y salirsede control. Las que tienen toma de 2W 'slo sern utilizadas por los bomberos. Chequear que siempre estn alimenta-das con agua (las 24 horas de los 365das del ao). Las abrazaderas y las llaves de paso nodeben tener xido y deben es tar correc-tamente ajustadas. Extin to res Mantenerlos siempre cargados. Se re-comienda una recarga anual, la cual

representa un gasto muy bajo en elpresupuesto de la copropiedad. Ubicarlos en sitios de fcil acceso, visiblesy sealizados (es caleras y corredores). Dispone r de extintores en todos o en lamayora de los pisos. Recuerde que enuna emergencia, el encargado de mani-pularlo deber acudir al lugar del sinies-tro por la escalera y con el extintor enla mano, por lo que si es muy pesado y

C o n d o m i n i o s 1 9


20/47

___ ADMINISTRACiNest en un sitio especfico se impediruna rpida llegada.

~ Que sean de tipo ABe para cubrir lostres tipos de incendios ms comunesen las copropiedades: Tipo A: incendio producido por materia-lescelulosas como telas,algodn, papel,cartn, madera , muebles , cortinas y ta-petes . No obstante, para este tipo l o msrecomendable es extinguirlo con agua,ya que baja la temperatura del materialcelulosa, lo refrigera y de es ta forma elincendio desciende con mayor facilidad.E ste mtodo, adems de apagar elfue-

go, refrigera el ambiente. Tipo B : incendio producido por com-bustibles lquidos como gaso lina,disel, aceite, alcohol y pinturas so l-ventes. E l mejo r extintor es el de polvoqumico seco . Tipo e: incendios de carcter elc -trico, quema de maquinaria, equi-pos, redes, conexiones, enchufes .P ara los incendios de baja potencia,como un computador o un servidor,lo ms recomendable es el agentelimpio ha lo trones y ha locleanes (enreemplazo del ha ln, agente prohi-bido en todo el mundo por afectar lacapa de ozono y que tiene permisode uso hasta el ao 2010), o el co-

na cido s oca flan. P ara incendios dealta potencia lo mejor es el e02 o elpo lvo qumico.

~ Debe haber un programa de revisinsis temtico que mantenga una revisinregular de los equipos, a segurando s uuso en cualquier momento.~ La marquilla debe demostrar la ltimarecarga (ao vigente )~ S i no se ha utilizado por primera vez,debe tener la respectiva prote ccin . Sensores de humo~ Verifica r s u opera ci n. En estado nor-

mal, deben emitir permanentemente laluz intermitente; en caso de deteccinde humo deben activar la alarma sea-lando el lugar donde se manifest.~ Se deben probar tres o cuatro veces al ao.~ S e deben mantener limpios , ya que lamugre los desnivela y pueden dejar dedetectar una emergencia o generar unafalsa alarma. P uls ad o re s d e in cend io (palancas que debense r jaladas en caso de detectarse un incendio)~ Ser probados con cierta frecuencia, lacua l debe ser determinada con base enel plan elaborado. E s importante quees ta prueba se rea lice con previa co-municacin a los coprop ietarios.

2O C o n d o m i n i o s


21/47

ADMINISTRACiN P re su riz ac i n d e la s e sc ale ra s

1 1> Debe inyectar aire fres co a la es caleraa l momento de ser reque rido .1 > Por lo general, estos equ ipos se encuen-tran en los s ubterrneos ; por tanto, sedebe evitar activarlos s i el incendio s eproduce en algn subterrneo, ya que

el equipo inyectar todo el humo a lasescale ras, b loqueando la evacuac in. Escaleras

1 > No deben exis tir obje to s que ento rpez-can el pas o.~ Deben estar sealizadas en todos lospas illos, cuando se requ ie ra . Debe haber sealiz acin interior de laescalera que indique el piso y la s alida. a la zona de seguridad.1 1 > Las escaleras con puertas, genera lmen-te re ta rdante s de fuego , deben pe rma -

necer cerradas para permitir que es teespacio sea e l ms seguro de l edific io .'" L as es caleras s iempre deben es tar ilu-minadas. L laves y l interna

1 > E l vigilante debe tener las llaves de lacopropiedad a la mano, para evitar queen caso de alguna emergencia tengaque devo lve rse a busca rla s, c on la con-s iguiente prd ida d8"'tiempo.1 1 > L a linterna s iempre debe disponer depila cargada, para as tenerla disponibleen cas o de poca iluminacin o un cortede la energ a .

Planos~ Debe existir un paquete de planos deledific io d isponib le para e l vig ilante , quepueda consultarlos con los bomberosen caso de incendio . A cc es o a l e dific io

11 > Debe esta r lib re de obstcu los, para per-mitir e l estacionamiento de los bomberosy dems vehcu los de emergencia .

2. Del entrenamientoa los encargadosTan importante como que los equipos es tn enlas mejo res condic iones es que las personas en-cargadas de utilizarlos sepan cmo hacerlo , porejemplo, e l aseguramiento de los ascensores, laa ctiva cin de lo s pre surizado re s, e l mane jo dela s a la rmas, la evacuacin de lo s espacio s, e tc.

Responsabilidades del administradorUnmtodo deseguridad bien hecho no toma ms de8a 10minutos deejecucin ypermitir salvar lavidade losresiden-tes. El siguiente es un modo recomendable de lo que debehacer el vigilante yseguir los residentes ante un incendio:Cuando seactive una alarma por posible incendio, el vigi-lante deber acudir por la escalera, con todas las llavesylinterna, al rea amenazada por el fuego.Una vezen el lugar, constatar el tipo de situacin yproce-der aatacar el incendio con un extintor o mediante la redhmeda (si el fuego es de nivel menor) o seguir el plan deseguridad.Llamar a los bomberos.Asegurar o inmovilizar losascensores .Activar el presurizador, si existe, ydejar las puertas de ac-ceso abiertas para facilitar laevacuacin.Elvigilante irpor laescalera desde el ltimo hasta el pri-mer piso del edificio, para evacuar cada apartamento, in-dicndole acada persona que debe salir de su propiedad,dejar lapuerta cerrada ysalir de inmediato por laescalerahacia lazona de seguridad. No debe detenerse a discutirni intentar convencer a nadie, sino que sus rdenes debenser dadas con autoridad ypasar de inmediato al que siguehasta asegurarse deque todos han sido avisados. Engran-des edificios o en conjuntos residenciales donde hay msdeunvigilante, cada uno debe conocer losprocedimientosyser entrenado para cumplir las tareas, apoyarse entreellos yasumir laobligacin.

Como adminis trado r, l e ha explicado a lgunavez a l vigilante de l edific io o conjunto re siden-cial qu hacer en caso de un incendio? E s po-s ible que no. Muchas veces es te problema s edebe a la re lacin contractual con e l empleado,el cual fue contratado a una empres a externaya quien no le "corres pondera" hacer tareascomo apagar fuegos .A qu es importante que usted, como lder dela copropiedad, s epa transmitirle a es ta per-sona que es la encargada de la seguridad, yque esta labo r invo lucra e l c onocimiento de lo sprocedimientos para atender una emergenciay as llega r a salva r va ria s vida s.E l vig ilante debe encargarse de la a tenc in pri-maria , es dec ir, reaccionar de manera inmedia -ta y calmada para avisar a la central y atacar



22/47

ADMINISTRACINelevento de incendio mientras llegan los bom-beros. Sera inconcebible que si sepresentarala emergencia esta persona no supiera reac-cionar debidamente. Esta labor no suprime lade los bomberos cuando sea necesario pedirayuda, pero recuerde que en estas circunstan-cias son indispensables las primeras accionesque permitan una reaccin rpida.3. De la comunicacina los ocupantesLo ms conveniente es que todos los residen-tes sepan qu hacer y por dnde evacuar eledificio en una situacin de emergencia. Aun-que en la mayora de los casos la accin selimite a dejar el apartamento, cerrar la puertay bajar por las escaleras hacia la zona de se-guridad, es importante mantener informada a

lacomunidad de cualquier nueva indicacin y,en lo posible, realizar ejercicios de evacuacinpara la simulacin de los procedimientos.Pesea que no es recomendable delegar res-ponsabilidades de seguridad en los residentes,pues puede que noseencuentren en el edifi-cio al momento de presentarse un incendio, sialgunoes voluntario yacoge la responsabilidadde una accin determinada en la emergencia,estar bajo la autoridad del vigilante, quien esel primer encargado de laseguridad.Es importante que al comunicar el plan deemergencia se aborden los siguientes puntos: P un to d e en cu en tr o : la zona de seguridaddebe ser determinada por el administradoro experto, en algn lugar lejos del edificiodonde la presencia de todos los ocupan-tes del edificio no entorpezca la accin delos bomberos. P lan de evacuacin: para los ocupantes ocopropietarios resultara muy til un pla-no visible de la ruta de escape del edifi-cio, sealizando las zonas de escape. Elresultado de una evacuacin dependeren gran parte de la cooperacin que los

residentes o usuarios de la copropiedadtengan con el vigilante, por lo que debenmantener el orden y dar cumplimiento alas instrucciones. C om unica cin re it erativa: informar a loscopropietarios respecto de lo que debenhacer en caso de incendio y de las cosasque deben evitar para no causarlo. S in o bs t cu los: las reas comunes debenpermanecer sin obstculos; asseevita queadems de un incendio se desencadenenotrosaccidentes por laobstruccin del paso. No a los ascenso res : no recurrir a los as-censores en caso de incendio. S imulac ro : la administracin debe lograrque loscopropietarios tomen conciencia dela importancia de este ejercicio, con el finde mecanizar la conducta ante una emer-gencia, minimizar la posibilidad de quesurjan situaciones de pnico y optimizarel tiempo de ejecucin de la evacuacin,el cual debe ser medido y evaluado paraidentificar lasdificultades.

Auto r: A LB Colombia, empresa de administracin de copropiedades con presencia en Colombia y Chile.Colaboradores: E leuterio Castro, asesor comercial de Inco ldext Ltda., empresa especializada en Ingeniera C ontra Incendios y Seguridad Industrial.Miguel Alonso, supervisor de canales especiales en F alabella, P ro-agencia de Seguros. Diego Be rnal, director tcnico comercial de Liberty Seguros



23/47

3aos de experiencia nosposicionan enelliderazgo,soportado en un trabajoeficiente, eficaz y seguro, con lailizacin de materiales deimera calidad y conofesionales en suaplicacin.

Mantenimiento general defachadas,pinturas,impermeabilizacin,restauracin pisos,remodelaciones yconstrucciones engeneral ysoluciones dealta tecnologa.

NUESTROS CLIEN TES VUELVEN A LLAMARNOS y NOS RECOMIENDAN


24/47

ADMINISTRACiN

las zonas comunesCon frecuencia, la entrega de estas reaspor parte de las constructoras a los nuevospropietarios genera inconvenientes, en sumayora por el desconocimiento de losdeberes y derechos de ambas partes.

ri1ra saber cmo actuar y qu exigir es nece-~ sario conocer cules se consideran bienescomunes y su clasificacin. En este sentido, elr gimen de propiedad ho rizontal, contempladoen la ley 675, los define como "aquellos bienes ,elementos y zonas de un edificio o conjunto quepermiten o fac ilitan la existencia, estabilidad,funcionamiento, conservacin, seguridad, uso ogoce de los bienes de dominio particular ... ".



25/47

Esto quiere decir que lo s bienes comunes per-tenecen a todos los copropietarios de la unidadresidencial y, en consecuencia, su uso, cuidadoy mantenimiento debe obedecer a un acuerdo ya un compromiso de los habitantes de los apar-tamentos o casas que conformen la propiedadhorizontal.En cuanto a su clasificacin, es necesario saberque no todos son iguales y que su categoriza-cin depende de la labor que cumplen dentrode la propiedad. La ley contempla dos clases:1. Bienes comunes esencialesSon aquellos bienes indispensables para la exis-tencia, estabilidad , conse rvacin y seguridaddel edificio o conjunto, as como los imprescin-dibles para el uso y disfrute de los bienes de do-minio particular. S in stos es imposib le accedero dis fru ta r de la propiedad privada . E ntre ellosse encuentra el te rreno sobre o bajo el cua l exis-te n construcciones o instalaciones de serviciospblicos bs icos, cimientos, es tructuras, corre-dores, escaleras , muros divisorios, instalacionesgenerales de servicios pblicos, fachadas y cu-biertas de cualquier nivel.Cuando se trate de conjuntos residenciales oproyectos construidos por etapas , los b ienescomunes esenciales deben ser entregadosjunto con el apartamento al propietario, as latotalidad del proyecto no est finalizada.E s decir, que esca leras , ascensores o mu-ros diviso rio s deben es tar garantizados en laentrega de su inmueble, pues de otra formausted sencillamente no podra ni siquieraacceder a l.2. Bienes comunes generalesSon aquellos cuyo uso y disfrute se da en igual-dad de condiciones para los copropietarios .Dentro de es ta clas ificacin es tn los salonescomunales , parqueaderos para visitantes , par-ques, circulacio nes , porteras, gimnasios, etc.E sta categora tambin comprende los bienescomunes de uso exclusivo, o sea aquellos quepueden ser asignados pa ra uso exc lusivo de uncopropietario en la medida en que esa concesinno obs truya ni interfiera el dis frute y uso generaldel bien. E s el caso de los parqueaderos desti-nados a los vehculos de los propietarios , terra-zas, patios interiores, cubiertas y retiros , que seasignan a los propieta rio s que po r su localizacin

los msreportadosLasquejas ms frecuentes que reportan los usuarios tienenque ver con humedades en los techos, stanos, placas o pi-sos. Tambin por grietas en las paredes y filtraciones en lasventanas."Estas fallas en su mayora son normales yson consecuen-cia de los procesos naturales de acomodacin en una cons-truccin nueva", explica Guillermo Murillo, subdirector deinvestigaciones de laSubsecretara de Inspeccin, VigilanciayControl de laSecretara del Hbitat. "Afortunadamente,losconstructores en general son serios yresponden a labre-vedad, evitando ser sancionados".

puedan disfrutarlos , pues de ser abiertos a todoslos usuarios interferiran con la intimidad y usodel bien privado de los mismos.Cabe anotar que esa entrega es t condicionadaa que el copropietario cumpla, segn la ley, conlos siguientes compromisos que aseguren eladecuado mantenimiento de la zona as ignada:1. No efectuar alteraciones ni realizar cons-trucciones s obre o deba jo del bien.2. N o cambia r su destinacin.3. Hacerse cargo de las reparaciones quesean necesarias , causadas por los deterio-ros que se produzcan por culpa del usua-rio, o de las reparaciones locativas que serequ ie ran por el desgaste ocasionado porel pas o del tiempo. Las mejoras a las quehaya lugar y que no correspondan a lasmencionadas corrern por cuenta de la ad-ministracin del edific io o del cons tructor, sis on de s u re spons abilidad.4. P agar las compensaciones econmicas porel uso exclus ivo, segn lo aprobado en laasamblea general.5. No vender el derecho de uso exclusivo so-

bre e l b ien comn.Cmo deben recibirse?De acuerdo con la mencionada clas ificacinde los bienes comunes, el proceso de entregapara cada uno se efecta en momentos y con-diciones diferentes. As , los bienes comunesesenciales se entregan simultneamente conlos bienes privados, porque de lo contrario elpropietario no podra utilizar su inmueble.



26/47l

ADMINISTRACiNE n cuanto a los bienes generales, la ley estipulaque se entregarn a la persona o personas de-signadas por la a samblea general, o a l adminis-trado r definitivo, a ms tardar cuando se hayaterminado la construccin y venta de bienesprivados en un porcentaje del 51% de la copro-piedad (edificio, e tapa o conjunto residencial).P ara cualquiera de los dos casos, es indis -pensable que en ese traspaso se fo rma licela entrega de los documentos expedidos porlos proveedores a las cons tructoras , que s ongaranta de los equipos e ins talaciones de lapropiedad, como ascens ores , bombas, ci-

t fonos, e tc. Adems, la cons tructora debeentregar los planos de las redes elctricas ehidrosanitarias , y en general de todos los ser-vicios pblicos domiciliarios.RequisitosS i bien la ley no determina un procedimientopa ra recibir la s zonas o bienes comunes, losexpe rto s en adminis tra cin de edific io s y con-juntos residencia les tienen pro toco los que faci-litan la entrega y aseguran e l cumplimiento delo acordado entre la cons tructora y los copro-p ie ta rios con e l fin de evita r problemas fu turos.N ubia S ofa R odrguez, directora del rea deope raciones de ALB Colombia, s eala culess on los documentos que se deben solicitar alconstructo r y cmo e labora r e l acta de entrega .Afirma que es indispensab le que e l admin is tra -dor, con el apoyo del cons ejo de adminis tra-cin, elabore un plan de trabajo que incluya lasolic itud de los documentos a la constructo ra,entre los que se encuentran: L a escritura del reg lamento. Copia expedi-da por 4a ,.respec tiva Notara donde se hayallevado a cabo el trmite de escrituracirr'del p royecto de vivienda. Este documentodebe es tar firmado por el notario (s in limi-tacin de textos o pg inas), estableciendoel nombre de la copropiedad, que debecoincidir con el de las escrituras de loscopropietarios, p lanos, lic encia s y demspe rmisos de entidades de l Es tado . Memo ri a de sc ri pt iv a y c lc ulo e stru ctu ral.Es te documento es la herramienta que lespe rmite a l adminis trado r y a l consejo de ad-ministracin conocer los materiales; el nivelde calidad y en gene ra l todo lo re la cionadocon el equipamiento, e lementos yacaba-dos de la cons trucc in de la copropiedad.

Recuerde que el cons tructor no es t obli-gado por la ley a entregarlo, a menos que lodecidan de comn acuerdo en el contrato. Planos. E l cons tructor debe entregar unacopia de los planos aprobados en donde seespecifique la dis tribucin de los serviciospblicos y las redes elctricas, hidrulicas,telefnicas y de sistemas inte ligentes, siexisten. Adems, un p lano que espec ifiquelas reas privadas y las comunes. C op ia d e la lic en cia d e c on stru cc i n. En s -ta debe quedar establecido s i e l p royecto esnico o por e tapas, y s i se die ron modifica -ciones durante e l p roceso de construcc in.



27/47

Certi ficado de tradic in y lib erta d de la matrculade ma yo r e xte nsi n. Este documento le permite aladminis trado r determinar el to ta l de matrculas in-mobilia rias expedidas que debe corresponder a igua lnmero de unidades privadas. Adems, establecesi hubo hipotecas de primer grado por parte de lacons tructora sobre e l terreno o el proyecto y e l estadode s tas , para evitar inconvenientes en cas o de quealguna propiedad quie ra ser pues ta en venta .Reso luc iones de aprobacin de serv ic io s pblicos . P er-miten establece r e l estado y la fecha de trmite de losse rvic ios pblicos (energa, agua, aseo, telfono y gasnatural). Estas resoluciones son una garanta de que fue-ron aprobadas para eltipo de vivienda de la copropiedady de que se utilizaron materiales constructivos admitidosfXlr las normas vigentes para-la prestacin de serviciosde acue rdo con la ley 142 de 1994.H is trico document al. S e refiere a cada una de lasgarantas expedidas po r la s empresas p roveedo rasde la maquinaria y los equipos que son parte de la'nfraestructura de la copropiedad. En stas debees tablecerse por parte de la constructora la calidaddel producto y las garantas . En las copropiedadesque tengan subestaciones e lctricas se debe esta-blecer si el equipo pertenece a la copropiedad o aa entidad prestad ora del servic io .El acta. Aqu deben queda r c la ramente consigna -das las irregularidades o incons is tenc ias encontra-das por los usuarios en los "'bienes comunes, y elternpo mximo aco rdado con la cons tructora paraevar a cabo las repa raciones y comp lementos. Re -cuerde que es te documento s er la prueba en casoce tener que recurrir a un organismo de controloara hacer va ler sus derechos .

= . - cuanto a las z onas comunes como reas de circula--- peatonal y vehicular, recreativas, de uso social, ver-es , reas de servicio, parqueaderos y cerramientos, es~::;ortante conocer los parmetros que exige la ley, los_2.e5 garantizan el cumplimiento de las normas (us o de==rramientos transparentes, que los pa rqueaderos pa ra2ntes no estn ubicados sobre la va pblica, que las~s de vig ilanc ia no obstruyan andenes o calle s p-: zas, que el rea de las zonas ve rdes corres ponda con- ~--pulada en la licencia de construccin, entre o tras ).

dado advertido...=_:::ndo los propietarios asumen un rea con fallas.: - cejar constancia de ello en el acta, es tn exi--:o do al constructor de su responsabilidad. Aqu= croblerna no es recibir una zona comn con al-5--:::S imprec is ione s, s ino omitir reportarla s po rque,=:=:ls del indulto concedido, se da pie a que el'::-S:ructor puede alegar que los daos se deben


28/47

ADMINISTRACiNal deterioro por falta de mantenimiento, a loscua les no es t obligado a responder", explicaG uillermo Murillo.En conclusin, lo importante es que independien-temente del estado en que se encuentren las zo-nas al momento de la entrega -por supuesto, den-tro de unos lmites razonables -, la copropiedadlas reciba reportando exactamente la condicinen que se encuentran y defina fechas prudentescon el constructor para que s te solucione lo pen-diente. En caso de que el acuerdo no se cumpla,la queja se debe instaurar ante la Secretara delHbitat, en Bogot, o ante las respectivas oficinasde P laneacin en cada municipio.Una vez establecida la queja, la Secretara, o enti-dad encargada, verificar directamente el estadode la zona y, en caso de que tenga la facultad,acudir al constructor para comprobar los trmi-

nos del acuerdo y su posible incumplimiento. Deencontrar que esto es cierto, abrir la investigacine intentar la conciliacin entre las partes . S i laconstructora no accede a este arreglo, la entidadtiene la facultad de sancionar con una multa quese encuentra entre $1.017.000 y $50.900.000,dependiendo de la gravedad del hecho.Recuerde que la Secretara del Hbitat est ha-bilitada para ejercer control dentro de los plazoses tipulados por la ley. P or eso, reclame inme-diatamente despus de que se presenten loshechos para evitar prdidas de tiempo y bus-car la mejor so lucin. Los medios para hacerlason la pgina web www.habitatbogota.gov.co.la l nea 3581600 o directamente en las oficinasde la entidad ubicadas en la calle 52 #13-64,en Bogot. En el res to del pas, usted debe con-tactar la oficina de P laneacin correspondienteen cada municipio.

SOBRE LASZONAS COMUNESDerechoseberes

Mantener el inmueble evitandoel deterioro Contribuir oportunamente con lascuotas asignadas por la asambleapara el mantenimento yadmnis-tracin de la propiedad.Respetar los acuerdos a los que lle-gue laasamblea de copropietarios. Tener buen comportamento parafacilitar laconvivencia.

COPROPIETARIOS

Entregar conforme a lo que ofreci,dise yespecific. Cumplir leyes y normas que se rela-cionen con el ejercicio de laactividad. Entregar en las fechas pactadas. Garantizar el buen funcionamentode las instalaciones. Entregar garantas y planos a los co-propietarios, segn loestablece laley.Dar yresponder lasgarantas, segncada caso:Un ao: para garantas posventa, esdecir, para fallas que no afectan lahabitabilidad del inmueble.3 aos: para deficiencias de cons-truccin que alteren lahabitabilidady daos ocultos como filtraciones,impermeabilizacin, grietas en pa-redes, filtraciones por ventanas, etc.10aos: para deficiencias estructu-rales que ponen en riesgo laestabili-dad del inmueble.

CONSTRUCTORAS

A exigir al constructor laentrega delinmueble y las zonas comunes con-forme a loestablecido en el contratoyen la ley. A reclamar por defectos de cons-truccin, mano de obra, productosde mala calidad, etc.A denunciar si hay una estafa.

A que lereciban las instalaciones aconformdad. A recibir el pago segn el precio pac-tado con el comprador. .

Fuentes: G uillermo Murillo, subdirector de investigaciones de la Subsecretara de Inspeccin, Vigilanc ia y Control de la Secretara del Hbitat en Bogot.Nubia Sofa Rodrguez, directora del rea de Operaciones de AL B Colombia, empresa de administracin de copropiedad es con presencia en Colombia y Chile.



29/47

C rea tu espac io ,

SUSCRIPC IONESEnBogot al (1) 425 5201o resto del pas al 01 8000512272


30/47

ADMINISTRACiN

a ustedA muchos ya les ha ocurrido, a otros les podra pasar. Las siguientessituaciones, cotidianas en una copropiedad, se exponen con explicacionessegn la normativa exigente para encontrar la mejor solucin y evitartropezarse dos veces con la misma piedra.

ALB Colombia

"H ace se is aos com pr un apartam en to con un estudio , que e l p rop ieta rio an te rio rco nstru y so bre un a te rraz a. E sto lo v in e a sab er cu an do la asam blea d e co pro pieta rio sm e p id i que lo tum bara o que pagara e l va lo r, ya que de ser un rea com n se convirtien p rivad a Q u d eb o hacer p ara n o p erd er d in ero n i e l rea ad qu irid a?" .

R es puesta . En prime r luga r, cuando una per-sona compra un inmueble lo compra con todo,hasta con los problemas, si se tiene en cuentaque en la sentencia C -376 de 2004 se decla-ra constitucional la so lidaridad entre el antiguoy el nuevo propietario. La mencionada so l ida-

ridad encuentra fundamento en la necesidadde proteger la copropiedad como tipo especialde dominio, por lo que es claramente razonableque se estab lezca como una manera de ase -gurar el cumplimiento de las obligaciones delos copropietarios .



31/47

catorias, as como la ley 675 de 2001 queregula el R gimen de P rop iedad Horizontal. Comunicarse con el administrador de lacopropiedad.

E n e ste caso, la le y c onfirma la rec lamacin dela asamblea , lo que se convierte en una aler-ta para quienes vayan a adquirir un inmuebleusado o ya tengan uno. P o r es o, a ntes de ad-quirir o modificarlos, tenga siempre en cuenta: Revisar la E sc ritura P blica correspon-diente a la ltima ena jenacin del inmue-ble para asegurarse de cules son lasreas privadas. Revisa r la Esc ritura P blica que protocoli-ce el reglamento de propiedad horizontal ysus es crituras complementarias o modifi-

Solucin. F inalmente, el priopietario no tumbel es tudio, sino que lo convirti en un bienprivado, como lo permite el procedimiento lla-mado Desafectacin de bienes comunes noesenciales, segn la ley 675 de 2001. Lleg aun acuerdo con la asamblea para establecersu costo y se ajustaron los coeficientes de co-propiedad, pues el rea privada aument.

Respuesta. P ara so lucionar este problema esnece sa rio s eguir el debido proceso. La multa,que debe esta r pautada en el reglamento deconvivencia, s e cob rar luego de haber hechovarios llamados de a tencin al propietario ruido-so y haberlo citado para conciliar ante el consejode administrac in .S i luego de estas acc iones el propietario reinci-de, el cons ejo podr aplicar la multa o, en ca sode es tar limitado a imponer sanciones , ap licaruna de carcter educa tivo. S i el propietario noest de acuerdo con el valor definido, puedeconciliar su revalidacin.E n caso de que la multa o la sancin impues-.as se incumplan, la adminis tracin puedeacudir a la conciliacin en la casa de justiciade su respec tiva localidad, ante un conciliadoro juez de paz. S i el propietario reincide en la""alta, e st c ometiendo un acto de contraven-cin, el cual deber se r llevado a la es tacin denoticia respectiva.~ecuerde que la ley 675 de 2001 define que:-E l incumplimiento de las obligaciones no pe-cuniarias e . . ) por parte de los propietarios ,tenedores o terceros dar lugar e ..) a la impo-sicin de las siguientes sanciones:.. Publicacin de la lista de los nombres delos infrac tores en lugares de amplia circu-lac in de la edificacin , con indicacin ex-presa del hecho o acto cometido.



32/47

ADMINISTRACiNS olu ci n. E l administrador, actuando dentro dela ley, present la queja ante la inspeccin de po-lica. Luego , en una cita se relataron los hechos ,los cuales quedaron registrados en un acta, yel copropietario se comprometi a respetar lasnormas de l reglamento del edificio, por lo queno pag la multa.

2. Imposicin de multa s sucesivas mientraspers is ta el incumplimiento, que no podrnser superiores, cada una, a dos veces elvalor de las cuotas de administracin.3. Restriccin al uso y goce de bienes de uso co-mn no esenciales, como salones comunalesy zonas de recreacin y deporte.

Respuesta . No existe un tope mximo de in-cremento en el presupuesto o en las cuotasde administracin, y pueden ser modificadossiempre y cuando la asamblea de copropie-tarios lo auto rice y responda a las necesida-des mensuales de la copropiedad para subuen funclonarniento.

"Durante tres aos arrendam os la cub ierta del ed ific io a una em presa operadora de te le -fon a ce lu lar, la cual nos pagaba un arriendo m ensu al por ub icar a ll sus antenas. D uranteese tiem po no increm entam os las cuotas de adm in istrac in . A hora la em presa term in elc on tra to d e a lq uile r y las cuotas de adm in istrac in no alcanzan a c ub rir e l p re su pu estom en sual de gastos. Se puede m odificar el presupuesto en cualqu ier m om ento? C ul esel increm ento m xim o que puede hacerse a las cuotas de adm in istrac i n?" .


El ingreso econmico por la explotacin de unbien comn es adicional y desde el punto de vistafinanciero no es adecuado hacer proyecciones ycuentas con base en estas cifras inconstantes . Esrecomendable destinar este dinero a un fondo deahorro, reservarlo para atender alguna eventua-lidad o invertirlo en proyectos de alto costo. Nodebe mezclarse con el presupuesto bsico, sopor-tado principalmente por las cuotas de administra-cin, pues su ausencia va a generar la necesidadde cuotas extraordinarias o una repentina alz a enla administracin, situac iones que nadie desea.Segn la ley 675, la explotacin econmicade un bien comn puede ser auto riz ada po rlos reglamentos de propiedad horizontal de losedificios o conjuntos, siempre y cuando sta nopermita algn derecho de dominio sobre losmismos. Adems, este bien no debe impedirla circulacin por las zonas comunes ni afectarla estructura de la edificacin o incumplir lasdisposiciones urbansticas y ambientales.Recuerde que el decreto 1060 de 2009 disponeque la explotacin de bienes comunes, con elob-je to de conseguir recursos con los cuales cubrir lasexpensas de la copropiedad, forman parte de suobjeto social. E sto significa que actividades comoprestar servicio s de parqueadero pblico, arrenda-


33/47


34/47

ADMINISTRACINSolucin. La asamblea determin, para evitar eluso de estos parqueaderos como si fueran pri-vados, el cobro de un valor por hora despus delas cuatro primeras ho ra s de utilizado el espacio.Los d ineros rec ibidos por este concepto pasarna ser ingresos adicionales de la copropiedad.

P ara controlar su uso, el reglamento de la co-propiedad puede definir el tipo de visitante, lostiempos, costos, etc., segn cada caso y previaaprobacin de la as amblea. Es to ayudar bas-tante a las copropiedad es con nmero limitadode lugares de parqueo para invitados .

" El tec ho d el ltim o ap artam ento en m i e dificio pre se nta hu me dad es y g ote ra s: C om o p ro -p ietario d el p rim er p is o, te ng o q ue a po rtar en e l p ag o de e sa rep arac in ?" .Respuesta. Segn la ley 675 de 2001, se con-sideran bienes comunes esenciales aquellosindispensables para la existencia, estabilidad,conservacin y seguridad del edificio o conjun-to, as como los imprescindibles para el uso yd is fru te de los bienes de dominio particular.E ntre estos bienes se encuentra el terreno sobreo bajo el cual exis tan construcciones o instala-ciones de servicios pblicos bsicos, estructu-ras , circulac iones indis pensables para el apro-vechamiento de bienes privados , fachadas, etc.

P or tal razn, las intervenciones que se hagana estos bienes implican a toda la copropiedad,as como los costos que generen.Solucin. E l residente del primer piso se co-munic con la administracin, la cual le infor-m que el techo del ltimo piso es la cubiertageneral del edificio y que como bien comn sureparacin debe ser asumida por todos los co-propietarios en proporcin a su coefic iente. Conesta aclaracin, todos lo s apa rtamentos paga -ron la cuota extraordinaria definida.

Autor: AL B Co lombia, empresa de administracin de copropiedad es con presen cia en C olombia y Chile.



35/47


36/47


37/47

Conociendo la hidrulica de su copropiedad 56

Todos a la piscina 38Mantener la copropiedad y su vivienda enperfectas condiciones implica tareas comoimpermeabilizar las cubiertas, pintar las

fachadas, cambiar los pisos o simplementereemplazar los muebles daados.

iPiense y viva verde! 42Evite esos molestos huspedes 50

Con paso firme 62


38/47

MANTENIMIENTO & REMODELACIN

Cubiertas antientrampamientos en eldrenaje, adems de una visible sealizacin delnivel de profundidad, son algunas de las normasde seguridad que deben cumplir las piscinas enColombia para permitir que tanto nios comoadultos puedan disfrutarlas sin sufrir accidentesque pongan en riesgosusvidas.

~ partir de enero de 2009 empez a regir en~ todo el pas el cumplimiento obligatorio dela ley 1209 de 2008, por medio de la cual sedefine una serie de medidas que permitirn cer-tificar a las piscinas como lugares seguros, as como los requerimientos bsicos para que suuso y disfrute sea apto para cualquier usuario.Las pis cinas, como bienes comunes generales enla propiedad horizontal, deben garantizar la seguri-dad, la convivencia pac fica y la funcin social, me-diante el mantenimiento especial que requieren, aligual que los derechos fundamentales de cualquierc iudadano, como son la vida, la salud, el ambientesano, la recreacin, la tranquilidad y la intimidad.



39/47

La s iguiente es la pres enta cin de a lgunas de la s prin-cipales dis po sicione s de la no rma:Disposiciones generalesm bito d e a plic ac i n. S u cumplimiento se extiende atodas las piscinas de uso colectivo que, con indepen-dencia de s u titula ridad pblica o privada , s e ubiquenen el territorio nacional.En el cas o de las pis cinas localiz ada s en propiedade sprivada s unihabitacionales (pis cina nica que s irve avarias viviendas ), debern inco rporar, s i ya exis ten, oincluir en su construccin futura, los sensores de mo-vimiento o alarmas de inmersin y el sistema de se-guridad de liberacin de vaco. L as pis cinas pblicas ,incluso la s de los conjun tos residenc ia les, deben con ta rcon salvavidas en las horas en que funcionen, con te-lfono de emergenc ias o cit fono , bo tiqun de primerosauxilios y flo tadores c irculares; adems, no se permitirel acceso de menores de 12 aos sin la compaa deun adulto.Inspeccin y vigilancia L o s mu nic ip io s o d is tr ito s sern competentes dentrode su jurisdiccin en materia de autorizaciones, inspec-c iones y e jerc ic io de la potestad sancionatoria de lasp iscinas contempladas en la presente ley, de confor-midad con la s normas def.Cdigo Naciona l de Po lic ay los Cdigos Departamenta les de Po lic a. As mismo,el Gobierno Nacional, por intermedio del Ministerio de

la Proteccin Social, apoyar y supervisar el cumpli-miento de la presente ley, s in perju ic io de la potestadreglamentaria. L as a uto rid ad es lo ca le s exig irn que los p lanos ini-ciales para la construccin de una piscina nuevasean presentados po r un ingenie ro o a rquitecto contarjeta profesiona l. Es tos p lanos deben contener de-ta lle s de ins ta lacin, incluidos servic io s e in fo rma -ci n de los componentes individuales del s is temade circulacin, como bombas, filtros, s istema dedosificacin de qumicos, entre otros. S e p ro hb e que las piscinas sean diseadas contneles o conductos que comuniquen una piscinacon otra .

Medidas de seguridadToda pe rs ona natural o jurdica , pblica o privada, quepreste e l servic io de p is cina , debe r aca ta r la s s iguien-tes no rmas mnimas: M an ten er p e rmanen tement e el agua limpia y s ana,mediante un tratamiento de desinfeccin qumica quecumpla las condiciones establecidas.

oA l f o m b r a s , t a p e t e s , m u e b le so T a p ic e r a a u to s@ cortlnaso C r is ta l i z a c i n d e p is o s d e m r m o lo S e l l a m i e n t o d e p is o so P u l i d a y l a c a d o d e p is o s d e m a d e rao A s e o r e a s c o m u n e so L a v a d o , d e s in fe c c i n d e t a n q u e so S u m i n is tr o d e p e r s o n a l p a r a a s e oo B r ig a d a s d e a s e oo D e s i n u n d a m o so V iv ie n d a u rb a n a

'*tIRifl lIIIfiilllRW!SiJQS~.~~-':o C o n j u n to s r e s id e n c ia l e so O f i c i n a so C e n t ro s c o m e r c ia l e so F a b r i c a so E s t a c i o n e s d e a u t o b u s e so H o t e l e so C a f e t e r a s4) M e d io s d e t r a n s p o r t eo H o s p i t a l e so L a v a d o d e f a c h a d a s

Cr. 3 8 A No. 25 A - 28 TeL 4837477 - 419 2857Mvil: 312 377 5774 - 310 767 3568 - 314 297 6320E-mail : sealtda@ yahoo.comBogot - Co lombia


40/47


T e ne r u n b otiq un de primeros auxilios conmaterial para curaciones . D ispo ner en e l rea de la piscina de al me-nos 2 flotadores circulares con cuerda y unbastn con gancho. T ener en el rea de la p is cin a un telfonoo citfono en servicio las 24 horas del dapara llamadas de emergencia. Im plem en ta r d is po sitiv os d e s eg ur id ad ho-mologados , como barreras de pro teccin ycontrol de acceso a la pisc ina, detectores deinmersin o alarmas de agua que activen in-mediatamente un sistema provisto de sirenay protecc in pa ra prevenir entrampamientos .

T ener pro te cc i n a ntien t rampamientos enel drenaje y equ ipar la bomba de succincon un sis tema de liberacin de vaco deseguridad. Igualmente, un dispositivo de ac-cionamiento manua l que permita detenerla,el cual deber estar en un sitio visible, sea-lizado y de libre acceso.

S e ala r d e m an era v is ib le los planos de lapisc ina indicando los tubos de drenaje, consus dimensiones, profundidad y caractersti-cas ; de igua l manera, las posiciones de lasalarmas de emergencia de la piscina, las alar-mas de incendio, las rutas de sa lida de emer-gencia y cua lquier otra informac in relevante. Sealiz ar en forma visible la profundidadde la pisc ina. Man ten er la p ro tec cin de menores y sa l-vavidas. Queda prohibido el acceso a lasreas de piscina a menores de doce (12)aos de edad sin la compaa de un adultoresponsable de su seguridad.

Sanciones Sern responsab les las personas naturales ojurdicas que incumplan las med idas mencio-nadas o que permitan el acceso de los meno-res a las piscinas o a es tructuras similares sinla supervisin de sus padre s o s in la vigilanciade otro adulto distinto del personal de rescate,sa lvavidas o rescatistas que haya en e l lugar. Segn la ley , el no cumplimiento de lasespecificaciones dadas se sancionar enforma sucesiva con multa de entre 50 yl.000 SMMLV y cierre temporal de la piS ::-cina o el sistema de pisc inas hasta por 5das, por la primera falta. P or una segundafalla ocurrida en un tiempo no superior a 6meses despus de la anterior, la multa serde entre 100 y l.500 SMMLV, con cierretemporal del es tablec imiento durante entre5 y 15 das. Una tercera falta dar lugar alcierre definitivo del es tablecimiento.

F uentes :Le y 1209 de 2008.Nora P abn Grnez. Doctora en D erecho , ciencias po l tic as y s oc ia le s. As esora en Derecho inmobilia rio, catedr tica y co nferencis ta e n e l tema.



41/47

I

Pintuco le ofrece un completoportafolio de productos para cubrirtodas las necesidades en protecciny decoracin de superficies para suvivienda, unidades residencialeso locales comerciales.

=achadas: Koraza, Vini~ex,Siliconite, Estuco acnlico Paredes Interiores Vini~ex, Intervinil,P inturama, Estuco profesionalP asamanos y estructuras metlicas: Anticorrosivos, P intulux, Domstico, Acnlica de mantenimientoJ emarcacin de parqueaderos: Pintutrfico Canchas deportivas: P intura para canchas....egos Infantiles: P oliuretano, P intucoat Tanques de agua potable: Epoxipoliamida::J isosde cuartos tiles: Pintucoat Impermeabilizantes wvvw.pintuco.com El Color de la Calidad


42/47

MANTENIMIENTO & REMODELAClN



43/47


.,

I-

- I. - ioII _ situacin actuall - - - . ,- I l-

- . - . - - I . - I . - . -

construccin-

. -- ... - . l.- -, - . . . :.



44/47

MANTENIMIENTO & REMODELACINla unidad res idencial, tenga en cuenta estossencillos consejos :que evitan desperdicios de agua , shuts diferen-ciados pa ra s epa ra ci n de ba sura s, etc. P ero , cmo pueden los p ropie ta rio s comp lementaresa buena estrategia? Qu hacer en viviendasque no disfrutan de esa tecnologa?

Las s igu ientes son algunas prcticas re-comendaciones para ahorrar y lograr eluso eficiente de los servicios pblicos yresiduos en cualquier casa. De su juicio-sa y constante aplicacin dependern losbeneficios es perados.Apague lo que no utilizaControlar el gas to de energa puede significarun importante ahorro. P or eso, es necesarioque pre ste a tenci n a los e le ctrodomsticosque -aunque pequeos- consumen perma-nentemente energa, ya que siguen requirin-dola aun cuando estn apagados . E s el casode los telfonos inalmbricos, los computado-res , los te le vis ores en modo repo so o s tand by,algunos equipos de video y los cargadores decelulares, mp3 y computadores.E ste tipo de aparatos pueden llegar a emplearhasta un 70% del consumo diario de energamientras no se estn usando o se encuentranen reposo. P or ello es prec iso desconectarlosde la fuente de luz y, al comprarlos , leer bienlas etiquetas que traen, asegurndose de ad-quirir los que no regis tran consumos in te rnosmientras no estn en uso.P ara que los resultados de su iniciativa se evi-dencien mucho ms rpido tanto dentro desu hogar como en el consumo operativo de

Ilu m inacin Apague las luces al salir y mantenga encen-didos s lo los bombillas que vaya a utiliza r. Aproveche la luz de l da. Sustituya las bombillas tradicionales o incan-descentes por otras de bajo c onsumo o fluo-rescentes compactas . E l precio de comprade estas ltimas es mayo r, pero consumenun 80% menos y duran has ta 8 veces ms . Utilice luces prximas o directas, comolmparas de mesa, para rea lizar trabajoscomo lee r y es tudiar. E limine los focos in-directos que consumen mucho ms porrequerir mayor potencia. U tilice balastos electrnicos, en vez demagnticos, en los tubos fluorescentes, ge-neralmente ubicados en las oficinas. No losde je encendidos si no es tn en uso. Con-trario a lo que se c ree, estos elementos yano consumen tanta energa al encendersegrac ias a la tecnologa que incorporan. Mantenga limpios los bombillas. E l polvo yla suciedad no permiten que iluminen bien. P inte techos y paredes de colores claros.Tendr mejor iluminac in, especialmenteen habitaciones, stanos y pasillos.

Lavadora Lave en fro o a baja tempe ratura. E l 90%de la e lectricidad que se consume es paracalentar el agua. Utilice el cic lo de agua ca-liente s lo en los casos que sea necesario. L lene la lavadora completamente para uti-liza r la carga mxima recomendada, por elfabricante. Lava r una sola prenda demanda



45/47

tanta energa yagua como lavar varias. S i es nece-sario, emplee los programas econmicos en dondelos ciclos de lavado son ms cortos para prendasdelicadas o para poca carga.Las lavadoras de carga frontal consumen menosenerga que las tradicionales . S i est pensando enrenovar la de su casa, o de uso comunal en el edi-ficio, prefiera las de es te tipo.Deje la ropa en remojo durante 15 minutos, despusdel ciclo de lavado y antes del enjuague. E sto harque la s prendas queden ms limp ias y usa r menosenerga, ya que el ciclo que requieren es ms corto. Utilice la cantidad de jabn indicada por el fabri-cante. Con ello no s lo requerir menos agua paraenjuagarla, sino que la ropa durar ms .

NeveraEvite mantener la puerta abierta durante muchotiempo. As ahorra r ha sta un 5% de energa. Si te el electrodomstico alejado de las fuentes oentradas de calor como ho rno s, ventanas y ca len-tadores , y e lija un lugar con buena ventilacin. Deje que los alimentos calientes se enfren comple-tamente antes de guardarlos en la nevera. Desconglela cuando la capa de hielo supere los 5mm. Limpie las serpentinas detrs de su refrigeradorpara que funcione con ms eficiencia. Cerciresede que e st desconectada y de no doblar o romperlos componentes durante la limpieza.

S E R V I C I O D E L I M P I E Z AD E S U P E R F I C I E SP i s o sS el l a d o ,E r i ta l i z a d o

V a n t a n a r i aA l f o m b r a s y M u a b l a sa l v a p o rS i l _ a t r i l d e P r o d l l c to s C e r a s , D e s i n f e c t a n t e s ,c a p a n t e s S E O H O S P I T A L A R I OA S a D y D a s i n f a c c i n

En aseo y desinfeccinAseo City la solucin

Calle 163A No. 16A - 57Telfonos 526 28 40 - 526 28 48 - 671 1973Bogot - Colombia~"""fm~U~.


46/47

MANTENIMIENTO & REMODELACINes de hasta un 25%. No use el horno para cocinar pequeas canti-dades de alimentos o calentar bastante agua ,ni para descongelar; apguelo 5 minutos antesde finaliza r la coccin para que elca lor restantetermine de cocer los alimentos.

Cuanto ms lleno est el refrigerador, me-nos energa consumir. S i es necesario,ponga cajas vacas en su interior dejandoespacio suficiente entre los alimentos paraque el aire fro circule libremente. Los cauchos o sellos deben es tar limpiosy cerrar muy bien. E sto asla el interior delexterior, conservando por ms tiempo latemperatura.

Cocina Utilice ollas y sartenes de base plana quecubran toda la superficie de la resistenciaen los fogones. E sto aumenta el rea decontacto y hace que el ca lor y la energa seaprovechen totalmente. Des conge le los alimentos antes de cocinarlos. En lo posible cocine en olla a pres in y conpoca agua Esto ahorra el 50% de energa . T ape ollas y sartenes. E l ahorro de energa

A i re acond ic ionado Antes de comprar un aparato de aire acon-dicionado, evale si rea lmente lo necesita.En clima clido, los toldillos y ventiladoressiguen siendo una buena alternativa deventilacin, adems de ser ms econmi-cos y ahorradores . C ierre las ventanas y baje las persianas enlas horas de ms calor. Ubique el electrodomstico en un lugarsombreado para que requiera menos ener-ga para enfriar. Util ce lo s iempre a una tempe ratura razo-nab le. E l fr o excesivo aumenta considera-blemente el consumo de energa.C alen tad or d e a gu a Regule el calentador a 40C de tempera-tura para evitar que el agua no se calientedemasiado y despus tener que templarlamezclndola con agua fra. P refiera lo calentadores de gas, los cualesreducen e l c onsumo hasta en un 70%, sonfc iles de instalar y necesitan poco mante-nimiento. P lanee el uso del calentador elctrico, en-cendindolo slo cuando sea necesario.Computador Use las funciones de gestin de energa desu P C y monitor. No use protectores de pantalla Los "sal-vapantallas " ya no son necesarios en losmonitores de las ltimas generaciones. S i est pensando en comprar un nuevo

computador, priorice la eficacia energ-tica. Una forma sencilla de identificar sicuenta con esta caracterstica es porquetiene la etiqueta Energy S tar de la Agenciade P roteccin Ambiental de EE . UU., quegarantiza que cada componente tiene unconsumo inferior a 30 W. Otros logo tiposson los de las marcas Nutek y TCO. Apague los sistema s perifric os cuando nolos use. Los ms comunes son el monitor,la impresora, el escner y los parlantes. Combata el consumo de la "corriente fantas -ma". P a ra esto , enchufe todos los aparatos



47/47

electrnicos a una multitoma de alimentacin,que se encuentran fcilmente en el mercado.Apgue la cuando haya te rminado de usar sucomputador y as mismo apagar todos losaparatos perifricos conectados a la misma.S i quie re cambia r su computado r, piense enun porttil y no en desktop o de escritorio . Lasporttiles suelen consumir menos energa..onsurmra~uano desperdiciaraC ierre muy bien los grifos. R ecuerde queuno solo que quede goteando puede des-perdiciar has ta 10.000 litros de agua al ao(esto es como si usted bajara su cisterna1.334 veces ms de lo habitual).Vigile cuidadosamente los empaques de todaslas l laves, duchas y tuberas de s u viviendapa ra ve rific ar que no se presenten escapes ofugas que incrementen innecesariamente lasmarcaciones de su contado r de agua.C ercirese de que las cisternas de los ba-os funcionen correctamente.E s recomendable depositar en el tanque dela cisterna algn recipiente pesado (por ejem-plo , una bo te lla o ga rra fa llenas de agua ) queayude a reducir el consumo. E vite el uso deladrillos, que pueden daaF el tanque.Revis e e l flo tado

condominios 1

Documents