com_regimen juridico del derecho de propiedad y bases del regimen del suelo en el estado

7/26/2019 Com_Regimen Juridico Del Derecho de Propiedad y Bases Del Regimen Del Suelo en El Estado

http://slidepdf.com/reader/full/comregimen-juridico-del-derecho-de-propiedad-y-bases-del-regimen-del-suelo 1/15

Ordenación del territorio y urbanismo: Régimen jurídico del derecho de propiedad

y bases del régimen del suelo

DOC 2006\17

SUMARIO

1 - Régimen jurídico del derecho de propiedad.

1.1 - Naturaleza

1.2 - Contenido

1.2.1 - Cuestiones generales

1.2.2 - Facultades

1.2.3 - Deberes y cargas

2 - Bases del régimen del suelo

2.1 - Criterios básicos de utilización del suelo2.2 - Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística

2.3 - Situaciones básicas del suelo

2.3.1 - Suelo rural

2.3.2 - Suelo urbanizado

2.4 - Utilización del suelo rural

2.5 - Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias

2.5.1 - Actuaciones de urbanización

2.5.2 - Actuaciones de dotación

2.5.3 - Actuaciones edificatorias

2.6 - Desarrollo urbano sostenible: evaluación y seguimiento2.7 - Deberes de la promoción de actuaciones de transformación urbanística y a las actuacionesedificatorias

2.7.1 - Deberes

2.7.2 - Garantía de los deberes y extinción

2.7.3 - Convenios o negocios entre el promotor y Administración.

2.8 - Transmisión de fincas

2.9 - Declaración de obra nueva

1.Régimen jurídico del derecho de propiedad.

1.1.Naturaleza

El art. 7.1 de la LS/2008 establece que el derecho de propiedad del suelo es un derechoestatutario y que queda definido por la vinculación del suelo a los diferentes destinos, en los términosdispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanismo.

1.2.Contenido

1.2.1.Cuestiones generales

El art. 7.2 de la LS/2008 advierte que la previsión de edificabilidad no se integra, sin más, en elcontenido del derecho de propiedad puesto que la patrimonialización de la misma se produce

Ordenación del territorio y urbanismo: Régimen jurídico del derecho de propiedad y bases del

régimen del suelo

18 de enero de 2015 © Thomson Reuters 1



exclusivamente con su realización efectiva y que está condicionada al cumplimiento de los deberes yal levantamiento de las cargas que le sean atribuibles según el régimen que le corresponda.

Para concretar el contenido del derecho de propiedad la LS/2008 diferencia las facultades y losdeberes y las cargas que son atribuibles al mismo. Diferenciamos las facultades, los deberes y las

cargas.

1.2.2.Facultades

El derecho de propiedad comprende dos facultades básicas, según regula el art. 8 de la LS/2008,en concreto:

- Facultad de uso, disfrute y explotación del suelo. El ejercicio de dicha facultad se realizará deconformidad al estado, clasificación, características objetivas y destino del suelo. Es, por ello, unafacultad con contenido variable, dependiendo de los parámetros que hemos anotado.

- Facultad de disposición. El ejercicio de dicha facultad queda limitado por lo dispuesto por el art.17 de la LS/2008, que regula la formación de fincas y parcelas.

Las dos facultades básicas se concretan en otras, que también son explicitadas por el art. 8 de laLS/2008, distinguiendo entre suelos en situación rural, suelos en dicha situación pero que losinstrumentos de ordenación territorial o urbanística prevean o permitan su paso a urbanizado osuelos en situación de urbanizado.

En el caso de los suelos en situación rural, se precisa por el legislador tres cuestiones ( art. 8.2 ):

- en primer lugar, la facultad de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de confor-midad con sunaturaleza, debiendo dedicarse (dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenaciónterritorial y urbanística) al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a lautilización racional de los recursos naturales.

- en segundo lugar, que en el caso de terrenos objeto de protección con valores ambientales,culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, habrán de preservarse los mismos y

sólo podrán llevarse a cabo aquellos actos de alteración del estado natural que la propia normativaautorice;

- en tercer lugar, que la legislación de ordenación territorial y urbanística estable-cerá, con carácterexcepcional, la posibilidad de ejecutar actos o usos específicos de interés público o social que debanemplazarse en el medio rural y que contribu-yan a su ordenación y desarrollo

Parael suelo en situación rural pero que los instrumentos (de ordenación territorial o urbanística)prevean o permitan su paso a situación de urbanizado , el art. 8.3 explicita las siguientes facultadesdentro del dere-cho de propiedad:

- consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenaciónurbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar paraasegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de

ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación. Este derecho de consulta (quedeberá desarrollarse por la normativa correspondiente) estará sujeto a un plazo máximo derespuesta (no superior a 3 meses salvo que norma con rango de ley lo esta-blezca), unos efectos dela falta de respuesta en plazo y, por último, un derecho a indemnización de los gastos porelaboración de proyectos inútiles en el supuesto de que se alterasen los criterios o previsionesfacilitados en la contestación durante su plazo de vigencia.

- elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda. Este derecho secontemplará cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación yejecución.

- participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización (prevista en el art. 14.1.a ) en unrégimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en


régimen del suelo




proporción a su aportación. Esta facultad, que se regulará por la legislación correspondiente, deberáejercerse en un plazo (que, según el legislador estatal, ni podrá ser inferior a un mes ni contarsedesde un momento anterior a que pueda conocerse el alcance de las cargas de la actuación y loscriterios de su distribución entre los afectados).

- realizar usos y obras de carácter provisional. Estos usos y obras podrán ser autorizados por noestar expresamente prohibidos por la legislación territorial y por ser compatibles con la ordenaciónurbanística. Sobre el régimen de los usos y obras, se prevé el siguiente

# deberán cesar y ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así loacuerde la Administración urbanística.

# las autorizaciones estarán condicionadas a que las condicione legales, expresamente aceptadaspor sus destinatarios, consten en el Registro de la Propiedad

# el arrendamiento y el derecho de superficie de esos terrenos o construcciones estarán excluidosdel régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos, y finalizarán con la orden de laAdministración urbanística anteriormente señalada, sin existir derecho de realojamiento, ni deretorno.

- uso, disfrute y disposición de los terrenos siempre que el ejercicio de estas facultades seacompatible con la previsión ya contenida en el instrumento de ordenación territorial y urbanística enrelación con su paso a la situación de suelo urbanizado.

Se ha determinado también un límite para estos suelos cuando nos encontramos ( art. 8.4 ) anteespacios naturales protegidos o espacios incluidos en la Red Natura 2000. En este caso, no podráreducirse su superficie total o excluirse terrenos salvo cuando lo justifiquen los cambios provocadosen ellos por su evolución natural, científicamente demostrada y, además, previa información pública(en el caso de la Red Natura 2000 previa, además, a la remisión de la propuesta de descatalogacióna la Comisión Europea y la aceptación por ésta).

Por último, en elsuelo en situación de urbanizado , art. 8.5 , el derecho de propiedad incluye lassiguientes facultades expresamente:

- las de consulta, elaboración de instrumentos de ordenación y realización de usos y obrasprovisionales explicitadas en los párrafos anteriores;

- completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condi-cionesestablecidos para su edificación (bien de forma individual o conjunta);

- edificar sobre los terrenos en los plazos establecidos, así como realizar las actua-ciones para quelos edificios estén en buen estado de conservación.

- participar en la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en un régi-men de justadistribución de beneficios y cargas o de distribución, entre todos los afectados, de los costes ybeneficios.

Las facultades detalladas alcanzan, según el art. 8.6 de la LS/2008, al vuelo y al subsuelo pero

únicamente hasta los límites regulados por los instrumentos de ordenación urbanística, deconformidad con las leyes que resulten de aplicación y con las limitaciones y servidumbres impuestaspor razón del dominio público.

1.2.3.Deberes y cargas

El art. 9 de la LS/2008 detalla los deberes y las cargas a considerar respecto del derecho depropiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, diferenciando unosdeberes y cargas genéricos y otros variables dependiendo de la situación básica del suelo.Finalmente el art. 9 se detiene, también lo analizaremos, en regular el deber de autorizaciónadministrativa previa a la edificación, así como de comunicación previa o declaración a la primeraocupación o utilización. En concreto:


régimen del suelo




- Con carácter general (sin considerar la situación básica en que se encuentren), los siguientesdeberes:

o deber de dedicarlos a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

o deber de conservarlos en condiciones legales para servir a un uso compatible con la ordenaciónterritorial y urbanística y en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

o deber de realizar obras adicionales (por motivos turísticos o culturales) o los trabajos de mejorade la calidad y sostenibilidad del medio urbano y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal deconservación (recordemos que es la legislación autonómica la que concreta el alcance de dichodeber legal). Este deber constituirá el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de lospropietarios, cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejorade la calidad y sostenibilidad, corriendo a cargo de los fondos de ésta las obras que lo rebasen paraobtener mejoras de interés general. El límite se establece, en concreto, en la mitad del valor actualde construcción de un inmueble de nueva planta equivalente al original (si se superara, como ya seha indicado, correrá a cargo de los fondos de la Administración).

En el supuesto de edificaciones, el legislador ha especificado la regla señalando que el deber legal

de conservación alcanzará a la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer losrequisitos básicos de la edificación ( artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, deOrdenación de la Edificación), así como para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normaslegales que les sean explícitamente exigibles en cada momento.

Antes de examinar los deberes específicos de los suelos, dependiendo de su situación, procedeexaminar el régimen jurídico establecido por el legislador ( art. 9.2 ) de efectividad o garantía de laejecución de las obras de conservación.

Este régimen jurídico puede sistematizarse de la siguiente forma:

- en primer lugar, la Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realizaciónde obras para el cumplimiento del deber legal de conservación;

- en segundo lugar, el acto firme de ejecución de las obras conllevará la afección real directa einmediata, por determinación legal, del inmueble al cumplimiento de la obligación del deber deconservación, que constará en el Registro de la Propiedad (con referencia expresa a su carácter degarantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad de las cargas de urbanización);

- en tercer lugar, en el caso de incumplimiento la Administración procederá a su ejecuciónsubsidiaria incrementándose, en tales, casos, el límite máximo del deber de conservación hasta el75% del coste de reposición de la construcción o edificio e inscribiéndolo en el Registro de laPropiedad

- En elsuelo rural y en el suelo que no tenga edificación , el deber de conservación suponeademás:

§ deber de mantener los terrenos y la masa vegetal en unas condiciones que eviten los riesgos de

erosión, incendio, inundación, que aseguren la seguridad y la salud públicas y la no causación dedaño a terceros ni al interés general (incluido el interés ambiental), afrontando los costes y ejecuciónde obras.

§ deber de prevenir la contaminación del suelo, el agua, el aire y las inmisiones contaminantesindebidas en otros bienes. En el supuesto de que se produzca contaminación o inmisionescontaminantes habrán de realizarse las actuaciones necesarias para su subsanación.

§ deber de mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos ylas actividades que se desarrollen en el suelo.

- En elsuelo rural no sometido al régimen de actuación de urbanización , el propietario tendrá,además, los siguientes deberes:


régimen del suelo




§ deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan por la legislación paralegitimar usos privados no vinculados a la explotación primaria;

§ deber de costear y ejecutar las infraestructuras, en su caso, de conexión de instalaciones yconstrucciones autorizables con las redes generales de servicios, así como entregarlas a laAdministración competente para su incorporación al dominio público.

- En elsuelo rural sometido al régimen de actuación de urbanización , el propietario tendrá,además, los siguientes deberes:

§ deber de asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de laactuación (en equitativa distribución de cargas y beneficios);

§ deber de permitir la ocupación de los bienes necesarios para la ejecución de las obras

- En elsuelo rural en situación de urbanizado , se especifican los siguientes deberes:

§ deber de completar la urbanización de los terrenos (con los requisitos y condiciones que se fijen);

§ deber de participar en la ejecución de la transformación (en régimen de equitativa distribución debeneficio y cargas) cuando nos encontremos ante actuaciones de rehabilitación edificatoria o deregeneración y renovación urbanas;

§ deber de edificar en los plazos establecidos

Como hemos adelantado al inicio del apartado, es preciso explicitar que el legislador exige, entodo caso, con carácterprevio a todo acto de edificación una aprobación o autorización administrativa, debiendo ser su denegación motivada.

Sobre esta sujeción a autorización, el legislador estatal ha regulado el silencio administrativo de lasiguiente forma ( art. 9 apdos. 7 y 8 ):

- en ningún momento podrán adquirirse, por silencio administrativo, facultades o derechos quecontravengan el ordenamiento territorial o urbanístico;

- habrán de ser expresos, y por ello el silencio será negativo en estos casos, los actos queautoricen

o movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división defincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

o obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.

o ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales opermanentes.

o tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos detransformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación deprotección del dominio público.

Finalmente, mención aparte merece la previsión normativa relativa aldeber de comunicaciónpre-via, o declaración responsables, en los casos de primera ocupación o utilización de lasedificaciones ( art. 9.9 ). En estos supuestos, sujetos a comunicación previa o declaraciónresponsable, y que además de dichos procedimientos resulte que la edificación no cumple losrequisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración deberá adoptar las medidasnecesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada. Incluso el legislador, comocláusula de cierre, recoge que si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, seráresponsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de talesmedidas.

2.Bases del régimen del suelo


régimen del suelo




2.1.Criterios básicos de utilización del suelo

Las Administraciones deberán, por mandato del art. 10 de la LS/2008, hacer efectivos losprincipios y los derechos y deberes que se enuncian en el Título I de la Ley y para ello, en concreto,

deberán:o Permitir, a través de la ordenación territorial y urbanística, que el suelo rural que resulte preciso

para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, para impedir la especulación y para preservar laurbanización del resto del suelo rural pueda convertirse en suelo urbanizado mediante suurbanización.

o Destinar suelo para usos productivos y uso residencial, de forma adecuada y suficiente y conreserva de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que permitaestablecer un precio máximo de venta o alquiler o a otras formas de acceso a la vivienda (comoderecho de superficie o concesión administrativa).

La reserva necesaria será concretada, en cada caso, por la normativa sobre ordenación delterritorio y urbanismo o por los instrumentos de ordenación. El legislador estatal, no obstante,

concreta que, como mínimo, la reserva comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30% dela edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a serincluido en actuaciones de urbanización y el 10% en el suelo urbanizado que se someta aactuaciones de reforma o renovación. La reserva mínima fijada por el legislador autonómico podráser inferior a la estatal, o incluso eximirla, en aquellas actuaciones de nueva urbanización en las quese garantice, en el concreto instrumento de ordenación, el cumplimiento de la misma dentro de suámbito territorial y además una localización de la misma que sea respetuosa con el principio decohesión social.

o Respetar los principios de accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entrehombres y mujeres, de movilidad, de eficiencia energética, de garantía en el suministro de agua, deprevención de riesgos naturales y de accidentes graves, de prevención y protección contra lacontaminación y limitación de sus consecuencias para la salud y para el medio ambiente.

Las instalaciones, construcciones y edificaciones habrán de adaptarse, en lo básico, al ambienteen que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural omarítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de característicashistórico-artísticas, típicos o tradicionales, y en las inmediaciones de las carreteras y caminos detrayecto pintoresco, no se permitirá que la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, ola instalación de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales,rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo.

Serán nulos de pleno derecho los actos administrativos de intervención que se dicten coninfracción de la ordenación de las zonas verdes o espacios libres previstos en los instrumentos deordenación urbanística. Mientras las obras estén en curso de ejecución, se procederá a lasuspensión de los efectos del acto administrativo legitimador y a la adopción de las demás medidasque procedan. Si las obras estuvieren terminadas, se procederá a su revisión de oficio por lostrámites previstos en la legislación de procedimiento administrativo común.

2.2.Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística

El art. 11 de la LS/2008 regula una serie de extremos que tienen por objeto asegurar la publicidady la eficacia en la gestión pública urbanística y que deberán de ser respetados por lasAdministraciones. En concreto:

o Sometimiento a información pública de los instrumentos de ordenación territorial y de ordenacióny de ejecución urbanística (incluidos los instrumentos que tienen por objeto la distribución debeneficios y cargas y los convenios que tengan por objeto tal distribución).

El plazo de información pública será concretado por la legislación autonómica reguladora de laordenación del territorio y del urbanismo, si bien el legislador estatal concreta que no podrá ser


régimen del suelo




inferior al dispuesto por la legislación sobre procedimiento administrativo común (en concreto,entendemos que la remisión podrá entenderse realizada al art. 84 LRJ-PAC que dispone una plazode audiencia superior a 10 días e inferior a 15).

El sistema de sometimiento de los referidos instrumentos al trámite de información pública seráconcretado por la legislación autonómica reguladora de la ordenación del territorio y del urbanismo.

o Publicación de los instrumentos de ordenación territorial y de ordenación y de ejecuciónurbanística.

Los instrumentos de ordenación territorial y de ordenación y ejecución urbanística seránpublicados en la forma y con el contenido que a tal respecto concrete la legislación autonómicareguladora de la ordenación del territorio y del urbanismo.

Los acuerdos de aprobación definitiva de todos los instrumentos de ordenación territorial yurbanística se publicarán en el «Boletín Oficial» correspondiente. Respecto a las normas yordenanzas contenidas en tales instrumentos, se estará a lo dispuesto en la legislación aplicable.

o Asegurar el acceso a los ciudadanos respecto de los siguientes extremos relativos a la

tramitación de la aprobación o alteración de instrumentos de ordenación urbanística. En concreto:

o Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación es modificada. La modificación serágrafiada en un plano en el que se indique tanto la situación como el alcance de la alteración.

o En su caso, delimitación de los ámbitos en los que quedan suspendida la ordenación o losprocedimientos de ejecución o intervención urbanística. También se indicará la duración de dichasuspensión.

o Impulsar la publicidad telemática del contenido de los instrumentos de ordenación territorial yurbanística que estén en vigor, y de su sometimiento a información pública.

El art. 11.5 y 6 de la LS/2008, con el objetivo de asegurar que la participación de los ciudadanosen la gestión pública urbanística sea eficaz, prevé y regula las siguientes situaciones:

o En aquellos supuestos en los que la Administración incumpla el deber de resolver dentro de unplazo máximo establecido en los procedimientos en los que se prevea la iniciativa de los particulares(de aprobación de instrumentos de ordenación o de ejecución) ésta deberá indemnizar a losinteresados por aquellos gastos que éstos hayan soportado por la presentación de sus solicitudes.

No tendrá el interesado derecho a ser indemnizado ni, por ende, la Administración la obligación deindemnizar en aquellos supuestos en los que la normativa aplicable prevea los efectos positivos delsilencio administrativo y, por ello, la iniciativa sea aprobada presuntamente.

o En la tramitación de instrumentos de ordenación urbanística cuyo procedimiento de aprobaciónse inicie de oficio por la Administración y cuya aprobación definitiva competa a una Administracióndiferente, la normativa autonómica reguladora habrá de prever un plazo en el que se proceda a laaprobación definitiva por silencio administrativo positivo.

En todo caso, en la tramitación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deberáasegurarse el trámite de audiencia a las Administraciones Públicas cuyas competencias pudiesenresultar afectadas.

2.3.Situaciones básicas del suelo

La LS/2008 varía por completo la anterior regulación que sobre la clasificación del suelo realizabasu antecesora la Ley 6/1998 . Ya con la entrada en vigor de la Ley 8/2007 y a sus efectos(actualmente art. 12.1 de la LS\2008) todo el suelo quedó encuadrado en una de las siguientessituaciones básicas: a) suelo rural; b) suelo urbanizado.

2.3.1.Suelo rural


régimen del suelo




El art. 12.2 de la LS/2008 establece que habremos de considerar que el suelo se encuentra en lasituación básica de suelo rural en los siguientes supuestos:

o Suelo preservado o protegido por la ordenación territorial y urbanística de su transformaciónmediante la urbanización.

La ordenación territorial y urbanística deberá preservar, en todo caso, los suelos excluidos de sutransformación por la legislación de dominio público, de patrimonio cultural y territorial y urbanística(esta última considerará preservados los suelos en los que concurren valores ecológicos, agrícolas,ganaderos, forestales y paisajísticos o aquellos que pudieran ser afectados por riesgos naturales otecnológicos u otros accidentes graves).

o Suelo respecto del que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean opermitan su transformación a la situación de suelo urbanizado hasta que se termine la actuación deurbanización.

o Suelo que no reúna los requisitos establecidos para la consideración del mismo como suelourbanizado. Es decir, el legislador entiende que, con carácter residual, el suelo será consideradorural.

2.3.2.Suelo urbanizado

El art. 12.3 de la LS/2008 establece que habremos de considerar que el suelo se encuentra en lasituación básica de suelo urbanizado cuando esté legalmente integrado en una malla urbana yademás cumpla alguna de las condiciones que en el mismo se señalan.

Es decir, para la LS/2008 , la situación de suelo urbanizado exige, en primer lugar, que el sueloesté integrado en una malla urbana (conformada por red de viales, dotaciones y parcela propia denúcleo o asentamiento de población).

Además de ello, deberá el suelo cumplir alguna de las siguientes condiciones:

- haber sido, el suelo, urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación;

- tener (instaladas y operativas) las infraestructuras y los servicios necesarios para poder satisfacerla demanda de usos y edificaciones existentes o previstos. Para ello, las infraestructuras y serviciosdeberán estar conectados a las redes o requerir, exclusivamente, unas obras de conexión. Debeprecisarse que la colindancia del suelo con carreteras de circunvalación o con vías de comunicacióninterurbanas no conlleva su consideración como suelo urbanizado.

- estar ocupado por edificación el suelo (en los espacios aptos para ella) en el porcentaje que seprevea en la legislación territorial o urbanística y de acuerdo con los instrumentos de aplicación

Finalmente, ha incluido en la consideración de suelo urbanizado el legislador ( art. 12.4 ) el sueloincluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que lalegislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano oasimilada y, además, tengan las dotaciones, infraestructuras y servicios exigidos y precisos.

La legislación urbanística autonómica concretará cuáles son las dotaciones y los servicios mínimosrequeridos y, a tal efecto, podrá considerar como especialidad los núcleos tradicionales que seencuentren asentados en el medio rural legalmente. Esa misma legislación autonómica, como hemosadelantado, precisará también los instrumentos de ordenación, los ámbitos y las actuaciones dereforma interior y renovación.

2.4.Utilización del suelo rural

Como ya hemos adelantado en el apartado 1.2.2 anterior, en el caso de los suelos en situaciónrural el legislador ha previsto las siguientes reglas de utilización ( art. 8.2 ):

- facultad de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo


régimen del suelo




dedicarse (dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística) aluso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de losrecursos naturales.

- en el supuesto de terrenos objeto de protección con valores ambientales, culturales, históricos,arqueológicos, científicos y paisajísticos, habrán de preservarse los mismos y sólo podrán llevarse acabo aquellos actos de alteración del estado natural que la propia normativa autorice;

- remisión a la legislación de ordenación territorial y urbanística establecerá para que, con carácterexcepcional, se prevea la posibilidad de ejecutar actos o usos específicos de interés público o socialque deban emplazarse en el medio rural y que contribuyan a su ordenación y desarrollo

Así mismo, también expuesto en el apartado anterior 1.2.2, para el suelo en situación rural peroque los instrumentos prevean o permitan su paso a situación de urbanizado, el art. 8.3 ha recogido laposiblidad de realizar usos y obras de carácter provisional con sujeción a los siguientes requisitos:

# deberán cesar y ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así loacuerde la Administración urbanística.

# las autorizaciones estarán condicionadas a que las condicione legales, expresamente aceptadaspor sus destinatarios, consten en el Registro de la Propiedad

# el arrendamiento y el derecho de superficie de esos terrenos o construcciones estarán excluidosdel régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos, y finalizarán con la orden de laAdministración urbanística anteriormente señalada, sin existir derecho de realojamiento, ni deretorno.

2.5.Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias

El art. 14.1 de la LS/2008 establece que, a los efectos de la misma, habrá de entenderse que sonactuaciones de transformación urbanística las siguientes: a) actuaciones de urbanización; b)actuaciones de dotación. A continuación, en el apartado 2, describe las actuaciones edificatorias.

2.5.1.Actuaciones de urbanización

Las actuaciones de urbanización, a su vez, incluyen las siguientes actuaciones:

o Actuaciones de nueva urbanización mediante las que el suelo en situación básica de suelo ruralse transforma en suelo urbanizado para crear una o más parcelas aptas para la edificación o usoindependiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenaciónterritorial y urbanística. La transformación exige además la consideración de las correspondientesinfraestructuras y dotaciones públicas.

o Actuaciones que tienen por objeto reformar o renovar la urbanización de un suelo que ya seencuentra en la situación básica de suelo urbanizado, en los mismos términos que las actuacionesde nueva urbanización.

Este régimen será de aplicación, si así se prevé en la legislación específica, a las actuacionessobre núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.

Las actuaciones de urbanización se entienden iniciadas cuando empieza la ejecución material deéstas, siempre que además hayan resultado aprobados y sean eficaces los instrumentos deordenación y ejecución exigidos por la legislación sobre ordenación del territorio y urbanismo. Ellevantamiento de acta que de fe del inicio de las obras, por la Administración o por notario, seráconsiderado una presunción de su inicio. En el supuesto de que caduque alguno de los instrumentosque legitimaba la ejecución material, el suelo quedará en la situación básica en la que se encontrabaal inicio de la ejecución.

Las actuaciones de urbanización se entienden terminadas cuando las obras urbanizadoras hayanconcluido, de conformidad con lo dispuesto por los instrumentos que legitiman, siempre que se


régimen del suelo




hayan cumplido los deberes y las cargas exigibles. Se presumirá que las actuaciones deurbanización han terminado cuando la Administración recepciona las obras o, en su defecto, cuandotranscurre el plazo en el que la recepción debería de haberse realizado desde la solicitud delinteresado (a la que habrá de acompañarse el certificado emitido por el director técnico de las obras).

2.5.2.Actuaciones de dotación

Las actuaciones de dotación tienen por objeto incrementar las dotaciones públicas en un ámbito desuelo urbanizado para reajustar su proporción tras una mayor edificabilidad, densidad o nuevos usos,siempre que no requieran la reforma o renovación de la urbanización (en el supuesto de queexigieran reforma o renovación integral de la urbanización la actuación sería considerada comoactuación de urbanización).

Este régimen será de aplicación, si así se prevé en la legislación específica, a las actuacionessobre núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.

2.5.3.Actuaciones edificatorias

Las actuaciones edificatorias se definen por no concurrir las condiciones de las actuaciones deurbanización, ni de dotación, aunque puedan requerir obras complementarias de urbanización, yademás por el siguiente objeto ( art. 14.2 ):

- nueva edificación y sustitución de la edificación existentes;

- rehabilitación edificatoria (en el sentido de obras y trabajos de mantenimiento o intervención enedificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, tal y como se recoge en la Ley 38/1999,de 5 de noviembre , de Ordenación de la Edificación).

2.6.Desarrollo urbano sostenible: evaluación y seguimiento

El principio del desarrollo urbano sostenible ( art. 2 de la LS/2008) se concreta por el legislador enuna serie de medidas de evaluación y seguimiento, previstas por el art. 15 de la LS/2008:

-- Instrumentos de ordenación territorial y urbanística. Con carácter general, los instrumentos deordenación territorial y urbanística estarán sujetos a evaluación ambiental de conformidad con lalegislación general de aplicación (en este sentido, y sin perjuicio de la normativa autonómica Ley21/2013, de 9 de diciembre de Evaluación Ambiental. Téngase en cuanta la Disposición Finalundécima . “Entrada en vigor en relación con la normativa autonómica de desarrollo”);

-- Instrumentos de ordenación de actuaciones de urbanización o de dotación. Los instrumentos deordenación que determinen actuaciones de urbanización (es decir, transformación urbanística desituación rural a urbanizado o reforma o renovación de la urbanización de un ámbito ya urbanizado)estarán sujetos a cuatro previsiones con relación a la evaluación y seguimiento del principio dedesarrollo urbano sostenible. Los instrumentos de ordenación de actuaciones de dotaciónexclusivamente a una previsión, la del informe o memoria de sostenibilidad económica:

o Informe de sostenibilidad ambiental que deberá contener, en todo caso, un mapa de riesgosnaturales del ámbito objeto de ordenación.

o Solicitud del siguiente contenido específico en emisión de informes (en la fase de consultas,salvo que se recaben antes o deban emitirse en fase posterior) cuando sean preceptivos:

-Administración Hidrológica: existencia de recursos hídricos necesarios para la satisfacción de lasnuevas demandas y protección del dominio público hidráulico;

-Administración de costas: deslinde y protección del dominio público marítimo-terrestre.

-Administración competente en materia de carreteras y restantes infraestructuras afectadas:afección e impacto de la actuación sobre su capacidad de servicio.


régimen del suelo




Asimismo, el contenido del informe determinará, a su vez, el contenido de la memoria ambientalque sólo podrá apartarse de los mismos motivadamente.

o Informe o memoria de sostenibilidad económica que se incluirá en la documentación delinstrumento. Este informe deberán incluirlo tanto los instrumentos de ordenación de actuaciones denueva urbanización, de reforma o renovación de la urbanización, como de las actuaciones dedotación. El informe deberá hacer referencia a dos extremos:

-Impacto en las Haciendas Públicas afectadas tanto por la implantación y mantenimiento de lasinfraestructuras necesarias, como por la puesta en marcha y prestación de los servicios resultantes.En el supuesto concreto de las Haciendas Locales, el legislador ha detallado ( art. 3.1 párrafo 2º delReglamento de valoraciones de la Ley del Suelo) el siguiente contenido para el análisis del impacto:a) cuantificación de los costes de mantenimiento por la puesta en marcha y prestación de serviciospúblicos necesarios para el crecimiento urbano establecido en el instrumento; b) estimación delimporte de los ingresos municipales derivados de los principales tributos locales, a la luz de laedificación y población potencial prevista y en función de los distintas situaciones socio-económicasque puedan plantearse hasta la finalización de la actuación.

-Suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.o Tramitación como ejercicio pleno de la potestad de ordenación del municipio (es decir,

aprobación de instrumento superior en la ordenación del municipio) o del ámbito territorial superior enel que se integre. El legislador autonómico deberá establecer en qué supuestos el impacto o efectossignificativos de la actuación de urbanización lleva aparejada la tramitación de la forma indicada.

-- Informe periódico de seguimiento de la actividad de ejecución urbanística. Las Administracionescompetentes (en ordenación y ejecución urbanística) deberán emitir un informe de seguimiento de laactividad de ejecución urbanística de su competencia, con sujeción al siguiente régimen:

o Sujeto receptor: órgano competente de entre los colegiados de gobierno.

o Periodicidad: prevista por legislación correspondiente.

o Contenido: al menos, sostenibilidad ambiental y económica.

Precisa el art. 3.2 del Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo que en el informe habrán deincluirse, como mínimo, los siguientes extremos: cumplimiento de las previsiones de los informes desostenibilidad económica y ambiental y las eventuales desviaciones resultantes en relación con lasestimaciones realizadas en los mismos; en su caso, propuesta de las medidas que favorezcan elequilibrio ambiental y territorial o el reajuste económico para la Hacienda Local que pudiera derivarsedel análisis del impacto de la memoria de sostenibilidad económica.

En el supuesto de municipios, será obligatorio cuando en virtud de la normativa de aplicacióndeban tener una junta de gobierno local.

2.7.Deberes de la promoción de actuaciones de transformación urbanística y a lasactuaciones edificatorias

2.7.1.Deberes

Las actuaciones de urbanización (es decir, actuaciones de nueva urbanización y paso de suelo desituación rural a urbanizado o por reforma o renovación de suelo urbanizado) estarán sujetas a lossiguientes deberes ( art. 16.1 de la LS/2008):

a)Entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes ydotaciones públicas incluidas en la actuación o adscritas a ella para su obtención.

Debe reseñarse el carácter taxativo de las cesiones, no pudiendo exigirse cesiones que no esténprevistas en ley ( STS de 19 de febrero 1991 ). Asimismo, es importante resaltar que las dotacioneso destinos previstos y objeto de cesión, deben estar incluidas o adscritas para su obtención al ámbito


régimen del suelo




de actuaciones, en el supuesto de que excedan las necesidades del ámbito o no estén adscritasdevendrán improcedentes ( STS de 28 de noviembre de 1990 , y STSJ de Cataluña de 16 dediciembre de 1999 ).

Para el TC, STC 164/2001, de 11 de julio , F. 21, el único contenido normativo de las dotaciones

de carácter local previsto en la Ley 6/1998 es «el deber de cesión de suelo para usos dotacionespúblicos» pero «la distinción misma entre dotaciones públicas locales y sistemas generales dependede lo que disponga la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma».

En los suelos a ceder se incluirán los que el instrumento de ordenación correspondiente adscriba ala dotación pública de viviendas sometidas a algún régimen de protección con destino exclusivo aalquiler.

b)Entregar a la Administración el suelo libre de cargas de urbanización que corresponda alporcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior en el que seincluya, previsto por la legislación autonómica (entre un 5 y un 15%, excepcionalmente un 20%).

La actuación de transformación urbanística originará el deber legal de ceder a la Administración unsuelo libre de cargas de urbanización, correspondiente con el porcentaje de la Administración de la

edificabilidad media ponderada atribuido por el legislador (del ámbito de actuación o superior en quese incluya).

Este deber está sujeto a la siguiente regla:

- porcentaje. Con carácter general entre el 5% y 15%. Excepcionalmente, el legislador autonómicopodrá reducir o incrementar (el incremento con tope máximo de 20%) el porcentaje en el supuesto deactuaciones o ámbitos en los que las parcelas resultantes tengan un valor sensiblemente diferentecon respecto a la media de las restantes de igual categoría. Este incremento o reducción deberámotivarse y ser proporcionado.

Por último, el legislador autonómica podrá establecer la sustitución de la entrega de suelo por otrasformas (esta regulación tendrá como límite cuando pueda cumplirse el deber con suelo destinado avivienda de protección pública, en virtud de la reserva prevista por el propio legislador estatal).

Debe anotarse finalmente que las Comunidades Autónomas podrán también intervenir a través dedeterminación de los ámbitos sobre los que se aplique la previsión y de la fórmula para computar elaprovechamiento ( STC 164/2001, de 11 de julio ).

c) Costear y, en su caso, ejecutar obras de urbanización previstas, las infraestructuras deconexión con las redes generales de servicio y las obras necesarias para la ampliación o refuerzo delas redes fuera de la actuación requeridas por la dimensión y características.

Deber derivado de la actuación será el de costear (y ejecutar) las obras establecidas deurbanización, así como las de conexión con las redes generales y ampliación y refuerzo de las redesexteriores en el supuesto de que fuese necesario.

Con relación a este deber se ha pronunciado la STS de 12 de mayo de 2004 afirmando que no esnovedoso en la legislación y que aunque no esté previsto en el planeamiento, es plenamenteexigible.

El legislador ha recogido, asimismo, dos previsiones específicas acerca de este deber:

- las obras e infraestructuras incluyen las de potabilización, suministro y depuración de agua, asícomo las infraestructuras de transporte público para una movilidad sostenible (estas últimas si así loprevé el legislador autonómico);

- será de aplicación la legislación general aplicable a las redes de servicio y en concreto a lafacultad o posibilidad de reintegro de los gastos con cargo a las empresas prestadoras.

d) Entregar a la Administración junto con el suelo que corresponda (apartados precedentes a y b)las obras e infraestructuras del apartado anterior que deban constituir soporte inmueble de las


régimen del suelo




instalaciones propias de cualquier red de dotaciones y servicios, así como cuando estén destinadasa la prestación de servicios de titularidad pública.

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que deban desalojar inmuebles (residenciahabitual) incluidos dentro del área de actuación, así como el retorno si así se regulase.

La garantía del realojo surgirá cuando concurran los siguientes requisitos: a) ocupantes legales; b)con residencia habitual en el inmueble; c) inmueble que debe ser desalojado por la actuación detransformación urbanística.

f) Indemnización a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que debanser demolidas y por las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

Dos precisiones:

- la indemnización será un deber cuando la actuación de urbanización sea la causa inmediata de lademolición de construcciones y edificaciones, o de la extinción de obras, instalaciones, plantacionesy sembrados;

- en cuanto a su valoración, se regula en el art. 22.3 de la LS/2008.En cuanto a lasactuaciones de dotación , tendrán los mismos deberes que hemos señalado para

las actuaciones de urbanización con las siguientes especialidades ( art. 16.2 ):

a) La entrega de suelo libre de cargas correspondientes a un porcentaje de edificabilidad (apartadob anterior) tiene dos precisiones:

a. se determinará teniendo presente sólo el incremento de la edificabilidad media ponderadaresultante de la modificación del instrumento de ordenación.

b. podrá ser sustituida por la entrega de su valor en metálico. Esta entrega en metálico, noobstante, tendrá como finalidad costear la parte de financiación pública de la actuación o suintegración en el patrimonio público de suelo.

b) La entrega de suelo para dotaciones públicas (apartado letra a anterior), relacionada con elreajuste de la proporción, podrá sustituirse. Esta sustitución se ajustará al siguiente régimen:

a. solamente en casos de imposibilidad física de su materialización en el ámbito que correspondía

b. por la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario enel ámbito o por otras formas de cumplimento que se prevean por el legislador autonómico.

Deteniéndonos en lasactuaciones edificatorias , art. 16.3 , tendrán los deberes contemplados enlos apartados e) y f) de las actuaciones de urbanización, así como el relativo a completar laurbanización de los terrenos para su posterior edificación.

Por último, con relación a los deberes, nos encontramos con dos reglas generales previstas por ellegislador y recogidas en los apdos. 4 y 5 del art. 16 , relativas a la posible exención del cumplimiento

de deberes y a las actuaciones sobre núcleos tradicionales asentados en el medio rural.- exención de deberes. Excepcionalmente, y previa justificación de que no existe otra solución

técnica o económica viable, los instrumentos de ordenación podrán eximir los deberes de nuevasentregas de suelo. Esta exención sólo podrá ser de aplicación a actuaciones sobre zonas con altogrado de degradación e inexistencia material de suelos disponible en el entorno, así como a losaumentos de densidad o edificabilidad precisos para sustitución de infravivienda por vivienda condestino a realojamiento y retorno.

- actuaciones sobre núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural. En estos casoslos deberes serán los expuestos que su legislación específica les atribuya.

2.7.2.Garantía de los deberes y extinción


régimen del suelo




La garantía del cumplimiento de los deberes descritos en el apartado anterior será una garantíareal sobre los terrenos incluidos en ámbito de actuación o adscritos ( art. 16.6 LS/2008).

2.7.3.Convenios o negocios entre el promotor y Administración.

Ha establecido el legislador expresamente ( art. 6.3 de la LS/2008) que el promotor podrá suscribirconvenios con la Administración con el límite de que en ningún caso podrá determinar obligaciones oprestaciones adicionales o más gravosas de las explicitadas por la normativa. La sanción alincumplimiento del límite será la nulidad de pleno derecho de la cláusula.

2.8.Transmisión de fincas

El legislador estatal prevé un régimen específico para que las transmisiones de terrenos o fincasno supongan una desprotección en cuanto al cumplimiento de los deberes urbanísticos que se hanvenido examinando. Regula, en concreto, los efectos de la transmisión, los requisitos mínimos deltítulo, los efectos del incumplimiento de estas determinaciones y, finalmente, el supuesto detransmisión de terrenos a la Administración.

Efectos de las transmisiones.En este sentido, las transmisiones de fincas o terrenos producen undoble efecto ( art. 19.1 ) en lo que se refiere a los deberes urbanísticos (derivados bien por lalegislación urbanística con carácter general o por actos de ejecución de la misma):

1º.– La situación del titular, en lo que a los deberes se refiere, no se modifica por la transmisión. Esdecir, los deberes permanecerán sin alteración o modificación alguna con independencia de latransmisión.

2º.– El nuevo titular quedará «subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario». Eneste sentido, por ejemplo, la STS de 8 de noviembre de 1990 , afirma que la subrogación alcanza aldeber u obligación de restauración de la legalidad urbanística pero no, por el contrario, a lassanciones impuestas). Asimismo, quedará subrogado en los compromisos que hubiera adquirido elanterior titular con la Administración, en este caso siempre y cuando «hayan sido objeto deinscripción registral» y se refieran «a un posible efecto de mutación jurídico-real», es decir tengan un

carácter real.

Requisitos del título.En la transmisión de terrenos, deberán constar en el título los siguientescontenidos mínimos ( art. 19.2 ):

a) expresa mención o información en el supuesto de que los terrenos no sean susceptibles de usoprivado o edificación o tengan edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcciónde viviendas de protección pública con precio tasado de precio máximo de venta, alquiler u otrasformas de acceso a la vivienda;

b) los deberes y obligaciones pendientes asumidos por el propietario en el supuesto de que losterrenos se encuentren en procedimiento de urbanización;

Incumplimiento.La infracción o incumplimiento del régimen jurídico mencionado permitirá al

adquirente rescindir el contrato de enajenación en el plazo de cuatro años. Asimismo, el compradorestará facultado para reclamar la indemnización de daños y perjuicios que se le hubiere podidoirrogar.

Transmisión a la Administración.Por último, el legislador ha establecido que en el supuesto detransmisión de terrenos a la Administración, los títulos deberán especificar el carácter demanial opatrimonial de los bienes, así como su incorporación, en su caso, al patrimonio público del suelo ( art.19.5 de la Ley).

2.9.Declaración de obra nueva

La declaración de obra nueva requerirá, con carácter general, escriturar la misma y su posteriorinscripción en el Registro de la Propiedad.


régimen del suelo




La autorización de la escritura, por el Notario, y su posterior inscripción, por el Registrador de laPropiedad, requerirá, art. 20 , previamente acreditar tres extremos que deberán testimoniarse en lasescrituras:

– el otorgamiento, expreso o por silencio, de las autorizaciones administrativas pertinentes para laobra;

– la certificación final de obra conforme al proyecto objeto de licencia por técnico competente;

– acreditación documental del cumplimiento de los requisitos establecidos por la legislaciónreguladora de la edificación para su entrega a usuarios, así como autorizaciones administrativasnecesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al usoprevisto y los requisitos de eficiencia energética (salvo supuestos de comunicación previa odeclaración responsable).

En el supuesto de que la declaración de obra nueva fuera en construcción (no finalizada), laautorización de la escritura y posterior inscripción requerirá (quedando testimoniado en las escrituras)también el otorgamiento de la autorización y, en cambio, certificación de técnico competente de quela descripción de la obra nueva se adecua al proyecto objeto de la misma.


régimen del suelo


com_regimen juridico del derecho de propiedad y bases del regimen del suelo en el estado

Documents