compendio de derechos reales en el nuevo cdigo civil y comercial

CURSO DE ANLISIS INTEGRAL DEL NUEVO CDIGO CIVIL Y COMERCIAL.

MDULO VTtulo I

Disposiciones generales

Captulo l

Principios comunes

Art. 1882. Concepto. El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su titular las facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.

Concordancias con la normativa anterior; No existen concordancias.

Anlisis de la normativa anterior. Vlez Srsfield se abstuvo expresamente de brindar definiciones conceptuales como la contenida en la norma analizada; y los fundamentos de tal actitud los pone de manifiesto en la nota al art. 495 citando a Javoleno en el Digesto: ("Toda definicin en derecho civil es peligrosa; porque difcilmente no pueda ser alterada"). Sin embargo, en el Cdigo Civil el derecho real resultaba definido, a travs de definiciones conceptuales transcriptas en las notas al art. 497, y al Ttulo IV del Libro Tercero, citando a Ortoln y a Demolombe, cuando comenzaba a regular los derechos reales a partir del art. 2502, respectivamente. Prim doctrinariamente y por la claridad y sencillez conceptual la definicin brindada por Demolombe (nota al Ttulo IV):"... derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto". En nuestra opinin es la mejor aproximacin al concepto de derecho real, no superada por laque brinda el CCCN.

Anlisis de la normativa del CCCN. La caracterstica ms sal ente de los derechos reales es la relacin directa e inmediata con la cosa, sobre todo cuando se los compara con los derechos personales. Por ello la norma habla de "poder jurdico" que se ejerce directamente sobre su objeto. Igualmente, las facultades de persecucin y de preferencia frente a los titulares de otros derechos resultan caracteres esenciales de las figuras jurdico-reales. Es el caracterstico ius persequendi y ius preferendi que se pregonan como los elementos ms diferenciadores entre los derechos reales y los personales.Art. 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.

Concordancias con le normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2508,2518 a 2520.

Anlisis de la normativa anterior. No hay norma genrica sobre el objeto de los derechos reales en el Cdigo de Vlez. Hay s una referencia doctrinaria al objeto, en la nota al Libro Tercero, cuando el codificador cita a Mackeldey: "... porque las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales".

Anlisis de la normativa del CCCN. No es de fcil comprensin la alusin que hace la norma analizada al ejercicio sobre una parte material de la cosa, ya que el derecho real abarca siempre todo el objeto sobre el que recae. El hecho de que se ejerza o no sobre todo el objeto, sea por propia voluntad o por imposibilitarlo terceros, encajara en una patologa que, en nuestra opinin, no corresponde ser planteada en la definicin de la figura.

Podra ocurrir, considerando que en el art. 1888 al que nos referiremos ms adelante se sugiere la existencia de derechos reales sobre cosas "total o parcial mente propias", que de esta idea surja la alusin del artculo. En efecto, tanto en la propiedad horizontal, como en las dems figuras de pluripropiedad, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie, segn la regulacin de las nuevas normas, puede apreciarse esa posibilidad. Destacamos que, en nuestra opinin, se parte de un error al interpretar el sentido o fundamento de la clasificacin que distingue los derechos reales sobre cosa propia, de los que recaen sobre cosa ajena, segn veremos al analizar el art. 1888.

La ltima parte de la norma incluye otros objetos que pueden ser, segn su tenor, tambin inmateriales. As los derechos quedaran incluidos como posible objeto de los derechos reales. Es el caso del derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre cosa ajena, o el de la complejidad de derechos que aparecen en el tiempo compartido o los conjuntos inmobiliarios.Art. 1884. Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, art. 2502.

Anlisis de la normativa anterior. Por razones prcticas preferimos efectuar el desarrollo de este apartado junto al del "Anlisis de la normativa del CCCN".

Anlisis de la normativa del CCCN. La norma, atendiendo al orden pblico que campea en materia de derechos reales, determina que los mismos no pueden ser modificados en sus aspectos estructurales. Pero ello no debe confundirse con la posibilidad de ser constituidos, modificados o transmitidos, slo por el legislador como podra interpretarse de su literalidad. En realidad, las partes s pueden constituirlos a su arbitrio, modificarlos y transmitirlos, pero siempre atendiendo a los preceptos que preservan su estructura. Por ello resultaba de ms claridad el art. 2502 del Cd. Civil, que slo aluda a la imposibilidad de crear un derecho real por parte de los particulares, condenando con la nulidad la nueva estructura convenida. Paradjicamente en el CCCN no aparece la palabra "crear" que estimamos debi ser la nica expresada, para mayor claridad del pronunciamiento.

En definitiva, la norma analizada procura preservar slo la creacin por ley, negando validez al derecho real creado por los particulares o modificado en sus elementos estructurales.

Corresponde aclarar que, a pesar de la nulidad pronunciada, siempre existir la posibilidad de acudir a la conversin regulada en el art. 384 del CCCN; sea convirtindolo en derecho personal, si como tal pudiera valer, sea acercndolo a otro derecho real de estructura similar (como se aclara en los fundamentos de la norma).

Art. 1885. Convalidacin. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin queda convalidada.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 1330,2504, 2982,3125 y 3126.


Anlisis de la normativa del CCCN. Este principio, que ya estaba consagrado en el Cdigo Civil, plantea una subsanacin automtica por ley, frente a quien constituy o transmiti un derecho que no tena. Si se pretende transferir una cosa total o parcialmente ajena, supuesto contenido en el art. 1008 del CCCN, obviamente el acto ser nulo a tenor de la regla general del nemo plus iuris..., sentada en el art. 399 del CCCN; pero siempre estar latente la posibilidad de la convalidacin prevista en la norma analizada. Este saneamiento se producir tanto cuando la adquisicin del transmitente se produzca por un acto entre vivos, como cuando sea consecuencia de una adquisicin mortis causa.

Corresponde remarcar como un avance de la moderna regulacin el hecho de hacer aplicable tambin a la hipoteca el efecto convalidante de la adquisicin posterior. En el Cdigo de Vlez, en cambio, el art. 3126, sin un motivo fundado, vedaba dicha posibilidad.Art. 1886. Persecucin y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 3162,3889,3890 y 3934.


Anlisis de la normativa del CCCN. La norma alude al ius preferendi y al ius persequendi, que constituyen los elementos ms tipificantes de todos los derechos reales. Sin embargo, en el Cdigo Civil el derecho de persecucin slo apareca de manera expresa, en el art. 3162 del Cdigo de Vlez, respecto de la hipoteca. El ius preferendi, en cambio, adems de estar manifiesto para la hipoteca, en el art. 3934, tambin estaba explcito para la prenda en el art. 3889 del Cdigo Civil.

Corresponde resaltar que estas prerrogativas genricas, el ius preferendi y el ius persequendi, justamente por ser propias de la naturaleza real del derecho, se ponen de resalto ante los derechos personales, remarcando las diferencias entre ambas especies. En efecto, en materia de preferencias atendiendo a la naturaleza del derecho, un postulado universal determina que, en caso de conflicto entre un derecho real y uno de naturaleza personal, debe triunfar, como regla general, el derecho real. Pero en la norma analizada, a pesar de estar enmarcada en las disposiciones generales de los derechos reales, el ius preferendi ya no aparece como elemento exclusivo de la naturaleza real del derecho, sino que se lo hace valer, segn las expresiones de la norma, "respecto a otro derecho real o personal". En nuestra opinin, pues, no se trata aqu de ius preferendi, sino de prioridad temporal, fenmeno que no responde ya a la naturaleza misma de los derechos en juego, sino al momento en que obtienen oponibilidad.Art. 1887. Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:

a) et dominio;

b) el condominio;

c) la propiedad horizontal;

d) los conjuntos inmobiliarios;

e) el tiempo compartido;

f) el cementerio privado;

g) la superficie;

h) el usufructo;

i) el uso;

j) la habitacin; k) la servidumbre;

I) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.

Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, art. 2503; ley 13.512, art. 1o; ley 25.509, art. 1; ley 26.356, arts. 3 a 5 y 9o.


Anlisis de la normativa del CCCN. Siguiendo la mayoritaria opinin doctrinaria, se han incorporado nuevas figuras jurdico-reales que ya venan siendo analizadas en distintas jornadas y congresos, con pronunciamientos favorables a su incorporacin en el derecho civil argentino. La idea de configurarlas como derechos reales autnomos y no como figuras asociativas, o mediante la combinacin de derechos ya existentes, era prcticamente un reclamo unnime desde los primeros momentos de la aparicin de estas nuevas manifestaciones. En efecto, se expresaba que la necesidad de brindar mayor seguridad a estas formas de propiedad impona la naturaleza de derecho real. As, las caractersticas de los derechos reales en cuanto a la creacin por ley (art. 1884), regulacin acabada, escaso margen a la autonoma de la voluntad y el orden pblico imperante (art. 12, CCCN), satisfacen ahora los requerimientos que exigen estos nuevos fenmenos negociales.

Por ello, en el CCCN, adems de los que ya estaban contemplados en el derogado, aparecen ahora como nuevos derechos reales: los conjuntos inmobiliarios (arts. 2073 a 2086); el tiempo compartido (arts. 2087 a 2102), que ya exista como contrato regulado por ley 26.356, que conserva su vigencia en el CCCN, salvo los arts. 3o, 4o, 5o y 9o; el cementerio privado (arts. 2103 a 2113); y el derecho de superficie, que slo exista en su versin forestal o en la ley 25.509 de 2001.

Corresponde remarcar que, desacertadamente en nuestra opinin, se han separado el dominio y el condominio, como si se tratara de dos figuras diferentes, lo que no ocurra en el Cdigo derogado. El tema haba sido debatido en la doctrina. Mientras algunos consideraban que la exclusividad era un elemento esencial del dominio, por lo que la titularidad compartida necesariamente le daba autonoma al condominio, otros, en cambio, consideraban que la cotitularidad no afectaba la naturaleza misma del derecho, y slo obligaba a contemplar legalmente la relacin entre condminos. Por otra parte cabe acotar que la circunstancia de la titularidad compartida puede darse en cualquier derecho real, lo que, en nuestra opinin, no autoriza a atribuir diferentes naturalezas en cada caso de pluralidad de titulares.Art. 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal,

los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravmenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2523 y 3011.


Anlisis de la normativa del CCCN. La primera parte del dispositivo no tiene correlato en el Cdigo Civil. Se contempla aqu una clasificacin, que en realidad debera haber quedado para el mbito de la doctrina que ya vena efectuando la distincin.

El fundamentum divitionis de la clasificacin que distingue entre derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena no radica en que el objeto del derecho se "asiente" sobre un inmueble total o parcialmente ajeno. El sentido jurdico de la distincin procura en cambio pronunciarse por la posibilidad o no de ejercer actos de disposicin sobre la cosa objeto del derecho.

Si el derecho sobre la cosa permite a su titular disponerla o gravarla estaremos en presencia de un derecho real sobrecosa propia; mientras que ser sobrecosa ajena si no se admiten tales prerrogativas.

Lamentablemente el legislador y la mayora doctrinaria, antes que brindarnos el criterio o fundamento de la distincin entre derechos reales sobre cosa propia o ajena, han preferido la enumeracin. Este criterio no resulta claro en una ley. Por ello se critic injustificadamente la definicin que brindaba el art. 2o de la ley 25.509 de Superficie Forestal, cuando estableca que se trataba de un "derecho real sobre cosa propia, constituido sobre un inmueble ajeno". Nadie haba dudado de ese carcter respecto de la propiedad horizontal que siendo derecho real sobre cosa propia, sin embargo, su objeto estaba "posado" sobre inmueble parcialmente ajeno. Para ms corresponde aclarar que el pronunciamiento tiene consecuencias prcticas a la hora de analizar la registracin, pues lo lgico sera abrir matrcula para los derechos reales sobre cosa propia y receptar slo como gravmenes los que sean sobre cosa ajena.

No podemos dejar de remarcar la ltima parte del dispositivo que, con buen criterio, presume siempre la libertad y plenitud de los derechos. Si bien el Cdigo Civil prevea el pronunciamiento, slo lo haca en normas aisladas y circunscripto a algunos derechos. As lo veamos en los arts. 2523 del Cd. Civil y 3011 del mismo cuerpo, que deca que toda duda sobre la existencia de una servidumbre, sobre su extensin o modo de ejercicio, deba Interpretarse siempre a favor del fundo sirviente.Art. 1889.Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crdito en funcin de garanta. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Concordancias con la normativa anterior: No existen concordancias.

Anlisis de la normativa anterior. No existe norma similar.

Anlisis de la normativa del CCCN. La norma bajo anlisis apunta a la distincin que ya vena efectuando la doctrina, entre derechos reales autnomos y accesorios, o principales y accesorios. Esta clasificacin, que en nuestra opinin tambin debi quedar exclusivamente en el mbito doctrinario, tiene especial importancia a la hora de determinar los supuestos de extincin de los derechos reales, pues mientras los principales tendrn necesariamente previstos en ley general o particular cada causa de extincin (art. 1907) como ocurre, por ejemplo, con el usufructo, art.

2152, el uso, art. 2155, o las servidumbres, art. 2182; en los derechos reales accesorios, en cambio, adems de dichas previsiones, en aplicacin del proloquio accesorium sequitursun principal ("lo accesorio sigue la suerte de lo principal") surgir tambin la situacin extintiva genrica por la extincin del principal que se tutela; concretamente, la obligacin que garantizan (art. 2186).

Art. 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripcin de los ttulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripcin.


Anlisis de la normativa anterior. No existe norma similar.

Anlisis de la normativa del CCCN. La norma determina lo que ya se vena tambin expresando en doctrina. Hasta se haba destacado que la importancia de esta clasificacin, cosas registrables y no registrables, es tal que virtualmente habra sustituido de alguna manera la clasificacin entre cosas muebles e inmuebles, puesto que resultaba de ms trascendencia jurdica el carcter de registrable o no registrable que la que apunta a la movilidad o inmovilidad de las cosas.

La naturaleza fctica de moverse o no moverse en realidad poco aportaba a la problemtica jurdica de los nuevos tiempos si ambas categoras se encuentran tuteladas por un registro.

No obstante lo atinado de la norma, creemos que hubiese sido ms acertada si hubiese establecido no slo el acceso a un registro a los fines de su inscripcin, sino la obligacin de registrar.Art. 1891. Ejercicio por la posesin o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las servidumbres y la hipoteca.

Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesin.



Anlisis de la normativa del CCCN. El artculo procura sentar una regla general muy acertada, puesto que la posesin es, en casi todos los supuestos, la forma normal de ejercer los derechos reales. Slo algunos tipos de servidumbres y la hipoteca constituyen la excepcin a ese principio rector.

Sin embargo, es dable efectuar una serla crtica a la norma, pues en su segundo prrafo determina errneamente que se pueden ejercer actos posesorios sin ostentar la posesin, cuando en realidad, segn tenemos arraigado en nuestros conceptos y reiterada doctrina, los actos posesorios no son sino la prueba misma de la posesin. En razn de ello resultara virtualmente imposible ejercer actos posesorios sin ostentar la posesin como expresa la norma en crtica. Atendiendo al concepto de acto posesorio que brindaba ya Vlez Srsfield en el art. 2384 del Cd. Civil, y aun al texto actual del nuevo art. 1928, que define el acto posesorio, resulta claro que si la posesin es el ejercicio concreto del derecho, los actos posesorios son la prueba de la misma; y que si bien puede haber posesin sin actos posesorios, jams podran existir actos posesorios sin ostentar posesin.

A nuestro parecer, reiteramos, considerar ambas expresiones como alternativas constituye un error conceptual. Es probable que el desacierto sea fruto del intento del legislador por explicar

la situacin del titular activo de una servidumbre de vista, por ejemplo, en la que lo nico perceptible sea una ventana o un muro no elevado a ms de cierta altura, o un paso por fundo ajeno sobre senda no marcada; pero en tales casos no puede decirse que se estn efectuando actos posesorios a tenor de las definiciones contenidas tanto en el viejo art. 2384, como en el nuevo art. 1928 del CCCN.Captulo 2

Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad

Art. 1892. Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.

Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente. La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho as lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.

Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 574, 577, 2364, 2377, 2378, 2387, 2524, 2601 a 2603,2820, 2977,3265; decr.-ley 6582/58, arts. 1y 6o.


Anlisis de la normativa del CCCN. Por disposicin de esta norma, la dinmica adquisitiva de los derechos reales con ttulo y modo (art. 577, Cd. Civil) habra quedado ceida slo a los modos derivados.

No compartimos este pronunciamiento, no slo por no estar de acuerdo con que el ttulo y el modo sean elementos constitutivos slo cuando el modo es derivado, sino porque esta disposicin virtualmente dejara desprovistos de causa o ttulo a los derechos reales constituidos por otros modos de adquisicin que no sean la tradicin, como en el caso de la usucapin, art. 1897, el aluvin, art. 1959, o la avulsin, art. 1961, por citar slo algunos modos originarios. Advirtase para ms que, en la definicin de usucapin, art. 1897, el legislador ha usado la expresin "modo". En efecto, la norma citada expresa: "La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella...". Si esta prescripcin es el modo, como reza la norma, faltara para este derecho determinar cul es su causa o ttulo. No es factible en el CCCN, que mantiene la tesis causalista, imaginar un derecho sin causa, tal como ocurra en el Cdigo Civil (arts. 499, 500, 2505 originario de Vlez y 2602). Por ello en dos normas generales del CCCN, arts. 281 y 282, as como los cinco supuestos de causa legal de adquisicin, arts. 1894 a 1899, se pone de resalto la recepcin del causalismo en la nueva ley.

En el segundo prrafo del artculo analizado se brinda un correcto concepto de ttulo suficiente, atendiendo a los dos elementos exigidos por la doctrina: la forma y la materia. Estos

dos elementos cumplidos nos brindan la "causa idnea ad transferendum dominium" que surga slo tangencialmente del art. 2602 del Cd. Civil. De esta manera, por ejemplo, para adquirir el dominio sobre un inmueble se exige como recaudo formal el acto instrumentado en escritura pblica (art. 1017) y en cuanto a la idoneidad traslativa ser necesario que el acto jurdico instrumentado genere esa consecuencia: compraventa, donacin, permuta, dacin en pago, etctera.

Ms adelante se exige igualmente la capacidad de los otorgantes y su legitimacin; es decir, la titularidad del derecho que pretenden transferir. Igual lo exigan las viejas normas de los arts. 2601 y 2603, respecto de la tradicin.

En el tercer prrafo se alude a la tradicin, modo derivado que, junto al ttulo, constituyen el derecho en el adquirente, tal como suceda tambin en el Cdigo Civil, arts. 577, 2601 y 2602. Tambin aparecen en este mismo prrafo los tres supuestos de tradiciones abreviadas. Es bueno que metodolgicamente estn todos en la misma norma. Pero lamentablemente se reitera el error que ya habamos puesto de manifiesto en el Cdigo de Vlez, cuando expresa que: "... No es necesaria [se refiere a la tradicin], cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedora nombre del adquirente... ".

Decimos que no es la forma correcta de expresarlo, reiterndose el error de las viejas normas, porque lo que en verdad se quiere decir es que no es necesario el traspaso material de la cosa, pero la tradicin, aunque de manera abreviada, se produce. Lo que se evita con la norma es el absurdo de pretender que en los casos de traditio brevi manu el ocupante tenedor, para poder adquirir el dominio, deba desocupar la cosa para luego volver a ingresar, en presencia del transmitente; o en el constituto posesorio que el transmitente entregue fsicamente la cosa, para tomarla nuevamente al instante. Ello constituira toda una parodia que, en honor a la seriedad del sistema, se ha pretendido evitar. Pero reiteramos que la tradicin se produce slo que de una manera abreviada.

El tema no era trivial en la vieja legislacin, teniendo en cuenta el caso tan frecuente en los negocios inmobiliarios en los que el transmitente queda ocupando el bien un tiempo para preparar su mudanza o adquirir otra vivienda (constituto posesorio), protagonizando un verdadero contrato de comodato, por el cual el nuevo dueo presta al vendedor el inmueble por treinta o sesenta das. El comodato era en el Cdigo Civil un contrato real, segn lo deca expresamente el art. 2255, y como tal, exiga la entrega de la cosa para quedar perfeccionado. Pues bien, con motivo de la aplicacin del constituto posesorio, varios resolutivos judiciales haban determinado que el comodato no habra quedado constituido por falta de tradicin, lo que obviamente no haba sido un efecto querido por la ley. Hoy esta situacin, al menos respecto del comodato, ya no presenta ese riesgo, puesto que en el art. 1533 se define el comodato como contrato consensual.

Por ello siempre hemos sostenido que en estos casos de tradiciones abreviadas la norma debera decir: "Hay tambin tradicin cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre...". Slo se quiere evitar la parodia de la que hablbamos ms arriba, mas no la aplicacin del instituto de la tradicin. En el cuarto prrafo de la norma analizada se alude a la registracin como modo, para aquellos casos de inscripcin constitutiva: automotores (cuya legislacin originaria se conserva, decr.-ley 6582/58) y caballos pura sangre de carrera (ley 20.378).

Finalmente se establece el primer uso en la servidumbre, como modo constitutivo, lo que ya surga del Cdigo Civil (art. 2977); y, en el ltimo prrafo se elimina, con acierto, la adquisicin mortis causa que no constituye causa de adquisicin, sino de modificacin, dado que el heredero contina la persona del causante. Esta situacin siempre debi estar circunscripta al derecho sucesorio, y no incluida como lo estaba (art. 2524, inc. 6, Cd. Civil) entre los modos de adquirir los derechos reales.Art. 1893. Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 594,2505,3134 a 3136; decr.-ley 6582, art. 1o; ley 13.512, art. 9o; ley 25.509, art. 5o; ley 17.801, arts. 1o, 2o, 3y 20.


Anlisis de la normativa del CCCN. Este artculo regula los efectos de la publicidad en general; por ello aparecen en su contenido tanto la publicidad posesoria como la registral. En definitiva, el derecho real no tendr una plena oponibilidad sin la publicidad que corresponda segn el derecho de que se trate.

Destacamos que los efectos de la inscripcin variarn, segn que el registro sea con efectos declarativos o lo sea con efectos constitutivos; pues si estamos en el primero, es obvio que el derecho ya habra nacido entre las partes aun antes de su registracin; mientras que si estamos en presencia de un registro constitutivo, el derecho no existir ni aun entre las partes si no ha sido registrado. Para ejemplificar imaginemos la venta de un Inmueble respecto del cual rige la inscripcin declarativa prevista en la ley 17.801, art. 2o. En tal caso el derecho real habr nacido tan slo con el cumplimiento del ttulo (compraventa en escritura pblica, arts. 1123 y 1017, CCCN) y el modo (tradicin, art. 1892, CCCN), conforme a la dinmica determinada en la primera parte del artculo anterior; la registracin cumplir aqu slo efectos de oponibilidad a terceros. Conforme a lo sentado en la norma el derecho real existe, pero con una limitacin en su oponibilidad que cede frente al tercero de buena fe; es decir, el que desconoce la mutacin jurdico real que se ha operado. Ese tercero al que alude la norma bajo anlisis sera el llamado doctrinariamente "tercero registral", al que, de nuestra parte, tambin le exigiramos para ser tal, que ostente un reflejo registral; es decir que su pretensin haya logrado colocacin en un asiento. La parte final de la norma, que constituye una correcta aplicacin del principio de buena fe (art. 9o, CCCN), no hace sino repetir lo ya consagrado en el art. 20 de la ley 17.801; pero no cabe dudar que en una versin mejorada, ya que incluye no slo a las partes, escribano, testigos y a quienes hubieren intervenido en la celebracin del acto, sino tambin, como exiga la doctrina, a cualquier sujeto que conoca o deba conocer la existencia de lo publicitado. Advirtase que ya no se habla de registracin, puesto que uno de los avances del dispositivo estudiado es que incluye en las mismas normas el fenmeno publicitario todo, tanto la posesin como la registracin.Art. 1894. Adquisicin legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisin forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso comn de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesin de cosas muebles inseparables; te habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 1051,2710,2725,.272f .257)^2573,2533, 2584,2587,25$$, 2591,3573 bis y 2412.


Anlisis de la normativa del CCCN. La norma analizada enumera algunos supuestos de adquisicin ex lege de derechos reales sobre inmuebles. Referirse a "adquisicin legal" como lo hace el ttulo de la norma, implica usar como criterio clasificador o fundamentum divitionis de los distintos modos adquisitivos, la voluntad de las partes de un acto jurdico causa o la sla voluntad del legislador, que suele identificarse con la expresin ex lege. Con este criterio y procurando sistematizar, debemos remarcar que amn de los expresados en el artculo analizado, hay otros casos de adquisicin legal, tambin sobre cosas inmuebles, como la prescripcin adquisitiva (arts. 1897 y 1898); el tesoro (arts. 1951 a 1953); la transformacin (art. 1957); el aluvin (art. 1959) o la avulsin (art. 1961), entre otros.

Es obvio que, aun cuando el legislador ha pretendido ceir la teora del ttulo y modo slo a los modos derivados (art. 1892), la causa o ttulo en los supuestos de las normas citadas en el prrafo precedente es la ley misma, siendo el modo la concrecin tctica del supuesto. Nos ayuda a fundar esta idea la denominacin de "modo" (complemento del ttulo) usada en el art. 1897, para definirla usucapin. Acaso podremos imaginar que el usucapiente ser un titular incausado? Se interpreta, pues, que el legislador, en aplicacin de los principios que campean en la dinmica adquisitiva, y cumplindose algn presupuesto determinado, considera oportuno para dar coherencia al sistema hacer nacer el derecho real mediante una causa legal, como una consecuencia lgica de los fundamentos que lo inspiran. Ello con independencia de la voluntad expresa de las partes.Aparecen en el dispositivo: el condominio de indivisin forzosa perdurable, cuya denominacin obedece a que tiene vocacin de permanencia (art. 2004), por oposicin a la indivisin fruto de la convencin entre condminos, que no puede durar ms de diez aos, y que da origen al condominio con indivisin forzosa temporaria (art. 2000); la accesin de cosas muebles inseparables de los inmuebles a los que acceden, que constituye la "construccin, siembra y plantacin" (art. 1962) y el derecho real de habitacin del cnyuge o conviviente suprstites (arts. 527 y 2383, CCCN).

En cuanto a lo contemplado al final del artculo: "... los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe", estimamos que el nico supuesto que se podra plantear y que sera realmente una causa de adquisicin de inmuebles ex lege, es el caso del adquirente o subadquirente de buena fe, a ttulo oneroso, cuando el transmitente no estuviere legitimado; es decir, en el caso de las transmisiones a non domino. Pero ocurre que tales supuestos estn expresamente excluidos en una norma anterior. En efecto, el art. 392, in fine del CCCN, contundentemente expresa que: "Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y ttulo oneroso si el acto se ha realizado sin intervencin del titular del derecho". Estimamos que en una futura reforma deber quedar aclarado el sentido de la norma.

Art. 1895. Adquisicin legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisicin fue gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripcin a favor de quien la invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y stos no son coincidentes.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2362, 2412 y 2767.


Anlisis de la normativa del CCCN. En este artculo se consagra el principio "la posesin vale ttulo" de aplicacin exclusiva a las cosas muebles no registrables. Tenamos establecido este especial efecto de la posesin de muebles en el art. 2412 del Cdigo Civil.

No dudamos en el acierto de hacerlo ingresaren la nueva ley como un verdadero modo de adquirir legal, ya que hemos sostenido siempre que sa es su verdadera naturaleza. Pero hubiramos preferido directamente la transcripcin literal de la norma francesa, que es donde obtuvo su primera consagracin legislativa el principio referido. En efecto, el art. 2279 del Cdigo francs es ms claro cuando determina: "En materia de muebles la posesin vale ttulo ..." y perfila despus los requisitos para que se aplique la figura.

Corresponde remarcar, sin embargo, aun con la crtica que efectuamos, que la norma mejora el art. 2412 del Cd. Civil, pues ste nos hablaba de "presuncin de propiedad" sin pronunciarse sobre la adquisicin misma. Si bien es cierto que el artculo nuevo, cuyo anlisis estamos abordando, no termina de aclarar que esa posesin vale por ttulo, evadiendo en definitiva pronunciarse por el mecanismo de constitucin, por lo menos expresa que "... es suficiente para adquirir los derechos reales..." (sugerimos leerlo como: "... es ttulo suficiente para adquirir los derechos reales...).

Destacamos tambin que constituye un error haberse referido al anterior dominus como "verdadero propietario", pues este modo no har falso propietario al adquirente. La norma debi decir"... excepto que el anterior propietario (o simplemente 'el propietario') pruebe que la adquisicin fue gratuita". Pero ms all de la crtica el pronunciamiento es acertado, pues, tal como ocurra con la norma del Cdigo Civil, slo el anterior propietario estar legitimado para intentar el recupero de la cosa mueble cuando la adquisicin del actual poseedor hubiere sido a ttulo gratuito.

Como surge del artculo comentado con todo acierto, su principio bsico slo es aplicable a las cosas no registrables, ya que si se cuenta con un registro jurdico y el bien no est inscripto, no habr buena fe en el poseedor actual y la mxima no podr ser invocada a su favor. Otro tanto ocurrir, aun estando inscripto, si el rgimen de la cosa mueble involucrada previera la existencia de elementos identificatorios cuya realidad no concuerde con el asiento respectivo. Tal sera el caso de los automotores, por ejemplo, cuyo sistema prev y recomienda la "verificacin fsica" para corroborar la dicha coincidencia cada vez que se adquiere un automvil usado.

Art. 1896. Prohibicin de constitucin judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitucin, excepto disposicin legal en contrario.


Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil el art. 2818 estableca que el usufructo no poda ser separado de la propiedad sino por una disposicin de la ley, o por la voluntad del propietario. Los jueces, so pena de nulidad, no podan constituir usufructo por ningn motivo en divisin y particin de bienes. Esta disposicin tena su razn de ser, por cuanto en el derecho romano el usufructo poda ser establecido por la autoridad del juez en las particiones judiciales. La adjudicatio constitua una de las causas legales de adquisicin.

Anlisis de la normativa del CCCN. Se trata de una norma nueva absolutamente innecesaria. El carcter inoficioso de la norma se agrava an ms apenas se advierta que el art. 2133 dispone que en ningn caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitucin; y el art. 2169 reitera la prohibicin de servidumbre judicial.

Art. 1897. Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 3948,4010,4015 y 4016.

Anlisis de la normativa anterior. En la doctrina y en la jurisprudencia suele utilizarse como sinnimo de "prescripcin adquisitiva" la expresin usucapin, aceptada por la Real Academia Espaola, aunque el verbo "usucapir" morfolgicamente slo se utiliza en infinitivo y en participio. Tambin puede usarse en gerundio yen las formas personales, en todos los tiempos pretritos, futuros y condicionales de los modos indicativo y subjuntivo.

El Cdigo Civil en ningn momento utilizaba las expresiones "usucapin" ni "usucapir" ni ningn otro trmino derivado. Tampoco lo hacan la ley 14.159, el decr.-ley 5756/58 ni los cdigos procesales. En el CCCN, como prueba de una desprolijidad ms, aparece el vocablo circunstancialmente en el art. 2119 respecto del derecho de superficie para descartarla. Dice: "No puede adquirirse por usucapin

Anlisis de la normativa del CCCN. Al no aludir a las adquisiciones originarias que slo requieren modo suficiente, as como que asumen este carcter la prescripcin adquisitiva, la apropiacin, la transformacin y la accesin, y que especficamente se adquieren por prescripcin adquisitiva todos los derechos reales principales que se ejercen por la posesin, quedando excluidos los de garanta, no queda clara la situacin de este ltimo grupo de derechos. Al mencionar que el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley, alguien podra pensar que la prenda o la antcresis son usucapibles, o que tambin lo son todas las servidumbres.

Existan y subsisten dos clases de usucapin de inmuebles: la breve o corta o decenal, que exiga adems de la posesin durante diez aos el justo ttulo y la buena fe; y la larga o extraordinaria o veinteal, que requera slo la posesin durante veinte aos, sin necesidad de justo ttulo ni de buena fe.

Ambas clases de usucapin eran aplicables a todos los derechos reales usucapibles, pero al haberse borrado de un plumazo la clasificacin de las servidumbres en continuas y discontinuas, as como en aparentes y no aparentes, al tiempo que no se incluy una norma equivalente al derogado art. 3017, puede pensarse que en la actualidad es posible adquirir por prescripcin todas las servidumbres positivas o afirmativas, sea o no su ejercicio continuo, sean o no aparentes, por prescripcin larga o corta.Art. 1898. Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 3999,4010 y 4016 bis.

Anlisis de la normativa anterior. El plazo de prescripcin se abreviaba considerablemente en beneficio del poseedor con justo ttulo y buena fe. La ley favoreca especialmente a quien haba adquirido un inmueble a non domino, asegurndole, al cabo de un trmino abreviado, la situacin que habra tenido si hubiera contratado con el verdadero propietario. Adems de la posesin, eran requisitos especficos de esta clase de prescripcin el justo ttulo y la buena fe.

Anlisis de la normativa del CCCN. Como en la poca actual no se justifica la distincin entre presentes y ausentes, por los avances del progreso y la velocidad de los medios de comunicacin, ya la reforma de 1968 la haba suprimido, de modo que desde entonces toda prescripcin breve se considera cumplida a los diez aos, plazo que se mantiene en el CCCN.

Inmuebles. La prescripcin decenal hace adquirir al poseedor la propiedad del Inmueble al que se aplica. En realidad, la cosa ya est adquirida con justo ttulo y buena fe. El transcurso de los diez aos slo tiene por objeto ponerla al abrigo de toda accin de reivindicacin. Por lo tanto, nicamente el propietario contra quien prescribi puede cuestionar el derecho del poseedor, promoviendo contra l una accin reivindicatoria. Si la entabla antes de cumplirse los diez aos, el poseedor no la podr resistir con xito, puesto que ni el justo ttulo ni la buena fe le alcanzarn para ponerlo al abrigo de esa accin real, la del verdadero propietario. Por el contrario, si ya han transcurrido los diez aos cuando se promueve la demanda, el usucapiente podr oponer la prescripcin breve como defensa.

La prescripcin abreviada no es incompatible con el art. 392 en su actual redaccin, por cuanto quedan expresa mente excluidos de su mbito los supuestos de no autora. De no ser as, ya no serian necesarios los diez aos de posesin que determina el art. 1898 y ello implicara, lisa y llanamente, aceptar que la usucapin breve slo puede aplicarse a las adquisiciones a ttulo gratuito.

Muebles. Ante la ausencia de textos en el Cdigo Civil que consagraran la usucapin de muebles, la doctrina en general se Inclinaba hacia su Imprescriptibilidad. La ley 17.711, con la Incorporacin del art. 4016 bis, vino a solucionar parcialmente la omisin al jugar la prescripcin de dos o tres aos slo en favor del poseedor de buena fe. En efecto, era sujeto de la usucapin el poseedor de buena fe de una cosa robada o perdida, que a su vez era el que haba adquirido la cosa del ladrn o del hallador, o de quien o quienes la haban adquirido de stos, al ser posible una o ms sucesiones.

Se ha mejorado el contenido del art. 4016 bis al unificar el plazo, ya que esa norma lo reduca a dos aos cuando se tratare de muebles registrables, mientras que eran tres en los dems casos. En el rgimen del CCCN, si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos y si la cosa es registrable, rige el mismo plazo, pero el de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo. En el primer caso (un cuadro, una joya, un perro mucuches), es necesario el transcurso de dos aos contados desde la adquisicin de la posesin. La buena fe debe consistir en la Ignorancia de que la cosa es hurtada o perdida, es decir, que el poseedor no debe conocer que carece de derecho, o sea, cuando por un error de hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad (art. 1918). Se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume, por ejemplo, cuando se adquiere la cosa de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas (art. 1919, inc. b). Ambas presunciones son iuris tantum, por lo que el propietario contra quien se pretende prescribir podra demostrar que el poseedor conoca o poda conocer que su posesin no era legtima aun cuando la persona de quien haba hecho la adquisicin tena medios para adquirirla.

En cuanto a las cosas muebles registrables, se mantienen los textos de las legislaciones respectivas y slo se aclara que el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.Art. 1899. Prescripcin adquisitiva larga. Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo es de veinte aos.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin.

Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.


Anlisis de la normativa anterior. A partir de la ley 17.711 la prescripcin adquisitiva larga se consuma a los veinte aos, plazo que se mantiene en la actualidad, dejando de lado algunas opiniones que propiciaban una nueva reduccin a diez aos, con lo cual no se habra hecho ms que dar sustento al modus operandi de los "ladrones de tierras", pero en una versin moderna, ntimamente emparentada con los intentos de estafa procesal que vemos a diario quienes estamos en la justicia.

Anlisis de la normativa del CCCN. La usucapin larga requiere la posesin durante veinte aos, lapso durante el cual debe ser ostensible y continua (art. 1900). Se aplica a todos los derechos reales Inmobiliarios susceptibles de ser adquiridos por usucapin. SI bien el CCCN al enunciar en el art. 1921 los casos de posesin de mala fe viciosa de inmuebles, alude a los adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza, y que el art. 1900 slo parece exigir que la posesin hbil para prescribir debe ser ostensible y continua, es obvio que tambin deber ser pacfica e ininterrumpida. La calificacin de la posesin como ostensible, en lugar de pblica, fue ideada por Alterini, al Imponer que la posesin sea conocida o pueda ser conocida porto- dos los terceros, o sea tambin por los terceros Interesados de buena fe.

No Interesa que el usucapiente no tenga justo ttulo ni buena fe. Puede tratarse, inclusive, de alguien que inicialmente fue un usurpador, al que la ley beneficia olvidando su primer acto reprobable, ya que durante veinte aos se ha comportado en forma tal que permiti mantener el inmueble en condicin productiva, supliendo la Incuria del verdadero propietario. En consecuencia, no puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe de su posesin.

En sntesis, esta prescripcin larga, al Igual que la prescripcin breve, hace adquirir la propiedad o el derecho real de que se trate, pero a diferencia de esta ltima, el poseedor no tiene ttulo, ni siquiera un justo ttulo. Para obtenerlo debe acudir ante la justicia, en procura de una sentencia que declare la adquisicin. La propiedad o el derecho real se adquieren por efecto de la prescripcin, la sentencia lo nico que hace es declararlo.Art. 1900. Posesin exigible. La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua.

Concordancias con te normativa anterior: No existen concordancias.

Anlisis de la normativa anterior. En el Cdigo Civil no se determinaban expresamente a propsito de la posesin para usucapir los caracteres que deba reunir, a pesar de lo cual nadie dudaba que deba ser pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, atento tratarse de los mismos caracteres que viabilizaban el ejercicio de las acciones posesorias en ese sentido.

Anlisis de la normativa del CCCN. El CCCN enuncia en el art. 1921 los casos de posesin de mala fe viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza, en tanto el artculo que anotamos exige que la posesin hbil para prescribir sea ostensible y continua.

El carcter pblico de la posesin, animus domini, y su exteriorizacin unvoca, es imprescindible para que el verdadero propietario de la cosa pueda darse cuenta que un tercero est ejerciendo sobre ella actos de propiedad, a fin de poder repelerlos en su caso. La calificacin de la posesin como ostensible, en lugar de pblica, Impone que la posesin sea conocida o pueda ser conocida por todos los terceros, o sea tambin por los terceros Interesados de buena fe. Segn el diccionario de la Real Academia Espaola, al que remitimos, la situacin desde el punto de vista lingstico es, en cierto modo, exactamente al revs de la que impulsa el cambio propuesto o, al menos, el adjetivo "pblico" utilizado por Vlez Sarsfield y portados los cdigos del mundo, es mucho ms preciso en el sentido de denotar el conocimiento de la posesin por todos y no slo por el propietario. Igualmente, est fuera de toda disputa que la posesin tambin deber ser pacfica e Ininterrumpida.

Art. 1901. Unin de posesiones. El heredero contina la posesin de su causante.

El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2474 a 2476,4004 y 4005.

Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil trataba la accesin de posesiones al regular las defensas posesorias, por cuanto poda resultar de Inters para lograrla anualidad necesaria para entablar las acciones posesorias en sentido estricto; pero, en realidad, la utilidad mayor de la figura se ofrece en materia de usucapin, en razn de que los plazos son ms largos. Por ello, el codificador volva a ocuparse del tema al reglar la prescripcin adquisitiva en los arts. 4005 y 4006.

Inaplicable a la sucesin universal, en la singular el sucesor particular comienza una nueva posesin, de modo que los caracteres deben apreciarse apuntando a su persona y no a la de su antecesor. Como se trata de dos posesiones distintas, no interesa la mala fe del autor, si es que el sucesor es de buena fe. Inversamente, si este ltimo es de mala fe, la buena fe del autor no le servir para usucapir a los diez aos, aun cuando tenga justo ttulo.

Anlisis de la normativa del CCCN. El texto anterior era confuso, por ello, el actual dice que el heredero contina la posesin de su causante. Hay entonces continuacin de la posesin y no accesin de posesiones, o si se quiere, "unin de posesiones", como ahora se denomina a la figura. Es improcedente la pretensin de adquisicin del dominio de un Inmueble por usucapin breve si el causante era de mala fe, la buena fe del sucesor no le servir para intentarlo. Esta conclusin se impone no slo porque se trata de una misma y nica posesin, sino tambin porqueta buena o la mala fe se determinan en el momento de la adquisicin. En consecuencia, si por entonces el poseedor era de buena fe, la mala fe sobreviniente no es obstculo para la prescripcin. En lo que hace a la usucapin larga, como no es exigida la buena fe ni puede oponerse la mala fe de su posesin al que ha posedo durante veinte aos, siempre puede ste prescribir vencido ese plazo, sin que tenga relevancia alguna que el causante haya sido de mala o de buena fe.

El art. 4005 del Cdigo anterior en su ltima parte contemplaba la accesin de posesiones, condicionndola a que las posesiones que se unan fueran "legales".

Se entenda esa expresin en el sentido de que tena que tratarse de posesiones de buena fe, aunque sta quedara determinada en el inicio de cada una de las posesiones que se unan. No interesaba la mala fe sobreviniente. Cada posesin deba ser adquirida de buena fe.

El texto actual ha precisado que en la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y que deben estar ligadas por un vnculo jurdico. Si bien es cierto que basta conque la buena fe exista en el momento de la adquisicin, no se prev el caso de transmisiones sucesivas de la cosa ajena ni mucho menos se expresa que en tal supuesto sea suficiente que la buena fe haya existido respecto del primer adquirente. Slo significa que la mala fe sobreviniente no obsta para beneficiarse con la usucapin breve.

En materia de usucapin larga, tambin puede aplicarse la unin de posesiones, pero ya no rige la exigencia de que sean posesiones de buena fe. Un sucesor particular de mala fe puede unir su posesin a la del autor de buena fe y completar de ese modo los veinte aos. Recprocamente, puede resultar til para el sucesor de buena fe ligar su posesin a la de su antecesor de mala fe, puesto que ello, no obstante la calificacin de la posesin, le permitir llegar al trmino de la usucapin ms rpidamente. De cualquier manera, para que la accesin produzca sus efectos, es necesario que haya un vnculo jurdico entre las posesiones que se unen. Si una no procediere de la otra, estaramos frente a dos posesiones distintas y no frente ana accesin o unin de posesiones. Finalmente, el sucesor particular puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. Es indispensable que exista entre ambas posesiones un nexo jurdico, ya que en caso contrario, el ltimo poseedor no podr invocar para prescribir sino su propia posesin. As, por ejemplo, no sera posible la accesin de posesiones si una persona ocupa la cosa por medio de violencia, luego la abandona y un tercero la adquiere despus. Este ltimo no podra prevalerse de la posesin anterior y slo podra invocar su propia posesin.Art. 1902. Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentacin y constancias regstrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 3999,4006 y 4010.

Anlisis de la normativa anterior. El ltimo prrafo del art. 4010 no tiene concordancias en lo referente a los actos que debe cumplir el adquirente de cosas registrables si aspira a ser considerado de buena fe. Segn el art. 4010 del Cd. Civil, el justo ttulo para la prescripcin era todo ttulo que tuviera por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emanaba. Sostiene el ilustre jurista espaol Ladara Caldente y que el justo ttulo es un acto jurdico idneo para transferir la propiedad o para constituir otro derecho real, pero que es ineficaz por faltar la legitimacin del enajenante. Y ese defecto de legitimacin obsta a la adquisicin de la titularidad por el accipiens. La palabra "ttulo" es utilizada para designar la causa de la adquisicin y no el instrumento que la comprueba. Podra ocurrir que el adquirente conociera tales vicios yeito obsta ra a su buena fe, pero no a la existencia del justo ttulo pues, en definitiva, se trata de dos elementos distintos.

Por otra parte, no basta el justo ttulo para prescribir al cabo de una posesin decenal, sino que es necesaria la buena fe, la conviccin de que ningn otro tiene derecho sobre la cosa, de que se es el dueo exclusivo, de que se tiene sobre ella un poder absoluto. Justo ttulo y buena fe son dos elementos diferentes, pero estn ntimamente ligados. Son dos condiciones distintas, aunque no independientes. A pesar de esta estrecha vinculacin, puede ocurrir que haya justo ttulo y, sin embargo, falte la buena fe, como sucedera en el caso del que adquiere conociendo la falla del derecho del transmitente.

Anlisis de la normativa del CCCN. El art. 1902 mejora el texto originario, esta disposicin est parcialmente inspirada en el Proyecto de 1998, agregando los dos prrafos referidos a qu debe entenderse por buena fe en general y la exigencia cuando se trata de bienes registrables.

El justo ttulo ms usual es el contrato de compraventa, pudiendo agregarse la permuta, la donacin, el aporte en sociedad, la dacin en pago y el legado. En todos los casos, se trata de actos jurdicos que tienen por objeto transmitir el derecho de propiedad. Por lo tanto, quedan excluidos aquellos actos que se limitan a declarar derechos, como la particin en el condominio o en la comunidad hereditaria, al igual que la transaccin, una sentencia que ordena la entrega del inmueble o que reconoce al actor el derecho a que se le otorgue la escritura traslativa de dominio, la cesin de derechos respecto de un inmueble, etctera. La locacin, el depsito, el comodato y los dems contratos que slo tienen por fin la transmisin de la tenencia, desde ya escapan al concepto de justo ttulo. Lo mismo sucede con respecto al ttulo de heredero, ya que ste desde la muerte del causante tiene todos los derechos y acciones de aqul de manera Indivisa, con excepcin de los que no son transmisibles por sucesin, y continan en la posesin de lo que el causante era poseedor.

Como ya anticipamos, no basta el justo ttulo para prescribir! cabo de una posesin decenal, sino que es necesaria la buena fe. Segn el art. 1918 el sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad. Por lo tanto, el poseedor debe estar totalmente convencido de que es el legtimo propietario del inmueble y, para ello, debe ignorar que quien se lo transmiti no lo era o que, sindolo, careca de capacidad para enajenar.Art. 1903. Comienzo de la posesin. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva.

La sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin, sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.


Anlisis de la normativa anterior. Salvo la referencia que contena el art. 4003 del Cd. Civil, se trata de una norma que carece de concordancias en el rgimen anterior.

Anlisis de la normativa del CCCN. Esta norma ha optado por establecer la presuncin de que se tiene la posesin desde la fecha del justo ttulo, dada la Importancia que tiene el tiempo en este tema y para evitar dificultades probatorias. Se trata de una presuncin iuris tantum, adems, al ser posible la accesin de posesiones, la presuncin no slo rige en relacin al ttulo que presente el poseedor, sino tambin respecto del ttulo de su antecesor. Consideramos que esta presuncin igualmente sera aplicable eventualmente a la usucapin larga, ms all de la posicin contraria adoptada en el art. 1905, en el especial supuesto de que el usucapiente cuente con un justo ttulo a su favor, pero carezca de buena fe. Entendemos igualmente que la presuncin tambin puede hacerse valer si el prescribiente presenta en apoyo de su posesin un boleto de compraventa, siempre que revista caracteres de autenticidad. No ser justo ttulo a los fines de la usucapin abreviada, pero como es ttulo suficiente para adquirirla posesin, debe reconocrsele valor, al menos indiciario, a los efectos de acreditar el comienzo de la misma.

La sentencia declarativa de prescripcin breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin, sin perjuicio de los derechos de terceros Interesados de buena fe. Se adopta, inexplicablemente, la posicin contraria a la que consagra el art. 1905 respecto de la sentencia declarativa de prescripcin larga, la que no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin.Art. 1904. Normas aplicables. Se aplican a este Captulo, en lo pertinente, las normas del Ttulo I del Libro Sexto de este Cdigo.


Anlisis de la normativa anterior. Si bien la prescripcin puede ser adquisitiva o liberatoria, el Cdigo Civil se haba inclinado por el tratamiento conjunto de ambos tipos, siguiendo el criterio tradicional que tiene su origen en el Derecho romano justinianeo y que no es desacertado, pues entre las dos prescripciones existe un primer punto de contacto: el tiempo, si bien, adems, hay otros que, aunque menos importantes, justifican el tratamiento conjunto: el fundamento jurdico; dar estabilidad a los derechos; las personas y contra todas las personas que puede invocarse, inclusive el Estado; alegacin por los Interesados por va de accin o de excepcin; veda al juez de suplirlas de oficio; idnticas las reglas que rigen la renuncia; coincidencia en el modo de computar los plazos; sujecin a las mismas causa les de suspensin e interrupcin, con apenas algunas pequeas diferencias.

Por supuesto que, por encima de estas semejanzas, median entre ambas prescripciones otras profundas diferencias: en la prescripcin adquisitiva debe concurrir, con el factor tiempo, la posesin; en la liberatoria, la inaccin del acreedor. La primera conduce a la adquisicin de un derecho; la segunda, a la extincin. La primera tiene su campo de accin dentro de los derechos reales; la segunda ofrece un mbito ms amplio, ya que, adems de los derechos creditorios, estn alcanzadas otras especies de derechos subjetivos.

Anlisis de la normativa del CCCN. En todos los cdigos que han seguido una metodologa diferente, se debe recurrir frecuentemente a la remisin de unas normas a las otras, por ejemplo, en materia de interrupcin, suspensin, cmputo de plazos, renuncia, etctera. La reforma de nuestro Cdigo se ha inclinado por el sistema moderno, ms all de la cuestionable metodologa utilizada al consignar los artculos sobre prescripcin adquisitiva dentro de las disposiciones generales sobre los derechos reales, antes de abordar la posesin y los distintos derechos reales. Al dedicar a la prescripcin liberatoria, dentro del Libro Sexto sobre "Disposiciones comunes a los derechos personales y reales", el Ttulo I, sobre Prescripcin y caducidad, se vio en la necesidad de formular en el artculo en comentario, la remisin que contiene al Captulo 1, que se refiere a las Disposiciones comunes a la prescripcin liberatoria y adquisitiva.Art. 1905. Sentencia de prescripcin adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripcin adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real respectivo.

La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin.

La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de prescripcin adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin.


Anlisis de la normativa anterior. En el rgimen anterior no haba referencias a normas procesales en este tema, o sea que no existan disposiciones relativas al procedimiento a seguir para obtener la declaracin del rgano jurisdiccional.

Anlisis de la normativa del CCCN. Se aclara que la sentencia debe ser dictada en proceso contencioso y que debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripcin, se produce a adquisicin del derecho real respectivo. La sentencia tiene el valor declarativo de un hecho ya cor- sumado y viene a poner de manifiesto que el dominio se incorpor al patrimonio del poseedor, independientemente de la formacin del ttulo documental que lo acredite. El ttulo del usucapiente no est constituido por la sentencia, sino por la posesin misma durante el tiempo y con los requisitos legales. Sintetizando, cuando la sentencia hace lugar a la demanda, declara adquirido el dominio por prescripcin larga, en virtud de que el actor ha posedo el inmueble durante el tiempo establecido por la ley y con los requisitos que sta determina. En lo sucesivo adquiere eficacia de cosa juzgada, puesto que en el procedimiento actual est debidamente asegurada la contradiccin, al ser parte en el juicio el propietario contra quien se ha usucapido. Sin embargo, la cosa juzgada es material, slo respecto de quienes han revestido el carcter de partes en dicho juicio, pero no puede aprovechar ni perjudicar a los terceros que han permanecido ajenos al proceso, como sucede con quien no fue citado a comparecer los autos.

Como habitualmente los tribunales no precisan la fecha en que se tuvo por cumplido el plazo de prescripcin, y se limitan a declarar que ha transcurrido el plazo pertinente, se genera gran incertidumbre. El tema es realmente trascendente, ya que se relaciona con la disputa en cuanto a si la usucapin produce sus efectos propios a partir del cumplimiento del plazo de la prescripcin o si transcurrido ese lapso los efectos se retrotraen hasta el inicio de la posesin.

Hasta la reforma, la doctrina en forma prcticamente unnime consideraba que los efectos, tanto de la prescripcin adquisitiva larga como de la corta, se retrotraan a la fecha de inicio de la posesin. Es decir que la sentencia declara adquirido el dominio con efecto retroactivo al da en que comenz la posesin, por cuanto se tiende a proteger los terceros que en razn de la apariencia han tratado con el poseedor. La jurisprudencia reiteradamente declar que la prescripcin adquisitiva hace adquirir la propiedad de la cosa, no a partir del da en que se obtiene un reconocimiento judicial de ello, ni tampoco desde el da en que la prescripcin qued cumplida, sino que sus efectos se retrotraen al da en que se inici la posesin. Se reconoce el carcter declarativo de la sentencia dictada en un proceso de usucapin. En una posicin francamente minoritaria Highton sostena que si existiera la ficcin legal del efecto retroactivo, debera ser consagrada expresamente. Agregaba que "quien no era propietario, no puede serlo retroactivamente (...) sin perjuicio de que no deban devolverse los frutos" ni "de que los derechos reales constituidos por el usucapiente no puedan ser desconocidos".

La controversia no es simplemente terica, sino que reviste relevantes efectos en la prctica, por ejemplo, a propsito de la suerte de los actos de disposicin realizados por el usucapiente antes de consumarse la usucapin, o en cuanto a la actitud a adoptar con relacin a los frutos percibidos por el poseedor, que en la usucapin larga es un poseedor de mala fe.

El CCCN se ha inclinado por la posicin minoritaria, al estatuir que la sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin. Alterini critica tal orientacin, ya que puede restar toda utilidad al xito de una accin por usucapin larga, pues el titular anterior podra reclamarle al usucapiente que cumpla la obligacin de restituir los frutos "percibidos y los que por su culpa deja de percibir" (art. 1935). Por hiptesis, el deber de restitucin por el poseedor de mala fe, de tal cuanta de frutos, y durante los veinte aos de la usucapin, podra agotar y hasta superar el valor del inmueble adquirido. Consideramos que, correlativamente a la prdida econmica que podra experimentar el que ha devenido nuevo dueo si tuviera que pagar al anterior propietario el valor de todos los frutos que ha percibido a lo largo de los aos de posesin, el beneficio que obtendra este ltimo se convertira por obra del legislador en un premio a la desidia y al desinters por el inmueble que lo condujo, en un primer momento, a dejarlo en estado de abandono, permitiendo de ese modo el ingreso del poseedor y, luego, con el andar de los aos, a mantener una posicin pasiva sin intentar la recuperacin por las vas legales. Si se acepta que la usucapin tiene efectos retroactivos al nieto de la posesin, todos los actos realizados por el anterior dueo con anterioridad al cumplimiento del plazo seran invlidos al haber sido ejecutados por quien no era propietario. De ah que, propiciando esa retroactividad, se procure proteger a los terceros que, en razn de la apariencia, han contratado con el poseedor, en tanto sera injusto que ste pudiera, una vez convertido en propietario, desconocer los derechos que hubiere constituido con anterioridad. En sntesis, el efecto retroactivo de la sentencia determina el desplazamiento de los derechos reales que pudiera haber creado durante el plazo de prescripcin el dueo usucapido, con la correlativa convalidacin de los derechos que hubiere constituido el poseedor en favor de terceros.

Segn el ltimo prrafo del artculo que estamos anotando, la resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de prescripcin adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin. No alcanzamos a entender y, mucho menos, a justificar que en un cdigo de fondo se disponga que el juez debe de oficio y no a pedido de la interesada decretar la anotacin de litis. No slo esta especie de cautelar es ignorada por ordenamientos provinciales como el Cdigo Procesal de Santa Fe, sino que adems la experiencia nos ensea que un muy alto porcentaje de demandas por prescripcin adquisitiva importan verdaderas aventuras judiciales que terminan con una sentencia desestimatoria, con el agravante de que los procesos suelen demorarse por aos y, mientras se sustancian, el titular registral sufrir los embates del rechazo de cualquier operacin por parte de potenciales adquirentes, al estar alertados de su existencia.

La sentencia que declara adquirido el dominio por el usucapiente manda inscribir el dominio en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo titular, quedando cancelada la inscripcin anterior, si la hubiera. El ttulo que acuerda la sentencia se proyecta estrictamente sobre el inmueble usucapido, en base a las constancias que emergen del plano de mensura. El ttulo en sentido instrumental estar dado por el testimonio de la sentencia, el que se inscribir en el Registro de la Propiedad.Art. 1906. Transmisibildad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposicin legal en contrario.


Anlisis de la normativa anterior. Si bien el codificador de 1871 no consider necesario consagrar una norma de esta naturaleza, exista consenso en el sentido de que existan derechos reales transmisibles e intransmisibles, segn que admitieran o no la mutacin de su titularidad. El criterio de omitir una disposicin desemejante generalidad tena su razn de ser en que, en realidad, los nicos derechos reales transmisibles, tanto por actos entre vivos como por causa de muerte, eran los derechos reales sobre cosa propia. El usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres personales eran intransmisibles, tanto por actos entre vivos como por actos mortis causa. Y en cuanto a los derechos reales accesorios, sea en funcin de la posesin de un inmueble (servidumbres reales); sea en funcin de la accesoriedad del objeto (condominio sobre accesorios indispensables para el uso comn de dos o ms heredades); sea en funcin de garanta de un derecho personal (hipoteca, prenda y anticresis), eran transmisibles junto con el derecho principal (personal o real), al que acceden.

Anlisis de la normativa del CCCN, Al final del Libro I el art. 398 consagra la transmisibilidad de todos los derechos excepto estipulacin vlida de las partes o que ello resulte de una prohibicin legal o que Importe trasgresin a la buena fe, a la moral o a las buenas costumbres. Era norma que anotamos especficamente aplica el mismo criterio a los derechos reales. Sin embargo, la "generalidad" es de igual alcance a la que exista cuando se guardaba silencio. En efecto, el derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte (art. 2119); el usufructo es intransmisible por causa de muerte, pero el usufructuarlo puede transmitir su derecho, siendo su propia vida y no la del adquirente la que determina el lmite mximo de duracin del usufructo (art. 2142), sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer (art. 2140); la habitacin no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte (art. 2172); ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer. Los derechos reales de garanta son accesorios y slo se transmiten con el derecho principal al que acceden.Art. 1907. Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los derechos reales sobre cosa ajena.


Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil no contena un principio general de esta naturaleza sino que legislaba sobre la adquisicin y prdida al tratar cada derecho real, conforme a lo anunciado en la nota al art. 2505 derogado por la ley 17.711. De todos modos, es evidente que existen determinados modos que tienen carcter ms o menos general. Entre los modos de extincin, se aplicaban a todos los derechos reales las causales de extincin absoluta del dominio; y dentro de las causales de extincin relativa, tambin podan generalizarse la transformacin, accesin, prescripcin, atribucin de la propiedad de los frutos percibidos o de la propiedad de la cosa mueble no robada ni perdida al poseedor de buena fe, el efecto de los juicios que ordenan la restitucin de una cosa o que declaran la anulacin, resolucin o revocacin de un derecho real, y la expropiacin. La renuncia igualmente tiene carcter general, aunque toma la denominacin de abandono cuando recae sobre derechos reales que se ejercen por la posesin. La enajenacin seguida de la tradicin se aplica a los derechos reales sobre cosa propia, por ser los nicos derechos que son transmisibles. Por otra parte, todos los derechos reales sobre cosa ajena se extinguen por confusin, pues nadie puede tener otro derecho real sobre la cosa propia; los de goce o disfrute, por el no uso, y stos mismos, con excepcin de las servidumbres reales, por la muerte del titular. En cuanto a las servidumbres y los derechos de garanta, como son accesorios, pueden enajenarse pero juntamente con el fundo o con el derecho principal, respectivamente.

Anlisis de la normativa del CCCN. As como hay modos de adquisicin que tienen carcter general, el examen de los preceptos permite llegar a la conclusin de que la mayora de los modos de extincin son susceptibles de generalizarse y aplicarse a todos los derechos reales o a muchos de ellos. De ah que el CCCN consigna una norma bastante superflua sobre extincin de los derechos reales que pueden coincidir con los generales de los derechos patrimoniales y los de todos o algn grupo de derechos reales, como ocurre con la destruccin total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccin. En efecto, si una cosa se destruye o consume totalmente, no slo se extinguir el dominio, sino tambin todo otro derecho real por desaparecer el objeto.

Debera incluirse la puesta de la cosa fuera del comercio cuando pasa al dominio pblico del Estado. La renuncia y el abandono es un modo unilateral de prdida del dominio que no debe confundirse con la falta de ejercicio. Como es un hecho excepcional, no se presume. Se exige una manifestacin de voluntad espontnea, clara y categrica, debiendo interpretrsela restrictivamente. Asimismo, todos los derechos reales sobre cosa ajena se extinguen por confusin o consolidacin; todos los de goce o disfrute sobre la cosa ajena, por el no uso o por la muerte del titular, quedando excluidas de esta ltima hiptesis las servidumbres reales perpetuas. En cuanto a las servidumbres y los derechos de garanta, como son accesorios, se extinguen con la extincin del derecho personal garantizado.

En la transmisin, al realizar el dueo un acto de enajenacin, oneroso o gratuito, y aplicando la teora del ttulo y el modo, la concrecin de la tradicin fundada en un ttulo suficiente, produce la adquisicin por parte del accipiens y la correlativa extincin del derecho del tradens, lo que puede arrastrar la de otros derechos reales enajenables. Asimismo, se pueden extinguir los derechos reales por el efecto de los juicios que ordenan la restitucin de una cosa oque declaran la anulacin, resolucin o revocacin de un derecho real. En este caso la transmisin no es voluntaria, sino compulsiva, ya que se cumple por mandato judicial.Ttulo II Posesin y tenencia

Captulo 1 Disposiciones generales

Art. 1908. Enumeracin. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesin y la tenencia.


Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo de Vlez no previo una norma que, como la que aqu se glosa, se limite a enunciarlas relaciones que una persona puede tener con una cosa.

Anlisis de la normativa del CCCN. La denominacin "relaciones de poder" es novedosa y reemplaza la de "relaciones posesorias" o "relaciones reales", e incluso la de "relaciones materiales", empleada por la doctrina en el rgimen anterior. Se anuncian como tales la posesin y la tenencia, que desde el punto de vista de sus efectos son las ms importantes especies del gnero "relaciones de poder", aunque debe destacarse que el art. 1911 contempla a los "servidores de la posesin", quienes al no revestir la condicin de poseedores ni detenedores, conforman una categora distinta a aquellas dos relaciones. Ninguna referencia se hace, en cambio, a la yuxtaposicin local.

Art. 1909. Posesin. Hay posesin cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.


Anlisis de la normativa anterior. El art. 2351 era fiel reflejo de la adhesin de Vlez a la teora de Savigny sobre la posesin, desde que haca referencia al corpus mediante la expresin "... tenga una cosa bajo su poderpara seguidamente aludir al animus domini, al indicar que implicaba la"... intencin de someterla [por la cosa] al ejercicio de un derecho de propiedad".

Anlisis de la normativa del CCCN. La norma sigue el criterio anterior; de modo que para que haya posesin es menester la reunin de los dos clsicos elementos: a) corpus, y b) animus domini. El primero aparece expresado cuando se alude a que el poseedor "...ejerce un poder de hecho sobre una cosa en tanto que el restante es contemplado en la ltima parte al referir "... comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no". Es de destacar la mayor precisin terminolgica de esta ltima parte de la definicin con relacin a la derogada, pues al referir un derecho real" y no a11 un derecho de propiedad", como lo haca el anterior art. 2351, se superan las objeciones originadas a partir de una interpretacin excesivamente restringida del aludido elemento subjetivo, como circunscripto nicamente a los propietarios, entendidos stos como los titulares del derecho real de dominio.Art. 1910. Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.


Anlisis de la normativa anterior. El art. 2352 que a su vez deba correlacionarse con el art. 2461complementaba el art. 2351 referido a la posesin. Concordantemente con la tesis savigniana a la que el codificador adhiri, el rasgo distintivo del tenedor es la ausencia de animus domini, que de ese modo se transforma en el elemento caracterizante del poseedor.

Anlisis de la normativa del CCCN. Siguiendo la lnea del art. 1909, se describe a la tenencia como una relacin de poder en la que nicamente se encuentra presente el corpus yen la que el animus domini constituye un elemento extrao. Precisamente, el comportarse como representante del poseedor traduce la idea de que el tenedores un poseedora nombre de otro, como antes lo sealaba el art. 2461. Se advierte as que la norma mantiene el criterio del Cdigo Civil.

Art. 1911. Presuncin de poseedor o servidor de la posesin. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relacin de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Cdigo, servidor de la posesin.


Anlisis de la normativa anterior. El Cdigo Civil no previo una norma con un sentido tan amplio y genrico cmo la qu aqu s glosa. E art. 2384 contena una presuncin iuris tantum de posesin en materia de inmueblesaunque algunos autores referan que la presuncin era del animus domini, que slo ceda ante la positiva verificacin de que quien realiz los actos en cuestin era un mero tenedor. En rigor, dicha norma, mediante una enumeracin meramente enunciativa lo que se confirmaba con el empleo de los vocablos "en general" y "de cualquier modo que se tenga"describa actos que, por importar la ocupacin real y efectiva de la cosa, eran considerados posesorios. Por otro lado, un sector de la doctrina haca derivar del art. 2363, en especial cuando refera que el poseedor "posee porque posee", una presuncin de posesin.

Anlisis de la normativa del CCCN. La presuncin de posesin contenida en la primera parte del artculo facilita la prueba del animus domini que, junto con el corpus, determina la existencia de la posesin (vase glosa al art. 1909). Se trata de una presuncin iuris tantum y quien pretende valerse de ella debe demostrar la concurrencia del elemento objetivo de la posesin, esto es, el ejercicio de "un poder de hecho sobre una cosa". Sera un error considerar que en base a tal sistema el poseedor no est obligado a acreditar su calidad de poseedor cuando, por ejemplo, promueve un juicio de usucapin. Para tal supuesto las referidas presunciones resultan Insuficientes habida cuenta que el CCCN exige de una posesin calificada a los efectos de adquirir un derecho real por prescripcin, reclamando que ella sea ostensiblees decir, pblicay continuaa lo que debe agregarse, ininterrumpida(art. 1900). En su segunda parte, la norma alude a los servidores de la posesin, categora sta no prevista de manera expresa en el Cdigo Civil, aunque aceptada por la doctrina, especialmente a partir de la interpretacin del art. 2490 del anterior ordenamiento. Ms adelante, en el art. 2240, el CCCN volver a referirse a ellos para legitimarlos a recurrir la defensa extrajudicial de la relacin de poder.Art. 1912. Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesin y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

Concordancias con la normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2311 yss., 2351,2400,2402 y 2405.

Anlisis de la normativa anterior. Si las cosas son el objeto de los derechos reales, y la posesin el modo como se ejercen la mayora de los derechos que entran en esta categora, es lgico concluir que el objeto de la posesin son las cosas, conceptuadas stas como los "objetos materiales susceptibles de tener un valor" (art. 2311). De ah que el art. 2400 del Cdigo de Vlez previera en su primera parte que "todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin". Asimismo, como la posesin consista en el ejercicio de un poder fsico o de hecho sobre la cosa, slo puede recaer sobre cosas ciertas y determinadas. De ah que, por ejemplo, se es poseedor de tal inmueble, mas no de un inmueble indeterminado (art. 2402).

Anlisis de la normativa del CCCN, La norma mantiene los lineamientos del Cdigo Civil. La relacin de poder, como surge de la disposicin transcripta, slo puede recaer sobre cosas, que el art. 15 concepta como "bienes materiales". Ese objeto la cosa debe ser determinado. Ninguna mencin se hace a que deba estar en el comercio, como lo prevea el transcripto art. 2400 del Cd. Civil, lo que lleva a pensar que la posesin puede recaer sobre cosas que estn fuera del comercio (vase art. 234), tal como para ciertos supuestos particulares lo admita la doctrina interpretando el Cdigo Civil. De todos modos, conviene aclararlo, los bienes pblicos del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles, y el uso y goce que las personas tienen de ellos est sujeto a las disposiciones generales y locales (art. 237), por lo que es claro que su posesin, desde la perspectiva de una eventual usucapin, deviene intil.Art. 1913. Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre s.

Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, art. 2401.

Anlisis de la normativa anterior. La exclusividad de la posesin estaba consagrada en el art. 2401 que preceptuaba que no podan coexistir dos posesiones "iguales y de la misma naturaleza" sobre la misma cosa.

Anlisis de la normativa del CCCN. Con mayor precisin terminolgica, la norma refiere "relaciones de poder" en lugar de "posesiones", como lo haca la norma anterior. De modo que e1 principio es aplicable no slo mediando posesin sino tambin cuando se trata de una relacin de categora inferior, como ocurre cuando se ven involucradas dos o ms tenencias con relacin a una misma cosa. Es importante destacar que la regla juega en tanto se trate de relaciones que "se excluyan entre s". De ah que la posesin de un usufructuario no es incompatible con la de nudo propietario.Art. 1914. Presuncin de fecha y extensin. Si media ttulo se presume que la relacin de poder comienza desde la fecha del ttulo y tiene la extensin que en l se indica.

Concordancias con te normativa anterior: Cd. Civil, arts. 2411 y 4003.

Anlisis de la normativa anterior. Cuando la posesin se funda en un ttulodeca el art. 2411 del Cdigo de Vlezcomprende la extensin que de l resulta, "sin perjuicio de las agregaciones que por otras causas hubiese hecho el poseedor". Es decir, si bien es cierto que el posee

compendio de derechos reales en el nuevo cdigo civil y comercial

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