Presenta:

HAYDEÉ MENDOZA DURÁNARQUITECTA

DIPLOMADA EN PROYECTOS DE INVERSION

MAESTRIA EN DESARROLLO HUMANO

MAESTRIA EN VALUACION

NOV. 2009

CEVIMColegio de Especialistas en Valuación Inmobiliaria Mexicali, AC.

INTRODUCCION

Parte de la presente investigación se realizo como

trabajo terminal, requisito para obtener el grado de

Maestro en Valuación, en la Facultad de Economía

y Negocios Internacionales de la Universidad

Autónoma de Baja California, Campus Tijuana.

El Estudio de caso, pretende mostrar la

aplicación del modelo de multicriterios con el

proceso analitico jerarquico en la valuación

de edificios con características atípicas o

diferentes en el mercado inmobiliario, como

lo son los edificios catalogados como

históricos y/o artísticos. Definidos ademas

de aporte de identidad a la cultura de cada

region ( modelo desarrollado en España por

Aznar, Jerónimo Francisco Guijarro.

NUEVOS MÉTODOS DE VALORACIÓN:

Modelo Multicriterios en el 2005 y mejorado

para Mexico por Grupo de valoración y

decisión multicriterio Mtro. Luis García

Márquez con el curso 2008, siendo

participante al mismo)

“Todos los edificios son para usarse.

OBJETIVO:

LA PRESENTE INVESTIGACIÓN PRETENDE MOSTRAR

LA REVITALIZACIÓN DE EDIFICIOS MEDIANTE EL

DISEÑO DEL PROYECTO DE INVERSIÓN

IDENTIFICANDO EL IMPACTO SOCIAL EN EL PRIMER

CUADRO DE LA CIUDAD DE MEXICALI, BAJA

CALIFORNIA, SIENDO ESTA UNA CIUDAD JOVEN Y

FRONTERIZA ( COLINDANTE CON ESTADOS UNIDOS).

EL USO DE LAS NUEVAS METODOLOGÍAS DE

VALUACIÓN ”MULTICRITERIOS”, EN EL CASO

PARTICULAR PARA OBTENER EL VALOR DE

EDIFICIOS CATALOGADOS Y ANEXAR ESTE VALOR

EN UNA CORRIDA DE ANALISIS DE RENTABILIDAD.

RESUMENDentro de la franja Norte del Pais, se encuentran

algunas Ciudades , con cultura local, como serian

Tijuana, Cd. Juarez, Nogales, Mexicali, y otras,

que por su edad, no cuentan con la Historia

Nacional suficiente en sus edificios que nos

permitan catalogarlos como Históricos y de

Patrimonio cultural; pero cumplen con lo mas

Importante, son patrimonio cultural Local, le han

dado carácter y sentido de identidad a quienes

nacieron y vivieron en estas Ciudades. Son

espacios ubicados en su mayoría en los primeros

cuadros de donde surgieron las manchas urbanas

fronterizas que hoy son nuestras Ciudades de

recepcion de migrantes y de visitantes turistas.

Estos primeros cuadros de las Ciudades fueron el

inicio económico que con el paso del tiempo, se

han vuelto las zonas fantasmas. Dado el

crecimiento y el desarrollo urbano la mayor parte

del crecimiento poblacional queda fuera o

alrededor de estos primeros cuadros, provocando

la lejanía de la población y la ausencia de la

necesidad de visitar estas areas.

Logrando con ello la falta de actividades y como

consecuencia abandono y deterioro.

Generando alternativas de análisis se pueden

identificar potenciales en los edificios

Catalogados, con ello se generan proyectos en

coparticipación Gobierno- Propietarios privados,

que con beneficio económico en ambos

interesados, se genere interés y actitud de

cooperación mutua por el beneficios de ellos y

de una comunidad completa.

La propuesta es utilizar la

valuación como

herramienta de apoyo en

un estudio de inversión

que Revitalice un edificio

en primera instancia y este

seleccionado por su

impacto en la zona, genere

sinergia Urbana, que

provocara mejora en la

imagen, aumento de

traslados a los edificios y

con ello movimiento

económico, social que

lleva al bienestar de una

zona y de la comunidad

completa.

Al termino del documento

terminal que realizo como

instrumento de estudio para

obtención de grado. Identifico

el potencial de las

herramientas nuevas en la

valuación. Con este documento

se pretende presentar la

alternativa para Edificios

Atípicos, en una situación de

deterioro en la zona urbana y

en sí mismos. Para revitalizar

el edificio y la zona de impacto.

LA CIUDAD DE MEXICALI La Ciudad de Mexicali, al igual que otras

Ciudades de la Frontera Norte del País, es unaentidad de pocos años, en comparación al centrode la república , por tal motivo los edificiosrealizados en los primeros cuadros de estasCiudades “Jóvenes”, no cumplen con losrequisitos suficientes para ser catalogados como“Patrimonio de la Humanidad”, con lareglamentación de las Naciones Unidas.

En estos casos los Gobiernos locales hanefectuado una selección de edificaciones, conedad mayor a cincuenta años, para catalogarlascomo “Patrimonio Cultural Local”. Para suconservación y mantenimiento dentro del laidentidad social.

En otras Ciudades del Mundo, se han tomadodecisiones más a futuro y se desarrollanproyectos a largo plazo para recuperar la zonade los primeros cuadros de la Ciudades,regresándolos a la vida, productiva y económica,sin necesidad de construcciones nuevas queutilicen materiales actuales con característicasantiguas.

OBJETIVO GENERAL DE LA INVESTIGACION

Identificar las actividades predominantes delprimer cuadro, para determinar el tipo deproyecto de inversión a desarrollar en el edificiode estudio de caso.

Proponer lineamientos generales en el proyectode inversión y obtener resultados de rentabilidaden el edificio del Parque, con un aporte debeneficio social, mostrando el impacto en la zonay el potencial de valor (residual) de la edificaciónpropuesta.

Plantear el uso de un modelo de valuación, quepermita encontrar el valor económico a la fechadel edificio en estudio, en donde se mostrara laaplicación, el procedimiento y los resultados delmétodo seleccionado

Antecedente Histórico Los primeros trazos de la ciudad los elaboró

el Ingeniero Rockwood al momento de trazarla vecina ciudad de Calexico, en el ladoamericano. La fundación de la ciudad sereconoce oficialmente el 14 de marzo de1903, por un documento donde aparececitada la ciudad por primera vez.

En el Libro “El Rio, cronología de Mexicali”,se menciona que la Calle principal de eseentonces (Hoy Blvd. Adolfo López Mateos) lacual estaba congestionada con cruces devías de ferrocarril, era llamada por aquellostiempos “La Calle de Fierro”, por alusión alos rieles metálicos,.

Mexicali es una ciudad joven, que tienezonas que dieron origen a su desarrollocomo polo de comunicación internacional enla frontera. Esto quiere decir que existe ensu mancha urbana, centro Histórico (primercuadro de la ciudad), y centros comercialesen los nuevos desarrollos.. Mismo que hanprovocado cambio en las actividades delprimer cuadro y las zonas comercialestradicionales o de origen de la ciudad.

PROBLEMA Y DIAGNOSTICO DE LA ZONA Y SUS USOS DEL SUELO

El acceso a la ciudad desde la garita internacional “vieja”, que se conecta con Blvd. LópezMateos y con ave. Madero, pasando por el primer cuadro de la ciudad, minimizando la actividadeconómica.

El problema: el equipamiento urbano para dar apoyo a la población que labora en la zona, esinsuficiente. Provocando la necesidad de ubicar en esta área de la ciudad, equipamiento queintegre estos servicios.

Crecimiento

USOS DEL SUELO

Plano de usos del suelo, LEVANTAMIENTO NO OFICIAL DE GOBIERNO MUNICIPAL 2008

ZONA DE ESTUDIO

Los diferentesedificios catalogadoscomo históricos,algunos están enbuenas condicionesfísicas para su uso,esto nos lleva a otroproblema a resolver.El valor económico,para su utilización.

Catalogo en internet

Normativa general de edificios como Patrimonio

Cultural

La Comisión Nacional para la Preservación del PatrimonioCultural(CNPPC) se integra por personalidades que, en susrespectivas entidades, han cumplido una labor relevante enfavor de la protección del acervo cultural. Se trata de un órganode consulta y apoyo cuyo objetivo es contribuir a lapreservación del patrimonio cultural de la Nación. La Comisiónestá facultada para proponer al CONACULTA, al INAH y alINBA las medidas que estime pertinentes para la preservacióndel patrimonio cultural. (patrimonio. consulta 20 nov.2008)

Patrimonio mundial

Uno de los mandatos de la UNESCO consiste en prestar unaatención particular a las nuevas amenazas globales quepueden afectar al patrimonio natural y cultural y velar por que laconservación de los sitios y de los monumentos contribuya a lacohesión social.

Al ser también los monumentos y los sitios lugares dedesarrollo sostenible y de reconciliación, la UNESCO intervieneactivamente y coordina las acciones de sus sociosadministrando la Convención del Patrimonio Mundial (1972).

El Comité del Patrimonio Mundial considera que un bien tienevalor universal excepcional para figurar en la Lista cuandocumple al menos uno de los cometidos siguientes: Aportetestimonio, ejerza una influencia, constituya un ejemplosobresaliente, ofrece un ejemplo de tipo de construcción, esuna obra maestra.

Para incluir los "centros históricos" y los "barrios históricos" espreciso que su densidad y calidad monumental seanreveladoras de una ciudad de interés excepcional.

Por estos indicadores la zona centro queda solamente comoparte del inventario de bienes susceptibles de ser declaradospatrimonio cultural del Municipio de Mexicali.

Mexico

Historic Centre of Mexico City and Xochimilco

Historic Centre of Oaxaca and Archaeological

Site of Monte Albán

Historic Centre of Puebla

Pre-Hispanic City and National Park of

Palenque

Pre-Hispanic City of Teotihuacan

Sian Ka'an

Historic Town of Guanajuato and Adjacent

Mines

Pre-Hispanic City of Chichen-Itza

Historic Centre of Morelia

El Tajin, Pre-Hispanic City

Historic Centre of Zacatecas

Rock Paintings of the Sierra de San Francisco

Whale Sanctuary of El Vizcaino

Earliest 16th-Century Monasteries on the

Slopes of Popocatepetl

Historic Monuments Zone of Querétaro

Pre-Hispanic Town of Uxmal

Hospicio Cabañas, Guadalajara

Archaeological Zone of Paquimé, Casas

Grandes

Historic Monuments Zone of Tlacotalpan

Archaeological Monuments Zone of Xochicalco

Historic Fortified Town of Campeche

Ancient Maya City of Calakmul, Campeche

Franciscan Missions in the Sierra Gorda of

Querétaro

Luis Barragán House and Studio

Islands and Protected Areas of the Gulf of

California

Agave Landscape and Ancient Industrial

Facilities of Tequila

Central University City Campus of the

Universidad Nacional Autónoma de México

(UNAM)

Monarch Butterfly Biosphere Reserve

Protective town of San Miguel and the

Sanctuary of Jesús Nazareno de Atotonilco

.EDIFICIO

SELECCIONADO

CASO DE ESTUDIO El edificio seleccionado Manzana 005 Lote 06, Primera sección de Mexicali,

B.C. Viendo al Norte de la Calle Madero, entre lasAvenidas Altamirano y Azueta, Edificio de tresniveles, con una edad de más de 50 años, de1,150.00 m2 construcción, con 468.00 m2 deterreno, con uso reciente (aprox. hace 7 años) en laactividad de diversión nocturna (llamado Rock enespañol).

En tres niveles se pretende en el PROYECTODE INVERSION áreas de:

servicios PARAESTATALES,

servicios médicos del sector Salud y

servicios públicos municipales.

Generando una renta mensual en

Co-participación Estado, Municipio y la IniciativaPrivada (propietario).

En el proyecto de inversión se observo el costode adaptación del inmueble por su estado deconservación.

La población y los edificios “Patrimonio”, songeneradores de identificación y pueden serlugares de “propiedad” de las personas quelos usen, Como el “Lugar”, que me brindaidentificación, sentido de pertenencia ycolectividad urbana.

Sinónimos de hito en una Ciudad conPatrimonio.

Metodología de valuación

La ciudad de Mexicali tiene en su inventario una serie de edificaciones con diferencias sustanciales,edificios nuevos en zonas de reciente creación, edificios viejos (más de 50 años) en zonas deorigen de la ciudad.

En los casos de edificios con más de 50 años los modelos de valuación “tradicionales” soninsuficientes para obtener el valor económico del Bien. Para conocer su valor de mercado losmodelos tradicionales de valuación son limitados y con poca aplicación a este tipo de edificaciones.

Los modelos de multicriterio

están basados en

herramientas matemáticas

que garantizan una mayor

confiabilidad en la

determinación del valor de un

bien a valuar. Y son :

-Programación por metas:

-Proceso analítico jerárquico

-Mixto

-Modelos en Red

-Regresión Espacial

ANALISIS Y RESULTADO DEL PROYECTO DE

INVERSIÓN CASO “EDIFICIO DEL PARQUE”

Desarrollo de Proforma

La manzana en estudio tiene una vocación de servicios y comercio que se observa en ellevantamiento definiendo la inversión para este edificio:

El valor del Edificio con una Actividad de Prestación de servicios en apoyo al equipamientourbano de la zona con :

Ingresos por : renta de espacios para servicios públicos y para estatales.

Egresos por: adaptación del edificio, renta al propietario, recursos humanos, otros.

Para desarrollar dos propuestas de análisis a cinco años, con ingresos sostenidos y unacapacidad fija como base del ingreso .

PROPUESTA :

•Área de salud

•Recepción de

pago de

servicios

•Tramites

oficiales

•Seguridad

Área de locales

comerciales y hotel

PROFORMA EDIFICIO DEL PARQUEOPCION ADQUISICIÓN DE EDIFICACIONSERVICIOS INGRESO MES 1 año 2do Año 3er Año 4to Año 5to Año

servicios gob Estado y

Paraestatales 75,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$

SERV MEDICOS 55,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$

SERV. MUNICIPALES 50,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$ 600,000.00$

TOTALES 180,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$

EGRESOS mes egreso año 1 año 2 año 3 año 4 año5ADAPTACION y pago

ANUAL a cuenta del

valor del edificio 1,600,000.00$ 1,255,000.00$ 785,000.00$ 785,000.00$ 785,000.00$ 1,585,000.00$ 6,795,000.00$

RENTA MES 35,000.00$ 420,000.00$ 420,000.00$ 420,000.00$ 420,000.00$ 420,000.00$

REC HUMANO 20,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$

OTROS 25,000.00$ 300,000.00$ 300,000.00$ 300,000.00$ 300,000.00$ 300,000.00$

TOTALES 1,680,000.00$ 2,215,000.00$ 1,745,000.00$ 1,745,000.00$ 1,745,000.00$ 2,545,000.00$

SUMATORIA -$ 55,000.00-$ 415,000.00$ 415,000.00$ 415,000.00$ 385,000.00-$

utilidad -$ 55,000.00-$ 360,000.00$ 775,000.00$ 1,190,000.00$ 805,000.00$

rentabilidad neta 0% -3% 17% 36% 55% 37% rentabilidad

PROFORMA EDIFICIO DEL PARQUE OPCION RENTA

SERVICIOS INGRESO MES Ingreso AÑO 1 2DO AÑO 3ER AÑO 4TO AÑO 5TO AÑOservicios de Gob

Estado y Para

estatales 85,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$ 900,000.00$

SERV MEDICOS 65,000.00$ 780,000.00$ 780,000.00$ 780,000.00$ 780,000.00$ 780,000.00$

SERV. MUNICIPALES 55,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$ 660,000.00$

TOTALES 205,000.00$ 2,340,000.00$ 2,340,000.00$ 2,340,000.00$ 2,340,000.00$ 2,340,000.00$

aumentar el

ingreso al mes

EGRESOS mes egreso año 1 año 2 año 3 año 4 año5

ADAPTACION 500,000.00$ 65,000.00$ -$ -$ -$ -$

RENTA MES 150,000.00$ 1,800,000.00$ 1,800,000.00$ 1,800,000.00$ 1,800,000.00$ 1,800,000.00$

REC HUMANO 20,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$ 240,000.00$

OTROS 10,000.00$ 120,000.00$ 120,000.00$ 120,000.00$ 120,000.00$ 120,000.00$

TOTALES 680,000.00$ 2,225,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$ 2,160,000.00$

SUMATORIA -$ 115,000.00$ 180,000.00$ 180,000.00$ 180,000.00$ 180,000.00$

uti l idad -$ 115,000.00$ 295,000.00$ 475,000.00$ 655,000.00$ 835,000.00$

rentabilidad neta 0% 5% 13% 20% 28% 36% rentabilidad

PROFORMA

Se realizaron dos ejercicios

de análisis para identificar las

opciones:

A).- Opción a compra y

B).-Opción a Renta, en las

siguientes Proformas se

observan los resultados y los

montos de inversión para

tomar decisiones.

A.- Opción a Compra.

B.- Opción a Renta

Utilizando los flujos brutos del proyecto Opción Renta

0 1 2 3 4 5 VAN (10%)

Beneficios 53 1,830 1,830 1,830 1,830 1,830 9,202.50

r = 10%

53 1,830 1,830 1,830 1,830 1,830

1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000

53 1830 1830 1830 1830 1830

VAN = 9,202.50

Costos 620 1,940 1,440 1,440 1,440 1,440 8,320.00

r = 10%

620 1,940 1,440 1,440 1,440 1,440

1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000

620 1940 1440 1440 1440 1440

VAN = 8,320.00

(53) (110) 390 390 390 390 882.50

B/C = 1.1

Donde B/C es el beneficio del proyecto en cinco años.

31 Tomado del libro de Gutiérrez, Héctor, op.cit., p. 39.

Libro Evaluación social de proyectos

El valor obtenido del 1.1 muestra la

aportación al beneficio social del

proyecto de estudio. Y nos proporciona

como conclusión, la existencia del aporte

a la comunidad de un proyecto de

inversión en un Edificio Catalogado.

ANALISIS Y RESULTADO DEL PROYECTO DE

INVERSIÓN CASO “EDIFICIO DEL PARQUE”

PROCESO ANÁLITICO JERÁRQUICO

En el proceso analítico se observan similitudes entre edificios del Primercuadro y la segunda zona de la Ciudad de Mexicali, edificios comercialesde los cuales se mencionaran las características de antiguedad, estadode conservación, construcción y zona.

El proceso metodológico se llevo al cabo. Los resultados Generales de la aplicación del

modelo, son:

El edificio del parque comparado con tres edificios de la zona con el modelo de

Valoración Multicríterio: Proceso Analítico jerárquico, se obtuvieron los valores

resultantes siguientes

Antigüedad Zona Edo. Co.Superficie

constPrecio

Comp 1 0.04 1 2 900 3,650,000

Comp 2 0.01333 2 1 600 2,100,000

Comp 3 0.04000 3 2 780 2,750,000

Sujeto 0.01429 1 2 1,150 XXXXXXXXX

•CARACTERISTICAS DE LOS EDIFICIOS COMPARATIVOS

RESULTADOS Se obtuvo: en el análisis con variable M2 de Terreno: En

donde el valor del sujeto en estudio arroja una cantidad de $3,676,144.28 M.N.

Del análisis con las variables Ubicación , antigüedad, zona,edo. De conservación y área de construcción. Se obtuvo: ELVALOR de $ 6,792,927.00 M.N. a la fecha diciembre 2008

Antigüedad Zona Edo. Co. Superficie const Precio

Comp 1 0.04 1 2 900 3,650,000

Comp 2 0.01333 2 1 600 2,100,000

Comp 3 0.04000 3 2 780 2,750,000

Sujeto 0.01429 1 2 1,150 6,792,927

Del análisis con las variables Ubicación, antigüedad y área de

construcción. Se obtuvo: EL VALOR DE

RESULTADO DEL

AVALUO RESIDUAL

Describir localización:

Crédito Puente para:

Crédito Puente para:

Superficie Valuada:

Valor Físico Directo

Valor Comercial en N.R.:

No. de viviendas a desarrollar: 1

PROYECTO DE INVERSION

90.00%

$ 2,910.26 / m²valor unitario $/m2:

UN MILLON TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL PESOS 00/100 M.N.

468.00 m2 100.00%

AVALUO RESIDUAL EJERCICIO TERMINAL

Avalúo para el Proyecto:

PRIVADA

EDIFICIO DEL PARQUE

HAYDEE MENDOZA

ciudad: MEXICALI municipio:

0

MEXICALIUbicación:

$ 1,362,000.00

estado: BAJA CALIFORNIA

0

Solicitante:

Propietario del inmueble:

Fecha del Avalúo: CP:jueves 02 de octubre de 2008

% avance en urbanización:

$ 1,362,385.00 % avance en edificación:

EDIFICIO DEL PARQUE PS005006

CONCLUSIONES

El número resultante, habla de la posibilidad de Renta

de un Bien inmueble, en donde se obtiene una tasa

interna de retorno positiva en la operación del

proyecto. Según el cálculo matemático, el beneficio

social es factible con este tipo de proyectos.

Se concluye dada la situación actual y las

condiciones del mercado inmobiliario a raíz de

la crisis en Estados Unidos. Que la opción sea

analizada en tiempo y forma con las

dependencias que utilizaran el bien, dado que

apoyara el crecimiento y el movimiento en la

zona e impactara positivamente a los edificios y

comercios alrededor de un radio de 1000 mts.

Esto generara una revitalización Urbana que

aunado con los potenciales de edificios

catalogados existentes y los que están en

buenas condiciones, se lograra una sinergia que

genere movimiento económico y bienestar a la

imagen urbana.

Permitiendo que una propuesta de compra

de parte del Gobierno Estatal o Municipal de un

Edificio catalogado como Histórico, sea Factible

y redituable.

Por lo tanto se concluye que el

Proyecto de Inversión del

Edificio del Parque, es

redituable.

Y la utilización de metodologías

nuevas en los procesos de

valuación, requieren ser más

revisadas, para encontrar

alternativas matemáticas

aplicadas, que sean aceptables

en la identificación de valores de

inmuebles con características

especiales, dentro del mercado

inmobiliario.

Utilizar nueva opciones en una

nueva manera de manejar las

herramientas del valuador,

genera ideas y oportunidades de

Buen desarrollo urbano y social.

Así como son

elementos de apoyo

para la resolución

de problemas en un

proyecto de

revitalización de

zonas urbanas;

cuando el uso de

metodologías

tradicionales en la

valuación quedan

con detalles que

pueden ser

referencias erróneas

en una resultante.

ZONA CENTRO

Gracias… HayMeD 09

PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO desarrollo

El método de valoración mediante el

proceso analítico jerárquico se basa

como su nombre lo indica en el

establecimiento de jerarquías entre

variables de tal forma de validar si la

ponderación asignada en su conjunto

es válida o no para ese conjunto de

variables para posteriormente validar

para cada variable un subconjunto de

variables que para el caso de la

valuación tendríamos Criterios y

comparables por lo que primero se

analizaría la relación entre los criterios

y luego por cada criterio se

analizarían los comparables, con

estos análisis se pretende encontrar

el grado de afectación que tiene cada

criterio con relación al valor un bien

objetivo.

Aznar Bellver, Jerónimo

Grup

o de

Valor

ación

Multic

riterio

<

Miem

bros <

...

Doctor Ingeniero Agrónomo

Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales

Profesor Titular de Escuela Universitaria

Departamento de Economía y Ciencias Sociales

Escuela Técnica Superior de Ingenieros Agrónomos

Universidad Politécnica de Valencia

46071 - Valencia (España)

Antigüedad Zona Edo. Co.Superficie

constPrecio Antigüedad Zona Edo. Co. Superficie Vector criterios

Comp 1 0.04 1 2 900 3,650,000 Comp 1 25.00% 21.00% 37.50% 26.24% 0.055285491

Comp 2 0.01333 2 1 600 2,100,000 Comp 2 25.00% 5.19% 12.50% 17.49% 0.565009054

Comp 3 0.04000 3 2 780 2,750,000 Comp 3 25.00% 21.00% 12.50% 22.74% 0.11750425

Sujeto 0.01429 1 2 1,150 6,792,927 Sujeto 25.00% 52.81% 37.50% 33.53% 0.262201206

Analisis de Criterios Vector factores Valores

Antigüedad Zona Edo. Co. Superficie 0.245337304 3,650,000.00$

Antigüedad 1 0.5 0.25 0.166667 0.103687191 2,100,000.00$

Zona 2 1 0.333333 0.166667 0.206788022 2,750,000.00$

Edo. Co. 4 3 1 0.5 0.444187483 6,792,926.55$ Superficie 6 6 2 1

Suma Valores 8,500,000.00$

VP Suma Factores 0.555812517

Antigüedad 0.055285491 Ratio 15,292,926.55$

Zona 0.565009054

Edo. Co. 0.11750425

Superficie 0.262201206

Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Antiguedad

Antigüedad VP Porcentaje

Comp 1 0.04000 0.25 25.00%

Comp 2 0.04000 0.25 25.00%

Comp 3 0.04000 0.25 25.00%

Sujeto 0.04000 0.25 25.00% ubicaciones

0.1600000 comp 1 edificio calle madero entre azueta y L Internacional

comp 2 edificio Calle Mexico

Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Zona comp 3 edificio Ave. Obregon

Comp 1 Comp 2 Comp 3 Sujeto sujeto Edificio del Parque : ave, Madero entre azueta y altamirano

Comp 1 1 3 2 0.2

Comp 2 0.333333333 1 0.2 0.2

Comp 3 0.5 5 1 0.333333

Sujeto 5 5 3 1

VP

Comp 1 0.2100

Comp 2 0.0519

Comp 3 0.2100

Sujeto 0.5281

Analisis de Comparables con Relacion al Criterio Estado de Conservacion

Comp 1 Comp 2 Comp 3 Sujeto

Comp 1 1 3 3 1

Comp 2 0.333333333 1 1 0.333333

Comp 3 0.333333333 1 1 0.333333

Sujeto 1 3 3 1

VP

Comp 1 0.3750

Comp 2 0.1250

Comp 3 0.1250

Sujeto 0.3750

Analisis de Comparables segun Superficie

Superficie VP Porcentaje

Comp 1 900 0.262391 26.24%

Comp 2 600 0.174927 17.49%

Comp 3 780 0.227405 22.74%

Sujeto 1,150 0.335277 33.53%

3,430.00