coastal boundaries in puerto rico: takings & the “zona marítimo terrestre”

La Zona Marítimo-Terrestre

Trasfondo legal

e

Implicaciones para el Uso y Disfrute de la Propiedad Costera

Lcdo. Patricio Martínez-Lorenzo (c)2006

El Objeto de Nuestra Atenció n y Algunos Conceptos Claves

El Mar u Océano Área de Arena Mojada Área de Arena Seca Línea de Vegetació n Marea - Ascenso y descenso

perió dicos de todas las aguas oceánicas, incluyendo las del mar abierto, los golfos y las bahías, resultado de la atracció n gravitatoria de la Luna y del Sol sobre el agua y la propia Tierra.

Límite Interior Flujo y Reflujo Terrenos Sumergidos

Intereses Presentes

Pesca Navegació n Transportació n Recreació n en Agua Recreació n en

Playa

Arena Seca, Arena Mojada

Arena Seca, Arena Mojada, Intereses y Usos

Legislació n Españ ola

Derecho Histó rico Españ olLey de Aguas de 3 de agosto de 1866Ley de Puertos de 7 de mayo de 1880Ley de Puertos de 19 de enero de 1978Có digo Civil Españ ol de 1889Ley de Costas de 1969Ley de Costas 22/1988, de 28 julio

Derecho Histó rico Españ ol: Alfonso X, el Sabio (1121-1284) -

Las Siete Partidas Ley 3., Titulo 28, Partida 3a:Las cosas que comunalmente pertenecen a todas las

criaturas que viven en este mundo son estas: el aire y las aguas de la lluvia y el mar y su ribera, pues cualquier criatura que viva puede usar de cada una de estas cosas según le fuere menester, y por ello todo hombre se puede aprovechar del mar y de su ribera, pescando y navegando y haciendo allía todas las cosas que entendiere que a su provecho serán.

Ley de Aguas de 3 de agosto de 1866

Dominio Nacional y Uso Público:Las costas o fronteras marítimas del territorio españ ol, con sus obras, ensenadas, calas, bahías y puertos.El mar litoral, o bien la zona marítima que ciñ e las costas, en toda la anchura permitida por el Derecho Internacional.Las playas.

Ley de Aguas de 3 de agosto de 1866 No define “playa”. No se emplean los conceptos “ribera del mar”

o “zona marítimo-terrestre”. Se entiende por playa:

El espacio que alternativamente cubren y descubren las aguas en el movimiento de la marea.Forma su Límite Interior o terrestre la línea hasta donde llegan las más altas mareas equinocciales.Donde no fueran sensibles las mareas, empieza la playa por la parte de tierra a donde llegan las aguas en las tormentas o temporales ordinarios.

Ley de Puertos de 7 de mayo de 1880

Zona Marítimo-Terrestre - espacio de las costas o fronteras marítimas del territorio españ ol que bañ a el mar en su flujo y reflujo, en donde son sensibles las mareas y las mayores olas en los temporales ordinarios en donde no lo sean.

Ley de Puertos de 7 de mayo de 1880 (cont.)

Terrenos de propiedad particular o enclavados en la zona marítimo-terrestre, sometidos a:

Servidumbre de Salvamento - Misma extensió n que la ZMT y 20 metros hacia el interior de las tierras colindantes con el mar.

– Propó sito:Se hará uso público en los casos de naufragios, para salvar y depositar los restos, efectos y cargamentos de los buques náufragos.

– Pescadores podrán varar en esta zona de servidumbre cuando a ello se vean obligados por el estado del mar, y podrán del mismo modo depositar sus efectos en tierra mientras duren las circunstancias del temporal

Ley de Puertos de 7 de mayo de 1880 (cont.) Terrenos de propiedad particular o enclavados en la

zona marítimo-terrestre, sometidos a:Servidumbre de Salvamento …Servidumbre de Vigilancia - Dejar expedita una vía general de seis metros de anchura contigua a la línea de la mayor pleamar, o a la que determinen las olas en los mayores temporales donde las mareas no sean sensibles…demarcada en los casos necesarios por el gobernador de la Provincia, después de oír a la autoridad de la Marina

– Propó sito:Se hará uso público en los casos de naufragios, para salvar y depositar los restos, efectos y cargamentos de los buques náufragos.

– Pescadores podrán varar en esta zona de servidumbre cuando a ello se vean obligados por el estado del mar, y podrán del mismo modo depositar sus efectos en tierra mientras duren las circunstancias del temporal.

Ley de Puertos de 7 de mayo de 1880 (cont.) Uso y Aprovechamiento del mar litoral y de sus

playas. Mar Litoral

– Navegar– Pescar– Embarcar y Desembarcar– Fondear

Playa– Transitar por ellas– Bañ arse– Tender y enjugar ropas y redes– Varar, carenar y construir embarcaciones– Bañ ar ganados– Recoger conchas, plantas y mariscos

Có digo Civil de 1889

Incorpora concepto de “dominio público” al Derecho españ ol

Clasificó bienes en funció n a la persona a quien le pertenecen:

Bienes de Dominio Público

Bienes de Propiedad Privada

Có digo Civil de 1889 (cont.) Dominio Público

Destinados al Uso Público/Servicio Público– Caminos– Canales– Ríos – Torrentes– Puertos– Puentes construidos por el Estado– Riberas– Playas

Có digo Civil de 1889 Dominio Público

Titularidad Estatal de Propiedad Privada, – Murallas– Fortalezas y demás obras de defensa del

territorio– Minas, mientras no se otorgue concesió n

Có digo Civil de 1889

Propiedad PrivadaTodo lo que no sea de Uso comúnTodo lo que no Pertenezca al Estado

Dominio Público y Uso PúblicoRiberas del MarPlayas

Ley de Costas de 1969

No modificó regulació n de los Puertos según pautada en Ley de Muelles de 1880

Declaró Bienes de Dominio PúblicoLas playas, entendiéndose como tales las riberas del mar o rías

Ley de Costas 22/1988, de 28 julio

La Constitució n Españ ola de 1978: Artículo 132.2 declaró bienes de dominio público estatal

la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental.

Primera vez en historia legislativa española que por una disposición del máximo rango se clasifican determinados bienes como de dominio público, con la particularidad de que los únicos a los que la Constitución atribuye directamente esa definición pertenecen precisamente al dominio público marítimo-terrestre.

Ley de Costas 22/1988, de 28 julio Son bienes de dominio público marítimo-

terrestre estatal, en virtud de lo dispuesto en el artículo 132.2 de la Constitución:

1. La ribera del mar y de las rías, que incluye

a) La zona marítimo-terrestre o espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcanzan las olas en los mayores temporales conocidos o, cuando lo supere, el de la línea de pleamar máxima viva equinoccial. Esta zona se extiende también por las márgenes de los ríos hasta el sitio donde se haga sensible el efecto de las mareas.

b) Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos, tales como arenas, gravas y guijarros, incluyendo escarpes, bermas y dunas, tengan o no vegetación, formadas por la acción del mar o del viento marino, u otras causas naturales o artificiales.

Se consideran incluidas en esta zonas las marismas, albuferas, marjales, esteros y, en general, los terrenos bajos que se inundan como consecuencia del flujo y reflujo de las mareas, de las olas o de la filtración del agua del mar.

Ley de Costas 22/1988, de 28 julio - Las Servidumbres * Servidumbre de protección: comprende una franja de 100 metros tierra adentro desde el limite interior

de la ribera del mar, es decir desde el limite interior de la playa, ampliables a 100 metros mas en los casos de necesidad de asegurar la efectividad de la servidumbre. En esta zona se permite la actividad de cultivos y plantaciones, obras e instalaciones y actividades que por su naturaleza no puedan tener otra ubicación o presten servicios necesarios o convenientes para el uso del dominio público marítimo terrestre, instalaciones deportivas descubiertas.

* Servidumbre de tránsito: comprende una franja de 6 metros tierra adentro desde el límite interior de la

ribera del mar. Coincide por tanto con los primeros 6 metros de la servidumbre de protección. Esta zona deberá estar expedita para el paso público peatonal.

* Servidumbre de acceso al mar: recae sobre terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo

terrestre, con la longitud y anchura que demanden la naturaleza y finalidad del acceso. La previsión de estas zonas deberá establecerse en los planes de ordenación territorial y urbanística, con un numero suficientes de accesos al mar que en las partes de suelo urbano y urbanizable estarán separados entre si 500 metros como máximo los accesos rodados y 200 metros como máximo los accesos peatonales.

* La zona de influencia: Por ultimo la Ley dispone que la ordenación territorial y urbanística ordenará una

zona de influencia que será como mínimo 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar (los 100 primeros metros corresponderá a la zona de servidumbre de protección). Esta figura y su tratamiento se reitera en el texto de la ley autonómica (LOUA), que desarrolla esta normativa básica del Estado.

Legislació n de Puerto Rico

Art. VI, Secció n 19, Constitució n del ELA

Ley Núm. 151 de 28 de junio de 1968, Ley de Muelles y Puertos de 1968, 23 L.P.R.A. §§2101 (2006)

Ley Número 23 de 20 de junio de 1972, Ley Orgánica del DRNA, 3 L.P.R.A.§§151et seq. (2004)

Legislació n de Puerto Rico (cont.)

Art. VI, Secció n 19, Constitució n del ELA

Será política pública del Estado Libre Asociado la más eficaz conservación de sus recursos naturales, así como el mayor desarrollo y aprovechamiento de los mismos para el beneficio general de la comunidad…


Ley Núm. 151 de 28 de junio de 1968, Ley de Muelles y Puertos de 1968, 23 L.P.R.A. §§2101 (2006)

"Zona marítima terrestre" significa el espacio de las costas de Puerto Rico que baja el mar en su flujo y reflujo, en donde son sensibles las mareas, y las mayores olas en los temporales en donde las mareas no son sensibles, e incluye los terrenos ganados al mar y las márgenes de los ríos hasta el sitio en que sean navegables o se hagan sensibles las mareas; y el término, sin condicionar, significa la zona marítima terrestre de Puerto Rico.


Ley Número 23 de 20 de junio de 1972, Ley Orgánica del del DRNA, 3 L.P.R.A.§§151et seq. (2004):

"Zona marítima terrestre" significa el espacio de las costas de Puerto Rico que baja el mar en su flujo y reflujo, en donde son sensibles las mareas, y las mayores olas en los temporales en donde las mareas no son sensibles, e incluye los terrenos ganados al mar y las márgenes de los ríos hasta el sitio en que sean navegables o se hagan sensibles las mareas; y el término, sin condicionar, significa la zona marítima terrestre de Puerto Rico.

Síntesis:Ley de Costas Españ ola Legislació n de Puerto Rico

En Puerto Rico no hay una Ley de Costas Mediante Reglamento 4860 de 29 de

diciembre de 1992 (DRNA) se: incorporan conceptos de Ley de Costas Españ olaSe define playa como:ribera del mar o del océano formada de arena no consolidada, ocasionalmente grava o pedregales, en superficies casi planas, con pendiente suave, con o sin vegetació n característicaDefinició n de ZMT es misma de Ley de Puertos Españ ola de 1880

Síntesis:Ley de Costas Españ ola Legislació n de Puerto Rico (cont.)

Mediante Reglamento 4860 de 29 de diciembre de 1992 (DRNA) se:Incorporan conceptos de Ley de Costas Españ olaDefine playa como:ribera del mar o del océano formada de arena no consolidada, ocasionalmente grava o pedregales, en superficies casi planas, con pendiente suave, con o sin vegetació n característicaDefinició n de ZMT es misma de Ley de Puertos Españ ola de 1880Servidumbre de salvamento: 20 metros a partir de límite tierra adentro interior de ZMTServidumbre de vigilancia: 6 metros a partir de línea de mayor pleamar

Legislació n Federal Pertinente

“Costal Zone Management Act of 1972”Provee fondos para establecimiento de Programas de Manejo de la Zona Costanera.

Base para Desarrollo y Aprobació n del Programa de Manejo de la Zona Costanera (1978) administrado por el DRNA.

Requiere que Permisos otorgados por agencias federales sean consistentes con Programa de Zona Costanera (e.j Permisos §404 “CWA”), según determinació n por Junta de Planificació n de Puerto Rico.

Provee para que Planes de Uso de Terrenos de Áreas Costeras se implanten por medio de los requisitos de consistencia.

Legislació n Federal Pertinente (cont.)

Secció n 8, Ley de Relaciones Federales con Puerto Rico, 1 L.P.R.A, §§1,8, et seq. (1999), 61 Stat. 772, establece jurisdicció n de Puerto Rico sobre terrenos sumergidos bajo aguas navegables:

Incluye tierras permanente o perió dicamente cubiertas por las mareas hasta, pero no más allá, de la línea de marea alta promedio, todas las tierras sumergidas bajo extensiones de aguas navegables dentro y alrededor de la isla de Puerto Rico e islas adyacentes…

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Jurisprudencia: El Enfoque de los Tribunales

Marea Alta Promedio (“MHW”)- “Equal Footing Doctrine”

Constituciones de PR y EEUU: Protecció n de la Propiedad Privada

Decisiones Recientes del TSUS

Constituciones de PR y EEUU: Protecció n de la Propiedad Privada

Las Constituciones de los EE.UU. y del Estado Libre Asociado prohíben, ambas, que se tome o perjudique propiedad privada para uso público sin justa compensació n. El Artículo II, Secció n 9 de nuestra Constitució n establece que "[n]o se tomará o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser mediante el pago de una justa compensació n y de acuerdo con la forma provista por ley."

Quinta Enmienda de la Constitució n de los EEUU prohíbe la toma de “propiedad privada para uso público, sin justa compensació n. Tanto el Tribunal Supremo de los EEUU como el de Puerto Rico han expresado que el derecho a hacer un uso razonable de la propiedad constituye un derecho fundamental. Lynch v. Household Finance Corp., 405 U.S. 538, 552 (1972) (“[T]he dichotomy between personal liberties and property rights is a false one”). Culebra Enterprises Corp. v. E.L.A., 143 D.P.R. 935 (1997).

Decisiones Recientes del TSUS y TSPR

Una Incautació n Reglamentaria (“Taking”) Tiene que Ser Compensada

Una persona cuya propiedad ha sido incautada como resultado de la aplicació n de una ley o reglamento, sin ser compensado, tiene derecho a instar una “acció n de expropiació n a la inversa para remediar aquellos casos de ocupació n física o incautació n por medio de reglamentació n, sin una consignació n previa de justa compensació n.” Culebra Enterprises Corp. v. E.L.A., supra, a la pág. 946. Véase también, E.L.A. v. Northwestern Const., Inc., 103 D.P.R. 377, 383 (1975); Olivero v. Autoridad de Carreteras, 107 D.P.R. 301, 307 (1978).



“Si el Estado deja al dueñ o de una propiedad sin opciones productivas o beneficiosas para su uso, porque requiere que su propiedad permanezca sustancialmente en su estado natural …[dejando] su propiedad econó micamente inerte, ha sufrido una incautació n.” Lucas v. So. Carolina Coastal Council, 505 U.S. 1003, 1018-1019 (1992), citado fav. en Culebra Enterprises Corp.supra, a la pág. 935. v. Autoridad de Carreteras, 107 D.P.R. 301, 307 (1978).

En Lucas, se aprobó Beachfront Management Act que identificaba, como áreas críticas, propiedades a 300’ de playa. Se necesitaba permiso especial para construir.

Decisiones Relevantes del TSUS y TSPR


Nollan v. California Coastal Commission, 483 U.S. 825 (1987). En éste se decidió que el requisito de establecer una servidumbre entre el límite de la propiedad, en este caso la marea alta promedio, y un muro dentro del inmueble, para permitir acceso entre dos playas públicas, como condició n para la concesió n de un permiso de desarrollo costero, constituía una incautació n compensable. Al así hacer, el Tribunal determinó que tal requisito de acceso público privaba al dueñ o de la propiedad de su derecho a excluir a otros de su propiedad.

Nollan v. California Coastal Comm’n, supra,. Igualmente, y sin gran elaboració n, el Tribunal en Nollan determinó que tenía que haber una relació n causal sustancial entre la restricció n. Supra, a la pág. 831

Loretto v. Teleprompter Manhattan CATV Corp., 458 U.S. 419, 433 (1982), el tribunal expresó que:

– We have repeatedly held that, as to property reserved by its owner for private use ‘the right to exclude [others is] ‘one of the most essential sticks in the bundle of rights that are commonly characterized as property.’”



Dolan v. City of Tigard, 512 U.S. 374 ( el Supremo federal retomó la discusió n dejada en Nollan En esta ocasió n, el dueñ o de un inmueble gestionaba un permiso para un desarrollo comercial en su propiedad. Esta colindaba con una quebrada y estaba dentro de la zona de inundació n de 100 añ os del mismo. Como condició n para la otorgació n del permiso se requirió al propietario dejar un área verde público y, dentro del área verde, un paseo público para peatones y bicicletas.

Aunque el Tribunal determinó que los fines que perseguía proteger el Estado, la reducció n de inundaciones en torno a la quebrada (reduciendo el terreno impermeabilizado) y la reducció n en congestió n vehicular (reduciendo el número de personas transportándose en vehículos de motor) eran fines públicos legítimos, no empece, también entendió que no se había establecido una relació n adecuada entre estos fines públicos legítimos y las restricciones o exacciones impuestas. Así, por lo tanto, el tribunal indicó no ver como un área verde público, en vez de uno privado, era necesaria para promover el interés legítimo de evitar inundaciones. Dolan v. City of Tigard, supra, a la pág. 393



Dolan v. City of Tigard, 512 U.S. 374

[“The city has never said why a public greenway, as opposed to a private one, was required in the interest of flood control. The difference to petitioner, of course, is the loss of her ability to exclude others. As we have noted, this right to exclude others is one of the most essential sticks in the bundle of rights commonly characterized as property. [Citas omitidas] It is difficult to see why recreational visitors trampling along petitioner’s floodplain easement are sufficiently related to the city’s legitimate interest in reducing flooding problems along Fanino Creek…” ]



Dolan v. City of Tigard, 512 U.S. 374

La relació n requerida entre el fin público que se persigue y la limitació n impuesta, que satisface la Quinta Enmienda, sobre derechos propietarios es una que tiene que ser relativamente proporcional (“roughly proportional”). “No precise mathematical calculation is required, but the city must make some sort of individualized determination that the required dedication is related both in nature and extent to the impact of the proposed development.” Id, a la pág. 511

Jurisprudencia: El Enfoque de los Tribunales (cont.)

Marea Alta Promedio (“MHW”) y el “Equal Footing Doctrine”

Borax Consolidated Limited v. Los Angeles, 296 U.S. 10, 26-27 (1935).

– Línea Ordinaria de Marea Alta es la Línea de Marea Alta Promedio. Esta equivale al promedio de todas las mareas altas (“high tides”) durante un ciclo de 18.6 añ os, según determinado por el Departamento de Comercio federal, National Oceanic Survey.

– Línea Ordinaria de Marea Alta no es la línea más alta alcanzada por todas las mareas durante un mes o un período de meses, sino el promedio durante el ciclo de 18.6.

Jurisprudencia: El Enfoque de los Tribunales (cont.) Marea Alta Promedio (“MHW”) y el “Equal Footing Doctrine”

“MHW“Borax Consolidated Limited v. Los Angeles, 296 U.S. 10, 26-27 (1935).…Leslie Salt Co. v. Froehlke, 578 F.2d 742 (1978)

– Limite tierra adentro interior de terrenos mareales (“tidelands”), terrenos sujetos a flujo y reflujo de la marea (“ebb and flow of the tide”) es marea alta promedio (“MHW”).

G. William Purdie v. Attorney General, 732 A.2d 442 (NH1999)

– “…mean high tide was intended as the public-private shoreland boudary.…The few states that reject the mean high tide mark as the public-private shoreland boundary do so on distinct histories…”

Jurisprudencia: El Enfoque de los Tribunales (cont.) Marea Alta Promedio (“MHW”) y el “Equal Footing

Doctrine”“Equal Footing Doctrine”

– Martine v. Waddell’s Lessess, 41 U.S. 367, 410 (1842).Al obtener independencia de Gran Bretañ a, cada colonia americana se convirtió en soberano. Como tal, retuvieron absoluto derecho sobre sus aguas navegables y los terrenos bajo éstos sujeto únicamente a las restricciones impuestas por la Constitució n.The State owns absolute title to tyhe bed of navigable bodies of water up to the low watermark. … The adjacent or upland owner owns title to the ordinary high water mater. (Ordinary=mean)

Ley Relaciones federales confiere a Puerto Rico igual trato que bajo “Equal Footing Doctrine”.

La Forma de Medició n Tiene Consecuencias sobre la Propiedad Privada

La Selecció n de la Forma de Fijar el Lindero Tierra Adentro de la ZMT tiene consecuencias

¿Dó nde se Tira la Línea, Quié n Decide?

A g u a s n a v e g a b l e s

p l e a m a rb a j a m a r

S e r v i d u m b r e d eS a l v a m e n t o

2 0 m e t r o s

S e r v i d u m b r e d e V i g i l a n c i a

6 m e t r o s

T e r r e n o s s u m e r g i d o s

Z o n a M a r í t i m o T e r r e s t r e

N i v e lp r o m e d i o

m a r

3 0 m e t r o s

R e g l a m e n t o d e Z o n i f i c a c i ó n d el a Z o n a C o s t a n e r a y d e A c c e s o sa l a s P l a y a s y C o s t a s d e P u e r t o R i c o ,R e g l a m e n t o d e P l a n i f i c a c i ó n N ú m . 1 7 , § 3 . 0 5

N o s e p e r m i t e nE s t r u c t u r a sP e r m a n e n t e s

B i e n e s P a t r i m o n i a l e sB i e n e s D o m i n i o P ú b l i c o

D o n d e l l e g a no l a s e nt e m p o r a l e s

coastal boundaries in puerto rico: takings & the “zona marítimo terrestre”

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