cómo convertir la vivienda en dinero

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" " Carmen Balagué • Abogado

Introducción

Mucho se ha oído hablar en los últimosmeses de la Ley de Dependencia y las medi-das para su financiación. Es, precisamenteen este marco en el que aparece, con mayorfuerza, la figura que pretendemos acercar allector: la hipoteca inversa.

En efecto, la hipoteca inversa se ubica en elmarco de las soluciones o iniciativas que seplantean para mejorar la jubilación de propie-tarios de viviendas mediante el producto delas mismas o, lo que es lo mismo, se enmar-ca en los mecanismos de licuación patrimo-nial para jubilados entendido como aquellosproductos que permiten transformar el patri-monio inmobiliario de los mayores en unafuente de ingresos complementarios.

Como se desarrollará a lo largo del presenteanálisis, el concepto de hipoteca inversa nosiempre debe vincularse al de “dependencia”puesto que los fines de la hipoteca inversa nose circunscriben exclusivamente a este ámbito.

Conseguir que, en el momento de la jubilación,se pueda seguir disfrutando del mismo nivel de

vida que cuando se estaba en activo, o, inclu-so, de aumentar ese nivel de vida pueden seralgunos de sus otros muchos fines que no tie-nen porque deberse a una situación de depen-dencia y ello a pesar de que según laExposición de Motivos de la “proposición deLey sobre beneficios fiscales a determinadosactos de disposición de bienes que conformanel patrimonio inmobiliario personal para asistirlas necesidades económicas de la vejez y ladependencia”, la hipoteca inversa es una solu-ción a personas mayores que alcanzan unasituación de dependencia sin disponer de losingresos necesarios para afrontarlos y sin dis-poner de un sistema público que les ampare.

Concepto básico

Por medio de la hipoteca inversa o hipotecavitalicia, el titular de un bien inmueble, hipotecasu propiedad (tasando dicho bien con un valorfuturo estimativo) a cambio de la percepción deuna renta fija mensual durante un plazo determi-nado de años siendo el límite de las disposicio-nes efectuadas, el valor tasado de la vivienda.

Por medio de esta operación, y como algu-nos autores han definido, esencialmente el

Cómo convertir la vivienda en dineroReflexiones entorno a la hipoteca inversa, dos caras de una misma moneda(Incluye Modelo)

propietario de una vivienda pide prestadosfondos contra el valor de ésta.

Algunas notas características

Devolución de los importes

El principal del crédito hipotecario junto con losintereses devengados (es decir, la suma de lascantidades dispuestas más los intereses perió-dicamente capitalizados y otros gastos previs-tos al contratar la operación), equivaldrán alvalor de la vivienda a la fecha del vencimientode la operación y se pagarán a tal fecha bienpor parte del propio titular de la vivienda (bene-ficiario de la renta) bien por parte de sus here-deros los cuales pueden optar asimismo por:

(i) satisfacer (devolver) el importe de lo dis-puesto por el beneficiario más los intere-ses correspondientes;

(ii) transmitir el bien inmueble para cancelarel crédito;

(iii) refinanciar la vivienda con otro tipo deproducto; o, finalmente,

(iv) esperar a que la entidad financiera ejecute lagarantía hipotecaria recuperando la entidadfinanciera el dinero que el fallecido obtuvogracias a la hipoteca y pudiendo obtener eldinero restante de la venta, los herederos.

Importe prestado

El capital prestado lo puede ser como: (i) unasola suma de dinero (que permita disponerdel total del crédito en el momento de su con-cesión); (ii) una línea de crédito (que permitaefectuar disposiciones periódicas o extraordi-narias: posibilidad de retirar una cantidad

parar realizar reformas en la vivienda comoconsecuencia de haber entrado en una situa-ción de dependencia, a cambio de facturasque justifiquen debidamente el gasto y quealejen al titular de parientes desaprensivosque pudieran aprovecharse del crédito); (iii)pagos periódicos durante un periodo limitadode tiempo o incluso durante toda la vida; o,(iv) cualquier otra combinación (sistema depago en el que las mensualidades vayan dis-minuyendo o, por ejemplo, cobrar una sumapuntual inicial destinada a pagar los gastosoriginados por la celebración del contrato); (v)por último, también es posible recibir che-ques mensuales y al mismo tiempo teneracceso a una línea de crédito para gastosimportantes ocasionales o para emergencias.

Las cantidades periódicas que recibe elbeneficiario pueden llegar hasta el 90% de latasación inicial de la vivienda.

Gastos

Todos los gastos, incluidas las primas de losseguros, los gastos derivados de la tasacióndel inmueble, del pago de impuestos, deconstitución de garantía, registro, etc. se car-gan contra la cuenta de crédito de modo queel cliente, sin ningún tipo de ahorro, percibelos ingresos mensuales en el mismo mes deformalización de la operación, sin tener quehaber ahorrado para el pago de estos gastos.

Además no se requieren unos ingresos mínimosprevios porque la vivienda actúa de garantía. Deeste modo, los gastos (notaría y registro porconstitución de hipoteca y el Impuesto sobreActos Jurídicos Documentados) no se abonandirectamente por el particular sino que dichascantidades se restan del capital disponible pararepartir entre las rentas mensuales futuras.

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Cómo convertir la vivienda en dinero. La hipoteca inversa

" " Por medio de la hipoteca inversa o hipoteca vitalicia, el titular de un bien inmueble, hipoteca su propiedad (tasando dicho bien con un valor futuro estimativo) a cambio de la percepción de una renta fija mensual durante un plazo determinado de años siendo el límite de las disposiciones efectuadas, el valor tasado de la vivienda.

Por último, si por las razones que fuera lapersona decidiera ir a una residencia o viviren casa de un familiar, seguiría cobrando larenta establecida, mantendría la propiedaddel inmueble e incluso podría alquilarlologrando unos ingresos adicionales. En algu-nos casos, no obstante, parece que en lapráctica, en alguna de estas operaciones, seestá exigiendo la permanencia en la viviendapor un plazo determinado de años.

Productos asociados a su formalización

Con carácter complementario a esta figurala entidad financiera puede ofrecer produc-tos vinculados a su formalización. Así, resul-ta habitual que junto con el crédito, puedancontratarse los siguientes seguros:

(i) seguro de renta vitalicia para continuarcobrando las rentas mientras se viva(garantía de que los beneficiarios percibiránpor cuenta de la compañía aseguradoradurante toda su vida los importes fijados,es decir, que en el caso de que el presta-tario/beneficiario sobreviva al momento enque se ha agotado la disponibilidad delcrédito, éste siga percibiendo hasta sumuerte los mismos ingresos mensualesque percibía con cargo al crédito);

(ii) seguro de renta temporal garantiza elpoder atender el pago de los interesessobre la totalidad del saldo dispuesto, esdecir, que la entidad prestamista se asegu-re, por un periodo de tiempo determinado,el pago de los intereses sobre la totalidaddel saldo dispuesto desde el momento enque se agote el disponible del créditohasta la fecha de vencimiento final del cré-dito y además permite al beneficiario obte-ner un complemento de pensión y;

(iii) un seguro del hogar (de modo que el inmue-ble esté asegurado contra incendios o cual-quier otra contingencia relativa a la vivienda).

Ello nos lleva a la consideración de dosmodalidades de hipoteca inversa:

(i) opción renta temporal, es decir obteneruna cantidad económica durante un tiem-po determinado hasta completar el porcen-taje del valor de la vivienda pactado, y lle-gado ese momento no percibir más rentas;

(ii) opción renta vitalicia de modo que se con-tinúen cobrando las rentas mientras elbeneficiario viva a través de la contrataciónde un seguro de cobertura vitalicia para elcaso de que éste sobreviva al periodo decontratación de la hipoteca. En este segun-do caso, las rentas a percibir serán inferio-res y al contratarse un producto añadido(operación financiera más contratación deun seguro), los gastos de la operación,mayores. Sin embargo las rentas se obten-drán hasta el momento del fallecimiento.

Otras figuras análogas a la de la hipoteca inversa

La no transmisión de patrimonio

A efectos sistemáticos, analizaremos en pri-mer lugar aquellas figuras o productos en loscuales, como sí sucede en la hipoteca inver-sa, no se produce una transmisión del patri-monio de sus beneficiarios. Así, destacamos:

• El contrato de renta con opción de com-pra: constitución de una opción de com-pra sobre un bien inmueble por su valoractual a cambio de la percepción de unarenta fija o variable correspondiente aparte de la revalorización que sufrirá dichobien pudiéndose, a la finalización del con-trato, ejercitar la opción de compra sobreel mismo por su valor de tasación.

Ello permite transformar en una renta larevalorización que sufrirá la vivienda com-

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" " Esencialmente el propietario de una vivienda pide prestados fondos contra el valor de ésta

prometiéndose a una venta a futuro y a unprecio determinado (con la opción de (i)rentas variables y precio fijo de venta de lavivienda -de modo que el propietario firmauna opción de compra sobre su viviendabasada en el valor actual de la misma-; yla opción de (ii) renta fija y precio de ventafinal de la vivienda variable -de modo queel propietario firma una opción de comprasobre su vivienda basada en un porcenta-je del valor futuro del inmueble- y descon-tadas las cantidades percibidas).

• La hipoteca pensión: Suscripción de un cré-dito hipotecario sobre una vivienda y con eldinero que se obtenga, contratar una pen-sión vitalicia. La hipoteca no generará dere-cho alguno para la entidad financiera hastaque se muera el propietario. Por otra parte,la pensión a percibir dependerá del mon-tante de la hipoteca y de la edad del titularde la pensión. El perceptor de la rentapodría en cualquier momento ampliar lahipoteca para constituir una nueva pensiónvitalicia aprovechándose de la revalorizaciónde la vivienda en el mercado. Se continúaconservando la propiedad de la vivienda yse sigue disfrutando de la misma. Además,se puede incluir un capital asegurado quepermita que en caso de que el beneficiariofallezca al poco de celebrar la operación, losherederos puedan recuperar parte o el todode lo no percibido por el mismo.

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Productos asociados a la formalización de la hipoteca inversa

Seguro de renta vitalicia para conti-nuar cobrando las rentas mientrasse viva

Seguro de renta temporal garantizael poder atender el pago de losintereses sobre la totalidad delsaldo dispuesto.

Seguro del hogar garantiza que elinmueble esté asegurado contraincendios o cualquier otra contin-gencia relativa a la vivienda

Modalidades de hipoteca inversa

Renta temporal, es decir obtener unacantidad económica durante untiempo determinado hasta comple-tar el porcentaje del valor de lavivienda pactado, y llegado esemomento no percibir más rentas;

Renta vitalicia de modo que se conti-núen cobrando las rentas mientras elbeneficiario viva a través de la con-tratación de un seguro de coberturavitalicia para el caso de que éstesobreviva al periodo de contrataciónde la hipoteca.

En esta misma línea del gravamen hipote-cario de la vivienda, existen otros productosque son más novedosos y, en consecuen-cia, más desconocidos, como por ejemplo,la hipoteca sin justificación de ingresos quesegún la Agencia Negociadora de

Productos Bancarios (ANPB) permitiráobtener hasta el 40 por ciento del valor detasación de la vivienda sin más documen-tación que la fotocopia del DNI y una decla-ración de ingresos o el seguro de crédito(prima única que complementa la calidad

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Figuras similares a la de la hipoteca inversa

No se produce transmisión de patrimonio

Productos en los cuales, como sucede en la hipoteca inversa, no se produce una transmi-sión del patrimonio de sus beneficiarios.

• El contrato de renta con opción de compra: constitución de una opción de compra sobreun bien inmueble por su valor actual a cambio de la percepción de una renta fija o variablecorrespondiente a parte de la revalorización que sufrirá dicho bien pudiéndose, a la finaliza-ción del contrato, ejercitar la opción de compra sobre el mismo por su valor de tasación.

• La hipoteca pensión: Suscripción de un crédito hipotecario sobre una vivienda y conel dinero que se obtenga, contratar una pensión vitalicia. La hipoteca no generará dere-cho alguno para la entidad financiera hasta que se muera el propietario.

• La cesión-alquiler de Edad & Vida por la que el propietario cede su vivienda a unasociedad para convertirse en consumidor de un producto residencial adecuado a susnecesidades (apartamento tutelado a un precio asequible con asistencia a domicilio oresidencia asistida).

Si existe transmisión de patrimonio

• El contrato de renta vitalicia o censo vitalicio: transmisión de la propiedad de un bien acambio del pago de una pensión o renta periódica durante la vida de una o más perso-nas con sus modalidades de:

• Renta vitalicia con hipoteca rentaria

• Renta vitalicia con prima única

• Renta vitalicia con reserva del derecho de habitación

• Renta vitalicia con arrendamiento

• Renta vitalicia con compraventa de nuda propiedad en la que exclusivamente se cedela nuda propiedad sobre una finca a cambio de la percepción de una renta vitalicia.

• Renta vitalicia con desembolso inicial

• Renta vitalicia para atenciones en residencias: Transmisión de la vivienda a unasociedad cambio de garantizar el uso y ciertas atenciones de una plaza en una resi-dencia hasta el fallecimiento del propietario.

• Transmisión de la vivienda a cambio de la obligación de proporcionar alimentos. Una delas partes se obliga a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a unapersona durante su vida, a cambio de la transmisión de un bien inmueble.

• Compraventa de la vivienda y simultánea constitución de un depósito a plazo (o una líneade crédito) por el importe de la venta del que se podrán ir efectuando disposiciones sien-do que, al término de su plazo de constitución deberá devolverse el importe de las dis-posiciones efectuadas más los intereses correspondientes. Esta operación puede iracompañada de la suscripción simultánea de un contrato de arrendamiento (o constitu-ción de un usufructo) que garantice el uso de la vivienda por parte de su anterior titular.

crediticia del cliente y le permite obteneruna mayor cantidad con el mismo valor detasación de la vivienda, incluso hasta por-centajes superiores al 110 por ciento).

• La cesión-alquiler de Edad & Vida por laque el propietario cede su vivienda a unasociedad para convertirse en consumidorde un producto residencial adecuado asus necesidades (apartamento tutelado aun precio asequible con asistencia a domi-cilio o residencia asistida). El propietario nose desprende de la vivienda ni la grava concargas futuras sino que la cede a dichaentidad quien, a su vez, se encargará desu alquiler y le garantizará el pago de cier-tos ingresos (renta) destinados a sufragarel pago del servicio residencial que recibe.Renta que evidentemente será inferior alprecio del alquiler en el mercado. La enti-dad que recibe la cesión, corre con losriesgos y los gastos originados del mante-nimiento y reparación de la vivienda asícomo del riesgo de desocupación, impa-gados, costes de gestión e hipotéticoscostes de mantenimiento y reparación.

La transmisión de patrimonio

Frente a los productos enunciados en elapartado anterior, en los que no se produceuna transmisión de la vivienda, existen otrostradicionales en los que sí existe dicha trans-misión tales como:

• El contrato de renta vitalicia o censo vita-licio (transmisión de la propiedad de unbien a cambio del pago de una pensión orenta periódica durante la vida de una omás personas) con sus modalidades de:

- Renta vitalicia con hipoteca rentaria (en laque el deudor de la renta garantiza elcumplimiento de su obligación de pago de

las rentas periódicas pactadas constitu-yendo una hipoteca sobre un inmueble);

- Renta vitalicia con prima única (en laque con el dinero de la venta del inmue-ble se constituye una prima única enuna compañía de seguros que, a su

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" " Las cantidades periódicasque recibe el beneficiario puedenllegar hasta el 90% de la tasacióninicial de la vivienda

Inconvenientes de la hipoteca inversa

• necesidad de mejora de la fiscalidaddel producto;

• necesidad de establecer un límite ouna garantía al hecho de que la can-tidad adeudada por el propietario osus herederos exceda del valor de lapropiedad no pudiendo amortizarseel préstamo si existe un patrimonionegativo, es decir, la limitación delendeudamiento al valor del inmueble;

• necesidad de transparencia de lascaracterísticas del préstamo y delos costes;

• el asesoramiento de un experto;

• fundamentalmente el acervo culturalespañol de dejar algo a los hijos;

• no garantizar el riesgo de superviven-cia una vez finalizada la operación.

Ventajas de la hipoteca inversa

• no perder la titularidad sobre lavivienda (conservación de la propie-dad si bien con cargas);

• la posibilidad de que los herederoslevanten la carga hipotecaria heredan-do el bien inmueble de su causante.

• la posibilidad de aprovechar lasposibles revalorizaciones del inmue-ble para aumentar la hipoteca;

• ventajas de carácter fiscal –no tribu-tación de rentas–; y, por último,

• que se trata de una operación defácil comprensión para sus posiblesusuarios).

turno, se compromete a pagar unarenta vitalicia al acreedor de la misma);

- Renta vitalicia con reserva del derechode habitación (en la que se constituyeun usufructo que permite al transmiten-te titular de la vivienda el derecho aresidir en ella percibiendo una rentavitalicia neta, es decir, descontado elvalor del uso vitalicio);

- Renta vitalicia con arrendamiento (en laque se formaliza un contrato de arrenda-miento que permite al transmitente titularde la vivienda el derecho a residir en ellapercibiendo una renta vitalicia neta, esdecir, descontado el importe del arren-damiento de la vivienda). Esta es la alter-nativa denominada por Edad & Vidacomo “vivienda pensión” cuya caracte-rística principal radica en la contrataciónde una pensión vitalicia con el importede la venta de la vivienda, destinando larenta al pago de un alquiler para podercontinuar viviendo en ella más una pen-sión complementaria para el antiguopropietario. Se trata de un seguro devida-ahorro que permite al aseguradoobtener una renta mensual desde quese constituye la operación y mientrasviva (solución similar a la alternativa de lapensión vitalicia inmediata). Una modali-dad de esta alternativa la constituye latransmisión de la vivienda con capitalcedido o cesión a una compañía deseguros a cambio de una renta vitaliciapor medio de la cual, la sociedad com-pradora del inmueble cede –parte o latotalidad- del capital de la venta a unacompañía de seguros la cual será a suvez la encargada de pagar la renta vitali-cia al beneficiario y, en su caso, del pagode las rentas del arrendamiento.

- Renta vitalicia con compraventa denuda propiedad (en la que exclusiva-mente se cede la nuda propiedadsobre una finca a cambio de la percep-ción de una renta vitalicia). De ahí surge

un nuevo mercado: el de la inversión ennuda propiedad puesto que en ocasio-nes, entidades financieras que formali-zan operaciones de hipoteca inversa uoperaciones como la descrita, ofrecena particulares la compra de la nudapropiedad a precios muy competitivos;

- Renta vitalicia con desembolso inicial: Setrata del producto lanzado al mercado porla consultora financiera y broker de segu-ros Óptima Mayores por la que a cambiode ceder la propiedad de su inmueble auna entidad financiera (aunque sin perderel derecho al uso y disfrute de la vivienda)el cliente recibe una importante cantidadde dinero en efectivo (que le permitiráatender a gastos extraordinarios) y a con-tinuación una renta mensual de por vida.Si bien se ha bautizado a este productocomo una suerte de hipoteca inversa condesembolso inicial, lo cierto es que lassimilitudes con la figura de la hipotecainversa son prácticamente nulas y encambio muchos los paralelismos con larenta vitalicia.

- Renta vitalicia para atenciones en residen-cias: Transmisión de la vivienda a unasociedad cambio de garantizar el uso yciertas atenciones de una plaza en unaresidencia hasta el fallecimiento del pro-pietario. Esta opción es la propuesta porla entidad Trianza (unión entre el operadorresidencial Ballesol, el gestor inmobiliarioRoan y la aseguradora Winterthur) pormedio de la cual se ofrece el acceso delos mayores de 65 años a complejos resi-denciales (en los que recibirán atenciones

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" " La mayor ventaja de la hipoteca inversa es la de transformar el patrimonio inmobiliario en efectivo convirtiendo en dinero la vivienda de las personas mayores de 65 años sin perderla

diversas) mediante la contratación de unseguro de rentas vitalicias de prima únicaque garantiza una renta mensual vitaliciapermitiéndosele al beneficiario optar a unaplaza en una residencia a un precio pac-tado de por vida. Se instrumenta median-te la aportación de una prima única (quese satisfará con el producto de parte o latotalidad de la venta de una vivienda) lacual generará una renta anual de undeterminado importe (con la posibilidadde que ésta se revalorice anualmente oincluso con la posibilidad de que los here-deros recuperen la prima inicial si fallece elbeneficiario contratando una póliza defallecimiento adicional) que la personamayor recibirá de forma fraccionada enpagos mensuales y que le permitirá elabono de su plaza residencial. Tambiénexiste la opción de no vender la viviendasino alquilarla (vid. modalidad cesión-alquiler) en cuyo caso con el dinero quese obtenga se pagará una habitación enuna residencia pudiendo optar el benefi-ciario a diferentes servicios asistencialesen función de la renta que le quede.

• Transmisión de la vivienda a cambio de laobligación de proporcionar alimentos. Setrata de la formalización de un contratomediante el cual, una de las partes seobliga a proporcionar vivienda, manuten-ción y asistencia de todo tipo a una per-sona durante su vida, a cambio de latransmisión de un bien inmueble.

• Compraventa de la vivienda y simultáneaconstitución de un depósito a plazo (ouna línea de crédito) por el importe de laventa del que se podrán ir efectuandodisposiciones siendo que, al término desu plazo de constitución deberá devolver-se el importe de las disposiciones efec-tuadas más los intereses correspondien-tes. Esta operación puede ir acompañadade la suscripción simultánea de un con-trato de arrendamiento (o constitución deun usufructo) que garantice el uso de lavivienda por parte de su anterior titular.

En particular, la hipoteca inversa

Como hemos visto hasta ahora, las distintasmodalidades se configuran distinguiendo sihay o no transmisión de la propiedad del bieny, a continuación atendiendo a la multiplicidadde sujetos que intervienen en la operación(siendo los más clásicos el acreedor de larenta, también denominado pensionista, ren-tista o beneficiario y el deudor de la misma;pero pudiendo también intervenir una compa-ñía de seguros y una entidad bancaria) y losinstrumentos a través de los cuales se forma-lice la operación (escrituras públicas, contratode arrendamiento, etc.) lo que nos sitúa enlos distintos escenarios analizados.

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" " Los gastos (notaría y registro por constitución de hipoteca y el Impuesto sobreActos Jurídicos Documentados)no se abonan directamente por el particular sino que dichascantidades se restan del capitaldisponible para repartir entre las rentas mensuales futuras

Sin embargo, en el presente análisis nosvamos a centrar en la hipoteca inversa.

Los sujetos

En la hipoteca inversa intervienen, comomínimo, 2 sujetos:

(a) el beneficiario o perceptor de la rentamensual y;

(b) una entidad de crédito.

Su formalización se instrumenta a través deuna escritura pública de constitución delderecho real de hipoteca inversa (vid.Modelo adjunto) la cual será objeto de ins-cripción en el Registro de la Propiedadcorrespondiente.

Comparativa de productos: Elmercado de la hipoteca inversa yproductos similares. No todo sonhipotecas inversas

Actualmente la Caja de Ahorros y Montede Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja

(Ibercaja), Caixa Terrassa (mediante ladenominada “Pensión Hipotecaria”) yotras entidades financieras comercializanla hipoteca inversas mientras que otrasentidades ofrecen productos similarespero con diferencias significativas (Vertabla “Comparativa de productos” en lapágina siguiente).

En esta misma línea de gestión de rentasvitalicias sobre inmuebles, los servicios ofre-cidos por Grupo Renta Vitalicia Mayores deGrupo Retiro (Gestión Integral del PatrimonioInmobiliario de las Personas Mayores) a tra-vés de sus modalidades de usufructos sobreinmuebles (adquiriendo sólo el derecho deuso y habitación temporal o vitalicio sobreuna vivienda sin tener que abonar el preciototal de la misma y disfrutando del sobrantedel dinero obtenido por la venta de suinmueble) y rentas vitalicias fuera del hogar(con las que poder pagar las cuotas de unaresidencia).

Algunas entidades financieras tambiéncomercializan hipotecas inversas (así porejemplo, Caja Navarra); otras reservan su

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Carmen Balagué

Comparativa de productos

Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja (Ibercaja):

Personas de mas de 75 años (en estudio reducción a 65 años)

El titular dispone mensualmente de una suma de dinero por un tiempo determinado y alfinal del plazo, hay que saldar el préstamo

se requiere disponer de una vivienda sin cargas

Caixa Terrassa: Pensión Hipotecaria

edad mínima de 70 años

el préstamo no se liquida hasta que fallece el propietario.

no cobra comisión de cancelación de su Pensión Hipotecaria.

El importe de la renta se calculará en función de si se opta por una renta para toda la vidao durante unos años determinados

se requiere disponer de una vivienda sin cargas

Caixa Galicia: Renta Vivienda Caixa Galicia

para mayores de 65 años

hipoteca a tipo fijo de entre el 4,4% y el 5%

el jubilado recibe un importe máximo del 60% del valor de la tasación de su inmueble.

con el importe de la renta mensual se debe hacer frente a los intereses del préstamo

tanto el importe de la renta como los intereses del préstamo se conocen en el momento de la firma

se prevé la constitución adicional de un seguro de rentas vitalicias a favor del propietario.

Bilbao Bizkaia Kutxa (BBK): el Plan de Vida

personas mayores de 70 años.

se formaliza por medio de una cuenta de crédito con garantía hipotecaria

Dicha cuenta de crédito tiene una garantía hipotecaria y puede alcanzar hasta el 80% dela tasación de la vivienda.

El plazo máximo de la cuenta de crédito es de 20 años

Caixa Sabadell: Pensión Vivienda

dirigida a los mayores de 70 años

se formaliza en una cuenta de crédito con garantía hipotecaria complemento de seguros:seguro del hogar y seguro de renta vitalicia contratado mediante CaixaSabadell Vida, S.A

se permite alquilar la vivienda

BBVA: el Seguro de Vivienda Pensión

personas de más de 65 años

perciben una renta vitalicia mensual constante a cambio de la transmisión de la vivienda

se conserva el derecho de habitación en la misma.

sí se produce una transmisión efectiva de la vivienda

Gestión Vitalicio Vivienda (Grupo Vitalicio): el Seguro de Vivienda-Pensión

dos modalidades:

(i) la Renta Vitalicia Inmobiliaria, se consigue una pensión adicional mediante el pago deunas rentas vitalicias mensuales que les permite, continuar residiendo en su vivienda;

(ii) la Renta Vitalicia Residencial, por medio de la cual se ofrece la posibilidad de vender lavivienda para ir a una residencia.

formalización a determinados clientes nopublicitándolas de forma expresa.

También algunas entidades del Reino Unido,ofrecen hipotecas vitalicias orientadas a losjubilados británicos que residen en Marbella.

Ventajas vs. inconvenientes en lahipoteca inversa

La hipoteca inversa en comparación conotros productos, permite:

(i) no perder la titularidad sobre la vivienda(conservación de la propiedad si bien concargas);

(ii) la posibilidad de que los herederos levan-ten la carga hipotecaria heredando el bieninmueble de su causante.

(iii) la posibilidad de aprovechar las posiblesrevalorizaciones del inmueble paraaumentar la hipoteca;

(iv) ventajas de carácter fiscal –no tributa-ción de rentas-; y, por último,

(v) que se trata de una operación de fácilcomprensión para sus posibles usuarios).

Son, muchas otras las bondades que algu-nos ven en este producto. Menos parecenser los inconvenientes:

(i) necesidad de mejora de la fiscalidad delproducto;

(ii) necesidad de establecer un límite o unagarantía al hecho de que la cantidadadeudada por el propietario o sus here-deros exceda del valor de la propiedad nopudiendo amortizarse el préstamo si exis-te un patrimonio negativo, es decir, la limi-tación del endeudamiento al valor delinmueble;

(iii) necesidad de transparencia de las carac-terísticas del préstamo y de los costes;

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(iv) el asesoramiento de un experto;

(v) fundamentalmente el acervo culturalespañol de dejar algo a los hijos;

(vi) no garantizar el riesgo de supervivenciauna vez finalizada la operación.

Pero, si atendemos a los intereses globalesadvertimos ventajas para:

- los usuarios (que no pierden la propiedadde la vivienda entre cuyas paredes se hadesarrollado su vida);

- para los sucesores (que acabarán here-dando un patrimonio inmobiliario);

- para las entidades financieras (que lesreporta un mayor negocio bancario);

- para la economía general del país (en lamedida que contribuirá al incremento delPIB) y,

- para la Hacienda Pública (que obtendráuna nueva fuente de recaudación o unincremento por vía impositiva).

De todo ello se deduce que, sin duda, lamayor ventaja de la hipoteca inversa es lade transformar el patrimonio inmobiliarioen efectivo convirtiendo en dinero la vivien-da de las personas mayores de 65 añossin perderla, lo que permite a este colecti-vo afrontar las necesidades económicasque se les plantean. Mientras la viviendano sea vendida o el beneficiario titular de lahipoteca no fallezca, la entidad de créditono reclamará el importe de las disposicio-nes efectuadas.

El marco normativo

La solución al problema de la financiación dela dependencia parece que pasa por un sis-tema de cofinanciación-corresponsabilidadmúltiple entre usuarios-beneficiarios y fami-liares (mediante sus aportaciones y, ahora, el

patrimonio de los usuarios), la sociedad(facilitando la reducción de los impuestos) ylos poderes públicos (garantizando el dere-cho a asistencia de todas las personasdependientes).

Esa corresponsabilidad es la que inspira el“Anteproyecto de Ley de promoción de laautonomía personal y atención a las perso-nas en situación de dependencia” (másconocido como la “Ley de Dependencia”)Así, el artículo 32 se refiere a la participaciónde los beneficiarios en el coste de las pres-taciones de dependencia según los criteriosque determine el Consejo Territorial delSistema Nacional de Dependencia.

Así pues, el Sistema Nacional deDependencia asistirá a las personas que nopuedan valerse por sí mismas, a través deuna red de servicios y prestaciones. En sufinanciación participarán el Estado, lasComunidades y los usuarios, mediante surenta y patrimonio.

La hipoteca inversa está llamada a convertir-se de hecho en uno de los pilares de la cofi-nanciación del Sistema Nacional deDependencia, según las previsiones delGobierno.

Sin embargo, los costes de su constitucióntodavía son excesivamente elevados: parauna vivienda valorada en 300.000 euros, loscostes rondan los 41.000 euros según lasentidades financieras, es decir, alrededor deun 13,5% a la espera de los anunciadosbeneficios fiscales.

Se espera pues, que en la nueva ley delimpuesto sobre la renta de las personas físi-cas se establezcan esas ventajas fiscalesque permitan impulsar esta clase de pro-ducto.

Corolario

Existe una base de desconfianza acercade la hipoteca inversa fundada en ocasio-

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Carmen Balagué

concede a los acreditados solidariamente, una cuenta decrédito mercantil por un importe límite de ……… EUROSy con el resto de condiciones y características que se indi-can en el presente contrato.

No obstante el límite máximo de disposición fijadoanteriormente, las partes pactan que el límite de disposi-ción de este crédito será en cada momento de la que sededuce en el Cuadro Anexo que se adjunta a la presen-te escritura.

En el mencionado Cuadro Anexo figuran debidamentepormenorizados, entre otros, los siguientes datos:

a) Datos básicos para el cálculo de los distintosparámetros del Crédito

Fecha de Nacimiento y sexo del (de los) acreditado(s),Valor de la Tasación Hipotecaria, Límite del Crédito y Plazoen años, Tipo de Interés Nominal, periodicidad de liquida-ción y capitalización de intereses, periodicidad de disponi-bilidad por los acreditados y porcentaje en que se incre-mentará anualmente la disponibilidad inicial, informaciónrelativa a los seguros concertados de forma simultánea ala formalización del crédito (tipo, forma de pago de las pri-mas, cuantía y periodicidad de las percepciones a recibir).así coma la fecha de inicio de su devengo y el porcentajede incremento anual de las mismas).

b) Importe de la primera disposición con cargo alcrédito

A realizar de forma inmediata a su formalización y comoprovisión para la realización de todos los pagos que seránecesario hacer derivados de la realización de este contrato.

Dichos pagos previstos inicialmente, han sido calcula-dos teniendo en cuenta tanto las características del propiocontrato de crédito y operaciones de seguros asociadas,como las de la localidad donde está emplazado el inmueble

que sirve de garantía a este crédito y las del lugar dondese concierta el presente contrato.

El detalle dichos pagos incluye, lo siguiente:

• El coste de la Tasación del Inmueble realizado unaSociedad de Tasación registrada en el Banco de España.

• Los honorarios notariales por el otorgamiento de lapresente escritura

• Las cantidades a liquidar a la Administración Públicapor el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

• Los gastos de Gestoría necesarios para la liquida-ción y registro de la presente escritura

• Los honorarios del Registro de la Propiedad por lainscripción de este crédito.

• La primera prima anual del Seguro Combinado dehogar (que incluye el de incendios como requisitolegal) concertado con la formalización del crédito.

Y además, los siguientes

• El importe de la Prima Unica del Seguro de RentaVitalicia Diferida, concertado en favor del/de losacreditado/s como beneficiarios en el mismomomento de la formalización del presente crédito ycomo garantía de que, a partir del mes siguiente a lafecha en que se prevea que el crédito alcance sulímite de disposición máximo según el CuadroAnexo, el/los acreditado/s comenzará/n a recibir, demodo directo, y por cuenta de la Aseguradora, unaRenta Vitalicia por un importe y condiciones equiva-lentes en cuanto a su posible incremento anual quelas reflejadas en la columna “Cantidad máxima adisponer cada mes” correspondientes a dicha fechaen el mencionado Cuadro Anexo.

MINUTA ESCRITURA “HIPOTECA INVERSA”

CUENTA CRÉDITO HIPOTECARIA

Ante mi, …………

COMPARECEN

De una parte, D. …………, en nombre y representa-ción de la …………, en adelante también …………

Y de otra, como ACREDITADOS D. …………

EXPONEN:

I. Que D. ………… es dueño en pleno dominio de lasiguiente finca.

DESCRIPCION DE LA FINCA

(Se describirá la garantía o finca/s a hipotecar conformea los datos de la última inscripción vigente en el Registro dela Propiedad, completados o modificados para acomodar-los a la realidad y estado actual de la finca, y el valor quese determine para que sirva de tipo de subasta, y por laNotaría se solicitará del Registro la información registralcontinuada prevista en el Reglamento Notarial).

VALOR DE LA FINCA

……… EUROS (Ver hoja de distribución de responsabilidad).-

TITULO O INSCRIPCION

Cuando se hipotequen varios derechos integrantes deldominio, o participaciones proindiviso de finca o derechoreal, acordarán los propietarios o titulares respectivos laconstitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de losderechos representados).

ESTADO DE CARGAS

II.- Que D. ………… en razón de su edad y sus previ-sibles necesidades económicas actuales y futuras,desea(n) poder utilizar el valor de la finca anteriormentedescrita como un medio de obtención de fondos, deforma periódica, y con carácter vitalicio, sin que, sea pre-ciso desprenderse, de su propiedad.

III.- Que la Caja ………… cuenta, entre lo que consti-tuye su actual oferta comercial, con un producto, identifi-cado como HIPOTECA INVERSA, que se adapta a lasnecesidades del (de los) acreditado(s) y que, basándoseen sus circunstancias de carácter personal (edad y sexo),y las de la vivienda de su residencia habitual (valor actualy teórico futuro), combina de un forma coordinada y con-junta, tanto una operación financiera habitual de la Entidad(la Cuenta Corriente de Crédito con Garantía Hipotecaria),como una o varias operaciones de seguros que permitangarantizar, tanto la conservación de la propia vivienda,como la percepción de una renta vitalicia y/o temporal, apartir de un momento determinado con la(s) que el(los)acreditado(s) pueda(n) atender sus necesidades y obliga-ciones económicas.

IV.- Que en razón de los exponendos anteriores, loscomparecientes tienen convenida la formalización de uncrédito en cuenta corriente, con la garantía de las fincasdescritas anteriormente, conocido comercialmente comoHipoteca Inversa, que llevan a efecto con arreglo a lascláusulas que a continuación se transcribirán.

VI.- CLAUSULAS FINANCIERAS

Cláusula 1ª LIMITE DEL CRÉDITO Y FORMA DEDISPONER

La Caja …………, que figurará designada en el cursode este documento con la denominación de "la CAJA”,

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nes en un desconocimiento hacia la insti-tución junto con el hecho de habersedetectado algunas redes de fraude de per-sonas que actuaban en residencias con elofrecimiento de hipotecas inversas, facto-res que no contribuyen precisamente agenerar confianza sobre esta figura. Porotra parte, en ocasiones, no se criticatanto a la hipoteca inversa sino al sistemade copago o a la incapacidad del sistemapúblico de la Seguridad Social por sí solopara hacer frente a los gastos derivados dela dependencia.

Por último, preocupa que el sistema nosea muy igualitario o equilibrado si tene-mos en consideración que quien no tengarecursos deberá hipotecar su domiciliopara hacer frente a sus gastos comodependiente y, en cambio, las personasque tengan 2, 3 ó 4 propiedades no ten-drán que hacerlo puesto que dispondránde rentas suficientes para poder pagarsela residencia si lo necesitan.

Otros factores que pueden contribuir aese desequilibrio son: (i) el riesgo de unareducción impositiva mayor cuanto mayorsea el valor de la vivienda lo que conlleva-ría que se acabara beneficiando a las cla-ses sociales más acomodadas; y (ii) lospropios criterios de selección de viviendasque apliquen las entidades financieraspara conceder hipotecas inversas (casiexclusivamente para propietarios deinmuebles medianos en grandes ciudadesy con valores superiores a 200.000¤) loque puede poner en duda que las hipote-cas inversas sean un recurso para com-plementar las pensiones más bajas

Interesante, no obstante, la reflexión últimaque sometemos al lector: si durante toda lavida se ha estado ahorrando para pagar unahipoteca que financia la adquisición de unavivienda que, finalmente, por el procesoinverso se convierte en dinero líquido al finalde tu vida, ¿cuál es la diferencia entre com-prar y alquilar?

Si fallecido el beneficiario el banco vende lavivienda y recupera el dinero que puso a sudisposición con el importe total de la venta(en caso de que éste fuera superior al dine-ro prestado por el Banco más los intereses)el remanente puede ser tendente a “0”. Demodo que el dinero que mensualmentehabrá pagado el beneficiario al Bancodurante 20, 25 ó 30 años para financiar laadquisición de la vivienda, llegado el puntode inflexión que representa la cancelaciónde la hipoteca, el proceso se invierte y esemismo dinero será retornado mensualmen-te por un Banco con lo que al final del perí-odo el beneficiario habrá pagado por unuso y una titularidad dominical sólo tempo-ral de una vivienda que acaba convirtiéndo-se en nada (en el escenario más pesimistade la hipoteca inversa). Dicho en otraspalabras “Un piso por el que el ancianohabrá luchado toda su vida, es cedido ensu último recorrido vital a cambio de dineropara comer”

Y, es que no debemos olvidar que, lashipotecas inversas son, fundamentalmen-te un negocio para las entidades financie-ras. Un negocio que puede tener ventajaspara ambas partes, pero que en ningúncaso se realiza de una manera desintere-sada o sin la intención de obtener unbeneficio económico por parte de lasentidades financieras.

Sin embargo, todavía podríamos dar unavuelta de tuerca más en todo este brainstor-ming: ¿qué ocurriría si estallara la burbujainmobiliaria y bajase el valor de la vivienda?¿cómo afectaría esta nueva situación a hipo-tecas inversas ya concedidas? Invitamos allector a su reflexión.

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Carmen Balagué

" " La hipoteca inversa está llamada a convertirse de hecho en uno de los pilares de la co financiación del SistemaNacional de Dependencia

• El derecho a la percepción de dicha Renta Vitalicia apartir de la fecha anteriormente indicada, será inde-pendiente del hecho de que el Limite dispuesto delcrédito a dicha fecha sea igual o inferior al límitemáximo pactado en el presente contrato.

• El importe de la Prima Unica de Seguro de RentaTemporal Diferida, concertado en favor del/de losacreditado/s a la formalización del crédito y comobeneficiarios del mismo, que permita garantizar a laCaja que, a partir del mes siguiente a la fecha en quese prevea que el crédito alcance su límite de disposi-ción máximo, y hasta la del vencimiento final del cré-dito, los acreditados podrán atender el pago de losintereses que se liquidarían durante dicho periodo detiempo según el Cuadro Anexo bajo el supuesto deque la totalidad del límite estuviese dispuesto.

• El derecho a la percepción de la mencionada rentatemporal a partir de la mencionada fecha y su ingre-so en el propio crédito, será independiente del quepueda resultar de la efectiva liquidación del créditosobre el limite efectivamente dispuesto si este fueseinferior. Si este fuese el caso, la posible diferenciapositiva entre ambos importes se aplicará a lareducción del límite dispuesto.

• Los importes efectivos netos que se desean detraeren el propio momento de la formalización, bien parael pago de cualquier otra deuda de los acreditadoso para tener una disposición inicial en metálico paracualquier otra necesidad.

c) Detalle del Cuadro Teórico de Operacionesdurante el resto de vigencia del Crédito

En el que figuran de una forma detallada, mes a mes,las teóricas operaciones al DEBE y HABER que tiene pre-vistas recoger el crédito durante toda su vigencia, así

como su posible saldo teórico acumulado, importe esteúltimo que a su vez constituye, a efectos contractuales yen una cifra redondeada, el LIMITE MAXIMO dispuestoque puede presentar la cuenta al final del respectivo mes.

d) Formas de disposición del crédito

La extracción de fondos de esta cuenta corriente decrédito y el ordenar cargos en la misma queda reser-vada de modo exclusivo en favor del(de los) propio(s)acreditado(s), bien de forma solidaria o indistinta, y sinperjuicio del derecho que le(s) asiste de otorgar autori-zación a otras personas siempre que lo estime(n) con-veniente.

El número, momento y cuantía de dichas extraccio-nes de fondos, serán de libre elección por parte del(delos) propio(s) acreditado(s), y sin otra restricción de queel límite efectivamente dispuesto tras cada extracciónsea siempre igual o inferior, en dicho momento, al LimiteMáximo Disponible vigente a que se refiere el apartadoc) anterior.

No obstante lo anterior, la Caja ………… facilitará losmedios adecuados para la realización de un modo auto-mático de las operaciones previstas según el CuadroTeórico a que se refiere el apartado c) anterior, incluso lade transferir con carácter regular a otra cuenta personalde los propios acreditados que libremente designen, losimportes que figuran en la columna "Cantidad Máxima adisponer cada mes” que figuran en el mencionadoCuadro.

CLAUSULA 2ª: DEVOLUCION DEL CREDITO

Los acreditados se obligan solidariamente a la devolu-ción del crédito.

El vencimiento final de la operación se pacta …………(adecuar referencias a lo que resulta del Cuadro Núm. 1

CLAUSULA 2ª BIS: VENCIMIENTO ANTICIPADO

No obstante el vencimiento final pactado, los acredita-dos podrán resolver este contrato, en cualquier momento,previo pago y reembolso a la Caja de todas las cantidadesadeudadas y comunicando por escrito su voluntad deresolver el contrato.

CLAUSULA 3ª: INTERESES

Los saldos deudores que se produzcan en la cuenta decrédito devengarán a favor de la Caja el interés del………… nominal anual, hasta el fin de vida de la operación.

Los saldos a favor de los acreedores, devengarán elinterés ………… nominal anual.

Los intereses a favor o en contra de la caja se liquida-rán por ésta y abonarán a la misma con una periodicidadmensual el día …… de cada mes.

La fórmula utilizada para el cálculo de los intereses es

CLAUSULA 4ª: COMISIONES

Se pacta que el presente crédito no devengue en favorde la Caja tipo de comisión alguno.

CLAUSULA 4ª BIS: T.A.E.

A los efectos oportunos se hace constar que la T.A.E.de la operación objeto de este contrato es del … %.

Y que esta TAE ha sido calculada conforme a la fórmu-la y normas establecidas al efecto por la Circular 8/90 delBanco de España en su anexo V, que es publicada en elB.O.E- nº 226 de 20 de septiembre de 1.990, de acuerdocon las nuevas denominaciones de los símbolos matemá-ticos contenidos en la circular 13/93 del Banco deEspaña, publicada en el B.O.E. nº 313 de 31 de diciembrede 1993 y de acuerdo con la circular 5/94 de 22 de julio

de 1.994 publicada en el B.O.E. nº 184 de 3 de agosto de1994, en la que consta la Tasa Anual Equivalente de estaoperación. A efectos de éste cálculo no se incluyen losgastos complementarios o suplidos, que constan en lacláusula financiera 5ª de esta escritura.

CLAUSULA 5ª: GASTOS

Serán de cuenta de la parte acreditada todos los gas-tos que seguidamente se especifican salvo los que por leyimperativa corresponden a la Caja:

5.a) Los gastos de tasación y valoración del inmueble,efectuada por tasador habilitado o reconocido por el Bancode España para actuar en el mercado hipotecario y acepta-do por la Caja, de la que se ha entregado copia al cliente.

5.b) Los aranceles notariales y registrales relativos a laconstitución, modificación, subsanación y cancelación dela hipoteca, con una primera copia liquidada e inscritapara la CAJA, haciéndose constar expresamente que seha ofrecido a la parte acreditada la posibilidad de designaral notario autorizante, entre los ejercientes en esta Ciudad.En los casos de subsanación de errores, dado que para laelaboración de esta escritura, los datos personales de losintervinientes, la descripción del inmueble a hipotecar (y enlos casos de estar condicionada la operación a algunalicencia o aprobación por parte de la Administración), sehan basado en la documentación o información facilitadapor la parte acreditada, ésta asume todos los gastos adi-cionales que pudieran ocasionarse. De igual forma cuan-do el error se deba a datos, que deba aportar la Caja, losgastos de rectificación serán por cuenta de ésta.

5.c) Todos los impuestos, contribuciones y tasas legal-mente exigibles por la Administración Estatal, Autonómica,Local u otra, que graven o en lo sucesivo puedan gravarla operación de crédito o el derecho real de garantía dehipoteca.

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5.d) Los gastos de tramitación de las escrituras indica-das anteriormente ante el registro de la Propiedad y la ofi-cina liquidadora de impuestos, junto con los de las previasque fuese necesario efectuar por imperativo legal para lainscripción de la hipoteca.

5.e) Los gastos de conservación de lo hipotecado, quecorresponden a la parte acreditada o hipotecante comoconsecuencia de la titularidad del dominio u otro derechoreal sobre el bien hipotecado, así como los del seguro dedaños sobre el mismo que la parte acreditada ha concer-tado de forma simultánea con al formalización de estaoperación de crédito.

5.f) Los gastos derivados del pago de las primas deseguros de Renta Vitalicia Diferida en favor de los benefi-ciarios, y de Renta Temporal Diferida en favor de la Caja,que se describen en los apartados b) y c) de la Cláusula1ª del presente contrato.

Todos los gastos a que se refieren los apartados ante-riores y relacionados con la formalización del presente cré-dito y de aseguramiento del inmueble objeto de garantía,serán cargados en el propio crédito de acuerdo con loespecificado en los apartados b) y c) de la cláusula finan-ciera 1ª y cuyos importes estimados según las condicio-nes vigentes en el momento la formalización del presentecontrato, son los que figuran en el Cuadro Anexo Núm. 1

El resto de gastos, si es el caso, cuando se produzcan.

5.g) Igualmente serán de cuenta de la parte acreditadalos gastos y costas a que diese lugar la reclamación judi-cial de esta operación, incluso honorarios de Letrado yProcurador si la CAJA se valiese de su intervención.

En el caso de que la Caja no fuese reintegrada por laparte acreditada de los gastos abonados por ella y rela-cionados con esta operación de crédito, dicha Entidadpodrá cargar en crédito el importe de los referidos gastos.

5.h) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectivaprestación de un servicio, relacionado con el crédito queno sea inherente a la actividad de la CAJA, dirigida a laconcesión o administración del crédito.

CLAUSULA 6ª: INTERESES SOBRE EXCESOS

6.a) Si por cualquier motivo el saldo deudor del créditoexcediera del límite vigente en cada momento, la CAJA podráaplicar sobre la parte excedida el tipo de exceso previsto quees el de ......% anual. Este último tipo también se podrá aplicarpor parte de la Caja sobre la totalidad del saldo deudor del cré-dito, si la operación hubiera llegado al vencimiento pactado.

6.b) La fórmula utilizada para el cálculo de los interesesde exceso es la misma que figura en la cláusula 3ª de estaescritura.

CLAUSULA 6ª BIS: RESOLUCION ANTICIPADAPOR LA ENTIDAD DE CRÉDITO

6.bis.a) No obstante el vencimiento final pactado laCaja podrá anticiparlo dando por resuelto el presente con-trato en los siguientes supuestos:

1.- La venta, traspaso, transferencia o asignación a ter-ceros, voluntaria o involuntaria, de cualquier parte delinmueble que sirve de garantía al presente contrato o decualquier otro derecho real sobre el mismo.

2.- En caso de fallecimiento de cualquiera de los acre-ditados solidarios del presente contrato, salvo en el casode que el acreditado sobreviviente quede como titularúnico del inmueble que garantiza el presente contrato yasuma la totalidad de las obligaciones del crédito.

3.- Si cualquiera de los acreditados solicitase o fuera decla-rado en estado de insolvencia temporal o definitiva (suspensiónde pagos, quiebra o concurso de acreedores) o incurriera enalguna causa que disminuya o modifique su capacidad civil.

4.- La cancelación anticipada, voluntaria o involuntaria,de cualquiera de los seguros concertados de forma simul-tánea con la formalización del presente contrato, salvo queen un plazo no superior a 30 días desde dicha cancelaciónse formalice un nuevo contrato de seguro que sustituya alcancelado y que sea aceptable por la Caja

5.- La existencia de cualquier demanda en curso efec-tuada por terceros y aceptada a trámite por cualquierJuzgado, tanto respecto a la propiedad parcial o total dela vivienda hipotecada, como de cualquier otro derechoreal sobre la misma.

6.- Cuando el acreditado o acreditados solidarios dejende realizar las acciones de mantenimiento preventivas queaseguren la integridad estructural del inmueble hipotecadoy, tras ser requerido(s) a su realización por parte de laCaja, dichas acciones de mantenimiento no se iniciendentro de los quince días siguientes al de la fecha en quefuese firme la providencia del Juzgado obtenida conformea lo dispuesto por el artículo 117 de la Ley Hipotecaria.

El plazo de inicio de dichas acciones será inmediato sila falta de mantenimiento de la integridad estructuralpudiera suponer un riesgo inminente para las personas oel propio inmueble.

En este supuesto, la CAJA queda autorizada a encargarlas obras de mantenimiento necesarias, por cuenta de losacreditados, y que serán adeudadas en el propio crédito.

8.-Cuando se suspenda total o parcialmente la inscrip-ción de esta hipoteca en el Registro de la Propiedad.

VII.- CLAUSULAS NO FINANCIERAS

*1.ª Lugar y cumplimiento de obligaciones

Se señala como lugar y cumplimiento de las obligacionesque contrae en este acto la parte acreditada, el domicilio

social de la CAJA en ………… o en cualquiera de susSucursales. El pago de las cantidades se efectuará enmoneda de curso legal.

*2.ª Cesión del Crédito

Para el caso de que la CAJA cediese el créditohipotecario constituido a su favor en este acto, renun-cia la parte acreditada al derecho que tiene que le seanotificada tal cesión. Sin que en ningún caso estacesión pueda engendrar merma de garantías para losacreditados.

*3.ª Constitución de hipoteca

En garantía de las obligaciones que contrae en esteacto y sin perjuicio de la responsabilidad personalcontraída por la parte acreditada ………… constituyeprimera hipoteca a favor de la CAJA, conforme a loestablecido en el artículo 153 de la Ley Hipotecaria,que la acepta por medio de su representante, sobrelas fincas descritas en el exponendo I, hasta la canti-dad máxima de ……… EUROS en garantía del saldode la cuenta de crédito; por la cantidad, como máxi-mo, de ……… EUROS en concepto de intereses deexceso o mora, y hasta la cantidad máxima de………… EUROS mas para asegurar el reintegro decostas y gastos y demás responsabilidades que secitan en la presente escritura.

(Distribución de responsabilidad: Ver hoja de distribu-ción de la misma y valoración de las fincas, para el casode que se hipotequen varias fincas).

*4.ª Extensión de la hipoteca

La hipoteca constituida se extenderá a los objetosmuebles, frutos y rentas expresadas en el artículo 111 e laLey Hipotecaria, y a los edificios construidos en las fincaspor los deudores o hipotecantes.

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Carmen Balagué

*5ª Uso y conservación de la finca

La parte acreditada o hipotecante queda obligada ainformar a la CAJA de cualquier cese temporal o definitivode utilización de la finca hipotecada, entendiéndose a estefin que se da dicho caso cuando la vivienda deje de utili-zarse por un plazo superior a 180 días consecutivos, den-tro de cualquier periodo continuado de 365 días.

De igual modo, la parte acreditada o hipotecantequeda obligada a conservar, como buen administrador, lafinca hipotecada y a hacer en la misma las reparacionesnecesarias para su conservación, a fin de que sus pro-ductos no disminuyan. La falta de realización de dichasreparaciones en las circunstancias reseñadas en el apar-tado 7 de la Cláusula Financiera 6ª bis, puede dar lugar aque la Caja de por vencido el crédito.

En cualquiera de las situaciones anteriores, la CAJA sereserva el derecho de verificar, siempre que lo estime con-veniente, tanto la continuidad de uso de la vivienda comoel estado de conservación de la misma.

*6ª. Liquidez

La liquidación practicada por …………, hará fe en jui-cio, considerándose liquida la cantidad que de ella resul-te. La cantidad exigible en caso de ejecución será la espe-cificada en certificación expedida por la Caja.

*7ª. Reclamación en vía judicial

Si ………… tuviera que recurrir a la vía judicial para elcobro de su crédito, podrá ejercitar, a su elección, cual-quiera de los procedimientos previstos en elOrdenamiento Jurídico, tanto de naturaleza personalcomo hipotecaria. Incluso, en caso de ejecución, la deudagenerada se considera liquida y exigible desde su origen,y bastará que a la demanda se acompañen los documen-tos a los que hace referencia el artículo 685 de la L.E.C. y

concordantes a efectos de seguir acción ejecutiva, biensea la ordinaria o especial sobre bienes hipotecados.

A tales efectos la liquidación exigible en caso de ejecu-ción será la especificada en certificación, expedida por laCaja, conforme con lo pactado en este contrato.

Para el caso de subasta, se valora la finca a solicitud dela parte hipotecante en ……… EUROS.

Los comparecientes señalan, por indicación de la partedeudora e hipotecante, como domicilio para la práctica delos requerimientos y notificaciones a que haya lugar el de…………

En todos los casos de reclamación judicial, podrá pedir*** como acreedora la posesión interina de los bieneshipotecados, así como su administración, con facultadpara percibir las rentas vencidas y no satisfechas

*8ª. I.V.A.

El negocio jurídico que constituye el crédito con garan-tía hipotecaria formalizado en la presente escritura, seencuentra sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido(I.V.A.), aunque exento del mismo en virtud de lo dispues-to en su Ley reguladora.

(Asimismo se solicitará la exención del Impuesto deActos Jurídicos Documentados en los casos que proceda)

9ª. Escrituras de aclaración

La parte acreditada se compromete a otorgar con gas-tos a su cargo, según lo pactada en la cláusula 5ª finan-ciera, cuantas escrituras de subsanación o aclaración dela presente sea necesarias para que ésta pueda inscribir-se en el Registro de la Propiedad, quedando ampliamen-te facultada la CAJA mediante apoderamiento que se leconfiere en este acto para asimismo aclarar, subsanar y

rectificar los defectos que puedan señalarse por elRegistrador, sin que ello pueda suponer en ningún casoagravación de las condiciones de la operación para deu-dores o fiadores.

*10ª. Obligaciones de Información

En razón de las especiales características y resto decondiciones contractuales de la presente operación, losacreditados se obligan a comunicar anualmente a laCAJA cualquier cambio que se hubiera producido tantoen su situación personal, tipo de uso que se le da a lavivienda y/o en la titularidad o derechos de cualquier tipoque tienen sobre la misma. A los efectos de la presentecláusula se considerarán como tales obligaciones deinformación las contenidas en los apartados 1 al 6 de lacláusula 6ª bis financiera.

*11ª. Segundas copias

La parte deudora consiente desde ahora, en que ten-gan carácter ejecutivo cuantas segundas copias, inclusoparciales, de la presente escritura, solicite la Caja deAhorros acreedora, requiriendo desde ahora las partescontratantes al señor notario autorizante, para que así lohaga constar al pie de la copia y en la nota de expediciónque de ella inserte en la matriz.

*12ª. Advertencias legales.- Información al cliente ycumplimiento de obligaciones formales

En cumplimiento de la normativa vigente, las partescomparecientes hacen constar el derecho que, entodo momento, asiste a la parte acreditada para obte-ner directamente y a su cargo, del notario autorizante,la expedición de copias autorizadas de la presenteescritura.

No es de aplicación a este tipo de operaciones el con-tenido de la Orden Ministerial de 5 de Mayo de 1.994.

Los intervinientes declaran conocer la existencia de unfichero ………… CLAUSULA DE TRATAMIENTO AUTO-MATIZADO DE DATOS

OBSERVACIONES

Si el prestatario es de estado casado, deberá compa-recer también su cónyuge, como acreditado de la propiaoperación, sin que sea admisible cualquier otro tipo decomparecencia en relación con la misma.

Cotejados los datos particulares de esta minuta,son conformes con la concesión de la operación porparte de la CAJA. Por el Sr. Notario autorizante serecogerá la declaración expresa de que las cláusulasque contienen condiciones generales de contrata-ción, se incorporen a este contrato de crédito congarantía hipotecaria.

En ………… a …… de ………… de 200…

Fuente: Ibercaja Versión Euro 2002

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