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SEDE: CAMPO GRANDE, 25, 1.o-B1749-099 LISBOA
DIRETOR: ALBERTO LUÍS LAPLAINE GUIMARÃES
ANO XXIVN.o 1217 16 S E X T A - F E I R A
J U N H O 2 0 1 7
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
RESOLUÇÕES DOS ÓRGÃOS DO MUNICÍPIO
SUMÁRIO
3.º SUPLEMENTO AO BOLETIM MUNICIPAL N.º 1217
Deliberações
143.ª Reunião / 94.ª Sessão Extraordinária - Realizada em 2017/05/30
2.º Extrato Parcial
- Deliberação n.º 168/AML/2017 - Proposta n.º 180/CM/2017 - Aprovar o Programa Renda Acessível, nos termos da proposta - Subscrita pelos Srs. Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgadopág. 1500 (78)
- Deliberação n.º 169/AML/2017 - Proposta n.º 182/CM/2017, ponto 5 da parte deliberativa - Celebração do contrato de concessão da «Operação Renda Acessível da Rua de São Lázaro», através de concurso público, nos termos da proposta - Subscrita pelos Srs. Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgado pág. 1500 (269)
ASSEMBLEIA MUNICIPAL
1500 (78) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
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Deliberações
143.ª Reunião / 94.ª Sessão Extraordinária - Realizada em 2017/05/30:
2.º Extrato Parcial
- Deliberação n.º 168/AML/2017:
Proposta n.º 180/CM/2017 - Aprovar o Programa Renda Acessível, nos termos da proposta
Subscrita pelos Srs. Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgado.
Votação em CML:
Aprovada por maioria, com 10 (dez) votos a favor e 6 (seis) abstenções.
A Proposta n.º 180/CM/2017 foi retificada com o seguinte aditamento, apresentado pela Câmara Municipal, relativo ao Relatório anexo à Proposta:
No Relatório, capítulo «7.2. Proposta de Valor», na página 140, acrescenta-se a alínea:
«n) Resiliência antissísmica nos edifícios reabilitados: avaliação e reforço da resistência sísmica em conformidade com os resultados da avaliação».
Votação na AML:
Aprovada por maioria, com o aditamento introduzido pela Câmara Municipal, no Relatório anexo à Proposta n.º 180/CM/2017, com a seguinte votação: Favor: PS, PAN, PNPN e 6 IND - Contra: BE - Abstenção: PSD, PCP, CDS-PP e PEV.Ausência do Grupo Municipal do MPT nesta votação.
Proposta n.º 180/2017
Assunto: Aprovar o Programa de Renda Acessível
Pelouros: Habitação, Urbanismo e Finanças.Serviços: DMHDL, DMU, DMGP e DMF.
Considerando que:
1 - O Direito à Habitação se encontra consagrado no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa, prevendo-se que, todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar;
2 - Constituem atribuições nucleares dos municípios, entre outros, o ordenamento do território, urbanismo, a habitação e, em geral, a ação social e a promoção do desenvolvimento local, conforme previsto na Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro;
ASSEMBLEIA MUNICIPAL
RESOLUÇÕES DOS ÓRGÃOS DO MUNICÍPIO
3 - Os objetivos fixados no Programa de Governo da Cidade 2013--2017, no Programa Local de Habitação (2009), no Plano Diretor Municipal (2012) e nas medidas propostas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, visam, entre outros, tornar a cidade de Lisboa cada vez mais atrativa para residir, com preços acessíveis para os vários escalões de rendimento familiar e consequente rejuvenescimento de população;
4 - Foram efetuados estudos sobre a procura de habitação em Lisboa, de modo a propor oferta adequada à dimensão e composição das famílias, às suas distintas fases de vida familiar e profissional, aos diversos níveis de rendimento familiar, com especial atenção àqueles que não conseguem aceder aos preços de mercado de habitação;
5 - Se verificou, que o concelho de Lisboa apresenta falhas de mercado significativas no imobiliário residencial, e em particular, no mercado de arrendamento habitacional, nomeadamente:
a) Disparidade entre preços da habitação e capacidade finan-ceira da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer das que gostariam de residir, ou voltar a residir nesta cidade;
b) Oferta insuficiente em número para a dimensão da procura existente e prevista;
c) Inadequação das características das habitações disponíveis e ou do habitat às características e necessidades das famílias;
6 - Por outro lado, foi evidenciada a necessidade de mobilização dos agentes do mercado imobiliário, construção e setor finan-ceiro para assegurar a promoção de habitação com subor-dinação ao interesse geral e o acesso a habitação própria ou arrendada;
7 - As principais razões para a escolha do modelo de colaboração com operadores privados, regulado pela Lei e por contrato, centram-se na necessidade de juntar à capacidade técnica e financeira do Município de Lisboa, a de operadores do sector da habitação, quer em termos de conhecimento técnico, aumentar a capacidade de produção em várias frentes simultâneas e de gestão de habitação, quer em termos de capacidade de angariação de recursos financeiros essenciais à concre-tização dos investimentos previstos;
8 - O Município de Lisboa dispõe de diversos tipos de recursos e instrumentos de intervenção com impacto relevante para promover, direta ou indiretamente, a oferta de habitação com preços acessíveis para famílias de rendimentos inter-médios que não conseguem pagar os atuais preços de mercado sem comprometer outras componentes essenciais do seu orça-mento familiar;
9 - Urge proceder ao aproveitamento socialmente útil do património imobiliário do Município, nomeadamente seus dos edifícios devolutos e que sejam adequados a esta finalidade, a grande maioria localizados em zonas centrais da Cidade, dos seus terrenos urbanizáveis, bem como dos equipamentos e infra-estruturas desses espaços, através de um planeamento urbanístico que garanta soluções coerentes e harmoniosas
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entre as operações imobiliárias e todos os demais aspetos funcionais, económicos, financeiros, demográficos, sociais, culturais e ambientais;
10 - No sentido de garantir preços acessíveis à habitação e sustentabilidade financeira às operações destinadas à construção e reabilitação de habitação, além dos recursos patrimoniais a afetar, cumpre ao Município convocar outros instrumentos de intervenção, nomeadamente ao nível dos benefícios fiscais, reduções ou isenções tributárias;
11 - É neste contexto que se insere o «Programa Renda Acessível» do Município de Lisboa, um Programa, cuja conceção, tem por subjacentes aquelas finalidades, destacando-se as suas virtualidades intrínsecas por, simultaneamente, permitir a prossecução de objetivos nos domínios do ordenamento do território e urbanismo, da habitação, da função social e da promoção do desenvolvimento local;
12 - O «Programa Renda Acessível» assume-se, assim, como um dos eixos estruturais e transversais de uma política pública municipal de habitação, através da requalificação e revitalização do «parque habitacional» da Cidade, possi-bilitando às pessoas, presentes e vindouras, em particular aos mais jovens, o acesso a uma habitação condigna, de forma gradual e social e financeiramente sustentável;
13 - Repovoar e rejuvenescer Lisboa, possibilitando o acesso a habitações condignas, designadamente aos mais jovens, constitui o «lema» marcante do «Programa Renda Acessível», razão pela qual é reforçada a oferta de equipamentos para a infância nas áreas de intervenção;
14 - Se estima que a afetação de património imobiliário atual-mente prevista permitirá promover a reabilitação de 370 fogos e a construção de 8788 fogos novos, ou seja uma oferta total perto de 9150 fogos, dos quais cerca de 70 %, entre 6000 a 6400 fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível;
15 - Foi definido o universo dos beneficiários do «Programa Renda Acessível», com base no estudo do rendimento dispo-nível das famílias e das suas necessidades habitacionais, nas falhas de mercado habitacional diagnosticadas no concelho de Lisboa, no enquadramento e nos objetivos definidos para este Programa, bem como na experiência e população-alvo de outro programas habitacionais do Município;
16 - Genericamente, sem prejuízo de outros requisitos definidos no Programa, os beneficiários são famílias de rendimentos intermédios, que residem ou desejam residir em Lisboa, que não conseguem aceder aos preços de mercado de habi-tação adequada às suas necessidades e que não são elegíveis para outros programas habitacionais municipais ou do Estado que permitam concretizar o Direito à Habitação pela oferta habitação pública, sem prejuízo da possibilidade de conjugação com apoios públicos do lado da procura, nomeadamente com o Programa Porta 65 ou outros, podendo candidatar-se a habitações de renda acessível desde que a respetiva renda mensal não seja superior a 35 %, nem inferior a 10 %, ao valor do rendimento disponível médio mensal da família em causa;
17 - Para a prossecução destes objetivos e das responsabili-dades públicas municipais não existem modelos de intervenção e de gestão normativa ou paradigmaticamente pré-definidos e, muito menos, normativamente prescritivos e fechados, sendo
os mais recentes instrumentos legislativos em áreas funda-mentais, como a política dos solos e a reabilitação urbana disso exemplos sintomáticos;
18 - O Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual, partindo de um conceito amplo de reabilitação urbana, elege como eixo central a diversificação dos modelos de gestão das intervenções de reabilitação urbana, abrindo novas possibilidades de intervenção aos municípios e aos operadores económicos privados que pretendam colaborar com aqueles, quer ao nível programático, quer, designadamente, ao nível da execução dos planos urbanísticos de revitalização, moder-nização e desenvolvimento da urbe;
19 - A Lei n.º 50/2012, de 31 de agosto, que aprova o regime jurídico da atividade empresarial local e das participações locais, vem também estimular a adoção pelos municípios de diversos modelos de intervenção e gestão, que variam entre a execução direta pelos próprios municípios, a execução indireta por meio de entidades empresariais locais podendo estas empresas locais de promoção do desenvolvimento local e regional ter por objeto a promoção, manutenção e conservação de infraestruturas urbanísticas e gestão urbana, a renovação e reabilitação urbanas e gestão do património edificado, a promoção e gestão de imóveis de habitação social e, ainda, a promoção do desenvolvimento urbano;
20 - No âmbito do atual quadro legislativo, o sector privado, tem vindo a ser intencional e decisivamente convocado a colaborar com os municípios na execução de planos urba-nísticos de revitalização das cidades, colaboração essa que pode ser enquadrada e estruturada de vários modos e formas, constituindo, aí, a «concessão da reabilitação urbana» um dos modelos mais proeminentes;
21 - Em harmonia com o regime da reabilitação urbana, está o do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE), na redação atual, ao referir-se expressamente às obras de edificação ou de demolição e aos trabalhos promovidos por entidades concessionárias de obras ou serviços públicos, quando se reconduzam à prossecução do objeto da concessão;
22 - De igual modo, a Lei n.º 31/2014, de 30 de maio (Lei que estabelece as bases gerais da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, designada por «Lei de Bases da Política de Solos»), e o Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, que desenvolve estas bases gerais, oferecem diversas possibilidades alternativas de intervenção e uso do solo, permitindo, por exemplo, que o Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais possam constituir direitos de superfície sobre bens imóveis integrantes do seu domínio privado para a prossecução de finalidades de política pública de solos;
23 - Sem renunciar à inderrogável e exclusiva responsabili-dade pública de definição do uso do solo, através de instru-mentos de planeamento urbanístico, aqueles diplomas admitem e permitem que a edificabilidade possa ser objeto de direitos subjetivos autónomos do solo, nomeadamente para viabilizar a transferência de edificabilidade;
24 - Os bens imóveis do domínio privado das autarquias locais, tal como os do Estado e das regiões autónomas, podem, pois, ser afetos à prossecução de finalidades de política pública
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de solos, com vista, designadamente, à regulação do mercado do solo e à realização de intervenções públicas ou de ini-ciativa pública, nos domínios da habitação e da reabilitação e regeneração urbana, assim como da execução calendarizada de programas públicos e de planos urbanísticos;
25 - Neste contexto, ao nível dos instrumentos de execução dos planos, os municípios (e igualmente o Estado e as regiões autónomas) podem adquirir ou alienar bens imóveis para prossecução de finalidades de política pública de solo que salvaguarde o interesse público e concorra para concre-tizar o Direito à Habitação;
26 - Para a consecução desta finalidade, no quadro de uma já consolidada autonomia pública contratual, aqueles instru-mentos legislativos, à semelhança do regime da reabilitação urbana, assumem-se normativamente abertos à adoção de diversos modelos jurídicos concretos de intervenção e gestão do espaço urbano e urbanizável, incluindo através de contratos mistos, de coligação de contratos ou de união de contratos e, portanto, através da adoção de modelos diversificados e até mistos - e não modelos únicos - na gestão do domínio privado municipal, sempre no âmbito da imple-mentação/execução de políticas públicas e, consequentemente, visando a prossecução de atribuições que a lei defere às enti-dades públicas, em particular, no caso, aos municípios;
27 - Entre todas as figuras contratuais possíveis, para além do direito de superfície, todos os supra identificados diplomas legais, para a implementação das políticas públicas de reabilitação e de intervenção e gestão urbanísticas, elegem como figuras contratuais preferenciais os modelos contratuais de direito público, desde logo a genericamente designada por concessão de urbanização, como a remissão para o regime procedimental e substantivo do Código dos Contratos Públicos (CCP), remetendo-se para o regime de formação das concessões de obras públicas (e de serviços públicos) e para o respetivo regime substantivo;
Considerando ainda que:
28 - Num quadro previamente estudado, analisado e ponde-rado de vantagens e desvantagens entre a possível adoção de diversas figuras contratuais, incluindo a do direito de superfície, se conclui que a adoção de um modelo contratual de direito público assegura, de forma mais adequada e consis-tente, a implementação do «Programa Renda Acessível», surgindo aqui a concessão de obra pública, como a figura juridicamente mais apetrechada, para, no plano procedimental e no plano substantivo, garantir a prossecução duradoura e económica e financeiramente sustentada deste Programa, bem como a salvaguarda do interesse público;
29 - Na qualidade de obra pública, para além da isenção de controlo prévio, ficará sujeita ao regime jurídico das isenções e benefícios tributários previstos nos regulamentos e demais legislação em vigor;
30 - A noção de concessão de obras públicas constante do Código dos Contratos Públicos, sendo aí definido como o contrato pelo qual o cocontratante se obriga à execução ou à conceção e execução de obras públicas, adquirindo em contrapartida
o direito de proceder, durante um determinado período, à respetiva exploração, e, se assim estipulado, o direito ao pagamento de um preço (cf. artigo 407.º, n.º 1 do CCP);
31 - Esta noção está em linha com a definição da Diretiva 2004//18/UE e da Diretiva 2014/23/EU, que elegem como elemento essencial do conceito e do respetivo regime a transferência de risco para o concessionário, em paralelo com o artigo 413.º do CCP;
32 - Para este efeito, o concessionário assume o risco de explo-ração quando, em condições normais de exploração, não há, de antemão, a garantia de que recupere os investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das obras ou dos serviços que são objeto da concessão, envolvendo o risco transferido para o concessionário uma expo-sição real à imprevisibilidade do mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo concessio-nário não sejam meramente nominais ou insignificantes;
33 - A propriedade dos imóveis reabilitados ou construídos afetos ao Programa da Renda Acessível não é do Concessionário, adquirindo este apenas a concessão, ou seja, o direito de construir/reabilitar e de gerir os imóveis que integram o estabelecimento da Concessão, os quais pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos no fim da concessão;
34 - A concessão, como modelo contratual de direito público, assegura e garante jurídica e funcionalmente o exercício, pelo Município, durante todo o período de execução do «Programa Renda Acessível», de poderes que lhe permitem salvaguardar, de forma estável e equilibrada, o interesse público que justifica a sua conceção e implementação;
35 - Em síntese, o investimento, os riscos de gestão e explo-ração, incluindo os de construção, cabem igualmente àqueles; que os imóveis, finda a concessão, revertem, no todo ou em parte e gratuitamente para o Município, podendo estabelecer-se a obrigação de serem renovados imediatamente antes final da concessão; que está sempre salvaguardada a intervenção do Município, para assegurar a estabilidade e ajustamento do «Programa Renda Acessível», incluindo, se necessário, o sequestro e o resgate da concessão e das respetivas rendas; que a concessão se afigura mais atrativa ao investimento e ao risco dos operadores privados e das eventuais entidades financiadoras, por facultar o direito de explorar os imóveis em regime de exclusivo durante a concessão, por potenciar e permitir uma legítima remuneração por essa exploração, de forma a amortizar o investimento na construção e/ou reabi-litação e, por fim, por possibilitar uma equilibrada partilha de riscos e de benefícios;
Temos a honra de propor que a Câmara Municipal delibe-re aprovar e submeter à Assembleia Municipal ao abrigo das alíneas i), m) e n) do n.º 2 do artigo 23.º, conjugado com o disposto na alínea k) do n.º 2 do artigo 25.º, ambos da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atual aprovar o Programa de Renda Acessível, melhor definido no relatório em anexo à presente proposta, que faz parte integrante da mesma, e nos termos acima expostos.
ANEXO
Relatório «Programa Renda Acessível».
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Programa Renda
Acessível
Município de Lisboa Proposta nº 180/CM/2017
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Aprovado a 20 de Maio de 2017 em reunião da Câmara
Municipal de Lisboa
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Índice de conteúdos
1. Sumário executivo 14
Fundamentação da necessidade 14
Objetivos 16
Rendas acessíveis, tipologia habitacional e localizações adequadas 17
Beneficiários 19
Modelo jurídico 20
Dimensão do programa e investimento municipal 22
Quem faz o quê? 23
Modelo de negócio para as famílias 27
Modelo de negócio para concessionários 28
Fatores críticos de sucesso 29
2. Enquadramento e objetivos 30
2.1. Enquadramento 30
Direito à Habitação , Art. 65º, Constituição da República Portuguesa 31
Convenções internacionais e política da União Europeia 32
Programa de Governo da Cidade 2013-2017 38
Plano Diretor Municipal (2012) 39
Programa Local de Habitação – Missão e objetivos 40
Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024 43
Estratégia Lx-Europa 2020 46
Modelos e objetivos das políticas de habitação de interesse social 48
2.2. Objetivos 54
Objetivos gerais 54
Objetivos operacionais 55
3. Fundamentação da necessidade 56
3.1. Falhas do mercado habitacional 56
3.1.1 Disparidade entre preços e poder de compra das famílias 60
3.1.2 Oferta insuficiente 74
3.1.3 Inadequação das características da habitação e ou do habitat 77
4. Beneficiários 80
Conceito de família 80
Requisitos 80
Segmentos de procura com necessidade de oferta específica 82
5. Modelo jurídico 83
5.1. A necessidade de mobilizar a sociedade - modelo de colaboração 83
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5.2. Modelo jurídico: concessão de obra pública 84
5.2.1 Definição 85
5.2.2 Comparação entre Modelos Contratuais 86
Modelo do Contrato de Concessão 87
Modelo do Direito de Superfície 90
5.2.3 Procedimentos pré-contratuais 91
Concurso limitado por prévia qualificação (arts. 162.º-192.º ) 91
Procedimento de negociação (arts. 162.º-192.º) 93
6. Funcionamento, dimensão do programa e investimento 95
6.1. Estrutura e metodologia 95
6.2. Quem faz o quê? 98
Município de Lisboa 98
Concessionários (parceiros-estratégicos) 99
Os arrendatários (beneficiários) 99
Sequência de atividades-chave 100
6.2.1 Números globais e por operação renda acessível 102
Número de fogos, áreas de construção e estacionamento 106
Investimento municipal e privado 108
6.2.2 Factores críticos de sucesso 111
7. Modelo de negócio para as famílias 112
7.1. Procura potencial e segmentação 112
7.1.1 Nota metodológica 112
7.1.2 Dimensão e origem territorial da procura 114
7.1.3 Segmentação e caracterização 115
Escalões de rendimento familiar, dimensão e composição das famílias 116
Síntese de ‘desejos’ e ‘problemas’ 131
Regimes de ocupação preferidos 132
Duração dos contratos de arrendamento 134
Perfis atitudinais e de comportamento 135
7.2. Proposta de valor 137
Para quem criamos valor: os destinatários mais importantes 137
Síntese 138
Escalões de rendas acessíveis 140
Localizações, áreas de intervenção e operações renda acessível 141
Tipologia habitacional e áreas de referência 142
7.3. Canais 144
Redes sociais 144
Portal LisboaPRAtodos 145
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7.4. Relação com as famílias 146
7.5. Fontes de receita 147
7.6. Recursos-chave 147
7.7. Atividades-chave 148
7.8. Parcerias-chave 148
7.9. Estrutura de custos 149
8. Modelo de negócio para concessionários 151
8.1. Procura potencial e sua segmentação 151
8.1.1 Fatores de atratividade 153
Lisboa é uma cidade atrativa para investimento imobiliário 153
Aumento da procura residencial 155
Diversificação de investimentos – ‘Teoria da carteira’ 157
Valorização de capital 157
Retorno do investimento estável e seguro 157
8.1.2 Obstáculos 157
Diferencial de rendibilidade e alternativas de investimento 158
Risco de incumprimento do pagamento das rendas 161
Soluções de financiamento inadequadas no sistema bancário 162
Pouca especialização dos operadores em arrendamento habitacional 163
Operações sem economia de escala 163
Risco reputacional (despejo de famílias) 163
Risco político 164
8.2. Propostas de valor 164
8.2.1 Modelo jurídico para o concessionário 167
Modelo do Contrato de Concessão 167
Modelo do direito de superfície 168
8.3. Canais 169
8.4. Relações com os concessionários 170
8.5. Fontes de receita 172
8.6. Recursos-chave 173
8.7. Atividades-chave 173
8.8. Parcerias-chave 175
8.9. Estrutura de custos 175
Anexo I - Preços das rendas contratadas em concelhos da AML 176
Anexo II: Fichas das áreas de intervenção 179
Referências bibliográficas 196
Ficha técnica 197
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Índice de tabelas
Tabela 1 – Exemplos de disparidade entre rendimentos (médios e medianos) das famílias em
Portugal e os preços médios de rendas contratadas em Lisboa. Cálculos EMPRA. Ver
tabela completa na pág. 69. ................................................................................. 14
Tabela 2 – Modelos e peso do sector da habitação social nos Estados-membros da UE27.
Fonte: European Parliament, Directorate General for Internal Policies, Policy Department
A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU. ........................... 50
Tabela 3 – Classificação dos países da UE por modelos de política de habitação de interesse
social e tendências de desenvolvimento. Adaptado de: United Nations Economic
Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and
Challenges .......................................................................................................... 52
Tabela 4 – Peso relativo da habitação de interesse social. (Fonte do Quadro: BRAGA, Michela
e PALVARINI, Pietro - “Social housing in the EU”. Parlamento Europeu, Departamento de
Política A, 2013. Posicionamento relativo de Lisboa da responsabilidade da Equipa de
Missão Programa Renda Acessível) ........................................................................ 54
Tabela 5 - Níveis de rendimento disponível por adulto equivalente em Portugal (Fonte dos
dados: EUROSTAT, EU-SILC) ................................................................................ 62
Tabela 6 - Rendimento disponível das famílias Portuguesas em 2015, capacidade financeira
para suportar os preços das rendas de mercado em Lisboa, em €/mês (Fontes: (1)
Eurostat, EU-SILC, 2016; (2) Escala de Equivalência Modificada da OCDE – 2012; (3)
Confidencial Imobiliário, período 1T 2015- 2T 2016). Cálculos EMPRA. ....................... 71
Tabela 7 –Compra de habitação com recurso a crédito bancário, respectivos encargos
mensais implícitos, e sua comparação com arrendamento nos concelhos da AML (Fonte
de preços de mercado: Confidencial Imobiliário; Cálculos EMPRA). Espaços não
preenchidos devido a ausência de transações registadas. ......................................... 73
Tabela 8 – Percentagem da população em regime de arrendamento privado, com custos de
habitação superiores a 40% do rendimento disponível por regime de ocupação, Portugal
e UE28 (Fonte de dados: Eurostat). ....................................................................... 77
Tabela 9 - Vantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação. ............. 83
Tabela 10 - Desvantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação ....... 84
Tabela 11 – Número de fogos, tipologia, áreas de construção e estacionamento por
operação, valores estimados (ver notas no final da tabela). .................................... 106
Tabela 12 - Estimativas globais de investimento público e privado, ver notas no final da
tabela (M€: Milhões de euros). ............................................................................ 108
Tabela 13 - Estudo elasticidade procura-preço para famílias de rendimento intermédio
residentes na AML (Fonte: Gfk, 2016) .................................................................. 118
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Tabela 14 – Estatísticas dos rendimentos ilíquidos (antes de impostos e outros descontos)
declarados em sede de IRS no ano 2014, por agregado familiar (Fonte: PORDATA,
MF/AT) ............................................................................................................. 119
Tabela 15 – Rendimento disponível adulto equivalente para a população Portuguesa em 2015
(Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC survey [ilc_di01]) ............................................ 123
Tabela 16 – Intervalos de Renda Acessível por tipo de família de rendimentos intermédios,
dados de 2015, para vigorar em 2016, sujeito a atualização anual pela CML (Fonte de
dados: EUROSTAT, EU-SILC; Cálculos EMPRA). ..................................................... 127
Tabela 17 – Programa Renda Convencionada: evolução de fogos a concurso e candidatos
(Fonte de dados: DMHDL/CML) ........................................................................... 128
Tabela 18 - Programa Renda Convencionada, estimativa do rendimento disponível adulto
equivalente e comparação com os valores para Portugal em 2014 (Fontes de dados:
DMHDL; EUROSTAT EU-SILC) ............................................................................. 130
Tabela 19 - Regime de habitação anterior versus atual, AML, 2016 (%) ......................... 133
Tabela 20 – Segmento de procura com maior apetência pelo arrendamento (Fonte: Gfk,
2016). ............................................................................................................. 136
Tabela 21 – Intervalos de renda acessível a considerar nas Operações Renda Acessível.
Intensidade de cor indica prevalência desejável. ................................................... 140
Tabela 22 - Tipologia e área bruta de construção por fogo, valores de referência geral. ... 143
Tabela 23 – Canais de comunicação com as famílias (a negrito os canais mais importantes
....................................................................................................................... 144
Tabela 24 – Rendibilidade de bens imobiliários e de outro tipo de aplicações (2014, 2015 e
evolução recente). Fonte: MSCI (2015), IPD Portugal Annual Property Index 2015. ... 158
Tabela 25 - Taxa interna de rendibilidade desejada por tipo de risco, investimento e operador
de mercado imobiliário (%). (Fonte: Investment Property Forum (2015), Mind the
viability gap: Achieving more large-scale, build-to-rent housing) ............................. 160
Tabela 26 – Canais de comunicação com concessionários em função do grau de envolvimento
com o PRA ........................................................................................................ 169
Tabela 27 - Preços das rendas contratadas em Lisboa e outros concelhos da AML. P5 –
Percentil 5, 1Q – 1º quartil, Mé. – Média, 3Q – 3º quartil (Fonte dos dados: Confidencial
Imobiliário, média dos trimestres 1T 2015 - 2T 2016) ............................................ 177
Índice de figuras
Figura 1 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível ....................................... 18
Figura 2 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível ...................... 24
Figura 3 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em
cada Operação de Renda Acessível. ....................................................................... 26
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Figura 4 – Missão e objetivos do Programa Local de Habitação (Fonte: CML (2009),
(Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação) ................... 41
Figura 5 – Objetivo D do PLH: Atrair Mova População (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa
- Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação) .............................................. 42
Figura 6 – Objetivo ‘Manter a População Existente’ e respetivas linhas de ação na Estratégia
Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 19). .................................. 46
Figura 7 - Objetivo ‘Atrair e Fixar Nova População’ e respetivas linhas de ação na Estratégia
Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 20) ................................... 47
Figura 8 - Objetivo ‘Melhorar a qualidade de vida’ e respetivas linhas de ação na Estratégia
Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 29) ................................... 48
Figura 9 - Objetivo ‘Melhorar o funcionamento urbano’ e respetivas linhas de ação na
Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 33) .................... 48
Figura 10 - Percepção da população sobre o acesso aos preços de habitação de qualidade nas
cidades europeias. Respostas à pergunta ‘É fácil encontrar boa habitação a preços
razoáveis?’: vermelho – discorda muito; amarelo – discorda de algum modo; verde claro
- concorda de algum modo; verde escuro – concorda muito (Fonte: European
Commission (2016), Quality of life in European cities 2015, Flash Eurobarometer n.º
419) .................................................................................................................. 58
Figura 11 – Regime de habitação desejado pela procura (Fonte: Gfk 2016) ...................... 76
Figura 12 – Factores de mudança de casa nos próximos 3 anos (Fonte: Gfk 2016) ............ 77
Figura 13 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função da residência
ser dentro ou fora de Lisboa (Fonte: Gfk 2016) ....................................................... 78
Figura 14 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função do regime de
ocupação ser arrendamento ou habitação própria (Fonte: Gfk 2016) ......................... 79
Figura 15 - Estrutura do modelo de negócio seguida no Programa Renda Acessível .......... 95
Figura 16 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível .................... 98
Figura 17 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários
em cada Operação de Renda Acessível. ................................................................ 100
Figura 18 – Nº de fogos renda acessível .................................................................... 102
Figura 19 –Tipologia habitacional .............................................................................. 102
Figura 20 – Utilizações da área de construção ............................................................ 103
Figura 21 – Investimento Municipal e Privado ............................................................. 103
Figura 22 – Investimento Municipal ........................................................................... 103
Figura 23 – Investimento Privado .............................................................................. 103
Figura 24 - Grelha de conjugação de critérios para definição dos 'status sociais' de A a E
(Fonte: Gfk, 2016, Social Status) ........................................................................ 112
1500 (88) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Figura 25 - Procura habitacional potencial (Fonte: Gfk/CML, 2016) ............................... 114
Figura 26 – Estrutura dos aspectos mais significativos para conhecer a procura e desenhar a
proposta de valor (Adaptado da imagem, fonte: Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Value
proposition design) ............................................................................................ 116
Figura 27 – Encargo mensal com habitação, com renda ou prestação bancária, das famílias
de rendimentos intermédios da AML (Fonte: Gfk, 2016) ......................................... 118
Figura 28 - Ganho médio de trabalhadores por conta de outrem, a tempo completo, no ano
2012 (Fonte: INE, 2014). Assinalado pelos autores o intervalo de remuneração mensal
ilíquida que poderia incluir as classes intermédias de rendimentos do trabalho na Área
Metropolitana de Lisboa. .................................................................................... 125
Figura 29 – Factores de atratividade e repulsa da cidade de Lisboa, perspectiva de residentes
em Lisboa e de residentes noutros concelhos da AML (Fonte: Gfk, 2016) ................. 131
Figura 30 – Atratividade de várias durações de contratos de arrendamento (Fonte: Gfk,
2016) .............................................................................................................. 134
Figura 31 - Estilos de vida - identificação com afirmações (Fonte: Gfk, 2016) ................. 135
Figura 32 – Segmentação psicográfica de atitudes e comportamentos (Fonte: Gfk, 2016) 136
Figura 33 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível.................................... 141
Figura 34 – Componentes do modelo de negócio das concessões de obra pública ............ 151
Figura 35 – Percepção das cidades europeias como destino de investimento imobiliário
(Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe
2015) .............................................................................................................. 153
Figura 36 – Perspectivas de investimento em Lisboa. (Fonte: PWC / Institute (2015)
Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015) .................................................... 154
Figura 37 - Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate –
Europe 2015 ..................................................................................................... 154
Figura 38 – Famílias clássicas e alojamento em Lisboa e AML (Fonte: PORDATA, INE) .... 155
Figura 39 – Lisboa, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE) 156
Figura 40 - AML, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE) .. 156
Figura 41 – Rendibilidades de referência em vários países, Obrigações de tesouro (bonds),
Acções (shares), Imobiliário (property) (Fonte: Vlak, A. (2011), IPD in Rudy de Jong
(2012) Social Rental Housing: a sustainable model? – Social housing as investment
sector, 3d National Congres Social Housing Lissabon, Portugal, 8 Novembro de 2012 160
Figura 42 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível.................................... 179
1500 (89)N.º 1217
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Abreviaturas e acrónimos
AML – Área Metropolitana de Lisboa
AMP – Área Metropolitana do Porto
APFIPP - Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Património
ARU – Área de Reabilitação Urbana
BNA - Balcão Nacional do Arrendamento
CECODHAS - Comité Européen de Coordination de l'Habitat Social
CiSIR – Confidencial Imobiliário - Sistema de Informação Residencial
CML – Câmara Municipal de Lisboa
DGAJ - Direcção-Geral da Administração da Justiça
DMHDL – Direção Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local da CML
EMPRA – Equipa de Missão Programa Renda Acessível da CML
FEP - Federação Europeia da Propriedade
FIIAH - Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional
FIIRU - Fundos de Investimento Imobiliário de Reabilitação Urbana
IAS - Indexante dos Apoios Sociais
IFRRU - Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas
IHRU - Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana
IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis
IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
IPC - Índice de Preços no Consumidor
IPSS – Instituição Particular de Solidariedade Social
IRC - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas
IRS - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
IS – Imposto do Selo
IUT - International Union of Tenants
IVA – Imposto sobre o Valor Acrescentado
ML – Município de Lisboa
NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano
OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico
OIC - Organismo de Investimento Coletivo
1500 (90) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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ONG - Organização Não-Governamental
ONU - Organização das Nações Unidas
PDML – Plano Diretor Municipal de Lisboa
PRA – Programa Renda Acessível
RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors
RMMG - Retribuição Mínima Mensal Garantida
RMNA - Remunerações Mínimas Nacionais Anuais
SIIAH - Sociedades de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional
SRU - Sociedades de Reabilitação Urbana
TIR - Taxa Interna de Rendibilidade
TIR.a.i. - Taxa Interna de Rendibilidade antes de impostos
UE – União Europeia
ULI - Urban Land Institute
1. Sumário executivo
Fundamentação da necessidade
O Programa Renda Acessível e as suas cacterísticas resultam do diagnóstico da existência de
falhas relevantes no mercado residencial no concelho de Lisboa.
A dimensão e complexidade destas falhas de mercado e da sua génese está a afastar muitas
famílias do Direito à Habitação adequada e a preços acessíveis. Por outro lado, as
consequências destas falhas de mercado criam obstáculos para a prossecução dos objetivos
de desenvolvimento social e económico do concelho de Lisboa, melhor definidos nos
documentos de orientação estratégica, de planeamento e programação do Município (ver
Enquadramento, pág. 30).
As falhas de mercado residencial existentes em Lisboa podem resumir-se em 3
componentes principais:
1. Disparidade entre preços de mercado da habitação e a capacidade financeira
da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer
das que gostariam de residir, ou voltar a residir nesta cidade (ver mais detalhes na
pág. 60).
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Existe falha de mercado (preços inacessíveis) para todos os tipos de famílias
estudados, com níveis de rendimento baixos (inferiores ao limiar de pobreza e 1º
quintil), bem como para a maioria dos tipos de famílias com rendimentos intermédios
(entre os limites superiores do 1º e 4º quintil).
Rendimento disponível das
famílias em 2015
Indicador /
parâmetro
Um adulto
Um adulto e 1
criança (menor 14
anos)
Dois adultos
Dois adultos e 1 criança
(menor 14 anos)
Dois adultos e 2 crianças
(< 14 anos)
Renda acessível com taxa de esforço 35%
Média 273 270 477 577 603
Mediana 210 241 385 492 526
Preços médios das rendas contratadas (1T 2015 - 2T 2016)
Tipo Habitação T0-T1 T2 T0-T1 T2 T2
Lisboa 537 684 537 684 684
Grau de inacessibilidade ao
preço (renda acessível – renda de mercado)
Média -265 -413 -61 -107 -80
Mediana -327 -443 -152 -191 -157
Tabela 1 – Exemplos de disparidade entre rendimentos (médios e medianos) das famílias em Portugal e os preços médios de rendas contratadas em Lisboa. Cálculos EMPRA. Ver tabela completa na pág. 71.
Existem alguns tipos de famílias especialmente vulneráveis aos preços de
mercado elevados:
a) Famílias unipessoais (um adulto), sobretudo quando se trata de jovens
adultos ou de maiores de 65 anos, pois são escalões etários que tipicamente
têm rendimentos mais baixos e onde o desemprego tem tido maior
prevalência;
b) Famílias monoparentais (um adulto com uma criança dependente);
c) Famílias numerosas com 3 ou mais crianças (ou adultos) a cargo, embora
com muito menor expressão quantitativa do que as duas situações acima
referidas.
A disparidade de preços em Lisboa é muito superior à existente nos outros concelhos
do País, mesmo considerando que aqui os salários são em média mais elevados.
Indicando a necessidade de concentração e articulação coerente de recursos e
medidas de diversa natureza.
1500 (92) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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2. Oferta insuficiente de fogos para arrendamento atendendo à dimensão da
procura potencial em Lisboa versus a oferta disponível no mercado.
A procura estimada para Lisboa em 2016 era cerca de 30.500 famílias, das quais
mais de 20.000 querem arrendar casa (56%) ou arrendar com opção de compra
Lisboa
Cascais
Oeiras
Porto
200
300
400
500
600
700
800
Lisb
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Oe
ira
s
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€/m
ês
Gráfico 1 (ver mais detalhes pág. 60) Renda média contratada de apartamentos, novos e usados, por concelho, no período 1º trimestre de 2012 ao 2º trimestre de 2016 (Fonte de dados: Ci-SIR, 2016)
(10%), e apenas cerca de 4.000 (13%) preferem comprar habitação própria
permanente (Figura 25Figura 11, pág. 114).
Se considerarmos apenas os segmentos de procura correspondentes às famílias de
rendimentos intermédios (81% da procura), o número de famílias que deseja
arrendar casa em Lisboa é cerca de 16.200, das quais 76% já residem em Lisboa
(retenção) e as restantes vivem fora de Lisboa, essencialmente nos concelhos da
Área Metropolitana de Lisboa (captação).
Do lado da oferta para arrendamento, desde 2012 que o número de fogos para
arrendamento tem vindo a diminuir, atingindo em 2015 apenas cerca de 5 mil fogos
usados e cerca de 450 novos para arrendamento habitacional (pág. 74).
3. Inadequação das características das habitações disponíveis, e ou do habitat,
às características e necessidades das famílias (ver capítulo sobre Segmentação
e caracterização, pág. 115).
1500 (93)N.º 1217
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Em síntese, face à procura potencial atual, são necessárias cerca de 16 mil casas
para arrendar, de qualidade, de tipologia adequada, com preços acessíveis aos diversos
níveis de rendimento da população, bem localizadas e integradas em bairros com habitat de
qualidade (espaços verdes generosos e equipamentos adequados, bom serviço de
transportes, espaços públicos de qualidade, limpos e seguros).
A oferta de mercado atual necessita de melhorar a sua adequação (quantidade, preço e
características) e ser complementada por oferta pública para suprimir as falhas de mercado
que persistirem.
Objetivos
Os objetivos gerais do Programa Renda Acessível são:
1. Contribuir para assegurar o cumprimento do Direito à Habitação Constitucionalmente
consagrado no artigo 65º (Pág. 31)
2. Dar cumprimento ao Programa de Governo da Cidade de Lisboa 2013-2017 (pág.
32);
3. Prosseguir a política de habitação e objetivos de desenvolvimento definidos no PDM
(pág. 39);
4. Prosseguir os objetivos e executar medidas previstas no Programa Local de
Habitação de Lisboa (pág. 40);
5. Atender às orientações estratégicas definidas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-
2024 (pág. 43) e na Estratégia Lx-Europa 2020 (pág. 46).
Os objetivos operacionais são:
1. Promover, no menor prazo possível, a reabilitação e construção de pelo menos 5.000
fogos para arrendamento, com preços e características adequadas às necessidades
da procura habitacional de famílias com rendimentos de nível intermédio.
2. Utilizar os recursos do Município de Lisboa de forma eficaz, eficiente e sustentável no
médio e longo prazo, estimulando e alavancando a mobilização de recursos
financeiros e a capacidade técnica dos intervenientes no mercado da habitação
(promotores imobiliários, projetistas, construtores e sector financeiro) essenciais
para o êxito do Programa.
3. Contribuir para a cooperação institucional entre entidades públicas, e com os
operadores privados existentes no mercado, de modo a assegurar as condições
sistémicas necessárias à atratividade e desenvolvimento do mercado de
arrendamento habitacional, acessível aos vários níveis de rendimento da população.
Rendas acessíveis, tipologia habitacional e localizações adequadas
Existe uma elevada diversidade de famílias quanto à sua dimensão e composição,
capacidade financeira, fase da vida e nível de autonomia dos seus membros. A conceção e
gestão de instrumentos de política pública têm de atender a esta diversidade de situações
sob pena de ineficácia e risco de desperdício de recursos públicos.
1500 (94) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Neste sentido, foram estudadas e tipificadas as situações mais relevantes para segmentar as
necessidades da procura habitacional das famílias de rendimento intermédio, a quem este
Programa se dirige.
Os estudos desenvolvidos demonstram que é necessário ter uma oferta igualmente
diversificada sobretudo em relação à conjugação das seguintes dimensões:
a) Peso relativo dos tipos de habitação (T0, T1, T2, T3 e T4) em cada
Operação de Renda Acessível, ou seja, a tipologia habitacional de cada
projeto deve variar para atendar ao tipo de famílias que procura
determinados tipos de bairros e localizações (p.ex. as famílias com crianças
acargo tendem a preferir localizações distintas das famílias sem crianças),
bem como para atendar à composição global da procura.
A tipologia habitacional do Programa deverá evoluir continuamente de forma
a manter-se sempre adequada à evolução da procura habitacional, sendo
atualmente proposta a seguinte composição global, sem prejuízo de em cada
localização poder ter uma composição distinta:
T0: ±10%;
T1: ±20%;
T2: ±40%;
T3: ±25%;
T4: ± 5%.
b) Gamas de preços de renda diversificada para cada tipo de habitação, ou
seja, devem existir preços distintos para o mesmo tipo de apartamento,
mesmo que sejam iguais entre si, pois não é adequado disponibilizar preços
que podem ser excessivos para uns ou demasiado baixos para outros,
atendendo às diferenças relevantes que existem entre famílias de
rendimento intermédio; Deve existir uma gama de preços de renda para
cada tipo de habitação, sendo que a gama de preços não varia como os
preços de mercado, mas sim em função dos escalões de capacidade
financeira dos tipos de família que necessitam de cada tipo de habitação.
Assim, as gamas de preços propostos são as seguintes, devendo evoluir com
os níveis de rendimento das famílias:
T0: prevalência em cerca de 150€/mês, preços no intervalo 100 a
300€/mês;
T1: prevalência em cerca de 150€/mês e 200/250 €/mês, preços no
intervalo 100 a 350€/mês;
T2: prevalência entre 200€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 150 a
500€/mês;
T3: prevalência entre 250€/mês e 500€/mês, preços no intervalo 200 a
600€/mês;
T4: prevalência entre 350€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 200 a
600€/mês.
1500 (95)N.º 1217
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c) Localizações distintas, pois a habitação deve sempre que possível ser mais
perto dos locais que fazem parte das rotinas que marcam o dia-a-dia das
famílias e que são naturalmente muito diversificadas em função de: local de
trabalho / estudo, necessidade de utilização regular de determinados tipos de
15 ÁREAS DE INTERVENÇÃO
1. Benfica I Av. Marechal Teixeira Rebelo
2. Arroios e Santa Maria Maior I Rua de São Lázaro
3. Arroios I Paço da Rainha
4. Arroios I Rua Gomes Freire
5. Penha de França e Beato I Olaias
6. Penha de França, Beato e São Vicente I Vale de Santo António
7. Belém I Restelo - Embaixadas
8. Campolide I Rua Inácio Pardelha Sanchez
9. Lumiar I Rua Professor orlando Ribeiro (G2)
10. Parque das Nações I Laranjeiras
11. Ajuda I Campus Universitário de Lisboa
12. São Domingos de Benfica I Furnas
13. Marvila I Parque da Bela Vista Este
14. Marvila I Qta Marquês de Abrantes
15. Marvila I Belavista Oeste
3
4
5
6
7
9
11
10
13
14
1512
8
1
2
Figura 1 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível
equipamentos coletivos (creches, escolas, centros de saúde, centros de dia,
etc.), proximidade entre pessoas com relações cuidadoras (familiares e
amigos), proximidade a determinados tipos de meios de transporte, e a
outras funções e serviços disponíveis em Lisboa que relevam para o estilo e
hábitos de vida de cada membro da família. Ao contrário das dinâmicas de
mercado imobiliário, a localização aqui não é um fator diferenciador de
preço.
Beneficiários
Podem ser arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível os candidatos que
cumpram cumulativamente todos os requisitos seguintes, à data e a partir da celebração do
contrato de arrendamento:
1. Serem Cidadãos de nacionalidade Portuguesa, ou de qualquer outra nacionalidade
desde que portadores de autorização de residência, e maiores de 18 anos de idade.
2. No caso de candidatos com declaração de rendimentos autónomos e por solicitação
dos próprios, o contrato de arrendamento pode ser outorgado por esses elementos.
1500 (96) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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3. O valor da renda mensal das habitações a que se candidatem não pode ser
superior a 35%, nem inferior a 10%, do valor do rendimento disponível
médio mensal da família (RDMM).
4. O rendimento disponível médio mensal da família é calculado da seguinte forma:
a) O valor base de cálculo é o ‘rendimento global’ (campo 1 da Nota de
Liquidação da última declaração de IRS) dos membros da família, incluindo
ainda quaisquer recebimentos provenientes de contribuições comprovadas da
Segurança Social (pensões, subsídio de desemprego,...), não sendo
considerado o abono de família (se existir);
b) Ao valor base referido na alínea anterior e para o mesmo período temporal é
subtraída a ‘coleta líquida’ (campo 22 da nota de liquidação do IRS);
c) Depois de subtraído ao rendimento referido na alínea a) as deduções
referidas na alínea b), divide-se o resultado por 12 meses.
5. Não podem ser proprietários, ou ter a posse, de outra unidade habitacional
localizada no concelho de Lisboa, com tipologia e acessibilidade adequada à sua
utilização pela família em causa (excepto se estiver em mau estado de conservação
ou ruína), não podendo ainda ser arrendatário de outra unidade de alojamento no
concelho de Lisboa.
6. Passem a ter comprovadamente como residência habitual e domicílio fiscal a
habitação que arrendarem no âmbito do Programa Renda Acessível, tendo de
denunciar os outros contratos de arrendamento de que eventualmente sejam
arrendatários no concelho de Lisboa, ou renunciar ao beneficio da utilização de outra
habitação que possam estar a utilizar e que seja propriedade do Estado ou de algum
município, antes de terem a posse da habitação arrendada no âmbito deste
Programa
7. Terem a sua situação contributiva regularizada perante a Autoridade Tributária,
Segurança Social, e não podendo ser devedores ao Município de Lisboa, nem à
GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM, nem
aos concessionários de obra pública do Município de Lisboa no âmbito do Programa
Renda Acessível.
8. Os arrendatários cumpram, e tenham cumprido em eventuais participações
anteriores neste Programa, as suas obrigações contratuais como arrendatários.
São admitidas ‘candidaturas solidárias’, isto é candidaturas de duas famílias que tenham
entre si relações de parentesco, ou de tutela, e desempenhem funções cuidadoras entre si, e
pretendam residir no mesmo empreendimento de modo a assegurar a prossecução dessas
funções cuidadoras, mantendo-se cada uma delas em alojamentos autónomos,
nomeadamente nas seguintes situações:
a) Duas famílias, uma composta por avós e outra por filhos e ou netos que
comprovadamente desempenhem funções cuidadoras entre si;
b) Duas famílias que comprovadamente partilhem entre si a tutela da educação de
menores a cargo (por exemplo na sequência de divórcio);
c) Duas famílias em que um dos seus membros tenha a guarda ou tutela legal de um
membro do família, atestada por sentença judicial ou declaração da entidade pública
competente em razão de matéria.
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Modelo jurídico
O modelo jurídico proposto para regular a relação contratual entre o Município de Lisboa e
operadores privados é o da Concessão de Obra Pública.
A Concessão de obras públicas é o contrato pelo qual o cocontratante se obriga à execução
ou à conceção e execução de obras públicas, adquirindo em contrapartida o direito de
proceder, durante um determinado período, à respetiva exploração, e, se assim estipulado, o
direito ao pagamento de um preço – cf. artigo 407/1 Código dos Contratos Públicos, em linha
com a definição da Diretiva 2014/23/UE.
O contrato de concessão de obras públicas é, em geral, regulado no Código dos Contratos
Públicos. Os contratos de concessões municipais não conhecem especificidades de regime –
existem, claro, regras específicas a ter em consideração neste âmbito, ao nível das
competências.
Sobre o modelo de concessão de obras públicas1:
1. Assume-se aqui a figura do contrato de concessão de “obras públicas” – as
operações de construção ou de reabilitação de equipamentos para colocar no
mercado da renda acessível correspondem à execução de obras públicas e a
gestão dos equipamentos corresponde, pois, à gestão de obras públicas.
1 Fonte: CEDIPRE: Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Professor Doutor Licínio Martins).
Em termos legais, obra pública é “o resultado de quaisquer trabalhos de
construção, reconstrução, ampliação, alteração ou adaptação, conservação,
restauro, reparação, reabilitação, beneficiação e demolição de bens imóveis
executados por conta de um contraente público” (o Município de Lisboa tem
esta condição, de contraente público).
2. Elemento essencial do regime da concessão de obras públicas é a transferência de
risco para o concessionário:
Artigo 413 do CCP: o contrato deve implicar uma significativa e efetiva
transferência do risco para o concessionário.
Artigo 5 da Diretiva 2014/23/EU: “a adjudicação de uma concessão … envolve a
transferência para o concessionário de um risco de exploração dessas obras ou
serviços que se traduz num risco ligado à procura ou à oferta, ou a ambos.
Considera-se que o concessionário assume o risco de exploração quando, em
condições normais de exploração, não há garantia de que recupere os
investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das
obras ou dos serviços que são objeto da concessão. A parte do risco transferido
para o concessionário envolve uma exposição real à imprevisibilidade do
mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo
concessionário não sejam meramente nominais ou insignificantes”.
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3. O concessionário não é proprietário dos bens que constrói ou reabilita. O
direito que adquire é a concessão, ou seja, o direito de construir/reabilitar e de gerir
(explorar) os bens que integram o estabelecimento da concessão, os quais
pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos
no fim da concessão.
4. Como modelo de direito público, a concessão assegura a supremacia jurídica e
funcional do Município de Lisboa durante todo o período de execução do
contrato.
5. O prazo de vigência do contrato é fixado em função do período de tempo
necessário para amortização e remuneração, em normais condições de
rendibilidade da exploração, do capital investido pelo concessionário. Na falta de
estipulação contratual, o prazo a que se refere o número anterior é de 30 anos.
Como observação complementar, deve dizer-se o seguinte2:
1. O modelo de concessão de obra pública reflete de forma mais rigorosa e
consistente o sentido político e jurídico de uma opção de externalização de
responsabilidades públicas; com efeito, a concessão (de obras e, ou de serviços
públicos) sempre foi vista como figura própria de direito público, com o sentido de
atribuir a um parceiro privado a gestão de uma tarefa ou missão de responsabilidade
pública. Neste sentido, a concessão pressupõe que o Município de Lisboa atua
2 Fonte: CEDIPRE: Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Professor Doutor Licínio Martins).
na condição de responsável político e jurídico pelo Programa Renda
Acessível.
2. O modelo do direito de superfície pode vir a servir o objetivo pretendido, mas baseia-
se numa outra filosofia, de índole privada e patrimonial, em que o Município de
Lisboa aparece mais na condição de proprietário do que como responsável por um
programa de disponibilização de habitações de renda acessível.
Um cenário que merece atenção passa pela eventual conjugação, no mesmo contrato,
do modelo de concessão com o modelo do direito de superfície: assim, por exemplo,
pode prever-se que alguns imóveis de uma determinada intervenção se enquadram num
regime de concessão e outras num regime de direito de superfície. Estaremos aqui diante de
um “contrato misto”, que envolve elementos de concessão de obra pública e elementos de
constituição de um direito de superfície.
Dimensão do programa e investimento municipal
A proposta de afetação indicativa de património imobiliário atualmente prevista estima-se
que permitirá promover a reabilitação de aproximadamente 370 fogos e a construção
de 8.788 novos, ou seja uma oferta total perto de 9.160 fogos, dos quais cerca de
70%, entre 6.000 a 6.400 fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível
para as famílias de rendimentos intermédios. A percentagem de fogos afetos a
arrendamento acessível e a preços de mercado depende das condições concretas de cada
operação, podendo por isso variar esse rácio em cada área de intervenção.
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O investimento público do Município de Lisboa será feito essencialmente através das
seguintes componentes:
Património imobiliário municipal, o conjunto dos imóveis (terrenos e edifícios) a
afetar ao Programa é proposto a título indicativo, sendo identificado e localizado nas
fichas de cada Área de Intervenção (em anexo), cabendo ao Município deliberar a
respectiva afetação sucessivamente a cada uma das Operações de Renda Acessível,
à medida que for avançando a execução do Programa. O valor global do património
imobiliário a afetar é estimado3 em 342 M€, dos quais cerca de 30% será para
alienar como forma de pagamento aos concessionários para garantir a
sustentabilidade económica de cada Operação Renda Acessível, estimando-se em
cerca de 103 M€ este valor;
Benefícios e isenções tributárias que poderão vir a ser a concedidos pela
Assembleia Municipal aos concessionários, atendendo a que prosseguem obras
públicas municipais, em nome do Município e para prosseguir objetivos de política
de habitação, coesão territorial e social, correspondendo então à estimativa da
3 Valor calculado pela fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. As avaliações imobiliárias a efetuar antes antes de cada concessão para determinar o valor presumível de transação (ou de mercado) poderá ser diferente dos valores indicados, pois foram apurados por um método expedito.
isenção de pagamento da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas
(TRIU), cujo valor global estimado é de 46 M€, bem como da isenção de taxas
administrativas aplicáveis às operações urbanísticas e de compensações
urbanísticas;
Recursos financeiros estimados em cerca de 7 M€ na aquisição de serviços
essenciais para a preparação, execução e controle de gestão do PRA, ou seja:
estudos; projetos; reforço da fiscalização de obras municipal; consultoria: jurídica,
de engenharia, urbanismo, financeira, imobiliária; auditoria, controle de gestão dos
contratos de concessão, avaliação e melhoria continua do PRA, comunicação e
sistemas de informação. Existe ainda uma componente de investimento financeiro
na aquisição de alguns imóveis privados e em custos de relocalização de atividades
que atualmente se encontram em áreas a intervencionar cujo valor global está a ser
avaliado e que acresce ao que aqui se indica.
O investimento municipal assim considerado, permite concluir que o preço médio que o
Município de Lisboa paga por cada fogo reabilitado /construído para arrendamento
acessível é cerca de 24 mil euros.
O estacionamento, atendendo aos parâmetros previstos no PDM, representa cerca de 32%
da área de construção total, tendo um elevado peso no consumo de espaço e de recursos
financeiros públicos, estimado em 235 M€ (30% do investimento em construção).
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Quem faz o quê?
Ao Município de Lisboa cabem as seguintes atividades-chave no quadro do esquema geral
de funcionamento do Programa:
1. Disponibilizar património imobiliário municipal do seu domínio privado (edifícios e
terrenos), afetando-o a concessões de obra pública, no âmbito das quais os
concessionários disponibilizam habitação para arrendamento acessível às famílias
beneficiárias, podendo aquele cobrar as respetivas rendas e ficar com a propriedade
plena de uma parte da área edificável (cerca de 30% do total);
2. Atribuir os benefícios tributários da sua competência às Operações de Renda
Acessível, sempre que necessário à sua sustentabilidade económica e financeira;
3. Fixar os padrões de qualidade para os trabalhos de concepção, construção,
manutenção, conservação e serviço ao cliente (arrendatário);
4. Promover os procedimentos pré-contratuais necessários à seleção de concessionários
e propostas;
5. Estudar as falhas de mercado de arrendamento habitacional, a procura de habitação,
boas práticas e disseminar publicamente essa informação e conhecimento;
6. Estimular a procura e organizar o processo de seleção de arrendatários de entre o
conjunto de famílias que se candidatem, e que cumpram os requisitos aplicáveis,
com base num processo de sorteio;
7. Promover a atenuação de riscos: eliminar incertezas sobre a duração e resultado do
controle urbanístico prévio às operações urbanísticas no âmbito da concessões para
arrendamento acessível (integrando estas atividades dentro dos procedimentos pré-
contratuais); estimular a criação de muito valor para os arrendatários (qualidade e
adequação da habitação e do habitat a preços acessíveis) contribuindo assim para
maximizar o cumprimento dos contratos de arrendamento;
8. Promover iniciativas que possam estimular as entidades competentes em razão de
matéria a adequarem o quadro normativo, legal, tributário, de financiamento e de
resolução de conflitos de arrendamento de forma a proporcionar um ambiente de
confiança no mercado de arrendamento habitacional e maior atratividade para os
operadores privados promoverem arrendamento acessível;
9. Gerir o Programa Renda Acessível, assegurando a coordenação, adequação, eficácia
e eficiência das atividades que cabem aos serviços municipais desenvolver;
10. Fazer o controlo de gestão do Programa e dos contratos de concessão, assegurando
sistemas de informação e de reporte eficazes e transparentes que permitam aos
órgãos do Município, e à comunidade em geral, acompanhar e melhorar
continuamente este Programa ao longo do tempo;
11. Cumprir as suas obrigações previstas no contrato de concessão de obra pública com
o concessionário de cada operação.
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Os concessionários têm a seu cargo as seguintes atividades-chave:
1. Na sequência de concurso público em que tenham sido candidatos, outorgar e
cumprir o contrato de concessão de obra pública;
Figura 2 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível
2. Prestar garantia bastante para a fase de concepção e construção, conforme
programa de concurso;
3. Elaborar os projetos para a reabilitação e ou construção de edifícios e obras de
urbanização e equipamentos;
4. Realizar as obras acordo com os projetos aprovados;
5. Gerir os edifícios afetos ao arrendamento acessível, bem como todas as operações e
atividades inerentes à sua exploração, incluindo a manutenção, a realização de obras
de conservação e a relação com os arrendatários;
6. Celebrar os contratos de arrendamento com as famílias indicadas pela CML na
sequência do respetivo sorteio, cumprindo as obrigações daí de correntes para com
esses arrendatários;
7. Cobrar e receber as rendas (funcionando a receita das rendas como garantia
financeira adicional pela boa execução do contrato de concessão durante a fase de
exploração e conservação dos edifícios destinados a arrendamento acessível).
Aos arrendatários cabem as seguintes atividades-chave:
1. Candidatarem-se ao Programa Renda Acessível nos termos das respectivas Normas;
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2. Aderir ao Programa Renda Acessível, nos seguintes termos:
Declaro que li e aceito integralmente os termos e condições constantes do “Programa
de Renda Acessível”, disponibilizadas (indicar localização no site), aprovado pelo
Município de Lisboa, destinado a promover o acesso à habitação em regime de
arrendamento acessível.
3. Celebrar contrato de arrendamento habitacional com o concessionário e cumprir as
respetivas obrigações;
4. Pagar as rendas;
5. Utilizar adequadamente os edifícios e os equipamentos de acordo com os
regulamentos aplicáveis e com a lei.
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Sequência e atividades-chave do Município e dos parceiros privados (concessionários) são representadas esquematicamente seguinte (ver mais
detalhes na pág. 100).
Figura 3 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em cada Operação de Renda Acessível.
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Modelo de negócio para as famílias
Parceiros-chave Atividades-chave Propostas de valor Relação com a
procura
Segmentos de
procura
CanaisRecursos-chave
Estrutura de custos Fontes de receita
Atendimento automático (via portal),
pessoal (telefone, email, presencial)
Admissão e sorteio de arrendatários
Apoio no contrato-promessa e contrato
de arrendamento/ locação-venda
Controle da concessão: CML e
arrendatários (inquérito de satisfação
regular)
Portal “Renda Acessível” (vertente
arrendatários): gestão de potenciais
arrendatários , acesso a informação e
interações com CML/DMHDL e
promotores
Telefone, email, atendimento
presencial na CML
Documentos informativos
Anúncios nos meios de comunicação
social
Estudar a procura e ouvir parceiros
Definir termos de referência de
projetos e obras, organizar concurso
públicos para as concessões
Promover habitat de qualidade
Marketing e comunicação
Gestão e sorteio de candidatos
Avaliar satisfação de arrendatários
Controle de gestão das concessões
Arbitragem de conflitos
Avaliar e melhorar o Programa
Concessionários de obra pública,
selecionados por concurso público
para projetar, construir e explorar
edifícios de habitação para
arrendamento acessível
Universidades e empresas prestadoras
de serviços especializados
Centro de Arbitragem para resolução
de conflitos de arrendamento
Comunicação Social para divulgação
Entidades da sociedade civil (p.ex.
associações representativas de
arrendatários)
Classe média que trabalhe ou estude em
Lisboa, segmentada por critérios:
- Escalões de rendimento;
- Dimensão e composição da família;
- Não serem proprietários em Lisboa;
- Fase de vida (estudantes universitários,
idosos, jovens ativos, trabalhadores
deslocados, recém divorciados…);
- Necessidades especiais;
- Estilos de vida (orientado a: família,
prestígio socioprofissional, hedonista).
Físicos: Património imobiliário
municipal
Financeiros: aquisição de serviços
Humanos: Grupo de Trabalho/
Estrutura Missão, DMHDL, DMU,
DMPO, DMGP, DMF, SG/DMC
Habitação adequada, de qualidade,
localizações diversas, em habitat de
qualidade, seguro e bem servido de
equipamentos coletivos de transportes
coletivos
Rendas acessíveis para a classe média,
muito inferiores às de mercado
Participação melhoria continua do
Programa
Transparência no sorteio de
arrendatários
Contrato de arrendamento de justo,
de 5 anos, renovado anualmente
Controlo de níveis de serviço na gestão
do imóvel pela CML
Arbitragem de conflitos de
arrendamento
Estacionamento privativo para
bicicletas e ou automóveis
Transmissão de Património Imobiliário municipal em propriedade plena para os concessionários
(cerca de 30% do total afeto a cada concessão)
Cerca de 7,2 M€ em estudos, projetos, sistemas de informação e comunicação
Custos de oportunidade em tributos nas operações urbanísticas (não há lugar a cobrança)
Custos de oportunidade em impostos municipais (IMI e IMT): isenções
Património Imobiliário municipal valorizado pelos concessionários (reabilitação e construção)
regressa à exploração pelo Município no final da concessão
Acréscimos na receita de Derrama devido a atividade económica induzida (projetos, construção
e serviços necessários à exploração de edifícios afetos ao Programa)
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Modelo de negócio para concessionários
Parceiros-chave Atividades-chave Propostas de valor Relação com a
procura
Segmentos de
procura
CanaisRecursos-chave
Estrutura de custos Fontes de receita
Não é necessário investir na compra
de terreno
Rendibilidade potencial mais atrativa
do que as alternativas comparáveis
Baixo risco e receita estável
Entrada neste mercado, com fraca
oferta e muita procura potencial
Baixo risco de incumprimento no
pagamento pelos arrendatários: custo
oportunidade elevado (casas de
qualidade muito abaixo do preço de
mercado), em programa similar o
incumprimento é 0% (Programa Renda
Convencionada), seguro de renda,
arbitragem de conflitos (em estudo)
Concessionário recebe lotes em
propriedade plena como pagamento e
e pode cobrar rendas não
habitacionais a preços de mercado
Sem risco de licenciamento de obras
Possibilidade de cedência de posição
contratual
Possibilidade de beneficiar de isenções
e benefícios tributários nos termos dos
regulamentos e lei
Ações de marketing do Programa
Concurso Público para concessão obra
pública de habitação (concepção,
construção, exploração e conservação
de edifícios
Atendimento de concorrentes e
concessionários
Controlo de execução do contrato de
concessão
Sessões públicas de esclarecimento
com entidades do setor e participação
em feiras e reuniões
Portal na internet (vertente
concessionários): divulgação do
Programa e fornecimento de dados da
concessão pelo concessionário
Documentos informativos
Gestor de concessão da CML:
monitorização do contrato e colocação
de arrendatários.
Ações de marketing e comunicação
para maximizar concorrência
Atendimento a concorrentes e a
concessionários
Contratação pública, controlo de
gestão, avaliação e melhoria continua
do Programa e das concessões
Controlo das operações urbanísticas
Sorteio de promitentes arrendatários
Arbitragem, garantia-mútua e seguros.
sorteio
INVEST LISBOA, AICEP, Embaixadas
Portuguesas, Embaixadas Estrangeiras
(‘trade&investment’)
Associações representativas do setor
imobiliário
Empresas prestadoras de serviços
especializados
Tribunal arbitral para conflitos com
concessionário
Companhias com seguros de renda
IHRU (financiamento aos aos
concessionários em operações de
reabilitação para arrendar)
Sociedades de garantia mútua
(financiamento aos concessionários)
BEI e Banca Comercial (financiamento)
Empresas e agrupamentos de
empresas de vários tipos:
- Investidores institucionais (fundos de
pensões, fundos imobiliários, …);
- Empresas de promoção imobiliária;
- ‘Family offices’
- Empresas de construção imobiliária
- Têm pequena ou média dimensão
O Perfil dos concessionários tenderá a
valorizar:
- Baixo risco, sem incerteza no
licenciamento e na procura
- Rendimento estável e seguro,
- Operações de longo prazo
Podem surgir outros interessados com
perfil de investimento mais
‘oportunista’, ou seja, procuram
operações de grande dimensão, de
curta e média duração, capital
intensivo, procuram rendibilidade mais
elevado e querem passar rapidamente
posição contratual a terceiros
Transmissão de Património Imobiliário municipal em propriedade plena para os concessionários
(cerca de 30% do total afeto a cada concessão)
Cerca de 7,2 M€ em estudos, projetos, sistemas de informação e comunicação
Custos de oportunidade em tributos nas operações urbanísticas (não há lugar a cobrança em
obras municipais)
Custos de oportunidade em impostos municipais (IMI e IMT): isenções para obras municipais
Património Imobiliário municipal valorizado pelos concessionários (reabilitação e construção)
regressa à exploração pelo Município no final da concessão
Acréscimos na receita de Derrama devido a atividade económica induzida (projetos, construção
e serviços necessários à exploração de edifícios afetos ao Programa)
Cauções e garantias financeiras (em caso de incumprimento pelo concessionário)
Físicos: Património imobiliário
municipal
Financeiros: aquisição de serviços
Humanos: Grupo de Trabalho/
Estrutura Missão, DMHDL, DMU,
DMPO, DMGP, DMF, SG/DMC
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Fatores críticos de sucesso
O êxito do Programa Renda Acessível depende de fatores críticos, alguns deles no âmbito
das atribuições do Município, outros resultam da evolução do mercado e da atuação de
entidades reguladoras nacionais e europeias:
a) A Confiança entre os principais intervenientes numa relação de arrendamento
habitacional, neste caso entre arrendatários e concessionários (‘senhorios’), bem
como confiança na relação entre concessionários e Município de Lisboa (eliminar
incertezas, reduzir riscos, aumentar previsibilidade, promover a transparência nas
relações cotratuais);
b) Disponibilidade de linhas e condições de financiamento bancário adequadas a
investimentos para arrendamento habitacional (prazos de amortização cerca de 30
anos), a que os concessionários possam recorrer tendo ainda um impacto muito
positivo na rendibilidade dos seus capitais próprios;
c) Incentivos e benefícios tributários que contribuam para reduzir as diferenças entre os
níveis de rendibilidade potencial do arrendamento habitacional e as alternativas de
investimento mais diretamente concorrentes: promoção imobiliária para venda de
habitação (seja construção nova ou reabilitação), promoção imobiliária para
exploração de edifícios de escritórios, comércio e serviços, afetação de habitações a
alojamento local de curta duração;
d) Contexto macro-económico favorável em termos de taxas de juro, mantendo o
Programa rendibilidades potenciais que sejam competitivas face a outras alternativas
de investimento de risco equivalente.
2. Enquadramento e objetivos
2.1. Enquadramento
O presente relatório foi desenvolvido no sentido de dar cumprimento ao Despacho do Senhor
Presidente da Câmara, datado de 9/6/2015, no âmbito do qual também foi nomeada a
‘Equipa de Missão - Programa Renda Acessível’ e incumbida de apresentar uma proposta de
programa com os seguintes objetivos:
1. O Programa “Renda Acessível” tem como objetivo aumentar a oferta de
habitação na cidade de Lisboa, assim atraindo e fixando nova população no
concelho, designadamente promovendo a disponibilização de fogos habitacionais
para que cinco mil famílias de classe média possam voltar a habitar na cidade de
Lisboa.
2. O público-alvo deste programa corresponde à população que, não estando numa
situação de extrema carência, não tem capacidade financeira para aceder a
habitação no mercado privado de arrendamento ou aquisição, em virtude da sua
condição remuneratória.
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A Proposta de Programa Renda Acessível dá cumprimento aos objetivos fixados no Programa
de Governo da Cidade 2013-2017, ao Programa Local de Habitação (2009), ao Plano Diretor
Municipal (2012) e atende às medidas propostas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024,
bem como nos instrumentos de planeamento e programação pertinentes do Município de
Lisboa, os quais são apresentados seguidamente, podendo ser resumidos na atração,
fixação e rejuvenescimento de população, tornando a cidade de Lisboa cada vez
mais atrativa para residir e com preços acessíveis para os vários escalões de
rendimento familiar.
Estes objetivos requerem o desenvolvimento de instrumentos para a promoção de
habitação acessível ao rendimento familiar onde ocorram falhas de mercado e
políticas sectoriais e transversais coordenadas de modo a produzir ‘habitat’ de
qualidade e habitações adequadas às necessidades da população a quem se dirige.
O êxito da prossecução destes objetivos está em parte condicionado pela necessidade de
alterações legislativas de âmbito nacional de modo a assegurar as condições adequadas para
a sua execução, nomeadamente em matéria fiscal, financiamento, mutualização de riscos e
acesso à justiça na resolução de conflitos de arrendamento habitacional.
O Programa Renda Acessível prossegue ainda o Direito à Habitação consagrado no artigo 65º
da Constituição da República Portuguesa, bem como as convenções internacionais e
orientações de política da União Europeia em matéria de habitação, destacando-se
seguidamente os aspectos considerados mais pertinentes para este efeito.
Direito à Habitação , Art. 65º, Constituição da República Portuguesa
O artigo 65º da Constituição da República Portuguesa consagra o Direito à Habitação e
estabelece orientações que foram especialmente consideradas no Programa Renda Acessível.
Para este efeito, o ponto de partida foi desenvolver conhecimento sobre a procura de
habitação em Lisboa de modo a propor oferta adequada à dimensão e composição das
famílias, às suas distintas fase de vida familiar e profissional, aos diversos níveis de
rendimento familiar, com especial atenção àqueles que não conseguem aceder aos preços de
mercado de habitação.
Por outro lado, foram identificadas e tipificadas as ações a desenvolver que cabem ao
Município de Lisboa, aos restantes níveis da Administração Pública e aos Órgãos de
Soberania, procurando estabelecer caminhos para a necessária cooperação institucional,
coerente, sinérgica e em tempo útil.
Por outro lado, foi evidenciada a necessidade de mobilização dos agentes do mercado
imobiliário, construção e sector financeiro para assegurar a promoção habitação com
subordinação ao interesse geral e o acesso a habitação própria ou arrendada, conforme
determina o artigo 65º da Constituição da República nos seguintes termos:
1. Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de
dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a
intimidade pessoal e a privacidade familiar.
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2. Para assegurar o direito à habitação, incumbe ao Estado:
a) Programar e executar uma política de habitação inserida em planos de
ordenamento geral do território e apoiada em planos de urbanização que
garantam a existência de uma rede adequada de transportes e de
equipamento social;
b) Promover, em colaboração com as regiões autónomas e com as autarquias
locais, a construção de habitações económicas e sociais;
c) Estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o
acesso à habitação própria ou arrendada;
d) Incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações,
tendentes a resolver os respectivos problemas habitacionais e a fomentar a
criação de cooperativas de habitação e a autoconstrução.
3. O Estado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda
compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.
4. O Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais definem as regras de
ocupação, uso e transformação dos solos urbanos, designadamente através de
instrumentos de planeamento, no quadro das leis respeitantes ao ordenamento do
território e ao urbanismo, e procedem às expropriações dos solos que se revelem
necessárias à satisfação de fins de utilidade pública urbanística.
5. É garantida a participação dos interessados na elaboração dos instrumentos de
planeamento urbanístico e de quaisquer outros instrumentos de planeamento físico
do território.
Convenções internacionais e política da União Europeia
As principais convenções internacionais consideradas na concepção do Programa Renda
Acessível são a Declaração Universal dos Direitos Humanos, a Carta Social Europeia, a Carta
dos Direitos Fundamentais da União Europeia, bem como a Resolução do Parlamento
Europeu sobre habitação e política regional (2007), dos quais se destacam seguidamente os
aspectos mais relevantes para esta finalidade.
A Declaração Universal dos Direitos Humanos estabelece no seu artigo 25.º:
1.Toda a pessoa tem direito a um nível de vida suficiente para lhe assegurar e à sua
família a saúde e o bem-estar, principalmente quanto à alimentação, ao vestuário,
ao alojamento, à assistência médica e ainda quanto aos serviços sociais necessários,
e tem direito à segurança no desemprego, na doença, na invalidez, na viuvez, na
velhice ou noutros casos de perda de meios de subsistência por circunstâncias
independentes da sua vontade4.
4 Organização das Nações Unidas (1948), Declaração Universal dos Direitos Humanos.
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Portugal subscreveu a Carta Social Europeia5 em 1996, aprovada pelo Conselho da Europa
em 1961, entretanto revista, relevando para neste âmbito o disposto nos artigos 30.º e 31.º,
cuja redação é a seguinte:
Artigo 30.º, Direito à protecção contra a pobreza e a exclusão social:
Com vista a assegurar o exercício efectivo do direito à protecção contra a pobreza e
a exclusão social, as Partes comprometem-se:
a) A tomar medidas, no quadro de uma abordagem global e coordenada,
para promover o acesso efectivo, designadamente, ao emprego, à habitação,
à formação, ao ensino, à cultura, à assistência social e médica das pessoas
que se encontrem ou corram o risco de se encontrar em situação de exclusão
social ou de pobreza, e da sua família;
b) A reexaminar essas medidas com vista à sua adaptação, se necessário.
Artigo 31.º, Direito à habitação:
Com vista a assegurar o exercício efectivo do direito à habitação, as Partes
comprometem-se a tomar medidas destinadas a:
1) Favorecer o acesso à habitação de nível suficiente;
2) Prevenir e reduzir o estado de sem-abrigo, com vista à sua eliminação
progressiva;
5 Council of Europe (1996), European Social Charter (Revised).
3) Tornar o preço da habitação acessível às pessoas que não disponham de
recursos suficientes.
A Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia6, adotada em 2000 e revista em
2016, estabelece no ponto nº 3 do artigo 34º: A fim de lutar contra a exclusão social e a
pobreza, a União reconhece e respeita o direito a uma assistência social e a uma ajuda à
habitação destinadas a assegurar uma existência condigna a todos aqueles que não
disponham de recursos suficientes, de acordo com o direito da União e com as legislações e
práticas nacionais.
O Tratado de Lisboa7, no seu artigo 6º estabelece que : A União reconhece os direitos, as
liberdades e os princípios enunciados na Carta dos Direitos Fundamentais da União Europeia,
de 7 de Dezembro de 2000, com as adaptações que lhe foram introduzidas em 12 de
Dezembro de 2007, em Estrasburgo, e que tem o mesmo valor jurídico que os Tratados.
6 Carta dos direitos fundamentais da União Europeia (revista), in Jornal Oficial das Comunidades Europeias, série C nº 202, 7 de junho de 2016.
7 Tratado de Lisboa que altera o tratado da União Europeia e o Tratado que institui a Comunidade Europeia, in Jornal Oficial da União Europeia, série C, n.º 306, 17 de Dezembro de 2007.
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Em 2007, o Parlamento Europeu aprovou uma Resolução sobre habitação e política
regional8, da qual se destacam os seguintes aspetos, os quais evidenciam a necessidade de
uma abordagem integrada, multinível, multe-ator, com mobilização de recursos públicos:
1. Considera que o direito a uma habitação adequada e de boa qualidade por um
preço razoável é um importante direito fundamental que é reconhecido em várias
cartas internacionais e Constituições dos Estados-Membros;
2. Exprime o desejo de que os Estados-Membros aprovem as disposições legais
necessárias para que o direito a uma habitação adequada, de boa qualidade e a um
preço abordável se torne uma realidade;(...)
4. Preconiza a identificação, a nível europeu, de uma série de indicadores de
qualidade que definam a noção de "habitação adequada";
5. Sublinha a importância, para a UE, da adopção de uma Declaração Europeia sobre
a Habitação, com base na Carta aprovada pelo Intergrupo "Urban Housing" do
Parlamento Europeu; neste sentido, propõe à Comissão do Desenvolvimento
Regional que adopte uma iniciativa na matéria;
6. Insiste na necessidade - no contexto da Estratégia de Lisboa - de reforçar o
direito ao apoio à habitação, com um objectivo de inclusão social e, nomeadamente,
de forma a permitir também que a mobilidade dos trabalhadores se torne realidade;
7. Insiste na necessidade de reflectir sobre as políticas relativas à habitação no
âmbito de uma política de ordenamento do território que favoreça o equilíbrio social
e a miscigenação social;
8 European Parliament (2007), European Parliament resolution of 10 May 2007 on housing and regional policy.
8. Exprime o desejo de que os decisores nacionais e locais aprovem medidas que
facilitem a aquisição da primeira habitação própria pelos jovens;
9. Solicita à Comissão que inclua a habitação na reflexão sobre as cidades e o
desenvolvimento sustentável das regiões, bem como no programa de trabalho da
task-force inter-serviços, criada para coordenar as políticas relacionadas com a
dimensão urbana;
10. Salienta a importância das questões de segurança relativas:
- à criminalidade, sobretudo nas áreas mais desfavorecidas,
- aos edifícios (normas de construção e de exploração),
- às infraestruturas de eletricidade e de gás, de água, de esgotos e de
aquecimento (segurança dos sistemas existentes e das tecnologias de reabilitação e
de substituição das canalizações obsoletas);
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11. Considera, igualmente, que importa tratar de forma coerente as várias
dimensões do desenvolvimento sustentável (solidariedade, ambiente e energia), a
acessibilidade, a saúde, a segurança e a qualidade de utilização, e garantir que os
encargos com a melhoria das habitações sejam compatíveis com os meios de que
dispõem os agregados familiares; (...)
13. Sublinha a necessidade de ter em conta os problemas específicos da habitação
no meio rural, a fim de promover uma política equilibrada de ordenamento do
território que permita lutar contra a segregação e a desertificação das zonas rurais,
tendo em consideração , particularmente , as desvantagens que apresentam essa
regiões, como os baixos rendimentos, habitações dispersas e obsoletas e a falta de
alojamentos para arrendamento , sociais e outros;
14. Salienta igualmente a especificidade do problema da habitação nas cidades
pequenas e considera que estas atraem a população rural não só pelas
oportunidades de emprego que oferecem, mas também porque permitem adquirir
um nível de educação e de habilitações mais elevado e porque respondem às
necessidades no domínio da saúde e da cultura; sublinha que importa apoiar o
desenvolvimento deste papel desempenhado pelas cidades pequenas, visto que está
estreitamente associado à reestruturação das zonas rurais, em particular em matéria
de serviços de saúde, de ensino secundário, de desenvolvimento de PME, de turismo,
de estâncias terapêuticas, etc.;
15. Considera que no meio rural é indispensável propor medidas de incentivo à
aquisição, recuperação ou renovação de construções antigas, apoiar os organismos
públicos e privados que prestam conselhos e acompanham individualmente a
instalação de particulares e de profissionais, e aumentar a oferta de habitação social,
tanto pública como privada, quer seja nova ou renovada;
16. Exorta a Comissão a elaborar um estudo sobre os custos e a procura de
habitação , bem como sobre o mercado imobiliário em geral, e convida os Estados-
Membros a aperfeiçoarem a recolha de dados nestes domínios, tendo em conta a
heterogeneidade da ocupação das habitações , as modificações das estruturas
familiares tradicionais e a situação específica dos jovens, bem como o
envelhecimento e o declínio da população; convida igualmente os Estados-Membros
a terem em conta o acesso e a taxa de utilização das infraestruturas técnicas,
sociais, culturais e de transportes aquando da planificação e reestruturação dos
projetos de habitação e da recolha de dados;
17. Sublinha que, no que diz respeito ao princípio da subsidiariedade, os problemas
da habitação, enquanto problema nacional, devem ser predominantemente tratados
a nível local e, nesta perspectiva, os municípios devem ser apoiados; considera que a
definição de orientações a nível europeu contribuiria para melhorar a capacidade de
resolver estes problemas;
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18. Considera que, face à complexidade dos factores com incidência na habitação, é
necessário adoptar uma abordagem integrada – alicerçada nos princípios da
subsidiariedade e da proximidade – que deverá assegurar a aplicação simultânea de
diferentes elementos que permitam facilitar o acesso à habitação, melhorar a
qualidade da construção e a qualidade de vida de todas as gerações e reforçar a
atratividade dos meios urbanos e rurais;
19. Salienta que a maioria das habitações sociais não se situa num ambiente
saudável e que a sua qualidade não permite garantir condições de vida saudáveis,
devendo, por isso, recorrer-se a ações de desenvolvimento financiadas pelo Fundo
Europeu de Desenvolvimento Regional, para não só promover a habitação mas
também melhorar o ambiente e o estado de saúde dos arrendatários que vivem em
habitações sociais e, deste modo, a respectiva qualidade de vida;
20. Considera ainda que a adopção de uma abordagem integrada terá mais
probabilidades de sucesso se for realizada pelas autoridades locais e regionais, que
podem assegurar uma visão de conjunto, uma coordenação óptima das políticas e
das medidas aplicadas na aglomeração e uma visão a longo prazo do respectivo
desenvolvimento; consequentemente, exorta os Estados-Membros, nos termos do
artigo 11° do Regulamento (CE) nº 1083/2006 do Conselho, de 11 de Julho de 2006,
que estabelece disposições gerais sobre o Fundo Europeu de Desenvolvimento
Regional, o Fundo Social Europeu e o Fundo de Coesão, a associarem as cidades à
programação e à gestão dos fundos estruturais destinados ao cofinanciamento das
ações urbanas elegíveis no quadro dos programas operacionais e a delegar-lhes a
sua aplicação;
21. Convida os Estados-Membros e/ou as autoridades locais, com base na proposta
da Presidência finlandesa intitulada "A saúde em todas as políticas" ("Health in all
policies"), a assegurarem, ao elaborarem programas em prol da habitação que
beneficiem de financiamento comunitário, que as autoridades locais procedem a uma
avaliação de impacto na saúde que permita conferir às pessoas socialmente
desfavorecidas um ambiente de vida adequado em termos ambientais e de saúde;
22. Insiste na necessidade do diálogo e da concertação entre os vários níveis de
autoridades locais, regionais e governamentais, a fim de assegurar a coerência da
intervenção pública, de a tornar socialmente responsável e de garantir que se baseia
numa coordenação horizontal (entre todas as políticas comunitárias referentes à
habitação), vertical (entre os actores que, a diferentes níveis – europeu, nacional,
regional e local – se ocupam da habitação) e mista (entre as autoridades públicas, os
grupos de interesse socioeconómicos e a sociedade civil); apela, além disso, a uma
participação enérgica dos residentes e das suas organizações, no intuito de serem
obtidas decisões comuns nas atividades de requalificação, recuperação, gestão e
preservação do ambiente urbano;
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23. Incita a uma maior coordenação dos fluxos financeiros e das políticas com
incidência na habitação, em particular zelando pela complementaridade entre as
ações apoiadas pelo FEDER, os instrumentos financeiros JESSICA e JEREMIE, o
Sétimo Programa-Quadro de Investigação e as outras iniciativas comunitárias,
nacionais, regionais e locais em matéria de habitação e de renovação urbana, com
particular atenção à modernização e à renovação dos edifícios de habitação dos
bairros históricos das cidades;
24. Exprime o desejo – na perspectiva da revisão, prevista para 2009, dos
regulamentos relativos à política de coesão – de que, a fim de economizar energia e
proteger o ambiente, se relance o debate tendente a tornar extensíveis a todos os
Estados-Membros os fundos comunitários para a renovação da habitação social,
presentemente previstos só para certos países, uma vez que a carência de habitação
constitui um elemento crítico comum a toda a Europa; solicita à Comissão e ao BEI
que implementem a iniciativa JESSICA em condições idênticas em todos os países,
incluindo a habitação no quadro de uma abordagem de desenvolvimento integrado;
25. Incita os Estados-Membros em causa a utilizarem plenamente os fundos
disponibilizados pelo FEDER no domínio da habitação;
26. Insta a Comissão a garantir, no quadro do controlo das intervenções dos Fundos
Estruturais, a plena aplicação do disposto no nº 2 do artigo 7º do Regulamento (CE)
nº 1080/2006 aquando do financiamento da construção de habitações com a
participação de fundos estruturais, e que sejam postos à disposição das camadas
sociais desfavorecidas alojamentos adequados;
27. Confirma o seu apoio ao reforço da parceria entre as autoridades públicas, os
grupos de interesse socioeconómicos e a sociedade civil e sublinha a importância
potencial das parcerias público-privado, especialmente na modernização dos edifícios
pré-fabricados e na regeneração dos terrenos industriais abandonados;
28. Apoia a campanha lançada pela Comissão em prol da energia sustentável com
vista a sensibilizar os cidadãos europeus para a diminuição dos consumos
domésticos; incita igualmente a Comissão a promover uma ampla campanha de
informação, no quadro do plano de cação para a eficiência energética;
29. Pede à Comissão que facilite a difusão, no sector da habitação, das novas
tecnologias e dos produtos de construção mais eficazes que permitam reduzir o
consumo de energia;
30. Incita a Comissão a dar seguimento efetivo à cação-piloto para o sector da
habitação social no quadro do programa SAVE(8) , a fim de promover e divulgar
projetos exemplares selecionados em matéria de eficiência energética;
31. Sublinha a importância do intercâmbio de boas práticas em matéria de política
de habitação e incita a Comissão a desenvolver redes temáticas para a habitação
semelhantes às criadas no âmbito do programa URBACT; neste contexto, acolhe com
interesse a iniciativa da Comissão "As regiões e a mudança económica"
(COM(2006)0675) e aguarda a apresentação das regras de aplicação dessa
iniciativa;
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32. Incita a Comissão a criar um sítio Internet em todas as línguas oficiais da União
que possa ser um fórum de cooperação e de intercâmbio de informações e de boas
práticas à imagem da Rede Europeia de Conhecimento Urbano (EUKN - European
Urban Knowledge Network);
33. Solicita à Comissão que elabore um estudo que descreva a repartição das
competências e das responsabilidades entre os níveis nacional, regional e local, bem
como o quadro jurídico da habitação em todos os Estados-Membros; é de opinião
que esse estudo permitiria tomar decisões informadas e identificar os campos de
cação possíveis da UE em prol da habitação, a fim de assegurar um verdadeiro valor
acrescentado das medidas comunitárias em relação às ações nacionais, regionais e
locais, tendo em conta a missão de interesse geral dos Estados-Membros em matéria
de habitação adequada, de boa qualidade e a um preço abordável;
34. Apoia fortemente a ideia de uma simplificação da burocracia a todos os níveis,
com vista a tornar mais eficaz o planeamento e a gestão do território;
35. Sublinha a importância da formação dos operadores no terreno, incluindo
através de preparação específica nos sectores do planeamento urbano, da
construção, recuperação, gestão e preservação do património edificado, e saúda o
financiamento das ações de formação no quadro do Fundo Social Europeu (FSE);
36. Sublinha a importância de serem tomadas em consideração pelas autoridades
responsáveis pela gestão do território – na fase de identificação das políticas de
ordenamento do território e de planificação e execução das intervenções – a
acessibilidade da habitação, dos serviços públicos e dos meios de transporte urbano
para as pessoas portadoras de deficiência e os idosos e a programação de zonas de
recreio e de lazer para as crianças e os jovens;
37. Exorta o grupo BEI e a Comissão Europeia a estabelecerem, no âmbito do
JEREMIE e em sinergia com a iniciativa JESSICA, uma estratégia para estimular o
desenvolvimento do sector da construção, sobretudo nos novos Estados-Membros, o
que constituiria uma ajuda estrutural ao desenvolvimento do sector da habitação
mediante a mobilização dos recursos locais e regionais em torno de projetos
urbanos;
38. Incita as autoridades nacionais, regionais e locais a identificarem a diversidade
das situações nas cidades e nos territórios nos Estados-Membros e a desenvolverem
e a corrigirem as suas políticas de habitação de acordo com o princípio da
sustentabilidade;
39. Insta as autoridades nacionais, regionais e locais a abordarem urgentemente
uma das prioridades da política de habitação, nomeadamente a eliminação do
fenómeno dos sem abrigo;
40. Encarrega o seu Presidente de transmitir a presente resolução ao Conselho, à
Comissão e aos Governos dos Estados-Membros, ao Comité das Regiões e ao Comité
Económico e Social Europeu.
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Programa de Governo da Cidade 2013-2017
O Programa de Governo da Cidade define uma Visão para Lisboa:
Mais pessoas, mais emprego, melhor cidade é a visão que queremos para Lisboa.
Mobilizando todos os cidadãos, todas as instituições todas as energias (pág. 12)
É necessária uma estratégia integrada para os direitos sociais na cidade de Lisboa,
envolvendo ativamente as politicas de: Habitação, Educação, Cultura,
Desenvolvimento Social, Saúde, Juventude e Desporto. (pág. 9)
No Modelo de Governo apresentado é reconhecida a importância da coerência e convergência
dos instrumentos legais nacionais com as políticas e instrumentos de intervenção das
autarquias locais de modo a assegurar melhores condições de eficácia na prossecução da
visão e dos objetivos definidos:
Proporemos o debate e a alteração de medidas legislativas de âmbito nacional com
graves impactos na cidade, como, por exemplo: a lei do arrendamento urbano; a
segurança de proximidade; a reabilitação urbana; o combate à pobreza e à violência
domestica; o direito à habitação; a participação das organizações de moradores na
gestão dos respetivos bairros.” (pág. 14)
Os objetivos estratégicos:
“uma cidade melhor, com mais oportunidades para viver e mais atrativa para as
empresas” (pág. 17)
A perspectiva da criação de ‘habitat’, de sítios onde as famílias querem viver, onde existe
tudo o que é relevante para o dia-a-dia surge bem patente no conceito de ‘Cidade de
Bairros’, no âmbito do qual se definem orientações que o Programa Renda Acessível procura
incorporar nomeadamente:
“Reabilitar prédios devolutos municipais para lançamento no mercado de
arrendamento de fogos com renda acessível, através do programa “Reabilita
Primeiro, Paga Depois” ou outros.” (Pág. 23)
O Grande Eixo de referência e enquadramento para o Programa Renda Acessível é ‘Lisboa
Inclusiva’:
Cidade Atrativa: A promoção de habitação com rendas acessíveis, a par de creches,
jardins de infância e da escola pública e da valorização dos transportes públicos são
políticas centrais para atrair e fixar novas famílias, com estacionamento, espaços
verdes, equipamentos, comércio de proximidade em cada bairro. (pág. 18)
Nos próximos anos, os grandes desígnios da política municipal de habitação deverão
incidir:
o No reforço da coesão territorial da cidade.
o Na promoção efetiva de um mercado de arrendamento com rendas
acessíveis, dirigido às famílias jovens e não só.
o Na dinamização da reabilitação urbana e reforço do papel do município na
regulação do mercado de habitação.
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o Na gestão sustentável do património habitacional municipal.
o Na requalificação dos bairros municipais e na melhoria de todo o “habitat” da
cidade, incluindo a mobilidade, o acesso aos equipamentos, serviços e
espaços públicos e a um ambiente urbano mais saudável.
Plano Diretor Municipal (2012)
No artigo 86º do PDM é regulada a ‘Política municipal de habitação’:
1. O Programa Local de Habitação fixa os objectivos plurianuais da política municipal
de habitação, numa perspectiva transversal que envolve diferentes políticas
municipais.
2. Cabe ao Programa Local de Habitação, nomeadamente, definir as medidas
necessárias para:
(...)
b) A valorização do património habitacional municipal;
c) O desenvolvimento da coesão socio-territorial;
d) A promoção da disponibilização de habitação a custos acessíveis.
O PDM refere como medida transversal às 9 Unidades Operativas de Planeamento e Gestão o
‘Programa de dinamização do arrendamento’ (artigo 81º do Regulamento do PDM).
Programa Local de Habitação – Missão e objetivos
O Programa Local de Habitação9 (PLH) na sua missão e objetivos enquadra e propõe as
orientações de política de habitação, nomeadamente no que se refere à promoção do
arrendamento habitacional e de habitação com preço acessível a todos os escalões de
rendimento familiar, reforçando a perspectiva de planeamento e coordenação de políticas e
medidas que promovam um ‘habitat’ atrativo e com condições adequadas à fixação de
população, onde são manifestas as preocupações do reforço da coesão territorial e social.
Na figura seguinte são apresentados os objetivos do PLH, dos quais se destaca precisamente
o “D – Adequar a oferta à procura de habitação”:
Reduzir o desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação, em termos de
quantidade, qualidade e preço acessível (isto é, adequado à taxa de esforço das
famílias) e incentivar a colocação dos fogos devolutos no mercado, dando prioridade
à dinamização do arrendamento, regulando as tipologias de acordo com a procura,
proporcionando habitação pública, apoiada ou cooperativa a quem não consegue
aceder ao mercado privado, incentivar a habitação privada de baixo custo e fixar
nova população cativa.
9 Câmara Municipal de Lisboa (2009) (Re)Habitar Lisboa, Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação, 2ª fase – Escolher, 8 de julho.
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Figura 4 – Missão e objetivos do Programa Local de Habitação (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação)
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Figura 5 – Objetivo D do PLH: Atrair Mova População (Fonte: CML (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa Local de Habitação)
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Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024
A Carta Estratégica de Lisboa 2010-202410 deu origem a uma sistematização das principais
medidas a desenvolver pelo Município de Lisboa para responder a uma série de questões
prévias. Uma dessas questões foi “Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a
população?”. As medidas propostas neste âmbito são transcritas seguidamente, tendo sido
devidamente consideradas na concepção do Programa Renda Acessível.
Viabilizar as escolhas ao nível do mercado de habitação
Para viabilizar as escolhas dos cidadãos ao nível habitacional, o papel do sector publico deve
centrar-se em identificar e colmatar as falhas do mercado, isto é, os pontos de desacerto
entre a oferta e a procura em subgrupos específicos do mercado, geradores de incapacidade
de resposta a estratos específicos da população. Para tal considera-se essencial aumentar a
oferta de habitação condigna, a custos compatíveis com a capacidade financeira dos
agregados familiares jovens, de estrato socioeconómico medio e em limite de solvência. As
vias prioritárias para alcançar estes objectivos são:
aproveitar o pleno potencial do património habitacional existente, criando
mecanismos que permitam a disponibilização no mercado dos fogos devolutos;
dar prioridade à reabilitação dos edifícios e alojamentos degradados, garantindo a
qualificação da oferta de habitação e a existência de condições de habitabilidade e
conforto adequadas em todos os fogos;
aumentar as oportunidades de escolha relativamente ao regime de acesso à
habitação, através da dinamização do mercado de arrendamento;
direcionar os apoios públicos à reabilitação para objectivos sociais (facilitação do
acesso dos jovens à habitação e oferta de habitação a custos moderados);
aumentar a oferta pública de habitação a custos moderados e facilitar o acesso dos
jovens à habitação;
assegurar a provisão de habitação para os grupos mais vulneráveis, mediante a
disponibilização de uma quantidade controlada de habitação pública em paralelo com
o mercado de habitação livre.
A este respeito convém ainda referir que, dado os fenómenos da degradação e do abandono
de edifícios e alojamentos em Lisboa se manifestar cada vez mais de forma disseminada por
todo o tecido urbano, os mecanismos a criar para atuar a este nível não devem ter por base
parâmetros de localização geográfica, devendo antes incidir sobre todo o território, com base
em critérios como o estado de conservação e a ocupação dos imóveis. Mais do que promover
grandes empreitadas de iniciativa pública, interessa criar as condições necessárias para que
a iniciativa privada neste domínio se possa tornar uma realidade, um pouco por todo o
território.
10 Câmara Municipal de Lisboa (2009), Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, Relato da Pergunta I - Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a população?
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Ao nível dos instrumentos para alcançar os objectivos enunciados, convém referir o papel
que o património habitacional municipal e as empresas municipais com competências na
matéria podem desempenhar. O papel do município também pode ser muito importante na
eliminação dos obstáculos legais e administrativos à reabilitação dos edifícios e na promoção
da participação dos privados no alcance dos objectivos públicos a troco da garantia de
rapidez e segurança nas decisões publicas.
Aumentar a diversidade e reduzir as desigualdades
Para que Lisboa se torne uma cidade de escolhas é necessário torná-lá uma cidade menos
desigual e mais diversa, tanto ao nível social como territorial. Uma cidade onde a
generalidade da população tem a capacidade, a oportunidade e os recursos para fazer as
suas próprias opções de vida, e onde os territórios tem uma distribuição equilibrada de
população, funções, equipamentos e serviços. Este é um dos grande desafios que se coloca à
cidade no horizonte 2010-2024, e que necessita de um claro e resoluto compromisso publico
para poder ser alcançado.
As vias prioritárias para dar resposta a este desafio são:
promover a diversidade social no espaço urbano em todas as suas formas (estrato
social, nacionalidade, idade, etnia, etc.), nomeadamente, mediante a reserva de uma
percentagem de fogos nos novos empreendimentos (construção nova e reabilitação)
para habitação a custos acessíveis, o desenvolvimento de politicas de reversão da
concentração do alojamento social e a promoção da mobilidade residencial dos
grupos menos favorecidos;
desenvolver intervenções direcionadas às áreas de concentração de carências e
problemas, sejam estas centrais, peri-urbanas ou outras, com base nos princípios da
participação e da parceria, que abordem de forma integrada os problemas sociais,
económicos e físicos em presença, de modo a inverter as tendências de declínio e a
integrar estas áreas e as suas populações no processo de desenvolvimento global da
cidade e no tecido físico da mesma;
favorecer a diversidade de oferta habitacional, tirando partido da diversidade de
tipologias habitacionais existente na cidade para dar resposta às diferentes
necessidades e aspirações dos agregados familiares, evitando a homogeneização da
oferta e a perda de património arquitectónico histórico e adequando,
simultaneamente, a oferta de habitação à tendência de diminuição do tamanho dos
agregados familiares e ao tipo de procura existente nas áreas centrais;
promover a diversidade de funções no espaço urbano, tendo em atenção a
compatibilidade entre as mesmas e entre estas e o tecido físico de suporte;
garantir uma cobertura adequada e equilibrada dos equipamentos e serviços públicos
em todo o território e promover novas centralidades nas freguesias periféricas;
o melhorar a gestão do parque habitacional publico e adequar os apoios públicos à
habitação às características socioeconómicas dos agregados familiares;
parar os processos de desvalorização e declínio urbano mediante uma monitorização
sistemática do desenvolvimento socioeconómico das áreas urbanas, para permitir
uma implementação atempada de medidas que contrabalancem as tendências
negativas.
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Alcançar uma atratividade sustentada
Apesar de Lisboa continuar a ser um destino de residência atrativo, é necessário garantir que
esta tem a capacidade de reter os acuais residentes. Para tal é necessário complementar as
medidas apontadas anteriormente com uma actuacão que vise reforçar os factores de
atratividade da cidade e garantir a qualidade de vida global dos seus residentes. As vias
prioritárias para dar resposta a estes objectivos são:
o garantir a existência, a qualidade e a segurança dos espaços colectivos (incluindo
espaços públicos, áreas verdes, infraestruturas e equipamentos), entendidos como
os elementos estruturadores das atividades, do funcionamento e da vivência da
cidade;
terminar os projetos urbanos em curso e colmatar os vazios urbanos;
promover o comércio, os equipamentos e os serviços de proximidade;
garantir as necessidades básicas de estacionamento dos residentes;
apoiar e incentivar as iniciativas e a participação dos cidadãos na dinamização social,
económica e cultural dos seus bairros, bem como na sua qualificação física;
preparar a cidade para o aumento da população idosa, dando resposta às suas
necessidades especificas e aproveitando as suas capacidades para contribuir para o
desenvolvimento da cidade, mediante a promoção do envelhecimento ativo.
No que diz respeito à qualificação do espaço urbano e à melhoria das condições de vida da
população, convém sublinhar a importância de uma gestão de proximidade que ambicione a
níveis de excelência. A participação cativa da população nas decisões que afectam de forma
direta o seu modo de vida não é somente um direito, como um contributo fundamental para
garantir que os objectivos de excelência podem ser alcançados e um meio eficaz para
reforçar as ligações dos cidadãos à sua área de residência, aumentando assim a capacidade
da cidade reter população. A participação direta da população na gestão e melhoria do
ambiente urbano e no desenvolvimento local é ainda uma forma de mobilizar recursos
adicionais para estas matérias.
Medidas prioritárias transversais a outras perguntas
Para além das áreas de actuacão especificas anteriormente enunciadas, existe um conjunto
de medidas que, embora sejam fundamentais para dar resposta à Pergunta 1, têm um
carácter mais transversal, ou recaem mesmo sob as áreas tratadas pelas outras questões.
De entre estas ultimas destacam-se:
Pergunta 2 – dar prioridade ao peão no espaço publico e garantir o acesso universal
de todos aos espaços, serviços e equipamentos; lutar contra a exclusão social em
todas as suas formas;
Pergunta 3 – criar um modelo de mobilidade sustentável, reduzindo o trafego
automóvel e promovendo os transportes públicos, a deslocação pedonal e o uso da
bicicleta;
Pergunta 4 – garantir a oferta de emprego na cidade como factor fundamental para a
fixação de população;
Pergunta 5 – preservar o património arquitectónico, na sua autenticidade e
integridade, e promover património cultural das comunidades;
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Pergunta 6 – promover uma governanca eficiente, participada e de proximidade;
flexibilizar e simplificar os procedimentos e a gestão administrativa; descentralizar
parte das decisões e das competências de gestão para o nível dos bairros;
restabelecer a confiança dos cidadãos nos governantes e nas instituições; promover
uma gestão proactiva e responsabilizadora dos serviços camarários, em vez de
passiva, burocratizada e resistente ao trabalho entre serviços.
Estratégia Lx-Europa 2020
O Programa Renda Acessível contribui ainda para a prossecução dos grandes objetivos e
linhas de ação da Estratégia Lx-Europa 202011, sendo também aqui evidenciada a articulação
coerentes de políticas sectoriais com impacto na produção de ‘habitat’ e na oferta de funções
residenciais adequadas à atração, fixação e rejuvenescimento da população, procurando o
reforço da coesão territorial e social.
Os grandes objetivos da Estratégia Lx-Europa 2020 são:
Mais pessoas:
o Manter a população existente;
o Atrair e fixar nova população, nomeadamente através de oferta habitacional
adequada e a da atração e fixação de jovens.
Melhor cidade:
o Melhorar a qualidade de vida;
o Valorizar a interculturalidade e promover a cidadania
o Melhorar o funcionamento da cidade.
Mais emprego:
o Reforçar o tecido económico;
o Afirmar Lisboa na economia global.
Nas figuras seguintes são apresentadas as linhas de ação definidas para cada objetivos,
sendo que esses objetivos e linhas de ação foram devidamente considerados na concepção
do Programa Renda Acessível.
11 Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão Lx-Europa 2020 (2012) Lx-Europa 2020 - Lisboa no quadro do próximo período de programação comunitário
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Figura 7 - Objetivo ‘Atrair e Fixar Nova População’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 20)
Figura 6 – Objetivo ‘Manter a População Existente’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 19).
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Figura 8 - Objetivo ‘Melhorar a qualidade de vida’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 29)
Figura 9 - Objetivo ‘Melhorar o funcionamento urbano’ e respetivas linhas de ação na Estratégia Lx-Europa 2020 (Fonte: Estratégia Lx-Europa 2020, pág. 33)
Modelos e objetivos das políticas de habitação de interesse social
Para além do enquadramento do PRA no Direito à Habitação, convenções internacionais,
estratégia, planos e programas de âmbito municipal importa compreender que tipo de
modelos e objetivos têm sido seguidos em matéria de política de habitação de interesse
social, sobretudo no âmbito da União Europeia e qual o posicionamento deste Programa
nesse contexto.
Os modelos de habitação de interesse social existentes na Europa podem ser classificados de
acordo com três categorias, propostas pelo CECODHAS12 em 2007: “universal” , “orientado-
generalista” e “orientado-residual”. Esta sistematização tem merecido alguma aceitação
entre as instituições internacionais, tendo já sido adotada posteriormente pela UN-Habitat13,
12 CECODHAS (2007), Housing Europe 2007 review of social, co-operative and public housing in the 27 EU member states.
13 UN-Habitat (2009), Concept Note on Affordable Housing and Housing Finance in the Face of the Global Financial Crisis for the Luncheon Meeting.
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conceptual e facilidade operacional adoptada também neste contexto. A categorização assim
ser sintetizada da seguinte forma:
Universal (ou habitação como serviço público) – nesta categoria a habitação é
essencialmente uma responsabilidade pública e o objetivo da política de habitação de
interesse social é prover habitação condigna a um preço acessível para toda a
população. Os promotores podem ser públicos ou privados. Neste contexto, a
habitação social assume um papel de regulação do mercado (mediante o controlo
das rendas) para garantir que toda a população tem acesso a uma habitação
acessível e de qualidade, sendo esta atribuída mediante listas de espera. No entanto,
em alguns casos, os municípios reservam parte das vagas para certos tipos de
agregados com necessidades urgentes ou utilizam critérios de prioridade. As rendas
têm por base o custo das habitações mas existem subsídios de arrendamento e
garantias de rendas para os grupos mais desfavorecidos. O provimento universal de
habitação social tem por objetivo ainda evitar a criação de guetos e promover a
coesão social. Este modelo é mais difundido entre países com uma percentagem
relativamente baixa de habitação propriedade do ocupante.
Orientado – a abordagem orientada considera que é o mercado que deve promover
a habitação mediante as leis da oferta e da procura. A habitação de interesse social é
somente dirigida aos indivíduos e agregados cuja necessidade de habitação condigna
a preço acessível não pode ser suprida pelo mercado. Dentro deste modelo é
possível identificar dois submodelos, de acordo com o tipo, peso e critérios de
atribuição:
o Generalista – a habitação é atribuída aos agregados familiares com
rendimentos abaixo de um dado teto predefinido, de acordo com regras
específicas e procedimentos baseados no teto de rendimentos. As rendas
tendem a ter um valor máximo fixo, sendo que os agregados com menos
rendimentos auferem de subsídios ao arrendamento. Representa,
teoricamente, a evolução natural da habitação social tradicional na Europa
Ocidental, que era normalmente dirigida aos trabalhadores e grupos da
classe média. Este modelo é adotado por Estados com um sector de
arrendamento privado relativamente pequeno;
o Residual – a habitação é dirigida para os grupos mais vulneráveis e é
atribuída com base em critérios de necessidade. As rendas são definidas com
base no custo da habitação ou nos rendimentos. Os beneficiários potenciais
são muito mais restritos e correspondem tipicamente a agregados
extremamente vulneráveis que dependem de uma variedade de subsídios e
prestações sociais (desempregados, pessoas com deficiência, idosos, famílias
monoparentais, etc.). É adotado por Estados com um mercado de
o Parlamento Europeu14 e a UNECE15, entre outros, sendo por isso, e pela sua organização
14 European Parliament, Directorate General for Internal Policies, Policy Department A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU.
15 United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges.
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arrendamento pequeno, e em que o mercado privado tem mais peso que o
social.
Sendo uma sistematização uma generalização da realidade, existem algumas exceções as
estas regras. Salientem-se os casos de Portugal e Espanha, onde tanto o mercado de
arrendamento público como o privado são muito reduzidos, e dos países de leste, que, como
já foi referido, com a recente privatização massiva da habitação pública no final do século XX
eliminaram quase na totalidade o mercado de arrendamento. Na Tabela 2 apresenta-se a
distribuição dos Estados-membros da UE27 pelos diferentes modelos referidos, sendo que
Portugal se encontra no modelo Orientado Residual.
Peso do sector de habitação de interesse social
Grande
(>19%)
Médio
(11-19%)
Pequeno
(5-10%)
Muito Pequeno
(0-5%)
Modelo Universal Países
Baixos,
Dinamarca,
Suécia
Orientado Generalista Áustria República
Checa, França,
Finlândia,
Polónia
Bélgica,
Alemanha,
Itália
Eslovénia,
Luxemburgo, Grécia
Residual Reino Unido França Bélgica,
Estónia,
Alemanha,
Irlanda, Malta
Bulgária, Chipre,
Hungria, Letónia,
Lituânia, Espanha,
Portugal
O modelo Universal é claramente o que apresenta maior abrangência e que tem objetivos
mais amplos. No entanto, como já foi referido, as formas de conceber e abordar a habitação
de interesse social não são estáticas, e têm emergido na UE algumas tendências que podem
vir a colocar em questão este modelo (ver Tabela 3). Com efeito, a Comissão Europeia, por
via das regras da concorrência e dos auxílios de Estado, tem vindo a contestar este modelo,
argumentando que este entra em concorrência desleal com os senhorios de mercado. Esta
situação levou já os Países Baixos a fixarem um teto de rendimentos para acesso à habitação
Tabela 2 – Modelos e peso do sector da habitação social nos Estados-membros da UE27. Fonte: European Parliament, Directorate General for Internal Policies, Policy Department A: Economic and Scientific Policy (2013), Social housing in the EU.
de interesse social e a Dinamarca já assumiu estar a pensar introduzir alterações ao seu
modelo16.
16 United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges.
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O modelo Orientado Generalista dominava na UE até 2007, tendo-se vindo a assistir a
uma tendência de mudança em alguns países para o modelo residual desde o início da crise
de 2007, em particular a Alemanha, a Bélgica, Itália, Luxemburgo e Polónia17. As principais
razões subjacentes a esta mudança foram os cortes orçamentais e mudanças institucionais
operadas após a crise de 2017 e o aumento da procura.
Uma das características do modelo Orientado Residual é a concentração de população
mais desfavorecida em bairros de habitação social, geralmente em áreas desvalorizadas do
ponto de vista imobiliário. Nos países em que este modelo é prevalecente o regime de
arrendamento social é, regra geral, uma parcela muito baixa do parque habitacional total –
relembre-se que, por exemplo, em Portugal representa somente 2% do parque habitacional.
O Programa Renda Acessível enquadrasse assim no modelo de política de habitação
Orientado Generalista sendo uma medida de resposta ao agravamento da
disparidade entre rendimento das famílias e os preços do arrendamento
habitacional, intensificado a partir da crise de 2007. Pretende-se por isso evitar
que famílias das classes de rendimento intermédio passem a uma situação de
pobreza ou de privação material no que se refere ao acesso a habitação adequada
às suas necessidades, sendo desejável para o equilíbrio social e económico que as
famílias de rendimento intermédio consigam viver no concelho de Lisboa.
Esta evolução do modelo Orientado Residual para o modelo Orientado Generalista, tem sido
desenvolvida em Lisboa no âmbito do Programa Renda Convencionada (o qual já afetou 207
fogos dispersos na cidade e em bairros municipais a esta finalidade), permitindo abranger
não só as famílias que vivem abaixo do limiar de pobreza, e que requerem programas
específicos com maior intensidade de subvenções públicas, mas também as de rendimentos
baixos e intermédios, as quais também se deparam com grandes dificuldades no acesso aos
preços de arrendamento em Lisboa, como mais adiante se comprovará.
17 Ghekiere, L. (2007), Le développement du logement social dans l’ Union européenne.
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% Habitação social Universal Orientado Generalista Orientado Residual
>20% Países Baixos Áustria
11%-19% Dinamarca
Suécia
República Checa
França*
Finlândia*
Reino Unido
França
Finlândia
5%-10% Bélgica
Alemanha*
Polónia
Eslovénia
Itália
Bélgica
Alemanha
Estónia
Irlanda
Malta
0-4% Luxemburgo
Grécia
Espanha
Eslováquia*
Hungria
Chipre
Portugal
Eslováquia
Bulgária
Lituânia
Letónia
Roménia
Estónia
Tendência no desenvolvimento da política
* Países listados duas vezes porque duas linhas de política: uma mais abrangente e uma mais restrita.
Tabela 3 – Classificação dos países da UE por modelos de política de habitação de interesse social e tendências de desenvolvimento. Adaptado de: United Nations Economic Commission for Europe (2015), Social Housing in the UNECE region: Models, Trends and Challenges
O que caracteriza a habitação acessível na Europa não é tanto um conceito específico, mas antes um conjunto de aspetos comuns18:
1. A acessibilidade em termos de preço e a existência de regras para a atribuição das
habitações (i.e., atribuição por via administrativa por oposição aos mecanismos de
mercado) é uma das características comuns centrais da habitação social;
2. Forte ligação com as políticas públicas ao nível local, ou por via da provisão direta
pelos municípios ou por provedores independentes que atuam como parceiros nas
18 Fonte: PITTINI, Alice – “Social Housing in the European Union”. CECODHAS Housing Europe Observatory, 2012
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políticas de habitação local e social, incluindo muitas vezes uma participação ativa
por parte dos provedores de habitação social na criação do “mix social”;
3. Segurança no arrendamento, por oposição aos contratos de curto prazo comuns no
mercado privado;
4. Missão de os provedores sociais de habitação de garantir a dignidade da habitação,
segundo padrões cada vez mais elevados;
5. A concretização de uma política de habitação acessível é ainda feita pelos objetivos
que lhe estão subjacentes, objetivos estes que são determinantes para as escolhas a
efetuar ao nível de quatro dimensões chave:
Beneficiários
Regime de ocupação
Entidades provedores
Modelos de financiamento
Destas quatro dimensões, as duas primeiras, juntamente com os objetivos que lhes estão
subjacentes, dão enfoque ao objeto da política – “o que é” a habitação acessível para um
dado programa -, enquanto as duas últimas dão ênfase à sua operacionalização - “como”
implementar a política/programa.
2.2. Objetivos
Atendendo às orientações Constitucionais, Políticas e Programáticas referidas nos
subcapítulos seguintes, os objetivos do Programa Renda Acessível são de dois tipos: gerais e
operacionais, conforme a seguir se indica.
Objetivos gerais
6. Contribuir para assegurar o cumprimento do Direito à Habitação Constitucionalmente
consagrado no artigo 65º (Pág. 31)
7. Dar cumprimento ao Programa de Governo da Cidade de Lisboa 2013-2017 (pág.
32);
8. Prosseguir a política de habitação e objetivos de desenvolvimento definidos no PDM
(pág. 39);
9. Prosseguir os objetivos e executar medidas previstas no Programa Local de
Habitação de Lisboa (pág. 40);
10. Atender às orientações estratégicas definidas na Carta Estratégica de Lisboa 2010-
2024 (pág. 43) e na Estratégia Lx-Europa 2020 (pág. 46).
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Grande (>19%)
Médio (11-19%)
Pequeno (5-10%)
Muito Pequeno(0-5%)
Universal Países Baixos, Dinamarca, Suécia
Orientado Generalista Áustria República Checa, França, Finlândia
Bélgica, Alemanha, Itália, Polónia, Eslovénia
Luxemburgo, Eslováquia, Grécia
Residual Lisboa Reino Unido
Irlanda, Malta
Bulgária, Chipre, Hungria, Letónia, Lituânia, Estónia, Roménia, Espanha, Portugal
Tabela 4 – Peso relativo da habitação de interesse social. (Fonte do Quadro: BRAGA, Michela e PALVARINI, Pietro - “Social housing in the EU”. Parlamento Europeu, Departamento de Política A, 2013. Posicionamento relativo de Lisboa da responsabilidade da Equipa de Missão Programa Renda Acessível)
Lisboa
políticas não só as famílias de mais baixos rendimentos mas também as de rendimento
intermédio.
Objetivos operacionais
4. Promover, no menor prazo possível, a reabilitação e construção de pelo menos 5.000
fogos para arrendamento, com preços e características adequadas às necessidades
da procura habitacional de famílias com rendimentos de nível intermédio.
5. Utilizar os recursos do Município de Lisboa de forma eficaz, eficiente e sustentável no
médio e longo prazo, estimulando e alavancando a mobilização de recursos
financeiros e a capacidade técnica dos intervenientes no mercado da habitação
(promotores imobiliários, projetistas, construtores e sector financeiro) essenciais
para o êxito do Programa.
6. Contribuir para a cooperação institucional entre entidades públicas, e com os
operadores privados existentes no mercado, de modo a assegurar as condições
necessárias à atratividade e desenvolvimento do mercado de arrendamento
habitacional, acessível aos vários níveis de rendimento da população.
A prossecução dos objectivos gerais levará a uma alteração desejada na classificação da
política de habitação do concelho de Lisboa. Na grelha de classificação das políticas de
habitação (Tabela 4) em função das percentagem de parque habitacional afeto a habitação
de interesse social, e em função dos segmentos de rendimento das famílias a quem se
dirige, o concelho de Lisboa deverá passar da atual categoria “Orientado Residual Grande”
para “Orientado Generalista Grande”. Significando que passa a abranger com as suas
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3. Fundamentação da necessidade
3.1. Falhas do mercado habitacional
O Programa Renda Acessível resulta essencialmente de duas necessidades, relacionadas
entre si.
A primeira decorre do aspiracional político, de desenvolvimento social e humano, procurar
cumprir o Direito à Habitação, consagrado na Constituição da República Portuguesa, bem
como os objetivos de desenvolvimento definidos nos documentos de orientação estratégica,
de planeamento e programação do Município de Lisboa (Capítulo 2.1. ).
A segunda necessidade resulta de dinâmicas e factores cuja evolução tem impedido a
concretização do Direito à Habitação para muitas famílias e por serem obstáculos aos
objectivos de desenvolvimento local. Trata-se neste caso da necessidade de correção de
falhas do mercado habitacional, combatendo as suas causas e mitigando os seus efeitos
negativos, dentro do âmbito das atribuições do Município e da sua capacidade de influenciar
o comportamento do sector privado e um maior nível de cooperação e coerência sistémica ao
nível das políticas e intervenções das autoridades públicas nacionais, da União Europeia e
dos órgãos de soberania de Portugal.
O concelho de Lisboa tem falhas de mercado significativas no imobiliário residencial, e em
particular no mercado de arrendamento habitacional. As falhas de mercado imobiliário
residencial existem nas principais cidades europeias e do mundo, sendo normalmente de
maior intensidade quando se trata de territórios especialmente atrativos para viver, visitar,
trabalhar e investir. Nestes casos a economia e os preços do imobiliário tendem a dissociar-
se da economia das famílias residentes, em particular daquelas que têm rendimentos mais
baixos e intermédios. Situação análoga tende a ocorrer com algumas atividades económicas
locais, essencialmente de comércio de proximidade, as quais são de grande importância para
proporcionar um habitat adequado e de qualidade aos residentes.
Sabemos empiricamente que as características do mercado imobiliário, tendem por si só
para o desequilíbrio e ineficiência, bem evidenciado pelos ciclos económicos e financeiros
deste sector, oscilando entre dinâmicas de valorização intensa e especulativa e dinâmicas
recessivas, cujos impactos financeiros, económicos, e sociais ficaram bem patentes com a
crise de internacional de 2007.
As falhas de mercado, caso não sejam objeto de medidas de regulação eficazes, podem
conduzir a situações de desequilíbrio estruturais graves em termos sociais, demográficos,
ambientais e económicos.
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O Flash Eurobarómetro19 apresentou em 2015 um estudo sobre a percepção da população
das cidades europeias sobre o acesso a boa habitação com preços acessíveis. Os resultados
revelaram a existência de dificuldades significativas neste domínio (ver Figura 10), sendo
essas dificuldades especialmente sentidas nas cidades capitais. Mais de 80% dos inquiridos
em nove capitais da UE reconhece haver dificuldade neste âmbito (Paris, Estocolmo,
Helsínquia, Amesterdão, Copenhaga, Luxemburgo, Berlim, Londres e Dublin), e somente em
duas das 28 capitais mais do que uma pequena minoria de inquiridos concorda não haver
dificuldade neste âmbito.
No concelho de Lisboa 77% da população inquirida discorda da afirmação “é fácil o acesso ao
preço de habitação de qualidade”, enquanto que na sub-região da Grande Lisboa são 59%.
O mercado imobiliário é um sistema complexo e aberto onde intervêm muitas entidades
privadas e públicas, vários tipos de entidades do lado da oferta (empresas, organismos
coletivos de investimento, ...) e do lado da procura (vários tipos de famílias, com distintas
necessidades e aspirações, com distintos níveis de rendimento) para além de vários outros
fatores. Alguns destes fatores são de âmbito territorial macro, de naturezas diversas
(económica, demográfica, social, política e biofísica), outros que resultam de especificidades
do sistema político, judicial, económico, financeiro, normativo, regulatório e social de cada
país, região ou concelho, e da micro-economia das empresas, dos proprietários e das
famílias.
Assim, é necessária uma adequada identificação dos factores críticos de sucesso, os
problemas e desejos dos intervenientes-chave, de forma a propor medidas que conduzam à
prossecução dos objetivos gerais e operacionais do Programa Renda Acessível, sendo certo
que uma parte relevante dos fatores críticos de sucesso são de natureza sistémica e de
âmbito territorial nacional ou internacional, não estando por isso ao alcance do Município
proceder por si só às alterações tidas como necessárias para regular este mercado e criar
condições para que o sector privado promova oferta de arrendamento acessível aos vários
níveis de rendimento das famílias. No entanto, o Município de Lisboa dispõe de recursos e
instrumentos de intervenção com impacto relevante para promover, direta ou indiretamente,
a oferta de habitação com preços acessíveis para famílias de rendimentos intermédios que
não conseguem pagar os preços de mercado sem comprometer outras componentes
essenciais do seu orçamento (alimentação, saúde, vestuário, transportes, educação,...).
19 Os inquéritos Eurobarómetro Quality of life in European cities são conduzidos de três em três anos desde 2004. Para o inquérito de 2015 foram entrevistadas mais de 40.000 pessoas em 79 cidades europeias e 4 áreas metropolitanas.
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Figura 10 - Percepção da população sobre o acesso aos preços de habitação de qualidade nas cidades europeias. Respostas à pergunta ‘É fácil encontrar boa habitação a preços razoáveis?’: vermelho – discorda muito; amarelo – discorda de algum modo; verde claro - concorda de algum modo; verde escuro – concorda muito (Fonte: European Commission (2016), Quality of life in European cities 2015, Flash Eurobarometer n.º 419)
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No concelho de Lisboa foram identificadas as seguintes falhas de mercado com relevância
para a concepção e execução do Programa Renda Acessível:
1. Disparidade entre preços de mercado da habitação e a capacidade financeira
da maior parte das famílias, quer sejam famílias que já residem em Lisboa, quer
das que gostariam de residir, ou voltar a residir nesta cidade;
2. Oferta insuficiente de fogos para arrendamento atendendo à dimensão da
procura existente e prevista, atualmente estimada em cerca de 27.500
famílias;
3. Inadequação das características das habitações disponíveis, e ou do habitat,
às características e necessidades das famílias.
Esta identificação resulta da produção e análise de vários estudos técnicos, cujo conteúdo é
citado ao longo do relatório, bem como da auscultação de intervenientes do sector
imobiliário, peritos e várias entidades relevantes e famílias, nomeadamente:
Entrevistas a 503 famílias de estratos socioeconómicos B/C1/C2 (Médio Alto, Médio e
Médio Baixo) residentes na Área Metropolitana de Lisboa;
Entrevistas a cerca de 40 decisores de topo de empresas e associações do sector
imobiliário e financeiro (promotores imobiliários, investidores, mediadoras
imobiliárias, construtores, bancos comerciais, sociedades gestoras de fundos,
arquitetura, engenharia e fiscalização de obras, companhias de seguros, Sistema
Nacional de Garantia Mútua), incluindo empresas sedeadas de Portugal, Espanha,
França, Suíça, Reino Unido, Estados Unidos da América, Dinamarca, China;
3ª Comissão Permanente da Assembleia Municipal (Comissão de Ordenamento do
Território, Urbanismo, Reabilitação Urbana, Habitação e Desenvolvimento Local)
Presidente da Assembleia Municipal;
Conselho Municipal de Habitação;
Presidentes das Juntas de Freguesia do Concelho de Lisboa;
Vereadores da CML de todas as forças políticas;
Comissão de Boas Práticas do Município de Lisboa;
GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM;
EMEL - Empresa Municipal de Mobilidade e Estacionamento de Lisboa, E.M. S.A.;
Urban Land Institute, Portugal – Conselho Residencial;
Serviços diplomáticos de Portugal, Reino Unido, Holanda, Dinamarca e França, tendo
sido organizadas sessões de trabalho com peritos em habitação e empresas do
sector em Copenhaga e Londres, em estreita articulação com as respetivas
embaixadas de Portugal e com a Embaixada da Dinamarca em Portugal;
Invest Lisboa;
AICEP Portugal Global;
Investigadores e docentes da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra,
ISCTE CIES – Instituto Universitário de Lisboa, Universidade de Lisboa (Instituto
Superior Técnico, Faculdade de Direito e Instituto Superior de Ciências Sociais e
Políticas), Escola Superior de Atividades Imobiliárias, Universidade de Copenhaga;
Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo de Lisboa.
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3.1.1 Disparidade entre preços e poder de compra das famílias
A disparidade entre os preços da habitação e a capacidade financeira das famílias é uma das
principais falhas de mercado que estão na origem e denominação deste Programa. Para
compreender e medir adequadamente esta falha de mercado é necessário conhecer os
escalões de rendimento disponível das famílias, qual a percentagem do seu orçamento que
pode ser gasto com habitação (taxa de esforço), comparando o valor daqui resultante, por
tipo de família (dimensão e composição familiar) com os preços de mercado da habitação em
Lisboa, por tipologia habitacional (T0, T1, T3, T3,...).
O concelho de Lisboa tem os preços de renda (Gráfico 1) e compra e venda de habitação
mais elevados de Portugal20, tem uma quota de mercado de transações de arrendamento
habitacional muito superior a qualquer outro concelho do País, quer em número, quer em
volume de negócio.
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Gráfico 1 – Renda média contratada de apartamentos, novos e usados, por concelho, no período 1º trimestre de 2012 ao 2º trimestre de 2016 (Fonte de dados: Ci-SIR, 2016)
20 Com base na análise aos dados registados no Sistema de Informação Residencial da Confidencial Imobiliário (2016).
A notoriedade de Lisboa como destino turístico, de investimento e de residência não habitual
para cidadãos estrangeiros com elevado poder de compra conduziu à entrada de novos
clientes no mercado imobiliário com um poder de compra muito superior ao da comunidade
local, contribuindo dessa forma para o aumento dos preços do mercado habitacional.
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As famílias residentes, e aquelas que aqui gostariam de residir, estão assim sujeitas a um
nível de preços de habitação que é incomportável para as de mais baixos rendimentos ou
mesmo de rendimentos intermédios, sendo por isso um dos principais fatores que
contribuem para a perda de população na cidade de Lisboa, a favor de outros concelhos da
AML, ao qual se somam os efeitos negativos da emigração que se fizeram sentir de forma
muito significativa após a crise financeira de 2007, bem como as dinâmicas demográficas
pesadas em que nos inserimos, nomeadamente de envelhecimento da população.
Estas circunstâncias representam um grande desafio para o Município de Lisboa e para as
demais entidades públicas com responsabilidade direta na prossecução do Direito à
Habitação, como é o caso do Governo, dos serviços da Administração Central competentes
em razão da matéria, desde logo o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP
(IHRU), e a Assembleia da República.
A análise das estatística disponíveis sobre os preços do arrendamento habitacional em Lisboa
(rendas contratadas) não deixa margem para dúvidas: existe uma situação grave de
dificuldade de acesso aos preços da habitação para a grande maioria das famílias que
procuram casa em Lisboa.
A evolução das rendas contratadas21 em Lisboa e na AML (novos e usados), ao longo de um
período alargado, entre 2010 e 2016, foi estudada para a tipologia habitacional seguinte, de
acordo com a estruturação da base de dados de preços CiSIR:
T0-T1 (estúdios e apartamentos com 1 quarto);
T2 (apartamentos com 2 quartos);
T3 (apartamentos com 3 quartos);
T4 (apartamentos com pelo menos 4 quartos).
Para cada um dos tipos de habitação acima referido foi analisada a evolução trimestral das
rendas contratadas através dos seguintes descritores estatísticos:
1º quartil22 do concelho de Lisboa;
Média da AML;
Média do concelho de Lisboa;
3º quartil22 do concelho de Lisboa.
Foi então feita a comparação entre as rendas contratadas (preços de mercado) e as rendas
que são acessíveis para os tipos de famílias mais significativos de entre aqueles que são
utilizados definidos pelo EUROSTAT para descrever o rendimento e condições de vida das
famílias (percentagens indicadas para a dimensão de famílias clássicas23 referem-se a 2011):
21 Fonte dos preços de mercado, valores trimestrais do 1º quartil, média e 3º quartil: Confidencial Imobiliário – SIR (2016).
22 Quartis: São 3 valores valores distintos que separam o conjunto da distribuição em 4 partes iguais. O valor central é designado por mediana e os outros dois por 1º e 3º quartil (ou quartil inferior e superior, respetivamente (Fonte: Glossário Estatístico da OCDE, tradução livre). 23 PORDATA, fonte dos dados: INE - X, XII, XIV e XV Recenseamentos Gerais da População
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Um adulto (35% das famílias residentes em Lisboa eram unipessoais, das quais
42,8% tinham mais de 65 anos; na AML 25,5% famílias unipessoais, das quais
40,2% tinham mais de 65 anos);
Um adulto e 1 criança (32,6% das famílias em Lisboa eram compostas por duas
pessoas, valor semelhante ao da AML 32,8%);
Dois adultos (idem);
Dois adultos e 1 criança (30,8% das famílias em Lisboa tinham 3 a 5 pessoas,
enquanto na AML eram 39,9%);
Dois adultos e 2 crianças (idem);
Dois adultos e 3 crianças (idem);
Três ou mais adultos e crianças (1,7% das famílias tinham pelo menos 6 pessoas em
Lisboa e na AML também).
As rendas acessíveis foram calculadas através de uma taxa de esforço de 30% aplicada a
distintos níveis de rendimento disponível24 de cada tipo de família. Os níveis de rendimento
considerados foram os seguintes, com base na informação estatística disponível:
Limites superiores do 2º e 4º e quintil de rendimento adulto equivalente de Portugal
(total de todas as famílias), correspondendo a um dos critérios para definir as
classes de rendimento intermédio;
1 quartil de rendimento adulto equivalente de Portugal (total de todas as famílias);
Mediana do rendimento adulto equivalente para cada tipo de família indicado;
Limiar de pobreza (60% da mediana).
Rendimento disponível adulto equivalente
2015
Anual Mensal
(12 meses) Percentagem da
população
Limiar de pobreza 5 061 422 20%
Quintil 1 - limite superior 5 140 428
Quintil 2 - limite superior 7 313 609
60% Mediana 8 435 703
Quintil 3 - limite superior 9 567 797
Quintil 4 - limite superior 13 315 1 110
Quintil 5 - sem limite superior 20%
24 Fonte dos dados de 2015 sobre a média e mediana do rendimento adulto equivalente por tipo de família, para Portugal: EUROSTAT EU-SILC. O rendimento adulto equivalente é convertido em rendimento familiar por aplicação dos fatores de ponderação da Escala Modificada da OCDE.
Tabela 5 - Níveis de rendimento disponível por adulto equivalente em Portugal (Fonte dos dados: EUROSTAT, EU-SILC)
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Cada um destes descritores do rendimento disponível adulto equivalente foi multiplicado
pelos factores de ponderação da Escala Modificada da OCDE para se obter então uma
estimativa do rendimento disponível global de cada tipo de família.
Note-se que, como existem diferenças significativas entre o rendimento adulto equivalente
de diferentes tipos de famílias, e não estando disponíveis dados sobre os quartis e quintis de
rendimento para cada tipo de família (apenas para o total de todas as famílias), estes
últimos quantis devem ser lidos tendo isso presente e em conjugação com a mediana do
rendimento de cada tipo de família, a qual será o indicador mais aproximado.
A comparação entre os preços de mercado das tipologias habitacionais e as rendas acessíveis
a cada tipo de família e a distintos níveis de rendimento são apresentados nos gráficos
seguintes (Gráfico 2 a Gráfico 9), através dos quais se estima a dimensão da falha de
mercado.
Na Tabela 6 são calculadas as distâncias (em euros) entre as rendas de mercado e as rendas
acessíveis a vários tipos de famílias e dois níveis de rendimento intermédio: a média e a
mediana do rendimento disponível. Trata-se de um quadro síntese que permite indicar a
distância de preços que é preciso vencer para se conseguir corrigir esta falha de mercado. A
intensidade de cores assinala a gravidade da disparidade entre rendas de mercado e rendas
acessíveis (vermelho intenso corresponde à maior falha de mercado).
Atendendo às estatística do rendimento das famílias para Portugal25, conjugadas
com as estatísticas das rendas de mercado de Lisboa (novos e usados) permite
concluir o seguinte, caso o padrão de distribuição de rendimentos fosse semelhante
para a população residente na AML (procura habitacional potencial para o concelho de
Lisboa):
Numa situação de equilíbrio de mercado, em que a capacidade financeira da
procura (famílias) é suficiente para pagar os preços da oferta de mercado da
habitação (rendas contratadas) o valor de cada descritor da distribuição das rendas
acessíveis (calculadas para cada tipo de família e nível de rendimento) deveria
coincidir com o valor do mesmo descritor da distribuição das rendas de mercado.
Nestes gráficos isso corresponderia a termos a mediana da renda acessível
sensivelmente a meio da distância entre 1º e 3º quartil das rendas de mercado,
situação que nunca se verifica, ou seja temos falha de mercado nos casos
analisados entre o 1º trimestre de 2010 e o 4º trimestre de 2015.
Existe falha de mercado (preços inacessíveis) para todos os tipos de
famílias estudadas com níveis de rendimento baixos (inferiores ao limiar de
pobreza e 1º quintil), bem como para a maioria das famílias estudadas com
rendimentos intermédios (entre os limites superiores do 1º e 4º quintil).
Para alguns tipos de família com os níveis de rendimentos próximos do
limite superior do 4º quartil (ou seja perto de 1.110 €/mês disponíveis, por
25 EUROSTAT EU-SILC.
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adulto equivalente) conseguem aceder aos preços de mercado mais baixos,
são o caso das seguintes combinações de tipos de família-alojamento:
o Dois adultos sem filhos quando procuram apartamentos T0-T1 conseguem
pagar preços entre o 1º quartil e a média, no entanto, se procurarem
apartamentos T2 já não chegam chegar às rendas de mercado mais baixas
(do 1º quartil);
o Dois adultos com duas crianças dependentes quando procuram apartamentos
T2 tenderão a conseguir pagar a respetiva renda média de mercado, no
entanto, se procurarem apartamentos T3 (um quarto para cada criança) já
não conseguem sequer cobrir os preços de mercado mais baixos (1º quartil).
Existem alguns tipos de famílias especialmente vulneráveis aos preços de
mercado elevados:
o Famílias unipessoais (um adulto), sobretudo quando se trata de jovens
adultos ou de maiores de 65 anos, pois são escalões etários que tipicamente
têm rendimentos mais baixos;
o Famílias monoparentais (um adulto com uma criança dependente);
o Famílias numerosas com 3 ou mais crianças (ou adultos) a cargo;
Para famílias com rendimentos acima do limite superior do 4º quintil existe
falha de mercado para várias delas porque a distância entre este limite de
rendimentos (ou da respetiva renda acessível) e os preços de mercado médios é
ainda significativa, por exemplo quando se tratam de famílias unipessoais e
monoparentais, sobretudo se forem jovens adultos ou maiores de 65 anos.
Em relação às famílias unipessoais (Gráfico 2) que procurassem apartamentos T0-
T1 no final de 2015, as rendas contratadas do 1º quartil eram de 400 €/mês e a
média de 553 €/mês:
o Apenas 20% das famílias (as de rendimentos mais elevados) poderiam pagar
preços de 330 €/mês, ou seja, mais de 80% das famílias não consegue pagar
os preços mais baixos de mercado (1º quartil);
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 130 e 330 €/mês, sendo a mediana 180 €/mês;
o 20% das famílias não poderia pagar mais de 130€/mês;
As famílias monoparentais (Gráfico 3) se em finais de 2015 procurassem um
apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil seriam 480 €/mês e a média
era 641 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 430 €/mês, ou seja, não chega às rendas de mercado mais
baixas (1º quartil), também aqui mais de 80% das famílias estariam sem
acesso aos preços médios de mercado e mesmo aos mais baratos (1º
quartil);
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 170 e 430 €/mês, sendo a mediana 206 €/mês, ou seja menos de
metade das rendas de mercado mais baixas;
o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de
170€/mês;
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Renda Lisboa - Quartil 1; € 450
Renda Lisboa - Média; € 602
Renda Lisboa - Quartil 3; € 750
Renda AML - Média; € 487
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T0-T1 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 1 Adulto - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. -Renda Acessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Um adulto - Renda AcessívelMediana
Renda Lisboa - Quartil 1; € 570
Renda Lisboa - Média; € 773
Renda Lisboa - Quartil 3; € 900
€ 206
Renda AML - Média; € 558
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T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 1 Adulto e 1 criança - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelQUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessívelQuintil 1 limite sup. - RendaAcessívelLimiar de pobreza - RendaAcessívelDois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana
Gráfico 2 - T0-T1 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família unipessoal (1 adulto). (Fonte de dados: Ci-SIR)
Gráfico 3 - T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família monoparental (1 adulto e uma criança dependente. (Fonte de dados: Ci-SIR)
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As famílias com dois adultos, sem crianças, (Gráfico 4) se em finais de 2015
procurassem um apartamento T0-T1, as rendas contratadas do 1º quartil eram de
400 €/mês, a média de 553 €/mês e o 3º quartil 650 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 500 €/mês, ou seja, não chega às rendas médias de
mercado, mas seria suficiente para as famílias com mais rendimentos
conseguirem pagar as rendas mais baixas (1º quartil);
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar As
classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar entre
190 e 500 €/mês;
o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de
190€/mês;
As famílias de dois adultos e uma criança dependente (Gráfico 5) se em finais
de 2015 procurassem um apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil
seriam 480 €/mês e a média era 641 €/mês, se optassem pelo T0-T1 as rendas
seriam respetivamente de 400 €/mês e 553 €/mês:
o As famílias de rendimentos mais elevados (5º quintil), ou seja os 20% com
mais recursos apenas poderiam pagar preços cerca de 600 €/mês, ou seja,
apenas teriam acesso às 25% rendas mais baixas (1º quartil) dos
apartamentos T2 e poderiam chegar apenas aos preços médios dos T0-T1, já
que o 3º quartil do T0-T1 seria a 650€/mês;
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 230 e 600 €/mês, sendo a mediana 422 €/mês, isto é, 50% das
famílias poderiam pagar esta renda;
o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 190
€/mês.
1500 (142) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Renda Lisboa - Quartil 1; € 450
Renda Lisboa - Média; € 602
Renda Lisboa - Quartil 3; € 750
Renda AML - Média; € 487
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T0-T1 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Um adulto - Renda AcessívelMediana
Renda Lisboa - Quartil 1; € 570
Renda Lisboa - Média; € 773
Renda Lisboa - Quartil 3; € 900
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Renda AML - Média; € 558
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T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 1 criança - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessívelQUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessívelQuintil 1 limite sup. - RendaAcessívelLimiar de pobreza - RendaAcessívelDois adultos e 1 criança -Renda Acessível Mediana
Gráfico 4 - T0-T1 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos. (Fonte de dados: Ci-SIR)
Gráfico 5 – T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 1 criança. (Fonte de dados: Ci-SIR)
1500 (143)N.º 1217
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SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
As famílias de dois adultos e duas crianças (Gráfico 6) que no último trimestre
de 2015 procurassem um apartamento T2, as rendas de mercado do 1º quartil
seriam 480 €/mês, a média 641 €/mês e o 3º quartil 750 €/mês; caso procurassem
um apartamento T3 (Gráfico 7) as rendas do 1º quartil seriam 650 €/mês e a média
942 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 700 €/mês, ou seja seria suficiente para aceder às rendas
médias de mercado do T2 e insuficiente para o caso do T3, sendo sempre
insuficiente para chegarem às rendas do 3º quartil do T2 e T3 (1.150
€/mês);
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 270 e 700 €/mês, sendo a mediana 451 €/mês;
o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 270
€/mês, correspondendo ao limiar de pobreza nesta tipologia familiar.
As famílias com descendência numerosa, com dois adultos e três crianças
(Gráfico 8) se em finais de 2015 procurassem um apartamento T3, as rendas de
mercado do 1º quartil seriam 650 €/mês e a média 942 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 800 €/mês, ou seja, teriam acesso às rendas médias de
mercado, sem atingir o 3º quartil de rendas (1.150 €/mês);
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar As
classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar entre
300 e 800 €/mês;
o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 300
€/mês;
As famílias numerosas, de 3 ou mais adultos e duas crianças, (Gráfico 9) se
em finais de 2015 procurassem um apartamento T4, ou superior, as rendas de
mercado do 1º quartil seriam 800 €/mês e a média era 1.222 €/mês e o 3º quartil
1.500 €/mês:
o As 20% das famílias que têm rendimentos mais elevados poderiam pagar
preços cerca de 860 €/mês, ou seja, os 20% mais ricos poderiam pagar as
25% rendas de mercado mais baratas (1º quartil), ficando inacessíveis os
preços médios;
o As classes de rendimento intermédio (60% das famílias) poderiam pagar
entre 330 e 860 €/mês, sendo a mediana da renda acessível 367 €/mês;
o 20% das famílias, as de menor rendimento, não poderia pagar mais de 330
€/mês.
1500 (144) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
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Renda Lisboa - Quartil 1; € 570
Renda Lisboa - Média; € 773
Renda Lisboa - Quartil 3; € 900
€ 451
Renda AML - Média; € 558
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
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T2 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 2 crianças - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Dois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana
Renda Lisboa - Quartil 1; € 750
Renda Lisboa - Média; €1 073
Renda Lisboa - Quartil 3; €1 288
€ 451
Renda AML - Média; € 828
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
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€1 200
€1 300
€1 400
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T3 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 2 crianças - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. -Renda Acessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Dois adultos e 2 crianças -Renda Acessível Mediana
Gráfico 6 - T2 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 2 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)
Gráfico 7 - T3 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 3 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)
1500 (145)N.º 1217
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SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Renda Lisboa - Quartil 1; € 750
Renda Lisboa - Média; €1 073
Renda Lisboa - Quartil 3; €1 288
€ 395
Renda AML - Média; € 828
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
€1 300
€1 400
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T3 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 2 Adultos e 3 Crianças - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
QUARTIL 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Dois adultos e 3 crianças -Renda Acessível Mediana
Renda Lisboa - Quartil 1; € 900
Renda Lisboa - Média; €1 265
Renda Lisboa - Quartil 3; €1 500
Renda AML - Média; €1 080
€ 367
€ 0
€ 100
€ 200
€ 300
€ 400
€ 500
€ 600
€ 700
€ 800
€ 900
€1 000
€1 100
€1 200
€1 300
€1 400
€1 500
€1 600
€1 700
€1 800
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T4 Lisboa e AML - Rendas de Mercado 3 Adultos e 2 Crianças - Rendas Acessíveis
Quintil 4 limite sup. - RendaAcessível
Quintil 1 limite sup. - RendaAcessível
Limiar de pobreza - RendaAcessível
Três ou mais adultos e 2 crianças- Renda Acessível Mediana
Gráfico 8 - T3 - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 2 adultos e 3 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)
Gráfico 9 - T4 ou superior - Rendas Contratadas e Rendas Acessíveis para família de 3 adultos e 2 crianças. (Fonte de dados: Ci-SIR)
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Ref. Rendimento
disponível das famílias em 2015
Indicador /
parâmetro
Um adulto
Um adulto e 1
criança (menor 14
anos)
Dois adultos
<65 anos
Dois adultos
Dois adultos e 1 criança
(menor 14 anos)
Dois adultos e 2 crianças
(< 14 anos)
Dois adultos e 3 crianças
(< 14 anos)
Três ou mais
adultos
A
Rend. adulto equivalente Anual (Escala modificada da OCDE, 2012)
Média 9 348 7 131 11 287 10 895 10 988 9 848 9 442 10 559
Mediana 7 200 6 351 9 688 8 807 9 375 8 595 6 585 9 000
B Rendimento familiar anual
Média 9 348 9 270 16 931 16 343 19 778 20 681 22 661 21 118
Mediana 7 200 8 256 14 532 13 211 16 875 18 050 15 804 18 000
C=B÷12 Rendimento familiar mensal (em duodécimos)
Média 779 773 1 411 1 362 1 648 1 723 1 888 1 760
Mediana 600 688 1 211 1 101 1 406 1 504 1 317 1 500
D=C×30% Renda acessível com taxa de esforço 30%
Média 234 232 423 409 494 517 567 528
Mediana 180 206 363 330 422 451 395 450
E=C×35% Renda acessível com taxa de esforço 35%
Média 273 270 494 477 577 603 661 616
Mediana 210 241 424 385 492 526 461 525
Preços médios das rendas contratadas (1T 2015 - 2T 2016)
Tipo. habitação T0-T1 T2 T0-T1 T0-T1 T2 T2 T3 T3
F Lisboa 537 684 537 537 684 684 972 972
G=D-F
Diferença entre Renda acessível e preços de mercado
Média -304 -452 -114 -129 -189 -167 -405 -444
Mediana -357 -477 -174 -207 -262 -232 -577 -522
H=E-F Média -265 -413 -44 -61 -107 -80 -311 -356
Mediana -327 -443 -113 -152 -191 -157 -511 -447
Tabela 6 - Rendimento disponível das famílias Portuguesas em 2015, capacidade financeira para suportar os preços das rendas de mercado em Lisboa, em €/mês (Fontes:(1) Eurostat, EU-SILC, 2016; (2) Escala de Equivalência Modificada da OCDE – 2012; (3) Confidencial Imobiliário, período 1T 2015- 2T 2016). Cálculos EMPRA.
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Relativamente à alternativa de compra habitação própria, no concelho de Lisboa não
parece ser mais barato do que arrendar, sobretudo para as famílias com rendimentos
intermédios ou intermédios-baixos. Esta conclusão resulta do estudo comparativo destas
alternativas: comprar ou arrendar.
Presumindo que estas famílias não dispõem de capacidade financeira própria para comprar
habitação sem recurso a crédito, mas que conseguem pagar pelos seus meios 15% do preço
do imóvel, foram estimados os encargos implícitos do recurso a financiamento bancário para
os restantes 85% (valor máximo de referência normalmente considerado na banca
comercial). Considerou-se ainda que o prazo de amortização do empréstimo seria de 35
anos, com uma taxa de juro TAE26 de 4,767%, incluindo comissões bancárias, custos de
avaliação e dossier de empréstimo. Nestes encargos implícitos não está incluído o
pagamento de IMT, Imposto de Selo, gastos com registos e notariado, nem a repercussão
financeira da parte do preço de aquisição suportada com capital próprio do adquirente (15%
do preço).
Foram considerados os preços médios das transações de compra-venda e arrendamento
realizadas nos concelhos da AML (sempre que dispunham de informação na base de dados
de preços CiSIR) durante um ano e meio (do 1º trimestre de 2015 ao 2º trimestre de 2016),
apartamentos novos e usados.
Com estes pressupostos, os resultados desta análise são apresentados na Tabela 7 e
evidenciam o seguinte:
No concelho de Lisboa e em Cascais é mais caro comprar do que arrendar, em
termos de encargos mensais;
Nos concelhos territorialmente contíguos a Lisboa a opção da compra é
tendencialmente mais cara do que arrendar nas maiores tipologias habitacionais.
26 TAE, Taxa Anual Efetiva, foi considerado o valor obtido no simulador de crédito à habitação do Banco disponível on line, Dezembro de 2016, em URL:https://www.santandertotta.pt
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Preços das transações 1T 2015 - 2T 2016
Preço médio de venda (€)
(A) Encargo implícito com
empréstimo para compra de habitação, LTV 85%, TAE
4,767%
Diferencial (A-B)
(B) Preço médio de renda
(€/mês )
Concelho T0-T1 T2 T3 T4 T0-T1 T2 T3 T4
T0-T1 T2 T3 T4
T0-T1 T2 T3 T4
AM Lisboa 76 145 96 307 139 545 222 862 320 404 586 936 -53 -22 -26 -73 372 426 612 1 009
Almada 58 260 79 471 85 116 85 083 245 334 357 357 -88 -77 -106 - 333 411 464
Amadora 47 877 81 458 131 755 143 800 201 342 553 604 -126 -77 12 - 328 419 542
Cascais 109 603 154 528 217 823 301 858 460 649 915 1 268 -1 49 99 496 461 600 816 772
Lisboa 133 707 185 595 267 556 366 387 562 779 1 124 1 539 24 96 152 377 537 684 972 1 162
Loures 59 952 95 820 163 094 240 856 252 402 685 1 011 -100 -11 131 - 352 414 554
Odivelas 71 436 90 682 139 582 215 932 300 381 586 907 -50 -53 24 - 350 434 562
Oeiras 82 128 116 892 188 868 256 239 345 491 793 1 076 -81 -34 13 105 426 525 780 971
Seixal 56 696 75 228 92 456 238 316 388 - -57 -44 -29 - 295 360 417
Setúbal 48 831 58 355 82 988 93 611 205 245 349 393 -75 -91 -116 - 280 336 465
Sintra 52 619 66 259 100 562 146 240 221 278 422 614 -110 -107 -149 -255 331 386 571 869
Vila Franca de Xira 77 275 83 071 116 973 162 800 325 349 491 684 17 -26 9 - 308 375 482
Tabela 7 –Compra de habitação com recurso a crédito bancário, respectivos encargos mensais implícitos, e sua comparação com arrendamento nos concelhos da AML (Fonte de preços de mercado: Confidencial Imobiliário; Cálculos EMPRA). Espaços não preenchidos devido a ausência de transações registadas.
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3.1.2 Oferta insuficiente
Entre 2001 e 2011 o número de alojamentos clássicos27 em Lisboa cresceu cerca de 34 mil
fogos, enquanto que o número de famílias clássicas28 aumentou apenas 9.400 (Gráfico 10).
Na AML esta dinâmica foi mais intensa e no sentido de aumentar o stock disponível face à
oferta.
O número de alojamentos em 2011 era cerca de 79.000 superior ao número de famílias, o
que poderia conduzir à conclusão da existência de quantidade suficiente de habitação para o
número de famílias. No entanto, se cruzarmos com outra informação relativa à distribuição
dos fogos por regime de ocupação chegamos a uma conclusão inversa no que concerne o
mercado de arrendamento habitacional. Apenas 10.900 fogos estariam disponíveis27 para
arrendar.
Esta conclusão é coerente com a análise de fogos que são colocados no mercado para
arrendamento (novos e usados), versus a evolução da capacidade de alojamento local em
Lisboa, embora essencialmente concentrada em algumas freguesias do centro histórico.
Desde 2012 que o número de fogos para arrendamento tem estado a diminuir, atingindo em
2015 apenas cerca de 5 mil fogos usados e cerca de 450 novos para arrendamento
habitacional (Gráfico 11). No mesmo período, 2012-2015 o número de estabelecimentos de
0%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
4%
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1000 000
1200 000
1400 000
1600 000
1960 1981 2001 2011
Evolução do nº de famílias e alojamentos clássicos em Lisboa e Área Metropolitana de Lisboa
Famílias AML
Famílias Lisboa
Alojamentos AML
Alojamentos Lisboa
Aloj. vagos paraalugar AML
Aloj. vagos paraalugar Lisboa
Gráfico 10 - Evolução do número de famílias e alojamentos em Lisboa e AML (Fonte de dados: INE)
27 PORDATA (2016) Alojamentos familiares clássicos segundo os Censos: total e por forma de ocupação. Fonte de dados: INE - X Recenseamento Geral da População | IV e V Recenseamentos Gerais da Habitação.
28 PORDATA (2016) Famílias clássicas segundo os Censos: total e por número de indivíduos. Fonte de dados: INE - X, XII, XIV e XV Recenseamentos Gerais da População.
alojamento local passou de cerca de 390 para 3.078, enquanto que a capacidade de
alojamento local subiu de cerca de 6.500 para cerca de 25 mil.
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447
3 115
5 037
2 753
25 043
3 078
1 306 €
1 127 €
1 213 € 1 219 €
1 097 €
1 222 €
950 €
1 000 €
1 050 €
1 100 €
1 150 €
1 200 €
1 250 €
1 300 €
1 350 €
-
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Ren
das
€/m
ês
Oferta de habitação para arrendamento, rendas apartamentos novos e alojamento local em Lisboa
Nº fogos novos para arrendamento Nº fogos usados para arrendamentoCapacidade total alojamento local Nº estabelecimentos de alojamento localPreço médio das rendas / fogo em Lisboa
Gráfico 11 – Stock de fogos para arrendamento, preços das rendas e oferta para alojamento local de curta duração (Fontes de dados: CiSIR, Rendas e Stock para arrendamento; CML, alojamento local)
Existe por isso uma oferta muito reduzida de oferta habitacional para arrendamento e com
tendência para diminuir, enquanto que os respetivos preços têm-se mantido em alta, com
tendência recente para continuar a aumentar (Gráfico 11). Em 2015 o preço médio dos
novos contratos de arrendamento registado na base de dados CiSIR foi de 1.222 €/mês. Esta
dinâmica de preços resulta em parte de uma valorização dos edifícios com muita atividade de
reabilitação e colocação de fogos em melhores condições no mercado, mas também por
existir uma forte tendência de afetação dos fogos disponíveis a alternativas de utilização
mais rentáveis e de menor risco.
O estudo Quality of life in Europe: Impacts of the crisis29, de 2012, revela que em Portugal
apenas 20% do parque habitacional é afeto a arrendamento privado enquanto que na UE27
o arrendamento privado é 12%. O baixo peso do arrendamento na UE27 deve-se à entrada
de vários países de Leste que privatizaram nos últimos anos muito do sector de
arrendamento social e privilegiaram subsequentemente o mercado de compra-venda. Se
considerarmos a média da UE15 a percentagem de arrendamento privado seria de 32%,
ainda assim abaixo de países como a Alemanha (58%), Áustria (44%), Países Baixos, Reino
Unido, Suécia e França, com valores entre 39%-37%.
29 Eurofond (2012), Quality of life in Europe: Impacts of the crisis: 3rd European Quality of Life Survey.
1500 (151)N.º 1217
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No que respeita ao arrendamento social enquanto Portugal tem 2%, e a UE27 12%, outros
Estados Membros têm valores muito superiores como os Países Baixos (31%), Dinamarca e
Alemanha (22%), Áustria (21%) e Reino Unido (20%).
Importa recordar a importância do concelho de Lisboa no mercado de arrendamento
habitacional, quer em termos de dimensão do parque habitacional afeto a este regime de
ocupação, quer em termos de número e valor das transações de arrendamento.
Outro dado importante é a preferência da procura atual relativamente aos regimes de
ocupação de habitação. Este aspecto foi estudado pela Gfk e concluiu o seguinte para as
famílias de rendimentos intermédios (Figura 11):
Arrendar foi considerado muito atrativo por 56% (T2B) e nada atrativo por 11%
(L5B);
Comprar foi considerado muito atrativo por apenas 13% (T2B) e nada atrativo por
34% (L5B), apesar de ter sido o principal regime de ocupação das últimas décadas,
incluindo para famílias de ‘classe média’;
Arrendar com opção de compra (modelo locação-venda) foi considerado muito
atrativo por apenas 10% (T2B) e nada atrativo por 40% (L5B), isto apesar de ser
um modelo que deixou de ser utilizado à muito tempo e de ser pouco conhecido.
A preferência atualmente atribuída ao arrendamento também resultará conjugação das
fortes restrições de acesso ao crédito para aquisição de habitação própria permanente para
as famílias de rendimentos intermédios, e intermédios-baixos, o que, associado à maior
volatilidade e incerteza em relação ao emprego e ao futuro cria uma tensão de procura de
habitação para arrendamento ainda não satisfeita, em particular para os jovens em início de
vida ativa.
Figura 11 – Regime de habitação desejado pela procura (Fonte: Gfk 2016)
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Para além do regime de ocupação, sobrepõe-se o problema dos preços das rendas face aos
rendimentos das famílias. Pese embora os muitos anos de rendas antigas que não foram
sendo atualizadas, verifica-se que em Portugal 35,4% das famílias que arrendam casa
pagavam mais do que 40% do seu rendimento disponível com encargos de habitação, e na
UE27 eram 27,2% das famílias.
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Portugal 17,6 25,5 35,8 35,2 33,8 35,4
UE28 24,2 26,9 25,9 25,9 27,3 27,2
Por outro lado, a procura de habitação em Lisboa é muito superior à oferta disponível. No
estudo Gfk/CML30 concluiu-se que cerca de 56.500 famílias estão a pensar mudar de casa
nos próximos 3 anos, das quais cerca de 30.500 para Lisboa, e destas aproximadamente
24.500 são de classes de rendimentos intermédios (status B/C1/C2).
3.1.3 Inadequação das características da habitação e ou do
habitat
O estudo da Gfk evidencia que as características do habitat e da casa têm grande
importância na escolha da habitação e nas motivações para mudar de casa, seja por
insatisfação com a situação atual, seja por desejo de melhorar para uma solução mais
adequada.
Importa ainda compreender em que medida é que a oferta habitacional de Lisboa, incluindo
o habitat (envolvente urbana, espaços, equipamentos, serviços, ambiente social e ambiental)
necessita de ser melhorada e em que aspectos de forma a corrigir desajustamentos entre a
oferta e procura nestes domínios.
A envolvente urbana e a proximidade a equipamentos de utilização coletiva representam no
seu conjunto 53% das respostas sobre os motivos para mudar de casa. As característica do
alojamento em si representam 13% (Figura 12).
30 GfK / Câmara Municipal de Lisboa (2016) Estudo de opinião Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa – Março de 2016.
Tabela 8 – Percentagem da população em regime de arrendamento privado, com custos de habitação superiores a 40% do rendimento disponível por regime de ocupação, Portugal e UE28 (Fonte de dados: Eurostat).
Figura 12 – Factores de mudança de casa nos próximos 3 anos (Fonte: Gfk 2016)
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Relativamente à atratividade de Lisboa como cidade para residir foram colocadas várias
questões no estudo da Gfk que são resumidas nas figuras seguintes.
A Figura 13 compara as respostas em função da localização de residência atual dos
inquirido, permitindo compreender que fatores são relevantes para a população que se
pretende manter e para aquela que se pretende atrair vinda de outros concelhos.
A Figura 14 sistematiza os fatores de atratividade e repulse em função do regime de
ocupação da habitação ser arrendada ou comprada pelos entrevistados, o que permite
aprofundar as especificidades da perspetiva dos clientes do Mercado de arrendamento e suas
diferenças com os proprietárias de habitação própria.
Figura 13 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função da residência ser dentro ou fora de Lisboa (Fonte: Gfk 2016)
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Figura 14 - Fatores de atratividade versus repulsa – comparativo em função do regime de ocupação ser arrendamento ou habitação própria (Fonte: Gfk 2016)
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4. Beneficiários
Atendendo às falhas de mercado habitacional diagnosticadas no concelho de Lisboa (pág. 56
e seguintes), ao enquadramento e objetivos definidos para este Programa (pág. 14 e
seguintes), bem como à experiência e população alvo de outro programas habitacionais do
Município, foi definido o universo dos beneficiários do Programa Renda Acessível.
Genericamente os beneficiários deste Programa são famílias de rendimentos intermédios,
que residem ou desejam residir em Lisboa, que não conseguem aceder aos preços de
mercado de habitação adequada às suas necessidades e que não são elegíveis para outros
programas habitacionais municipais ou do Estado que permitam concretizar o Direito à
Habitação.
Conceito de família
Para efeitos deste Programa, consideram-se famílias: o conjunto de pessoas que
residem no mesmo alojamento, ou que venham a residir, caso se tornem
arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível. As famílias podem ser
compostas por apenas uma pessoa (famílias unipessoais).
Em função da fase e nível de envolvimento das famílias com o Programa estas podem ser
designadas de duas formas:
Candidatos: as famílias que cumpram os requisitos de admissão ao Programa Renda
Acessível e se candidatem a pelo menos uma Operação Renda Acessível nos termos
de cada concurso;
Arrendatários: os candidatos que tenham sido sorteados nos concursos para cada
operação, que tenham aceite a Declaração de Adesão ao Programa Renda Acessível e
celebrado contrato de arrendamento com o concessionário de cada Operação Renda
Acessível.
Requisitos
Podem ser arrendatários no âmbito do Programa Renda Acessível os candidatos
que cumpram cumulativamente todos os requisitos seguintes, à data e a partir da
celebração do contrato de arrendamento:
1. Serem Cidadãos de nacionalidade Portuguesa, ou de qualquer outra nacionalidade
desde que portadores de autorização de residência, e maiores de 18 anos de idade.
2. No caso de candidatos com declaração de rendimentos autónomos e por solicitação
dos próprios, o contrato de arrendamento pode ser outorgado por esses elementos.
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3. O valor da renda mensal das habitações a que se candidatem não pode ser superior
a 35%, nem inferior a 10%, do valor do rendimento disponível médio mensal da
família (RDMM).
4. O rendimento disponível médio mensal da família é calculado da seguinte forma:
a) O valor base de cálculo é o ‘rendimento global’ (campo 1 da Nota de
Liquidação da última declaração de IRS) dos membros da família, incluindo
ainda quaisquer recebimentos provenientes de contribuições comprovadas da
Segurança Social (pensões, subsídio de desemprego,...), não sendo
considerado o abono de família (se existir);
b) Ao valor base referido na alínea anterior e para o mesmo período temporal é
subtraída a ‘coleta líquida’ (campo 22 da nota de liquidação do IRS);
c) Depois de subtraído ao rendimento referido na alínea a) as deduções
referidas na alínea b), divide-se o resultado por 12 meses.
5. Não podem ser proprietários, ou ter a posse, de outra unidade habitacional localizada
no concelho de Lisboa, com tipologia e acessibilidade adequada à sua utilização pela
família em causa (excepto se estiver em mau estado de conservação ou ruína), não
podendo ainda ser arrendatário de outra unidade de alojamento no concelho de
Lisboa.
6. Passem a ter comprovadamente como residência habitual e domicílio fiscal a
habitação que arrendarem no âmbito do Programa Renda Acessível, tendo de
denunciar os outros contratos de arrendamento de que eventualmente sejam
arrendatários no concelho de Lisboa, ou renunciar ao beneficio da utilização de outra
habitação que possam estar a utilizar e que seja propriedade do Estado ou de algum
município, antes de terem a posse da habitação arrendada no âmbito deste
Programa
7. Terem a sua situação contributiva regularizada perante a Autoridade Tributária,
Segurança Social, e não podendo ser devedores ao Município de Lisboa, nem à
GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, EM, nem
aos concessionários de obra pública do Município de Lisboa no âmbito do Programa
Renda Acessível.
8. Os arrendatários cumpram, e tenham cumprido em eventuais participações
anteriores neste Programa, as suas obrigações contratuais como arrendatários.
São admitidas ‘candidaturas solidárias’, isto é candidaturas de duas famílias que tenham
entre si relações de parentesco, ou de tutela, e desempenhem funções cuidadoras entre si e
pretendam residir no mesmo empreendimento de modo a assegurar a prossecução dessas
funções cuidadoras, mantendo-se cada uma delas em alojamentos autónomos,
nomeadamente nas seguintes situações:
a) Duas famílias, uma composta por avós e outra por filhos e ou netos que
comprovadamente desempenhem funções cuidadoras entre si;
b) Duas famílias que comprovadamente partilhem entre si a tutela da educação de
menores a cargo (por exemplo na sequência de divórcio);
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c) Duas famílias em que um dos seus membros tenha a guarda ou tutela legal de um
membro do família, atestada por sentença judicial ou declaração da entidade pública
competente em razão de matéria.
Segmentos de procura com necessidade de oferta específica
Dependendo da dimensão da procura potencial, do diagnóstico de falhas de mercado de
arrendamento habitacional ou da necessidade de fixar população de determinado segmento
(etário, profissional, vulnerabilidade social ou outro) para assegurar a prossecução dos
objectivos estratégicos de desenvolvimento do concelho de Lisboa, poderá vir a ser
promovida oferta específica para esses segmentos.
Identificam-se desde já grupos da população que poderão necessitar de oferta específica
(mesmo que integrada em operações com outros tipos de beneficiários) para assegurar o
reforço da competitividade, coesão social e territorial:
a) Famílias com descendência31 ou ascendência32 numerosa;
b) Famílias jovens em início de vida ativa (trabalhadores ou estudantes universitários
com bolsa de estudo);
c) Famílias monoparentais;
d) Famílias unipessoais;
e) Pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida;
f) Trabalhadores da comunidade académica e científica: docentes, investigadores e
bolseiros de investigação científica que trabalhem em instituições de ensino superior
ou de investigação científica reconhecidas como tal pela Fundação para a Ciência e
Tecnologia e localizadas em Lisboa.
31 Famílias com descendência numerosa: um ou mais adultos com pelo menos 3 crianças dependentes.
32 Famílias com ascendência numerosa: crianças dependentes cujos pais e ou outros cuidadores (avós e outros familiares) façam parte de agregados familiares distintos.
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5. Modelo jurídico
5.1. A necessidade de mobilizar a sociedade -
modelo de colaboração
Atendendo aos objetivos operacionais do Programa Renda Acessível, à sua dimensão e à
urgência social na promoção de habitação adequada com renda acessível no concelho de
Lisboa, propõe-se um modelo colaborativo com operadores privados, empresas,
cooperativas, organismos de investimento coletivo e qualquer tipo de entidades admissíveis.
As principais razões para a escolha do modelo de colaboração com operadores privados são
indicadas na Tabela 9 (vantagens) e Tabela 10 (desvantagens), centrando-se na necessidade
de juntar à capacidade técnica e financeira do Município de Lisboa a de operadores do sector
da habitação, quer em termos de conhecimento técnico, grande capacidade de produção e
gestão de habitação, quer em termos de capacidade de angariação de recursos financeiros
essenciais à concretização dos investimentos previstos.
Promoção direta pelo Município Promoção indireta, modelo colaborativo
Vantagens:
• Rendibilidade: TIR a.i. > 6% a 8% é muito interessante para sustentabilidade financeira da CML a prazo;
• Rendibilidade dos capitais próprios potencialmente elevada atendendo à atual maior facilidade em obter boas condições de crédito bancário com prazos dilatados;
• Aproveita a capacidade técnica e experiência existente Gebalis para exploração dos edifícios habitacionais. Impulso para reestruturação, ‘rebranding’ e modernização da Gebalis.
Vantagens:
• Optimiza produção de fogos, mobilizando a capacidade técnica e recursos financeiros dos operadores disponíveis no mercado;
• Risco de construção: 100% privado;
• Risco de operação: 100% privado;
• Risco de crédito: 100% privado;
• Valorização do património imobiliário municipal (±70% da superfície de pavimento de habitação retorna ao Município depois de construída/reabilitada), reduzida afetação de recursos financeiros próprios.
• Promove qualificação, desenvolvimento e profissionalização do mercado de arrendamento habitacional em Lisboa.
Tabela 9 - Vantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação.
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Promoção direta pelo Município Promoção indireta, modelo colaborativo
Desvantagens:
• Falta de capacidade financeira para satisfazer necessidade de investimento global de curto e médio prazo >700 M€ (obras em edifícios, equipamentos coletivos e obras de urbanização e custos conexos);
• Limites legais ao endividamento da República impedem satisfação das necessidades de financiamento com recurso à banca;
• Risco de construção, operação e crédito: 100% municipal;
• Despesas e atividades operacionais 100% por conta do Município;
• Despesas e atividades de conservação 100% do Município;
• Recursos humanos qualificados insuficientes para contratar, gerir a produção de cerca de >9.000 fogos no curto e médio prazo;
• Risco de desvios em tempo e custos potencialmente mais elevado.
Desvantagens:
• Elevada complexidade na concepção e necessidade de cooperação de outras entidades, ficando sujeita ao risco do seu interesse nas operações renda acessível.
• Contratos de longa duração (~30 anos) requerem soluções organizacionais na CML adequadas ao efetivo controle de gestão;
• Custo de oportunidade da rendibilidade dos projetos (TIR a.i. >6%/ano) e da rendibilidade dos captais próprios;
• Parte do património (cerca de 30% da Superfície de Pavimento de cada operação) tem de ser alienada ao concessionário garantir viabilidade económica das operações.
5.2. Modelo jurídico: concessão de obra pública
Tendo em conta que o Programa Renda Acessível requer a colaboração de operadores
privados pelas razões já referidas no capítulo anterior, importa definir qual o modelo jurídico
mais adequado para regular a relação entre o Município e os seus parceiros. Esta análise foi
desenvolvida no âmbito de grupo de trabalho had-hoc 33 que ponderou as várias
possibilidades, tendo concluído ser mais adequado o modelo de concessão de obra pública,
eventualmente em conjugação com o modelo de direito de superfície, dando nesse caso
origem a um modelo misto.
33 Grupo de trabalho had-hoc para discutir os modelos jurídicos possíveis para o PRA e quais as vantagens e desvantagens de cada um. Este Grupo foi constituído pelos Membros da Equipa de Missão do PRA, Diretora Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local e pelas juristas: Ana Fraga (GVJPS), Mariana Rafeiro (GVMS), Rui Gonçalves (GVPM), Teresa Gomes (DMGP), Margarida Beirão (DMHDL), Rita Lourenço (DMHDL), contanto ainda com a assessoria técnica e científica do CEDIPRE, sob coordenação dos Professores da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra Licínio Martins e Pedro Costa Gonçalves.
Tabela 10 - Desvantagens entre modelos de promoção direta e indireta de habitação
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5.2.1 Definição
De acordo com o CEDIPRE 34 , a Concessão de obras públicas é o contrato pelo qual o
cocontratante se obriga à execução ou à conceção e execução de obras públicas, adquirindo
em contrapartida o direito de proceder, durante um determinado período, à respetiva
exploração, e, se assim estipulado, o direito ao pagamento de um preço – cf. artigo 407/1
Código dos Contratos Públicos, em linha com a definição da Diretiva 2014/23/UE.
O contrato de concessão de obras públicas é, em geral, regulado no Código dos Contratos
Públicos. Os contratos de concessões municipais não conhecem especificidades de regime –
existem, claro, regras específicas a ter em consideração neste âmbito, ao nível das
competências.
Notas dispersas sobre o modelo de concessão:
1. Assume-se aqui a figura do contrato de concessão de “obras públicas” – as
operações de construção ou de reabilitação de equipamentos para colocar
no mercado da renda acessível correspondem à execução de obras públicas
e a gestão dos equipamentos corresponde, pois, à gestão de obras públicas.
Em termos legais, obra pública é “o resultado de quaisquer trabalhos de construção,
reconstrução, ampliação, alteração ou adaptação, conservação, restauro, reparação,
reabilitação, beneficiação e demolição de bens imóveis executados por conta de um
contraente público” (o Município de Lisboa tem esta condição, de contraente público).
2. Elemento essencial do regime da concessão de obras públicas é a transferência de
risco para o concessionário:
Artigo 413 do CCP: o contrato deve implicar uma significativa e efetiva
transferência do risco para o concessionário.
Artigo 5 da Diretiva 2014/23/EU: “a adjudicação de uma concessão … envolve a
transferência para o concessionário de um risco de exploração dessas obras ou
serviços que se traduz num risco ligado à procura ou à oferta, ou a ambos.
Considera-se que o concessionário assume o risco de exploração quando, em
condições normais de exploração, não há garantia de que recupere os
investimentos efetuados ou as despesas suportadas no âmbito da exploração das
obras ou dos serviços que são objeto da concessão. A parte do risco transferido
para o concessionário envolve uma exposição real à imprevisibilidade do
mercado, o que implica que quaisquer perdas potenciais incorridas pelo
concessionário não sejam meramente nominais ou insignificantes”.
3. O concessionário não é proprietário dos bens que constrói ou reabilita. O
direito que adquire é a concessão, ou seja, o direito de construir/reabilitar e de gerir
(explorar) os bens que integram o estabelecimento da concessão, os quais
pertencem ao concedente, o Município de Lisboa, e para este devem ser devolvidos
no fim da concessão.
34 Centro de Estudos de Direito Público e da Regulação, Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.
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4. Como modelo de direito público, a concessão assegura a supremacia jurídica e
funcional do Município de Lisboa durante todo o período de execução do
contrato.
5. O prazo de vigência do contrato é fixado em função do período de tempo
necessário para amortização e remuneração, em normais condições de
rendibilidade da exploração, do capital investido pelo concessionário. Na falta de
estipulação contratual, o prazo a que se refere o número anterior é de 30 anos.
Como observação complementar, deve dizer-se o seguinte:
3. O modelo de concessão de obra pública reflete de forma mais rigorosa e
consistente o sentido político e jurídico de uma opção de externalização de
responsabilidades públicas; com efeito, a concessão (de obras e, ou de serviços
públicos) sempre foi vista como figura própria de direito público, com o sentido de
atribuir a um parceiro privado a gestão de uma tarefa ou missão de responsabilidade
pública. Neste sentido, a concessão pressupõe que o Município de Lisboa atua
na condição de responsável político e jurídico pelo Programa Renda
Acessível.
4. O modelo do direito de superfície pode vir a servir o objetivo pretendido, mas baseia-
se numa outra filosofia, de índole privada e patrimonial, em que o Município de
Lisboa aparece mais na condição de proprietário do que como responsável por um
programa de disponibilização de habitações de renda acessível.
Um cenário que merece atenção passa pela eventual conjugação, no mesmo contrato,
do modelo de concessão com o modelo do direito de superfície: assim, por exemplo,
pode prever-se que alguns imóveis de uma determinada intervenção se enquadram num
regime de concessão e outras num regime de direito de superfície. Estaremos aqui diante de
um “contrato misto”, que envolve elementos de concessão de obra pública e elementos de
constituição de um direito de superfície.
5.2.2 Comparação entre Modelos Contratuais
O exercício de comparação que a seguir se expõe tem subjacente uma comparação entre os
dois modelos contratuais identificados: concessão vs. direito de superfície.
Importa sublinhar que, em qualquer caso, está aqui presente uma opção de fundo por uma
solução de contratação ou de externalização (“contracting out”) das funções de “construção
ou reabilitação e gestão” dos edifícios a colocar no mercado de arrendamento acessível.
O elemento de comparação da opção de fundo que se assume seria a solução de produção
“in house”, isto é, a execução direta das funções indicadas, pelo Município de Lisboa ou por
uma entidade dedicada sob influência dominante e controlo municipal (ver Capítulo 5.1. ).
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Modelo do Contrato de Concessão
Vantagens
O contrato de concessão garante a intervenção do Município na manutenção do
contrato.
O Concessionário obriga-se à execução ou concepção/execução, e/ou a exploração
do projeto e da obra.
Existe a possibilidade de resgate da concessão em caso de falta grave do
concessionário devidamente comprovada, e por motivos de interesse público,
mediante o pagamento de compensações financeiras equivalentes ao concessionário
(art.º 422º CCP).
O Concedente pode solicitar, por escrito, ao concessionário qualquer informação ou
relatórios específicos sobre aspectos relacionados com a execução do contrato (art.º
414 CCP).
Pode prever-se no contrato de concessão que o Concessionário deve manter o
edifício sujeito ao regime de renda acessível em bom estado de conservação e em
perfeitas condições de utilização. Se o Concessionário se torna proprietário do
edifício existe um incentivo ainda maior para obras de manutenção.
Existe a possibilidade de sequestro e de resgate nos termos fixados na lei (por
exemplo, por motivo de expropriação pública), e de resolução em qualquer altura da
operação, face a incumprimentos do concessionário (art.º 420º CCP).
Em princípio, todos os bens que integram o estabelecimento da concessão revertem
gratuitamente para o Município findo o prazo contratual da concessão (art.º 425 nº
4 CCP).
Se, no entanto, o Concessionário se torna proprietário da obra findo o prazo da
concessão, o Município fica desonerado de despesas futuras de manutenção dos
edifícios.
Os direitos de propriedade intelectual sobre estudos e projetos elaborados para os
fins das atividades da concessão, bem como outros elementos referidos no artigo
417.º, n.º 1, do CCP, são transmitidos gratuitamente e em regime de exclusividade
para o Concedente (art.º 425 nº 2 CCP).
O Concedente tem a faculdade de inserir, à priori, no contrato, uma cláusula de
opção de venda dos bens afetos à concessão, possibilitando a sua compra por parte
do Concessionário num momento futuro da vida do contrato (trata-se de uma
cláusula de natureza contratual, que pode, ou não, ser inserida no contrato;
está inteiramente na disponibilidade do Município de Lisboa).
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Possibilidade de maior controlo por parte do concedente sobre o projeto, a obra e a
fase de exploração: por exemplo, verificação do cumprimento das prestações a que o
concessionário se obriga; manutenção do valor de renda, etc. (trata-se de uma
cláusula que tem fonte/base legal, mas que também está na disponibilidade
contratual do Município de Lisboa – art.º 418º; 420.º al. e) CCP).
O contrato de concessão é regido pelo Código dos Contratos Públicos, o que confere
um nível maior de segurança jurídica, transparência e equidade.
A propriedade do solo, dos edifícios e da obra é do Município, isto é, faz
parte do seu património imobiliário.
No contrato também pode prever-se que, no fim do prazo da concessão, o
Concessionário possa tornar-se proprietário dos edifícios e dos solos, mas
com um “direito de preferência” a favor do Município de Lisboa. Ou seja,
pode estabelecer-se uma cláusula com um conteúdo deste tipo: finda a
concessão, o Concessionário adquire a propriedade dos edifícios que tenha
construído e dos respectivo solo, mas o Município de Lisboa reserva a
faculdade de, nessa data, preferir na aquisição dos imóveis. Se assim estiver
previsto, bastará ao Município acionar esta cláusula para adquirir a
propriedade dos imóveis.
Contudo, nesta situação, embora caracterizada por uma configuração especial
relativamente às hipóteses tipicamente previstas no artigo 1091.º do Código Civil,
sempre se poderá colocar a questão de saber se os arrendatários das fracções não
gozam, também aqui, do direito legal de preferência na aquisição. Mas, na
hipótese configurada, o exercício do direito de preferência pelos
arrendatários não se coloca, por se tratar de uma relação puramente interna
entre Concedente e Concessionário. O regime legal confirma esta conclusão.
Determina-se no artigo 1091.º do Código Civil:
“Artigo 1091.º
Regra geral
1 — O arrendatário tem direito de preferência:
a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local
arrendado há mais de três anos;
b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de
caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os
poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora
celebrado.
2 — O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a
restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º
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3 — O direito de preferência do arrendatário é graduado
imediatamente acima do direito de preferência conferido ao
proprietário do solo pelo artigo 1535.º
4 — É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos
416.º a 418.º e 1410.º”
A dúvida pode colocar-se em relação à possível aplicação, in casu, do disposto na
alínea a). Mas, verdadeiramente, o direito aí conferido está tipicamente
configurado para as situações em que o proprietário aliena os bens para terceiros e
não para as hipóteses de bens construídos e explorados em regime de concessão.
Neste regime, a destinação natural da propriedade dos bens construídos pertence
ao Concedente; a exceção é virem a pertencer ao Concessionário e tal só sucederá
por, eventualmente, puder ser estabelecida uma cláusula no contrato a seu favor.
Trata-se de uma “relação interna” entre Concedente e Concessionário, que faz
necessariamente parte do quadro do equilíbrio interno – económico, patrimonial e
financeiro – da concessão. Tanto mais que o exercício do direito de preferência
pela CML poderia ou poderá ter ainda em vista a continuidade, para além da
concessão, do desenvolvimento do Programa Renda Acessível. Por isso, é de
entender que a citada alínea a) do n.º 1 do artigo 1091 do Código Civil só terá
aplicação nas situações em que o Concessionário, tendo-se tornado proprietário
dos bens, os aliene para terceiros (terceiros em relação ao contrato de concessão)
e não nos casos em que, pelo próprio regime da concessão, aquele que seria o
titular natural da propriedade (a CML) venha a exercer o direito de preferência,
caso tenha estabelecido uma cláusula de aquisição da propriedade pelo
Concessionário.
A questão exposta já assumira contornos diferentes se se estabelecer
contratualmente que o Concessionário adquire a propriedade dos edifícios
e do solo no fim da concessão e posteriormente decida proceder à
respectiva alienação para o mercado, prevendo-se, também para esta
hipótese, um direito (contratual) de preferência a favor do Município de
Lisboa. “Tanto por tanto”, o Município de Lisboa adquiriria a propriedade
dos imóveis.
Mas, nesta – segunda – situação é que já se coloca o problema da
prioridade legal da prioridade da preferência legal dos arrendatários, pela
simples razão de que, aqui, os imóveis já são disponibilizados para o
mercado, enquanto que na anterior tudo se passa na disciplina exclusiva
do contrato entre o Concedente e o Concessionário.
Desvantagens
O Município fica impedido de utilizar os bens afetos à concessão, e de deles
retirar vantagens, enquanto o contrato de concessão durar.
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Se o Programa Renda Acessível se revelar vantajoso, quer de um ponto de vista
económico, quer de um ponto de vista político, social, etc., o Concedente não
pode reaver os bens afetos à concessão e prestar o serviço público, sem pagar a
compensação devida ao parceiro privado, nos termos gerais do CCP, durante a
concessão.
A opção por uma eventual cláusula com opção de venda dos bens afetos à
concessão aposta no contrato de concessão tem de ser feita num momento
anterior ao da execução do contrato, deixando o Concedente sem alternativas
futuras. Neste modelo, é o Concedente que se obriga a vender os bens afetos à
concessão, podendo o concessionário adquirir ou não. Obrigar o Concessionário a
comprometer-se a adquirir os bens passados 5 ou 10 anos de duração do
contrato de concessão (por exemplo) pode revelar-se pouco atrativo e
condicionar o negócio, do ponto de vista do parceiro privado. Assim, seria dada a
garantia, por parte do concedente de que, findo um determinado período de
tempo, este se compromete a vender os edifícios, podendo o Concessionário
optar por comprar ou não, seguindo uma lógica empresarial e analisando a sua
situação económica à data da oferta de aquisição.
Modelo do Direito de Superfície
Vantagens
Como o Município mantém a propriedade do solo (art.º 1524º C.C), preserva o
direito de alienar a terceiros a propriedade dos solos (o superficiário não tem
direito de preferência na aquisição).
O Município goza do direito de preferência (legal) na alienação da superfície,
tendo este direito eficácia real (artigo 1535.º do CC).
A extinção do direito de superfície pelo decurso do prazo implica a extinção dos
direitos reais de gozo ou de garantia constituídos pelo superficiário em benefício
de terceiros (art.º 1539.º C.C).
Em caso de mora no pagamento do preço acordado no ato de constituição da
superfície (art. 1530.º CC), o superficiário é sancionado com o pagamento de um
valor adicional de duas vezes o valor da dívida (artigo 1530.º e 1531.º, n.º 2, do
CC).
O Município pode estabelecer no contrato factos extintivos do direito de
superfície, para além dos previstos na lei, como condição resolutiva (isto permite
estabelecer que o direito se extingue no caso de o superficiário – originário ou
sucessivo – deixar de cumprir as obrigações relacionadas com o programa da
renda acessível).
O Município goza do direito de preferência sobre os edifícios. Neste caso, não há
qualquer dúvida quer sobre a alienação – trata-se de uma alienação do
1500 (166) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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superficiário para terceiros -, quer, em termos do exercício do direito preferência,
conforme resulta do n.º 3 do artigo 1091.º do Código Civil: “3 — O direito de
preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito
de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º”
A responsabilidade da gestão e conservação do edifício bem como de cobrança
das rendas compete ao parceiro privado (superficiário) (art.º 1538º nº 3 C.C +
estipulação contratual) .
Desvantagens
O Município não é dono da obra construída, nem da obra reconstruída
(ambas integram a designada propriedade superficiária).
O direito de superfície resulta de um contrato que não assegura ao Município um
domínio bastante do cumprimento do programa de renda acessível. Não sendo
uma concessão e tratando-se na verdade de uma transmissão – ainda que
temporária – do direito de superfície, torna-se mais difícil justificar a intromissão
do proprietário do solo no exercício do direito do superficiário.
Em caso de incumprimento, o litígio deverá ser resolvido junto dos tribunais, não
dispondo o Município de poderes de autoridade de impor o cumprimento
ou de impor multas (pode, contudo, estabelecer-se cláusulas penais).
5.2.3 Procedimentos pré-contratuais
Os procedimentos pré-contratuais considerados mais adequados para a escolha de
concessionários e das respetivas propostas são o Concurso Limitado por Prévia Qualificação
(arts. 162.º-192.º ) e o Procedimento de Negociação (arts. 162.º-192.º), sinteticamente
apresentados de seguida.
Nas primeiras operações do Programa Renda Acessível considerasse aconselhável o
Procedimento por Negociação por permitir quer ao Município, quer aos candidatos, melhorar
as propostas em concurso, beneficiando uns e outros da aprendizagem que o próprio
processos concursal proporciona, bem como de uma melhor aproximação das propostas ao
tipo de intervenção desejada pelo Município, sendo em tudo o resto semelhante ao essencial
do procedimento do Concurso Limitado por Prévia Qualificação.
Concurso limitado por prévia qualificação (arts. 162.º-192.º )
O concurso limitado por prévia qualificação conhece duas fases:
A. Fase da apresentação e de qualificação dos candidatos;
B. Fase da apresentação e análise das propostas e adjudicação.
A. Fase da apresentação e de qualificação dos candidatos
1 – Publicação do anúncio no DR ou no DR e no JOUE- arts 167.º e 131.º do CCP.
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2 – Apresentação das candidaturas - arts. 170.º-176.º do CCP.
3 – Publicação das listas de candidaturas por via eletrónica – art. 177.º do CCP.
4 - Análise das candidaturas – art. 178.º do CCP.
4.1. Modelo simples de qualificação – são qualificados todos os candidatos que
preencham os requisitos mínimos de capacidade técnica e de capacidade financeira –
art. 179.º; do CCP.
4.2. Modelo complexo de qualificação: sistema de seleção – qualificação efetuada
segundo o critério da maior capacidade técnica e financeira – arts. 181.º, 139.º,
164.º, n.º 1, al. m, do CCP.
Quando o anúncio do concurso limitado por prévia qualificação não for publicado no
JOUE, o programa de concurso pode estabelecer que a qualificação dos candidatos é
efetuada apenas em função da capacidade técnica ou apenas em função da
capacidade financeira – art. 164.º, n.º 5. Os requisitos de capacidade técnica e de
capacidade financeira encontram-se previstos no art. 165.º, n.º 1 e 2, do CCP.
5 – Relatório Preliminar da fase de qualificação – art. 184.º do CCP.
O júri propõe ao órgão adjudicante a qualificação dos candidatos e, eventualmente, a
exclusão de alguns dos candidatos. Caso se trate de modelo de qualificação
complexo, o júri deve ainda propor a ordenação dos candidatos. O júri envia o
relatório também para todos os candidatos, para que se possam pronunciar sobre
ele.
6 – Audiência prévia – art. 185.º do CCP.
7 – Relatório final da fase de qualificação – art. 186.º do CCP.
8 – Decisão de qualificação – arts. 187.º e 188.º do CCP.
Perante as conclusões finais do júri, o órgão adjudicante profere a decisão de
qualificação, do qual notifica todos os candidatos remetendo-lhes ainda o relatório
final.
B. Fase da apresentação e análise das propostas e adjudicação.
9 – Convite dos candidatos qualificados – art. 189.º do CCP.
10 – Apresentação das propostas – art. 62.º do CCP.
11 – Publicação da lista de concorrentes - art. 138.º do CCP.
12 – Análise e avaliação das propostas – arts. 70.º e 139.º do CCP.
Análise das propostas: verificação dos requisitos legais relacionados com o
cumprimento dos requisitos formais de apresentação, bem como com os requisitos
substanciais de adequação, regularidade e de aceitação das propostas. Conduz à
aceitação ou exclusão das propostas.
1500 (168) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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As propostas não excluídas serão submetidas a avaliação.
Critérios de avaliação das propostas:
- avaliação segundo o critério da proposta do mais baixo preço;
- avaliação segundo o critério da proposta economicamente mais vantajosa.
Classificação ou pontuação e ordenação das propostas e sua fundamentação – art.º
139.º do CCP.
13 – Relatório preliminar – art. 146.º do CCP.
14 – Audiência prévia – art. 147.º do CCP.
15 – Relatório final – art. 148.º do CCP.
Ponderadas as observações dos concorrentes, o júri redige o relatório final,
mantendo ou alterando as conclusões do relatório preliminar, podendo ainda propor
a exclusão de qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer
dos motivos previstos no n.º 2 do art.º 146.º. Resultando do relatório final uma
exclusão ou alteração na ordenação das propostas, o júri procede a nova audiência
prévia e prepara um segundo relatório final.
16 – Decisão de adjudicação – arts. 73.º, e 76.º a 78.º do CCP.
Após as conclusões finais do júri, o órgão adjudicante procede então à emissão do
ato de adjudicação e à notificação de adjudicação – até ao termo do prazo da
obrigação de manutenção das propostas – art. 76.º, n.º 1 – salvo se prazo superior
for fixado no programa do procedimento ou no convite, o prazo de obrigação da
manutenção das propostas é de 66 dias contados da data do termo fixado para a
apresentação das propostas – art. 65.º.
17 – Celebração do contrato – art. 94.º - 106.º. do CCP.
Elaboração da minuta do contrato pelo órgão adjudicante – art. 96.º do CCP.
Prazos para a outorga do contrato – arts. 104.º do CCP.
Procedimento de negociação (arts. 162.º-192.º)
1 – Apresentação das candidaturas e qualificação dos candidatos (remissão para as
regras do concurso limitado) – art. 194.º, art. 197.º e art. 198.º do CCP.
2 – Apresentação e análise das versões iniciais das propostas (remissão para as
regras do concurso limitado) – art. 194.º e 200.º do CCP.
3 – Início da negociação – art. 201.º do CCP.
4 – Negociação e apresentação das versões finais das propostas – art. 120.º e 121.º
do CCP.
Notificação para apresentar as versões finais integrais das propostas – quando o júri
der por terminada a negociação, notifica os concorrentes para, em prazo por ele
fixado para o efeito, apresentarem as versões finais integrais das propostas – art.
121.º.
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5 – Análise das versões finais das propostas de adjudicação – art. 203.º, art. 152.º,
art. 153.º e 154.º do CCP.
Relatório preliminar – após a análise das versões finais das propostas e aplicação do
critério de adjudicação, o júri elabora fundamentadamente um relatório preliminar no
qual deve propor a ordenação das mesmas, podendo ainda propor a exclusão de
qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer dos motivos
previstos no n.º 2 do art. 146.º, n.º 1 do art. 121.º, n.º 3 do art.º 152.º do CCP.
6 – Audiência Prévia – art. 153.º do CCP.
Os concorrentes dispõem de um prazo não inferior a 5 dias para se pronunciarem,
por escrito, ao abrigo do direito de audiência prévia – art. 123.º, n.º 1 do CCP.
7 – Segundo relatório final – art. 154.º, 148.º do CCP.
O júri elabora um relatório final fundamentado, no qual pondera as observações dos
concorrentes efetuadas ao abrigo do direito de audiência prévia, mantendo ou
modificando o teor e as conclusões do relatório preliminar, podendo ainda propor a
exclusão de qualquer proposta se verificar, nesta fase, a ocorrência de qualquer dos
motivos previstos no n.º 2 do art. 146.º do CCP.
8 - Audiência prévia.
Nos casos referidos anteriormente, bem como quando do relatório final resulte uma
alteração da ordenação das propostas, o júri procede a nova audiência prévia, tendo
os concorrentes um prazo não inferior a 5 dias para se pronunciarem, por escrito, em
sede de audiência prévia.
6. Funcionamento, dimensão do programa e
investimento
6.1. Estrutura e metodologia
O Programa Renda Acessível é um instrumento municipal de política pública de habitação, no
enatnto requer a mobilização de capacidade técnica e financeira de operadores privados do
sector da habitação e do sector financeiro para a sua execução.
A gestão desta relação regesse essencialmente pelo Código dos Contratos Públicos, assente
em procedimentos transparentes e eficientes de contratação pública, e em mecanismos de
controle de gestão adequados à boa execução dos contratos com os operadores privados.
De acordo com o modelo proposto, a relação entre os parceiros privados e Município é
regulada nos termos da lei por contrato de concessão de obra pública, sendo por isso estes
parceiros designados por concessionários.
1500 (170) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Atendendo à natureza dos parceiros (empresas e organismos de investimento coletivo) e dos
beneficiários (famílias), bem como das relações a desenvolver com uns e outros, o Programa
foi estruturado de forma que se pretende simples, intuitiva e transparente, seguindo uma
metodologia adaptada a partir de Osterwarder (2015)35 , a qual permite sistematizar as
principais componentes de um modelo de negócio e ser facilmente compreendida por
parceiros, beneficiários, decisores políticos e serviços municipais envolvidos na execução do
Programa (Figura 15).
Figura 15 - Estrutura do modelo de negócio seguida no Programa Renda Acessível
35 Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Business Model Generation.
Neste sentido, foram estruturados dois modelos de negócio, um para as famílias
beneficiárias que procuram habitação em Lisboa para arrendar, e a quem o
Município destina uma oferta residencial adequada e com rendas acessíveis e outro
modelo, para os concessionários, que querem desenvolver atividade económica no
arrendamento acessível, e a quem o Município dirige uma proposta de colaboração.
Em ambos os casos os modelos de negócio são compostos por um conjunto de 9
blocos35, ilustrados na Figura 15 e que podem ser sinteticamente descritos da forma
seguinte:
Segmentos de procura (famílias e parceiros): neste caso um dos modelos
define quem são os vários grupos de pessoas (tipos de famílias) a quem se destina,
e outro modelo define os vários grupos de entidades (tipos de concessionários) a
quem se destina, procurando compreender as suas necessidades, problemas e
desejos de forma a informar a preparação de propostas que criem valor e que sejam
adequadas a cada segmento;
Propostas de valor: descreve o conjunto de bens, serviços e possibilidades no
âmbito deste Programa que criam valor para os vários segmentos. Neste âmbito são
identificados os problemas que ajudamos a resolver ou a mitigar de forma
significativa, que necessidades estamos a satisfazer. No caso das famílias
beneficiárias a criação de valor passa pela estratégia de preço de rendas mais baixas
para um bom nível de qualidade residencial (habitação e habitat);
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Canais: nesta componente é descrita a forma de comunicar e de fazer chegar as
propostas de valor aos destinatários, deve privilegiar os canais preferidos pelos
destinatários, verificar se os canais atualmente utilizados são adequados e melhorar
se for caso disso, avaliar e introduzir coerência comunicacional, identificar que canais
são mais eficazes e eficientes, pensar como é que esses canais se integram na vida
ou atividade normal dos destinatários do Programa, tudo isto tendo como objetivos:
o Dar a conhecer a proposta do Município para famílias e parceiros;
o Ajudar as famílias e os parceiros a avaliarem adequadamente a proposta de
valor do Município;
o Proporcionar formas adequadas, convenientes e transparentes de famílias e
parceiros poderem contratar com o Município a sua participação neste
Programa;
o Proporcionar o acesso efetivo às propostas de valor;
o Oferecer condições adequadas para a gestão da relação ao longo da
participação das famílias e parceiros neste Programa.
6. Relação com a procura: neste bloco do modelo procurasse em primeiro lugar
compreender que tipo de relação os destinatários do Programa desejam ter com o
Município, são definidos e monitorizados os tipos de relação mais adequados a cada
segmento de procura e como integrá-los com as restantes componentes do modelo
de negócio. Também será neste bloco que se definem requisitos para a relação
contratual entre os arrendatários e os concessionários. Podem ser considerados
vários tipos de relação, como por exemplo:
a. Assistência pessoal;
b. Serviços automatizados (por exemplo através de portal na Internet);
c. Comunidades (por exemplo para troca de experiências e recolha de
informações que permitam melhorar a proposta de valor e o Programa em
geral);
d. Cocriação (na qual os destinatários são convidados a propor soluções para a
concepção e melhoria do modelo de negócio e do Programa em geral).
7. Fluxos de receita: os fluxos de receita correspondem aos valores que os
destinatários estão dispostos a pagar como contrapartida pela proposta de valor do
modelo de negócio. Estes fluxos em teoria podem ter associados mecanismos de
fixação de preços, concursos, leilões, negociação,... Por exemplo: no caso das
famílias estes fluxos correspondem, essencialmente ao pagamento de rendas, em
contrapartida ao arrendamento de habitação, no caso dos parceiros podem
corresponder ao valor do investimento realizado pelos próprios em obras de
reabilitação e ou construção nova, tendo como contrapartida a possibilidade de
explorar imóveis do município e outras condições favoráveis ao desenvolvimento de
atividade económica.
8. Recursos-chave: os recursos-chave podem ser físicos (terrenos e edifícios),
financeiros (dinheiro, sistema de garantias financeiras, linhas de crédito...),,
intelectuais (competências exclusivas, parcerias, marcas) e humanos (pessoas com
conhecimento técnico, características de relacionamento interpessoal e outras
características adequadas à produção e controle de gestão das atividades e criação
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de valor), podendo estes recursos ser do Município e ou obtidos junto de parceiros e
fornecedores externos. Este bloco define assim os recursos que são essenciais para
oferecer a proposta de valor e assegurar todas as componentes do modelo de
negócio, tais como o canais de distribuição as relações com os clientes, fluxos de
receita,...;
9. Atividades-chave: nesta componente são definidas as atividades mais importantes
que o Município deve fazer para conseguir que o modelo de negócio funcione bem,
nomeadamente para assegurar a proposta de valor, a relação com os destinatários,
obter as receitas, controlar os custos, gerir e monitorizar o Programa.
10. Parcerias-chave: neste bloco são definidos os fornecedores e parceiros que fazem
o modelo de negócio funcionar, sendo também definido quem faz o quê. No caso do
modelo de negócio para as famílias, a participação dos concessionários é estratégica
e complexa, dando ela própria origem a um modelo de negócio. As parcerias têm
essencialmente as seguintes motivações na sua génese:
e. Redução do risco e incerteza;
f. Optimização e economias de escala;
g. Aquisição de recursos e atividades específicas.
11. Estrutura de custos: neste bloco são identificados e quantificados os custos mais
significativos, em particular os relacionados com atividades-chave e recursos-chave.
6.2. Quem faz o quê?
Município de Lisboa
Ao Município de Lisboa cabem as seguintes atividades-chave no quadro do esquema geral de
funcionamento do Programa (Figura 16):
1. Disponibilizar património imobiliário municipal do seu domínio privado (edifícios e
terrenos), afetando-o a concessões de obra pública, no âmbito das quais os
concessionários disponibilizam habitação para arrendamento acessível às famílias
beneficiárias;
2. Atribuir os benefícios tributários da sua competência às Operações de Renda
Acessível, sempre que necessário à sua sustentabilidade económica e financeira;
3. Fixar os padrões de qualidade para os trabalhos de concepção, construção,
manutenção, conservação e serviço ao cliente (arrendatário);
4. Promover os procedimentos pré-contratuais necessários à seleção de concessionários
e propostas;
5. Estudar as falhas de mercado de arrendamento habitacional, a procura de habitação,
boas práticas e disseminar publicamente essa informação e conhecimento;
6. Estimular a procura e organizar o processo de seleção de arrendatários de entre o
conjunto de famílias que se candidatem, e que cumpram os requisitos aplicáveis,
com base num processo de sorteio;
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7. Promover a atenuação de riscos: eliminar incertezas sobre a duração e resultado do
controle urbanístico prévio às operações urbanísticas no âmbito da concessões para
arrendamento acessível (integrando estas atividades dentro dos procedimentos pré-
contratuais); estimular a criação de muito valor para os arrendatários (qualidade e
adequação da habitação e do habitat a preços acessíveis) contribuindo assim para
maximizar o cumprimento dos contratos de arrendamento;
8. Promover iniciativas que possam estimular as entidades competentes em razão de
matéria a adequarem o quadro normativo, legal, tributário, de financiamento e de
resolução de conflitos de arrendamento de forma a proporcionar um ambiente de
confiança no mercado de arrendamento habitacional e maior atratividade para os
operadores privados promoverem arrendamento acessível;
9. Gerir o Programa Renda Acessível, assegurando a coordenação, adequação, eficácia
e eficiência das atividades que cabem aos serviços municipais desenvolver;
10. Fazer o controlo de gestão do Programa e dos contratos de concessão, assegurando
sistemas de informação e de reporte eficazes e transparentes que permitam aos
órgãos do Município, e à comunidade em geral, acompanhar e melhorar
continuamente este Programa ao longo do tempo;
11. Cumprir as suas obrigações previstas no contrato de concessão de obra pública com
o concessionário de cada operação.
Figura 16 – Esquema de funcionamento geral do Programa Renda Acessível
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Concessionários (parceiros-estratégicos)
Os concessionários têm a seu cargo as seguintes atividades-chave:
1. Na sequência de concurso público em que tenham sido candidatos, outorgar e
cumprir o contrato de concessão de obra pública;
2. Prestar garantia bastante para a fase de concepção e construção, conforme
programa de concurso;
3. Elaborar os projetos para a reabilitação e ou construção de edifícios e obras de
urbanização e equipamentos;
4. Realizar as obras acordo com os projetos aprovados;
5. Gerir os edifícios afetos ao arrendamento acessível, bem como todas as operações e
atividades inerentes à sua exploração, incluindo a manutenção, a realização de obras
de conservação e a relação com os arrendatários;
6. Celebrar os contratos de arrendamento com as famílias indicadas pela CML na
sequência do respetivo sorteio, cumprindo as obrigações daí de correntes para com
esses arrendatários;
7. Cobrar e receber as rendas (funcionando a receita das rendas como garantia
financeira pela boa execução do contrato de concessão durante a fase de exploração
e conservação dos edifícios destinados a arrendamento acessível).
Os arrendatários (beneficiários)
Aos arrendatários cabem as seguintes atividades-chave:
1. Candidatarem-se ao Programa Renda Acessível nos termos das respectivas Normas;
2. Aderir ao Programa Renda Acessível, nos seguintes termos:
Declaro que li e aceito integralmente os termos e condições constantes do “Programa
de Renda Acessível”, disponibilizadas (indicar localização no site), aprovado pelo
Município de Lisboa, destinado a promover o acesso à habitação em regime de
arrendamento acessível.
3. Celebrar contrato de arrendamento habitacional com o concessionário e cumprir as
respetivas obrigações;
4. Pagar as rendas;
5. Utilizar adequadamente os edifícios e os equipamentos de acordo com os
regulamentos aplicáveis e com a lei.
Sequência de atividades-chave
As atividades-chave do Município e dos parceiros privados (concessionários) são
representadas esquematicamente Figura 17.
1500 (175)N.º 1217
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Figura 17 – Sequência das atividades-chave do Município de Lisboa e dos Concessionários em cada Operação de Renda Acessível.
Existem essencialmente 5 fases com as seguintes atividades-chave para o Município:
1. Preparação: estudos técnicos, levantamento, projetos e preparação de propostas
de deliberação para CML e AML, sistema de informação para a gestão do PRA
interoperável com os sistemas de informação relevantes da CML, comunicação e
marketing do Programa;
2. Avaliação de candidatos e propostas de concessão: preparar programa de
concurso, caderno de encargos, procedimentos pré-contratuais do concurso público
para a concessão de obra pública e formação do contrato;
3. Execução do contrato – Fase de Concepção: controle da execução do contrato
na fase de projeto de execução, verificando conformidade com o indicado na
proposta vencedora do concurso, coerência e compatibilidade entre especialidades e
arquitetura e medições;
4. Execução do contrato – Fase de Construção: controle da execução do contrato
na fase de construção, fiscalizando a obra e o cumprimento dos projetos e prazos
aprovados;
5. Execução do contrato – Fase de Exploração: marketing e comunicação para
atrair famílias, seleção de promitentes arrendatários a partir de uma base de
candidatos para cada operação, controle de execução do contrato na fase de
exploração, auditando a qualidade do serviço prestado aos arrendatários, auditoria
financeira, verificação do cumprimento dos planos de manutenção e conservação,
monitorização, avaliação e reporte para informar a melhoria continua da gestão do
contrato e do PRA. No final do contrato preparar e verificar as condições para
receber a explorar dos imóveis que estavam em exploração para arrendamento
acessível.
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6.2.1 Números globais e por operação renda acessível
Todos os valores indicados neste capítulo são indicativos, resultando de estimativas com a
melhor informação disponível à data da sua elaboração, será pois na sequência da aprovação
dos projetos de arquitetura e conclusão dos concursos públicos a desenvolver para a
atribuição de concessões que se vão fixando os números finais para cada Operação Renda
Acessível e globalmente para o Programa Renda Acessível. Será por isso necessário ir
procedendo a atualizações dos números globais à medida que o PRA vai sendo executado.
A afetação de património imobiliário atualmente prevista estima-se que permitirá promover a
reabilitação de aproximadamente 370 fogos e a construção de 8.788 novos, ou seja
uma oferta total perto de 9.160 fogos, dos quais cerca de 70%, entre 6.000 a 6.400
fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível para as famílias de
rendimentos intermédios (Figura 18 e Tabela 11). A percentagem de fogos afetos a
arrendamento acessível e a preços livres depende das condições concretas de cada
operação, pois os imóveis que ficarem disponíveis a preço livre servem para cofinanciar as
rendas mais baixas (acessíveis).
O número de fogos que ficará afeto aos concessionários para venda ou arrendamento a
preço de mercado poderá diminuir significativamente caso estes adotem tipologias e áreas
por fogo superiores aos valores de referência das habitações para arrendamento acessível.
A percentagens de fogos de cada tipo resultou por um lado de estudos de procura potencial,
e por outro, das condições especificas de cada operação e do encorajamento à atração e
fixação em Lisboa de famílias com filhos (Figura 19). Assim, as tipologias destinadas a
famílias unipessoais (T0 e T1), essencialmente jovens adultos em início de vida profissional,
representam cerca de 41%, as tipologias pensadas sobretudo para as famílias com crianças
(tipo T2 ou superior) representam cerca de 69% da oferta.
A tipologia habitacional destinada a preço livre (venda ou arrendamento) pode ter alterações
significativas face ao aqui apresentado em função do plano de negócio de cada
concessionário.
Figura 18 – Nº de fogos renda acessível Figura 19 –Tipologia habitacional
Preço livre; 2 745
Renda Acessível (±70%),
6 412
Número de fogos com renda acessível e a preço livre
T0 10% T1
21%
T2 39%
T3 24%
T4 6%
Tipologia habitacional global (% estimada)
1500 (177)N.º 1217
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A área de construção total é repartida de acordo com as seguintes utilizações (Figura 20 e
Tabela 11): 57% para habitação, 9% essencialmente para comércio e serviços de
proximidade, 2% para equipamentos de utilização coletiva, sobretudo destinados ao reforço
da oferta para a infância e educação.
O estacionamento, atendendo aos parâmetros previstos no PDM, representa cerca de 32%
da área de construção total, tendo um elevado peso no consumo de espaço e de recursos
financeiros públicos (30% do investimento em construção).
O investimento inicial, essencialmente em estudos, projetos, terrenos, obras de edificação e
de urbanização, fiscalização e controle de gestão está estimado em 1.121,64 M€ (milhões de
euros), cabendo ao Município de Lisboa mais36 de 139,94 M€ (cerca de 15% do global) e aos
Figura 20 – Utilizações da área de construção Figura 21 – Investimento Municipal e Privado
Figura 22 – Investimento Municipal Figura 23 – Investimento Privado
Habitação 57%
Comércio/ Serviços
9%
Equip. Util. Coletiva
2%
Área de construção
caves 32%
Área de construção por tipo de utilização
Total Município
(4) 17%
Total Privado 83%
Investimento global
Património a alienar 65%
Isenção TRIU e
compen. urbanística
30%
Aquisição de serviços (7)
5%
Investimento Município de Lisboa
Construção / reabiliatção acima do
solo 65%
Construção de
estacionamento em caves
30%
Obras de Urbanização
(3) 5%
Investimento privado (concessionários)
36 Haverá que acrescer os seguintes investimentos: aquisição de imóveis privados para executar a reabilitação urbana da área de intervenção Paço da Rainha (freguesia de Arroios); os custos com a relocalização de atividades e pessoas em áreas a intervencionar, essencialmente a relocalização da associação ‘O Companheiro’ na área de intervenção da Av. Marechal Teixeira de Rebelo (freguesia de Benfica), bem como relocalização de estabelecimentos comerciais, sempre que possível a manter na
privados (85%), ou seja, o investimento municipal poderá alavancar a mobilização de até
cerca de 778 M€ na cidade de Lisboa, essencialmente no reforço de uma oferta de habitação
mais adequada e mais acessível (Tabela 12).
1500 (178) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
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O investimento público do Município de Lisboa será feito essencialmente através das
seguintes componentes:
Património imobiliário municipal, o conjunto dos imóveis (terrenos e edifícios) a
afetar ao Programa é proposto a título indicativo, sendo identificado e localizado nas
fichas de cada Área de Intervenção (em anexo), cabendo ao Município deliberar a
respectiva afetação sucessivamente a cada uma das Operações de Renda Acessível,
à medida que for avançando a execução do Programa. O valor global do património
imobiliário a afetar é estimado37 em 342 M€, dos quais cerca de 30% será para
alienar como forma de pagamento aos concessionários para garantir a
sustentabilidade económica de cada Operação Renda Acessível, estimando-se em
cerca de 103 M€ este valor;
Benefícios e isenções tributárias que poderão vir a ser a concedidos pela
Assembleia Municipal aos concessionários, atendendo a que prosseguem obras
públicas municipais, em nome do Município e para prosseguir objetivos de política
de habitação, coesão territorial e social, correspondendo então à estimativa da
isenção de pagamento da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas
(TRIU), cujo valor global estimado é de 46 M€, bem como da isenção de taxas
administrativas aplicáveis às operações urbanísticas e de compensações
urbanísticas;
Recursos financeiros estimados em cerca de 7 M€ na aquisição de serviços
essenciais para a preparação, execução e controle de gestão do PRA, ou seja:
estudos; projetos; reforço da fiscalização de obras municipal; consultoria: jurídica,
de engenharia, urbanismo, financeira, imobiliária; auditoria, controle de gestão dos
contratos de concessão, avaliação e melhoria continua do PRA, comunicação e
sistemas de informação. Existe ainda uma componente de investimento financeiro
na aquisição de alguns imóveis privados e em custos de relocalização de atividades
que atualmente se encontram em áreas a intervencionar cujo valor global está a ser
avaliado e que acresce ao que aqui se indica.
O investimento municipal, assim calculado, permite concluir que o preço médio que o
Município de Lisboa paga por cada fogo reabilitado /construído para arrendamento
acessível é cerca de 24 mil euros. Fica assim evidenciada a eficiência produtiva dos
recursos públicos afetos a este Programa.
A preparação de terrenos e edifícios para estarem prontos a ser afetos às concessões e
intervencionados é um trabalho complexo, e nalguns casos moroso, envolvendo vários
serviços municipais (essencialmente a DMGP, a DMU e a DMHDL) e por vezes entidades
externas que são chamadas a emitir pareceres prévios às operações urbanísticas, ou outras
entidades com as quais estejam pendentes situações administrativas e jurídicas que obstam
à disponibilidade imediata de vários imóveis, obrigando a um faseamento no lançamento de
Operações Renda Acessível.
área de intervenção ou na sua proximidade; e ainda investimento em obras de urbanização gerais na operação do Vale de Santo António.
37 Valor calculado pela fórmula de cálculo do valor patrimonial tributário, Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. As avaliações imobiliárias a efetuar antes antes de cada concessão para determinar o valor presumível de transação (ou de mercado) poderá ser diferente dos valores indicados, pois foram apurados por um método expedito.
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Número de fogos, áreas de construção e estacionamento
Freguesia Designação
/ localização
Tipo operação
Nº de fogos estimado e tipologia habitacional indicativa
ABC Total acima e abaixo do solo
Superfície de Pavimento (acima do solo)
Estacionamento privativo
Total T0 T1 T2 T3 T4 Preço livre
Renda Acessível (±70%)
Habitação Comércio/ Serviços
Equip. Util. Coletiva Total Nº
lugares
Área de construção
caves
Fogos % % % % % Fogos (m2) (m2) (m2) (m2) (m2) Lugares (m2)
A B=±70%×A C=G+H D E F G=D+E+F H
Ajuda Campus Univ. Lisboa
Obra Nova 306
35% 35% 30% 0% 0% 92 214 31.357
15.918
4.292
1.941
22.151
307
9.206
Arroios Rua Gomes Freire
Obra Nova 98
0% 0% 48% 39% 13% 29 69 10.632
9.722
460
450
10.632
-
-
Arroios Paço da Rainha Reabilitação
203 20% 40% 20% 0% 0%
61 142
14.444
11.479
552
12.032
63
2.412
Belém Restelo - Embaixadas Obra Nova
49 10% 20% 40% 25% 5%
15 34
6.208
3.483
-
450
3.933
52
2.274
Benfica
Avenida Marechal Teixeira Rebelo
Obra Nova 759 10% 20% 40% 25% 5% 228 531
105.973
53.655
14.906
1.120
69.681
908
36.292
Campolide R: Inácio Pardelhas Sanchez
Obra Nova 90 0% 24% 40% 36% 0%
27 63 14.307
7.670
2.452
10.122
117
4.185
Lumiar
R: Prof. Orlando Ribeiro L-G2
Obra Nova 62
0% 32% 40% 23% 5% 19
43 7.790
4.430
430
4.860
75
2.930
Tabela 11 – Número de fogos, tipologia, áreas de construção e estacionamento por operação, valores estimados (ver notas no final da tabela).
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Freguesia Designação
/ localização
Tipo operação
Nº de fogos estimado e tipologia habitacional indicativa
ABC Total acima e abaixo do solo
Superfície de Pavimento (acima do solo)
Estacionamento privativo
Total T0 T1 T2 T3 T4 Preço livre
Renda Acessível (±70%)
Habitação Comércio/ Serviços
Equip. Util. Coletiva Total Nº
lugares
Área de construção
caves
Fogos % % % % % Fogos (m2) (m2) (m2) (m2) (m2) Lugares (m2)
Marvila Belavista Oeste Obra Nova
369 10% 20% 40% 25% 5% 111 258
45.547
26.105
3.747
1.250
31.102
413
14.445
Marvila Parque da Belavista Este
Obra Nova 223
10% 20% 40% 25% 5% 67
156 24.254
15.743
457
16.200
225
8.054
Marvila Qta. Marquês de Abrantes
Obra Nova 491
0% 10% 25% 41% 29% 147
344 75.362
44.697
3.805
2.103
50.605
514
24.757
P. França / São Vicente / Beato
Vale de Santo António
Obra Nova
5.255 10% 20% 40% 25% 5%
1.576 3.678
636.971
371.506
42.774
16.320
430.600
5.896
206.370
P. França e Beato Olaias Obra Nova
780 10% 20% 40% 25% 5% 234 546
127.624
55.153
23.728
526
79.407
1.020
48.217
Parque das Nações
Laranjeiras Obra Nova
171 10% 20% 40% 25% 5%
51 120
16.083
12.092
607
450
13.149
134
2.934
São Domingos de Benfica
Furnas Obra Nova 135 10% 20% 40% 25% 5%
41 95 20.597
9.559
3.256
840
13.655
176
6.942
Sta. M. Maior e Arroios
Rua de São Lázaro
Reabilitação 168
20% 40% 40% 0% 0% 48 118 11.104
9.825
1.279
-
11.104
-
-
Total
9.160 10% 21% 39% 24% 6% 2.745 6.412 1.148.252 651.037 102.289 25.907
779.234 9.900 369.019
Nº Fogos
955
1.894
3.527
2.222
545
1500 (181)N
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Investimento municipal e privado
Freguesia Designação
/ localização
Investimento estimado Município de Lisboa
Investimento inicial dos concessionários, IVA incluído
(inclui projetos e fiscalização) Invest. total
Público e Privado
Investimento Municipal médio por habitação
renda acessível (5)
Património imobiliário a
afetar (VPT) (2)
Invest. Total
Município (4)
Patr. que continua municipal
(VPT)
Património a alienar (VPT)
Isenção TRIU
estimada
Isenção compen.
Urb.
Aquisição de
Imóveis privados
(6)
Aquisição de
serviços (7)
Total Privado
Construção / reabilitação acima do
solo
Construção de estac. em caves
Obras de Urbanização
(3)
(M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) Média (€/fogo)
J=JA+JB I=JB+K+L+M JA=70%xJ JB=30%xJ K L M=1%×N N=O+P+Q O P Q R=I+L S=§I÷B
Ajuda Campus Univ. Lisboa
9,27
4,71 6,49
2,78
1,71
-
0,21
21,35 14,09
5,86
1,40
26,05 21.999
Arroios Rua Gomes Freire
7,30
3,09 5,11
2,19
0,66
0,16
0,07
7,25 7,19
-
0,06
10,34 44.903
Arroios Paço da Rainha 8,24 3,78
5,77
2,47
0,43
0,74
Em avaliação
0,13 13,06
11,48
1,53
0,05 16,84 26.595
Belém Restelo - Embaixadas
2,45 1,18
1,72
0,74
0,23
0,18
0,04 4,07
2,50
1,45
0,12 5,25 34.213
Benfica
Avenida Marechal Teixeira Rebelo
24,50 12,08 17,15
7,35
4,04 Em
avaliação
0,68 67,98 44,32
23,08
0,58 80,06 22.732
Campolide R: Inácio Pardelhas Sanchez
2,98 1,60 2,08
0,89
0,59
0,12 11,67 7,51
3,11
1,05 13,27 25.359
Lumiar
R: Prof. Orlando Ribeiro L-G2
2,77
1,16 1,94
0,83
0,28
0,05
4,95 3,09
1,86
-
6,12 26.876
Marvila Belavista Oeste
11,15
5,46 7,81
3,35
1,81
0,31
30,53 19,78
9,19
1,57
35,99 21.111
Tabela 12 - Estimativas globais de investimento público e privado, ver notas no final da tabela (M€: Milhões de euros).
1500 (182)N
.º 1217SE
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Freguesia Designação
/ localização
Investimento estimado Município de Lisboa
Investimento inicial dos concessionários, IVA incluído
(inclui projetos e fiscalização) Invest. total
Público e Privado
Investimento Municipal médio por habitação
renda acessível (5)
Património imobiliário a
afetar (VPT) (2)
Invest. Total
Município (4)
Patr. que continua municipal
(VPT)
Património a alienar (VPT)
Isenção TRIU
estimada
Isenção compen.
Urb.
Aquisição de
Imóveis privados
(6)
Aquisição de
serviços (7)
Total Privado
Construção / reabilitação acima do
solo
Construção de estac. em caves
Obras de Urbanização
(3)
(M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) (M€) Média (€/fogo)
Marvila Parque da Belavista Este
6,17 2,95
4,32
1,85
0,94 0,16 15,84
10,30
5,12
0,41 18,79 18.917
Marvila Qta. Marquês de Abrantes
17,89
9,80 12,52
5,37
3,92
0,51
51,06 32,18
15,75
3,13
60,85 28.476
P. França / São Vicente / Beato
Vale de Santo António
201,52
89,76 141,06
60,46
25,00
4,31
431,09 273,86
131,25
25,98
520,86 24.404
P. França e Beato Olaias 29,04 14,15 20,33
8,71
4,61
0,83 82,74
50,50
30,67
1,58 96,89 25.911
Parque das Nações
Laranjeiras 4,99 3,24
3,49
1,50
1,02
0,62
0,10 10,40
8,36
1,87
0,18 13,64 27.054
São Domingos de Benfica
Furnas
7,20 3,09
5,04
2,16
0,79
0,14 14,24
8,68
4,42
1,14 17,33 32.690
Sta. M. Maior e Arroios
Rua de São Lázaro
6,53 2,49
4,57
1,96
0,23
0,19 0,11 10,94
10,59
-
0,35 13,43 21.116
Total 342,01 158,53 239,41 102,60 46,25 1,90 Em avaliação
7,77 777,19 504,45 235,14
37,60 935,71 24.724
100% 65% 29% 1% 5% 100% 65% 30% 5%
Notas: (1) Os valores apresentados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que são conluídos estudos e projetos sobre as condições técnicas e económicas de cada operação.
(2) VPT: Valor Patrimonial Tributário estimado para os terremos municipais a afetar a cada operação de renda acessível. (3) Nas Operações localizadas no Vale de Santo António os valores estimados referem-se a obras de urbanização gerais (a financiar pelo Município) e a obras de urbanização locais (a financiar pelos concessionários). Nos restantes casos são essencialmente custos com obras de urbanização locais a cargo dos concessionários. (4) Haverá que acrescer ao investimento público municipal as isenções de taxas administrativas (sujeito a aprovação pela AML). (5) Nas Operações do Vale de Santo António poderá haverá que acrescer a parte de investimento municipal em obras de urbanização gerais. Não está reflectido o efeito de isenções de taxas administrativas (sujeitas a aprovação da AML). (6) Aquisição de imóveis privados na Operação Paços da Raínha para viabilizar reabilitação coerente e integrada. (7) Estudos, levantamentos arquitectónicos e topográficos, projectos, revisão de projecto, consultoria para procedimentos pré-contratuais, fiscalização de obras e auditoria, sistemas de informação e comunicação.
1500 (183)N.º 1217
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JUNHO 201716
6.2.2 Factores críticos de sucesso
Os estudos e entrevistas realizadas junto de famílias potencialmente beneficiárias e de
empresas potencialmente candidatas permitiram identificar alguns factores críticos de
sucesso que importa sublinhar e atender para melhorar as condições de êxito deste
Programa, nomeadamente:
e) A Confiança entre os principais intervenientes numa relação de arrendamento
habitacional, neste caso entre arrendatários e concessionários (‘senhorios’), bem
como confiança na relação entre concessionários e Município de Lisboa (eliminar
incertezas, reduzir riscos, aumentar previsibilidade, promover a transparência nas
relações cotratuais);
f) Disponibilidade de linhas e condições de financiamento bancário adequadas a
investimentos para arrendamento habitacional (prazos de amortização cerca de 30
anos), a que os concessionários possam recorrer tendo ainda um impacto muito
positivo na rendibilidade dos seus capitais próprios;
g) Incentivos e benefícios tributários que contribuam para reduzir as diferenças entre os
níveis de rendibilidade potencial do arrendamento habitacional e as alternativas de
investimento mais diretamente concorrentes: promoção imobiliária para venda de
habitação (seja construção nova ou reabilitação), promoção imobiliária para
exploração de edifícios de escritórios, comércio e serviços, afetação de habitações a
alojamento local de curta duração;
h) Contexto macro-económico favorável em termos de taxas de juro, mantendo o
Programa rendibilidades potenciais que sejam competitivas face a outras alternativas
de investimento de risco equivalente.
Os incentivos e condições propostas no âmbito da presente proposta de Programa Renda
Acessível são muitos relevantes para a atração de investidores qualificados, no entanto os
três factores acima referidos podem ampliar de forma muito significativa as possibilidades de
êxito deste Programa, o aumento da sua dimensão e subsequente impacto social pelo
aumento do número de beneficiários.
Os factores críticos de sucesso são abordados no modelo de negócio para os beneficiários
(famílias) e no modelo de negócio para os concessionários.
1500 (184) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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7. Modelo de negócio para as famílias
7.1. Procura potencial e segmentação
7.1.1 Nota metodológica
A segmentação e caracterização da procura potencial do Programa Renda Acessível foi
desenvolvida tendo por base vários estudos e análises seguidamente apresentados,
destacando-se neste âmbito o Estudo da Gfk, realizado em 2016 a pedido da CML.
A procura potencial de habitação para o concelho de Lisboa foi calculada considerando a sua
‘bacia de mercado’ mais relevante, a Área Metropolitana de Lisboa. Para além da bacia de
mercado foram definidas pela Gfk as famílias cujo ‘status social’ se aproxima mais das
classes de rendimento intermédio, a partir de uma grelha de classificação própria utilizada
em estudos de mercado.
As classes de ‘status social’ estudadas foram a B, C1, e C2.
De acordo com o modelo da Gfk, o Status Social é determinado com base no nível de
escolaridade e na ocupação do P.C.A. (Principal Contribuinte para o Agregado).
O conceito de P.C.A. substitui o conceito de chefe de família (utilizado durante muitos anos
pelas empresas de Estudos de Mercado e Institutos de Investigação Científica), sendo o
Status de cada agregado calculado com base nas características do P.C.A..
Figura 24 - Grelha de conjugação de critérios para definição dos 'status sociais' de A a E (Fonte: Gfk, 2016, Social Status)
1500 (185)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
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JUNHO 201716
Conforme esta designação indica, o P.C.A. é, em cada agregado familiar, a pessoa que mais
contribui para o rendimento global do agregado.
Assim, as variáveis utilizadas na determinação do Status Social Gfk são:
• Situação na Ocupação do PCA
• Ocupação do PCA
• Instrução escolar do PCA Com base na matriz de Status Social (ver adiante) é
calculado o Status Social do indivíduo e deste modelo resultam 5 grupos.
OCUPAÇÃO:
01 - Patrão/proprietário (agricultura, comércio, indústria, serviços)
(empresa/loja/exploração com 6 ou mais trabalhadores)
02 - Quadros superiores (responsável por 6 ou mais trabalhadores) - Administrador,
Presidente, Diretor, Gerente
03 - Quadros superiores (responsável por 5 ou menos trabalhadores) -
Administrador, Presidente, Diretor, Gerente
04 - Profissões liberais e similares: Médicos, Advogados, Arquitetos, Engenheiros,
Contabilistas, Economistas, Artistas, Fotógrafos, Decoradores, etc.
05 - Quadros médios (responsável por 6 ou mais trabalhadores) - Chefe de secção,
Chefe de serviços
06 - Patrão/proprietário (agricultura, comércio, indústria, serviços)
(empresa/loja/exploração com 5 ou menos trabalhadores)
07 - Profissões técnicas, científicas e artísticas por conta de outrem: Perfil
semelhante ao código 04, mas trabalhando por conta de outrem
08 - Quadros médios (responsável por 5 ou menos trabalhadores) - Chefe de secção,
Chefe de serviços
09 - Empregados de escritório
10 - Reformados
11 - Empregados trabalhando sem ser em escritórios, isto é serviços/trabalhadores
especializados: Lojistas, Vendedores, Polícias, etc.
12 - Trabalhadores manuais e similares por conta própria Canalizadores,
Carpinteiros, Sapateiros, Pintores, etc.
13 - Desempregados
14 - Trabalhadores manuais: Operários, Trabalhadores agrícolas, etc.
15 - Domésticas
16 - Estudantes
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INSTRUÇÃO:
01 - Analfabeto
02 - Instrução Primária Incompleta
03 - Instrução Primária Completa
04 - 6o Ano (2o Antigo).
05 - 9o Ano (5o Antigo)
06 - 11o/12o Ano (7o Antigo)
07 - Curso Médio / Politécnico
08 – Curso superior (Licenciatura) ou superior
7.1.2 Dimensão e origem territorial da procura
Com base no estudo Gfk, estimasse que em 2016 a procura potencial de habitação seja
definida pelo número de famílias que tencionam mudar de casa nos próximos 3 anos (Figura
25).
Na AML (incluindo Lisboa), cerca de 56.500 famílias pretendem mudar de casa, das
quais (54%) cerca de 30.500 famílias querem viver em Lisboa;
Do universo que quer mudar de casa para Lisboa, estimasse que cerca de (81%)
24.500 dessas famílias são de classes de rendimento intermédio (status
B/C1/C2);
Cerca de 76% da procura residencial de Lisboa já são residentes em Lisboa,
pelo que a grande parte da procura potencial (cerca de 18.200 famílias) serão
Figura 25 - Procura habitacional potencial (Fonte: Gfk/CML, 2016)
Munícipes que necessitam de adequar a sua habitação (características do fogo,
preços e localização), trata-se neste caso de retenção de famílias em Lisboa;
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Cerca de 38% da procura residencial de Lisboa será captação de novas
famílias, cujo número estimado atualmente é cerca de 12.200 famílias.
A estes valores poderão somadas outras famílias que querem viver em Lisboa mas que não
foram abrangidas pelo âmbito territorial da amostra deste estudo, a AML. Trata-se por isso
de uma avaliação conservadora dessa procura potencial.
7.1.3 Segmentação e caracterização
A segmentação e caracterização da procura é uma componente essencial do desenho de
qualquer programa habitacional para conhecer as necessidades e problemas dos seus
destinatários e assim cumprir a sua finalidade central.
As famílias têm diferenças relevantes entre si que podem (e devem) influir na concepção da
oferta habitacional, em termos de preços, características da habitação, regime de ocupação,
localização e acesso a serviços residenciais conexos (determinados tipos de equipamentos de
utilização coletiva, requisitos de mobilidade, etc.).
As necessidades habitacionais de uma mesma família também evoluem ao longo do tempo
em função das principais fases de vida ou eventos significativos com implicações
habitacionais, por exemplo:
Jovens adultos em fase de emancipação dos pais, quer para estudar, quer para
trabalhar;
Chegada à família de menores a cargo (nascimento, adopção, filhos de outros
casamentos / uniões);
União e desunião de casais;
Envelhecimento e redução da autonomia;...
Assim, foi feito um investimento significativo no estudo deste bloco do modelo de negócio
das famílias. A segmentação foi feita essencialmente em função das seguintes dimensões:
a) Escalões de rendimento familiar;
b) Dimensão e composição da família;
c) Fase e estilo de vida.
Estas dimensões determinam a oferta de tipologias habitacionais e respetivos preços de
renda, as fases e estilos de vida influenciam as localizações, a dotação de equipamentos de
utilização coletiva e determinadas preocupações de mobilidade e acessibilidade.
O conhecimento sobre a procura foi estruturada de forma a caracterizar os seus ‘desejos’,
‘problemas’ e ‘aspectos da vida quotidiana’ (Figura 26) que revelem para o desenho da
oferta habitacional, a que chamamos ‘proposta de valor’, conforme se apresenta
seguidamente.
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Escalões de rendimento familiar, dimensão e composição das famílias
A segmentação dos destinatários por escalões de rendimento é um dos principais critérios a
ter em conta, por estar na origem do Programa Renda Acessível e por estar relacionado com
uma das principais falhas de mercado imobiliário (disparidade entre rendimento disponível
da procura e preços).
Atendendo a que este Programa se destina a famílias de rendimentos intermédios, importa
estabelecer um critério operacional adequado a partir do qual possam ser calculados
os intervalos de preços das rendas nas Operações Renda Acessível.
Para este efeito foram seguidas 4 abordagens:
1. Estudo de mercado com inquérito direto à população alvo (famílias de rendimento
intermédio residentes na AML), através do estudo Gfk (2016) encomendado pela
CML;
2. Estudo das estatísticas de IRS sobre rendimentos ilíquidos, declarados em
sede de IRS, relativos aos agregados familiares de Portugal Continental, com base
em informação estatística do Ministério das Finanças / Autoridade Tributária, cujos
dados disponíveis mais recentes reportam a 2014;
3. Estudo das estatísticas do EUROSTAT sobre rendimento disponível (EU-SILC
survey [ilc_di01]), escalões de rendimento disponível das famílias Portuguesas, por
quantis (percentis, decis, quintis, quartis, mediana e média), com base em inquérito
realizado no ano 2015;
4. Estudo das estatísticas do Programa Renda Convencionada, dados da Direção
Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local do Município de Lisboa (DMHDL)
relativas ao rendimento das famílias que apresentaram candidaturas ao
Figura 26 – Estrutura dos aspectos mais significativos para conhecer a procura e desenhar a proposta de valor (Adaptado da imagem, fonte: Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Value proposition design)
Programa da Renda Convencionada de Lisboa, por tipo de família, desde a 1ª
até à 10ª edição.
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Estudo de mercado
O estudo de mercado da Gfk analisou os encargos com rendas (ou prestação bancária)
das famílias de rendimentos intermédios na AML tendo obtido os resultados apresentados na
Figura 27. Pode concluir-se o seguinte relativamente às rendas:
T0: 65% pagam até 150 €/mês e 27% entre 150 a 300 €/mês;
T1: 39% pagam até 200 €/mês e 52% entre 200 e 400 €/mês;
T2: 54% pagam até 300 €/mês e 41% entre 300 a 500 €/mês;
T3: 60% pagam menos de 300 €/mês e 40% entre 300 e 600 €/mês;
T4: 51% pagam menos de 250 €/mês e 40% entre 250 a 400 €/mês.
O estudo de elasticidade procura-preço para a tipologia T0 a T3, evidencia elevada
sensibilidade a variações de preço, reduzindo para metade a atratividade se for aumentado o
preço em 100 €/mês nos T1 a T3, podendo reduzir entre 70 a 80% se a subida de preço for
de 200€/mês.
Tendo sido testados alguns valores de referência para a tipologia habitacional T0 a T3
conclui-se o seguinte:
T0: as rendas devem preferencialmente ser cerca de 150 €/mês, se forem a 250
€/mês temos 4,2 mil famílias a considerarem interessante este preço;
T1: as rendas devem ser preferencialmente cerca de 200 €/mês, caso sejam a
300€/mês estimasse que 5,7 mil famílias considerem este valor atrativo;
T2: idealmente a rendas deveriam ser próximo de 300 €/mês, caso sejam a 400
€/mês teríamos 4,9 mil famílias interessadas;
T3: as rendas devem preferencialmente ser inferiores a 500€/mês, caso sejam a 600
teríamos 2,7 mil famílias interessadas €/mês .
Importa sublinhar que estes resultados referem-se às rendas desejadas, tendo uma
componente de ‘idealização’ que pode distorcer a informação sobre a capacidade financeira
efetiva para suportar determinados preços de renda. Neste sentido, importa comparar estes
resultados com encargos de habitação (renda ou prestação) que as famílias estavam a pagar
na altura do inquérito (Figura 27).
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Figura 27 – Encargo mensal com habitação, com renda ou prestação bancária, das famílias de rendimentos intermédios da AML (Fonte: Gfk, 2016)
Tabela 13 - Estudo elasticidade procura-preço para famílias de rendimento intermédio residentes na AML (Fonte: Gfk, 2016)
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Estudo das estatísticas de IRS sobre rendimentos ilíquidos
Os dados que à partida poderiam ser utilizados para caracterizar melhor os rendimentos das
famílias Portuguesas e das suas regiões e concelhos seriam as estatísticas dos rendimentos
declarados em sede de IRS (Tabela 14).
No entanto, a informação que está acessível sobre rendimentos declarados em sede de IRS
tem algumas limitações importantes:
não tem associada informação sobre a dimensão e composição dos agregados
familiares, o que impede a comparabilidade de rendimentos entre elas para efeitos
deste Programa;
na mesma família podem existir duas ou mais declarações de IRS, dando origem a
dois ou mais agregados familiares, embora na realidade se trate da mesma família
partilhando o mesmo alojamento;
Em 2014 estavam dispensados de entregar declaração de IRS os contribuintes que
tenham auferido rendimentos inferiores a 4.104€ (nomeadamente das categorias A
e H), o que conduz a uma sub-avaliação do núemro de agregados familiares com
rendimentos baixos;
trata-se de rendimento ilíquido e não de rendimento disponível, sendo a partir deste
último que se consegue medir melhor a capacidade financeira de uma família para
suportar neste caso os custos com habitação.
Escalões de rendimento ilíquido por agregado familiar em Portugal, IRS 2014
Households gross income in Portugal
Nº de agregados familiares Number of Households
Escalões Thresholds
Anual (€/ano Agregado Familiar)
Annual (€/year household)
Mensal (€/duodécimo) Monthly (€/12 months)
Número Number
Total
5.122.770
Min. Média Average Máx. Min. Média
Average Máx. % % acum.
1 - 2 500 5 000 - 208 417 892 949 17,4% 17,4%
2 5 001 7 501 10 000 417 625 833 1 605 215 31,3% 48,8%
3 10 001 11 751 13 500 833 979 1 125 673 730 13,2% 61,9%
4 13 501 16 251 19 000 1 125 1 354 1 583 667 509 13,0% 74,9%
5 19 001 23 251 27 500 1 583 1 938 2 292 556 249 10,9% 85,8%
6 27 501 30 001 32 500 2 292 2 500 2 708 176 324 3,4% 89,2%
7 32 501 36 251 40 000 2 708 3 021 3 333 177 470 3,5% 92,7%
8 40 001 45 001 50 000 3 333 3 750 4 167 140 895 2,8% 95,5%
9 50 001 75 001 100 000 4 167 6 250 8 333 195 704 3,8% 99,3%
10 100 001 175 001 250 000 8 333 14 583 20 833 34 326 0,7% 100,0%
250 000 n.a. n.a. 20 833 .... .... 2 399 0,0% 100,0%
Tabela 14 – Estatísticas dos rendimentos ilíquidos (antes de impostos e outros descontos) declarados em sede de IRS no ano 2014, por agregado familiar (Fonte: PORDATA, MF/AT)
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A evolução do número de agregados familiares pelo respetivo escalão de rendimento ilíquido
para efeitos de IRS evidencia o seguinte (Gráfico 12):
O elevado peso relativo (com 17,4% em 2014) e diminuição significativa do número
de agregados familiares dos escalões de rendimento 0-5.000 €/ano no período 1990-
2007, com aumento significativo a partir de 2007 (ano início da crise financeira
internacional). É essencialmente neste escalão que se inserem os agregados
familiares com rendimentos abaixo do limiar de pobreza;
O peso relativo dominante (33,1% em 2014) e crescimento continuo do número de
agregados familiares do escalão 5.001-10.000 €/ano, com crescimento mais
acelerado a partir de 2012;
O crescimento continuado e relevância do peso relativo dos 3 escalões de
rendimentos intermédios, entre 10.001 e 27.500 €/ano, com diminuição ligeira a
partir de 2012, representavam 37% dos agregados familiares em 2014;
Os escalões de rendimento superiores a 27.500€/ano registaram crescimentos mais
moderados e vão perdendo peso relativo à medida que se sobe de escalão de
rendimento, os 6 escalões de rendimento mais baixo incluíam apenas 14,2% dos
agregados familiares em 2014.
0-5.000
5.001-10.000
10.001-13.500 13.501-19.000
19.001-27.500
32.501-40.000 40.001-50.000
50.001-100.000
100.001-250.000 250.000+ 0
200 000
400 000
600 000
800 000
1000 000
1200 000
1400 000
1600 000
1800 000
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Gráfico 12 – Agregados familiares por escalões de rendimento ilíquido anual, por agregado familiar: IRS Modelo 1+ 2 (Fonte: PORDATA; Fonte de Dados: AT/MF, 2016/10/04)
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Estudo das estatísticas do EUROSTAT sobre rendimento disponível
O rendimento disponível das famílias é base de cálculo normalmente considerada para
definir o valor máximo do encargo a suportar com habitação, depois de aplicada a taxa de
esforço de referência. O rendimento disponível é calculado considerando todas as formas de
rendimento, incluindo transferências em dinheiro de prestações sociais, rendimentos prediais
e transferências entre agregados familiares, descontado das contribuições para o Estado
(impostos e segurança social), devendo ser considerado ainda a composição e dimensão de
cada família (aqui entendida como família clássica, conforme definida no conceito estatístico
do INE).
A taxa de esforço máxima com encargos com a habitação pode variar consoante os
programas de habitação pública e outras finalidades:
Programa Renda Convencionada do Município de Lisboa: de 10% a 40% do
rendimento ilíquido mensal do agregado familiar;
Programas da Administração Central de habitação social: de 10% a 30% do
rendimento disponível deduzido dos encargos com serviço de dívida, em
duodécimos;
No Programa PORTA 65, dirigido a jovens: o total dos rendimentos brutos auferidos
pelo jovem e por todos os membros do respetivo agregado familiar tem de ser
compatível com uma taxa de esforço máxima de 60%; e o rendimento mensal do
jovem ou do agregado familiar não pode ser superior a quatro vezes o valor da
renda máxima admitida para cada zona;
O Eurostat38 considera como taxa de sobrecarga com custos com habitação
40% do rendimento disponível das famílias, pressupondo que a partir deste limite as
famílias correm o risco de estar a comprometer outras componentes essenciais do
seu orçamento (alimentação, vestuário, saúde, transportes, educação,...),
sobretudo se estivermos a falar das classes de rendimento mais baixos.
Esta diferenciação nos métodos de cálculo da renda máxima (e mínima) que cada família
pode pagar, consoante os seus rendimentos sejam dos escalões mais baixos ou dos escalões
de rendimento intermédio é adequada, pois quanto maior é o rendimento mais comportável
são as taxas de esforço superiores, pois o rendimento sobrante após o pagamento da renda
é progressivamente mais elevado.
Por outro lado, importa atender a que na União Europeia se utiliza a taxa de 40%, sobre o
rendimento disponível, como o limiar máximo do esforço com encargos de habitação, no
entanto, neste montante estão incluídos outros gastos conexos com a habitação, tais como
eletricidade, gás e água.
Assim, no âmbito do Programa Renda Acessível considera-se adequado estabelecer
como critério para o cálculo do valor máximo das rendas acessíveis o que resultar
38 Glossário EUROSTAT.
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da taxa de esforço máxima de 35% aplicada ao rendimento disponível das famílias
a que se destina este Programa, sendo 10% a taxa de esforço mínima.
Uma vez definido o intervalo das taxas de esforço importa estabelecer a sua base de
incidência para estimar quais os intervalos de rendas acessíveis para a população alvo deste
Programa: as famílias com rendimentos de nível intermédio, também designadas de forma
mais simplista como ‘famílias de classe média’, embora no âmbito deste Programa não se
estejam a considerar outras variáveis de natureza socioprofissional que ajudam a definir
‘classe média’.
Existem na literatura vários critérios para definir classes de rendimentos intermédios,
nenhum deles foi adoptado como referência pela comunidade científica ou por organismos
internacionais, tendo cada um deles vantagens e desvantagens. Procurou-se por isso
explorar as possibilidades oferecidas por cada método, conscientes das limitações que cada
um comporta.
Na literatura existem critérios absolutos e critérios relativos, tendo sido feita a opção pelos
critérios relativos por poderem comportar maior adaptação à diversidade de situações que
têm de ser atendidas neste Programa, desde logo em função da dimensão e composição da
família, mas também em relação a determinados limiares de rendimento que definem o
acesso a determinados benefícios e apoios sociais. Neste sentido, na literatura39 encontram-
se em destaque dois critérios relativos para segmentar a população em função do seu
rendimento:
“Espaço das pessoas”: tem como base a distribuição do rendimento e tem em
consideração a diferença de rendimentos dos agregados familiares dentro de um
intervalo fixo e em relação à mediana, índice de Levy. Deste modo, a classe média é
a população entre o 20º e 80º percentil, ou dito de outra forma entre o 1º quintil e o
4º quintil. Este indicador conduz a que sejam consideradas as famílias cujos
rendimentos se posicionam dentro dos 3 quintis centrais. Um dos problemas desta
metodologia é não atender à diversidade da dimensão da classe média de território
para território (país, região, concelho).
“Espaço dos rendimentos”: tem como base a função da densidade da distribuição do
rendimento, sendo considerada uma proporção da população dentro de um intervalo,
cujos limites são definidos por percentagens da mediana do rendimento. Thurow
(1984), propõe a faixa rendimento médio como o intervalo entre os 75% e 125% da
mediana para limitar a classe média. Estas percentagens não recolhem consenso
científico e podem adequadas a umas comunidades e desadequadas para outros. Por
exemplo, este intervalo em concreto deixa um vazio entre o critério do limiar de
pobreza (60% da mediana) e o limite inferior da classe de rendimentos intermédios
(75% da mediana). É por isso necessário encontrar critérios adequados para calibrar
estes limiares (ponderadores a partir da mediana).
39 Causa, O., Araujo, S., Cavaciuti, A., Ruiz, N., Smidova, Z. (2014), Economic growth from the household perspective: GDP and income distribution developments across OECD countries.
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Quer um quer outro critério deparasse com a dificuldade operacional da sua aplicação por
não ser conhecida a função de distribuição dos rendimentos da população em Portugal nem
das famílias residentes na Área Metropolitana de Lisboa.
Assim, após vários testes e pesquisa, considerou-se mais adequado utilizar a informação
disponível no EUROSTAT sobre o rendimento adulto equivalente por país e por tipo de
família, a partir da qual se estimam os níveis de rendimento intermédios por aplicação do
índice de Levy (“Espaço das pessoas”), ou seja são consideradas as famílias cujo rendimento
está compreendido entre o limite superior do 1 quintil e o limite superior do 4 quintil (os 3
quintis centrais).
A aplicação deste critério aos dados de 2015 para Portugal, sem distinguir tipos de família,
levaria a incluir como potenciais beneficiários deste Programa as famílias cujo rendimento
adulto equivalente esteja entre 5.140 €/ano e 13.315 €/ano, ou seja entre 428€/mês e
1.100€/mês (Tabela 15).
No entanto, considerasse adequado que o limite inferior seja o limiar de pobreza
(5.061€/ano ou 422€/mês por adulto equivalente) pois é um indicador utilizado nas políticas
de apoio social à pobreza, marcando a fronteira entre famílias pobres, ou de rendimentos
baixos, e as famílias de rendimentos intermédios (Tabela 15). O limiar de pobreza é
definido como sendo 60% da mediana do rendimento disponível.
Quanto ao limite superior do 4º quintil, correspondente ao máximo de rendimento
considerado, neste caso (em 2015) seria a cerca de 158% da mediana (Tabela 15).
Rendimento disponível adulto equivalente 2015
Anual Mensal (12 meses)
Percentagem da população
Limiar de pobreza (60% da mediana) 5 061 422 20%
Quintil 1 - limite superior 5 140 428
Quintil 2 – limite superior 7 313 609
60% Mediana 8 435 703
Quintil 3 - limite superior 9 567 797
Quintil 4 - limite sup. (158% da mediana) 13 315 1 110
Quintil 5 - sem limite superior 20%
Estes dados são relativos a rendimento disponível por adulto equivalente (de todas as
famílias), sendo ainda insuficiente para calcular a renda acessível para cada tipo de família e
relacionar essa informação com a tipologia habitacional pertinente. Importa por isso
converter aqueles dados em rendimento disponível familiar, por tipo de família.
Tabela 15 – Rendimento disponível adulto equivalente para a população Portuguesa em 2015 (Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC survey [ilc_di01])
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Para este efeito, foi multiplicado o factor de ponderação da Escala Modificada da OCDE
(EMOCDE) para cada tipo de família pelos limiares de rendimento intermédio, para cada tipo
de família, ou seja:
Mínimo: 60% da mediana do rendimento (limiar de pobreza) x EMOCDE;
Mediana do rendimento x EMOCDE;
Máximo: 158% da mediana do rendimento x EMOCDE.
Os factores EMOCDE são os seguintes em função da composição e número de membros da
família:
1,00 Primeiro adulto;
0,50 Por cada outro adulto ou criança com pelos menos 14 anos;
0,30 Por cada criança com menos de 14 anos.
Assim, os limites superiores de rendimento familiar, para cada tipo de família, e consequente
renda acessível, considerando uma taxa de esforço máxima de 35%, são estimativas,
correspondendo à melhor aproximação com os dados disponíveis.
Em termos práticos, consegue-se assim estimar os intervalos de rendas que o Programa
deve proporcionar para a respetiva tipologia habitacional (Tabela 16), sendo que alguns tipos
de família podem necessitar de uma ou outra tipologia, não sendo possível ser taxativo nesta
fase, antes de se conhecerem os rendimentos dos candidatos a beneficiários que
efetivamente vierem a concorrer. Por exemplo, dois adultos e uma criança, pode necessitar
de um T2 no caso de os dois adultos serem um casal, mas poderá precisar de um T3 se os
adultos forem avô e filho e a criança o neto.
Neste contexto destacam-se os seguintes valores de referência, correspondentes às
medianas das rendas para cada par de tipos família-habitação, podendo naturalmente variar,
de operação para operação, e mesmo dentro de uma mesma operação, em função de
condições técnicas específicas (áreas, custo de construção, localização40):
T0: 210 €/mês;
T1: 210 a 424 €/mês;
T2: 241 a 492 €/mês;
T3: 461 a 526 €/mês;
T4: 461 a 557 €/mês.
Uma nota final sobre a utilização de dados de rendimento nacionais. O ganho mediano
ilíquido em Portugal continental foi cerca de 1.096€ (dados41 referentes a 2012), na
40 Nas localizações onde os preços do imobiliário são mais elevados existe maior margem para se atingirem rendas acessíveis para as famílias de escalões de rendimento mais baixos, pois a parte de património a transmitir em proporiedade plena para o concessionário tem maior valor económico, permitindo assim co-financiar com maior intensidade o preço das rendas acessíveis.
41 Instituto Nacional de Estatística (2014), “Ganho médio mensal dos/das trabalhadores/as por conta de outrem nos estabelecimentos por município segundo o setor de atividade (CAE-Rev.3) e o sexo”, disponível on line em http://www.ine.pt/xurl/ind/0001982
Área Metropolitana de Lisboa foi de 1.393€, ou seja mais 27% do que no
continente, e no concelho de Lisboa foi de 1.591€, isto é, mais 45% do que no
continente (ver Figura 28).
1500 (197)N.º 1217
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Figura 28 - Ganho médio de trabalhadores por conta de outrem, a tempo completo, no ano 2012 (Fonte: INE, 2014). Assinalado pelos autores o intervalo de remuneração mensal ilíquida que poderia incluir as classes intermédias de rendimentos do trabalho na Área Metropolitana de Lisboa.
O Programa Renda Acessível de Lisboa tem a sua área de influência essencialmente
em Lisboa e restantes concelhos da Área Metropolitana de Lisboa, onde os
rendimentos do trabalho por conta de outrem e a tempo inteiro são em média 27%
mais elevados do que os valores médios para Portugal Continental.
A diferença entre os rendimentos do trabalho realizado por homens e por mulheres é muito
significativa (ver Figura 28). As mulheres ganham em média menos do que os
homens: -257€/mês em Portugal continental, -351€/mês na Área Metropolitana de
Lisboa, isto é, menos 23% do que os homens, e -424€/mês no concelho de Lisboa,
isto é menos 24% do que os homens.
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ARA M
UNIC
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ISBOA
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TI
M
Tipos de família (dimensão e composição)
Rendimento disponível familiar anual
Rendimento disponível familiar mensal
Renda Acessível (35% rend. disp. mensal)
Tipologia habitacional
de referência Min.
(1)
Mediana Máx. (2)
Min. (1)
Mediana
Máx. (2) Min.
Mediana Máx.
Um adulto 5 061 7 200 11 376 422 600 948 148 210 332 T0 a T1
Um adulto e 1 criança 6 579 8 256 13 045 548 688 1 087 192 241 380 T2
Dois adultos <65 anos 7 592 14 532 22 961 633 1 211 1 913 221 424 670 T0 a T2
Dois adultos 7 592 13 211 20 873 633 1 101 1 739 221 385 609 T0 a T2
Dois adultos e 1 criança 9 110 16 875 26 663 759 1 406 2 222 266 492 778 T2 a T3
Dois adultos e 2 crianças 10 628 18 050 28 518 886 1 504 2 377 310 526 832 T3
Dois adultos e 3 crianças 12 146 15 804 24 970 1 012 1 317 2 081 354 461 728 T3 a T4
Três adultos 10 122 18 000 28 440 844 1 500 2 370 295 525 830 T3
Três adultos e 2 crianças 13 159 19 105 30 186 1 097 1 592 2 515 384 557 880 T4
(1) Mediana × 60% (limiar de pobreza); (2) Mediana × 158% (limiar superior)
Tabela 16 – Intervalos de Renda Acessível por tipo de família de rendimentos intermédios, dados de 2015, para vigorar em 2016, sujeito a atualização anual pela CML (Fonte de dados: EUROSTAT, EU-SILC; Cálculos EMPRA).
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Estudo das estatísticas do Programa Renda Convencionada
O Programa Renda Convencionada42 do Município de Lisboa destina-se a agregados em
situação de carência habitacional que se encontram fora da abrangência do Regime de
Acesso a uma Habitação Social Municipal, no âmbito do Regulamento em vigor, mas cujos
rendimentos também não lhes permitem aceder ao mercado privado de arrendamento. Nos
termos do respetivo Regulamento, os objetivos deste Programa são:
a) Criar um mercado intermedio de arrendamento com valores inferiores aos valores
médios praticados no mercado de arrendamento privado, dirigindo esta oferta a
agregados em situação de carência habitacional mas que se encontram fora da
abrangência da Habitação Social tradicional;
b) Criar uma bolsa de arrendamento de fogos municipais, com fracotes municipais
devolutas em condições de habitabilidade boas ou razoáveis, em alternativa à
alienação;
c) Criar condições para atrair jovens para a cidade através da oferta de rendas
abaixo dos limites do programa “Porta 65 jovem”, ou outro que o substitua,
permitindo que qualquer jovem possa beneficiar cumulativamente do apoio do
Estado por acesso a esse programa.
d) Proporcionar uma maior mistura de estratos diferenciados de população nos
bairros municipais, contribuindo para a sua requalificação e revitalização;
e) Melhorar a gestão do parque habitacional municipal, garantindo receitas que
permitam a efetiva manutenção e conservação deste parque.
Este Programa teve o seu início em Janeiro de 2013 e três anos depois realizou a sua 12ª
edição (concurso para atribuição de fogos a famílias que se candidataram), tendo no total
colocado à disposição das famílias 207 fogos até ao final de 2016 (Tabela 17).
Ano Edições de concursos
Nº Habitações a concurso
Nº candidatos
2013 1, 2 , 3 e 4 73 310
2014 5, 6 e 7 32 373
2015 8 e 9 43 1 068
2016 10, 11 e 12 59 3 019
Total 207 4 770
42 CML Regulamento do Programa Renda Convencionada,
Tabela 17 – Programa Renda Convencionada: evolução de fogos a concurso e candidatos (Fonte de dados: DMHDL/CML)
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O Programa Renda Convencionada destina-se à mesma população alvo do Programa Renda
Acessível. A principal diferença entre estes programas está na oferta. O Programa Renda
Convencionada disponibiliza apartamentos já existentes, dispersos na cidade, incluindo em
bairros municipais, sendo previamente sujeitos a obras de reabilitação e posteriormente
sujeitos a concurso, por sorteio, de famílias que se candidatem a este programa e cumpram
as respetivas condições de admissão.
No caso do Programa Renda Acessível pressupõem-se a produção de novas unidades
habitacionais e bairros, incluindo a dotação de obras de urbanização e equipamentos de
utilização coletiva, bem como a reabilitação integral de edifícios ou conjuntos de edifícios
propriedade do Município ou a adquirir para este efeito.
Assim, o Programa Renda Convencionada é uma fonte de informação e conhecimento de
elevado valor para a concepção do Programa Renda Acessível, desde logo para definir o
âmbito dos respetivos beneficiários.
A análise estatística realizada pela DMHDL às características das famílias que se candidatam
ao Programa Convencionada permite caracterizar a distribuição dos níveis de rendimento e
por tipo de família. Na Tabela 18 apresenta-se o resultado dessa análise, tendo como base o
universo de todas as candidaturas apresentadas nas 10 primeiras edições (entre Janeiro de
2013 e Maio de 2016), correspondendo a um universo de 16.658 candidaturas.
A estimativa do rendimento disponível das famílias que se candidataram ao Programa Renda
Convencionada, por adulto equivalente, tiveram em conta os seguintes pressupostos:
Foi aplicada a Escala Modificada da OCDE para distribuir o rendimento por cada
membro da família, sendo apresentados dois cenários (minimalista e maximalista)
pois a informação disponível na base de dados não inclui a idade dos filhos dos
candidatos, pelo que o respetivo ponderador pode variar entre 0,5 e 0,3;
As contribuições para a segurança social representam 11% do rendimento ilíquido,
tratando-se de uma aproximação por simplificação pois no caso dos trabalhadores
independentes estas contribuições podem variar entre 29,6% e 34,75% (valores de
2016), não estando identificado na base de dados o regime contratual dos
candidatos de forma a estabelecer o regime adequado de contribuições;
O IRS liquidado por cada candidato foi estimado de forma simplificada, sem atender
às deduções aplicáveis a cada caso e que não constam na informação disponível.
Comparando os decis de rendimento disponível por adulto equivalente (Tabela 19) dos
candidatos ao Programa Renda Convencionada (PRC) e das famílias residentes em Portugal
(EUROSTAT, EU-SILC) pretende-se avaliar se o universo de rendimentos dos candidatos ao
PRC equivalente ao intervalo de rendimentos intermédios definidos para os rendimentos das
famílias em Portugal (3º ao 8º decil). As conclusões são as seguintes:
O 1º decil do candidatos ao PRC (421 a 466 €/mês) equivale sensivelmente ao limiar
de pobreza em 2015 (422€/mês) e ao 3º decil de rendimentos em Portugal (475
€/mês);
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O 10º decil do PRC (entre 1.333 e 1.480 €/mês) fica significativamente acima do 8º
decil dos rendimentos em Portugal (1.011 €/mês). Esta diferença poderá dever-se a
ser admissível no PRC uma taxa de esforço de 40% sobre o rendimento ilíquido,
sendo significativamente superior ao valor máximo normalmente considerado: 40%
do rendimento disponível.
Rendimento disponível adulto equivalente
Candidaturas da 1ª à 10ª edição Prog.
Renda Convencionada*
Limites superiores do decil
(€/mês, 12 meses)
Média do decil (€/mês, 12 meses)
Portugal, EUROSTAT 2014 Média do decil
Min. Máx. Min. Máx.
Mínimo do universo 178 178
1º decil 499 540 421 466 206
2º decil 571 604 545 575 367
3º decil 639 663 608 639 475
4º decil 694 727 661 701 563
5º decil 755 790 731 759 654
6º decil 820 882 793 842 749
7º decil 883 943 865 910 861
8º decil 982 1 058 936 1 004 1 011
9ºdecil 1 111 1 264 1 045 1 151 1 265
10º decil 2 512 2 637 1 333 1 480 2 177
(*) Número de candidaturas submetidas entre a 1ª edição (Janeiro/2013) e a 10ª edição (Maio/2016): 16.658. A cada família candidata poderá corresponder mais que uma candidatura.
Tabela 18 - Programa Renda Convencionada, estimativa do rendimento disponível adulto equivalente e comparação com os valores para Portugal em 2014 (Fontes de dados: DMHDL; EUROSTAT EU-SILC)
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Síntese de ‘desejos’ e ‘problemas’
Para quem vive em Lisboa, os factores atrativos residem essencialmente nas relações
sócio-afectivas e na proximidade a equipamentos de suporte.
Para quem vive fora de Lisboa, as dimensões mais atrativas da cidade de Lisboa são a
componente social (e cultural) bem como a envolvente (espaços verdes).
Os desejos de uns e outros são os seguintes:
• Relações de vizinhança;
• Proximidade aos familiares;
• Proximidade a transportes públicos;
• Proximidade ao local de trabalho;
• Proximidade a lojas de comércio de proximidade;
• Vida social (restaurantes, bares, cafés…);
• Proximidade a equipamentos culturais (cinema, teatro, museus);
• Prestígio;
• Espaços verdes, jardins, praças.
Os residentes de Lisboa e de fora de Lisboa aponta factores repulsivos muitos
semelhantes, essencialmente relacionados com a envolvente urbana:
• Falta de qualidade do ambiente (ruído, poluição);
Figura 29 – Factores de atratividade e repulsa da cidade de Lisboa, perspectiva de residentes em Lisboa e de residentes noutros concelhos da AML (Fonte: Gfk, 2016)
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• Falta de estacionamento;
• Falta de Segurança / não é seguro;
• Falta de Privacidade / não é tranquilo;
• Falta de limpeza (recolha de lixo, varredura, lavagem…);
• Não tem casas adequadas à capacidade financeira (sobretudo para quem vive fora
de Lisboa).
Regimes de ocupação preferidos
O estudo Gfk conclui que o regime de arrendamento habitacional é considerado muito
atrativo para cerca de 56% das famílias de rendimentos intermédios que pensam mudar de
casa, sendo apenas 13% as que responderam que comprar é considerado, atualmente,
muito atrativo. O regime de locação-venda (arrendamento com opção de compra, no
passado designado por regime de renda resolúvel), apesar de atualmente pouco divulgado e
utilizado em Portugal, foi considerado muito atrativo por 10% das famílias, quase tanto como
a opção de compra de habitação (ver Gráfico 13).
De acordo com o mesmo estudo, na AML, 73% das famílias que vivem em casa arrendada
também viveram anteriormente em casa arrendada, evidenciando uma manutenção do seu
interesse na opção pelo regime de arrendamento – seja por questões de preferência ou de
necessidade 43 . No entanto, apenas 7% das famílias que vivem atualmente em casa
arrendada mudaram vindas de casa própria (ver Tabela 19), o que reflete o carácter mais
estático que tem, pela sua natureza, o segmento da compra de casa. Por outro lado, a
percentagem de famílias que mudou de casa arrendada para casa própria foi de 59%,
embora não existam dados que permitam saber há quanto tempo ocorreu essa mudança, se
ocorreu no período em que o crédito à habitação era muito facilitado ou já nos anos mais
recentes, pós-crise de 2007.
Fonte: Gfk/Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião:
Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa
43 Como já foi referido, existem agregados familiares que, por diversas razões, mas principalmente por auferirem baixos rendimentos e/ou estarem em situação de precariedade laboral, não conseguem aceder ao regime de compra-venda.
Gráfico 13 - Atratividade dos regimes de ocupação, AML, 2016 (%)
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Fonte: Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião:
Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa
Regime Atual
Reg
ime A
nte
rior
Casa Arrendada Casa Própria
Casa Familiares /Amigos
Casa Arrendada 73% 59% 55%
Casa Familiares / Amigos 18% 19% 0%
Casa Própria 7% 18% 45%
Outra situação 2% 4% 0%
Base: Já mudaram de casa e atualmente vivem
numa…
(386.639)
(178)
(468.125)
(172)
(12.149)
(4)*
Apesar das limitações referidas, tendo por base os resultados das análises apresentados no
presente documento, os contributos da Associação dos Inquilinos Lisbonenses 44 e da
Associação Internacional de Arrendatários (IUT)45, bem como os dois estudos46 promovidos
pelo Município de Lisboa sobre a procura de habitação, com recurso a empresas de estudos
de mercado, apresenta-se seguidamente uma sistematização dos principais fatores de
atratividade do regime de arrendamento do ponto de vista das famílias
44 Associação dos Inquilinos Lisbonenses (2016), Arrendamento urbano: Propostas para dinamizar o mercado.
45 International Union of Tenants (2016), The rent is too high: we need a 21st century rent control.
46 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa; Marktest / Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Local de Habitação (2009), Estudo de Opinião – Programa Local de Habitação.
Tabela 19 - Regime de habitação anterior versus atual, AML, 2016 (%)
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Duração dos contratos de arrendamento
O desejo de flexibilidade/mobilidade residencial não é alheio ao desejo de estabilidade e
segurança contratual por parte das famílias, nomeadamente em relação à duração do
contrato de arrendamento.
O estudo da Gfk47 analisou esta questão e o seu impacto na atratividade sentida pelos
arrendatários, concluindo que, num contrato de arrendamento, uma passagem hipotética da
duração de 30 anos para 1 ano representaria uma perda de atratividade de 87%. Se a
passagem fosse de 30 para 5 anos a perda de atratividade seria significativamente menor
(-25,5%). Já na passagem de 5 para 3 anos a diminuição de interesse seria de 45,7%, e a
uma passagem de 3 para 2 anos corresponderia uma quebra de 52,6% do interesse.
Com base nos resultados deste estudo pode concluir-se que, de modo geral, quanto maior
for a duração do contrato mais atrativo este é para o arrendatário. No entanto, isto é acima
de tudo verdade para o curto e médio prazo (1-5 anos), dado que é entre estes anos que se
verifica uma variação de perto de 75% da atratividade, sendo que daí em diante a perda de
interesse é muito mais diluída face a um aumento da duração do contrato.
47%
35%
19%
9% 6%
Contratode 30 anos
Contratossucessivosde 5 anos
Contratossucessivosde 3 anos
Contratossucessivosde 2 anos
Contratossucessivosde 1 ano
Figura 30 – Atratividade de várias durações de contratos de arrendamento (Fonte: Gfk, 2016)
47 Ibidem.
Perfis atitudinais e de comportamento
O estudo desenvolvido pela Gfk/CML48 traça diversos perfis atitudinais e de comportamento
para as famílias de “classe média” residentes na AML.
De uma forma global existe maior identificação com as seguintes dimensões (Figura 29):
• Família;
• Vivência de proximidade;
• Amigos;
• Trabalho;
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E menor identificação com:
• Preferência por bairros (de prestígio ou antigos/históricos), excepto para os atuais
residentes em Lisboa;
• Estilo de vida saudável e ativo;
• Consumo de atividades culturais.
De acordo com este estudo, existe um perfil de famílias que valoriza especialmente a opção
pelo arrendamento de habitação, cujas características e motivações contribuem para
compreender o interesse que têm no arrendamento ‘Hedonistas realizadores (Tabela 20).
Quanto maior for valorizada a ‘ação’ e menos a ‘segurança’, maior será a propensão para a
mudança de residência. E inversamente, quanto maior for a valorização da ‘segurança’
menor disponibilidade existirá para mudar.
Figura 31 - Estilos de vida - identificação com afirmações (Fonte: Gfk, 2016)
48 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa.
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HEDONISTAS REALIZADORES (‘Experiencers’)
Dimensão deste segmento de procura: 16%
Estilos de vida, motivações e atitudes
São indivíduos que estão satisfeitos com o momento que vivem, e querem viver a vida. E saboreiam a vida. É um segmento mais jovem (jovem-maduro) que procuram levar uma vida ativa, rica em experiências, em socialização. São experimentadores, vivos e entusiastas. Procuram variedade e diversão e é o segmento com mais “hábitos boémios” – valorizam muito o lazer (seja passear e fazer compras, seja sair com frequência para conviver, ir jantar fora, ir à noite a um bar).
Procuram algum status, vivem em condomínio fechado (e maioritariamente casa arrendada), gostam de viver em bairros de prestígio e bairros antigos / bairros históricos. A imagem é importante para eles, não somente como evidência de status e de expressão de “independência” e personalidade. Preocupam-se com a aparência - são dos que mais gastam em: vestuário e calçado. Consomem acima da média em Lazer, entretenimento, desporto e cultura, restaurantes, hotéis e são os que mais gastam em telecomunicações e em educação/livros. Também têm um estilo saudável e ativo, com prática regular de exercício físico, valorizam a centralidade e proximidade ao local de trabalho, da escola, transportes públicos.
Fase do ciclo de vida
Indivíduos entre os 30 e 45 anos, agregados familiares de 1 a 2 pessoas e casados ou solteiros (são
dos segmentos com maior proporção de solteiros). Nível de qualificação: universitária; destacam-se
por exercerem profissões técnicas, científicas e artísticas, Status C1 (segmento socioeconómico
médio).
Dinâmica habitacional
Zona de residência: Lisboa
Maioritariamente habitação arrendada, apartamento em condomínio fechado, tipologia T2, encargo médio mensal de 278€
Intenção de mudança: 7,4%
Figura 32 – Segmentação psicográfica de atitudes e comportamentos (Fonte: Gfk, 2016)
Tabela 20 – Segmento de procura com maior apetência pelo arrendamento (Fonte: Gfk, 2016).
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7.2. Proposta de valor
Para quem criamos valor: os destinatários mais importantes
O Programa Renda Acessível cria valor para as famílias beneficiárias, desde logo e em
primeiro lugar porque proporciona acesso a habitação adequada, integradas num
habitat de qualidade, a preços compatíveis com o seu nível de rendimento (rendas
acessíveis). De outra forma estas famílias dificilmente conseguiram arrendar ou comprar
casa em Lisboa (ver Falhas do mercado habitacional, pág. 56).
Esta criação de valor é ainda mais significativa para determinados segmentos de
procura, especialmente prejudicados pelas falhas de mercado habitacional, são eles:
a) Famílias numerosas (com descendência49 ou ascendência50 numerosa), promovendo
oferta de habitações com mais compartimentos (T3 e superior), bem como
‘candidaturas solidárias’ quer permitem, por exemplo, a duas famílias com relações
de parentesco e tutela partilhada de menores poderem concorrem em conjunto para
alojamentos autónomos, assegurando mais estabilidade nos cuidados e ambiente
familiar de crianças filhas de pais divorciados ou separados;
b) Famílias monoparentais e unipessoais;
c) Famílias de jovens adultos em início de vida ativa;
d) Pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida;
e) Pares de famílias que desempenham funções cuidadoras entre si de elevada
relevância social, familiar e afetiva, que necessitam de viver próximo mas em
alojamentos autónomos, de modo a assegurar a prestação de cuidados de saúde a
pessoas com menor nível de autonomia (por exemplo, adultos portadores de doença
ou outros factores que diminuem a sua autonomia).
Este Programa comporta por isso uma dimensão inovadora pelo cruzamento e integração
coerente de dimensões sociais, afectivas, económicas e atitudinais das famílias, no estudo da
procura habitacional, quantificando e qualificando as necessidades, características e
problemas, informando a partir daqui a concepção das áreas de intervenção, bairros,
edifícios, unidades habitacionais e rede de funções residenciais complementares
(equipamentos colectivos de apoio à infância, saúde, desporto, espaços públicos, comércio
de proximidade, transportes públicos), recorrendo para o efeito à mobilização de recursos
estratégicos do Município e dos operadores privados do sector imobiliário.
O foco deste Programa são as famílias, por esse motivo os preços das rendas não são
calculados em função dos custos de construção nem representam uma filosofia de ‘desconto’
a partir dos preços de mercado nas localizações de cada operação. As rendas oferecidas
nas operações do Programa decorrem do que as famílias potencialmente
49 Famílias com descendência numerosa: um ou mais adultos com pelo menos 3 crianças dependentes.
50 Famílias com ascendência numerosa: crianças dependentes cujos pais e ou outros cuidadores (avós e outros familiares) façam parte de agregados familiares distintos.
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beneficiárias podem pagar, sendo depois atribuídos os fogos para arrendamento através
de um mecanismo transparente de sorteio.
Os custos de construção e os preços de mercado imobiliário têm no entanto uma grande
importância no racional económico deste Programa. Procurou-se recuperar e manter na
esfera pública as mais-valias fundiárias e urbanísticas pré-existentes, ou aquelas a que as
intervenções deste Programa possam dar origem, para cofinanciar rendas acessíveis para
aqueles que têm rendimentos intermédios mais baixos. Ou seja, nas localizações onde os
preços de mercado são mais elevados é possível oferecer rendas mais baratas pois
a mesma percentagem de património a transferir para os concessionários comporta uma
margem de lucro potencial que pode ser reduzida a níveis que sendo atrativos para o
concessionário permitam viabilizar rendas mais baratas de habitação pública. Contribui-se
assim para um maior equilíbrio e coesão social e territorial, rompendo com um racional
de descriminação territorial em que as famílias de rendimentos mais baixos só conseguem
viver em zonas mais periféricas, normalmente já fora do concelho de Lisboa e ou de pior
qualidade.
A oferta habitacional foi pensada para atender à diversidade de necessidades de tipologia
habitacional (T0,...), e dentro do mesmo tipo de habitação oferecer uma gama
diversificada de preços (podendo ocorrer que um determinado tipo de apartamento possa
ter preços com diferenças significativas no mesmo empreendimento e em empreendimentos
distintos). O acesso aos distintos níveis de preços de renda é depois regulada pelo
mecanismo da taxa de esforço (a renda tem de estar situada entre 10% e 35% do
rendimento disponível de cada família).
Foi dada especial atenção à oferta de tipos de habitação mais escassos e ou mais
inacessíveis no mercado privado, como é caso das habitações com maior número de
quartos (T3 e T4), essenciais para famílias numerosas, ou tipos de habitação com dimensão
e preço adequado a famílias unipessoais e jovens em início de vida ativa (apartamentos T0 e
T1) com preços que se situam ao nível dos preços de arrendamento de um quarto em
Lisboa, permitindo a que muitos dos residentes nestas situações passem a ter habitação
condigna, adequada às suas necessidades e com preço acessível.
Atendendo a que os objectivos gerais do Programa são o povoamento e rejuvenescimento da
população é feita uma grande aposta em habitações, habitat e serviços adequados a
famílias com crianças, incluindo criar melhores condições para funções cuidadoras
entre netos, filhos e avós (‘candidaturas solidárias’).
Síntese
A proposta de valor para as famílias consiste, em síntese:
a) Oferta de habitação adequada às necessidades dos vários segmentos de procura
deste Programa, nomeadamente em termos de tipologia habitacional, nível de
equipamento da habitação, acessibilidade e localização.
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b) Rendas acessíveis ao nível de rendimento dos segmentos de procura, normalmente
muito inferiores aos preços de mercado atuais. Os intervalos dos valores de renda são
definidos pela Câmara Municipal de Lisboa para cada tipo de habitação, em cada
Operação Renda Acessível, de modo a serem acessíveis às famílias com níveis de
rendimento intermédio distintos.
c) Os arrendatários devem sentir que estão a arrendar todo o edifício, ou seja, as
partes comuns utilizáveis devem ter a qualidade adequada para ser vividas e
valorizadas pelos residentes.
d) Participação no desenho do programa através de inquéritos de opinião, antes da sua
aprovação, e durante a execução do Programa através de inquéritos de satisfação e
recolha de sugestões aos arrendatários, a realizar anualmente, de modo a monitorizar
e melhorar continuamente o Programa e a gestão das concessões.
e) Transparência na atribuição de habitações para arrendamento: os candidatos
registam-se num portal na internet, sendo admitidos os que cumprirem os requisitos
do Programa, procedendo-se a sorteio para afetação de habitações em cada Operação
Renda Acessível. Cada família escolhe, por ordem do sorteio, o apartamento do seu
agrado dentro dos que estiverem disponíveis, de acordo com a tipologia a que se
candidatou, e atendendo à taxa de esforço que a renda representa para a sua
capacidade financeira (entre 10% e 35% do rendimento disponível).
f) Apartamentos de qualidade, estética, funcional, conforto térmico e acústico,
segurança, privacidade e acessibilidade.
g) Perto de tudo o que é necessário no dia-a-dia: comércio de proximidade,
transportes públicos, serviços, equipamentos de utilização coletiva e espaços públicos
de qualidade.
h) Contrato de arrendamento justo, definido pela CML, com duração mínima de 5
anos, salvo se o arrendatário pretender uma duração inferior (em todo o caso de pelo
menos 1 ano).
i) Controlo de qualidade da concepção, da construção e da gestão, manutenção
e conservação dos edifícios habitacionais pela CML.
j) Arbitragem de conflitos de arrendamento: A CML procurará proporcionar a oferta
deste serviço diretamente ou através de parceria com terceiros, melhorando a
confiança entre arrendatários e concessionários.
k) Estacionamento privativo, sempre que as condições do local o permitam e que seja
economicamente viável, em quantidade ponderada com nível de transportes públicos
presentes ou na vizinhança urbanística imediata.
l) Segurança: bom desenho urbano em áreas consolidadas, ou construídas de novo de
acordo com as melhores práticas de urbanismo, promovendo ‘mix’ social e de
atividades económicas.
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m) Espaços públicos de qualidade, bem mantidos, limpos, com jardins e praças,
preparados para modos de transporte ativos (caminhar, andar de bicicleta) e prática
de desporto ao ar livre.
n) Resiliência anti-sísmica nos edifícios reabilitados: avaliação e reforço da
resistência sísmica em conformidade com os resultados da avaliação.
Escalões de rendas acessíveis
A Tabela 21 apresenta graficamente, e em síntese, a incidência recomendada para os preços
das rendas acessíveis em função da conjugação entre tipos de famílias (dimensão e
composição) e tipologia habitacional, resultante das várias fontes de informação
consideradas para segmentar os rendimentos da procura a quem se destina este Programa,
conforme evidenciado nos capítulos ‘Falhas do mercado habitacional’ (pág. 56) e
‘Segmentação e caracterização’ (pág.115). São assinalados com cor mais intensa (azul
escuro) os escalões de preços que devem predominar globalmente no Programa, sempre que
economicamente viável em cada operação e atendendo conjugadamente a outros aspectos
de segmentação da procura (dimensão de família, perfil atitudinal,...), devendo oscilar entre
os escalões de preços assinalados com cor mais suave (azul claro).
Pode por isso concluir-se que são valores muito inferiores aos preços de mercado do
concelho de Lisboa e de grande parte da AML (ver capítulo sobre ‘Disparidade entre
preços e poder de compra das famílias’), requerendo para tal a afetação de património
imobiliário municipal e outros tipos de incentivos que possam vir a ser disponibilizados de
modo a que os concessionários consigam encontram condições de viabilidade e financeira
para oferecer esta gama de preços.
€/mês 150 151-200 201-250 251-300 301-350 351-400 401-500 501-600
T0
T1
T2
T3
T4
Os escalões de preços das rendas acessíveis devem ser atualizados pela CML, sempre que
ocorram alterações relevantes no nível de rendimento disponível das famílias, com base na
informação do EUROSTAT, EU-SIL (procura potencial) ou outras fontes oficiais com
rendimentos segmentados por nível e tipo de família, ou informação direta recolhida junto
Tabela 21 – Intervalos de renda acessível a considerar nas Operações Renda Acessível. Intensidade de cor indica prevalência desejável.
dos candidatos que se forem registando para concorrer a este Programa (procura
manifesta).
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Importa recordar que a abordagem seguida para estimar os escalões de renda acessível de
cada tipo de habitação não resulta nem dos preços de mercado (numa lógica de desconto),
nem dos respectivos custos de construção, mas apenas do rendimento disponível e da taxa
de esforço aplicável para estimar o valor máximo e mínimo dos encargos com habitação
considerados adequados.
Assim, as gamas de preços propostos são as seguintes, devendo evoluir com os níveis de
rendimento das famílias:
T0: prevalência em cerca de 150€/mês, preços no intervalo 100 a 300€/mês;
T1: prevalência em cerca de 150€/mês e 200/250 €/mês, preços no intervalo 100 a
350€/mês;
T2: prevalência entre 200€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 150 a 500€/mês;
T3: prevalência entre 250€/mês e 500€/mês, preços no intervalo 200 a 600€/mês;
T4: prevalência entre 350€/mês e 400€/mês, preços no intervalo 200 a 600€/mês.
Localizações, áreas de intervenção e operações renda acessível
As localizações das áreas de interversão do Programa Renda Acessível ocorrem onde existe
património imobiliário disponível a curto e médio prazo e que sejam adequadas para serem
afectas à promoção de habitação. São localizações diversificadas, dando resposta a uma
diversidade de preferências das famílias por distintos ambientes urbanos, desde áreas de
centro histórico a áreas novas, mais ou menos centrais.
Figura 33 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível
15 ÁREAS DE INTERVENÇÃO
1. Benfica I Av. Marechal Teixeira Rebelo
2. Arroios e Santa Maria Maior I Rua de São Lázaro
3. Arroios I Paço da Rainha
4. Arroios I Rua Gomes Freire
5. Penha de França e Beato I Olaias
6. Penha de França, Beato e São Vicente I Vale de Santo António
7. Belém I Restelo - Embaixadas
8. Campolide I Rua Inácio Pardelha Sanchez
9. Lumiar I Rua Professor orlando Ribeiro (G2)
10. Parque das Nações I Laranjeiras
11. Ajuda I Campus Universitário de Lisboa
12. São Domingos de Benfica I Furnas
13. Marvila I Parque da Bela Vista Este
14. Marvila I Qta Marquês de Abrantes
15. Marvila I Belavista Oeste
3
4
5
6
7
9
11
10
13
14
1512
8
1
2
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Cada área de intervenção do Programa pode ser subdividida em ‘Operações Renda
Acessível’, as quais têm uma (sub)área de intervenção definida.
Cada operação renda acessível dá origem a concurso público para atribuição de concessão de
obra pública, pelo que cada área de intervenção terá pelo menos uma ‘Operação Renda
Acessível’.
A delimitação das áreas de intervenção e respectivas características urbanísticas são
apresentadas em anexo, sendo esta afectação de carácter indicativo, pois caberá aos órgãos
do Município afectar o respectivo património imobiliário municipal para cada operação renda
acessível, à medida que forem criadas as condições para a sua colocação em concurso
público para atribuição de concessão.
Tipologia habitacional e áreas de referência
A tipologia habitacional de referência (percentagem prevista para os vários tipos) é a
indicada na Tabela 22, bem como as respectivas áreas brutas de construção. Os valores
indicados são de referência geral, pelo que a tipologia habitacional e área dos fogos podem
variar de operação para operação e ou vir a ser ajustados ao longo do tempo em função do
perfil das famílias candidatas, e outras condicionantes, pois o foco do Programa é orientação
à procura e a correção de falhas de mercado habitacional. Os valores de referência devem
ajustar-se ao longo do tempo em função das dinâmicas sociais, económicas, demográficas e
do mercado imobiliário residencial.
Tipologia Percentagem de
fogos por tipo
Área bruta de construção por habitação (m2)
T0 10% 35
T1 21% 52
T2 39% 72
T3 24% 91
T4 ou superior 6% 105
Tabela 22 - Tipologia e área bruta de construção por fogo, valores de referência geral.
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7.3. Canais
Os canais para comunicar com as famílias beneficiárias foram selecionados em função da sua
eficácia e eficiência, atendo às suas preferências e conveniência, bem como das seguintes
fases de desenvolvimento do Programa e de cada Operação Renda Acessível (Tabela 23).
Devendo ser ajustados em função dos resultados evidenciados.
O sistema de comunicação será assegurado preferencialmente pelos serviços competentes
da CML, com eventual recurso a serviços externos sempre que não exista capacidade de
resposta do ponto de vista humano ou tecnológico. A abordagem de comunicação deverá ser
coerente e integrada privilegiando os canais de comunicação preferidos pelos destinatários.
Tipos de canal Divulgação
(captar candidatos)
Relação c/ candidatos
Relação c/ arrendatários Avaliação
Portal LisboaPRAtodos
Lisboa – revista municipal
Redes sociais
Comunicação social (notícias)
Publicidade
Atendimento telefónico CML e parceiros
Atendimento email CML e parceiros
Atendimento presencial CML e parceiros
Inquérito
Redes sociais
O Programa Renda Acessível não fixa um limite superior de idade, os estudos de mercado
revelaram claramente que a grande maioria de potenciais candidatos serão jovens adultos
com atividade profissional, e famílias com crianças a cargo, conduzindo a uma utilização
preferencial de canais de comunicação na internet, em particular nas principais redes sociais,
quer na fase de divulgação, quer após as candidaturas e já depois de passarem a ser
arrendatários.
As redes sociais podem (devem) ser utilizadas para reforçar o sentido de comunidade de
beneficiários do Programa, recolher sugestões que permitam melhorar o Programa e divulgar
Tabela 23 – Canais de comunicação com as famílias (a negrito os canais mais importantes
informações relevantes de forma conveniente, integrada nos canais normalmente utilizados
pelas famílias.
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Portal LisboaPRAtodos
O principal canal de comunicação a operar de forma contínua e segura será o portal a aqui
designado Portal ‘LisboaPRAtodos’ através do qual os candidatos e arrendatários podem
recolher e solicitar informações sobre o Programa, bem como realizar todas as transações de
natureza administrativa relacionadas com a sua candidatura ou estatuto de arrendatário que
sejam tecnicamente possíveis, nomeadamente (conforme aplicável aos vários programas
habitacionais e tipos de contratos de arrendamento existentes):
Simulador de elegibilidade com opção de registo imediato de utilizador e de
submissão de candidatura;
Registar-se como interessado em aceder a habitação municipal;
Atualizar de dados de registo;
Pesquisar habitações municipais disponíveis por: tipologia, área, preço, localização,
proximidade a equipamentos ou transportes públicos, estacionamento;
Candidatar-se e fazer a gestão das suas candidaturas;
Pagar renda;
Regularizar dívidas;
Pedido para atualizar a renda;
Atualizar informações sobre a minha família e rendimento;
Pedido de reparação / assistência técnica;
Fazer elogio ou reclamação;
Pedir e receber informação;
Obter informações sobre outros apoios sociais que se podem eventualmente
conjugar (Porta 65, Subsídio Municipal de Arrendamento, Fundo de Emergência
Social,...).
Pretende-se uma desmaterialização total de tudo o que possa ser realizado através da
Internet, de forma incremental e interoperável com os sistemas de informação dos serviços e
entidades envolvidas em cada relação e em razão de matéria.
O Portal LisboaPRAtodos deverá ser a ‘porta de entrada’ das famílias para qualquer programa
municipal de habitação, onde se inclui o Programa Renda Acessível. Será um Portal intuitivo
para os seus utilizadores, não requerendo que os mesmos conheçam à partida os programas
municipais a que se podem candidatar nem as respectivas regras. Ao procederem ao seu
registo no Portal podem simular de forma automática a que programas se podem candidatar
e respectivos requisitos, bastando para tal preencher um formulário electrónico que permite
fazer essa análise.
A desmaterialização não significará perda na personalização da relação pois mantêm-se os
canais de atendimento pessoal, telefónico e electrónico.
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7.4. Relação com as famílias
As famílias são o foco deste Programa, pelo que a escolha da estratégia de relacionamento,
canais de comunicação, interlocutores e nível de serviço deve ser desenvolvida de forma
fidelizar e captar novos residentes para Lisboa, em particular para as áreas de intervenção
do Programa.
As formas de relacionamento evoluem à medida que a relação da família com este Programa
passa de um nível de procura potencial, para procura manifesta (candidatura ao Programa) e
depois para arrendatário.
Fase: procura potencial
Participação através de inquéritos na conceção do Programa (estudo Gfk 2016 e
DMHDL 2016);
Divulgação da ‘proposta de valor’ do Programa através dos órgãos de comunicação
social, redes sociais, portal Portal LisboaPRAtodos, publicidade na internet e noutros
canais de comunicação;
Esclarecimentos prestados através do serviço de atendimento ao Munícipe da CML
(atendimento pessoal, telefónico e por email) e de entidades parceiras, tais como as
Juntas de Freguesia, em particular aquelas onde estão previstas intervenções deste
Programa.
Fase: procura manifesta (candidatura ao Programa)
Prestar informações, esclarecer dúvidas e apoiar processo de registo no Portal
LisboaPRAtodos, candidaturas a Operações Renda Acessível: atendimento automático
(via portal LisboaPRAtodos), pessoal (telefone, email, presencial):;
Registo de utilizador no Portal LisboaPRAtodos (interessado em habitação municipal):
declarar adesão e concordância com as regras do Programa (através de escolha de
uma opção no Portal), preencher formulário quer permite conhecer melhor a procura
manifesta, ficar abrangido por lista de distribuição automática de alertas sobre
abertura de concursos para atribuição de habitação por sorteio em Operações Renda
Acessível;
Submeter e gerir a candidatura: apenas admissível através do Portal
LisboaPRAtodos (sem prejuízo da assistência dos serviços municipais e Juntas de
Freguesia que se queiram associar como parceiros-estratégicos), as notificações de
resultados dos concursos são feitas por via electrónica (email);
Sorteio de candidatos a arrendatários para cada Operação Renda Acessível, apenas
ocorre depois de celebrado contrato de concessão com operador privado para a
respectiva operação. O sorteio será feito informaticamente pela CML, em ato público,
sendo a credibilidade do sistema informático utilizado para o sorteio assegurada pela
CML e sujeita a controle de entidade externa, competente e independente.
Fase: arrendatário
Após o sorteio, verificação dos comprovativos que atestam o cumprimento de
requisitos para poder celebrar contrato de arrendamento: atendimento electrónico
(via Portal LisboaPRAtodos), telefónico e pessoal da CMLA;
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Celebração de contrato de arrendamento com o concessionário: convocatória pela
CML para celebração do contrato, atendimento pessoal pela CML e pelo
Concessionário da respectiva Operação Renda Acessível;
Prestar informações, esclarecer dúvidas, receber e gerir propostas de melhoria e
reclamações sobre o Programa durante a fase de execução do contrato de
arrendamento: atendimento via Portal LisboaPRAtodos bem como atendimento
pessoal (presencial ou por qualquer canal) com o gestor de contrato da CML;
Todas as questões relacionadas com o funcionamento do edifício ou unidade
habitacional arrendada: atendimento pelo concessionário da respetiva Operação
Renda Acessível, ou atendimento pela CML apenas nas situações em que exista
incumprimento do contrato de concessão pelo concessionário. Após o termo da
concessão esta responsabilidade passa a ser integralmente do Município de Lisboa;
Controle da concessão: CML e arrendatários (inquérito regular).
Da parte da CML é desejável que exista para cada Operação Renda Acessível um gestor
municipal desse contrato, sendo a pessoa responsável pelo controle de gestão da sua
execução, incluindo a gestão da informação sobre a satisfação dos respetivos arrendatários.
7.5. Fontes de receita
As fontes de receita no modelo de negócio com as famílias são as rendas recebidas. Os
arrendatários pagam renda nos termos e condições previstas no respectivo contrato de
arrendamento.
Durante a concessão de obra pública de cada Operação Renda Acessível as respectivas
rendas são entregues pelos arrendatários ao concessionário.
Após o termo da concessão, ou em situações de resgate, sequestro ou incumprimento do
contrato de concessão pelo concessionário, as receitas da concessão passam diretamente
para o Município de Lisboa.
7.6. Recursos-chave
Os recursos-chave para o funcionamento do modelo de negócio para as famílias são:
Físicos: Património imobiliário municipal afeto a cada Operação Renda Acessível;
Financeiros: financiar obras de urbanização e equipamentos de utilização coletiva,
bem como para aquisição de serviços;
Tributos: a isenção de tributos financeiros e não financeiros para as operações
urbanísticas inerentes e necessárias para as Operações Renda Acessível;
Humanos: trabalhadores do Município de Lisboa das unidades orgânicas competentes
e afetas à execução das atividades-chave, incluindo a Estrutura de Missão do
Programa, bem como consultores e outros prestadores de serviços contratados para
o efeito;
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Intelectuais: conhecimento residente (interno) e externo (aquisições de serviços e
parceiros estratégicos) sobre habitação, contratação pública, urbanismo, arquitetura,
engenharia, marketing e comunicação, finanças, imobiliário, gestão de projetos e
sistemas de informação.
7.7. Atividades-chave
As atividades-chave do modelo de negócio para as famílias são:
a) Participação das famílias no desenho do Programa através de inquéritos e outras
modalidades adequadas;
b) Definir termos de referência para a concepção, projetos, construção e exploração,
gestão, manutenção e conservação dos edifícios habitacionais;
c) Procedimentos pré-contratuais para contratar concessões de obra pública por
concurso público e demais procedimentos para aquisição de bens e serviços
necessários;
d) Estratégia e ações de marketing e comunicação;
e) Relação com candidatos e arrendatários;
f) Admissão e sorteio de candidatos;
g) Preparar minutas de contrato arrendamento;
h) Arbitragem de conflitos de conflitos de arrendamento através de centros de
arbitragem especializados, existentes ou a criar;
i) Inquérito periódico aos arrendatários: monitorizar exploração do imóvel e execução
dos contratos de concessão e do Programa em geral;
j) Controle de gestão das concessões e do Programa em geral, respectivo reporte para
os órgãos do Município.
7.8. Parcerias-chave
Os parceiros-estratégicos para o funcionamento deste modelo de negócio são:
a) Concessionários de obra pública (empresas selecionados por concurso público para
conceber, projetar, construir, gerir, explorar, manter e conservar os edifícios de
habitação afetos a cada Operação Renda Acessível);
b) Empresas prestadoras de serviços especializados;
c) Centro de Arbitragem de conflitos de arrendamento;
d) Entidades que ofereçam soluções de mutualização de risco de incumprimento nos
contratos de arrendamento;
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e) Comunicação Social para divulgação;
f) IHRU (em ARUS).
7.9. Estrutura de custos
Os custos necessários para assegurar o funcionamento do modelo de negócio são repartidos
entre o Município de Lisboa e o concessionário de cada Operação Renda Acessível, em função
da natureza do custo e da fase em que se encontra a execução deste Programa e de cada
Operação Renda Acessível.
Os custos que cabem ao Município de Lisboa referem-se essencialmente a:
Afetação de património imobiliário a cada Operação Renda Acessível representa o
principal custo do Programa para o Município. Durante a execução dos contratos de
concessão esse custo representa a indisponibilidade de exploração desses imóveis
(custo de oportunidade). Uma vez que aproximadamente 70% desse património se
mantém sempre propriedade municipal, os restantes 30% é que serão efetivamente
alienados, como pagamento em espécie aos concessionários, ou seja o Município irá
pagar cerca de 103 M€ em património (estimativa pela fórmula de cálculo CIMI para
apurar o VPT).
Perda de receita de tributos financeiros e não financeiros normalmente devidos pela
realização de operações urbanísticas por entidades terceiras e que neste caso se
propõe que sejam isentados os concessionários nas Operações Renda Acessível de
modo a desonerar obras de urbanização e edificação que se destinam à prossecução
de finalidades públicas do Município e no essencial à realização de benfeitorias nos
imóveis que revertem direta ou indiretamente para o Município. O custo de
oportunidade da cobrança da Taxa para a Realização de Infraestruturas Urbanas
(TRIU) e de compensações urbanísticas (valor total de ambas estimado em 48 M€),
bem como de outros tributos financeiros e não financeiros nos termos dos
regulamentos e legislação em vigor (não estimados).
Aquisição de serviços e equipamentos necessários à concepção e execução do
Programa, dos sistemas e tecnologias de informação, controle de gestão da
execução dos contratos e à realização das restantes atividades-chave que não
possam ser, no todo ou em parte, asseguradas pela CML. O valor estimado para
esta componente representa cerca de 1% do investimento privado total, ou seja
aproximadamente 7 M€. Durante a fase de exploração dos contratos de concessão
prevê-se uma redução progressiva da necessidade de recurso a aquisições de
serviços pela incorporação progressiva dessas competências técnicas nos serviços
municipais e presumindo que serão afectos os recursos humanos adequados. Em
todo o caso é desejável que as funções de controle de gestão, em especial de
auditoria técnica e financeira à boa execução dos contratos, seja complementada
com recurso a entidades especializadas e independentes para melhor salvaguarda
dos interesses do Município e transparência na afetação dos seus recursos.
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Nas situações em que o custo com obras de urbanização, incluindo equipamentos de
utilização coletiva, seja desproporcionado numa determinada Operação Urbanística,
onerando de tal forma essa operação que a torne economicamente inviável apenas
com as receitas das rendas e alienação do património municipal a transferir em
propriedade plena para o concessionário, poderá ser feito um pagamento de parte
ou de todo o custo previsto para esta componente. Em todo o caso prevê-se que
sejam situações excepcionais pois o modelo de negocio com os concessionários deve
ser desenhado de modo a ser normalmente sustentável sem recurso a pagamentos
adicionais pela obra pública a realizar pelo concessionário.
Os custos que cabem aos concessionários referem-se essencialmente a:
Obras de construção acima do solo (construção nova e reabilitação), inerentes a
cada Operação Renda Acessível, bem como todos os respectivos estudos técnicos,
levantamentos, projetos, segurança e higiene, gestão e fiscalização. O valor total
desta componente está estimado em 504 M€.
Obras de urbanização (infraestruturas, espaços públicos e equipamentos de
utilização coletiva de proximidade), bem como os respectivos custos conexos
(projetos, etc.), têm um valor total estimado de 37 M€
Construção de estacionamento privado em estrutura edificada, e respectivos custos
conexos (projetos, etc.), está estimada em 235 M€, quase metade do custo total
previsto para a produção de edifícios e 635% mais elevado do que o custo total em
obras de urbanização, tratando-se por isso da parcela de custo com função de
utilidade pública e social mais reduzida, quando comparada com a produção de
edifícios para habitação com renda acessível e produção de obras de urbanização que
servem toda a comunidade. Devem por isso procurar-se soluções que minimizem
esta componente de custos, quer pela optimização de processos produtivos, quer
pela oferta de soluções de mobilidade e transportes eficientes, convenientes, seguros
e acessíveis, adequados às necessidades das famílias.
Figura 34 – Componentes do modelo de negócio das concessões de obra pública
8. Modelo de negócio para concessionários
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8.1. Procura potencial e sua segmentação
O modelo de negócio para concessionários (Figura 34) é na verdade um submodelo do
modelo das famílias pois os concessionários são os principais parceiros estratégicos do
Município de Lisboa para a execução do Programa Renda Acessível. Trata-se por isso de um
modelo de negócio em que o ponto de partida é a na verdade a ‘proposta de valor’ para as
famílias, a partir da qual se definem os requisitos para as respectivas atividades-chave que
cabem ao concessionário assegurar.
Neste sentido, a procura potencial de concessionários é condicionada, por um lado, pelo
contributo que se espera deles para o modelo de negócio das famílias e, por outro lado,
pelos recursos e condições que podem ser disponibilizadas pelo Município de forma atrativa
para os mobilizar para desempenharem um papel central na execução do Programa, no atual
quadro macroeconómico, jurídico, tributário e de condições de financiamento.
Sendo os concessionários empresas, a sua decisão de candidatura às concessões do
Programa depende das alternativas de investimento disponíveis em cada momento, em
particular conjugação dos seguintes factores-críticos:
Rendibilidade do projeto versus nível de risco;
Condições de financiamento bancário (disponibilidade, taxas de juro, prazo de
amortização, percentagem financiada face ao custo do investimento);
Rendibilidade dos capitais próprios;
Prazo para recuperar o capital investido;
Saídas do negócio caso se alterem as circunstâncias ou a estratégia da empresa;
Características de contexto: regime fiscal aplicável, situação macroeconómica,
percepção de oportunidade e atratividade dos territórios para realização de
investimentos.
Atendendo às condições macroeconómicas, à boa reputação da Câmara Municipal de Lisboa
junto de operadores privados e instituições financeiras, e às características concretas do
Modelo de negócio do Programa Renda Acessível, os candidatos às concessões tendem a ter
as seguintes características e perfil-tipo (ou conjugação de perfis-tipo):
Aversão ao risco, valorizam a confiança, segurança e previsibilidade, estão por isso
dispostos a ter rendibilidades mais baixas do que alternativas de risco superior;
Entidades que valorizam investimentos de médio e longo prazo com receitas estáveis
seguras e duráveis;
Preferem operações ‘core’, ou seja investimentos imobiliários com forte adesão à
‘economia real’, tais como a satisfação de necessidades básicas como a habitação;
Dispõe de liquidez ou estão associados a entidades que assegurem das necessidades
de financiamento iniciais;
Entidades que preferindo operações de curto prazo (o tempo de projetar e
construir/reabilitar) poderão candidatar-se tendo em vista passar logo que possível a
sua posição contratual a entidades com o perfil-tipo referido nos pontos anteriores.
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Com base em cerca de 30 entrevistas realizadas em 2015 e 2016 a decisores de empresas
portuguesas de estrangeiras, dos sectores imobiliário, construção, banca comercial, foram
definidos os seguintes tipos de entidades como prováveis candidatos às concessões:
a) Empresas de promoção imobiliária que procuram diversificar carteira de investimentos
em operações de baixo risco e rendibilidade atrativa face às alternativas. Atendendo a
que o mercado de arrendamento habitacional em Portugal é muito atomizado
(disperso por proprietários com poucos fogos cada) a maior parte dos operadores
profissionais do mercado residencial são empresas especializadas essencialmente na
compra e venda de imóveis ou de promoção imobiliária para venda, cujas operações
são normalmente de curto prazo, entre 1 a 5 anos. Este tipo de empresas, poderá ter
interesse em candidatar-se às concessões para diversificar a sua carteira de
investimento. Outra possibilidade é candidatarem-se tendo em perspetiva ceder (total
ou parcialmente) a sua posição contratual na concessão a terceiros, investidores
institucionais que procuram imóveis arrendados, com rendibilidade atrativa, sem
correrem os risco de construção. Neste último caso os promotores podem
eventualmente recorrer a empréstimos bancários para as fases de projeto e
construção tendo previsto saída da concessão, vendendo a sua posição contratual a
promitente comprador do imóvel já completamente arrendado;
b) Empresas de compra, venda e exploração de imóveis;
c) Investidores institucionais / Organismos de Investimento Coletivo (fundos de pensões,
fundos imobiliários, …) interessados em operações imobiliárias ;
d) ‘Family offices’, empresas dedicadas à gestão de fortunas e do dia-a-dia da vida
económica e financeira de famílias e indivíduos ricos, podendo ter um leque variável
de serviços e distintos perfis de investimento;
e) Consórcios / agrupamentos dos tipos acima referidos.
8.1.1 Fatores de atratividade
Lisboa é uma cidade atrativa para investimento imobiliário
Lisboa é percepcionada como uma cidade com boas oportunidades para investimentos
imobiliários (Figura 35), ficando em 9# lugar no ranking de cidades analisadas pelo Urban
Land Institute e PWC (2015), conforme evidencia a Figura 36. A evolução das perspectivas
de investimento Lisboa entre 2005 e 2015 é muito positiva a partir de 2013, estando no
‘radar’ dos investidores internacionais (Figura 37). Os dados de contexto destacados nessa
análise são a população, emprego e rendimento disponível.
1500 (223)N.º 1217
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Figura 35 – Percepção das cidades europeias como destino de investimento imobiliário (Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015)
1500 (224) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Figura 36 – Perspectivas de investimento em Lisboa. (Fonte: PWC / Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015)
Figura 37 - Fonte: PWC / Urban Land Institute (2015) Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015
1500 (225)N.º 1217
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Aumento da procura residencial
As tendências de evolução demográfica vão no sentido do aumento da longevidade e
diminuição dos saldos de nupcialidade (casamentos menos divórcios). A conjugação destes
fatores com a fragmentação/recomposição famílias - que tem conduzido a um aumento
significativo do número de famílias de forma não proporcional ao aumento populacional,
podendo ocorrer o aumento do número de famílias com decréscimo populacional.
As necessidades habitacionais quantitativas decorrem essencialmente do número de famílias
e sua composição atendendo a que cada família ocupa pelo menos um alojamento ().
Por outro lado, emergem segmentos de procura que valorizam especialmente o
arrendamento, nomeadamente estudantes universitários, investigadores e bolseiros de
investigação, profissionais deslocados (professores, profissionais de saúde, expatriados em
geral).
A evolução do número de membros das famílias e sua composição (adultos autónomos,
crianças ou adultos dependentes) gera necessidades habitacionais específicas ao nível das
características dos alojamentos (dimensão, número de compartimentos, acessibilidade, entre
outras). Por outro lado, o ciclo de vida das famílias e dos seus membros também dá origem
a alterações das suas necessidades habitacionais especificas, por exemplo decorrentes de
casamento, divórcio, recomposição familiar, perda ou aumento significativo de rendimento, o
que requer maior flexibilidade no regime de ocupação da habitação, tanto maior quanto
menor for o rendimento disponível da família.
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1000 000
1200 000
1400 000
1600 000
1960 1981 2001 2011
Evolução do nº de famílias e alojamentos clássicos em Lisboa e Área Metropolitana de Lisboa
Famílias AML
Famílias Lisboa
Alojamentos AML
Alojamentos Lisboa
Figura 38 – Famílias clássicas e alojamento em Lisboa e AML (Fonte: PORDATA, INE)
1500 (226) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Segundo o estudo do ULI/PWC51, os segmentos de arrendamento preferidos pelas empresas
do sector são o arrendamento privado e o orientado para reformados e estudantes.
A diminuição do crédito concedido às famílias para aquisição de habitação própria contribui
para a emergência do arrendamento habitacional como produto imobiliário com potencial de
crescimento em grande escala, caso esta tendência se mantenha. A redução do crédito para
aquisição surge num quadro de maior exigência da banca quanto à capacidade financeira das
famílias, excessiva exposição do sistema bancário ao sector imobiliário, e aumento do rácio
de crédito vencido (Gráfico 14).
51 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016
Figura 39 – Lisboa, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)
Figura 40 - AML, percentagem de famílias por nº de membros (Fonte: PORDATA, INE)
Gráfico 14 – Evolução do montante total do crédito concedido às famílias, respetiva taxa de variação anual (TVA) e rácio de crédito vencido (RCV), 2009-2014 (milhões de euros e %). (Fonte: Teles, Luís (2015), Estatísticas de empréstimos concedidos pelo sector financeiro)
17%
24%
31% 35%
24% 25% 31%
33%
51% 46%
36%
31%
09% 05%
02% 02%
00%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1960 1981 2001 2011
Lisboa Evolução da percentagem de famílias em função do número de membros
123-56+
13% 15%
21% 26% 23% 24%
30% 33%
55% 56% 47%
40%
9% 5%
2% 2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
1960 1981 2001 2011
AML Evolução da percentagem de famílias em função do número de membros
123-56+
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Diversificação de investimentos – ‘Teoria da carteira’
Os investidores, em particular do sector imobiliário, revelam maior interesse por políticas de
diversificação de investimentos e por operações de uso e regimes mistos, conseguindo desta
forma reduzir o risco do conjunto do seu portfólio, onde a habitação arrendada pode ter um
papel a desempenhar.
Valorização de capital
As empresas e outros operadores do sector, incluindo os pequenos operadores, atribuem
importância significativa à valorização dos seus ativos imobiliários, numa perspetiva
patrimonialista, ou seja, pretendem acumular e valorizar património imobiliário.
Retorno do investimento estável e seguro
A maior parte dos operadores entrevistados refere preocupação com o risco de
incumprimento do pagamento de rendas por parte dos arrendatários. No entanto, estudos
recentes sobre stress financeiro das famílias residentes na AML (Mauritti, 2013) revela que o
pagamento dos encargos de habitação são os últimos a serem incumpridos em caso de
quebra de rendimento disponível, pois trata-se de uma componente essencial da vida das
famílias.
O estudo da Gfk52 confirma esta afirmação, pois apenas 2% das famílias de “classe média”
da AML referiam a possibilidade de falhar o pagamento da renda devido ao decréscimo
acentuado de rendimento mensal. Assim, o arrendamento habitacional pode constitui-se
como um bom refúgio para as fases recessivas do ciclo económico do sector imobiliário.
8.1.2 Obstáculos
As principais razões sentidas atualmente como obstáculos a uma aposta no sector do
arrendamento em Portugal por parte das empresas do sector imobiliário são sistematizadas
seguidamente, tendo esta sistematização sido baseada, essencialmente, no relatório do
Urban Land Institute53 (ULI) sobre as perspetivas do sector para a Europa, bem como em
estudos desenvolvidos pela Câmara Municipal de Lisboa54, no âmbito do Programa Renda
Acessível.
52 Gfk / Câmara Municipal de Lisboa – Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2016), Estudo de opinião – Procura potencial de habitação no concelho de Lisboa.
53 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016.
54 Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.
Diferencial de rendibilidade e alternativas de investimento
A promoção imobiliária para arrendamento oferece rendibilidades potenciais mais baixas
(normalmente com TIR.a.i.55 entre 4% e 7,5%) quando comparada com o segmento de
promoção de habitação para venda (TIR.a.i. de 15% a 20%), para além de os períodos de
retorno do investimento serem significativamente superiores no mercado de arrendamento.
1500 (228) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Neste contexto, os investidores do mercado de arrendamento optam, preferencialmente, por
adquirir imóveis já construídos, evitando por esta via os riscos inerentes aos processos de
licenciamento e construção, para os quais as rendibilidades de referência do mercado de
arrendamento podem não ser suficientes para cobrir esses riscos.
Os promotores imobiliários que baseiam as suas decisões essencialmente na taxa de
rendibilidade, para condições de investimento semelhantes optam em geral pelo mercado de
compra-venda em detrimento do de arrendamento, dada a sua vantagem em termos de
rendibilidade.
As decisões de investimento, quando orientadas por critérios de racionalidade económica,
ponderam, geralmente, os seguintes fatores-chave: rendibilidade do projeto, rendibilidade
dos capitais próprios, risco, prazo de recuperação do investimento, disponibilidade e custos
de financiamento; bem como a composição destes fatores em projetos de investimento
alternativos.
Índice de
rend. total
Dez 2014
Índice de
rend. total
Dez 2015
Rend.
total
%
Rend. do
capital
%
Valorização
do Capital
%
Rendibilidade total
anualizada
%
Dez 1999 =
100
Dez 1999 =
100 1 ano 1 ano 1 ano 3 anos 5 anos
10
anos
Todos os tipos 282,3 316,4 12,1 5,9 5,8 6,7 4,3 5,2
Comércio 325,0 379,9 16,9 6,3 10,0 9,9 5,7 6,0
Escritórios 212,6 225,1 5,9 5,4 0,4 3,1 2,4 3,7
Industrial* 197,1 177,0 -10,2 3,6 -13,3 -3,3 -1,5 2,4
Residencial 167,4 176,7 5,6 3,9 1,6 1,0 2,6 4,8
Outros 318,1 331,6 4,2 5,6 -1,3 3,3 2,7 5,2
Dados comparativos
Ações 59,0 67,0 13,5 -4,7 -6,3 -3,3
Obrigações 284,5 298,8 5,1 16,7 12,5 6,7
Inflação 138,4 138,8 0,3 0,1 1,1 1,4
* Índice com base em Dezembro 2001; Fonte: MSCI, JP Morgan 7-10yr, HICP
Assim, importa compreender as rendibilidades alternativas entre os diversos segmentos de
mercado imobiliário (comércio, escritórios, industria, residencial/habitação e outros), bem
Tabela 24 – Rendibilidade de bens imobiliários e de outro tipo de aplicações (2014, 2015 e evolução recente). Fonte: MSCI (2015), IPD Portugal Annual Property Index 2015.
55 TIR.a.i. - Taxa Interna de Rendibilidade antes de impostos.
como com produtos financeiros de maior ou menor risco (ações, obrigações e outros
produtos financeiros). Para comparar a atratividade relativa do sector do arrendamento face
às alternativas de investimento, apresentam-se na Tabela 24 os valores das rendibilidades
de bens imobiliários e outro tipo de aplicações. No Gráfico 15 está representada a
performance histórica do retorno total anual de fundos de investimento imobiliário em
Portugal, bem como do respetivo Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário
Portugueses, da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Património
(APFIPP), que mede trimestralmente a performance anual dos fundos de investimento
imobiliário, líquida de impostos e de comissões de gestão.
1500 (229)N.º 1217
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Fonte: MSCI, Índice APFIPP/ IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses, a 30/6/2016
A evolução do retorno dos fundos que fazem parte do Índice IPD tem estado em terreno
negativo desde de 2012, excepto os fundos de investimento imobiliário fechados que a partir
de 2014 começaram a registar taxas de retorno positivas, atingindo cerca de 6% em Junho
de 2016. A baixa performance dos fundos de investimento contribui para que estejam mais
receptivos a alternativas de investimento com rendibilidades mais competitivas.
Trata-se por isso de uma oportunidade para o mercado de arrendamento habitacional,
podendo ser potenciada por regimes tributários favoráveis para fundos dedicados a esta
atividade, sendo ainda relevante atender a outros fatores de risco percepcionados pelo
sector financeiro como sendo obstáculos à entrada no mercado de arrendamento.
A rendibilidade total anualizada, a 10 anos (Tabela 24), revela que o segmento comercial é o
melhor com 6%, seguindo-se outros segmentos não especificados com 5,2% e depois o
residencial com 4,8%.
Se considerarmos outros investimentos alternativos transacionados no mercado de capitais
(Tabela 24), podemos concluir que as melhores rendibilidades tem sido no mercado
obrigacionista (6,7% nos últimos 10 anos), enquanto o mercado de ações tem tido
resultados anualizados negativos a 10 anos (-3,3%), a 5 anos (-6,3%) e a 3 anos (-4,7%).
Gráfico 15 – Performance histórica do retorno total anual de fundos de investimento imobiliário em Portugal e do respetivo Índice APFIPP/IPD de Fundos de Investimento Imobiliário Portugueses
Conclui-se assim que entre estas alternativas será o mercado de obrigações ou o
investimento em imobiliário de comércio as principais alternativas ao mercado residencial, e
em particular ao mercado de arrendamento.
1500 (230) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Tipo de
operador
Tipo de investimento
Tipo de risco assumido
TIR
desejada Planear Promover Vender Arrendar
Construtor
Promoção
c/ risco de
planeamento
20
Promoção
s/ risco de
planeamento
15
Promotor /
investidor
Promoção e exploração
de longo prazo
10-12
Investidor Edifício existente
8
Estes referenciais de rendibilidades servem nomeadamente para calibrar limiares de
atratividade a testar nos estudos prévios de viabilidade económica de cada Operação Renda
Acessível ,de forma a determinar se as condições propostas nas peças dos procedimentos
Tabela 25 - Taxa interna de rendibilidade desejada por tipo de risco, investimento e operador de mercado imobiliário (%). (Fonte: Investment Property Forum (2015), Mind the viability gap: Achieving more large-scale, build-to-rent housing)
Figura 41 – Rendibilidades de referência em vários países, Obrigações de tesouro (bonds), Acções (shares), Imobiliário (property) (Fonte: Vlak, A. (2011), IPD in Rudy de Jong (2012) Social Rental Housing: a sustainable model? – Social housing as investment sector, 3d National Congres Social Housing Lissabon, Portugal, 8 Novembro de 2012
pré-contratuais permitem atingir potencialmente rendibilidades interessantes para os
operadores.
As Taxas Internas de Rendibilidade (TIR) desejadas, ou consideradas como referência pelos
vários tipos de operadores de mercado, resultam em grande parte dos riscos assumidos e da
maturidade dos investimentos, podendo variar significativamente (ver Tabela 25). Temos no
1500 (231)N.º 1217
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entanto de interpretar estes valores de referência à luz do que são as rendibilidades que têm
estado a ser obtidas no últimos anos em Portugal, significativamente abaixo dos valores
indicados nesta tabela, cujos valores estariam mais consonantes com o período antes da
crise de 2007.
No caso dos investidores que pretendem fazer aquisição e exploração de edifícios existentes,
a expectativa “ideal” seria obter uma TIR de 8% (antes de impostos), embora, nas condições
de mercado do ano 2016, obter uma TIR a partir de 6% já seja considerado atrativo,
conforme evidenciaram as entrevistas realizadas a empresas do sector pela EMPRA.
Os promotores imobiliários ou investidores que se envolvam em operações de longo prazo
destinadas à exploração dos edifícios para arrendamento, onde também estejam presentes
os riscos de planear (ordenamento do território / planeamento urbanístico / operações de
loteamento) e promover (obras de urbanização e edificação) têm a expectativa de poder
obter cerca de 10% de TIR.
Os construtores civis preferem operações de curto prazo (construção nova ou reabilitação),
capital intensivas, eventualmente muito alavancadas por financiamento alheio, onde podem
estar presentes vários riscos, tais como de planeamento, de promoção (urbanização /
edificação) e comercialização para venda. Nesta situação a TIR esperada deverá situar-se
entre 15% e 20%, consoante a intensidade dos riscos em causa, embora nas atuais
condições de mercado estas expectativas são na verdade mais moderadas.
Risco de incumprimento do pagamento das rendas56
As situações de incumprimento do contrato de arrendamento por falta de pagamento da
renda confrontam o mercado de arrendamento com duas fortes condicionantes ao seu
desenvolvimento.
Ineficiência e ineficácia do sistema judicial - Em situações de incumprimento do
contrato de arrendamento pelo arrendatário, nomeadamente, devido à falta ou atraso no
pagamento da renda, o tempo médio de uma ação de despejo57 nos tribunais judiciais cíveis
de 1ª instância variou entre 3,2 e 4,2 anos no período de 2007-2014, incluindo as fases de
ação declarativa e executiva. Para além do tempo despendido para obter a execução da
sentença de despejo, soma-se a dificuldade em recuperar os créditos das rendas vencidas.
56 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016; Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.
57 Direção-Geral da Política de Justiça (2014), Destaque estatístico trimestral – 2º Trimestre de 2014, Boletim nº 20, Outubro de 2014.
1500 (232) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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O BNA58 tem, aparentemente, tratado com maior eficácia as ações de despejo em que não
exista oposição do arrendatário (3,6 meses em média durante o ano 2014), no entanto, caso
exista oposição, o processo é remetido ao tribunal cível competente na comarca onde esteja
localizado o imóvel, nestes casos a duração média para obter o documento de despejo foi
cerca de 6,7 meses.
No entanto, os dados disponíveis são somente relativos aos casos que tiveram resolução,
não havendo dados sobre os pendentes – que são em número significativo. Por outro lado,
em 2014 entraram no BNA 4.166 requerimentos de despejo, dos quais cerca de 47% foram
recusados.
A reclamação de créditos sobre rendas vencidas e quaisquer pedidos de indemnização têm
de ser apreciados e decididos em tribunal judicial, o que aumenta largamente a duração do
processo. A ineficácia e ineficiência do sistema judicial penaliza fortemente, não só a
rendibilidade do mercado de arrendamento, mas também a confiança entre os seus
intervenientes (proprietários e arrendatários) e destes na Justiça.
Proteção social insuficiente dos arrendatários nas situações de quebra significativa
dos rendimentos - Não existe um sistema de proteção dos arrendatários nos casos em
que, por motivos involuntários (desemprego, doença incapacitante ou morte de um ou mais
membros da família com rendimento ou ainda divórcio), estes sofram de uma quebra
significativa de rendimentos, seja através de instrumentos públicos ou privados, que
previnam atempadamente o incumprimento do pagamento da renda, ou que permitam a
mudança para outra habitação adequada e de preço acessível face às novas condições de
rendimento do arrendatário. No entanto estão disponíveis seguros no mercado que cobrem
este risco.59
Soluções de financiamento inadequadas no sistema bancário60
Inexistência de linhas de crédito na banca comercial com características adequadas à
promoção (construção ou reabilitação) de fogos para exploração em arrendamento
habitacional, nomeadamente em termos de duração das operações de crédito, de forma a
permitirem a recuperação do investimento durante a vigência do empréstimo.
O IHRU tem uma linha de crédito 61 para financiar investimentos para promoção de
arrendamento habitacional no entanto aplica-se apenas a operações de reabilitação, estando
excluída a construção nova.
O financiamento à promoção imobiliária e o Sistema Nacional de Garantia Mútua
normalmente só consideram maturidades até 10 anos, excecionalmente poderão ir até 12 ou
58 Direcção-Geral da Administração de Justiça (2014), Relatório de Actividade do Balcão Nacional de Arrendamento.
59 Seguro ‘Soluções de Habitação – Proteção Rendas’, Companhia de Seguros Fidelidade.
60 Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.
61 IHRU, Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível
1500 (233)N.º 1217
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15 anos. Estas maturidades são manifestamente insuficientes para os períodos de retorno de
investimento associadas ao mercado de arrendamento que poderão situar-se entre 20 a 30
anos.
Não obstante, com a crise financeira internacional de 2007, cujos efeitos económicos se
começaram a sentir mais claramente em Portugal a partir de 2009, verifica-se uma redução
progressiva e muito significativa dos empréstimos da banca para aquisição de habitação
própria permanente (ver Gráfico 14), passando o seu valor global de cerca de 153 mil
milhões de euros em 2010 para cerca de 131 mil milhões de euros em 2014. Paralelamente,
no mesmo período, o rácio de crédito vencido passou de 3,3% para 4,9%, ou seja, este rácio
de incumprimento aumentou 48% em apenas 4 anos. Esta evolução tem levado a um maior
escrutínio e seletividade por parte das instituições financeiras na conceção de crédito
hipotecário às famílias, reduzindo, por esta via, a procura potencial do mercado de
compra-venda.
Pouca especialização dos operadores em arrendamento habitacional62
Nas últimas décadas as entidades privadas com experiência no mercado de arrendamento
estão sobretudo a operar nos segmentos de escritórios, comércio e logística. Os operadores
nacionais no mercado de arrendamento são sobretudo proprietários, de carácter não
institucional, com “portfólios” de pequena dimensão e territorialmente atomizados.
Operações sem economia de escala63
A reduzida dimensão do parque habitacional para arrendamento e a sua dispersão, tanto em
termos de território como em relação ao número de proprietários, diminui de forma
significativa a eficiência produtiva, quer nas fazes de projeto e obra
(construção/reabilitação), quer na de exploração. Para além das dificuldades que coloca aos
senhorios instalados, este fator é também muito restritivo para a entrada de operadores
institucionais (como, por exemplo, fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões,
“family offices”) no mercado de arrendamento habitacional.
Risco reputacional (despejo de famílias)64
No mercado residencial a relação contratual é estabelecida com famílias, estando por isso
sempre presente uma dimensão humana e social que é percepcionada como um risco
acrescido para as empresas do sector, quando comparado com alternativas de investimento
no mercado de escritórios, comércio e indústria, onde os clientes são empresas, existindo
menor risco de exposição mediática no caso de despejos.
62 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016; Câmara Municipal de Lisboa, Equipa de Missão do Programa Renda Acessível (2015), Entrevistas a decisores de empresas do sector imobiliário, construção civil e banca comercial.
63 Ibidém.
64 Ibidém.
1500 (234) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Risco político65
Atendendo a que o modelo de negócio do arrendamento habitacional tem subjacente
operações de longo ou muito longo prazo, existe, genericamente em relação a Portugal, a
percepção do risco de virem a ser alterados pressupostos relevantes que possam ter estado
na base da decisão de investimento inicial dos operadores, nomeadamente, o
enquadramento legal e regulamentar, a política fiscal, os instrumentos de financiamento
disponíveis, entre outros.
No caso de Portugal, as alterações relevantes em matéria tributária e regulamentar são um
fator de perturbação significativo, conferindo reduzido nível de previsibilidade aos
investimentos no mercado de arrendamento, contribuindo para que os operadores procurem
alternativas de investimento com menor duração e menos vulneráveis a alterações
conjunturais (legais, regulamentares, tributárias, etc.).
Para além do risco associado à imprevisibilidade em sentido geral, nos casos de programas
públicos de habitação social e/ou de parcerias entre entidades públicas e privadas para a
promoção de habitação, é percepcionado um risco político acrescido: (i) possibilidade das
entidades públicas virem a alterar as condições subjacentes aos contratos; (ii) mora do
cumprimento das partes que possam caber às entidades públicas - ou mesmo o risco do seu
incumprimento definitivo; e (iii) riscos de falta de transparência em procedimentos pré-
contratuais a que possam concorrer.
Ainda na esfera das implicações da ação do Estado, importa sublinhar os efeitos muito
negativos de uma interferência prolongada nos preços da habitação, apenas no mercado de
arrendamento (e não no mercado de compra e venda), agravando significativamente a
percepção de risco e a desconfiança deste sector, prejudicando a previsibilidade da atividade
económica e penalizando a sua rendibilidade.
8.2. Propostas de valor
Atendendo aos factores de atratividade e obstáculos identificados em entrevistas, reuniões e
relatórios66 sobres as perspectivas dos gestores das entidades-tipo que mais correspondem
ao perfil de candidatos às concessões, é apresentada a seguinte ‘proposta de valor’ para os
concessionários procurando minimizar os obstáculos e gerar os benefícios necessários e
suficientes à sua participação ativa no Programa:
a) Rendibilidade atrativa, superior à que poderá ser obtida por investidores
institucionais e organismos de investimento coletivo em operações de baixo risco,
com rendimento estável e de médio a longo prazo (entre 5 a 35 anos). A TIR.a.i.
potencial deverá estar entre 6% e 10%, podendo a rendibilidade dos capitais
65 Ibidém.
66 Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016
próprios ser significativamente superior em função do acesso e condições a capital
alheio (empréstimos).
1500 (235)N.º 1217
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b) Não existe a necessidade de investimento em terreno/edifício pois as Operações
Renda Acessível desenvolvem-se em imóveis municipais. Os edifícios / frações
habitacionais afectas a arrendamento acessível mantêm-se sempre propriedade
municipal e regressam à exploração pelo Município logo quer termine o prazo de
concessão.
c) Transferência de parte de património imobiliário municipal para o concessionário (em
média estimasse que seja cerca de 30% do património afecto a cada concessão), em
propriedade plena, componente essencial para sustentabilidade económica das
operações atendendo a que as rendas acessíveis para a classe média Portuguesa são
muito mais baixas que as de mercado, assim o património a transmitir para o
concessionário cofinancia de forma significativa rendas mais baixas.
d) Durante a concessão as rendas são receita do concessionário, sendo que nos espaços
não habitacionais podem ser praticados preços de mercado para contribuir para
cofinanciar as rendas acessíveis.
e) As rendas de habitação acessível são atualizadas anualmente por referência ao
Índice de Preços ao Consumidor (ICP), exceto habitação, publicado em Diário da
República e pelo EUROSTAT.
f) Possibilidade de cedência de posição contratual do concessionário a terceiros, em
determinadas condições (a entidade terceira tem de ter capacidade financeira e
técnica igual ou superior ao do cedente);
g) Controle urbanístico das operações é realizado durante o concurso público para
atribuição das concessões, pelo que em simultâneo com a adjudicação da concessão
é emitido PIP favorável;
h) Regime tributário específico para as concessões de obra pública no âmbito do
Programa permitem reduzir muito significativamente os custos de investimento
inicial: isenção de Taxas Municipais (em média -5,8% custo de construção), IVA da
construção à taxa reduzida (ou seja poupança de -17%), ou seja os custos de
construção podem ser reduzidos em média cerca de 23%.
i) As Operações Renda Acessível têm dimensão diversificada, requerendo níveis de
investimento que podem variar entre 3 e 430 M€, alargando o universo de potenciais
candidatos às concessões. A dimensão das Operações vai sendo ajustada ao longo
da execução do Programa à procura de potenciais candidatos de forma a maximizar
a concorrência;
j) Possibilidade de entrada, ou expansão em várias escalas, no mercado de
arrendamento de habitação, em particular no arrendamento acessível, onde existe
pouca oferta e muita procura potencial, numa das cidades europeias consideradas
mais atrativas para investimento imobiliário. A potencial procura para habitações a
com rendas acessíveis em Lisboa é superior a 25.000 fogos para o período 2016-
2019 (estudo Gfk, Janeiro de 2016), isto é, cerca de cinco vezes mais do que oferta
prevista neste Programa de Renda Acessível.
k) Procura estudada, segmentada em vários níveis de rendimento e tipos de família,
pela CML através dos procedimentos de admissão e sorteio, promovendo um ‘mix’
social que em si mesmo contribui para minimizar risco;
1500 (236) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
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l) Minimização de risco incumprimento pelos arrendatários: percepção de valor e custo
oportunidade elevado para as famílias, arbitragem e mecanismos de mutualização de
risco já disponíveis no mercado;
m) As localizações das Operações Renda Acessível são atrativas e diversificadas, estão
distribuídas por 16 áreas de intervenção, abrangendo 12 freguesias de Lisboa, bem
servidas de transportes públicos, com comércio local, equipamentos coletivos e
espaços verdes.
n) Regime tributário favorável (não se aplica a cobrança de TRIU nem de IMI e o IVA
da construção é à taxa reduzida) por se tratar de concessão de obra pública, sem
prejuízo da aplicação de outros benefícios previstos na Lei.
o) Nas concessões conjugadas com o direito de superfície (contratos mistos) o
concessionário pode solicitar financiamento bancário dando como garantia
hipotecária os edifícios a construir / reabilitar, para além de poder dar como garantia
a concessão. Nos contratos mistos a propriedade dos edifícios / frações habitacionais
afectos a habitação municipal acessível passam para propriedade plena do Município
de Lisboa no termo do prazo da concessão.
p) O concessionário tem a liberdade de projetar, construir, gerir, manter, conservar e
explorar os edifícios, bem como a relação com os arrendatários, nos termos do da
sua proposta apresentada em concurso público e do contrato de concessão, sendo
responsável pelos riscos inerentes a estas atividades económicas.
q) Os imóveis municipais afectos aos concursos públicos para atribuição de concessões
têm sempre a sua situação jurídica, administrativa e patrimonial resolvida, sem
qualquer tipo de restrição à sua imediata transformação para as finalidades previstas
na concessão. Nas áreas de intervenção onde as operações urbanísticas tenham de
ser submetidas a parecer de entidades terceiras, serão promovidas consultas prévias
a essas entidades, com base em proposta urbanística preparada pela CML (ao nível
de pedido de informação prévia sobre a viabilidade da respetiva operação), fazendo
parte do caderno de encargos de cada concurso as condições que vierem a ser
fixadas nesses pareceres, sendo assim do conhecimento prévio dos candidatos aos
concursos para atribuição de concessões. Os candidatos podem proceder
diretamente e por sua iniciativa a estas consultas antes de apresentarem a sua
proposta a concurso, e assim salvaguardar os respectivos pareceres favoráveis à sua
proposta urbanística e arquitectónica.
8.2.1 Modelo jurídico para o concessionário
O modelo jurídico poderá ser de concessão de obra pública com ou sem direito de superfície
nos terrenos dedicados à habitaçãoo com renda acessível. Neste último caso será então um
contratio misto.
Nas secções seguintes são apresentadas as vantagens e desvantagens do modelo jurídico na
perspectiva do concessionário.
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SEXTA - F E I R A
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Modelo do Contrato de Concessão
Vantagens:
O Concessionário tem o direito de explorar a obra em regime de exclusividade
durante o prazo da concessão (art.º 415.º al. a) CCP).
Isenção de controlo prévio das operações urbanísticas de construção e de
reabilitação: artigo 7.º, n.º 1, alínea e), do RJUE.
O Concessionário terá direito à reposição do equilíbrio económico-financeiro do
contrato, em caso de alteração anormal das circunstâncias que sejam originadas pelo
concedente (art.º 314 CCP).
O Concessionário tem direito a ser remunerado e a amortizar o investimento efetuado
na construção/reabilitação do edifício e a remunerar a sua atividade (art.º 415º
CCP. + estipulação contratual).
Uma eventual modificação unilateral das condições de exploração do serviço dá lugar
a uma indemnização ao concessionário, se for comprometido o equilíbrio financeiro do
contrato – regra da mutabilidade do contrato administrativo.
O Concessionário tem o direito de utilizar, nos termos da lei e do contrato, os bens do
domínio público necessários ao desenvolvimento das atividades concedidas (art.º
415 al. c) CCP).
Menor pagamento de impostos e taxas sobre direitos de propriedade e eventualmente
construção: não está sujeito ao pagamento de TRIU nem de outras Taxas
Urbanísticas.
Não está sujeito ao RJUE (art. 7.º).
Pode dar como garantia a concessão à banca e outras instituições de crédito.
Desvantagens:
Possibilidade de intervenção do parceiro público na execução e gestão do contrato de
concessão (poderes reforçados ao nível da conformação da relação contratual)
(especialmente art.º 420.º al. e) CCP).
Finda a concessão, o Concessionário não é proprietário da obra construída ou do
edifício reabilitado, revertendo os bens afetos à concessão para a esfera do Município
(art.º 425.º nº 2 e 3 CCP) .
Salvo estipulação contratual em contrário, compete ao concessionário obter todas as
licenças, certificações, credenciações e autorizações necessárias ao exercício das
atividades integradas ou de algum modo relacionadas com o objeto do contrato (art.º
414 al. c) CCP)..
Obrigação de prestação de contas e o seu controle (art.º 141 al. a) e b) CCP).
1500 (238) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Modelo do direito de superfície
Vantagens:
O superficiário é proprietário do prédio construído, com todos os poderes que desse
direito advêm (alienação, hipoteca, etc.) (retira-se do art.º 1539º C.C)..
Sendo o edifício propriedade privada, pode o superficiário constituir sobre ele
determinadas garantias reais.
No direito de superfície permanente, a propriedade da obra não passa para o
proprietário do solo.
O direito de superfície é transmissível, inter vivos e mortis causa (art.º 1534º CC).
Extinguindo-se o direito de superfície em consequência da expropriação por utilidade
pública, ao fundeiro e ao superficiário cabem partes da indemnização correspondentes
aos valores dos seus direitos (artigo 1542.º do CC), caso existam.
Trata-se de um contrato que envolve uma menor ingerência do Município.
Desvantagens:
Se o direito de superfície for temporário, o superficiário não é proprietário da obra.
Não sendo um direito temporário, o superficiário é apenas dono da obra, não do solo.
O superficiário não tem direito de preferência sobre a venda do solo67.
Havendo culpa da sua parte, o superficiário responde pelas deteriorações da obra.
Com efeito, fazendo uma leitura conjugada do disposto no n.º 2 e 3 do artigo 1538.º
do CC, o superficiário tem a obrigação de responder pelas deteriorações da obra,
quando haja culpa da sua parte e não houver lugar à indemnização prevista no artigo
1538.º, n.º 2. Assim, e por outras palavras, se o direito de superfície for constituído
por um determinado período de tempo (findo o qual o proprietário do solo adquire a
propriedade da obra), será devida, salvo estipulação em contrário, uma indemnização
ao superficiário, calculada segundo as regas do enriquecimento sem causa (artigos
473.º e seguintes do CC). Não havendo lugar a esta indemnização, o superficiário
responde pelas deteriorações da obra, mas apenas se for provada a sua culpa.
Caso a obra não seja concluída no prazo fixado, extingue-se o direito de superfície
(art.º 1535, nº 1 al. a) CC).
No caso de direito de superfície temporário, o proprietário do solo adquire a
propriedade da obra findo o prazo. Esta aquisição dá ao superficiário direito a ser
indemnizado segundo as regras do enriquecimento sem causa, a menos que haja
estipulação em contrário – artigo 1538.º, n.º 2, do CC.
67 Embora com críticas, cfr. António Santos Justos, Direitos Reais, 2.ª ed., pág. 397, nota n.º 2043.
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No caso de destruição da obra, caso não seja reconstruída no prazo fixado
inicialmente, extingue-se o direito de superfície (sugestão de aditamento de cláusula
semelhante para incumprimento grave dos deveres de conservação? – ou estipulação
de outras condições resolutivas, nos termos do artigo 1536.º, n.º 2, do CC).
Em caso de mora no pagamento do preço acordado no ato de constituição da
superfície, o superficiário é sancionado com o pagamento de um valor adicional de
duas vezes o valor da dívida (artigo 1530.º e 1531.º, n.º 2, do CC).
Sendo essencialmente uma desvantagem para arrendatários, é importante referir
que, tratando-se de direito de superfície temporário, os direito reais de gozo
constituídos sobre a obra (contratos de arrendamento) extinguem-se com a extinção
do direito de superfície (salvo se a extinção se der antes do decurso do prazo
estipulado). Certamente que será possível estipular o contrário, caso assim se
pretenda.
Necessita de licenciamento camarário das operações, o que implica uma maior
morosidade na implementação da operação.
Possibilidade de o Município estabelecer o pagamento de uma contrapartida financeira
inicial ao superficiário pela utilização do terreno (art.º 1530º CC).
8.3. Canais
Os canais a utilizar no modelo de negócio com concessionários são sistematizados na Tabela
26, sendo escolhidos em função da sua eficácia, eficiência produtiva, transparência e fase de
envolvimento com o Programa.
Tipos de canal Divulgação
(captar candidatos)
Relação c/ candidatos
Relação c/ concessionários
Sites CML
Tabela 26 – Canais de comunicação com concessionários em função do grau de envolvimento com o PRA
Portal LisboaPRAtodos
INVEST Lisboa
Feiras de imobiliário e outros eventos
Serviços de diplomacia económica
Redes de profissionais
Comunicação social (notícias)
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Publicidade
Plataforma de contratação pública
Atendimento presencial EMPRA
Atendimento telefónico EMPRA
Atendimento Email EMPRA
Gestor de concessão CML
Inquérito
Tipos de canal Divulgação
(captar candidatos)
Relação c/ candidatos
Relação c/ concessionários
Participação da CML, ou dos membros da EMPRA, nas redes profissionais do sector
de forma a maximizar a divulgação do Programa e o intercâmbio de conhecimento
técnico (exemplos: Urban Land Institute, European Network for Housing Research,
...).
Entrevistas e outros conteúdos para comunicação social de modo a permitir o
conhecimento geral sobre o Programa e escrutínio público sobre a sua execução.
Publicidade na internet, órgãos de comunicação social nacionais e internacionais, em
suportes físicos em localizações ou eventos considerados estratégicos para
divulgação.
Conteúdos multimédia para redes sociais de profissionais de forma a encorajar a
divulgação interpares nos sectores imobiliário e financeiro.
8.4. Relações com os concessionários
Tal como as escolha de canais de comunicação, a forma de relacionamento com as entidades
potencialmente concessionárias no âmbito do Programa variam em função da fase de relação
do Município com estas entidades.
Fase: divulgação:
Disponibilização nos sites CML da informação relevante para potenciais interessados
poderem avaliar o interesse de uma eventual candidatura a concessões do
Programa. A informação deve incluir todos os aspectos essenciais à ponderação de
uma candidatura sem que para tal os interessados tenham que contactar ou solicitar
informação de base à CML. Os conteúdos devem estar escritos em língua Portuguesa
e Inglês, sem prejuízo de serem considerados outros idiomas pertinentes, de forma a
maximizar a concorrência internacional e a transparência.
Participação e/ou organização de eventos considerados relevantes para a divulgação
do Programa junto de entidades com perfil para poderem ser potenciais candidatos
(exemplo; feiras de imobiliário, congressos do sector, reuniões);
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Parcerias com entidades especializadas na captação de investimento e no
desenvolvimento de relações comerciais, tais como: INVEST Lisboa, AICEP Portugal
Global, Embaixadas de Portugal noutros países, Embaixadas de outros países em
Portugal.
Cooperação entre serviços municipais que, no âmbito das suas atribuições, se
relacionam com entidades potencialmente interessadas em concorrer a concessões, e
assim podem fazer reencaminhamento de potenciais candidatos.
Entrevistas e reuniões com gestores de entidades potencialmente interessadas em
candidatarem-se a estas concessões, a pedido dos próprios, ou por iniciativa da CML
no âmbito das atividades de divulgação e de estudo do perfil-tipo destas entidades
de modo a que a ‘proposta de valor’ para os concessionários seja suficientemente
atrativa para gerar a mobilização e concorrência no sector privado.
Fase: concurso público (candidatura)
Na fase de concurso público a relação com os candidatos será efectuada apenas
através da plataforma de contratação pública e pelos canais legalmente previstos no
Código dos Contratos Públicos, sendo assegurada por quem for nomeado paro o
efeito pela CML.
Os trabalhadores do Município, assessores e prestadores de serviços à CML que
tenham participado nas atividades de divulgação do Programa junto de potenciais
interessados, não participam na avaliação das candidaturas nem das respectivas
propostas de forma a assegurar a segregação de funções.
Fase: concessão (execução do contrato)
Durante a execução do contrato a relação com os concessionários é efetuada
preferencialmente através do respectivo Gestor de Concessão, a nomear para o
efeito. Supletivamente será a EMPRA a assegurar esta função.
As interações correntes de troca de informações e controle de gestão previstas no
contrato serão efectuadas através de um sistema de informação interoperável com
os serviços e entidades pertinentes para a execução e controle de gestão das
concessões. O Portal LisboaPRAtodos será a face exterior visível do sistema de
informação das concessões, através do qual são submetidos pelo concessionário
dados sobre a execução do contrato para efeitos de monitorização e controle de
gestão da concessão.
O Gestor de Concessão deve preparar um relatório anual de síntese com os
indicadores de execução da concessão da sua responsabilidade a submeter à EMPRA;
A execução das atividades-chave é em sistema distribuído. Os serviços municipais
executam as atividades-chave relativamente às quais sejam competentes em razão
de matéria, sem prejuízo do reforço de capacidade técnica exterior sempre que se
mostre necessário. A EMPRA centraliza e distribui informação, promove a formação
interna adequada, a coordenação e cooperação entre os serviços municipais
relevantes para execução das atividades-chave, prepara o reporte anual para os
órgãos do Município, incluindo uma síntese de indicadores de execução a integrar os
documentos de prestação de contas anuais.
1500 (242) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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o Na fase de projeto: revisão de projeto, verifica se o projeto está de acordo
com a proposta apresentada em concurso, a coerência entre arquitetura e
especialidades, medições e quantidades de trabalho. Aprovar o projeto de
execução (DMU, DMHDL, DMPO, EMPRA);
o Na fase de construção: fiscaliza a conformidade da obra com o projeto
aprovado; a qualidade da execução da obra no tempo previsto; aprovar a
conclusão da obra (DMPO, DMHDL, DMU, EMPRA);
o Na fase de exploração: controle de gestão, verificar o cumprimento dos
níveis de serviços, avaliar a satisfação dos arrendatários, auditar a
manutenção e conservação dos edifícios, auditar as contas do concessionário
(DMHDL, DMF, EMPRA)
8.6. Recursos-chave
Os recursos-chave para o funcionamento do modelo de negócio para os concessionários são:
Físicos: Património imobiliário municipal afeto a cada Operação Renda Acessível,
uma parte afeta directamente a habitação municipal com renda acessível, outra
parte (cerca de 30%) a transmitir para o concessionário para cofinanciar rendas mais
acessíveis;
Financeiros: financiar obras de urbanização e equipamentos de utilização coletiva,
bem como para aquisição de serviços, normalmente através da transmissão de
património em propriedade plena, excepcionalmente através de pagamento ao
concessionário pelo valor dessas obras, conforme vier a ser previsto nos respectivos
concursos públicos para atribuição de concessões de obra pública;
Tributos: a isenção de tributos financeiros e não financeiros para as operações
urbanísticas inerentes e necessárias para as Operações Renda Acessível;
Humanos: trabalhadores do Município de Lisboa das unidades orgânicas competentes
e afetas à execução das atividades-chave, incluindo a Estrutura de Missão do
Programa, bem como consultores e outros prestadores de serviços contratados para
o efeito;
8.5. Fontes de receita
No modelo de negócio com os concessionários as fontes de receita do Município de Lisboa
são essencialmente três:
a) Os edifícios reabilitados ou construídos que ficam propriedade do Município, bem
como a posição nos contratos de arrendamento que estiverem em vigor à data do
termo da concessão;
b) As compensações que resultem de eventual reequilíbrio financeiro a valor do
Município de Lisboa, por exemplo resultantes de ganhos de eficiência produtiva do
concessionário ou de alteração de enquadramento fiscal, entre outras;
c) As rendas pagas pelos arrendatários após o termo da concessão passam a ser receita
do Município, ou em situações de resgate e sequestro por incumprimento do contrato
pelo concessionário.
1500 (243)N.º 1217
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Intelectuais: conhecimento residente (interno) e externo (aquisições de serviços e
parceiros estratégicos) sobre habitação, contratação pública, urbanismo, arquitetura,
engenharia, marketing e comunicação, finanças, imobiliário, gestão de projetos,
sistemas de informação, auditoria técnica e financeira.
8.7. Atividades-chave
As atividades-chave do modelo deste negócio são:
Entrevistas, reuniões e pesquisa bibliográfica para estudar o perfil das entidades
potencialmente interessadas em concorrer às concessões do Programa,
informando a partir daqui a ‘proposta de valor’ do modelo;
Ações de marketing e comunicação para divulgar o Programa e maximizar
concorrência para concessões, incluindo a participação e organização de eventos,
bem como o desenvolvimento de canais de comunicação adequados (site
dedicado a potenciais candidatos);
Atendimento a potenciais candidatos para esclarecer dúvidas sobre o modelo de
negocio do Programa;
Estudos preparatórios para definir as características e condições de cada
Operação (estudos urbanísticos, levantamentos e sondagens, estudos de
engenharia e arquitetura, estudos de viabilidade económica e financeira);
Ações preparatórios para que o património imobiliário a afetar a cada concessão
esteja previamente livre de quaisquer ónus, encargos, ou ocupações ou
quaisquer outras circunstâncias jurídicas ou administrativas que possam obstar
ao seu imediato aproveitamento e transformação no âmbito deste Programa;
Ações de formação para preparar os serviços e técnicos municipais para a
execução das restantes atividades-chave;
Preparação e execução dos procedimentos pré-contratuais;
Atendimento a concessionários através de canais adequados (sistema de
informação interoperável para atividades correntes e gestor de concessão);
Adequação ou construção de sistema de informação adequado ao planeamento e
controle de gestão das concessões, preservando memória sobre a execução dos
contratos que poderão vigorar até cerca de 35 anos, gerando relatórios de
execução para apoiar a gestão destes contratos e informar o reporte de execução
para os órgãos do Município;
Controlo prévio das operações urbanísticas inerentes a cada concessão,
normalmente preparadas antes do lançamento de concursos públicos para as
concessões, cabendo as tarefas de controle urbanístico e consulta a entidades
terceiras dentro dos procedimentos pré-contratuais;
Seleção de promitentes arrendatários através de mecanismos de sorteio, após
verificação de requisitos de admissão;
Promoção de soluções de arbitragem para a resolução de conflitos em matéria de
contratos de arrendamento.
1500 (244) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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8.8. Parcerias-chave
Os principais parceiros para garantir a boa execução de atividades-chave são:
Associações representativas das entidades potencialmente interessadas em
concorrer às concessões;
Empresas prestadoras de serviços especializados;
Centro de Arbitragem com competência em arrendamento urbano
(eventualmente a criar);
Sociedade Nacional de Garantia Mútua;
Comunicação Social para divulgação;
INVEST LISBOA, AICEP, Embaixadas Portuguesas, Embaixadas Estrangeiras
(‘trade&investment’), mediadoras imobiliárias internacionais;
IHRU (em ARUS).
8.9. Estrutura de custos
Os principais custos deste modelo de negocio estão previstos na estrutura de custos do
modelo para as famílias (ver 149).
Anexo I - Preços das rendas contratadas em
concelhos da AML
1500 (245)N
.º 1217
MUNICIPALCÂM
ARA M
UNIC
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ISBOA
BO
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TI
M
SEX
TA - F E I R
A
JUN
HO
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Rendas contratadas
1T2015 - 2T2016
T0-T1 T2 T3 T4
Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento
P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95
AM Lisboa
Novos 334 492 671 810 1110 333 507 859 1148 1633 484 710 1139 1467 1998 850 1125 1419 1663 1800
Total 250 308 425 498 750 287 350 490 558 936 345 447 695 820 1456 398 608 974 1280 1867
Usados 248 308 417 488 720 283 350 482 547 875 343 445 674 797 1380 396 608 955 1217 1869
Almada
Total 250 294 330 370 423 278 345 407 449 616 309 389 468 530 715 380 398 444 506 542
Usados 250 293 329 368 423 278 344 404 447 607 308 389 467 531 728 380 398 444 506 542
Amadora
Total 248 296 329 353 439 295 350 409 446 621 336 413 532 616 837 375 475 694 1050 1200
Usados 248 296 329 353 438 295 350 409 446 616 336 413 532 617 837 375 475 694 1050 1200
Cascais
Novos 300 500 532 575 700
Total 300 364 446 518 650 344 445 582 650 1108 377 543 770 896 1641 350 538 849 990 1942
Usados 298 364 442 509 646 343 444 578 646 1071 376 539 765 889 1668 349 525 789 906 1731
Lisboa
Novos 413 633 756 865 1200 408 851 1075 1309 1743 527 996 1376 1713 2058 925 995 1337 1550 1750
Total 272 390 513 587 834 356 483 653 730 1217 445 633 916 1122 1679 550 766 1098 1388 2024
Usados 271 388 501 568 811 356 475 636 715 1155 443 633 885 1063 1591 550 762 1085 1360 2039
Loures
Novos 417 433 534 659 775
Tabela 27 - Preços das rendas contratadas em Lisboa e outros concelhos da AML. P5 – Percentil 5, 1Q – 1º quartil, Mé. – Média, 3Q – 3º quartil (Fonte dos dados: Confidencial Imobiliário, média dos trimestres 1T 2015 - 2T 2016)
1500 (246)N
.º 1217SE
XTA - F E
I R A
JUN
HO
201716
MUNICIPALCÂM
ARA M
UNIC
IPAL D
E L
ISBOA
BO
LE
TI
M
Rendas contratadas
1T2015 - 2T2016
T0-T1 T2 T3 T4
Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento
P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95 P5 1Q Méd. 3Q P95
Total 216 279 344 386 528 278 350 410 450 640 309 400 525 604 938 292 372 653 931 1267
Usados 215 279 343 386 526 277 350 407 450 620 308 400 504 585 844 292 372 653 931 1267
Odivelas
Novos 310 445 667 838 1100
Total 217 287 343 391 502 303 353 422 469 637 347 417 548 605 1072
Usados 217 287 343 393 502 303 352 419 466 614 341 413 507 575 735
Oeiras
Novos 300 350 530 725 900
Total 283 353 413 465 601 346 419 516 572 782 440 541 734 825 1422 438 625 917 1184 1528
Usados 283 353 412 465 595 346 418 512 566 758 438 536 729 821 1378 438 621 910 1178 1528
Sintra
Novos 300 358 432 488 500 253 292 367 426 457 417 550 1005 1333 1500
Total 234 289 327 361 445 278 332 378 408 500 322 405 521 548 1068 363 446 779 1246 1600
Usados 233 287 324 358 422 278 332 378 408 500 321 404 494 529 909 346 433 718 915 1660
V. F. Xira
Novos 250 422 501 560 700 533 575 597 616 650
Total 200 255 304 345 468 250 300 369 417 550 324 396 481 563 700
Usados 200 254 302 343 453 250 300 365 411 529 319 392 470 548 703
1500 (247)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Anexo II: Fichas das áreas de intervenção
15 ÁREAS DE INTERVENÇÃO
1. Benfica I Av. Marechal Teixeira Rebelo
2. Arroios e Santa Maria Maior I Rua de São Lázaro
3. Arroios I Paço da Rainha
4. Arroios I Rua Gomes Freire
5. Penha de França e Beato I Olaias
6. Penha de França, Beato e São Vicente I Vale de Santo António
7. Belém I Restelo - Embaixadas
8. Campolide I Rua Inácio Pardelha Sanchez
9. Lumiar I Rua Professor orlando Ribeiro (G2)
10. Parque das Nações I Laranjeiras
11. Ajuda I Campus Universitário de Lisboa
12. São Domingos de Benfica I Furnas
13. Marvila I Parque da Bela Vista Este
14. Marvila I Qta Marquês de Abrantes
15. Marvila I Belavista Oeste
3
4
5
6
7
9
11
10
13
14
1512
8
1
2
Figura 42 – Áreas de intervenção do Programa Renda Acessível
1500 (248) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
BENFI CA | AVENIDA MARECHAL TEIXEIRA REBELOTipo de operação
Enquadram ento urban íst ico
Act ividades em curso
Caracter ização da operação
lotes 6 7 21 22a 22b 22c 25 30a total
Ocupação actual livre
Área do lote (m2) 1 398 1 074 1 217 590 589 589 4 640 365 1 0 4 6 2
Área de implantação (m2) 649 750 1 072 536 535 535 1 438 268 5 7 8 3
Número pisos acima do solo 16 16 16 8 8 8 23 6
Número pisos abaixo solo 4 4 5 3 3 3 3 3
Superfície pavimento habitação (m2) 9 385 8 674 11 963 2 980 2 979 2 979 13 229 1 466 5 3 6 5 5
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 519 1 313 858 429 428 428 10 717 214 1 4 9 0 6
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 1 120 1 1 2 0
Superfície pavim ento total (m2) 9 904 9 987 12 821 3 409 3 407 3 407 25 066 1 680 6 9 6 8 1
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 133 123 169 42 42 42 187 21 7 5 9
% T0 35 m2 ABP 10%
% T1 52 m2 ABP 20%
% T2 72 m2 ABP 40%
% T3 91 m2 ABP 25%
% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 138 136 178 46 46 46 294 23 9 0 8
Área bruta de construção em cave (m2) 5 592 4 296 6 085 1 770 1 767 1 767 13 920 1 095 3 6 2 9 2
Zonam ento estacionam ento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 1 3 6
2 8 3
Número total lugares estacionamento público 4 1 9
Zonas verdes (m2) 8 3 6
Arruamentos (m2) 5 5 1 2
Total de obras de urbanização (m2) 6 3 4 8
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 2 8 7 5
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação
2 4 5 0 4 7 1 7 €
3 7 2 0 9 6 5 4 €
534€/ m 2 ABC Acim a Solo
I nvest im ento pr ivado est im ado 6 7 9 8 3 4 6 8 €
600€ / m 2 ABC + 100€ / m 2 Superficie Arruam entos + 40€ / m 2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização ( I VA incluido)
planta�síntese fotografias�do�local�e�envolvente
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
livre Associação "O Companheiro"
Est im at iva do valor pat r im onial t r ibutár io
Obra Nova
Plano de Porm enor Eixo Urbano Luz Benfica
Aviso nº 10067/2014, Diário da Republica 2ª Série, nº 172, de 8 de Setembro
Relocalização associação "O Companheiro" Suspensão Parcial do Plano de Pormenor Eixo Urbano Luz Benfica e
Adoção de Medidas Preventivas Revisão e aprovação dos projetos de loteamento
Número lugares estacionamento público em auto silo ( fora da área de
intervenção - não incluido nos encargos da operação)
10%
20%
40%
25%
5%
zona D
Creche e Jardim de Infancia (incorporados no Lote 25)
Est im at iva do valor de m ercado (por comparação com valor de terrenos junto ao Hospital da Luz - DMG
351,67€ / m 2 ABC Acim a Solo
DGPCICP - ANACOM
21�
22a�
22b�
22c�
25� 30a� 29�
28�
1500 (249)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
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JUNHO 201716
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
lo tes
1Rua de São
Lázaro 90/94
2Rua de São Lázaro 84
3Rua de São
Lázaro 58/70
4Rua de São
Lázaro 50/56+44/
48
5Rua de São Lázaro 34
6Rua de São
Lázaro 30/32A
7Rua de São
Lázaro 24/28+16/
22
8Rua de São
Lázaro 4/8+10/12
+14
9Rua de São
Lázaro 73/91
10Rua de São
Lázaro 101/105+1
07/115
total
Ocupação Actual devoluto devoluto 4ENH 2 ENH 1 ENH 1 ENH 4 ENH 3 ENH terreno livre 3 ENH 17 ENH
Área do lote (m2) 276 340 807 281 189 286 825 251 215 301 3.771
Área de implantação (m2) 276 247 436 210 148 286 607 236 205 287 2.939
Área de logradouro (m2) 95 370 70 41 219 14 14 824
Número pisos acima do solo5 +
aproveitamento sótão
33 +
aproveitamento sotão
4 + aproveitamento sotão
3 + aproveitamento sotão
2 + aproveitamento sotão
3 e 4 + aproveitamento sotão
4, 3 e 4 + aproveitam
ento de sótão
4 + aproveitam
ento de sótão
4 + aproveitam
ento de sótão
Número pisos abaixo solo
Superfície pavimento habitação (m2) 1.408 741 1.265 652 456 601 1.902 898 827 1.074 9.825
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 166 262 105 74 143 179 142 123 86 1.279
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 0
Superfície pavimento total (m2) 0 741 1.527 757 530 745 2.080 1.040 950 1.160 9.530
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 168% T0 35 m2 ABP 20%% T1 52 m2 ABP 40%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP
% Lofts 124 m2 ABP
Número lugares estacionamento privativoÁrea bruta de construção em cave (m2)
Zonamento estacionamento PDML Zona A
Número lugares estacionamento público à superfície
Número total lugares estacionamento público
Zonas verdes (m2)
Arruamentos (m2) 3.500Total de obras de urbanização (m2) 3.500
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2)
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação
6.529.224 €
€/m2 ABC Acima Solo
9.441.663 €
900€/m2 reabilitação + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotografia aérea fotografias do loca l
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Investimento privado estimado
SANTA MARIA MAIOR e ARROIOS | RUA DE SÃO LÁZARO
Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consolidades - Central e Residencial - Traçado Urbano A e B
Nível arqueológico II
Desocupações de espaços não habitacionais em curso - solictado à DMGP em Out 2015
zona A Zona A
ssidade de estacionamento privativo por enquadramento no nº4 do artigo 75º do PDML - serão previstas áreas de parqueamen
Reabilitação Urbana
Estimativa do valor de mercado
Número lugares estacionamento público em auto silo
-
ARSLVTDGPC
Estimativa do valor patrimonial tributário685,12€/m2 ABC Acima Solo
3.5003.500
16820%40%40%
9
2 1
103
4
56
7
8
1500 (250) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
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B O L E T I M
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
B C D
lo tesCorpo 1
(obra nova)Corpo 2
(obra nova)
L. Cabeço Bola 1/10R. Escola do Exército
2/14R. Barracas 5/13A
(obra nova)
R. Barracas 20/38 e 25/31
(obra nova)
R. Sta. Bárbara 1/29
R. Barracas 62/82B. Peteguim 31/35
(reab. e obra
Ocupação Actual 4EH 4EH devolutos
Propriedade 11 CML + 5 Pirvados 8 CML 2 CML + 7 Privados
Área do lote (m2) 910 500 966 3.376
Área de implantação (m2) 267 578 910 500 966 3.221
Número pisos acima do solo2 +
aproveitamento cobertura
4 + aproveitament
o cobertura
3 + aproveitamento cobertura
4 + aproveitamento cobertura
4 + aproveitamento
cobertura
Número pisos abaixo solo3 habitáveis + 1
cave3 habitáveis +
1 cave
Superfície pavimento habitação (m2) 1.198 2.210 3.270 1.231 3.570 11.479
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 255 184 113 552
Superfície Pavimento Equipamentos (m2)
Superfície pavimento total (m2) 1.198 2.466 3.270 1.415 3.683 12.032
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 21 39 58 22 63 203% T0 35 m2 ABP 20%% T1 52 m2 ABP 40%% T2 72 m2 ABP 20%% T3 91 m2 ABP
% T4 105 m2 ABP
Número lugares estacionamento privativo 63Área bruta de construção em cave (m2) 2.412Zonamento estacionamento PDML Zona C e D
Número lugares estacionamento público à superfície
Número total lugares estacionamento público
Zonas verdes (m2)
Arruamentos (m2) 1.200Total de obras de urbanização (m2) 1.200
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 300
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilita
8.292.568 €
€/m2 ABC Acima Solo
Investimento privado estimado 9.354.266 €
600€/m2 ABC obra nova ou 900€/m2 reabilitação + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotografia aérea fotografias do loca l
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
* a não aquisição dos edifícios privados, compromete fortemente a viabilidade/prosseguimento das operações
zona D Zona C2.412
1.000
A
20%40%40%
Reabilitação Urbana
Estimativa do valor de mercado
Número lugares estacionamento público em auto silo
ARROIOS | PAÇO DA RAINHA
Estimativa do valor patrimonial tributário689.22€/m2 ABC Acima Solo
total
1 edíficio devoluto + terreno livre
CML
63
não estimado
sem entidades a consultar
Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consolidades - Central e Residencial - Traçado Urbano A
Nível arqueológico III
Desocupações de espaços habitacionais em curso ( B e C) - solicitado à DMHDL em Out 2015Aquisição de edifícios privados* (12 identificados B e D) - solicitado à DMGP em Out 2015
Desafetação de parcela de domínio público para domínio privado ( A) - solicitado à DMGP em Nov 2016
AC D
B
1500 (251)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
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Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
lo tes
Palacete Rua Gomes Freire 94
(reabilitação)
Edifício A(obra nova)
Edifício B(obra nova, habitação
pública)total
Ocupação Actual devoluto
Área do lote (m2) 3.330 5.136
Área de implantação (m2) 566 405 1.820 2.791
Número pisos acima do solo4 + aproveitamento
cobertura3 5
Número pisos abaixo solo 1 2
Superfície pavimento habitação (m2) 1.632 1.105 6.985 9.722
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 460 460
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 450 450
Superfície pavimento total (m2) 1.632 1.105 7.895 10.632
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 10 4 84 98% T0 35 m2 ABP
% T1 52 m2 ABP
% T2 72 m2 ABP 50% 50% 48%% T3 91 m2 ABP 50% 40% 39%% T4 105 m2 ABP 100% 10% 13%
Número lugares estacionamento privativoÁrea bruta de construção em cave (m2)
Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 5
Número total lugares estacionamento público
Zonas verdes (m2) 1.530Arruamentos (m2)
Total de obras de urbanização (m2) 1.530
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2)
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urban
7.303.704 €
1.998.801 €188€/m2 ABC Acima Solo
7.342.115 €
600€/m2 ABC obra nova ou 900€/m2 reabilitação + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
planta s intese estudo urbano fotografias do loca l
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Investimento privado estimado
Estimativa do valor de mercado (avaliação elaborada a pedido da SILVIP para constituição de Fundo Imobiliário - DMGP)
Número lugares estacionamento público em auto silo
Creche (inserido no edicício B)
MDNDGPC
Estimativa do valor patrimonial tributário686,96€/m2 ABC Acima Solo
1.530
1.530
5
Zona D
ARROIOS | RUA GOMES FREIREObra nova e reabilitação
Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consolidades - Central e Residencial - Traçado Urbano A
Espaços Consolidados - Espaço de uso especial de equipamentosNível arqueológico III
Consultas entidades externas Análise com Ministério da Defesa
parque estacionamento público EMEL
1.806
BA
1500 (252) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
total
Ocupação Actual terreno livre
Área dos lotes (m2) 16.330
Número de edifícios 12
Área de implantação (m2) 14.634
Número pisos acima do solo 9 a 21
Número pisos abaixo solo 3
Superfície pavimento habitação (m2) 55.153
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 23.728
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 526
Superfície pavimento total (m2) 79.407
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 780% T0 35 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 1.020Área bruta de construção em cave (m2) 48.217Zonamento estacionamento PDML Zona B e D
Número lugares estacionamento público à superfície 364
188
Número total lugares estacionamento público 552
Zonas verdes (m2) 3.913Arruamentos (m2) 14.196Total de obras de urbanização (m2) 18.109
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 9.979
Equipamentos integrados nas operações Creche e Jardim de Infancia
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação
29.062.962 €366€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
82.744.984 €
+ 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotografia aérea fotografias do loca l e envolvente
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
Número lugares estacionamento público inserido nos edifícios
PENHA DE FRANÇA e BEATO | OLAIAS
Plano Diretor MunicipalEspaços a Consolidar - Espaços Centrais e Residenciais
Estudos urbanos
1500 (253)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
total
Ocupação Actual terreno livre
Área dos lotes (m2) 88.139
Número de edifícios 20
Área de implantação (m2) 88.139
Número pisos acima do solo 4 a 17
Número pisos abaixo solo 3 a 4
Superfície pavimento habitação (m2) 371.506
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 42.774
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 16.320
Superfície pavimento total (m2) 430.600
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 5.255% T0 35 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 5.896Área bruta de construção em cave (m2) 206.370Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 1.446
1.490
Número total lugares estacionamento público 2.936
Zonas verdes (m2) 68.000Arruamentos (m2) 70.000Total de obras de urbanização (m2) 138.000
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 9.979
Equipamentos integrados nas operaçõesCreche e Jardim de Infancia, Centro de Convívio, Lar de Idosos, Unidade d Cuidados Continuados,
Centro de Saúde
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitaçãoMDN
DGPCEPAL
201.520.894 €468€/m2 ABC Acima Solo
170.087.079 €395€/m2 ABC Acima Solo
431.093.248 €/m2 Superficie Arruamentos + 60€/m2 Superficie Zonas Verdes + 400€/m2 auto silos + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
maquete vi rtua l fotografias do loca l
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado (avaliação Primeyield por solictação da EPUL)
Investimento privado estimado*
Número lugares estacionamento público em auto silo
PENHA DE FRANÇA, BEATO e SÃO VICENTE| VALE SANTO ANTÓNIO
Plano de Urbanização do Vale de Santo AntónioAviso nº 1237/2012 publicado na 2ª Série do Diário da República nº 19 de 26 de janeiro
Estudos urbanosCaptação de potenciais investidores
1500 (254) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
Edifício Rua Alvisse Cadamosto
Ocupação Actual Terreno livre
Área do lote (m2) 2.386
Área de implantação (m2) 1.362
Número pisos acima do solo 5 + 1 recuado
Número pisos abaixo solo 2
Superfície pavimento habitação (m2) 3.483
Superfície pavimento comércio/serviços (m2)
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 450
Superfície pavimento total (m2) 3.933
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 49% T0 35 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 52Área bruta de construção em cave (m2) 2.274Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 15
Número total lugares estacionamento público 15
Zonas verdes (m2) 437Arruamentos (m2) 580Total de obras de urbanização (m2) 1.017
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 215
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação ICP-ANACOM
2.453.050 €623,67€/m2 ABC Acima Solo
2.552.679 €649€/m2 ABC Acima Solo
4.023.507 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
planta s intese estudo urbano fotografias do loca l
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Creche (integrada na continuidade embasamento do edifício)
Número lugares estacionamento público em auto silo
BELÉM | RESTELO - EMBAIXADAS
Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços a consolidar - Espaço de uso especial de equipamentos
Destaque parcela - solicitado à DMGP em Jan 2016 Consultas entidades externas
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado (avaliação ENGIVALOR - DMGP)
Investimento privado estimado
1500 (255)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
lo tes Lote 1 Lote 2 Lote 3 total
Ocupação Actualterreno livre + edificio
devolutoterreno livre
terreno livre + edificios devolutos
Área do lote (m2) 1.294 1.069 1.446 2.739
Área de implantação (m2) 800 731 960 2.491
Número pisos acima do solo 2 a 3 2 a 3 2 a 4
Número pisos abaixo solo 2 2 2
Superfície pavimento habitação (m2) 2.522 2.247 2.901 7.670
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 750 656 1.046 2.452
Superfície Pavimento Equipamentos (m2)
Superfície pavimento total (m2) 3.272 2.903 3.947 10.122
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 30 24 36 90% T0 35 m2 ABP
% T1 52 m2 ABP 25% 20% 25% 24%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40% 40%% T3 91 m2 ABP 35% 40% 35% 36%% T4 # m2 ABP
Número lugares estacionamento privativo 38 31 48 117Área bruta de construção em cave (m2) 1.294 1.069 2.891 4.185Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície
10 7 24 41
Número total lugares estacionamento público 10 7 24 41
Zonas verdes (m2) 1.636 1.452 1.974 5.061Arruamentos (m2) 2.748 2.438 3.315 8.500Total de obras de urbanização (m2) 4.383 3.889 5.288 13.561
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 848 719 955 2.522
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas
2.975.915 €
€/m2 ABC Acima Solo
11.668.526 €
700€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
planta s íntese fotografias do loca l
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
Zona D
Número lugares estacionamento público em cave nos edifícios
DGPC
Estimativa do valor patrimonial tributário294€/m2 ABC Acima Solo
CAMPOLIDE | RUA INÁCIO PARDELHAS SANCHEZObra nova
Plano Diretor Municipal de LisboaOperação de Reparcelamento 2/PLU/2012
Estudos técnicos
lote 1 lote 3lote 2
1500 (256) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
Edifício Lote G2
Ocupação Actual Terreno livre
Área do lote (m2) 1.465
Área de implantação (m2) 1.465
Número pisos acima do solo 11
Número pisos abaixo solo 2
Superfície pavimento habitação (m2) 4.430
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 430
Superfície Pavimento Equipamentos (m2)
Superfície pavimento total (m2) 4.860
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 62% T0 35 m2 ABP
% T1 52 m2 ABP 32%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 23%% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 75Área bruta de construção em cave (m2) 2.930Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície
Número total lugares estacionamento público
Zonas verdes (m2)
Arruamentos (m2)
Total de obras de urbanização (m2)
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2)
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação
2.773.359 €570,65€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
4.954.440 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotografia aérea fotografias do loca l
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
LUMIAR | RUA PROFESSOR ORLANDO RIBEIRO (G2)
Alvará de Loteamento 7/1994 - 4º aditamento
Número lugares estacionamento público em auto silo
G2
1500 (257)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
lo tes
AR. Pe. Joaquim Alves Correia/
R. Conselheiro Lopo Vaz
BR. Conselheiro Lopo Vaz 48
CRua C3/ R. Pe Joaquim Alves
Correiatotal
Ocupação Actual terreno livre terreno livre terreno livre
Área do lote (m2) 504 677 978 1.482
Área de implantação (m2) 360 422 800 1.583
Número pisos acima do solo 8 8 8
Número pisos abaixo solo 3 3
Superfície pavimento habitação (m2) 2.880 3.412 5.800 12.092
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 607 607
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 450 450
Superfície pavimento total (m2) 2.880 3.412 6.857 13.149
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 41 48 82 171% T0 35 m2 ABP 10% 10% 10% 10%% T1 52 m2 ABP 20% 20% 20% 20%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40% 40%% T3 91 m2 ABP 25% 25% 25% 25%% T4 105 m2 ABP 5% 5% 5% 5%
Número lugares estacionamento privativo 43 91 134Área bruta de construção em cave (m2) 2.030 2.934 2.934Zonamento estacionamento PDML Zona B Zona B Zona D Zona B e D
Número lugares estacionamento público à superfície 7 9 41 57
Número total lugares estacionamento público 7 9 41 57
Zonas verdes (m2)
Arruamentos (m2) 250 600 900 1.750Total de obras de urbanização (m2) 250 600 900 1.750
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2)
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisti
4.987.153 €
€/m2 ABC Acima Solo
10.403.788 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotografia aérea fotografias do loca l
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
MDN
Estimativa do valor patrimonial tributário379,28€/m2 ABC Acima Solo
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
Creche (na continuidade do embasamento do edifício C)
Número lugares estacionamento público em auto silo
PARQUE DAS NAÇÕES | LARANJEIRASObra nova
Plano Diretor Municipal de LisboaEspaços Consolidades - Central e Residencial - Traçado Urbano C
Destaques das parcelas - solicitado à DMGP em Outubro 2015
B
AC
1500 (258) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
lo tes lote 4 lote 5 lote 6 lote 7 lote 8 total
Ocupação Actual
Área do lote (m2) 3.370 680 1.890 3.266 920 10.126
Área de implantação (m2) 3.370 680 1.890 3.266 920 10.126
Número pisos acima do solo 7 4 4 3 a 5 1
Número pisos abaixo solo 1 1 1 1
Superfície pavimento habitação (m2) 7.969 2.023 2.227 3.700 15.918
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 2.079 463 471 1.280 4.292
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 1.065 756 120 1.941
Superfície pavimento total (m2) 11.113 2.485 2.697 5.736 120 22.151
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 153 39 43 71 306% T0 35 m2 ABP 35%% T1 52 m2 ABP 35%% T2 72 m2 ABP 30%% T3 91 m2 ABP
% T4 105 m2 ABP
Número lugares estacionamento privativo 132 43 47 84 307Área bruta de construção em cave (m2) 3.266 9.206Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 89
Número total lugares estacionamento público 89
Zonas verdes (m2) 4.873Arruamentos (m2) 12.069Total de obras de urbanização (m2) 76.200
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 1.675 80 1.206 5.320 6.995
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação
9.281.416 €419€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
21.345.098 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
maquete vi rtua l fotografias do loca l e envolvente
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
terreno livre
5.940
35%35%30%
Creche e Jardim de Infância inserido no lote 4Campo de Jogos no lote 8
APAICP-ANACOM
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
Número lugraes estacionamento público em auto silo
89
4.87312.069
zona D
89
AJUDA | CAMPUS UNIVERSITÁRIO DE LISBOA
Plano Diretor MunicipalEspaços Consolidados - Espaço de uso especial de equipamentos
Operação Loteamento
8
1500 (259)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Tipo de operação
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
lo tes Lote 2 Lote 3 total
Ocupação Actual
Área do lote (m2) 1.467 3.265 4.732
Área de implantação (m2) 1.467 2.004 3.471
Número pisos acima do solo 10 5
Número pisos abaixo solo 2
Superfície pavimento habitação (m2) 3.519 6.040 9.559
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 1.508 1.748 3.256
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 840 840
Superfície pavimento total (m2) 5.027 8.628 13.655
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 50 85 135% T0 35 m2 ABP 10% 10% 10%% T1 52 m2 ABP 20% 20% 20%% T2 72 m2 ABP 40% 40% 40%% T3 91 m2 ABP 25% 25% 25%% T4 105 m2 ABP 5% 5% 5%
Número lugares estacionamento privativo 70 106 176Área bruta de construção em cave (m2) 2.934 4.008 6.942Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 64
Número total lugares estacionamento público 64
Zonas verdes (m2) 7.236Arruamentos (m2) 8.500Total de obras de urbanização (m2) 15.736
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2)
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas
7.196.185 €
€/m2 ABC Acima Solo
14.239.133 €
ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
planta s íntese fotografias do loca l e envolvente
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Zona D
Número lugares estacionamento público em cave nos edifícios
Creche (inserido no Lote 3)
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
Estimativa do valor patrimonial tributário527€/m2 ABC Acima Solo
7.236
11.3874.151
SÃO DOMINGOS DE BENFICA | FURNASObra nova
Plano Diretor Municipal de LisboaUnidade de Execução 3/PLU/2012
Estudos Urbanos
terreno livre
64
64
lote 2
lote 3
1500 (260) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
total
Ocupação Actual Terreno livre
Área do lote (m2) 5.841
Área de implantação (m2) 4.027
Número pisos acima do solo 6
Número pisos abaixo solo 2
Superfície pavimento habitação (m2) 15.743
Superfície pavimento comércio/serviços (m2)
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 457
Superfície pavimento total (m2) 16.200
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 223% T0 35 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 225Área bruta de construção em cave (m2) 8.054Zonamento estacionamento PDML zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 65
Número total lugares estacionamento público 65
Zonas verdes (m2) 231Arruamentos (m2) 4.038Total de obras de urbanização (m2) 4.269
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 1.137
Equipamentos integrados nas operações Creche (inserida no edifício)
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação
6.172.200 €381€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
15.838.624 €
2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotografia aérea fotografias do loca l e envolvente
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
MARVILA | PARQUE DA BELAVISTA ESTE
Plano Diretor MunicipalOperação de Loteamento nº 24/URB/2016
Análise projeto de loteamento de inciativa conjunta privado/municipal
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
Número lugares estacionamento público em auto silo
1500 (261)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
lo tes 1 2 3 4 5 P6 total
Ocupação actual
Área do lote (m2) 4.352 4.122 4.122 2.852 1.621 7.633 17.069
Área de implantação (m2) 2.605 2.126 2.126 1.311 953 a definir 9.121
Número pisos acima do solo 4/5 5/6 6 6 6
Número pisos abaixo solo 2/3 2/3 2 2 2
Superfície pavimento habitação (m2) 11.796 11.806 11.671 6.801 2.623 44.697
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 1.227 817 817 944 3.805
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 953 1.150 2.103
Superfície pavimento total (m2) 13.023 12.623 12.488 7.745 3.576 1.150 50.605
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 130 130 128 75 29 491% T0 35 m2 ABP
% T1 52 m2 ABP 10%% T2 72 m2 ABP 25%% T3 91 m2 ABP 41%% T4 105 m2 ABP 29%
Número lugares estacionamento privativo 139 129 129 80 37 a definir 514Área bruta de construção em cave (m2) 6.898 6.443 5.813 3.698 1.905 a definir 24.757Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 196
Número total lugares estacionamento público 196
Zonas verdes (m2) 4.841Arruamentos (m2) 29.350Total de obras de urbanização (m2) 76.200
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 3.555
Equipamentos integrados nas operações
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação
17.914.170 €354€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
51.058.872 €
600€/m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
planta s íntese fotografias do loca l e envolvente
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
terreno livre
10%25%
29%
Creche e Jardim de Infância no Lote P6
ANA AeroportosEPAL
REFER
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
196
4.84129.35076.200
3.555
zona D
196Número lugares estacionamento público em auto silo
41%
MARVILA | QUINTA MARQUÊS DE ABRANTES
Plano Diretor MunicipalOperação Loteamento nº 17/URB/2014
Ação de Contencioso entre CML e Cooperativas - em fase de análise de proposta de acordo das Cooperativas pendente de decisão política o prosseguimento da operação previo à resolução do contencioso
1
3
2
4
5
1500 (262) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
Tipo de operação Obra nova
Enquadramento urbanístico
Actividades em curso
Caracterização da operação
total
Ocupação Actual terreno livre
Área dos lotes (m2) 9.464
Número de edifícios 5
Área de implantação (m2) 4.494
Número pisos acima do solo 2 a 8
Número pisos abaixo solo 3
Superfície pavimento habitação (m2) 26.105
Superfície pavimento comércio/serviços (m2) 3.747
Superfície Pavimento Equipamentos (m2) 1.250
Superfície pavimento total (m2) 31.102
Número Fogos Total (70% do valor total para arrendamento acessível) 369% T0 35 m2 ABP 10%% T1 52 m2 ABP 20%% T2 72 m2 ABP 40%% T3 91 m2 ABP 25%% T4 105 m2 ABP 5%
Número lugares estacionamento privativo 413Área bruta de construção em cave (m2) 14.445Zonamento estacionamento PDML Zona D
Número lugares estacionamento público à superfície 124
Número total lugares estacionamento público 124
Zonas verdes (m2) 16.300Arruamentos (m2) 9.130Total de obras de urbanização (m2) 25.430
Áreas privadas com direito de utilização pública (m2) 4.970
Equipamentos integrados nas operações Creche e Jardim de Infancia
Entidades externas a consultar no âmbito de operaçoes urbanisticas de edificação/ reabilitação
11.165.618 €359€/m2 ABC Acima Solo
€/m2 ABC Acima Solo
30.532.712 €
m2 ABC + 100€/m2 Superficie Arruamentos + 40€/m2 Superficie Zonas Verdes + 6% projetos e fiscalização (IVA incluido)
fotografia aérea fotografias do loca l e envolvente
Notas: Os valores indicados são estimativas, podendo sofrer alterações à medida que se aprofundam estudos e condições técnicas e económicas de cada operação.
Estimativa do valor patrimonial tributário
Estimativa do valor de mercado
Investimento privado estimado
Número lugares estacionamento público inserido nos edifícios
MARVILA | BELAVISTA OESTE
Plano Diretor MunicipalEspaços a Consolidar - Espaços Centrais e Residenciais
Estudos urbanos
1500 (263)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Referências bibliográficas
Câmara Municipal de Lisboa (2009), (Re)Habitar Lisboa - Proposta Estratégica, Programa
Local de Habitação, 8 de Julho
Câmara Municipal de Lisboa (2009), Carta Estratégica de Lisboa 2010-2024, Relato da
Pergunta I - Como recuperar, rejuvenescer e equilibrar socialmente a população?,
Comissária Ana Pinho
Câmara Municipal de Lisboa (2011), Plano Diretor Municipal
Gfk / Câmara Municipal de Lisboa (2016) Estudo de opinião - Procura potencial de habitação
no concelho de Lisboa – Março de 2016.
Osterwalder, Alex, et. Al (2015) Business Model Generation
Carmo, Renato Miguel , et. Al (2012) Desigualdades em Tempos de Crise: Vulnerabilidades
Habitacionais e Socioeconómicas na Área Metropolitana de Lisboa, in Revista Portuguesa de
Estudos Regionais, nº 40
Mauritti, Rosário (2013) Rendimentos e inclusão financeira: comportamentos e orientações
de frações de classe media, Instituto Universitário de Lisboa, ISCTE-IUL, CIES-IUL
UNITED NATIONS ECONOMIC COMMISSION FOR EUROPE, Canberra Group Handbook on
Household Income Statistics, Second Edition 2011, Disponivel on line
Cantante, Frederico (2015), “A magreza da classe média em Portugal”, Observatório das
Desigualdades, disponível on line a 3/11/2015, , URL: http://observatorio-das-
desigualdades.cies.iscte.pt/index.jsp?page=projects&id=125
Dallinger, Ursula (2011), “The Endangered Middle Class? A comparative analysis of the role
public redistribution plays”, Luxembourg Income Study (LIS) Working Papers, nº 565.
Urban Land Institute – UK Residencial Council (2016) Build to Rent.
Investment Property Forum (2015), Mind the viability gap: Achieving more large-scale,
build-to-rent housing
Urban Land Institute (2016), Emerging Trends in Real Estate – Europe 2015 e 2016
1500 (264) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
B O L E T I M
Ficha técnica
A elaboração da Proposta de Programa Renda Acessível foi tutelada politicamente por:
Vereadora Paula Marques (Habitação e Desenvolvimento Local);
Vereador Manuel Salgado (Urbanismo, Património Imobiliário, Obras
Municipais);
Vereador João Paulo Saraiva (Recursos Humanos e Financeiros).
A proposta técnica de Programa Renda Acessível resultou da cooperação entre as seguintes
serviços e pessoas que deram contributos ou desenvolveram atividades mais significativas,
sendo que a presente proposta é da responsabilidade da Equipa de Missão do Programa
Renda Acessível.
Equipa de Missão do Programa Renda Acessível
Ricardo Veludo (coordenador), Engenheiro do Território, Assessor do Vereador dos
Recursos Humanos e Financeiros, João Paulo Saraiva
Sara Ribeiro, Arquiteta, Divisão de Planeamento Territorial / DMU
Eduardo Campelo, Arquiteto, Diretor de Departamento / DMU
Ana Costa Pinho, Arquiteta, Consultora em 2015/2016 da Equipa de Missão Lisboa
2020 (contributos para a componente de enquadramento nas políticas de habitação
da União Europeia)
Direção Municipal de Habitação e Desenvolvimento Local (DMHDL)
Marta Sotto Mayor, Engenheira Civil, Diretora Municipal da DMHDL: concepção geral
do Programa e coordenação das intervenções e meios alocados pela DMHDL
Ana Fernandes, Jurista, Gabinete da Diretora Municipal da DMHDL: concepção dos
modelos jurídicos, procedimentos pré-contratuais, propostas de deliberação para os
órgãos do Município
Filomena Leonardo, Socióloga, Técnica Superior da DMHDL: estudos para os critérios
de admissibilidade das famílias
Isabel Costa, Socióloga, Diretora de Departamento na DMHDL: contributos nos
debates sobre critérios de admissibilidade das famílias
Margarida Beirão, Jurista, Chefe de Divisão na DMHDL: regulação normativa da
admissibilidade de famílias ao Programa e concepção dos modelos jurídicos
Rita Lourenço, Jurista, Gabinete da Diretora Municipal da DMHDL: estudos sobre
resolução alternativa de conflitos e aquisição de serviços para a elaboração do
Programa, concepção dos modelos jurídicos, procedimentos pré-contratuais,
propostas de deliberação para os órgãos do Município
1500 (265)N.º 1217
MUNICIPALC Â M A R A M U N I C I P A L D E L I S B O A
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SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
Teresa Rodrigues, Socióloga, Técnica Superior da DMHDL: estudos para os critérios
de admissibilidade das famílias, portal do Programa
Direção Municipal Urbanismo (DMU)
Jorge Catarino, Arquiteto, Diretor Municipal: coordenação das intervenções da DMU,
modelo de aprovação e controle urbanístico
Anabela Correia, Técnica Superior: gestão e controle orçamental
Beatriz Franco, Arquiteta, Coordenador da Estrutura Consultiva: ficha técnica de
caracterização de edifícios da Carta Municipal de Património
Catarina Diz, Arquiteta, Estagiária: preparação de fichas urbanísticas
Catarina Sampaio, Arquiteta, Técnico Superior: preparação de fichas urbanísticas
Conceição Dias, Técnica Superior: gestão e controle orçamental
Estela Gonçalves, Socióloga, Técnica da Divisão de Planeamento Territorial: estudos
de procura potencial e segmentação, definição de critérios de admissibilidade das
famílias
Filipe Veloso, Lic. Urbanista, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de
intervenção da Quinta Marquês de Abrantes (Marvila), preparação de fichas
urbanísticas
Filomena Marques, Arquiteta, Técnica Superior: avaliação de necessidades de
equipamentos coletivos
Gonçalo Belo, Engenheiro do Território, Chefe de Divisão: coordenação de avaliação
de necessidades de equipamentos coletivos
Gonçalo Caiado, Engenheiro do Território, Técnica Superior: transportes e mobilidade
nas áreas de intervenção
João Boleo, Arquitero, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de intervenção
da Av. Marechal Teixeira Rebelo (Benfica)
Ligia Tavares, Arquiteta, Técnica Superior: projeto para a área de intervenção das
Furnas (São Domingos de Benfica)
Luisa Araújo, Arquiteta, Técnica Superior: avaliação de necessidades de
equipamentos coletivos
Luísa Nobre, Chefe de Divisão: planeamento territorial nas áreas de intervenção com
reabilitação urbana, modelos jurídicos
Margarida Felgueiras, Jurista, Técnica Superior: procedimentos de aquisição de
serviços
Margarida Mesquita, Desenhadora: desenho e levantamentos arquitectónicos
Miguel Arruda, Arquiteto: estudo urbanístico para área de intervenção do Restelo
(Belém)
1500 (266) N.º 1217SEXTA - F E I R A
JUNHO 201716
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Paula Pezatto, Economista, Técnica Superior: estimativa do valor do património
imobiliário afeto às concessões (CIMI)
Paulo Pais, Arquiteto, Diretor do Departamento de Planeamento e Reabilitação
Urbana: participação nos debates de concepção geral e coordenação de planos
municipais nas áreas de intervenção do Programa
Paulo Porfirio, Arquiteto, Coordenador da Estrutura Consultiva: ficha técnica de
caracterização de edifícios da Carta Municipal de Património
Ricardo Garcia Pereira, Arquiteto: estudo urbanístico para área de intervenção do
Restelo (Belém), estudos 3d
Sandra Lima, Arquiteta, Técnico Superior: preparação de fichas urbanísticas
Sara Bragança, Chefe de Divisão: planeamento territorial nas áreas de intervenção
Vanda Lopes, Engenheira do Território, Técnica Superior: avaliação de necessidades
de equipamentos coletivos
Vera Pais, Arquiteta, Chefe de Divisão: informação estatística e coordenação da
promoção do Programa nas feiras e eventos de imobiliário em Lisboa
Vitor Vaz, Arquitero, Técnico Superior: projetos urbanísticos da área de intervenção
nas Olaias
Direção Municipal Projetos e Obras (DMPO)
Helena Bicho, Engenheira Civil, Diretora Municipal: coordenação dos contributos da
DMPO
António Mesquita, Técnico de Eletricidade: revisão e propostas para cadernos de
encargos
João Vargas, Engenheiro Civil: revisão e propostas para cadernos de encargos
Manuel Abílio, Arquiteto, Diretor de Departamento: revisão e propostas para
cadernos de encargos
Equipa de Missão - Programa Local de Habitação (PLH)
Teresa Craveiro, Geógrafa, Coordenadora da Equipa de Missão do PLH: participação
nos debates sobre concepção geral e critérios de admissibilidade das famílias,
coordenação das contribuições e recursos do PLH para este efeito
Jorge Mourão, Geógrafo: estudos sobre dotação de equipamentos e funções
residenciais complementares nas áreas de intervenção, mapeamento de dinâmicas
de envelhecimento.
Maria João, Arquiteta: análise da adequação, de situações pendentes e
compromissos nas áreas de intervenção do Programa
Direção Municipal de Gestão Patrimonial (DMGP)
António Furtado, Jurista, Diretor Municipal: coordenação das intervenções e
contributos da DMGP, bem como das aquisições de património e afetação de imóveis
municipais ao Programa, contributos para o modelo jurídico
1500 (267)N.º 1217
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Ana Isabel Domingos, Arquiteta, Chefe de Divisão: resolução de situações cadastrais
Carla Santos, Jurista: desocupação de imóveis não habitacionais a intervencionar no
âmbito do Programa análise e resolução de situações pendentes e compromissos nas
áreas de intervenção
Isabel Guerreiro, Jurista, Chefe de Divisão: desocupação de imóveis não
habitacionais a intervencionar no âmbito do Programa
Teresa Gomes, Jurista, Chefe de Divisão: grupo de trabalho sobre o modelo jurídico
geral, procedimentos pré-contratuais e regularização de situações cadastrais nas
áreas de intervenção
Direção Municipal de Finanças (DMF)
Paula Costa, Lic. em gestão e Administração Pública, Diretora Municipal: coordenação
das intervenções da DMF, conceção do registo contabilístico das concessões e do
modelo de controle de gestão
Ana Oliveira, Jurista, Técnica Superior: procedimentos de contratação e plataforma
eletrónica
Benilde Joaquim, Lic. em gestão, Técnico Superior: análise de investimentos
Fátima Costa, Jurista, Chefe de Divisão: procedimentos de contratação
Fernando Nunes, Lic. em gestão, Técnico Superior: análise de investimentos
Susana Miranda, Lic. em gestão, Técnica Superior: análise de investimentos
Direção Municipal de Recursos Humanos (DMRH)
Luisa D’Ornelas, Diretora Departamento de Formação: coordenação de formação
para técnicos afetos ao Programa
Rita Matias, Técnica Superior: gestora de ações de formação
Secretaria Geral – Departamento de Marca e Comunicação (SG/DMC)
Carmo Rosa, Diretor de Departamento: coordenação das intervenções de marketing
e comunicação
Ana Amaral, Programadora, Técnica Superior: programação da página web
lisboarendaacessivel.pt
José Fernandes, Programador, Técnico Superior: programação da página web
lisboarendaacessivel.pt
Maria João Gamito, Técnica Superior: Coordenação de projeto web
Miguel Pires, Designer Gráfico: design da página web lisboarendaacessivel.pt
Paulo Vilhana, Técnico Superior: coordenador comunicação redes sociais e web
Sara Dias, Técnica Superior: gestão conteúdos web
Sandra Godinho, Chefe de Divisão: coordenação do atendimento e informação ao
Munícipe sobre o Programa Renda Acessível
1500 (268) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Gebalis
Maria Helena Correia, Jurista, Administradora: Dados sobre gestão e conservação de
edifícios habitacionais, contributos para o modelo geral do Programa
Pedro Rodrigues Tomás, Engenheiro Civil, Diretor de Conservação e Património:
Dados sobre gestão e conservação de edifícios habitacionais
INVEST Lisboa
Rui Coelho, Diretor Executivo: coordenação da promoção do Programa em feiras
internacionais, articulação com AICEP e outros eventos no âmbito da atividade da
INVEST Lisboa
Diogo Ivo Cruz: gestão de ações de promoção do Programa (feiras de imobiliário e
outros eventos)
Gabinete da Vereadora Paula Marques (Pelouros da Habitação e Desenvolvimento
Local)
Rui Gonçalves, Jurista, Adjunto: participação na concepção do modelo geral, grupo
de trabalho sobre o modelo jurídico e procedimentos pré-contratuais
Gabinete do Vereador Manuel Salgado (Pelouros do Urbanismo, Obras Municipais e
Património Imobiliário Municipal)
Rosália Russo, Jurista, Assessora: matéria tributária de urbanismo, controle prévio
urbanístico, procedimentos pré-contratuais, preparação de propostas de deliberação
Mariana Rafeiro, Jurista, Assessora: participação na concepção geral do Programa, e
no grupo de trabalho sobre o modelo jurídico geral e procedimentos pré-contratuais
Gabinete do Vereador João Afonso (Pelouro dos Direitos Sociais)
João Almeida, Engenheiro do Ambiente, Adjunto: participação nos debates de
concepção geral
Isabel Cotrim, Assessora, Coordenadora do Gabinete: avaliação e propostas de
equipamentos sociais para as áreas de intervenção
Miguel Graça, Arquiteto, Assessor: participação nos debates de concepção geral
Pedro Grilo, Jurista, Assessor: participação nos debates de concepção geral
Gabinete do Vereador João Paulo Saraiva (Pelouros dos Recursos Humanos e
Financeiros)
Ana Fraga, Jurista, Assessora: modelo jurídico e procedimentos de contratação
pública
João Fonseca, Licenciado em Gestão, Assessor: estudo de viabilidade económica de
operações (testes)
Luis Antunes, Licenciado em Gestão, Assessor: contabilidade de concessões de obra
pública
Maria João Vicente, Jurista, Adjunta: coordenação de atividades no âmbito do
Gabinete, debate de soluções jurídicas
1500 (269)N.º 1217
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- Deliberação n.º 169/AML/2017:
Proposta n.º 182/CM/2017, ponto 5 da parte deliberativa - Celebração do contrato de concessão da «Operação Renda Acessível da Rua de São Lázaro», através de concurso público, nos termos da proposta
Subscrita pelos Srs. Vereadores Paula Marques, João Paulo Saraiva e Manuel Salgado.
Votação em CML:
Aprovada por maioria, com 10 (dez) votos a favor e 6 (seis) abstenções.A Proposta n.º 182/CM/2017 foi retificada com o seguinte aditamento, apresentado pela Câmara Municipal, relativo aos Termos de Referência do Caderno de Encargos anexo à Proposta (pág. 104)
Onde estava:«Memória descritiva evidenciando: soluções propostas para a movimentação de terras, meios de escavação e proteções contra deslizamentos ou ruína de edifícios adjacentes, sistemas de bombagem, etc.; critérios adotados na escolha e tipo de fundações e da estrutura e sua justificação, estudo relativo a fundações especiais de estrutura e os correspon-dentes meios de execução e condicionantes, cálculos justifica-tivos da análise estrutural e do dimensionamento dos elementos correspondentes, incluindo fundações e muros de contenção ou de suporte de terras.»
Passa a estar:«Memória descritiva evidenciando: soluções propostas para a movimentação de terras, meios de escavação e proteções contra deslizamentos ou ruína de edifícios adjacentes, sistemas de bombagem etc.; critérios adotados na escolha e tipo de fundações e da estrutura e sua justificação, estudo relativo a fundações especiais de estrutura e os correspon-dentes meios de execução e condicionantes, cálculos justifica-tivos da análise estrutural e do dimensionamento dos elementos correspondentes, incluindo fundações e muros de contenção ou de suporte de terras, avaliando a necessidade e propondo em conformidade as medidas de reforço da resistência sísmica a implementar nos edifícios sujeitos a obras de reabilitação.»
Votação na AML:
Aprovada por maioria, com o aditamento introduzido pela Câmara Municipal no Caderno de Encargos anexo à Proposta n.º 182//CM/2017, com a seguinte votação: Favor: PS, PAN, PNPN e 6 IND - Contra: BE e CDS-PP - Abstenção: PSD, PCP e PEV.Ausência do Grupo Municipal do MPT nesta votação.
Proposta n.º 182/2017
Assunto: Autorizar a celebração do contrato de concessão da «Operação Renda Acessível da Rua de São Lázaro», através de concurso público, com publi-cidade internacional, com financiamento, conceção, projeto, construção//reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do «Programa Renda Acessível»
Pelouros: Habitação, Urbanismo e Finanças.Serviços: DMHDL, DMU, DMGP e DMF.
Considerando que:
1 - O «Programa Renda Acessível» do Município de Lisboa, foi aprovado através da Deliberação n.º 168/AML/2017, de 30 de maio de 2017, com o objetivo de colocar no mercado de arrendamento habitação a preços acessíveis, destinados às famílias de rendimentos intermédios, atraindo e fixando nova população no concelho e simultaneamente, permitir a prossecução de objetivos nos domínios do ordenamento do território e urbanismo, da habitação, da ação social e da promoção do desenvolvimento local através da criação de zonas residenciais de qualidade, dotadas dos necessários equipamentos públicos de proximidade, e usufruindo de espaços públicos de qualidade;
2 - A implementação do «Programa Renda Acessível» assenta num modelo de colaboração com operadores privados, empresas, cooperativas, organismos de investimento coletivo e qualquer tipo de entidades admissíveis, devido à necessidade de juntar à capacidade técnica e financeira do Município de Lisboa, a de operadores do sector da habitação, quer em termos de conhecimento técnico, grande capacidade de produção e gestão de habitação, quer em termos de capacidade de angariação de recursos financeiros essenciais à concretização dos investi-mentos previstos;
3 - Para a prossecução deste programa de uma forma susten-tável, torna-se necessário o município afetar bens imóveis do seu domínio privado, nomeadamente edifícios devolutos, a sua grande maioria localizados em zonas centrais e nobres da Cidade, e terrenos urbanizáveis, bem como os equipamentos e as infraestruturas desses espaços, através de um planea-mento urbanístico que garanta soluções coerentes e harmoniosas entre as operações imobiliárias e todos os demais aspetos funcionais, económicos, financeiros, demográficos, sociais, culturais e ambientais;
4 - O Município dispõe do conjunto urbano, localizado na Rua de São Lázaro, nas freguesias de Santa Maria Maior e de Arroios, abrangendo 16 imóveis de propriedade municipal, correspon-dendo a 15 edifícios e um terreno livre, identificados no Anexo 1 que se encontram em condições de afetar ao presente programa;
5 - A área de intervenção da Rua de São Lázaro encontra-se localizada no centro histórico de Lisboa, junto à Praça do Martim Moniz, à Baixa Pombalina, ao Bairro Histórico da Mouraria e ao jardim do Campo Mártires da Pátria, dotada de uma excelente rede de transportes públicos, comércio e equipamentos de proximidade;
6 - A Rua de São Lázaro apresenta uma expressiva concentração de imóveis municipais contíguos, constituídos por edifícios de várias épocas construtivas (séculos XVII e XIX), nos quais se pretende intervir de uma forma integrada, dotando-os da qualidade habitacional necessária, e preservando e valo-rizando o património arquitetónico de Lisboa;
7 - Nos termos da Deliberação acima referida se considerou num quadro previamente estudado, analisado e ponderado de vantagens e desvantagens entre a possível adoção de diversas figuras contratuais, se concluiu que a adoção de um modelo contratual de direito público assegura, de forma mais adequada e consistente, a implementação do «Programa Renda Acessível»,
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surgindo aqui a concessão como a figura juridicamente mais apetrechada, para, no plano procedimental e no plano substantivo, garantir a prossecução duradoura e económica e financeiramente sustentada deste Programa, bem como a salvaguarda do interesse público;
8 - De modo a criar melhores condições de potencial financia-mento bancário aos investimentos a realizar pelo concessionário, os imóveis afetos a esta concessão serão cedidos em direito de superfície, durante o período contratual da mesma;
9 - No âmbito da desta Operação Renda Acessível, atendendo à sua reduzida dimensão quando comparada com as outras áreas de intervenção do Programa, se entendeu ser mais adequado para a escolha de concessionários e das respetivas propostas, o Concurso Público, com a possibilidade de incorporar uma fase de Negociação, regulados nos artigos 130.º e seguintes do Código Contratos Públicos;
10 - Como também se referiu na mencionada deliberação o investimento, os riscos de gestão e exploração, incluindo os de construção, cabem igualmente ao concessionário; que os imóveis, finda a concessão, revertem, no todo ou em parte e gratuitamente para o Município, podendo estabelecer-se a obrigação de serem renovados no final da concessão; que está sempre salvaguardada a intervenção do Município, para assegurar a estabilidade e ajustamento do «Programa Renda Acessível», incluindo, se necessário, o sequestro e o resgate da concessão e das respetivas rendas; que a concessão se afigura mais atrativa ao investimento e ao risco dos operadores privados e das eventuais entidades financiadoras, por facultar o direito de explorar os imóveis em regime de exclusivo durante a concessão, por potenciar e permitir uma legítima remuneração por essa exploração, de forma a amortizar o investimento na construção e/ou reabi-litação e, por fim, por possibilitar uma equilibrada partilha de riscos e de benefícios;
11 - O Código dos Contratos Públicos, no seu artigo 68.º, estabelece que, quando o considerar conveniente, o órgão competente para a decisão de contratar pode designar peritos para apoiarem o júri do procedimento no exercício das suas funções;
12 - Face à especificidade e complexidade desta operação, se mostra conveniente nomear peritos nos domínios económico//financeiro, urbanismo, habitação, arquitetura, engenharia, jurídico e avaliação multicritério;
13 - É igualmente fundamental a nomeação de um Secretário, nos termos do disposto no n.º 5 do artigo 68.º do Código dos Contratos Públicos;
Temos a honra de propor que a Câmara Municipal delibere, ao abrigo da alínea ccc) do n.º 1 do artigo 33.º, conjugado com o disposto nas alíneas i) e p) do n.º 1 do artigo 25.º da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na sua redação atual:
1 - Aprovar o Programa de Concurso, o Caderno de Encargos e respetivos anexos relativos a Contrato de concessão referido no número anterior, nos termos e para efeitos do disposto no n.º 2 do artigo 40.º do Código dos Contratos Públicos;
2 - Nomear os elementos que integrarão o Júri do concurso, nos termos do n.º 1 do artigo 67.º do Código dos Contratos Públicos com a seguinte composição:
Presidente:
- Marta Sotto-Mayor, engenheira civil, diretora municipal de Habitação e Desenvolvimento Local (DMHDL).
Vogais efetivos:
1 - Manuel Abílio Ferreira, arquiteto, diretor do Departa-mento de Habitação e Manutenção de Edifícios Municipais (DHMEM/DMPO);
2 - Nuno Morais, arquiteto, diretor do Departamento de Reabi-litação Urbana (DRU/DMU);
3 - Licínio Martins, Professor da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, membro da Direção do CEDIPRE, Doutorado em Direito;
4 - Pedro Tomás, diretor de Conservação do Património / GEBALIS - Gestão do Arrendamento Social em Bairros Municipais de Lisboa, E. M., Licenciado em Engenharia Civil.
Vogais suplentes:
- João Miguel Teixeira, arquiteto, chefe da Divisão de Projeto de Habitação (DPH/DHMEM/DMPO);
- Paulo Porfírio, arquiteto, técnico superior, coordenador da Estrutura Consultiva, Departamento de Reabilitação Urbana (DRU/DMU).
Secretário:
- Ana Oliveira, técnica superior, Central de Compras Muni-cipal/Departamento de Aprovisionamentos/Direção Municipal de Finanças, Licenciada em Direito.
O 1.º vogal efetivo substituirá o Presidente nas suas faltas e impedimentos.
3 - Designar os peritos para apoiarem o Júri no exercício das suas funções, nos termos do n.º 6 do artigo 68.º do Código dos Contratos Públicos:
- Do domínio económico e financeiro:
- Susana Miranda, técnica superior, Divisão de Dívida e Meios Financeiros/Departamento de Receitas e Financiamento//Direção Municipal de Finanças, Licenciada em Gestão;
- Fernando Nunes, técnico superior, Divisão de Dívida e Meios Financeiros/Departamento de Receitas e Financiamento//Direção Municipal de Finanças, Licenciado em Gestão;
- Sofia Mourão, técnica superior, Departamento de Espaço Público, Licenciada em Engenharia do Território;
- Vítor Reis, diretor da Escola Superior de Atividades Imobiliárias.
1500 (271)N.º 1217
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- No domínio da habitação, urbanismo, arquitetura e engenharia:
- Ana Nicolau, técnica superior, engenheira civil, Divisão de Monitorização, da Direção Municipal de Urbanismo;
- João Vargas, técnico superior, Direção Municipal de Projetos e Obras, Licenciado em Engenharia Civil.
- No domínio jurídico:
- Margarida Beirão, chefe de divisão, Divisão de Intervenção no Mercado de Habitação/Departamento de Políticas e Gestão de Habitação, Licenciada em Direito;
- Teresa Gomes, chefe de divisão, Divisão de Valorização e Promoção/Direção Municipal de Gestão Patrimonial, Licenciada em Direito;
- Isabel Camacho, chefe de divisão, Divisão de Lançamento de Empreitadas/Departamento de Gestão de Empreendimentos e Segurança, Licenciada em Direito.
- No domínio da avaliação multicritério:
- José Álvaro Pereira Antunes Ferreira, Professor Associado com Agregação, Instituto Superior Técnico - Universidade de Lisboa.
4 - Autorizar a delegação, nos termos do n.º 2 do artigo 69.º do Código dos Contratos Públicos, no júri do procedimento, das seguintes competências:
I - Prestar esclarecimentos;II - Prorrogar o prazo fixado para apresentação das propostas,
nos termos do disposto nos artigos 64.º, 65.º, e número 6 do 133.º, todos do Código dos Contratos Públicos;
III - Notificar os interessados da resposta a eventuais pedidos de inspeção ou visita a locais ou equipamentos.
5 - Submeter à Assembleia Municipal:
a) A autorização para a celebração do contrato de concessão da «Operação Renda Acessível - Rua de São Lázaro», através de concurso público, com publicidade internacional, adotado ao abrigo dos artigos 16.º, n.º 1, alínea b) e 130.º e seguintes do Código dos Contratos Públicos (CCP) com financiamento, conceção, projeto, construção/reabili-tação, conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do «Programa Renda Acessível», sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa e identificados na planta de localização em anexo (Anexo I), para efeitos do disposto no artigo 38.º do mesmo diploma;
b) A afetação de património identificado no Anexo I, acom-panhado da respetiva Planta de Localização.
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PROGRAMA DO PROCEDIMENTO | OPERAÇÃO PROGRAMA RENDA ACESSÍVEL | RUA DE SÃO LÁZARO
Programa do Procedimento de Concurso Público
Concessão de Obra Pública
Operação Renda Acessível - Rua de São Lázaro
CONCURSO PÚBLICO N° […]
Concessão com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,
conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do
“Programa Renda Acessível”
ABRIL 2017 | 1
1500 (273)N.º 1217
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ÍNDICE
Artigo 1.º Identificação geral do procedimento: Procedimento de Concurso Público
relativo ao Contrato do “Programa Renda Acessível” dos imóveis sitos na Rua de São
Lázaro 4
Artigo 3.º Esclarecimentos e retificações sobre as peças do procedimento ........................... 5
Artigo 4.º Prorrogação do prazo de apresentação de propostas a pedido dos interessados .. 6
Artigo 5.º Agrupamentos ................................................................................................................. 6
Artigo 6.º Operadores económicos abrangidos pelo Acordo sobre Contratos Públicos da
Organização Mundial do Comércio ............................................................................................... 7
Artigo 7.º Modo de apresentação das propostas .......................................................................... 7
Artigo 8º Prazo para apresentação e retirada das propostas ....................................................... 7
Artigo 9.º Idioma dos documentos da proposta ......................................................................... 8
Artigo 10.º Lista dos concorrentes ................................................................................................ 8
Artigo 11.º Documentos da proposta ........................................................................................... 8
Artigo 12.º Vistoria, levantamentos topográficos, medições e ensaios .................................. 10
Artigo 13.º Critério de adjudicação ............................................................................................. 11
Artigo 14.º Relatório preliminar e final da fase de avaliação das propostas ........................... 11
Artigo 15.º Negociação .................................................................................................................. 12
Artigo 16.º Notificação da decisão de adjudicação, notificação para apresentação dos
documentos de habilitação ............................................................................................................ 14
Artigo 17.º Modo de Apresentação dos Documentos de Habilitação e seu Idioma ............ 15
Artigo 18.º Notificação da apresentação dos Documentos de Habilitação ........................... 15
Artigo 19.º Causas de caducidade da adjudicação ...................................................................... 15
Artigo 20.º Modo de Prestação da Caução.................................................................................. 16
Artigo 21.º Celebração do Contrato ............................................................................................. 17
Artigo 22.º Outorga do Contrato ................................................................................................. 17
Artigo 23.º Legislação aplicável ..................................................................................................... 18
Anexo I Planta de Localização/Identificação dos Imóveis do Município de Lisboa (sitos na
Rua de São Lázaro) ......................................................................................................................... 19
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Anexo II Modelo de Avaliação das Propostas ........................................................................... 20
Anexo III Modelo de Proposta Económico-Financeira e respetivos Apêndices .................. 32
Apêndice A Minuta-Tipo de Especificação das Formas Financiamento .............................. 33
Apêndice B Formatos da informação económico-financeira (ficheiro Excel) ...................... 34
Apêndice C Dados, informações, pressupostos e indicadores de rendibilidade subjacentes
às projeções económico-financeiras ............................................................................................. 35
Anexo IV Declaração de Aceitação do Conteúdo do Caderno de Encargos ........................ 39
Anexo V Declaração de Terceiros ............................................................................................. 42
Anexo VII Minutas de Garantia Bancária, de Seguro-Caução, de Guia de Depósito em
Dinheiro e de Depósito em Títulos ............................................................................................. 47
Anexo VIII Declaração de agrupamento ................................................................................... 52
Anexo IX Declaração de identificação de interlocutor ............................................................. 53
Anexo X Declaração de Identificação da entidade concorrente ou, em caso de
agrupamento concorrente, por cada uma das entidades que o integram ................................ 54
Artigo 1.º
Identificação geral do procedimento: Procedimento de Concurso Público relativo
ao Contrato do “Programa Renda Acessível” dos imóveis sitos na Rua de São
Lázaro
1. O presente procedimento de concurso público, com publicidade internacional,
adoptado ao abrigo dos artigos 16.º, n.º 1, alínea b), e 130.º e seguintes do Código
dos Contratos Públicos (CCP), destina-se à formação do contrato de concessão,
com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação, conservação e
exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do “Programa
Renda Acessível”, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, e identificados na planta de
localização em anexo (Anexo I).
2. A entidade adjudicante é o Município de Lisboa.
3. O órgão que tomou a decisão de contratar foi a Câmara Municipal de Lisboa, por
Deliberação, datada de […], exarada na Proposta n.º […], após deliberação da
Assembleia Municipal, datada de […], nos termos e para os efeitos do disposto na
al. p) do n.º 1 do artigo 25.º do Regime Jurídico das Autarquias Locais, aprovado
pela Lei n.º 75/2013, de 12 de Setembro.
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4. Este procedimento é tramitado eletronicamente, através da plataforma com o
endereço em http://www.acingov.pt/acingov/ não sendo admissível qualquer tipo
de intervenção por outro meio que não pela plataforma electrónica.
5. As peças do procedimento encontram-se disponíveis para descarregamento gratuito
na plataforma eletrónica. Paralelamente, o processo encontra-se patente para
consulta na Divisão Central de Compras Municipal, Departamento de
Aprovisionamento, da Câmara Municipal de Lisboa, sito na Praça do Município,
1149-014 Lisboa, onde pode ser examinado, das […] às […] horas e das […] às […]
horas, desde a data do respetivo anúncio no Diário da República, até ao último dia
do prazo de entrega das propostas.
Artigo 2.º
Valor económico do contrato
1. O valor económico do contrato é de € 10.000.000 (dez milhões de euros), sendo
estimado com base nos seguintes critérios ou factores:
a) O valor do resultado operacional líquido, antes de impostos, resultante da
exploração dos edifícios afetos à habitação com rendas acessíveis, durante 25
anos de exploração, para além de 5 anos estimados para projetos e construção;
b) O valor do património imobiliário municipal a transmitir em propriedade plena
ao concessionário, que resulte da avaliação imobiliária efectuada no momento
da afectação à concessão, considerando-se, para este efeito, como momento da
afectação a data da deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa, que aprove
o presente Programa;
c) O valor correspondente às isenções tributárias, parciais ou totais, dos impostos
e taxas municipais que incidam e que venham a ser concedidas sobre as
operações e prestações inerentes ao “Programa Renda Acessível”.
2. Para os efeitos a que se refere este artigo, entende-se por “Rendas Acessíveis” as
estabelecidas no âmbito da execução do “Programa Renda Acessível”.
Artigo 3.º
Esclarecimentos e retificações sobre as peças do procedimento
1. Os pedidos de esclarecimento de quaisquer dúvidas surgidas na interpretação das
peças patenteadas deverão ser apresentados ao Júri do procedimento, via
plataforma eletrónica, até ao termo do primeiro terço do prazo para a apresentação
das propostas.
1500 (276) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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2. Os esclarecimentos a que se refere o número anterior serão prestados pelo Júri,
através da plataforma eletrónica, até ao termo do segundo terço do prazo para a
apresentação das propostas.
3. O órgão competente para a decisão de contratar pode proceder à retificação de
erros ou omissões das peças do procedimento, nos termos previstos nos n.ºs 3 e 4
do artigo 50.° do Código dos Contratos Públicos.
4. Os esclarecimentos e retificações serão juntos às peças do procedimento,
prevalecendo sobre as restantes peças em caso de divergência.
5. Na falta de resposta dentro do prazo referido no n.º 2, o prazo fixado para a
apresentação das propostas será prorrogado por período igual ao do atraso
verificado.
6. Quando as retificações referidas no n.º 3 implicarem alterações de aspetos
fundamentais das peças do procedimento, o prazo fixado para a apresentação das
propostas será prorrogado por período equivalente ao tempo decorrido desde o
início daqueles prazos até à comunicação das retificações.
7. A verificação, ou não, de alterações a aspetos fundamentais das peças do concurso
cabe à Comissão, Grupo de Trabalho ou Estrutura de Missão a quem seja atribuída
a função de acompanhar o lançamento e a execução do “Programa Renda
Acessível”.
Artigo 4.º
Prorrogação do prazo de apresentação de propostas a pedido dos interessados
A pedido fundamentado de qualquer interessado que tenha acedido às peças do
procedimento poderá ser prorrogado o prazo fixado para a apresentação das propostas, por
período adequado, o qual aproveita a todos os interessados, sendo a decisão comunicada
em plataforma eletrónica e publicitada por aviso, no Diário da República e notificada a
todos os interessados que tenham acedido às peças do procedimento.
Artigo 5.º
Agrupamentos
1. Podem ser concorrentes pessoas, singulares ou coletivas, ou agrupamentos de
pessoas, singulares ou coletivas, qualquer que seja a atividade por elas exercida, sem
que entre elas exista qualquer modalidade jurídica de associação e desde que não se
enquadrem nas situações expressamente previstas no artigo 55.º do Código dos
Contratos Públicos, caso em que serão excluídos do concurso.
1500 (277)N.º 1217
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2. Os membros do agrupamento concorrente não podem ser concorrentes,
autonomamente, neste concurso nem integrar outro agrupamento concorrente, sob
pena de exclusão das respetivas propostas.
3. Os membros que integram o agrupamento concorrente designam obrigatoriamente
um representante comum para praticar todos os atos no âmbito do respetivo
procedimento, incluindo a assinatura da proposta e receção de notificações e
comunicações, devendo para o efeito submeter, na plataforma eletrónica utilizada
para a condução do procedimento, os instrumentos de mandato, emitidos por cada
um dos membros.
4. Todos os membros do agrupamento são solidariamente responsáveis perante a
entidade adjudicante pela manutenção da proposta e, em caso de e adjudicação,
todos os membros do agrupamento deverão associar-se na modalidade prevista no
Caderno de Encargos.
5. Em caso de agrupamento pelo menos um dos respectivos membros deverá ter uma
participação não inferior a 20% no capital da sociedade a constituir.
Artigo 6.º
Operadores económicos abrangidos pelo Acordo sobre Contratos Públicos da
Organização Mundial do Comércio
Nos domínios abrangidos pelos anexos 1, 2, 4 e 5, pelas Notas Gerais do Apêndice 1 da
União Europeia ao Acordo sobre Contratos Públicos da Organização Mundial do
Comércio e pelos outros acordos internacionais a que a União Europeia se encontra
vinculada, os operadores económicos dos Estados signatários desses acordos gozam, no
âmbito do presente procedimento, de um tratamento idêntico ao concedido pelas entidades
adjudicantes desses Estados aos operadores económicos da União Europeia.
Artigo 7.º
Modo de apresentação das propostas
1. Os documentos que constituem as propostas são apresentados diretamente na
plataforma eletrónica identificada no n.º 4 do artigo 1.º deste Programa, até ao
termo do prazo fixado no artigo 8.º do presente Programa.
2. A receção das propostas é registada com referência à respetiva data e hora, sendo
entregue aos concorrentes um recibo eletrónico comprovativo da receção.
3. Não são admitidas propostas variantes.
1500 (278) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Artigo 8º
Prazo para apresentação e retirada das propostas
1. O prazo para apresentação das propostas é de 47 dias, contados de forma contínua,
e termina às […] h do dia […] de […] de […].
2. Até ao termo do prazo fixado para a apresentação das propostas, os interessados
que já as tenham apresentado podem retirá-las, bastando comunicarem tal facto à
entidade adjudicante.
3. Os interessados que tenham retirado a sua proposta, nos termos anteriores, podem
apresentar nova proposta, desde que a mesma seja apresentada no prazo indicado
no n.º 1.
4. Os concorrentes são obrigados a manter as respetivas propostas pelo prazo de 160
dias contínuos, a contar do termo do prazo fixado para a apresentação das mesmas.
Artigo 9.º
Idioma dos documentos da proposta
Com exceção da Declaração Anexo I ao CCP, correspondente ao Anexo IV do presente
Programa, todos os documentos da proposta deverão ser redigidos em língua Português.
Artigo 10.º
Lista dos concorrentes
1. No dia útil imediato ao termo do prazo fixado para a apresentação das propostas, o
Júri procede à publicitação da lista dos concorrentes na plataforma eletrónica
indicada no n.º 4 do artigo 1.º deste Programa, podendo os concorrentes incluídos
nesta lista consultar as propostas apresentadas.
2. O interessado que não tenha sido incluído na lista pode reclamar desse facto, no
prazo máximo de cinco dias úteis, contados da data da publicitação da lista,
devendo para o efeito apresentar comprovativo da tempestiva apresentação da sua
proposta na referida plataforma.
Artigo 11.º
Documentos da proposta
A proposta é constituída pelos seguintes documentos:
1. Declaração do concorrente de aceitação do conteúdo do Caderno de Encargos,
elaborada em conformidade com o modelo constante do Anexo I ao CCP e que
consta do Anexo IV do presente Programa (Minuta da Declaração de Aceitação do
1500 (279)N.º 1217
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Conteúdo do Caderno de Encargos e de Apresentação dos Documentos da
Proposta), podendo esta declaração ser substituída pelo Documento Único
Europeu de Contratação Pública.
2. Documentos contendo os atributos das propostas:
a) Documentos contendo a proposta de intervenção nos edifícios a
construir/reabilitar, bem como das obras de urbanização a que haja lugar,
de acordo com o Anexo III do Caderno de Encargos, relativo aos Termos
de Referência para a Elaboração de Projetos;
b) Documento contendo o prazo previsto para o início da exploração em
arrendamento acessível, e respetiva programação temporal por edifício,
contados todos estes prazos em semanas, a partir da comunicação do Visto
do Tribunal de Contas;
c) Documento contendo os preços de renda acessível mensal a praticar no
primeiro ano de exploração, número e tipologia de unidades habitacionais
para cada preço, a média de preço de renda por tipologia habitacional,
número total de unidades habitacionais com renda acessível, sem prejuízo
da sua atualização ao longo da execução do contrato nos termos previstos
no Caderno de Encargos, com os preços propostos arredondados a duas
casas decimais;
d) Documento contento o caso base, concebido segundo a metodologia
expressa no Anexo III do presente Programa, designado por Modelo de
Proposta Económico-Financeira e Apêndice B e C, que deverá ser entregue
nos formatos ‘pdf’ e ‘excel’;
e) Documento contendo a especificação das formas de financiamento
destinados à construção/reabilitação dos edifícios a afetar ao arrendamento
com renda acessível, elaborado de acordo com o Apêndice A do Anexo III
do presente Programa (Minuta-Tipo de Especificação das Formas de
Financiamento);
f) Documento contendo a aprovação das condições de financiamento
destinadas à construção/reabilitação dos edifícios a afetar ao arrendamento
com renda acessível por instituição financeira, caso no documento a que
alude a anterior alínea e) se encontre previsto o recurso a financiamento
através de instituições financeiras;
1500 (280) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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g) Documento em que o concorrente identifica os subcontratados que afecta à
execução do contrato, incluindo: empreiteiros, projetistas empresa de
fiscalização de obras, e outros prestadores de serviços a contratar na fase de
exploração dos imóveis, juntando cópia simples dos alvarás, registos ou
declarações de habilitação que forem exigíveis para o exercício de cada
atividade, nos termos da lei.
h) Documento em que o concorrente, em caso de necessidade ou quando se
justifique, se compromete a substituir os subcontratados que afectou à
execução do contrato, não podendo os substitutos deter habilitações
inferiores às que forem legalmente exigíveis para o exercício da atividade
dos substituídos;
i) No caso de agrupamento: documento que identifique a participação social
de cada um dos membros na sociedade a constituir e o documento de
acordo com o modelo Anexo VIII, anexo ao presente Programa;
3. No caso de não ser justificadamente possível a apresentação do documento a que
se refere a alínea f) do n.º 2 do presente artigo, poderá o mesmo ser substituído por
declaração de compromisso de honra do concorrente, no qual este se compromete
a entregá-lo até ao momento da adjudicação, sob pena de caducidade desta.
4. Declaração de Identificação do contacto do interlocutor do Concorrente, de acordo
com o modelo Anexo IX, anexo ao presente Programa;
5. Declaração de Identificação da entidade concorrente ou, em caso de agrupamento
candidato, por cada uma das entidades que o integram de acordo com o modelo
Anexo X, anexo ao presente Programa.
Artigo 12.º
Vistoria, levantamentos topográficos, medições e ensaios
1. Sem prejuízo das informações constantes do Caderno de Encargos, relativamente
às áreas de implantação dos prédios, estudos geológicos e geotécnicos,
levantamentos topográficos e ou arquitectónicos, é da responsabilidade dos
concorrentes proceder às vistorias, medições e ensaios necessários à elaboração dos
documentos a que aludem as alíneas a) do n.º 2 do artigo 11.º da presente peça do
procedimento.
1500 (281)N.º 1217
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2. Para o efeito de realização das vistorias, medições e ensaios os interessados poderão
solicitar com antecedência mínima de 10 dias úteis, acesso aos prédios, podendo
solicitá-lo desde o dia seguinte à publicação do anúncio.
Artigo 13.º
Critério de adjudicação
1. A adjudicação será feita à proposta economicamente mais vantajosa, de acordo
com os fatores e respetivos coeficientes de ponderação constante do Anexo II, que
faz parte integrante do presente Programa, sob a designação de “Modelo de
Avaliação de Propostas”, incluindo o “Modelo de Proposta Económico-Financeira
e respetivos Apêndices”, constante do Anexo III do presente Programa.
2. Critério de desempate:
a. Se por via da aplicação do critério de adjudicação ficarem graduadas em
primeiro lugar duas ou mais propostas, ou seja, em situação de empate
técnico, o desempate será concretizado através da realização de um sorteio.
b. A data, hora e local do sorteio a realizar será notificado, com o Relatório
Final, aos concorrentes graduados em primeiro lugar.
c. Do sorteio realizado será lavrada uma ata, que será assinada pelos
elementos do júri presentes e pelos concorrentes, ou seus representantes
legais.
3. Após a realização do sorteio será elaborado novo Relatório Final com a ordenação
final das propostas e a respetiva proposta de adjudicação, anexando-se ainda a ata
do sorteio.
4. Serão excluídas as propostas que assentem em pressupostos inexequíveis ou cujas
projeções económico-financeiras gerem incoerência com as soluções técnicas
propostas, ou ainda que impossibilitem a avaliação de atributos da proposta.
Artigo 14.º
Relatório preliminar e final da fase de avaliação das propostas
1. As propostas serão analisadas e excluídas aquelas que preencham a previsão de
qualquer uma das diversas alíneas do n.º 2 do artigo 146.º ou do n.º 2 do artigo 70.º
do Código dos Contratos Públicos, bem como qualquer das causas de exclusão
previstas no presente Programa ou nos respectivos Anexos, incluindo as que não
observem os requisitos de elaboração da proposta económico-financeira, constante
do Anexo III do Programa.
1500 (282) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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2. Finda a análise das propostas, o Júri do Procedimento elabora o Relatório
Preliminar propondo a admissão e/ou exclusão fundamentada das propostas, o
qual será sujeito a audiência prévia, sendo enviado a todos os concorrentes os quais
poderão pronunciar-se no prazo de dez dias úteis.
3. Cumprida a audiência prévia, o Júri elabora o Relatório Final, fundamentado, no
qual pondera as observações dos concorrentes efetuadas ao abrigo do direito de
audiência prévia, mantendo ou modificando o teor e as conclusões do relatório
antecedente, podendo ainda propor a exclusão de qualquer proposta se verificar,
nesta fase, a ocorrência de qualquer dos motivos previstos no n.º 2 do artigo 146.º
4. No caso previsto na parte final do número anterior, bem como quando do relatório
final resulte uma alteração da ordenação das propostas constante do relatório
preliminar, o júri procede a nova audiência prévia, nos termos previstos no número
anterior, sendo subsequentemente aplicável o disposto no número anterior.
5. O relatório final, juntamente com os demais documentos que compõem o processo
de concurso, é enviado ao órgão competente para a decisão de contratar.
6. Cabe ao órgão competente para a decisão de contratar decidir sobre a aprovação
das propostas contidas no relatório final, para efeitos de negociação, caso tenha
lugar.
7. São admitidos à fase da negociação os concorrentes classificados nos dois primeiros
lugares.
Artigo 15.º
Negociação
1. Finda a fase a que se refere o artigo anterior, o órgão competente para a decisão de
contratar poderá decidir que há lugar à fase de negociação, que será conduzida pelo
júri do procedimento, e decorrendo as respetivas sessões de negociação de acordo
com a Metodologia da Fase de Negociação, constante do Anexo VI do presente
Programa.
2. Não poderão ser objeto de negociação quaisquer aspetos de execução do contrato
que não sejam colocados à concorrência nos termos do artigo 13º.
3. As propostas que não sejam alteradas nas sessões de negociações, quando não
forem apresentadas versões finais integrais das mesmas, são consideradas, para
efeitos de apreciação, nas respetivas versões iniciais.
1500 (283)N.º 1217
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4. Quando o Júri der por terminada a negociação, notifica de imediato os
concorrentes para em prazo por ele fixado para o efeito, apresentarem as versões
finais integrais das propostas, as quais não podem conter atributos diferentes dos
constantes das respetivas versões iniciais no que respeita aos aspetos da execução
do contrato a celebrar que a entidade adjudicante tenha indicado não estar disposta
a negociar.
5. Após a análise das versões finais das Propostas, o Júri elabora um novo Relatório
Preliminar, propondo a ordenação das mesmas e propõe, fundamentadamente, a
exclusão das propostas por qualquer dos motivos previstos nos n.ºs 2 e 3 do artigo
146.º do CCP, aplicáveis com as necessárias adaptações, ou que contenham
atributos que violem o disposto no n.º 11 do presente artigo, concedendo prazo de
5 dias úteis para os concorrentes admitidos à fase de negociação, querendo, se
pronunciarem em sede de audiência prévia.
6. Cumprida a audiência prévia, o Júri elabora o Relatório Final, fundamentado, no
qual pondera as observações dos concorrentes efetuadas ao abrigo do direito de
audiência prévia, mantendo ou modificando o teor e as conclusões do relatório
antecedente.
7. O Relatório Final, juntamente com os demais documentos que compõem o
processo de concurso, é enviado ao órgão competente para a decisão de contratar.
8. Critério de desempate:
a. Se, após a fase de negociação, por via da aplicação do critério de
adjudicação, se verificar uma situação de empate entre as propostas, ou seja,
com a mesma pontuação, o desempate será concretizado através da
realização de um sorteio.
b. A data, hora e local do sorteio a realizar será notificado, com o Relatório
Final, aos concorrentes graduados em primeiro lugar.
c. Do sorteio realizado será lavrada uma ata, que será assinada pelos
elementos do júri presentes e pelos concorrentes, ou seus representantes
legais.
d. Após a realização do sorteio será elaborado novo Relatório Final com a
ordenação final das propostas e a respetiva proposta de adjudicação,
anexando-se ainda a ata do sorteio.
9. O Relatório Final, juntamente com os demais documentos que compõem o
processo de concurso, é enviado ao órgão competente para a decisão de contratar.
1500 (284) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Artigo 16.º
Notificação da decisão de adjudicação, notificação para apresentação dos
documentos de habilitação
1. A decisão de adjudicação é notificada em simultâneo a todos os concorrentes,
acompanhada do Relatório Final, sendo ainda notificado o adjudicatário para que,
no prazo máximo de 10 dias úteis, apresente:
a) Declaração emitida conforme modelo constante do Anexo II do Código
dos Contratos Públicos;
b) Documentos comprovativos de que não se encontra nas situações previstas
nas alíneas b), d), e) e i) do artigo 55.º do Código dos Contratos Públicos;
c) Preste caução, nos termos do disposto nos artigos 88.º a 91.º do Código
dos Contratos Públicos, no valor de € 200.000 (duzentos mil euros);
d) Confirme, no referido prazo, se for o caso, os compromissos assumidos
por terceiras entidades relativos a atributos ou a termos ou condições da
proposta adjudicada, nos termos do disposto no n.º 3 do artigo 81.º do
Código dos Contratos Públicos e de acordo com o modelo de Declaração,
Anexo V ao presente Programa do Concurso.
2. Quando o adjudicatário for um agrupamento de pessoas singulares ou coletivas, os
documentos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 1 do devem ser apresentados por
cada um dos seus membros.
3. O prazo referido no n.º 1 do presente artigo poderá ser prorrogado, pelo órgão
competente para a decisão de contratar, até ao máximo de 15 dias úteis, podendo
esta decisão ser tomada pelo Júri do Concurso, por delegação daquele órgão a
efetuar na decisão de contratar.
Artigo 17.º
Modo de Apresentação dos Documentos de Habilitação e seu Idioma
1. Os documentos de habilitação são apresentados em língua portuguesa ou, se pela
sua natureza ou origem, estiverem redigidos em língua estrangeira, devem ser
acompanhados de tradução legalizada de acordo com a apostilha da Convenção de
Haia, de 5 de Outubro de 1961, sob pena de caducidade da adjudicação.
2. Os documentos deverão ser apresentados, até ao fim do prazo fixado na
notificação referida no n.º 1 do artigo 16.º, através da plataforma eletrónica
identificada no n.º 4 do artigo 1.º deste Programa.
1500 (285)N.º 1217
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3. Para os documentos referidos na alínea b) do n.º 1 do artigo 16.º deste Programa,
quando se encontrem disponíveis na Internet, pode o adjudicatário indicar à
entidade adjudicante o endereço e o sítio onde aqueles podem ser consultados, bem
como a informação necessária à sua consulta, desde que aqueles estejam em língua
portuguesa.
4. O órgão competente para a decisão de contratar pode exigir ao adjudicatário a
apresentação de originais de quaisquer documentos cuja reprodução tenha sido
apresentada.
Artigo 18.º
Notificação da apresentação dos Documentos de Habilitação
A entidade adjudicante notifica, em simultâneo, todos os concorrentes da apresentação dos
documentos de habilitação pelo adjudicatário, indicando o dia em que ocorreu essa
apresentação e disponibiliza-os para consulta na plataforma eletrónica.
Artigo 19.º
Causas de caducidade da adjudicação
1. Sem prejuízo do disposto no ponto seguinte e de outras situações previstas no
Código dos Contratos Públicos, a adjudicação caduca nos seguintes casos:
a) Não apresentação dos documentos de habilitação no prazo fixado na
respetiva notificação;
b) Não apresentação dos documentos redigidos em língua portuguesa ou
acompanhados da tradução devidamente legalizada, consoante os casos;
c) Não prestação da caução por facto imputável ao adjudicatário;
d) Não confirmação dos compromissos, nos termos do artigo 92.º do Código
dos Contratos Públicos;
e) Não outorga do contrato, por facto imputável ao adjudicatário;
f) Pela não associação dos membros de um agrupamento, na modalidade
exigida e em cumprimento do disposto nos n.ºs 4 e 5 do artigo 5.º do
presente Programa;
g) Pela falsificação de documentos apresentados ou prestação culposa de
falsas declarações.
2. Quando as situações anteriores se verifiquem por facto não imputável ao
adjudicatário, a entidade responsável pelo procedimento concede um prazo
adicional, até dez dias úteis, para a apresentação dos documentos em falta, sob pena
de caducidade da adjudicação.
1500 (286) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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3. A entidade responsável pelo procedimento comunica ao Instituto dos Mercados
Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) a caducidade da adjudicação.
Artigo 20.º
Modo de Prestação da Caução
1. Nos 10 (dez) dias úteis a contar da notificação da adjudicação, o adjudicatário deve
prestar a caução exigida na alínea c) do n.º 1 do artigo 16.º do presente Programa e
comprovar essa situação junto da entidade que preside ao concurso, sob pena de
caducidade da adjudicação e comunicação ao IMPIC.
2. A caução é prestada por qualquer dos meios admitidos no Código dos Contratos
Públicos e quando o for através de garantia bancária, seguro-caução, depósito em
títulos ou depósito em dinheiro deverá seguir as minutas respetivas constantes no
Anexo VII deste Programa (Minutas de Garantia Bancária, de Seguro-Caução, de
Guia de Depósito em Dinheiro e de Depósito em Títulos).
3. Sem prejuízo da apresentação da caução via plataforma eletrónica, o documento
original da caução deve ser entregue na morada indicada no n.º 5 do artigo 1.º deste
Programa.
4. As despesas com a prestação da caução são integralmente da responsabilidade do
adjudicatário.
Artigo 21.º
Celebração do Contrato
1. Após a prestação da caução e aprovação da minuta do contrato, pelo órgão
competente para a decisão de contratar, é notificado o adjudicatário para que este,
no prazo máximo de 5 dias úteis, querendo, reclame da mesma, nos termos do
disposto no artigo 102.º do CCP.
2. A minuta do contrato considera-se tacitamente aceite se o adjudicatário nada disser
dentro do prazo referido no ponto anterior.
3. Em caso de reclamação da minuta por parte do adjudicatário, nos 10 dias úteis a
contar da receção da reclamação, este é notificado da decisão que recair sobre a sua
reclamação, equivalendo o seu silêncio à sua rejeição.
1500 (287)N.º 1217
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Artigo 22.º
Outorga do Contrato
1. A outorga do contrato deverá ter lugar nos 30 dias úteis contados da data da
aceitação da minuta pelo adjudicatário ou da decisão sobre eventual reclamação,
mas nunca antes dos prazos estipulados nas alíneas a) a d) do n.º 1 do artigo 104.°
do CCP.
2. A adjudicação caduca se, por facto que lhe seja imputável, o adjudicatário não
comparecer no dia, hora e local fixados para a outorga do contrato, perdendo o
adjudicatário, a favor da entidade adjudicante, a caução prestada e sendo tal
situação comunicada ao IMPIC.
3. Se a não outorga do contrato for imputável à entidade adjudicante, e sem prejuízo
de poder exigir a sua celebração judicialmente, o adjudicatário pode desvincular-se
da proposta, devendo a entidade adjudicante liberar a caução, sem prejuízo do
direito a indemnizar o adjudicatário por todas as despesas e encargos que
comprovadamente incorreu com a elaboração da proposta e prestação da caução.
4. Correm por conta do adjudicatário todos as despesas inerentes à obtenção de visto
pelo Tribunal de Contas, nos termos da respetiva lei, e demais despesas que sejam
legalmente exigíveis.
Artigo 23.º
Legislação aplicável
Em tudo o omisso no presente Programa de Concurso, observar-se-á o disposto no
Código dos Contratos Públicos e restante legislação aplicável.
1500 (288) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Anexo I
Planta de Localização/Identificação dos Imóveis do Município de Lisboa (sitos na
Rua de São Lázaro)
(a que se refere o n.º 1 do artigo 1.º do Programa)
1500 (289)N.º 1217
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Anexo II
Modelo de Avaliação das Propostas
(a que se refere o artigo 13.º do Programa)
1. Modelo de avaliação das propostas
1.1. As propostas são avaliadas tendo em conta os fatores e subfactores que densificam o
critério de adjudicação da proposta economicamente mais vantajosa para o
Município de Lisboa, bem como os valores dos respetivos coeficientes de
ponderação que se apresentam seguidamente:
A) Qualidade do projeto: 40%
A1) Integração no contexto urbano: 20%
A2) Caracterização Espacial e Material: 40%
A3) Características construtivas : 40%
B) Entrada em exploração entrada em exploração de 100% dos fogos
destinados à renda acessível: 10%
C) Caso base: 50%
C1) Valor médio das rendas: 50%
C2) Número de fogos com o valor mínimo da renda: 20%
C3) Área bruta de construção potencial dos imóveis a transmitir pelo
Concedente: 20%
C4) Capitais próprios a realizar em dinheiro no momento da constituição da
entidade concessionária: 10%
1.2. Cada fator ou subfactor tem associada uma escala de pontuação (parcial)
1.3. Cada escala de pontuação (segundo um determinado fator ou subfactor elementar) é
definida através de uma expressão matemática ou em função de um conjunto
ordenado de níveis de desempenho de referência.
1500 (290) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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1.4. Essa expressão matemática e esses níveis de desempenho de referência são definidos
com base nos diferentes atributos suscetíveis de serem propostos para o(s) aspeto(s)
da execução do contrato submetido(s) à concorrência pelo caderno de encargos
respeitante(s) a esse fator ou subfactor elementar.
1.5. Todas as pontuações parciais assim como a pontuação global serão apresentadas com
2 casas decimais e arredondamento simétrico.
2. Avaliação parcial das propostas segundo o fator A (“QUALIDADE
DO PROJETO”)
2.1. Para o subfactor elementar A1 - INTEGRAÇÃO NO CONTEXTO URBANO, o
processo de avaliação parcial das propostas consistirá nos seguintes passos:
a) Análise técnica dos atributos da proposta apresentada por cada concorrente
relativamente à INTEGRAÇÃO NO CONTEXTO URBANO.
b) Descrição resumida dos atributos da proposta apresentada por cada
concorrente relativamente ao subfactor elementar A1 - INTEGRAÇÃO NO
CONTEXTO URBANO.
c) Comparação entre os atributos da proposta apresentada por cada concorrente
relativamente ao subfactor elementar A1 - INTEGRAÇÃO NO CONTEXTO
URBANO e os níveis de desempenho de referência estabelecidos para este
subfactor apresentados no quadro seguinte:
1500 (291)N.º 1217
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Níveis de desempenho de referência Pontuação
Parcial
A proposta atende de forma adequada a todos os
requisitos desejáveis e respeita todos os requisitos
imperativos definidos no Caderno de Encargos,
referentes a este subfactor elementar.
100
A proposta respeita integralmente as condições
imperativas definidas no Caderno de Encargos,
referentes a este subfactor elementar, não
observando nenhum dos requisitos desejáveis.
0
d) Atribuição pelo Júri da pontuação parcial PpA1 (p) a cada proposta p
apresentada, através de juízos de comparação entre os respetivos atributos e os
níveis de desempenho de referência estabelecidos para este subfactor
elementar, sendo que a pontuação máxima é de 100 pontos e a pontuação
mínima é de 0 pontos.
2.2. Para o subfactor elementar A2 - CARACTERIZAÇÃO ESPACIAL E
MATERIAL, o processo de avaliação parcial das propostas consistirá nos seguintes
passos:
a) Análise técnica dos atributos da proposta apresentada por cada concorrente
relativamente à CARACTERIZAÇÃO ESPACIAL E MATERIAL.
b) Descrição resumida dos atributos da proposta apresentada por cada
concorrente relativamente ao subfactor elementar A2 - CARACTERIZAÇÃO
ESPACIAL E MATERIAL.
c) Comparação entre os atributos da proposta apresentada por cada concorrente
relativamente ao subfactor elementar A2 - CARACTERIZAÇÃO ESPACIAL
E MATERIAL e os níveis de desempenho de referência estabelecidos para este
subfactor apresentados no quadro seguinte:
1500 (292) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Níveis de desempenho de referência Pontuação Parcial
A proposta atende de forma adequada a todos os
requisitos desejáveis e respeita todos os requisitos
imperativos definidos no Caderno de Encargos,
referentes a este subfactor elementar.
100
A proposta respeita integralmente as condições
imperativas definidas no Caderno de Encargos,
referentes a este subfactor elementar, não observando
nenhum dos requisitos desejáveis.
0
d) Atribuição pelo Júri da pontuação parcial PpA2 (p) a cada proposta p
apresentada, através de juízos de comparação entre os respetivos atributos e os
níveis de desempenho de referência estabelecidos para este subfactor
elementar, sendo que a pontuação máxima é de 100 pontos e a pontuação
mínima é de 0 pontos.
2.3. Para o subfactor elementar A3 - CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS, o
processo de avaliação parcial das propostas consistirá nos seguintes passos:
a) Análise técnica dos atributos da proposta apresentada por cada concorrente
relativamente à CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS.
b) Descrição resumida dos atributos da proposta apresentada por cada
concorrente relativamente ao subfactor elementar A3 - CARACTERÍSTICAS
CONSTRUTIVAS.
c) Comparação entre os atributos da proposta apresentada por cada concorrente
relativamente ao subfactor elementar A3 - CARACTERÍSTICAS
CONSTRUTIVAS e os níveis de desempenho de referência estabelecidos para
este subfactor apresentados no quadro seguinte:
1500 (293)N.º 1217
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Níveis de desempenho de referência ontuação Parcial
A proposta atende de forma adequada a todos os
requisitos desejáveis e respeita todos os requisitos
imperativos definidos no Caderno de Encargos,
referentes a este subfactor elementar.
100
A proposta respeita integralmente as condições
imperativas definidas no Caderno de Encargos,
referentes a este subfactor elementar, não observando
nenhum dos requisitos desejáveis.
0
d) Atribuição pelo Júri da pontuação parcial PpA3 (p) a cada proposta p
apresentada, através de juízos de comparação entre os respetivos atributos e os
níveis de desempenho de referência estabelecidos para este subfactor
elementar, sendo que a pontuação máxima é de 100 pontos e a pontuação
mínima é de 0 pontos.
2.4. A pontuação parcial PpA(p) de cada proposta p, corresponde ao resultado da soma
das pontuações parciais, da proposta, obtidas em cada subfactor elementar,
multiplicadas pelos valores dos respetivos coeficientes de ponderação.
Consequentemente, a pontuação parcial PpA(p), de cada proposta p, pode ser
determinada utilizando a seguinte expressão numérica:
Onde:
corresponde à pontuação parcial da proposta p obtida no subfactor
elementar ;
corresponde ao valor do coeficiente de ponderação do subfactor elementar,
estabelecido no ponto 1.1.
1500 (294) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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3. Avaliação parcial das propostas segundo o fator B - ENTRADA
EM EXPLORAÇÃO DE 100% DOS FOGOS DESTINADOS À
RENDA ACESSÍVEL
Para o factor B – ENTRADA EM EXPLORAÇÃO DE 100% DOS FOGOS
DESTINADOS À RENDA ACESSÍVEL, a pontuação parcial PpB1(p) de cada
proposta p, pode ser determinada utilizando a seguinte expressão numérica:
Em que:
: corresponde à pontuação parcial da proposta obtida no fator
elementar ;
corresponde ao prazo, medido em semanas, para Entrada em
Exploração de 100% dos fogos destinados ao arrendamento com renda
acessível indicada na proposta , contado a partir da comunicação do Visto
Prévio pelo Tribunal de Contas.
4. Avaliação parcial das propostas segundo o fator C - CASO BASE
4.1. Para o subfactor elementar C1 - VALOR MÉDIO DAS RENDAS, a pontuação
parcial de cada proposta p, pode ser determinada utilizando a seguinte
expressão numérica:
Onde:
A pontuação parcial para o valor médio da renda dos Apartamentos tipo T0, da proposta
p, é determinado utilizando a seguinte expressão numérica:
1500 (295)N.º 1217
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A pontuação parcial para o valor médio da renda dos Apartamentos tipo T1, da proposta
p, é determinado utilizando a seguinte expressão numérica:
A pontuação parcial para o valor médio da renda dos Apartamentos tipo T2, da proposta
p, é determinado utilizando a seguinte expressão numérica:
Em que:
: corresponde à pontuação parcial da proposta , obtida no fator
elementar ;
: corresponde à pontuação parcial da proposta , obtida com base no
valor da renda indicado para Apartamentos tipo T0;
: corresponde à pontuação parcial da proposta , obtida com base no
valor da renda indicado para Apartamentos tipo T1;
: corresponde à pontuação parcial da proposta , obtida com base no
valor da renda indicado para Apartamentos tipo T2;
: corresponde ao valor médio das rendas indicadas na proposta ,
para os Apartamentos tipo T0, em euros, sendo determinado utilizando a
seguinte expressão numérica:
o : corresponde ao valor da renda indicada na proposta p, para o
Apartamento do tipo T0, em euros;
o : corresponde ao número total de Apartamentos do tipo T0
indicado na proposta ;
1500 (296) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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: corresponde ao valor médio das rendas indicadas na proposta ,
para os Apartamentos tipo T1, em euros, sendo determinado utilizando a
seguinte expressão numérica:
o : corresponde ao valor da renda indicada na proposta p, para o
Apartamento do tipo T1, em euros;
o : corresponde ao número total de Apartamentos do tipo T1
indicado na proposta ;
: corresponde ao valor médio das rendas indicadas na proposta ,
para os Apartamentos tipo T2, em euros, sendo determinado utilizando a
seguinte expressão numérica:
o : corresponde ao valor da renda indicada na proposta p, para o
Apartamento do tipo T2, em euros;
o : corresponde ao número total de Apartamentos do tipo T2
indicado na proposta ;
4.2. Para o subfactor elementar C2 - NÚMERO DE FOGOS COM O VALOR
MÍNIMO DA RENDA, a pontuação parcial PpC2(p) de cada proposta p, pode ser
determinada utilizando a seguinte expressão numérica:
Em que:
: corresponde à pontuação parcial da proposta obtida no fator
elementar ;
: de acordo com as definições apresentadas no ponto
4.1.;
1500 (297)N.º 1217
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: corresponde ao número de Apartamentos do tipo T0 indicado na
proposta , com o valor mínimo da renda estabelecido para este tipo de
Apartamento (100€/mês);
: corresponde ao número de Apartamentos do tipo T1 indicado na
proposta , com o valor mínimo da renda estabelecido para este tipo de
Apartamento (150€/mês);
: corresponde ao número de Apartamentos do tipo T2 indicado na
proposta , com o valor mínimo da renda estabelecido para este tipo de
Apartamento (250€/mês).
4.3. Para o subfactor elementar C3 - ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO
POTENCIAL DOS IMÓVEIS A TRANSMITIR PELO CONCEDENTE, a
pontuação parcial PpC3(p) de cada proposta p, pode ser determinada utilizando a
seguinte expressão numérica:
Em que:
: corresponde à pontuação parcial da proposta obtida no fator
elementar ;
: corresponde ao valor da superfície de pavimento potencial total,
medida em m2, indicado no quadro sinóptico do Anexo III (Termos de
referência) do Caderno de Encargos;
: corresponde ao valor da superfície de pavimento potencial total dos
imóveis a transmitir pelo Concedente em propriedade plena para o
Concessionário, indicado na proposta , medido em m2.
Os imóveis potencialmente a transmitir em propriedade plena para o
concessionário são todos aqueles que estiverem incluídos na(s) operação(ões)
urbanísticas que o concorrente indicar na sua proposta, de entre a seguinte
lista:
o Operação urbanística 1 (edifício nº 90 a 94 da Rua de São Lázaro);
1500 (298) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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o Operação urbanística 2 (edifício nº 84 da Rua de São Lázaro);
o Operação urbanística 8 (edifícios nº 4 a 8, 10 a 12 e 14 da Rua de São
Lázaro);
o Operação urbanística 10 (edifícios nº 101 a 105 e 107 a 115 da Rua de
São Lázaro).
4.4. Para o subfactor elementar C4 - CAPITAIS PRÓPRIOS A REALIZAR EM
DINHEIRO NO MOMENTO DA CONSTITUIÇÃO DA ENTIDADE
CONCESSIONÁRIA, a pontuação parcial PpC4(p) de cada proposta p, pode ser
determinada utilizando a seguinte expressão numérica:
Em que:
: corresponde à pontuação parcial da proposta obtida no fator
elementar ;
: corresponde ao valor indicado na proposta , relativo aos Capitais
Próprios a alocar ao Contrato no momento da constituição da empresa, em
euros;
: corresponde ao valor do investimento inicial total, a realizar nas fases
de conceção e construção da execução do Contrato, em euros, a preços
constantes.
4.5. A pontuação parcial PpC(p) de cada proposta p, corresponde ao resultado da soma
das pontuações parciais, da proposta, obtidas em cada subfactor elementar,
multiplicadas pelos valores dos respetivos coeficientes de ponderação.
Consequentemente, a pontuação parcial PpC(p), de cada proposta p, pode ser
determinada utilizando a seguinte expressão numérica:
1500 (299)N.º 1217
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corresponde à pontuação parcial da proposta p obtida no subfactor
elementar ;
corresponde ao valor do coeficiente de ponderação do subfactor elementar,
estabelecido no ponto 1.1..
5. Avaliação Global
A pontuação global PG(p) de cada proposta p, corresponde ao resultado da soma das
pontuações parciais, da proposta, obtidas em cada fator elementar, multiplicadas pelos
valores dos respetivos coeficientes de ponderação. Consequentemente, a pontuação global
PG(p), de cada proposta p, pode ser determinada utilizando a seguinte expressão numérica:
corresponde à pontuação parcial da proposta p obtida no fator
elementar ;
corresponde ao valor do coeficiente de ponderação do fator elementar,
estabelecido no ponto 1.
1500 (300) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Anexo III
Modelo de Proposta Económico-Financeira e respetivos Apêndices
(a que se refere a alínea g) do n.º 2 do artigo 11.º do Programa)
1) O Concorrente deve desenvolver um modelo de projeções. Este deve ser entregue em
suporte informático compatível com Microsoft® Excel o qual deve ser completo e
manipulável, bem como outro ficheiro com o mesmo conteúdo em formato ‘pdf’ não
editável.
2) Deve ser indicada a forma de utilização do modelo, incluindo a descrição de quaisquer
macros que contenha ou outros programas criados pelo próprio Concorrente.
3) As projeções económico-financeiras devem respeitar nomeadamente:
a) Todas as peças do processo que instruem o Procedimento, nomeadamente o Caderno de Encargos e o presente Programa de Procedimento;
b) A proposta do Concorrente;
c) Os restantes documentos que vão integrar os termos definitivos do Contrato.
4) As projeções devem ser feitas em Euros, a preços constantes e a preços correntes, em períodos anuais com início a 1 de janeiro e fim a 31 de dezembro de cada ano.
5) Os valores a preços constantes devem referir-se a 1 de Janeiro de 2018.
6) As projeções económico-financeiras devem respeitar a data de início prevista da
Concessão (para efeitos de referencia temporal), 1 de Janeiro de 2018.
7) A variação média anual dos últimos 12 meses do índice de preços no consumidor sem
habitação apurado em agosto de cada ano pelo INE deverá ser aplicado como
coeficiente de atualização das rendas.
8) Adicionalmente, o Concorrente deve preencher e entregar a informação económico-financeira que consta do Apêndice B ao presente Anexo, disponível para descarregar na plataforma eletrónica.
9) O Concorrente deve apresentar uma descrição exaustiva de todos os dados e informações usados bem como de todos os pressupostos assumidos na elaboração das projeções económico-financeiras e alguns indicadores de rendibilidade, englobando, pelo menos, os aspetos que se referem no Apêndice C deste Anexo.
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Apêndice A
Minuta-Tipo de Especificação das Formas Financiamento
[a que se refere a alínea h) do n.º 2 do artigo 11.º do Programa]
[Nome do representante legal], portador do Cartão do Cidadão n.º […], residente em […],
na qualidade de representante legal, com poderes para o presente ato, […Nome da entidade
representada/Agrupamento], com sede […], com o número de identificação de pessoa
coletiva (NIPC) […], nos termos e para os efeitos previstos no artigo 10.º do Programa do
Procedimento n.º […], para a celebração do contrato de concessão de implementação do
“Programa Renda Acessível” do Município de Lisboa, na Rua de São Lázaro, em Lisboa,
declara, sob compromisso de honra, que são as seguintes as formas de financiamento
destinados à construção/reabilitação dos edifícios a afetar ao arrendamento com renda
acessível:
Capitais próprios:….% do investimento total
Capitais de terceiros: ….% do investimento total, provenientes de empréstimos contraídos
na(s) seguinte(s) instituições(s) financeira(s):
……………………….
……………………….
Outras fontes de financiamento: ………………….
Declara ainda que, em contrapartida do financiamento de terceiros, há lugar à constituição
de garantias, sob autorização do Concedente (quando aplicável).
Lisboa, …. de ….. de 2017
Pela [Representada],
[Nome do representante legal]
(na qualidade de representante da ou do Agrupamento […], conforme certidão permanente junta)
1500 (302) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Apêndice B
Formatos da informação económico-financeira (ficheiro Excel)
[a que se refere a alínea g) do n.º 2 do artigo 10.º do Programa[
Apêndice C
Dados, informações, pressupostos e indicadores de rendibilidade subjacentes às
projeções económico-financeiras
[a que se refere a alínea g) do n.º 2 do artigo 11.º do Programa]
A proposta deve apresentar uma lista exaustiva dos dados, informações e pressupostos
subjacentes às projeções económico-financeiras.
1) Devem ser apresentados os seguintes pressupostos macroeconómicos:
a) Evolução previsional dos IPC bem como dos indexantes de atualização das rendas
cobradas utilizados;
b) Evolução das taxas de juro de curto, médio e longo prazo, reais e nominais, ativas e
passivas (desde que relevantes no modelo);
c) Outros pressupostos macroeconómicos utilizados.
2) Relativamente aos pressupostos fiscais e parafiscais devem ser evidenciados:
a) Impostos sobre rendimentos;
b) Impostos municipais;
c) Imposto do selo;
d) IVA;
e) Taxas de amortização consideradas para efeitos fiscais;
f) Outros pressupostos fiscais utilizados.
3) No que aos pressupostos financeiros diz respeito, devem ser apresentados:
a) Os pressupostos subjacentes à utilização de cada fonte de financiamento, respetiva
remuneração e reembolso (quando aplicáveis), bem como outros custos que lhes
estejam eventualmente associados;
b) O racional da estrutura de capitais adotada, designadamente no que respeita aos
fatores subjacentes à fixação dos fundos próprios;
c) Quanto ao fundo de maneio, a discriminação, por rubrica, dos prazos de
recebimento e pagamento assumidos;
d) Outros pressupostos financeiros considerados relevantes.
4) Relativamente aos pressupostos de investimento, devem ser apresentados, quando
aplicável:
1500 (303)N.º 1217
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a) Os custos de preparação da proposta e constituição da futura sociedade
Concessionária;
b) A decomposição de custos de investimento inicial com resumo da estimativa
orçamental, respetivo calendário e prazos de pagamento, organizada segundo as
seguintes rubricas, quando aplicável:
i) conceção e projeto;
ii) licenças, permissões e alvarás.
iii) gestão, coordenação e fiscalização de obra;
iv) estaleiro;
v) sondagens e acompanhamento arqueológico;
vi) trabalhos preparatórios e movimentos de terras;
vii) construção civil;
viii)equipamento e instalações técnicas a incorporar na obra;
ix) obras de urbanização;
x) outros (discriminados).
c) A vida útil considerada para cálculo das amortizações e método de amortização;
d) Outros pressupostos relacionados com investimentos considerados relevantes.
5) Relativamente aos pressupostos de exploração, o Concorrente deve apresentar os
seguintes elementos, quer a atividade seja desenvolvida diretamente pela Concessionária
ou através de entidade subcontratada: investimentos de substituição e benfeitorias com
resumo de estimativa orçamental e calendário atendendo ao mesmo nível de detalhe do
investimento inicial, quando aplicável. Este deve respeitar os termos definidos na alínea
f) do ponto 3 do art.º 3 do Anexo IV ao Caderno de Encargos do presente Concurso.
6) Pressupostos que suportam o cálculo de receitas, diferenciando as que se referem a
edifícios afetos a arrendamento acessível (rendas) daquelas que se destinam a alienação
ou exploração a preços de mercado (rendas e ou vendas):
a) Número de unidades residenciais por tipologia habitacional, valor médio de renda
por tipologia, e calendário de início de exploração;
b) Número de unidades não residenciais incluindo área, valor médio de renda e
calendário de início de exploração;
c) outros pressupostos considerados relevantes para cálculo das receitas.
7) Custos com Pessoal, indicando ainda número de colaboradores e respetivas funções;
8) Custos de Manutenção, incluindo material de consumo ou custos com contrato de
subcontratação de manutenção, se aplicável;
1500 (304) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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9) Outros Fornecimentos e Serviços Externos:
a) seguros;
b) outros Fornecimentos e Serviços Externos (discriminação de todos os pressupostos
assumidos);
c) pressupostos assumidos relativamente às taxas de crescimento real dos custos
unitários.
Adicionalmente, solicita-se a apresentação do cálculo de um conjunto de indicadores de
rendibilidade:
1) Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) real do projeto (não alavancada), tal como resulta
das projeções económico-financeiras base. Esta corresponde à taxa interna de
rendibilidade do Projeto, em termos anuais reais, para todo o prazo da Concessão a
adjudicar na sequência do presente procedimento, calculada, nos termos do caso base,
com base nos montantes recebidos pela futura Concessionária a título de Receitas
Operacionais (rendas e vendas), aos quais deverão ser deduzidos os montantes pagos
pela Concessionária a título de Custos Operacionais, Investimento e Impostos
(excluindo IRC/IRS).
2) TIR nominal acionista depois de impostos, tal como resulta das projeções económico-
financeiras base. Esta corresponde à taxa interna de rendibilidade acionista, em termos
nominais anuais, para todo o prazo da Concessão, a adjudicar na sequência do presente
procedimento, calculada, nos termos do caso base, com base nos montantes entregues
pelos acionistas à Concessionária a título de capital social, prestações acessórias,
prestações suplementares, suprimentos ou dívida subordinada acionista, quando
aplicáveis, e nos montantes pagos pela Concessionária aos acionistas sob a forma de
reembolsos, dividendos, juros, comissões ou outras formas de retribuição acionista.
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Anexo IV
Declaração de Aceitação do Conteúdo do Caderno de Encargos
[a que se refere o artigo 11.º do Programa e a alínea a) do n.º 1 do artigo 57.º do CCP]
1 — ... (nome, número de documento de identificação e morada), na qualidade de representante legal de (1) ...(firma, número de identificação fiscal e sede ou, no caso de agrupamento concorrente, firmas, números de identificação fiscal e sedes), tendo tomado inteiro e perfeito conhecimento do caderno de encargos relativo à execução do contrato a celebrar na sequência do procedimento de ... (designação ou referência ao procedimento em causa), declara, sob compromisso de honra, que a sua representada (2) se obriga a executar o referido contrato em conformidade com o conteúdo do mencionado caderno de encargos, relativamente ao qual declara aceitar, sem reservas, todas as suas cláusulas. 2 — Declara também que executará o referido contrato nos termos previstos nos seguintes documentos, que junta em anexo (3): a)………….; b)………….; (…) 3 — Declara ainda que renuncia a foro especial e se submete, em tudo o que respeitar à execução do referido contrato, ao disposto na legislação portuguesa aplicável e ao previsto no Caderno de Encargos. 4 — Mais declara, sob compromisso de honra, que: a) Não se encontra em estado de insolvência, em fase de liquidação, dissolução ou cessação de actividade, sujeita a qualquer meio preventivo de liquidação de patrimónios ou em qualquer situação análoga, nem tem o respectivo processo pendente; b) Não foi condenado(a) por sentença transitada em julgado por qualquer crime que afecte a sua honorabilidade profissional (4) [ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direcção ou gerência não foram condenados por qualquer crime que afecte a sua honorabilidade profissional (5)] (6); c) Não foi objecto de aplicação de sanção administrativa por falta grave em matéria profissional (7) [ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direcção ou gerência não foram objecto de aplicação de sanção administrativa por falta grave em matéria profissional (8)] (9); d) Tem a sua situação regularizada relativamente a contribuições para a segurança social em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal) (10); e) Tem a sua situação regularizada relativamente a impostos devidos em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal) (11);
1500 (306) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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f) Não foi objeto de aplicação da sanção acessória prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de outubro, na alínea b) do n.º 1 do artigo 71.º da Lei n.º 19/2012, de 8 de maio, e no n.º 1 do artigo 460.º do presente Código (12); g) Não foi objecto de aplicação da sanção acessória prevista na alínea b) do n.º 2 do artigo 562.º do Código de Trabalho (13); h) Não foi objecto de aplicação, há menos de dois anos, de sanção administrativa ou judicial pela utilização ao seu serviço de mão-de-obra legalmente sujeita ao pagamento de impostos e contribuições para a segurança social, não declarada nos termos das normas que imponham essa obrigação, em Portugal (ou no Estado de que é nacional ou no qual se situe o seu estabelecimento principal) (14); i) Não foi condenado(a) por sentença transitada em julgado por algum dos seguintes crimes (15) [ou os titulares dos seus órgãos sociais de administração, direcção ou gerência não foram condenados por alguns dos seguintes crimes (16)] (17): i) Participação em actividades de uma organização criminosa, tal como definida no n.º 1 do artigo 2.º da Acção Comum n.º 98/773/JAI, do Conselho; ii) Corrupção, na acepção do artigo 3.º do Acto do Conselho de 26 de Maio de 1997 e do n.º 1 do artigo 3.º da Acção Comum n.º 98/742/JAI, do Conselho; iii) Fraude, na acepção do artigo 1.º da Convenção relativa à Protecção dos Interesses Financeiros das Comunidades Europeias; iiii) Branqueamento de capitais, na acepção do artigo 1.º da Directiva n.º 91/308/CEE, do Conselho, de 10 de Junho, relativa à prevenção da utilização do sistema financeiro para efeitos de branqueamento de capitais; j) Não prestou, a qualquer título, directa ou indirectamente, assessoria ou apoio técnico na preparação e elaboração das peças do procedimento. 5 — O declarante tem pleno conhecimento de que a prestação de falsas declarações implica, consoante o caso, a exclusão da proposta apresentada ou a caducidade da adjudicação que eventualmente sobre ela recaia e constitui contra-ordenação muito grave, nos termos do artigo 456.º do Código dos Contratos Públicos, a qual pode determinar a aplicação da sanção acessória de privação do direito de participar, como candidato, como concorrente ou como membro de agrupamento candidato ou concorrente, em qualquer procedimento adoptado para a formação de contratos públicos, sem prejuízo da participação à entidade competente para efeitos de procedimento criminal. 6 — Quando a entidade adjudicante o solicitar, o concorrente obriga-se, nos termos do disposto no artigo 81.º do Código dos Contratos Públicos, a apresentar a declaração que constitui o anexo II do referido Código, bem como os documentos comprovativos de que se encontra nas situações previstas nas alíneas b), d), e) e i) do n.º 4 desta declaração. 7 — O declarante tem ainda pleno conhecimento de que a não apresentação dos documentos
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solicitados nos termos do número anterior, por motivo que lhe seja imputável, determina a caducidade da adjudicação que eventualmente recaia sobre a proposta apresentada e constitui contra-ordenação muito grave, nos termos do artigo 456.º do Código dos Contratos Públicos, a qual pode determinar a aplicação da sanção acessória de privação do direito de participar, como candidato, como concorrente ou como membro de agrupamento candidato ou concorrente, em qualquer procedimento adoptado para a formação de contratos públicos, sem prejuízo da participação à entidade competente para efeitos de procedimento criminal. ... (local), ... (data), ... [assinatura (18)]. (1) Aplicável apenas a concorrentes que sejam pessoas colectivas.
(2) No caso de o concorrente ser uma pessoa singular, suprimir a expressão «a sua representada».
(3) Enumerar todos os documentos que constituem a proposta, para além desta declaração, nos termos do
disposto nas alíneas b), c) e d) do n.º 1 e nos n.ºs 2 e 3 do artigo 57.º do Código dos Contratos Públicos.
(4) Indicar se, entretanto, ocorreu a respectiva reabilitação.
(5) Indicar se, entretanto, ocorreu a respectiva reabilitação.
(6) Declarar consoante o concorrente seja pessoa singular ou pessoa colectiva.
(7) Indicar se, entretanto, ocorreu a respectiva reabilitação.
(8) Indicar se, entretanto, ocorreu a respectiva reabilitação.
(9) Declarar consoante o concorrente seja pessoa singular ou pessoa colectiva.
(10) Declarar consoante a situação.
(11) Declarar consoante a situação.
(12) Indicar se, entretanto, decorreu o período de inabilidade fixado na decisão condenatória.
(13) Indicar se, entretanto, decorreu o período de inabilidade fixado na decisão condenatória.
(14) Declarar consoante a situação.
(15) Indicar se, entretanto, ocorreu a sua reabilitação.
(16) Indicar se, entretanto, ocorreu a sua reabilitação.
(17) Declarar consoante o concorrente seja pessoa singular ou pessoa colectiva.
(18) Nos termos do disposto nos n.ºs 4 e 5 do artigo 57.º
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Anexo V
Declaração de Terceiros
[a que se refere o artigo 11.º do Programa]
[Nome do representante legal], portador do Cartão do Cidadão n.º […], residente em […],
na qualidade de representante legal, com poderes para o presente ato, da […Nome da
entidade terceira], com sede […], com o número de identificação de pessoa coletiva (NIPC)
[…], tendo tomado inteiro e perfeito conhecimento do Caderno de Encargos relativo à
execução do contrato a celebrar, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 11.º do
Programa do Procedimento n.º […], para a celebração do contrato de concessão de
implementação do “Programa Renda Acessível” do Município de Lisboa, na Rua de São
Lázaro, em Lisboa, declara, sob compromisso de honra, comprometer-se,
incondicionalmente, na qualidade de sociedade subcontratada “[…Nome da
concorrente]”, pessoa coletiva nº. […], com sede na […], a realizar todas as prestações
contratuais em conformidade com o conteúdo do Caderno de Encargos (relativamente ao
qual, declara aceitar, sem reservas, todas as suas cláusulas), Proposta e demais documentos
aplicáveis.
Lisboa, …. de ….. de 2017
Pela [Subcontratada],
[Nome do representante legal]
(na qualidade de representante da […], conforme certidão permanente junta)
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Anexo VI
(a que se refere o artigo 15.º do Programa)
Metodologia da Fase de Negociação
1. Objetivo da fase de negociações
1.1 A fase de negociações visa atingir uma melhoria das propostas selecionadas.
1.2 O resultado das negociações não pode resultar em condições menos vantajosas para
a Entidade Adjudicante do que as inicialmente propostas.
1.3 Entende-se que uma proposta tem condições menos vantajosas para a Entidade
Adjudicante se obtiver, no termo da fase de negociações, uma pontuação global
inferior àquela que obteve para efeitos de seleção para essa fase.
1.4 A negociação não decorrerá por via electrónica e as propostas, atas e quaisquer
outras informações ou comunicações, escritas ou orais, prestadas pelos concorrentes
mantêm-se sigilosas durante a fase de negociação, nos termos legais aplicáveis, pelo
que as mesmas não serão publicadas na plataforma eletrónica, nem será atribuído um
‘login’ e ‘password’ para consulta, sendo disponibilizado o acesso aos referidos
elementos em sede de audiência prévia, no âmbito do novo Relatório elaborado.
1.5 As notificações, convocatórias e as demais obrigações de prestação de informação a
que seja necessário proceder no âmbito dos n.ºs 1 a 6 e 8 e 9 do artigo 15.º do
Programa do Procedimento e do presente Anexo são realizadas por email, excepto os
Relatórios preliminar e final, que são enviados via plataforma electrónica.
2. Procedimentos da fase de negociações
2.1 Salvo determinação em contrário do Júri, prevê-se a ocorrência de 2 (duas) rondas
negociais, decorrendo cada uma delas em duas sessões de negociação, destinadas a:
a) Finalizar as minutas do Contrato, das garantias bancárias relativas a fundos
próprios e à caução, dos acordos diretos a que haja lugar, da lista de contratos
de projeto e dos demais documentos identificados pelo Júri nos termos das
alíneas c) e e) do ponto 2.8.;
b) Debater com os concorrentes as suas sugestões de alteração à proposta e
apresentação, pelo Júri, da análise a essas alterações (o que melhora e o que
piora em cada um dos critérios);
c) Finalizar o calendário de datas chave, as minutas dos contratos de projeto, de
construção, de operação e manutenção, do calendário de datas chave, do
programa de seguros e dos demais documentos identificados pelo Júri nos
termos das alíneas c) e e) do ponto 2.8.;
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d) Debater com os concorrentes as respetivas propostas financeiras, incluindo as
minutas dos contratos de financiamento.
2.2 As negociações decorrem, em separado, com os concorrentes selecionados, sendo
independentes entre si.
2.3 Os concorrentes devem fazer-se representar nas sessões de negociações pelos seus
representantes legais ou pelos representantes comuns dos agrupamentos, consoante
os casos.
2.4 As negociações irão decorrer de forma individual e em separado, podendo este
formato ser alterado em qualquer momento, desde que o Júri informe os
concorrentes previamente.
2.5 Se o Júri assim o entender, mediante notificação com a antecedência mínima de 3
(três) dias úteis, as sessões de negociação intercalares poderão decorrer por via
eletrónica, designadamente por videoconferência ou através de mensagens de correio
eletrónico, com exceção da última sessão a qual será presencial, podendo as
propostas intercalares (apresentadas no período compreendido entre a proposta
inicial e a proposta final e integral) ser enviadas por correio eletrónico.
2.6 De cada sessão presencial de negociações será lavrada uma ata, a qual será assinada
pelos membros presentes do Júri e pelos representantes presentes dos concorrentes,
devendo ser efetuada menção da recusa de algum destes em assiná-la.
2.7 Os concorrentes terão idênticas oportunidades de propor, de aceitar e de contra
propor modificações das respetivas propostas durante as sessões de negociações.
2.8 Antes do início das rondas negociais, os concorrentes selecionados para a fase de
negociações são convocados para uma primeira sessão de negociações, com a
antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis, por email, enviado pelo Júri. Da
convocatória constarão, pelo menos, os seguintes elementos:
a) Local, dia e hora da sessão;
b) Agenda da sessão;
c) Lista com a identificação dos aspetos das propostas apresentadas pelos
concorrentes selecionados que, no entender do Júri, deverão ser aperfeiçoados
ou melhorados durante a fase de negociações;
d) Data e hora limites para os concorrentes selecionados apresentarem ao Júri,
por escrito:
i) A identificação do seu chefe de delegação;
ii) Lista com a identificação dos aspetos da sua proposta que se propõem
alterar, durante a fase de negociações.
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e) Data e hora limites para o Júri indicar a cada concorrente, por email, de forma
vinculativa, quais os aspetos listados nos termos da alínea c) que aceita que
sejam alterados na proposta do concorrente.
f) Calendário previsto para as rondas negociais com indicação:
i) Das datas previstas para as sessões de negociação;
ii) Da agenda prevista para cada uma das 2 (duas) sessões de negociação em
cada ronda negocial, em que deverá ser seguida a seguinte metodologia:
Na primeira sessão de negociação de cada ronda: cada concorrente
apresenta alterações à propostas;
Na segunda sessão de negociação de cada ronda: o Júri apresenta
o resultado da análise às alterações apresentadas pelo concorrente,
indicando, das alterações sugeridas as que concorrem para uma
melhoria da proposta, as que concorrem para uma pioria e as que
não acrescentam nem diminuem valor.
iii) Das datas em que as partes devem trocar, entre si, os documentos
preparatórios das sessões de negociação.
2.9 O chefe de delegação da Entidade Adjudicante será o presidente do Júri, podendo ser
coadjuvado pelos peritos.
2.10 As negociações são efetuadas entre o Júri e delegações representativas dos
concorrentes, podendo o Júri fixar o número máximo de elementos dos concorrentes
que podem participar em cada sessão.
2.11 As atas das sessões de negociação contêm, pelo menos, referência ao local, dia e hora
de início e do encerramento da sessão e nome dos presentes, bem como um resumo
das posições formuladas e conclusões alcançadas.
2.12 De cada ata, uma vez assinada, será entregue uma cópia ao chefe de delegação do
concorrente respetivo.
2.13 Até 3 (três) dias úteis após o termo da última sessão de negociação os concorrentes
apresentam, de forma irrevogável, em suporte informático contendo versões
editáveis e não editáveis, de acordo com os formatos indicados no 11.º do Programa
do Procedimento, os textos dos contratos previstos na alínea c) do ponto 2.1
negociados com o Júri, que se comprometem a aceitar no caso de virem a formular a
versão final da proposta final a que se refere o ponto 3.
2.14 O Júri deverá, sobre os documentos entregues nos termos do número anterior,
indicar que aspetos das minutas entregues não são aceites, elaborando novos textos
que deverão ser expressamente aceites pelos concorrentes antes da apresentação da
respetiva proposta final, que não os poderá alterar ou aditar;
1500 (312) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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2.15 Pode o Júri dar por terminadas as negociações com qualquer concorrente, se os
resultados das negociações com esse concorrente não se mostrarem satisfatórios ou
se as suas respostas ao Júri forem insuficientes, evasivas ou não forem apresentadas
nos prazos e com os conteúdos por ele fixados.
2.16 O termo das negociações a que se refere o ponto anterior não confere ao
concorrente direito a qualquer indemnização.
2.17 O Júri poderá autorizar que as sessões de negociação sejam acompanhadas pelos
peritos e pelos membros da Comissão, ou Grupo de Trabalho ou Estrutura de
Missão que tenha a função de acompanhar o lançamento e a execução do “Programa
Renda Acessível”.
3. Apresentação das versões finais integrais das propostas
3.1 No termo das negociações, os concorrentes apresentam, no dia e hora que for fixado
pelo Júri, a versão final integral da sua proposta, instruída com os respetivos
documentos.
3.2 Ao modo de apresentação das versões finais integrais das propostas aplicam-se as
regras constantes do artigo 11.º do Programa do Procedimento.
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Anexo VII
Minutas de Garantia Bancária, de Seguro-Caução, de Guia de Depósito em
Dinheiro e de Depósito em Títulos
(a que se refere o artigo 20.º do Programa)
Minuta de Garantia Bancária
O Banco ....................... com sede em ..............., pessoa colectiva n.º ......., matriculada na
Conservatória de Registo Comercial de............., com o capital social de €...............(......euros),
presta a favor da Câmara Municipal de Lisboa, garantia autónoma, à primeira
solicitação,
no valor de €..... (....euros), destinada a garantir o bom e integral cumprimento das
obrigações
que a ..................., assume por força da sua posição de adjudicatária e parte do contrato que
com ela a Câmara Municipal de Lisboa vai outorgar e que tem por objecto a Concessão,
pelo período de…..anos, com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,
conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do
“Programa Renda Acessível”, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, e identificados na planta
de localização constante do Anexo I do Programa do Concurso.
O Banco obriga-se a pagar aquela quantia à primeira solicitação da Câmara Municipal de
Lisboa sem que esta tenha que justificar o pedido e sem que o primeiro possa invocar em
seu benefício quaisquer meios de defesa relacionados com a adjudicação ou com o contrato
atrás identificados, ou com o cumprimento das obrigações que ........, assume com a
celebração do respectivo contrato.
O Banco deve pagar aquela quantia no dia seguinte ao do pedido, findo o qual, sem que o
pagamento seja realizado, contar-se-ão juros moratórios à taxa mais elevada praticada pelo
Banco para as operações activas, sem prejuízo de execução imediata da dívida assumida por
este.
A presente garantia bancária autónoma não pode em qualquer circunstância ser
denunciada,
mantendo-se em vigor até à sua extinção, nos termos previstos na legislação aplicável.
Lisboa, ..... de .........................de 2017
..............(assinatura).
Observação: qualquer rasura deverá ser ressalvada e as assinaturas devem ser reconhecidas na qualidade em
exercício.
1500 (314) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Minuta de Seguro-Caução
A Companhia de Seguros ..................., com sede em ................., pessoa colectiva n.º .........,
matriculada na Conservatória de Registo Comercial de ............, com o capital social de
.............. (.......euros), presta a favor da Câmara Municipal de Lisboa, seguro caução
autónomo, à primeira solicitação, no valor de .... (...euros), destinado a garantir o bom e
integral cumprimento das obrigações que a .............., assume por força da sua posição de
adjudicatária e parte do contrato que com ela a Câmara Municipal de Lisboa vai
outorgar e que tem por objecto a Concessão, pelo período de…..anos, com financiamento,
conceção, projeto, construção/reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do
Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, sitos na Rua de São
Lázaro, Lisboa, e identificados na planta de localização constante do Anexo I do Programa
do Concurso.
A Companhia de Seguros obriga-se a pagar aquela quantia à primeira solicitação da
Câmara
Municipal de Lisboa sem que esta tenha que justificar o pedido e sem que o primeiro
possa
invocar em seu benefício quaisquer meios de defesa relacionados com a adjudicação ou
com o contrato atrás identificados, ou com o cumprimento das obrigações que ............,
assume com a celebração do respectivo contrato.
A Companhia de Seguros deve pagar aquela quantia no dia seguinte ao do pedido, findo o
qual, sem que o pagamento seja realizado, contar-se-ão juros moratórios à taxa mais
elevada
praticada pelo Banco para as operações activas, sem prejuízo de execução imediata da
dívida
assumida por esta.
O presente seguro caução autónomo não pode em qualquer circunstância ser denunciado,
mantendo-se em vigor até à sua extinção, nos termos previstos na legislação aplicável.
Lisboa, ..... de .........................de 2017
..............(assinatura).
Observação: qualquer rasura deverá ser ressalvada e as assinaturas devem ser reconhecidas na qualidade em
exercício.
1500 (315)N.º 1217
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Minuta de Guia de Depósito em Dinheiro
(nº. 2 do artigo 90.º do Código dos Contratos Públicos)
EUROS.: ............. ............ ............ , ........€
..... (identificação completa do adjudicatário), residente ou com sede em ..... deposita na .....
(sede, filial, agência ou delegação) do ..... (designação social da instituição de crédito) a
quantia de ..... (também por extenso) em dinheiro, como depósito, correspondente a 2 %
do preço contratual, exigido pela sua qualidade de adjudicatário do contrato que tem por
objecto a Concessão, pelo período de…..anos, com financiamento, conceção, projeto,
construção/reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do Município de
Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, e
identificados na planta de localização constante do Anexo I do Programa do Concurso.
Este depósito fica à ordem da Câmara Municipal de Lisboa, a quem deve ser remetido o
respectivo conhecimento.
Lisboa, ..... de .........................de 2017
..............(assinatura).
Observação: qualquer rasura deverá ser ressalvada e as assinaturas devem ser reconhecidas na qualidade em
exercício.
1500 (316) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Anexo VIII
Declaração de agrupamento1
(Declaração, assinada por todos os membros, em como em caso de adjudicação, se
agruparão na modalidade prevista no Caderno de Encargos, a que se refere o n.º 4
do artigo 5.º do Programa)
(Identificação dos representantes legais das empresas constituintes do agrupamento), titular
dos cartões de cidadão n.º […], na qualidade de representantes legais de […] e
(Identificação dos representantes legais das empresas constituintes do agrupamento), titular
dos cartões de cidadão n.º […], na qualidade de representantes legais de […], tendo tomado
conhecimento das condições estabelecidas para o Procedimento n.º […], designação […],
promovido pela Câmara Municipal de Lisboa, declaram, sob compromisso de honra que,
em caso de adjudicação, se constituirão na modalidade prevista na Cláusula […] do
Caderno de Encargos e nos termos e condições fixados.
Minuta de Depósito em Títulos
(nº. 2 do artigo 90.º do Código dos Contratos Públicos)
.......................... (identificação completa do adjudicatário), residente ou com sede em .....
deposita na .....(sede, filial, agência ou delegação) do ..... (designação social da instituição de
crédito) a quantia de ..... (também por extenso) em títulos, como depósito, avaliados em
EUROS.: ............. ............ ............ , ........€, correspondente a 2 % do preço contratual,
exigido pela sua qualidade de adjudicatário do contrato que tem por objecto a Concessão,
pelo período de…..anos, com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,
conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do
“Programa Renda Acessível”, sitos na Rua de São Lázaro, Lisboa, e identificados na planta
de localização constante do Anexo I do Programa do Concurso.
Este depósito fica à ordem da Câmara Municipal de Lisboa, a quem deve ser remetido o
respectivo conhecimento.
Lisboa, ..... de .........................de 2017
..............(assinatura).
Observação: qualquer rasura deverá ser ressalvada e as assinaturas devem ser reconhecidas na qualidade em
exercício.
1500 (317)N.º 1217
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Anexo IX
Declaração de identificação de interlocutor
(a que se refere o n.º 4 do artigo 11.º do Programa)
... [identificação do(s) representante(s) legal(ais) da entidade concorrente ou, em caso de agrupamento
concorrente, de cada uma das entidades que o integram, ou do(s) representante(s) designado(s) nos termos do
n.º 4 do artigo 10.º do Programa), titular(es) do(s) bilhete(s) de identidade n.º(s) ..., na qualidade
de representante(s) legal(is) de ... [designação do concorrente], tendo tomado inteiro e perfeito
conhecimento das peças que instruem o Procedimento n.º [….], declara(m), sob
compromisso de honra, que o contacto abaixo indicado é único e servirá para a emissão e
recepção comunicações a efetuar entre a(s) sua(s) representada(s) e o Júri.
1 - Entidade interlocutora do concorrente: ..................................;
2 - Responsável interlocutor do concorrente: ..................................;
3 – Correio eletrónico: ..................................;
Mais declara(m) que qualquer mudança ou alteração de algum do contacto supra indicado
será previamente comunicada ao Júri do procedimento.
[Local e data]
[Assinatura do(s) representante(s) legal(ais) da entidade concorrente ou, em caso de agrupamento
concorrente, de cada uma das entidades que o integram, ou do(s) representante(s) designado(s) nos termos do
n.º 3 do artigo 5.º do Programa)]
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Anexo X
Declaração de Identificação da entidade concorrente ou, em caso de agrupamento
concorrente, por cada uma das entidades que o integram
(a que se refere o n.º 5 do artigo 11.º do Programa)
... [identificação do(s) representante(s) legal(ais) da entidade], titular(es) do(s) bilhete(s) de identidade
n.º(s) ..., na qualidade de representante(s) legal(is) de ... [designação da entidade], tendo tomado
inteiro e perfeito conhecimento das peças que instruem o Procedimento n.º […], vem
juntar cópia da certidão permanente do Registo Comercial, emitida em [data inferior a 6 meses
antes da apresentação do documento]
[Local e data]
[Assinatura do(s) representante(s) legal(ais) da entidade]
Caderno de Encargos de Concurso Público
Concessão de Obra Pública
Operação Renda Acessível - Rua de São Lázaro
CONCURSO PÚBLICO N.º …/2017
Concessão com financiamento, conceção, projeto, construção/reabilitação,
conservação e exploração de bens imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do
“Programa Renda Acessível”
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Índice
CAPÍTULO I 6
Disposições gerais ............................................................................................................................. 6
Definições 6
Natureza, objeto e onerosidade da concessão .............................................................................. 9
CAPÍTULO II 11
Estabelecimento da Concessão e forma organizatória do Concessionário ............................ 11
Cláusula 4.ª Estabelecimento da concessão ............................................................................... 11
Cláusula 5.ª Sede, forma e capital social ..................................................................................... 13
Cláusula 6.ª Estrutura acionista do Concessionário .................................................................. 14
Cláusula 7.ª Estatutos do Concessionário ................................................................................... 14
Cláusula 8.ª Acesso ao estabelecimento da concessão e aos documentos do Concessionário
15
Cláusula 9.ª Manutenção do estabelecimento da concessão ..................................................... 17
Cláusula 10.ª Cessão da posição contratual pelo Concessionário ........................................... 17
Cláusula 11.ª Subcontratação ......................................................................................................... 18
CAPÍTULO III 20
Disposições particulares ................................................................................................................. 20
Cláusula 13.ª Prazo e termo da concessão ................................................................................... 20
Cláusula 14.ª Regime do risco ....................................................................................................... 20
Cláusula 15.ª Propriedade industrial e direitos de autor ........................................................... 20
Cláusula 16.ª Remuneração do Concessionário e prazos de pagamento ................................ 21
Cláusula 17.ª Financiamento ........................................................................................................ 22
CAPÍTULO IV 24
Execução contratual ....................................................................................................................... 24
Cláusula 18.ª Poderes do Concedente .......................................................................................... 24
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Cláusula 19.ª Consignação dos Imóveis ....................................................................................... 25
Cláusula 20.ª Cedência, oneração e alienação ............................................................................. 25
Cláusula 21.ª Projeto na fase de execução do contrato ............................................................. 26
Cláusula 22.ª Autorizações, aprovações e licenças ..................................................................... 27
Cláusula 23.ª Edificação ................................................................................................................. 28
Cláusula 24.ª Conclusão das obras ................................................................................................ 29
Cláusula 25.ª Manutenção, conservação e reparação ................................................................. 30
Cláusula 26.ª Obras de alteração ................................................................................................... 32
Cláusula 27.ª Obrigações do Concessionário .............................................................................. 32
Cláusula 28.ª Risco, responsabilidade e seguros ......................................................................... 33
Cláusula 29.ª Responsabilidade pela culpa e pelo risco ............................................................. 35
Cláusula 30.ª Responsabilidade por prejuízos causados por entidades contratadas .............. 35
Cláusula 31.ª Arrendatários ............................................................................................................ 35
Sanções contratuais e causa de extinção do contrato ................................................................ 36
Cláusula 32.ª Sanções de natureza pecuniária ............................................................................. 36
Cláusula 34.ª Resolução sancionatória ......................................................................................... 38
Cláusula 35.ª Resolução não sancionatória .................................................................................. 40
Cláusula 36.ª Resolução por iniciativa do Concessionário ........................................................ 40
Cláusula 37.ª Resgate ...................................................................................................................... 41
Cláusula 38.ª Sequestro ................................................................................................................... 41
Cláusula 39.ª Caducidade ............................................................................................................... 42
Cláusula 40.ª Reversão .................................................................................................................... 43
Disposições Finais .......................................................................................................................... 44
Cláusula 41.ª 44
Reposição do equilíbrio económico-financeiro do Contrato ................................................... 44
Cláusula 42.ª 45
Cláusula 44.ª Arbitragem ................................................................................................................ 48
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Cláusula 45.ª Não exoneração do cumprimento do contrato ................................................... 49
Cláusula 46.ª Legislação aplicável ................................................................................................. 49
Anexo I 50
Anexo II 52
Artigo 2.º Objecto ........................................................................................................................... 53
Artigo 3.º Finalidade ....................................................................................................................... 53
Artigo 4.º Forma ............................................................................................................................. 53
Artigo 5.º Prazo ............................................................................................................................... 54
Artigo 6.º Oposição à renovação deduzida pelo Concessionário ............................................ 54
Artigo 8.º Renda e encargos .......................................................................................................... 55
Artigo 9.º Caução ............................................................................................................................ 56
Artigo 10.º Atualização de rendas ................................................................................................. 56
Artigo 11.º Coeficiente de atualização ......................................................................................... 57
Artigo 12.º Arredondamento ......................................................................................................... 57
Artigo 13.º Redução da renda ....................................................................................................... 57
Artigo 14.º Mora do arrendatário ................................................................................................. 58
Artigo 15.º Cessação da mora ....................................................................................................... 58
Artigo 16.º Encargos e despesas ................................................................................................... 58
Artigo 17.º Obrigações do Concessionário ................................................................................. 59
Artigo 18.º Outras obrigações do concessionário: ..................................................................... 60
Artigo 19.º Obrigações do arrendatário ....................................................................................... 60
Artigo 21.º Limitações ao exercício do direito............................................................................ 62
Artigo 22.º Uso efetivo do locado ................................................................................................ 62
Artigo 23.º Pessoas que podem residir no local arrendado ...................................................... 63
Artigo 24.º Transmissão - Comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge........... 63
Artigo 25.º Transmissão por morte .............................................................................................. 63
Artigo 26.º Comunicação ............................................................................................................... 64
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Artigo 27.º Transmissão por divórcio ou morte ........................................................................ 64
Artigo 28.º Transmissão da posição contratual do concessionário ......................................... 65
Artigo 29.º Obras ............................................................................................................................ 65
Artigo 30.º Outras reparações ou despesas urgentes ................................................................. 66
Artigo 31.º Dever de manutenção e restituição da fração......................................................... 66
Artigo 32.º Perda ou deterioração da fração ............................................................................... 66
Artigo 33.º Indemnização pelo atraso na restituição da fração ................................................ 66
Artigo 34.º Indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias ................................. 67
Artigo 35.º Vício da fração arrendada .......................................................................................... 67
Artigo 36.º Casos de irresponsabilidade do Concessionário .................................................... 67
Artigo 37.º Cessação ....................................................................................................................... 67
Artigo 38.º Efeitos da cessação ..................................................................................................... 68
Artigo 39.º Revogação .................................................................................................................... 68
Artigo 40.º Resolução ..................................................................................................................... 68
Artigo 41.º Falta de pagamento da renda .................................................................................... 69
Artigo 42.º Resolução de conflitos ............................................................................................... 70
Artigo 43.º Título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ..................................... 70
Anexo III - Termos de Referência ............................................................................................... 72
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CAPÍTULO I
Disposições gerais
Cláusula 1.ª
Definições
Para efeitos do presente Caderno Encargos, as expressões a seguir identificadas terão o
seguinte significado:
a) “Área bruta privativa” (Aa) - é a superfície total medida pelo perímetro exterior
e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção,
incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização
idêntica à do edifício ou da fracção.
b) “Área bruta” (Ab) do fogo, é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro
exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e
inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda
nas circulações comuns do edifício;
c) “Arrendatários” – todas as pessoas singulares ou coletivas a quem o
Concessionário disponibilize, a título oneroso, um apartamento ou uma fração
habitacional ou fração destinada a fins complementares ou acessórios da
concessão, constituída ou não em regime de propriedade horizontal, integrada
nos imóveis identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos;
d) “Autorização de utilização” – ato através do qual o Concedente atesta a
conclusão das operações urbanísticas, no todo ou em parte, e a conformidade
das obras de edificação, reabilitação ou suas frações autónomas com o projeto
de arquitetura e arranjos exteriores aprovados e demais condições estabelecidas
na fase da respetiva aprovação, assim como a conformidade da utilização
prevista com as normas legais e regulamentares aplicáveis;
e) “Concedente” – o Município de Lisboa, na qualidade de proprietário dos bens
imóveis afetos à concessão, identificados no Anexo I;
f) “Concessionário” – sociedade constituída com o objeto social exclusivo de
prossecução das atividades compreendidas no objeto do presente Caderno de
Encargos;
g) “Contrato” – o contrato de concessão que tem por objeto o financiamento,
conceção, projeto, construção/reabilitação, conservação e exploração de bens
imóveis do Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”,
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identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos, por via do qual o
Concessionário adquire, em contrapartida, o direito de proceder, durante o
tempo fixado no contrato, à respetiva exploração;
h) “Edificação/obras de edificação” – noção abrangente a significar a atividade
ou o resultado da construção, reconstrução, ampliação, alteração ou
conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de
qualquer outra construção que se incorpore no solo com caráter de
permanência;
i) “Entidades Financiadoras” – as instituições financeiras que contratem com o
Concessionário o financiamento de atividades contratuais;
j) “Habitação” – o edifício ou a parte do edifício destinado à habitação;
k) “Imóveis” – os bens imóveis afetos à concessão, identificados no Anexo I do
presente Caderno de Encargos;
l) “Normas de Arrendamento” – normas que disciplinam as regras aplicáveis aos
arrendatários, constantes do Anexo II do presente Caderno de Encargos;
m) “Normas de Exploração, Manutenção e Conservação” – normas que contêm as
regras relativas à exploração, manutenção e à conservação dos imóveis por
parte do Concessionário, constante do Anexo IV do presente Caderno de
Encargos;
n) “Obras de alteração” – as obras de que resulte a modificação das características
físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva
estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e
cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de
construção, da área de implantação ou da altura da fachada;
o) “Obras de ampliação” – as obras de que resulte o aumento da área de
implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de
uma edificação existente;
p) “Obras de conservação” – as obras destinadas a manter uma edificação nas
condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou
alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza;
q) “Obras de construção” – as obras de criação de novas edificações;
r) “Obras de demolição” – as obras de destruição, total ou parcial, de uma
edificação existente;
s) “Obras de reconstrução” – as obras de construção subsequentes à demolição,
total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição
da estrutura das fachadas;
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t) “Obras de urbanização” – as obras de criação e remodelação de infraestruturas
destinadas a servir diretamente os espaços urbanos ou as edificações,
designadamente arruamentos viários e pedonais, redes de esgotos e de
abastecimento de água, eletricidade, gás e telecomunicações, e ainda espaços
verdes e outros espaços de utilização coletiva;
u) “Operação de reabilitação urbana” – o conjunto articulado de intervenções
visando, de forma integrada, a reabilitação urbana de uma determinada área;
v) “Operações de loteamento” – as ações que tenham por objeto ou por efeito a
constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à
edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu
reparcelamento;
w) “Operações urbanísticas” – as operações materiais de urbanização, de
edificação, utilização dos edifícios ou do solo;
x) “Programa Renda Acessível” – Programa aprovado pelo Município de Lisboa
destinado a promover o acesso à habitação em regime de renda acessível,
através da reabilitação de edifícios da propriedade do Município e/ou da
construção de novas edificações em terrenos do mesmo titular, executadas
diretamente por aquele ou em regime de contrato de concessão, nos termos
definidos no presente Caderno de Encargos;
y) “Reabilitação de edifícios” – a forma de intervenção destinada a conferir
adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e
construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente
adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações
eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões
funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana
prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de
desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações
urbanísticas;
z) “Reabilitação urbana” – a forma de intervenção integrada sobre o tecido urbano
existente, em que o património urbanístico e imobiliário é mantido, no todo ou
em parte substancial, e modernizado através da realização de obras de
remodelação ou beneficiação dos sistemas de infraestruturas urbanas, dos
equipamentos e dos espaços urbanos ou verdes de utilização coletiva e de obras
de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição
dos edifícios;
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aa) “Superfície de pavimento” - corresponde à área, abaixo ou acima da cota de
soleira, medida em m2, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, destinada
aos diferentes usos previstos no plano: habitação, comércio, serviços, turismo,
indústria compatível, logística e equipamentos privados, incluindo armazéns e
arrecadações e excluindo varandas, áreas em sótão e em cave sem pé direito
regulamentar e espaços exteriores cobertos de utilização coletiva (alpendres,
telheiros e terraços cobertos);
bb)“Termos de Referência” – conjunto de orientações técnicas e legais para a
elaboração de projetos de construção, reconstrução, remodelação, reabilitação e
conservação dos imóveis a construir e/ou a reconstruir/reabilitar, constantes
do Anexo III do presente Caderno de Encargos;
cc) “Unidade de alojamento ou unidade habitacional” – os fogos dos imóveis
afetos à concessão, identificados no Anexo I do Presente Caderno de Encargos;
Cláusula 2.ª
Natureza, objeto e onerosidade da concessão
1. O contrato tem por objeto o financiamento, conceção, projeto,
construção/reabilitação, conservação e exploração de bens imóveis do
Município de Lisboa, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, sitos na Rua
São Lázaro, concelho de Lisboa, e identificados no Anexo I do presente
Caderno de Encargos, adquirindo o Concessionário, em contrapartida, o direito
de proceder, durante o tempo fixado no contrato, à respetiva exploração.
2. A concessão abrange a constituição do direito de superfície sobre imóveis
construídos ou reabilitados pelo Concessionário, nos termos da proposta
adjudicada.
3. A concessão tem por objeto as seguintes atividades:
a) A conceção e elaboração de todos os projetos necessários à edificação e
urbanização, incluindo, quando seja caso disso, a demolição de imóveis;
b) A demolição, construção e reabilitação de imóveis;
c) A conservação, manutenção, gestão e exploração de bens imóveis;
d) O financiamento integral de todas as operações;
e) O desenvolvimento de todas as atividades, ainda que complementares ou
acessórias, destinadas a assegurar a boa execução do objecto do contrato.
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4. O custo estimado das obras a realizar pelo Concessionário é o indicado no
Estudo de Viabilidade Económico-Financeira, nos termos da proposta
adjudicada.
Cláusula 3.ª
Contrato
1. O contrato é composto pelo clausulado contratual e respetivos anexos.
2. O contrato a celebrar integra, ainda, os seguintes elementos:
a) Os suprimentos dos erros e das omissões do Caderno de Encargos
identificados pelos concorrentes desde que esses erros e omissões tenham
sido expressamente aceites pelo órgão competente para a decisão de
contratar;
b) Os esclarecimentos e as retificações relativos ao Caderno de Encargos;
c) O presente Caderno de Encargos;
d) A proposta adjudicada;
e) Os esclarecimentos sobre a proposta adjudicada prestados pelo
adjudicatário.
3. Em caso de divergência entre os documentos referidos no número anterior, a
respetiva prevalência é determinada pela ordem pela qual são indicados.
4. Em caso de divergência entre os documentos referidos no n.º 2 e o clausulado
do contrato e seus anexos, prevalecem os primeiros, salvo quanto aos
ajustamentos propostos de acordo com o disposto no artigo 99.º do Código
dos Contratos Públicos (CCP) e aceites pelo Concessionário nos termos do
artigo 101.º do mesmo diploma.
5. Em caso de divergência entre o Programa do Concurso e o Caderno de
Encargos ou seus anexos, prevalecerá sempre o Caderno de Encargos.
6. O Concedente pode excluir expressamente do contrato os termos ou condições
constantes da proposta adjudicada que se reportem a aspetos da execução do
contrato não regulados pelo Caderno de Encargos e que não sejam
considerados estritamente necessários a essa execução ou sejam considerados
desproporcionados.
1500 (328) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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CAPÍTULO II
Estabelecimento da Concessão e forma organizatória do
Concessionário
Cláusula 4.ª
Estabelecimento da concessão
1. O estabelecimento da concessão é composto pelos bens imóveis afetos àquela e
pelos direitos e obrigações destinados à realização do interesse público
subjacente à celebração do contrato, considerando-se afetos à concessão todos
os bens identificados no Anexo I do presente Caderno de Encargos à data de
celebração do contrato, assim como os bens a criar, construir, reabilitar e a
adquirir ou instalar pelo Concessionário em cumprimento do mesmo, que
sejam indispensáveis para o adequado desenvolvimento das atividades
concedidas.
2. Para efeitos do número anterior, consideram-se afectos à concessão:
a) Os terrenos e ou edifícios do Município transmitidos ao Concessionário em
regime de direito de superfície, por prazo igual ao período da concessão;
b) Os edifícios projetados e construídos/reabilitados pelo Concessionário em
regime de direito de superfície, bem como os respetivos equipamentos
necessários ao seu funcionamento e exploração;
c) Incluem-se na anterior alínea b) os edifícios que ficam especificamente
afectos à habitação com renda acessível; os quais não podem ser alienados
ou objeto de qualquer outra oneração pelo Concessionário, podendo,
eventualmente, ser dados em garantia em contrapartida dos empréstimos
por ele contraídos, para financiamento da concessão, quando autorizado
pelo Concedente e desde que o respetivo período de amortização não seja
superior à duração da concessão;
d) Incluem-se igualmente na alínea b) os edifícios que venham a ser
transmitidos ao Concessionário em regime de propriedade plena, para
exploração deste como meio de financiamento da concessão, mas a
transmissão só poderá ocorrer após a conclusão das obras dos edifícios
destinados à habitação com renda acessível e verificada a completa
funcionalidade destes para esse fim;
3. Os equipamentos instalados nos edifícios podem ser alienados quando
substituídos no âmbito dos respectivos planos de manutenção.
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4. O Concessionário elaborará e manterá permanentemente atualizado e à
disposição do Concedente, ou de quem for por este indicado, um inventário
dos bens referidos nos números anteriores, bem como dos direitos que
integram a concessão, que mencionará, nomeadamente, os ónus e encargos que
sobre eles recaiam.
5. O Concessionário só pode alienar ou onerar bens próprios essenciais ou não
essenciais ao desenvolvimento das atividades concedidas mediante autorização
do Concedente e nos termos da Cláusula 16.ª do presente Caderno de
Encargos, mas salvaguardando sempre a existência de bens funcionalmente
aptos à prossecução daquelas atividades.
6. Sem prejuízo do disposto na parte final da alínea c) do n.º 2 da presente
Cláusula e do n.º 4 da Cláusula 17.ª, os imóveis afetos à renda acessível só
podem ser objeto de oneração em benefício das entidades financiadoras nos
termos dos respetivos contratos de financiamento.
7. A oneração a que se refere o número anterior apenas é válida quando se revele
justificadamente inviável o recurso às rendas pagas a título de arrendamento
dos imóveis como instrumento único e total de garantia dos financiamentos
concedidos ao Concessionário.
8. O Concessionário pode tomar de aluguer, por locação financeira ou por figuras
contratuais afins, bens e equipamentos a afetar à concessão desde que seja
reservado ao Concedente o direito de, mediante contrapartida, aceder ao uso
desses bens e suceder na respetiva posição contratual em caso de sequestro,
resgate ou resolução da concessão, não devendo, em qualquer caso, o prazo de
vigência do respetivo contrato exceder ao prazo de vigência do contrato de
concessão a que diga respeito.
Cláusula 5.ª
Sede, forma e capital social
1. O Concessionário deve manter, ao longo de todo o período de duração da
concessão, a sua sede em Portugal e a forma de sociedade anónima regulada
pela legislação portuguesa em vigor.
2. O Concessionário deve ter por objeto social exclusivo, ao longo de todo o
período de duração do contrato, as atividades que se encontram integradas na
concessão.
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3. Para os efeitos previstos nos números anteriores, integram também a
Concessão os imóveis que sejam transmitidos pelo Concedente ao
Concessionário em regime de propriedade plena, devendo a sociedade dispor
de um sistema contabilístico-financeiro separado para a construção/reabilitação
destes imóveis e para o respectivo financiamento, assim como para a sua
gestão/exploração, incluindo para a alienação ou constituição de outros direitos
reais ou obrigacionais sobre os mesmos.
4. O sistema contabilístico-financeiro a que se refere o número anterior é
submetido ao Concedente para aprovação, devendo ser reportado
periodicamente a este em suporte informático interoperável com os sistemas de
informação do Concedente e nos prazos contratualmente previstos.
Cláusula 6.ª
Estrutura acionista do Concessionário
1. A estrutura acionista do Concessionário será composta unicamente pelo
adjudicatário ou pelos membros do agrupamento adjudicatário, na proporção
que venha a ser a proposta para a respetiva participação.
2. Qualquer alteração ao contrato de sociedade do Concessionário depende da
prévia autorização escrita do Concedente.
3. As ações representativas do capital social do Concessionário são
obrigatoriamente nominativas.
4. Sem prejuízo do estabelecido na Cláusula 7.ª do presente Caderno de Encargos,
serão nulas, e sem quaisquer efeitos, as transmissões de ações do
Concessionário efetuadas em violação do disposto no contrato e nos Estatutos,
ficando o Concessionário obrigado a não reconhecer, para qualquer efeito, a
qualidade de acionista a qualquer entidade que adquira ou possua ações
representativas em consequência dessas transmissões.
5. Consideram-se ações, para os efeitos previstos na presente cláusula, quaisquer
participações no capital social do Concessionário, tituladas ou não, incluindo
qualquer dos tipos descritos no Capitulo III do Título IV do Código das
Sociedades Comerciais.
1500 (331)N.º 1217
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Cláusula 7.ª
Estatutos do Concessionário
1. A transmissão universal ou parcial da posição do Concessionário inicial, na
sequência de operações de reestruturação, incluindo OPA, transformação, cisão
fusão, aquisição, dissolução da sociedade ou de uma insolvência, para outro ou
outros operadores económicos carece de autorização do Concedente, devendo,
pelo menos um dos participantes do contraente privado, deter no mínimo 20%
do capital social, sem prejuízo de outras condições legalmente exigidas.
2. O disposto no n.º 1 é igualmente aplicável às situações de redução do capital
social, modificação de eventuais acordos parassociais, bem como a alterações
respeitantes à simples alienação das participações que constituem o capital
social do Concessionário.
3. Excetuam-se do disposto nos números anteriores, as alterações estatutárias
relativas à composição e funcionamento dos órgãos sociais, desde que não
impliquem qualquer alteração na estrutura societária do Concessionário.
4. Para efeitos de autorização pelo Concedente, o Concessionário envia àquele
cópia autenticada de todos os documentos relativos às alterações ao pacto
social e acordos parassociais.
5. O Concedente recusa a autorização por incumprimento dos requisitos referidos
nos números anteriores, mas poderá igualmente recusá-la quando haja fundado
receio de que as alterações societárias ou a simples alienação de participações
sociais envolvam um aumento de risco de incumprimento das obrigações
emergentes do contrato.
6. O Concedente decide no prazo de 45 dias úteis, podendo este prazo ser
prorrogado por prazo idêntico, caso a complexidade do processo o justifique,
ou ser suspenso pelo Concedente, designadamente quando seja necessário
solicitar esclarecimentos ao Concessionário ou quando se torne necessário
requerer documentos ou pareceres externos nos termos legais.
Cláusula 8.ª
Acesso ao estabelecimento da concessão e aos documentos do Concessionário
1. O Concessionário deve facultar ao Concedente, ou a qualquer entidade por este
designada, livre acesso a todo o estabelecimento da concessão, bem como aos
documentos relativos às instalações e atividades objeto da concessão, incluindo
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os registos de gestão utilizados, estando ainda obrigado a prestar, sobre todos
esses elementos, os esclarecimentos que lhe sejam solicitados, sem prejuízo das
demais condições previstas nos Termos de Referência, constantes do Anexo III
deste Cadernos de Encargos.
2. O Concessionário deve disponibilizar, gratuitamente e em suporte informático
editável, ao Concedente todos os projetos, planos, plantas e outros elementos,
de qualquer natureza, que se revelem necessários ou úteis ao exercício dos
direitos ou ao desempenho de funções atribuídas pela lei, pelo contrato e pelos
regulamentos aplicáveis ao Concedente, sem prejuízo das demais condições
previstas nos Termos de Referência, constantes do Anexo III deste Cadernos
de Encargos.
3. O disposto nos números anteriores é aplicável aos elementos adquiridos ou
criados no desenvolvimento das atividades concedidas, independentemente da
sua origem, que estejam ou devam estar não posse do Concessionário.
4. O Concedente ou a entidade por este incumbida da fiscalização poderá ainda:
a) Solicitar a prestação de outras informações sobre as matérias inerentes ao
objeto do contratual;
b) Proceder a inspeções e auditorias à atividade e contabilidade do
Concessionário.
c) Requerer que sejam efetuados ensaios, auditorias ou inspeções para avaliar
as condições de funcionamento, segurança, salubridade e estado de
conservação dos imóveis afetos à concessão, sendo os respectivos custos
suportado pelo Concedente quando estas operações não se insiram no
âmbito dos planos de manutenção e conservação preventiva ou em
situações de intervenção corretiva, casos em que os custos serão da
responsabilidade do Concessionário.
5. Sem prejuízo de outros deveres de informação, o Concessionário deverá
informar o Concedente em relação a qualquer evento que possa vir a prejudicar
ou impedir o cumprimento pontual e atempado de qualquer das suas
obrigações ou que possa alterar, de modo relevante, o exercício das atividades
do objeto contratual.
6. O Concedente obriga-se a guardar sigilo sobre todas as informações a que
aceder por força do contrato quando o Concessionário lho solicite expressa e
especificadamente e a lei o permita.
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7. A disponibilização, pelo Concessionário, de informação ao Concedente envolve
o fornecimento de dados informáticos contendo informação fidedigna sobre os
registos contabilísticos do concessionário, demonstrações financeiras e
relatórios de gestão, bem como de dados sobre a exploração dos imóveis afetos
à concessão, designadamente sobre rendas cobradas, rendas em dívida,
consumos dos edifícios, apartamentos ou fracções devolutos, reclamações dos
arrendatários e resoluções obtidas e não obtidas relativamente aos assuntos
reclamados, obras de manutenção e conservação, contratos com entidades
subcontratadas e demais aspectos relacionados com a gestão e exploração dos
imóveis.
8. A informação a que se refere o número anterior deve ser disponibilizada através
de envio de ficheiros informáticos interoperáveis com o sistema de informação
do Concedente (v.g., de tipo “Standard Audit File for Tax Purposes” – SAFT
ou outros formatos indicados pelo Concedente).
Cláusula 9.ª
Manutenção do estabelecimento da concessão
1. O Concessionário obriga-se, durante a vigência do contrato de concessão e a
expensas suas, a manter o estabelecimento da concessão em bom estado de
conservação e perfeitas condições de utilização e de segurança, diligenciando
para que o mesmo satisfaça plena e permanentemente o fim a que se destina.
2. O Concessionário deve respeitar os padrões de qualidade e de segurança
fixados nos Termos de Referência e nas Normas de Exploração, Manutenção e
Conservação.
Cláusula 10.ª
Cessão da posição contratual pelo Concessionário
1. Sem prejuízo das limitações legalmente estabelecidas, o Concessionário pode
ceder a sua posição contratual no âmbito do presente contrato de concessão,
nos termos do disposto nos artigos 316.º a 319.º do CCP.
2. O cessionário deve revestir a mesma forma societária imposta ao
Concessionário pelo presente Caderno de Encargos.
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3. A cessão da posição contratual está sujeita a autorização do Concedente e
depende da apresentação, pelo Concessionário, dos documentos de habilitação
relativos ao potencial cessionário que foram exigidos ao cedente pelo Programa
do Concurso.
4. Os cessionários vinculam-se perante o Concessionário com as mesmas
obrigações que o Concessionário assume perante o Concedente, na medida do
aplicável.
Cláusula 11.ª
Subcontratação
1. Sem prejuízo das limitações legalmente estabelecidas, o Concessionário pode
recorrer à subcontratação de terceiras entidades para a execução das atividades
integradas no objeto do presente contrato, de acordo com o estabelecido nos
artigos 316.º a 319.º do CCP.
2. A subcontratação está sujeita ao cumprimento das disposições legais aplicáveis
e à autorização do Concedente e depende da apresentação, pelo
Concessionário, dos documentos de habilitação relativos ao potencial
subcontratado nos mesmos termos em que tenham sido exigidos ao
subcontratante no Programa do Concurso.
3. O Concedente pode recusar a subcontratação no contrato quando haja fundado
receio de que a subcontratação envolve um aumento de risco de
incumprimento das obrigações emergentes do contrato.
4. A contratação de terceiros ao abrigo da presente cláusula não exime o
Concessionário da responsabilidade pelo exato e pontual cumprimento de
qualquer das suas obrigações perante o Concedente, salvo no caso de cessão
parcial da posição contratual devidamente autorizada, nos termos do artigo 10.º
do presente Caderno de Encargos.
5. No caso de celebração de contratos com terceiros, não são oponíveis ao
Concedente quaisquer pretensões, exceções ou meios de defesa que resultem
das relações contratuais estabelecidas pelo Concessionário com terceiras
entidades.
6. Os contratos a celebrar com terceiros não podem ter um prazo de duração ou
produzir efeitos para além da vigência do contrato de concessão.
1500 (335)N.º 1217
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7. O Concessionário deve inserir nos contratos que celebre com terceiros para
execução de atividades incluídas no âmbito do objeto contratual as seguintes
cláusulas:
a) Reserva expressa ao Concedente da faculdade de se substituir ao
Concessionário, por cessão da posição contratual ou outro meio legalmente
admissível;
b) Possibilidade de acesso pelo Concedente ou por quem este designar aos
espaços de intervenção dos terceiros.
8. Os terceiros vinculam-se perante o Concessionário com as mesmas obrigações
que o Concessionário assume perante o Concedente, na medida do aplicável.
9. O Concessionário fica dispensado da observância dos procedimentos pré-
contratuais do CCP e das Diretivas da União Europeia caso, na respectiva
proposta, tenha indicado os empreiteiros, fornecedores de bens móveis e
prestadores de serviços a que pretenda subcontratar a execução de obras, a
aquisição de bens móveis e a aquisição de serviços, independentemente da
natureza destes.
10. O Concessionário fica igualmente dispensado da observância dos
procedimentos pré-contratuais do CCP e das Diretivas da União Europeia
quando tenha cumprido o previsto no número anterior e pretenda alterar,
durante a execução do contrato, os subcontratados indicados na proposta,
desde que o Concedente autorize.
11. Caso não se verifique o previsto nos dois números anteriores, o Concessionário
deverá observar os procedimentos pré-contratuais previstos no CCP e nas
Diretivas da União Europeia, quando o preço dos contratos a celebrar atinja os
limiares financeiros previstos nestas Diretivas.
Cláusula 12.ª
Cessão e subcontratação propostas apenas na fase de execução do contrato
1. O regime das Cláusulas 10.ª e 11.ª do presente Caderno de Encargos são aplicáveis
independentemente da fase ou do momento em que ocorra a cessão da posição
contratual ou da subcontratação, incluindo a execução do contrato.
1500 (336) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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2. Caso a cessão da posição contratual ou da subcontratação sejam propostas, pelo
Concessionário, apenas na fase de execução do contrato, deve aquele apresentar,
para efeitos da autorização pelo Concedente, uma proposta fundamentada e
instruída com todos os documentos comprovativos da verificação dos requisitos
exigíveis para a autorização da cessão e da subcontratação no âmbito da outorga do
contrato.
3. O Concedente pronuncia-se sobre a proposta de cessão ou de subcontratação no
prazo de 30 dias seguidos a contar da respectiva apresentação, desde que
regularmente instruída.
CAPÍTULO III
Disposições particulares
Cláusula 13.ª
Prazo e termo da concessão
A concessão terá a duração de 30 anos a contar da comunicação ao Concessionário pelo
Concedente do visto do Tribunal de Contas.
Cláusula 14.ª
Regime do risco
O Concessionário assume expressa, integral e exclusivamente a responsabilidade pelos
riscos inerentes à concessão durante o prazo da sua duração ou eventual prorrogação,
exceto quando o contrário resulte do presente Caderno de Encargos ou do contrato e
elementos integrantes deste.
Cláusula 15.ª
Propriedade industrial e direitos de autor
1. O Concessionário disponibiliza ao concedente, gratuitamente todos os projetos,
planos, plantas, documentos e outros materiais, de qualquer natureza, que se
revelem necessários ao desempenho das funções que a este incumbem nos
termos do contrato de concessão, ou ao exercício dos direitos que lhe assistem
nos termos do mesmo, e que tenham sido especificamente adquiridos ou
criados no desenvolvimentos das atividades integradas na concessão, seja
diretamente pelo Concessionário, seja pelos terceiros que para o efeito
subcontratar.
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2. Os direitos de propriedade intelectual sobre os estudos e projetos elaborados
especificamente para o desenvolvimento das atividades integradas na concessão
e, bem assim, os direitos sobre projetos, planos, plantas, documentos e outros
materiais referidos no número anterior serão transmitidos gratuitamente e em
regime de exclusividade ao Concedente no termo do prazo da concessão,
competindo ao Concessionário adotar todas as medidas para o efeito
necessárias.
3. O Concessionário é responsável por qualquer violação de direitos de terceiros,
relativos a direitos de propriedade intelectual e direitos de autor ou direitos
conexos, resultante da sua atuação.
Cláusula 16.ª
Remuneração do Concessionário e prazos de pagamento
1. Como contrapartida pelo cumprimento pontual e integral das obrigações objeto do
contrato, o Concessionário tem direito às receitas geradas pela exploração dos
imóveis, tendo por fonte:
a) As receitas provenientes dos contratos de arredamento de unidades
habitacionais afetas a arrendamento acessível, celebrados ao abrigo do
“Programa Renda Acessível”, nos termos constantes das Normas de
Arrendamento;
b) Outras receitas provenientes do arrendamento dos imóveis;
c) O preço recebido pela alienação dos imóveis que lhe sejam transferidos em
regime de propriedade plena ou da constituição de outros direitos sobre estes,
nos termos dos n.ºs 7 a 10 da Cláusula 17.ª do presente Caderno de Encargos;
d) Os benefícios económicos resultantes da constituição do direito de superfície,
nos termos previstos na proposta adjudicada;
e) As receitas das resultantes da alienação ou locação dos equipamentos instalados
nos edifícios, quando devam ser substituídos por força da legislação aplicável,
do cumprimento de regras técnicas ou dos respectivos planos de manutenção; e
2. As minutas-tipo dos contratos de arrendamento são aprovadas pelo Concedente, em
conformidade e ao abrigo das Normas de Arrendamento.
3. Sem prejuízo do disposto no presente Caderno de Encargos e nas Normas de
Arrendamento sobre os poderes do Município de Lisboa, é legítimo ao Concessionário,
nos termos previstos naquelas Normas, recorrer a centros de arbitragem legalmente
constituídos ou a entidades com funções equivalentes em matéria de resolução de
litígios de arrendamento, para promover a resolução dos respetivos contratos, em caso
1500 (338) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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de incumprimento, pelos arrendatários, dos prazos de pagamento das rendas, bem
como dos deveres e obrigações a que se encontrem vinculados, por força do contrato
de arrendamento e das Normas de Arrendamento.
4. O exercício, pelo Concessionário, da faculdade referida no número anterior depende
ainda de interpelação para cumprimento no prazo estabelecido, nos termos
estabelecidos nas Normas de Arrendamento.
Cláusula 17.ª
Financiamento
1. O Concessionário é responsável pela obtenção dos financiamentos necessários
ao desenvolvimento de todas as atividades que integram o objeto do contrato,
de forma a garantir o exato e pontual cumprimento das suas obrigações.
2. O Concedente não avalizará qualquer tipo de financiamento que o
Concessionário venha a contrair e as eventuais garantias que venham a ser
prestadas em contrapartida de financiamentos que lhe forem concedidos apenas
podem ter por objecto as rendas recebidas ou a receber pelo Concessionário, ao
abrigo dos contratos de arrendamento dos imóveis afetos à concessão.
3. Quando se revele justificadamente inviável o recurso às rendas pagas a título de
arrendamento dos imóveis afetos à renda acessível como instrumento único e
total de garantia dos financiamentos concedidos ao Concessionário, o
Concedente poderá autorizar a constituição de garantias reais ou obrigacionais
sobre esses bens e demais direitos de exploração previstos no presente Caderno
de Encargos, a favor das Entidades Financiadoras.
4. Os efeitos da oneração dos bens imóveis afetos à renda acessível, ainda que
efetuada em benefício de Entidades Financiadoras, não podem perdurar para
além do prazo de vigência do contrato.
5. O Concessionário não pode opor ao Concedente quaisquer exceções ou meios
de defesa que resultem das relações contratuais por si estabelecidas com as
Entidades Financiadoras, a menos que o Concedente nelas acorde direta e
expressamente.
6. Poderão ser estabelecidos direitos de step in e step out a favor das Entidades
Financiadoras se o Concedente der o seu consentimento expresso para o efeito,
nomeadamente através da celebração de acordo direto entre o Concedente e as
Entidades Financiadoras.
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7. Para financiamento das atividades que integram o objeto da Concessão ou
como meio de financiamento para a amortização dos capitais investidos, o
Concessionário poderá proceder à alienação dos imóveis que lhes sejam
transmitidos em regime de propriedade plena pelo Concedente ou à
constituição de outros direitos reais sobre os mesmos.
8. A transmissão, pelo Concedente, da propriedade plena dos edifícios só poderá
ocorrer quando, sob prévia vistoria deste, se verifique a conclusão total da
construção/reabilitação dos edifícios destinados a arrendamento habitacional
acessível, no âmbito do “Programa Renda Acessível”, e a sua completa
funcionalidade para a efetiva implementação deste Programa.
9. Os imóveis a que se referem os dois números anteriores integram a concessão
para efeitos de resolução, sequestro ou resgate, não podendo ser alienados ou
onerados até à conclusão total da construção/reabilitação dos edifícios
destinados a arrendamento habitacional acessível, no âmbito do “Programa
Renda Acessível” e a completa funcionalidade destes para a prossecução deste
fim.
10. Em caso de necessidade para assegurar as condições adequadas de
financiamento da Concessão, o Concedente pode autorizar a constituição de
garantias a favor das entidades financiadoras sobre os imóveis referidos nos n.ºs
7, 8 e 9 do presente artigo.
11. Em qualquer caso, o Concessionário apenas poderá proceder à alienação dos
imóveis que lhe sejam transmitidos em regime de propriedade plena após a
conclusão das respectivas obras de construção / reabilitação.
12. Todas as condições previstas nos números anteriores são objecto de registo na
Conservatório de Registo Predial competente.
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CAPÍTULO IV
Execução contratual
Cláusula 18.ª
Poderes do Concedente
1. Para a salvaguarda do interesse público inerente à boa execução do “Programa
Renda Acessível”, o Concedente dispõe na presente concessão dos poderes
descritos nos artigos 302.º e seguintes do Código dos Contratos Públicos, cabendo-
lhe designadamente:
a) Dirigir o modo de execução das prestações;
b) Fiscalizar o modo de execução do contrato;
c) Modificar unilateralmente as cláusulas respeitantes ao conteúdo e ao modo
de execução das prestações previstas no contrato por razões de interesse
público;
d) Aplicar as sanções previstas para a inexecução do contrato;
e) Resolver unilateralmente o contrato.
2. Ao abrigo do poder de direção, o Concessionário assegura a boa execução do
contrato, nomeadamente em matérias carentes de regulamentação ou
insuficientemente reguladas, podendo emitir novos regulamentos no âmbito do
“Programa Renda Acessível”, bem como ordens, diretivas ou instruções sobre o
sentido das escolhas necessárias nos domínios da execução técnica, financeira ou
jurídica das prestações contratuais.
3. As ordens, diretivas ou instruções devem ser emitidas por escrito, incluindo o uso
de qualquer meio electrónico, e, quando as circunstâncias impuserem a forma oral,
devem ser reduzidas a escrito e notificadas ao co-contratante no prazo de 5 dias
seguidos, salvo justo impedimento.
4. O Concedente exerce os poderes de direção e de fiscalização com salvaguarda da
autonomia do Concessionário e sem diminuir a iniciativa e a correlativa
responsabilidade que lhe cabe, nos termos da lei e dos regulamentos aplicáveis e do
contrato, em particular a responsabilidade e o grau de risco assumido na fase da
programação e de concepção.
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Cláusula 19.ª
Consignação dos Imóveis
1. Os imóveis serão consignados ao Concessionário no prazo de 30 dias seguidos
a contar da data do visto do Tribunal de Contas, salvo a ocorrência de
circunstâncias que justifiquem a dilação daquele por igual período.
2. Da consignação será lavrado, em duplicado, um auto, no qual se fará uma breve
descrição do estado de conservação dos imóveis e que deverá ser assinado pelos
representantes das partes aí presentes.
3. O Direito de Superfície sobre todos os imóveis afetos à Concessão considera-se
transmitido ao Concessionário no ato da consignação, observando-se as demais
formalidades legais exigíveis, incluindo as de registo.
Cláusula 20.ª
Cedência, oneração e alienação
1. Salvo nas situações e termos expressamente previstos no Caderno de Encargos,
é interdito ao Concessionário ceder, alienar ou por qualquer outro meio onerar,
no todo ou em parte, a concessão ou realizar qualquer negócio jurídico que vise
os mesmos efeitos ou efeitos equivalentes, ainda que indiretamente.
2. Os negócios jurídicos referidos no número anterior são inoponíveis ao
Concedente.
Cláusula 21.ª
Projeto na fase de execução do contrato
1. O Concessionário é responsável por todos os encargos relativos à concretização
das operações urbanísticas previstas no Caderno de Encargos e na proposta
adjudicatária, designadamente os relacionados com a elaboração de estudos e
projetos ou com o cumprimento de eventuais condições impostas pelas
entidades competentes que devam pronunciar-se sobre tais operações.
2. Os projetos devem ser elaborados e organizados de acordo com as orientações
expressas nos Termos de Referência constantes do Anexo III (Termos de
Referência) do presente Caderno de Encargos, devendo obedecer às
disposições legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as resultantes de
instrumentos de gestão territorial, do regime de proteção do património
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cultural, do regime aplicável à gestão de resíduos de construção e demolição e
as normas técnicas de construção, devendo ser submetido à aprovação das
entidades legalmente competentes.
3. Todos os estudos, incluindo os estudos prévios que sejam realizados, e projetos
necessários à realização das operações urbanísticas objeto do contrato devem
ser apresentados à Comissão, Grupo de Trabalho ou Estrutura de Missão a
quem seja atribuída a função de acompanhar o lançamento e a execução do
“Programa Renda Acessível” sito em endereço a indicar pelo Concedente, nos
prazos previstos no Anexo III do Caderno de Encargos.
4. Os projetos urbanísticos e as operações urbanísticas promovidas pelo
Concessionário não carecem de licenciamento municipal nos termos da alínea
e) do n.º 1 do artigo 7.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, mas
encontram-se sujeitos a apreciação e aprovação pela Câmara Municipal do
Município de Lisboa.
5. Na promoção e execução das operações urbanísticas, o Concessionário deve
respeitar e cumprir todas as condições previstas nos Termos de Referência
constante do Anexo III deste Caderno de Encargos, bem como as normas
legais e regulamentares que lhes sejam aplicáveis, designadamente as que
resultem dos instrumentos de gestão territorial e das regras técnicas de
construção.
6. Caso os projetos de especialidades não tenham que ser apresentados
simultaneamente com o projeto de arquitetura, o Concessionário deve
apresentar tais projetos no prazo máximo indicado no Anexo III (Termos de
Referência), após a aprovação do projeto de arquitetura, sob pena de
caducidade de tal aprovação.
7. Sem prejuízo do disposto no número anterior, o prazo para apresentação dos
projetos de especialidades poderá ser prorrogado por igual período, em
situações especialmente fundamentadas e não imputáveis diretamente ao
Concessionário.
8. Os projetos aprovados não podem ser modificados ou alterados sem a
aprovação do Concedente e sem que as modificações ou alterações tenham sido
submetidas à apreciação e aprovação deste.
1500 (343)N.º 1217
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9. O Concessionário deve manter um arquivo técnico de toda a documentação
técnica ligada aos projetos e à construção e deve proceder à realização de cópias
de segurança dos registos informáticos, as quais devem ser guardadas em outro
local que não as instalações por ele ocupadas.
Cláusula 22.ª
Autorizações, aprovações e licenças
1. É da responsabilidade, risco e encargo do Concessionário a obtenção de todas
as autorizações, licenças e pareceres de entidades externas, legalmente exigíveis
relativamente à execução de todas as suas prestações contratuais, incluindo os
relacionados com o projeto, a construção e o funcionamento e exploração dos
imóveis.
2. Quando se trate de aprovações a emitir pelo Concedente, este decidirá no prazo
máximo de 4 semanas, desde que os pedidos apresentados pelo Concessionário
se encontrem devidamente instruídos, designadamente com os pareceres de
entidades externas exigidos por lei e/ou por regulamento.
3. Para efeitos de autorização de realização de obras em bem imóvel em vias de
classificação, o Concessionário deverá, nos termos da legislação aplicável,
submeter os pedidos às entidades competentes.
4. Com a conclusão das obras de construção ou reabilitação o Concedente
procede a vistoria para verificar o cumprimento do projeto de execução
previamente aprovado, bem como o cumprimento dos requisitos técnicos e
legais que permitam emitir Declaração que certifica o cumprimento da aptidão
dos edifícios e/ou das suas frações para as utilizações a que se destinam,
nomeadamente para os efeitos previstos no artigo 50.º do Decreto-Lei n.º
280/2007, de 7 de Agosto (Regime Jurídico do Património Imobiliário
Público).
5. A recusa, pelo Concedente, de quaisquer pedidos de aprovação que lhe sejam
submetidos pelo Concessionário, no âmbito das prestações que constituem o
objeto contratual, deverá ser sempre baseada em critérios de razoabilidade e
expressa e especificadamente fundamentada, designadamente quando haja
violação do Caderno de Encargos e respectivos anexos, da proposta
adjudicatária ou de qualquer disposição legal ou regulamentar imperativa
constante de instrumentos de gestão territorial ou de outras disposições
normativas ou técnicas aplicáveis.
1500 (344) N.º 1217SEXTA - F E I R A
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Cláusula 23.ª
Edificação
1. A execução das operações urbanísticas previstas no Contrato apenas poderá
iniciar-se quando o Concedente emitir a respetiva aprovação.
2. A execução de trabalhos preparatórios tais como a instalação de estaleiro,
montagem de andaimes, colocação de sinalização de segurança, limpeza de
terreno, modelação de terrenos, demolições e remoção de entulhos poderá ter
início antes da aprovação dos projetos de execução das obras de edificação e
reabilitação, sem prejuízo das prévias autorizações exigíveis em cada caso.
3. A execução das obras é da exclusiva responsabilidade do Concessionário, que
as deverá realizar de forma a adaptar os imóveis aos fins de utilização a que se
destinam, de acordo com os projetos e prazos previamente aprovados pelo
Concedente.
4. A execução das obras previstas nas operações urbanísticas deve seguir a
tramitação, sequencialidade e prazos estabelecidos nos Anexo III do presente
Caderno de Encargos.
5. A execução das obras inclui a realização dos respetivos trabalhos e a aquisição e
instalação dos equipamentos e materiais, em conformidade com o disposto no
Anexo III do presente Caderno de Encargos.
6. As obras serão executadas com emprego de materiais de boa qualidade e que
sejam tecnicamente os mais aconselháveis ou convenientes segundo as regras
de arte, com as disposições legais e regulamentares em vigor, e de acordo com o
projeto que consta da proposta adjudicada.
7. O atraso no início ou na conclusão das obras imputável ao Concessionário
confere ao Concedente o direito de aplicar sanções pecuniárias, sem prejuízo do
direito do Concedente de resolver o contrato.
Cláusula 24.ª
Conclusão das obras
1. As obras de urbanização, construção e reabilitação da totalidade dos imóveis
abrangidos pela concessão deverão ser concluídas dentro do prazo contratual,
de acordo com a proposta do concessionário apresentada na fase de concurso,
não podendo em qualquer caso ser superior a 192 semanas a contar do início
dos respectivos trabalhos.