UNIVERSIDAD NACIONAL DE CUYO

CURSO DE CONTRATOS MODERNOS

NUEVAS FORMAS COPARTICIPATIVAS DE PROPIEDAD:

BARRIOS PRIVADOS. CLUBES DE CAMPO. CEMENTERIOS PRIVADOS.

ESC. PABLO E. BRESSAN

I.- INTRODUCCION:

A.- El proceso de urbanización en Argentina.

En la época de colonización la fundación de una ciudad era un acto solemne. Se colocaba un poste y se labraba un acta que terminaba diciendo “gobierno, traza y repartimiento”. Existía ya un claro espíritu urbanístico: la plaza central, la iglesia, el edificio de gobierno, trazados de calles, espacios para futuros crecimientos de la ciudad. El siglo XX trajo aparejada la subdivisión masiva de las parcelas originales, fundado esencialmente en la migración de los habitantes de las zonas rurales hacia las ciudades, fruto de la industrialización del País. Este movimiento generó una propiedad urbana central a la que sólo accedían las familias de alta clase social, coexistiendo con confusos y conflictivos inquilinatos. La sanción del régimen de propiedad horizontal (Ley 13.512) dio respuesta a esta realidad, y especialmente en las décadas de 1950 y 1960 la migración hacia el centro de las ciudades tuvo su máximo esplendor. Pero la vida del Centro priva de otras necesidades como el contacto con la naturaleza. En respuesta a estas necesidades, surgieron las llamadas “casas de fin de semana”, o “quintas”, especialmente en zonas rurales periféricas a las ciudades. Estas nuevas urbanizaciones comenzaron a requerir al Estado los servicios e infraestructura habituales, generándose un conflicto aún vigente. Las nuevas generaciones comenzaron a requerir y preferir contar además con servicios adicionales, tanto deportivos, culturales como recreativos, todos muy costosos para ser solventados por un adquirente en particular. Surgieron entonces los “countries” o “clubes de campo”. En ellos la gran inversión la realiza el desarrollista y luego la prorratea en el precio de cada parcela.

Los propios fundamentos de estos servicios adicionales, el mejoramiento de las rutas de acceso al microcentro, la contaminación ambiental y cuestiones de seguridad transformaron estas casas de fin de semana en casas de residencia permanente.

B.- Urbanismo y planeamiento urbano:

Los cambios de las preferencias de la comunidad en este tópico exigen técnicas de creación y desarrollo de la ciudad, ordenando la subdivisión y ocupación del suelo en base a criterios coherentes: esto es lo que se conoce como “urbanismo”. El urbanismo se ha convertido en una actuación de conformación social general, que tiene como finalidad principal la planificación u ordenación anticipada de las estructuras demográficas, sociales y económicas de una unidad territorial (Juan Vallet de Goytisolo).

El principal instrumento de planificación urbana es la zonificación, que implica: una primer etapa de división de las zonas: urbanas, sub-urbanas y rurales. Una segunda etapa de distribución de espacios verdes, superficies y volúmenes edificables y vías de circulación internas y externas. El planeamiento urbano es una herramienta apta para mejoras las formas de ocupación del territorio y optimizar el funcionamiento de las actividades y diversas comunidades asentadas en él.

C.- Derecho y planeamiento urbano:

Los objetivos del planeamiento urbano son alcanzados, en gran parte, por el ejercicio del poder de policía que le compete al Estado, que puede imponer a los ciudadanos restricciones y límites al dominio y al uso de la propiedad y alcanzar hasta su máxima expresión de afectación, a través de la expropiación.

Se suman a los particulares cada vez más restricciones al dominio privado en el interés público, las que están regidas por el derecho administrativo (art. 2611 C.C.)

Art. 2611. Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho administrativo.

Las restricciones y límites al dominio se caracterizan por ser parte del contenido normal de las facultades del propietario, y no constituyen un régimen de excepción. Se fundamentan en el interés superior de la sociedad y la necesidad de convivencia.

D.- Urbanizaciones privadas especiales:

Dentro del planeamiento global de las ciudades, han surgido urbanizaciones privadas especiales, que se caracterizan en general por lo siguiente:

a) existencia de una zona regida por un ordenamiento particularizado.b) Existencia de múltiples inmuebles independientes.c) Vinculación entre ellos por un destino funcional.d) Existencia de servicios comunes.e) Interconexión con relaciones de carácter real.f) Agrupación de los propietarios en una entidad administradora,

encargada del mantenimiento y prestadora de servicios.g) Implican un repliegue de lo estatal a lo privado. h) Area perimetral cerrada

La doctrina agrupa dentro de esta categoría a los barrios cerrados o privados, clubes de campo (country clubs), parques industriales (industrial developments), centros de compras (shopping centers), cementerios privados (private cementery) y multipropiedad o tiempo compartido (time sharing).

Respecto de la denominación general que se dá a estas figuras (“nuevas formas de dominio”, “otras propiedades”, “propiedades especiales”), parece aconsejable no utilizar aquella que los individualiza como “dominio”, dado que el sentido técnico de este vocablo (art. 2.506) no resulta absolutamente compatible con la figura del tiempo compartido. Tampoco es precisa la denominación “otras propiedades”, por ser muy vaga. El Proyecto de Unificación de 1998 utiliza la denominación “propiedades especiales”, la que es menos vaga que la anterior.Sin embargo, dado el carácter distintivo de participación recíproca de cada inmueble en estos complejos, tanto entre sí como respecto de los espacios comunes y las entidades administradoras, pareciera más precisa la denominación “nuevas formas coparticipativas de propiedad”.

E.- Concepto de cada una de estas urbanizaciones especiales o “nuevas formas coparticipativas de propiedad”.

1) Club de campo: es un complejo residencial recreativo, ubicado en zona sub-urbana, limitado en el espacio, integrada por lotes construídos o a construírse, independientes entre sí, que cuentan con una entrada comun, con espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, existiendo entre los diversos espacios una relación funcional y jurídica que lo convierte en un todo inescindible (Rodolfo Olivé).

2) Barrios privados o cerrados: es un emprendimiento urbano destinado a uso residencial, con equipamiento comunitario y perímetro cercado (art. 1 dec. 27/1998 PE Provincia de Buenos Aires).

3) Centros de compras: emprendimiento que nuclea a una variedad de negocios independientes, en un edificio en el que se aprovechan espacios, estacionamiento y se comparten servicios comunes, bajo la vinculación de normas reglamentarias y una organización comunitaria de limitados alcances (Manuel Adrogué).

4) Parques industriales: conjunto de parcelas o lotes destinados a ser adquiridos por industrias diferentes, concentrados en un lugar determinado donde comparten servicios comunes y pueden recibir tratamientos impositivos diferenciados (Laureano Moreira).

5) Cementerios privados: aquellos que no pertenezcan al dominio público del Estado (Claudio Kiper).

A ellos se agregan algunas variantes de los mismos, tales como:

6) Clubes náuticos y “clubes de chacras”: son variantes de los clubes de campo, caracterizados los primeros por servicios náuticos y los segundos por ofrecer lotes de mayor extensión y más alejados de los centros urbanos.

7) “Housing”: son también variantes de los clubes de campo y de los barrios privados, aunque consisten en el ofrecimiento de un lote con vivienda terminada, cuyo modelo puede elegirse entre algunos disponibles.

II.- CLUBES DE CAMPO O COUNTRY CLUBS O COUNTRIES:

A.- Definición: es un complejo residencial recreativo, ubicado en zona sub-urbana, limitado en el espacio, integrada por lotes construídos o a construírse, independientes entre sí, que cuentan con una entrada comun, con espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, existiendo entre los diversos espacios una relación funcional y jurídica que lo convierte en un todo inescindible.

B.- Caracteres:

Caracteres de estos emprendimientos:

a) localización en zona sub-urbana o rural.b) Las calles internas y espacios verdes no son transferidos al dominio

público del Estado. c) Un amplio sector del complejo está destinado a actividades recreativas,

sociales, culturales y deportivas.d) El sector restante está destinado a la construcción de viviendas de

dominio de particulares.e) Ambos sectores son unidos de manera inescindible.f) Se dota al complejo de servicios adicionales: seguridad, limpieza,

jardinería, escuelas o academias, transporte, etc..

C.- Diferencias con los barrios cerrados:

1) El club de campo cuenta con el “complejo social y deportivo”, mientras que en el barrio cerrado los espacios comunes son sólo los indispensables para el funcionamiento del lugar (calles y circulaciones o alguna instalación mínima).

2) No cuenta con las limitaciones de superficie para espacios verdes o espacios de equipamiento.

III.- Problemática del encuadre legal de estos emprendimientos:

Las nuevas formas de propiedades coparticipativas no están legisladas en la ley de fondo, a quien le corresponden en virtud de tratarse de derechos patrimoniales (art. 75 inc. 12 CN).

La base del problema de su encuadre jurídico reside en la incompatibilidad de la estructura actual de los derechos reales con la vinculación de los inmuebles como complejo y sus relaciones personales accesorias.

Recordamos que en nuestro régimen rige el principio del numerus clausus en materia de derechos reales (art 2.502 C.C.).

2502. Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.

Esta tipicidad de los derechos reales impide su modificación sin una ley de fondo que los hubiere receptado.

Frente a este vacío legal, se ha procurado adaptar esta figura a los derechos vigentes. En tal sentido, se han intentado soluciones a partir de los derechos reales vigentes, otras a partir de los derechos personales y otras con combinaciones de ambas. Las analizaremos seguidamente:

A) Encuadre sobre la base de los derechos reales:

Se ha intentado dar soluciones a estos complejos urbanísticos a través de la aplicación de los siguientes derechos reales: dominio (perfecto e imperfecto), condominio, usufructo, uso y habitación, servidumbres y propiedad horizontal.

1) Dominio: Art. 2.506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.

Se ha propuesto utilizar el derecho real de dominio del particular sobre su lote sumado al dominio de una entidad sobre los espacios comunes.Esta propuesta no soluciona la necesaria vinculación jurídica que debe existir entre ambos espacios, relación que no puede exigirse desde el derecho real de dominio. Esta alternativa no dá seguridad alguna al adquirente.

2) Dominio revocable:

2507. El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su

objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etcétera.

2661. Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil.

2663. Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título.

Algunos autores proponen la aplicación de la figura del dominio revocable (Colman Lerner y Grinberg). Consiste en que el desarrolista sólo transfiere el comprador del lote un dominio revocable, sujeto a las siguientes condiciones resolutorias: a) que no se construya la vivienda en un plazo resolutorio determinado; b) que se construya fuera de las normas previstas por el desarrollista; c) realización de actos que atenten contra los intereses del reglamento, tales como cambiar el destino de la unidad, construír sin planos aprobados; d) que se revenda a un tercero no admitido como socio; e) que se incumpla con los pagos de impuestos o expensas. Estas condiciones se transmites a los sucesivos adquirentes. Además el desarrollista se reserva el dominio perfecto sobre las “partes comunes”, con lo cual mantiene el poder de decisión sobre dichos espacios.

Críticas a esta propuesta: a) Se propone un dominio revocable permanente, que nunca podría

convertirse en dominio pleno a favor del adquirente.b) Genera una desigualdad irrazonable con el desarrollista: mientras éste

podrá siempre revocar el dominio, el adquirente de una parcela no cuenta con fuerza jurídica para exigir el cumplimiento de las obligaciones de aquél.

c) Además exigiría acordar que en caso de revocación, el revocante debe abonar el valor del lote y sus mejoras, pues en caso contrario se configuraría un enriquecimiento sin causa.

d) En caso de controversia sobre la causal de revocación, deberá dirimirse en juicio (art. 2666).

e) Si bien ante el incumplimiento se podría revocar el dominio, no se podría compeler al propietario imperfecto a que cumpliera sus obligaciones.

f) Los adquirentes no podrían acceder al crédito, porque las entidades bancarias no aceptarían garantías sujetas a la revocabilidad.

3) Condominio:

2673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

2692. Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.

2693.* Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente.

Podría pensarse en afectar la totalidad del complejo a un condominio. A todas luces no brinda solución a la problemática:

a) los adquirentes no lo serían de sus parcelas sino de porcentajes indivisos, por lo que todos serían dueños de todo, en proporción a sus partes.

b) El condominio está concebido naturalmente hacia su partición.c) El modo de administración no es compatible, ya que en el condominio

se requiere el quórum de todos y se resuelve por la mayoría absoluta de valor (mayoría absoluta de porcentajes indivisos).

d) El derecho de veto entre los condóminos (art. 2680) es incompatible con el avance de estos complejos

e) Podría desvincularse la parte recreativa de la parcela, a través de la enajenación voluntaria o forzada de la parte indivisa.

f) Cabría el abandono del porcentaje indiviso sobre la parte recreativa en virtud de la falta de pago de sus gastos, con lo que nuevamente podrían separarse la parcela de las partes recreativas.

4) Dominio y condominio:

Se ha propuesto otorgar al adquirente el dominio exclusivo sobre su lote y el condominio sobre las partes comunes.

Los problemas que se plantean frente a esta propuesta son: a) Conforme al art. 2692, cada condómino podría pedir en cualquier

tiempo la división.b) Además conforme al art. 2693, no se puede renunciar de manera

definitiva a pedir la división, aunque podría convenirse la indivisión por un plazo de cinco años, renovable.

c) los demás citados anteriormente sobre el condominio.

Esta precariedad es incompatible con una estructura que requiere ser permanente. Por ello se ha intentado salvar este inconveniente proponiendo que el condominio sea de indivisión forzosa.

2710. Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los condóminos podrá pedir la división.

2711. Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a título de servidumbre, sino a título de condominio.

2712. Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que está destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condóminos.

2713. El destino de la cosa común se determina no habiendo convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.

2714. Los copropietarios de la cosa común no pueden usar de ella sino para las necesidades de las heredades, en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.

Apoya este criterio un importante caso jurisprudencial (“Mapuche Country Club c/ López de Marsetti, Hebe y otros”, CNCiv., sala A, 2/6/1989, J.A. 1989-IV-202), en el que se resolvió que los espacios comunes revisten el carácter de condominio, y que el destino de la cosa común está dado por su naturaleza y uso (art. 2713), considerándolo entonces como de indivisión forzosa por tratarse de accesorios indispensables. Tomó asimismo el criterio sustentado en la ley de suelos de Buenos Aires (ley 8912). Adrogué agregó que podía sumarse a este esquema la figura de un consorcio entre los copropietarios.Sin embargo, las críticas son las siguientes:a) Se cuestiona la asignación de accesorios indispensables a raíz de su

destino. ¿Es “indispensable” el club house, las canchas de tenis, de golf, la pileta, el gimnasio, etc..? Se considera que no son indispensables, por lo que regiría la regla que la indivisión no puede pactarse indefinidamente. Además se sostiene los “accesorios indispensables” no pueden ser inmuebles separados. Distinta sería la solución si los sectores comunes fueran solamente las circulaciones.

b) Caída entonces la indivisión forzosa, se torna en condominio común, y le resultan aplicables las críticas antes expuestas a la aplicación de esta figura.

5) Usufructo:

2807. El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.

Se ha planteado para estas figuras el usufructo en dos alternativas:- Una consiste en transferir al adquirente el dominio pleno de su

parcela y a todos los adquirentes o a una entidad las partes comunes. Luego el condominio de los adquirentes o la entidad otorgan usufructo a favor de cada adquirente de parcela.

- Otra es que el desarrollista mantenga el dominio de las parcelas y sólo “transfiera” a los “adquirentes” de parcelas el usufructo sobre la misma y sobre las partes comunes.

Las objeciones son muchas:a) las facultades del usufructuario y del nudo propietario para introducir

modificaciones en el inmueble son muy limitadas (arts. 2892 y 2912).b) Terminado el usufructo, las mejoras quedan en propiedad del nudo

propietario, sin derecho a reclamo (art. 2874).c) El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario si es persona

física y a los veinte años si es persona jurídica (arts. 2822 y 2920)d) El usufructuario no puede ceder su derecho de usufructo (arts. 2825,

2870, 2916)e) Las expensas exceden el marco de los gastos regulados en el usufructo.f) Frente a la muerte del usufructuario, será inválida la promesa del nudo

propietario de constituír nuevamente el usufructo a favor de los descendientes del usufructuario.

Dado que la vivienda es construída o pagada por el “adquirente” de parcela, este derecho real resulta incompatible con la figura.

6) Uso y habitación:

2948. El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.

Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, derecho de habitación.

Rigen las mismas críticas que para el usufructo.

7) Servidumbres:

Consiste en estructurar lo siguiente: dominio pleno del adquirente sobre la parcela más servidumbres sobre la parte recreativa. Concretamente, funcionarían:

a) las parcelas serían fundos sirvientes de una servidumbre de abstenerse de ejecutar construcciones sin cumplir con el código interno de edificación y sin contar con la aprobación del titular del fundo dominante.

b) Las parcelas serían por otra parte fundos dominantes de una servidumbre de afectación al área recreativa del club de campo.

c) Las partes comunes permanecen en dominio del desarrollista o se transfieren a todos los adquirentes.

d) Estas partes comunes son fundos sirvientes a favor de las parcelas, sobre las siguientes actividades: 1) afectación a área recreativa, lugar de esparcimiento y práctica de deportes; 2) abstenerse de realizar construcciones de ningún tipo diferentes a las previstas para el club de campo; 3) abstenerse de subdividir el predio común; 4) abstenerse de anular áreas recreativas. Los gastos de mantenimiento pueden ser asumidos por el fundo dominante o eventualmente por el mismo sirviente.

e) Las partes comunes son fundos dominantes de la servidumbre de abstenerse de realizar construcciones sin cumplir con el código interno de edificación y sin contar con aprobación del titular.

f) Entre ambos fundos se constituyen servidumbres reales, gratuitas y perpetuas.

Así lo concibe el decreto reglamentario 9404/86 de la ley de uso de suelos de Buenos Aires.

Sin embargo, existen diversas objeciones:a) se ha sostenido que la servidumbre produce una utilidad pero no

tán amplia como se pretende, dado que lo hacen asemejar al usufructo, que tiene un plazo limitado.

b) La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena y aquí aparece como sobre cosa parcialmente propia.

c) Una grave es que se grava al fundo sirviente con una obligación de hacer, lo que está prohibido en los derechos reales (art. 3010). Valdrá entonces como derecho personal, con la inseguridad que ello implica.

d) La idea de una servidumbre forzosa de mero recreo es ajena al Código Civil (arts. 2523, 2805 y nota).

8) Propiedad horizontal:

Esta figura implicaría dominio exclusivo sobre la parte privativa y condominio con indivisión forzosa sobre las partes comunes.Es el tipo que más se ha utilizado, especialmente en Buenos Aires, a través de la aplicación del decreto 2489/83, que “permite” la afectación a propiedad horizontal de edificios en construcción, en tanto consideraron a las parcelas como futuras unidades funcionales, independientes de las demás unidades.

Las objeciones son variadas:a) la ley 13.512 establece que el suelo es común, mientras que en el club

de campo se pretende que cada adquirente tenga dominio pleno de su parcela (art. 2 ley 13.512)

b) Se hace recaer el derecho real sobre una unidad aún inexistente.c) Las partes comunes en los clubes de campo revisten un interés e

importancia mucho mayor que la prevista para las partes comunes de la propiedad horizontal.

d) La ley de propiedad horizontal se aplica a edificios ya construídos, mientras que en los clubes de campo normalmente las viviendas se encuentran sin construír.

e) En la propiedad horizontal se afecta empleando como elemento un plano definitivo de propiedad horizontal, mientras que en el club de campo sería un plano en permanente cambio, debido a las modificaciones constantes que iría sufriendo cada parcela en construcción.

f) Estas modificaciones de planos implicarían modificaciones al reglamento de copropiedad y administración.

g) No sería compatible el carácter común de los cimientos, muros maestros, techos, fachada, etc. (arts. 2, 3, 5, 7 y 8 ley 13.512).

h) Se requeriría unanimidad para obras en beneficio de un propietario exclusivo (arts. 5 y 7 ley 13.512).

i) El régimen de sanciones en el club de campo (multas, suspensiones, etc.) es distinto que en la propiedad horizontal (acción judicial, arts. 6 y 15 ley 13.512).

En la práctica negocial, se intentan salvar estos obstáculos a través de las siguientes consideraciones contractuales:

1) reservas sobre unidades a construírse: se exige al adquirente de una unidad que otorgue un poder especial irrevocable a favor del

desarrollista para tramitar modificaciones de planos y reglamentos, modificar superficies y porcentajes de dominio, suscribir escrituras rectificatorias.

2) Reservas de desarrollista para ampliar el terreno o el edificio.3) Se otogan poderes a favor del desarrollista o de una entidad para

que administre las partes comunes, lo represente en asambleas, vote, etc..-

Sin embargo, se reconoce que un sistema similar al de la propiedad horizontal sería el adecuado, en tanto y en cuanto permite la existencia permanente del condominio con indivisión forzosa, asegura el destino de las partes comunes, requiere de unanimidad para modificaciones sobre dichos sectores, asegura el funcionamiento como todo inescindible.Por ello los diversos proyectos de ley se orientan básicamente en esta figura modificada.

El proyecto de unificación de 1998, en su art. 2029, establece que estas figuras pueden constituírse bajo el régimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal, y en este último caso, sólo serán necesariamente comunes las vías de acceso e instalaciones de uso común. Se permiten limitaciones edillicias, administración con un administrador irrevocable y facultades al Consorcio para adquirir nuevos inmuebles a fin de ser integrados al complejo. En tal caso, quedan modificadas las unidades de pleno derecho.

B) Encuadre sobre la base de los derechos personales:

1) Formas societarias:

Se ha propuesto la utilización de diversas formas asociativas:

a) La sociedad civil prevista en el art. 1648:

Art. 1648. Habrá sociedad, cuando dos o más personas se hubiesen mutuamente obligado, cada una con una prestación, con el fin de obtener alguna utilidad apreciable en dinero, que dividirán entre sí, del empleo que hicieren de lo que cada uno hubiere aportado.

Este tipo de sociedad presenta la dificultad que prevé esencialmente el fin de lucro, lo que no es compatible con el club de campo.

b) La asociación civil es más apta que la anterior.c) Se ha utilizado el tipo de sociedad cooperativa, pero presenta

inconvenientes en cuanto a la transmisión de cuotas sociales que debieran transmitirse entre asociados y con acuerdo del consejo de administración.

d) La más utilizada es la sociedad anónima, utilizando un estatuto normal, aunque se le suele adicionar un reglamento interno que se inscribe con el estatuto social. Se utiliza la figura prevista en el art. 3 de la ley de sociedades. Los aportes necesarios y cotidianos (expensas) se incluyen en el reglamento ya que pueden estar previstos en el estatuto social.

Presenta los siguientes inconvenientes: no otorga garantía a los adquirentes, dado que se trata de un derecho personal, está sujeta a los riesgos de la administración, no son admitidos en la práctica como objeto de garantía.

e) Es muy común advertir la combinación de dominio o propiedad horizontal más sociedad o asociación.En algunos casos se aportan las parcelas a una sociedad, pero origina el inconveniente de la vinculación de una acción a una parcela.Se han observado la consideración de distintos tipos de socios, con el fin de diferenciar a los propietarios de parcelas, de su familia, de los invitados, etc..

En la práctica se han advertido consecuencias disvaliosas con estas combinaciones: concentración del poder en pocas personas, acciones sociales con facultades tán limitadas que pueden ser interpretadas como una violación al régimen de los derechos reales, además del riesgo de los administradores que puede llegar hasta a poner en peligro los bienes sociales.

IV.- ALGUNOS INCONVENIENTES EN PARTICULAR:

A) Derecho de admisión:

Normalmente se le dá forma en los contratos de los siguientes modos:

1) opción de compra o cláusula de venta preferencial a favor del Club o de sus miembros.

2) Dominio revocable.3) Sólo se consideran socios de la entidad titular de

las partes comunes a aquellos socios titulares de las parcelas que hubieran sido aceptados por la comisión directiva.

B) Poder disciplinario:

La Jurisprudencia es uniforme en reconocer la posibilidad de ejercer un poder disciplinario de parte de las asociaciones, aunque en general exigen que el sancionado tenga posibilidades de defensa.Sin embargo, en los clubes de campo la situación es más confusa, dado que el posible sancionado es además titular de una parcela del complejo, inescindible con las partes comunes.Por otra parte, estas facultades disciplinarias son serán aplicables para los casos de countries sometidos al régimen de propiedad horizontal, ya que para ellos rige el art. 15 de la ley 13.512 (acciones judiciales).

C) Calles y espacios de circulación interna:

En principio las calles y espacios de circulación interna pertenecen a al dominio público del Estado y están libradas al uso público. Sin embargo, el art. 2348 configura una excepción.

2340. [Quedan comprendidos entre los bienes públicos:1.* Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislación especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;2. Los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y ancladeros;3. Los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación;4. Las playas del mar y las riberas internas de los ríos, entendiéndose por tales la extensión de tierra que las aguas bañan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;5. Los lagos navegables y sus lechos;6. Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de río, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;

7. Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común;8. Los documentos oficiales de los poderes del Estado;9. Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico.] (texto según ley 17.711.)

2340. (derogado por ley 17.711.) Son bienes públicos del Estado general o de los Estados particulares:.....1. Los mares adyacentes al territorio de la República, hasta la distancia de una legua marina, medida desde la línea de la más baja marea; pero el derecho de policía para objetos concernientes a la seguridad del país y a la observancia de las leyes fiscales, se extiende hasta la distancia de cuatro leguas marinas medidas de la misma manera.2. Los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y ancladeros.3. Los ríos y sus cauces y todas las aguas que corren por cauces naturales.4. Las playas del mar y las playas de los ríos navegables en cuanto su uso sea necesario para la navegación, entendiéndose por playas del mar la extensión de tierra que las olas bañan y desocupan en las más altas mareas, y no en ocasiones extraordinarias de tempestades.5. Los lagos navegables por buques de más de cien toneladas, y también sus márgenes.6. Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de río, o en los lagos navegables.7. Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualesquiera otras obras públicas, construidas para utilidad o comodidad común.

2341. Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del Estado o de los Estados, pero estarán sujetas a las disposiciones de este Código y a las ordenanzas generales o locales.

2348. Los puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares, aunque los dueños permitan su uso o goce a todos.

Los emprendimientos que se someten a las leyes de loteo parecieran quedar comprendidos en el régimen de las calles públicas, lo que implica un inconveniente importante en los clubes de campo.Para ello se han aportado diversas soluciones: algunas prácticas y endebles, tales como la donación de las calles para luego convenir con el Municipio su cerramiento, o la oferta de donación de las calles que no son aceptadas por el Municipio. Otras algo más seguras, tales como el encuadramiento en ordenanzas municipales para clubes de campo, en la que se permiten mantener las calles privadas.En algunas provincias como Mendoza estos proyectos pasan por Consejo de Loteos, donde se exigen recaudos distintos en cuanto a calles que los requeridos en los loteos abiertos.

En los casos de afectación a propiedad horizontal no se produce este problema, ya que los accesos son partes comunes, no públicas.

V) CEMENTERIOS PRIVADOS:

La ley argentina carece una regulación específica sobre sepulcros, a los que trata tangencialmente en el art. 2551 relativo a tesoros. A) Cementerios públicos: Los cementerios públicos forman parte del dominio público del Estado (art. 2340 inc. 7 –obras públicas para utilidad común), a través de los Municipios.En consecuencia el particular sólo adquiere una concesión administrativa, que genera sólo un uso común (art. 2341). En este tipo de cementerios públicos, Highton entiende que el sepulcro en sí mismo no puede ser objetote transacciones comerciales, aunque sí los derechos patrimoniales que sobre él se tengan. Tampoco es pasible de prescripción adquisitiva.

C) Cementerios privados:

1) Fundamentos:- insuficiencia de los cementerios públicos.- Interés de ciertos estratos sociales de descansar en predios más

agradables.

2) Problemática del encuadre legal:

Al igual que los complejos urbanísticos, puede tratarse esta problemática bajo la órbita de los derechos personales o reales.

a) Como derecho personal: - Contrato de locación. Inconveniente: plazo.- Contrato de comodato. Inconveniente: gratuidad (art. 2225)

Su consideración como derecho personal provoca las desventajas de la inseguridad, la falta de publicidad registral, el régimen de uso de las partes comunes, etc.

b) como derecho real:

1) Dominio y condominio:

Dominio: inconvenientes: - según art. 2506 es absoluto y no es compatible con la prohibición de

desnaturalizarlo.- Carece de individualidad jurídica.- Imposibilitaría el ejercicio de la policía mortuoria.

Condominio: inconvenientes:- los mismos de los complejos urbanísticos, en el sentido de la

posibilidad de división, y la propiedad sobre una parte indivisa y no material.

2) Usufructo: mismos inconvenientes que en los complejos urbanísticos.

3) Derecho de uso y habitación: muy utilizado pero con el inconveniente que se pretende dar perpetuidad a un derecho real que no lo permite.