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INCOIN 1T2017, CDMX www.tinsamexico.mx

CIUDAD DE MÉXICO

Cuauhtémoc

REPORTE DE MERCADO DELEGACIONAL1er TRIMESTRE DEL 2017

MERCADO DE VIVIENDA VERTICAL (DEPTOS)

DEMO

INCOIN 1T2017. CDMX www.tinsamexico.mx 2

DIRECTOR GENERAL

DIRECCIÓN CONSULTORÍA INMOBILIARIA

GERENTE TINSA RESEARCH LATAM

COORDINADOR INCOIN

COLABORADORES

COORDINADOR DE DISEÑO GRÁFICO

DISEÑO GRÁFICO

Profesionales participantes

DEMO

INCOIN 1T2017, CDMX www.tinsamexico.mx 3

PRESENTACIÓN

TINSA (ANTECEDENTES)

INTRODUCCIÓN ANÁLISIS DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS

GLOSARIO

48

16

DEMO


TINSA México, forma parte de un grupo internacional con sede en España y con experiencia desde 1985 en el sector inmobiliario. Actualmente, además de su sede central, la compañía tiene delegaciones en Argentina, Chile, Uruguay, Perú,

Colombia, Ecuador, Francia y Portugal, estando en vías de apertura en otros países de América Latina y Europa.

TINSA, fue constituida en México en mayo del 2000 y cuenta con un importante reconocimiento y experiencia en el mercado inmobiliario, producto de la relación de confianza y buen servicio que mantiene con su amplia cartera de clientes. Somos la

primera unidad de valuación en el país con autorización de la SHF, para realizar avalúos de créditos garantizados a la vivienda.

El equipo técnico está conformado por arquitectos, ingenieros y profesionales altamente calificados, con diferentes especialidades enfocadas al asesoramiento inmobiliario.

Actualmente, los servicios que TINSA ofrece en México, se dividen en dos áreas:

TINSA Avalúos, se dedica a la valoración de todo tipo de bienes (muebles e inmuebles), tanto para empresas (privadas ypúblicas) como para personas particulares. La cobertura del servicio es a lo largo de todo el país y para cualquier tipo de

finalidad.

TINSA Consultoría, a través de sus departamentos de asesoramiento, análisis y evaluación de proyectos, ofrece diversosservicios de manera integrada en todos los sectores de inversión inmobiliaria, entre los que destacan la viabilidad de cualquier

tipo de inversión inmobiliaria, los estudios de mercado sistemáticos y “adhoc” a la evaluación.

Dentro de nuestra cartera de clientes destacan Infonavit, bancos, otras entidades financieras, constructoras, notarias y clientes particulares.

NUESTRA EMPRESA

Tinsa antecedentes

DEMO


DEMO

Con motivo del cierre de los indicadores del primer trimestre del 2017, se

presenta la información más relevante, análisis y conclusiones de los proyectos

en venta en la Ciudad de México y su Zona Metropolitana. Esta información es

estratégica para la toma de decisiones en el sector inmobiliario y permite afrontar

los actuales retos en los que cada participante está inmerso.

En nuestro boletín concentramos la información más importante del Informe de

Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) en la Ciudad de México y su Zona

Metropolitana, que reúne información clave del mercado inmobiliario a partir de

un censo de vivienda nueva para conocer e interpretar los principales indicadores

del sector inmobiliario en el corto y mediano plazo.

PANORAMA DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2017 (1T2017)

Al cierre del primer trimestre del año en la ZMCDMX existen 934 proyectos

activos; la Ciudad de México con 732, siendo la plaza con el mayor número de

proyectos, seguido de la ZMCM con 202 proyectos activos. En el primer trimestre

del año anterior (1T2016) se tenían registrados 738 proyectos activos en la

ZMCDMX, por lo que se observa un aumento de 26.6% en el número de

proyectos activos respecto al mismo periodo del 2016.

El inventario disponible a la venta, reporta 48,123 unidades en la ZMCDMX,

destacando la ZMCM con el mayor número volumen, con 33,638 y la CDMX con

14,485 unidades, al cierre del actual trimestre.

Los precios promedio tienen marcadas diferencias en ambas plazas, donde

la vivienda de bajo costo ha migrado a la ZMCM, destacando los municipios

de Acolman, Huehuetoca y Zumpango; y la vivienda Residencial y

Residencial Plus tiene una fuerte presencia en la CDMX, sobre todo en las

delegaciones Cuajimalpa, Miguel Hidalgo y Benito Juárez. Los precios

promedio de venta más altos están en la CDMX, con un valor promedio de

$4,816,412, mientras que la ZMCM tiene un valor promedio de $1,125,466.

Fuente: TINSA, México (www.tinsamexico.mx)

EN LA ZMCDMX (ZONA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MÉXICO) SE DETECTARON INCREMENTOS

ANUALES DEL 26.6% EN EL NÚMERO DE PROYECTOS TOTALES

0

100

200

300

400

500

600

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800

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

Ciudad de México ZMCM

Stock Disponible 1T2017 14,485 33,638

N°Proyectos 732 202

No.

De

proy

ecto

s

Sto

ck a

ctua

l

Número de proyectos y stock disponible DEMO


ANTECEDENTES

La Metodología utilizada para el levantamiento de la información requerida para la

elaboración del INCOIN consta de dos etapas.

En la primera se efectúa un empadronamiento total de la oferta inmobiliaria de cada

delegación, registrando las características generales del proyecto, con el fin de obtener

datos preliminares que nos permitan llegar al proceso de encuestado con una

información completa y confiable. Esta información se recaba con diferentes fuentes

tanto oficiales, como comerciales.

En la segunda etapa se analiza cada proyecto identificado en la primera etapa,

verificando los datos con diversas fuentes a la vez, que incluye a la inmobiliaria o

constructora, visita directamente al proyecto y/o un cliente de incógnito que visite la

caseta de ventas. Este grado de detalle y cruce de información nos permite detectar en

forma oportuna, disonancias e incompatibilidades de cualquier dato y así corregirlo

antes de que forme parte del análisis del informe final.

Para un adecuado levantamiento, análisis, interpretación y posterior conclusión de la

información, nuestro equipo se encuentra integrado por profesionales (arquitectos y

urbanistas) con formación y experiencia en el sector de la construcción y el inmobiliario.

Los profesionales involucrados en el planteamiento, diagramación y construcción del

INCOIN, son capacitados en las metodologías desarrolladas por TINSA a nivel

internacional y validado previamente a través de rigurosas pruebas y seguimientos en la

verificación de su aplicación cumpliendo con nuestros estándares de calidad.

Es importante mencionar que TINSA realiza análisis de información sobre sectores

inmobiliarios desde hace más de 30 años en diversos países y ha recibido importantes

reconocimientos, por mencionar el Salón Inmobiliario en Madrid y el Banco de España

por estos trabajos. Dicha metodología es la misma en la que soportamos nuestro

Informe de Coyuntura en México.

DEMO


ANTECEDENTES

El presente estudio, Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN), representa un arduo

trabajo de nuestro equipo de estudios de mercado que consiste en: visitar la totalidad

de las delegaciones y detectar todas las ofertas de proyectos de vivienda nueva. Sigue

una labor en gabinete, realizando el procesamiento y análisis de la información

levantada; aclarando que esta información se actualizará trimestralmente, ofreciéndole

al cliente, una fotografía exacta de lo que ocurre con los proyectos y el stock de

vivienda de la Ciudad de México.

El informe es el resultado del análisis y procesamiento de la información pormenorizada

de los proyectos inmobiliarios, dentro de la CDMX, abarcando 15 delegaciones.

En el primer trimestre de 2017, se levantaron datos de un total de 732 proyectos

inmobiliarios tanto de vivienda horizontal como vertical; se encontraron 75 proyectos

nuevos y 60 proyectos vendidos. Los proyectos se encuentran repartidos en 15

delegaciones.

Un aspecto fundamental a tener en cuenta, es que el 93% de los proyectos de vivienda

nueva corresponden a departamentos y el 7% son proyectos de casas dentro de la

CDMX.

En la primera sección del presente informe, se muestran los resultados generales para

la CDMX, incluyendo todos los productos y proyectos encontrados. En la segunda

sección se analizan los resultados del mercado de departamentos en cada delegación y

en una tercera sección se presenta la información de las casas habitación por

delegación.

Ésta estructura permitirá al lector del INCOIN tener información indispensable para la

toma de decisiones, según las características particulares de sus proyectos,

considerando que cada cliente tiene necesidades diferentes.

DEMO


DEMO


CUAUHTÉMOC

DEMO


La delegación Cuauhtémoc se ubica en la zona central de la Ciudad de México y ocupa un 2.2% del territorio y se ha dividido en seis sectores: Sector 1 Santa María La Ribera, Sector 2 Condesa, Sector 3 Roma, Sector 4 Tlatelolco, Sector 5 Reforma y Sector 6 Eje Central. El Sector 5 Reforma es el de mayor importancia debido a su alta concentración de proyectos. El mercado de vivienda nueva en esta delegación está compuesto por departamentos y casas. En este capítulo, hablaremos de departamentos.

GENERALIDADES

Stock vs ventas intertrimestrales

Participación de desarrolladores por stock actual

Stock actual vs u/mes por sector

CUAUHTÉMOC

14%

10%

7%

7%

6% 4% 4% 3% 3%

3%

39%

3 MIL

ELITE RESIDENCES/ IQ REALESTATE

INDEPENDIENTE

DIM INGENIEROS Y ARQUITECTOS

ARA

DEKAH INMOBILIARIA

DESARROLLADORA DEL PARQUE

QUIERO CASA

GRUPO RETO

BAITA

OTROS 301 393 176 464 257 452

30 33

20

58 54

48

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

0

50

100

150

200

250

300

350

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SECTOR 1 SECTOR 2 SECTOR 3 SECTOR 4 SECTOR 5 SECTOR 6

U/M

ES

AC

UM

.

ST

OC

K A

CT

UA

L

STOCK ACTUAL U/M ACUM

40.0

153 119

95

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

0

100

200

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400

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700

800

900

TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIALPLUS

UN

IDA

DE

S V

EN

DID

AS

ST

OC

K A

CT

UA

L

Stock 1T2017 U. Vendidas 1T2017 DEMO


En el actual trimestre se encontraron un total de 108 proyectos de departamentos, los cuales reportan un valor de venta promedio de $3,398,161 por unidad. El segmento económico que predomina por el stock actual es el Media (MED) con el 40%, el Residencial Plus (RESP) con el 36%, el Residencial (RES) con el 22% y el Tradicional (TRAD) con el 2%.

El comportamiento de los valores de venta, en comparación al trimestre anterior, reportan un variaciones positivas; en el segmento Media (MED) del 7.6%, Residencial (RES) 6.0% y Residencial Plus (RESP) de 2.7%.

Para el caso de los valores unitarios de venta, estos están concentrados en un rango de $16,419 / m2 en el segmento Tradicional (TRAD) a los $71,878 / m2 para el segmento Residencial Plus (RESP).

VALORES DE VENTAS OFERTADOS Valores de venta promedio por segmento

Valores unitarios de venta por segmento

13

CUAUHTÉMOC

$0

$1,000,000

$2,000,000

$3,000,000

$4,000,000

$5,000,000

$6,000,000

$7,000,000

TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS Valor $ M.N. Prom. 3T2015 $1,206,568 $1,973,332 $4,730,503 Valor $ M.N. Prom. 4T2015 $717,112 $1,311,867 $2,069,818 $5,585,994 Valor $ M.N. Prom. 1T2016 $1,297,988 $2,000,816 $5,669,529 Valor $ M.N. Prom. 2T2016 $1,235,671 $2,055,478 $6,002,235 Valor $ M.N. Prom. 3T2016 $1,301,934 $2,098,007 $6,018,042 Valor $ M.N. Prom. 4T2016 $1,340,000 $2,155,745 $6,215,448 Valor $ M.N. Prom. 1T2017 $763,500 $1,442,383 $2,285,084 $6,385,699

VA

LO

R U

NIT

AR

IO $0

$10,000

$20,000

$30,000

$40,000

$50,000

$60,000

$70,000

$80,000

TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS Valor $ M.N. Prom. 3T2015 $23,040 $30,849 $57,445 Valor $ M.N. Prom. 4T2015 $13,206 $25,209 $33,370 $66,313 Valor $ M.N. Prom. 1T2016 $24,312 $32,169 $66,753 Valor $ M.N. Prom. 2T2016 $23,803 $32,438 $70,352 Valor $ M.N. Prom. 3T2016 $24,367 $33,305 $70,103 Valor $ M.N. Prom. 4T2016 $24,588 $33,546 $69,519 Valor $ M.N. Prom. 1T2017 $16,419 $26,127 $33,908 $71,878

VA

LO

R M

2

DEMO


El producto con más unidades en venta es el de dos recámaras con el 75% del mercado total, mientras que el 24% lo ocupa la tipología de una recámara y el 0.4% restante lo ocupa la tipología con tres recámaras. Referente a la superficie promedio construida, los rangos de superficies abarcan desde 47 m2 en vivienda Tradicional (TRAD), 55 m2 en vivienda Media (MED), 68 m2 en vivienda residencial (RES) y 90m2 para vivienda Residencial Plus (RESP). La superficie promedio para departamentos en la delegación de 71 m2. Para el número de cajones de estacionamientos que incluyen los departamentos, el 77% lo abarcan las tipologías que incluyen un cajón de estacionamiento, mientras que el 15% para las unidades que ofrecen 2 cajones de estacionamiento y solo el 7% son unidades que no ofrecen espacio de estacionamiento.

SEGMENTACIÓN Y TIPO DE PRODUCTO

Superficie promedio (m2) construída por cantidad de dormitorios y segmento Cajones de estacionamiento por segmento y número de

stock disponible

Distribución de stock disponible por segmento y cantidad de dormitorios

14

CUAUHTÉMOC

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS 3 Recamaras 9 2 Recamaras 44 725 399 376 1 Recamara 100 41 349

ST

OC

K S

EG

ÚN

RE

CA

MA

RA

S

0

100

200

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400

500

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700

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900

TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS

3 Estacionamiento 5

2 Estacionamiento 112 203

1 Estacionamiento 745 310 521

0 Estacionamiento 44 80 18 5

STO

CK

SEG

ÚN

EST

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ION

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0

20

40

60

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100

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140


1 Recamara 52 66 81 2 Recamaras 47 56 68 98 3 Recamaras 126 Superficie 47 55 68 90

Su

per

fici

e m

2

DEMO


La evolución del stock nos indica una lijera disminución en el número de unidades ofertadas, pasando de 2,124 en el trimestre anterior a un 2, 043 unidades en el trimestre actual.

En cuanto a la velocidad de ventas, la delegación presenta un 4.8% de velocidad de venta promedio. El segmento con el mejor comportamiento en ventas es el segmento Media (MED) con 76 unidades vendidas por mes.

EVOLUCIÓN DEL STOCK ACTUAL

Unidad mes y velocidad de ventas

Evolución del stock por segmento y cantidad de dormitorios

15

CUAUHTÉMOC

0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0%

0 10 20 30 40 50 60 70 80


Unidad mes 1T2017 16 76 75 75 Vel Venta (%) 18.8% 4.3% 5.2% 4.3%

VE

L. V

EN

TA

(%

)

U. M

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.

4T2014

1T2015

2T2015

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1T2017

TRADICIONAL MEDIA RESIDENCIAL RES PLUS 1 Rec 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13 67 48 0 0 0 0 0 0 100 206 115 0 138 46 67 43 28 29 41 128 50 0 439 361 352 617 432 370 349 2 Rec 74 0 0 0 1 1 0 0 0 44 346 372 53 436 315 493 860 793 729 725 212 211 65 269 132 205 523 379 490 399 378 60 114 136 75 131 266 228 474 376 3 Rec 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 11 11 67 19 7 7 4 4 1 0 13 56 63 103 80 76 44 32 21 0 20 21 126 21 11 28 28 20 10 9 TOTAL 74 0 0 0 1 1 0 0 0 44 370 450 168 455 322 500 864 797 730 825 431 382 128 510 258 348 610 439 540 440 526 131 240 596 447 511 911 680 854 734

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

1,000

Sto

ck a

ctu

al

DEMO


Para las unidades vendidas en trimestre actual, el segmento Tradicional participa con el 14%, el Medio (MED) participa con el 28%, mientras que el segmento Residencial (RES) participa con 31% y el Residencial Plus (RESP) registran 27% de las ventas en la delegación.

Analizando los resultados, se determina que tomará 7 meses agotar el stock en la delegación. Para el Sector 5 Tlatelolco se estima el menor tiempo para que agote su stock en 4 meses.

Respecto al avance de obra de los proyectos, indicador de los ritmos de construcción, el 37% se encuentra en Bardeado, 24% en Preliminares, 15% en Acabados, 16% en Obra Negra y 8% en Entrega Inmediata.

UNIDADES VENDIDAS INTERTRIMESTRALES

Unidades vendidas en el trimestre Estado de obra del stock actual

STOCK ACTUAL 3T2013

STOCK ACTUAL 4T2013

STOCK ACTUAL 1T2014

STOCK ACTUAL 2T2014

STOCK ACTUAL 3T2014

STOCK ACTUAL 4T2014

STOCK ACTUAL 1T2015

STOCK ACTUAL 2T2015

STOCK ACTUAL 3T2015

STOCK ACTUAL 4T2015

STOCK ACTUAL 1T2016

STOCK ACTUAL 2T2016

STOCK ACTUAL 3T2016

STOCK ACTUAL 4T2016

STOCK ACTUAL 1T2017

% VEL VTA MESES AGOT

STOCK 1 122 175 335 308 274 314 269 231 184 92 90 417 293 301 301 5.6% 8

SANTA MARIA

LA RIBERA

2 42 41 16 28 84 71 76 38 85 62 52 408 366 444 393 7.7% 7 CONDESA

3 74 93 94 89 77 40 23 34 43 18 75 113 109 187 176 6.9% 7 ROMA

4 16 10 59 121 87 37 31 30 27 25 189 275 413 534 464 6.7% 8 TLATELOLCO

5 763 736 679 635 668 642 192 291 686 444 521 488 244 262 257 6.1% 4 REFORMA

6 284 242 351 535 422 297 372 374 536 387 432 684 491 396 452 4.0% 9 EJE CENTRAL

TOTALES

1,301 1,297 1,534 1716 1612 1401 963 998 1561 1028 1359 2385 1916 2124 2,043 6.0% 7

CUAUHTÉMOC

37%

24%

15%

16%

8%

BARDEADO

PRELIMINARES

ACABADOS

OBRA NEGRA

ENTREGA INMEDIATA

14%

28%

31%

27%

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIALPLUS DEMO


DEMO


▪ CAJÓN DE ESTACIONAMIENTO (EST.): Es el área designada para elresguardo del automóvil.

▪ FECHA DE INICIO DE VENTAS: Corresponde a la fecha de inicio deventas de los proyectos. No necesariamente esta coincide con el inicio deobras (en esta caso se le conoce como pre-venta).

▪ MESES PARA AGOTAR STOCK:Se refiere al plazo estimado (número demeses) para vender todas las unidades de un proyecto o una muestradeterminada. Este plazo no considera que existan incrementos en el stock.

▪ PROYECTO: Cualquier conjunto o etapa de una obra que pueda ser evaluable económicamente de forma independiente. En el caso de proyectos nuevos, las ventas son calculadas tomando en cuenta las unidades vendidas mensuales acumuladas.

▪ PROYECTO INMOBILIARIO: Cualquier conjunto, fase de una obra mayor, compuesta de varias etapas sucesivas, que pueda ser evaluable económicamente en forma independiente, aislándola del conjunto total.

▪ RECÁMARA: Se entiende por recámara al espacio privado, con iluminación natural, cuyas dimensiones le permiten ser amueblado con al menos una cama y dispone de un espacio de uso mínimo.

▪ SEGMENTO ECONÓMICO: Segmentación creada por TINSA para elmejor análisis de la información levantada, según el valor de venta de cadavivienda. Para la creación de estos sectores se han considerado los límitespreestablecidos por instituciones de vivienda, límites de productoshipotecarios, clasificaciones oficiales y la sectorización económica por gradode ingresos; dando como resultado la siguiente clasificación, que tiene comoúnica finalidad la mejor compresión de los resultados presentados en elinforme:

▪ STOCK ACTUAL: Corresponde al total de unidades disponibles para laventa, incluyendo todas las etapas en venta en el periodo analizado.

▪ SUPERFICIE CONSTRUIDA:Hace referencia a la superficie edificada quereporta el desarrollo, sin considerar la superficie de terrazas descubiertas yvolados, así como amenidades y áreas comunes.

▪ STOCK INICIAL: Corresponde al total de unidades de vivienda queconsideran los proyectos, claramente separadas por etapas en los casos deexistir más de una. Se desglosan en total por proyecto y total por tipologías. ▪ VALOR DE VENTA EN PESOS M.N.: Corresponde al valor comercialofertado para cada una de las viviendas en un desarrollo, sin considerar (en su caso) los valores por estacionamientos extras y/o bodegas que se vendan por separado. El valor comercial es obtenido de cotizaciones o consultas directas, comparado y validado con información que aparezca en medios publicitarios e incluso vía telefónica como un proceso de control de calidad en la información. ▪ VALOR UNITARIO PESOS M.N./M2: Relación entre el valor de venta delinmueble y su superficie construida. ▪ VELOCIDAD DE ABSORCIÓN (VEL%): Indicador que relaciona las ventasobtenidas por desarrollo mensualmente en contraste con su stock. De tal forma que este indicador da información sobre el porcentaje de venta de cada desarrollo o muestra analizada. Como ejemplo para una velocidad del 50%, de cada 100 viviendas se venden 50 por mes.

Glosario

DEMO


Servicios Integrales

DEMO

INCOIN 1T2017. ZMCM www.tinsamexico.mx

ESTUDIO DE OFERTA INMOBILIARIA VIGENTE Y DIAGNÓSTICO DE MERCADO

INCOIN

Ciudad de México

1er Trimestre del 2017

1ª Edición.

Impreso en México. MAYO 2017

DIRECTIVAS DE RESPONSABILIDAD LEGAL

La información que contiene este informe representa una descripción general del

mercado inmobiliario y en un momento puntual del tiempo. Si bien la mayor parte

de la información es recopilada en forma directa por TINSA, parte de ella tiene su

origen en antecedentes informales obtenidos de diferentes fuentes, no siempre es

posible comprobar la veracidad de los mismos en el 100 por ciento de los casos,

siendo esto un sesgo natural de esta actividad. Por todo lo anterior, Tasaciones

Inmobiliarias de México S.A. de C.V., no puede asumir ninguna responsabilidad por

las decisiones que terceros tomen o pudieran tomar sobre la base de la

información o contenido del presente informe.

Tasaciones Inmobiliarias de México S.A. de C.V., declina cualquier responsabilidad

acerca de la información proporcionada por los equipos de ventas de los distintos

desarrollos. En el caso de que algún desarrollo tuviese diferentes etapas a la venta,

cada una de estas se ha tomado como un desarrollo distinto de los otros, por tener

diferente dinámica e incluso diferencias en producto y precios, (inicios de venta,

tipologías, valores, superficies, stock, etcétera).

Legales

DEMO

ciudad de mÉxico demo - tinsa mexico...presentaciÓn tinsa (antecedentes) introducciÓn anÁlisis...

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