capÍtulo cuatro analisis de costos

MDI PLAN DE NEGOCIOS “EDIFICIO ORELLANA 500”

78

CAPÍTULO CUATRO

ANALISIS DE COSTOS


79

CAPÍTULO 4. ANALISIS DE COSTOS

OBJETIVO

El objetivo de este capítulo es identificar la incidencia de cada uno de los

componentes del Costo Total del Proyecto. Es decir se evalúa la incidencia

tanto de los Costos Directos: como el terreno y la construcción de la obra civil; así

como los Costos Indirectos: contratación del gerente del proyecto, fideicomiso,

consultorías de arquitectura e ingeniería, los permisos legales y los honorarios de

promoción y ventas del producto.

Cada uno de los rubros del costo total del proyecto tiene un porcentaje

representativo de participación, el cual debemos conocer para tomar decisiones

y plantear estrategias con respecto a los siguientes términos:

“Variaciones en los precios de materiales y la mano de obra.” Los costos de la

construcción y la actividad inmobiliaria están directamente condicionados a las

inconstantes políticas macroeconómicas internas y externas del país, como la

eliminación de la tercerización que afecta el costo de la mano de obra, las

variaciones en los precios de los materiales como el hierro, el cobre, el cemento;

la elevación en los aranceles de todos los equipo importados como los

ascensores, maquinaria pesada y acabados que encarecen el costo total del

proyecto y ponen en riesgo la culminación del mismo dentro del presupuesto y el

tiempo estimado. Por esta razón es importante realizar un análisis de los costos y

una actualización continua a los presupuestos para identificar aquellos rubros

volátiles que pueden cambiar a signo negativo la Utilidad y el Valor Actual Neto

del proyecto.


80


“Definición del precio de venta del producto.” El análisis de los costos permite

definir el costo real del metro cuadrado de un área vendible y estimar el margen

de rentabilidad que se puede obtener en el precio de venta por metro cuadrado

dentro de las condiciones y exigencias que determina el mercado en la industria

de la Construcción e Inmobiliario.

“Definición de procesos en la Construcción” El análisis de costos permite al

constructor identificar y planificar procesos que mejoren la calidad de la

construcción, respeten el cronograma inicial y procedimientos de control que

disminuyan los desperdicios y mejores los rendimientos de los materiales para

mantener su producción dentro del presupuesto original.

4.1 COSTO TOTAL DEL PROYECTO

El Costo Total del desarrollo del proyecto “Edificio Orellana 500” asciende a un

valor de $ 4.095.555,83 dólares. En este detalle del costo total, se consideran los

siguientes rubros: 1. Terreno, 2. Costo de la Obra Civil, 3. Estudios Iniciales del

Terreno y del Mercado, 4. Honorarios por Consultorías de Arquitectura e

Ingenierías y 5. Permisos Legales para la ejecución del proyecto.

Cómo se puede observar en el siguiente cuadro, el rubro de mayor incidencia

con un 68,11 % es la Construcción de la Obra Civil seguido por el costo de los

Honorarios Profesionales por estudios arquitectónicos y de ingenierías como el

diseño estructural, el diseño eléctrico, hidro-sanitario, ventilación mecánica,

telefónica y seguridad en un total del 16,33%. El terreno presenta una incidencia

del 13,68%.

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82


CUADRO 4. 2 DETALLADE DE LOS COSTOS DEL PROYECTO

DESCRIPCIÓN% TOTAL DEL COSTO DE DIRECTOS

COSTO POR M2 COSTO TOTAL (USD)

% DE INCIDENCIA EN

EL COSTO T.

1 TERRENO (838,96 m2) 668,00 $/m² $ 560.425,28 13,68%

2 CONSTRUCCIÓN U OBRA CIVIL 355,39 $/m² $ 2.789.472,85 68,11%

2,1 GASTOS DIRECTOS ADMINISTRATIVOS $ 137.400,00

2,2 GASTOS GENERALES DE OBRA $ 19.800,00

2,3 INSTALACIÓN DE OBRA Y OBRAS PRELIMINARES $ 11.744,26

2,4 EXCAVACIONES Y RELLENOS $ 93.518,42

2,5 ESTRUCTURA $ 1.318.784,21

2,6 MAMPOSTERÍA $ 61.736,01

2,7 ACABADOS - ALBAÑILERÍA $ 125.762,84

2,8 ACABADOS - MUEBLES Y VENTANERÍA $ 317.609,86

2,9 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS $ 276.626,31

2,10 INSTALACIONES ELÉCTRICAS, ELECTRÓNICAS Y EQUIPAMIENTO $ 250.000,00

2,11 OBRAS EXTERIORES, CAMINERAS Y OTROS $ 5.406,15

2,12 CISTERNA Y CAJAS DE REVISIÓN $ 11.184,80

2,13 EQUIPOS $ 159.900,00

3 ESTUDIOS INICIALES DE FACTIBILIDAD Y AMBIENTALES 0,55% 1,95 $/m² $ 15.342,10 0,37%

3,1

Estudios de Mercado, Estudio de Levantamiento topográfico y suelo, Estudios de Impacto Ambiental y de Tráfico

4 COSTOS DE HONORARIOS PROFESIONALES 23,98% 85,23 $/m² $ 668.947,21 16,33%

4,1 Honorarios Profesiones del Constructor 9,00% $ 251.052,56

4,2 Honorarios por Consultorias ( Arquitectura e Ingeniería) 5,50% $ 153.421,01

4,3 Honorarios de Promoción y Ventas (2,5% de las ventas) 4,48% $ 125.000,00

4,4 Honorarios de Gerencia 4,00% $ 111.578,91

4,5 Honorarios de Fideicomiso y fiscalización 1,00% $ 27.894,73

5 PERMISOS LEGALES PARA LA EJECUCIÓN DE LA OBRA 2,20% 7,82 $/m² $ 61.368,40 1,50%

5,1

Pago de Impuesto Predial, Aprobación y Visto Bueno de Cuerpo de Bomberos, Permisos de Uso de Aceras, Aprobación de Planos Arquitectónicos, Aprobación de Permiso de Construcción

5,2

Fondo de Garantia, Impuesto Alcantarillado, Permisos Telefónicos, Impuesto EMMOP Lote, Impuesto EMAP Q Construcción, Propiedad Horizontal y Escrituración,

7.848,94 m²

521,80 $/m² $ 4.095.555,83 100,00%Elaborado por: Carolina Proaño M. Presupuesto desarrollado por: Moncayo & Roggiero, 2009.

COSTOS INDIRECTOS

COSTO TOTAL DEL PROYECTOMETROS CUADRADOS TOTALES A CONSTRUIR

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83


84


directamente al objeto de análisis, en este caso a la construcción del proyecto.

Estos rubros, en su totalidad, representan el principal costo de la edificación.

CUADRO 4. 4 RUBROS DE LOS COSTOS DIRECTOS

4.2.1 EL TERRENO.

El terreno ubicado en la Av. Orellana y Amazonas donde se desarrollará el

Proyecto “Edificio Corporativo” tiene un costo de $560.425,28, con un costo por

metro cuadrado de $ 668,00 dólares por metro cuadrado. El proyecto está

financiado por un grupo de inversionistas que cancelaron el costo total del

terreno en un solo pago.

A continuación se presenta un avalúo del terreno a través del Método Residual

donde se determina un precio aproximado por metro cuadrado a negociar de

661,19 $/m2. Basada en esta información concluyo que la negociación que se

realizó por el metro cuadrado de terreno presenta un precio adecuado a la

plusvalía de la ubicación y el tipo de edificación a desarrollar.

COSTO / m2 COSTO TOTAL PORCENTAJE 1 TERRENO (838,96 m2) 668,00 $/m² $ 560.425,28 16,73%2 CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA CIVIL 355,39 $/m² $ 2.789.472,85 83,27%

AREA BRUTA: METROS CUADRADOS TOTALES A CONSTRUIR 7848,94 $/m²426,80 $/m² $ 3.349.898,13 100%

Elaborado por: Carolina Proaño M. Presupuesto desarrollado por: Moncayo & Roggiero, 2009.

COSTO TOTAL DE DIRECTOS

DESCRIPCIÓN

LOS EQUIPOS SON UNO DE LOS RUBROS MÁS ALTOS DENTRO DEL COSTO DE LA OBRA CIVIL. SU VALOR ES DE $ 159.900,00


85


CUADRO 4. 5 EVALUACIÓN DEL TERRENO POR MÉTODO RESIDUAL

ELABORADO POR: CAROLINA PROAÑO M.

4.2.2 OBRA CIVIL

En el siguiente cuadro se detallan los Costos de la Obra Civil identificando

aquellos rubros que tienen mayor incidencia, por ejemplo la estructura

corresponde al 47,28% y seguidos por los Acabados de Muebles y Ventaneria que

corresponden al 11,39%.

EVALUACIÓN DEL TERRENO POR EL MÉTODO RESIDUAL

DATOS VALORES UNIDADESArea de Terreno 838,96 m2Precio venta m2 en la zona $ 1.261,33 dólares /m2Ocupación del Suelo COS P.B. 50% %Altura permitida(h) 12 pisosK= Área Útil 80% %Rango de Incidencia (Terreno) (Alfa I) 12% %Rango de Incidencia (Terreno) (Alfa II) 14% %

CÁLCULOS VALORES UNIDADESArea Construida Máxima = Area Util Vendible /K 6292,20 m2Area Util Vendible = Area de terreno * Cos PB*Pisos 5033,76Valor de ventas- Valor total del proyecto $ 6.349.248,03(Alfa I) $ 761.909,76 valor total terreno $ 908,16 dolares / m2 (Alfa II) $ 888.894,72 $ 1.059,52 dolares / m2 Media del Alfa $ 825.402,24Valor del terreno por m2 $ 983,84 m2

MARGEN DE CONSTRUCCIÓNUNIDADES VALORES %

Valor de Venta M2 Tipo (Oficina) US$ $ 1.261,33Coeficiente de Área Útil Vendible (K) % 80%Costo Directo de Construcción (CD) US$ $508,85Multiplicador Costo Total del Proyecto X (M) % 1,30Área Total Construída (AT) M2 6.292,20 Costo Total Construcción (CC) CD*M*AT US$ $4.095.555,83Valor de Ventas (VV) VM2*K*AT US$ $ 6.349.248,03Margen Operacional VV-CC US$ $2.253.692,20 35,50%Valor Esperado del Lote US$ $825.402,24 13,00%Utilidad Esperada 21% US$ $1.333.342,09Utilidad Real US$ $1.428.289,95 22,50%

Elaborado por: Carolina Proaño M. Presupuesto desarrollado por: Moncayo & Roggiero, 2009.

DESCRIPCIÓN


86


CUADRO 4. 6 COSTOS DE LA OBRA CIVIL

RUBRO DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD COSTO TOTAL (USD)

% DE PARTICIPACION

INCIDENCIA DE RUBRO POR M2

1 GASTOS ADMINISTRATIVOS $ 137.400,00 4,93% 17,51 $/m²

1,1 Administrativos, Bodegueros, Guardianía y Seguridad de la obra. Seguros de Accidentes y Todo Riesgo. Afiliaciones IESS global 1,00 137.400,00

2 GASTOS GENERALES DE OBRA $ 19.800,00 0,71% 2,52 $/m²

Telecomunicaciones, Consumo Energía Eléctrica, Agua Potable, Misceláneos y Movilizaciones global 1,00 $ 19.800,00

3 INSTALACIÓN DE OBRA Y OBRAS PRELIMINARES $ 11.744,26 0,42% 1,50 $/m²

Cerramiento Provisional, Oficina y bodega - 76 m2. Acometida agua potable, electrica. Replanteo y control topográfico. Derrocamiento y global 1,00

4 EXCAVACIONES Y RELLENOS $ 93.518,42 3,35% 11,91 $/m²

Excavación a máquina subsuelos y grúa, Relleno compactado, Conformación de plataformas , Perfilado de taludes para muros, Desalojo global en m³ 14.357,70 $ 93.518,42

5 MUROS, CIMENTACIÓN Y ESTRUCTURA $ 1.318.784,21 47,28% 168,02 $/m²

Hormigón en replantillos, columnas, losas, alivianamientos,masiilados, acero de refursos y malla electro soldada. global en m³ 3.562,31 $ 1.318.784,21

6 MAMPOSTERÍA $ 61.736,01 2,21% 7,87 $/m²

Mampostería de Bloque e=10, 15, 20 , Dinteles, Enlucidos Vertical y Horizontal y Definición de Filos. global en m² 6.128,68 $ 61.736,01

7 ACABADOS - ALBAÑILERÍA $ 125.762,84 4,51% 16,02 $/m²

7,1 a) PISOS

Parqueaderos: Masillado paleteado con helicóptero y endurecedor, rampas vehiculares , bodegas, cisternas, circulalciones y gradas comunales. Plantas Altas: masillado paleteado circulaciones comunales, baños publicos y colocacion de porcelanato en espacios principales con hall y circulaciones.

global en m² 9.600,21 $ 73.921,96

7,2 b) PAREDES

Estucado pintado paredes exteriores, interiores, colocación de ceramica en baños comunales y oficinas. Pintura en paredes de garages. global en m² 4.752,13 $ 36.387,89

7,3 c) TUMBADOSEstucado y pintado tumbados (Áreas Comunales), pintura tumbado en garajes y bodegas, gypsum en areas comunales y baños. global en m² 4.445,42 $ 15.452,98

8 ACABADOS - MUEBLES Y VENTANERÍA $ 317.609,86 11,39% 40,47 $/m²

8,1 PUERTAS (incluye cerraduras)

Ingreso Principal Oficinas mdf, puertas baños mdf, puertas metálicas bodegas, escaleras, cortafuegos, para garajes, bombas y generadores. unidad 142,00 $ 37.393,22

8,2 APARATOS SANITARIOS Y EQUIPOSLavamanos baños con grifería, Inodoro baño y Urinario. unidad 124,00 $ 14.470,94

8,3 VENTANERÍAVentanas - aluminio y vidrio 6 mm, Puerta vidrio templado 3= 10mm, Vidrio Cortina laminado m² 2.995,73 $ 255.479,50

8,4 MUEBLES / PASAMANOSPasamano metálico escaleras, balcones . m 145,00

8,5 Muebles mesón para baño ( Pos formado blanco tipo Hogar 2000) unidad 61,00

9 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS $ 276.626,31 9,92% 35,24 $/m²

Instalaciones Hidrosanitarias, Contra Incendio y Sistema de Aire Acondicionado y Ventilación Mecánica global 1,00 $ 276.626,31

10 INSTALACIONES ELÉCTRICAS, ELECTRÓNICAS Y EQUIPAMIENTO $ 250.000,00 8,96% 31,85 $/m²Instalaciones Eléctricas global 1,00

11 OBRAS EXTERIORES, CAMINERAS Y OTROS $ 5.406,15 0,19% 0,69 $/m²

Jardines y Cerramiento perimetral (H = 2.4 m) m² 20,41

12 CISTERNA Y CAJAS DE REVISIÓN $ 11.184,80 0,40% 1,43 $/m²

Cisterna, Bomba sumergible provisiona y Cajas de revisión Sanitarias y Eléctricas global 1,00

13 EQUIPOS $ 159.900,00 5,73% 20,37 $/m²

Ascensor Mitsubishi (8 personas - 15 paradas), Motor eléctrico puerta vehicular ingreso parqueaderos unidad 5,00

2.789.473$ 100,00% 355,39 $/m²7.848,94 m²

Elaborado por: Carolina Proaño M. Presupuesto desarrollado por: Moncayo & Roggiero, 2009.METROS TOTALES A CONSTRUIR

$ 10.266,20

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90


91


4.3.3 TRÁMITES Y PERMISOS LEGALES

Este rubro corresponde a todos los permisos municipales que se requieren adquirir

para aprobación de planos, permisos de construcción, impuestos por acometida

de energía y agua potable y tramitaciones legales de propiedad horizontal y

escrituración que debe asumir el promotor para la ejecución del proyecto.

4.4 COSTOS POR METRO CUADRADO El costo por metro cuadrado del proyecto está definido de acuerdo a la relación

entre el costo total (directos más indirectos) para el número de metros cuadrados

de áreas vendibles que comprenden oficinas, parqueaderos y bodegas. El

valor determinado equivale a 862,55 dólares / m2. El alto costo por metro

cuadrado responde a los costos extraordinarios correspondientes al trabajo de

excavaciones, muros de compensación, cimentaciones y la toda la estructura

necesaria para cubrir 4 subsuelos bajo calle y 10 niveles altos sobre la calle. Este

costo también responde al nivel y a la calidad del tipo de edificación.

El siguiente cuadro detalla la relación entre el costo y las áreas vendibles y el

valor por unidad de metro cuadrado de venta.

CUADRO 4. 10 COSTO POR METRO CUADRADO

ELABORADO POR: CAROLINA PROAÑO M. PRESUPUESTO DESARROLLADO POR: MONCAYO & ROGGIERO, 2009.

4.5 CRONOGRAMA VALORADO DE LOS COSTOS DEL PROYECTO. El cuadro a continuación presente el cronograma valorado desarrollado para 25

meses durante las fases de iniciación, planificación, ejecución, comercialización

y cierre del proyecto. En este cronograma se determina el costo y la duración de

cada uno de los factores que componen cada fase, Este cronograma valorado

es útil para identificar cuáles son las rutas críticas del proyecto.

COSTO TOTAL COSTO TOTAL COSTO POR M2COSTO TOTAL DEL PROYECTO $ 4.095.555,83

AREA BRUTA TOTAL 7848,94 521,80 $/m²AREA TOTAL VENDIBLE 4748,22 862,55 $/m²


92


CUADRO 4. 11 CRONOGRAMA VALORADO DE EGRESOSCRONOGRAMA VALORADO DE EGRESOS

ELABORADO POR: CAROLINA PROAÑO M. PRESUPUESTO DESARROLLADO POR: MONCAYO & ROGGIERO, 2009.

25 MESES DE FLUJO DE EGRESOS COSTO TOTAL DESCRIPCIÓN $ 4.096.210,88 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

1 TERRENO $ 560.425,28

2 CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA CIVIL $ 2.789.472,85

3 FACTIBILIDAD Y E. AMBIENTALES $ 15.342,10

4 CONSULTORIAS (ARQUITEC. E INGE.) $ 153.421,01

5 HONORARIOS CONSTRUCTOR $ 251.052,56

6 PROMOCIÓN Y VENTAS $ 125.655,05

7 GERENCIA, FIDEICOMISO $ 139.473,64

8 PERMISOS LEGALES $ 61.368,40

CRONOGRAMA DE COSTOS

EGRESOS


66

capÍtulo cuatro analisis de costos

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