capitulo 12. reales
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CAPITULO 12
DERECHOS REALES
Verónica M. L. Glibota Landriel
El derecho real como derecho subjetivo. Comparación con los derechos de crédito. Creación. Enumeración y clasificación de los derechos reales.
Derecho real de dominio. Concepto legal. Contenido. Caracteres. Posesión. Tenencia. Conceptos. Diferencias con el dominio.
El régimen de propiedad horizontal: Ley 13.512. Objeto del derecho. partes privadas y comunes. El derecho real de Superficie Forestal: Ley 25.509. concepto.
Garantías reales y personales. Conceptos y diferencias. Derechos reales de garantía. Ventajas. Enumeración. Hipoteca. Prenda: civil, comercial y con registro. Conceptos.
La publicidad de los derechos reales. Concepto. Objetivo.
Concepto de derecho real
“Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata que, previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa o abstención), naciendo para el caso de violación una acción, y que otorga las ventajas del ius persequendi (derecho de perseguir la cosa ante quien la detente) y el ius preferendi (derecho de preferencia o privilegio al cobro sobre la cosa)”.
El derecho real como derecho
subjetivo
De acuerdo a
su contenido
De acuerdo al
Sujeto pasivo
Patrimoniales
Extrapatrimoniales
Absolutos
Relativos
Derechos subjetivos
Reales
Creditorios
Potestades/Flia
Personalísimos
Reales
Personalísimos
Creditorios
Potestades/Flia
Comparación con los derechos de crédito
Derechos reales Derechos creditorios
Derecho subjetivo absoluto (“erga omnes”).Sujeto pasivo universal.
Creación por ley (sistema de número cerrado)
Facultad, poder señorío que ejerce el sujeto sobre una cosa.
Objeto: cosa
Regulado primordialmente por normas imperativas.
Primordialmente formal
Otorga derechos a su titular: ius persequendi y ius preferendi.
Se adquiere por prescripción adquisitiva.
Derecho subjetivo relativo: sujeto pasivo determinado.
Creación por voluntad de las partes
Facultad que ejerce un sujeto (activo) contra otro sujeto (pasivo) para exigir el cumplimiento del objeto (prestación).
Objeto: prestación
Regulado primordialmente por normas supletorias.
Admite la libertad de formas como principio general
Otorga al acreedor la facultad de exigir el cumplimiento con garantía en el patrimonio del deudor.
Se pierde por prescripción liberatoria
Creación
Art. 2502 C. Civil: “Los derechos reales sólo pueden ser creados
por ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este código
se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales,
si como tal pudiese valer”
Disposiciones de orden público (normas imperativas)
Creación exclusiva por ley
Sistema de “numerus clausus”, o número cerrado,
sólo es derecho real el que ha sido regulado
como tal por la ley,
tanto civil como comercial.
Enumeración
Art. 2503 C. Civil
Dominio
Condominio
Usufructo
Uso y habitación
Hipoteca
Servidumbres activas
Prenda
Anticresis
Superficie forestal
Enunciación ejemplificativa,
no taxativa
Warrant
Hipotecas navales
y aeronáuticas
Prenda comercial
Prenda con registro
Propiedad horizontal
Dominio e hipoteca
mineros
Cód. Comercio y
leyes especiales
Ley 23.512
Normas especiales
Clasificación
DERECHOS
REALES
SOBRE COSA PROPIA
Principales
Accesorios o
de garantía
Dominio
Condominio
Propiedad Horizontal
Superficie Forestal ????
Usufructo
Uso y habitación
ServidumbresSOBRE COSA AJENA
Hipoteca
Prenda
Anticresis
Derecho real de dominio
Art. 2506, Cód. Civil: “El dominio es el derecho real
en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
a la voluntad y a la acción de una persona”.
Concepto legal
Contenido Usar
Gozar
Disponer físicamente
jurídicamente
Otorga al titular
las facultades de
Caracteres
Perpetuo = perfecto
(no se pierde por prescripción liberatoria) (Art. 2507/2510)
Absoluto =más completo o extenso (art. 2513)
Exclusivo (art. 2508)
Poseer
Art. 2513
POSESION. TENENCIA.
CONCEPTOS.
Art. 2351 “Habrá posesión de las cosas cuando una persona
, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder
con intención de someterla al ejercicio de
un derecho de propiedad.”
Consiste en detentar materialmente la cosa pero reconociendo en otro la propiedad. El
tenedor es representante de la
posesión del propietario.
El poseedor detenta como si fuera el propietario, desconociendo la propiedad
de otro sobre la cosa
El simple tenedor reconoce que la cosa es de otro. Posee para otro.
Diferencias entre posesión, tenencia y
dominio
Tenencia Posesión Dominio
Elementos: • Material: corpus
(tiene o detenta materialmente la cosa
Elementos:• Material: corpus
• Psicológico: animus(se detenta como si
fuera dueño, no reconociendo el
derecho de otro sobre la cosaReconoce el
derecho de otro sobre la
cosa
Elementos: • Posesión por sí o por
otro• Título
Régimen de Propiedad Horizontal
LEY 13.512ART. 1: OBJETO.
“Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola
planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona”
Regula los derechos de los propietarios
como titulares exclusivos sobre
algunas partes del edificio, y como
condóminos de las partes comunes
dentro del mismo.Establece limitaciones
al dominio en beneficio común de
todos los propietarios
PARTES PRIVADAS PARTES COMUNES
PARTES COMUNES
1.- Terreno, cimientos, muros maestros, techos patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes , escaleras, puertas de
entrada y jardines.2.- Locales e instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.3.- Locales para alojamiento de portero y portería
4.- Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos 5.- Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Los sótanos y azoteas, revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.”
Enumeración ejemplificativa
(art.2)
GARANTIAS PERSONALES Y REALES
GARANTIAS PERSONALES
GARANTIAS REALES
El acreedor satisface esta seguridad aceptando como garantía a una
persona que merece crédito debido a la solvencia que esta tiene. Se la llama
garante o fiador.
Responde en caso de incumplimiento por el deudor con todo sus
patrimonio
El acreedor garantiza el cobro de su crédito gravando una cosa, del
deudor o de un tercero.
Ante el incumplimiento del deudor persigue (ius
persequendi) la cosa ante quien la detente y ejecuta la garantía (venta en subasta de
la cosa gravada)Ventaja: seguridad de cobro del crédito con la
cosa gravada
DERECHOS REALES DE GARANTIA:
ENUMERACION
HIPOTECA
Art. 3108, CÓDIGO CIVI: “La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un
crédito en dinero, sobre un bien inmueble, que continúan en poder del
deudor”.
Los caracteres de la hipoteca surgen del artículo que la define:
es un derecho accesorio de un crédito en dinero (art. 3108)
recae sobre bienes inmuebles (art.3108) es solemne (art 3128)
es indivisible (art. 3112) es convencional (art. 3115)
está sujeta a regla de especialidad
Produce efectos
respecto de 3ros, desde la inscripción en
el Registro Propiedad Inmueble
PRENDA
COMUN
PRENDA CON
REGISTRO
PRENDA CIVIL
PRENDA COMERCIAL
Se caracteriza por la entrega de la cosa
prendada del deudor al acreedor o a un tercero, hasta el efectivo pago.
Se asemeja a la hipoteca, ya que la cosa prendada
permanece en poder del deudor y se inscribe en el
Registro Prendario.
Art. 3204, C. Civ.: “Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una
obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la
deuda.
Artículo 580, C. Com.: “El contrato de prenda comercial es aquel por el cual el
deudor o un tercero a su nombre, entrega al acreedor una cosa
mueble, en seguridad y garantía de una operación comercial”
DECRETO-LEY Nº 15.348/46, ratificado por la Ley Nº 12.962 y sus modificatorias
(t.o. Decreto Nº 897/95)
Artículo 1º.- Las prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de
dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones, a las que los contrayentes le atribuyen, a
los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero.
La publicidad de los derechos
reales
Registros Públicos
Propiedad Inmueble
Automotor
Créditos prendarios
Objetivo y funciones: Sirve como medio para identificar fuentes impositivas.
Colabora con el Estado evitando latifundios y minifundios.Permite la planificación y organización de Inmuebles
dentro del Estado. Es medio de publicidad para terceros, permitiendo conocer
el patrimonio de las personas y el estado en que se encuentran los bienes (gravados, embargados, etc.)
Clarifica los derechos de los propietarios sobre los bienes.