burbuja', la palabra maldita
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'Burbuja', la palabra maldita
Quienes compran hoy en Colombia lo hacen para vivir. En Bogotá, el 88% lo hace con ese
fin.
En medio de la actual situación de la vivienda con los precios en máximos históricos, el
pasado primero de marzo EL TIEMPO informó que en el Banco de la República un estudio
había encontrado que “Colombia puede estar experimentando una burbuja de precios de
vivienda”, y que la información analizada “presenta evidencia” de que el fenómeno comenzó
desde junio del año pasado. Los autores del estudio (José E. Gómez y Jair Ojeda, entre
otros) explicaron que su investigación es un ejercicio estadístico y no están en capacidad de
pronunciarse sobre la relación con posibles riesgos financieros. Por su parte, el gerente de
la entidad, José Darío Uribe, dijo que esa era una de varias mediciones al respecto que dan
resultados diferentes.
En general, se habla de burbuja cuando los precios de algo suben no por la necesidad real
sino por la expectativa de revender más caro. En Miami, hasta el 2007, los apartamentos se
vendían varias veces antes de terminar su construcción. Los compradores se deshacían de
ellos quedándose con enormes ganancias. Los últimos en llegar, cuando estalló la crisis, se
quedaron con viviendas compradas muy caras que fueron construidas para satisfacer una
demanda que no correspondía a la necesidad de la sociedad de tener lugares que habitar.
Cuando ya no había forma de que siguieran cambiando de manos a precios cada vez más
altos, tampoco había inquilinos que necesitaran los nuevos condominios para vivir.
Vinieron, luego Finlandia, Irlanda o España. Pero no hay que ir lejos. En 1995, los precios en
Colombia tuvieron su mayor nivel hasta entonces, como expresión del auge de la
construcción, alimentado por el crédito. Las cuotas eran bajísimas... al comienzo... No
pagaban siquiera los intereses, y el Banco de la República amarraba la upac (el alma de los
créditos de largo plazo para vivienda) a una tasa de corto plazo, la DTF, que andaba
disparada. Llegó el descalabro, con 43.000 viviendas perdidas de 1999 a 2003, y 126.000
hipotecas colgadas, según el FMI.
Y hoy, ¿cómo van las cosas? Comprar para revender. Quienes compran hoy, lo hacen para
vivir. En Bogotá, el 88 por ciento lo hace con ese fin, según Camacol. Solo el 3 por ciento lo
hace para revender y el 9 por ciento para arrendar.
Demanda exagerada. En tiempos recientes, las ventas crecieron hasta la segunda mitad del
2011, luego bajaron algo, y se estabilizaron desde hace un año. Si demanda y oferta se
alejan no es porque la demanda esté disparada, sino porque la oferta cae.
Rentabilidad. Frente a la valorización de 12 por ciento, en Bogotá, a finales de año, los
arriendos subían 7 por ciento en estrato 4; 8 por ciento en 5, y 1 por ciento en 6, según
Unifianza. Es decir, para quienes han comprado más tarde, la renta es un porcentaje menor
de su inversión.
Crédito desbordado. José E. Gómez, coautor del mencionado estudio del Emisor, explica
que la existencia de burbujas no depende de cómo se financien, pero es más probable que
ocurran si se impulsan a crédito. Así, antes de la crisis del 99, el 60 por ciento de las deudas
de los hogares eran para vivienda. inversiones en santa marta Ospinas