Burbuja inmobiliaria en EspaaLaexpresinburbujainmobiliariaenEspaahacereferenciaalaexistenciadeunaburbujaespeculativa en el mercado de bienes inmuebles en Espaa.Entre los aos 1986 a 1992 tuvo luar una burbuja inmobiliaria !ue afect a los precios pero no tantoal volumen construido. La burbuja de la !ue trata este art"culo tuvo su comien#o en 199$ % ha duradohasta &nales de 2''$o principios de 2''8cuando se produjo su estallido % sus consecuencias. (usefectos principales han sido la profundi#acin de la crisis inmobiliaria espaola) la nacionali#acin denumerosascajas deahorros!uebradas*+aja+astilla,La -ancha)+aja(ur)+aja-editerr.neo,+/-)0ovacaixaalicia) +aixa +atalun%a) 1nnim % 2an3ia4) a%udas p5blicas para fusiones de otras muchasentidadesbancarias%el aumentodedesahuciosenEspaaenaplicacindelale%hipotecariaespaolaIntroduccinEl principal sntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios muy por encima del67+ y de las rentas,incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficiosfiscales concedidos a la adquisicin de viviendas, la inmigracin, la especulacin y la recali&cacin de suelos, as comoel exceso de cr8dito.La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 199.9 1' 11 12 19 1: 1; 16 El !anco de Espa"a explica que el origen de la escalada deprecios se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobiliario que termin en1991con #una excesiva correccin#. $omoconsecuencia, el !anco de Espa"a %abla de #la existencia de una cierta infravaloracin de este activo en la segunda mitad de lad&cada de los noventa#. 'ay quien sostiene que tuvo su inicio en 198;.(cita requerida)El periodo se %a prolongado %asta agosto de *++, manifest,ndose principalmente en una elevacin sostenida de los preciossuperior al 1+- anual y llegando en algunos a"os %asta cerca del .+- anual seg/n ponen de manifiesto los informes elaboradospor el portal inmobiliario espa"olIdealista.com.1$La burbuja inmobiliaria en Espa"a explica el comportamiento reciente delmercado inmobiliario en Espa"a, ofreciendo una previsin de su evolucin futura.18 190lgunos miembros del anterior gobierno socialista de, cuando los pisos bajaron un 8,3- de media, en *++9, con una cada del 3,.-, y en*+1+, con una bajada del 1,9-, seg/n el 9:E.2;Entrelascausasdeestaespectacularcadadelospreciosdelavivienda, losanalistasse"alanlafaltadecr&ditoporlosproblemas de solvencia del sistema bancario espaol y el aumento del paro 6y el miedo a perder el trabajo que vaunido a &l7, que %ace que pocas personas quieran arriesgarse a adquirir una vivienda o cambiar de residencia.2;1or otro lado, la mayora de los expertos se"alan que %asta que las entidades financieras no logren dar salida a las ingentesreservas de viviendas y de suelo que poseen 6a causa de los impagos de las %ipotecas y de los cr&ditos fallidos a constructores ypromotores, lo que las %a convertido en las grandes inmobiliarias del pas7 no se superar, la crisis.2;La existencia de la burbuja?urantelosa"osdelageneracindelaburbujainmobiliarianoexistiacuerdoun,nimeentrelosanalistasacercadesirealmente exista o no tal fenmeno especulativo. ;arias ra2ones explicaban la falta de este acuerdo.92 0ctualmente disponemosde varios procedimientos que permiten dilucidar con m,s exactitud la existencia de una burbuja especulativa.990unque no exista una definicin exacta de lo que es una burbuja especulativa cabe advertir, en el caso de la burbuja en Espa"a,que se dieron unas grandes diferencias entre el incremento medio del 91$ y los sueldos 6de un . -7 y las subidas anuales delprecio de la vivienda de %asta un 1-. Es decir, la vivienda se encareca = veces m,s r,pido que los sueldos y el 91$ medio.Enagostode*++estalllaburbuja inmobiliaria estadounidense, ara2delacrisisdelas%ipotecassubprimeo%ipotecas basura. 1oco despu&s el 9nstituto :acional de Estadstica espa"ol anunci una fuerte bajada de la compraventa deviviendas 6un *- en el primer trimestre de *++>7 y de la contratacin de %ipotecas 6un *8- en enero de *++>7, por lo quea%ora se considera ese momento el de la explosin de la burbuja espa"ola.9:Las asociaciones deconstructores, principales beneficiarios del al2adeprecios, solannegar laexistenciadelaburbuja,calific,ndola de #mito# interesado,9; al igual que otros sectores directamente vinculados al negocio de la construccin,96 para loscuales no existi una burbuja, sino un simple #boom inmobiliario#. 1or su parte, los sectores en desacuerdo con la coyunturaeconmica, m,s vinculados a los consumidores, principales afectados por el al2a de precios y las dificultades de acceso a lavivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario,9$lo mismo que otros colectivos orientados a la crticasocial y el ecoloismo.98En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolucin futura de un mercado influyen en elcomportamiento real del mismo. Es decir, si muc%os potenciales compradores estiman que est, prxima una futura cada de losprecios, pueden optar por esperar a que &sta ocurra para comprar. Eso provocara que se redujera la demanda actual y, por lotanto, que los precios realmente caigan. El mismoprocedimientotendra lugar a la inversa si loque se espera es unincremento.991orotrolado, laopacidadquecaracteri2ael mercadodelaviviendaenEspa"aimpidi%acervaloracionesexactasdelasituacin5 como m,s abajo se ver,, una misma entidad enviaba mensajes de calma y alarma al mismo tiempo, las estadsticasnunca fueron sistem,ticas y se caracteri2aban por la dispersin, cuando no eran simplemente contradictorias, permaneciendoparte del negocio inmobiliario oculto al &sco, al moverse en parte con dinero negro o en forma de sobornos.:' En ese sentido,algunos especialistas %an denunciado incluso una campa"a de opacidad y ocultamiento de los medios de comunicacin que,bas,ndose en intereses econmicos, %abran evitado mencionar la verdadera naturale2a del auge del precio de la vivienda:1En todo caso, en los primeros meses del a"o *++> la fuerte desaceleracin del mercado de la vivienda en Espa"a ya permita%ablaraalgunoseconomistas6como/lan >reenspan, exgobernadordela?E@7deunaburbujaespeculativaydesuestallido,:2Enesemismosentido, enabrilde*++>lospropiosconstructoresypromotoresreconocanque%aban@subidomucho los precios y (...) expulsado a los consumidores del mercadoA, reconociendo implcitamente una sobrevaloracin de losactivos inmobiliarios.:9 dibujando un panorama sombro para el sector y, por ende, para toda la estructura econmica espa"ola.En el a"o 2''9 ya nadie pona en duda que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa %aba estallado en todo el mundo,sinti&ndose con especial virulencia en Espaa, que se %a visto por ello inmersa en una profunda recesin econmica.::Beg/nuncablede *++8delaembajada estadounidenseenCadrid, ya entonces podanadvertir los sntomas de unasobrevaloracin muy considerable, citando como causas de ella la inexistencia del contrapeso del mercado del alquiler debido auna legislacin desfavorable Dque era poco probable que cambiara debido a presiones internas en los principales partidos, seg/nindicabael mismocable. 4ambi&nespeculcon&xitosobreque, cuandolaburbujaestallaraylasituacinfinancieraserecrudeciera, el gobierno que estuviera en el poder convocara elecciones anticipadas.:;Valoraciones generales de la situacinBi bien los datos sobre el mercado inmobiliario fueron en su da aceptados, como veremos, por los diferentes actores, no siempreexisti acuerdo en la valoracin que se %ace de tales datos. El mismo 2anco de Espaa rec%a2 la idea de que se tratara deuna burbuja especulativa5Losresultadosdelostrabajosllevadosacabosobreelmercadodelaviviendanoapoyan, seg/nel!ancodeEspa"a, las%iptesis de equilibrio o burbuja, sino que tienden a refor2ar la conclusin de que la situacin del mercado inmobiliario espa"olse caracteri2aba a finales de *++3por una sobrevaloracindela viviendacompatibleconunaabsorcingradual de ladiscrepancia encontrada en entre los precios observados y los explicados por sus fundamentos de largo pla2o.3=Bin embargo, los informes oficiales de esa entidad tambi&n reconocieron una sobrevaloracin de activos inmobiliarios, y ya en ela"o*++*alertabasobreunaposibledepreciacindelavivienda.:$EarcaContalvopublicen*++.unodelosprimerosartculos sobre la formacin de una burbuja inmobiliaria en Espa"a.:8Fuienesnegaron laexistencia de una burbuja especulativa,ya losumoaceptaron una peque"asobrevaloracin deactivos,argumentaron el buen estado de la economa espa"ola,:9 los datos de empleo y crecimiento sostenido, y las tasas de morosidadmuy bajas, atribuyendo el aumento de precios a la presin de la demanda.;'En el otro extremo de la balan2a se situaron las crticas de quienes estimaron que se estaba ante una burbuja inmobiliaria deconsecuencias impredecibles5Be est, gestando pues desde %ace ya unos a"os una mastodntica burbuja (inmobiliaria) especulativa que %a sido caracteri2adapor 4%e Economist 61>D=D+87 como el mayor proceso especulativo de la %istoria del capitalismo.81Engeneral, desde las posiciones crticas se afirmque la dependencia de la economa espa"ola de la industria de laconstruccin, as como el endeudamiento excesivo, poda provocar a la larga una recesin econmica, en especial por culpa delal2adelos tiposdeinter&s, queerosionarael consumointernoyaumentarala tasadeparoydelos"ndicesdemorosidad, provocando, finalmente, una devaluacin de los activos inmobiliarios.;2Cifrasrecio ! n"mero de #i#iendas construidas;&anse tambi&n5 Precio de la vivienda en Espaa y Vivienda en Espaa.Beg/n los informes del!anco de Espa"a 8.entre 19=y *++.el precio de la vivienda en Espa"a se %a duplicado en t&rminosreales, lo que significa, en t&rminos nominales, una multiplicacin por 1=. Esto sit/a a Espa"a en el tercer o cuarto puesto de laG$?E en crecimiento del precio de la vivienda. Beg/n el !anco de Espa"a, en el periodo199D*++= el precio de la vivienda enEspa"a se %aba incrementado alrededor de un 18+- en t&rminos nominales, lo que corresponde con un 1++- en t&rminosreales83El precio m,ximo se alcan2 al final de la burbuja, en *++H en ese momento comen2 el descenso en elprecio de lavivienda en Espa"a. Beg/n el 9:E, en el primer trimestre de *+1. el precio baj un =,=- de media y en tasa interanual Drespectoal primer trimestre de *+1*D, un 13,.-.881araeleconomistaIos&EarcaContalvoelpreciodelaviviendaenEspa"atienequeajustarsetodavaun.8,3-enlosprximos a"os. Contalvo argumenta que a la vista del dato del 1EJ 6ratio del precio de compra y renta disponible que debeestar sobre los 3 a"os7, que en el primer tirmestre de *+1. todava estaba en =,* a"os, los precios deberan bajar un .8,3- m,spara recuperar los niveles de 1EJ de largo pla2o 6per 37. Esta bajada %abra que sumarla a la efectuada desde *++ e implicarauna cada total entre el pico m,ximo de dic%o a"o *++ y el valle de un 8.,.-.8= 8 8>En cuanto al n/mero de viviendas iniciadas, otro informe de la misma entidad indica que entre 1999 y *++1 se %aban iniciadom,s de medio milln de viviendas al a"o,89 y el n/mero no %a dejado de aumentar. Entre los a"os *+++ y *++8 se proyectaron entorno aunas >++ +++ viviendasanuales delasque seconstruyeron unas .++ +++ al a"o. $oncretamente,seg/nlos visadosexpedidos por el $olegio de 0rquitectos, durante *++. se proyectaron ++ +++ viviendas,=+en *++3 en torno a 8++ +++, y en*++8, >++ +++. En *++= se visaron m,s de >++ +++ viviendas.=1Binembargo, %ayquerecordarquenotodaslasobrasvisadasacabanconstruy&ndose. Beestimaqueentreel visadoylafinali2acin de la obra puede pasar un pla2o de dos a"os. Beg/n los datos publicados por el Cinisterio de ;ivienda, slo parte delas mismas se terminaron.=* En concreto, 8*8 ..1 viviendas en el *++., 8>= +9* en el *++3 y =1* +== en el *++8.0l mismo tiempo, se debe considerar el %ec%o de que slo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el *++3se vendieron un total de *98 +++ y en el *++8, unas ..= +++ viviendas nuevas,=. lo que indicara una acumulacin de viviendasnuevas. Bignificativamente, el parque de viviendas vacas en Espa"a era en *++8 de .,.8 millones, lo que supone un 13- deltotal.=3Existi, por tanto, un relativo acuerdo a la %ora de cuantificar tanto los precios como el n/mero de viviendas construidas. Eseacuerdo no se traslad a su valoracin.Endeudamiento inmobiliarioKno de los principales efectos de esta situacin es el crecimiento de la deuda de los %ogares. ?ado que de ordinario la comprade vivienda, sea para %abitar o sea para invertir, se reali2a a partir de pr&stamos%ipotecarios, el aumento del precio implica unaumento de deuda. El endeudamiento de los espa"oles se triplic en menos de die2 a"os. En el a"o19>= supona un .3- de larenta disponible, en 199 pas a un 8*- y en *++8 lleg al 1+8-. En el a"o *++= una cuarta parte de la poblacin estabaendeudada a m,s de 18 a"os.=8 ?e 199+ a *++3, la duracin media de las %ipotecas se increment de 1* a *8 a"os.== El propio!anco de Espa"a inform que el a%orro de las familias en el a"o *++= %a sido desbordado por la deuda.=?e %ec%o, el !anco de Espa"a %a alertado, a"o tras a"o, acerca del elevado endeudamiento de los %ogares espa"oles,=>queseg/n la institucin, resulta insostenible. La deuda de particulares alcan2aba los >.* *>9 millones de euros a finales de *++=,con un crecimiento del 1>,8.- interanual.=94ambi&n alert el !anco de Espa"a acerca del excesivo endeudamiento de la industria de la construccin.+El presidente de las $,maras de $omercio de Espa"a, Iavier Eme2 :avarro, afirm en un acto organi2ado por la 0sociacin de1eriodistasde9nformacinEconmica, quelasentidades#nuncarecuperar,n#el .+-deladeudacontradaconel sectorinmobiliario.Beg/nel!anco de Espa"a,esa deuda asciende a .*8.+++millones deeurosy %asta diciembrede*++9%aba9= >*3 millones en cr&ditos dudosos.1El presidente de las $,maras lament que elsistema financiero espa"olno admitieradesde un principio el impacto de la crisis en sus activos, y corresponsabili2 al!anco de Espa"a de ello5 #En Espa"a nunca se%a querido reconocer que el sistema financiero estaba tocado, lo que %ubiera obligado a capitali2ar los bancos. La poltica %astaa%ora %a sido ganar tiempo, para ir provisionando, pero el tiempo se est, agotando#.*Causas?esde diferentes instancias se trat de explicar el incremento de precios, de n/mero de viviendas y el aumento delendeudamiento durante el periodo 199>D*++. 0lgunas de esas causas son internas, propias de la coyuntura econmica y socialespa"ola. Gtras %ay que relacionarlas con la situacin econmica mundial.El!ancodeEspa"a, ensucesivosinformes,.ascomootrasinstitucionesdean,lisis, explicanlasituacinapartirdelossiguientes condicionantes5$actores %acroeconmicos &li'uidez(Kna burbuja inmobiliaria no se puede explicar sin la aportacin masiva de liquide2, dinero para las nuevas %ipotecas. 1or otraparte, unos intereses %istricamente bajos para Espa"a por su entrada en el euro explican la capacidad del sistema para subir losprecios 6la gente poda pagar m,s7. Estos dos factores son pie2as indispensables en una burbuja inmobiliaria.El exceso de liquide2 proceda de diversos facotres5 1or una lado la facilidad con la que los bancos daban %ipotecas y cr&ditos a empresas y particulares. La deficientegestin del riesgo de impago y el laxismo del las autoridades de control 6!anco de Espa"a7 facilitan este mecanismo.Este mecanismo es parecido a lo que pas en Estados Knidos con la LsubprimeL. La capacidad para conseguir capital de manera casi ilimitada por parte de los bancos, necesario para poder ofrecernuevas %ipotecas. Las polticas monetarias de los grandes bancos centrales facilitaron esta expansin crediticia 6que eslo mismo que liquide27.$actores demogr)*cos;arios factores de tipo demogr,fico explican el tirn de la demanda de vivienda en los /ltimos a"os. La poblacin extranjera enEspa"apasde399 .6*93 *=europeosy*+8 +3noeuropeos7en1998a1 189 +=+6339 >>1europeosy=89 19noeuropeos7 en el a"o *++18La poblacin inmigrante en Espa"a sufri un espectacular crecimiento entre 199>y *++=, pasando de =. +>8 61,=+- de lapoblacin7 a 3 3>* 8=> 69,9.- de la poblacin7, siendo la tercera tasa de inmigracin m,s alta del mundo. 0l mismo tiempo, latasa de natalidad espa"ola sufri un descenso notable a mediados de los a"os setenta. 4oda la generacin que naci en esemomento, seg/nindicael !ancodeEspa"a, alcan2laedaddeemancipacinalolargodelad&cadadelos noventa,incrementando as la demanda de vivienda. En concreto, el !anco de Espa"a calcul en *++* una presin sobre la demanda de=++ +++ jvenes por a"o.= Gtros factores demogr,ficos a tener en cuenta para explicar el incremento de la demanda de viviendason el crecimiento del n/mero de divorcios 6con un incremento del 9- anual en el periodo199.D*++.7 la demanda residencialturstica 61 8++ +++de personas en*++.7 yla demanda generada por lasegunda residencia 6.,=millones de segundasresidencias en *++., lo que supone 1 de cada 11 espa"oles7.

4ambi&n se se"ala, desde el !anco de Espa"a, que el n/mero demiembros por%ogar se%a reducido,as como la esperan2ade vida %aaumentado,incrementadoeln/mero de%ogarespor%abitante.0lgunosespecialistas, comoEarcaDContalvo, explicanquefactorescomola demografa >tienenclarainfluenciaperonoexplican por s solos la subida de precios sin otros muc%os factores.9En *+1* el n/mero de nacimientos se redujo por cuarto a"o consecutivo al descender un .,9-. La edad media a lamaternidadaument %asta .1,= a"os y el n/mero medio de %ijos por mujer baj a 1,.*. ?urante el a"o *+1* fallecieron en Espa"a 3+8.=18personas, lo que supuso un 3,=- m,s que en el a"o anterior. Be trata del mayor incremento anual de la d&cada.>+$actores econmicos ! *nancierosLa /ltima d&cada delsiglo MMtermin con un periodo de bajo endeudamientode los espa"oles, al menos en relacin con elresto de los europeos (cita reuerida). 0 ello se le suma el espectacular abaratamiento de lostipos de inter&sy del euribora niveles%istricamente bajos 6v&ase gr,fica7 por debajo de la inflacin. 1or otro lado, en Espa"a %a existido una fiscalidad que favorecela compra de vivienda con desgravaciones en el 9J1N 6estim,ndose que tales beneficios fiscales permiten el acceso a viviendasm,s caras, entre un 18 y un **-,>1 7 mientras que el alquiler careci de ayudas durante ese periodo.Gtros elementos son el incremento de la renta por %abitante y el mantenimiento de niveles de empleo muy altos, sumados uncrecimientoeconmicosostenido, si bienlosincrementossalariales%ansidom,squemoderados. El !ancodeEspa"aloexplicaba as en *++*5Enlos/ltimosa"os, lamoderacinsalarialse%atraducidoenuncrecimientomediodelossalariosrealessostenido, peromodesto, cuandosecomparaconel registradoenlaanteriorfaseexpansivade19>=a1991. Binembargo, el empleo%aaumentado de manera notable, lo que %a permitido reducir significativamente la tasa de paro entre la poblacin juvenil.()1or otra parte, es importante se"alar que frente, a la revalori2acin de la vivienda 6m,s del 1+- anual en el periodo ,lgido7, larentabilidad de las bolsas y fondos de inversin %a sido baja. La!anca, por su parte, ampar,ndose en la coyuntura econmica6en especial, el tipo de inter&s bajo y la morosidadreducida7, dispuso todo tipo de productos%ipotecarios, a pla2o cada ve2mayor 6en *++ comen2aron a ofrecerse %ipotecas a 8+ a"os7. 4ambi&n desde el punto de vista financiero, se se"ala la existenciadeun#excesodecapital#procedentedediversas fuentes 6instituciones, fondos deinversinprivada, empresas p/blicas,sociedades limitadas, inversoresdecapital riesgo, fondos decobertura, agrupacionesprivadaseindividuos7, enbuscadeproductos de inversin.>*0simismo, es destacable la influencia de la entrada de Espa"a en el sistemaeuro, lo que supuso elafloramiento de dinero negro en busca de inversin antes del1 de enerode *++*. 1ese a que la entrada de la nueva monedadebera %aber significado la desaparicin de buena parte de ese capital, cinco a"os despu&s no slo no %aba desaparecido sinoquese%abaincrementado.>. >3?e%ec%o, elpagocondineronegroafectaraal=+-delastransaccionesinmobiliariasenEspa"a.>84ambi&n es %abitual la falta de control sobre la vivienda protegida,que no pertenece al mercado libre durante unperiodo estipulado, pero que se vende sin que las autoridades %agan las correspondientes inspecciones.>=$actores normati#os ! estructuralesBe se"ala que las sucesivas regulaciones en materia de suelo, alquiler y competencias urbansticas %an contribuido de maneradecisiva en el desarrollo del mercado de la vivienda. Be %a reducido el porcentaje de suelo que los promotores deben ceder a losayuntamientos, y se %a declarado suelo urbani2able todo suelo no protegido. 1or otro lado, se %a intervenido en el mercado delalquiler, eliminando los contratos indefinidos y las desgravaciones, todo ello sin establecerse medidas claras para la proteccindel arrendador 6queconsagrauninadecuadoylargosistemaprocesal quedificultalosderec%osdel propietarioyledejaindefenso ante el impago del inquilino7.Gtro elemento importante %a sido la falta de financiacin de los entes locales 6principalmente los ayuntamientos7, lo que unido alas amplias facultades de los mismos para organi2ar el territorio %a llevado a que las %aciendas locales se financien en buenamedidagracias al mercadodelaconstruccin, %astatal puntoquese%an%ec%ollamamientos desdelaindustriadelaconstruccin para reformar la ley de financiacin de los entes locales.>La potestad de los ayuntamientos de decidir de formaarbitrariaqu&sueloes urbani2ableyqu&suelonoloesdalugar tambi&naunaextendida corrupcinurbanstica.>>Losayuntamientos %acenquelaofertadesuelourbani2ableseaartificialmenteescasa, elevandosuprecio. Encuantoalosprogramas de ;1G 6;ivienda de 1roteccin Gficial o subvencionada por las administraciones p/blicas con fines sociales7 seredujo significativamente su n/mero y alcance en la etapa 199=D*++3.Ninalmente, es algo generalmente aceptado que los costes de la construccin no explican el incremento de precios, al no %aberseincrementado apenas en el periodo5 de %ec%o, %asta *++. los costes de la construccin %aban sufrido una bajada interanual del+,>- en t&rminos reales, en contraste con la sostenida subida del precio de la vivienda.>9$actores socialesBeg/n algunos an,lisis, en Espa"a existe una tendencia social a lapropiedad inmobiliaria. La tasa de propietarios con respecto aalquilados es del >+D>8-9+ la m,s alta de Europa tras 9rlanda 6la media europea es del =1-7. Es difcil estimar si esa tendenciaesproductodefactoresculturalesosimplementeunaconsecuenciadelosbeneficiosfiscalesquesuponelacompraydeldeficiente mercado del alquiler, as como su elevado precio5 los alquileres suben en Espa"a un 3,1- anual 6frente a una mediaeuropea del 1,=-, que en la euro2ona no pasa del 1,.-7>9$actores externos?esde diversas instancias se viene advirtiendo que el incremento del precio de los bienes inmuebles no es exclusivo de Espa"a.C,s bien al contrario, todos los pases industriali2ados presentan un crecimiento anormal de los precios desde 199>. Fuienesafirman que Espa"a se encuentra inmersa en una burbuja econmica advierten que esa burbuja es global. 1ara ello se apoyan,entre otros argumentos, en diversos informes de la Jeserva Nederal norteamericana 6NE?791y de la G$?E 9*que reflejan unincrementodel preciodelosbienesinmueblesenpr,cticamentetodoslospasesindustriali2ados, conlasexcepcionesde0lemania, Iapn 9. y Bui2a. En paralelo a ese crecimiento, se %abra desarrollando tambi&n una burbuja crediticia, favorecida porlos bajos tipos de inter&s que se %an establecido en las principales economas del mundo.El origen de esa situacin, seg/n ciertos analistas, estara, por un lado, en el estallido de laburbuja.com a finales de los a"os 9+,que %abra provocado una masiva fuga de dinero buscando rentabilidades seguras, y por otro, en la sistem,tica bajada de lostipos de inter&s tras los atentados del 11 de septiembre de *++1.El factor de la especulacinBin que exista un reconocimiento expreso por parte de las autoridades econmicas, diversos analistas %an establecido que entrelos motivos principales de la burbuja inmobiliaria %ay que contar la entrada masiva de peque"os inversores que, al calor debeneficios sostenidos superiores a los dos dgitos anuales, %abran entrado en el mercado de la compraventa, sea como simpleinversin 6desde comprar sobre plano %asta adquirir una obra ya acabada, para luego vender m,s caro7 o como modo de accedera una vivienda de mejor calidad 6mediante %ipotecas puente7. Los bajos tipos de inter&s 6in&ditos en Espa"a %asta la entrada eneleuro7 y la baja rentabilidad de otras inversiones, as como la facilidad en la obtencin del cr&dito, %abran actuado comoacicatedeesasituacin, provocandosobreofertayagotamientodelademandaenplenafaseexpansivadelasempresasconstructoras, que no pudieron detener la produccin a tiempo, debido al r&gimen de largo pla2o con que trabaja el sector.1or a"adidura, las sociedades de tasacin contribuyeron a esta espiral especulativa, sobrevalorando gran cantidad de inmuebles.0 ra2delacrisiseconmica, %anquedadoal descubiertograndescarenciasenalgunasdeestassociedades, debidoaquemuc%os de sus t&cnicos poseen el conocimiento t&cnico necesario pero ninguna experiencia en el mercado inmobiliario, lo queimpidequepuedandiferenciarqu&2onasocaractersticasconviertenauninmuebleenunactivoconmayorexposicinacambios en su valor. 0dem,s, gran cantidad de estas sociedades estaban vinculadas al sector bancario, por lo que sus tasacionesseguan el criterio de la entidad en cuanto a concesin de pr&stamos, sin ce"irse /nicamente al valor de mercado. Kna minoraaboga por la independencia por parte del tasador o su sociedad para reali2ar una valoracin de la forma m,s objetiva posible, ascomo #reclutar# a tasadores con experiencia en el mercado que puedan discernir aquellos inmuebles con factores intrnsecos oextrnsecos que puedan afectar a su valor.$on la publicacin del patrimonio de los parlamentarios en septiembre de *+11, sali a la lu2 que la pr,ctica totalidad de ellos%an invertido en vivienda,93llegando algunos a tener incluso m,s de *+ bienes inmuebles,98 lo que explica en parte la falta deregulacin de la especulacin inmobiliaria en este sentido.9=Consecuencias sociales ! ecolgicas+ medidas pol,ticas0rtculo principal5 !risis inmobiliaria espaola "##$%"#&'Bi bien la $onstitucin espa"ola garanti2a en su artculo 3 el acceso a una vivienda digna y ordena a los poderes p/blicos evitarlaespeculacindelsuelo, yapesar de larelajacinenlas condiciones para laadquisicin de pr&stamos %ipotecarios y delaumento de unidades residenciales puestas a la venta, los precios elevados %an impedido durante el perodo *++>D*+1. el accesoa la vivienda a una parte importante de la poblacin incluso en r&gimen de alquiler, especialmente la que por su edad no pudoadquirirla antes del comien2o del ciclo alcista.El informe anual sobre los jvenes en Espa"a del a"o *++=9 establece que el 81- de los espa"oles de entre 1> y .3 a"os vive enel domicilio familiar, y el 3- en su propia casa 6alquilada, comprada o compartida7. Beg/n el mismo organismo, en el a"o*++. el precio medio de la vivienda para el tramo de edad comprendida entre los 1> y *3 a"os supera en un *1+- el preciom,ximo tolerable, y para las mujeres un 1+- m,s, debido a la diferencia salarial media9>Gtrofenmenoque%aaparecidoduranteesteperiodoeselmobbin(inmobiliario,99enespecial contrainquilinosderentaantigua, a quienes los caseros %ostigan para que abandonen el inmueble con objeto de obtener plusvalas con &l.1ese a todo, el parque de viviendas vacas en Espa"a era en *++8 de .,.8 millones, lo que supone un 13- del total, la tasa m,salta del mundo1++1or otro lado, la enorme superficie urbani2ada entre los a"os 19> y *++= signific el aumento en m,s de 1 milln de %ect,reasde la superficie artificial 6con una tasa entre los a"os *+++ y *++= doble que en los a"os anteriores7. En el 9nforme de *+1+ del)bservatorio de la *ostenibilidad en Espaa se estimaba que la urbani2acin era la mayor amena2a para la biodiversidad en elpas.1+1 1+*%edidas propuestas por las autoridades0rtculo principal5 Pol+tica de vivienda en EspaaEl Cinisterio de la vivienda, tan pronto como lleg al poder el gobierno socialista en el *++3, desec% la idea de llevar a cabosus promesas electorales de crear >++.+++ viviendas 6incluyendo en esta cifra los alquileres que se pudieran producir durante sulegislatura7.?esde el gobiernose lan2la idea de crear #minipisos# bajoel eufemismode #soluciones %abitacionales#, loque fueampliamente criticado por el 1artido 1opular en la oposicinEl Eobierno $entral tampoco aument los impuestos sobre las viviendas des%abitadas o a las segundas viviendas que %abanprometido, yqueeraconsideradonecesarioenestudiosdevariasuniversidades1+.Gtrasadministracionesque%aban%ec%opromesas similares, como el 0yuntamiento de Cadrid en el a"o *++3, tambi&n las incumplieron.La idea de sacar las viviendas vacas al mercado mediante presin fiscal se %a abandonado y en su lugar se pretende sacarlascomoviviendas enalquiler, modificandopara ellolalegislacin. Beg/nalgunos analistas, estopuedeprovocar quelosinversores compren viviendas para posteriormente alquilarlas, dificultando a/n m,s el acceso a la vivienda en propiedadH desdeotros sectores se indica que aunque se produjera un enriquecimiento de dic%os inversores la consecuencia sera la bajada de losprecios de la vivienda en alquiler, por lo que el beneficio social sera superior.El llamado O1lan de $%oqueP del gobierno socialista que gan las elecciones en*++3 se limita a aumentar en 9.+++ el n/merode viviendas protegidas. Los propios responsables del Cinisterio de vivienda reconocen que esto no solucionar, el difcil accesode los ciudadanos a la vivienda. 1or otra parte,est, en duda la inutilidad o eficacia de una mayor creacin de vivienda deproteccin oficial 6;1G7 para el descenso del precio de la vivienda, toda ve2 que se %an detectado fraudes e irregularidades ensus mecanismos de planificacin, construccin, adjuducacin y venta.En las comunidades que no existe una regulacin efectiva de la vivienda protegida se est, vendiendo y comprando la ;1G aprecios de mercado, suponiendo una importante fuente de blanqueo de dinero negro, %aci&ndola inefectiva como ayuda social.En otros lugares el mecanismo de la ;1G %a resultado una solucin adecuada que, a la vista de la crisis econmica de *++>D*++9, puede beneficiar a los municipios, los constructores y los consumidores.'ay comunidades en que se %a dado una interpretacin muy particular en cuanto a las soluciones polticas a aplicar ante la faltade;ivienda1rotegida.0s, cabedestacar,porcitartanslounejemplo, laparadojadequeenla$omunidaddeCadrid,gobernadaporEsperan2a0guirredel1artido1opulardesdeel a"o*++1losmdulosdepreciosm,ximosquesirvendereferencia a los promotores para vender los diferentes tipos de vivienda protegida %an experimentado una continua ysignificativa subida en lnea con la evolucin del precio de la vivienda en el mercado libre. La /ltima elevacin de los mismosllevada a cabo por la $omunidad de Cadrid para, en palabras de la actual consejera de ;ivienda Cara 9sabel Cari"o, incentivara los promotores inmobiliarios que construyan m,s vivienda protegida #ante la desaceleracin que vive el sector# fue llevada acabo el 3 de abril de *++> encareciendo el precio de dic%os mdulos un .1- para las viviendas protegidas situadas en las 2onasdeCadridcapital,0lcobendas, LasJo2as, Cajada%onday1o2uelo62ona 07, un*8-m,senmunicipioscomo 0lcal,de'enares, 0lcorcn o 1arla 62ona !7 y un *+- m,s en localidades como $ercedilla 62ona $7.1+3osiciones de los distintos partidos pol,ticosEl * de septiembre de *++8, a ra2 de una proposicin de ley del Erupo 1arlamentario de 9KD9$; sobre reformas en materiatributariasobreviviendas desocupadas supusounavanceenel necesariocambiodelegislacinenlamateria, aunquelaproposicin fue rec%a2ada por abrumadora mayora, principalmente, por existir discrepancias en torno a la pol&mica definicinde lo que pudiera considerarse una vivienda des%abitada.El CinisteriodeEconomay'aciendaestudiabaenenerode*++eldesarrollodelreglamentodelaLeyJeguladorade'aciendas Locales para aplicar un recargo de %asta el 8+- sobre el 9mpuesto sobre !ienes 9nmuebles 69!97 sobre las viviendasque se encuentren desocupadas.1+8En esas fec%as el Eobierno vasco y el catal,n se planteaban la posibilidad de gravar las viviendas vacas con un canon. En elcaso de EusQadi, la propuesta fue rec%a2ada posteriormente en el 1arlamento ;asco1+=?urante eldebate electoralcelebrado el de noviembrede *+11entre los candidatos del1BGEy el11a la presidencia delEobierno de Espa"a, 0lfredo 1&re2 Jubalcaba y Cariano Jajoy, %ablaron de pasada del sector inmobiliario para ec%arse en carala responsabilidad de la burbuja inmobiliaria. 1ara Jubalcaba los bancos no prestan porque deben muc%o y deben por causa delaburbujainmobiliariacreadapor el 11.!ajosupuntodevistafueronlos gobiernos populares quienes alimentaronlaespeculacinconlaleydeliberali2acindel suelode199>.1+Binembargo, replicaJajoy,losa"osquem,sviviendasseiniciaron fueron *++=, *++8 y *++3, gobernando Ios& Luis Jodrgue2 Rapatero, asegurando que el 1BGE @no %i2o nada contrala especulacin y se %a limitado a ec%ar la culpa a los dem,sA.1+El candidato socialista critic que Jajoy quiera rescatar ladesgravacinporcompradelavivienda%abitualoprorrogar el9;0superreducidoal 3-, as comobajarelimpuestodetransmisiones patrimoniales.osibles soluciones;&ase tambi&n5 ,edidas para el impulso del sector inmobiliario en EspaaLa 0sociacin 'ipotecaria Espa"ola60'E7 6a fec%a de agosto *+1+7 defiende la continuidad del sector inmobiliario y no vejustificacin en que se pare porque %aya unas reservas de un milln de viviendas sin vender.1+>?esde la asociacin creen que%ay que %acer compatible las #reservas de cierta importancia# con las .++ +++ viviendas que %acen falta todos los a"os, para quelas que se pongan en marc%a se levanten en los sitios en los que est, la demanda, en muc%as ocasiones, distintos de donde est, laoferta actual. Bu presidente, Bantos Eon2,le2, explic que no se puede pensar que ya se %an %ec%o todos los inmuebles que%acen falta por el simple %ec%o de que %aya cerca de un milln de viviendas sin vender.1+9#... Fueremos entender que las reservas se van repartir porcentualmente en Espa"a, como si cogiera los jerseys de una tienda yse llevaran a otra, cuando las viviendas est,n %ec%as donde est,n %ec%as ... 0s puso como ejemplo que si alguien quiere vivir en$uenca, de nada le servir, que %aya viviendas en venta en 4oledo... 0dem,s, para el m,ximo representante de la 0'E, siguenexistiendo potenciales compradores de pisos que sencillamente no adquieren sus inmuebles al escuc%ar que los precios tienenque bajar #no s- u- barbaridad#... En su opinin, %ay inmuebles que est,n a mitad de precios, otros que se pueden seguirabaratando, pero tambi&n %ay determinadas 2onas en donde no %an variado o %an llegado ya al nivel ptimo para que seanadquiridos...1or eso critic que se %able siempre de #precios medios#, sin entrar en mati2aciones de lo que cuestan las cosas enuna ciudad, un pueblo, una calle, o incluso un determinado tipo de inmuebles...4ambi&n reproc% que se %aya demoni2ado alsector inmobiliario y a todo lo que suene a #ladrillo#...#Bantos Eon2,le2. 1residente 0'E. El impulso fiscal a la re%abilitacin en la mayora de los casos ir, dirigido a quienes ya tienen una casa y no a quienesnecesitan adquirirla. El 1artido 1opular %a manifestado su apoyo a la bajada del 9;0 para arreglo de viviendas.11+ Laeliminacindeladeduccinpor viviendaen*+11puedeadelantar algunasdecisionesdecompraparaseguiraprovec%ando esa ventaja fiscal. El aumento de dos puntos en el 9;0 general a partir del 1 de julio de *+1+ 6del 1=- al 1>-7 y de tres puntos m,s apartir del 1 de setiembre de *+1* 6del 1>- al *1-7 6v&ase 9mpuesto sobre el ;alor 0"adido 6Espa"a77 puede no tenerefecto ante las expectativas creadas artificialmente de que los precios van a seguir bajando5*i si(ues pensando ue laviviendava aba.ar un'#/0aunue subaelIVA "puntos(del&1/al&$/)0creer2suese(uir2s ahorrando un"$034/5&&&aunue suba 6 puntos (del &1/ al "&/)0 creer2s ue se(uir2s ahorrando un "104$/5&&"el IVA deber+asubir 7403& puntos (del &1/ al 1603&/)&&' para ue no creyeras ue te sale rentable esperar.-ecorrido de la #i#ienda en Espaa. periodo /010234/5/0102/067El precio de la vivienda inicia una cada sostenida entre los a"os 199 y 19>*, que en t&rminos reales 6descontando la inflacin7supone una cada del .8- en slo 8 a"os.1134ras una recuperacin en 19>. donde se produce un repunte positivo del =-, elprecio de la vivienda vuelve a bajar en 19>8 a niveles del a"o 19>*. 4odo este proceso se produce en un contexto de deterioroeconmico tras la crisis del petrleo de 19. que alcan2 de lleno a Espa"a, el paro cuyas cifras pasaron del 3,- en 19= %astael *1,1- en 19>8, as como la alta tasa de inflacin derivada de la crisis del petrleo de 199, donde el precio del petrleo semultiplic por *, desde mediados de 19> %asta 19>1./0672/003El a"o 19>8 fue especialmente duro para la construccin, pero, paralelamente al incremento de la actividad econmica en 19>=,%ubo tambi&n una notable aceleracin en la construccin. El consumo de cemento se increment un 1+,*- en comparacin conel a"o interior, la construccin de vivienda nueva aument un 1+-, y los gastos de la construccin crecieron un 8-. El boom delaconstruccinfueinclusom,s fuerteen19>, cuandolaindustria registrunincrementodel 1+-, lamayor tasa decrecimiento de todas las industrias espa"olas. En ese mismo a"o, el sector de la construccin represent el - del 19! del pas.La fuerte expansin industrial continu %asta 19>>, y muc%as de las nuevas construcciones se concentraron en oficinas urbanas,vivienda y servicios relacionados con el turismo.La tasa de ocupacin %aba aumentado en todos los sectores excepto en el primario, pero la construccin registr el mayorincremento relativo, un 11,*-, como resultado de los >>.1++ nuevos empleos que cre en 19>=. $omo comparacin, slo secrearon ..++ nuevos empleos en la construccin en 19>8, y en 19>3 se %aban destruido 11+.3++ empleos. 0 finales de lad&cada de los oc%enta, los empleos de la construccin constituan un tercio de todo el empleo industrial espa"ol. Bin embargo,en esa misma &poca, el sector todava operaba a un nivel considerablemente por debajo de su capacidad a pesar del boom, yaque su tasa de desempleo rondaba el .+-.118/0032/008El /ltimo ciclo alcista en los precios de la vivienda se sald, seg/n la Bociedad de 4asacin, con una bajada ininterrumpida delprecio de la vivienda durante seis a"os, de 199+ a 199=.'ubo una bajada de los precios de un 1,- en t&rminos nominales entre 199+ y 199., lo que significa un 18- en t&rminosreales6teniendoencuentalainflacinmarcadaporel91$7. Endiciembrede199+elpreciorealdelaviviendapormetrocuadrado era de =>3,++S, es decir, 9..,++S en t&rminos nominales a partir del 91$ acumulado de 19>8 61.=,8+-7. En diciembrede 199. el precio en t&rminos reales era de 8=,++S por metro cuadrado, es decir, 91,++S nominales en base al 91$ acumuladodesde 19>8 6189,*+-7. Eso supone una variacin real de D18,- 6y nominal del D1,1-7.En diciembre de 199= el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 8=+,++S 61++*,++S nominales, en base al 91$acumuladode19>8, 1>,9+-7. Lavariacinreal supusounD1>,1-6,.9-nominal7. Beg/nlosdatosdelaBociedadde4asacin, B.0., entre los meses de diciembre de 199+ y 199= el precio de la vivienda subi nominalmente un ,.9-, pero en uncontexto inflacionario del .1,+=-.Este fue el /ltimo ciclo bajista de la vivienda en Espa"a, durando la cada de precios seis a"os consecutivos11=/00823445El precio de la vivienda en Cadrid entre 199= y *++. sufri una subida del 1=- seg/n publicaba 0!$ el 11 de febrero de*++.11En octubre de *++. se emite una de las primeras advertencias que confirmaran la existencia de una burbuja especulativa5 lo%ace la $omisin Europea, que advierte una duplicacin del precio nominal en un solo a"o, y se"ala que #el peligro de que unaumento significativo en los tipos de inter&s o un futuro deterioro del mercado laboral pudiera en alg/n punto inducir a unacorreccin del tama"o de los mercados inmobiliarios de algunos Estados miembros#11> En noviembre el !anco $entral Europeoadvierte de una correccin a la baja en los precios de la vivienda.En este a"o las voces desde el mundo acad&mico ya advertan de la burbuja inmobiliaria, las presiones que la estaban inflandode manera peligrosa y la necesidad de su control.1193449En abril, el gobierno recientemente elegido estrena un plan de c%oque, aunque se queda corto frente a las expectativas que %abagenerado 6%aba prometido >++.+++ viviendas protegidas y cargar con impuestos las viviendas vacas5 no cumpli ninguna de lasdos cosas7.En septiembre,losvisadosde obranuevase reducenen !arcelona yen Cadrid.Enoctubre,laministra Cara0ntonia 4rujillo frena la publicacin de datos oficiales (cita reuerida).?ados los pla2os entre el inicio de un proceso urbani2ador desde la aprobacin del 1EGK %asta el final de las viviendas, lasconstruidas en un a"o correspoden a los planes urbani2adores aprobados cinco a"os antes. Es decir, en *++3 se construyeron lasviviendas que empe2aron a tramitarse en sus correspondientes 1EGK en 1999.3447El 1+ de junio el !anco de Espa"a advierte en su informe de *++31*+ que el precio de la vivienda en *++3 estaba sobrevaloradoentre un *3- y un .8-. Beis das m,s tarde la publicacin brit,nica #4%e Economist# cifra la sobrevaloracin de la vivienda enel mercado espa"ol en torno al 8+-1*1En octubre de *++8 se produjo un rebote en la evolucin del euribor, encareciendo por primera ve2 en los /ltimos cinco a"os elprecio de las cuotas %ipotecarias. Ese mismo mes Jodrigo Jato, ?irector Eerente del NC9 y ministro de Economa del gobiernoespa"ol de 199= a *++3, a"os en los que se produjo un espectacular crecimiento en la construccin de viviendas, advierte unave2 m,s sobre la situacin del mercado inmobiliario espa"ol1**manifestando,en un discurso pronunciado con motivo de laentrega de la Cedalla de Gro de la Eeneralidad de $atalu"a a La $aixa, su preocupacin ante las importantes repercusiones paraciudadanos y empresas que podra tener una correccin del precio de la vivienda en Espa"a.En su boletn informativo econmico de diciembre de *++81*. la G$?E incluye a Espa"a entre los pases donde los precios de lavivienda est,n sobrevalorados.3448En enero, un estudio de la Kniversidad 0utnoma de !arcelona cifra la sobrevaloracin de las viviendas en Espa"a en torno al*+- (cita reuerida).En mar2o, !ruselas pide cautela en la concesin de %ipotecas1*3 En Espa"a, Nrancia e 9rlanda %a aumentado el endeudamientosin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situacin de riesgo ante variaciones en sus ingresos o cambios en lostipos de inter&s.En abril se celebra una ve2 m,s el Baln inmobiliario en la $omunidad de Cadrid. Beg/n estimaciones del mismo, *++8 es ela"o en el que mayor n/mero de viviendas se visaron y se terminaron5 m,s de >++.+++, el mayor n/mero de laKnin Europeaculminacin de los de 1lanes Eenerales de Grdenacin Krbana aprobados en el a"o *+++. Ese mismo mesLa $aixa, en su9nforme Censual nT*9+1*8 descarta que %aya burbuja y vaticina una #desaceleracin suave# del sector inmobiliario. 4ambi&n enabril el Nondo Conetario 9nternacional advierte otra ve2 del elevado precio de la vivienda en su informe #1erspectivas de laeconoma mundial Elobali2acin e inflacin#1*=Bimult,neamente, elEuriboralcan2a el nivel de seis a"os atr,s, situ,ndose al.,**-. Las previsiones apuntaban a que en abril de *++ pudiera situarse en torno al .,8- D 3-. El!anco de Espa"a alerta dela utili2acin de %ipotecas flexibles que permiten variar la amorti2acin de las cuotas en funcin de los pla2os (cita reuerida).En mayo, tiene lugar una manifestacin convocada a trav&s de 9nternet en las principales ciudades espa"oles reivindicando elderec%o a una vivienda digna1*En junio el !$E sube los tipos de inter&s un cuarto de punto, situ,ndose en el *,8-, y el !anco de Espa"a en su !oletn dejuniode*++=consideraquela%iptesism,sverosmil esladeunasobrevaloracindelaviviendacompatibleconunaabsorcin gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Be desestima por lo tantola %iptesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La sobrevaloracin se estima a un *9- a finales de *++3 6/ltimo datoutili2ado en el estudio7. En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el precio de lavivienda en Espa"a y una estimacin de su nivel de equilibrio a largo pla2o.1*>En julio, el !!;0 alerta del riesgo de correcciones bruscas en el precio de la vivienda debido al retraso del ajuste inmobiliario1*9En agosto, el !$E anuncia una nueva subida de los tipos de inter&s %asta situarlos en el .,++-.En septiembre la 0sociacin 'ipotecaria Espa"ola 60'E7 advierte de que una %ipoteca media se puede encarecer %asta 1.++euros anuales en los siguientes *3 meses1.+En octubre las subidas de los tipos de inter&s reali2adas por laNE?%acen que en EE. KK.el mercado inmobiliario sufra unaceleradoretrocesoenel n/merodeviviendasiniciadasyvendidas1.1Esemismomesel portal inmobiliarioidealista.comanuncia que, seg/n sus datos, los precios de la vivienda usada se estancan durante el tercer trimestre en las grandes capitales1.*mientras el !$E vuelve a subir los tipos de inter&s un cuarto de punto, situ,ndolos en el .,*8- y publica en su boletn mensualsu intencin de seguir subiendo los tipos de inter&s para controlar la inflacin1..Las noticias sobre el encarecimiento de las%ipotecas comien2an a aparecer en laprensa,al colocarse eltipodeinter&sennivelesdel a"o *++*1.3El19 de octubre sepublican las estadsticas de tasacin del Cinisterio de ;ivienda1.8 observ,ndose una desaceleracin en los datos interanuales yfranca cada en los datos del /ltimo trimestre en 1. provincias, tambi&n subidas menores que el91$ en otras. 0lgunos analistaslo califican de cambio de tendencia, e incluso de pinc%a2o de la burbuja. El mercado inmobiliario parece %aber entrado en elaterri2aje suave anunciado por el Cinisterio de ;ivienda. Las promociones tardan una media de tres meses m,s en venderse queel pasado a"o y el precio no subir, m,s que la inflacin en *++.1.= 4ras varios avisos por parte del !$E las cajas de a%orros se%an %ec%o eco de los comentarios y %an recalcado que es posible un ajuste brusco en el precio de la vivienda. El principal factorde este reajuste sera el alto nivel de construccin que lleva a un exceso de oferta, y que sigue en aumento a pesar de disminuirlademanda.1.!las$al2ada, ex presidentedela $omisin:acional delCercadode ;alores,asegura que si noseremediaexistir, una doble burbuja5 burs,til e inmobiliaria.1.>En noviembre, el !$E mantiene los tipos de inter&s en el .,*8-1.90 finales de a"o Ciloon Uot%ari, relator de las :aciones Knidas, elabora un crtico informe sobre la situacin de la vivienda enEspa"a en el que denuncia que se est,n violando los derec%os %umanos en materia de vivienda.En particular, denuncia unmobbinginmobiliario sin parangn en el resto del mundo desarrollado13+y una especulaci8n inmobiliaria desen9renada131que%abra dejado al *8- de la poblacin fuera del mercado de la vivienda. 1or otro lado, los datos del $olegio de Jegistradores dela propiedad demuestran que el n/mero de viviendas vendidas baja por primera ve2 en el *T trimestre de *++= (cita reuerida). Esemismo mes el !$E sube los tipos de inter&s un cuarto de punto, situ,ndose en el .,8 -. El euribor a un a"o rompe la barrera del3-. La prensa econmica internacional ofrece malas perspectivas para el crecimiento espa"ol. !ret Btep%ens se asombra delaumento del 9,>- del precio de la vivienda13*3441En general, el a"o *++ viene marcado por una subida paulatina del euribor, una contraccin en las ventas y en la construccinde vivienda, as como por una desaceleracin del crecimiento del precio, todo ello unido a unacrisis financiera internacional yun presumible deterioro de la economa espa"ola.En mar2o, el !$E sube los tipos de inter&s un cuarto de punto, situ,ndose en el .,8 -.En abril, el martes *3 tiene lugar una jornada negra para todo el sector inmobiliario que en algunos momentos llega a perder enla sesin un *+-13. El 9bex .8 retrocede un .-133 arrastrado por las coti2aciones de 0stroc que se %unde un =+- 6..+++ millonesdeeuros7porlareali2acindeunaauditoradesuscuentas. Gtrasinmobiliariassufrenotablesp&rdidas5$olonial, D1.-,9nmocaral, D11- y Nadesa, D1+-. Las constructoras cayeron igualmente dej,ndose5Bacyr,0$B,0ccionay N$$un =-. ElEuribor a 1* meses sube %asta el 3,3>-.El = de junio, el !$E sube el tipo de inter&s oficial %asta un 3-. El ndice burs,til 9!EM baja un *,8*- en un solo da debido alos descansos en la coti2acin de las inmobiliarias y constructoras138 El da 1. se conoce que el !anco de Bantander, entre otrasentidades y empresas, vende la pr,ctica totalidad de sus inmuebles en Espa"a13= El *= de junio la G:K pide al gobierno espa"olque alerte a los ciudadanos de la incipiente @(rave crisis inmobiliariaA que, seg/n este organismo, se avecina13El da * sepublican en la prensa de tirada nacional datos que revelan que el *,=- de los pisos a la venta en!arcelona y el *- en Cadrid6las dos grandes capitales del pas7 reducen el importe solicitado en un 8- de media en el /ltimo trimestre13>0 comien2os de agosto de *++ y en el contexto de una crisis %ipotecaria internacionallos bancos centrales comien2an tomarmedidas para evitar el caos financiero generado por las %ipotecas subprime 6de alto riesgo7 en los Estados Knidos. 0 partir del 9el !$E, la Jeserva federal, el !anco $entral de Iapn y el !anco $entral de $anad,, entre otras entidades, proceden a inyectaral mercado, en varias partidas, varios centenares de miles de millones de euros en diferentes divisas para asegurar la liquide2 delsistema, medida sinprecedentes desde los atentados del11de septiembre. Las medidas adoptadas noconsiguenevitarturbulencias continuadas en lasbolsasdurante las semanas siguientes139Los analistas identifican el origen de la crisis, entreotros factores, con la burbuja inmobiliaria norteamericana, formada entre *++1 y *++8. 4ambi&n en el mes de agosto el !anco deEspa"a confirma la desaceleracin del incremento del precio de la vivienda,18+ que se sit/a a finales del *++= en los niveles del*+++. 1orotrolado, seconstataunrepuntedelamorosidad5 del +,=9.demayopasaal +,+=enjunio, nivel quesigueconsider,ndose bajo desde las entidades financieras,181 pero cuyo crecimiento plantea dudas acerca de la salubridad del sistema%ipotecario espa"ol,18* que seg/n algunas fuentes tendra un porcentaje de cr&ditos de riesgo del .,8-.18. En agosto de conoce eldescenso de pisos construidos183 y se reducen las expectativas de ventas y beneficios en el sector de la construccin.188 1or otrolado, la continuasubida deleuriborcomien2a a pasar factura a las rentas de los espa"oles, seg/nlas asociaciones deconsumidores.18=Nrente a estas noticias, la 0B1J9C0 60sociacin de 1romotores de Cadrid7 emite un informe, fec%ado en junio de *++, en elque admite un cambio de ciclo, pero relativi2ando el peso de la construccin en el 19! y el empleo,as como en la deudafamiliar, dando cuenta tambi&n de la estrategia de diversificacin de la industria para garanti2ar su futuro.181or suparte, el sector de las agencias inmobiliarias18>comien2a a sufrir las consecuencias del frena2oen las ventas,estrec%amente ligadas a la evolucin de los tipos de inter&s, notific,ndose cierres en numerosas agencias inmobiliarias.189Enseptiembre, el ministrodeeconomaespa"ol,1edroBolbes, admitequesevivenmomentosde#Lincertidumbre#enlaeconoma espa"ola y mundial1=+ mientras la prensa empie2a a definir la situacin como de credit crunc%.1=1 En ese mismo mes seconoce la suspensin de Erupo LLanera y Eraman, dos inmobiliarias levantinas.1=* 1=. 1=3El mes de octubre viene marcado por noticias econmicas contradictorias. En Espa"a un fuerte aumento de la inflacin, quecrece un +,9- en un slo mes1=8 unida a un fuerte incremento de los beneficios burs,tiles.1== 0 nivel internacional, un descensodel eurbor,1= as como una bajada de tipos de inter&s por parte de la NE?,1=> combinado con una fuerte depreciacin del dlarestadounidensefrenteal euro, as comounasubidaenlospreciosdelpetrleo.1=9Enestecontexto, lasnoticiasdel sectorinmobiliario espa"ol comien2an a describir los sntomas de lo que podra ser una crisis5 bajadas de visados, preventas, ventas, e%ipotecas.1+0 finalesde*++lasnoticiassobreunafuertecrisisenel sectorinmobiliarioespa"ol segenerali2an, estableci&ndoselasprimeras conexiones entre la crisis %ipotecaria norteamericana, la crisis crediticia internacional y la crisis econmica en Espa"ay, en concreto, en la industria de la construccin espa"ola11Crisis hipotecaria de 34410rtculo principal5 !risis de las hipotecas subprimeBin que los analistas %ayan concluido todava de qu& manera la crisis %ipotecaria de *++ va a afectar al mercado %ipotecario einmobiliario espa"ol, a partir del mes de agostode *++ la prensa, las autoridades y la opinin p/blica comien2an a percibircierto deterioro en la economa espa"ola.0lan Ereenspan %aba afirmado que el mercado de vivienda de Estados Knidos, por local y por diferir de una 2ona a otra, no erasusceptible de sufrir una burbuja especulativa.1*En septiembre, sin embargo &l mismo reconoca que s exista una burbujainmobiliaria, que como presidente de la NE?, no poda llamar por su nombre y que %aba que esperar una cada del precio de lavivienda en EEKK cerca al 1+-.1.Efectivamente, lo que %aba sido anunciado repetidamente comen2 finalmente el 9 y el 1+ de agosto de *++ en forma de creditcrunc%5 en *++= se presentaron 1,* millones de ejecuciones %ipotecarias en Estados Knidos, y se previeron m,s de dos millonespara*++.13Lacrisissetrasladalmundofinancieroyfinalmenteatodaslasbolsasdelmundo, quecomen2aronacaer,especialmente al %acerse p/blico que uno de los principales bancos europeos, el !:1 1aribas, suspendi tres fondos ya que lafalta de liquide2 #no permite establecer una valoraci8n .usta de los activos subyacentes y as+ calcular un valor liuidativo#.18El principal bancoalem,n,?eutsc%e !anQ, sufre tambi&np&rdidas sustanciales enunode sus fondos vinculados a lafinanciacin inmobiliaria.1=Las p&rdidas millonarias de bancos y fondos de inversiones y la fuga en masa de los inversores provocaron una crisis crediticiacl,sica. Los bancos, que semana tras semana tuvieron que refinanciar grandes cr&ditos, presentaron de repente dificultades paraoperar en el mercado monetario, que qued restringido. El rescate masivo %a provenido de los bancos de reserva5 se inyectaronvertiginosamente a la circulacin monetaria cuantiosos recursos5 por ve2 primera desde septiembre de *++1 el !anco $entralEuropeointervino masivamente inyectandoenpocos dasenelmercado monetario m,sde*++ mil millonesdeeuros.Los!ancos $entrales de EEKK, 0ustralia, Iapn, Bui2a, $anad, y otros pases occidentales relevantes reaccionaron de la mismamanera, yenpocosdaspusieronencirculacinunos8++mil millonesdeeuros. LaNE?estadounidensebajlostiposprimariosyalargelpla2odeloscr&ditosacortopla2o. Losanalistassetranquili2aronentretantoconlaconclusinm,sexpedita5 lo peor ya %aba pasado, #la crisis hipotecaria tiene e9ectos saneadores#H la economa real mundial va bien. Gtrosconsideraronqueapenas se%abaexperimentadoel estallidodeunaburbujaespeculativacuantificadaen1+billones dedlares.1La crisis del mercado de la vivienda en Estados Knidos se fue reflejando en las perspectivas de desaceleracin de su economa yen las repetidas sacudidas de las bolsas de valores y las monedas de todo mundo. En los pases emergentes se comen2 unproceso de retirada de los capitales especulativos internacionales.1*acab,ndose, tanto para ellos 6$%inaincluida7, como para0lemania y Europa en general, las buenas perspectivas de exportaciones al mercado de Estados Knidos.1>34460rtculo principal5 !risis inmobiliaria espaola de "##$0 comien2os del a"o *++> la crisis financiera internacional se agrava significativamente, mostrando las entidades bancarias unpreocupante descenso de beneficios, unidos a fuertes descensos en el mercado de valores.19Es ese contexto la industria de laconstruccin comien2a a dar evidentes sntomas de crisis5 un fuerte parn en el n/mero de ventas, un descenso en el precio de lavivienda,1>+ un aumento sostenido de la morosidad,1>1 o un aumento del desempleo en el sector 6as, por ejemplo, se anuncia elcierre de la mitad de las agencias inmobiliarias de Espa"a7.1>* En febrero la economa espa"ola da evidentes sntomas de crisiseconmica, al registrarse el mayor aumento de paro de los /ltimos *8 a"os y una fuerte cada en la contratacin.1>.El mesdemar2olosprincipalesmediosdecomunicacindanporseguraunagraveyprofundacrisisenel sector delaconstruccin, augurandolapropiapatronal del sectorbajadasdepreciodel ordendel >-.1>3Enconcreto, se%abladeun#desplome#del mercadoinmobiliario1>8enuncontextodecrisisfinancieranacional einternacional.1>=Enabril siguenlasintervenciones de los bancos centrales para intentar evitar una quiebra del mercado bancario. El *1 de ese mes el !anco $entralde 9nglaterra1>lan2a una emisin de bonos del tesoro por valor de =*.8++ millones de euros para canjear %ipotecas #de altacalidad# admitiendo que #el sector p/blico se ver, obligado a asumir las p&rdidas en el caso de que alguna de las entidades quese %aya acogido a este plan resulte incapa2 de %acer frente a sus pagos y los activos aportados no puedan cubrir adecuadamenteel valor de los bonos, aunque se"al que se trata de una posibilidad #improbable#.El 18 de mayo la Jed de 9nmobiliarias ?on 1iso, una de las que %aban llegado a ser m,s grandes al calor del boom inmobiliariollegando a tener 3++ oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 1++- de su plantilla tras registraruna cada de ventas del ==-.1>>El ** de mayo el tipo de inter&s interbancario 6Euribor7 alcan2a el 8-, lo que revela los grandes problemas de liquide2 de lasentidades prestamistas y, por tanto, las dificultades generales de financiacin, d,ndose ya por descontado en esas fec%as que %a%abido un cambio de ciclo en el sector de la construccin espa"ola que implicara el fin de la burbuja.1ara fines de mayo la tasa interanual de ventas de inmuebles se %aba desplomado, en toda Espa"a, un 3+-.1>9Gtro punto dereferencia importante signo del cambio de ciclo inmobiliario y la explosin de la burbuja es la superacin el = de junio de *++>delEuribordesu m,ximo %istricoenla que llegasubir en una solasesin m,sdecuatro d&cimas comoreaccin a laspalabras delEobernador del !anco $entral EuropeoIeanD$laude 4ric%etde que subira los tipos de inter&s por encima del3-,19+ lo que finalmente ocurre el . de julio.191En septiembre del *++> el gobierno de EEKK toma el control de los dos gigantes %ipotecariosNannie Cae y Nreddie Cac, quegaranti2an el 8+- de las %ipotecas de EEKK, valoradas en 1* billones de dlares(cita reuerida), para ponerlas bajo el control delorganismo Nederal 'ousing Ninance 0gency, lo que implicara que el Eobierno tomara el control de ambas entidades, al menostemporalmente.En octubre de *++> ante la quiebra de Le%man !rot%ers y la inminente amena2a de quiebra de una de las mayores aseguradorasdel mundo, la americana 09E, la 0dministracin !us% decide reali2ar una intervencin p/blica de los mercados para dotar deliquide2 a Vall Btreet. El *9 de septiembre dic%a intervencin es rec%a2ada en primera votacin por el $ongreso de los EE.KK%undiendo Vall Btreet un -. 4odas las bolsas europeas y asi,ticas la acompa"an en la siguiente jornada con sucesivas cadas.El *> de octubre de *++> el !anco de 9nglaterra cifra en *,3 billones de euros las p&rdidas sufridas por los bancos desde el iniciode la crisis de las%ipotecas subprimee informa de que la recapitali2acin de bancos %ec%a por los gobiernos y los !ancos$entrales alcan2 la cifra r&cord de =,> billones de euros.19*34400rtculo principal5 !risis inmobiliaria espaola en "##4La venta de viviendas en Espa"a cay un 1>- en *++9, %asta las 3=* 3 operaciones, sumando as su tercer a"o en negativo yel segundo peor de la serie, iniciada en *++8, seg/n datos publicados %oy por el Cinisterio de ;ivienda de Espa"a. ?urante elcuarto trimestre se produjo el primer incremento interanual en tres a"os, ya que desde el cuarto trimestre de"##1 no se %abaregistrado ninguno.19.El precio de laviviendalibre baj el8,8 -en febrerode*+1+conrespectoal mismo mes dela"oanteriory acumulaundescenso del 18, - desde diciembre del *++, momento en que alcan2 su m,ximo valor, seg/n los datos ofrecidos %oy por lasociedad de tasacin 4insa.193En *++9, su primer a"o de existencia, 0ltamira vendi 1++ viviendas por un precio, con descuentos incluidos, de .>+ millonesde euros. $aixa $atalunya logr vender este a"o 118+ viviendas, por *=8 millones y alquilar otros .+++ pisos, aunque la entradadenuevasviviendascomogarantadeimpagados%amantenidoen3+++susinmueblesenpropiedad.$ajade 0%orrosy1ensionesde!arcelonapusoalaventael pasadoa"o*>83viviendasporlasqueingres81+millonesdeeuros, aunquemantiene en su balance .+9 millones en activos.Beg/ndatosdelCinisteriodeNomentodeEspa"a, losvisadosautori2adosdeobranuevaparausoresidencialenEspa"aalcan2aron las 1+* 888 unidades entre enero y noviembre de *++9, un 8>,8- menos que en el mismo periodo del a"o anterior6*3 33=7.198Bin embargo, y en en contra de los pronsticos, la cada del precio de la vivienda pierde fuer2a a finales de *++95 Beg/n el,..- el n/mero de viviendas protegidas iniciadas yascendi un *+,3*- el de viviendas libres iniciadas. Bin embargo la cantidad total de viviendas cuya construccin se inici a lolargo de todo el a"o *++9, fue de solo 189 *>3, la protegida representa casi la mitad, un 39,=-.191ara los promotores inmobiliarios los indicadores de actividad %an representado la cifra m,s baja del /ltimo medio siglo. 0s,los arquitectos concedieron 11+ >=* visados para viviendas en *++9, un 8=- menos que el a"o anterior.19>34/40rtculo principal5 !risis inmobiliaria espaola de "#?el saldo vivo de .*8 +++ millones de euros en cr&ditos al promotor existentes, m,s de la mitad fueron concedidos entre *++= y*++> cuando la crisis ya era toda una realidad. $oncretamente m,s de 1++ +++ millones se otorgaron para la compra de suelo.199Enmar2ode*+1+el!ancodeEspa"a, saliendoal pasodelasacusacionesdelas$,marasde$omercio, delaprensaanglosajona y agencias de calificacin, cifra el riesgo real del sector financiero en relacin con los activos inmobiliarios en338 +++ millones de euros.*++Los cr&ditos de dudoso cobro concedidos a las inmobiliarias %an rebasado al cierre de *++9la cota psicolgica del 1+- porprimera ve2 desde el inicio de la crisis a finales de *++. .* 8** millones de euros ya est,n en la cartera de morosos. !ancos ycajas %an cerrado a lo largo del pasado ejercicio 18 sucursales, con lo que el total de oficinas en Espa"a baja a 33 +>8.*+1El $onsejo de Cinistros celebrado en Bevilla el 19 de mar2o de *+1+ aprueba el proyecto de Ley de Economa Bostenible con elque pretende cambiar el patrn de crecimento econmico espa"ol en un %ori2onte de die2 a"os, orient,ndolo %acia los sectorespotencialmente m,s productivos y generadores de empleo y disminuyendo progresivamente el peso del sector constructor.*+*Laspromotoras%antenidoquerenegociarconlasentidadesfinancierasunadeudaque, enconjunto, alcan2alos.*. .+=millones de euros, seg/n el !anco de Espa"a. El canje de deuda por activos %an servido para cancelar deuda y promociones encurso, para aliviar las tensiones en su tesorera y obtener liquide2, pero no siempre para reducir o cancelar los pr&stamos. Lasrefinanciaciones de *++>fracas porque se bas en apla2ar la amorti2acin de deuda a cambio de fijar un plan de ventas. Elcolapso del mercado inmobiliario supuso la quiebra del modelo5 #:as empresas se uedaron con una (ran deuda y sin in(resos0as+ ue se opt8 por adel(a;ar la estructura de las inmobiliarias para darles aire#. *+.1or otra parte, el cr&dito tampoco llega para gestionar suelo, lo cual permitira que fuera adquiriendo valor en un momento en elque este mercado todava no se %a recuperado. La poca obra nueva %oy la levanta el privilegiado grupo de promotores que tenasuelos comprados antes del boom. Gtra alternativa es trabajar con los bancos, que tienen una cartera de suelo y promociones porterminar.*+3El informe que cada a"o elabora 1riceWater%ouse$oopers a partir de =++ entrevistas se"ala como se conceden m,s cr&ditos, secierranm,scompraventasdeviviendasyel mercadodelainversinserecupera5 #El mercadohahechosua.usteenlasvaloraciones0 ue ahora pueden considerar estabili;adas. Vamos a ver si(nos de me.or+a0 pero ser2 un proceso de recuperaci8nlento y lar(o#. La recuperacin en Espa"a va a ser a/n m,s lenta que en el resto de Europa, ya que el sector est, lastrado por lafalta de financiacin.*+8$omo conscuencia de la !urbujainmobiliariaenEspa"a,laintegracin de$aixa $atalunya,Canresay 4arragonarequiererecursos por 1*8+ millones de euros, mientras que la fusin de Canlleu, Babadell y 4arrasa precisa .>+ millones de euros, y lade $aja ?ueroy $aja Espa"a, 8*8 millones de euros. Los recursos que anticipa elNondo para la Jeestructuracin Grdenada!ancaria6NJG!7requierenlasuscripcindeparticipacionespreferentesconvertiblesencuotasparticipativasdelaentidadresultante.*+=0unque el acceso a la financiacin supone a/n el gran freno, las inmobiliarias prefieren construir viviendas a mantener solaresvacos. Las reservas de un milln de viviendas est,n muy mal distribuidas, de modo que abundan pisos en 2onas en las que esmuy posible que nunca nadie vaya a querer comprar, y comien2a a escasear en lugares muy determinados, en los que no parecetan descabellado poner ladrillos. 0s, podramos estar iniciando #.### viviendas m2s al ao si nos dieran cr-ditos dice 1edro1&re2, portavo2 del ED13, el lobby que aglutina a las grandes promotoras.19>Ios& Canuel Ealindo, representante de los promotores, considera viable reiniciar su actividad ya que las reservas de viviendassin vender %an sido absorbidas en algunos lugares de Espa"a.*+El *. de septiembre, el presidente Ios& Luis Jodrgue2 Rapatero declar en una entrevista a la cadena de televisinnorteamericana $:!$que el preciode la vivienda enEspa"a %a tocadofondo,*+>enel marcode unas declaracionesdefendiendo la salud y perspectivas de la economa espa"ola. Las reacciones de los lectores en el cuerpo de la noticia fueronb,sicamente un,nimes en contra de esa tesis.El a"o *+1+ se cierra con una bajada del .,*- en el precio de la vivienda nueva y del .,>- en la vivienda de segunda mano. Lacada de los precios se ralenti2 en el primer semestre, pero volvi a acelerarse en el segundo, confirmando la tendencia a la bajade la vivienda.*+9 *1+ La Bociedad de 4asacin, entidad publicadora del informe semestral del mercado de vivienda nueva, esperaque el precio de los inmuebles contin/e cayendo en *+11.*11Informe sobre la situacin de la #i#iendaEl $onsejo de Cinistroscelebrado el *. de abrilde *+1+toma en consideracin un 9nforme del Cinisterio de la ;ivienda deEspa"asobre la situacin del sector, se"alando la conclusin del conocido como per+odo de a.uste ("##3%"##4).*1* 0unque lademografaesconsideradacomoeldeterminantefundamentaldelademandadeviviendas, elEobiernoconsideracomolafluctuacin producida %a venido influida por las expectativas de precio, empleo y disponibilidad de cr&dito. 0s, la construccinresidencial duplicabasupesoenel19!, pasandodel 3,-en199al 9,.-en*++, demodoquenuncaantesse%abaurbani2ado ni construido tanto. El n/mero de viviendas vendidas en *++=supera las 9++ +++. El Eobierno considera que lasobreoferta acumulada de viviendas es consecuencia de la transformacin de suelo reali2ada a partir de199 en desarrollo de lanuevaLey del Buelo de Espa"aaprobada en 199>porIos& Cara 02nar. Bin embargo la simple disponibilidad desueloescondicin necesaria pero no suficiente. Las facilidades crediticias fruto de la competencia entre entidades bancarias as como lacreencia en un crecimiento sostenido influyeron tambi&n.La estabilizacinde la demanda unida a la cada de tipos %a supuesto una reduccin del esfuer2o familiar por adquisicin devivienda, que %aba pasado del .+ - en 1999 al 8+- de los ingresos familiares.Beg/n pone de manifiesto el gobierno, al comen2ar el a"o *+1+, el mercado de vivienda %a alcan2ado una fase de estabilidadcon un ligero repunte de la demanda e incluso del precio, con aumentos en nueve provincias. Bin embargo, tanto el aumento deldesempleo Dy el subconsumo derivadoD como el deterioro de los activos bancarios de naturale2a %ipotecaria, pueden truncar estarecuperacin. La financiacin es la asignatura pendiente y lo que #ahora se necesita acercar los pisos a las posibilidades decompra del usuario 9inal0 mediante la 9lexibili;aci8n de las condiciones de 9inanciaci8n#.*1. 0l parecer las viviendas deberan%aber bajado del orden de un .+- en el conjunto de Espa"a, cosa que no se %a producido, si no que el ajuste est, siendo muc%om,s lento de lo debido, alargando la crisis econmica en general que sufre el pas.34//Elministro de Nomento de Espa"aIos& !lanco Lpe2busca articular nuevas propuestas para que el sector de construccin yventa de viviendas supere la crisis que atraviesa. 1ara plantear una salida %a convocado a varios colectivos implicados5#...Las administraciones, el sector financiero y el inmobiliario deben unir sus fuer2as para facilitar la digestin de viviendas ysuelo en depsito, una de las principales resistencias para consolidar la recuperacin de la economa espa"ola...#$onestasreuniones!lancobuscacumplirconelcompromisoavan2adoendiciembrede*+1+deconstituirestacomisintripartita, conel fin/ltimodebuscarentretodosmedidasyalternativasalaactualcrisis5*13El ministroenumertambi&nentoncesel conjuntode#principioselementales# sobre los que deban girarlas medidas que adopte dic%ogrupodetrabajotripartito. 0s, indic que las medidas que se articulen #no deber2n repercutir en el contribuyente# y, por contra, deber,n ponerseen marc%a #instrumentos ue 9aciliten la transparencia y eviten la (estaci8n de nuevas burbu.as inmobiliarias#. 0dem,s, apuntque cualquier solucin #debe servir para impulsar m2s el proceso de reestructuraci8n del sector 9inanciero con el ob.eto de uecometa me.or su competencia esencial0 ue es servir de cr-dito al sector productivo y 9amilias#.0tendiendo al requerimiento del Cinistro el 11 de enero de *+11 se re/ne la $omisin de ;ivienda de la 01$E, donde despu&sde anali2ar varias propuestas %a sinteti2ado las propuestas a reali2ar que son las siguientes5$omo consecuencia de la crisis econmica se %a producido en Espa"a el bloqueo del sistema financiero vinculado sin duda a laproblem,tica del sector inmobiliario, de modo que el suelo adquirido y financiado %oy en da carece de un valor objetivo, queantes tuvo. El valor de suelo tiene un componente fundamental que es la calificacin urbanstica, otorgada por la administracin,dondedos variables determinanel precio5Edificabilidad, ocantidaddem*edificables ytipodeconstruccin, dondeelplaneamiento urbanstico determina tipologa y densidad.0 mediados de enero de *+11 !lanco anim a comprar un piso ya que, seg/n dijo, este es #un momento 8ptimo# para %acerlo. Elministro busca reducir el excedente sin vender. #!uanto antes nos liberemos entre todos del exceso de viviendas0 me.or ser2para la econom+a0 porue repercutir2 en la 9luide; del cr-dito#, dijo.*18-eser#as de #i#iendas$arecemos de datos fiables, aunque el Cinisterio de la ;ivienda de Espa"a se"alaba para diciembre de *++9 un total de =>> +33viviendas nuevas y en torno a =*+ +++ viviendas usadas ofrecidas a la venta, con una desigual distribucin geogr,fica.*1=Lasreservas por 1++.+++ %abitantes oscila desde las 8.+= de $astelln a las =+ de $euta y Celilla. En !urgos son 13+=, en $astillayLen1.83. El=1- del excedente se encuentrasituadoen1 provincias costeras.Binembargo,mientras estas viviendasesperan su salida al mercado del alquiler o la compra, %asta 8*9 18 inmuebles Del equivalente al - de las reservasD estabanen proceso de construccin en *++9 y el 3*- de ellos ya estaba vendido sobre plano, frente al .9- registrado en *++>.El presidente de !:1 1aribas Jeal Estate en Espa"a %a vaticinado que las reservas de viviendas nacionales podran estar cercade agotarse entre los ejercicios *+18 y *+1= debido al ritmo de absorcin y a la #pr,ctica# parali2acin de la construccin. Lasreservas de viviendas pendientes de vender en Espa"a se %an reducido en el segundo trimestre del a"o, lo que ocurre por primerave2 desde el inicio de la crisis, seg/n un informe inmobiliario presentado por $aixa $atalunya, que apunta un descenso en 2onascomo !arcelona o Cadrid. La produccin de nuevas viviendas libres en Espa"a %a pasado de ==8 +++ en *++= a 1 +++ en*+1+, y a las * +++ previstas para *+1*. 0s, en *+18 podra darse la paradoja de que en algunas provincias y localidades%ubiese cifras importantes de viviendas por vender mientras que en otras el d&ficit fuese tambi&n notable. *1Las perspectivas para los prximos a"os apuntan a que en el periodo *+11D*+18 se crear,n anualmente 1=8 +++ nuevos %ogaresen Espa"a, frente a los casi 3++ +++ entre 199D*++9. El excedente de vivienda %abitual podra pasar de unas *. +++ en *++9 a*9 +++ en *+18 y se reducir, de un .,- del parque a un 1,9- en el mismo periodo.*1>1ero tambi&n %ay otras opiniones como la del /ltimo 1ulsmetro 9nmobiliario que elabora el 9nstituto de 1r,ctica Empresarial691E7 alertando del riesgo de que si se prolonga esta inactividad no existan viviendas nuevas en el mercado dentro de dos otresa"os. El 91Eesampliamenteconocidoentrelosexpertosporlanulafiabilidaddesuspredicciones, quedesde*++vaticinan un encarecimiento inmediato de la vivienda en su 9nforme de 4endencia de 1recios del Cercado 9nmobiliario.*19#...sera necesario desde este momento iniciar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, de tal forma que se evite unnuevocolapsode la demanda en*+1*D1., ante la falta de productodisponible endeterminadas 2onas ypara dise"osespecficos..#.0nte la actual coyuntura el 9nstituto de 1r,ctica Empresarial considera que #es ahora0 cuando los niveles de actividad alcan;ansus niveles m2s ba.os0 .usto el momento en el ue preparar le reactivaci8n 9utura#. Las actuaciones que requieran de elaboracinprevia de planeamiento urbanstico y esto en Espa"a es muc%o tiempo.La estadstica oficial para *+1+ %abla de un descenso del precio de los pisos de %asta dos a"os de antigXedad cuantificado en el.,-entasainteranual, quedandoel valordel metrocuadradoenlos1>*9,9 euros. El preciodelaviviendabajen.provincias, con Euip/2coa 6D>,>-7, 'uelva 6D=,.-7 y Cadrid 6D8,9-7 a la cabe2a, y subi en las restantes 1., entre ellasLugo6Y=,>-7, Grense 6Y=,.-7 y $iudad Jeal 6Y3,1-7.**+:peracin digestinNomento prev& para comien2os de febrero constituir una comisin permanente con entidades financieras y empresas del sectorpara contribuir a atajar la crisis. El ministro %a solicitado a las entidades financieras que expongan propuestas para afrontar lareduccin de las reservas de pisos en venta.**1 La comisin tendr, car,cter #permanente# y sus trabajos se centrar, en#Evaluar las re9ormas en marcha y compartir estrate(ias para la elaboraci8n de pauetes de vivienda y suelo susceptibles deser o9ertados en el mercado nacional e internacional#$omparecencia de !lanco en el $ongreso.$omounodesusprincipalesobjetivosser,lareduccindelasreservastantodeviviendacomodesueloactualmenteenpropiedadtantodeempresascomobancosycajas, #un9actorcr+ticoparareestructuraci8ndel sectorytambi-nparalareactivaci8n del cr-dito en la econom+a#, seg/n el ministro.***En las dos reuniones, el ministro %a trasladado su inter&s por conocer la percepcin que ambos sectores tienen de la situacin delsector de la construccin residencial y de sus derivadas en el empleo.0simismo, %a trasladado la intencin del Eobierno de continuar acompa"ando al sector en su paulatina normali2acin bajo dosprincipios irrenunciables5 que las soluciones no pueden consistir en despla2ar un problema del sector privado al sector p/blico yque la transparencia es fundamental para abordar la situacin con realismo.1or /ltimo, !lanco %a explicado la lnea de trabajo que el Cinisterio se propone explorar como es la internacionali2acin yb/squeda de demanda de viviendas en el exterior. $on este fin, se reali2ar, una ronda de reuniones y visitas a los principalespases que est,n en mejor disposicin de invertir en inmuebles en nuestro pas, para explicar las garantas jurdicas de nuestrosistema y transmitir las reformas legislativas que se van a introducir para incrementar, a/n m,s, la seguridad jurdica del sector.En este sentido, el Cinisterio considera que administracin, sector financiero e inmobiliario pueden compartir estrategias y crearsinergias para encontrar en el exterior una va de salida relevante para las reservas inmobiliarias.1or este motivoydespu&s de estas primeras reuniones de toma de contacto, Nomentoconvocar, prximamente a losrepresentantesdelossectoresinmobiliario y financieroparaconstituiruna$omisin de 4rabajo paraelimpulso delBector9nmobiliario.:ota de prensa del Cinisterio de Nomento, 19 de enero.**.34/3El13 de juniode *+1*el 9:E %i2o p/blico el 91; 6+.+++ propietarios podran perder dinero si quisieran vender su vivienda o podran sufrir un desa%uciosi su situacineconmica empeorase.**La burbuja en la cultura popularLa posible existencia de la burbuja inmobiliaria y los debates reali2ados en internet en torno a ella y sus implicaciones sociales%a trado consigo la creacin de algunos neologismos, como burbu.ista, nuncaba.ista.Gtra frase que %i2o fortuna fue el ttulo de un informe sobre la vivienda en Espa"a publicado en *++ por el?eutsc%e !anQ ytitulado @living la vida locaA 6letra de una conocida cancin7,**> en referencia a la intensa urbani2acin %abida %asta entonces.Cotivodeburlafuetambi&nlacreacin, porpartedelCinisteriode ;ivienda, deunportalllamado#Uelifinder#6t&rminocompuestode