boletín oficialpor ejemplo, de una compraventa, como en cualquier momento, sin necesidad de esperar...
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DE LA
A G R U PA C I Ó N T É C N I C A P R O F E S I O N A LD E
P E R I T O S TA S A D O R E S J U D I C I A L E S YVA L O R A D O R E S D E B I E N E S I N M U E B L E S D E E S PA Ñ A
BoletínOficial
AÑO 12 NÚMERO 67 MAYO/JUNIO DE 2016
TECPEVALTÉCNICOS EN PERITACIONES Y VALORACIONES INMOBILIARIAS
- Peritos Tasadores Judiciales -
TribunalConstitucional
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de laAGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONAL DE
PERITOS TASADORES JUDICIALES YVALORADORES DE BIENES INMUEBLES DE ESPAÑA
Boletín Oficial
Ejemplar: Gratuito
Recepción: Periódica
Edición: TECPEVAL
Imprime: Gráficas Alhorí
Ángeles Carrillo Baeza
D.L.: V-1210-2005
Redacción y Administración
C/ Atocha nº20-4º-Derecha
28012 MADRID
Tel .- 91 457 29 29 Fax.- 91 458 26 93
E-mail: [email protected] Web: www.atp-tecpeval.com
La Agrupación Técnica Profesional de Peritos Tasadores Judiciales y Valoradores de Bienes Inmuebles de España ha adoptado las medidas y niveles de seguridad de protecciónde los datos personales exigidos por la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal y sus reglamentos de desarrollo. Los datos personalesproporcionados por usted son objeto de tratamiento automatizado y se incorporan a un fichero titularidad de la Agrupación Técnica Profesional de Peritos Tasadores Judiciales yValoradores de Bienes Inmuebles de España, que es asimismo la entidad responsable del mismo, inscrito en el Registro General de la Agencia Española de Protección de Datos. Ustedpodrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y en su caso, oposición, enviando una solicitud por escrito, acompañada de la fotocopia de su D.N.I., dirigida a laAvda. Príncipe de Vergara, nº260-1º-G, CP 28016 de Madrid - o bien, dirgida a C.Gascó Oliag, nº10-1º-1ª, C.P. 46010 de Valencia. Para el caso de que quiera realizarnos alguna consultao sugerencia lo puede realizar en la siguiente dirección de correo electrónico: [email protected]
Sum
ario
Mayo/Junio 2016
Actualidad ........................................................................
Coordinación Registro de la Propiedad y Catastro.
Información de Actualidad....................................................
El Registro Mercantil Central otorga de forma instantánea ladenominación de una Sociedad............................................
El precio de la vivienda crece el 2,2% sobre el trimestre anterior.
Estadística del valor tasado de la vivienda............................
Coleccionable ....................................................................
Coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad.Grandes expectativas derivadas de la Ley 13/2015, de 24 dejunio en relac ión a la co o r dinació n de l Reg is t ro de laPropiedad y del Catastro.
Formación ...........................................................................
Exención por reinversión en vivienda habitual......................
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos JurídicosDocumentados.Comprobación del valor del bien adquirido.Anulación del informe de valoración por insuficiencia demotivación......................................................................
Opinión ...............................................................................
El ajuste de la Plusvalía al Valor Real.
Consultorio .........................................................................
Sección dedicada a responder todas aquellas cuestionesdirigidas a los distintos gabinetes y formuladas por todoslos lectores.
pags.3-4
pags.5-8
pag.5
pags.6-7
pag.8
pags.9-16
pag.17-20
pags.17-18
pags.18-20
pag.21
pags.22-23
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La Ley Hipotecaria y el textorefundido de la Ley del CatastroInmobiliario, tras su reforma porla Ley 13/2015, de 24 de junio,establecen un sistema de coordinaciónentre el Catastro Inmobiliario y elRegistro de la Propiedad, paraque éste incorpore la descripcióngráfica georreferenciada de lasfincas registrales, utilizando comobase la cartografía catastral. Conello se persigue dar mayor seguridada los datos de ubicación, delimitacióny superficie de las fincas registralesque son objeto del tráfico jurídico.
Los requisitos técnicos para elintercambio de información y unamejor coordinación entre el Catastroy los Registros de la Propiedad se handesarrollado mediante Resoluciónconjunta de las Direcciones Generalesdel Catastro y de los Registros ydel Notariado, que entró en vigorel 1 de noviembre de 2015.
Desde esta fecha, coincidenteco n la ent rada en vigo r de lareforma legal, la descripción de lasfincas en el Registro de la Propiedadpodrá venir acompañada de larepresentación gráfica georreferenciadade la parcela, de acuerdo con lainformación que suministrará elCatastro, basada en el formatoeuropeo INSPIRE de parcelacatastral. Con ello se permitiráidentificar sobre plano la situación,forma y superficie de la fincaregistral, superándose la situaciónanterior en que la mayoría de lasfincas regist rales se describíanúnicamente de manera literal.
COORDINACIÓN REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTROEl ciudadano puede solicitar
voluntariamente la incorporaciónen el Registro de la representacióngráfica catastral tanto con ocasión,por ejemplo, de una compraventa,como en cualquier momento, sinnecesidad de esperar a la inscripción
de un nuevo acto. Será, en cambio,necesaria la representación gráficapara realizar la inscripción deoperaciones que supongan unareordenación de los terrenos, talescomo segregaciones, agrupacioneso reparcelaciones así como en lainmatriculación de fincas.
Cuando no se estuviera de acuerdocon la representación gráficacatast ral se puede aportar unarepresentación gráfica alternativa,la cual, una vez inscrit a en elRegistro de la Propiedad, podrá darlugar a la oportuna rectificación enel Catastro Inmobiliario.
Esta coordinación es clave paraincrementar la seguridad jurídicaen el tráfico inmobiliario ya que,una vez incorporada la informacióncatastral, se presumirán ciertos atodos los efectos legales los datos dedelimitación, ubicación y superficiede la representación gráfica de la
parcela inscrita. En la publicidadque otorgue el Registro de laPropiedad se indicará si la fincaestá coordinada con el Catastroy en qué fecha. Supone, además, unareducción de cargas administrativas:el ciudadano no tendrá que declarar
ant e el Catastro todos los datosque le sean comunicados por elRegistro de la Propiedad.
En una apuesta por la Adminis-tración digital, el suministro deinformación se realizará a travésde servicios web ent re la SedeElectrónica del Catastro y la delColegio de Registradores de laPr op iedad y Mercant ile s deEspaña. Además, los ciudadanos yt écnicos competentes disponentambién de los servicios informáticosprecisos para la obtención de lainformación catast ral o para laelaboración de la representacióngrafica georreferenciada sobre lainformación catastral.
Sistema de intercambio deinformación entre el Catastro ylos registradores.
1. El intercambio se realizará
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te lemát icamente a t ravés deservicios web en:
www.sedecatast ro.gob.es
www.registradores.org
utilizando sistemas de firmaelectrónica.
2. Los regist radores de lapropiedad proporcionarán a laDGC los siguientes servicios:
a) Suministro de la informaciónsobre la descripción de las fincasregistrales y su represent ac ió ngrá fica cuando est é inscrita, yde los datos relevantes para elCatastro conforme al TRLCatastro.
b) Intercambio de informacióncon trascendencia catastral sobrelas inscripciones realizadas en lasfincas registrales y su estado decoordinación.
c) Remisión del informe motivadodel registrador sobre la calificaciónde la falta de correspondencia dela representación gráfica catastralaportada con la finca registral, conexpresión de las causas que hayanimpedido la coordinación.
d) Remisión de otros informes quese considere necesarios para realizaralteraciones de la cartografía catastralque afecten a fincas inscritas enel Registro de la Propiedad.
3. La Dirección General delCatast ro, a través de su SedeElectrónica, proporcionará a losregistradores de la propiedad lossiguientes servicios:
a) Consulta de la descripcióncatastral gráfica y alfanuméricade los bienes inmuebles, tantovigente como de fechas anteriores,y de sus antecedentes.
b) Obtención de certificacionescatastrales descriptivas y gráficas
que incluyan las coordenadasgeorreferenciadas de los vérticesde las parcelas catastrales.
c) Descarga de la cartografíacatastral vectorial de las parcelascatastrales.
d) Comprobación de la vigenciade cert ificaciones catast ralesdescriptivas y gráficas.
e) Emisión del info rme devalidación técnica de las represen-taciones gráficas alternativas de lasfincas aportadas al Registro, que sedescribe en el apartado siguiente.
f) Intercambio de informaciónsobre alteraciones en las fincasy su coordinación, así como delos acuerdos catastrales derivadosde la información remitida.
4. La DGC proporcionará, através de su Sede Electrónica, unservicio de validación técnicacatastral de las representacionesgráficas alternativas, que permitirácomprobar que son conformes conel art. 9 b) LH y que el fichero quelas contenga cumple las condicionesdel formato y est ructura de lainformación.
El servicio remitirá al Registroen el plazo de 24 horas el informe:
– Si es positivo: contendrá larepresentación gráfica catast ralque resultaría de la alteraciónca t a s t r a l de la s p a r c e las , u nl ist ado de coordenadas de susvértices, la superficie obtenida,y, en los supuestos previstos enel artículo 204 LH (casos especialesde inmatriculación) o cuando sehaya realizado la inscripción, lasnuevas referencias catastralesasignadas.
Si los registradores inscribenla representación gráfica alternativavalidada previamente por el Catastro,podrán incorporar el código segurode verificación del informe posit ivode validación en el fichero previstoen el Anexo, y en ese envío dichocódigo podrá sust ituir a los datosgráficos de las parcelas resultantesde la inscripción.
– Si es negativo el informe, ademásde los errores o defectos advertidos,expresará, en su caso, las parcelascatastrales afectadas no incluidas enla representación gráfica remitida.
En caso de positivos,el resultado que se obtienees de este tipo:
En caso de negativos:
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EL REGISTRO MERCANTIL CENTRALOTORGA DE FORMA INSTANTÁNEA
LA DENOMINACIÓN DE UNA SOCIEDAD
Se culmina, con la Bolsa de Denominaciones,un proceso legal de agilización en el sist emajurídico de creación de empresas que se estableceen la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores ysu internacionalización.
El Reg ist r o Mercant il Cent ral permit e laob t e nc ió n in s t an t á ne a d e la d eno minac ió nd e u n a s o c i e d a d me d ia n t e u n a b a s e d eD en o min a c io n e s p u e s t a a l s e r v i c io d e le mpr endedor, que puede elegir una de ellas,con la certeza de que es única.
La Bolsa de Denominaciones está integradapor 1.500 nombres, creada en base a una listaoficial de act ividades económicas, que acredita,me d ia n t e la c a l i f ic a c ió n r e g i s t r a l , s u n oc o i n c i d e n c i a con o t ras d e no mina c io n e spreexistentes y, por lo tanto, su disponibilidadinmediata para el interesado.
El usuario recibirá t ras un proceso de cincominutos cómo máximo , la cer t ificación queco nt ie ne una so la deno minac ió n, fir madadigitalmente por el registrador, con código segurode verificación (CSV).
La creación de la Bolsa de Denominacioneses la culminación de un proceso legal de agilizaciónen el sistema jurídico de creación de empresas,que se establece en la de Ley 14/2013 de apoyo a
los emprendedores y su internacionalización yen la Reso luc ión de la Dirección Gener al delo s Registros y del Notariado de 2 de noviembrede 2015.
La Ley de Emprendedores establece la constituciónde sociedades de responsabilidad limitada en unplazo ultra rápido de 24 horas.
La denominación societaria puede obtenersede dos fo rmas, mediant e so licit ud t e lemáticadirigida al Registro Mercantil Centra l o d ir ec ta-mente de la Base de Datos de deno minaciones.En est e caso se obt iene de forma instantánea.Si se hace de fo rma t elemát ica el plazo es deseis horas.
Información de Actualidad
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EL PRECIO DE LA VIVIENDA CRECE EL 2,2%SOBRE EL TRIMESTRE ANTERIOR
Ent re lo s meses de enero y marzo de 2016se inscribieron cerca de 100.000 compraventasde viviendas, un 9, 8% más que en el mismotrimestre del anterior eejercicio 2015
Los créditos hipotecarios a tipo fijo rozan el 10%del total contratado.
El precio de la vivienda en el primer trimestre de2016 mantiene la fortaleza mostrada en trimestresanteriores, consolidando la senda de cambio detendencia iniciada en el año 2014.
El Índice de Precio de la Vivienda de VentasRepet idas (según metodología Case & Shilleraplicada a España), presenta un incremento del2,2% durante el primer trimestre de 2016. En elúltimo año muestra un incremento del 6,9%. El ritmode crecimiento de los últimos trimestres continúasuavizando el descenso acumulado desde losniveles máximos (2007), situándose en el -27,2%.
Compraventas inscritas
Las compraventas de viviendaregist radas en el pr imer t rimest redel año 2016 han sido 99.427, un18 , 3 % má s q u e e n e l t r ime s t r ea nt e r io r. Con relación al mismoper íodo de 2015 la subida es d e l9,8%. Este número de compraventast r imest rales es el más elevado delos últ imos t res años.
Los datos interanuales acumuladosal primer tr imest re confirman est atendencia posit iva, mostrando queen lo s últ imos doce meses se hanin s c r i t o 3 6 3 . 4 3 1 o p e r a c io ne s ,inc r emen t á nd o s e e n 8 . 89 3 co nrespecto a los resultados interanualesdel cuarto trimestre de 2015.
La vivienda nueva, tras un largo período enmínimos históricos, presenta el primer incrementointertrimestral al registrarse 19.385 compraventas(19,5% del total frente al 18,8% del 4º trimestre),3.566 más que en el cuarto t rimestre, mientrasque la vivienda usada ha regist rado 80.042compraventas (80,5% del total frente al 81,17% del4º t r imestre), 11.830 más que en el t r imestreprecedente, siendo el mayor dato regist radoen los últimos ocho años.
Las co mpr avent as de viviendas insc r it a ssu ben en 1 6 co munidad es c o n r espe c t o a lt r imestre anterior, con la Comunidad de Madrid(+32,9%), País Vasco (+26,6%) y Canar ias(+26,5%) a la cabeza. En el lado contrario , enMurcia disminuyen un 4,3% con respecto a lost res últ imos meses de 2015.
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Compras de extranjeros
Las compras r ealizadas po r ext ranjer osrep resent a r on e l 12, 9% de l t o t al, fr ent e a lmáximo histórico del cuarto trimestre (14,4%).Sin embargo, en números absolutos, aumentanestas compraventas, dando lugar a cifras próximasa las 12.800 compras trimestrales. En términosinteranuales se obtiene un nuevo máximo histórico,el 13,4%, lo que supone compras anuales devivienda por extranjeros próximas a las 48.000.
Por nacionalidades, encabezan la clasificaciónlos br it ánicos con un 21 ,9% de las compr asrealizadas po r ext ranjeros (23,9% el pasadot r imestre), seguidos de franceses con el 7,9%(8,2%), alemanes con un 6,9% (7,8%), suecos conun 6,3% (6%) y belgas con un 6,1% (5,7%).Estas cinco primeras nacionalidades representanprácticamente el 50% de las compras de viviendapor extranjeros.
Impagos hipotecarios
Las cer t ificaciones de vivienda po r iniciode ejecución de hipoteca del primer t rimestrehan sido 11.066, descendiendo el 22% sobre eltrimest re anterior y confirmando un t rimestremás la tendencia descendente. Con respecto almismo trimestre de 2015 bajan un 37,4%.
El 69,5% de estas certificaciones han correspondidoa personas físicas, frente al 30,5% de personasjurídicas. En cuanto a la nacionalidad, el 92,2%de las cer t ificaciones han afectado a nacionales,frente al 7,8% de extranjeros.
Las daciones en pago inscritas sobre viviendassumaron 2.661 operaciones, con un aumento del19,5% sobre el trimestre anterior y un descenso del34,1% con respecto al primer trimestre de 2015.
E l 79 , 3 % d e l a s d a c i o n e s e n p a g o hacorrespondido a personas físicas, frent e al20,7% de personas jurídicas. Con relación a lanacionalidad, el 86,9% de las daciones en pagohan sido de nacionales, frent e al 13,1% deextranjeros.
C a r a c t e r í s t i c a s d e l c r é d i t oh i p o t e c a r i o
El endeudamiento hipotecario por vivienda,después de un prolongado período ascendente,baja un 1,6% con respecto al trimestre anterior hastalos 109.215 euros.
La cuant ía media de lo s t ipo s de int e résinic iales de lo s nuevos c réd ito s ha s ido de l2,4% en el tercer t r imest re, descendiendo 0,1puntos porcentuales con respecto al trimest r eprecedente, cont inuando un t r imest re más susost enida tendencia descendente.
La cont rat ació n a t ipo de int e rés var iablecon índice de referencia EURI BOR sigue enniveles habituales, con el 88,7% de los nuevoscréditos hipotecarios. La contratación a t ipo deinterés fijo subió hasta el 9,8%, nuevo máximo dela serie his tó r ica de la Est adís t ica Reg ist r alInmobiliaria.
Lo s p lazo s de cont r at ac ió n han cr ec idodu r a n t e e l p r ime r t r ime s t r e e l 2 , 2 % c o nr e lac ió n a l t r ime s t r e an t e r io r , a lca nza nd olos 23 años y 1 mes, frente a los 22 años y 7 mesesdel trimestre precedente.
Me jo r a la a cc es ib ilida d en la c o mpr a dev iv i e n d a : l a c u o t a h ip o t e c a r i a m e n s u a lme d ia en el primer trimestre se ha situado en512,83 euros, con un descenso intert rimestraldel 4,3%, mientras que el porcentaje de dichacuota con respecto al coste salarial desciendehasta el 27% (28,3% en el trimestre anterior).En ambos casos rep resentan lo s niveles másbajos de la serie histórica.
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E S TA D Í S T I CA DE L VA L O RTA S A DO DE L A V I V I E N DA
El precio medio del m2 de la vivienda libre en España se situó en 1.492,4euros en el primer t rimestre de 2016.Supone un crecimiento trimestral del 0,2% e interanual del 2,4%.Es el cuarto trimestre consecutivo con crecimientos anuales de precios.Por su parte, en términos reales, es decir, descontando la inflación,el precio de la vivienda libre ha experimentado crecimiento interanual porsexto trimestre consecutivo, alcanzando un aumento anual del +3,1%.
Por CCAA, se constata que 12 de ellas presentan crecimientos interanuales, destacando Baleares (9,6%), Cataluña(4,9%), Madrid (4,2%), Extremadura (3,7%), Galicia (2,6%), Comunidad Valenciana (2,4%) y Canarias (2,4%). Por elcontrario, cinco CCAA aún muestran caídas interanuales, La Rioja (-2,2%), País Vasco (-1,9%), Cantabria (-1,3%),Aragón (-0,1%) y Ceuta y Melilla (-0,3%).
EVOLUCIÓN DESDE MÁXIMOS
Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado del primer trimestre de 2016 es un29,0% inferior al valor máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Por su parte, desde el valor mínimo alcanzadoen el tercer trimestre de 2014 el precio se ha recuperado un 2,5%. En términos reales (incluyendo la variación del IPC) elprecio actual refleja una caída desde máximos del 34,3%.
ANÁLISIS POR ANTIGÜEDAD DE LAS VIVIENDAS Y MUNICIPIOS
El valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en 1.727,8 euros enel primer trimestre de 2016. Esto supone un crecimiento interanual del 0,2%.
En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad el precio alcanzó los 1.486,4 euros por metrocuadrado, lo que supone una subida del 2,6% en tasa interanual.
Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se presentan en SanSebastián, 2.993,9 euros/m2, Ibiza, 2.620,4 euros/m2, Sant Cugat del Vallès, 2.610,2 euros/m2, Barcelona, 2.594,5euros/m2 , Madrid, 2.533,6 euros/m2 y Getxo, 2.507,9 euros/m2.
Los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se registran en Elda, 508,9 euros/m2, Ontinyent,547,5 euros/m2, Jumilla, 560,0 euros/m2, Villarrobledo, 567,6 euros/ m2, Villena, 598,3 euros/m2 y Tomelloso, 621,5euros/m2.
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Grandes expectativas derivadasde la Ley13/2015, de 24 de junio
en relación a la coordinacióndel Registro de la Propiedad
y del Catastro
COLECCIONABLECOORDINACIÓN ENTRE CATASTROY REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Sobre estas premisas, que sigue la Ley 13/2015LRHC, es factible el diseño de un sistema básicode transmisión e intercambio de información entreel Catastro y el Registro de la Propiedad que permitauna utilización coherente de los datos físicos y losdatos jurídicos relativos a cada inmueble.
La información gráfica georreferenciada sepuede t ransmit ir de est a fo rma mediant e suscoordenadas que volverán a ser convert idas enformato gráfico mediante aplicaciones informáticastipo SIG que permitan su visualización y utilizaciónen este formato por los operadores jurídicos asícomo su traslado a papel para su incorporación alos instrumentos públicos.
Sin embargo, cuando la Ley 13/2015 LRHC trataesta cuestión habla de la coordinación gráfica de lafinca registral con el Catastro, expresión que puededar lugar a entender que la única coordinaciónposible ent re el Catast ro y el Regist ro de laPropiedad requiera la coincidencia absoluta de cadafinca registral con cada inmueble catastral, cuandono es ésta en realidad la interpretación a la que hayque dar al procedimiento de coordinación quebusca la Ley 13/2015 LRHC Tanto el Catastrocomo el Registro son bases de datos que tienen porobjeto el territorio y en su estructura como sistemacada una de ellas define cual es el objeto o entidadbásica, la finca registral para el Registro y el inmueblecatastral para el Catastro.
A cada entidad, dentro de cada sistema, se leatribuye un identificador único e inequívoco, elcódigo regist ral único para el Regist ro de la
Propiedad y la referencia catastral, en el caso delCatastro. Ambas entidades, la finca registral y elinmueble catastral tienen una característica definitoriacomún: tanto la una como el otro han de pertenecera un único dueño o a varios proindiviso. La titularidadcatastral ha de referirse siempre a un inmueblecatastral completo —un perímetro cerrado— y nosólo a una parte delimitada físicamente del mismo.
Tanto el inmueble catastral como la finca registral,si están georreferenciadas podrán compartir espaciopero no tienen necesariamente que coincidir puestoque son entidades pertenecientes a sistemas condiferentes estructuras internas. Por el contrario,dentro de cada sistema, cada entidad individualizada(inmueble catast ral o finca regist ral) no podrásuperponerse, total o parcialmente, con otra unidaddel mismo sistema a causa del carácter limitado ycontinuo del territorio.
Habida cuenta que la información territorialcircula en los mercados en lugar de los propiosbienes inmuebles, la siguiente cuestión, necesaria detodo punto para hacer posible la utilización de lainformación georreferenciada en el curso de lastransacciones inmobiliarias, y que constituye unaverdadera asignatura pendiente en esta materia, esla relativa a la normalización de los formatos paraadaptación de la información, ya existente y almacenada,a los nuevos procedimientos de intercambio de datosprevistos por la Ley 13/2015 LRHC.
En especial para la georreferenciación de inmueblesque carecen de dicha información como objetos materialesde derechos reales inscritos, es decir, las fincas registrales.
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Este será un punto especialmente sensible ya quela falta de agilidad en el proceso de adaptación puededar lugar a un aumento significativo de los costes detransacción, tanto económicos como jurídicos ysociales, de las transmisiones inmobiliarias y a unaeventual ralentización y bloqueo de los mercados conla subsiguiente —y siempre peligrosa— búsquedade soluciones alternativas.
No hay que olvidar nunca que la informaciónterritorial es un concepto integral que aunque puedaser gestionado de forma sectorial por dist intossistemas (es el caso del Registro de la Propiedad ydel Catastro) siempre requerirá el cumplimiento deunos requisitos comunes de formato de intercambioque permitan su gestión integral so pena de acabaren una vía muerta.
No hay que olvidar, por otra parte, que losformatos de intercambio están somet idos a unpermanente proceso de revisión y de mejora, de alcancetransfronterizo, cuya más reciente manifestación esla entrada en vigor en nuestro país de la norma ISO19150 LADM. Así, la información gráfica generadaa t ravés de los procedimientos de coordinaciónest ablecidos po r la Ley 13/2015 LRHC, quecumplan la citada norma ISO, quedará integrada enel contenido de los instrumentos públicos para sucirculación transfronteriza, al amparo de sistemas deintercambio como EUFIDES 5.
Por ello esta materia es una de las que, de formamás pronunciada, aborda la Ley 13/2015 LRHC en lamedida en que es de todo punto necesario establecer unprocedimiento a la vez ágil y seguro que permitatraducir a un formato normalizado y georreferenciadouna gran parte de la información relat iva a lascaracterísticas físicas de las fincas registrales cuya descripciónse fundamenta en técnicas de naturaleza literaria ybasadas en meras manifestaciones de los interesados.
Por todo ello será conveniente utilizar con muchacautela, o simplemente evitar, cualquier t ipo osistema de traducción au-tomática, esto es, sin elconsentimiento de los interesados, de las descripcionesliterarias a las representaciones gráficas de las fincasregist rales, habida cuenta que la actualizacióngeográfica de una base de datos que ha manejadocasi exclusivamente datos descriptivos literarios,como es el caso del Registro de la Propiedad, nopuede llevarse a cabo, por definición, mediante lautilización exclusiva de la información de que sedispone en la propia base de datos.
Una base de datos que no dispone datosgeorreferenciados no puede georreferenciar esosdatos utilizando exclusivamente sus propios datos.
5 Sistema de cooperación electrónica entre los notarioseuropeos que faci li ta las transacciones transf ronterizasde inmuebles.
Otra característica programática de la reforma eslo que la Ley 13/2015 LRHC ha venido enproclamar la desjudicialización deprocedimientos decoordinación, definiendo como tal la ausencia en losmismos de la intervención de los órganos judiciales.
A cont inuación su Preámbulo se apresura aañad ir que la eliminac ió n de lo s mismo s nosupondrá merma alguna de los derechos de losciudadanos a la tutela judicial efectiva.
Es ést a una cuest ión que hay que abordarcon mucha cautela sin perder nunca de vista doscircunstancias básicas, a la vista de la delgada línearo ja que separa la ident ificación gráfica de uninmueble de la declaración de derechos sobre el mismo.
Hay que evitar que los arboles no nos dejen verel bosque.
En primer lugar, no hay que olvidar que el derechoa la propiedad es un derecho constitucionalmenteprotegido en la medida en que afecta a necesidadesbásicas e irremplazables del ser humano como es elderecho, entre otros, a una vivienda digna6.
En segundo lugar, hay que tener mucho cuidadoen evitar que la llamada desjudicialización supongael mero traslado de facultades decisorias sobredichos derechos a instancias o funcionarios cuyalabor pueda traer como consecuencia la negacióno el desconocimiento de derechos básicos (el accesode l de recho de p r o piedad a lo s s is t emas deinformación t erritorial es uno de ellos) sin laprotección y las garantías que un Estado de derechoreconoce al ciudadano.
Cuando las decisiones se toman por instanciasdistintas de las jurisdiccionales siempre hay queprevenir que dichas decisiones puedan suponer dehecho verdaderas resoluciones judiciales desplazadasde su sede natural en un Estado de derecho.
Esta es la grandeza y la miseria de la jurisdicciónvoluntaria cuando su gestión se traslada en estadirección.
6 Declaración Universal de Derechos Humanos de1948.
Si conectamos esta cuestión con la naturalezajurídica de la calificación registral, hubiera sido dedesear que la resolución de algunas cuestiones quede seguro t raerá el proceso de coordinación,muchas de ellas de naturaleza eminentementet écnica como es la georreferenciación de un bieninmueble, o las funciones y competencia de los
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técnicos, hubieran sido tipificadas o delimitadas másdetalladamente por la Ley 13/2015 LRHC. De estaforma se podría evitar el callejón sin salida que enocasiones supone el recurso judicial cuando noexiste oposición ni perjuicio a ningún interesado ylas barreras que impiden el acceso de los datos alsistema de información se basan en la propiaincertidumbre de los funcionarios encargados de lagest ión del sistema. En este sent ido, el últ imopárrafo del art. 198 de la Ley Hipotecaria cuandodice que la desest imación de la pret ensión delpromotor en cualquiera de los expedientes reguladosen este Título no impedirá la incoación de un procesojurisdiccional posterior con el mismo objeto queaquél no deja de esquivar y trasladar a sede judicialuna situación en la que puede perfectamente no existirla oposición de ningún interesado y haberse evitadoademás, mediante el sistema de notificaciones ypublicidad, cualquier posible escenario de indefensión.
B) Estructura y sistema de la Ley 13/2015LRHC
1. La identificación del inmueble.
Para la coordinación de la información territorialque administran el Catastro y el Regist ro de laPropiedad es requisito previo e indispensable laidentificación física y jurídica, de los bienesinmuebles.
Mediante su identificación es posible avanzar enel proceso de coordinación de ambas instituciones,aunque la Ley 13/2015 LRHC lo exprese en ordeninverso. No es la coordinación indispensable parala identificación de los inmuebles, como señala suPreámbulo, sino más bien la identificación de losinmuebles es indispensable para la coordinación delCatastro y el Registro de la Propiedad. No es sinola relación existente entre una base de datos y larealidad sobre la que informa.
Para ello la Ley 13/2015 LRHC, basando laidentificación del inmueble sobre la cartografíacatastral como regla general, articula un proceso decoordinación que va a discurrir en una serie detramos claramente diferenciados. El primero de ellosserá la comprobación de que la herramienta que laLey 13/2015 LRHC usa para la identificación delinmueble, esto es, la cartografía catastral, coincidecon la realidad física. Una vez contrastada lafidelidad de la información catastral, el siguiente pasoconsistirá en establecer su ajuste con la realidad
jurídica, es decir, con el derecho del que constituyesu objeto, a través del título de adquisición. Determinadala consistencia entre los datos físicos y los datosjurídicos, el proceso de coordinación concluiráestableciendo la correspondencia entre el objetomaterial del derecho y su constatación registral.
Por tanto, el primer paso en el proceso decoordinación de la información física relativa alinmueble deberá realizarse utilizando la cartografíacatastral y, sobre ésta, determinarse si la representacióngráfica que proporciona el Catastro coincide con larealidad física. Es decir, no se trata de comprobarsi la cartografía catastral coincide con la fincaregistral sino de constatar si la cartografía catastralcoincide con la realidad. Por tanto el procedimientono persigue la coordinación directa de dichasinst ituciones sino de ident ificar, con caráct erprevio, el inmueble en la realidad inmobiliaria de laque forma parte.
Como ya se ha visto anteriormente, la identificaciónfísica de un inmueble, requiere necesariamente lautilización de un sistema de descripción de naturaleza gráfica,que haga posible tanto la representación de la forma operímetro del inmueble como su georreferenciación,esto es, su ubicación geoespacial en el territorial.
En este punto hay que hacer una precisión acercade la superficie de un inmueble como elementoidentificador del mismo. La superficie o cabida deun inmueble es una circunstancia que depende de laforma del propio inmueble7 pero la superficie porsí sola no permite delimitar el perímetro o la formade un inmueble.
Sin embargo, el dato de la superficie será el quehabrá que utilizar con más frecuencia para determinarel nivel de correspondencia entre el inmueble comoobjeto físico y la correspondiente finca registralhabida cuenta que en muchos casos este dato va aconstituir la única característica física comparableentre ambos, y por ende el único punto de conexión.
En est e sent ido la Ley 13/2015 LRHC dehecho va utilizar el dato de la superficie como eleslabón que permite asociar la representacióngráfica de un inmueble a su título (o t ítulos) deadquisición. El dato de la superficie, aunque nopermita determinar la forma de un inmueble, constituyeun indicador que hace posible calibrar la coherenciaentre la realidad física y la realidad jurídica quecomponen los bienes inmuebles.
7 Se puede afirmar que una superficie determinada puederevestir un número infinito de formas, pero no se puede afirmarlo contrario puesto que cada forma o perímetro tendrá siempreuna superficie determinada por dicha forma o perímetro.
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Hay que t ener en cuenta además que lacoordinación de la información gráfica no es unacuestión que se limite a un único momento temporaldeterminado, ya que no sólo se trata de adecuarla información regist ral a la realidad sino demantenerla permanentemente actualizada. Fuepr e c isa ment e la fa l t a d e p r evis ió n de e s t acircunstancia la que abocó al fracaso el intento decoordinación iniciado en la reforma hipotecariade 1997-98 que si bien apoyaba la inmatriculaciónen la ca r tog rafía cat ast ral, est a info rmaciónquedaba inmediatamente congelada no obstante loscambios que la finca registral pudiera experimentarcon posterioridad.
Para evitar que esta disfunción se vuelva areproducir, el sistema de coordinación de la Ley13/2015 LRHC establece unos puntos de peajedonde es necesario aportar con carácter obligatoriola representación gráfica catastral, coincidente conla realidad.
Estos casos son la inmatriculación de una finca ylas modificaciones subsiguientes de una finca registralque produzcan la apertura de un nuevo folio real.
Toda esta labor de actualización deberá efectuarsetambién utilizando como base la cartografía catastral8de tal forma que las operaciones de modificaciónde una finca registral requerirán previamente lacorrespondiente alteración de la cartografíacatastral.
La solución que sigue la Ley 13/2015 LRHCintenta evitar, como hemos visto, la situación quese producía hasta ahora debido a que, aunque lainmatriculación había de apoyarse en la certificacióncatast ral descript iva y gráfica, las posterioresmo dificaciones de la finca r eg is t ra l, que nor eq uer ían coincidencia con el Catastro, volvían adesconectar el contenido del Registro de la Propiedadde la realidad física representada en la base gráficacatastral. Con el sistema adoptado por la Ley 13/2015LRHC, cuando se produzca algún supuesto dec reación de finca regist ral que no supongainmatriculación, será necesario en muchas ocasiones,po r razones de mera coherencia lógica de lainformación, la previa identificación física y lageorreferenciación de la finca de origen y no sólolas resultantes de la modificación hipotecaria.
De esta forma, aunque la regla general contenidaen el artículo 9 LH es la del carácter potestativo dela coordinación gráfica de la finca registral, soluciónésta que permitirá sin duda evitar tensiones en elritmo de las transacciones inmobiliarias así como una
gradual introducción del sistema, existirán supuestosque, aunque no estén catalogados como obligatorios,requerirán necesariamente, por su carácter depr evio s de o t r o s o bliga to r ios , la necesar iaidentificación gráfica de la finca registral.
Éste será el caso, por ejemplo, de la declaraciónde obra nueva en el que habrá de hacerse constar,al parecer con carácter obligatorio, las coordenadasde referenciación geográfica de la porción de sueloocupada por la edificación (artículo 202.2 LH).Así, puede darse la paradoja de que una fincaregistral no identificada geográficamente tengageor r e fe r enc iada una par t e de la misma ( lasuperficie ocupada por una edificación). Seríaun supuesto muy similar al de los llamadosdiseminados catastrales.
8 Art. 10, 1 de la Ley Hipotecaria en su redacción dadapor la Ley 13/2015.
2. La representación gráfica alternativa
Si la premisa lógica de procedimiento decoordinación es la coincidencia de la informacióncon la realidad, la comparación de aquélla con éstapuede producir básicamente dos resultados, a saber,que exista o que no exista correspondencia entre ambas.
Si existe correspondencia, es decir, la realidadse corresponde con una o varias parcelas catastralesenteras —perímetros cerrados—, la propia informacióncatastral (la certificación catastral descriptiva ygráfica) será el instrumento para continuar el procesode coordinación mediante la comparación de dicharepresentación gráfica con la información jurídica.
Si no existe coincidencia entre la realidad y lainformación gráfica que maneja el Catastro seránecesaria en este caso y con carácter previo, lamodificación de la cartografía catastral mediante elcorrespondiente levantamiento topográfico ya queen este caso no podrá alcanzarse la coordinaciónutilizando directamente la certificación catastralcomo representación gráfica de la finca registral,puesto que no coincide con la realidad. Esta nuevarepresentación gráfica, resultante del levantamientotopográfico, y destinada a modificar la informacióngráfica catastral, es lo que la Ley 13/2015 LRHCdenomina representación gráfica alternativa.
Se trata, en suma, de la representación gráficaactualizada de un inmueble, realizada sobre lacartografía catastral.
La utilización de la representación gráfica alternativaexige el cumplimiento de dos condicionantes. El
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primero de ellos es la necesaria intervención de lostécnicos en el proceso de coordinación. El segundose refiere a necesidad de utilización del mismoformato de intercambio de datos que utiliza labase gráfica catast ral de t al fo rma que dicharepresentación gráfica alternativa, una vez superadoel proceso de ajuste con la realidad jurídica, puedaser vuelta a cargar en la bases de datos catastral sinproblemas de naturaleza técnica. El cumplimientode esta condición se asegura mediante la llamadavalidación técnica de la representación gráfica alternativa.
En estos supuestos, el sistema establecido por laLey 13/2015 LRHC se apoya en el concepto deinteroperabilidad9.
La interoperabilidad permite la posibilidad deactualizar la información gráfica intercambiando losdatos mediante formatos normalizados.
De esta forma se posibilita el mantenimiento dela coherencia en la actualización de la informaciónevitando saltos en el vacío durante el proceso desustitución de la información preexistente por lainformación actualizada.
La representación gráfica alternativa ha de sercoherente con la información gráfica preexistenteen la bases de datos catastral de tal forma que laextensión total de la parte de territorio afectada porla nueva descripción gráfica se mantenga con suextensión inicial, sin aumento ni disminución, evitandoasí lo que se ha descrito como el efecto Tiberíades10.
Al cumplimiento de esta condición se refiere, deforma algo críptica, el art. 9 de la Ley Hipotecaria,en su redacción dada por la Ley 13/2015 LRHC,cuando establece que en todo caso, la representacióngráfica alternativa habrá de respetar la delimitaciónde la finca matriz o del perímetro del conjunto delas fincas aportadas que resulte de la cartografíacatastral. Si la representación gráfica alternativaafectara a parte de parcelas catastrales, deberáprecisar la delimitación de las partes afectadas y noafectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetarla delimitación que conste en la cartografía catastral.Dicha representación gráfica deberá cumplir con losrequisitos técnicos que permitan su incorporaciónal Catastro una vez practicada la operación registral.
9 La interoperabilidad es la capacidad de los sistemas deinformación y de los procedimientos a los que éstos dansoporte, de compartir datos y posibilitar el intercambio deinformación y conocimiento entre ellos.
10 El llamado efecto Tiberíades tiene lugar cuando, enun sistema de información territorial determinado, la sumade la superficie de las parcelas que integran la totalidad delterritorio objeto del mismo es superior a la superficie totalde dicho territorio.
Como elemento complementario del procesode actualización de la información gráfica, la Ley13/2015 LRHC11 recoge la validación t écnicaprevia de la representación gráfica alternativa.Mediante este mecanismo se trata de evitar queuna vez finalizado el proceso de actualización omodificación de la representación gráfica de uninmueble, resulte imposible o inviable la incorporacióndel resultado del mismo a la cartografía catastral bienpor no haberse utilizado el mismo formato o bienpor tratarse de información incoherente con losdatos preexistente.
La validación t écnica de la rep resentacióngráfica alternativa permite dotar a ésta de la seguridadprevia de que lo s nuevo s da tos gráficos soncoherentes con la cartografía catastral preexistentey que su recarga en dicha base no ado leceráproblemas de naturaleza técnica. De esta forma sepuede continuar el procedimiento de coordinacióndirigida a asociar la información gráfica del inmueble asus datos jurídicos con la certeza de que dichosdatos, una vez validados jurídicamente, van aquedar asociados a una representación gráficaque no tendrá ningún obstáculo o impedimentode naturaleza técnica para su carga en la bases dedatos catastral.
C) El procedimiento de coordinación de laLey 13/2015 LRHC
Como ya se ha señalado anteriormente, el objetivoformal de la reforma operada por la Ley 13/2015LRHC es el de la coordinación de la informacióngráfica entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Pero la coordinación requiere, como punto depart ida, que inmueble catast ral y finca registralcoincidan siempre con la realidad inmobiliaria, unarealidad que, como hemos visto, es, a la vez, físicay jurídica.
11 El último párrafo del art. 9 b) LH habla del hecho deno haber sido validada la representación gráf ica por elCatastro y el segundo párrafo del art. 10.5, LH se refiere alos su puest os en q ue d i cha rep resen ta ción haya si dovalidada previamente por una autoridad pública, y hayant ra nscu rr id o s ei s meses desde l a comu n icac ión de l ainscripción correspondiente al Catastro, sin que éste hayacomunicado al Reg istro que existan impedimentos a suvalidación técnica.
Para que el Catastro y el Registro de la Propiedadse ajusten a la realidad, puede resultar necesariomodificar tanto el título de adquisición como ladesc r ipc ión g rá fica cat as t r a l. Pe ro una vezde t e r mina da la r e a l id ad , t a nt o e l t ít u lo de
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adquisición como la descripción gráfica catastraltienen que ser coherentes con aquella y por tantoconsist entes ent re sí. Una vez establecida lacoherencia es cuando da inicio el procedimiento decoordinación de la info rmación gráfica con elRegistro de la Propiedad.
Por ello una de las características definitorias delos procedimientos de coordinación que establecela Ley 13/2015 LRHC es la de su carácter denorma material más que formal, en forma parecidaa las acciones civiles que, como ha señaladoreiteradamente el Tribunal Supremo, no se calificanpor la denominación que les den las partes sino porlas pretensiones que éstas formulan. No se tratarealmente de procedimientos independientes sino delcumplimiento de determinados requisitos en funcióndel supuesto de hecho que se produzca en cada caso.
En este sentido el segundo párrafo del artículo198 de la ley Hipo tecaria est ablece que losprocedimientos contenidos en este Título podránacumularse cuando su finalidad sea compatible yrecaiga en el mismo funcionario la competencia parasu tramitación, debiendo integrarse coetáneamente,si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidadde los trámites exigidos para cada uno de ellos.
Por ello parece más aconsejable, en la medidaque proporcionará una visión general del sistema,y por ello más útil, intentar el esbozo del modelogeneral de intercambio de información previsto,encajando y estructurando en el mismo la seriede procedimientos formales regulados por la Ley13/2015 LRHC, coordinando su gest ión paraevitar duplicaciones procedimentales y resolver deforma ágil y eficiente, la enorme casuística quecaracteriza este campo. Este modelo habrá dediseñarse sobre la base de los procedimientos quela Ley 13/2015 LRHC articula para la coordinaciónde la información gráfica: a) el procedimiento notarialde subsanación de discrepancias;
b) El procedimiento de ajuste del artículo 199 LH;
c) El procedimiento de rectificación delartículo 201 LH y d) el expediente de dominionotarial del artículo 203 LH
1. El procedimiento notarial de subsanaciónde discrepancias
La finalidad de la reforma operada por la Ley13/2015 LRHC t iene por objeto incorporar lainformación gráfica al Regist ro de la Propiedadbasada en la cartografía catastral.
Tanto los artículos 199 LH (incorporación de larepresentación gráfica), 200 LH (deslinde de fincasinscritas) y 201 LH (rectificación de la descripción)como los artículos 203 LH (expediente de dominio)y 205 LH ( inmat r icu lac ión po r do ble t ítulo)exigen como punto de partida la aportación de lacorrespondiente certificación catastral descriptiva ygráfica en términos totalmente coincidentes con lafinca que se pretende actualizar, rectificar o inmatricular.
Para coordinar esta necesidad inicial con la deque la descripción gráfica catastral coincida con larealidad, como premisa ineludible para la coordinacióndel Registro de la Propiedad en muchas ocasionesserá necesario acudir, como paso previo en estesentido, a la utilización del procedimiento notarialde subsanación de discrepancias, para que existaconsistencia entre la representación gráfica catastraldel inmueble y la realidad inmobiliaria cuando seinicie el proceso de coordinación con el Registro dela Propiedad. Es decir, que la descr ipción delinmueble en el título coincida con la que figura en lacertificación catastral.
Hay que alejar de aquí el lugar común de queel procedimiento notar ial de subsanación dediscr epancias e s un mer o t r ámit e pr evio , decarácter administ rativo, dirigido a rect ificar elCatastro. El procedimiento notarial de subsanaciónde discrepancias es un verdadero procedimiento denaturaleza jurídica dirigido a identificar físicamenteel inmueble objeto de una transacción inmobiliaria.
Su ubicación en el Texto Refundido de la Leydel Catastro Inmobiliario, incluido por la reformaoperada por la Ley 40/2010, y no en la LeyHipotecaria no desdice su naturaleza jurídica sinoque pone de manifiesto la perentoria necesidadde do tar a nuest ro sist ema inmobiliar io de lacert idumbre que proporciona la ident ificaciónfísica de los bienes inmuebles a t ravés de unacartografía oficial. No hay que o lvidar que elprocedimiento notarial de subsanación de discrepanciasno busca únicamente la actualización de la informacióncatastral sino la actualización de dicha informaciónutilizando como vehículo el instrumento públiconotarial y, a través de él, el consentimiento auténticoe informado de los otorgantes y afectados.
Este procedimiento, viene regulado por el artículo18.2 del Texto Refundido de la Ley del CatastroInmobiliario (LCI) que ha sido modificado por laLey 13/2015 LRHC aumentando su eficacia yutilidad práctica.
En su redacción anterior el citado artículo 18.2,para llevar a cabo cualquier rectificación de la base
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gráfica catastral, requería el consentimiento expresode los colindantes catastrales, que en su condiciónde colindantes pudieran resultar afectados porla rectificación, circunstancia que restringía suviabilidad práct ica cuando los colindantes noprestaban dicho consentimiento expreso porque suidentidad era desconocida, su domicilio no era elque figuraba en el Catast ro o, sencillamente,porque no querían contestar.
La Ley 13/2015 LRHC ha modificado estesist ema cambiando el sent ido del silencio ales t ablece r que e l No ta r io , cuando ent iendasuficientemente acreditada la existencia de ladiscrepancia lo notificará a los titulares catast ralescolindantes que pudiesen resultar afectados porla rectificación para que en el plazo de veinte díaspuedan alegar lo que a su derecho convenga.
En caso de no manifestar oposición a la notificaciónel Notario incorporará la nueva descripción del bieninmueble al documento público.
Sin embargo, donde se puede apreciar la necesidad,y la utilidad, de coordinar e integrar desde el iniciola t ramitación del procedimiento notarial desubsanación de discrepancias y los procedimientosregistrales de incorporación o actualización de lainformación gráfica es en materia de notificacionesy especialmente en las notificaciones a los colindantes,mecanismo del que está intensamente trufado elprocedimiento de coordinación que regula la Ley13/2015 LRHC. Y en el proceso de notificacionesy publicidad, es donde el procedimiento notarial desubsanación de discrepancias puede desempeñar unpapel destacado.
Para aproximarse a esta cuestión, y sin perjuiciode lo que se dirá más adelante, hay que partir dedos consideraciones iniciales.
La primera es que la colindancia es una relacióntopológica, de adyacencia de dos o más recintos oparcelas, que solo podrá valorarse ut ilizando lacartografía.
La segunda, es que el carácter obligatorio delCatastro hace incluir necesariamente dentro de losparámetros de una conducta diligente, fundamentodel concepto de publicidad jurídica, la titularidadcatastral (domicilio incluido) de los propietarios delos inmuebles catastrales. Combinando estas doscircunstancias no resulta aventurado afirmar que conun sistema de publicidad y notificaciones adecuado,se pueden evitar escenarios de indefensión o de ca-rencia de tutela judicial efectiva que puedan blo-quear el proceso de coordinación establecido porla Ley 13/2015 LRHC.
La coordinación, ya desde la t ramitación delprocedimiento notarial de subsanación de discrepancias,del sistema de notificaciones ha de tener en cuentasobre todo dos aspectos.
2. Los procedimientos de incorporación de lainformación gráfica al Registro de la Propiedad.
Una vez establecida la coherencia entre el títuloadquisit ivo —el derecho— y su representacióngráfica cat ast ral, habiendo ut ilizando si fuerapreciso, el procedimiento notarial de subsanaciónd e d is c r e p a nc i a s , e s c u a n d o c o mie nza e lprocedimiento dir igido a la inco rporación dedicha info rmac ión gráfica al Regist ro de laPr opiedad, regulado por la Ley 13/2015 LRHC.
El modelo de procedimiento de coordinaciónregulado por la Ley 13/2015 LRHC se bifurcaatendiendo a la circunstancia de que el inmueble estéo no inscrito en el Registro de la Propiedad, dejandoen tierra de nadie la cuestión relativa al problemadel exceso de cabida que, como se verá másadelante, intentan resolver al alimón los art ículos201 y 203 LH.
Si el inmueble no se halla inscrito, la correspondenciase llevará a cabo po r su inmatriculación, bienmediante el expediente de dominio, bien utilizandoel sistema de doble título de adquisición.
Por el contrario, si el inmueble aparece inscritoen el Registro de la Propiedad como finca registral,caben a su vez dos posibilidades dependiendo deque exista o que no exista correspondencia entre lafinca registral y la representación gráfica que seincorpora.
Si existe correspondencia entre la representacióngráfica y la finca registral, se produce el supuestode hecho que contempla el artículo 199 LH comopunto de partida del procedimiento que regula. Si,por el contrario , no existe correspondencia, elprocedimiento de rectificación de la finca registral,para adecuarlo a su representación gráfica, se llevaa cabo de acuerdo con lo previsto en el nuevo artículo201 LH que más adelante se examina.
Como elemento auxiliar o complementario, elartículo 200 LH regula un extraño o, al menos,at ípico, procedimiento que denomina deslinderegistral y cuyo análisis pormenorizado excede delas dimensiones de este trabajo.
A) El procedimiento de ajuste del artículo 199 LHAunque el procedimiento está concebido como unaserie de actuaciones sucesivas desarrolladas en sederegistral, esto no quiere decir que pueda ser iniciadode oficio por el registrador, dado el carácter rogado
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Estimado/a Lector/a:
En est a sección de nuestro Bolet ín Oficial, denominada «Coleccionable» iremosexponiendo aquellos temas que consideremos de interés profesional para la actualización yformación continuada de nuestros Colegiados. El desarrollo de los temas expuestos en estasección variará según su extensión y contenido, por lo cual algunos de ellos serán expuestosdurante varias ediciones del Bolet ín, mientras que otros comenzarán y finalizarán en unamisma edición.
En este número de nuestra publicación, correspondiente a los meses de Mayo/Junio de2016 desarrollamos el tema «Coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad»continuando con su desarrollo en sucesivas ediciones. Esperamos que el tema desarrolladosea de su interés y agrado.
de la inscripción en nuestro sistema jurídico que noparece haber sido variado por la Ley 13/2015LRHC. El apartado 2 del artículo 9 LH que señalaque la representación gráfica podrá incorporarse alfolio real, con carácter potestativo, al tiempo deformalizarse cualquier acto inscribible, o comooperación registral específica. En ambos casos seaplicarán los requisitos establecidos en el artículo199 LH.
Sobre esta base, el procedimiento del nuevoartículo 199 LH se estructura sobre dos pilares parasu aplicación: de un lado, la determinación de lacorrespondencia entre la representación gráficaaportada y la descripción literal de la finca registral,esto es, la identificación gráfica de la finca registral,y, del otro, las notificaciones a los titulares de lasfincas registrales colindantes afectadas.
1. La ident ificación gráfica de la fincaregistral
Con la finalidad de facilitar el proceso, el artículo9 LH establece una presunción de correspondenciacuando la representación gráfica aportada, siempresobre la cartografía catast ral, y la descripciónliteraria de la finca se refieran básicamente a lamisma porción del territorio y las diferencias decabida, si las hubiera, no excedan del diez porciento de la cabida inscrita y no impidan la perfectaidentificación de la finca inscrita ni su correctadiferenciación respecto de los colindantes.
Hay que t ener present e que la presunciónestablecida por el artículo 9 LH tiene por objeto la
identificación gráfica de la finca registral y no sudescripción, que son conceptos diferentes, y queen todo caso la descripción registral debe ajustarsea la descripción gráfica catastral. De ahí que en elcaso de que exist ie re co rrespondenc ia, convariación de la superficie dentro de los límitesestablecidos, la cabida de la finca registral será laresultante de dicha representación, rectificándose,si fuera preciso, la que previamente constare en ladescripción literaria.
Hay que poner este punto en relación con elartículo 201, 3.b) LH que parece excluir cualquierpreocupación geográfica cuando la diferencia decabida no exceda del 5% de la que conste inscrita.
Una interpretación ajustada a la finalidad dela Ley 13/2015 LRHC no permite aceptar estaconclusión por lo que hay que entender que dichanorma no exonera de la obligación de aportarla representación gráfica coincidente sino de lat ramit ación del procedimiento regulado por elartículo 201.1 LH.
Curiosamente, el artículo 199 LH parte de la basede que la descripción gráfica catastral, acreditadamediante la correspondiente certificación catastraldescript iva y gráfica, se limita a completar ladescripción literaria de la finca registral, como si deilustrar un texto se tratara, cuando parece que lasituación, si acaso, sea la inversa. No se trata decompletar una descripción literaria sino de integraruna descripción registral con información gráficageorreferenciada.
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EXENCIÓN POR REINVERSIÓNEN VIVIENDA HABITUAL
Título: Los padres del consultante, mayores de65 años, son propietarios de una vivienda en unacuarta planta sin ascensor, en la que han resididohasta que han tenido que alquilar una vivienda a laque se han trasladado recientemente. La viviendaestá en venta desde hace tiempo. Consulta número:V1233-16.
Tipo Consulta: Consulta vinculanteEmisor: Dirección General de Tributos (DGT)Supuesto de hecho: Los padres del consultante,
mayores de 65 años, son propietarios de una viviendaen una cuarta planta sin ascensor, en la que hanresidido hasta que han tenido que alquilar unavivienda a la que se han trasladado recientemente.La vivienda está en venta desde hace tiempo.
Si sería aplicable la exención prevista en elart ículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto sobre laRenta de las Personas Físicas.
TEXTO:El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de
noviembre, del Impuesto sobre la Renta de lasPersonas Físicas y de modificación parcial delas leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre laRenta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOEde 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece queson ganancias y pérdidas patrimoniales las variacionesen el valor del patrimonio del contribuyente quese pongan de manifiesto con ocasión de cualquieralteración en la composición de aquél, salvo que poresta Ley se califiquen como rendimientos.
No obstante, el mismo precepto en su apartado4.b) establece que estarán exentas del Impuesto lasganancias patrimoniales que se pongan de manifiestocon ocasión de la transmisión de su vivienda habitualpor mayores de 65 años o por personas en situaciónde dependencia severa o de gran dependencia deconformidad con la Ley de promoción de la autonomíapersonal y atención a las personas en situación dedependencia.
El concepto de vivienda habitual se recoge en ladisposición adicional vigésima tercera de la de laLIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del
Reglamento del Impuesto sobre la renta de lasPersonas Físicas, aprobado por el Real Decreto439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo),en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente:
1. A los efectos previstos en los artículos 7.t),33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se consideravivienda habitual del contribuyente la edificaciónque const ituya su residencia durante un plazocontinuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvoel carácter de habitual cuando, a pesar de no habertranscurrido dicho plazo, se produzca el fallecimientodel contribuyente o concurran otras circunstanciasque necesariamente exijan el cambio de domicilio,tales como celebración de matrimonio, separaciónmatrimonial, traslado laboral, obtención del primerempleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residenciahabitual del contribuyente debe ser habitada demanera efectiva y con carácter permanente por elpropio contribuyente, en un plazo de doce meses,contados a partir de la fecha de adquisición oterminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda nopierde el carácter de habitual cuando se produzcanlas siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento delcontribuyente o concurran otras circunstancias quenecesar iament e impidan la o cupac ión de lavivienda, en los términos previstos en el apartado 1de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual porrazón de cargo o empleo y la vivienda adquirida nosea objeto de ut ilización, en cuyo caso el plazoantes indicado comenzará a contarse a partir de lafecha del cese.
Cuando la vivienda hubiera sido habitada demanera efectiva y permanente por el contribuyenteen el plazo de doce meses, contados a partir de lafecha de adquisición o terminación de las obras, elplazo de tres años previsto en el apartado anteriorse computará desde esta última fecha.
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3. A los exclusivos efectos de la aplicación delas exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que elcontribuyente está t ransmit iendo su viviendahabitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en esteartículo, dicha edificación constituya su viviendahabitual en ese momento o hubiera tenido t alconsideración hasta cualquier día de los dos añosanteriores a la fecha de transmisión.
Conforme con tal regulación, para que la gananciapatrimonial que se pudiera generar en la transmisiónde la vivienda habitual resulte exenta es necesarioreinvertir el importe total obtenido en la adquisicióno rehabilitación de una nueva vivienda habitual;debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de losdos años anteriores o posteriores a contar desde lafecha de enajenación.
El requisito de residencia habitual supone unautilización efectiva y permanente de la vivienda porparte del propio contribuyente, y, por tanto, su
cumplimient o es una cuest ió n de hecho quepodrá acreditarse por medios de prueba válidosen derecho y sin que a estos efectos el empadronamientoen un lugar determinado pueda considerarse niabsolutamente necesario ni por sí solo pruebasuficiente de residencia y vivienda habitual en unadeterminada localidad y domicilio.
Al tratarse de una cuestión de hecho, serán losórganos de gest ión o inspección de la AgenciaEstatal de Administración Tributaria los que podránvalorar la concurrencia o no de esta circunstanciaen cada caso.
Sentado lo anterior y cumpliéndose los requisitosdel artículo 41bis del RIRPF, la ganancia patrimonialque pudiera derivarse de la venta de la vivienda podríaestar exenta del impuesto bien por aplicación de lodispuesto en el artículo 33.4.b) de la LIRPF, si secumplen los requisitos establecidos en el mismo, obien por reinversión en una nueva vivienda habitual,en los términos del artículo 41 del RIRPF.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO.- La resolución del órgano económicoadministrativo acordó la inadmisión de la reclamacióneconómica administrativa de referencia, al considerarque la reclamación se presentó extemporáneamentesobre la base del siguiente razonamiento: «Como laliquidación impugnada se notificó el 11 de octubrede 2011 (documento 61 del expediente de gestión),en consecuencia, el plazo hábil para la interposiciónde la presente reclamación se inició el 12 de octubrede 2011 y concluyó el 11 de noviembre de 2011, alno ser este último día inhábil, de modo que en eldía 13 siguiente se inició el segundo mes, desde lafinalización de la notificación del recurso de reposición;y como la reclamación se promovió el 15 denoviembre de 2011, se ha de declarar sin másinadmisible, la presente reclamación económicoadminist rativa, por ser la extemporaneidad undefecto formal de orden público insubsanable».
SEGUNDO.- Con carácter previo ha de analizarseel motivo de la demanda por el que se rechaza lainadmisión por extemporaneidad de la reclamacióneconómico-administrat iva, por depender de larespues t a que haya de darse a la misma laprocedencia del análisis de las restantes cuestionesplanteadas. A este respecto la representaciónprocesal de la parte actora alega, en primer lugar,que si bien en el escrito de reclamación -obranteal folio 1 del expediente administrativo- aparececonsignado como registro oficial la fecha entrada el15 de noviembre de 2011, lo cierto es que en laparte superior de dicho escrito puede observarseun código de barras del Gobierno de Canariascon la siguiente leyenda: «OTTS-REA Y RESERVATPC POR CORREO EL 11-11», lo que interpretacomo «Oficina Tributaria Tenerife Sur reclamacióneconómico-administrativa y reserva de tasaciónpericial contradictoria por correo el 11-11». Por otro
I m p u e s t o d e T r a n s m i s i o n e s P a t r i m o n i a l e sy A c t o s J u r í d i c o s D o c u m e n t a d o s .
C o m p r o b a c i ó n d e l v a l o r d e l b i e n a d q u i r i d o .A n u l a c i ó n d e l i n f o r m e d e v a l o r a c i ó n
p o r i n s u f i c i e n c i a d e m o t i v a c i ó n .
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lado, en la documentación que en su momentoadjuntó al escrito de reclamación figura, comodocumento nº 1 la resolución desestimatoria delrecurso de reposición, en cuya primera páginapuede apreciarse el sello de la oficina de correosen la que se indica la fecha 11-11-2011. Además,como documento adjunto al escrito de interposicióndel recurso contencioso-administrativo se aportaresguardo or iginal de la o ficina de co rreosacreditativo de la presentación de dicho escrito el11 de noviembre de 2011.
Tras el examen del expediente administrativo ydel documento adjunto al escrito de interposiciónresulta acreditado que la reclamación económico-administrativa fue presentada, efectivamente, el 11de noviembre de 2011; siendo que la notificaciónde la resolución desest imatoria del recurso dereposición fue notificada con fecha 11 de octubrede 2011, como consta igualmente al folio 32,resulta de todo ello que la reclamación económicoadminist rat iva fue presentada dentro del plazoprevisto en el artículo 235.1 de la Ley GeneralTributaria , apreciación que es compart ida porla propia Administ ración codemandada en suesc r it o de co ntest ació n a la demanda. Laco nclusión de ello es que no debió acordarse porel órgano revisor la inadmisión de esta reclamación.
Ello no obstante, por elementales razones deeconomía procesal, procede que la Sala abordela s c u e s t i o ne s d e fo nd o p l a n t e a d a s e n lar e clamación inadmit ida y que la par te actorareproduce en el presente recurso, no sin antesa n a l i z a r l o s mo t iv o s d e i n a d mis ib i l id a df o r mu la d o s en esta sede por la representaciónde las Administ raciones demandadas. A esterespecto se denuncia en primer lugar la falta deacreditación, conforme al artículo 45.2 d) de la Leyde Jurisdicción Contencioso-Administrativa, delacuerdo expreso del órgano estatutariamentecompetente de la ent idad recurrente para laimpugnación de la resolución objeto del recurso, asícomo la falta de aport ación de los est atutossociales a fin de determinar cuál es el órganocompetente para adoptar dicho acuerdo. Por partede la Administ ración codemandada se alega,además, la interposición extemporánea del recurso,aunque lo hace «ad cautelam». En relación con laprimera cuest ión ha de señalarse que requeridala parte actora por diligencia de ordenación de 22de noviembre de 2013 para la subsanación de este
defecto, se aportó escritura de constitución de lasociedad y estatutos sociales, cuyo artículo 24est ablece que la sociedad se regirá por variosadministradores solidarios que podrán llevar a cabotodo cuanto esté comprendido en el objeto socialde la entidad, entre ellas, representarla ante losJuzgados y Autoridades, sin que conste en losmismos ninguna reserva a favor de la Junta General.Const a asimismo, al fo lio 334 de lo s autos,apoderamiento apud acta conferido por quiensegún la escritura de constitución de la sociedad,es administ rador so lidar io de la misma. Est emotivo de inadmisibilidad debe, pues, desestimarse.En cuanto a la alegación de que el recurso hapod ido p r esenta r se fuer a de p lazo , huelgacua lquier consideración al respecto, pues es locierto es que, tal como consta en autos, estaposibilidad no se ha materializado.
TERCERO.- En cuanto a la cuestión de fondoformulada en la demanda, conviene reseñar, comoantecedente fáctico relevante que la operación dela que trae causa la presente controversia es lacompraventa formalizada en escritura pública de unterreno rústico por la que el obligado tributariopresentó con fecha 5 de noviembre de 2007autoliquidación por el ITPAJD, modalidad TPO.Remitido el expediente al servicio de valoración, lefue asignado al terreno un valor superior al declarado,e iniciado el correspondiente procedimiento decomprobación de valores, resultó del mismo laliquidación impugnada.
Los motivos en que sustenta la parte actora sudemanda son, por un lado, la falta de motivaciónde la valoración efectuada, con infracción de loestablecido en el artículo 134.3 de la LGT , ya que,según afirma, el informe se limita a nombrar losnúmeros de expedientes de los bienes inmueblestomados como muestra en el método de comparaciónempleado, sin mencionar la situación de dichosbienes, superficie, suelo o estado de conservación.En segundo lugar, considera que la falta de visitapersonal al inmueble objeto de valoración es motivosuficiente para impugnar la comprobación devalores, al haberse basado la valoración en cálculosmatemáticos según muestras tomadas de formaaleatoria.
La representación procesal de la Administracióndemandada se opone a la demanda dando porreproducidos los fundamentos de la resolución
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recurrida. Por su parte, la representación procesalde la Administración codemandada, tras la referenciasa la normativa tributaria sobre comprobación devalores y motivación, así como a la jurisprudenciasobre la materia, sostiene que el dictamen de peritosestá suficientemente motivado e individualizado,ya que indica el medio de comprobación empleadoy explica en qué consiste; informa a su juicio de loselementos que integran ese medio, el origen de losmismos y el modo en que se ha obtenido el valor através de ese método. Añade que la valoración estáreferida a la fecha del devengo y se ha identificadoal técnico autor del informe. Por otro lado, afirmaque los testigos utilizados son homogéneos y portanto comparables con el bien valorado, así comoque sus datos y aut ent icidad se co rrespondenrealmente con los que constan en las operacionesaludidas y han sido certificados por el titular delDepartamento de la Unidad de Valoración del órganogestor. En lo que concerniente la falta de inspecciónpersonal del bien valorado, aduce que no se hainvocado por la actora singularidad alguna que lahiciera preceptiva, por lo que su ausencia no puededesvirtuar ni la actuación de la AdministraciónTributaria ni la del órgano revisor.
CUARTO.- Como ha tenido ocasión de señalaresta Sala en sentencias como la de 29 de mayo de2015 , «En aras de la determinación del «valorreal» de la finca, base imponible del impuesto(artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993), es pieza clave la elección de los testigos en elmétodo de comparación. Deben ser «semejantes»en cuanto a su localización, uso, tipología,superficie, antigüedad, estado de conservación,u otras características relevantes del bien objetode comprobación. Exteriorizar, por tanto, lascircunstancias de los testigos elegidos en términosque posibiliten al administrado comprobar susemejanza con el bien valorado, incide demanera relevante en la motivación del informe,entendida como la exposición de sus fundamentospermitiendo concluir sobre su objetividad ycorrección técnica, y en consecuencia aquietarseal mismo o impugnarlo. Más trascendente es aúnla omisión de la certificación sobre el valor delas transacciones, puesto que la consideracióndel precio de las seleccionadas como testigos,es fundamental en el método aplicado, y su
falta conlleva su invalidez por -nuevamente-falta de motivación suficiente de la comprobación».
Pues bien, el examen del informe de valoraciónpermit e co nst a t ar que el bien a va lo ra r es t ásuficientemente identificado, así como la fechaa la que se refiere la valo ración. El medio decomprobación utilizado es el dictamen de peritosde la Administración y el método empleado ha sidoel de comparación. Ahora bien, respecto de losinmuebles utilizados como testigos, el informe noaporta detalle alguno sobre su superficie -salvo enuno de los casos- ni sobre su valor, que se dicedeclarado por los contribuyentes, ni sobre la fechadel devengo. La ausencia de indicación sobe lasuperficie y el valor tot al en cinco de los seistest igos impiden conocer el modo en que se haobtenido el valor unitario de cada uno de ellos y,por ende, el valor medio empleado en la fórmula parael cálculo del valor asignado al bien valorado. Porla misma razón, se desconoce la razón por la que sehan empleado unos coeficientes -por depreciaciónsegún tipología/protección, superficie y fecha de latransmisión de las parcelas-, y no otros. Tampococontiene el informe, contrariamente a lo afirmadopor la parte codemandada, certificación alguna delJefe del Departamento de la Unidad de Valoraciónsobre los datos de los test igos ut ilizados y suautenticidad. Se trata de defectos importantes queimpiden conocer los fundamentos técnicos y prácticosen que se apoya la valoración efectuada, y por lotanto conducen llevan a esta Sala a apreciar queel informe de valoración carece de la motivaciónsuficiente, por lo que el motivo, y con él, el presenterecurso, debe ser estimado.
La anulación de la liquidación en que deriva laconsideración precedente no puede, sin embargotener el alcance que pudiera considerarse pretendidopor la parte actora cuando en el suplico de lademanda solicita una sentencia que deje sin efectola valoración y liquidación practicada «entendiendocomo ajustado a derecho la liquidación del ITPAJDpresentada por la actora» dado que, por un lado losmotivos de la pretensión se contraen estrictamentea la denuncia de la falta de motivación del informede valoración del que deriva la liquidación y de otro,un pronunciamiento como el indicado en relación conla autoliquidación presentada en su día por la partaactora determinaría la imposibilidad de una nuevavaloración.
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EL AJUSTE DE LAPLUSVALÍA AL VALOR REAL
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana es un tributo directo quegrava el incremento de valor que experimentan estos terrenos y que se pone de manifiesto a consecuenciade la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisiónde cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los mencionados bienes.
El impuesto se calcula en función del valor catastral en el momento del devengo y asignándole una revalorizaciónen función de los años transcurridos desde la anterior compraventa. Es decir, no se tienen en cuenta variables comola diferencia entre el precio de compra y el de venta. Por lo tanto, si hay plusvalía o ganancia patrimonial, se tributa(al haber un incremento patrimonial) pero si hay minusvalía (y no existe incremento del valor del terreno) igualmentese exige el pago del impuesto (al no tener en consideración este hecho en la fórmula del cálculo del impuesto.
Recientemente dos juzgados de los contencioso de Madrid y Vitoria han planteado cuestión de inconstitucionalidadcontra la regulación del impuesto.
La doctrina se ha manifestado en este punto contra la aplicación del IIVTNU en tiempos de crisis, como es el caso dela Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 18 de julio de 2013, Sentencia 805/2013.
La conclusión de la Sentencia es la siguiente: cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido,en términos económicos y reales incremento alguno, el IIVTNU no podrá exigirse.
El Tribunal fundamenta su afirmación en que «el incremento de valor experimentado por los terrenos denaturaleza urbana constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en la hipótesis de queno existiera tal incremento, no se generará el tributo y ello pese al contenido de las reglas objetivas decálculo de la cuota del art. 107 LHL, pues al faltar un elemento esencial del hecho imponible, no puede surgirla obligación tributaria». En conclusión, la ausencia objetiva de incremento del valor dará lugar a la no sujeción alimpuesto, simplemente como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal nopuede ni debe resolverse a favor del «método de cálculo» y en detrimento de la realidad económica, pues ello supondríadesconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica.
Las mismas conclusiones han de aplicarse cuando sí ha existido incremento de valor, pero la cuantía de éste esprobadamente inferior a la resultante de aplicación de dicho método de cálculo, al infringirse los mismos principios.
Estas conclusiones, ya sostenidas por diversos criterios doctrinales y pronunciamientos jurisprudenciales, han deconsiderarse incuestionables en el momento actual, a la vista de la realidad económica citada.
"El sistema liquidatorio legal no excluye que el sujeto pasivo pruebe que, en el caso concreto, lleva a resultadosapartados de la realidad". Por otra parte, en relación con el referido antecedente inmediato de la fórmula contenidaen el art. 107, la STS de 22 de octubre de 1994 (RJ 19994/ 8205) fue tajante al sostener que tenía caráctersubsidiario, en defensa y garantía del contribuyente. Y, por fin, no desvirtúa las anteriores conclusiones el hecho deque el sistema legal sea obligatorio, en todo caso, para los Ayuntamientos que no pueden acudir a datos realescuando éstos arrojen un resultado superior, pues la Constitución no garantiza a los entes públicos ningún derecho agravar siempre la capacidad económica real y efectiva, mientras que sí impide que se graven capacidades económicasficticias de los ciudadanos.
Para la Sentencia «las normas legales establecen únicamente una presunción iuris tantum, susceptible de quedardesvirtuada, en cada caso concreto, mediante una prueba adecuada y suficiente, en los términos citados, a cargo delos obligados tributarios, y de acuerdo con la previsión del art. 385 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».
El tribunal catalán reitera en la Sentencia su futuro criterio acerca de la aplicación de dicho Impuesto con motivode la impugnación de unas Ordenanzas Fiscales aprobadas por un Ayuntamiento de Cataluña.
La doctrina contenida en esta Sentencia es reproducción de otras idénticas del mismo tribunal, siendo la primerala Sentencia de 21 de marzo de 2013, Recurso 432/2010.
El contenido de la doctrina proclamada en dichas Sentencias ha sido asumido, con cita expresa de las mismas,por la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo de Barcelona Nº 13, de 22 de enero de 2013,Recurso 152/2012, en la que se ha estimado la inexistencia de plusvalía municipal en la transmisión de unos inmueblesurbanos sitos en Barcelona, en los que no se constató aumento de valor sino todo lo contrario.
Opinión
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Preguntas y RespuestasEn esta sección intentaremos contestara todas las preguntas (jurídicas, fiscales,laborales, etc.) que Vds. nos formulen
por r iguroso orden de llegada ysiempre que sean de interes para
todo nuestro colectivo.
Preguntas y Respuestas
Consultorio
PREGUNTA
Me han encargado la valo ració n de unaedificación en suelo rústico que está registrada yaparece en el catastro, pero sorprendentemente noconsta en los planos de las normativas urbanísticasdel ayuntamiento. ¿A qué puede deberse?. ¿Tieneeso alguna repercusión en la valoración?. ¿Hayalgún inconveniente en la solicitud de hipoteca?.
RESPUESTA
Efectivamente, las viviendas que se construyeronhace más de diez años pueden registrarse, aunqueello no implique que sean legales, al menos no aefectos urbaníst icos: si para un ayuntamiento“no existen”, no pueden dar licencia de obrassobre esas edificaciones, con la problemática queello puede representar y siendo muy limitadas,po r t anto , las int e rvenc io nes que se puedenhacer en la vivienda, al menos con los pertinentespermisos municipales.
Respecto a la obtención de una hipoteca, esun tema de criterio ya que tienen “argumentos”tanto para concederla como para no concederla:por un lado , la casa est á regist rada y no essancionable (la infracción ha prescrito), por otrolado hay una limit ació n de uso al no po de rhacer obras sobre ella (tan solo, y dependiendodel Ayuntamiento, obras de higiene). Ent iendo,por lo tanto, que depende del momento y de cadaBanco y/o Sociedad de Tasación.
La realidad es que ya desde la ley del suelodel 90 (texto refundido del 92) se exige a losregistradores, para inscribir declaración de obra
nueva, cer t ificación de t écnico competente deque la obra se ha finalizado conforme a licencia.
En el ar t ículo 22 de la ley de Régimen deSuelo y Valoraciones, ley 6/1998 (la anterior a laactual), se exige a notarios o registradores, paraautorizar o inscribir escrituras de declaraciónde obr a nueva t erminada, que se acred it e elo to rgamient o de la pr ecep t iva licencia y lae xpe d ic ió n p o r t é c nic o co mp et e n t e d e lacertificación de finalización de la obra conforme alproyecto objeto de la misma.
Al parecer se acepta comúnmente sust ituirest a cert ificación de t écnico competent e po rlicencia de pr imera ocupac ión o incluso po rcer t ificado del secret ar io del ayuntamiento .Por tanto, si la vivienda es de nueva construccióny no exist iera ninguno de lo s document osseñalados anteriormente parece claro que “haexis t id o a lgún e r r o r en la insc r ipc ió n dedec la r ación de obra nueva”.
En ese caso, o bien se solicita proyecto delegalización de técnico competente o certificado delAyuntamiento en el que conste expresamenteque la vivienda no t iene abier to expedient esa nc io na d o r y q u e no e s p o s ib le a r b i t r a rmedidas para el restablecimiento de la legalidadurbaníst ica que implique la demolición total oparcial de la misma, o bien se condiciona a suobtención. La redacción del condicionante podríaser la siguiente:
«Se CONDICIONA a la obtención de licenciao certificado municipal que acredite la legalidadurbanística del inmueble».
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PREGUNTATengo que valorar una vivienda y el propietario
me indica que el Dominio del suelo es por parte deotro propietario y cedido el derecho de superficiepor un período de 75 años a contar desde 1990. ¿Mepodrían informar que va a significar eso en la tasación yprecio final de la vivienda y por ende que puedesuceder transcurrido ese plazo?.
RESPUESTAEl derecho de superficie es el derecho a construir un
edificio sobre el suelo de otro titular. Durante el periodofijado para el derecho de superficie la utilización delinmueble construido es idéntico al de la plena propiedad.Transcurrido el tiempo del derecho de superficie elinmueble construido revierte al titular del terreno.
Desde un punto de vista de valoración se realiza lavaloración del inmueble como si fuera en pleno dominioy del valor así obtenido se deduce el valor actual de lospagos pendientes al concedente y el valor actual delvalor de reversión del inmueble en la fecha de extincióndel derecho de superficie porque en ese momentorevierte al cesionario.
Si el derecho de superficie se constituyó en 1990por 75 años el inmueble revertirá al propietario desuelo en el año 2065. Quedan por tanto 50 años dederecho de superficie. Si el derecho de superficie sepagó al principio del otorgamiento y no hay cantidadespendientes de pago al cedente la única diferencia entreel valor en plena propiedad y el del titular del derechode superficie es el valor actual del inmueble al finaldel derecho de superficie. Quedando 50 añoshasta la finalización del derecho de superficie elvalor actual del inmueble es poco significativo.
PREGUNTA
¿Es válida la formulación para el cálculo dela actualización de rentas mediante la capitalizaciónde rentas a perpetuidad?.
RESPUESTA
La capitalización a perpetuidad no es másque una simplificación de la actualización derentas esperadas, cuando se dan varias condiciones,siendo las dos más relevantes las siguientes:
a) Se consideran datos constantes, es decir, sinninguna variación nominal de ingresos y gastosdistinta a la del IPC.
b) El plazo de actualización es infinito , y noexiste por tanto valor de reversión.
Estas dos condiciones pueden cumplirse deforma literal o aproximada, ya que a medida queel plazo de actualización se va alargando , elvalor de reversión va disminuyendo. Si el plazo essuficientemente dilatado, y el tipo de actualizaciónes superior a la plusvalía que se considere, elva lor de reversión puede llegar a considerarsedespreciable.
Si estas condiciones se cumplen de maneraliteral, como puede ser el caso, por ejemplo, enfincas rúst icas, podrá emplearse el método derentas actuales como una mera simplificación delmétodo de actualización de rentas esperadas,explicándolo y justificándolo.
AGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONAL DEPERITOS TASADORES JUDICIALES Y
VALORADORES DE BIENES INMUEBLES DE ESPAÑA
Miembro Colectivo de la
AGRUPACIÓN TÉCNICA PROFESIONAL
C./ Atocha nº 20-4º-Derecha 28012 MADRID.- Telf.- 91 457 29 29 - Fax.- 91 458 26 93E-mail: [email protected]
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