Expositor

Rolando Candanedo

Bienes comunes de la Propiedad Horizontal

LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UN TIPO ESPECIAL DEPROPIEDAD EN DONDE COEXISTEN BIENES PRIVADOS YLA COPROPIEDAD CON BIENES COMUNES Y UNASALIDA A LA VÍA PÚBLICA.

El promotor, construye y vende unidades inmobiliarias. Estaspueden ser viviendas, oficinas, estacionamientos, etc., lo quereúna los requisitos ya conocidos.

Lo que el dueño de la obra constructiva vende lleva el nombre de unidadinmobiliaria, por la sencilla razón que se trata de inmuebles. Sobre uninmueble se ejercen entre otros, Derechos Reales, es decir, se trata de unpoder jurídico que se ejerce sobre una cosa. Por ello, los autores hablan del

derechoreal de la propiedad horizontal.

En la tabla de valores de un Reglamento de Copropiedad podemos

observar que el valor de la unidad inmobiliaria está formado por la

suma del valor proporcional del terreno sobre el cual se construyó el

edificio, más el valor de las mejoras que es el valor de construcción de

la propiedad unidad inmobiliaria. La suma total de todos estos valores

nos da el valor total que declara el promotor del edificio.

Conjuntamente con ese valor, en la última columna, está el coeficiente

de participación que se le asigna a cada unidad. Este coeficiente es

producto de dividir el valor de la unidad inmobiliaria (terreno + mejoras)

entre el valor total del edificio. La tabla del coeficiente de participación

da 100%. El coeficiente de participación nos indica el porcentaje en los

bienes comunes le corresponde a cada unidad inmobiliaria.

Si todos los bienes denominados unidad inmobiliaria estándistribuidos al 100% y los bienes comunes lo están al 100%, no esposible las llamadas "reservas del promotor" sobre parte delinmueble, que, además, por no ser unidades inmobiliarias, notienen número de finca.

El dueño de la obra constructiva solo debe disponer de unidades

inmobiliarias con número de finca. El número de finca se adquiere al

inscribir el Reglamento de Copropiedad en el Registro Público y en ese

momento deja de ser promotor y pasa a ser primer propietario y

apenas vende la primera unidad, pasa a ser copropietario.

Todo lo que en un inmueble sometido a este tipo especial de propiedadno tiene un propietario inscrito en el Registro Público, es un biencomún. Lo mismo sucede si existen partes del edificio que no constanen la declaración de mejoras que hace el promotor. Esas partes pasan aser bienes comunes, siguiendo presunción que dejamos expuesta. Deahí que cuando hay “reservas” del promotor por estacionamientos ydepósitos, tal “reserva”además de ilegal, recae sobre bienes comunes.

PRESUNCIÓN:

Por qué a través de ellos se hace posible acceder a los bienes

privados; por que benefician a todos; por que permiten la

funcionalidad del inmueble, entre otras razones.

¿POR QUÉ LOS BIENES COMUNES

ES LA REGLA GENERAL?

Lo anterior nos lleva a que los bienes comunes tienen una

clasificación. La ley panameña trató de clasificarlo, pero lo hizo

tan mal en los artículos 15 y 16 que no es posible diferenciarlos.

Los de uso exclusivo: Los que son solo para uso y beneficio de uno o más

propietarios. Tal es el caso de los balcones. Son bienes comunes de uso exclusivo.

PERO EN LA DOCTRINA Y LA

JURISPRUDENCIA SE CLASIFICAN ASÍ

Los de uso común: que son los que benefician a todos;

Los indispensables para la seguridad del inmueble. No nos estamos refiriendo a

la vigilancia del inmueble.

Los que no se relacionan directamente con la subsistencia de la propiedad, como,por ejemplo, los que están en el lobby del inmueble.

Los de afectación parcial. Tal es el caso de inmuebles que dentro de un mismoedificio no gozan de los mismos servicios que se brindan a todos los propietarios

Hay ciertos bienes comunes que, aunque tiene el carácter de uso igualitario, no estándisponible para todos, su uso es restringido, tal es el caso, por ejemplo, de aquellos elementosque requieren de un experto para su manipulación. Ningún propietario puede manipular, pormuy dueño que sea, por ejemplo, la planta de energía eléctrica; las bombas de agua; elpararrayo, etc.

Los bienes comunes solo se pueden usar de acuerdo a su destino. Hay un destino objetivo deacuerdo a las características del bien. Así, por ejemplo, un sillón del lobby solo se puede usarpara sentarse; las mangueras de incendio o los extinguidos de incendio, solo para apagar fuego;los elevadores para los que se llama el transporte vertical; etc. El uso de los bienes comunes esigualitario para todos los propietarios independiente de su cuota parte en el coeficiente departicipación. Exceptoen el caso de los bienes comunes de uso exclusivo.

USO DE LOS BIENES COMUNES

La ley panameña no menciona a los balcones como bien común.

Ni siquiera menciona la palabra. Pero no hay duda que lo es. Es un

bien común de uso exclusivo. El balcón es un bien común porque

es una extensión de la losa y todas las losas son bienes comunes,tal como lo vimos en las imágenes iniciales. Es un error de

conocimiento cobrar gastos comunes por los metros que mide el

balcón. No hay que confundir el valor comercial de venta por

tener una unidad en particular un balcón con los metros

cuadrados que mide. En Panamá se usa el sistema de metros

cuadrados para cobrar los gastos comunes, un sistema injusto. Lo

correcto es cobrarlos de acuerdo al coeficiente de participación,

pues ese coeficiente determina el porcentaje de que se es dueño

en la totalidad de los bienes comunes y hay que pagar por lo que

soy dueño en los bienes comunes.

OTROS BIENES COMUNES

• BALCONES

Es la losa superior, la cierra el inmueble. Como losa que es un bien

común. Lo más que se puede ejercer sobre ella es un derecho a un uso

exclusivo, con las cargas que corresponden. En Panamá se da el caso queilegalmente se le da número de finca. Totalmente ajeno al destino del

inmueble.

Todas las anteriores (balcón, terraza, azotea) son parte de la estructura

esencial del inmueble, sin los cuales no es posible su construcción y porese simple hecho es un bien común.

• AZOTEA

Es, por definición, un lugar desde donde se puede explayarla vista.

• TERRAZA