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(PORCENTAJE, VECES)

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Rentabilidad sobre activos (2) 9,7 6,8 4,9 3,6 5,8 5,3 5,5 4,7 Endeudamiento (3) 0,69 0,88 1,12 1,09 1,04 1,13 1,19 1,27 Deuda CP / Deuda total (2) 48 67,5 67,4 56 55,2 52,2 66 71,4 Flujo operacional (2) 5,5 -4 -5,5 3,9 4,6 0,3 -8,7 -3 Fuente: Banco Central de Chile en base a información de la SVS.

INDICADORES FINANCIEROS DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

El nuevo mensaje del Banco Central

ERIC ROBLEDO —La evolución en los precios de las viviendas volvió a ser un foco de atención para el Ban-co Central en el último Infor-me de Estabilidad Financiera (IEF). De la lectura de datos que agrega el ente rector (y que desde ahora publicará se-mestralmente en un índice), se observaron nuevamente al-zas en 2013, completando así un crecimiento de 10% en los precios agregados de vivien-das. Las mayores subidas se registraron en las casas (por sobre departamentos) y en la zona norte del país y en la ca-pital, especialmente en el sec-tor oriente. Asimismo, según el Banco Central, indicadores de mercado sugieren que di-cha dinámica continuó tam-bién durante el primer trimes-tre de este año.

No obstante la continua alza en el precio de las viviendas, asociado a los bajos inventa-rios y coherente con los mayo-res ingresos y la subida en los costos de construcción, el Central afirma que “esta diná-mica y niveles de precios po-drían no sostenerse en el futu-ro”. La observación es particu-larmente relevante para el sector puesto que, de acuerdo a las observaciones del IEF, se ha visto “un deterioro en los indicadores de pago y una me-nor rentabilidad de las em-presas del rubro”.

En efecto, aunque los indica-dores de pago de créditos a los bancos han empeorado para todos los sectores en los últimos trimestres, de las fir-mas que reportan a la SVS, es el sector ligado a la construc-ción el que lidera el deterioro, junto con el transporte. Por otro lado, la rentabilidad agre-gada del sector mostraba al cierre de 2013 un ratio de 4,4%, ajustándose desde el 5,1% exhibido en 2012.

Debido a estas variables, el Central indica en su IEF del primer semestre de este 2014 que “un escenario en que la demanda por viviendas se de-bilite abruptamente podría tener consecuencias relevan-tes en el sector”, el que ya está en niveles altos de apalanca-miento relativos a su propia historia. En este sentido, ad-vierte que “es importante que los agentes involucrados con-sideren en sus decisiones de inversión y financiamiento que la evolución futura de pre-cios podría ser distinta a la vista recientemente”.

Pero más allá del riesgo en el negocio de las viviendas, don-de el mercado inmobiliario ya ha empezado a mostrar de-

El precio de las viviendas se elevó 10% en 2013, destacando el sector oriente de la Región Metropolitana, dinámica que habría continuado este año. Pese a ello, las empresas del rubro denotan “un deterioro en indicadores de pago y una menor rentabilidad”.

BC advierte deterioro en finanzas de constructoras y alza en precios de viviendas

terioros es en oficinas. En 2013 el mercado de oficinas recibió el ingreso de “una gran canti-dad de metros cuadrados dis-ponibles”, dejando al cierre de diciembre tasas de vacan-cia de 4,8% para las oficinas de clase A y de 5,9% para las cla-se B. Con una proyección de ingreso de cerca de 400 mil metros cuadrados este año –lo que está por sobre el pro-medio de crecimiento de la última década– el Central es-tima que la tasa de vacancia continuará subiendo.

Según el Informe del BC, esta mayor vacancia aún no im-pacta a nivel de precios en los arriendos de oficinas, pero con el ingreso proyectado para este año y el 2016, sí podría ocurrir una baja, “especial-mente en las ubicaciones me-nos prime”.

DETALLES DE LOS PRECIOS. Con la implementación ahora pe-riódica el nuevo índice de pre-cios de vivienda (IPV) del BC, los economistas del banco ob-servan que durante 2010-2013 los precios de casas han teni-do un crecimiento real anual promedio de 8%, lo que con-trasta con el 3% al cual crecie-ron los precios de este segmen-to en 2009. El IEF sugiere que la mayor demanda relativa de casas versus departamentos después del terremoto de fe-brero del 2010 podría haber influido en este desarrollo.

Por otro lado, en la lectura geográfica, se muestra un ma-

b ¿Qué ha pasado? Los precios de viviendas han seguido al alza en el últi-mo año, especialmente en el norte del país y en la zona oriente de Santiago.

b ¿En qué situación es-tán las empresas del sec-tor? A pesar del alza de precios, el Central observa riesgos para el sector cons-trucción e inmobiliario, a propósito de un deterioro en los indicadores de pago de créditos y una menor rentabilidad para las em-presas del rubro.

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yor incremento de precios en la zona norte, lo que se vincu-la, en parte, “con el dinamis-mo de las inversiones mine-ras en la zona”. Sin embargo, en el último trimestre de 2013 se aprecia una corrección de 6,7% con respecto al tercer trimestre del mismo año, lo que probablemente está liga-do a la caída en la inversión minera.

La subida de precios tam-bién se ha dado en la Región Metropolitana, pero con dife-rencias por zonas. En particu-lar, es el sector oriente de la ca-pital el que ha incrementado más sus precios, lo que según el IEF, se relaciona con “inven-tarios particularmente bajos y potenciales limitaciones en la oferta de terrenos”.

DIFICULTADES SECTORIALES. El IEF también observa que el conjunto de grandes empre-sas constructoras e inmobilia-rias que reportan informa-ción a la SVS muestra a di-ciembre una rentabilidad sobre activos (ROA) de 4,7% a diciembre de 2013, que es el nivel más bajo en los últimos cuatro años.

Asimismo, con una dismi-nución en la generación efec-tiva de flujos, también ha au-mentado el endeudamiento, sobre todo el de corto plazo. La medición agregada de deu-da financiera sobre patrimo-nio hoy es de 1,27 veces, lo que es superior a las 1,19 veces registrado en 2012.P