Universidad Abierta Interamericana

Trabajo Practico de Derechos Reales

Sobre Barrios Cerrados

Alumnos:

Renno, Carolina

Musis, Julian

Año: 2008.

La proliferación de los denominados countries y barrios cerrados registrada

durante los últimos años, es una forma de respuesta de algunos sectores

sociales frente a la sensación de zozobra e inseguridad que prevalecen en

nuestra sociedad.

En todo el país desde hace muchos años se fueron creando núcleos de

población, que en algunos lugares por la cercanía a zonas turísticas, por

encontrarse cerca del río o de la montaña, y por otras motivaciones -ubicación

geográfica, bellezas del lugar y de los alrededores, accesos cercanos a la ruta

comunicante con las ciudades, etc.- se organizaron como Barrios

Residenciales.

Algunos de estos emprendimientos urbanísticos a través de los años por

razones de seguridad y control de acceso, procedieron al cercamiento del

complejo.

En los barrios cerrados que cuentan con una infraestructura destinada al

control de acceso y la seguridad, además de caminos de circulación interna y

de alumbrado se originan gastos para sufragar el necesario mantenimiento,

conservación y buen funcionamiento de las vías de comunicación, servicios de

electricidad, vigilancia, recolección de residuos y otros que se estimen

convenientes para la mejor condición de vida de los moradores del

fraccionamiento.

Por no tener una regulación específica es que a lo largo de este trabajo,

trataremos de explicar la naturaleza jurídica, características, régimen, ley-

decreto que los regulan.

¿Que son los Barrios Cerrados?

Son urbanizaciones que tienden a satisfacer solo alguna de las prestaciones

que brindan los club de campo, limitándolas al cierre perimetral, la vigilancia, el

control de acceso, las calles internas, y una reducida infraestructura. Así nacen

los barrios cerrados o barrios privados con costo de mantenimiento mucho más

pequeño y cuyas parcelas están destinadas – casi exclusivamente- a vivienda

permanente de sus propietarios.

También el agotamiento de la existencia de terrenos rurales o “no urbanos” en

determinados municipios hizo nacer la necesidad del dictado de una normativa

que permita instalar nuevos emprendimientos cerrados en áreas urbanas.

El adquiriente de parcelas en barrios cerrados busca una vivienda con terreno

propio, en un medio ambiente menos poluido y con superficies propias mayores

que las que podría detentar en un departamento de la cuidad, por el mismo o

aun inferior valor en dinero.

Por esa razón el tema de la economía en los gastos de mantenimiento y

conservación suele ser un factor decisivo para determinar la elección de la

compra. Valores reducidos significan menores prestaciones y, por lo tanto, en

los barrios cerrados ellas se circunscriben al mantenimiento de las calles, del

cerco perimetral y a la existencia de un buen servicio de vigilancia y control de

acceso.

El hombre en este país y en todo el mundo y en todas las épocas desde

antaño, siempre ha buscado un lugar de descanso y disfrute lejos del bullicio

de la gran ciudad, para su relax y distracción de sus preocupaciones

cotidianas.

Con el tiempo comenzó a desarrollarse la práctica deportiva como

complemento para gozar de una buena salud y con el ingrediente de realizarse

en lo posible al aire libre en contacto con la naturaleza. De esta forma nacieron

por un lado los Clubes con espacios destinados para la práctica deportiva al

aire libre y también se originaron las casas y quintas para disfrute del fin de

semana.

Asimismo es preponderante la ubicación geográfica para lograr la mejor y más

fácil comunicación con la ciudad. El incremento y modernización de las vías de

comunicación, que acortaron sustancialmente las distancias desde y hacia la

ciudad, intensificaron prodigiosamente estos emprendimientos Clubes de

Campo, que pensados para fin de semana, recreación y actividades deportivas,

dieron lugar a la vivienda permanente en contacto con el verde con o sin  área

recreativa y de esparcimiento comunitario, originándose los barrios

residenciales. El necesario cercamiento, seguridad y control de acceso en

estas urbanizaciones, hoy como circunstancia esencial para tranquilidad de los

moradores, produce el fenómeno y el boom de estas urbanizaciones: Clubes

de Campos y Barrios Cerrados. Debemos agregar que la más moderna de

estas urbanizaciones incipientes hoy en día son los Barrios o Clubes de Campo

de Chacras, en donde los moradores van a disponer de significativas

extensiones de tierra. También la inteligente iniciativa del hombre organiza

emprendimientos llamados Barrios Parque Náuticos, en los que se agrega la

posibilidad del disfrute de la náutica deportiva, además de lograr la belleza del

entorno rodeada de canales navegables.

Comparación entre los diferentes tipos de urbanizaciones cerradas:

Los Barrios privados o Cerrados.

Son aquellos lugares que tienen lotes de 800 m2 mínimos, no tienen la

obligación de tener área común o instalaciones deportivas.

La característica particular de estas urbanizaciones es un lugar

con seguridad, infraestructura para el confort, pero con la

tranquilidad de la naturaleza y privacidad. Tienen reglamentos

de copropiedad para lograr la buena convivencia, que según

cada uno tienen más o menos restricciones en cuanto a la

construcción, estilo, superficies máximas y retiros.

Los Club de Campo o Country Club.

Son aquellos lugares con terrenos de 600 m2, como mínimo, con el 40% de

área  total dedicado a zonas comunes y actividades deportivas. Tienen club

house e instalaciones de uso común para los habitantes. En la Argentina el

primero fue Tortugas, en pilar, Provincia de Buenos Aires.

La característica particular de estas urbanizaciones es que son lugares donde

sus habitantes buscan un intenso desarrollo de actividades sociales y

deportivas dentro del predio, donde todas las edades se pueden mover de un

área a otra en forma ágil y segura, ya que cuentan con seguridad e

infraestructura para desarrollar las actividades, que según cada club de campo

tiene diferentes identidades como náuticas, con golf, con equitación, con

canchas de diferentes deportes o combinaciones de éstas.iones de éstas.

Los Barrios de Chacras.

Son aquellos lugares que tienen lotes de por lo menos

5000 m2, no es obligatorio los espacios comunes o

instalaciones deportivas.

La característica particular es que sus vecinos buscan una vida con desarrollo

de actividades de campo, en un lugar con seguridad e infraestructura de confort

urbano, donde generalmente cuentan con grandes extensiones para andar a

caballo o hacer su propia huerta.

Los Mega emprendimientos.

Son los lugares donde se mezcla la vida urbana y rural, con sus espacios

planificados, demográficamente calculados, delimitado en su entorno y con

toda la infraestructura necesaria. 

Son proyectos a gran escala, generalmente con más de 300 hectáreas,

formados a su vez por varios barrios. 

En la Argentina el primero fue en Octubre de 1998, Estancias de Pilar, en Pilar,

provincia de Buenos Aires.

Se diseñan de acuerdo a un Master-plan, donde se plantean los intereses y

costumbres de los futuros habitantes, con completa infraestructura, donde la

premisa de diseño es que esté todo cerca y crear una comunidad con los

barrios intercomunicados, con raíces y costumbres propias, creando un entorno

propicio para que pueda satisfacer las necesidades de todos los miembros de

la familia y actividades para aprovechar el tiempo libre.

Encontramos lotes de diferentes tamaños y precios, viviendas individuales y

condominios. Propuestas para todos los bolsillos.

Tienen barrios temáticos como sectores de golf, o equitación, o náutico, o para

estudiantes.

Cuenta con servicios extra como paseos de compra, centro cultural, escuelas,

universidades, oficinas, que generan la idea de comunidad satisfaciendo la

vivienda, el trabajo y tiempo libre. Todo cerca, con lo cual se gasta menos plata

y tiempo en el traslado.

Los Minibarrios.

Son urbanizaciones con pocos lotes, casi todos ocupan una pequeña superficie

total y se surgen entre conocidos y familiares, son proyectos más íntimos

donde algunos son muy exclusivos y principalmente arman un barrio a su gusto

y según las posibilidades económicas del grupo.

Generalmente están muy bien ubicados, cerca de centros comerciales y muy

buenos accesos. Al dividir los gastos entre pocos vecinos, las expensas

tienden a ser altas, pero otros aprovechan que son pocos y buscan auto

administrarse y arman su propio reglamento de copropiedad. También muchos

buscan la opción de tener un único acceso, con control remoto para reducir los

gastos o no tener expensas.

Los precios de los lotes es otro rasgo que lo distingue, ya que al no tener

infraestructura social o deportiva, los precios son menores y prefieren esperar y

vender entre conocidos.

Son pequeñas comunidades donde la característica particular es la familiaridad

de sus vecinos, donde se puede manejar más fácil los gastos y tomar

decisiones en forma más ágil.

Torres Country.

Son urbanizaciones que combinan los servicios e infraestructura de los Clubes

de Campo, especialmente espacios verdes, deportes yseguridad, con

propiedades en torres de departamentos, que tienen menor superficie y gastos

de mantenimiento más bajo. Generalmente se encuentran muy bien ubicados,

cerca o dentro de centros urbanos, con accesos directos.

Es una respuesta a la búsqueda de seguridad y espacios abiertos a menor

costo.

Condominios.

Son urbanizaciones que combinan construcciones en tira, de una y dos plantas,

con espacios comunes de recreación, sociales o deportivos, con seguridad. 

Con lo cual tienen menor superficie y gastos de mantenimiento más bajo. 

Generalmente se encuentran muy bien ubicados, cerca o dentro de centros

urbanos, con accesos directos.

Es una respuesta a la búsqueda de seguridad y espacios abiertos a menor

costo.

Marco Jurídico. Limitaciones

En la normativa actualmente vigente en la Provincia de Buenos Aires, los

barrios cerrados pueden ubicarse en áreas urbanas. No existe respecto de

ellos limitación en cuanto al número máximo de lotes, como si ocurre con los

club de campo.

Si bien en los barrios cerrados no existe obligación de parte del emprendedor

de destinar un porcentaje de la superficie total a áreas deportivas o recreativas,

como acontece en los clubes de campo, deben aportar una reserva para

espacios públicos y equipamiento urbano equivalente a cuatro metros y medio

cuadrados (4,5m2), por cada habitante, según la densidad estimada.

INTRODUCCION AL ANALISIS DE LAS CUESTIONES LEGALES

Lo esencial es saber que se trata de organizar y encuadrar legalmente

urbanizaciones que tengan las siguientes características básicas:

a) Varias y/o numerosas parcelas independientes con destino a la construcción

de la vivienda.

b) Una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación,

actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar confort, amenidad y

disfrute a los moradores del sector residencial.

c) El complejo que se forma necesariamente y por lógica -y en esa forma nace

por el hecho del hombre- debe constituir un todo inescindible, en forma tal que

los que sean propietarios y poseedores por cualquier título de parcelas en el

sector residencial tengan derechos de propiedad, copropiedad y/u otros

derechos reales, sobre las parcelas que se conocen como comunes, y que al

enajenar o disponer por cualquier título su parcela residencial, queden

comprendidos automáticamente en esa enajenación sus derechos sobre la

parte común en forma inseparable. Como consecuencia de lo precedentemente

expresado, por supuesto debe quedar claramente resuelto que no podría

ejercerse actos de disposición sobre las áreas comunes en forma

independiente de la disposición de las parcelas residenciales. Lo expuesto es

la tesis que corresponde resolver y encuadrar dentro del sistema normativo

vigente.

EL APORTE DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

La ausencia de una legislación de fondo especifica ha determinado la

necesidad de adaptar la normativa existente que complementada con normas

locales, ha posibilitado el desarrollo de estos emprendimientos.

Así es que, en la Provincia de Bs. As. , los club de campo y barrios cerrados se

organizan principalmente sobre dos sistemas:

■ El que los sujeta al régimen de la Propiedad Horizontal; y

■ El que los somete al régimen de la ley 8912, denominada “ley de

Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo” del año 1977, la cual se refiere a los

club de campo en el Capitulo V de su Titulo III, que se encuentra reglamentado

mediante el decreto 9404, al que se lo conoce como el régimen de Subdivisión

de la Tierra, comúnmente denominada “geodesia”.

A su vez, los barrios cerrados tienen su propia regulación especifica a través de

la resolución 74/94 de la Secretaria de Tierras, urbanismo de la Provincia, del

decreto 27/98 y el decreto 1727/02.

Bajo el sistema de la Propiedad Horizontal, el decreto provincial 2498/63,

reglamento el régimen de la propiedad horizontal y fue el que mediante su art.

6 permitió la posibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble:

■ Las unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción, cualquiera

sea el estado de ejecución de la obra, siempre que las mismas constituyan

cuerpos independientes de edificación.

■ Las unidades de dominio exclusivo sin independencia constructiva cuando el

edificio en construcción tenga concluidos los servicios y partes comunes

necesarios e indispensables para el buen funcionamiento del mismo.

PROPIEDAD HORIZONTAL. LEY Nº 13.512

Art. 1º: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo

piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean

independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por pasaje

común podrán pertenecer a propietarios distintos; de acuerdo a las

disposiciones de esta ley cada piso o departamento puede pertenecer en

condominio a más de una persona.

Art. 2º: Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y

copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del

edificio, indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes

por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y

vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua

caliente o fría, refrigeración, etc.;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos

los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán

el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

Art. 3º: Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su

destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al

valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de

las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o

contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del

dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,

gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos

esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,

separadamente del piso o departamento a que accedan.

Art. 4º: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,

enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales

o personales sobre el mismo.

Art. 5º: Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de

su propio piso o departamento: estando prohibida toda innovación o

modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios

comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o

recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Art. 6º: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los pisos o

departamentos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres a fines

distintos a los previstos en el Reglamento de Copropiedad y Administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los

vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o

depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.

Art. 7º: El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar

construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros

departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer

obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la

autorización de todos los propietarios.

Art. 8º: Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o

departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración

y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para

mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.

Están obligados, en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de

seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas

en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira

de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Art. 9º: Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar

un Reglamento de Copropiedad y Administración por acto de escritura pública

que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho Reglamento sólo podrá

modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor

de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura

pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Art. 10º: Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos

dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios,

serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos.

Estos se computarán en la forma que prevea el Reglamento y, en su defecto,

se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento

perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no

fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se

solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia

suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver

en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar

a los propietarios en la forma que procesalmente corresponde, a fin de

escucharlos.

Art. 11º: El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones

ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal

y exclusivo de aquéllos.

Art. 12º: En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes

del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y

materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad

judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a

contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello

dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.

Art. 13º: Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada

pro-pietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en

forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los

bienes comunes.

Art. 14º: No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de

distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la

con-formidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá

hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por

voluntad de todos los propietarios.

Art. 15º: En caso de violación, por parte de cualquiera de los propietarios u

ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios

afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y

acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena

de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a

cinco mil pesos.

Art. 16º: En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la

mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si

resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella,

pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación

judicial.

Art. 17º: La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las

expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus

respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3.266 del

Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición: y el

crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3.901

y 2.686 del Código Civil.

Art. 18º: A los efectos de la presente Ley, quedan derogados los artículos

2.617, 2.685 “in fine” y 2.693 del Código Civil, así como toda otra disposición

que se oponga a lo estatuido en esta Ley.

Art. 19º: El Poder Ejecutivo reglamentará esta Ley estableciendo los requisitos

de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la misma se

refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será

necesario acompañar, etc.

Art. 20º: Comuníquese al Poder Ejecutivo.

DECRETO 2489/63. PROPIEDAD HOROZONTAL, INSCRIPCION DE

TITULOS, DE CONSTITUCION, TRANSFERENCIA, MODIFICACION

O EXTINCION, NORMAS Y REQUISITOS

La Plata, 13 de marzo de 1963

Visto que los Decretos números 16.440, de fecha 11 de agosto del año del

Libertador Gral. San Martín 1950; el 5700, de fecha 25 de abril de 1958 y el

artículo 3º del 1636, del 21 de febrero de 1961, requieren la modificación de

ciertas disposiciones en razón de su falta de claridad, en algunos casos, y de

actualidad en otros, y CONSIDERANDO: Que la experiencia recogida durante

12 años de aplicación del Decreto mencionado en primer término ha

demostrado la conveniencia de introducir modificaciones en el mismo que

permitan soluciones a problemas de desarrollo de la figura jurídica de la

Propiedad Horizontal adecuadas al momento económico que vive el país;

Que resulta de utilidad práctica aunar en un solo Decreto las prescripciones en

vigencia y las alteraciones que se ejecuten por el presente.

Por ello, y atento lo dictaminado por la Asesoría General del Gobierno, el

Comisionado Federal en la Provincia de Buenos Aires Decreta:

Art. 1º: La inscripción de títulos de constitución, transferencia, modificación o

extinción de derechos reales, comprendidos en el régimen de la Ley 13.512, se

regirá, sin perjuicio de las disposiciones de carácter general, por las que

expresamente se establecen en la presente reglamentación.

Art. 2º: Los propietarios deberán obtener la aprobación de los planos que a

continuación se indican:

a) «Plano proyecto de obra»: En los casos de edificios a construir o en

construcción;

b) «Plano final de obra»: Cuando se trate de edificios construidos;

c) «Plano de mensura de división según el régimen de la Ley 13.512»: que

delimite esquemáticamente a cada uno de los departamentos y locales que

sean de dominio individual en los casos de los incisos a) y b).

Una copia de cada plano y la tela original del plano señalado en el inciso c)

quedarán archivados en la Dirección de Rentas.

Art. 3º: Los planos indicados en el artículo anterior deberán ser realizados por

profesionales autorizados por las Leyes números 4.048 y 5.140. Los

correspondientes a los incisos a) y b) serán aprobados por la Municipalidad

respectiva y visados por la Dirección de Rentas y el referido en el inciso c)

aprobado por esta última repartición.

Art. 4º: Previamente a la inscripción en el Registro de la Propiedad del

Reglamento de Copropiedad y Administración, el funcionario autorizante del

acto deberá solicitar la certificación correspondiente. La certificación catastral

no será expedida por la Dirección de Rentas si con anterioridad no hubieran

sido aprobados los planos a los que se refiere el artículo 2º.

Art. 5º: Para la toma de razón en el Registro de la Propiedad de los actos

mencionados en el art. 1º quienes acrediten ser titulares del dominio del

inmueble, por intermedio del funcionario autorizante, deberán solicitar la

formación de un legajo especial mediante la presentación del Reglamento de

Copropiedad y Administración que prescriben los artículos 9º y 3º de la Ley

Nacional Nº 13.512 y el Decreto Nacional Reglamentario Nº 18.734, del año

1949, respectivamente, el que en las partes pertinentes se basará en el plano

mencionado en el inciso c) del artículo 2º del presente Decreto.

Art. 6º: Podrán ser inscriptos en el Registro de la Propiedad instrumentos que

formalicen los actos referidos en el Art. 1º del presente decreto si las partes

exclusivas y comunes de edificios en construcción o a construir reúnen, según

los casos, las siguientes condiciones:

a) Las unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción, cualquiera

sea el estado de ejecución de la obra, siempre que las mismas constituyan

cuerpos independientes de edificación.

b) Las unidades de dominio exclusivo sin independencia constructiva cuando el

edificio en construcción tenga concluidos los servicios y partes comunes

necesarios e indispensables para el buen funcionamiento del mismo, pudiendo

carecer de los revoques finos, pinturas, solados, cielorrasos, revestimientos y

otros detalles complementarios y estéticos que no perturben la seguridad,

solidez y funcionamiento del edificio.

Las unidades de dominio exclusivo de un edificio a construir o en construcción

que no reúnan las condiciones citadas anteriormente, no gozarán de los

beneficios del presente artículo.

En cada caso, la Dirección de Rentas, a solicitud del titular de dominio, y previa

inspección, dictará una disposición declarando si las unidades de dominio

exclusivo cumplen los requisitos exigidos por los incisos a) y b). La Dirección

podrá imponer las restricciones circunstanciales que tengan relación con la

técnica constructiva del conjunto del edificio. Los instrumentos que se

pretenden inscribir deberán ser acompañados de una constancia de hecho que

indique si la unidad de dominio exclusivo es a construir o se encuentra en

construcción, o está habitada. El instrumento deberá  contener una relación de

la constancia de hecho citada.

Art. 7º: A medida que se habiliten las unidades, previa ratificación del plano de

división, cada propietario deberá solicitar al Registro de la Propiedad, con firma

certificada por autoridad competente, la actualiazación del Legajo Especial,

pudiendo realizar este acto por escritura de obra nueva.

Si al ratificar el plano de división las medidas lineales y/o de superficie de las

unidades de dominio exclusivo difieran de las tolerancias en vigencia,

deberá procederse a modificar el Reglamento de Copropiedad y Administración

y las escrituras de adjudicación correspondientes.

Art. 8º: En el Reglamento de Copropiedad y Administración podrá dejarse

constancia de la forma y proporción en que contribuirán los copropietarios para

finalizar las partes comunes, como asimismo la forma de ejercer el derecho de

repetición por las cantidades invertidas en la realización de partes comunes

útiles cuando hubieran sido pagadas por uno o varios de los copropietarios.

Art. 9º: La valuación fiscal de cada dominio exclusivo será determinada por la

suma de los valores:

a) El real de la unidad de dominio exclusivo.

b) El de la parte proporcional sobre el valor de las partes de la comunidad.

En los casos de edificios a construir o en construcción la valuación fiscal de

cada unidad de dominio exclusivo quedará determinada por el valor

proporcional del terreno más el que corresponda al de las partes comunes que

se encuentren en condiciones de ser incorporados de acuerdo con la Ley nº

5.738.

Art. 10º: Las unidades funcionales llevarán una designación numérica que

comenzará con el número uno, será correlativa en todo el edificio y guardará un

orden que esté en relación lógica con su distribución. Las unidades

complementarias se designarán con letras mayúsculas, siguiendo el orden

alfabético. Cada uno de los departamentos y locales (unidades de dominio

exclusivo) llevará la designación numérica que tenga la respectiva unidad

funcional, y desde el punto de vista catastral constituirá una subparcela cuya

nomenclatura se obtendrá agregando a la de la parcela principal la designación

numérica indicada arriba.

Art. 11º: A los efectos de la actualización, se confeccionará una cédula para

cada una de las subparcelas, a las que mantendrá en dependencia con la

cédula principal.

Art. 12º: Los Jueces de Paz rubricarán los libros de actas y administración a

que se refiere el art.5º del Decreto Nacional Reglamentario.

Art. 13º: Las Direcciones de Rentas y Registro de la Propiedad quedan

facultadas para reglamentar el trámite administrativo y contenido de la

documentación requerida, como asimismo para disponer sobre los requisitos

de aprobación, registración y tramitación que se relacionen con las normas

contenidas en el presente Decreto.

Art. 14º: Deróganse los Decretos números 16.440, del año del Libertador

General San Martín 1950, el 5.700 del año 1958 y el artículo 3º del 1.636 del

año 1961.

Art. 15º: Comuníquese, publíquese, dese al Registro y Boletín Oficial y pase al

Ministerio de Economía y Hacienda.

La Propiedad Horizontal-Ley 13.512

La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, originada en un proyecto del Senador

Alberto Tesaire y otro presentado por el Poder Ejecutivo, fue sancionada por la

Cámara de Senadores el 26 de agosto de 1948 y por la Cámara de Diputados

el 30 de septiembre del mismo año, siendo promulgada el 13 de octubre de

1948 por el Poder Ejecutivo. El artículo primero de la ley expresa: “Los distintos

pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o

departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y

que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrán

pertenecer a propietarios distintos de acuerdo a las disposiciones de esta ley.

Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una

persona.” El artículo 2º del referido texto legal dice “Cada propietario será 

dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y

sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para

mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón...” De la

lectura y simple análisis de los referidos textos legales surge con claridad que

la propiedad horizontal brinda una solución jurídica efectiva a la necesidad de

que las parcelas que componen el sector residencial y las parcelas destinadas

a una  área común constituya un todo irrescindible.

Además, lo que más es tenido en cuenta por los emprendedores y

comercialistas para encuadrar y sugerir la aplicación para las urbanizaciones

del régimen de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal -aunque conocen que no

están construyendo un edificio para lo que fue previsto ese régimen legal- es el

mecanismo del cobro de las expensas. Y en ese sentido bregan para que salga

una ley de fondo que resuelva las inconveniencias de la Ley de Propiedad

Horizontal manteniendo fundamentalmente el régimen de expensas.

LEY SOBRE BARRIOS CERRADOS EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

La Plata, lunes 2 de Febrero de 1.998.- DEPARTAMENTO DE GOBIERNO

Y JUSTICIA La Plata, 7 de Enero de 1.998.-

VISTO:

Las necesidades manifiestas y requerimientos formulados por diversos

municipios de la Provincia especialmente del Conurbano Bonaerense y

cercanos a este y;

CONSIDERANDO:

Que el artículo 70 del Decreto - Ley 8912/77 establece que la responsabilidad

primaria del Ordenamiento Territorial recae en el nivel municipal;

Que en el artículo 3 del Decreto - Ley 8912/77 se establecen los principios

rectores en el Ordenamiento Territorial por los que la Provincia está obligada a

velar;

Que la dinámica del mercado ha generado nuevos fenómenos urbanísticos de

gran significación en términos de inversión económica con consecuencia y

efecto positivos en materia de empleo;

Que asimismo, el fenómeno urbanístico resultante de estos emprendimientos

recepciona una demanda acorde a nuevas realidades socioculturales;

Que los emprendimientos en cuestión están dirigidos a sectores sociales con

diferentes niveles de ingreso;

Que el fenómeno social resultante de este tipo de urbanizaciones ha cobrado

gran desarrollo en corto tiempo con tendencia a una evolución creciente;

Que no obstante la iniciativa ya plasmada por algunos municipios de normar

mediante ordenanzas de excepción ordenatorias de carácter general no puede

quedar circunscripta al ámbito municipal sino que requiere de precisiones

provinciales que enmarquen el accionar municipal dentro de los lineamientos

del Decreto - Ley 8912/77 en lo que hace al Ordenamiento Territorial y Uso del

Suelo como imperativo del presente y preservación para el futuro;

Que ha dictaminado la Asesoría General de Gobierno (fs. 16/16 vta.) ha

intervenido la Contaduría General de la Provincial (fs. 27/28) y ha tomado vista

el señor Fiscal de Estado (fs. 30/30 vta.)

Por ello,

EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

DECRETA:

Artículo 1°: Se entiende por Barrio Cerrado (B.C.) a todo emprendimiento

urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento

comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento.

Artículo 2°: Podrá localizarse en cualquiera de las áreas definidas por la

ordenanza municipal de ordenamiento territorial (urbana, complementaria o

rural). En los casos en que corresponda, el municipio deberá propiciar el

cambio normativo pertinente a fin de dotar al predio de los indicadores

urbanísticos, mediante estudios particularizados.

Artículo 3°: La implementación de un Barrio Cerrado estará condicionada al

cumplimiento de los siguientes requisitos sometidos a aprobación municipal y

convalidación provincial:

1. La localización deberá resultar compatible con los usos predominantes.

2. Las condiciones de habitabilidad, tanto en los que hace el medio físico

natural como a la provisión de infraestructura de servicios esenciales.

3. La presentación de un estudio de Impacto que deberá incluir los

aspectos urbanísticos, socioeconómicos y físicoambientales.

4. El emplazamiento no ocasionará perjuicio a terceros respecto de la

trama urbana existente ni interferirá futuros ejes de crecimiento,

garantizando el uso de las calles públicas de acuerdo a lo prescripto por

los artículos 50 y 51 del Decreto - Ley 8912/77, artículo 1 del Decreto -

Ley 9533/80 y el artículo 27 del Decreto - Ley 6769/58.

5. El cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de

manera que no conforme para el entorno un hecho inseguro, quedando

expresamente prohibida su ejecución mediante muro aún en condiciones

de retiro respecto de la línea municipal

6. En caso de forestar el cerramiento del perímetro, aún en condiciones de

retiro respecto de la línea municipal deberán respetarse las condiciones

establecidas en el inciso anterior.

7. Deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes,

accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento

comunitario, con carácter actual o futuro. En todo supuesto, deberá

respetarse y no podrán ocuparse por edificaciones, las proyecciones de

avenidas y otras vías principales (y los retiros de líneas de edificación

vigente). Deberán asimismo construirse veredas perimetrales de

acuerdo a las disposiciones municipales vigentes.

8. Se exigirá un compromiso de forestación del emprendimiento y del

tratamiento de la red circulatoria, incluyendo la calle perimetral, mediante

mejorado o pavimentación.

9. El equipamiento comunitario, los servicios esenciales y de

infraestructura, así como los usos complementarios propuestos, deberán

adoptarse en relación a la escala de emprendimiento.

10.En las Areas Complementarias y Rural deberán localizarse en Zona

Residencial Extraurbana (ZRE) y/o club de Campo.

11.Los emplazamientos de Barrios Cerrados deberán contemplar la

razonabilidad y/o impacto urbanístico respecto de las distancias con

otros emprendimientos similares.

En el caso que correspondiera se sancionará una Ordenanza garantizándose el

cumplimiento del Decreto - Ley 8912/77 y del Decreto - Ley 9533/80.

Artículo 4°: El cumplimiento de los requisitos señalados en el art. 3 deberá ser

formalizado a través de un Estudio Urbanístico del terreno y su área de

influencia, al cual se le adjuntarán las certificaciones técnicas pertinentes

emanadas de los Organismos Municipales y Provinciales, en función de las

características del emprendimiento y sometido a aprobación ante la Secretaría

de Asuntos Municipales e Instituciones del Ministerio de Gobierno y Justicia de

la Provincia de Buenos Aires.

Artículo 5°: La propuesta de Barrios Cerrados que sin afectar el trazado de las

calles públicas y mayores de cuatro has. para el Area Urbana o dieciséis has.

para las Areas Complementaria o Rural, será acompañada por un Estudio

Urbanístico referido al emprendimiento y su área de influencia que justifique su

razonabilidad y/o alto valor paisajístico y/o la condición de predio de

recuperación y/o su ecuación económica financiera.

Artículo 6°: Los Barrios Cerrados deberán cumplimentar lo establecido en el

artículo 56 del Decreto - Ley 8912/77, en lo referido a la cesión de Espacios

Verdes y Libres Públicos y Reservas para Equipamiento Comunitario que se

calculará de acuerdo a la tabla contenida en el art. mencionado donde el

Municipio determine.

Artículo 7°: La circulación perimetral del Barrio Cerrado deberá ser en todos

los casos el resultado de un estudio pormenorizado que será dispuesto y

aprobado por el Municipio. La trama circulatoria interna, en cualquiera de las

áreas o zonas, deberá responder a los requerimientos de la estructura urbana

propuesta mediante el diseño de espacios circulatorios que tengan como

mínimo los siguientes anchos:

Trama interna: calle de penetración y retorno: once (11) metros hasta una

longitud de ciento cincuenta (150) metros, trece (13) metros hasta doscientos

cincuenta (250) metros y quince (15) metros para mayor extensión.

Artículo 8°: Para el análisis de la propuesta y la obtención de la Convalidación

Técnica Preliminar (Prefactibilidad) así como Convalidación Técnica Final

(Factibilidad) se deberá dar cumplimiento en lo pertinente a los requisitos

establecidos por los arts. 6 y 7, respectivamente, del Decreto 9404/86.

Artículo 9°: La Convalidación Técnica Final (Factibilidad) habilitará la

aprobación de los planos de subdivisión. Las obras en los predios que pudieren

ejecutarse o iniciarse antes de la obtención de la Convalidación Técnica Final

(Factibilidad) serán responsabilidad exclusiva y solidaria del proponente y del

comprador del predio.

Artículo 10°: Los Barrios Cerrados deberán gestionarse a través de la Ley

13.512 de PH sin vulnerar los indicadores contenidos en el artículo 52 del

Decreto - Ley 8912/77 u optar en lo pertinente por el régimen jurídico

establecido por el Decreto 9404/86.

Artículo 11°: La propuesta de Barrio Cerrado que constituya una ampliación

del existente deberá dar cumplimiento en lo pertinente a lo prescripto en los

artículos 3 y 8 del presente.

Artículo 12°: La propuesta de Barrio Cerrado que por escala y volumen de

inversión constituya un emprendimiento a ser ejecutado en más de una etapa

deberá cumplir con lo prescripto en el artículo 3 del presente con referencia al

conjunto o al total de la propuesta que será sometida a evaluación hasta la

obtención de la CTP (Prefactibilidad). Ello habilitará a que el trámite de la

primera etapa a ejecutarse prosiga hasta la obtención de la CTF (Factibilidad)

adoptándose igual criterio para las etapas sucesivas hasta el completamiento

del conjunto.

Artículo 13°: La falta de cumplimiento de lo establecido en la presente

normativa hará pasible a los responsables de las sanciones previstas en los

artículos 94 al 97 del decreto - Ley 8912/77.

Artículo 14°: La Secretaría General de la Gobernación coordinará la actividad

de los Organismos, Reparticiones y/o Dependencias Provinciales que conforme

al presente tengan intervención en lo que a la aprobación de las propuestas de

establecimiento de Barrios Cerrados se refiere.

Artículo 15°: Las disposiciones de este Decreto resultan de aplicación

prevalente a cualquier otra normativa que se oponga a la presente.

Artículo 16°: El presente Decreto será refrendado por el Señor Ministro

Secretario en el Departamento de Gobierno y Justicia.

Artículo 17°: Regístrese, notifíquese al señor Fiscal de Estado, comuníquese,

publíquese, dese al "Boletín Oficial" y remítase al Ministerio de Gobierno y

Justicia, a sus efectos.

DECRETO-LEY 8912/77

Texto Ordenado por Decreto 3389/87 con las modificaciones del Decreto-

Ley N° 10128 y las Leyes N° 10653, 10.764,13127 y 13342.  

LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO DEL SUELO

ARTICULO 50°.- Una vez aprobada la creación de un núcleo urbano, o la

creación, ampliación o restructuración de sus áreas, subáreas o zonas

constitutivas, podrán efectuarse las operaciones de subdivisión necesarias, con

el dimensionado que fija la presente Ley.

 ARTICULO 51°.- Las normas municipales sobre subdivisión no podrán

establecer dimensiones inferiores a las que con carácter general establece la

presente ley, que será de aplicación cuando el respectivo municipio carezca de

normas específicas.

 ARTICULO 52°.- Las dimensiones en áreas urbanas y complementarias serán

las siguientes:

 a) Unidades rodeadas de calles: Para sectores a subdividir circundados por

fracciones amanzanadas en tres (3) o más de sus lados, las que determine la

municipalidad en cada caso. Para sectores a subdividir no comprendidos en el

párrafo anterior: Lado mínimo sobre vía de circulación secundaria: cincuenta

(50 m) metros.

Lado mínimo sobre vía de circulación principal: ciento cincuenta (150) metros.

Se podrá adoptar el trazado de una o más calles internas de penetración y

retorno, preferentemente con accesos desde una vía de circulación secundaria.

 b) Parcelas:

  

Area Urbana en general Ancho Mínimo M. Sup. Min. m2

 

Hasta 200 pers./ha 12 300

De 201 hasta 500

pers./ha

15 375

De 501 hasta 800

pers./ha

20 600

De 801 hasta 1500

pers./ha

25 750

Más de 1500 pers./ha 30 900

 

Area urbanas frente a litoral Río de la Plata y Océano Atlántico (hasta 5

Km. desde la ribera).

 

Hasta 200 pers./ha 15 400

De 201 hasta 500

pers./ha

20 500

De 501 hasta 800

pers./ha

25 750

Más de 800 pers./ha 30 900

 

Areas complementarias.

Las dimensiones deberán

guardar

relación al tipo y la

intensidad del

uso asignado

40 2000

Residencial extra-urbana 20 600

 

 

En todos los casos la relación máxima entre ancho y fondo de parcela no será

inferior a un tercio (1/3).

Dichas dimensiones mínimas no serán de aplicación cuando se trate de

proyectos urbanísticos integrales que signifiquen la construcción de la totalidad

de las edificaciones, dotación de infraestructura y equipamiento comunitario

para los cuales la municipalidad mantenga la densidad establecida y fije

normas específicas sobre F.O.S., F.O.T., aspectos constructivos, ubicación de

áreas verdes y libres públicas y otras de aplicación para el caso. El dictado de

disposiciones reglamentarias o la aprobación de proyectos exigirá el previo

dictamen del Ministerio de Obras Públicas.

Los mínimos antes indicados no podrán utilizarse para disminuir las

dimensiones de parcelas destinadas a uso residencial creadas mediante la

aplicación de normas que establecían mínimos superiores.

Sólo podrán subdividirse manzanas o macizos existentes, sin parcelar o

parcialmente parcelados, en nuevas parcelas, cuando se asegure a éstas la

dotación de agua potable y que la eliminación de excretas no contamine la

fuente de aprovechamiento de agua.

 ARTÍCULO 52 bis.- (Artículo incorporado por Ley 13342) Como caso

particular de la categoría de Proyectos Urbanísticos Integrales prevista en el

artículo precedente, créase la figura de “Conjuntos Habitacionales

Preexistentes”. Quedarán encuadrados en ésta categoría los emprendimientos

de viviendas promovidos por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de

Buenos Aires, cuya construcción fuera iniciada antes del 31 de Diciembre de

2004. En tales casos la autoridad de aplicación emitirá mediante Acto

Administrativo fundado un Certificado de Aptitud Urbanístico, asignando

indicadores adecuados para contener los usos y volumetrías existentes.

Asimismo señalará en caso de verificarse situaciones inadecuadas, las

medidas que la autoridad de aplicación en materia de viviendas deba aplicar

para mitigar los perjuicios que éstas urbanizaciones ocasionan.

 ARTICULO 94°.- Las multas se graduarán según la importancia de la

infracción cometida y serán:

1.- De hasta un sueldo mínimo de la administración municipal, cuando se

trate de faltas meramente formales.

2.- De uno a cincuenta (50) sueldos mínimos de la administración

municipal, si fueren faltas que no causaren perjuicios a terceros.

3.- De cincuenta (50) a quinientos (500) sueldos mínimos de la

Administración municipal, en los supuestos de violación a los planes de

ordenamiento territorial, que perjudiquen a terceros o infrinjan lo

dispuesto en materia de infraestructura de servicios, dimensiones

mínimas de parcelas, cambio de uso, factores de ocupación de suelo y

ocupación total, densidad y alturas máximas de edificación.

Podrán disponerse, igualmente, la medidas accesorias previstas en el

Código de Faltas Municipales y en especial disponer la suspensión de

obras, remoción, demolición o adecuación de las construcciones erigidas

indebidamente.

Los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas podrán

constatar la comisión de infracciones y disponer medidas preventivas,

remitiendo las actuaciones a la municipalidad correspondiente para la

aplicación de sanciones.

 ARTICULO 95°.- La falta de pago de las multas en el término de diez (10) días

siguientes a la notificación, permitirá la actualización de su monto de acuerdo a

la variación producida hasta el momento del efectivo pago, según los índices y

procedimientos establecidos en el Código Fiscal.

 ARTICULO 96°.- Cuando fuere responsable de la infracción algún profesional,

la autoridad administrativa enviará los antecedentes al Consejo o entidad

profesional respectiva, a los efectos de su juzgamiento.

Sin perjuicio de ello, podrá disponerse la exclusión del infractor en las

actuaciones donde se constate la falta.

 ARTICULO 97°.- Serán solidariamente responsables por las infracciones

cometidas, el peticionante, propietarios, empresas promotoras o constructoras

y profesionales, en su caso.

 

● En nuestro ordenamiento legal, se puedo entender que este tipo de

organizaciones urbanas encuadran dentro de los siguientes supuestos legales:

I - Dominio en combinación con el condominio de indivisión forzosa

El artículo 2506 del Código Civil expresa: “El dominio es el derecho real en

virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una

persona.” El artículo 2673 del Código Civil expresa: “El condominio es el

derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte

indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.” El articulo 2710 del Código Civil

expresa: “Habrá indivisión forzosa cuando el condominio sea sobre cosas

afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o mas

heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los

condóminos podrá  pedir la división.” El articulo 2711 del Código Civil expresa:

“Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos no son a

título de servidumbre, sino a título de condominio.”En un emprendimiento

urbanístico podría ser una posibilidad tener el dominio de la parcela con destino

residencial y ser condómino con indivisión forzosa de los inmuebles destinados

a servir como  áreas comunes o de disfrute. Faltaría en el supuesto que

estamos analizando relacionar el dominio y el condominio como un todo

inescindible y asegurar la indivisión forzosa referida a perpetuidad.

2 - Servidumbres Prediales

El artículo 2970 del Código Civil dice: “Servidumbre es el derecho real perpetuo

o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o

ejercer ciertos derechos de disposición o bien impedir que el propietario ejerza

algunos de sus derechos de propiedad.” El articulo 2971 del Código Civil

expresa: “Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una

heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.” El artículo 3009

del Código Civil dice: “Júzgase establecidas como perpetuas las servidumbres

reales si no hay convención que las limite a tiempo cierto.”

Resulta posible un encuadre legal por el que se establezca una servidumbre

predial sobre todos los inmuebles destinados a  áreas comunes y calles de

circulación interna “como fundo sirviente”

1) Para asegurar a perpetuidad: que estos referidos inmuebles no puedan ser

subdivididos y deban conservarse en el estado existente al momento de la

constitución a la servidumbre más las mejoras autorizadas. Es decir, una

cancha de golf siempre sería una cancha de golf.

2) Para asegurar a perpetuidad que las construcciones e infraestructura común

recreativa, deportiva y/o social no pueda ser modificada ni destruida.

3) Para asegurar el uso de los inmuebles afectados a  áreas comunes que

brindan “utilidad real” a favor de los moradores de las parcelas con destino

residencial “fundos dominantes”.

4) También se puede asegurar a perpetuidad la abstención de edificar en

contravención con un código de edificación preestablecido sobre las parcelas

residenciales, en este caso “fundos sirvientes” a favor de las parcelas comunes

y del resto de las parcelas residenciales como “fundos dominantes”.

5) Esta configuración legal concluye en constituir al complejo inmobiliario en un

todo inescindible, por cuanto no podría ser posible enajenar por cualquier título

una parcela residencial, “fundo dominante”, sin que le comprenda su derecho

real sobre las  áreas comunes “fundo sirviente”.

III - El dominio de la totalidad del emprendimiento en cabeza del promotor,

otorgándose a los moradores del sector residencial el derecho real de

usufructo:

El artículo 2807 del Código Civil expresa: “El usufructo es el derecho real de

usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se

altere su sustancia”. Por supuesto que si el promotor conserva la titularidad del

dominio del complejo inmobiliario, los diferentes inmuebles destinados a

sectores residenciales y a los sectores comunes y recreativos constituirán un

todo inescindible funcional y jurídicamente inseparables.

IV - El titular del emprendimiento es una sociedad o asociación

Que conserva el dominio pleno conforme al Código Civil, de la totalidad de los

inmuebles afectados y otorga a los moradores residentes una acción o un

derecho a una cuota parte indivisa. También en este supuesto la urbanización

constituye un todo inescindible.

VI - Para el supuesto de las urbanizaciones subdivididas

Como loteos con calles públicas pero que no están libradas al uso público, en

las que existe un cercamiento y control de acceso, y en las que generalmente

una entidad jurídica civil tipo: asociación civil y/o cooperativa de fomento y/o

sociedad civil se ocupa de la administración general de la urbanización y de

organizar y prestar los servicios comunes, y tienen una configuración legal con

referencia al cumplimiento de un código de edificación, reglas urbanísticas, de

convivencia y obligaciones de pago de expensas para el mantenimiento de las

áreas comunes, si utilizan el marco de las servidumbres prediales recíprocas

pueden considerarse un complejo inmobiliario que constituye un todo

inescindible a pesar de las calles que permanecen en el dominio público. Esto

último hoy en día puede solucionarse con la negociación y adquisición del

dominio de las referidas calles al Municipio.

LIMITACIONES DEL DERECHO DE FONDO.

En nuestro país, el proceso de desarrollo de estas urbanizaciones se ha ido

produciendo sin un marco legal especifico que lo contenga y reglamente.

Nuestro ordenamiento civil contempla para los derechos reales el sistema de

numero clausus, el contenido del derecho de dominio de cada propietario de

parcela tiene, en principio, todos y cada uno de la alcances que la ley

contempla para ese derecho real, con las limitaciones y restricciones que ese

ordenamiento prevé. Y no es jurídicamente posible modificar su naturaleza o

condicionar su ejercicio, por vía contractual, agregándole otras o cambiándole

las reglas para su ejercicio y/o transmisión.

El art. 2502 CC., dispone: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la

ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese otros

derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá

sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer”.

Asimismo, dice la nota del art. 2828 CC.: “Los actos y contratos particulares no

podrían derogar la disposición del artículo, porque la naturaleza de los

derechos reales en general…está fijada en consideración al bien público y al de

las instituciones políticas, y no depende de la voluntad de los particulares”.

El sistema de número cerrado de los derechos reales tutela la seguridad

jurídica y pone a los inmuebles a resguardo de una multiplicidad de cargas y

gravámenes imposible de prever.

Ejemplo de tramitaciones a seguir:

A continuación se ilustraran los pasos que se deben seguir en al ámbito de la

Provincia de Bs. As. Para la implementación de un Barrio Cerrado mediante el

sistema de Propiedad Horizontal dentro de un municipio descentralizado

conforme los términos del decreto 1727/02.

Decreto 1727/02

Que atento lo dictaminado por la Asesoría General de Gobierno a fojas 45,

procede el dictado del presente;

Por ello,

EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. DECRETA

Artículo 1°) El Programa de Descentralización Administrativa a Municipios del

procedimiento de aprobación de urbanizaciones cerradas, que comprende a los

clubes de campo y a los barrios cerrados, se regirá por las disposiciones del

presente decreto.

Artículo 2°) Los Municipios que se incorporen al presente régimen, deberán

acreditar el cumplimiento de las siguientes condiciones:

a) Su proceso de planeamiento urbano deberá contar como mínimo con la

Zonificación según usos -artículo 75 inciso 2° del decreto ley 8912/1977-

convalidada de conformidad al artículo 83 del decreto ley 8912/1977.

b) Deberá contar con una oficina de planeamiento que atienda los procesos de

ordenamiento territorial y uso del suelo dotada de los recursos humanos y

técnicos idóneos y suficientes para realizar las evaluaciones urbanísticas y un

área destinada a efectuar las evaluaciones ambientales pertinentes.

c) Incorporar un procedimiento de audiencias públicas donde se asegure la

participación y la opinión de la comunidad sobre los emprendimientos de

urbanizaciones contempladas en el presente, como etapa previa al

otorgamiento de la factibilidad.

Artículo 3°) La Provincia, transfiere las siguientes atribuciones a las

Municipalidades que se incorporen al régimen mediante la suscripción del

convenio respectivo:

a) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Preliminar o prefactibilidad.

b) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Definitiva o factibilidad.

Artículo 4°) No se encuentran comprendidas en la transferencia las atribuciones

relativas a la aprobación y fiscalización de:

a) proyecto hidráulico

b) subdivisión del suelo.

En ambos casos, la competencia seguirá atribuida a las dependencias

provinciales que actualmente la ejercen, que deberán expedirse dentro de los

20 días de recibidas las actuaciones.

Artículo 5°) El procedimiento de otorgamiento de las facultades transferidas se

ajustará a lo previsto por el decreto 27/1998 del Poder Ejecutivo Provincial -

para Barrios Cerrados- y el decreto 9404/1986 -para los Clubes de Campo.

Artículo 6°) Apruébase el Modelo de Convenio que se incorpora como Anexo 1

y forma parte del presente Decreto. El sistema creado por el presente decreto

será aplicable también a los expedientes en trámite.

Artículo 7°) Créase en el ámbito del Ministerio de Gobierno, el Registro

Provincial de Urbanizaciones Cerradas. El Registro estará a cargo de la

Subsecretaría de Asuntos Municipales y tendrá por objeto la inscripción de los

Barrios Cerrados y Clubes de Campo con Convalidación Técnica Definitiva. La

inscripción en el Registro, será requerida como condición previa indispensable

para proceder a la comercialización de las unidades.

FUNDAMENTO PARA LA COMPRA DE UN TERRENO

Cualquiera sea la forma jurídica adoptada, lo cierto es que cuando un individuo

adquiere un terreno en un club de campo o barrio cerrado no solo tiene

presente sino que sustenta tal decisión en la existencia de tres componentes

mínimos:

■ La existencia de un cerramiento perimetral que impida el acceso de terceros.

■ La existencia de un consecuente control de ese acceso y de un servicio de

vigilancia que garantice lo primero.

■ Que las calles internas pertenezcan a la entidad o emprendimiento de que

se trata, a fin de asegurar el aislamiento y protección a que se refieren los dos

primeros.

Como encuadrar legalmente estos tres primeros componentes básicos con las

normas civiles vigentes, ante la falta de una regulación especial: esa es la

pregunta que ha sido preciso formularse y, a la cual, se le ha dado gran

diversidad de respuestas.

¿QUE ES LO QUE DEBEN SABER EL COMPRADOR Y EL RESIDENTE?

Aspectos Urbanísticos

1) Lo primero que va a hacer la gente cuando se inclina por la idea de

comprar dentro de un Barrio Cerrado o de un Country es elegir la zona

de su preferencia, en cuanto a ubicación, distancia a la ciudad, trayecto

de la salida del emprendimiento, características del camino de acceso a

la autopista o ruta principal, iluminación, seguridad, vecindario, etc. Ya

se escucha que algunos emprendimientos, para incrementar la

seguridad, pavimentan caminos y calles de acceso y además las

iluminan. Otros procuran lograr una salida directa de la autopista a la

entrada del Barrio.

2) Los interesados van a elegir el lugar que les resulte más agradable y

fascinante para vivir en una zona en contacto con la naturaleza. Donde

más van a fijarse es en la arboleda y el paisaje dentro de la urbanización

y en los alrededores. Es bueno un lugar cerca y/o frente al río, como así

también un sitio placentero cerca de la montaña. Recientemente se está

urbanizando una isla en el Delta - Tigre, rodeada del río.

También va a ser muy atractivo que el lugar tenga una cancha de golf,

por la placidez y belleza de la vista que van a usufructuar las viviendas.

Otros elegirán emprendimientos para satisfacción de sus necesidades

deportivas; por ejemplo, que estén preparados para la equitación, y/o la

práctica de polo. Seguramente a la mayoría le va a interesar la

posibilidad de jugar al tenis. Algunos emprendimientos han creado bici

sendas para atraer a quienes les gusta el uso de la bicicleta.

Por supuesto, en la mayoría de los Clubes de Campo y Barrios Cerrados

los futuros compradores encontrarán la posibilidad del disfrute de una

pileta de natación habilitada para todos los residentes, sin perjuicio de la

construcción de la pileta propia. PERO LO PRINCIPAL ES QUE MANDA

“EL VERDE”. En los Clubes de Campo por normas urbanísticas se

destina una gran extensión recreativa como área verde. En los barrios la

planificación de las áreas verdes y su extensión y significación es

opcional del proyectista, bajo la regulación del código de edificación

vigente y es sugerible informarse cómo es el proyecto urbanístico.

3) Otro detalle en el que se van a fijar los futuros adquirentes es el

tamaño de las calles de circulación interna, pensando en que deben

estar preparadas para doble circulación sin causar inconvenientes, o

caminos para llegar y otros para salir.

Por supuesto, se trata de tener información sobre la infraestructura

básica: luz eléctrica, agua, gas, telefonía, etc.

4) Probablemente uno de los detalles más importantes que tendrá en

cuenta el comprador será la seguridad del barrio y de sus alrededores,

organización de la misma y saber si se han incorporado modernos

mecanismos electrónicos y de intercomunicación entre los vecinos. En

algunos lugares los servicios de seguridad de distintos barrios cercanos

se intercomunican entre sí.

5) Finalmente, en el aspecto urbanístico elegirán el lote que tenga la

mejor orientación con respecto al sol y tendrán en cuenta la arboleda

cercana al lote elegido y el lugar donde está ubicada, dentro o en los

alrededores del lote. Importante es fijarse en el tamaño y superficie del

lote que se comprará. Este detalle está cobrando mucha relevancia y

llegó al extremo del desarrollo de las urbanizaciones llamadas

CHACRAS con extensiones de una o más hectáreas con la posibilidad

de que el adquirente tenga la perspectiva de tener un pequeño campo,

con todo lo que eso significa.

6) Es muy importante el llamado “impacto ambiental”: el comprador

debería informarse sobre distintas situaciones que hacen al medio

ambiente y a la zona dentro de la que está ubicado el emprendimiento, a

saber: si hay colegios cerca de la urbanización o, aunque no estén muy

cerca, de fácil, seguro y rápido acceso; debe saber si existen cerca del

barrio centros hospitalarios, farmacias; es importante saber si cerca de

la urbanización existen -o son de fácil acceso- centros de compra o

áreas comerciales; muy importante en esta época es saber cuán lejos

está el barrio de una comisaría; también es importante saber si cerca del

lugar circulan medios de transporte, si llega el tren. 1

Normativas que deben conocerse. Naturaleza urbanística y jurídica de los

Clubes de Campo y/o Barrios Cerrados

La idea principal y básica que la autoridad administrativa tomó de la realidad es

que estas urbanizaciones necesariamente deben constituir un todo inescindible

funcional y jurídicamente. Es decir: el que compra un lote o una unidad

funcional tiene que tener asegurado a perpetuidad el uso y disfrute del área

recreativa y comprometida desde el inicio por el emprendedor a los

compradores. Además deben entenderse dentro de la naturaleza urbanística y

jurídica que la autoridad administrativa tipificó con referencia a estas

urbanizaciones aquellos emprendimientos en los que además de lo expresado

precedentemente esté asegurado el uso irrestricto de las áreas recreativas por

parte de los moradores del sector residencial, adecuándose y utilizando las

mismas conforme reglamentos que deben estar estipulados desde el origen, y

1 Autor Colman Lerner - 2007

que deben circunscribir el derecho de uso y restricciones a uso y costumbres

y/o a reglamentaciones deportivas vigentes dictadas por las entidades

federativas competentes.

En ningún caso puede darse que sea aceptada la desnaturalización mediante

el dictado de reglamentos excesivos y que puedan considerarse arbitrarios o

abusivos. Esto que está claramente expresado en el Decreto Ley 8912/77

(Provincia de Buenos Aires), artículo 64, Capítulo de los Clubes de Campo ,

quiere decir además, entrelíneas, que no podría darse el supuesto que el

emprendedor reglamentara a su criterio exclusivo el uso del área recreativa.

Tampoco podría ocurrir que después de haber vendido la mayor parte del

emprendimiento quisiera reservarse un derecho a reglamentar el uso de las

áreas recreativas. Este derecho de reglamentación pasa del emprendedor a la

Entidad Jurídica propietaria de las áreas recreativas, sociedad en la que

participan todos los titulares del sector residencial. Si fuera Propiedad

Horizontal, las atribuciones referidas pasan al Consorcio-Asamblea-

Administrador-Consejo de Administración. La mayoría podrá resolver sobre el

particular sin necesidad de consultar ni de tener el consentimiento del

emprendedor originario y siempre, por supuesto, dentro de la lógica y sin

apartarse de las regulaciones pertinentes.

Dentro de este reglamento, se deben regular, las entradas y salidas del barrio,

los limites de horario y de días laborables, etc.

Tampoco es posible que el emprendedor se reserve el derecho de usufructuar

el área común recreativa finalizada la venta, con la única excepción que tendría

por los lotes que hubiera conservado en propiedad, y en ese caso en las

mismas condiciones y situación que los otros compradores, teniéndose en

cuenta si es posible y lícito que las acciones originarias del emprendedor

tuvieran mayor cantidad de votos para hacerlas valer en una Asamblea.

Algo que sí es posible es que el emprendedor se haya reservado lotes o

unidades funcionales para habilitar por su cuenta y costo actividades

recreativas y/o deportivas, además de las existentes y comprometidas en el

proyecto básico original, y las explote comercialmente entre los residentes y

terceros extraños al emprendimiento. Esto último respetando la reglamentación

de seguridad que determine la administración de la urbanización.

Cuando estamos en el supuesto de una urbanización en la que el usufructo del

área recreativa no fuera como resuelta de la interpretación del decreto ley

891/27 referido y/o que los compradores deban sujetarse a una reglamentación

que únicamente resuelva, para el uso de las referidas áreas, el emprendedor,

incluso después de la vente del emprendimiento, no estamos comprando un

club de campo o barrio cerrado. Seria otro tipo de operación que podría ser

legal, convencional y constitucionalmente posible, pero el emprendedor debe

tener claro que no es lo mismo comprar una casa situada lindera a un club de

golf, donde estoy sujeto a la voluntad y reglamentación del dueño de esa

cancha que, que una casa en una urbanización con una cancha de golf como

área recreativa de utilidad real al sector residencial donde los compradores

como residentes son part4s de la voluntad para dictar los reglamentos.

Por otra parte, no es lo mismo comprar en un barrio cerrado que en uin club de

campo y/o barrio cerrado organizado por una entidad civil, en el que los

residentes usufructúan todas las áreas recreativas todos los socios del club.

Además, para la implementación de un barrio cerrado se deben considerar el

cumplimiento de diversos requisitos entre los que se cuentan:

1).- La localización debe resultar compatible con los usos predominantes.

2).- La presentación de un estudio de impacto que deberá incluir los aspectos

urbanísticos, socioeconómicos y físicoambientales.

3).- El cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera

que no conforme para el entorno un hecho inseguro.

4).- Deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes,

accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento

comunitario con carácter actual y futuro.

5).- Compromiso de forestación del emprendimiento y tratamiento de la red

circulatoria con calle perimetral incluyendo mejorado o pavimentación. (art. 3

del decreto citado).

Ocupación del espacio privado dentro de las ciudades y dentro de los

clubes de campo y barrios cerrados.

Existen diferencias conceptuales entre la forma de ocupación del espacio

privado dentro de las ciudades y la que resulta de aquellas de la que se realiza

en los clubes de campo o barrios cerrados. Dentro de estos últimos, la

concepción de especio destinado al uso publico es diferente, en estas

urbanizaciones existe un área máxima delimitada por su cerco perimetral, que

funcionaria como una suerte de línea municipal, que separa el espacio publico

irrestricto a cualquier habitante de ese espacio interior propio del club o barrio.

Pero, a su vez, dentro de éste aparece una nueva división interna de las

superficies que son las que separan las parcelas privadas individuales de las

áreas de circulación y de las destinadas para las actividades deportivas o

sociales. Pero la utilización de estas últimas, queda restringida al grupo social

que forma parte de esa urbanización quedando excluidos de la misma los que

no la integran.

Para que ello funcione en tales términos existe el cerramiento perimetral antes

señalado y las restricciones al acceso. Este espacio compartido por núcleo

social restringido es administrado por un conjunto de personas, que realizan un

aporte económico pactado mediante una forma societaria o comunitaria

determinada, con el cual prevén el mantenimiento de esas superficies

compartidas únicamente entre ellos.

El exterior de las viviendas de los habitantes de estos emprendimientos, es

primero el que se extiende desde la línea que marca el fin de su parcela hacia

el espacio “semipúblico-semiprivado” (calles, club house, canchas) y llega

hasta la línea municipal de la urbanización, fuera de la cual se encuentra el

espacio publico propiamente dicho.

Los individuos involucrados en ellos, sean empresarios o adquirientes no solo

tiene realizadas inversiones dinerarias de importancia, sino, que además

desean y proponen superar las controversias y destrabar aquellas dificultades

materiales y formales que coloquen en riesgo los proyectos o impidan su

desarrollo. Y esos factores son los que explican la baja conflictibilidad que se

ha producido hasta el presente, no obstante la inexistencia de un ordenamiento

legal especifico y el enorme creciente de esta modalidad de la propiedad

inmueble.

LA CUESTION DE LAS CALLES INTERNAS

De conformidad con lo normado por el código civil, quedan comprendidos entre

los bienes públicos, art. 2340 “Quedan comprendidos entre los bienes públicos:

7. Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública

construida para utilidad o comodidad común” y el art. 2341 asimismo señala

“Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del

Estado o de los estados, pero estarán sujetas a las disposiciones de este

Código y a las ordenanzas generales o locales”.

Pero ese mismo ordenamiento legal, contiene una excepción que se configura

cuando se trata de construcciones particulares y así dispone el art. 2348” Los

puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de

particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los

particulares, aunque los dueños permitan su uso o goce a todos”.

Pero distinta es la situación si se trata de áreas que habrán de convertirse en

“Urbanas”.

Barrios enteros de las grandes ciudades, hoy totalmente urbanizados y

edificados, fueron estancias o quintas de un único propietario y es por ello que

las normas locales y administrativas referidas al suelo, imponen al dueño de

esas extensiones la obligación de ceder al dominio publico las áreas de

circulación y espacios verdes, al momento de decidir su loteo y enajenación

fraccionada.

La ley de suelo 8912 dispone que en su art. 56: “Al crear o ampliar núcleos

urbanos, áreas y zonas, los propietarios de los predios involucrados deberán

ceder gratuitamente al Estado provincial las superficies destinadas a espacios

circulatorios, verdes, libres y públicos y a reservas para la localización de

equipamiento comunitario de uso público”

Esto se refiere concretamente al caso de los barrios cerrados, que son lo

únicos que pueden estar emplazados en zonas”urbanas”, pues los club de

campo deben situarse en zonas rurales.

CONSTRUCCIONES

Todos los clubes de campo y barrios cerrados cuentan con reglamentos de

construcciones mediante los cuales de procura mantener la armonía, el estilo y

las características proyectadas como también prevenir de molestias e

incomodidades a los propietarios. Dichos reglamentos deben adecuarse a las

reglas generales de fondo.

Las primeras restricciones a que se hace referencia son las de interés público y

a ellas alude el Código Civil en su art. 2611 “Las restricciones impuestas al

dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho

administrativo”.

Dentro de estas restricciones se encuentra por ejemplo la distancia posible en

que se debe plantar un árbol, cuya cuestión trata el Código Civil en el art. 2628

“El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia

de tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de este

predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades

de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro”.

Las limitaciones de construcción impuestas por las municipalidades se refieren

a temas relacionados con las alturas máximas permitidas, factor de ocupación

de cada parcela, los espacios que deben ser dejados sin edificación para el

aire y luz, etc.

AUTORIDADES DE LOS CLUBES DE CAMPO Y DE LOS BARRIOS

CERRADOS.

El barrio cerrado, se organiza de manera estipulada en la ley de Propiedad

Horizontal, la organización se puede ver en el siguiente esquema:

AUTORIDADES

CLUBES ORGANIZADOS CLUBES ORGANIZADOS CLUBES ORGANIZADOS

COMO PROPIEDAD COMO ASOCIACIONES COMO SOCIEDADES

HORIZONTAL CIVILES

■ EL ADMINISTRADOR ■ LA COMISION DIRECTIVA ■ EL DIRECTORIO

■ LOS CONSEJOS DE

ADMINISTRACION

LAS EXPENSAS

Se conoce con el nombre de «expensas» a las contribuciones para solventar

los gastos comunes de mantenimiento y conservación de las áreas comunes

de los edificios construidos conforme lo establece con mucha claridad y

precisión la Ley de Propiedad Horizontal 13.512. La misma ley le otorga

además del carácter de ejecutiva a la acción por cobro de expensas, privilegio

y una naturaleza «proptem rem» que sigue a la cosa, en este caso la unidad

funcional del edificio, cualquiera sea el propietario. Es decir que en todo

supuesto de enajenación el nuevo adquirente deberá liquidar y pagar las

expensas debidas por su antecesor. Por ese motivo es obligación de los

escribanos intervinientes en las transferencias y constituciones de derechos

reales requerir del administrador el certificado de libre deuda de expensas.

También se conoce como «expensas» a las contribuciones para solventar los

gastos comunes de mantenimiento y conservación de todas las áreas comunes

de cualquier tipo de emprendimiento urbanístico, aunque no estuviere

encuadrado en la Ley de Propiedad Horizontal. La razón y naturaleza jurídica

de tal obligación nace del lógico y necesario beneficio que obtienen los

moradores por el mantenimiento y conservación de las áreas comunes que

utilizan y/o que tienen derecho a usufructuar. Por ejemplo, limpieza de las

calles de circulación interna, alumbrado, mantenimiento del cercado perimetral,

sector de contralor de acceso y gastos de seguridad. Igualmente si existiesen

gastos incurridos por el mantenimiento y conservación de todo tipo de áreas

recreativas y deportivas. Esto se desprende de la legislación civil,

especialmente del tratamiento de la «Gestión de Negocios» prevista en el

Código Civil. Además, sobre el particular existe importante, numerosa y

reiterada jurisprudencia favorable a la obligación del pago y contribución que

estamos refiriendo. Se incluye el tema en el proyecto de Ley de Código de

Procedimientos en trámite en el Senado de la Nación en forma positiva sobre el

particular, previendo el carácter ejecutivo y asimilando el pago de

contribuciones en un Club de Campo a las expensas.

Si nosotros encuadramos la urbanización conforme el Decreto 9404/86

(Provincia de Buenos Aires) aplicando la servidumbre predial, resulta claro que

el fundo dominante (sector residencial) además de tener derecho a realizar

obras en el fundo sirviente (áreas recreativas y comunes) por su cuenta y costo

puede obligarse al pago del mantenimiento y conservación del fundo sirviente

(áreas recreativas y comunes).

Y sin perjuicio de lo expresado el fundo sirviente (áreas recreativas) también

puede obligarse al mantenimiento y conservación de los inmuebles recreativos

y comunes objeto de la servidumbre.

No olvidemos que en el encuadre de referencia el fundo sirviente es propiedad

de una Entidad Jurídica en la que participan los titulares del sector residencial,

y la hipótesis de abandonar el inmueble para dejar de hacerse cargo de su

mantenimiento y conservación es una entelequia y que difícilmente ocurra en la

realidad. En el caso expuesto los gastos «expensas» no se abonan

exclusivamente por el uso que se haga del área recreativa, sino por la utilidad

real que brinda la servidumbre sobre el área recreativa a favor del sector

residencial.

Esta utilidad se refleja en el mayor valor económico del sector residencial,

comparativamente con un sector residencial sin área recreativa. Por otra parte,

las obligaciones explicadas precedentemente surgirán de las respectivas

escrituras públicas de transferencia de dominio que reconocerán

obligatoriamente la constitución de la servidumbre predial, y sin lugar a dudas

que la obligación establecida en una escritura pública origina título ejecutivo.

Además, que sirva de ejemplo: un simple pagaré otorga título ejecutivo.

Otra modalidad últimamente conocida como agregado del encuadre legal

referido precedentemente, es la constitución de una garantía hipotecaria por el

importe de un año de expensas. Esta garantía hipotecaria se constituye con

reserva de rango a favor de la garantía hipotecaria de cualquier acreedor que

facilite un préstamo para la adquisición de la propiedad. En la hipótesis en que

entidades bancarias no pusieron objeciones a la constitución de la referida

garantía hipotecaria para el pago de las expensas.

Es importante tener en cuenta que podría ocurrir la siguiente situación

inquietante para quienes se encuadraron bajo el régimen de la Ley de

Propiedad Horizontal, que en principio tan sólidamente garantiza el cobro de

las expensas. Es el caso de los barrios cerrados en los que se pretende cobrar

las expensas bajo el régimen del P.H. a los titulares de unidades que figuran «a

construir» y que en la realidad es terreno sin construcción. Estos podrían alegar

que no deben pagar expensas o en todo caso deberían pagar diferenciadas

con relación a los que tienen unidades construidas. La previsión de la Ley

13.512, como se refiere a edificios construidos, origina esta significativa duda

para que sea también tenida en cuenta por los acérrimos defensores del P.H..

No necesariamente va a ocurrir lo expuesto, pero vale la pena tenerlo en

cuenta.

Expensas diferenciadas

Tenemos que manejar el supuesto de una urbanización con cancha de golf y

además con un sector para haras u guarda de caballos y equitación. Además

otros sectores deportivos: tenis, pileta, etc.

Así como en algunos edificios en la ciudad algunas unidades no contribuyen

con determinados gastos y/o pagan en forma diferenciada, como por ejemplo

los locales a la calle que no sufragan el gasto de mantenimiento de los

ascensores y pagan diferenciado el gasto del portero que no limpia la vereda

que da sobre los locales (si así se estipulare voluntariamente), puede

establecerse en un country o barrio que los que usen determinadas áreas

abonen diferenciado con respecto a los que no las usen.

Siempre deberían contribuir en alguna proporción, por cuanto las áreas en

cuestión brindan finalmente una «utilidad real».

En algunos countries suele darse en concesión, por ejemplo la cancha de golf a

un club de golf, para economizar costos.

En los clubes civiles con countries los residentes deben pagar además de

expensas, cuotas sociales como asociados y carnet para determinadas

actividades recreativas. En algunos supuestos se han creado los títulos

patrimoniales vitalicios, como si fuera un carnet permanente.

LOS IMPUESTOS

Cuando la urbanización o Barrio Cerrado se organiza en propiedad horizontal,

en algunos Municipios de la Provincia de Buenos Aires existe la novedosa

particularidad de que, como se trata de un P.H., calculan los impuestos

globalmente tomando las medidas de frente y de costado y superficie total, y

tienen en cuenta únicamente las unidades totalmente construidas.

Entonces ha pasado lo siguiente: el Municipio subdivide el impuesto global

entre las unidades según el porcentual originario del reglamento de

copropiedad. Pero se da la situación de que, como las casas en estos

emprendimientos se van construyendo en etapas a través del tiempo, en las

primeras épocas pagarían más impuestos las unidades construidas y casi nada

las unidades que figuraban en construcción, pero que no obstante estar ya

construidas, no fueron incorporadas y ratificadas en los planos de subdivisión ni

en el reglamento de copropiedad.

Se ha dado el caso de que una casa de 400 m2 cubiertos, de categoría, pague

en el supuesto que estamos viendo, nada más que veinte pesos y en el mismo

barrio un departamento de dos dormitorios del área «dormis» estaría pagando

doscientos pesos.

Este último ya figuraba en planos y en el reglamento de copropiedad como

construido, cosa que no sucedía con el chalet de 400 m2.

El día que se actualice y se ratifiquen los planos y en consecuencia se

modifique el reglamento de copropiedad, y se informe al Municipio, la cosa

cambiaría y la casa pagaría cuatrocientos pesos y el departamento cien pesos.

Esto que hemos comentado es un hecho real y una crítica que agregamos a los

emprendimientos organizados en P.H..

Cuando un inspector del Municipio visitó el barrio no podía creer la forma en

que facturaba el Municipio, y alegó que el consorcio no avisó de las periódicas

ratificaciones de planos y de reglamentos al Municipio».

DERECHO COMPARADO

Tendencias de la segregación socio-espacial en capitales andinas. El

caso de Quito, Lima y Santiago de Chile.

Pese a la existencia de un elemento tradicional en las ciudades de todo el

mundo, en las últimas décadas se intensificó bastante la segregación socio-

espacial, a causa de las condiciones de la transformación económica, la

globalización y los sistemas económicos desregulados. Barrios exclusivos de la

clase alta se enmurallaron, nuevos barrios cerrados fueron instalados, y el

fenómeno de estos enclaves cerrados entre el perímetro urbano se extendió a

la clase media y también a la baja.

Denominados como condominios (Chile), urbanizaciones cerradas y conjuntos

cerrados (Ecuador), barrios privados (Argentina) o fraccionamientos cerrados

(México) hay que considerar que no sólo las denominaciones, sino también la

situación legal se modifica de un país al otro.

La ponencia demuestra diferentes barrios cerrados en las capitales andinas y

elabora una tipología (barrios cerrados “lifestyle” e “individualista y exclusivo” –

estos dos de la clase alta - barrios cerrados de la clase media y barrios

cerrados subvencionados). Analiza las condiciones básicas bajo la cuales se

puede realizar la exclusión de algunos barrios del perímetro urbano.

Nivel Global

Transformación económica y modelo global del estilo de hábitatglobalización merado libre de terreno

desregulación de la política urbanística

BARRIOS CERRADOS

Condiciones políticas y crisis económica hogar seguroeconómicas pobreza hogar para niños

terrorismoclase baja +

demandasindividualismo humanas

clase alta exclusividadestilo de vida/“lifestyle”

Reflexionando sobre el significado de las tendencias intensificadas de la

segregación para el “modelo del desarrollo de la ciudad latinoamericana”, se

percibe una nueva etapa en la estructuración del perímetro urbano, que da

lugar a una modificación del modelo. Como fases características del desarrollo

estructural de la ciudad latinoamericana podemos señalar: el principio de la

ciudad compacta (época colonial), el crecimiento sectorial (siglo 19), el

crecimiento celular acompañado por la polarización entre una “ciudad rica” y

una “ciudad pobre”(siglo 20) y, finalmente, el crecimiento fragmentado

(principios del siglo 21). Todas estas fases se demuestran en el modelo.

CONCLUSION

Este trabajo efectúa un abordaje de temas jurídicos que son de permanente

preocupación en los barrios cerrados, como son las normas civiles en materia

de restricción y limites al dominio.

En la Provincia de Buenos Aires como consecuencia de la expansión urbana, el

mejoramiento de las comunicaciones y las vías de acceso, se ha desarrollado

una nueva forma de arquitectura que ya no sólo se refiere a la recreación sino

a la calidad de vida, creándose clubes de campo y barrios cerrados regidos por

normas habitualmente desconocidas en el medio legal, sino que además, este

tipo de urbanizaciones fue ideado para preservar la seguridad, privacidad y

exclusividad de sus habitantes, a través de un sistema de vigilancia que

restringe el ingreso de personas extrañas al complejo.

Bibliografía

Colman Lerner Horacio; Clubes de Campo y Barrios Cerrados, editorial Print

Area Ediciones, Bs. As. Argentina..

Orfila Bartolomé A.; (2007), Countries, editorial Errepar S.A., Bs. As. Argentina.

Paginas de Internet:

http.www.urbanizaciones.com (03/11/2008)

http.www.legalmania.com/derechos/barrios_cerrados.com (08/11/2008)

http://www.gob.gba.gov.ar/legislacion/legislacion

http://www.ub.es/medame/borsdorf.pdf

Fallo

En la ciudad de General San Martín, a los 19 días del mes de diciembre de 2006 se reúnen en acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo con asiento en San Martín, Dres. Jorge Augusto Saulquín y Ana María Bezzi para dictar sentencia en la causa Nº 871-SI, caratulada "ANCARA S.R.L. S/ AMPARO". Establecido el siguiente orden de votación, de acuerdo al sorteo efectuado: Dres. Saulquín y Bezzi, el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?

V O T A C I O N

El Dr. Jorge Augusto Saulquín dijo:

I. En fecha 28 de noviembre de 2006, ANCARA S.A., por apoderado, interpuso la presente acción de amparo en los términos de los arts. 43 de la Constitución Nacional, 20 de la Constitución Provincial y ley 7166, contra la Municipalidad de Tigre, demandado se dicte en forma inmediata el acto administrativo que resuelva la aprobación de los planos presentados a consulta en el municipio demandado y que autorice la iniciación de las obras del Centro Comercial, sobre la Unidad Funcional actualmente Nº 00743 (ex 001) del Barrio Cerrado Laguna del Sol, ubicado frente al corredor vial Bancalari-Benavidez, del Partido de Tigre, proyectado conforme constancias obrantes en el expediente administrativo Nº 4112-26028-2002, iniciado a esos efectos por Ancara S.R.L. por ante la Municipalidad de Tigre - Dirección de Obras Particulares, en el mes de marzo de 2002.Consideró que la demandada -por acción en algunos casos y por omisión en otros- ha lesionado, restringido, alterado y amenazado con arbitrariedad y discriminación manifiesta varios derechos y garantías constitucionales e intereses económicos de Ancara S.R.L.(arts. 14, 17, 18 y ccdts. Constitución Nacional).Manifiestó que no existen otros recursos o remedios administrativos o judiciales que permitan obtener la protección de los derechos y garantías que considera lesionados por la conducta de la demandada de forma inminente y grave, ampliándose dicha lesión a terceros.Resaltó que agotó las diligencias administrativas y los recursos, e incluso que presentó un pronto despacho, y aún así el municipio continuó sin querer recibir los escritos presentados por Ancara S.R.L. en los expedientes administrativos Nros. 4112-26028-2002 y 4112-5217-1998.En lo sustancial relató que::

a) En el año 2001 Ancara S.R.L., adquirió la titularidad del dominio Unidad Funcional 00743 (ex U.F.001) del Barrio Cerrado Laguna del Sol, a la cual -en dicha oportunidad- se podía tener acceso directo desde el corredor vial.

b) A fin de realizar un emprendimiento comercial denominado Centro Comercial "Laguna del Sol" (en donde se ubicarían distintas actividades como oficinas, locales comerciales, restoranes, etc.), inició un trámite en el mes de marzo de 2002 ante la Municipalidad de Tigre mediante expediente

Nº 4112-26028-2002, donde se presentaron los anteproyectos para el centro comercial, planos, accesos, etc. Solicitándose allí la aprobación, registro de los planos y permiso para la iniciación de las obras.

c) Luego de varias incidencias y trámites, el municipio aquí demandado, decidió que el acceso al centro comercial debía realizarse dentro del barrio cerrado o mediante un nuevo acceso en conjunto con el barrio cerrado, incorporando a Ancara S.R.L. al expediente iniciado por el barrio cerrado para obtener un acceso común para ámbos.

d) Mediante el dictado de los decretos Nros. 456/2004 y 846/2004, el municipio autorizó un proyecto de acceso provisorio conjunto al barrio cerrado y al centro comercial, cuya realización debía efectuarse a costa del barrio cerrado, y estableció que una vez realizado dicho acceso provisorio, autorizaría la iniciación de los obras del centro comercial, conforme a los planos presentados y los pedido efectuados.

e) Cuando el acceso provisorio fue realizado, de conformidad con lo ordenado, supervisado y aprobado por el municipio, sin causa alguna el demandado continuó sin aprobar y registrar los planos presentados para el centro comercial proyectado, como tampoco autorizó la iniciación de las obras.

f) Una vez comprobado que el acceso provisorio se encontraba realizado, el municipio determinó que autorizaría la iniciación de las obras del centro comercial cuando se encontrara aprobado el "proyecto definitivo" del acceso al barrio y al centro comercial, otorgando un plazo de 45 días para que el Barrio Cerrado Laguna del Sol presente el proyecto definitivo del acceso al barrio.

g) El barrio no cumplió con dicha obligación, y en consecuencia el municipio ordenó levantar el acceso provisorio. Ante esta situación la administración nunca intimó al cumplimiento de lo ordenado, ni tuvo en cuenta el peligro que corrían los habitantes del barrio como así también los terceros que ingresaban o salían del mismo.

h) Ante esta situación, y al enterarse que la Municipalidad de Tigre había aprobado otros accesos y emprendimientos privados en el mismo corredor vial, Ancara S.R.L. consideró que el trato recibido por parte del municipio resultaba discriminatorio y remitió varias cartas documentos a la Municipalidad y por último al Intendente.

En ellas interpuso reclamos, recursos y peticiones, los que nunca fueron contestados ni incorporados a las actuaciones administrativas, pues la demandada decidió sin fundamento alguno que Ancara S.R.L. no podía hacer ninguna petición en el expediente de Obras Públicas, donde ya había intervenido como parte (al ser copropietario del barrio cerrado y titular del proyecto del centro comercial).

i) Posteriormente continuaron las arbitrariedades, y distintas cuestiones hasta que por fin, en el año 2006, fue aprobado el proyecto definitivo y ejecutivo del acceso al barrio y centro comercial.

A pesar de ello, la Municipalidad continuó sin autorizar la iniciación de las obras propuestas por Ancara S.R.L.

j) El 26 de septiembre de 2006, mediante carta documento reiteratoria se solicitó un “Pronto despacho”, del que tampoco se obtuvo respuesta.

Concluyó que la conducta del municipio discriminatoria, arbitraria y morosa para con Ancara SRL, lo lesiona en forma inminente y grave, razón por la cual inició la presente acción de amparo.II. A fs. 14/16vta, el Tribunal de Menores Nro. 2 del Departamento Judicial de San Isidro resolvió rechazar “in límine” la acción de amparo. Para así decidir, en lo sustancial consideró que no sólo la actora no demostró la existencia de un hecho u omisión que en forma actual o inminente, lesione restrinja altere o amenace el ejercicio de algún derecho o garantías constitucionales con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, sino que existía un camino administrativo y jurisdiccional que ha debido seguir el accionante (arts. 20 inc. 2 de la Const. Pcial; 1, 2, 10, 17 y concs. de la Ley 7166 y sus modificatorias).Refirió que “la acción de amparo es un remedio excepcional que intenta cubrir con un manto los vacíos legislativos que se puedan encontrar para el ejercicio de los derechos de los ciudadanos. Que éstos, cuando no encuentren otro camino para su defensa sustancial, lo acojan como una vía expedita, rápida y diligente. Que las urgencias que no pueden ser cubiertas por las vías ordinarias, encuentren un cauce que las contemple, sustancie y resuelva.”Señaló que como el actor expuso que ante todos sus reclamos sólo recibió silencio por parte de la administración, y que ante esta situación la vía elegida no es la idónea, pues resulta inviable la misma atento a que existe una vía paralela e idónea: la “demanda contencioso administrativa”, la que admite un mayor debate que la acción de amparo, remedio netamente de carácter excepcional.III. A fs. 19/21vta., el apoderado de la actora interpuso recurso de apelación, el que fue concedido a fs. 22 y vta..Se agravia de la sentencia apelada en cuanto impide proseguir con la vía de amparo para evitar las graves lesiones inminentes que la Municipalidad del Partido de Tigre le ocasiona con su conducta morosa, arbitraria y discriminatoria.Sostiene que el Tribunal a quo consideró que no existe un acto administrativo que vulnere o lesione inminente y arbitrariamente los derechos invocados por la actora que viabilice el amparo incoado, como así también que existen otras vías judiciales que debería haber iniciado la actora con anterioridad y que atento a que el amparo es una medida de excepción restrictiva, cuya injerencia no incluiría a la cuestión de autos.Expuso que no resulta cierto que la lesión actual solamente deba tratarse de un acto administrativo, sino que también puede resultar de una omisión del órgano administrativo, por tanto considera errado el fundamento respecto a la inexistencia de un acto administrativo lesivo.Reitera que la omisión y mora en la toma de decisión de la demandada, lesionan, restringen, alteran, amenazan con arbitrariedad, ilegalidad y discriminación manifiesta los derechos y garantías e intereses económicos de Ancara SRL, sus derechos de: defensa, propiedad, trabajar y ejercer actividad lícita, comerciar, peticionar ante las autoridades, asociarse con fines útiles, usar y disponer de su propiedad, igualdad ante la ley, a no ser discriminado, a la seguridad física y de sus intereses económicos, a tener una información adecuada y veraz, a un trato equitativo y digno, y demás derechos y garantías amparados por la Constitución Nacional, en especial arts. 14, 17, 18 y ccdts..Entiende que la pretensión de que la actora accione contra la Municipalidad de Tigre por otra vía, tal como la contenciosa administrativa como previo a la iniciación de cualquier amparo para que éste sea viable, no resulta acertado, pues la

procedencia del presente amparo –fundamentos de viabilidad y de oportunidad que son largamente expresados- se basa principalmente en que la Municipalidad de Tigre no le reconoce a Ancara SRL legitimidad y personería para peticionar, mientras que con su inacción lesiona sus legítimos derechos.

Considera que cualquier otra acción llevaría muchísimo más tiempo, razón por la cual los perjuicios y lesiones que ello acarrearía a Ancara S.R.L., serían totalmente irreparables e insalvables. Pues, la vía ordinaria no puede proteger a la actora contra los hechos lesivos inminentes y actuales de la demandada y que, seguir dilatando las cosas en el tiempo, acarrearía graves lesiones que solamente una decisión justa y rápida de la justicia puede evitar o al menos menguar. IV. A fin de resolver la cuestión traída a conocimiento de este Tribunal en el marco de la acción articulada, cabe señalar que el art. 20, inc. 2º de la Constitución Provincial establece, en lo pertinente, que el amparo procederá cuando por cualquier acto, hecho, decisión u omisión, proveniente de autoridad pública o de persona privada, se lesione o amenace, en forma actual o inminente con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, el ejercicio de los derechos constitucionales individuales o colectivos. Podría entablarse ante cualquier juez siempre que no pudieren utilizarse, por la naturaleza del caso, los remedios ordinarios sin daño grave o irreparable. Por su parte, el art. 43 de la Constitución Nacional prevé, en lo que interesa, que toda persona puede interponer acción expedita y rápida de amparo, siempre que no exista otro medio judicial más idóneo.A su turno, la ley 7166 dispone que “la acción de amparo sólo procederá cuando no existan otros procedimientos ordinarios administrativos o judiciales, que permitan obtener el mismo efecto” (art. 2º). V. En dichas condiciones, si bien es cierto que la ley de amparo debe ser interpretada a la luz de las reformas constitucionales efectuadas tanto en el ámbito local como en el nacional, entiendo que en la especie existe un remedio ordinario a efectos de procurar el restablecimiento del derecho que el apelante considera vulnerado y que, adelanto, no se advierte -y menos aún se ha demostrado- su insuficiencia a tales fines (esta Cámara en las causas nº 149/05 “Lion Rodolfo c/Municipalidad de Vicente López –Tribunal de Faltas-s/amparo” del 19/4/05; nº 153/05 “Carlos Marrone y Asociados S.A. c/ Municipio Bonaerense de Escobar s/ amparo” del 2/6/05; nº 109/05, “Solorzano Jorgelina Raquel c/ Municipalidad de Hurlingham s/ acción de amparo” del 8/9/05 y nº 788/06, “Seguin Dominique (Colegio Babar) c/ Ministerio de Desarrollo Humano y Trabajo de la Pcia. de Bs. As. (subsecretaría) s/ acción de amparo” del 11/10/06).Más allá de que el recurrente invocó que cualquier otra acción llevaría muchísimo más tiempo y que los perjuicios y lesiones que ello acarrearía a Ancara S.R.L serían totalmente irreparables e insalvables, lo cierto es que no precisó -y menos aún acreditó- la causa concreta por la cual no existe otro remedio idóneo para procurar la protección eficaz de su derecho. En efecto, el actor en el escrito de demanda y en el recurso, se limita a afirmar que aquél sería procedente sobre la base de numerosas afirmaciones dogmáticas, mas no explica, ni menos aún demuestra, la razón por la cual no serían procedentes otros mecanismos específicos previstos por el ordenamiento jurídico vigente –tales como la acción contencioso administrativa -, o por la que ella no sería la vía idónea para la obtención del resultado que persigue a través de la interposición de la

acción de amparo, o que la utilización de un proceso ordinario pudiera irrogarle un daño grave e irreparable (Conf. doct. esta Cámara en causa in re "Greco Palacios , Claudia c/ Dir. Gral. de Cultura y Educación de la Pcia de Bs. As. s/ Amparo" del 11/7/06). Ello, independientemente de que la vía ordinaria haya sido efectivamente ejercida, siendo suficiente que la misma se encuentre o hubiera encontrado a su disposición (Esta Cámara in re causa nº 806 "Carrizo, Néstor s/ amparo" del 12/10/06).Pues, el accionante podría válidamente obtener la protección cautelar de los derechos que se reputan lesionados –de darse los requisitos para su procedencia-, mediante los cauces procesales ordinarios y a través de medidas cautelares (arts. 22 y 77 de la ley 12008 –texto según ley 13101; 230 y concs. del CPCC), circunstancia que sin lugar a dudas obliga al Tribunal a reservar la acción de amparo, para aquellas situaciones en que las vías comunes puedan representar la configuración de un daño grave o irreparable (arts. 20, ap. 2º, 2do. Párrafo, CP; 2º, ley 7166) supuesto que no se presenta en el caso (cfr. SCBA, doctrina causa B. 67126, S. 2-III-2005, en igual sentido esta Cámara in re:. "Götte, Ernesto c/ Caja de retiro s/ amparo por reajuste de haberes“ expte. Nº 420 – de fecha 9/2/06-, "Dagnino y Sanguineti S.A. c/ Municipalidad de San Fernando s/amparo expte Nº 736/06, de fecha 08/8/06) Es que, cuadra advertir que la acción de amparo no puede ser utilizada como un medio que permita superar los obstáculos procesales que puedan plantear las vías legales específicamente previstas para cada caso por el legislador (Cfr.causa nº788/06, “Seguin Dominique (Colegio Babar) c/ Ministerio de Desarrollo Humano y Trabajo de la Pcia. de Bs. As. (subsecretaría) s/ acción de amparo” del 11/10/06).Por su parte, la alegada demora de los trámites ordinarios no resulta argumento suficiente para revertir lo decidido en este aspecto, toda vez que es reiterada la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el sentido de que esta vía excepcional debe descartarse „... no sólo para obviar los trámites legales aptos sino también para urgirlos“ (Fallos: 311:612; en análogo sentido, Fallos: 311: 2319; 313:433).En este sentido, el Alto Tribunal Provincial ha expresado que: “(N)o se encuentra configurado el recaudo de admisibilidad de la acción de amparo exigido por los arts. 20, apartado 2°, segundo párrafo de la Constitución provincial y 2° de la ley 7166 y sus modif., si no se demuestra que la vía judicial ordinaria para debatir la cuestión traída a los autos -en el caso, el proceso común, por demanda contencioso administrativa-, no resulta ser idónea para la obtención del resultado que persigue a través de la interposición de la acción de amparo”. (SCBA, B 65096 S 23-2-2005, Juez RONCORONI (SD) in re “Sagrario Casas, Alicia c/ Dirección Gral. de Cultura y Educación y otros s/ Amparo” – el subrayado no aparece en el original).Se ha sostenido también que: “(L)a reforma constitucional no ha creado una acción rápida que permita a su través, proponer a un Juez cualquier clase de asunto justiciable, pues cuando está previsto un remedio ordinario más apto que el amparo, debe utilizarse aquél y no éste. Sólo la evidente y demostrada ineptitud de la vía ordinaria es lo que cede paso a la acción de amparo, que dista de resultar una alternativa disponible sin más para el litigante." (CC0201 LP 94567 RSD-197-00 S 22-8-2000, Juez MARROCO (SD) in re “Albici, Alfredo Santos c/ Albici, Mabel Matilde s/ Acción de amparo)“.

VII. En cuanto al carácter excepcional del remedio jurisdiccional intentado, cabe recordar que la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha señalado que: “(L)a acción de amparo es un proceso de índole excepcional reservado para aquellas situaciones extremas en las que la carencia de otras vías legales aptas para zanjarlas pudiera afectar derechos constitucionales, y su viabilidad requiere, por consiguiente, circunstancias muy particulares caracterizadas por la existencia de arbitrariedad o ilegalidad manifiestas y la demostración, por añadidura, de que el daño concreto y grave ocasionado sólo puede eventualmente ser reparado acudiendo a la acción urgente y expeditiva del amparo; razones del mismo orden conducen a descartar su utilización no sólo para obviar los trámites legales aptos sino también para urgirlos” (Fallos: 311:612; en análogo sentido, Fallos: 311: 2319; 313:433). En idéntico orden de ideas, se ha indicado que resulta “necesario acreditar la ineficacia de los procedimientos ordinarios y un agravio irreparable derivado de su utilización, para que la vía excepcional del amparo sea admisible” (Fallos: 311:1357) y que la alegada “demora” del trámite ordinario “....no constituye, sin más, un argumento que justifique la procedencia de la vía sumarísima del amparo” (Fallos: 308:2068).A mayor abundamiento, resulta conveniente remarcar que, como ocurre en el caso de autos, “(L)a alegada existencia de agravios a derechos constitucionales no justifica la demanda de amparo, si en el ordenamiento jurídico vigente existen acciones para su debida tutela, que constituyen vía apta para la salvaguarda del interés comprometido” (Fallos: 310: 1548).VIII.- Asimismo, no advierto dentro del reducido marco cognocitivo propio de la acción intentada y de acuerdo a las probanzas arrimadas por la parte actora, que la demandada hubiere actuado con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, ya que el apelante no ha demostrado en este estado liminar del proceso la presencia de los alegados vicios graves y manifiestos. (doctr. esta Cámara en la causa nº 109/05, “Solorzano Jorgelina Raquel c/ Municipalidad de Hurlingham s/ acción de amparo” del 15/3/05 y 8/9/05). IX.- En estas condiciones, por no apreciarse que el municipio demandado haya actuado (por acción u omisión) con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta, y fundamentalmente por existir otras vías idóneas para la defensa de los derechos que el amparista entiende conculcados, entiendo que la acción intentada deviene improcedente.X. Por otra parte, considero oportuno destacar que como la actora a los efectos del recurso de apelación, tiene constituido su domicilio en los estrados del tribunal (ver fs. 24), su situación no puede ser peor que el que, debidamente citado, no compareció a juicio, para quien la ley obliga a notificar la sentencia a su domicilio real (art. 62 CPCC). Por ello entiendo que debe notificarse la sentencia por el medio previsto en el art. 135 inc. 12 CPCC- por remisión de art. 20 ley 7166-, (Conf. doctrina CC0001 SM, 50.182 RSD-228-3, S, 15-5-2003, Juez Lami; esta Cámara en causa “Pallas” expte. Nº 833/06 del 07/11/06).Por lello propongo que, por razones de economía procesal, se encomiende a la instancia de origen la notificación de la presente sentencia a la parte actora (arts 34 inc. 5 "e" y 135 inc. 12 -por remisión art. 20 ley 7166-). XI. Por todo lo expuesto, propongo rechazar el recurso de apelación y confirmar la decisión de grado en cuanto rechazó in limine la acción de amparo interpuesta. Sin imposición de costas por no haber mediado sustanciación (arts. 43 de la

Constitución Nacional, 20 inc. 2º de la Constitución Provincial, 2 , 9, 25 y ccdts. de la ley 7166). Encomendándose a la instancia de origen la notificación de la presente (arts 34 inc. 5 "e" y 135 inc. 12 -por remisión del art. 20 ley 7166-).

Así lo voto.La Dra. Bezzi votó en igual sentido y por los mismos fundamentos.Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente

S E N T E N C I A

Por lo expuesto, se rechaza el recurso de apelación interpuesto y en consecuencia se confirma la decisión de grado en cuanto rechazó in limine la acción de amparo interpuesta. Sin imposición de costas por no haber mediado sustanciación. (arts. 43 de la Constitución Nacional, 20 inc. 2º de la Constitución Provincial, 2, 9, 25 y ccdts. de la ley 7166). Difiriéndose la regulación de honorarios por las tareas profesionales desarrolladas de segunda instancia para su oportunidad (art. 31 del dec. ley 8904/77). Regístrese. Se encomienda a la instancia de origen la notificación de la presente resolución (arts 34 inc. 5 "e" y 135 inc. 12 -por remisión del art. 20 ley 7166-). Devuélvase.

JORGE AUGUSTO SAULQUIN

ANA MARIA BEZZI

ANTE MÍAna Clara González Moras

Secretaria

Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo –San Martín Registro de Sentencias interlocutorias Nº..550......fs...1281-1286 y vta..