b) georreferenciaciÓn o representaciÓn...

Prontuario Ley 13/2015 161

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art. 199.2 para corregir el catastro o una modificación de la división horizontal para modificar la descripción registral deltítulo.

En mi opinión, debe primar la norma legal sobre la Resolución y no solo por jerarquíanormativa sino porque entiendo que la resolución lo que viene a regular es la forma deproceder para dejar constancia en el folio de la georreferenciación de cada piso o localy no la obligación en sí que si contempla el precepto. La cuestión, como vamos a ver,es determinar los supuestos a que debe aplicarse y los problemas técnicos que puedeconllevar.

B) GEORREFERENCIACIÓN O REPRESENTACIÓN GRÁFICA:

Planteo esta cuestión porque el precepto hay de hacer constar la “respectivarepresentación gráfica“ y no de incorporar una RGG de cada elemento independiente.La distinción, entiendo, que es importante porque se trata de conceptos distintos.

Una representación gráfica, en este sentido, entiendo que la imagen que se generapor la unión de los puntos que delimitan un recinto (es decir, para mí, se trata del planodel elemento independiente). Si es así, lo que incorporamos no son las coordenadasde georreferenciación sino la representación gráfica del elemento y por tanto, el planodel mismo que resulte del proyecto.

Así parece resultar de la Resolución DGRN de 3 de noviembre de 2015, en suapartado 8º, regla 2ªcuando dice que: “Para ello el registrador extraerá del proyecto elplano en planta de cada elemento…”.

E, igualmente, el PON de 18 de enero así lo indica, al menos inicialmente, al señalarque “En su caso, la representación gráfica (no georreferenciada) de cada elementoprivativo del edificio dividido horizontalmente o del conjunto inmobiliario, se tomará delproyecto contenido en el Libro del Edificio archivado en el Registro”.

C) SUPUESTOS QUE COMPRENDE EL SUPUESTO:

La segunda cuestión es a que supuestos de PH debe aplicarse este requisito.

Para ello hay que partir de la dicción literal del párrafo que estudiamos “salvo quepor la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para suarchivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de lafinca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedadhorizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente surespectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro” paraponerla en conexión con la una regla 8º de la Resolución de 3 de noviembre, en suapartado 2º, al decir que “podrá hacerse constar en el folio real de cada elemento deun régimen de propiedad horizontal su respectiva representación gráfica tomada delproyecto incorporado al libro del edificio”.

Entiendo, por tanto, que la constancia de la representación gráfica de los elementos deuna PH va indisolublemente unida a la necesidad o no de incorporar para su archivo ellibro del edificio. En consecuencia, y visto lo anterior, en las obras declaradas porantigüedad no cabe la georreferenciación de dichos elementos pues, en estos casos,no es preceptivo el archivo del libro del edificio, como hemos visto.


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Cabrá, en esto casos y no obstante, la georreferenciación (que no ya la constancia dela representación gráfica) pero solo si se solicita de forma voluntaria, de conformidadcon el art. 9, letra b), tramitándose la inscripción de la RGG del piso o local por la víadel art. 199.1 LH con la previsión, según este precepto, de que “no será precisa lanotificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate depisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedadhorizontal”.

Lo que me planteo es si en aquellos casos en que la incorporación de una RGG de unpiso o local es voluntaria si, para dicha constancia, debe constar previamente la RGGde la parcela sobre la que se ubica el edifico e, incluso, la del propio edificioconstruido. No lo tengo claro del todo pues el texto del art. 202 no aclara la duda. Sipensamos en cómo se inscribe una PH (por el sistema de folio múltiple) me inclinaría apensar que así debe ser, relacionando una RGG con otras (al fin y al cabo todas sereferirán a la misma finca). Por el contrario ni del art. 199 ni del 202 resulta estaobligación.

D) CUADRO RESUMEN:

A modo de resumen de la casuística que puede presentarse, expongo el siguientecuadro (Tomando en consideración las “recomendaciones” del PON y, en concreto, lafecha que establece de “documentos presentados a 1 de noviembre” y hasta nuevaorden):

.- PH constituida simultáneamente en Escritura de ON declarada en construcciónantes del 1 de noviembre: Al no exigirse el libro del edificio, no se exige la constanciade la representación gráfica. Aunque la inscripción de la RGG es voluntaria, no puedepedirse hasta la terminación de la obra.

.- PH constituida simultáneamente en Acta de FIN de ON declarada enconstrucción antes del 1 de noviembre: Al no exigirse el libro del edificio, no seexige la constancia de la representación gráfica. La inscripción de la RGG esvoluntaria, aplicándose los arts. 9, letra b) y 199 LH.

.- PH constituida simultáneamente en Acta de FIN de ON posterior al 1 denoviembre de una ON declarada en construcción antes del 1 de noviembre:Procedimiento ya iniciado conforme a la Disposición Transitoria Única de la reforma. Alno exigirse el libro del edificio, no se exige la constancia de la representación gráfica.La inscripción de la RGG es voluntaria, aplicándose los arts. 9, letra b) y 199 LH.

.- PH constituida simultáneamente en Escritura ON declarada en construccióndespués del 1 de noviembre: Al no exigirse aun el libro del edificio no procede aunhacer constar la representación gráfica de sus elementos.

.- PH constituida simultáneamente en Acta de FIN de ON declarada enconstrucción después del 1 de noviembre: Se exige el archivo del libro del edifico yla constancia de la representación gráfica de sus elementos.


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.- PH constituida simultáneamente en Escritura ON declarada antes del 1 denoviembre: Al no exigirse el libro del edificio, no se exige la constancia de larepresentación gráfica. La inscripción de la RGG es voluntaria, aplicándose los arts. 9,letra b) y 199 LH.

.- PH constituida simultáneamente en Escritura ON declarada después del 1 denoviembre: Se exige el archivo del libro del edifico y la constancia de larepresentación gráfica de sus elementos.

.- PH constituida posteriormente sobre ON inscrita antes del 1 de noviembre:Alno exigirse el libro del edificio, no se exige la constancia de la representación gráfica.La inscripción de la RGG es voluntaria, aplicándose los arts. 9, letra b) y 199 LH.

.- PH constituida posteriormente sobre ON inscrita después del 1 de noviembre:Al haberse exigido, al inscribirla en su momento, el archivo del libro del edificio, hayque hacer constar la representación gráfica de sus elementos tomándolos del libro yaarchivado.

A esto hay que añadir el supuesto de si cabe la posibilidad de solicitar la inscripción deuna RGG respecto del edificio constituido en régimen de PH, lo que es posible siempreque lo solicite el presidente, el representante de la comunidad o por cualquierpropietario y, en este caso, debe comunicarse el presidente o representante de lacomunidad por aplicación del Art. 199.1 LH, como vimos.

E) FORMA DE HACER CONSTAR LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA:

A esta cuestión responde la Resolución DGRN de 3 de noviembre de 2015, en suapartado 8º, regla 2ªcuando dice que: “Para ello el registrador extraerá del proyecto elplano en planta de cada elemento, y, con asignación del correspondiente código definca registral, firmará electrónicamente el archivo a que se refiere el apartado tercerode esta resolución-circular, y cuyo Código seguro de verificación se hará constar en elfolio real”.

El PON de 18 de enero señala al respecto que “En su caso, la representación gráfica(no georreferenciada) de cada elemento privativo del edificio dividido horizontalmenteo del conjunto inmobiliario, se tomará del proyecto contenido en el Libro del Edificioarchivado en el Registro. Esa representación gráfica se firmará electrónicamente conel certificado de firma reconocida del Registrador, para crear el GML registral, cuyoCSV se hará constar en el cuerpo del asiento (Ver Resolución Circular apartado 8ºRegla 2ª)”.

F) ARANCEL:

El Colegio (PRE de 13 de enero) señala que la constancia de la representacióngráfica, debe minutarse al mínimo del 2.1, es decir, 24 euros.

4º FINALMENTE TENER EN CUENTA DOS NORMAS:

1. COMUNICACIÓN REGISTRO- CATASTRO:


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La Resolución DGRN-DGC de 29 de octubre de 2015, en su apartado 6º, introduceuna norma de suministro de información a Catastro en lo que denomina “supuestos dealteración de los inmuebles”.

A) SUPUESTOS EN QUE HAY COMUNICAR: Inscripciones practicadas en las queconsten los siguientes hechos, actos o negocios:

a) declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles;b) la constitución o variación del régimen de división horizontal sobre las fincasc) y cualesquiera otros susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario,

B) PLAZO PARA REMITIR LA INFORMACIÓN: En el plazo de cinco días desde lainscripción.

C) FORMA Y CONTENIDO DE LA COMUNICACIÓN: Se hará telemáticamente ycomprenderá los siguientes datos:

a) código de finca registral,b) la identificación de la inscripción registral y su fecha;c) datos de identificación y fecha de la escritura pública o del acto de

aprobación del expediente en el que se han formalizado las alteraciones yautoridad que lo haya dictado;

d) la clasificación de los actos de que se trate y del tipo de alteración,e) identificación de los transmitentes, adquirentes o titulares de los derechos

inscritos,f) la referencia catastral del inmueble si ésta fuera aportada,g) así como los datos de localización y superficie del inmueble.

En el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse tambiénlas coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por lasmismas, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, así como la indicación de si ellibro del edificio consta o no archivado en el Registro, y en caso afirmativo, incluyendoel enlace de acceso al correspondiente ejemplar electrónico.

En toda la información remitida por los Registradores se consignará si se haincumplido la obligación de los otorgantes del título de aportar la referencia catastralestablecida en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

2. RESPECTO DEL SEGURO DECENAL:

La Resolución DGRN de 3 de noviembre, en su apartado 8º, regla 3ª, introduceuna regla de aplicación potestativa para el Registrador, al señalar que cuando fueranexigibles las garantías establecidas en el art. 19 de la LOE 38/1999 de 5 denoviembre, el registrador podrá archivar y así lo hará constar en la inscripción y en lapublicidad formal, copia de la póliza del seguro de datos, caución o garantía decenal.

Con anterioridad, se recomendaba por la DGRN, dejar constancia al menos de númerode póliza por nota al margen. Ahora, se establece la posibilidad, según el registrador,de dejar archivada copia de la póliza y dejar constancia de ello en el folio y en lapublicidad que emitamos respecto de la finca.


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En materia de arancel, el Colegio (PRE de 13 de enero) señala que la constancia delarchivo de la póliza de seguros, se minutará a 9 euros.

ARTÍCULO 203: EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARAINMATRICULAR Y PARA REGISTRAR FINCAS A INSTANCIADEL TITULAR DE UN DERECHO SOBRE LA MISMA:

A) CUESTIONES PREVIAS:

Nota: Regula, en realidad, dos procedimientos:

x El “expediente de dominio notarial para la inmatriculación de fincas que noestén inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona alguna”,

x El “procedimiento registral para que el titular de un derecho real impuestosobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél”.

Precisar que el apartado 1º del este art. 203, sirve de base normativa, además, a otrosdos procedimientos reformados por esta ley: el del 201 de rectificación y el del 208 dereanudación del tracto.


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Tras la Resolución DGRN 19 noviembre 2015, que veremos al tratar del art. 205,este procedimiento puede quedar sin aplicación práctica puesto que esta resoluciónadmite como título previo el acta de notoriedad del art. 209 RN. Lo veremos.

B) APARTADO 1º: EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA INMATRICULACIÓN DEFINCAS QUE NO ESTÉN INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD AFAVOR DE PERSONA ALGUNA.

El expediente de dominio para la inmatriculación de fincas que no estén inscritas en elRegistro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitará con sujeción a lassiguientes reglas:

Nota: El expediente de dominio judicial se regulaba en los Arts. 201 LH y 272 a 287RH. Puesto que en el nuevo artículo hay remisiones a un desarrollo reglamentarioposterior, surgía la duda de si cabía acudir a los artículos del Reglamento; parece,inicialmente y antes de que se manifestara la DGRN, que no cabría dicha remisión porla distinta naturaleza del antiguo y del nuevo, pues este se configura como expedientede jurisdicción voluntaria.

Así resulta de la Resolución de 17 de noviembre de 2015 que, en orden a lainterpretación de las derogaciones derivadas de la reforma señala, en base a ladisposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que “…ha deinterpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos delTítulo VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución delanterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí mismasuficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes delos que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello,han de entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de 2015”.

El objeto de este expediente sigue siendo, por otro lado, el mismo que con la anteriorregulación: proveer de un título al promotor que le permita inmatricular su finca en elRegistro.

1ª. PRIMERA: COMPETENCIA:

Se tramitará ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la fincao en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la fincaestuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notarialesdiferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estosdistritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente paravarias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismoRegistro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecariocolindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.

Nota: Estima la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) que es convenientegeorreferenciar los distritos notariales y cargarlo en el programa auxiliar para controlareste requisito.

2ª. SEGUNDA: LEGITIMACIÓN Y FORMA DE PROMOVERLO. DOCUMENTACIÓNA APORTAR:


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Se iniciará el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical de lafinca, en la cual, junto a la descripción literaria de la finca, realizada en los términosprevenidos reglamentariamente, deberán hacerse constar los datos personales delpromotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además lossiguientes documentos:

a) Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya eldominio sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificacióncatastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que secorrespondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuyainmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichasparcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.

b) Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los quedisponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelascatastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietariosactuales, si fueran distintos de los recogidos en las certificaciones catastralesdescriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas o gravámenes sobre lasmismas.

c) Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargasa que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas enrelación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, susdomicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correctaidentificación, quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten lainscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en elRegistro.

d) Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretendeinmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

Nota: Varias cuestiones a señalar:

1. RESPECTO DE LA LEGITIMACIÓN:

Corresponde en exclusiva al titular del dominio de la finca.

Entendía la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) que no debía entenderseexcluido al titular de una cuota indivisa, pues no estima derogado en este punto el art.278 RH pero, en tal caso, debía aplicarse este que establece la obligación de citacióna los cotitulares, lo que se haría de la forma prevista en el vigente art. 203.

Vista la derogación por la Resolución de 17 de noviembre, este precepto no esaplicable.

No obstante, no veo inconveniente a que se inicie por el titular de cuota indivisa, dadoel amplio régimen de comunicaciones que debe hacer el notario, como veremos, yentre las que cabría incluir a los demás cotitulares.

2. RESPECTO AL ESCRITO INICIAL:


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A) FORMA DEL MISMO:

La solicitud debe ir firmada por quien promueve el expediente, con firma legitimada y,en caso de representación, acreditando esta. Dicha circunstancia debe constar en elacta inicial que remitirá el Notario y que dará lugar al asiento de presentación y a laAP, como veremos.

Precisar que nada impide que dicho escrito de solicitud o, más bien, ”requerimiento”pueda ser redactado por el propio Notario en el acta “inicial” que veremos; así es comose ha venido haciendo hasta ahora en la práctica notarial.

B) CONTENIDO:

Señalar:

a) Respecto de la descripción literaria: la remisión reglamentaria seentiende hecha, según la Comisión, a las reglas 1ª a 4º del art. 51 RH(Por aplicación del art. 21 LH).

b) Respecto de los datos personales: La remisión se entiende, por laComisión, a la regla 9ª del art. 51 RH.

c) Respecto de domicilio: Cabe la posibilidad de que el domicilio a efectosde notificaciones sea distinto del efectivo, lo que deberá constarexpresamente.

Señalar, con relación a la regulación comprendida en el RH que el art. 274 RHregulaba el contenido del escrito inicial en el anterior expediente y art. 275 RH permitíaacompañar al escrito inicial, además, los documentos que el interesado tuviere a sudisposición acreditativos de su derecho, señalando, en su caso, los archivos donde seencuentren.

Hoy deben estimarse derogados por la Resolución 17 de noviembre.

3. EN CUANTO A LOS DOCUMENTOS A APORTAR:

Dice la letra a) que se deberá aportar: “Título de propiedad de la finca que se pretendeinmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente, juntocon certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, quese correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuyainmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelasy sus colindantes, así como sus respectivos domicilios”.

A) RESPETO DEL TÍTULO DE PROPIEDAD:

Se exige que se aporte título formal de propiedad, lo que difiere claramente de laregulación anterior. Así, quien alegue adquisición pero no pueda aportar dicho título,solo puede obtener la inmatriculación por vía judicial.


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Este problema, en mi opinión, puede solventarse pues nada impide que quien notenga título pueda otorgarlo ante el Notario (una venta, por ejemplo) y que, en aras delograr la inmatriculación, solicite seguidamente la tramitación del acta del 203.

Cabe, igualmente, plantearse el caso de que aun existiendo dos títulos públicosotorgados el mismo día (herencia y venta, por ejemplo, porque así se ha querido oconviene) y que por aplicación del vigente art. 205 no pueden ocasionar lainmatriculación por no haber trascurrido un años entre ambos, pudiera lograrse lainmatriculación por la vía del 203. No le veo inconveniente (el acta, de llegar a buenfin, siempre tardara menos de un año).

B) RESPECTO DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA YGRÁFICA DE LA PARCELA/AS CATASTRALES:

No cabe en este caso aportar RGGA, pues la exigencia de la certificación catastral esclara. Dos cuestiones a tener en cuenta:

a) Respecto al problema de titularidad catastral:

Puede plantearse el problema de qué ocurre si quien promueve el expediente noresulta ser titular catastral de la finca. Entiendo que existe un problema de“correspondencia” entre la descripción literaria resultante del título y la titularidadcatastral y, por tanto, debe solventarse este problema antes de iniciar elexpediente.

No obstante, y como veremos al tratar del art. 205 (algunas de cuyas cuestionesson extrapolables a este precepto), la cuestión no es pacífica entre loscompañeros; unos estiman que esta circunstancia ya no es necesaria; paraotros debe mantenerse.

b) Requisitos de la certificación:

x Debe existir correspondencia, pues el precepto indica que lacertificación debe corresponderse con la descripción literaria y ladelimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita lo que,entiendo, debe ser en los términos del art. 9, letra b) párrafo 5º y 6º. Alreferirse a “parcela/as catastrales”, cabe entender que de tratarse de unasola finca con distintas representaciones catastrales, la correspondenciaserá de la finca con el perímetro del conjunto de las catastrales.

x Debe contener expresión de los titulares de las fincas catastralescolindantes y sus domicilios.

4. DATOS E IDENTIFICACIONES QUE DEBEN APORTARSE:

A) DATOS QUE HAY QUE APORTAR:


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Dice la letra b), que deberán aportarse: “Relación de los datos registrales, catastraleso de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar lasfincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre ydomicilio de sus propietarios actuales, si fueran distintos de los recogidos en lascertificaciones catastrales descriptivas y gráficas, así como los titulares de cargas ogravámenes sobre las mismas”.

Hay que entender, según la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), que:

a) Las posibles discrepancias en los datos de los titulares de dominio queresulten de la certificación catastral de las parcelas catastrales colindantes,no impiden la tramitación del expediente. En tal caso, se debe indicar laidentificación y domicilio de los actuales titulares.

b) Si la discrepancia es entre los datos de titularidad catastral y de titularidadregistral, primará esta pues la intención de la norma es excluir denotificaciones o citaciones a titulares civiles o extrarregistrales. Ante laposibilidad de que se presente título por el que un titular registral transmita aun tercero, se entiende que este también debe ser notificado, lógicamente.

c) Si el promotor ignora dichos datos en todo o parte o si por los datos nopuede llegarse al convencimiento de dicha localización, el expediente nopuede prosperar, según la Comisión.

Sin embargo, entiendo que debe matizarse esta afirmación pues el preceptodice que aportará los datos “…de que disponga” y no podemos olvidar queestamos tratando un expediente de inmatriculación y, evidentemente, entanto la inmatriculación no se produzca, no pueden resultar colindantesregistrales. Difícilmente se le puede exigir al promotor esta perfectaidentificación de los eventuales colindantes registrales, máxime cuandonosotros, con los medios de que disponemos y tal y como tenemos inscritoslos linderos en muchas fincas (meramente nominales y solo con nombre yapellido) y aun disponiendo de los datos descriptivos de la finca, no va aresultar complicado determinarlos puesto que lo único que podemos hacer esintroducir los datos del titular catastral en Experior para comprobar si algunade las fincas de las que puede ser titular en el registro es, o será. Colindantecon la que se pretende inmatricular. Creo que en la apreciación de estosdatos debemos actuar con cierta flexibilidad, sin exigir del promotor unadiligencia exorbitante en la obtención de estos datos, especialmente losregistrales colindantes.

d) En relación con los titulares de cargas o gravámenes tanto sobre las fincasregistrales como catastrales colindantes, según la Comisión (PNEC de 27de octubre de 2015), debe expresarse sus datos personales, domicilios yser agrupados, para su identificación, por finca o parcela. Y, lógicamente, silos hay pues de lo contrario, entiendo basta una manifestación en estesentido por parte del promotor. Al igual que antes, creo que debe obrarse conflexibilidad.


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B) IDENTIFICACIONES:

a) Dice la letra c), que debe aportarse la “Identificación de los derechosconstituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarseafecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con lamisma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios ycualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación,quienes serán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción oanotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro”.

Lo que, lógicamente, será necesario si existen, pues de lo contrario entiendoque basta una manifestación del promotor en este sentido.

El objetivo de dicha identificación, es que se les requiera por el Notario paraque aporten sus títulos al Registro, si les conviene. Y ello, por que dichostítulos también pueden aportarse con motivo de dicho requerimiento oacompañarse al acta final de expediente, como veremos.

El problema es que estos títulos, aun cuando se presenten, no puedeninscribirse en tanto se haga la inmatriculación y su presentación, además ysegún la Comisión, no les atribuye preferencia conforme al art. 17 LH, puesesta se determina por la regla especial del párrafo final de la regla 6ª delart. 203.

Antes esta situación, la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015)entiende dos posibilidades respecto de estos títulos:

xCalificar y suspenderlos por falta de previa inmatriculación.xCalificar, suspender y practicar AP por defecto subsanable,

conforme al art. 96 LH con el objeto de que se gane prioridad.Entiende la Comisión que esta debe ser la solución, en consonanciacon el párrafo 3º del art. 20 LH, si bien el art. 203 no reconoceexpresamente dicha prioridad pues, como veremos, las reglas deprioridad son las establecidas en las normas civiles. Además, seplantea el problema de la caducidad pues esta AP tiene de plazo 60días, aunque prorrogables judicialmente hasta los 180, mientras quela AP de la pretensión de inmatricular tiene una duración de 90 días.Se aprecia imprevisión de la norma en este punto.

b) Dice la letra d) que, también deberá identificarse “a los poseedores de lafinca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata devivienda.

Parece basarse en la mera manifestación del promotor, sin que el Notariodeba verificar actuación alguna de comprobación.


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3ª. TERCERA Y CUARTA: ACTUACIÓN INICIAL DEL NOTARIO Y DELREGISTRADOR:

Tercera. El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada,remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando laexpedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registroy que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.

El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráficaen soporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificaciónacreditativa de la falta de inscripción de la finca, siempre que haya verificado queconcurren las siguientes circunstancias:

a) La correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedadaportado y la certificación catastral.

b) La falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna.c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca

cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamenteinmatriculadas.

En caso contrario, procederá el Registrador a extender nota de denegación de laanotación solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la quedeberá acompañar, en su caso, certificación literal de la finca o fincas coincidentes,comunicándolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de lasactuaciones.

Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total oparcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio públicoque no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorialasociada, facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a laentidad u órgano competente, acompañando certificación catastral descriptiva y gráficade la finca que se pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remitael informe correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguientea la recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a lainmatriculación, o no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservasedudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará laanotación solicitada, notificando su calificación al Notario para que proceda al archivode las actuaciones, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, junto concertificación o traslado de los datos procedentes de la información territorial utilizada y,en su caso, certificación literal de la finca o fincas que estime coincidentes.

Cuarta. En otro caso, el Registrador practicará la anotación solicitada y remitirá alNotario, para unir al expediente, la certificación registral, acreditativa de la falta deinscripción de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamenteinmatriculadas.

La anotación, que solo se extenderá si del escrito inicial y sus documentoscomplementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendrá una vigencia denoventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del


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expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha, si a juicio delRegistrador existe causa que lo justifique.

Nota: Distinguimos varias cuestiones tanto respecto de la actuación notarial como dela registral:

1. ACTUACIÓN NOTARIAL:

El Notario debe levantar un “acta inicial” en la que constará la pretensión del promotor,a la que incorporará la documentación presentada, y la remitirá al Registro junto consolicitud de expedir certificación acreditativa de que la finca no está inscrita y se tome,en su caso, AP de la pretensión de inmatricular.

Distinguir dos cuestiones:

A) EL ACTA INICIAL:

La cuestión es que tipo de acta debe remitirnos inicialmente el notario. El RN regula ensus arts. 198 y siguientes las actas notariales y, en particular, los arts. 209 a 210 lasactas de notoriedad. Lo cierto es que tanto este precepto 201 como el 203 y 208regulan expedientes notariales como procedimientos específicos en cada caso y queya no cabe incluir en los trámites regulados para dichas actas. Además, tanto en este201 como en el 203 y 208 se prevé la práctica de AP. Por ello, el acta “inicial” debe serdocumento susceptible de provocar su presentación en el libro Diario así como, en sucaso, una AP.

Lo normal es que se haga por doble acta. De este modo, tendremos un “acta derequerimiento inicial” en la que debe incluirse los documentos presentados, los datosdel promotor, con juicio de capacidad y legitimación, la finalidad del acta y la solicitudde certificación y, en su caso, de práctica de la AP. Este acta quedaría ya incorporadaal protocolo. Posteriormente, y mediante diligencia, el Notario irá incluyendo todas lasnotificaciones y circunstancia derivadas del procedimiento.

Y finalmente un acta final de notoriedad relativa a la realidad de la inmatriculación quesería lo que se presentara finalmente para la práctica del asiento oportuno y Quedeberá ir acompañada del acta inicial en la que se recojan todas las diligenciaspracticadas (aunque también cabe que en el acta de notoriedad se haga relaciónsucinta pero suficiente de dichas diligencias y que permitan la calificación).

Así, esta acta “inicial” debe incorporarse al protocolo desde el requerimiento con ladiligencia de envío al Registro e, incluso, con la de recepción de la certificación y notade despacho de la AP.

B) NOTIFICACIÓN AL REGISTRO:

En principio, la copia a enviar por el Notario debe ser autorizada y literal. Su envió, enprincipio se verificará por los medios previsto por el art. 202 RN.

Sin embargo, puesto que este acta inicial ha de provocar un asiento de presentación y,eventualmente, una AP, lo aconsejable es que se envíe directamente por víatelemática por los cauces habituales..


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2. ACTUACIÓN REGISTRAL:

Varias cuestiones:

A) ASIENTO DE PRESENTACIÓN:

De esta acta “inicial” que nos remite el Notario, debemos practicar su asiento depresentación pues, como veremos después, si el expediente termina con buen fin, elasiento de inmatriculación que practicaremos va a retrotraer sus efectos a la fecha dedicho asiento de presentación.

Dicho asiento permitirá, además, el cierre del registro a cualquier pretensión deinmatricular la finca por este o por cualquier otro medio. Así resulta de la regla 8ª queveremos.

B) EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN:

a) Calificación “previa”:

Ante la petición de certificación debemos comprobar nuestro archivo, informático, enpapel y de bases gráficas y comprobar:

x La correspondencia entre la descripción de la finca en el título depropiedad aportado por el interesado con la que resulte de catastro.

A diferencia de lo que ocurre con el art. 205 en que se exige exactacorrespondencia entre la descripción resultante de la RGGC y la que consta en eltítulo inmatriculador y solo mera identidad entre la descripción en este y laresultante del antetítulo, en el caso del art. 203 dicha correspondencia debeajustarse, flexiblemente, a la regla de calificación del art. 9, letra b), párrafo 5º1 y6º, de modo que ambas deben de referirse básicamente a la misma finca o recintosin que quepan dudas de identidad (el título alegado puede ser reciente perotambién, ser muy antiguo; exigir una correspondencia exacta puede resultareimposible).

Además, la propia DGRN, con el sistema anterior, venía admitiendo que el actacomplementaria del título público actualizase la descripción a Catastro con motivode tramitar una inmatriculación.

Lógico es pensar que siendo el título muy antiguo se aproveche el acta paraactualizar, conforme a la RGGC, la descripción.

Por otro lado, para la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) lacontradicción interna entre los datos alfanuméricos y los gráficos de la certificacióncatastral (es decir, entre los datos de la certificación y el archivo GML catastral)determinan obstáculo para inscribir.

x La falta de inmatriculación.


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x La ausencia de dudas en cuanto a la coincidencia de la finca ainmatricular con otras ya inscritas.

Entiende la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) que, este aspecto,viene referido al posible solapamiento de la RGGC aportada con otras RGG yainscrita, entendiendo que puesto que el programa auxiliar puede que no esté aunen funcionamiento, su falta no impide la tramitación pues, a diferencia delprocedimiento de incorporación de RGG, en el procedimiento del art. 203 no esrequisito esencial al tratarse de una inmatriculación.

Como ya digo, para apreciar la correspondencia y la inexistencia de dudas, entiendoaplicable el art. 9, letra b), párrafo 5º y 6º LH.

b) Consecuencias de dicha calificación previa:

Una vez hecho esto, caben dos posibilidades:

x Que no se den las anteriores circunstancias (todo correcto):

En este caso, remitiremos al Notario certificación de la falta de inscripción de lafinca y de que no hay coincidencia con otras inscritas acreditativa (es obligatorioque se haga constar así), en el plazo de 15 días desde la recepción del acta inicialdel Notario. Eventualmente, y como veremos, practicaremos AP.

En este sentido, no parece haber impedimento para que la certificación y, en sucaso, la nota de practicada la AP se remitan por vía telemática.

La Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) considera conveniente que en lacertificación se incluya relación de las fincas colindantes que el Registro tengaidentificadas, y tanto de dominio como de cargas, vistas las comunicaciones quedebe hacer el Notario, como veremos.

Esta certificación negativa, según el Colegio (PRE 13 de enero) debe minutarsepor el 4.1, letra d), es decir, 9 euros.

x Que si se den las anteriores circunstancias, todas o alguna (Hayproblemas):

Entonces, podremos nota de denegación motivada de la AP y expediremos unacertificación literal de aquellas fincas que consideremos que coinciden con la quese trata de inmatricular y, en eventual caso de que comprobemos un posiblesolapamiento con otras RGG inscritas, la certificación habrá de comprender lasfincas correspondientes, entendidas como fincas colindantes sobre las que puederecaer una doble inmatriculación.

El notario, en tal caso, debe cerrar las actuaciones, e independientemente de loque pudiera ocurrir después por vía de recurso, puesto que nuestra decisión esrecurrible.


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Particularmente, si nuestras dudas vienen motivadas por la posible coincidenciatotal o parcial de la finca con otra u otras de dominio público que no esténinmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada(es decir, por posible invasión del dominio público aparente pero no inscrito),además, debemos:

o Notificarlo a la entidad u órgano competente, acompañando certificacióncatastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular(supongo que esta será la que aportó el interesado al iniciar elprocedimiento), para que dentro del plazo de 1 mes nos emita uninforme sobre si se opone o no a la inmatriculación.

o Si se opone a la inmatriculación o si, no contestando en el plazo de 1mes, seguimos teniendo dudas, denegamos motivadamente la anotaciónsolicitada, en su caso, notificándolo al Notario para que archive de lasactuaciones, junto con certificación o traslado de los datos procedentesde la información territorial utilizada y, en su caso, certificación literal dela finca o fincas que estime coincidentes. De no tener dudas,practicamos la AP y expedimos la certificación obviamente.

Esta notificación a la Administración debe entenderse que provoca una “suspensión”en la vigencia del asiento de presentación, de forma similar a lo que ocurre cuandocomunicamos a la Administración Autonómica o a los Ayuntamiento en los casos delos arts. 79 y 80 del RD 1093/1997.

En caso de que expidamos certificación literal de aquellas fincas que consideramosinvadidas por la que se pretende inmatricular, el Colegio (PRA de 13 de enero),considera que debe minutarse al 4.1, letra b), es decir, 24 euros por cada finca.

C) PRÁCTICA DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA:

Practicaremos la AP siempre que se solicite y del acta y de la documentaciónpresentada no resulten obstáculos que lo impidan. Varias cuestiones suscita esta AP:

a) ¿Quién pedirá la AP?:

Entiendo que será a instancia del interesado. Pero la prórroga, como veremosdespués, la puede pedir también el Notario. No obstante, a efectos prácticos nosva a dar igual quien la pida, siempre que se pida.

b) ¿Cuándo ha de practicarse la AP?:

Para la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), la petición de AP pareceser obligatoria y debe solicitarse su práctica en todo caso y, por tanto, nopodemos practicarla de oficio.

En mi opinión, no tengo claro la obligatoriedad de la AP pues el precepto dice que“en su caso” y, en realidad si practicamos el asiento de presentación este yacerrará el Registro a posible nuevas inmatriculaciones. Su utilidad se centra,entiendo, en la duración del procedimiento en sí que puede exceder del plazo del


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asiento de presentación de 60 días pues para esta AP se prevé una duraciónsuperior de 90 días.

Tener en cuenta, no obstante y además, que de los estudios notariales a los quehe tenido acceso resulta que los Notarios, por el contrario, no estiman esta APobligatoria y puede que la soliciten solamente cuando lo pida expresamente elpromotor. ¿Debemos, en estos casos, denegar y no expedir la certificación?, creoque no.

Otra cuestión sería, si la AP no se pide con el acta inicial, si cabe pedirla después.Si partimos de la base de que el problema es de duración de procedimiento, noveo inconveniente para ello.

c) ¿Qué AP hay que practicar?:

Se trata de una nueva AP, amparada por el art. 42.10 LH, que recogerá lapretensión de inmatricular, similar en cuanto a su funcionamiento a la prevista enel Art. 7.2 LH. A efectos de cómo practicarla, entiendo que abriríamos folioregistral con número de finca “provisional” con la AP de la pretensión deinmatricular para luego, y como dice el precepto, por conversión practicar lainscripción de inmatriculación propiamente dicha, como veremos.

d) ¿Qué contenido va a tener esta AP?:

Aparte de hacer constar el Notario ante el que se sigue el procedimiento, la fechaen que se dio inicio, los datos del solicitante (eventual inmatriculante), etc.…si elasiento de inmatriculación o de dominio que, eventualmente, habrá quepracticarse se hará por conversión de la AP, esta debe contener ya todos losdatos para ello, incluido la descripción de la finca a inmatricular en su día,entiendo.

Pero el asiento de conversión será también de “complemento” pues el asiento apracticar deberá reflejar los trámites del procedimiento seguidos ante el Notario yque dan lugar al “acta final inmatriculadora”.

e) ¿Qué efectos producirá esa AP?:

Entiendo que el efecto sería el de “avisar” de que hay un procedimiento deinmatriculación en marcha (así resulta de la regla 8ª, que veremos) permitiendocontrolar el mismo, Además servirá de soporte al asiento a practicar. No obstante,el efecto de “aviso” ya lo cumple el asiento de presentación. Por este motivo suefecto es el de mantener la “vigencia” durante todo el proceso como he dichoantes

f) ¿Qué vigencia tiene la AP?:

Esta AP tendrá una vigencia de 90 días, pudiendo ser prorrogada a instancia delNotario o del promotor del expediente hasta un máximo de 180 días de su fecha,


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si lo consideramos justificado.

Entiende la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) que la prorroga debeestar justificada en motivos que no dependan de la voluntad del promotor o de unafalta de diligencia normal del Notario.

En mi opinión, debemos admitir la prórroga siempre que se vaya a dilatar elprocedimiento por motivos razonables, incluso a juicio del Notario. Una aplicaciónrígida de esta norma puede conllevar que el procedimiento quede en nada.

g) Arancel:

Según el Colegio (PRA de 13 de enero) la AP debe minutarse al 2.1 tomandocomo base el valor de la finca. Y, en caso de prórroga, se minutará igual.

4ª.QUINTA: COMUNICACIONES NOTARIALES:

Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación,acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión deinmatriculación, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de larelación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulteninteresados

x como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la fincaque se pretende inmatricular,

x a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesenconocidos,

x al titular catastralx y al poseedor de hecho de la finca,x así como al Ayuntamiento en que esté situada la fincax y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse

afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer susderechos.

Asimismo, insertará un edicto comunicando la tramitación del acta para lainmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo publicará gratuitamente.

Potestativamente el Notario, atendidas las circunstancias del caso, podrá ordenar lapublicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de formagratuita.

En la notificación se hará constar:

a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento ocódigo de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedanfacilitar su identificación.

b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela.


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c) La especie de derecho, carga o acción en que, según el promotor, pueda estarinteresada la persona notificada.

d) Los términos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarselos documentos públicos de que los mismos resulten.

e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción oanotación, puedan derivarse.

Asimismo, notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en lasletras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincasregistrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidossobre ellas en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, encualesquiera otros que resulten del expediente.

Nota: Dos cuestiones:

1. A QUIENES SE HA DE NOTIFICAR:

La notificación debe hacerse a todos aquellos que pudieran tener interés en lainmatriculación solicitada. Destaca la notificación a la administración, en su caso,puesto que aun cuando el registrador le hubiera comunicado la posible invasión dealguna finca de la que sea titular y aun cuando esta hubiera informado negativamente,el registrador puede seguir adelante y expedir la certificación.

La notificación también se extiende a los propietarios de las fincas registrales ycatastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas.

Por este motivo, la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), consideraconveniente que en la certificación se incluya relación de las fincas colindantes que elRegistro tenga identificadas, de dominio y cargas. A diferencia de los supuestosanteriores, la notificación solo debe incluir los datos del promotor y de la finca ainmatricular.

2. CONTENIDO DE LA NOTIFICACIÓN:

En todos estos casos, la notificación habrá de contener todos los datos expresados.

3. DONDE HAY QUE NOTIFICAR:

Se hará en los domicilios aportados por el promotor y en caso de titulares colindantesregistrales y derechos reales, en el domicilio que conste en el registro. Respecto de loscatastrales, entiendo que el domicilio que resulte de Catastro.

4. FORMA DE NOTIFICAR:

Respecto a la notificación de la pretensión de inmatriculación “…en la forma prevenidareglamentariamente, parece que cabe remitirse a la forma prevenida en el Art. 202RN, según la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015).


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Este art. 202 RN, dispone, en lo que aquí interesa, que “las actas de notificacióntienen por objeto transmitir a una persona una información o una decisión del quesolicita la intervención notarial….

El notario, discrecionalmente, y siempre que de una norma legal no resulte locontrario, podrá efectuar las notificaciones y los requerimientos enviando aldestinatario la cédula, copia o carta por correo certificado con aviso de recibo.

Siempre que no se utilice el procedimiento a que hace referencia el párrafo anterior, elnotario se personará en el domicilio o lugar en que la notificación o el requerimientodeban practicarse, según la designación efectuada por el requirente, dando a conocersu condición de notario y el objeto de su presencia. De no hallarse presente elrequerido, podrá hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se encuentre en ellugar designado y haga constar su identidad. Si nadie se hiciere cargo de lanotificación, se hará constar esta circunstancia. Cuando el edificio tenga portero podráentenderse la diligencia con el mismo.

La diligencia se cumplimentará mediante entrega de cédula que, suscrita por el notariocon media firma al menos, contendrá el texto literal de la notificación…y expresará elderecho de contestación del destinatario y su plazo, conforme al artículo 204. Si ladiligencia se entendiera con persona distinta de éste, la cédula deberá entregarse ensobre cerrado en el que se hará constar la identidad del notario y el domicilio de laNotaría. El notario advertirá, en todo caso, al receptor de la obligación de hacer llegara poder del destinatario el documento que le entrega, consignando en la diligenciaeste hecho, la advertencia y la respuesta que recibiere.

La cédula podrá ir extendida en papel común y no será necesario dejar en la matriznota de su expedición; bastará indicar el carácter con que se expide y la fecha de suentrega.

El notario siempre que no pueda hacer entrega de la cédula deberá enviar la mismapor correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejarconstancia fehaciente de la entrega.

La diligencia podrá practicarse en cualquier lugar distinto del designado, siempre queel destinatario se preste a ello y sea identificado por el notario.

Si se hubiere conseguido cumplimentar el acta, se hará constar así, la manera en quese haya producido la notificación y la identidad de la persona con la que se hayaentendido la diligencia; si ésta se negare a manifestar su identidad o su relación con eldestinatario o a hacerse cargo de la cédula, se hará igualmente constar. Si se hubiereutilizado el correo, o cualquier otro medio de envío de los previstos en este artículo, seconsignarán sucesivamente las diligencias correspondientes.

La notificación…quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos encualquiera de las formas expresadas en este artículo”.


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Y teniendo en cuenta la doctrina de la Resolución 16 de diciembre de 2013 pero concierta flexibilidad, atendiendo a los derechos de los destinatarios para evitar lainaplicación del procedimiento.

Entiendo, por tanto, que el modo normal de notificar habrá de ser la carta certificadacon acuse de recibo.

Igualmente, se debe publicar un edicto en el BOE. A diferencia del aquellos casos enque dicha publicación puede hacerse cuando se desconozca a quien comunicar,donde o resulte infructuosa la notificación realizada, en este caso la publicación es“además de las notificaciones”, por lo que obligatoria.

Por último, potestativamente, se publicará edicto en el tablón de anuncios delayuntamiento respectivo.

5ª. SEXTA: ALEGACIONES Y OPOSICIÓN Y ACTUACIÓN EL REGISTRADOR:

Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebasescritas de su derecho durante el plazo de un mes.

Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causaen que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará lasactuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podráentablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, anteel Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en laque se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así comola falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copiaal Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender lainscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asientode presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafoanterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado elprocedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

La prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietarioo por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sidoaportados al expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que lainmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, sedecidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civily en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza delcrédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Sifuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomaráanotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál deellos ha de darse preferencia.

Nota: Varias cuestiones:

1. OPOSICIÓN Y PRUEBAS:


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Cualquier interesado podrá hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebasescritas de su derecho durante el plazo de un mes.

Considera la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) que las pruebas deben serpor escrito, es decir, documentales, que deberán presentarse dentro del plazo de 1mes, contado desde que se tiene constancia de la recepción de la notificación notarial,siendo un plazo preclusivo.

2. ACTUACIÓN NOTARIAL:

A) SI HAY OPOSICIÓN:

El Notario dará por concluso el expediente, con expresión de la causa en que se fundela oposición y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. Esdecir, al estar ante un proceso de jurisdicción voluntaria, al Notario le está vedadoenjuiciar dicha causa, haciendo solo expresión de ella. De este modo, queda expeditala vía judicial en la que el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativocontra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instanciacorrespondiente al lugar en que radique la finca.

No obstante, el Notario no debe cerrar el acta ante la primera oposición sino que deberecoger, si las hay, todas las causas de oposición manifestadas en el plazo del mes.

Ante esta comunicación del Notario manifestando el cierre del acta y que se hará poroficio, entiendo que procede cancelar la AP del acta “inicial”, si se hubiera practicado yponer la correspondiente nota al margen del asiento de presentación.

B) SI NO HAY OPOSICIÓN:

El Notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que serecogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la faltade oposición por parte de ninguno de los posibles interesados y remitirá copia alRegistrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.

Es decir, el título que habremos de calificar y, eventualmente, despachar, será estaacta “final” que nos envíe el Notario. Como dijimos antes se tratará de un acta denotoriedad por la que se solicita la inmatriculación, acompañada del acta que recojatodas las incidencias del procedimiento o, bien un acta donde se haga relación suscitapero suficiente de dichos tramites, que nos permita su calificación.

3. ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR:

Recibida el acta notarial debemos procederemos a calificarla pero el precepto no dicecómo debemos hacerlo. Si hemos llegado a este punto es porque hemos comprobado,al expedir la certificación, que hay correspondencia entre la descripción literaria y lacatastral, que la finca no está inmatriculada ni coincide con otras fincas yainmatriculadas, y la calificación debe limitarse a los trámites seguidos en elprocedimiento y, en especial, al trámite de notificaciones, audiencia y defensa de losinteresados. De este modo:


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A) SI CALIFICAMOS POSITIVAMENTE:

Practicamos un asiento de inmatriculación que será “nuevo” si no se pidió AP o, si sepidió, por conversión de dicha AP (art. 70 LH, entre otros).Los efectos de este asientode inmatriculación se retrotraen a la fecha del asiento de presentación que hicimos del“acta inicial” que nos envió el Notario al principio. De tomarse AP, la fecha deproducción de efectos será, igualmente, la del asiento de presentación y no la de lamisma AP.

Aunque se habla de conversión, en realidad, el asiento también deberá incluir todoslos trámites procedimentales seguidos durante la tramitación del expediente.

Aunque el artículo se refiere a “la fecha del asiento de presentación inicial del actaremitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior”, entiendo que es un error yel asiento de presentación a que se refiere es al del acta “inicial”.

B) SI CALIFICAMOS NEGATIVAMENTE:

Pondremos nota, bien de suspensión bien de denegación, en función del defectoadvertido, con su fundamentación jurídica, y queda abierta la posibilidad de recurrircontra la misma o pedir calificación sustitutoria. Y sin perjuicio de acudir alprocedimiento correspondiente en defensa de su derecho (art. 66 LH).

4. REGLAS DE PRIORIDAD:

Vaya por delante que difícilmente se va a producir este supuesto pues no seráfrecuente que quien solicita la inmatriculación, por esta u otra vía,vaya a declarar o amanifestar que sobre su finca existe cargas.

Con este párrafo parece que lo que se pretende es, no solo lograr la inmatriculación deuna finca no inscrita, sino la inscripción de todo el “historial” de gravámenes yderechos sobre la misma (se excede, por tanto, lo que debería ser un procedimientonormal de inmatriculación similar al anteriormente regulado).

Este párrafo es bastante complicado y, por ello, la propia Comisión en el PNEC de 27de octubre de 2015, ha optado por prescindir de su estudio en detalle.

No obstante, a mi juicio, podemos sacar varias conclusiones:

A) SUPUESTO:

Se refiere al supuesto de que existan derechos o gravámenes sobre la finca ainmatricular, en cuyo caso y conforme a la letra c) que vimos, el promotor debe“identificar de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a quepueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relacióncon la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios ycualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación, quienesserán requeridos para que, si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida,presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro”.


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Por eso se refiere el párrafo a “la prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos oconstituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativacompetente…”.

B) EN CUANTO A LAS REGLAS DE PRIORIDAD:

Se decidirá “…atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por lalegislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a lanaturaleza del crédito y de la carga ogravamen y, en su defecto, a la fecha de losmismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados lapreferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunalesse decida a cuál de ellos ha de darse preferencia”.

La regla parece partir de la distinción entre cargas o derechos compatibles, para losque establece unas reglas de prioridad; y las incompatibles, en las que son los titularesquienes han de llegar a un acuerdo sobre su prioridad y, en su defecto, se toma AP ydecidirá el Juez. Por tanto, distinguir:

a) Cargas o derecho compatibles:

La prioridad (así lo señala la Comisión con relación al art. 17 LH en el PNEC de27 de octubre de 2015.) no la establece el orden de presentación en el Registrosino las normas civiles o las especiales según el tipo de crédito o de la carga y, enúltimo caso, la fecha de los títulos. Sin embargo, el párrafo habla de “…títulosaportados al expediente o títulos presentados en el Registro antes de lainmatriculación y calificados favorablemente”. Entiendo las siguientesposibilidades:

x Que solo tengamos títulos aportados al expediente: Estos, queacompañaran al acta final, entiendo que se despacharan por el orden ysegún la prioridad establecida en la regla que hemos visto.

x Que solo tengamos títulos presentados antes de la inmatriculación Portanto, antes de aportarse el “acta final”) y calificados favorablemente: Eneste caso, estimo, sin embargo, que deben despacharse por orden a supresentación, prescindiendo de estas reglas de prioridad de este párrafo.

x Que concurran títulos que acompañen al acta final y títulos presentadosen el Registro: Aquí la solución no es clara, pues como hemos visto losefectos del asiento de inmatriculación se retrotraen a los del asiento depresentación del acta “inicial”. Si entendemos que el asiento depresentación “guarda” prioridad al acta final, podría entenderse que lostítulos que la acompañen se anteponen a aquellos presentados en elregistro antes de la inmatriculación y calificados favorablemente. No creoque esta sea la intención de la norma y salvo que dichos títulosacompañaran de inicio al acta “inicial”, el despacho, también en este caso,será por el orden de presentación y posteriormente, los que acompañen alacta.


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b) Si fuesen incompatibles:

Aquí, la solución al problema está más clara puesla prioridad se va a determinarsegún se pongan de acuerdo los interesados y, en su defecto, decidirá el Juez.Aquí no parece que tenga relevancia que uno de los embargantes haya sidodiligente y hay presentado su título en el Registro frente a otro que no lo hayahecho, pues el despacho dependerá del acuerdo o no de los titulares.

Por otro lado, si entiendo que el eventual acuerdo o no, no impide lainmatriculación de la finca pues, si no hay acuerdo se toma AP sobre la finca yainmatriculada y decide el Juez lo que estime conveniente. Y, si lo hay, seinmatricula la finca y luego, a continuación se despachan los títulos según elacuerdo alcanzado.

A juicio de la Comisión, en el PNEC de 27 de octubre de 2015, lo normal será laincompatibilidad de cargas y por ahí hay que reconducir el problema.

Lo cierto es que si lo pensamos, difícilmente se va a dar esta situación pues lo normales que el promotor no manifieste nada respecto a la existencia de cargar sobre la fincay, aun cuando lo hiciera, el supuesto normal será el de incompatibilidad entre ellas.Además, no hay que olvidar que el apartado 2º de este precepto 203 regula laposibilidad de que el titular de un derecho sobre finca no inmatriculada solicite laprevia inmatriculación para así obtener la inscripción de su derecho.

5. LA CUESTIÓN FISCAL:

La cuestión a debatir puede venir motivada por aplicación de la normativa fiscal pueslos antiguos expedientes de dominio quedaban sujetos al TPO así como también lasantiguas actas previas del art. 298 RH. De este modo, cabe cuestionarse la sujeciónde las actas del 203 al TPO, de conformidad con el art. 7.2, letra d), TRLITPOyAJD yart. 11.1, c) del Rto que consideran transmisiones patrimoniales sujetas al impuesto,los expedientes de dominio, las actas de notoriedad, las actas complementarias dedocumentos públicos a que se refiere el Título VI LH y las certificaciones expedidas alos efectos del Art. 206 LH, a menos que se acredite haber satisfecho el impuesto o laexención o no sujeción por la transmisión, cuyo título se supla con ellos y por losmismos bienes que sean objeto de unos u otras, salvo en cuanto a la prescripcióncuyo plazo se computará desde la fecha del expediente, acta o certificación.

Esta equiparación, aunque muy criticada doctrinalmente, se basa en el caráctersupletorio o sustitutivo que dicha titulación tiene respecto del título traslativo original demodo que, aunque no se trata de actos traslativos de la propiedad, la regulación delimpuesto prevé que si el adquirente carece de título, lógicamente no tributó, en cuyocaso establece ahora la tributación por la adquisición, en virtud de dicho títulosupletorio.

Lo cierto es que, en realidad, esta acta viene a cumplir la finalidad de suplir oproporcionar al promotor un título que le permite inmatricular su finca. Pero, adiferencia del expediente de dominio antiguo, este acta del 203 tiene su base en untítulo de propiedad que el promotor debe aportar al Notario; y, a diferencia de lasantiguas actas de notoriedad inmatriculadores, en las que el juicio de notoriedad


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acreditaba que quien transmitía al inmatriculante era ya tenido por dueño, en las actasdel 203 lo que ocurre es que se genera un título que, habiendo cumplido todas lasgarantías previstas en el precepto, sirve como título válido para lograr lainmatriculación pero sin prejuzgar ni acreditar dominio alguno pues el 203 dice, casode llegar a buen puerto el expediente, que “…levantará el Notario acta accediendo a lapretensión del solicitante”, y dicha pretensión no es otra que la de lograr lainmatriculación.

Estas dos diferencias, esenciales a mi modo de ver, determinan la duda en cuanto a lafiscalidad de estas actas y, especialmente, porque existiendo un título previo depropiedad, este puede estar ya presentado a liquidación y gravar, entonces, dichasactas del 203 podría suponer una doble tributación, al menos, si el gravamen seproduce por TPO. Veámoslo con ejemplos.

Si ese título escrito de dominio previo fuera una compraventa y esta se hubieraliquidado al 8% por TPO, gravar ahora el acta, también al 8% y por el concepto dehaberse creado un título expreso para inmatricular, me parece desproporcionado puesel acta no acredita titularidad alguna sino que, simplemente, suple la falta de títuloválido, no del dominio que se ostenta en cualquier caso, sino para inmatricular.

Si el título previo fuera una herencia y esta estuviera presentada a liquidación y tantosi se hubiera satisfecho el impuesto como, por resultar exenta o prescrita, no sehubiera satisfecho, entiendo que tampoco cabría girar liquidación por el mismo motivo.

En suma, entendería liquidable el acta por la modalidad de TPO si el título depropiedad presentado no estuviera liquidado. Es lo que viene a decir la normativaactual.

Ahora bien. Cabría plantearse la posibilidad de que el gravamen no fuera por TPO,sino por AJD modalidad documentos notariales, cuota gradual. Si consideramos, enprimer lugar, que el acta no está sujeta a TPO pues, de lo contrario, habría dobletributación por, prácticamente, el mismo concepto y, además, su tributación no queda,lógicamente, regulada por las vigentes normas tributarias sobre el ITPOyAJD; que, ensegundo lugar, el acta contiene o tiene por objeto cantidad o cosa valuable (yobviamente, lo tiene); y, tercero y por último, que el acto recogido en el acta es,obviamente, inscribible en los Registros de la Propiedad, podría pensarse en girar unaliquidación al 1,5 % por AJD. Ahí lo dejo

6ª. SEPTIMA: Publicación de edictos por el registrador y sistema de “alertas”:

El Registrador ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca ofincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. El edicto,notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes puedaperjudicar el expediente, habrá de publicarse de forma gratuita en el “Boletín Oficial delEstado”. La publicación del edicto se hará constar por nota al margen de la inscripcióndel dominio de la finca inmatriculada. También se utilizará, a efectos meramenteinformativos, un servicio en línea, relacionado con la aplicación de representacióngráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertas específicas sobre fincas quefueran afectadas por procedimientos de inmatriculación, deslinde o rectificación decabida o linderos.


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Nota: Cuestiones:

1. PUBLICACIÓN DEL EDICTO:

Practicada la inmatriculación, publicaremos un edicto en el BOE para conocimientogeneral de la operación. Una vez tengamos constancia de la publicación, lo haremosconstar por nota marginal. Se configura como un “anuncio” de conocimiento general.

Tener en cuenta el contenido que deben tener los edictos a publicar en el BOE y a quese refiere el apartado 7º de la Resolución DGRN de 3 de noviembre de 2015, a laque hicimos referencia al estudiar el art. 199.

En materia de arancel, el Colegio (PARA de 13 de enero) considera que esta notamarginal debe minutarse al 3.1, es decir, a 9 euros. La posible certificación del edicto,se minutará al 4.1, letra e), es decir, a 6 euros.

2. SISTEMA DE ALERTAS:

En cuanto a este “sistema de alertas”, a diferencia del supuesto de incorporación deRGG, la “alerta” no es por sí sola motivo para no acceder a la inmatriculación, puesdice que es a efectos “informativos”.

La Resolución DGRN de 3 de noviembre de 2015, apartado 6º, trata sobre elsistema de alertas geográficas registrales de esta regla 7ª señalando que el Colegiode Registradores habilitará en el plazo más breve posible, a partir del 1 de noviembrede 2015 tal servicio, que habrá de cumplir las siguientes funcionalidades básicas:

1. Posibilidad del acceso público a los recintos geográficos cuya inscripción sesolicite o se haya practicado a partir del 1 de noviembre de 2015, con acceso alos datos identificativos del asiento de entrada del documento y, cuando conste,al código de finca registral.

2. Posibilidad de efectuar solicitudes de publicidad formal al registro competente enrelación al asiento o finca respectivo.

3. Permitir suscribirse a un servicio de alertas gráficas sobre una o varias fincasregistrales de la propiedad del solicitante de forma que se notifique al solicitantecualquier inscripción gráfica que se practique en dicho territorio durante unperiodo de 30 días. Dicho servicio tendrá la consideración de certificación coninformación continuada.

4. A partir de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, y en tanto no esté operativo elservicio de alertas indicado, el Colegio de Registradores habilitará un visor weben el cual se publiquen todas las inmatriculaciones, rectificaciones de cabida olinderos, deslindes o inscripciones de representaciones gráficas practicadas ynotificadas a través del BOE.

7ª. OCTAVA: Incompatibilidad con otros procedimientos:


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Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podráiniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a lafinca objeto del mismo.

Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la anotaciónpreventiva o la inmatriculación por parte del Registrador podrán los interesadosinterponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa; quedandosiempre a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimientocorrespondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

En ambos casos, se aplicarán a la anotación preventiva las normas sobre prórroga ymantenimiento de la vigencia del asiento de presentación prevenidas para el caso deinterposición de recurso frente a la calificación del Registrador.

Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo aldominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se daráinmediatamente por concluso el expediente.

Nota: En este caso, de iniciarse otro expediente de inmatriculación y solicitarnos lacertificación, denegamos el asiento de presentación y, en su caso, la AP por estar yainiciado un procedimiento. Aplicamos el criterio estricto de prioridad registral.

Por otro lado, nuestra decisión de practicar o no la inmatriculación puede ser objeto derecurso según la norma general. Y sin perjuicio de acudir a la vía judicial.

Por lo demás, fuera de los casos de juicio verbal contra la calificación y del posiblejuicio declarativo posterior a la calificación, siempre que se entable juicio declarativoordinario sobre el dominio u otro derecho inscribible relativo a la misma finca, se daráinmediatamente por concluso el expediente.

Cabe preguntarse si esta regla se aplica, incluso, estando el expediente concluido ypendiente de inscripción. La respuesta debe ser afirmativa.

C) APARTADO 2º: PROCEDIMIENTO REGISTRAL PARA QUE EL TITULAR DE UNDERECHO REAL IMPUESTO SOBRE FINCAS AJENAS NO INSCRITAS PUEDASOLICITAR LA INSCRIPCIÓN DE AQUÉL.

El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar lainscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:

1ª. PRIMERA: Competencia e inicio:

Presentará su título en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario seubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotación preventiva porfalta de previa inscripción.

Nota: Dos cuestiones:

1. SUPUESTO REGULADO:

Se trata del supuesto contemplado por los Art. 7.2 LH, Art. 140 y cuyo procedimientoregulaba el art. 312 RH:


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Dice el Art. 7.2 LH: “El titular de cualquier derecho real impuesto sobre una finca cuyodueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho consujeción a las normas prescritas en el reglamento".

El Art. 140 RH, regula un supuesto similar pero respecto de AP de embargo, de modoque se podrá pedir al titular de la finca que inscriba su derecho, y en caso de negarse,se podrá solicitar que el Juez o Tribunal lo acuerde así cuando tuvieren o pudiesenpresentar los títulos necesarios para ello.

Conforme a la Resolución 17 de noviembre de 2015, el desarrollo reglamentariocontenido en el art. 312 RH queda derogado y sin aplicación.

No obstante, precisar que aunque el art. 203.2 pretende dar una regulación completadel procedimiento a seguir, lo cierto es que omite cuestiones que si cabría integrar conel contenido del art. 321 RH. De todos modos, y aunque sea a título comparativo ypara quien le interese, mantendré las normas de dicho precepto.

Respecto de la forma de practicar la AP, se regulaba en el Art. 312 RH, que dispone: “El titular de un derecho realimpuesto sobre fincas ajenas no inscritas podrá solicitar la inscripción de aquél con sujeción a las reglas siguientes:Presentará su título en el Registro de la Propiedad, solicitando que se tome anotación preventiva por falta de previainscripción”.

2. INICIO DEL PROCEDIMIENTO Y ESCRITO INICIAL:

Junto con el escrito inicial, en el que deben constar sus circunstancias personales dequien promueve (datos personales, domicilio…) el expediente, deberá presentar sutítulo. Pero en dicho escrito inicial debe identificar a la persona del titular del dominiocuya inscripción o inmatriculación se pretende, con sus datos personales y,especialmente, su domicilio. Y sin perjuicio que dichas circunstancias resulten del títulopresentado por el promotor.

3. RESPECTO DE LA VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN:

Esta AP, en cuanto a su duración, se rige por el Art. 96 LH teniendo un plazo decaducidad de 60 días, prorrogables, conforme al Art. 205 RH hasta los 180 días de lafecha del asiento de presentación mediante solicitud dirigida al Registrador,acreditando la causa para ello, y que, en su caso, constará por nota marginal.Además, se prevé que por causas extraordinarias, como el inicio de un expediente dedominio u otras análogas, a instancia de la autoridad judicial previa petición, seprorrogue por un año de su fecha.

2ª. SEGUNDA: Actuación inicial del registrador:

Practicada la anotación, el Registrador requerirá al dueño para que, en el término deveinte días a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimientode que si no lo verificara o impugnara tal pretensión dentro de dicho término, podrá elanotante del derecho real solicitar la inscripción como establece la regla tercera.


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Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, sehará éste mediante un edicto inserto en el “Boletín Oficial del Estado”, contándose losveinte días desde esta inserción.

Nota: Cuestiones:

1. A QUIEN SE REQUIRE Y CUANDO:

El requerimiento deberá hacerse una vez practicada la AP (entiendo, que el mismo díao al siguiente) al titular extrarregistral del dominio, designado por el promotor o por loque resulte del título presentado.

2. FORMA Y LUGAR DONDE EL REQUERIMIENTO:

El precepto solo dice que si se ignora donde requerir o se intenta por dos veces sinéxito, se hará por edicto publicado en el BOE y los 20 días cuentan desde suinserción.

El Art. 312.2º RH establecía que el requerimiento se haría notarial o judicialmente y en la forma establecida por el Art.222.

Visto que las notificaciones deben hacerse conforme al art. 322 LH, debemos entenderque en el caso presente también se aplicará este precepto, debiendo hacerse elrequerimiento (para el que no se prevé contenido concreto alguno) por correocertificado con acuse de recibo por dos veces, al menos.

Respecto del lugar en que se habrá de requerir, será en el domicilio del titularextrarregistral que designe el promotor o que resulte del título en su caso. Deignorarse el domicilio, se hará la publicación en el BOE.

3. EFECTOS DE REQUERIMIENTO:

Su efecto fundamental es intimidar o apercibir al titular del dominio para que, en plazode 20 días desde el requerimiento (plazo preclusivo), inscriba su propiedad (previapresentación de su título) bajo la amenaza de que si no lo hace o impugna lapretensión del promotor, este podrá solicitar la inscripción. Cuestiones:

Respecto de la impugnación, nada dice el precepto, limitándose a señalar que “serequerirá al dueño para que presente su título o impugne la pretensión”. Podemosentender que puesto que este procedimiento también participa de la naturaleza de lajurisdicción voluntaria, ante la oposición del titular requerido, debe cerrar el expedientepara que el promotor pueda entablar la demanda oportuna.

El Art. 312.3º RH establecía que: “El dueño no podrá hacer la impugnación sin solicitar a la vez la inscripción deldominio por cualquiera de los medios establecidos en el título VI de la Ley”. Podía pues, impugnar la pretensión peropidiendo al mismo tiempo la inscripción de su título.

Se ha perdido, entiendo, una buena oportunidad de lograr la inscripción de títulos, alno imponer el requisito de inscripción del título para poder impugnar, como hacia laregulación anterior.

Por tanto, las posibilidades ante el requerimiento son:


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A) SI EL DUEÑO PRESENTA SU TÍTULO: Lo inscribiremos para, posteriormente,inscribir el título del promotor.

B) SI NO PRESENTA SU TÍTULO O NO MANIFIESTA NADA EN EL PLAZO DELOS 20 DÍAS: Aplicamos la regla 3ª, que veremos.

C) SI EL DUEÑO COMPARECE E IMPUGNA LA PRETENSIÓN DELSOLICITANTE: Entiendo que, entonces, debemos cerrar motivadamente elprocedimiento para que solventen en los Tribunales sus discrepancias pues, eneste caso, al interesado solo le queda acudir, bien a un procedimientoinmatriculador, si puede, o hacer valer su derecho mediante juicio declarativo.

3ª. TERCERA: Solicitud de inscripción:

Transcurrido el plazo de veinte días, el anotante podrá pedir la inscripción del dominio.Si no tuviera los documentos necesarios, acudirá al Registrador para que, con citacióndel dueño, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde radiquenlos archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se leentreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendoestos defectuosos, no opte por subsanarlos, podrá el interesado justificar el dominiodel dueño en la forma que prescribe esta Ley.

Nota: Si han pasado los 20 días y el titular no ha comparecido ni presentado su título,el promotor puede pedir la inscripción.

Respecto de los títulos necesarios, pueden darse tres posibilidades:

1. SI HAY DOCUMENTOS Y EL PROMOTOR LOS TIENE EN SU PODER:

Contemplada por el mismo precepto que estudiamos cuando dice que “si no tuviera losdocumentos necesarios…”. Es decir, si en el propio título constitutivo del derecho realaportado por el promotor o en otros cuya copia autorizada o autentica tenga en supoder, se recogiese también la adquisición del inmueble y permitiese suinmatriculación, se autoriza al titular del derecho a pedir la doble inscripción en virtudde dicho título: del dominio y del derecho real a continuación. No será el supuestocomún.

Esta posibilidad también la contemplaba el Art. 376 RH, hoy también derogado, que disponía que: "Cuando el primerasiento solicitado se refiera a un derecho real y con el título presentado se pueda inscribir la adquisición del inmueble,con arreglo al artículo 205 de la Ley, se harán dos inscripciones, la del dominio de la finca y después la del derechoreal. En igual forma se procederá cuando el asiento de que se trate sea de anotación preventiva”.

2. SI HAY DOCUMENTOS PERO EL INTERESADO NO LOS TIENE:

Seremos nosotros quienes, con citación del dueño, solicitemos al Notario, Juzgado oAdministración que los tenga para que se le entregue copia al anotante-promotor.

En elArt. 312. 4º esa petición o solicitud se hacía a través de la autoridad judicial.

Varias cuestiones:

A) LEGAJO:


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Es de suponer que todos estos trámites habrán de constar por escrito en algún acta oresolución de la que habremos de guardar copia en el registro. Así parece resultar dela regla 4º. Entiendo aplicable aquí lo dicho para el legajo al estudiar el art. 199.

B) CITACIÓN:

El precepto dice “con citación del dueño”. Citación no es lo mismo que notificación;implica citar a alguien para que comparezca. Me planteo si, verificado el requerimientoy pasados los 20 días sin comparecencia del titular, si ante la citación puedecomparecer (debería por ser citado para ello) y si es así, puede oponerse. Entiendoque ya no cabe esta posibilidad pues el trámite para ello ya ha pasado. Ahora solo setrata de que tenga conocimiento de que se va a tratar de solicitar los títulos quepermitan la inscripción de su dominio.

No cabe, entiendo, requerir y citar al mismo tiempo pues deben mediar los 20 díasanteriores.

C) PETICIÓN DE DOCUMENTACIÓN:

Será el registrador quien, a instancia del anotante-promotor, solicite copia de los títulosnecesarios para su entrega, mediante copia, a este. En cuanto a la “autoridad” con laque podemos pedir copia de los documentos, entiendo que el promotor se encuentralegitimado para pedirlos; de hecho, nosotros actuamos como intermediarios y,además, con citación del dueño.

No se dice nada de la forma que ha de revestir dicha petición. Entiendo que será una“resolución” dictada en el seno del proceso, con indicación de las las incidencias hastaahora producidas y el fundamento legal de la petición.

3. SI NO EXISTEN DICHOS DOCUMENTOS O EXISTIENDO FUERANDEFECTUOSOS Y EL INTERESADO (NO EL DUEÑO) NO QUIERESUBSANAR:

Solo le queda la vía judicial, por la remisión que hace el párrafo a que “…podrá elinteresado justificar el dominio del dueño en la forma que prescribe esta Ley”. Así ocurríacon elArt. 312.4º RH.

4ª. CUARTA: Práctica de la inscripción:

El Registrador inscribirá el dominio cuando se le pida, según las reglas anteriores,dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del cualdará las certificaciones que los interesados soliciten, y convertirá en inscripcióndefinitiva la anotación del derecho real. Si la anotación hubiera caducado se inscribiráel derecho real, previa nueva presentación del título.

Nota: Obtenido el título o documento que justifique el dominio omitido, se inscribirá eldominio a continuación de la AP y, a continuación, el derecho real pero por conversiónen inscripción de la AP previamente practicada. Y, si esta hubiera caducado, lopresentaremos todo otra vez pero, ahora, ya no hará falta presentar primero el títuloque motiva la AP sino que presentamos el propio título de dominio y después el de la


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anotación que contiene el derecho real del interesado, para despacharlos uno trasotro.

El documento por el que hicimos el requerimiento queda archivado y sujeto apublicidad por certificación.

Por otro lado, entiendo que, tanto si es el titular del dominio el que inscribe como, pornegativa o incomparecencia de este, lo hace el anotante, los títulos presentados ainscripción deben cumplir con los requisitos generales de inscripción, particularmentecon lo dispuesto ahora por los Arts. 9 y 10 LH.

Este párrafo es igual que el dispuesto en el Art. 312. 5º RH.

5ª. QUINTA: Conclusión anticipada del procedimiento:

El Registrador dará por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad a lapráctica de dichos asientos se le acredite la interposición de demanda impugnando lapretensión del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan seracordadas por el Juez o Tribunal.

Nota: Es decir, si el titular de dominio impugna la pretensión del interesado a través dela oportuna demanda, cerraremos el procedimiento en cuanto se nos acredite.

En este caso, la duda es que habremos de hacer con la AP que habíamos practicado.Entiendo que debemos cancelarla pero también podría defenderse su vigenciamientras dure el procedimiento en los términos que vimos al tratar de la duración deesta AP y puesto que cabe la prorroga en circunstancias extraordinarias.

ARTÍCULO 204: NUEVOS MEDIOS DE INMATRICULACIÓN:

1º. NOTA PREVIA:

Regula “nuevos medios de inmatriculación de fincas”, distintos del expediente dedominio notarial (Art. 203 LH) y del doble título público (Art. 205 LH) y la certificaciónadministrativa (Art. 206 LH). En realidad, algunos de ellos ya venían amparados por elArt. 199 LH, aunque no se recogían expresamente.

2º. PRECEPTO:

Además del procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad deinscripción de los títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse tambiénla inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:

b) georreferenciaciÓn o representaciÓn...

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