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AYUNTAMIENTO DE HUELVAGERENCIA MUNICIPAL DE URBANISMO DE HUELVA

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIORDEL AREA DEL MERCADO DEL CARMEN

DOCUMENTO DE NUEVA FORMULACIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN YESTUDIO ECONÓMICO FINACIERO

JULIO 2007

DOCUMENTO DE NUEVA FORMULACIÓN DEL SISTEMA DEACTUACIÓN Y ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO DEL PLAN

ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Nº 2 “MERCADO DELCARMEN” EN CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA

INDICE

1 ANTECEDENTES DEL DOCUMENTO DE NUEVAFORMULACIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN YESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO DEL PLAN ESPECIALDE REFORMA INTERIOR Nº 2 “MERCADO DEL CARMEN”

1.1 Antecedentes del documento de PERI aprobadodefinitivamente

1.2 Sentencia de la sección 2ª de la sala de lo ContenciosoAdministrativo del Tribunal superior de Justicia deAndalucía

2 OBJETO Y JUSTIFICACIÓN DEL DOCUMENTO DE NUEVAFORMULACIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN YESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO DEL PERI Nº 2“MERCADO DEL CARMEN”

2.1 Objeto del documento de nueva formulación del PERI

2.2 Justificación del documento de nueva formulación del PERI

3 RÉGIMEN JURÍDICO DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN PORCOOPERACIÓN

4 DOCUMENTOS NUEVAMENTE FORMULADOS ENCUMPLIMIENTO DE SENTENCIA



MEMORIA

1 ANTECEDENTES DEL DOCUMENTO DE NUEVA FORMULACIÓNDEL SISTEMA DE ACTUACIÓN Y ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO DEL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR Nº2 “MERCADO DEL CARMEN”

1.1 Antecedentes del documento de PERI aprobadodefinitivamente

El Plan General de Ordenación Urbana, aprobado definitivamentemediante Resolución de la Consejería de Obras Públicas y Transportes dela Junta de Andalucía de 13 de octubre de 1.999, definía ámbito de suelourbano sometido a planeamiento de desarrollo, PERI nº 2 “Mercado delCarmen”, con el objetivo de ordenar el área del actual Mercado delCarmen, una vez haya sido sustituido por las nuevas instalaciones de laavenida de Italia, creando una plaza peatonal porticada, como elementoemblemático del Casco Antiguo.

De acuerdo con las determinaciones establecidas en el artículo 419.-PERI 2 “Mercado del Carmen”, del PGOU, para el planeamiento dedesarrollo, el sistema de actuación se definirá por el PERI, según lasUnidades de Ejecución en que éste se divida. Se proponían los sistemasde Cooperación y el de Expropiación.

Con fecha 26 de abril de 2.001, el Ayuntamiento Pleno, acordó laaprobación definitiva del Plan Especial de Reforma Interior nº 2“Mercado del Carmen”, siendo publicada esta aprobación en el BOP nº150, de 30 de junio de 2.001.

En el documento de PERI aprobado definitivamente, se establecía comosistema de actuación el de expropiación.

1.2 Sentencia de la sección 2ª de la sala de lo ContenciosoAdministrativo del Tribunal superior de Justicia de Andalucía

Con fecha 23 de septiembre de 2.003, la sección 2ª de la sala de loContencioso Administrativo del Tribunal superior de Justicia deAndalucía, dictó Sentencia respecto de los recursos nº 976 y 992/2.001(acumulados), el primero interpuesto por la entidad mercantil Espigón,



S.A y otros particulares, y el segundo por Dª. María Cobreros García,contra el acuerdo plenario del ayuntamiento de Huelva de 26 de abril de2.001, que aprobaba definitivamente el Plan Especial de Reforma Interiornº 2 “Mercado del Carmen”.

EN el apartado QUINTO, de los FUNDAMENTOS DE DERECHO, quese incluyen en la citada Sentencia, se indica que la previsión deldocumento de Revisión del PGOU en cuanto a los sistemas de ejecución,proponía el de cooperación o el de expropiación. Se indica en laSentencia que “El PERI opta por este último, limitándose a afirmar en elcapítulo V de la memoria que “El Plan Especial se ejecutará por elsistema de expropiación....”, sin justificación alguna de la razón de suopción”.

De este modo se indica asimismo, que “La impugnación que acepta laSala de las varias que los recursos contienen, se refiere precisa yúnicamente a la opción por el sistema de expropiación, que la Salaentiende injustificada, arrastrando en consecuencia esa anulación alestudio económico financiero e incluso a la determinación de losaprovechamientos, que, aunque es posible que el PERI los configure condiferencias a lo previsto a las normas revisorias, arrancan de la eleccióndel sistema de ejecución y merecen una formulación por ello”.

2 OBJETO Y JUSTIFICACIÓN DEL DOCUMENTO DE NUEVAFORMULACIÓN DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN Y ESTUDIOECONÓMICO FINANCIERO DEL PERI Nº 2 “MERCADO DELCARMEN”

2.1 Objeto del documento de nueva formulación del PERISe redacta la presente modificación al objeto establecer el sistema deActuación en el documento de Plan Especial de Reforma Interior nº 2“Mercado del Carmen”, así como modificar el Estudio económicofinanciero, dado que de acuerdo con la Sentencia la sección 2ª de la salade lo Contencioso Administrativo del Tribunal superior de Justicia deAndalucía, respecto de los recursos nº 976 y 992/2.001 (acumulados),quedaban anulados, mereciendo nueva formulación. De este modo seopta en la presente modificación por el establecimiento del sistema deactuación por cooperación.



2.2 Justificación del documento de nueva formulación del PERILa adopción del sistema de cooperación se justifica por los siguientesmotivos:

– La fragmentación de la estructura de la propiedad, quedificulta la gestión del PERI.

La estructura de la Propiedad de las fincas incluidas en el PERI, seencuentra muy fragmentada, habiéndose presentado en sumomento solicitud, por parte de un grupo de propietarios de fincasincluidas en el PERI, para la gestión mediante el sistema decompensación, no alcanzándose la superficie mínima, por lo queno se llevó a cabo.

– Las necesidades de desarrollo del proceso urbanizador, dadoque se trata de un área integrada en la trama urbana del cascoantiguo, con edificaciones obsoletas, que requiere unaactuación global prioritaria en el tiempo.

La construcción de un nuevo mercado de abastos, con elconsiguiente traslado de las actividades y puestos allí existentes,conllevará el abandono del actual que se enclava en el ámbito delPERI. La presencia de esta edificación, ya de por sí obsoleta, haráque la actuación de nueva ordenación que se pretende con el PERI,deba ser prioritaria en el tiempo.

3 RÉGIMEN JURÍDICO DEL SISTEMA DE ACTUACIÓN PORCOOPERACIÓN

La regulación de las características del sistema de cooperación, quedanreferidas en el Título IV. La Ejecución de los instrumentos deplaneamiento - Capítulo II. La actuación por unidades de ejecución –Sección Tercera. El sistema de cooperación, de la Ley 7/2.002, de 17 dediciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

En el sistema de actuación por cooperación, los propietarios, en virtud dela Ley:

A. Los propietarios, en virtud de la Ley:a. Aportan la totalidad de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.b. Soportan la ocupación de cualesquiera otros terrenos necesarios para la ejecución de las



obras de urbanización y otorgan a la Administración actuante la disposición fiduciaria deéstos.

c. Abonan los gastos de urbanización y los de gestión del sistema que les correspondan, biensatisfaciendo las cantidades que por tal concepto les sean giradas, bien aportando concarácter forzoso, mediante reparcelación, parte del aprovechamiento lucrativo, de laedificabilidad o de los solares resultantes que les correspondan.

B. La Administración actuante asume íntegramente la actividad de ejecución pudiendo optar para sudesarrollo entre:

a. La gestión directa, pudiendo encomendar la ejecución material de las obras a contratista ocontratistas seleccionados por los procedimientos previstos en la legislación de contratos delas Administraciones públicas.

b. La gestión indirecta, mediante la concesión de la actividad de ejecución, con arreglo a lasnormas establecidas en esta Ley, sobre la base de la convocatoria del correspondienteconcurso.

Al determinarse la actuación por el sistema de cooperación, laAdministración deberá regular el procedimiento al que han de ajustarselos propietarios para abonar los gastos de urbanización y gestión, bien enmetálico o mediante aportación de aprovechamiento lucrativo.

Los gastos de gestión del sistema no podrán ser superiores al 10 % de losgastos previstos para la urbanización.

A tal efecto, en el acuerdo de aprobación del sistema de cooperación serequerirá a los propietarios interesados para que, en plazo de 15 días,opten expresamente por la forma en que abonarán los gastos.

Los propietarios que no hubieren efectuado dicha opción, o querechazaran el sistema, quedan vinculados al régimen de aportaciónforzosa mediante reparcelación, sin más trámite.

El sistema de cooperación comporta su ejecución mediante lareparcelación de los terrenos comprendidos en su ámbito. A tal efecto, laAdministración y los particulares afectados podrán establecer unconvenio urbanístico en el que se fijen las bases del sistema, incluso en elsupuesto de propietario único.

Los propietarios podrán participar en la gestión del sistema, con elalcance consultivo y de auxilio y control meramente informativo que sedetermine reglamentariamente, mediante la constitución de unaasociación administrativa, que tendrá el carácter de una entidadurbanística colaboradora de las reguladas en el artículo 111 de esta Ley.

La aprobación del proyecto de reparcelación habilita al Ayuntamiento deHuelva a:

a. La ocupación inmediata de todos o parte de los bienes incluidos en su ámbito, con el correlativoderecho de disposición de los mismos con carácter fiduciario, bien de oficio o a propuesta de laentidad gestora y a su favor.



b. La inscripción en el Registro de la Propiedad del suelo de cesión obligatoria y gratuita a favor de laAdministración actuante, en los términos previstos en la legislación general y de conformidad con loque establezca el proyecto de reparcelación.

c. Enajenar o autorizar a la entidad gestora la enajenación de suelo edificable reservado para sufragarlos costes de la ejecución de la actuación urbanística y del proyecto de reparcelación, hasta ladefinitiva liquidación de la misma.

4 DOCUMENTOS NUEVAMENTE FORMULADOS ENCUMPLIMIENTO DE SENTENCIASe incluyen en este documento, la redacción de aquellos apartadosincluidos en el PERI, que se ven afectados por la nueva formulación delsistema de actuación y el Estudio Económico-financiero.

Se incluyen los siguientes:

1. MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA3. Antecedentes. Ficha del documento de Revisión del PGOU5. Resumen de edificabilidades y aprovechamientos6. Sistema de actuación y gestión

3. NORMATIVACAPÍTULO 5. Sistema de Actuación y gestiónANEXO 1. Cuadro de superficies y edificabilidades resultantes del

PERIANEXO 2. Cumplimiento de las determinaciones de la ficha de

Revisión del PGOU.

4. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO



MEMORIA INFORMATIVA YJUSTIFICATIVA



3 ANTECEDENTES. FICHA DEL DOCUMENTO QEREVISIÓN DEL PGOU

El PERI se enmarca en el Documento de Revisión del PGOU de Huelva, ajustándose a sus criterios y determinaciones, y en concreto a los siguientes parámetros de la Ficha, que resumimos a continuación, justificando su cumplimiento:

1 SUPERFICIE TOTAL 15.482 m2

La superficie del PERI es de 14.259 m2, inferior a la de la Fichadel PGOU al haberse excluido de su ámbito la parcela 06 de lamanzana 15546 y los viales que la flanquean, con un total de1.223 m2

2 SUPERFICIE A EFECTOS DE REPARTO: 7.846 m2 inferior ala de la Ficha, 8.605 m2.

Incluye todas las parcelas, detrayendo de la superficie total,14.259 m2, la superficie de viales 3.542 m2 y la superficie deparcela de mercado 2.871 m2 al tratarse de equipamiento yaobtenido.

La superficie a efectos de reparto 7.846 m2 es por tanto algosuperior a la determinada en el PGOU 8.398 m2 por los motivosantes señalados

3 SUPERFICIE SEGÚN USOS

Zonas verdes, viario y espacios libres peatonales: 6.824 m2. Estacifra es inferior a los 7.198 señalados en el Plan, al haberexcluido la superficie de 1 .223 m2 a que hemos hechoreferencia en el Aptdo. 1.

4 EDIFICABILIDAD

Uso residencial 16.970 m2Uso comercial 5.834 m2



TOTAL 22.804 m2

5 APARCAMIENTOS

Se exigen como mínimo las cifras previstas en la Ficha delPGOU.

a) 11.000 m2 - 400 plazas de aparcamientos públicos.

b) 1 plaza por vivienda o 100 m2 de actividad no residencial

El PERI autoriza una superficie mayor de aparcamientos.

NOTA: A título indicativo, realizando 3 plantas bajo rasantepodrían obtenerse 918 plazas, siendo las mínimas exigidas porel PGOU, 400 para no residentes y 264 para viviendas yactividades no residenciales, computando 200 viviendas y 64plazas para actividades no residenciales (sobre 6.339 m2), conun total de 664, cifra muy inferior a las posibles tres plantas(918).

6 APROVECHAMIENTO TIPO

2,90645 inferior a 3,09 establecido en la Ficha del PGOU.

(La Ficha del PGOU en su apartado 2 autoriza unAprovechamiento inferior al marcado en dicha Ficha)

7 SISTEMA DE ACTUACIÓN

Se determina el Sistema de Cooperación, autorizado por la Fichadel PGOU, justificándose su adopción en el presente documentode nueva formulación.



5 RESUMEN DE EDIFICABILIDADES Y APROVECHAMIENTOSSegún el ámbito del Plan definido en Plano N-1 y según alineacionesdefinidas en Planos N-2 y N-3, las ocupaciones de suelo y edificabilidadesson las siguientes:

PERI 2 - MERCADO DEL CARMEN

SUPERFICIE DE SUELO

SUPERFICIE TOTAL 14.259 m2

Superficie de viales 3.542m2

Superficie de parcela de Mercado 2.871 m2

(equipamiento ya obtenido)

SUPERFICIE A EFECTO DE REPARTO 7.846 m2

SUPERFICIES SEGÚN USOS- Usos residencial 7.362 m2- Zonas Verdes o libres peatonales públicos y priv. 6.897 m2

EDIFICABILIDAD- Uso residencial 16.970 m2- Uso comercial 5.834 m2

TOTAL EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE 22.804 m2

SUPERFICIES DE APARCAMIENTOS– Aparcamientos públicos, mínimo superficie 11.000 m2

Mínimo plazas 400 plazas

– Número mínimo de plazas de aparcamiento para residentes yactividades no residenciales, además de la superficie mínima deaparcamientos públicos: Una plaza por vivienda o por cada 100 m2 deactividad no residencial.

No se establece limitación máxima de superficie de aparcamientos bajo rasante.

Número máximo de viviendas: 200



APROVECHAMIENTO TIPO

2,90645 m2/m2

APROVECHAMIENTO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN

Para los propietarios, 90% del resultado de aplicar a su superficie el aprovechamiento tipo. Para el Ayuntamiento, el 10% urbanizado correspondiente a la Unidad de Ejecución

SISTEMA DE ACTUACIÓN: COOPERACIÓN

PRIORIDAD: Primer Cuatrienio



6 SISTEMA DE ACTUACION Y GESTION

Como se desprende del planteamiento general, la actuación deberádesarrollarse de forma que se garantice la consecución final de unaactuación formal unitaria y una gestión asimismo unitaria, conindependencia de que puedan preverse distintas fases de construcción.

El sistema de actuación que se propone es el de Cooperación, justificadapor los siguientes motivos:

– La fragmentación que presenta la estructura de la propiedad quedificulta la gestión del PERI.

– Las necesidades de desarrollo del proceso urbanizador, dado que setrata de un área integrada en la trama urbana del casco antiguo, conedificaciones obsoletas, que requiere una actuación prioritaria en eltiempo.

Sin embargo, se entiende que deberá desarrollarse en lo posible, de formaconvenida con los propietarios afectados. De este modo y de acuerdo conel artículo 123 de la Ley 7/2.002, de Ordenación Urbanística deAndalucía, para la gestión de las actuaciones por el sistema decooperación, los propietarios podrán participar en la gestión del sistema,con el alcance consultivo y de auxilio y control meramente informativoque se determine reglamentariamente, mediante la constitución de unaasociación administrativa, que tendrá el carácter de una entidadurbanística colaboradora de las reguladas en el artículo 111 de la Ley7/2.002.

La actuación presenta adecuadas condiciones de viabilidad económica,como se justifica en el Estudio Económico-Financiero y cuyascondiciones resumimos a continuación:



BALANCE ECONOMICO GENERAL

Total Costes1 Costes, incluyendo:

- valoración construcciones existentes- valoración de derechos de edificabilidad resultante- indemnizaciones a titulares de locales por cese de actividad- compensación por cese temporal de actividad a titulares delocales que opten por la relocalización en el nuevo conjunto.- indemnización a usuarios de viviendas por rescisión decontratos y abandono de las mismas.Total 29.408.745,60 €

2 Costes de edificación y UrbanizaciónTotal 19.855.134,62 €

3 Costes de gestión económica, jurídica y administrativa y costes de proyectos y direcciones técnicas de obrasTotal 2.452.278,35 €

Total Costes 51.716.158,57 €

Total Ingresos

1 Ingresos por ventas de edificación(pisos y locales) 47.466.900,00 €

2 Ingresos por ventas de plazas deaparcamiento y trasteros 14.322.200,00 €

3 Ingresos por aportaciones de titularesde locales y viviendas para su reloca-lización en el nuevo centro urbano 1.152.900,00 €

4 Cesión 10% aprovechamiento 2.280.400,00 €

Total Ingresos 65.222.400,00 €



Conclusión

La operación es viable, estimándose un superávit de 13.506.241,43 €.

TASA DE RENTABILIDAD: 25 % SOBRE INVERSIONES (relaciónentre Beneficios e Inversión)

Dado que el sistema de actuación determinado en el presente documento,es el de cooperación, se recuerda que en el Estudio efectuado se incluyendentro de los costes generales las Obras de Urbanización de plazas ycalles, así como los costes de Gestión y Proyectos Técnicos, seránabonados por los propietarios, bien satisfaciendo las cantidades que lessean giradas, bien aportando con carácter forzoso mediante reparcelación,parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o solares que lescorrespondan, por lo que la actuación municipal no sería deficitaria.

Se justifica por tanto la viabilidad de la gestión mediante el sistemade actuación por cooperación.



NORMATIVA



CAPITULO 5 SISTEMA DE ACTUACION Y GESTION

5.1 APLICACION DEL SISTEMA DE COOPERACIÓN

El Plan Especial se ejecutará mediante Sistema de Cooperación,aplicando, siendo de aplicación lo establecido en la Ley 7/2.002, deOrdenación Urbanística de Andalucía y resto de legislación vigente, paraeste sistema de actuación.

Se delimita un sólo Polígono coincidente con todo el ámbito del Plan. Seexcluye del ámbito de actuación el edificio consolidado de recienteconstrucción correspondiente a la manzana 15550 parcela 21 a, como seseñala en el art. 5.3.

5.2 PREVISION DE FORMAS DE PARTICIPACION DE LOSPROPIETARIOS Y USUARIOS AFECTADOS

Se recomienda que la actuación se desarrolle en lo posible, de formaconvenida con los propietarios afectados. De acuerdo con el artículo 123de la Ley 7/2.002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, para lagestión de las actuaciones, los propietarios podrán participar en la gestióndel sistema, con el alcance consultivo y de auxilio y control meramenteinformativo que se determine reglamentariamente, mediante laconstitución de una asociación administrativa, que tendrá el carácter deuna entidad urbanística colaboradora de las reguladas en el artículo 111de la Ley 7/2.002.



5.3 CONDICIONES PARTICULARES DE LA FINCA 15550-20a,TIPIFICADA COMO EDIFICIO CONSOLIDADO.

5.3.1. Caracterización de la fincaEl edificio situado en esta finca, con seis plantas y ático, se consideracomo consolidado en su situación actual. La superficie edificada es de 889 m2. s/rasante medido sobre planoparcelario.La superficie no ocupada de la finca es de 230 m2, medida asimismosobre plano parcelario. El edificio construido posee huecos con luces yvistas hacia el resto de la finca, por lo que los nuevos edificios del PERIse sujetarán a lo dispuesto legalmente respecto a distancia del mismo.

5.3.2 Implicaciones jurídicas y económicas

El edificio consolidado grafiado en Plano I-1 se excluye de la unidad deejecución a desarrollar por el sistema de cooperación. Se incluye en elámbito del PERI sólo a efectos de inclusión de la parte no ocupada poredificación en la nueva ordenación del PERI.

Habiéndose construido el edificio consolidado al amparo del PGOUanterior a la Revisión, se considera que ha agotado su edificabilidad, conexcepción de lo que correspondería a la parte no ocupada por edificación,de 230 m2 en que se reconoce la edificabilidad de una planta y laocupación bajo rasante destinada a aparcamientos, infraestructurasgenerales o trasteros.

5.3.3 Inclusión en la Unidad de Ejecución

Por tanto, la finca se incluirá en la futura Unidad de Ejecución, conformea los siguientes criterios:

a) se incluirá la parte de la finca no ocupada por el edificioconsolidado, de 230 m2 sobre plano parcelario.

b) la nueva edificación se ajustará a lo previsto en el PERI,salvaguardando servidumbres de luces y vistas del edificioconsolidado.



5.4 RECOMENDACION DE UNA ASOCIACIÓN ADMINISTRATIVADE PROPIETARIOS

De acuerdo con el artículo 123 de la Ley 7/2.002, de OrdenaciónUrbanística de Andalucía, para la gestión de las actuaciones, lospropietarios podrán participar en la gestión del sistema, con el alcanceconsultivo y de auxilio y control meramente informativo que se determinereglamentariamente, mediante la constitución de una asociaciónadministrativa, que tendrá el carácter de una entidad urbanísticacolaboradora de las reguladas en el artículo 111 de la Ley 7/2.002.



ANEXO 1

CUADRO DE SUPERFICIES Y EDIFICABILIDADES RESULTANTES DELPERI

Según el ámbito del Plan definido en Plano N-1 y según alineacionesdefinidas en Planos N-2 y N-3, las ocupaciones de suelo y edificabilidadesson las siguientes:

PERI 2 - MERCADO DEL CARMEN

SUPERFICIE DE SUELO

SUPERFICIE TOTAL 14.259 m2

Superficie de viales 3.542m2

Superficie de parcela de Mercado 2.871 m2

(equipamiento ya obtenido)

SUPERFICIE A EFECTO DE REPARTO 7.846 m2

SUPERFICIES SEGÚN USOS- Usos residencial 7.362 m2- Zonas Verdes o libres peatonales públicos y priv. 6.897 m2

EDIFICABILIDAD- Uso residencial 16.970 m2- Uso comercial 5.834 m2

TOTAL EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE 22.804 m2

SUPERFICIES DE APARCAMIENTOS– Aparcamientos públicos, mínimo superficie 11.000 m2

Mínimo plazas 400 plazas

– Número mínimo de plazas de aparcamiento para residentes yactividades no residenciales, además de la superficie mínima deaparcamientos públicos: Una plaza por vivienda o por cada 100 m2 deactividad no residencial.



No se establece limitación máxima de superficie de aparcamientos bajo rasante.

Número máximo de viviendas: 200

APROVECHAMIENTO TIPO

2,90645 m2/m2

APROVECHAMIENTO SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN

Para los propietarios, 90% del resultado de aplicar a su superficie el aprovechamiento tipo. Para el Ayuntamiento, el 10% urbanizado correspondiente a la Unidad de Ejecución

SISTEMA DE ACTUACIÓN: COOPERACIÓN

PRIORIDAD: Primer Cuatrienio



ANEXO 2

CUMPLIMIENTO DE LAS DETERMINACIONES DE LA FICHA DEL PGOU

El PERI se enmarca en el Documento de Revisión del PGOU de Huelva, ajustándose a sus criterios y determinaciones, y en concreto a los siguientes parámetros de la Ficha, que resumimos a continuación, justificando su cumplimiento:

1 SUPERFICIE TOTAL 15.482 m2

La superficie del PERI es de 14.259 m2, inferior a la de la Fichadel PGOU al haberse excluido de su ámbito la parcela 06 de lamanzana 15546 y los viales que la flanquean, con un total de1.223 m2

2 SUPERFICIE A EFECTOS DE REPARTO: 7.846 m2 inferior ala de la Ficha, 8.605 m2.

Incluye todas las parcelas, detrayendo de la superficie total,14.259 m2, la superficie de viales 3.542 m2 y la superficie deparcela de mercado 2.871 m2 al tratarse de equipamiento yaobtenido.

La superficie a efectos de reparto 7.846 m2 es por tanto algosuperior a la determinada en el PGOU 8.398 m2 por los motivosantes señalados

3 SUPERFICIE SEGÚN USOS

Zonas verdes, viario y espacios libres peatonales: 6.824 m2. Estacifra es inferior a los 7.198 señalados en el Plan, al haberexcluido la superficie de 1 .223 m2 a que hemos hechoreferencia en el Aptdo. 1.

4 EDIFICABILIDAD



Uso residencial 16.970 m2Uso comercial 5.834 m2

TOTAL 22.804 m2

5 APARCAMIENTOS

Se exigen como mínimo las cifras previstas en la Ficha delPGOU.

a) 11.000 m2 - 400 plazas de aparcamientos públicos.

b) 1 plaza por vivienda o 100 m2 de actividad no residencial

El PERI autoriza una superficie mayor de aparcamientos.

NOTA: A título indicativo, realizando 3 plantas bajo rasantepodrían obtenerse 918 plazas, siendo las mínimas exigidas porel PGOU, 400 para no residentes y 264 para viviendas yactividades no residenciales, computando 200 viviendas y 64plazas para actividades no residenciales (sobre 6.339 m2), conun total de 664, cifra muy inferior a las posibles tres plantas(918).

6 APROVECHAMIENTO TIPO

2,90645 inferior a 3,09 establecido en la Ficha del PGOU.

(La Ficha del PGOU en su apartado 2 autoriza unAprovechamiento inferior al marcado en dicha Ficha)

7 SISTEMA DE ACTUACIÓN

Se determina el Sistema de Cooperación, autorizado por laFicha del PGOU, justificándose su adopción en el presentedocumento de nueva formulación.



ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO



INDICEESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO

1 CARACTERIZACION DEL AREA A EFECTOS ECONOMICOSY DE GESTION

2 CONSIDERACIONES SOBRE LOS DATOS DEL ESTUDIO

3 ESTIMACION DE COSTES DE TERRENOS EINDEMNIZACIONES POR CONSTRUCCIONESINCOMPATIBLES CON EL PLANEAMIENTO URBANISTICO3.1 Valoración construcciones existentes3.2 Valoración de indemnizaciones por construcciones

incompatibles con el planeamiento urbanístico3.3 Valoración de indemnizaciones por rescisión de contratos

de arrendamiento de viviendas.3.4 Valoración de suelo según edificabilidades previstas3.5 Resumen de costes de la operación

4 ESTIMACION DE COSTES DE EDIFICACION,URBANIZACION Y GESTION DE LA ACTUACION4.1 Estimación de costes de edificación4.2 Estimación costes de construcción de aparcamientos4.3 Estimación de costes de urbanización4.4 Resumen de costes4.5 Costes de Proyectos Técnicos y de Gestión4.6 Resumen de costes de edificación, urbanización y gestión

de la actuación

5 ESTIMACION DE INGRESOS POR VENTAS5.1 Estimación de Precios de Venta de edificación5.2 Estimación de Precios de Venta de Aparcamientos5.3 Evaluación de los precios de venta con detracción por

relocalización de locales comerciales y viviendas

6 BALANCE ECONOMICO GENERAL6.1 Total Costes6.2 Total Ingresos6.3 Conclusión



ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO

1 CARACTERIZACION DEL AREA A EFECTOS ECONOMICOS Y DEGESTION

Desarrollaremos el Estudio con las siguientes consideraciones previas.

Los datos esenciales del área, desde una perspectiva operativa, económicay de gestión, son los siguientes:

Superficie Total del PERI

1) FINCAS

Fincas Manzana 15540 2.595 m2Fincas Manzana 16555 1.914 m2Fincas Manzana 15550 3.337 m2

-------------Total Fincas 7.846 m2

2) Mercado Propiedad municipal 2.871 m2

3) Viales 3.542 m2

TOTAL SUPERFICIE PERI 14.259 m2

Superficie a efectos de reparto

Se detraen de la superficie total del PERI, 14.259 m2, las superficies deviales, 3.542 m2 y del Mercado, 2.871 m2

TOTAL SUP. A EFECTOS DE REPARTO 7.846 m2

Edificabilidad: 2,90645 m2/m2

Aprovechamiento susceptible de Apropiación:Para los propietarios el 90% del resultado de aplicar a su superficie elaprovechamiento tipo. Para el Ayuntamiento, el 10% urbanizado.



2 CONSIDERACIONES SOBRE LOS DATOS DEL ESTUDIO

Este Estudio Económico-Financiero tiene por finalidades esenciales:

- evaluar las grandes magnitudes económicas de la actuación.

- analizar la viabilidad económica de la actuación.

Pero subrayando que los datos que hemos utilizado para este Estudio sonsólo aproximativos, al servicio de esas finalidades generales.

Obviamente, el Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecucióndelimitada en el PERI, deberá considerar documentadamente y con laadecuada precisión las cuantías correspondientes a aspectos claves, comoson los estados de conservación de los edificios, viviendas y locales, lacaracterización de las empresas comerciales, los datos de propiedad,contratos de arrendamiento, etc..

Queda pues explícito que los datos y cifras que a continuación utilizamossirven sólo a los objetivos generales del Estudio, pero carecen decualquier validez para el desarrollo de la futura reparcelación del sector.



3 ESTIMACION DE COSTES DE TERRENOS E INDEMNIZACIONESPOR CONSTRUCCIONES INCOMPATIBLES CON EL PLANEAMIENTOURBANISTICO

3.1 Valoración de indemnizaciones por construcciones incompatibles conel planeamiento urbanístico

El primer punto de la estimación económica de las indemnizaciones poredificaciones incompatibles con el planeamiento urbanístico, consistirá enla consideración del valor de las construcciones existentes, haciendoabstracción de sus condiciones de uso, es decir, estimando el Valor deReposición de la edificación, corregido según el estado de conservaciónestructural y constructivo del inmueble y según su antigüedad. Nohacemos intervenir este último factor por tratarse de fincas que, salvoalguna excepción de edificios relativamente recientes, proceden de lamisma época. Tampoco consideramos otros factores, como serían latipología arquitectónica, ya que todos son muy semejantes, con alturas dedos-tres plantas, fondos de parcela también análogos, etc..

Por ello, la valoración estimativa de la construcción por m2 se realizaráen función del Estado de Conservación:

Buen Estado: No es necesaria intervención alguna Factor 1 453,85 €/m2

Deterioro Ligero: Intervencionespuntuales en estructuras y mayo-ritarias en acabados Factor 0,8 363,08 €/m2

Deterioro Medio: Intervencionesmayoritarias, incluyendo reformaglobal de elementos estructurales Factor 0,5 226,92 €/m2

Deterioro Extremo: Es necesariauna intervención generalizada,incluso sustituciones completas Factor 0,2 90,77 €/m2

Ruina Factor 0

Aplicando estos baremos obtenemos:



Valoración de construcciones existentes 2.434.950,64 €

MANZANA 15540PARCELA SUP CONSTRUIDA EST CONS VALORACIÓN

1 0,00 R 0,002 475,00 DE 43.115,753 1.003,00 DM 227.605,784 460,00 DE 41.754,205 614,00 DE 55.732,786 214,00 DM 48.561,957 229,00 DL 83.145,329 426,00 DL 154.672,0810 325,00 DM 73.750,6311 183,00 DM 41.527,2812 206,00 DL 74.794,4814 454,00 DE 41.209,58

4.589,00 885.869,82


1 822,00 DM 186.532,3515 433,00 DM 98.258,5316 463,00 DL 168.106,0417 0,00 SOLAR 0,0018 792,00 DM 179.724,6019 302,00 DM 68.531,3520 872,00 DE 79.151,4421 0,00 R 0,00

3.684,00 780.304,31


5 390,00 DM 88.500,756 414,00 DM 93.946,958 1.379,00 DM 312.929,589 232,00 DM 52.646,6010 568,00 DE 51.557,3611 0,00 R 0,0012 0,00 SOLAR 0,0013 0,00 R 0,0014 204,00 DE 18.517,0815 193,00 DM 43.796,5316 135,00 DE 12.253,9517 92,00 DM 20.877,1018 325,00 DM 73.750,6321 0,00 SOLAR 0,0022 0,00 SOLAR 0,00

3.932,00 768.776,52

2.434.950,64



3.2 Valoración de indemnizaciones derivadas de cese de actividad denegocios, rescisión arrendamientos, traslados, etc..

En este aspecto, el punto de partida es la estimación aproximada de losusos y actividades de la edificación.

En conjunto, tenemos los datos siguientes, resultantes del Cuadro 3,Ocupación y usos de los edificios

Locales comerciales en plantas bajas

Manzana Locales en actividad Locales cerradosnº superficie nº superficie

15540 10 2.136 m2 3 456 m216555 6 1.210 m2 ----15550 10 1.860 m2 ----

Total 5.206 m2 456 m2

Existen por tanto 26 locales en actividad, que suman un total de 5.206 m2y 3 locales cerrados, con un total de 456 m2, no considerando en estecómputo los numerosos edificios en ruina cuyos locales se encuentranlógicamente clausurados.

Como se ha indicado en la Memoria y en la Normativa, es criterio delPERI el desarrollar la operación con la participación de los afectados quelo deseen. En el caso de los titulares de comercios esto significaría suderecho a la relocalización en las nuevas plantas comerciales, lo queobviamente excluiría cualquier indemnización por cese de actividad,aunque posiblemente fuera necesario reconocer algún tipo decompensaciones por el cese temporal de actividad, resultante de las obras.Y siempre, teniendo en cuenta que ese derecho sería simultáneo al deberde participar en los costes de la operación.

Recordemos que el PERI preve una superficie comercial de 7.065 m2 porlo que, materialmente, no habría dificultad en relocalizar en el nuevoconjunto urbano a los 5.206 m2 de usos comerciales actuales enactividad.



En cualquier caso, debemos subrayar además que esa relocalización no seefectuaría intercambiando m2 existente por m2 del nuevo conjunto, yaque los espacios de almacenamiento que hoy poseen muchos locales enplanta baja se computarían con un baremo inferior, considerando ademásque podrían situarse en los espacios previstos al efecto en la plantasótano.

Pero no creemos que esta hipótesis de relocalización vaya a cumplirsetotalmente, ya que si bien será muy probable en el caso de los locales másactivos (como los de la c/.Bocas) será más dudosa en el caso de lasactividades más débiles, que hoy se apoyan casi exclusivamente en elMercado (pequeños bares, artículos del hogar, etc..)

Entendemos que los titulares de los locales de estas actividades ya casiresiduales, preferirán probablemente una compensación económica porcesar su actividad, antes que asumir las cargas exigibles para laparticipación en la operación y el riesgo de la nueva implantación en uncontexto urbano y económico muy diferente al actual.

Por ello, consideramos la siguiente hipótesis:

- 30% de titulares que solicitan la asignación posterior de superficiescomerciales en el nuevo conjunto y renuncia por ello a indemnizaciones porcese de actividad.

- 70% de titulares que prefieren cesar la actividad con laindemnización correspondiente.

Las superficies de los locales incluídos en cada una de las opciones seríanpor tanto:

- 1.562 m2 de locales a relocalizar en el nuevo conjunto.- 3.644 m2 de locales a indemnizar por cese de actividad.

Valoraremos los costes de indemnización en una proporción de 1.200€/m2, lo que determina unos costes de: 4.372.800,00 €

Añadiremos a esta cifra las compensaciones por cierre temporal para loslocales (en torno a 8) que habrían preferido la relocalización, a razón de45.000,00 .- €/ por local: 360.000,00 €



Resumen de indemnizaciones y compensaciones por cese de actividad delocales y cierres temporales 4.732.800,00 €.

Esta cifra supondría que teniendo los locales una superficie media de 200m2, el valor de la indemnización por cese de actividad se situaría en262,033,00 €/ por local.

3.3 Valoración de indemnizaciones por rescisión de contratos dearrendamiento de viviendas.

Una gran parte de los pisos de vivienda del área se encuentrandesocupados, pudiendo efectuar las siguientes estimaciones, segúnCuadro 3

Pisos ocupadoscomo vivienda Pisos desocupados

Manzana 15540 948, m2 1.500, m2Manzana 16555 1.587, m2 1.577, m2Manzana 15550 1.327, m2 278, m2

4.810, m2 3.355, m2

La mayor parte corresponden a situaciones de arrendamiento con rentasde niveles reducidos. Estimamos como valor de indemnización porrescisión de contrato una cifra de 450,76 ptas/m2, que en una vivienda de90 m2 determinaría una indemnización de 40.568,40 €.

Consideramos como hipótesis que una mayoría de los propietariosusuarios optarían por la asignación de una nueva vivienda en el conjunto,lo que excluiría su indemnización pero conllevaría participar en los costeseconómicos de la actuación. Ciframos este porcentaje en 10 viviendas y1.000 m2 construídos, que por tanto deberían detraerse de las 200viviendas previstas en la nueva edificación.

Por tanto, las indemnizaciones supondrían:4.810 m2 - 1.000 m2 = 3.810 m2 x 450,76 ptas/m2: 1.717.395,60 €.



3.4 Valoración de suelo según edificabilidades previstas

Repercusión del valor del suelo en m2 edificable:

Consideramos una repercusión de 1.000,00 €/m2, cifra actual media enlos suelos del entorno.

Aplicamos esa repercusión a los 22.804 m2 de edificabilidad sobrerasante

22.804 m2 x 1.000,00 €/m2: 22.804.000,00 €.

De un modo muy esquemático, pero suficiente para los planteamientosgenéricos de este Estudio, aplicamos a esa cifra la baremación de lacesión obligatoria del 10% de aprovechamiento previsto por el Plan.

Aprovechamiento susceptible apropiación 90% 20.523.600,00 €.

Cesión 10% 2.280.400,00 €.



3.5 Resumen de costes de la actuación

En resumen, los costes de expropiación serían:

1) Valor de las construcciones existentes 2.434.950,00 €

2) Indemnizaciones por cese de actividadde locales, rescisión de arrendamientos, y otras cargas de locales 4.732.800,00 €

3) Indemnizaciones por rescisión de arrendamientos de viviendas 1.717.395,60 €

4) Valor de solares, según edificabilidaddeterminada para el PERI, detraido elvalor de la cesión del 10% 20.523.600,00 €

________________________________________________Total 29.408.745,60 €



4 ESTIMACION DE COSTES DE EDIFICACION, URBANIZACION YGESTION DE LA ACTUACION

4.1 Estimación de costes de edificación

- Plantas bajas comerciales

Coste medio previsto Ejecución Material: 166,41 €/m2Presupuesto Contrata: 166,41 x 1,19 = 198,03 €/m25.834 m2 x 576,08 ptas/m2

1.155.307,02 €

- Plantas superiores

Coste medio previsto Ejecución Material: 484,10 €/m2Presupuesto Contrata: 484,10 x 1,19 = 576,08 €/m216.970 m2 x 576,08 €/m2

9.776.077,60 €

________________________________________________Total 10.931.384,62 €

4.2 Estimación costes de construcción de aparcamientos

Coste medio previsto. Presupuesto Contrata: 450,00 €/m216.969 m2 x 450,00 €/m2

7.636.050,00 €

4.3 Estimación de costes de urbanización

- Acondicionamiento de la plaza centralSe plantea un tratamiento en losa de piedra con la realización deltrazado geométrico al que aludimos en la Memoria mediante líneasincrustadas en el mismo, en bronce o acero.3.725 m2 x 180,00 €/m2

670.500,00 €



- Urbanización de los restantes espacios libres3.172 m2 x 100,00 €/m2

317.200,00 €

- Torre de la Plaza, mobiliario urbano, etc..300.000,00 €

______________Total 1.287.700,00 €



4.4 Resumen de costes

1 Edificación 10.931.384,62 €2 Aparcamientos 7.636.050,00 € 3 Urbanización 1.287.700,00 €

---------------------------------------------Total Presupuesto de Contrata 19.855.134,62 €

4.5 Costes de Proyectos Técnicos y de Gestión

4.5.1 Costes técnicos

Estimación Costes de Proyectos y Direcciones Técnicas de Obrasde Edificación, Aparcamiento y Urbanización, 5% sobrePresupuesto Ejecución Material 16.684.987,07 €

Total costes técnicos: 834.249,35 €

4.5.2 Costes de gestión

Se encontrarían comprendidos en este apartado los Costes defuncionamiento del Consorcio para la gestión de la expropiación,promoción de las edificaciones y ventas y asignaciones apropietarios participantes en el Consorcio, gestiones jurídicas yeconómicas, etc..

Se estima un coste de gestión del 3% sobre el volumen económicogeneral de ventas o precios finales de mercado

3% s/ 53.934.300,00 € = 1.618.029,00 €

4.5.3 Resumen costes de Proyectos Técnicos y de Gestión

Total costes Técnicos y de Gestión 2.452.278,35 €



4.6 Resumen de costes de edificación, urbanización y gestión de laactuación

1 Presupuesto de Contrata de obras 19.855.134,62 €2 Costes de Gestión y Proyectos Técnicos 2.452.278,35 €

----------------------------Total 22.307.412,97 €



5 ESTIMACION DE INGRESOS POR VENTAS

5.1 Estimación de Precios de Venta de edificación

Plantas Bajas comercialesValor medio previsto: 2.700,00 €/m25.834 x 2.700,00 €/m2 = 15.751.800,00 €Plantas superiores (Vivienda y otros usos)Valor medio previsto: 2.250,00 €/m216.970 m2 x 2.250,00 €/m2 = 38.182.500,00 €

------------------------------------Total 53.934.300,00 €

5.2 Estimación de Precios de Venta de Aparcamientos

Se valora el precio de venta a 24.000,00 €/plaza.578 plazas x 24.000,00 €/plaza. =

13.872.200,00 €

Añadiríamos a esta cifra la venta de trasteros a residentes, con un total de750 m2, a 600 €/m2 =

450.000,00 €

5.3 Evaluación de los precios de venta con detracción por relocalizaciónde locales comerciales y viviendas

Recordamos que según nuestras hipótesis se excluirían de ventas:

- 1.562 m2 de locales correspondientes a titulares de locales quehubiesen optado por este procedimiento, en lugar de indemnización por cese deactividad.

- 1.000 m2 de viviendas correspondientes a usuarios que hubiesenpreferido asimismo este procedimiento.



Por tanto, en esta hipótesis los precios de venta serían:

Locales: 5.834 m2 - 1.562 m2 = 4.272 m2 x 2.700,00 €/m2

11.534.400 €Viviendas: 16.970m2 - 1.000m2 = 15.970m2 x 2.250,00 €/m2

35.932.500 €

_____________________SUMA 47.466.900,00 €

A estas cifras habría que sumar las aportaciones que realizarían lospropietarios de locales y viviendas que se relocalizasen en el nuevoconjunto, correspondientes al diferencial entre los nuevos valores delocales y viviendas respecto a los valores de las que ocupabananteriormente.

Estimamos esa aportación en 450,00 € por m2 de nueva edificación

1.562 m2 locales x 450,00 €/m2 = 702.900,00 €1.000 m2 vivienda x 450,00 €/m2 = 450.000,00 €



6 BALANCE ECONOMICO GENERAL

6.1 Total Costes1 Costes, incluyendo:

- valoración construcciones existentes- valoración de derechos de edificabilidad resultante- indemnizaciones a titulares de locales por cese de actividad- compensación por cese temporal de actividad a titulares delocales que opten por la relocalización en el nuevo conjunto.- indemnización a usuarios de viviendas por rescisión decontratos y abandono de las mismas.Total 29.408.745,60 €

2 Costes de edificación y UrbanizaciónTotal 19.855.134,62 €

3 Costes de gestión económica, jurídica y administrativa y costes de proyectos y direcciones técnicas de obrasTotal 2.452.278,35 €

Total Costes 51.716.158,57 €

6.2 Total Ingresos

1 Ingresos por ventas de edificación(pisos y locales) 47.466.900,00 €

2 Ingresos por ventas de plazas deaparcamiento y trasteros 14.322.200,00 €

3 Ingresos por aportaciones de titularesde locales y viviendas para su reloca-lización en el nuevo centro urbano 1.152.900,00 €

4 Cesión 10% aprovechamiento 2.280.400,00 €

Total Ingresos 65.222.400,00 €



6.3 Conclusión

La operación es viable, estimándose un superávit de 13.506.241,43 €.

TASA DE RENTABILIDAD: 25 % SOBRE INVERSIONES (relaciónentre Beneficios e Inversión)

Dado que el sistema de actuación determinado en el presente documento,es el de cooperación, se recuerda que en el Estudio efectuado se incluyendentro de los costes generales las Obras de Urbanización de plazas ycalles, así como los costes de Gestión y Proyectos Técnicos, seránabonados por los propietarios, bien satisfaciendo las cantidades que lessean giradas, bien aportando con carácter forzoso mediante reparcelación,parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o solares que lescorrespondan, por lo que la actuación municipal no sería deficitaria.

Se justifica por tanto la viabilidad de la gestión mediante el sistema deactuación por cooperación.

En Huelva, julio de 2.007

Fco Javier Olmedo RivasArquitecto de la GMU

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