Avalu (2004-2006)Ver http://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-1625962

AVALOS DE PLUSVALA, CLAVES EN LAS NEGOCIACIONESAl tema de avalos y avaluadores no se le ha dado la importancia debida, y teniendo en cuenta que son la base de negociaciones, tanto del sector privado como del Estado, un avalo elaborado en forma errnea puede terminar en una mala negociacin entre particulares, o entre estos y el Estado . "Al tema de avalos y avaluadores no se le ha dado la importancia debida, y teniendo en cuenta que son la base de negociaciones, tanto del sector privado como del Estado, un avalo elaborado en forma errnea puede terminar en una mala negociacin entre particulares, o entre estos y el Estado".Con esta afirmacin, Gloria Bonilla de Almanza, presidenta de la Cmara de la Propiedad Raz de Bogot, hace un llamado de atencin acerca de qu es la plusvala, qu es un avalo de plusvala, quines estn capacitados para hacerlo y quienes lo estn haciendolaro est, sin pretender hacer ctedra valuatoriaagrega.Algunas definiciones.El Diccionario de la Real Academia de la Lengua dice que esacrecentamiento del valor de una cosa por causas extrnsecas a ella.Por su parte, el diccionario Pequeo Larousse Ilustrado lo define como documento del valor de las cosas. Aumento en el precio de un trabajo motivado por dificultades en el mismo, mientras que en la doctrina marxista se explica que es diferencia entre el valor de los bienes producidos y el salario que recibe el trabajador.Siguiendo con ms definiciones, el Artculo 82 de la Constitucin Poltica de Colombia dice:deber del Estado velar por la proteccin de la integridad del espacio pblico y por su destinacin al uso comn, que prevalece sobre el inters particular. Las entidades pblicas participarn en la plusvala que genere su accin urbanstica y regularn la utilizacin del suelo y del espacio areo urbano, en defensa del inters comn.Lo expresado en la Carta Magna Bonilla de Almanza- es el sentir del constituyente primario, que basa su reglamento por la Ley 388 de 1997, captulo IX Participacin en la Plusvala, que en su artculo 73 explica la nocin de la misma, mientras que en el artculo 74, de la misma norma, define los hechos generadores, o sea, las causales de esta.La participacin del Estado en la plusvala de un bien no es un impuesto; se trata- ms bien- de una contribucin por una sola vez y son los concejos distritales o municipales los encargados de decretar la tasa que se cobrar sobre la plusvala, en la ciudad o en el municipioseala la Presidenta de la Cmara.Evolucin legislativa.As las cosas, el Ministerio de Desarrollo expidi el Decreto 1599 de 1998, que en sus artculos 4, 5 y 6 reglament la elaboracin de los avalos para cada uno de los casos. Sin embargo, Bonilla este decreto fue derogado, en su totalidad, por el Decreto No. 1788 del 2004, del mismo Ministerio.Cmara de la Propiedad Raz-Lonja Inmobiliaria particip con gremios del sector y el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi en la reglamentacin y redaccin de varios puntos de la reglamentacin de la Ley 388 (entre ellos, el Decreto 1599 del 98) por invitacin del entonces Ministerio de Desarrollo Econmicoanota Bonilla, quien reitera que hay legislacin expedita sobre el tema, que se ha debatido en los mbitos gremial y gubernamental desde 1997, a raz de la expedicin de la Ley 388."Muchos avaluadores han estudiado y aplicado la reglamentacin antes enunciada (ver recuadro); adems, es importante mencionar que Colombia es uno de los pases en Latinoamrica ms capacitados en materia valuatoria y los avaluadores se vienen capacitando de forma tcnica", concluye la Presidenta de la agremiacin.El Decreto 1788 del 2004.-Artculo primero. Adopta las definiciones de los hechos generadores de la plusvala.-Artculo 2 y subsiguientes. Indican cmo se deben realizar los avalos de plusvala; cmo calcular su efecto, segn lo previsto en el artculo 77 de la Ley 388 de 1997.-El artculo 4 Indica quienes estn autorizados para estimar el efecto de plusvala por metro cuadrado de suelo en cada una de las zonas o subzonas geoeconmicas homogneas donde se concretan los hechos generadores, sealando al Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, los catastros descentralizados o los peritos privados inscritos en lonjas de propiedad raz o instituciones anlogas.Ahora bien, a la fecha el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, los catastros y los gremios vienen estimando el efecto plusvala de conformidad con las disposiciones anteriores. En el caso de Bogot, el Catastro Distrital ha estimado para el Departamento Administrativo de Planeacin Distrital el efecto plusvala, especialmente para los planes parciales.Alza de predial en municipios.El abogado tributario Roberto Uribe Pinto opina sobre la propuesta que pretende incrementar, de forma exagerada, las tarifas del impuesto predial en los municipios."La actualizacin en la formacin de los avalos catastrales por parte del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi en los municipios que se requieran, para el prximo ao, debe obedecer a un cuidadoso estudio en cada regin, consultando los accidentes geogrficos, las reservas forestales y las preservaciones hdricas, que muchas veces no se estudian debidamente en el sector rural. "En cuanto al alza de tarifas para el predial que propone el Gobierno hago un llamado a la prudencia de los concejos municipales, ya que varias de estas corporaciones se equivocan y fijan porcentajes generales sobre los avalos para establecer tarifas diferenciales, sin tener en cuenta los requisitos que establece la Ley 44 de 1990, entre ellos los estratos socioeconmicos y los usos del suelo con el sector urbano."Municipios como Madrid (Cundinamarca) elevan tarifas prediales solo para los floricultores y nicamente este aumento rige para esta produccin agraria, lo que en mi concepto no est autorizado por la Ley. Por otra parte, otros municipios establecen las tarifas en forma diferencial de acuerdo con los avalos catastrales, sin tener en cuenta los estratos socioeconmicos, ni tampoco el uso del suelo en el sector rural, como es el caso de los municipios de Anapoima y Subachoque