AVALUO COMERCIAL CORPORATIVO

CENTRAL DE SAN FERNANDOSECTOR DE SAN FERNANDO MUNICIPIO DE GIRARDOT

AV-CP-065-10

Solicitado Por:

EMPRESA DE TELECOMUNICACIONES DE BOGOTÁ S.A.-E.S.P

Bogotá DC, diciembre de 2010

CONTENIDO

PRIMERA SECCIÓN - PRESENTACIÓN

EXTRACTO DEL COMITÉ DE AVALÚOS

SEGUNDA SECCIÓN - PONENCIA

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. TITULACIÓN

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN

IV. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

V. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

VI. CONSIDERACIONES GENERALES

VII. METODOLOGÍA

VIII. RESULTADO DEL AVALÚO

TERCERA SECCIÓN – ANEXOS CORPORATIVOS

OFERTA INMOBILIARIAPROCESAMIENTO ESTADÍSTICO

I. INFORMACIÓN BÁSICA

I.1. TIPO DE INMUEBLE: Predio Urbano, terreno y construcciones

I.2. TIPO DE AVALÚO: Avalúo comercial.

I.3. DIRECCIÓN: Kra 9 entre Cl 35 y 37 Central de San Fernando

I.4. LOCALIZACIÓN: El predio a avaluar se localiza en la zona Urbana del Municipio de Girardot, sector San Antonio, Cerro las Cruces. Como punto de referencia tenemos al Hospital del Municipio.

I.4.1. SECTOR: San Fernando

I.4.2. MUNICIPIO: Girardot

I.4.3. DEPARTAMENTO: Cundinamarca.

I.5. DESTINACIÓN ECONÓMICA DEL INMUEBLE: Predio Urbano, estación Central San

Fernando.

I.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALÚO:

Copia Escritura publica Nº 4821 del 31/08/2004 de la Notaría sexta del circulo de Bogotá, D. E.

Certificado de Libertad y tradición, impuesto predial

I.7. SOLICITANTE DEL AVALÚO: Empresa de Telecomunicaciones de Santa

Fe de Bogotá S.A. E.S.P

I.8. FECHA DE LA VISITA: 20 de Noviembre de 2010

I.9. FECHA DEL INFORME: 25 de Noviembre de 2010

II. TITULACIÓN

NOTA: Este resumen no constituye un estudio Jurídico de los títulos.

II.1. PROPIETARIO: Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá

II.2. TITULO DE

ADQUISICIÓN: Escritura publica Nº 4821 del 31/08/2004 de la Sexta o del circulo de Bogotá, D. E.

II.3. FOLIO DE MATRICULA

INMOBILIARIA: Nº 307-67822

II.4. REGISTRO CATASTRAL:01-04-0048-0030-000

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN

III.1. ACTIVIDADES PREDOMINANTES:

III.1.1. DEL SECTOR: El sector donde se localiza el predio a avaluar se caracteriza por estar en una zona urbana residencial, comercio típico de barrio.

III.2. TIPOS DE EDIFICACIÓN:

III.2.1. DEL SECTOR: Consolidado zona residencial.

III.3. ESTRATIFICACIÓNSOCIO ECONÓMICA: Estrato 3 y 4

III.4. VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR:

III.4.1. ENUMERACIÓN: Vía de acceso en recebo.

III.5. CARACTERÍSTICASGENERALES: El predio cuenta con fácil accesibilidad por

ubicarse cerca de la vía principal, la cual conduce al Municipio de La Mesa.

III.5.1. ESTADO DE CONSERVACIÓN:La vía en recebo se encuentra en regular estado de conservación.

III.6. INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA:

III.6.1. VÍAS: Vías típicas de barrio en recebo y asfaltada la Vía principal.

III.6.2. ALUMBRADO PUBLICO: si posee.

III.6.3. REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS:La zona, cuenta con todos los servicios públicos.

III.7. TRANSPORTE PUBLICO:Existen colectivos y taxis Municipales.

IV. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA:

ARTICULO 26 .-USO RESIDENCIAL: El uso residencial debe ser el de mayor proporción dentro del suelo urbano en las áreas ya consolidadas y de consolidación. Previa identificación de los terrenos urbanizables o de actitud urbanística.

PARÁGRAFO 1: Las áreas consolidadas identificadas con el presente acuerdo. Pueden recibir uso residencial por lo tanto pueden localizarse allí proyectos puntuales para este fin.

PARÁGRAFO: 2 Toda actuación urbanística que se lleve a cabo en suelo Urbano deberá tener en cuenta las diferentes afectaciones de los lotes así como también Las diferentes áreas de sesión establecidas en el estatuto urbano municipal ; se debe evitar que los proyectos entren en contraposición con los diseños globales del municipio.

PARAGRAFO 3 .- Area para vivienda de interés social: Son áreas dentro del municipio declaradas como aptas para el desarrollo de programas de vivienda de interés social (VIS) teniendo en cuenta como únicos beneficiados para estos programas las familias cuyos ingresos mensuales sean inferiores a cuatro salarios mínimos salvo otros criterios que expida la Ley. Estas áreas quedarán plenamente identificadas en los planos números 37 y 55

PARAGRAFO 4: El Estatuto urbano del municipio de Girardot contendrá para los Programas de vivienda de interés social ya sean ejecutados por una inversión pública o privada una normatización específica tendiente al favorecimiento de la relación del costo con el beneficio social.

PARAGRAFO5 : Con el objeto de un mejor manejo administrativo y organizacional urbano espacial, la normativa para el municipio de Girardot contemplará las dimensiones mínimas y máximas de agrupaciones para las actuaciones urbanísticas existentes como las futuras teniendo en cuenta las proyecciones de oferta y demanda de vivienda VIS para los próximos años.

ACUERDO NUMERO 029 DE 2000 DE GIRARDOT

V. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE:

V.1. DEL INMUEBLE OBJETO DEL AVALÚO:El predio es de forma polígono regular, con vía en recebo regular estado de conservación, se ubica en la parte interna del barrio, cerca de la vía principal, la cual conduce al Municipio de la Mesa.

Área total lote: 524,9 M2 según Impuesto predial y documentación suministrada.

Linderos: Los linderos del inmueble a avaluar se encuentran en Escritura pública Nº 4821 del 31/08/2004 de la Notaría Sexta del circulo de Bogotá, D. E.

Vía de acceso

5.2. CONSTRUCCIONES:

En el predio encontramos una construcción en altura de 326,35 m2 construidos. Fuente: Impuesto Predial y documentación suministrada.

Descripción:

Dependencias:

Sótano 1: planta de emergencia, cuarto de basuras, cuarto de rectificadores, cuarto de baterías, almacén general o bodega, 1 baño, área para parqueaderos.

Sótano 2: cuarto de motobombas, 1 baño, 2 bodegas, zona para parqueaderos.

Piso 1: zona verde o antejardín, recepción o portería, zona de baños, un local, un depósito, dos oficinas, un cuarto de transmición, 1 cuarto de máquinas, una sala de conmutación, una

sala de distribución general, una terraza, cuarto con zona de cables.

Piso 2: zona de baños, cocina, terraza, área de atención al público, una oficina, 1 baño, un archivo, cuarto de aire acondicionado.

Piso 3: zona de baños, cocina, dos terrazas, una cuarto de 570 m2 aproximadamente.

VI. CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes de la unidad a avaluar, expuestas en el presente estudio, en la determinación del justiprecio se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones generales:

1. Las características generales del sector2. La ubicación estratégica en los cerros, para el servicio de telecomunicaciones.3. Las vías de acceso al sector y sus servicios generales de infraestructura 4. La edad y el actual estado de conservación del inmueble (construcciones)5. El grado de desarrollo, categoría y homogeneidad del sector, usos del suelo.6. El resultado corresponde al valor comercial del inmueble expresado en dinero, entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y recibir de contado, por una propiedad, en un mercado competitivo y abierto con alternativas de negociación y sin existencia de estímulos indebidos.7. El avalúo practicado no tiene aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, tradición, ni vicios ocultos de carácter legal

8. La inspección se hizo con carácter de observación valuatória, esto significa que no es del objeto del avalúo: mediciones, acotaciones, descripción detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos, análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o técnico existentes al momento de la inspección

9. Para efectos de la estimación del valor del bien avaluado, adicionalmente se han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en sectores de similares características.10. El avalúo es un concepto de carácter exclusivamente económico que busca estimar un valor a una fecha dada y bajo un contexto micro y macro económico determinado. Es en esencia una herramienta para la toma de decisiones de carácter gerencial.

VII. METODOLOGÍA PARA EL TERRENO:

El método que se utilizó fue el de mercadeo de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia y alternativamente en sectores de alguna manera comparables.

En la aplicación del método de comparación de mercado se analizaron los indicadores de valor que se refieren a inmuebles similares al que se avalúa; en el análisis y comparación se tomaron en cuenta entre otros

factores: ubicación específica, extensión superficiaria, topografía, reglamentación urbanística, infraestructura de servicios, etc.

VIII. FUENTES CONSULTADAS (COMERCIALES Y ARRIENDOS)

IX. FUENTES INMOBILIARIAS

El valor canon de arrendamiento, adoptado por los anteriores avaluadores, son para predios de más de 200 m2 construidos, hay que tener en cuenta que el factor tamaño, influye en el valor por m2.

X. CONCLUSIONES FINALES

La construcción se encuentra en buen estado de conservación, salvo a reparaciones de poca importancia.

No se encontraron fisuras o grietas, en muros o estructuras, tampoco existen problemas de humedad o filtraciones, hay que recalcar que la cubierta se encuentra totalmente impermeabilizada.

XI. METODOLOGÍA PARA EL AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN

Para obtener un valor real del inmueble (m2) se tiene en cuenta el estado de conservación y se utilizará las Normas de tasación Urbana de FITTO Y CORVINI

Método de Reposición como nuevo

Este método de avalúo busca establecer el valor comercial de un inmueble, partir de calcular cuanto cuesta, hoy, producir una construcción equiparable en términos funcionales, y demás elementos que la conformen, con los materiales y técnicas usuales en el momento de hacer el avalúo y no necesariamente con las características que tenga el bien, por cuanto en muchas oportunidades en su fabricación se emplearon materiales y técnicas no disponibles en el momento.

Pero como el inmueble objeto de avalúo ya ha sido utilizado durante un período de tiempo es necesario descontarle este tiempo, aplicando un método de depreciación.

Calculo de la Construcción

XII. RESULTADO DEL AVALÚO:

CENTRAL

SECTOR DE SAN ANTONIO MUNICIPIO DE GIRARDOT

SON: CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO PESOS

XIMENA SAMPER DE NEU EDWIN FERNANDO AYERBE JARA

Representante Legal Arquitecto-Avaluador R.N.A. SIC 06090659

Diciembre de 2010.