artÍculo 200: procedimiento notarial de deslinde de...

Prontuario Ley 13/2015 121

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Es aplicable lo dicho para el apartado 1º del art. 199 (PRA de 13 de enero de 2016).Pero, además, tratándose de una RGGA y debiendo comunicar a Catastro, el Colegio,considera que el informe a Catastro debe minutarse al mínimo del 2.1, es decir, 24euros.

ARTÍCULO 200: PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE DESLINDE DEFINCAS INSCRITAS:

1º OBJETO DEL MISMO:

Regula el “procedimiento notarial de deslinde de fincas inscritas”.

Me plantea ciertas dudas la utilidad de este procedimiento y su objeto. Entiendo por“deslindar” el determinar y establecer con claridad los límites de una finca inscritarespecto de su colindante o colindantes (Como señala el art. 199 LH, en caso deinvasión de fincas registrales colindantes, el interesado puede acudir a esteprocedimiento), pero sin que ello determine “per se” su superficie y otros linderosdistintos del propiamente deslindado.

Por comparación con lo dispuesto en el art. 199.1, párrafo 7º, cuando dice “si laincorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por laposible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar eldeslinde conforme al artículo siguiente…”, podemos entender que el procedimiento delart. 200 ha de tener lugar cuando el/los linderos de la fincas registral, según la RGGaportada, invadan las fincas colindantes (lo que implicaría dudas en cuanto a ladeterminación de los linderos y justifica el deslinde).


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Por tanto, puesto que el art. 201 viene a regular un procedimiento o expedienteespecífico para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier fincaregistral, debemos entender que el art. 200 tiene por objeto determinar las lindes deuna finca si estás no estuvieran determinadas ya en la descripción literaria de la fincao concretar, o determinar con claridad, dichas lindes si fueran dudosas y sin que ellopresuponga determinar superficie alguna ni afectar a las lindes de la finca que noestán afectadas por el procedimiento pues, de lo contrario, entraríamos en el objetodel art. 201.

La aplicación práctica de este expediente queda pues muy limitada, en mi opinión,pues las fincas registrales vienen determinadas por sus linderos y un cambio en losmismos, normalmente, no implica un deslinde como tal sino una rectificación de losmismos y esto queda sujeto al art.201 (y al 199, en su caso y como vimos).

2º. COMPETENCIA:

El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil paraactuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de losdistritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretendeestuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, elexpediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial decualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.

3º. INICIO DEL PROCEDIMIENTO:

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios decualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se haránconstar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como lascolindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras,incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si eldeslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinarála parte a que haya de contraerse.

Nota: Cuestiones:

1. LEGITIMACIÓN:

El expediente puede iniciarse por el titular registral de dominio de la finca inscrita y,siendo varios (un proindiviso) por cualquiera de los partícipes, o de cualquier derechoreal.

En cuanto al proindiviso y al titular de derecho real inscrito y la capacidad, valga aquílo dio para el art. 199

2. FORMA DE INCIAR EL EXPEDIENTE:

Se hará mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de lafinca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datosidentificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio


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cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a latotalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.

Cuando se habla de circunstancia de las fincas colindantes afectadas, debeentenderse referido, únicamente a fincas registrales colindantes afectadas, puesestamos ante el deslinde de fincas registrales. Pero estos datos a aportar no seránsolamente los registrales, sino también los catastrales tanto de la finca a deslindarcomo de las fincas registrales colindantes afectadas.

Aquí si se exige, si es conocido, que le promotor determine la identidad y el domiciliode los titulares de las fincas de las fincas afectadas.

El problema (como ocurre en general en los expedientes notariales regulados en estareforma) es que se exige del promotor aportar una serie de datos que, normalmente, leserán muy difícil de obtener como ocurre con los datos de titularidad de las fincasregistrales colindantes (incluso a nosotros nos puede resultar complicado determinarquiénes son estos titulares y sus domicilios, como señale al hablar del art. 199).

Lógicamente, si el deslinde solo se refiere a una parte de la finca, habrá dedeterminarse esta.

4º. DOCUMENTOS A APORTAR:

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastraldescriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas,así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión.Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastralno coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráficageorreferenciada del mismo.

Nota: Resulta claro que el deslinde ha de verificarse, al menos inicialmente, sobre lacartografía catastral. De ahí que se pida la RGGC tanto de la finca objeto delexpediente como de las colindantes afectadas, que deben ser las colindantesregistrales afectadas.

Solo en el caso de que la RGGC, y así se manifieste por el promotor, no refleje eldeslinde, habrá que aportar, además, una RGGA (entra dentro de los supuestos delart. 10.3 LH). Esta deberá reunir los requisitos técnicos previsto y que ya hemosestudiado.

5º. ACTUACIÓN NOTARIAL Y REGISTRAL:

El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en elplazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas queestimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda ladocumentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, auna comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el iniciodel expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas,al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de suscolindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el


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Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expediciónde dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y sufinalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos añosdesde su fecha.

Nota: Distinguir la actuación notarial y la registral:

1. EL NOTARIO:

Debe comunicar el inicio del expediente a los interesados así como al Registro de laPropiedad para que este expida la certificación preceptiva. Así:

A) NOTIFICACIÓN A INTERESADOS:

El Notario debe comunicar, junto con la documentación presentada, el inicio delexpediente a todos los interesados.

a) A quien debe hacer la comunicación:

Estos interesados, en principio, son el titular registral del dominio, si no hubierainiciado el procedimiento, entiendo que a los titulares de derechos inscritos sobre lafinca a deslindar, así como los titulares de dominio de fincas colindantes registralespero, puesto que el contenido de la certificación se refiere a titulares tanto de lafinca a deslindar como a sus colindantes afectadas, tanto de dominio como decargas, la notificación notarial debe extenderse, también, a estos titulares.

En relación con esto, me surge de la duda de, si el procedimiento es para eldeslinde de fincas inscritas, es preciso citar a los colindantes catastralesespecificamente. Entre los datos que debe aportar el promotor del expediente no seincluyen los datos de las fincas colindantes catastrales (y que pueden ser distintosde las registrales). Podríamos entender que, tanto si el interesado manifiesta queCatastro si recoge esta alteración como si, por existir divergencia, aporta unaRGGA se les podría citar para evitar una posible indefensión de los mismos. Peroes cierto que del artículo no resulta esta necesidad. El apoyo fundamental paradefender la citación de los colindantes catastrales lo encuentro en el caso de que seaporte una RGGA que justifique el deslinde ya que en estos casos, por analogíacon el art. 199, si habría que notificarle.

b) Cómo se hará la comunicación:

Aunque el precepto habla de comunicación, entiendo que se refiere a unanotificación-citación pues se les notifica el inicio del expediente con el objetivo deque puedan comparecer y alegar lo que estimen conveniente y lograr, en su caso,un acuerdo sobre el deslinde.

La forma de hacerlo será la establecida en el art. 202 RN.

c) Efectos de la notificación:

Los así notificados, desde la recepción de la notificación, tiene 15 días paracomparecer alegando lo que estimen conveniente y presentando las pruebas al


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efecto. Tras el transcurso de eso 15 días, les convocara dentro del plazo de 30 díasa una comparecencia para buscar el acuerdo.

Entiendo que estos plazos no son de obligado cumplimiento y no es precisoagotarlos, dado que los 15 días son un plazo máximo y las comparecencias puedenpueden producirse antes de agotarlos; y lo mismo ocurre con el plazo de los 30días, pues producidas las comparecencias, cabe señalar la comparecencia paraantes de dicho plazo.

B) NOTIFICACIÓN AL REGISTRO:

El Notario debe comunicar al Registro el inicio del expediente para que este expidacertificación, como veremos. La forma de hacerla, entiendo sujeta igualmente al art.202 RN.

2. EL REGISTRADOR:

Ante la notificación notarial del inicio del expediente, expediremos certificación dedominio y cargas tanto de la finca a deslindar como de las colindantes afectadas(entiendo que de las registrales colindantes) y lo hacemos constar por nota al margende las fincas afectadas, con indicación del Notario y su finalidad, que tendrá unaduración de dos años.

¿Debemos incluir en la certificación las cargas y derechos inscritos sobre las fincasregistrales colindantes afectadas? Así parece resultar del párrafo estudiado. Por tanto,la certificación debe contener: Datos descriptivos y de titularidad, tanto de dominiocomo de cargas y derechos, tanto sobre la finca a deslindar como de las colindantesregistrales afectadas.

En materia de arancel, el Colegio (PRA de 13 de enero de 2016) considera que porcada certificación de titularidad y cargas de cada finca, cabe minutar por el 4.1, letrab), es decir, 24 euros. Y la constancia por nota al margen de cada finca de suexpedición, se minutará al 3.2, es decir, 9 euros por cada nota.

6º. CONCLUSIÓN DEL EXPEDIENTE:

De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo elNotario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 delartículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará siel acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendoacuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.

Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y delcontenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre laposibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativou operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender lainscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Nota: Distinguimos la actuación notarial y la registral:

1. EL NOTARIO:


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La efectividad del deslinde depende de que se llegue a un acuerdo o no por parte deaquellos que hayan sido citados a la comparecencia. Y es lógico, si pensamos queestamos hablando de un expediente que se configura dentro de la jurisdicciónvoluntaria. De este modo:

A) SI HAY ACUERDO:

Quedará reflejado en una escritura pública y, conforme al Art. 18, apartado 2º, letra c,párrafo 2ª, el Notario informara a la DGC sobre la rectificación realizada, por mediostelemáticos, en el plazo máximo de cinco días desde la formalización del documentopúblico. Validada técnicamente por la citada DGC la rectificación declarada, seincorporará la correspondiente alteración en el Catastro. En los supuestos en que seaporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizaráen el plazo de cinco días desde su conocimiento por el Catastro, de modo que elnotario pueda incorporar en el documento público la certificación catastral descriptiva ygráfica de los inmuebles afectados que refleje su nueva descripción.

Puesto que el procedimiento se basa en la certificación catastral, que necesariamentese ha de aportar en cualquier caso, y solamente en el caso de que la discrepancia nofuera recogida por esta, el promotor aportará una RGGA, no veo claro la necesidad decomunicar a la DGC. Si los linderos cuya indeterminación o duda motivan elexpediente resultan claramente de la certificación catastral y no hay manifestación encontra del promotor, no tendría mucho sentido dicha notificación salvo que sea paracomunicar a Catastro la “ratificación” en cuanto al contenido de la certificación. Si, porel contrario, se aporta además una RGGA para subsanar, a instancia del promotor lasdeficiencias de la certificación catastral, entonces si tienen sentido dicha notificación.

B) SI NO HAY ACUERDO:

Se cierra el expediente sin más y supongo que quedará expedita la vía judicial en talcaso. Lo cierto es que basta con que uno de los citados no quiera llegar a un acuerdopara que el expediente quede en nada (el artículo no dice expresamente oposición), ysalvo que esta resistencia deba tener un fundamento o lógica apreciable por elNotario, y no parece ser el caso.

Al igual que ocurre con los demás expedientes notariales regulados, su efectividad seve mermada por la posibilidad de oposición por parte de alguno de los citados onotificados; ello responde al carácter o naturaleza de procedimientos de jurisdicciónvoluntaria que la reforma les otorga.

2. REGISTRADOR:

Independientemente de la calificación de los distintos trámites del expediente,especialmente la realización de las notificaciones previstas, por la redacción delpárrafo, da la impresión de que la calificación registral se limita a que el deslinde noencubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria noinscritos, y que no podremos suspender por dudas en cuanto al deslinde en sí. Al igual


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que ocurre con el art. 199, tener la completa certeza de dichas operaciones puederesultar complicado, de modo que basta con que tengamos “dudas razonables” alrespecto, lo que debemos llevar a la nota de despacho.

La explicación de la limitación a la calificación, quizás, venga porque el Notarioprocede, en caso de acuerdo, por la vía del Art. 18.2, letra c) TRLC, y lo que va avenir incorporado en la escritura es la certificación catastral validada y enviada porcatastro y coordinada con él. Pero tengo mis dudas.

Por otro lado, podríamos entender aplicables aquí las normas sobre calificación del art.203 LH. Es cierto que en este art, 200 no hay remisión al art. 203 pero entiendo que,junto con calificar los trámites del acta notarial de deslinde también podemos entrar acomprobar su realidad. Máxime cuando en este procedimiento ni siquiera ha depracticarse AP como en los casos del art. 201 y 203.

La duda puede venir determinada si, a consecuencia de este expediente, espreceptivo inscribir o incorporar la RGG que se ha tomado como base para determinarcon claridad los linderos. Aunque nada se dice expresamente, entiendo que así debeser, según el sentir general de la reforma (el art. 10 LH determina aportar la RGGC yen su apartado 3º permite aportar la RGGA en los procedimientos del título VI). Y sihay que incorporar la RGG, entiendo que procede aplicar el art. 199 aunque teniendoen cuenta que los trámites de notificación ya se encuentran realizados.

En materia arancelaria, el Colegio (PRA de 13 de enero de 2016) determina que lainscripción del deslinde se minutará al 2.1 tomando como valor el de la finca oderecho.

7º. REGLA ESPECIAL:

Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuyatitularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde sepracticará conforme a su legislación específica.

Nota: Ello implica, no obstante, comprobar y calificar los trámites del procedimientoseguido.


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ARTÍCULO 201: EXPEDIENTE DE RECTIFICACIÓN DEDESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS DE FINCASREGISTRALES:

1º) CUESTIONES PREVIAS

Es un procedimiento o expediente notarial sobre fincas registrales encardinado,también, en la idea de la jurisdicción voluntaria.

1. OBJETO DE ESTE EXPEDIENTE:

A) IDEA INICIAL:

El art. 198.3º LH se refiere a él como “procedimiento de rectificación del Registro de laPropiedad” y, según el párrafo 1º del art. 201.1, se trata de un expediente pararectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral.

Su objeto, por tanto, es lograr rectificar las inexactitudes en la descripción, superficiey/o linderos de las fincas inscritas existentes entre el Registro y la realidad jurídicaextrarregistral.


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El precepto habla “errores descriptivos del Registro“. Hay que entender, según laComisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), que esta expresión permite incluircomo objeto de este expediente, la rectificación de inexactitudes producidas pordefectos en el título que haya motivado el asiento. Sin embargo, no ampara larectificación de inexactitudes producidas por errores cometidos en el asiento altrasladar los datos del título, que deben sujetarse a las normas sobre rectificaciónprevistas en los arts. 211 y siguientes LH y concordantes del RH, por remisión delart. 40, letra c) LH.

Por otro lado, este expediente no desvirtúa los medios de rectificación previstos en elart. 40, letra d) LH (consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial); laComisión entiende que solo excluye la posibilidad de rectificación por consentimientodel titular (pues el expediente ofrece garantías no solo para dicho titular sino, también,para otros posibles interesados) pero en ningún caso, por posible resolución judicial.

Otra cuestión es si es imprescindible acudir a este expediente aun en los casos en queel error sea patente y resulte de la simple comparación del título con el asiento.

La Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) entiende que en estos casos podríano sea preciso su tramitación. Dependerá del juicio de cada Registrador.

B) POSTURA DE LA DGRN:

Concretamente, en cuanto a las rectificaciones que permite el precepto, laResoluciónde 17 de noviembre 2015 reconoce los siguientes supuestos en orden a esteprecepto:

a) Art. 201.3, letras a) y b), que permiten inscribir rectificaciones de superficiepero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca,limitados a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %.

b) Art. 201.3, letra a), que permiten inscribir rectificaciones de superficie pero consimultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, limitados arectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %.

c) Art. 201.1, que permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquiernaturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), decualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de lasuperficie previamente inscrita) y, además, obtener la inscripción de larepresentación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices.

La Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), además, entiende que:

a) Caso de cambio en los linderos nominales de una finca inscrita, es decir,de los titulares de los predios colindantes registrales, estima que puedeentenderse que no implica una rectificación descriptiva como tal y, por tanto,prescindir del expediente.

Al tratar del art. 199 ya he expresado el problema de los linderos.


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b) Respecto de aquellas fincas inscritas en las que previamente no constesuperficie alguna, entiende que estamos antes supuestos no de rectificaciónsino de “completar” la descripción incompleta de una finca y, por tanto, hayque acudir al procedimiento del apartado 1º del art. 201.

2. PROBLEMA DE LA COEXISTENCIA DEL Art. 201 CON EL Art. 18.2 TRLC:

En síntesis, este Art. 18.2 TRLC, reformado por la presente Ley, viene a regular unprocedimiento para subsanar las discrepancias relativas a la configuración o superficiede la parcela, con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en undocumento público, ante Notario, en el que, básicamente, habrá de aportarsecertificación catastral de la finca y el Notario solicitará de los otorgantes que lemanifiesten si la descripción que contiene la certificación se corresponde con larealidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público.

A) SI LOS OTORGANTES LE MANIFESTARAN LA IDENTIDAD, el notariodescribirá el inmueble en el documento público de acuerdo con la certificacióny hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.

B) SI LOS OTORGANTES LE MANIFESTARAN LA EXISTENCIA DE UNADISCREPANCIA, el Notario solicitará que se acredite por cualquier medio deprueba admitido en derecho. El Notario habrá de comprobar si está acreditadala discrepancia.

a) Si no la estima acreditada, dejará constancia de ella en el documentopúblico y, por medios telemáticos, informará a la DGC para que, en sucaso, ésta incoe el procedimiento oportuno.

b) Si la estima acreditada, lo notificará a los titulares colindantes para queen el plazo de veinte días puedan alegar lo que a su derecho convenga.

x Si no hay oposición, el notario incorporará la nueva descripción delbien inmueble e informará a Catastro para que este, verificada laalteración, lo comunique al Notario para que incorpore la certificacióncatastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados que refleje sunueva descripción.

x Si hay oposición, dejará constancia de ella en el documento público y,por medios telemáticos, informará a la DGC para que, en su caso, éstaincoe el procedimiento oportuno.

Creo, desde un punto de vista práctico, que el procedimiento del Art. 201 absorbe aldel Art. 18.2 pues resulta más amplio en sus fines. Pensemos que en el Art. 201 elpromotor debe aportar la grafía catastral, expresando los titulares registrales dedominio y derechos sobre la finca y, si aprecia que la rectificación pretendida no secorresponde con la grafía catastral, debe aportar una RGGA. En este caso el Notarioha de proceder conforme al Art. 18.2, letra c) TRLC, notificando dicha base a Catastropara que este, hechas las alteraciones oportunas, le devuelva las certificaciones


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validadas y, en cualquier caso, y por aplicación del Art. 203 debe citar a titularesregistrales y catastrales. Es decir, en el mismo procedimiento del Art. 201 cabeadecuar la realidad física de la finca con Catastro y, a su vez, adaptar el Registro a loque dice Catastro.

Sin embargo, cabe plantearse la posibilidad de que exista un exceso inferior al 10% dela cabida inscrita que, sin embargo, no se acredite con catastro sino con una RGGA y,aquí sí, el notario podría aplicar previamente el art. 18.2 TRLC para obtener unaRGGC y posteriormente acudir a la vía de hacer constar en El exceso por la vía delart. 201.3, letra a).

Es decir, desde el punto de vista notarial y en resumen, las posibilidades son:

x Diferencias de superficie inferiores al 10% de la cabida inscrita, noacreditadas con certificación catastral: Al estar acreditada la referenciacatastral (en los términos del art. 45 TRLC) pero no resultar el exceso decatastro, entiendo que el notario debe abrir el procedimiento del art. 18.2 TRLCpara, previa acreditación de dicho exceso mediante una RGGA, obtener decatastro la certificación catastral que si la recoja. Una vez obtenida, si podráobtenerse la inscripción de la rectificación por la vía del art. 201.3. letra a).

x Diferencias de superficie inferiores al 10% de la cabida inscrita,acreditadas con certificación catastral: Pueden inscribir directamente por lavía del art. 201.3, letra a).

x Diferencias de superficie superior al 10% de la cabida inscrita: Procedeabrir el procedimiento del art. 201.1, en cabe que se acredite con RGGC oRGGA que reconduce al art. 18.2 TRLC.

3. CONTENIDO:

El art. 201 regula un procedimiento “complejo” (apartado 1º), para modificar ladescripción, superficie o linderos de una finca registral y dos dispensas o excepciones(apartados 2º y 3º) en que no es preciso tramitar dicho procedimiento, relativas a lamodificación de meros datos identificativos, y no descriptivos, de las fincas registralesy ala constancia de excesos de cabida de fincas inscritas. Así los distingo en laexposición.

2º) APARTADO 1º: PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN,SUPERFICIE Y/O LINDEROS DE FINCAS REGISTRALES:

El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier fincaregistral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203, con lassiguientes particularidades:

Nota: El art. 203 LH regula hoy el expediente notarial para inmatricular fincas noinscritas. Lo que se plantea aquí es que normas del art. 203 son aplicables al art. 201.Para la Comisión, el llamamiento al art. 203 lo es a todo su contenido a excepción de


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aquellas normas expresamente excluidas por el art. 201. Lo iremos vienen en cadamomento, integrando en el presente expediente las normas del art. 203.

A.INICIO DEL EXPEDIENTE:

a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en eldominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de ladescripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo suresponsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a erroresdescriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general acualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Asimismo deberá el interesado expresar los datos de que disponga sobre laidentidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre lapropia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, entodo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto delexpediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representacióngráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportarrepresentación gráfica georreferenciada de la misma.

Nota: Varias cuestiones:

1. COMPETENCIA:

En cuanto a la competencia, rige la regla 1ª del art. 203 que señala que “Elexpediente deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarialdonde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dichodistrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o másdistritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario decualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un soloexpediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio deun mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distritohipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dichoRegistro”.

2. LEGITIMACIÓN:

Corresponde al titular registral del dominio de la totalidad o de una cuota indivisa(entiendo que siempre que estén inscritas todas ellas) o de cualquier derecho real(Valga aquí lo dicho para el art. 199).

3. FORMA:

En cuanto a la forma de iniciarlo, entiendo aplicable el art. 203, regla 2ª, en cuantodice que se iniciará el expediente “mediante solicitud por escrito…en la cual…,deberán hacerse constar los datos personales del promotor y su domicilio para lapráctica de notificaciones”.

4. REQUISITOS:


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En cuanto a los requisitos, se centran en la documentación a aportar, datos que debenexpresarse y en las manifestaciones concretas que deben hacerse:

A) DEBE APORTAR AL NOTARIO DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LAFINCA Y SU DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA:

La cuestión es cómo deberá aportar dicha descripción. Respecto de la descripciónregistral, nada se dice al respecto. Puesto que en el seno del procedimiento debemosexpedir una certificación registral de la finca, a priori, podemos entender que bastarácon que se aporte una nota simple de la finca en cuestión.

Respecto de la descripción actualizada, entiendo que se hará, conforme al apartadob), aportando certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto delexpediente (RGGC) y, en el caso de que esta no coincida con la rectificaciónsolicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma(RGGA).

La Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), a este respecto, entendía doscuestiones:

a) Que era preciso que el promotor manifieste que está conforme con elcontenido de la RGGC y, en caso, contrario, aportar la RGGA.

b) Respecto a los requisitos de la RGGA, estimaba que, por evidente lógica,debía cumplir con los requisitos previstos en el art. 10.3 LH, dado que,además, se debe ajustar al art. 18.2 TRLC. Sin embargo, si no los reunía, seentendía que no debía ser defecto, sin perjuicio de los efectos derivados de lafalta de incorporación a Catastro.

Tras la Resolución DGRN-DGC de 29 de octubre, apartado 7º, resulta claro que laRGGA a aportar e este procedimiento debe reunir los requisitos de este apartado,sobre todo si se entiende que en ciertos casos, el procedimiento va a provocar laincorporación de la RGG.

B) DATOS QUE HAY QUE APORTAR:

En la solicitud debe expresar el promotor los datos de que disponga sobre la identidady domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca ysobre las colindantes tanto registrales como catastrales. Señalar:

a) Respecto a la identidad y domicilio de los titulares de dominio o derechosreales sobre la propia finca y sobre las colindantes registrales, es precisovolver a recalcar aquí las dificultades que entraña para el promotor laaveriguación o conocimiento, en muchos casos, de dichos datos. Ponerexcesivas pegas en este sentido puede hacer que los procedimientosregulados quedan en papel mojado.

b) Respecto a la identidad y domicilio de los titulares de dominio o derechosreales sobre las fincas colindantes catastrales, se entiende de aquellas


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colindantes catastrales de la finca registral sobre la que se pretende larectificación. Cabe aportar para ello, certificación catastral de dichas fincas.

C) MANIFESTACIONES:

El promotor debe manifestar bajo su responsabilidad que las diferencias entre ladescripción registral y la actualizada (es decir la que resulte de la RGGC o, en sucaso, de la RGGA) obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro (enlos términos que vimos) y no a la celebración de negocios traslativos o en general acualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.

Resulta claro que el legislador pretende evitar, por una lado, que las rectificacionesque se pretenden tengan otras motivaciones distintas de las meras discrepancias entredescripciones y, por otro, que mediante este procedimiento se eluda la aplicación de lalegislación sectorial (urbanística, fiscal, etc…) que pueda resultar aplicable, de ahí queobligue al promotor a esta doble manifestación.

B. EXCLUSIONES DEL ART. 203:

c) No será de aplicación al expediente regulado en el presente artículo lo dispuesto enel apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el últimopárrafo de la regla sexta del artículo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido delas certificaciones se entenderá limitado a la rectificación cuya inscripción se solicita.

Nota: Dos cuestiones:

1. RESPECTO DE LAS EXCLUSIONES:

Se excluye todo lo relativo a la designación de titulares de cargas y derechos sobre lafinca, de la notificación y de prioridad, lo que es lógico por cuanto este expedientetiene por objeto solamente lograr una rectificación de la descripción registral de lafinca. Concretamente:

A) Art. 203, regla 2ª, apartado c):

En cuanto al contenido de la solicitud, se excluye la “Identificación de los derechosconstituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o lasacciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando losnombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstanciasque ayuden a su correcta identificación, quienes serán requeridos para que, si lesconviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulosnecesarios en el Registro”.

Podría resultar extraña esta exclusión dado que el art. 203 prevé que se aporten losdatos de que disponga el interesado sobre la identidad y domicilio de los titulares dederechos reales sobre la propia finca y ahora, en el art. 201, excluye expresamente dela solicitud dicha identificación. Entiendo que no hay incompatibilidad pues en el art.201 se trata de datos de identificación de los derechos existentes sobre la propia fincasin que el procedimiento les afecte, pues se mantienen sin alterar. En el art. 203, por elcontrario, al regular el expediente de inmatriculación, este se extiende no solo a esta


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sino, también, a la inscripción de los posibles derechos existentes sobre la finca ainmatricular y, por tanto, a la prioridad entre ellos.

B) Art. 203, regla 5ª, apartados d) y e):

Relativos al contenido de las notificaciones, excluyendo de ellas, según la letra d) “Lostérminos en que, sin merma de sus derechos, podrán inscribirse o anotarse losdocumentos públicos de que los mismos resulten”, y según la regla e) “Apercibimientosobre los perjuicios que, de la omisión de la inscripción o anotación, puedanderivarse”.

C) Art. 203, regla 6ª, último párrafo:

Sobre reglas de prioridad en caso de calificación positiva al decir “La prioridad de lascargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridadjudicial o administrativa competente, cuyos títulos hayan sido aportados al expedienteo se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculación se practique ysean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a lasnormas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativaespecífica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la cargao gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatiblesy no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventivade cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darsepreferencia”.

2. RESPECTO DEL CONTENIDO DE LA CERTIFICACIÓN:

La certificación que debe expedirse se limita, lógicamente, a la rectificación cuyainscripción se solicita. Lo que debe entenderse referida a la finca sobre la que sepretende la rectificación.

Es aplicable, por tanto, la regla 3ª del art. 203.1 que dispone (debidamente adaptada)que el Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada,remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando laexpedición de certificación… y que, en su caso, practique anotación preventiva…. ElRegistrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica ensoporte papel o informático, expedirá en el plazo de quince días certificación relativa ala descripción de la finca cuya rectificación se solicita.

En cuanto a si se deben verificar las circunstancias previstas en dicha regla en orden aexpedir la certificación, esta regla 3ª dispone que el Registrador deba verificar:

A) LA CORRESPONDENCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN CONTENIDA EN ELTÍTULO DE PROPIEDAD APORTADO Y LA CERTIFICACIÓNCATASTRAL. Entiendo que este requisito es exigible por evidente lógica y,al menos, debemos comprobar que la descripción registral y la actualizadaque se aporta se refieren a la misma finca.


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B) LA FALTA DE PREVIA INMATRICULACIÓN DE LA FINCA A FAVOR DEPERSONA ALGUNA. También por lógica y por el contrario, este requisito noes exigible.

C) LA AUSENCIA DE DUDAS FUNDADAS SOBRE LA COINCIDENCIATOTAL O PARCIAL DE LA FINCA CUYA INMATRICULACIÓN SESOLICITA CON OTRA U OTRAS QUE HUBIESEN SIDO PREVIAMENTEINMATRICULADAS. A juicio de la Comisión (PNEC de 27 de octubre de2015), es conveniente que en la certificación se pronuncie el Registradorsobre esta circunstancia (en base al concepto que da la DGRN sobre laregistración de excesos de cabida en las, recientes, R. 3 de marzo y 24 dejulio de 2014 y 30 de enero de 2015).

Entiendo, y como veremos, que si la rectificación solicitada supone invasión defincas registrales colindantes, debemos dar certificación de las fincasinvadidas.

En materia de arancel, el Colegio (PRA de 13 de enero) considera que la certificaciónrelativa a la finca a rectificar debe minutarse al 4.1, letra b), es decir, 24 euros. En elcaso de que tener que expedir certificación de finca “invadidas” la regla arancelaria,será la misma.

C. APLICACIÓN DEL ART. 203.1 LH:

Dado el llamamiento al art. 203.1 lo es a su contenido conjunto, con las exclusionesantes señalas expresamente por el art. 201.1, letra c), habrá que aplicar las reglas deeste precepto, en concreto (y en el momento del procedimiento en la que estamos) lasreglas 3ª a 6ª:

1. RESPECTO AL ACTA “INICIAL” Y POSIBLE ASIENTO DE PRESENTACIÓN:

El art. 203.1, regla 3º, determina que el Notario levantará un acta inicial que remitirá alRegistro y de la cual se tomará el preceptivo asiento de presentación (De hecho, losefectos de la inmatriculación por el 203, como veremos, se retrotraen a ese asiento depresentación). Debemos considerar que ocurre igual en el art. 201.

Del tipo de acta “incial2 que hay que presentar, me ocupo al tratar del art. 203.

2. EN CUANTO A LA PRÁCTICA, EN SU CASO, DE ANOTACIÓN PREVENTIVA:

Así se prevé en la misma regla 3ª y es aplicable al presente expediente, siempre queescrito inicial y sus documentos complementarios resultan todas las circunstanciasexigidas. Aunque la estudiaremos con detalle en el art. 203, señalar que el objetivo deesta anotación, fundamentalmente, es garantizar la vigencia del expediente pues laduración del procedimiento en sí que puede exceder del plazo del asiento depresentación y para esta AP se prevé una duración superior de 90 días.

Como veremos, para laComisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), debe estimarseque en estos casos es preceptiva la AP. Yo, tengo mis dudas.


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En materia de arancel, la AP, según el Colegio (PARA de 13 de enero), debeminutarse al 2.1 tomando como base el valor de la finca. Igual regla en caso deprórroga.

3. EN CUANTO A LA EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN O SUDENEGACIÓN:

Respecto de su contenido, me remito a lo dicho.

En cuanto a si podemos denegar la expedición de la certificación (y en su caso, lapráctica de la AP) entiendo que, al igual que ocurre con el art. 203.1, regla 3ª,párrafos 3º y 4º, si apreciamos que no hay correspondencia o existen dudas encuanto a la coincidencia respecto de otras fincas ya inscritas, debemos extender notade denegación de la AP debidamente motivada, y debemos acompañar certificaciónliteral de la finca o fincas coincidentes, comunicándolo inmediatamente al Notario, conel fin de que proceda al archivo de las actuaciones.

Y si las dudas son sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculaciónse pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero queaparezcan recogidas en la información territorial asociada, habremos de notificar estacircunstancia a la Administración, tal y como prevé el párrafo 4º.

4. EN CUANTO A LAS NOTIFICACIONES QUE DEBE HACER EN NOTARIO YLA PUBLICACIÓN DE EDICTOS:

Son reguladas en la regla 5º del art. 203 y aplicables en este procedimiento de talmodo que (con la debida adaptación) recibida por el Notario la comunicación delRegistro de que se ha practicado la AP junto con la certificación, habrá de notificarsela pretensión de rectificar lo que deberá hacerse, al menos, a los titulares del dominio ydemás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes, tanto registralescomo catastrales. Lo contrario, creo, no tendría sentido ni guardaría congruencia conla obligación para el interesado de expresar los datos de que disponga sobre laidentidad y domicilio de dichos titulares e iría, además, en contra del sentir de la ley encuanto a garantizar los derechos y defensa de los posibles afectados. Así, lanotificación se hará en los domicilios que se hay indicado en la solicitud.

Respecto de otros posibles interesados, creo que debe excluirse a los ayuntamientospero si cabe incluir al poseedor de hecho de la finca.

En cuanto a la forma de notificar, me remito al estudio del art. 203 LH.

Respecto de la publicación del edicto en el BOE de la tramitación del acta y, a juiciodel Notario, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento respetivo, también es aplicable.Lo cierto es que el art. 203 no establece la supletoriedad de la publicación del edicto,ante la imposibilidad o lo infructuoso de la notificación, sino que se publicará ademásde las notificaciones. Creo que a los efectos de este procedimiento, también esaplicable aquí la publicación del edicto en el BOE.

5. EN CUANTO A LA COMPARECENCIA Y OPOSICIÓN:


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Se regula en la regla 6º del art. 203, estableciéndose un plazo de 1 mes desde lanotificación para comparecer y, eventualmente, oponerse a la tramitación delexpediente. Entiendo que es aplicable al presente procedimiento.

Del mismo modo que antes, lo contrario no guardaría relación con el propio precepto yel sentir de la ley. Así, de aplicarse, habrá que tener en cuenta los párrafossiguientes de esta regla 6ª, de tal modo que si se formulase oposición por cualquierade los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará porconcluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata alRegistrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativocontra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instanciacorrespondiente al lugar en que radique la finca.

En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en laque se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así comola falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copiaal Registrador para que practique, si procede y en este caso, la rectificación solicitada.

D) REGLA ESPECIAL CASO DE APORTARSE UNA RGGA:

d) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, elNotario procederá conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra c) delapartado 2º del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Nota: El art. 18.2 TRLC lo hemos visto al principio. A la pregunta de si debemos exigirque se acompañe ya la nueva certificación catastral que Catastro haya enviado, odebe enviar, al título, la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) respondenegativamente, pues la Ley no lo impone expresamente y de aportarse plano noreflejado sobre la cartografía catastral, no hay plazo para su incorporación

E) REGLA DE EXCLUSIÓN ESPECIAL:

e) No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para larectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquieredificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expedienteadministrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En talescasos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación delprocedimiento administrativo correspondiente.

Nota: La redacción del precepto presupone que, en estos casos, el error se produjo enel título; de ahí que obligue a la rectificación del título constitutivo tratándose de unaPH o, en su caso, la tramitación del expediente administrativo de rectificacióncorrespondiente.

En el caso de que el error se origine en el Registro, tampoco cabe acudir al art. 201para la rectificación sino que debe procurarse por la vía de los art. 211 y siguientesLH y concordantes del RH.

F) REGLA DE CALIFICACIÓN:


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Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y delcontenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre laposibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese unnegocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá asuspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

Nota: Cuestiones:

1. CALIFICACIÓN:

Pudiera entenderse que no podamos suspender por otros motivos distintos delenunciado. No obstante, son aplicables aquí las cuestiones de calificación que sesuscitan en el art. 203.

Se añade, sin embargo, específicamente esta causa de duda del registrador y, al igualque ocurre con el art. 199 o el 200, tener la certeza absoluta de dichas operacionespuede resultar complicado, de modo que basta con que tengamos “dudas razonables”al respecto, lo que debemos llevar a la nota de despacho.

2. RESPECTO DE LA APLICACIÓN DEL RESTO DE LAS REGLAS DEL ART.203:

A) RESPECTO DE LA FORMA DE PRACTICAR LA INSCRIPCIÓN:

Es de aplicación la regla 6ª del Art. 203, en su último párrafo, que establece que encaso de calificación positiva, procederemos a extender la inscripción…cuyos efectosse retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por elNotario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventivade haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.

Aunque se habla de conversión, en realidad, el asiento también deberá incluir todoslos trámites procedimentales seguidos durante la tramitación del expediente.

En cuanto a si, puesto que se acompaña RGGC, bien de origen o por trámite anteCatastro tratándose de una RGGA, debemos proceder a incorporar dicha RGG.

Para la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) aunque no era un supuestocontemplado por el art. 9, letra b), entendía que nada impide que así se pudiera pedir,en cuyo caso los trámites del art. 199 debían entenderse subsumidos en los del art.201.

La Resolución de 17 de noviembre de 2015, fundamento 9º, como ya hemos visto,aclara esta cuestión pues considera que el procedimiento del art. 201.1 permiteinscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie comolinderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiorescomo superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener lainscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de susvértices.

Por tanto, practicaremos un asiento de rectificación en base al acta final enviada por elNotario en que habrá de constar los trámites seguidos y la rectificación concreta que


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supone, incorporando al mismo el RGG en que se haya basado el procedimiento,haciendo constar, en su caso, la coordinación y verificando las comunicaciones aCatastro en los términos que venimos estudiando.

Como hemos visto, no son aplicables las reglas de prioridad del párrafo final de laregla 6ª del art. 203.

En materia de arancel, según el Colegio (PRA de 13 de enero), la rectificación seminutará al 2.1 tomando como base el valor proporcional de la superficie rectificada.

B) RESPECTO DE LA PUBLICACIÓN DE EDICTO POR EL REGISTRADOR:

Entiendo que es de aplicación la regla 7º del art. 203 que ordena al Registrador lapublicación de un edicto en el BOE, cuya publicación se hará constar por nota almargen del asiento practicado, y regula el sistema de alertas relacionado con laaplicación de representación gráfica a que se refiere el artículo 9, para crear alertasespecíficas sobre fincas que fueran afectadas por procedimientos de inmatriculación,deslinde o rectificación de cabida o linderos.

Se trata de una medida más de seguridad y protección de cualquier tercero interesadoy, por tanto, creo que debe publicarse.

Respecto al Arancel, para el Colegio (PRA de 13 de enero), la nota al margen depublicación del edicto debe minutarse al 3.1, es decir, 12 euros. La eventualcertificación del edicto, debe minutarse al 4.1, letra d), es decir, a 6 euros.

C) RESPECTO A LA IMPOSIBILIDAD DE INICIAR OTROS PROCEDIMIENTOSY RÉGIMEN DE RECURSOS CONTRA LA DENEGACIÓN:

De igual modo, entiendo aplicable la regla 8ª del art. 203 que prevé que durante lavigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarseotro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la fincaobjeto del mismo.

También será aplicable el régimen de recursos frente a denegaciones nuestras y laposibilidad del interesado de acudir a los Tribunales que, por otro lado, supondráinmediatamente el cierre del expediente.

3º. APARTADO 2º: RECTIFICACIÓN DE DATOS DE LOCALIZACIÓN DE LASFINCAS REGISTRALES:

Podrá, no obstante, realizarse la rectificación de la descripción de cualquier finca, sinnecesidad de tramitación de expediente, cuando se trate de alteración de sucalificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o loslinderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, talescomo el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de lacalle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, lamodificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determinereglamentariamente.


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Nota: Este apartado dice que la forma de acreditar dichas circunstancias y proceder ala rectificación, habrá de determinarse reglamentariamente. Aunque disponemos delArt. 437 RH, parece que es necesario este desarrollo. Sin embargo, a efectosprácticos, y en general, creo que en tanto esto no se haga, debemos seguir pidiendo lacertificación del Ayuntamiento en el que se identifique claramente la finca y cuál es lamodificación a realizar.

Respecto de otras modificaciones, podremos acudir a otros medios de acreditación,pero siempre será preciso comprobar la identidad entre la finca y que del documentoque haya de servir de base a la rectificación acredite sin género de dudas el dato arectificar.

Respeto del arancel, nada dice el Colegio, por lo que debemos aplicar la regla queactualmente seguíamos, es decir al mínimo del 2.1, es decir, 24 euros.

3º. APARTADO 3º: CONSTANCIA DE EXCESOS DE CABIDA DE FINCASREGISTRALES:

Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación dediferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita yse acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que delos datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre laparcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegadano exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, noalbergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previacomprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificacionessobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación deentidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que sehaya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, elRegistrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.

Nota: Lo que viene a regular este apartado 3º son los medios e hacer constar en elRegistro excesos, y también defectos, de cabida respecto de fincas inscritas pero conel matiz de que no es preceptivo incorporar o inscribir la RGG en la que se basa, opuede basarse, la variación de superficie.

Varias cuestiones a tener en cuenta respecto de los excesos o disminuciones decabida:

1. RÉGIMEN VIGENTE:

Hay que partir de la Resolución 17 de noviembre de 2015 que, como ya vimos, conocasión de determinar si es admisible un exceso de cabida viene a establecer elrégimen actual y medios para hacer constar estas circunstancias en el Registro.


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A) DEROGACIONES:

La Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) ya estimaba derogada la regulaciónque sobre los excesos de cabida hacia el art. 298 RH pues resultaba claramenteopuesto a la nueva regulación y excluía como medios para hacerlos constar el dobletítulo, a modo de inmatriculación, conforme antiguo art. 200 LH y 298.3 RH.

Actualmente, la Resolución da por derogados los siguientes medios que permitían,según la normativa anterior al 1 de noviembre de 2015, la constancia de excesos ydisminuciones de cabida:

a) Los previstos en los apartados 2, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del art. 53 de la Ley13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y delOrden Social, y por tanto, entre ellos, la posibilidad de inscribir excesos decabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita mediante un simplecertificado o informe sobre su superficie expedido por técnico competente, ola relativa al acta de presencia y notoriedad, supuestos ambos, yaexpresamente derogados, a los que aludía el artículo 298 del ReglamentoHipotecario.

b) Todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cualesfueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria,pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, ybasada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieroncobertura en su día a los artículos reglamentarios que, ahora, por ello, hande entenderse íntegramente derogados a partir del 1 de noviembre de2015.En particular, la certificación técnica y el doble título traslativo, que sívenían contemplados en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, ahoraya tácitamente derogado.

Quedan pues derogados como medios para hacer constar excesos de cabida:

a) La inmatriculación por doble título (art. 298.3, párrafo 1º RH).b) El acta de presencia y notoriedad (art. 53. 10 de la Ley 30 de diciembre

de 1996, a la que se remitía el art. 298 RH).c) El título público acompañado de certificación catastral descriptiva y

gráfica (art. 53. 8 de la Ley 30 de diciembre de 1996 y Art. 298. 3, párrafo2º RH);

d) Título público acompañado de certificación o informe de técnicocompetente (art. 298. 3, párrafo 2º RH).

e) Las simples rectificaciones de cabida (art. 298. 3, párrafo 4º cuando elexceso no fuera superior a una vigésima parte de la cabida inscrita).

B) MEDIOS DE RECTIFICACIÓN ADMITIDOS:

Como dice la Resolución, en lo que a la inscripción de rectificaciones descriptivasse refiere, la nueva regulación contenida en el artículo 9 y en el título VI de la LeyHipotecaria establece de manera íntegra, sistemática y taxativa cuáles son losmedios y procedimientos hábiles para ello.


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Y en su exponendo 9º, señala que a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha dela plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral derectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:

a) Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de lasuperficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultáneainscripción de la representación gráfica de la finca, amparados por el art.201.3, letra a), y letra b) LH.

b) El supuesto que persigue y permite inscribir rectificacionessuperficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero consimultánea inscripción de la representación geográfica de la finca.Regulados por el art. 9, letra b).

c) Los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificacionesdescriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos,incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferenciasinferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita)y además obtener la inscripción de la representación geográfica de lafinca y la lista de coordenadas de sus vértices. Así ocurre con elprocedimiento regulado en el art. 199 y con el regulado en el art. 201.1, quea su vez remite al art. 203 LH.

2. SUPUESTOS REGULADOS EN ESTE APARTADO 3º:

Se trata de supuestos en que no es preciso tramitar el procedimiento que hemos vistoal estudiar el apartado 1º del art. 201 y comprende dos casos:

A) DIFERENCIAS DE CABIDA NO SUPERIORES AL 10% DE LA CABIDAINSCRITA:

Acreditadas mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de losdatos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcelaobjeto del certificado y la finca inscrita. No cabe, por tanto, que estos excesos sejustifiquen mediante RGGA; en tal caso, habría que proceder por la vía del art. 199.2 o201.1

Antes de la citada Resolución y puesto que el precepto regulaba una simplerectificación de cabida, la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015) no estimabaaplicable ni el art. 9, letra b) ni el art. 199.

A la vista de laResolución, este apartado a) contempla dos posibilidades:

a) Excesos o disminuciones inferiores al 10% de la cabida inscrita,acreditados con RGGC y solicitándose la incorporación de la RGGC:

En este caso, entiendo que al solicitarse expresamente la incorporación debemosproceder a calificar la correspondencia conforme al art. 9, letra b) párrafo 5º y 6ºy abrir el procedimiento del art. 199.1. Ya no estamos ante una simple constancia


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de rectificación de cabida, que también, sino ante la incorporación de RGG y,entiendo deben seguirse los trámites previstos para ello.

b) Excesos o disminuciones inferiores al 10% de la cabida inscrita,acreditados con RGGC y no solicitándose la incorporación de la RGGC:

Es decir, efectivamente en este supuesto no se trata de incorporar una RGGCsino, simplemente, de hacer constar un exceso o receso de cabida apoyándoseen la certificación catastral que, eso sí, debe ser plenamente coincidente con lafinca registral. Si bien, entiendo que no es aplicable el art. 199, si creo que, almenos, debemos aplicar el art. 9, letra b) párrafo 5º y 6º para determinar lacorrespondencia plena entre la finca registral con la catastral y siempre que ladiferencia o única discrepancia sea el exceso o disminución no superior al 10% dela cabida inscrita.

El supuesto podría ser el de que con motivo de una compraventa, se acompañe lacertificación catastral que implique un exceso o disminución de cabida inferior al10% y en la que no se solicita que se inscriba la RGGC pero si el exceso o recesode cabida. Entiendo que, desde un punto de vista práctico, previa calificación de lacorrespondencia conforme al art. 9, letra b) párrafo 5º y 6º, podemos hacerconstar dicho exceso o receso pero haciendo constar tanto en el asiento como enla nota de despacho y, en su caso en la publicidad, que no hay incorporación de laRGGC ni coordinación con Catastro.

B) DIFERENCIAS DE CABIDA NO SUPERIORES AL 5% DE LA CABIDAINSCRITA:

Son meros supuestos de rectificación de la superficie, similares al supuesto queregulaba el antiguo art. 298. 3, párrafo 4º. RH y limitados a excesos o disminucionesno superiores al 5% de la cabida inscrita.

En este caso, parece que bastará que el exceso se haga constar en la descripción dela finca, sin más requisitos. No parece que en este caso haya que justificar el excesopor ningún medio y bastaría con hacerlo constar en la escritura.

3. TÍTULO PARA HACER CONSTAR EL EXCESO Y MANIFESTACIÓNES:

El art. 201 no determina si estos excesos pueden practicarse con ocasión de otorgarsealgún título inscribible o como operación específica y separada.

Para la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015), pueden estimarse ambasposibilidades.

En consecuencia:

A) SI SE SOLICITA JUNTO A ALGÚN TÍTULO INSCRIBIBLE:

El promotor debe manifestar su conformidad con la descripción y superficie reflejadaen la RGGC. Y, junto a ello, debe manifestar expresamente si solicita o no laincorporación de la RGGC.


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Cabe preguntarse si, en este caso, rige la presunción prevista en el apartado 2º,apartado a), de la Resolución DGRN de 3 de noviembre de 2015 al señalar que“Para que el registrador inicie el procedimiento del artículo 199 deberá constar lapetición en tal sentido del presentante o interesado. Se entenderá solicitado el iniciodel procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria dela finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciadaque se incorpore”.

Entiendo que así debe ser pero con la posibilidad de que por manifestación expresa encontrario se destruya dicha presunción, puesto que la Resolución admite hacer constarel exceso con o sin incorporación de la RGGC.

En el caso de excesos o recesos inferiores al 5%, y puesto que no es precisoacreditarlos, basta con su descripción en el título. Pero si se justificara con una RRGC(pues entiendo que al igual que con la letra a) no cabe hacerlo mediante RGGA),también debe hacerse esa manifestación que hemos mencionado pues entiendo quenada impide, igualmente, solicitar la incorporación de la RGGA.

B) SI SE SOLICITA COMO OPERACIÓN ESPECÍFICA:

Se entiende por la Comisión (PNEC de 27 de octubre de 2015)por exigencia del art.3 LH, debe otorgarse una escritura pública de forma similar a las obras nuevas yhacer, igualmente dichas manifestaciones.

Ante la pregunta de si cabe la constancia por mera instancia legitimada (incluso antenosotros) acompañada de la RGGC (que puede considerarse título públicoadministrativo), la Comisión, de momento, descarta esta posibilidad por motivos deconveniencia política en las relaciones con el Notariado.

4. RESPECTO A LAS DUDAS QUE PUEDE MOTIVAR:

En ambos casos, como dice el precepto, será necesario que el Registrador, enresolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada,fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en lareiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca deactos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o laagregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. En realidad,este párrafo es muy similar a lo regulado en cuanto a tales dudas por el antiguo art.298 RH.

Por tanto, no debemos tener duda alguna sobre la identidad de la finca, para lo cualhabremos de comprobar si con anterioridad se hizo constar con exactitud la cabida dela finca, si hay rectificaciones recientes, si medió segregaciones, etc…aplicando aquíla extensa doctrina de la DGRN y siempre que dichas dudas sean debidamentejustificadas y se hagan constar así en la nota correspondiente.

5. NOTIFICACIONES A REALIZAR:


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El precepto señala que realizada la rectificación, el Registrador la notificará a lostitulares registrales de las fincas colindantes, lo que concuerda con lo dispuesto en elart. 9, letra b) párrafo 7º LH.

Entiendo que así debe ser salvo que se nos solicite la incorporación de la RGGC encuyo caso dichas notificaciones se realizaran en el seno del procedimiento del art.199.1 LH, siendo por tanto, innecesario hacerlas con posterioridad.

Respecto a domicilio y forma para notificar, cabe remitirse al supuesto del art. 199.

6. ARANCEL:

Según el Colegio (PRA de 13 de enero), la rectificación de descripción, superficie olinderos, en este caso, y a las notificaciones a realizar, debe minutarse:

x Respecto a la superficie: Al 2.1, tomando como base el valor de la superficierectificada.

x Resto de los casos: Al mínimo del 2.1, es decir, 24 euros.x Notificaciones: Al 4.1, letra e), es decir 6 euros más suplidos.

ARTÍCULO 202: CONSTANCIA DE NUEVAS PLANTACIONES OEDIFICACIONES SOBRE FINCAS REGISTRALES:

1º MEDIOS PARA HACER CONSTAR LAS OBRAS NUEVAS:

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento deinstalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en elRegistro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdocon la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación,edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos losrequisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislaciónsectorial aplicable en cada caso.

Nota: Cuestiones:

1. SUPUESTOS CONTEMPLADOS:

artÍculo 200: procedimiento notarial de deslinde de...

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