qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqw ertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwert yuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyui opasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa APUNTES DE CLASE AVALUOS PUNTUALES sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdf ING ELY ENCISO ROMERO ghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghj klzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklz xcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbn mqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmq wertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwerty uiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuio pasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopas dfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfgPeriodo 2011-1 [Escriba el nombre del autor]

AVALUOS1. Conceptos Generales, Sobre la Valoracin de Un Inmueble 2. Herramientas del Avaluador. 3. Variables que se tienene en la valoracin de un Inmueble

(

)

(

)

VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA VALUACION DE PREDIOS URBANOS Y RURALESPREDIOS URBANOS Son variables exgenas y endgenas VARIABLES ENDOGENAS (de carcter interno) A = Frente B = Fondo C = rea D = Relieve E = Forma de permetro (forma geomtrica) F = Capacidad portante del suelo G = Uso del Suelo

VARIABLES EXOGENAS (de carcter externo) A = Servicios: Acueducto Alcantarillado Gas

Energia (servicios electrnicos de informacin) Telefono

B = variables de sectorizacin Estado de las Vas(buenas, Regulares, Malas, Pavimentas, Destapadas) Clasificacin de Las Vas (Principales, Secundarias, arteria, peatonal, otras) Transporte Niveles per capital (Ingreso Persona) Distancia a los Centros de consumo Obras de infraestructura

Disponibilidad de medios culturales, Recreativos, y deportivos Estrato social Valorizacin Seguridad vecindario POT

PREDIOS RURALES VARIABLES ENDOGENAS

Artculos 67,68,69 resolucin 255/88 (Resolucin 70/2011) Estado de los usos del suelo Tierra irrigada o no irrigada Tierra tecnificada o no tecnificada Tierra mecanizada o no mecanizada Tierra susceptible a mecanizacin o tecnificacin Cultivos fijos y estado Aguas Clases de tierra Construcciones

Maquinaria Anexos Servidumbres Mejoras incidentales Mejoras de tipo administrativo servicios

VARIABLES EXOGENAS De mercado Distancia a los centros de mercado y consumo Transporte Vas: 1 = Orden Regional 2 = Orden municipales 3 = Orden veredales (terciarias) 4 = Orden Privadas 5 = orden senderos y caminos Precio de los Productos: Pasados Actuales Tendenciales Costo Produccin: Precio de insumos Impuestos Costo de mano de obra Estado de proteccin de las cuencas hidrogrficas (ley de aguas 2010) Precio de Venta de las Propiedades Registradas Y no ofrecidas Precio arrendamientos Documentados Existentes no documentados ofertas Servicios pblicos Agrcolas Salud Educacin Energa Acueducto Vas Asistencia tcnica Proyectos de la regin En desarrollo En estudio Por desarrollar Seguridad y orden publico

ETAPAS BASICAS PARA EFECTUAR UN AVALUO1) Recoleccin de materiales, informacin y equipo Documentos para redactar la informacin.

Objetivos:

Fotografas areas, ampliaciones. Boletines (impuestos y compraventas) Nivel abney. Cartografia (esquema, ordenamiento territorial). Planos Agrologicos ( Estudio de Suelos). Libreta de Direcciones. Escala Triangular. Calculadora Brujula.

Averiguar sobre cifras de impuestos. Valores de venta de otras propiedades. Historia de la venta del predio. Zonificacin del area donde esta la propiedad. Xxxx costo del avaluo Emplear el mtodo de clasificacin de tierras para jsutificar y sustentar los precios de las zonas agrcolas.

2) Inspeccion del predio: Recorrer el vecindario (estudio de variables exgenas). Evaluacin de vecindario (investigacin de Transacciones Comerciales) Demarcar el plano del avaluo. Inventario de los componentes del avaluo. Entrecista con el Propietario o Poseedores. Objetivos: Anaizar las caractersticas de la zona. Factores de seguridad. Servicios. Civilizacin del terreno (avances tecnolgicos) Desarrollo y comercializacin de la zona. Distancia a los principales sitios de mercado. Tenencia de la tierra

3) Anlisis de la valoracin (valor del predio) se pueden dividir : Valoracin del ingreso (renta) Estimacin del valor del mercado (encuestas)

Comparacion ( apreciar valores de hectreas, propiedades, recientemente valoradas o vendidas +/- iguales ala valorada) 4) Informe de ingeniera (el avaluo) Oficio de revisin del avalu. Contenido del informe: Descripcin del propietario y del predio. Objetivo del avaluo (fsico jurdico, econmicos) Decision de construcciones, reas y anexos. Resumen de valores. Valor del avaluo en nmeros redondos.

HERRAMIENTAS DEL AVALUADORAvaluar y medir el valor el avaluo no se presenta como una ciencia exacta se trata de encontrar el valor mas probable de un inmueble en el Mercado inmobiliario. 1) Experiencia y conocimiento del mercado inmobiliario y las caractersticas fsicas y materiales del que esta compuesto el inmueble. 2) Matemtica financiera: Depreciaciones. Renta. Valores Presentes. Valorizacion. 3) Estadistica Homogenizar valores. Buscar el valor esperado de una serie de datos. Media, mediana, moda, desviacin normal, media geomtrica. 4) Probabilidades : Teoria del muestreo Pequeas = desviacin, T-Stident, Chi-Cuadrado. Grandes = desviacin normal. Medicin de dispersin ( media, desviacin estndar, coeficiente de variacin, error, limites superiores e inferiores para escoger valor esperado) 5) 6) 7) 8) Calculo Diferencial e Integral Economica, contabilidad de costos. Representacin Graficas (plano carteciano) Asignaturas: Geometria analtica. Topografa. Geodesia. Fotointerpretacin.

Fotogrametra. Sig. Costos y presupuestos de construcciones. Estudio de suelos. ( )

, n = numero de aos, i = inters promedio. .

AVALUO CONSTRUCCIONES

AVALUO CONSTRUCCION METODOS1. 2. 3. 4. MERCADO URBANO/RURAL REPOSICION URBANO/RURAL RENTA URBANO DERRIBO/URBANO AVALUO TERRENO URBANO METODOS. 1. MERCADO 2. RESISTIBILIDAD EN AVALUO DE CONSTRUCCIONES SE TIENE ENCUENTA LOS SIGUIENTES PARAMETROS

Estructura:

-

Materiales Acabados (Regular, Bueno, Excelentes) Conservacion Armazon Vetustez ( Aos de Cosntruccion) Fachadas (pobre, Sencilla, Regular, Buena, Lujos)

En todas estad variables se tienen encuenta los materiales,acabados, Conservacion y vetustez Nota 1: El terreno se avalua con investigacin aparte de precio de m2 (encuestas) Nota 2: La construccin Analizadas las variables anteriores, se avalua tambin por investigacin, econmica correspondiente a encuesta decorados a saber el precio de m2 de construccin.

METODO DE MERCADOEncuesta $/m Residente $/m Si No

N

Nombre y Apellido

cc

Observaciones Profesin

Calculo de Coeficientes de Variacion Se expresa en porcentaje y nos da la idea en trminos relativos del error del valor que se esta cometiendo en la estimacin del precio unitario de las encuestas. FORMULAS: a) Media Muestral: b) Varianza Muestral:

( ) c) Desviacin Estandar:

( )

(

)

d) Coefeicientes de Variacion:

e) Error Estandar de Estimacion

Norma

Aceptable

AVALUO POR EL METODO RESIDUAL (VALOR DE OPORTUNIDAD)Definicin y Concepto: Este mtodo se utiliza como por ejemplo cuando se tiene un terreno urbano o rural y en el hay necesidad de tomar la decisin de 2 aspectos. a) Venderlo como tal ( precio por m2 valor de mercado) b) Desarrollar un proyecto para ser vendido este terreno con el proyecto ya calculado (mtodo residual o valor de propiedad) Caso Urbano (Lote para Urbanizar) Avaluo = Proyecto urbanizacin calculando costos directos mas costos indirectos Costos Indirectos (caso Bogot, Tramites Para urbanizaciones, proyecto de acuerdo DC) 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) Consulta Respuesta consulta previa Solicitud permisos servicios pblicos Diseo Urbanistico Diseo Arquitectonico Presupuesto de la obra (numero de Casas o Apartamentos) Areas de cesiones Calculo de Utilidades.

AVALUO POR RENTABILIDADFormulas Caso Urbano: ( ( ) )

Donde: V = Valor de La Cosntruccion. R = Renta Bruta anual. G = Gastos de Operacin i0 = Interes de oportunidad (dado para cada Sector) T = Valor de terreno. Caso Rural ( ) V = Valor de la tierra por hectare. R = Renta anual por hectrea. Tr = Tasa de rentabilidad anual (3% mensual igual 36% anual) Ejemplo para caso Urbano El arriendo mensual de una casa es de $ 450.000; los gastos de operacin son de 1300.000 (servicios, Administracion, impuestos, valorizacin, seguros y Arresos Locativos) El Interes de propiedad del sector es del 8%, el terreno tiene un rea de 48 m2 cuyo valor por el mtodo de resistibilidad se halla que era de 1600.000 el m2. Calcular el Valor de la propiedad R = 450.000 * 12 (meses) = 5400.000 G= 1300.000 i0 = 0.08 = 8% T = 1600.000 * 48 m2 = 76800.000 V = 128500.000

METODO DE REPRODUCCION(URBANO) (RURAL) R = costo de reproduccion (materiales y acabados) D = Depresiacion Acumulada VT = Valor Terreno VP = Valor Propiedad R= 18000.000 (Encuestas Valor de Mercado) D = 4320.000 (Metodo de resistibilidad)

Avaluo Predio = 18000.000 4320.000 + 135561.5177 149241.517,2 Valor de La Propiedad.

AVALUO DE UN TERRENO (LOTE URBANO) METODO DE RESISTIBILIDADFORMULAS 1)

Donde: R0 = Resistibilidad PM = Valor de terreno (precio Mayor Esquina) Pm = Valor del terreno (precio Menor Esquina) Lc = Distancia Entre M y m 2) Precio al frente de el lote (objeto del avaluo)

Donde: Pf = Precio en un punto (precio al frente del lote) Lf = Longitud de un punto medio de el lote tomado desde el punto de menor valor.

AVALU DE UNA FINCA RURAL POR EL MTODO DE MERCADO Y CLASIFICACION DE TIERRAS(STUDIO DE SUELOS Y VALOR POTENCIAL VPI) O ZONAS AGROLOGICASVPI: es un valor convesional representado por la capacidad de produccin del suelo proveniente de las condiciones naturales y sus caractersticas fsicas consideradas desde el punto de vista de la fertilidad del mismo Esta dado por las siguientes variables: 1) 2) 3) 4) Condiciones Agronmicas Condiciones Climatolgicas Condiciones de Explotacin Condiciones topogrficas (3%) Las anteriores Variables suman 80 puntos haciendo la salvedad que todos los estudios generales de suelos en el pas estn hecho en pendiente 3%, con lo cual se clasifican catastralmente las tierras as: Escala de valores Potenciales Apreciacin Puntos Exelente 68 a 80 Muy Buenas 56 a 67 Buenas 47 a 55 Medianas 38 a 46 Regulares 29 a 37 Malas 20 a 28 Muy Malas 9 a 19 Improductivas 1a8 Para efectuar un avalu por clasificacin de tierras es necesario calcular el VPR (valor potencial Real) y Sumarle 20 puntos que corresponden a las condiciones de explotacin del predio que estamos avaluando. Se calcula en funcin de las pendientes que tenga el predio las cuales determinan las llamadas zonas agrologicas. Un predio tiene tantas zonas

agrologicas como diversas pendientes tenga el predio 20 puntos del predio corresponden a las siguientes Variables: 1) Aprovechamiento y uso de aguas. 2) Vas internas. 3) Forma Geomtricas. 4) Discontinuidad. Lo anterior nos da otra tabla de clasificacin de tierras :

Clasificacion Catastral de las Tierras Clase Unidades Productividad Primera: R 95 a 100 S 90 a 94 T 86 a 89 Segunda: R 81 a 85 S 77 a 80 T 73 a 76 Tercera: R 69 a 72 S 65 a 68 T 62 a 64 Cuarta: R 58 a 61 S 55 a 57 T 52 a 54 Quinta : R 49 a 51 S 46 a 48 T 42 a 45 Sexta : R 39 a 41 S 35 a 38 T 31 a 34 Septima :R 27 a 30 S 23 a 26 T 18 a22 Octava : R 13 a 17 S 7 a 12 T 1a6

Las variables 1 y 4 se clasifican en funcin de cada zona agrologica y 2, 3 se clasifican en funcin de todo el predio.

FORMULA PARA CALCULAR EL VPR EN FUNCION DE LA PENDIENTE ( )

1

h 1= pendiente a=100

Ejemplo: en un estudio general de suelos el vpi= 47, la pendiente de un predio es a: 12 % b: 18% Calcular el VPR

h 12 a=100

(

)

18

h

a=100

(

)

25

h

a=100

(

)

AVALUO DE UNA FINCA RURAL POR EL MTODO DE CLASIFICACION DE TIERRASSe utiliza el estudio general de suelos del municipio o zona donde se encuentra la finca de dicho estudio obtenemos los valores potenciales iniciales (vpi) y de acuerdo alas pendientes de la finca o rea del avalo encontramos los valores potenciales reales (vpr) en funcin de dicha pendiente, empleando la formula utilizando una vista la clase anterior. Una vez obtenido las clases de tierra de la finca (Zonas agrologicas), hallamos el avalu utilizando una frmula matemtica con respecto a las unidades de producibilidad (up) en forma de proporcionalidad.

Quebrada cVP40 (35%) vias cVP51 (25%)

Pozo

3 Pozo Lnea de suelos

1cVP60 (40%)

2 Lnea de suelos Bocatoma

Rio

Zona Agrologica (1,2,3): Misma pendiente y misma clase de tierra. La variable A(aguas) y D (Discontinuidad) se califica en funcin de cada zona agrologica. La Variable B (vas internas) y C (forma geomtrica) se califica en funcin de todo el predio.

Zona 1 = 18 + 60 = 78 = 2S Zona 2 = 14 + 51 = 65 = 3S Zona 1 = 9,8 + 40 = 49,8 = 5R

ANALISIS DE LOS DIFERENTES ESTADOS DE LA SUPERFICIE DEL SUELO PARA EFECTUAR EL AVALUOI. SUPERFICIES PRODUCTIVAS Irrigada Tecnificada No irrigada No tecnificada Relieve Mecanizable Suceptible de mecanizar Clases de Tierra Cultivos: Tierras de Labor, permanentes, Semipermanentes, Asociados, Bosques. II. Superficies Improductivas Materiales Extractivos Incultivos (no es productiva Por ningun Punto de Vista III. Superficies incultivas Productivas Incultivas Productivas Abiertas Selvas Virgenes

AVALUO DE CULTIVOS1) Curva de Ajustes (cafetales Tradicionales) 3) Coeficientes (Cafetales con vida til 0-12 aos) ( ) 2) Renta (cualquier Cultivo Inlcuidos los Transitorios) 4) Formulas Establecidas

1) 2) 3) 4)

Curva de Ajuste: Caf tradicional y variables( tpica, borbon, pajarito). Condiciones de cultivo (bueno, regular, malo). Estado sanitario (bueno, regular,malo) Sombrio (Densamente sombreado (-), Bien Sombreado (+), Mal sombreado (-), sin sombrio (-)

ContenidoAVALUOS ............................................................................................................................................. 0 VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA VALUACION DE PREDIOS URBANOS Y RURALES ...................... 2 ETAPAS BASICAS PARA EFECTUAR UN AVALUO ................................................................................ 3 HERRAMIENTAS DEL AVALUADOR ...................................................................................................... 5 AVALUO CONSTRUCCION METODOS .................................................................................................. 6 METODO DE MERCADO ...................................................................................................................... 7 AVALUO POR EL METODO RESIDUAL (VALOR DE OPORTUNIDAD)..................................................... 8 AVALUO POR RENTABILIDAD .............................................................................................................. 9 METODO DE REPRODUCCION ........................................................................................................... 10 AVALUO DE UN TERRENO (LOTE URBANO) METODO DE RESISTIBILIDAD........................................ 10 AVALU DE UNA FINCA RURAL POR EL MTODO DE MERCADO Y CLASIFICACION DE TIERRAS(STUDIO DE SUELOS Y VALOR POTENCIAL VPI) O ZONAS AGROLOGICAS ........................... 11 AVALUO DE UNA FINCA RURAL POR EL MTODO DE CLASIFICACION DE TIERRAS .......................... 15 ANALISIS DE LOS DIFERENTES ESTADOS DE LA SUPERFICIE DEL SUELO PARA EFECTUAR EL AVALUO ........................................................................................................................................................... 16 AVALUO DE CULTIVOS ....................................................................................................................... 16