INDICADORES URBANISTICOS

Este capitulo se recomienda leer con suma atención, ya que constituye el tema más importante desde el punto de vista de la actividad profesional y por ende de la asignatura.

Un inversor adquiere un terreno con la intención de construir y vender. Como todo hombre de negocios aspira a un máximo de producción y venta.En arquitectura, producción y venta se miden en metros cuadrados, (unidad de superficie).Como es lógico suponer, construiría la totalidad del terreno y en la medida de lo posible, ascendería a los cielos en forma de niveles o pisos, tanto como la tecnología y su bolsillo le permitan.Los vecinos, viendo los resultados de su accionar y el éxito económico, no tardarían en imitarlo, dejando en poco tiempo a la manzana como un solo bloque mas o menos compacto de hormigón y ladrillos…

Imaginemos las consecuencias de una ciudad librada a la especulación inmobiliaria: Ausencia de sol y ventilación, falta de verde y terrenos absorbentes, inundaciones, cloacas desbordadas, servicios insuficientes, entre otras calamidades comprobadas en distintas urbes del mundo en donde se descuidó la intervención o la aplicación de una ciencia que llamamos Urbanismo.

Las comunidades confían el estudio, regulación y control del urbanismo a sus respectivas municipalidades, expresándose estas, mediante documentos de consulta a los que llamamos Código de Ordenamiento Territorial, en adelante el C.O.T.

El COT consta de varios capítulos que tratan diferentes temas, los cuales nos referiremos mas adelante. El que nos interesa ahora, particularmente para evitar los problemas de sobreconstrucción anteriormente descriptos se denomina “Indicadores Urbanísticos”, en coincidencia con el titulo de esta unidad.

Los Indicadores Urbanísticos son reglas expresadas numéricamente que tienden a reducir el volumen edificable. Si bien aparentemente perjudican al inversor en tanto que disminuye el potencial edificable de una propiedad, permite condiciones de habitabilidad mínimos en beneficio de la población en gral. y paradójicamente retorna en beneficio de los inversores ya que evitando los desastres urbanísticos de otros tiempos, mejora el valor del metro edificado.

El profesional martillero, por lo tanto, deberá conocer a fondo el uso de estos indicadores, ya que de ellos depende un buen asesoramiento al momento de invertir.El potencial edificable de una propiedad es entonces la posibilidad que tiene la misma de crecer en metros cuadrados cubiertos después de haber sido sometida a un conjunto de restricciones presentes en el COT.

Factores de ocupación:

Para evitar que un terreno sea construido en su integridad, salvando de esta forma, espacios verdes, absorbentes, de descanso y asoleamiento el COT se sirve de varios indicadores: retiro de frente, retiro de frente interno, pulmón, retiros laterales, etc. Si bien el Martillero debe conocer su existencia y características, estos indicadores guiaran particularmente al Arquitecto en su diseño, para conocer en que zona del terreno privado, la comuna permite emplazar la edificación a dibujar.

En cambio el denominado Factor de Ocupación del Suelo, en adelante FOS, es un indicador que debe ser manejado con pericia por el martillero, ya que como su nombre lo indica, nos permite conocer que proporción de terreno puedo ocupar con edificación.En otras palabras, reconozco mediante el FOS, no solo el rendimiento de la superficie de terreno adquirida sino el aspecto volumétrico del distrito.

El FOS se indica con un número, por lo gral: 0,6. Esto significa que puedo apoyar mi construcción solamente un 60% de la superficie del terreno.Si tenemos un terreno de 430m2 resultara que con un FOS: 0,6 podremos apoyar solamente:

430m2 x 0,6: 258 m2

La superficie del FOS se obtiene entonces multiplicando el índice dado como dato en el Código por la superficie del terreno.

Lógicamente, si el terreno del ejemplo ya tiene una obra construida de 100m2, deberá descontarse de la superficie del FOS permitido. En este caso:

258m2 – 100m2: 158m2

Es decir que solamente se le podría agregar o construir en planta baja 158m2.

¿Que pasa si en el ejemplo anterior, 8m corresponden a una superficie cubierta, pero libre de cerramientos (muros o ventanas) en tres de sus lados? En ese caso, lo denominamos semicubierta (un balcón), y a los efectos del cálculo del FOS se computa a un 50%. O sea que para lo semicubierto el índice del FOS es el doble.

Repetimos los planteos anterioriores pero diferenciando lo semicubierto:

430m2 del terreno x 0,6 (numero índice del FOS), me permiten construir apoyando en el terreno: 258m2 cubiertos, de los cuales como 8m2 son semicubiertos y se computan al 50%, podremos construir 250m2 cubiertos y 16 m2 semicubiertos.La edificación existente se le resta a los 250m2.

Demás esta decir que el valor máximo teórico de un índice FOS es 1, ya que un número superior a uno, supondría que podemos construir más que la superficie del terreno.

Comprobemos esta incoherencia:

Si el terreno es de 430m2 y si el índice del FOS fuera 1,2 entonces 430m2 x 1,2: 516m2 ¡Imposible! ¡Estaríamos construyendo en la totalidad de nuestro terreno, más 86m2 del vecino o vereda!

Hasta aquí hemos visto como el Indicador urbanístico FOS nos limita superficialmente en referencia a lo que se apoya directamente sobre el terreno o su proyección en caso de los voladizos, pero es necesario también conocer un límite a la altura y al volumen de dicha edificación. Para ello el COT se sirve de otros dos Indicadores: El Factor de Ocupación Total y el Plano Limite, en adelante FOT y PL respectivamente.

Aquí el ejercicio, consiste en averiguar cual de los dos indicadores nos limita mas.

Si comenzamos con el FOT, aplicamos la misma mecánica que con el FOS, es decir multiplicamos la superficie del terreno por el índice correspondiente. La diferencia con el FOS es que el índice del FOT es muy variable y generalmente mayor que uno.

Si tomamos los datos del ejemplo anterior en donde en un terreno de 430m se puede construir según FOS 258m2 y ahora elegimos un FOT: 2,5

Tendremos: 430m2 x 2,5: 1.075m2

Esto significa que en realidad puedo construir un total de 1.075m2, pero ¡cuidado!, si recordamos el FOS, en planta baja solamente 258m2, resultando la diferencia:

1.075m2 – 258m2: 817m2

Los 817m2 restantes son construibles solamente en niveles superiores a planta baja.

Pregunto: ¿cuantos niveles más es necesario para completar estos 817m2 adicionales?

Nada más simple: Si la base es de 258m2, y lo mas sencillo para este cálculo es construir arriba y en coincidencia con la planta baja, tendremos que si construimos un primer piso también de 258m2, suman 516m2, si le agregamos un segundo piso, también de 258m2, llegamos a los 774m2. Podemos aun agregar un tercer nivel, con lo que llegamos a 1032m2.Fíjense, si recuerdan que la superficie del FOT era de 1075m2, que aun nos queda aprovechar 43m2, con lo cual podemos aspirar a un cuarto nivel de solamente 43m2.

Imaginemos entonces un volumen conformado por 4 superficies apiladas e iguales de 258m2 y una de 43m2.

O sea que para estimar la cantidad de niveles posibles debemos comprobar cuantas veces entra entera, la superficie del FOS dentro la superficie del FOT, el remanente será otro nivel de menor superficie, posiblemente generando una terraza.

Importante: Como en el FOS, recordar siempre restarle la superficie en el caso que hubiera una edificación existente.

El cálculo no termina aquí, ya que hemos citado otro indicador limitante del volumen, en este caso la altura, y se llama Plano Limite, en adelante PL

El PL nos expresa en metros lineales la altura máxima del ultimo techo de local habitable (se excluyen tanques de agua, salas de maquinas, etc.) La losa que cubre el último piso de un edificio es el plano límite. Si es un techo inclinado se toma la mitad de su altura o mediatriz. El valor del PL también esta presente en el COT.

Puede pasar cuatro posibilidades:

1) Que el valor expresado en metros sea superior a lo que me permitiría en altura el cálculo del FOT.

Recordando el ejemplo que veníamos desarrollando, habíamos establecido que podíamos edificar 4 niveles iguales más 1 más pequeño, en total 5 niveles.

Ahora bien, si suponemos un valor de PL de 19m, y a su vez tomamos como base de cálculo que cada nivel tiene 3m de altura (2,6m de altura mínima del local + losa + contrapiso + solado + cielorraso) sabemos que nuestro edificio será de:

3m de altura de cada piso x 5 niveles: 15 metros de altura

Como el PL me permite hasta 19m de altura, comprobamos que estamos bien, nos sobran 4m, evidentemente este nuevo indicador estudiado, no afecta el cálculo anterior de FOT.

2) Que el valor del PL sea menor a la altura que me permitiría el calculo del FOT

Volviendo al ejemplo de 5 niveles, pero esta vez suponiendo un PL de 9m.veremos con disgusto que se nos han evaporado de nuestra expectativa de inversión 2 niveles ya que solamente podrémos construir 3 niveles de 3m de altura: 9m

De aquel cálculo inicial según FOT de 1075m2, por limitación del PL, resulta que solo podré construir:

Superficie del FOS (258m2) x cantidad de niveles (3): 774m2

¡Se me redujo significativamente el potencial edificable del terreno por culpa del PL!

3) Que el valor del PL no alcance a completar un nivel entero, no limitado por el FOTEn el caso que el PL sea de 11, me encuentro que no me alcanza para completar los 4 niveles (3x4:12) y me de mucha pena perder 2m en el caso que me resigne a los 3niveles (3x3:9).

Como no puedo reducir el espesor de los niveles en un metro, para intentar que entren los cuatro, muchos colegas “sumergen” la propiedad a diseñar bajo cota de nivel. Es decir, hunden el edificio un metro bajo el nivel de vereda, para recuperar ese metro faltante. sobre un metro al inmediato inferior, tal es el caso de un PL 10

Es común por este motivo, ver edificios en donde su acceso presenta un leve desnivel de 5 escalones hacia abajo.

4) Que el valor del PL le falte dos metros para alcanzar otro nivel no limitado por el FOT

O lo que es lo mismo le sobre un metro al inmediato inferior, tal es el caso de un PL 10 3 niveles por 3m: 9m .Puedo construir 3 niveles y me esta sobrando un metro no limitado por FOT.En este caso no puedo hundir el edificio, esta vez unos 2m, para remediar el problema.Nadie compraría un local dos metros bajo tierra (a no ser los ingleses) y estaremos desaprovechando los costos de excavación y construcción en un local sin presión de demanda. Esta vez no puedo hacer nada… a lo sumo elevar el techo de la planta baja un metro, no gano nada, pero queda mas importante! Pero esto ya es un tema de diseño.………………………………………………………………………………………

Este ejercicio, cuya resolución nos ha demandado 5 páginas, es en realidad muy simple. La mayoría de los profesionales del área, hemos aprendido a resolverlo casi mentalmente, a veces ante la mirada ansiosa de un inversor.Nuestra respuesta debe ser certera y correcta. De la exactitud de nuestra apreciación, dependen importantes desiciones de inversión, tanto del cliente comercial como del humilde soñador de una vivienda propia. También es consecuencia del manejo fluido de los Indicadores, un buen trabajo de tasación y peritaje.

Este es el motivo por el que desde la Cátedra de Arquitectura e Instalaciones de la Universidad FASTA hemos considerado a Indicadores Urbanísticos una competencia necesaria e insuficiente para la aprobación de la materia.

Resumiendo:

1) Averiguo el Índice del FOS, FOT y PL en el COT 2) Establezco la superficie máxima del FOS y FOT multiplicando los correspondientes índices por la superficie del terreno.3) Establezco la cantidad de niveles necesarios para que la superficie del FOS colme la del FOT, Determino si hay fracciones menores para el ultimo piso4) descuento del resultado, si las hay, las construcciones existentes5) Averiguo la cantidad de pisos dividiendo el índice PL con 3m 6) Examino el resultado, si es un numero entero mayor al resultado del punto 3, culmina el ejercicio porque he encontrado el Potencial Edificable en la superficie del FOT. Si es menor, simplemente multiplico la cantidad de pisos permitida por la superficie del FOS determinando el nuevo Potencial Edificable.Si el número no es un entero y tiene un 66 después de la coma, puedo proponer hundir el edificio, si es 33 no.

La respuesta correcta para este tipo de ejercicios y la única redacción de la misma aceptada por la Cátedra es:

“El Potencial edificable es de xxm2, distribuidos en xx niveles de xxm2 cada uno”

La respuesta correcta para este tipo de ejercicios y la única redacción de la misma aceptada por la Cátedra es:

“El Potencial edificable es de xxm2, distribuidos en xx niveles de xxm2 cada uno”

Algunas dudas que siempre surgen:

1) ¿Que pasa si existe mas de una respuesta aceptable?Rta.: Siempre existe más de una respuesta correcta. Precisamente los arquitectos jugamos con las posibilidades que nos dejan los Indicadores, para diversificar las propuestas de diseño. No obstante desde la Cátedra exigimos primero la más directa y simple, la que nos orienta fehacientemente sobre las potencialidades constructivas de un bien. Posteriormente si el alumno desea explayarse a su cuenta y riesgo, puede hacerlo.

2) ¿Que pasa con las superficies a construir bajo tierra?Rta.: No están incluidas dentro del cálculo del FOS y FOT. Libremente podemos construir bajo cota de nivel tanto como sea convenientemente rentable, salvo que exista alguna restricción de otro tipo.El motivo de esta liberación de superficies bajo tierra se debe en parte a una limitación natural del mismo mercado (construir bajo cota es caro y poco rentable) y en parte a un interés del municipio en la producción de cocheras.Es mas, en referencia al FOS, se puede incluso construir hasta 1m sobre cota de nivel 0,00 en la totalidad del terreno.

3) ¿Donde obtengo los valores del FOT, FOS y PL?Por lo general, en un ejercicio se los doy como dato, no obstante, como pregunta teórica o lo que es más importante aun, en la vida profesional, hay que buscarlas en el COT. Este documento es bastante parecido en las grandes ciudades del país y a veces muy sencillo o inexistente en pueblos. Sugiero a la gran cantidad de alumnos que residen en estos últimos, consultar el de la ciudad grande más próxima o bien Mar del PlataEl mismo se compra en papel o esta presente en la web en la siguiente direccion: http://www.almenaweb.com/

4) ¿Como se busca en el COT Mar del Plata?Es sencillo, siguiendo estos pasos:

·Busco en el plano general de Mar del Plata, presente en el COT, a que plancheta o fracción del plano pertenece la propiedad a estudiar.

·Busco la plancheta y a su vez, dentro de ella la dirección a considerar·Determino el distrito al cual pertenece la dirección a considerar. Observo que el plano esta dividido

por líneas gruesas que delimitan porciones irregulares del plano, cada distrito posee un nombre característico compuesto por letras y números, por ejemplo R3, C4; E1 etc., Estas letras deben ser buscadas como distritos urbanos, conteniendo cada planilla, toda la información requerida.

·Se recomienda leer la planilla con detenimiento y comprendiendo su intención. Mayores instrucciones y definiciones las podemos encontrar en el mismo COT, en otros capítulos.

5) ¿Todos los problemas son parecidos? ¿Existen grados de dificultad?Rta.: Por lo general tomo muy sencillo y bajo un mismo formato, lo cual apreciaran en la ejercitación adjunta. No obstante pueden aparecer diferencias no de dificultad sino de complejizacion, por ejemplo, no es lo mismo considerar un terreno virgen a uno con construcción existente. Se recomienda no solo para este tema, sino para Cómputos y presupuestos saber fluidamente, magnitudes, unidades de superficie y volumen de distintas figuras geométricas.

6) Donde se obtienen las superficies de terrenos y construcción existente?Rta.: En la ejercitación y evaluación generalmente las doy como dato, en la vida real existen varias formas: lectura de las carátulas de planos municipales o bien en la medición con regla de los mismos. También es posible que nos toque una medición in situ, provistos de cinta métrica o electrónica.El relevamiento a veces no es tan fácil, motivo por lo cual se recomienda tercerizarlo.Se recuerda que un plano es una representación grafica a escala, en donde el dibujo será igual al objeto representado (la edificación) por un número que llamamos escala y es variable. En un plano municipal es de 1/100.

Por ejemplo: Si un frente tiene 8m largo, en el plano en una escala 1/50 lo dibujaremos de:

8m x 1/50 = 8m x 0,02 = 0,16m o lo que es igual a 16cm.