ADMINISTRACIONDEPROPIEDADESMdulo1:Lapersonalidadjurdicadelconsorciodepropietarios Consorciodepropietarios:naturalezajurdica.Capacidad.Patrimonio.Constitucindelconsorcio.Elconsorciodepropietarioscomosujeto de derechos. Legitimacin. Independencia de los sujetos que lo componen. Responsabilidad de copropietarios de deudas del consorcio y viceversa.Relacionesconelpersonaldeledificioyentrecopropietarios.Inquilinos.Proveedores.

ConsorciodePropietarios: Definicin: Es aquella reunin de copropietarios que son titulares de un inmueble sometido al rgimen de propiedad horizontal,esdecircomounsujetodederecho,unapersonajurdicadistintadelapersonalidaddesusintegrantes. NaturalezaJurdicadelConsorcio: Esta cuestin reviste importancia tanto terica como prctica, porque reconocerlo o no como persona jurdica importar distintosefectostantoelnormaldesenvolvimientodelsistemacomoenlarelacindelosdistintoscopropietariosentresy destosconeladministradorylos3. Existenalrespectodiferentesteoras: a)TeoraNegatoriadelaPersonalidadJurdicadelConsorcio: Entre los autores representantes de esta teora se encuentran: Milenario, Salas, Zannoni y dan al respecto los siguientes argumentos: 1QuelaLey13.512nolodotadepersonalidadjurdica. 2 El derecho de propiedad horizontal no es un derecho real autnomo, sino que es un dominio que se integra con un condominioconindivisinforzosa. 3Elart.33delCdigoCivilnoloenumeracomopersonajurdica. 4Losartculos9Inc.10,11y12hablandeladministradorcomorepresentantedelospropietariosynocomorepresentante delconsorcio. 5Quecarecedecapacidadjurdica,noesunenteconcapacidadparaadquirirderechosycontraerobligaciones,yaqueson lospropietariosquienessoportanlasobligacionesquecontraenenproporcinconlatitularidaddesusunidadesfuncionales. 6Lapalabraconsorcionoremiteaunapersonajurdicasinoaunconjuntodepersonasquetienenuninterscomn. b)TeoraquereconocelapersonalidadjurdicadelConsorcio: La consagracin de la personalidad jurdica del consorcio tiene su sustento en la determinacin de un patrimonio diferenciadodeldeloscopropietarios,quienesrespondernsubsidiariamentedequeelmontoseainsuficienteparahacer frenteaunaobligacindeterminada. Pgina1de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES Haydentrodeestaposturadoscorrientes: a)Lasquesostienenunapersonalidadrestringidaalasatisfaccindelasnecesidadesdesuinstitucin: Sostienenquedebehablarsedecapacidadrestringidaynodepersonalidadjurdicapuesalapersonalidadselatieneono, encambioalacapacidadselapuedetenerenmayoromenorgrado. Elvnculoqueunealospropietariossobrelascosascomunesrevistecarcterintelectual. Eldominiocorrespondealoscomunerosidealmentereunidosynoindividualmenteacadaunodeellos. El administrador es el representante de un ente especial que es el consorcio. Tal situacin surge de la existencia de esa voluntad comn y de las facultades de la ley y subsidiariamente los decretos reglamentarios confieren al conjunto de titularesyaladministrador. b)Fundamentosdelosquesostienenlatesisamplia: Esunapersonajurdicadadoquecuentacontodoslosatributosquesonimprescindiblesparasuexistenciayaque: Tienecapacidad,esdecirtieneaptitudparaadquirirderechosycontraerobligacionesenformaseparadadelosdistintos propietariosdelasunidadesfuncionales. tienenombredadoporlacalleynmerodeubicacindelinmueble,porejemploConsorciodePropietariosdeCallaoN 1234. tienedomicilioquepuedeserellugardeasientodeledificiooaquelenelcualeladministradortengalasededesuoficina. tiene patrimonio entendido ste como el conjunto de bienes de una persona conformado por las expensas, el fondo de reservaylosinteresesquedevenguenloscrditosfrentealospropietariosdelasdistintasunidadesfuncionales. tambin el consorcio tiene libros y contabilidad propia e independiente de la de los propietarios, los libros deben ser llevadosporeladministradoryson: 1)ellibrodeactas 2)librodeadministracin 3)libroderdenes 4)librodesueldooregistrodeempleados. ConstitucindelConsorcio: Para la constitucin del consorcio del edificio el pago previo es la inscripcin del Reglamento de Copropiedad y Administracin en el Registro Inmobiliario correspondiente, con anterioridad slo existira el consorcio de hecho. Es imprescindiblequeporlomenosestintegradopordoscopropietarios. El ART. 9 establece que: al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de Copropiedad y Administracin, pero el consorcio puede preexistir o no a la redaccin del reglamento. sta es la situacin contempladaporelart.9,ladevarioshabitantesqueconvivenenuninmuebleenunidadesseparadasytienenlaposesin, peronoelttulosuficienteporhaberfirmadoporejemplounboletodecompraventa. En este caso los ocupantes no tienen un ttulo suficiente por lo cual no pueden adquirir el derecho real de propiedad horizontalyestaramosporlotantoanteunconsorciodehechoyseaplicarananalgicamentelasreglasdelaley13.512 siempreycuandolosposeedoreshayanelegidoaladministradorycontribuyanalpagodelasexpensas. EsdecirquehastaquenoseinscribaelReglamentodeCopropiedadenelRegistrodelaPropiedadInmuebleestaremosen presenciadeunconsorciodehechoyrecinproducidalainscripcindelEstatutoConsorcialenelRegistrorespectivo,naceel estadodepropiedadhorizontalyelconsorciodepropietarios. (Mientrasnoseinscribaelreglamentonoestaremosenpresenciadeunapersonajurdica). ElConsorciodePropietarioscomoSujetodeDerechos: Entrelosderechosdelconsorciopodemosenumerar: Lucrar o comerciar o colocar dinero a plazo fijo o adquirir bienes para mejorar el funcionamiento del sistema como por ejemplo: colocar un visor para visualizar a la gente del palier principal. Para realizar todos estos actos el administrador siempredebercontarconunadecisinasambleariafavorable. FacultadesdelConsorcioyLegitimacin: Tambin el consorcio est facultado para reclamar la reparacin de los daos y perjuicios causados por una medianera aunqueafectepartesdepropiedadexclusivadelosconsortes. Elconsorciotambinpuedeexigirlealvendedorelcumplimientodelasclusulasdeinterscomndelconsorciocontenidas enloscontratosindividualesdecompraventa. Pgina2de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES Legitimacin: Elconsorciodepropietariosseencuentralegitimadopara: Reclamaralconstructordeunaobraindemnizacinlosdaosyperjuiciosqueafectapartescomunesyqueproducidasen lasunidadessederivanenvicios. Exigiralconstructorvendedordelaobralareparacindelosdaosyperjuiciosproducidosenlaspartescomunes. Tienelegitimacinpasivatratndosedeobrasqueafectaa3vecinosyaquepudoimpedirlasodemandarjudicialmentesu retiro. ResponsabilidaddeCopropietariosporlasdeudasdelConsorcioyViceversa: Eltemaqueresultademayorimportanciaeselcasoen elcualel consorcioresultacondenadoydebehacerfrenteauna indemnizacin conforme a la doctrina que le reconoce personalidad jurdica al consorcio, el patrimonio de ste est constituido por las expensas, el fondo de reserva o el dinero depositado en un plazo fijo. Entonces con ste patrimonio responder a las deudas, pero como las expensas son las erogaciones necesarias para el funcionamiento del sistema no podranserembargadasensutotalidad,sinoslounporcentajedeellas. Anteelincumplimientodelconsorciohayjuecesqueembarganlasunidadescomunescomoporejemplounascensor,conlo cualintentancompeleraloscopropietariosalcumplimientodeladeuda,nosiendostalamedidamsapropiada. Porotroladosisostenemoslasteoradelreconocimientodelapersonalidadjurdicadelconsorcio,yqueelestformado sloporelingresodelasexpensascomunes,habraunaresponsabilidadsubsidiariadecadaunodeloscopropietariosque responderan con sus bienes propios por aplicacin analgica del art. 56 de la ley de sociedades, previa excusin del patrimonioconsorcial,astadoctrinaselallamadelaresponsabilidadsubsidiaria. Loqueseplanteaeslamedidadelaresponsabilidad,encontrndoselarespuestaenlosarts.1747y1750delC.C.,esdecir frenteatercerostodoslospropietariosresponderanporpartesiguales,yluegotendranderechoderepetircontralosotros lapartequepagarondemsdeacuerdoconelporcentajequeseencuentraasignadoenelReglamentodeCopropiedady Administracinparalacontribucindelpagodeexpensas. La responsabilidad de los copropietarios es subsidiaria pero ilimitada ya que responden con todo su patrimonio frente a tercerosporpartesiguales. Elconsorcioresponderenlaesferaciviltantocontractualcomoextracontractual. Responsabilidad Nuevo adquirente por deudas originadas con anterioridad a su titularidad: Si el nuevo adquirente no quisierahacersecargodealgntrabajocontratadoconanterioridadasuadquisicin,alegandoquenoestdeacuerdoyque no prest su conformidad, ello no es procedente porque cuando este nuevo consorcista adquiere su unidad funcional tambinadquieretantolasdeudascontractualescomoloscrditosdelconsorcio.Inclusosieltrabajocontratadoimplicauna mejoraparaeledificioresultarltambinbeneficiado. Conrespectoalasexpensaspodraafirmarsequetienenelcarcterdepropterrem,porquesiguenalinmuebleatravsde lassucesivastransmisionesdedominio. ResponsabilidadExtracontractualdelConsorcio: Hayquedistinguirdossupuestos: a)Laresponsabilidadquelecabealejecutordelhecho,porejemploaalgncopropietario. b)Laresponsabilidadquelecabealconsorcioporloshechosdeldependienteytambinporlascosasquetieneasucargo. a)Enestecaso,laresponsabilidadrecaeexclusivamentesobreelejecutor,yaquesobrel,titulardeunaunidadfuncional pesaundeberdevigilancia. b)steeselcasoenelqueseocasionaundaoaun3yseaplicalodispuestoenelart.43delC.C.esdecirelconsorcio deber responder por los daos y perjuicios patrimoniales y morales causados a 3 por los administrador en ocasin y ejerciciodesusfuncionesyporlosactosquerealicenlosdependientesdeladministradorcuandohubiesenactuadosintener en consideracin las rdenes dadas por ste, es decir tambin se responder por la comisin de actos ilcitos de los dependientes. Yfrentealhechoquegeneraresponsabilidadextracontractualdelconsorcio,elmomentoenelcualdeberfijarseeseldela concurrencia del hecho, por lo tanto, slo debern responder los copropietarios que eran titulares de las unidades funcionaleseneseperodoynolosqueposteriormenteingresaronalsistema. Sielsujetolesionadoinicialademandaconposterioridadaqueelnuevopropietariohayaadquiridolaunidadfuncional,el nuevoconsorcistadeberafrontarestadeudayluegopodrrepetircontraaqulqueeratitulardelaunidadfuncionalala pocadeacaecimientodelhecho(yaqueelhabervendidonololiberadeladeuda). Pgina3de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADESMdulo2:Administracindelconsorcio:caracteresgenerales.Quinpuedeejercerla.Responsabilidaddeladministrador:funciones, facultadesyobligaciones.Determinacindelapersonaenelreglamento.Eleccin.Continuacinyreeleccinautomticas.Formalidades. Remuneracin.Remocin.Devolucindedocumentos.Administradoreinterventorjudicial.Elregistrodeadministradoresdeconsorcio.El consejodeadministracin:funcionesdevigilancia.Existencia,funcionesydemscaractersticas.Formalidades.Convocatorias,qurum, resolucionesyeleccindemiembros.Cmputosdelasmayoras.

ElAdministrador: Elart.9enumeraenelInc.a)unadelasclusulasobligatoriasquetodoreglamentodecopropiedadyadministracindebe conteneryesladesignacindeunrepresentantequeeselADMINISTRADOR. Concepto:Esunrganoesencialparaelfuncionamientodestesistemaporquecomopersonajurdicaqueeselconsorcio requieredeunapersonaquelorepresenteporlotantonuncapodrcarecerdeadministrador. DesignacindelAdministrador: ElprimeradministradordebeserdesignadoenelReglamentodeCopropiedadyadministracinqueesendefinitivalaleydel consorcio. DichoreglamentodebeinscribirseenelRegistrodelaPropiedadInmuebledelazonaquecorrespondealaubicacindeese inmueble.ConesainscripcinnaceelconsorciodePropietariosynaceelestadodePropiedadHorizontal. Cuando el 1 administrador no es designado por el vendedor, lo ser por los propietarios o consorcistas y en tal caso se requierelaUNANIMIDAD. Peroluegolossucesivosadministradorespuedenserdesignadossegnladoctrina: unaparteconsideraqueconformealart.10delaleydepropiedadhorizontalpuedenserdesignadospormayoraabsoluta. otraparteconsideraquedeberaserdesignadoconunamayorade2/3porquesetrataradeunareformadelreglamento. Caso en que no se logre el consenso: Como la administracin nunca puede quedar acfala, a falta de consenso deber acudirsealavajudicialafindequesedesigneunnuevorepresentante. Enestecaso,enlaAsambleahastaquesenombreelnuevoadministradorjudicialmente,sepodrdesignarunadministrador provisorio,selollamaasporqueejercesufuncinporunperodobrevehastaqueseratifiquesudesignacinosenombre otronuevo. Esteadministradorprovisorioesdistintodelprevistoenelsistemadeprehorizontalidad. Tambinpuedeexistirunaadministracinjudicial,enestecasoesdesignadoporeljuezyesunauxiliardeste. Personasquepuedendesempearsecomoadministradores: Eladministradorpuedeserunapersonafsicaojurdica.Enelcasodelaspersonasfsicasladesignacinpuederecaersobre uncopropietarioosobreun3ajenoalinmuebleedificado. Asuvezlaadministracinpuedeserunipersonalocolegiada. Siescolegiada,puedeestablecersequetodosdebenactuarenformaconjuntayentallasdecisionesqueadoptestergano slo sern vlidas si todos actuaron conjuntamente; o separada y en tal caso es vlida la actuacin aunque hubiera sido llevadaacaboporunoslodeellos. ResponsabilidaddelAdministrador:Funciones,FacultadesyObligaciones: 1/Representaralconsorcioengestionesadministrativascomorepresentantelegalycabratambinincluirlarepresentacin judicialcomomandatarioconvencional. Estoguardarelacinconelart.9Inc.a)encuantoloautorizaalcobrojudicialdelasexpensascomunesyenelart.15que establece que cuando se produzcan violaciones al Reglamento de Copropiedad y Administracin, deber entablar una demandaantelosestradosjudiciales.Parademandardebercontarconpatrocinioletradosalvoqueseaelmismoabogado. 2/Eladministradorcomorepresentantelegal:Tambindeberintervenirjudicialmentecuandoelconsorcioseademandado, porejemploporfaltadepagodelosaportesprevisionalesdelencargadodeledificio. Muchasvecesocurrequecuandosecorretrasladodeestetipodedemandas,eltiempoesdemasiadobreveeinsuficiente parapoderllevaracabovlidamenteunaasamblea,entalcasoeladministradordeberpresentarseautomticamenteante los estrados judiciales para defender a su representado que es el consorcio de propietarios. Luego deber refrendar su actuacinenunaAsambleaconvocadaalefecto. Esta obligacin es una de las tantas que se le imponen como mandatario legal, es ms es una de las gestiones que debe realizar. Pgina4de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES ObligacionesdelAdministrador: Laleyestipulacomounadelasobligacionesdeladministradorladecontratarelsegurocontraincendiosparaeledificio, pero en el caso de no observar la prescripcin la ley no le impone sancin alguna. Como en tal caso el administrador estaraactuandocomomandatario,porlotantoseledeberanaplicarlasreglasdelmandatocivil. Elegiralpersonaldeservicio,establecersusfuncionesydespedirlo. Llevarunregistrodelosdomiciliodetodoslospropietariosquenohabitenenlasunidadesfuncionalesqueadministra. Convocarasambleas AsentarlodeliberadoenlaAsambleaenunacta InscribirenelRegistrodelaPropiedadlamodificacindelactacuandoseanecesariounamodificacinalreglamento Recaudaryemplearlosfondos Rendircuentas Formulardenunciajudicialenelcasodeviolacinalaleydepropiedadhorizontal Expedircertificadodelibredeudaydedeudaporexpensas. RemocindelAdministrador: Estapuedeserconcausaosinella. Si es sin causa, se tratar de alguna causal no prevista en el Reglamento y para la remocin ser necesaria una decisin asambleariaconvocadavlidamenteaeseefecto. SiesconcausasedebeestaralodispuestoenelReglamentodeCopropiedadyAdministracin. Sialgunodeloscopropietariossufriperjuiciosporunamalaadministracinyelconsorcioolamayoranoloapoyaranpara sustituiraquienlaejerce,eldamnificadotendraderechoaaccionarjudicialmentecontraeladministradoryancontrael consorcio. ParanombrarunreemplazantelosconsorcistasdebenestaralodispuestoenelReglamentodeCopropiedad. RenunciadelAdministrador: Es la manifestacin unilateral de voluntad, para que sea aceptada deber ser refrendada en una Asamblea de Copropietariosconvocadaalefecto. AlfinalizarsugestindeberrendircuentasdesugestinquesersometidaaladeliberacindelaAsamblea.Sedebern entregarlibros,losfondosyladocumentacin. ElRegistrodeAdministradoresdeConsorcio: LaCiudadAutnomadeBuenosAires,sancionlaley941quereglamentaloquehacealaregistracindeladministrador. Elart.1delaleyestablecelacreacindelRegistroyqueestaracargodelamximaautoridaddelGobiernodelaCiudaden materiadedefensadeconsumidoresyusuarios. EncuantoasufuncionamientolaleyestablecequeseasentarnenelRegistrolasinscripcionesde: 1 Todaslaspersonasfsicasojurdicasqueadministrenonerosamenteunoomsconsorciosdepropiedadhorizontal. Lainscripcinesobligatoria. 2 Todas las personas fsicas o jurdicas que administren en forma gratuita uno o ms consorcios en propiedad horizontal.Lainscripcinesfacultativa. Elart.4serefierelosrequisitosparalainscripcinenelRegistro,debiendolosadministradoresconstituirdomicilioenCapital Federal. Nopuedeninscribirsecomoadministradores: Losinhabilitadosparaejercerelcomercio. Losfallidosyconcursadoshastasurehabilitacin ElRegistroemitirelCERTIFICADODEACREDITACINserindispensableparaeladministradorparacontratarconnuevos consorcios, y para presentarlo a los que administra en la primera asamblea a la que convoque el consorcio, salvo que la administracinseagratuita. Esobligacindelconsorciocontratarexclusivamenteconadministradoresmatriculados. Eladministradortienedosobligaciones: 1 Contratar exclusivamente la provisin de bienes y servicios o la realizacin de obras con personal debidamente habilitadoalefectoyelseguroderiesgosparalosdependientes. 2 Presentarunadeclaracinjuradaanualconlosconsorciosqueadministre,mantenereldebidocumplimientoconlas leyesprevisionalesrespectodelostrabajadoresdelosconsorciosqueadministre. En el caso de que no se cumplan con alguno de estos requisitos se considera incumplida la ley y las sanciones pueden consistirenmultasdeentre1y100salariosmnimos,suspensinhasta6mesesylaexclusindelregistro. Pgina5de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES ElConsejodeAdministracin: Esunrganodecontraloryvigilanciadecarcterfacultativoquenotienepoderdedecisinysufuncinprincipalesladeser unnexoentreloscopropietariosyeladministrador. Funciones: Puedesupervisarycontrolarlagestindeladministrador. Buscarpresupuestosparalarealizacindeuntrabajo. Solicitardeladministradorcuandoloconsidereconvenienteunarendicindecuentas Intercederentreeladministradoryloscopropietarios Examinarloslibros Vigilarelcumplimientodelreglamento HacerquesecumplaconlodecididoenlaAsambleadecopropietarios Entrevistarafuturosadministradoresenelcasoquequedeacfalalaadministracin Supervisarelmanejodelosfondosenelcasodequelasexpensasseadepositadasencuentacorriente. En cuanto a la eleccinde los miembros: Generalmente integran el Consejo deAdministracin los mismos copropietarios, puessonellosquienesmejorsabenculessonlasnecesidadesdelosconsorcistas Encuantoalaactuacingeneralmenteesunrgano colegiadoy paraactuarencuantoaresoluciones,qurum,mayoras deberestaraloprevistoenelestatutoquelocrea.Sepuedepactarqueactenindistintamenteoenformaconjunta. Mdulo3:Asambleas Laasambleadeconsorcistas.Convocatoria.Formayplazoslegales.Efectosparalosausentes.Posibilidadesdeomitirlas.Competenciade lasasambleas.Clases:ordinariasyextraordinarias.Quinespuedensolicitarlasyconvocarlas.Redaccindelordendelda.Importancia jurdica.Inclusindetemas:asuntosvarios.Mayoras.Formadecomputarlosvotos.Decisionesdelaasamblea.Nulidaddelaasamblea: legitimacinactiva.Designacindeladministrador:instrumentacin.

Concepto:Eslareunindelospropietariosconstituidosencuerpodeliberante,convocadaparaunfindeterminado. Es el mximo rgano de la comunidad, a travs de la cual los consorcistas previo debate y acuerdo resuelven todos los asuntosquefueronestipuladosenelordendelda.Porlotanto,cuandoseanecesarioqueseadopteunadecisinrespecto de un asunto de inters comn, la va idnea para poder adoptar una decisin al respecto ser la ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.Laresolucinserplasmadaenunacta. ConvocatoriadelaAsamblea: Enelestatutodebeestipularselaformadeconvocatoriaalaasamblea,esdecirlacitacin,elplazodeantelacinquedebe respetarse,enelcasodelasasambleasordinariascuandohabrndereunirse. Laconvocatoriaalaasambleadebeserrealizadaporeladministradoroporunnmerodeterminadodecopropietariosque establezcaelreglamentoyenltimainstancia,eljuez. FormayPlazos: Es decir las asambleas judiciales siempre deben ser convocadas por el administrador, mientras que las extraordinarias puedenserconvocadasporsteoporunnmerodeterminadodecopropietarios. Lacitacindebeefectuarsepormediofehaciente(cartadocumentootelegramacolacionadoopersonalmente)generando sufaltalanulidaddelaconvocatoria. Enlacitacindebecomunicarseda,lugar,horaylostemasquesevanatratar(ordendelda). Enelordendeldadebenconstarenformaclarayprecisatodaycadaunodelospuntosqueserntratados,porlotantoen principionopodratratarsecuestionesdiferentesdelascomunicadas. En realidad cuando se somete a la deliberacin un asunto que no haya sido comunicado para que sea vlida la votacin deber contarse con el consentimiento unnime de todos los copropietarios de las unidades funcionales que integran el inmueble. ClasedeAsambleas:Dellosartculos9y10delaleysurgequeexisten4tiposdeasambleas: 1 PRELIMINAR 2 ORDINARIA 3 EXTRAORDINARIA 4 JUDICIAL Pgina6de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES 1 AsambleaPreliminar:Eslaquetienelugarcuandosonvarioslostitularesdeuninmuebleedificadoydecidensometerlo alrgimendepropiedadhorizontal. La ley dice que son ellos quienes debern acordar y redactar el estatuto consorcial. Tambin pueden darse otras situacionescomoserqueelpropietarioconstructorseaquienredacteeinscribaelreglamentoobienquepreviamente el inmueble se encuentre sometido al rgimen de pre horizontalidad. En este ltimo caso, cuando la ley de pre horizontalidadserefierealadocumentacinquedebeacompaarquiendeseainscribirenelRegistrounaescriturade afectacin,estipulaquedeberagregarseelproyectodereglamentodecopropiedadyadministracin,esteestatuto PROVISORIOsetransformarendefinitivocuandoelinmueblesseasometidoalrgimendepropiedadhorizontal. Enestosdosltimoscasosnopuedehablarsedequeexistaunaasambleapreliminarporqueelreglamentoesredactado porunanicavoluntad(ladelpropietarioconstructoroladeltitulardeuninmueblesometidoalrgimendepropiedad horizontal).Sloenelprimercasoplanteadosepuedehablardeunaasambleapreliminar. 2 AsambleaOrdinaria:Eslaqueserealizaenformaperidicayenellassetratanlosasuntosqueestnestipuladosenel Reglamentodecopropiedadyadministracin. Deben hacerse por lo menos una vez al ao, salvo que el estatuto establezca que deban celebrarse adems otras asambleasordinarias. La mayora de los contiene la previsin de que el administrador debe convocar por lo menos dos veces al ao a los consortesparaqueconcurranalaasambleaordinaria. Aunquenoestnprevistosenelestatutosiemprequeestnincluidosenelordendeldaobiensinoestnprevistosen el,queseanvotadosporlaunanimidaddelosconsortes. 3 AsambleaExtraordinaria:Esaquellaqueserenecuandounasuntodeinterscomndebatratarse.Entodoloquehace asuformaydeliberacindeberobservarselodispuestoparalasasambleasordinarias. Estasasambleaspuedenserconvocadaspor: a) Eladministradorporsupropiavoluntad. b) Porelrepresentantedeloscopropietariosapedidodeunooalgunodeestos(porejemploenelcasoqueseestablezcan algunasrestriccionesylmitesestablecidosenelReglamento). c) Por un nmero determinado de copropietarios establecidos en el estatuto consorcial, ante la inactividad del administrador. 4 Asamblea Judicial: Est contemplada en la segunda parte del art. 10, para arribar a ella se debe haberse agotado previamentelavaconsorcial. Laasambleajudicialpuedeserconvocadapor:unconsorteporvariosdeellosoporeladministrador. Entoncessonrequisitosparasolicitarantelajusticiaqueunaasambleaseaconvocada: 1)Quesehayaagotadolavaconsorcial. 2)Queelqueaccionajudicialmentesufraunperjuicioobienquelacuestinrevistatalimportanciayurgenciaqueseala nicavaparaqueseadopteladecisinalrespecto. LasMayoras: Laleyestablecielsistemademayoradevoluntadesafinderesolvertodacuestinatinenteodeintersdelconsorcio. Laley13.512enprincipiodejalibradoalaautonomadelavoluntaddelosconsorteselestablecerlasmayorasyestipula queenelcasodequenadaexpresendeberentendersequelamayorarequeridaeslaSIMPLEMAYORA. Aunque en determinados supuestos establece mayoras obligatorias para algunas cuestiones: se distinguen dos tipos de clusulas,lasESTATUTARIASylasREGLAMENTARIAS,paralasprimerasserequierelaUNANIMIDADyparalassegundas,UNA MAYORASUPERIORA2/3. FormacindelaVoluntaddelConsorcio: Manifiestansuvoluntad,ladecisindebeformarsedentrodeellayporlotantonuncapodrformarsefueradeellaniporla posteriorsuscripcindelactaadhiriendoaladecisintomada. Pgina7de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES ClasificacindelasMayoras: 1) Legales:SonlasqueestablecelaleydepropiedadHorizontal. Puedenclasificarseen: a)Unanimidad:Serequiereparalossiguientessupuestos: ModificacindelasclusulasestatutariasdelReglamentodeCopropiedad Hipotecadelterrenosobreelcualseasientaeledificio Constitucindeotrosderechosrealessobrepartescomunes ventasdecosascomunes obrasnuevas b)Mayorade2/3: Eslaestipuladaenelart.9delaleyparalareformadelreglamento. c)MayoraAbsoluta:Seconformaconmsdelamitaddelosvotoscomputadossobrelatotalidaddelospropietarios.Ser necesariapara: asuntosdeinterscomn destruccinyvetustezdeledificio d)MayoraSimple:seconformaconelmayornmerodevotoscontabilizadossobreelnmerodelospresentes. 2) Convencionales: Son aqullas que los consorcistas establecen en el Reglamento de Copropiedad y Administracin, que puedensermayoresalasdeterminadasporlaleyperonuncainferiores. El Qurum: Debe diferenciarse de la mayora. El qurum es el nmero de propietarios necesarios para que la asamblea pueda sesionar vlidamente, en cambio la mayora es la cantidad de votos necesarios que se requieren para tomar una decisinvlida. Unadelasprevisionesreglamentariasquetodoreglamentodebecontenereslacantidaddemiembrosquedebereunirse paraquelaasambleapuedasesionar:eselqurum. DecisionesdelaAsamblea: Lasdecisionesdelaasambleadebenserexteriorizadasparapoderseroponiblesalosconsorcistas,siendoelactaelmodode exteriorizacin,dondequedarregistradotodolosucedidoconmotivodelaconvocatoriadelaasambleaylodeliberadoy decididoenella. Elart.5deldecretoreglamentarioestablecequelasdecisionesquetomeelconsorciodepropietariosseharnconstaren actasquefirmarntodoslospresentes.EllibrodeactasserrubricadoenlaCapitalFederalyterritoriosnacionalesporel RegistrodelaPropiedadyenlasprovinciasporlaautoridadquelosgobiernosdeterminen.Todopropietariotienederecho a hacerse expedircopia de las actas la que ser certificada por el representante de los propietarios. Las actas pueden ser protocolizadas. Efectosparalosausentes: Lasdecisionestomadasvlidamenteporlamayoradepropietariosserncomunicadasalosinteresadosausentesporcarta documento. Esdeciresunrequisitoimprescindiblequeloresueltoporloscopropietariosenunaasambleaseavolcadoenunacta,sta eslanicaformaporlacualpodrnseroponibleslasdecisionesentreellos. LaValidezdelaDecisinAsamblearia: La nica forma de tomar una decisin vlida para el consorcio de propietarios es la asamblea, ella debe ser convocada legalmenteylasdecisionesdebenserdeliberadasyacordadasenlasesin. Lavoluntaddelconsorcioesalgodistintodelavoluntaddelosconsorcistas,noesunasumadevoluntadessinounavoluntad distintaqueemergedeunsujetodederechotambindistinto. Paraquetalvoluntadseavlidayvinculantedebenseguirselossiguientespasosofases: 1 Laconstitutiva,enlaqueseincluyetodoloreferentealaconvocatoria. 2 Ladeliberativaqueeslasesinmisma. 3 La resolutiva que es aquella en la que los propietarios manifiestan su voluntad a travs del voto que deber ser plasmadoenelactarespectiva. Pgina8de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES Esdecirqueloscopropietariosmanifiestansuvoluntadendosmomentos: a) Enladeliberacin b) Enelvoto Enloquehacealaprimeraetapadebeseguirseloqueestableceelreglamentodecopropiedady,administracinencuanto alaformaomediosatravsdeloscualessenotificaelordendelda,stedebercontenerademsdelostemasatratar,da, horaylugardondesevaarealizarlaasambleaenelcasodequeenlaAsambleanoselogreelqurumsuficienteparapoder empezarasesionar,sedeberconvocaraunasegundaasambleaatravsdelmismoprocedimiento. Lasegundafazeslaquehacealtratamientoyacuerdodelospuntosconsignadosenelordendeldayenelcasoquese incluyeporejemploelpuntovariosobiensetratadeuntemaquenoestincluidoenaqul,ladecisinquealrespectose adoptedebercontarconconsentimientounnimedetodoslosconsorte. Laltimaetapaesladeladecisinyesenelactaasambleadondeseasentarladecisintomadaporlosconsortes. ImpugnacindelaAsambleayNulidaddelaAsamblea. As como el consorte tiene derecho a votar, tambin tiene derecho a impugnar una decisin asamblearia porque no se cumplieronlosrequisitosdecadaunadelastresfasesobienporquelaresolucinadoptadalecausaalgnperjuicio. EnestecasoNOPODREMOSHABLARDENULIDADSINODEANULABILIDADporqueelintersqueseencuentraconculcadoes eldelacomunidadynoeldelasociedadentera.Alnoestarcomprometidoelordenpblico,laimpugnacindeberealizarse apedidodepartequeseconsidereafectadaydebeacreditarsuperjuicio. Paraquelaimpugnacinseavlidanodebehabertranscurridoundeterminadolapsodetiempoqueestarestablecidoenel Reglamento,enelcasodequenoloestuviera,sereljuezquienevaluarsitranscurriunplazosuficiente.Esdecirqueen estoscasoselsilenciovaaimportarlaaceptacindelodecidido. LegitimacinActiva: Porotraparteparaqueelpropietariopuedaimpugnarserequierequenohayavotadoafavordeladecisinobienquehaya estadoausenteosehayaabstenidodevotar. DesignacindelAdministradoreInstrumentacin: El primer administrador debe ser designado en el Reglamento de Copropiedad y Administracin, ese reglamento se debe redactarenescriturapblicaydebeinscribirseenelRegistrodelaPropiedadInmuebledelazonaquecorrespondeallugar deubicacindelinmueble,asnaceelestadodepropiedadhorizontal. Dentrodeesereglamentolamencindeladministradoresunaclusulaobligatoria. Sielvendedornolodesignaalprimeradministradorstedeberserdesignadoporloscopropietariosporunanimidad,pero esta regla slo se aplica para el 1, luego, los sucesivos pueden ser designados por mayora absoluta o por 2/3 segn la posturadoctrinariaquesesiga(siesunasuntodeinterscomnounareformadereglamento). Mdulo4:Expensasordinariasyextraordinarias Expensascomunes.Rubrosqueintegranelconcepto.Fondodereservaycuotasextraordinarias.Sistemasdedeterminacin. Proporcinenquedebecontribuirse.Serviciosnoutilizados.Reformadelreglamento.Mora.Interesespunitorios.Va ejecutiva.Prescripcinliberatoria.Responsabilidadporlasdeudasygarantasparasucobro.Prorrateodelascuotasdelos morosos.Consignacinjudicialdelasexpensas.Adquirentesconposesin.Obligacindecontribuir. ART.8: Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos y departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de para primas, de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramientoodeusoygocemscmodoodemayorrenta. Expensas: Paraproporcinalvalordesuspisosodepartamentos,lasexpensasdemantenimiento,reparacinyqueeledificiopueda subsistir econmicamente, los copropietarios tienen a su cargo en administracin de las partes comunes del edificio, los gastosquesignifiquenlossueldosdelosencargados,losimpuestosdeledificio,lascagassociales. ExpensasComunes: Lasexpensascomunesodeadministracin,nosloserefierenalosgastosdeconservacinymantenimientodelinmueble sinoatodaslaserogacionesquedebanrealizarseparaqueelsistemadepropiedadhorizontalpuedasubsistir,estandoporlo tantoincluidostambinlossegurosquecontrateelconsorcio. Pgina9de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES Determinacindesumonto: Es el Reglamento de Copropiedad y Administracin el que determina el monto delas expensas comunes, establecindose culessonlasordinariasycualesextraordinariaspudiendoelreglamentoalterarlaproporcinparaelpagoqueestableceel art.8. ClasificacindelasExpensas: ExpensasOrdinariasyExtraordinarias: a) ExpensasOrdinarias: Sonlasquesepaganmensualmenteyquehacenalfuncionamientoregulardeledificio. b) ExpensasExtraordinarias: Slo se deben afrontar cuando existe algn gasto extraordinario, por ejemplo rotura de la puerta de entrada, juicios contraelconsorcio. ExpensasdeUsoydeConservacin: a) ExpensasdeUso: Son aquellas respecto de las cuales el consorte tiene la posibilidad de liberarse cuando no usa la parte comn que generaelgasto. b) Expensas de Conservacin: Son aquellas respecto de las cuales el copropietario no puede liberarse porque son estructurales y se refieren siempre a la propiedad de las partes comunes. Estn siempre debe pagarlas porque el consortesnosloespropietariodelaunidadfuncionalsinotambindelaspartescomunes. LiberacindelaContribucindelasExpensas: Paraqueelconsortequedeliberadodelasexpensasdeuso,porquenousalapartecomnquegeneraelgasto,debeser expresamente autorizado por una decisin asamblearia unnime de todos los consorte. Si no logra dicha autorizacin no puedeexonerarsedelgastopordecisinpropia. ElobligadoalPagodelasExpensas: Laobligacindepagarlasexpensaspesasobreeltitulardeldominio,sinembargoesmuycomnqueenelcasodequeuna unidadfuncionalestalquilada,eltitulardeldominioestablezcaenelcontratodelocacinqueseaellocatarioquiendeba afrontartalesgastos. Lopactadoendichocontratosoloesoponibleentrepartesynuncapodrserleopuestoalconsorciodepropietariospara quienlaestipulacinleesajena. InteresesenlasExpensas: LosinteresesqueseaplicarnaldeudormorosoporfaltadepagodelasexpensasdebernserdeterminadosenelEstatuto Consorcial. Puedenser: a) Compensatorios:Tambinllamadoslucrativossonlosquelaspartespuedenconvenirenpagooencompensacin delusodelcapital. b) Moratorios:Sonlosqueeldeudordebeporreteneruncapitaldespusdelafechadecumplimiento. c) Punitorios:Funcionancomoclusulapenalsinnecesidaddeprobarperjuicios. Enmateriadelapercepcindeexpensasdebeponderarselaimportanciaquerevistealpuntualidaddeestascontribuciones para la subsistencia misma del consorcio de propietarios, en mrito a ello se han admitido tasas que por todo concepto alcanzanal20%anual. LasExpensasdeConservacinyelDerechoalReembolso: Respectodelasexpensasdeconservacinelart.7establecequeenausenciadeladministradorynomediandooposicinde losrestantesconsorte,cualquieradeloscopropietariospuedeafrontardichasexpensascuandoseannecesariasourgentes. Elconsortequelashayaefectuadotienederechoaserreembolsado. Pgina10de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES FondodeReservaycuotasextraordinarias: Sedebediferenciaralfondodereservadelasexpensas,noobstantequeelfondodereservaintegraelconceptodeaqulla. La finalidad del FONDO DE RESERVA es que el consorcio cuente con un dinero determinado para poder hacer frente a aqullaserogacionesquenoseancomunes. Eladministradorestobligadoacomunicarlaentidadyelnmerodecuentadondeseencuentredepositadoytambinel montoquesedepositarmensualmente. Cadaconsorteconsuaportedevengadoenlasexpensasextraordinariascontribuyealaformacineincrementodelfondode reservaysialgncopropietariotransmiteelfondodereserva,elconsorciodepropietariosledeberrestituirloaportadode acuerdoconsucontribucin. VaProcesalparaelCobrodelasExpensasadeudadas:VaEjecutiva Laleynoprevexpresamentelavaprocesalparaelcobrodelasexpensascomunes,sinembargoenelCdigoProcesalse prevparaelcobrodecrditosporexpensaslaVAEJECUTIVA. Algunosreglamentosprevnqueantesdeiniciarselaejecucindeberintimarseatravsdeunmediofehacientealdeudor paraquesatisfagalaprestacin.Yencasodequeeltitulardelaunidadfuncionalnosatisfagaladeudaestarexpeditalava judicial. Sielestatutodelconsorcionadapreveladministradordeberconvocaraunaasambleaparaquesedeterminenlospasos quedebenseguirseparainiciarlaejecucin. En cuanto al trmite del juicio ejecutivo no est previsto uno especial por lo que deber seguirse el comn del Cdigo ProcesalCivilyComercial. Es ttulo hbil para iniciar la ejecucin el CERTIFICADO DE DEUDAS POR EXPENSAS, es un documento necesario para el ejerciciodelderecholiteralyautnomoexpresadoenelmismo. Dicho certificado debe ser expedido por el administrador del consorcio y debe reunir determinados requisitos extrnsecos talescomo: 1 Laconstanciadelsaldoacreedorfavorablealconsorcio. 2 Lugaryfecha. 3 Losperodosolascuentasquecomprende. 4 Launidadfuncionalporlaquesedebenlasexpensas. 5 Eltitulardedichaunidadfuncional. 6 Lafirmayaclaracindelemisorqueeseladministrador. Laformanoesrigurosaperocuandoelreglamentodecopropiedadyadministracindeterminalosrequisitos,paraserhbil debereunirlos. Otrasparticularidadesdeljuicio: Cuando se dicta el primer decreto que admite la demanda en l mismo se libra mandamiento de intimacin de pago y embargo. Luego de haber transcurrido el plazo para presentarse, se cita de remate al demandado, que tiene por objeto que ste presenteexcepciones,conlasexcepcionesdebeofrecerlaprueba.Enlosjuiciosejecutivoslaaperturaapruebaesfacultativa paralosjuecesypuedenprescindirdeestaetapa.Luegodeellosedictarsentencia,laquedebequedarconsentidapara quepuedacontinuarseconlaetapadeejecucin,enlacualsinohaycumplimientopreviodelasentenciaseprocedeala ordendeventa,esdeciralrematedelaunidadfuncional. Enestoscasoslaleyprocesalexigeunembargoprevioparaprocederalremate. Responsabilidadporlasdeudasygarantasparasucobro: Elprivilegioqueselereconocealcrditoporexpensasesunprivilegioespecial. Eltitulardelcrditoporexpensaseselconsorcio,siendoelnicoqueseencuentralegitimadoparainiciaractivamenteuna ejecucinenelcasodequeseadeudenlosperodosdevengados. Prohibicindel abandono:Laleyprohbe a lostitularesel abandono desu unidadprivativapara liberarse desu cuotadel pagodeexpensas,lacualesunadelascaractersticasdelasobligacionesPropterRemcomosonlasexpensas. ConsignacinJudicialdelasExpensas: En el caso de negativa injustificada del acreedor a recibir el pago de las expensas comunes pagaderas en mensualidades, habilitaalcopropietarioaconsignarjudicialmentelasposteriores. Pgina11de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADESMdulo5:Mantenimientodelconsorcio Reparacionesdelconsorcio.Determinacindelobligadoahacerlas.Partescomunesyprivativas.Procedimiento.Indemnizacinpordaosy perjuiciosmaterialesypordaomoral.

ReparacionesdelConsorcio: La reglageneralen materiadereparaciones la sientael art.8 de la ley cuandoestablece quetodoslos copropietarioslos gastosdeadministracinydereparacindelaspartesybienescomunesdeledificio,queseanindispensablesparamantener enbuenestadosuscondicionesdeseguridad,comodidadydecoro. Asimismo cualquiera de los dueos puede realizar las erogaciones necesarias para la conservacin o reparacin de dichas partesybienescomunesdeledificioconderechoaserreembolsadoporlosdemssiempreycuandoestuviereausenteel administradorynoexistieraoposicindeloscondminospreviamenteadvertidos. Pueden tambin cualquiera de ellos realizar las reparaciones URGENTES y necesarias sin necesidad de cumplir con los requisitosmencionados,encuyocasoslotendrderechoalreintegroenlamedidaenqueaqullashubieransidotiles. Todosestosgastosintegranelrubrodelasexpensascomunes. Determinacindelobligadoahacerlas: La obligacin de reparar los perjuicios ocasionados o producidos por las cosas es a cargo de su dueo, de ah que la determinacinsobreculessonlaspartesprivativasyculessonlascomunesesfundamentalparasaberacargodequien estarnlasreparaciones. La regla general es que el consorcio solo debe hacerse cargo de las reparaciones de las cosas comunes, sin embargo, sin embargopodraestardispuestoenelReglamentoquesernacargodelconsorciolareparacindelosgastosporreparacin de las partes privativas, o que en el caso de silencio del reglamento, el consorcio deba atender gastos de reparacin de partescomunescuandoestuviesenafectadasalusoexclusivodecualquieradeloscopropietarios. Silasconsecuenciasdeundesperfectoproducidoenunapartecomnseregistranenunaparteexclusivaoviceversa,ser responsable de todos los gastos de reparacin el dueo, sea que ste sea el consorcio de propietarios o un propietario particular. Paraeximirsedelaresponsabilidaddelosdaoscausadosconlascosas,eldueodebedemostrarquenohuboculpadesu parte,perosieldaoseprodujoporelriesgooviciodelacosa,sloseeximirderesponsabilidadtotaloparcialmentesi demuestraquehuboculpadelavctimaodeunterceroporquiennodeberesponder. Pasosquesedebenseguircuandosurgenlosproblemasdelasreparaciones: 1 Si los trabajos deben hacerse por cuenta del consorcio, corresponde actuar al administrador y es a l a quien deben dirigirselospropietariosparahacerlelosreclamosquecorrespondan. Silagestinfracasaporladesidiaonegligenciadelrepresentante,podrponerseenmarchaelmecanismoreglamentario paraagotarlavaconsorcialqueeslaSOLICITUDDEASMBLEAEXTRAORDINARIAparatratarlacuestin.Ellosiemprequeel desperfectonoseagraveourgente,situacinquepermiterealizarlareparacinporcualquierconsorte. Paralelamente puede intimarse formalmente al administrador a ordenar las reparaciones y efectuar la denuncia a los organismosy/oempresaspblicasoprivadasquecorrespondan(AGUAS,EmpresaProvincialdelaEnerga,gas,etc.) De continuar con ese estado de las cosas se puede demandar al consorcio para que le ordene efectuar las reparaciones, reembolse las que ya fueron realizadas a los propietarios e indemnice los daos materiales y morales sufridos por stos. Ademspuedecorresponderqueelconsorcioasuvezdemandealadministradorpormalaejecucindelmandato. Sielobligadoalarregloesuncopropietario,puedenserotrosdeellosolosafectadoslosquelodemandendirectamente. PartesComunesyPartesPrivativas: PartesComunes:Constituyenjurdicamenteuncondominioconindivisinforzosaypuedenserfcticamentedeusocomno deusoexclusivo. Que una parte comn seade uso exclusivo solamentesignifica que del uso deesa parte lecorresponde altitularde una determinadaunidadfuncionalyqueslollapuedeutilizar,perolacopropiedaddeesaparteesdetodoslosqueintegranel consorcio. PartesPrivativas:Sonlasunidadesfuncionalesodepartamentosqueparasertalesdebentenerindependencia,esdecir,que dichaparteprivativadebetenerautonomafuncional. Pgina12de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES Elart.2delaleydistinguelaspartesprivativasylascomunes: Art.2:Cadapropietarioserdueoexclusivodesupisoodepartamento(parteprivativa)ycopropietariosobreelterrenoy sobretodaslascosasdeusocomndeledificiooindispensablesparamantenerlaseguridad.Seconsideranpartescomunes: a) Los cimientos, los muros maestros, techos, patios solares, prticos y galeras, vestbulos comunes, escalera, puerta de entradadejardines; b)Loslocaleseinstalacionesdeservicioscentrales,comocalefaccin,aguaofra,refrigeracin,etc.; c)Loslocalesparaalojamientodelporteroyportera; d)Lostabiquesomurosdivisoriosdelosdistintosdepartamentos; e)Losascensores,montacargas,incineradoresderesiduosyengeneraltodoslosartefactosoinstalacionesexistentespara serviciosdebeneficiocomn. Laenumeracinnotienecarctertaxativo. Losstanosyazoteasrevestirnelcarcterdecomunessalvopactoencontrario. IndemnizacinporDaosyPerjuiciosMaterialesypordaoMoral: La indemnizacin que se reclame judicialmente por los daos y perjuicios ocasionados por desperfectos no reparados en detrimentodelactordebeserintegral,esdecirpuedenestarincluidosdentrodelosrubrosindemnizatorioselcostodelos arreglos,conintereses,cmputodeladesvalorizacinsufridadesdelarealizacindeltrabajohastaelreintegroporsentencia ylascostasdeljuicio. ElDAOMORALtambinesresarcibleporcualquieractoilcitoqueloprovocarayasealailicituddeordencivilopenal.Se entiendepordaomoralelmenoscabooladesconsideracinqueelagraviopuedeocasionaralapersonadamnificadaolos padecimientosfsicos,lapenamoral,lasinquietudesomolestias. Laaccinporresponsabilidadcivilextracontractualprescribealosdosaos,aunqueseinterrumpepordemandajudicialyse suspende hasta por un ao por la constitucin en mora del deudor efectuada en forma autntica, por ejemplo mediante cartadocumento. Mdulo6:Encargadosdeedificios Encargadosdeedificios.Rgimenlegalyextensinaotrostrabajadores.Categoras,remuneraciones,antigedad,recibos.Derechosy obligaciones:rdenes,horario,licencia,vacaciones,accidenteoenfermedadinculpable,fallecimiento.Renuncia.Jubilacin.Estabilidad. Despido.Preaviso.Indemnizaciones.Desalojodevivienda.Sancionesdisciplinarias.Leyeslaboralesysociales.Aportes.Licenciagremial.

Concepto: Se entiende por encargado a la persona que trabaja en un inmueble sometido al rgimen de Propiedad Horizontal, desempeando en forma habitual, por cuenta del consorcio, las tareas de vigilancia, cuidado y atencin del edificio,ascomotambinlosservicioscomplementariosdelmismo. ClasesdeEncargados: Hay dos clases de encargados: los PERMANENTES que cumplen ocho horas diarias de labor y los NO PERMANENTES que trabajan4horas. Enlosedificioscuyosencargadostienenacargohasta25unidadessinservicioscentralesosloconservicioscentralesde calefaccin,podrnsernopermanentesyenlosdemscasos,elencargadodebeserpermanente. Categoras: 1) Ayudante es quien asiste al encargado en sus tareas, en forma permanente, es decir cumple jornada completa y su designacinesobligatoriaparalosedificiosconmsde35unidades. 2) Ayudante media jornada es quien realiza las tareas complementarias en edificios con hasta 35 unidades, trabajando 4 horas. 3)Ayudantetemporarioseusasloparazonastursticasdelpasycomprendealayudantequeejercesusfuncionesdurante latemporadayporunperodode4meses. 4) Suplente es quien reemplaza al titular durante el descanso semanal de ste, vacaciones, enfermedad o cualquier otra licencia.Nopuedensersuplenteslaesposaohijosdelencargado. 5) Encargados de unidades guardacoches es quien realiza en forma permanente en los garajes, destinados a guardar los cochesdeloscopropietariosuocupantes,lastareasdelimpiezageneraldellugar,aperturaycierre,elacomodoycuidadode loscoches. 6) Personal con ms de una funcin, es el encargado o ayudante que adems de sus tareas especficas, desempea otras distintaseneledificioenformapermanente,habitualyexclusivadentrodesujornadadelabor.Pgina13de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES 7)Personaldevigilancianocturnaesquientieneasucargolatareadevigilancianocturnaenformaexclusiva. 8)Mayordomoesquiendesempealastareasdeencargadopermanenteytieneasucargo3omstrabajadores. 9)Trabajadoresjornalizadossonquienesrealizanlastareasdelimpiezanomsde18horassemanales. Remuneracin,antigedadyrecibos: Todoestepersonalenumeradoenlascategorasanterioresestremuneradosegnlasescalasvigentes. Elpagodeloshaberesdebehacersedentrodelos4dashbilesdelmessiguientealdelaprestacindelservicio,enellugar dondelohanprestadoyenelhorariodetrabajo,enefectivooenchequesalaordendeltrabajador. RECIBODEPAGODEHABERES:debecontenercomomnimolassiguientesenunciaciones: 1)Nombrecompletodelconsorcioydeltrabajador,calificacinprofesionaldeste. 2)Todotipoderemuneracin 3) Lugar, fecha y constancia del ltimo depsito de aportes previsionales, perodo al que corresponde y Banco en que se efecto. 4)Totalbrutodelaremuneracin 5)Importedelasdeduccionesporaportesjubilatoriosyotrosdescuentoslegales. 6)Importenetopercibido 7)Constanciadelarecepcindelduplicadoporeltrabajador. 8)Lugaryfechadepago. 9)Fechadeingresoycategoraenquesedesempeoduranteelperodoalquecorrespondeelpago. DerechosyObligacionesdelosEncargados: RDENES: Slo puede recibir rdenes directa y nicamente del administrador del consorcio, porque su relacin de dependenciaesconsteynoconlospropietariosenparticular. Talesrdenescuandosondeciertaimportanciadebenconsignarseenunlibroderdenesrubricadoporlaautoridadlaboral. HORARIO: El personal que se desempea con carcter permanente goza de un descanso no inferior de 12 horas consecutivasentreelcesedeunajornadayelcomienzodelaotra. Durante la jornada tiene derecho a un reposo intermedio de 4horas que ser fijado por el empleador. Estos perodos de descansoslopodrnserinterrumpidosencasosdeurgencia. LICENCIA:Tienederecholicenciacongocedehaberesporlossiguientesmotivos: Matrimonio,nacimientodehijos,fallecimientodepadres,esposa,ehijos,hermanos,familiarpolticodeprimergrado.Todos losdasdelalicenciasecomputanenformacorrida. VACACIONES:Lecorrespondern: 12dashbilescuandolaantigedadenelempleonoexcedade5aos. 20dashbilescuandolaantigedadseamayorde5aosymenora10aos. 24dascuandolaantigedadoscilaentrelos10y20aos. 28dascuandolaantigedadseamayorde20aos. Lasvacacionessernotorgadascadaaoenelperodocomprendidoentreel1deoctubreyel30deabrildelaosiguiente, quedandoreservadoalempleadorladeterminacinprecisadeltiempo,debiendodaravisoalempleadoconporlomenos30 dasdeanticipacin. Lasvacacionesnosoncompensablesendinerosalvoelcasodeextincindelcontrato. ACCIDENTE O ENFERMEDAD INCULPABLE: En el supuesto de que un accidente o enfermedad inculpable le impida al trabajadorcumplirconsuservicio,ellonoalterasuderechoapercibirsuremuneracinntegraduranteunperododehasta 3mesessisuantigedadesmenora5aosysehasta6mesessisuantigedadesmayor. Mientrasdurelaimposibilidaddeltitularsustareasserndesempeadasporunsuplenteremuneradoporelempleador.La antigedaddelossuplentesnosercomputadaalosefectosdeindemnizacinalgunamientraseltitularestdentrodelos trminosparapercibirsussalariosporenfermedadyconservarelempleo.ELPLAZOPARALACONSERVACINDELEMPLEO ESDE1AO,mssinhaberesapartirdelvencimientodelosplazoslegalesdelicencia. EltrabajadordeberDARAVISOaladministradordelaenfermedadoaccidenteeneltranscursodelaprimerajornada.Si omite cumplir con sta obligacin pierde el derecho a percibir las remuneraciones si la existencia del hecho no resulta inequvocamenteacreditada. FALLECIMIENTO DEL TRABAJADOR: En este caso independientemente de los beneficios que reconozcan las leyes de accidentes de trabajo o los seguros, los derechohabientes tienen derecho a percibir del consorcio una indemnizacin y equivalentealamitaddelaestipuladaparaeldespidoinjustificado.Losbeneficiariossonelcnyuge,losascendientesylos descendientesenelordenyproporcinqueestableceelCdigoCivil. Pgina14de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES RenunciadelTrabajador:Laextincindelcontratodetrabajoporrenunciadeltrabajadordeberformalizarseparaservlida atravsdeunmediofehaciente(telegrama,cartadocumento),cursadopersonalmenteporelempleadoalempleadorante laautoridaddeaplicacin. Las partes tambin pueden extinguir el contrato por mutuo acuerdo, formalizado por escritura pblica o por ante la autoridadadministrativadeltrabajo. Jubilacin: Cuando el trabajador reuniese los requisitos exigidos para obtener la jubilacin ordinaria, el empleador debe intimarloaqueinicielostrmitespertinentes,extendindoleloscertificadosdeserviciosydemsdocumentosnecesariosa esosfines.Apartirdeesemomento,elempleadordebermantenerlarelacinlaboralhastaqueelempleadoobtengael beneficioyhastaelmximode1ao. Estabilidad:Lostrabajadoresdeedificiosdepropiedadhorizontalposeenaseguradasuestabilidadenelempleosiempreque tengaunaantigedadmayorde60dasenelmismo. Despido:Lasnicascausasdedespidojustificadosinderechoaindemnizacinnipreavisoporpartedeltrabajadorsedanen loscasosenqueelmismohayasidocondenadojudicialmentepordelitosdeaccinpblicaypordelitosdeaccinprivada cometidoscontraelempleadorolosinquilinos,salvoloscometidoconmotivodelaactividadgremial. Esimprescindiblequeeltelegramacontengalacausadeldespido,yaquesinosehaceconclaridadellodificultarsuprueba enunjuicioposterior.Tambindebeindicar:eltrminodepreaviso,siesqueprocedeyeltrminodelalicenciadiariaquele correspondeparalabsquedadeunnuevotrabajo. En elcaso de despido dispuesto por el empleadoro provocado sin justa causa , habiendo ono mediado preaviso, deber abonar al trabajador una indemnizacin equivalente a un mes de sueldo por cada ao de servicios o fraccin mayor, tomandocomobaseelltimosueldopercibidoporeltrabajador. Seincluyenenelconceptodesueldoelrubroporhabitacin,gratificaciones,ylaspropinashabituales. Mdulo7:Reglamentointernodeconvivencia Normasdeconvivenciayvecindad.Reglasgenerales.Reglamentointernodeledificio.Importanciayvalorjurdico.Obligatoriedadparalos inquilinos.Disposicionesypenalidades.Formalidadesyclusulasaconsejables.Horariopuertaentrada.Horariolimpiezainterna.Reunin enlugarescomunes.Porteroelctrico.Entradadeproveedores.Usosdelosascensoresyterrazas.Tenenciadeanimalesdomsticos.Ruidos molestos.Tendidoderopas.Chimeneas.Abusodederecho.

Concepto de Reglamento: Es un estatuto que va a regir toda la vida consorcial en un inmueble sometido al rgimen de propiedadhorizontal.Enlsevanaestablecer Losderechos y obligacionesde los propietarios. Es la ley misma que habr de servir de marco para regular la vida delos distintosconsortesqueseantitularesdelasunidadesfuncionales. LasclusulasqueseinsertenenelReglamentonuncapodrnmodificarnisustituiralaley13.512yaqueestanormativaesla quelesirvedemarco.Esdecirenlaredaccindelreglamentodeberntenerseencuentalasprescripcionesestablecidaspor laley. NaturalezaJurdicadelReglamento: Lanaturalezajurdicadelreglamentodecopropiedadyadministracindeterminaquesteesuncontrato,yalgunosdelos argumentosquesirvendebaseaestaafirmacinson: 1 el reglamento de copropiedad no es slo una mera enumeracin de normas de vecindad y convivencia, sino que representa principalmente una de las partes integrantes del propio ttulo de dominio y como tal es oponible a los propietariosintegrantesdelconsorcio,alostercerosyalossucesoresdedichospropietarios. 2Lacausalegaldedondeemanalaobligatoriedaddeobservanciadelacuerdocontenidoenelreglamento,devienedela naturalezaeminentementeconvencionaldelmismo. ImportanciayObligatoriedaddelReglamento: El reglamento de copropiedad y administracin es de observancia obligatoria por todos los copropietarios, sucesores, ocupantesy3,talobligatoriedadprovienedelart.1197delC.C.Lasconvencioneshechasenloscontratosformanparalas partesunareglaalaquedebensometersecomoalaleymisma. Susclusulassonobligatoriasparatodoslosqueintervinieronensuconfeccinyparalosnuevosadquirentesyparalos3 siemprequeestinscriptoenelRegistrodelaPropiedad. FormalidadesquedebencumplirsealotorgarelReglamento: Elart.9delaleyestablecequeelReglamentodeCopropiedadyAdministracindeberserredactadoenescriturapblicay serinscriptoenelRegistrodelaPropiedad.Pgina15de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES Losdistintostiposdeclusulas: a) Estatutarias: Son estipulaciones obligatorias que todo reglamento de copropiedad debe tener, porque hacen a la patrimonialidadyrequierenelvotounnimeparasumodificacin. b)Reglamentarias:Sonlasdeestiloyrequierenunamayoranoinferioradosterciosparasumodificacin. ReglamentoInterno: Esdecarcterfacultativo,lamayoradelosedificioscuentaconuno,tieneporfinalidadregireldesenvolvimientocotidiano deledificio. Debe ser redactado y sancionado por la Asamblea. Una vez sancionado es de cumplimiento obligatorio para todos los propietariosyocupantes. EjemplodeReglamentoInterno:elaboradoporlaCmaradePropiedadHorizontalyActividadesAfines. I.Delosderechosdelospropietarios Artculo1 Todopropietariotienederechoaexigirelcumplimientodelasobligacionesemergentesdelpresentereglamentoy/odelde copropiedadyadministracin. Artculo2 As,podrdemandar de quiencorresponda,laadecuadaatencinasussolicitudes y eldebidocuidadoymantenimiento, tanto del edificio como del correcto funcionamiento de todos los servicios de carcter comn existentes o que llegaran a existirenlapropiedad,conlasolalimitacindeejercersusderechosdentrodelasnormasquesefijanalefecto. II.Delasobligacionesde.lospropietarios Artculo3 Todos los propietarios, inquilinos, ocupantes, visitas y personal de servicio estn obligados a observar estrictamente el presentereglamentointerno. 1. Lesestprohibido:a)Guardary/odepositardentrodesusrespectivasunidadesy/oenlospalieres,escalerasyotroslugares comunesdeledificio,todaclasedemateriasexplosivas,inflamablesy/oasfixiantesquepuedansignificarunpeligrooque produzcanemanacionesmolestas; b)Depositarmaterias,mercaderas,mueblesy/uobjetosencualquierlugarcomndeledificioquepuedancomprometerla estticaybuengustodelmismoosignificardaoomolestiasoperjudicarlavisualdelosdemspropietarios,uobstruiro entorpecerelusodedichaspartes; c) Colocar en los sectores de propiedad comn o en los de propiedad exclusiva con vista al exterior, insignias, letreros, anuncios, banderas de propaganda, toldos, chapas, muebles, macetas o cualquier otro objeto susceptible de afectar la estticadeledificioolacomodidaddelosconvecinos.Incumbealaasambleadepropietariosconsiderarlospedidosquese formulenyresolverlos. d) Producir o permitir que se produzcan disturbios y/o ruidos que atenten contra la tranquilidad que debe reinar en el edificio.Alefecto,luegodelas____y____hastalas____deldasubsiguiente,yde____a____horas,procurarn que el uso de aparatos de radiotelefona, televisin, instrumentos musicales y de resonancia, se utilicen con suma moderacin; e)Latenenciadeanimales,sicausarenmolestiasalospropietariosoafectarenlatranquilidadohigienedeledificio; f)Larealizacindereunionesdepersonasacualquierhoradeldaquepuedanoriginarmolestiasalosvecinos.Exceptuaseel caso de fiestas, siempre que se haga uso del derecho con la debida prudencia y sin abusar de una continuidad en Su realizacinatentatoriaalasnormasdeunaverdaderaconvivencia; Pgina16de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES g) Arrojar basuras, papeles, colillas de cigarrillos, etc., a los patios interiores, pasillos y partes comunes del edificio y lo calzada; h)Arrojarlatas,botellasuotrosrecipientesporelconductodelincineradordebasuras,comoasimismoarrojarlosresiduos enpaquetesprensadosycualquierotroobjetoquepuedadificultarelnormalfuncionamientodelincinerador; i)Arrojardesperdicios,algodones,lquidososustanciasinflamablesyengeneraltodaclasedeobjetosqueporsutamaoo caractersticaspuedanafectarlascaerasoprovocarobstruccionesenlasmismas; j)Sacudiralfombras,ropauobjetossimilaresenlosbalconesy/oventanasdeledificio; k) Colocar antenas o bajadas de las mismas, para radio y/o televisin, sin la expresa conformidad dada por escrito por el administrador; l)Procederalapinturadepersianas,puertas,balcones,paredes,etc.,quedenalexteriorypartescomunes,sinlaprevia conformidaddeladministradordadaporescrito; m)Introducireneldepartamentoosacardel,mueblesy/oobjetosdegranvolumenfueradelperodocomprendidoentre las____ylas____horas; n)Emplearlosascensoresprincipalesdeledificioparaeltransportedemueblesy/uobjetosquepuedandaarlosmismos. Para ello deber usarse exclusivamente el ascensor de servicio y siempre que no pueda daarlo, en cuyo caso deber utilizarse cuerdas elevadoras. En todos los casos deber darse aviso al encargado a fin de que tome debida nota de lo transportadoporsiellodieraorigenaroturasy/odesperfectos,paraasdeslindarresponsabilidades; o)Utilizarlosserviciosdelosencargados,suplentes,ayudantesyengeneraldetodoelpersonaldependientedelconsorcio, paraactividades,trabajosy/oserviciosdecarcterparticular; p) Poner o fijar clavos, tornillos o soportes en los tabiques divisorios o paredes medianeras que puedan perjudicar los departamentosocasasvecinas; q)Realizarconstruccionesnoautorizadas; r) Dar rdenes o instrucciones al personal dependiente del consorcio, las que se cursarn nicamente por intermedio del administrador. 2. Seobligana:s)Encasodecederelusodesusrespectivasunidadesaotraspersonasacualquierttuloquefuere,ahacer conoceralasmismaselpresentereglamento,exigiendodeellassuestrictoacatamientoycumplimiento.Sinperjuiciodeello ya los efectos de las responsabilidades emergentes de la falta de cumplimiento de sus disposiciones el propietario permanecersiendoelnicoresponsablefrentealconsorcio; t)Comunicarinmediatamentealadministradortodocasodeenfermedadinfectocontagiosaquepadezcaalgnmoradordel edificio,afindequeseadoptenlasmedidasqueelcasorequieraparaevitarsupropagacin; u)Conservarlaunidad,laspartesdeledificiodeusocomnylasinstalaciones,enperfectoestadodeaseo,ordenehigiene; v)Permitirelaccesodeladministradory/opersonacomisionadaporl,alasunidadesdepropiedadexclusivacadavezque elloresultenecesarioparaelcumplimientodeestereglamentoy/odeldecopropiedadyadministracin; w) Designar en caso de ausencia del departamento, depositario de las llaves y poner en conocimiento del encargado el nombreydomiciliodeaqul,alosefectosprevistosenelincisoprecedente; x) Dar aviso al encargado y dejar constancia del mismo en el libro que al efecto aqul deber tener a disposicin de los seorespropietarios,detodareclamaciny/oquejaatinentealascosasy/oserviciosdelapropiedad. Losseorespropietariosharnusodelosderechosemergentesdeldominioydelcondominioquetienensobrelaspartes de propiedad exclusiva y comunes, respectivamente, conforme con las disposiciones, restricciones y limitaciones que alPgina17de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES efecto imponga la autoridad pblica competente, hacindose personalmente responsables de las consecuencias que pudieranoriginarseporfaltadecumplimientodelasmismas.Sernigualmenteresponsablesdetododaoqueseocasionea lascosasy/opersonasporlainobservanciadelasobligacionespuestasasucargoporelpresentereglamento. Artculo4 Losseorespropietariosharnusodelosderechosemergentesdeldominioydelcondominioquetienensobrelaspartesde propiedadexclusivaycomunes,respectivamente,conformeconlasdisposiciones,restriccionesylimitacionesquealefecto imponga la autoridad pblica competente, hacindose personalmente responsables de las consecuencias que pudieran originarseporfaltadecumplimientodelasmismas.Sernigualmenteresponsablesdetododaoqueseocasionealascosas y/opersonasporlainobservanciadelasobligacionespuestasasucargoporelpresentereglamento. CAPITULOSEGUNDO III.DelasobligacionesdelAdministrador Artculo5 Sin perjuicio de lo establecido en el reglamento de copropiedad y administracin acerca de las obligaciones del administrador,fjeselassiguientesnormasalascualesstedeberajustarsucometido: a) Atender con solicitud todo reclamo que formulen los seores propietarios sobre cuestiones atinentes a uso, destino y mantenimientodeledificioysusserviciosgenerales; b)Arbitrarlosmediosnecesariosparaexigirqueelpersonaldependientedelconsorciocumplafielmenteconlasobligaciones quetengaasucargo; c)Velaryhacervelarporelfielcumplimientodelreglamentodecopropiedadyadministracinydelpresentereglamento interno; d)Formularantelasautoridadespblicascompetentestodareclamacinrelativaacuestiones deintersdelconsorcioas comorepresentarasteanteaqullasenlosasuntosenqueestnenjuegolosinteresesdelmismo. CAPITULOTERCERO IV.Delasobligacionesdelencargadoysuplenteensucaso Artculo6 El encargado y /o suplente de la propiedad recibir las rdenes directa y exclusivamente del administrador debiendo desempear su trabajo conforme a las siguientes prescripciones, sin perjuicio de las modificaciones que imponga el administradorenusodelasfacultadesquelesonpropias. Elencargadoy/osuplentedebern: a)Habitarexclusivamentelaunidadqueeneledificiosehadestinadoaesefin,laquedebernmantenerenperfectoestado deconservacin,aseoohigiene; b)Avisardeinmediatoaladministradortodanovedadqueseprodujeraeneledificio; c)Ponerenconocimientodeladministrador,inmediatamentedeformuladocualquierreclamoqueefectenlospropietarios; d)Acordaratodosycadaunodelospropietariosporigualeldebidotratamientoaquetienenderechoensucondicinde empleadores; e)Mantenerenperfectoestadodeconservacinaseoehigienetodaslaspartescomunesdeledificio; f) Vigilar el buen funcionamiento de las maquinarias del edificio comunicando al administrador inmediatamente toda novedady/oinconvenientequeenellasseprodujera; Pgina18de19

ADMINISTRACIONDEPROPIEDADES g)Entregarsindilacinalgunaacadapropietario,lacorrespondencia,encomiendas,telegramas,etc.,quevinierandirigidosa ellosdebiendofirmarloscorrespondientesrecibos; h) Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepcin la entrada a vendedores ambulantes. y el estacionamientodepersonasenlapuertadeaccesodeledificio; i)Impedirlaentradaaledificiodeproveedoresfueradelhorarioquealefectofijeeladministrador; j)Abrirlaspuertasdeaccesoalinmueblealas7horasycerrarlasalas21horas; k) Poner en funcionamiento y asegurar la prestacin de los servicios generales del edificio dentro del horario y en las oportunidadesquefijeeladministrador; l) Acatar en todas sus partes las rdenes que le imparta el administrador las que sern fijadas en un libro de rdenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecer en poder del encargado, debiendo exhibirlo a los seores propietarios cada vez que lo requieran. Sin perjuicio de ello deber el encargado asimismo acatar las rdenes que se le impartan,auncuandolasmismasnofiguraranenelindicadolibro. Alencargadoleestprohibido:m)Utilizarlaviviendacuyousoselehaacordado,paraotrofinqueeldehabitarlaconSu familia,nopudiendodarleotrodestinonialbergarenellaapersonasextraas; n)Prestaralosseorespropietarios,serviciosparticularesdecualquierndolequefueran.

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