anÁlisis multitemporal de la variaciÓn del valor del...

ANÁLISIS MULTITEMPORAL DE LA VARIACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE EL PERIODO 2013 – 2016, TENIENDO EN CUENTA LOS CAMBIOS DE NORMATIVIDAD URBANA EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO

TERRITORIAL DE LA CIUDAD (DECRETOS 190 DE 2004, 364 DE 2013, 562 DE 2014, 575 DE 2015 Y 079 DE 2016)

GERALDINE JOHANNA RUIZ PALOMO CÓDIGO: 20121025027

IVAN FELIPE MONCADA SOTELO

CÓDIGO: 20121025126

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C.

2017

ANÁLISIS MULTITEMPORAL DE LA VARIACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE EL PERIODO 2013 – 2016, TENIENDO EN CUENTA LOS CAMBIOS DE NORMATIVIDAD URBANA EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO

TERRITORIAL DE LA CIUDAD (DECRETOS 190 DE 2004, 364 DE 2013, 562 DE 2014, 575 DE 2015 Y 079 DE 2016)

GERALDINE JOHANNA RUIZ PALOMO CÓDIGO: 20121025027

IVAN FELIPE MONCADA SOTELO

CÓDIGO: 20121025126

Trabajo de Grado Mediante la Modalidad de Pasantía Contraloría de Bogotá D.C.

ERIKA SOFIA UPEGUI CARDONA Ingeniera Catastral y Geodesta

Docente Tiempo Completo Director Interno

LEYDY YADIRA ESCAMILLA TRIANA Ingeniera Catastral y Geodesta

Director Externo

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTA D.C.

2017

3

TABLA DE CONTENIDO

LISTA DE ILUSTRACIONES 5

LISTA DE TABLAS 7

1. INTRODUCCIÓN 10

2. OBJETIVOS 10

2.1 OBJETIVO GENERAL 10

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS 11

3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 11

3.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA 11

3.2 JUSTIFICACIÓN 11

4. MARCO TEÓRICO Y NORMATIVO 12

5. METODOLOGÍA 41

5.1 RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN Y SELECCIÓN DE LA MUESTRA 41

5.2 REALIZACIÓN DE AVALÚOS 42

1. Determinar bajo que norma se encuentra el proyecto. 42

2. Determinar el uso del proyecto. 42

3. Determinar los parámetros de edificabilidad del proyecto. 42

4. Determinar las Ventas del proyecto. 43

5. Determinar los Costos del proyecto. 43

6. Determinar el valor de terreno. 44

6. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA MUESTRA 44

6.1 TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA 45

6.2 TRATAMIENTO DE DESARROLLO 45

6.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL 46

6.4 TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN 47

6.5 TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA 48

7. RESULTADOS 49

7.1 TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA 49

7.1.1 Decreto 190 de 2004 49

7.1.2 Decreto 364 de 2013 52

7.2 TRATAMIENTO DE DESARROLLO 56

4

7.2.1 Decreto 190 de 2004. 56

7.2.2 Decreto 364 de 2013 59

7.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL 62

7.3.1 Decreto 190 de 2004 62

7.3.2 Decreto 364 de 2013 65

7.4 TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN 69

7.4.1 Decreto 190 de 2004. 69

7.4.2 Decreto 364 de 2013 71

7.5 TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA 75

7.5.1 Decreto 190 de 2004 75

7.5.2 Decreto 562 de 2014 78

8 ANÁLISIS DE RESULTADOS 81

8.1 ANÁLISIS GENERAL 81

8.1.1 Variación del valor de m2 de suelo de acuerdo a la normatividad 81

8.1.2 Cambio en la ocupación y construcción predial según los decretos 81

Índice de ocupación (Ilustración 26): 84

Índice de construcción (ilustración 27): 85

8.1.3 Porcentajes de cesiones urbanísticas de acuerdo a la normatividad 85

8.1.4 Salidas gráficas de edificabilidad de los proyectos desarrollados. 86

8.1.4.1 Tratamiento de Consolidación Urbanística 86

8.1.4.2 Tratamiento de desarrollo 88

8.1.4.3 Tratamiento de mejoramiento integral 88

8.1.4.4 Tratamiento de conservación. 90

8.1.4.5 Tratamiento de renovación urbana 90

8.2 ANÁLISIS COMPARATIVO DECRETO 190 2004 - DECRETO 364 DE 2013 92

8.2.1 Relación entre área vendible y número de pisos por proyecto 92

8.2.2 Cargas urbanísticas (decreto 364 de 2013) y cesiones de suelo (decreto 190 de 2004) 93

8.3 ANÁLISIS COMPARATIVO DECRETO 190 2004 - DECRETO 562 DE 2014 94

8.3.1 Índice de construcción en relación con el precio de suelo 95

8.3.2 Cargas urbanísticas decreto 562 98

5

9 RECURSOS 100

10. CRONOGRAMA 100

11. ACTIVIDADES ADICIONALES REALIZADAS 100

11.1 FONDO DE PRESTACIONES ECONÓMICAS, CESANTÍAS Y PENSIONES DE BOGOTÁ – FONCEP. 101

12.2 SECRETARÍA DISTRITAL DE HACIENDA. 101

13 CONCLUSIONES 102

14. RECOMENDACIONES 102

14 BIBLIOGRAFÍA 103

LISTA DE ILUSTRACIONES

Ilustración 1. Metodología del proyecto. ................................................................ 41

Ilustración 2. Ubicación predio tratamiento consolidación. .................................... 45

Ilustración 3. Ubicación predio tratamiento desarrollo. .......................................... 46

Ilustración 4. Ubicación predio tratamiento mejoramiento integral. ........................ 47

Ilustración 5. Ubicación predio tratamiento conservación. ..................................... 48

Ilustración 6. Ubicación predial tratamiento renovación urbana. ............................ 49

Ilustración 7. Esquema distribución de áreas por piso predio consolidación bajo decreto 190 de 2004. ............................................................................................. 50

Ilustración 8. Verificación nivel a partir del cual se hace aislamiento lateral predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. ............................................................... 52

Ilustración 9. Verificación Índice de construcción máximo del predio de consolidación bajo el decreto 364 de 2013. ........................................................... 53

Ilustración 10. Esquema distribución de áreas por piso predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. ............................................................................................. 54

Ilustración 11. Esquema distribución de áreas predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. ................................................................................................................. 57

Ilustración 12. Verificación nivel a partir del cual se hace aislamiento lateral predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013. ..................................................................... 59

Ilustración 13. Verificación Índice de construcción máximo del predio de desarrollo bajo el decreto 364 de 2013 .................................................................................. 59

6

Ilustración 14. Esquema distribución de áreas predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013. ................................................................................................................. 60

Ilustración 15. Esquema distribución de áreas por piso predio mejoramiento bajo decreto 190 de 2004. ............................................................................................. 63

Ilustración 16. Verificación nivel a partir del cual se hace aislamiento lateral predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. ............................................................... 65

Ilustración 17. Verificación Índice de construcción máximo del predio de mejoramiento bajo el decreto 364 de 2013. ........................................................... 65

Ilustración 18. Esquema distribución de áreas por piso predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. ............................................................................................. 67

Ilustración 19. Esquema distribución de áreas por piso predio conservación bajo decreto 190 de 2004. ............................................................................................. 70

Ilustración 20. Verificación Índice de construcción máximo del predio de conservación bajo el decreto 364 de 2013. ........................................................... 72

Ilustración 21.Esquema distribución de áreas por piso predio conservación bajo decreto 364 de 2013. ............................................................................................. 73

Ilustración 22. Esquema distribución de áreas por piso predio renovación urbana bajo decreto 190 de 2004. ..................................................................................... 76

Ilustración 23. Esquema distribución de áreas (forma escalonada) predio renovación urbana bajo decreto 562 de 2014. ....................................................... 79

Ilustración 24. Visualización cambio valores m2 terreno. ...................................... 82

Ilustración 25. Porcentaje de variación del m2....................................................... 83

Ilustración 26. Valores de IO de acuerdo a la normatividad. .................................. 84

Ilustración 27.Valores de IC de acuerdo a la normatividad. ................................... 85

Ilustración 28. Proyección edificabilidad predio de consolidación bajo el decreto 190 de 2004. .......................................................................................................... 87

Ilustración 29. Proyección edificabilidad predio de consolidación bajo el decreto 364 de 2013. .......................................................................................................... 87

Ilustración 30. Proyección edificabilidad predio de desarrollo bajo el decreto 190 de 2004. ...................................................................................................................... 88

Ilustración 31. Proyección edificabilidad predio de mejoramiento integral. ............ 89

Ilustración 32. Proyección edificabilidad predio de mejoramiento integral decreto 364 de 2013. .......................................................................................................... 89

Ilustración 33. Proyección edificabilidad predio de conservación. ......................... 90

7

Ilustración 34. Proyección edificabilidad predio de renovación urbana bajo el decreto 190 de 2004. ............................................................................................. 91

Ilustración 35. Proyección edificabilidad predio de renovación urbana bajo decreto 562 de 2014. .......................................................................................................... 91

Ilustración 36. Área vendible, cálculo de variación porcentual y número de pisos de los proyectos por predio. ........................................................................................ 92

Ilustración 37. Porcentaje cargas urbanísticas predio 2. ........................................ 94

Ilustración 38. Variación del precio del suelo en Bogotá años 2014 – 2015. ......... 97

Ilustración 39. Porcentaje cargas urbanísticas predio 5. ........................................ 99

Ilustración 40. Relación pisos con obligaciones urbanísticas bajo decreto 562 de 2014. ...................................................................................................................... 99

LISTA DE TABLAS

Tabla 1. Índices máximos permitidos tratamiento consolidación decreto 190 de 2004. ...................................................................................................................... 24

Tabla 2. Condiciones para aislamiento posterior decreto 159 de 2004. ................ 28

Tabla 3. Factor estacionamientos decreto 364 de 2013. ....................................... 30

Tabla 4. Condiciones aislamientos decreto 364 de 2013. ...................................... 33

Tabla 5. Condiciones voladizo decreto 364 de 2013. ............................................ 33

Tabla 6. Porcentajes cesión VIP bajo decreto 364 de 2013. ................................. 36

Tabla 7. Asignación factor obligaciones urbanísticas decreto 562 de2014. ........... 39

Tabla 8. Variables a determinar para la estructuración del proyecto. .................... 42

Tabla 9. Información básica de la muestra seleccionada. ..................................... 44

Tabla 10. Información general predio consolidación bajo decreto 190 de 2004. .. 49

Tabla 11. Estudio de mercado predio tratamiento consolidación. .......................... 51

Tabla 12. Ventas predio consolidación bajo decreto 190 de 2004. ........................ 51

Tabla 13. Costos predio consolidación bajo decreto 190 de 2004. ........................ 51

Tabla 14. Valores finales predio tratamiento consolidación bajo decreto 190 de 2004. ...................................................................................................................... 52

Tabla 15. Parámetros edificabilidad predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. ...................................................................................................................... 53

Tabla 16. Ventas predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. ........................ 55

8

Tabla 17. Cargas urbanísticas predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. ... 55

Tabla 18. Costos predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. ........................ 55

Tabla 19. Valores finales predio tratamiento consolidación bajo decreto 364 de 2013. ...................................................................................................................... 56

Tabla 20.Características de edificabilidad predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. ...................................................................................................................... 56

Tabla 21. Estudio mercado predio desarrollo......................................................... 57

Tabla 22.Ventas predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. ............................... 58

Tabla 23.Costos predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. ............................... 58

Tabla 24. Valores finales predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. ................. 59

Tabla 25. Parámetros edificabilidad predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013. . 59

Tabla 26. Ventas predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013. ............................. 61

Tabla 27. Costos predio desarrollo decreto 364 3013. .......................................... 61

Tabla 28. Cargas urbanísticas predio desarrollo decreto 364 de 2013. ................. 61

Tabla 29. Valores finales predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013. ................. 62

Tabla 30. Parámetros edificabilidad predio mejoramiento bajo decreto 190 de 2004. ...................................................................................................................... 62

Tabla 31. Estudio de mercado predio tratamiento mejoramiento. .......................... 63

Tabla 32. Ventas predio mejoramiento bajo decreto 190 de 2004. ........................ 64

Tabla 33. Costos predio mejoramiento bajo decreto 190 de 2004. ........................ 64

Tabla 34. Valores finales predio mejoramiento decreto 190 de 2004. ................... 65

Tabla 35. Parámetros edificabilidad predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. ...................................................................................................................... 66

Tabla 36. Ventas predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. ........................ 67

Tabla 37. Cargas urbanísticas predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. ... 67

Tabla 38. Costos predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. ........................ 68

Tabla 39. Valores finales predio tratamiento mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. ...................................................................................................................... 68

Tabla 40. Parámetros de edificabilidad predio conservación bajo decreto 190 de 2004. ...................................................................................................................... 69

Tabla 41. Estudio de mercado predio tratamiento conservación. .......................... 70

Tabla 42. Ventas predio conservación bajo decreto 190 de 2004. ........................ 70

9

Tabla 43. Costos predio conservación bajo decreto 190 de 2004. ........................ 71

Tabla 44. Valores finales predio conservación decreto 190 de 2004. .................... 71

Tabla 45. Parámetros edificabilidad predio conservación bajo decreto 364 de 2013. ............................................................................................................................... 72

Tabla 46.Ventas predio conservación bajo decreto 364 de 2013. ......................... 73

Tabla 47. Cargas urbanísticas predio conservación bajo decreto 364 de 2013. .... 73

Tabla 48. Costos predio conservación decreto 364 de 2013. ................................ 74

Tabla 49. Valores finales predio conservación decreto 364 de 2013. .................... 74

Tabla 50. Parámetros de edificabilidad predio renovación urbana bajo decreto 190 de 2004. ................................................................................................................. 75

Tabla 51. Estudio de mercado predio tratamiento renovación urbana. .................. 76

Tabla 52. Ventas proyecto decreto 190. ................................................................ 76

Tabla 53. Costos proyecto renovación urbana decreto 190 de 2004. .................... 77

Tabla 54. Valor lote renovación bajo decreto 190 de 2004. ................................... 77

Tabla 55. Parámetros edificabilidad decreto 562 de 2014. .................................... 78

Tabla 56. Ventas predio renovación decreto 562 de 2014. .................................... 79

Tabla 57. Costos predio renovación bajo decreto 562 de 2014. ............................ 80

Tabla 58. Obligaciones urbanísticas predio renovación bajo decreto 562 de 2014. ............................................................................................................................... 80

Tabla 59. Valores finales predio renovación bajo decreto 562 de 2014. ................ 81

Tabla 60. Resultados valor m2 terreno de acuerdo a normatividad. ...................... 81

Tabla 61. Cargas urbanísticas de acuerdo a la normatividad. ............................... 86

Tabla 62. Condiciones proyecto bajo el tratamiento de renovación urbanística. ... 94

Tabla 63. Comparación de cargas urbanísticas tratamiento de renovación urbana ............................................................................................................................... 95

Tabla 64. Variación de edificabilidad del predio de renovación urbana. ................ 96

Tabla 65. Cronograma de actividades. ................................................................ 100

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1. INTRODUCCIÓN Para los procesos de control fiscal que se llevan a cabo como una actividad netamente del sector público, que busca proteger y asegurar los intereses de la nación apoyados en la garantía del buen manejo y gestión de los bienes y servicios públicos, los cuales son vitales para asegurar el bienestar y la prosperidad en general de todo el país, la contraloría es la entidad responsable en dicha gestión (nacional, departamental y municipal).1 El presente proyecto busca, partiendo de la actividad que ejerce la Contraloría de Bogotá D.C en el marco de la auditoría realizada ante, entre otras entidades, la Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital (UAECD), analizar las diferencias del valor del suelo de los bienes inmuebles de la ciudad comparando el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigente con las respectivas modificaciones propuestas durante el periodo comprendido entre 2013 a 2016. El marco legal tiene en consideración la normatividad urbanística de la ciudad: el decreto 190 de 2004, en donde se compila la normatividad del POT de Bogotá, así como el decreto 364 de 2013, una modificación del decreto 190 de 2004 y que ha sido suspendido posteriormente por el Auto CE 624 de 2014. También cabe mencionar el Decreto 562 de 2014, “Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se incorporan áreas a dicho tratamiento y se adoptan las fichas normativas de los sectores con este tratamiento”2. De igual forma, se tuvieron en cuenta otros decretos, entre ellos el decreto 159 de 2004, que reglamenta condiciones para todas las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) y decretos específicos de reglamentación urbana de acuerdo a localización, tratamiento y área de actividad.

2. OBJETIVOS 2.1 OBJETIVO GENERAL

❖ Realizar un análisis de la variación del suelo de una muestra de 5 predios localizados en Bogotá, considerando los cambios de normatividad concernientes al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigente de la ciudad y sus modificaciones comprendidas en el periodo 2013 a 2016.

1 CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA. La Entidad: Misión y Visión. [Página Web]. 2017. Disponible en: http://www.contraloria.gov.co/contraloria/la-entidad 2 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 562 de 2014. (12 de diciembre, 2014) Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se incorporan áreas a dicho tratamiento, se adoptan las fichas normativas de los sectores con este tratamiento y se dictan otras disposiciones. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2014

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2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

❖ Realizar los avalúos comerciales de 5 lotes seleccionados según los tratamientos urbanísticos de la ciudad de Bogotá, en base a la norma urbana planteada en los decretos 190 de 2004, 364 de 2013 y 562 de 2014.

❖ Analizar los cambios en los aspectos físicos y económicos de los predios de

la muestra teniendo como soporte herramientas estadísticas, gráficas y cuadros comparativos.

3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 3.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA Bogotá es una ciudad que por sus características de crecimiento poblacional presenta una escasez de suelo urbanizable dado el comportamiento de la demanda.3 Según Olarte, esto tiene como consecuencias el uso inapropiado del suelo, la especulación inmobiliaria y una expansión acelerada y desorganizada que afectan el valor del terreno. Además, este fenómeno va ligado a una serie de modificaciones normativas registradas en los últimos 4 años (2013 - 2016) en torno al POT vigente de la ciudad (Decreto 190 de 2004). 3.2 JUSTIFICACIÓN Poniendo en contexto el aspecto normativo mencionado anteriormente, existe un POT vigente en la ciudad, el decreto 190 de 2004, así como modificaciones a este, entre las que se encuentran el Decreto 364 de 2013 y el Decreto 562 de 2014. Esta normatividad permite realizar modificaciones del uso del suelo y áreas de expansión para nuevas zonas de construcción, cambios en la edificabilidad, entre otros. En ese orden de ideas, teniendo en cuenta el suministro de información en el proceso de auditoría realizado por parte de la Contraloría Distrital, se realizó un análisis detallado en zonas puntuales de la ciudad para poder conocer y entender los cambios que puede presentar el valor del suelo en Bogotá, y cómo afectan el desarrollo urbanístico y la expectativa del mercado.

3 OLARTE, Miguel. Burbuja especulativa en el mercado de la vivienda en Bogotá. Especialización en Finanzas y Administración Pública. Bogotá D.C. Universidad Militar Nueva Granada. 2014. 22 p.

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4. MARCO TEÓRICO Y NORMATIVO PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (POT): El POT es definido por la Secretaría Distrital de Planeación como la normatividad que identifica y conceptualiza el cómo puede una región hacer el uso de su suelo y ubicar las áreas de protección, en qué condiciones se puede ubicar vivienda, actividades productivas, culturales y de esparcimiento. Entre sus fines principales se encuentran el mejorar el nivel de vida de la población por medio de acceso a oportunidades y beneficios, también el garantizar que se tenga un completo acceso a oportunidades y beneficios, el uso racional del suelo para la sostenibilidad ambiental y preservar el patrimonio.4 AVALÚO COMERCIAL: Valor determinado a partir de la verificación de las Zonas Homogéneas Físicas (ZHF) y Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG), incluye los pasos de identificación predial, determinación de las ZHF y ZHG, determinación de valores unitarios para los tipos de edificaciones y la liquidación final. 5 AVALÚO CATASTRAL: Es la determinación del valor de los predios, fijado como un porcentaje del avalúo comercial que es dado por el Consejo Nacional de Política Económica y Social CONPES, quienes realizan el ajuste porcentual cada año, poniendo a consideraciones variables como la inflación y el índice de precios al consumidor, entre otros.6 DOCUMENTO CONPES: El reajuste anual de los avalúos catastrales en el país es un porcentaje que asigna el gobierno y debe estar aprobado por el Consejo de Política Económica y Social CONPES, donde a través de un documento oficial se publican dichos porcentajes. En el resumen ejecutivo de dicho documento se determina que: “el reajuste de avalúos catastrales propuesto aplica a todos los municipios, con excepción de Bogotá y los catastros descentralizados que decidan calcular un índice de valoración predial diferencial, de acuerdo con lo previsto en el artículo 190 de la Ley 1607 de 2012”.7 ESPECULACIÓN INMOBILIARIA: Es una operación comercial que practica una empresa o sociedad que se dedica a construir, arrendar, vender y administrar viviendas, con ánimo de obtener lucro. También se define como el efectuar

4 SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN. ¿Qué es el POT? [Página web]. 2015. Disponible en http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/POT_2020/Que_Es. 5 INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTIN CODAZZI. Módulo 2. Valoración Con Fines Catastrales: Metodologías Utilizadas. Foros temáticos IGAC. Bogotá D.C. 2015. 61p. 6 Ibíd. 7 CONSEJO NACIONAL DE POLÌTICA ECONÓMICA Y SOCIAL. Reajuste de avalúos catastrales para la vigencia 2016. Documento CONPES. Departamento nacional de planeación. 2015. Pág. 3.

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operaciones comerciales o de tipo financiero para obtener beneficios basados en variaciones de precios.8 UNIDAD DE PLANEAMIENTO ZONAL (UPZ): Unidades territoriales conformadas por un barrio o conjunto de barrios, tanto en suelo urbano como en suelo de expansión, que mantienen unidad morfológica o funcional. Estas unidades son un instrumento de planeamiento a escala zonal y vecinal, que condiciona las políticas generales del plan en relación con las particulares de un conjunto de barrios.9 MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL DE VALORACIÓN DEL SUELO: Es el método que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado.10 MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.11

8 TORRES, Mario. Planeación urbana en Chile. Un producto de la especulación inmobiliaria. [Página Web]. Escuela Técnica superior de Arquitectura de Madrid. 2005. Disponible en: http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/amtor.html 9 UAECD. Glosario Técnico Catastral. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario 10 BOGOTA D.C. INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE CENTRAL. Resolución 620 de 2008. (23 de Septiembre, 2008). Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2014. Art. 4. 11 Ibíd., Art. 1.

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ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS (ZHF): Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.12 ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS (ZHG): Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.13

VALOR DE REFERENCIA: Es una variable que es suministrada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital con el fin principal de aplicar correctamente los pagos compensatorios en dinero de las cargas urbanísticas y establecer las áreas de traslado para el cumplimiento de las cargas por edificabilidad, contempladas en los artículos 340 y 341 del Decreto Distrital 364 de 2013. Consiste en hacer análisis técnicos zonales del comportamiento de la variable de terreno, que es la base del mercado inmobiliario de la ciudad. Básicamente lo que se busca establecer es el valor comercial que tiene un metro de cuadrado de suelo en cualquier punto de la ciudad urbana.14 SINUPOT: Sistema de información de norma urbana y plan de ordenamiento territorial, herramienta mediante la cual se pueden consultar la información geográfica de las diferentes entidades del Distrito el cual genera reporte de usos y afectaciones de los predios.15 CHIP PREDIAL: Código homologado de identificación predial que asigna la Unidad Administrativa Especial de Catastro a cada predio del Distrito Capital.16

12 BOGOTÁ D.C. INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI SEDE CENTRAL. Resolución 70 de 2011. (04 de febrero, 2011). Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2011. Art. 51. 13 Ibíd., Art. 52. 14 UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL UAECD. Actualización de los avalúos catastrales de los predios de Bogotá D.C. para la Vigencia 2009. [Página web]. 2009. Disponible en: http://www.carlosvicentederoux.org/apc-aa files/f459e34b03aa8797ced4af9d0b6d1b86/DOCUMENTO%20CONFIS%20ACTUALIZACI%D3N%20CATASTRAL%202008.doc 15 UAECD. Glosario Técnico Catastral. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario 16 UAECD. Glosario Técnico Catastral. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario

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FRENTE: Es la menor dimensión que presenta un predio, anterior a cualquier tipo de englobe, sobre cualquiera de las vías o espacio público que lo delimitan.17 FONDO: Es la dimensión que presenta un predio, anterior a cualquier tipo de englobe, sobre los linderos de los predios vecinos.18 ÁREA BRUTA: Corresponde al total del globo de terreno por desarrollar.19 ÁREA NETA URBANIZABLE: Área resultante de descontar del área bruta de un terreno que se va a urbanizar, las áreas afectadas por la malla vial arterial principal y complementaria, por el sistema de transporte y por los elementos pertenecientes al suelo de protección, que incluye la estructura ecológica principal. Corresponde al área objeto de desarrollo, resultante de descontar las áreas de reserva para futuras afectaciones del área bruta y es la base del cálculo de las Cesiones Tipo A.20 ÁREA ÚTIL: Área resultante de restarle al área neta urbanizable, el área correspondiente a la malla vial intermedia, local, franjas de control ambiental de las vías de la malla vial arterial y las zonas de cesión para parques y equipamientos comunales públicos (Cesiones tipo A). Corresponde al área de propiedad privada resultante de descontar del área neta las áreas de cesión.21 ÁREA CONSTRUIDA: Parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, así como el área de los estacionamientos ubicados en semisótanos, sótanos y en un piso como máximo.22 ÁREA VENDIBLE: Corresponde a la sumatoria de las áreas de construcción de todos los espacios vendibles (incluido el garaje cubierto y los depósitos o cuartos útiles) que componen el destino. Se excluyen áreas comunes y áreas de parqueo exteriores.23 EDIFICABILIDAD: Es el potencial constructivo definido por el índice de construcción. Para efectos del cálculo de la edificabilidad, el área construida 17 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 159 de 2004. (21 de mayo, 2004). Por el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. Art. 2. 18 Ibíd. 19 UAECD. Glosario Técnico Catastral. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario 20 Ibíd. 21 Ibíd. 22 Ibíd. 23 DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO NACIONAL DE ESTADÍSTICA DANE. Vivienda VIS y VIP. Ficha Metodológica. 4 p. Pág. 1.

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equivale a la suma de la superficie de todas las áreas cubiertas, con exclusión de las áreas cubiertas que correspondan a la mínima exigida para servicios comunales y las áreas cubiertas de los parqueaderos.24 ÍNDICE DE OCUPACIÓN (IO): Es resultante de la correcta aplicación de las normas volumétricas, del cumplimiento de las cargas urbanísticas y demás normas. Es el cociente resultante entre dividir el área construida del primer piso entre el área bruta o de terreno.25 ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN (IC): Es el número máximo de veces que la superficie de un terreno puede convertirse por definición normativa en área construida y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área de terreno del predio.26 AISLAMIENTOS: Los aislamientos tienen el propósito de garantizar una adecuada iluminación y ventilación a los espacios internos de las edificaciones y al espacio libre del entorno colindante, bien sea público o privado. Se clasifican en lateral (distancia horizontal comprendida entre el paramento lateral de la construcción y el lindero lateral del predio), posterior (distancia horizontal comprendida entre el paramento posterior de la construcción y el lindero posterior del predio) y entre edificaciones.27 ANTEJARDÍN: Área libre de propiedad privada, perteneciente al espacio público, comprendida entre la línea de demarcación de la vía y el paramento de construcción, sobre la cual no se admite ningún tipo de edificación.28 VOLADIZO: Elemento volumétrico de la fachada de una edificación que sobresale del paramento de construcción en pisos diferentes del primero y se proyecta sobre el espacio público -antejardín o vía- con la dimensión prevista en la norma

24 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 364 de 2013. (26 de agosto, 2013). Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2013. Por el cual se adopta la modificación excepcional de las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial para Bogotá, y por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los decretos distritales 619 de 2000, 469 de 2003 y 10 de 2004. Art. 296. 25 Ibíd., Art. 302. 26 COLOMBIA. PRESIDENCIA DE LA REPUBLICA. Decreto 1788 de 2004. (Junio 3, 2008). Por el cual se reglamentan parcialmente las disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de 1997. 2008. Art. 1. 27 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 364 de 2013. (26 de agosto, 2013). Por el cual se adopta la modificación excepcional de las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial para Bogotá, y por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los decretos distritales 619 de 2000, 469 de 2003 y 10 de 2004. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2013. Art. 304 28 UAECD. Glosario Técnico Catastral. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario

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urbanística. Se contabiliza siempre en el índice de construcción y en la medida en que no se encierra en el primer piso se excluye del índice de ocupación.29 ZONAS DE CESIÓN: Se definen como cargas locales de la urbanización y comprenden las áreas de terreno con destino a la construcción de redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos, vías locales, equipamientos colectivos y espacio público para parques y zonas verdes que se deben transferir a los municipios y distritos para que se incorporen al espacio público, como contraprestación a los derechos de construcción y desarrollo que se otorgan en las licencias de urbanización. Pueden darse en terreno o en remuneración económica.30 CESIONES TIPO A: Es la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo a municipio a título gratuito con destino a zonas verdes, parques y equipamiento comunal público.31 CESIONES TIPO B: Es la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo para equipamiento comunal privado.32 EQUIPAMIENTO COMUNAL PRIVADO: Es el conjunto de áreas de uso restringido de una comunidad, que suplen o complementan las necesidades de un desarrollo.33 SÓTANO: Parte subterránea de un edificio.34 PUNTOS FIJOS: Corresponde al módulo, conformado por la caja de ascensores, escaleras, cuarto de basuras y, adicionalmente, el hall de circulación común que no exceda en más de una vez el área correspondiente a ascensores y escaleras en cada piso.35

29 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 159 de 2004. (21 de mayo, 2004). Por el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. Art. 2 30 COLOMBIA. PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. Decreto 4065 2008. (24 Octubre, 2008). Por el cual se reglamentan las disposiciones de la ley 388 de 1997 relativas a las actuaciones y procedimientos para la urbanización e incorporación al desarrollo de los predios y zonas comprendidas en suelo urbano y de expansión y se dictan otras disposiciones. 2008. Art. 1. 31 UAECD. Glosario Técnico Catastral. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario 32 Ibíd. 33 CORPORACIÓN AUTÓNOMA REGIONAL DEL CAUCA CRC. Anexo 1: Normas Urbanísticas. [Documento Web]. 70 p. Disponible en: http://crc.gov.co/files/ConocimientoAmbiental/POT/morales/NORUR.pdf. Pág. 8 34 Ibíd., Pág. 14. 35 Ibíd., Pág. 3.

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CIRCULACIONES: Conjunto de mecanismos destinados a la movilización de personas de una edificación, que comprende: ascensores, escaleras, corredores de circulación y salidas.36 AFECTACIÓN O RESERVA VIAL: Franja de terreno necesaria para la construcción o ampliación de las vías públicas, que debe ser tenida en cuenta para definir futuras afectaciones sobre predios para los cuales se soliciten licencias de urbanización, construcción, adecuación, modificación, ampliación, subdivisión o parcelación.37 TIPOLOGÍA EDIFICATORIA: Constitución en conjuntos homogéneos de distintos tipos de edificios. Un mismo tipo edificatorio coincide en un determinado ámbito territorial ya que se tiende a ubicar una misma tipología en un concreto punto del municipio con el objetivo de ordenar la ciudad y evitar así que sea caótica. Además, cada uno de los tipos van a estar condicionados por parámetros urbanísticos tales como las alineaciones a vial o linderos, volumetría, edificabilidad, edificación aislada, pareada, continua, etc.38 COSTOS DIRECTOS: Incluye materiales, equipos, mano de obra que interviene directamente en la construcción del hierro reforzado para la estructura y el transporte de todos los anteriores. Dichos costos se encuentran disponibles según el proyecto de construcción por metro cuadrado. 39 Los valores tomados en este caso son:

Uso Residencial:40

a. Para la tipología de Vivienda Unifamiliar Media, el valor de los costos directos es de $906.192 por m2.

b. Para la tipología Multifamiliar Alto, el valor de costos directos por metro cuadrado es de $1.594.000

Uso Comercial: 41 El valor de los costos directos por metro cuadrado es de $1.498.000

36 Ibíd., Pág. 50. 37 Ibíd. 38 FERNÁNDEZ, Pablo. Urbanismo y derecho. Grau Asociados - Abogados. Despacho especializado en Urbanismo y Derecho Inmobiliario. Tipología Edificatoria. [Blog Web]. 2013. Disponible en: http://urbanismoyderecho.blogspot.com.co/2013/01/tipologia-edificatoria.htm 39 CONSTRUDATA. Informe Especial de Mano de Obra. Volumen 178. Marzo - Mayo 2016. Bogotá. 296 p. Trimestral. ISSN 0121-5663 40 Ibíd. 41 UNIDAD ADMINISTRATIVA DE CATASTRO DISTRITAL (UAECD). Formato índice de costos proyectos urbanísticos.

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Estacionamientos: El valor por metro cuadrado de placa de estacionamiento es de $156.000

COSTOS INDIRECTOS: Incluye costos de administración, el director de obra que supervisa el trabajo, impuesto de construcción, honorarios en el estudio de suelos y diseño estructural, entre otros. Para este caso, los porcentajes utilizados dependen del uso del proyecto y se describen como sigue: 42

Uso Residencial: 43 a. Porcentajes obtenidos del total de costos directos del proyecto:

- Licencia (1,5%) - Seguros (0,15%) - Impuestos (0,1%) - Servicios (0,07%) - Topografía (0,04%) - Estudio de suelos (0,15%) - Diseño arquitectónico (0,75%) - Diseño estructuras (0,25%) - Diseño hidrosanitario (0,15%) - Diseño eléctrico (0,15%) - Presupuesto programación (0,3%) - Honorarios Construcción Delegado (10%)

b. Porcentajes obtenidos del total de ventas del proyecto

- Gerencia de obra (0,3%) - Costos ventas, comisiones, publicidad (3%) - Gastos Notariales (1,5%) - Financieros (4%)

Uso Comercial:44

a. Porcentajes obtenidos del total de costos directos del proyecto:

42 CRISTANCHO, Cristian y SUAREZ, Juan. Estudio Sobre La Estimación Del A.I.U. (Administración, Utilidades E Imprevistos) En Empresas Que Desarrollan Proyectos De Ingeniería Civil En La Ciudad De Bogotá. Programa de ingeniería civil. Universidad Católica De Colombia. 2013. 71 p. Pág. 16. 43 CONSTRUDATA. Informe Especial de Mano de Obra. Volumen 178. Marzo - Mayo 2016. Bogotá. 296 p. Trimestral. ISSN 0121-5663 44 UNIDAD ADMINISTRATIVA DE CATASTRO DISTRITAL (UAECD). Formato índice de costos proyectos urbanísticos.

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- Licencia curaduría cargo fijo (1,50%) - Licencia curaduría (0,15%) - Honorarios de construcción (0,07%) - Honorarios Proyecto arquitectónico (0,04%) - Honorarios de estudios y diseños técnicos- Ing. de detalle (0,75%)

b. Porcentajes obtenidos del total de ventas del proyecto

- Gastos notariales y de registro (0,10%) - Honorarios de gerencia de proyecto (0,15%) - Costos financieros (0,25%) - Ventas, comisiones y publicidad (0,15%) - Costo m2 de urbanismo ($35.000 por m2) - Costo de urbanismo sobre Área neta urbanizable

UTILIDAD: Se define como la ganancia neta que recibe la empresa que elabora el proyecto constructivo.45 Para este caso, se manejan dos porcentajes en específico de acuerdo al uso del predio. Se definen así: 46

Uso Residencial: 22% de las ventas. Uso Comercial: 11% de las ventas.

TRATAMIENTO URBANÍSTICO: Los tratamientos orientan las intervenciones que se pueden realizar en el territorio, el espacio público y las edificaciones, mediante respuestas diferenciadas para cada condición existente, como resultado de la valoración de las características físicas de cada zona y su función en el modelo territorial, con los propósitos de consolidar, mantener, revitalizar, mejorar y generar espacios adecuados para el desenvolvimiento de las funciones de la ciudad. Cada uno de los Tratamientos se aplica en áreas delimitadas de la ciudad mediante su determinación en el plano oficial de Tratamientos y puede desarrollarse en diferentes modalidades que permiten regular adecuadamente las diferentes situaciones del desarrollo urbano.47 TRATAMIENTO DESARROLLO: Es el conjunto de disposiciones que orienta y regula la urbanización de los predios o conjunto de predios urbanizables no urbanizados, localizados en suelo urbano o de expansión, y define, en el marco de los sistemas de distribución equitativa de cargas y beneficios, los espacios

45 Ibíd. 46 CONSTRUDATA. Informe Especial de Mano de Obra. Volumen 178. Marzo - Mayo 2016. Bogotá. 296 p. Trimestral. ISSN 0121-5663 47 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 190 de 2004. (22 de junio, 2004). Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. Art.359.

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públicos, equipamientos e infraestructuras y el potencial edificable de las áreas privadas.48 TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN: El tratamiento de consolidación regula la transformación de las estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, garantizando coherencia entre la intensidad de uso del suelo y el sistema de espacio público existente o planeado.49 MODALIDAD DENSIFICACIÓN MODERADA: Barrios que presentan calidad urbana o ambiental, cuyos predios son susceptibles de una densificación respetuosa de las características urbanísticas existentes.50 TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA: aquel que busca la transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes, para aprovechar al máximo su potencial de desarrollo.51 TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN: tiene por objetivo proteger el patrimonio construido de la ciudad, para asegurar su preservación involucrándolo a la dinámica y a las exigencias del desarrollo urbano, para que sea posible su disfrute como bien de interés cultural y permanezca como símbolo de identidad para sus habitantes.52 MODALIDAD CONSERVACIÓN URBANÍSTICA: Esta modalidad regula las zonas urbanizadas que aun cuando no hacen parte del Patrimonio Cultural Construido, poseen valores urbanísticos que son necesarios de mantener. Las intervenciones en estos sectores identificados en esta modalidad en el Mapa No. 31 "Tratamiento de Conservación", no requieren concepto del Instituto Distrital de Patrimonio Cultural. En estas zonas se permite el incremento del área construida sin perder la homogeneidad de alturas y se prohíbe la subdivisión de predios.53

48 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 327 de 2004. (11 de octubre, 2004). Por el cual se reglamenta el Tratamiento de Desarrollo Urbanístico en el Distrito Capital. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. 49 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 190 de 2004. (22 de junio, 2004). Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. Art. 366. 50 Ibíd., Art. 367 51 Ibíd., Art. 373. 52 Ibíd., Art. 378. 53 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 364 de 2013. (26 de agosto, 2013). Por el cual se adopta la modificación excepcional de las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial para Bogotá, y por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los decretos distritales 619 de 2000, 469 de 2003 y 10 de 2004. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2013. Art. 386.

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TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL: Es aquel que rige las actuaciones de planeamiento para la regularización de los asentamientos humanos de origen informal, para su conveniente integración a la estructura de la ciudad, de conformidad con las directrices establecidas en el Modelo de Ordenamiento Territorial.54 MODALIDAD DE INTERVENCIÓN COMPLEMENTARIA: Se encuentra dentro del tratamiento de mejoramiento integral. Son sectores que requieren completar y/o corregir las deficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados que apuntan a construir y cualificar el espacio público, las dotaciones y las infraestructuras locales.55 ÁREA DE ACTIVIDAD: Destinación asignada a zonas del suelo urbano para la asignación de usos en función de la estructura urbana propuesta por el modelo territorial.56 USO: Es la destinación que se le da a los elementos materiales de la estructura urbana en las distintas actividades ciudadanas. Corresponde a la actividad económica que se le está dando a la construcción en un predio al momento de su reconocimiento.57 DECRETO 190 DE 2004: Compilación de las normas que conforman el POT de Bogotá. Vigente actualmente. Establece políticas, compromisos, estrategias de ordenamiento, distribución de cargas y beneficios, planeamiento del suelo, proyectos prioritarios, zonas de protección, instrumentos de planeamiento, áreas de actividad y tratamientos permitidos, entre otros. Su puesta en vigencia fue el 22 de junio de 2004. Fue temporalmente derogado por el decreto 364, pero debido a la suspensión de este último volvió a entrar en vigencia el 1 de abril de 2014.58 Se dictaminan las siguientes condiciones dentro de este decreto:

▪ Normas aplicables a predios ubicados en zonas de reserva.59 Sobre los predios donde se hayan demarcado zonas de reserva, se podrán solicitar licencias de urbanismo y construcción, en sus diferentes modalidades, con base en las normas vigentes. No obstante, será posible acogerse a los usos

54 Ibíd., Art. 385. 55 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 190 de 2004. (22 de junio, 2004). Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. Art. 386. 56 UAECD. Glosario Técnico Catastral. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario 57 Ibíd. 58 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 190 de 2004. (22 de junio, 2004). Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. 59 Ibíd., Art. 179.

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temporales de comercio y servicios que se puedan desarrollar en estructuras desmontables metálicas, de madera o similares, siempre que se cumplan las normas vigentes de sismo resistencia, espacio público referido a andenes, antejardines y cupos de parqueo.

▪ Normas generales para el tratamiento de desarrollo.60 Las áreas de cesión

pública para parques y equipamientos, correspondientes como mínimo al 25% del área neta urbanizable, distribuidas en 17% del área neta urbanizable, para parques (incluye espacios peatonales correspondientes a plazas, plazoletas, paseos y alamedas, según definiciones del sistema del espacio público) y el 8% del área neta urbanizable para equipamiento comunal público, debidamente amojonadas y deslindadas. Estas áreas podrán aumentarse para cumplir con los estándares de habitabilidad que se determinen para tal efecto. Los índices de ocupación para los predios con usos dotacionales, comerciales, industriales y de comercio de escala metropolitana, urbana y zonal, resultarán de la correcta aplicación de las normas volumétricas, de equipamiento comunal privado y demás normas aplicables que definan los planes parciales, los planes de implantación y otros instrumentos de planificación, y en ningún caso será superior a 0,45 del área neta urbanizable.

Normas generales para el Tratamiento de Consolidación. 61 La ficha reglamentaria se regirá por los siguientes principios normativos: 1. Tipología edificatoria. Los sectores en los que predominen los aislamientos laterales se clasificarán como tipología aislada y los sectores caracterizados por la no presencia de aislamientos laterales se clasificarán como tipología continua. A partir de la clasificación anterior, la ficha normativa señalará las dimensiones de los aislamientos, así como las condiciones de empate. 2. Aislamientos Posteriores. El aislamiento posterior se debe prever desde el nivel del terreno o de la placa superior del semisótano y mantenerse con la misma dimensión en todos los pisos del plano de la fachada posterior. La dimensión del aislamiento posterior se determina en las fichas reglamentarias en función de la máxima altura permitida, con un mínimo de 3 metros.

60 Ibíd. Art. 362. 61 Ibíd., Art. 368.

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3. Antejardines. Las fichas reglamentarias establecerán las dimensiones y condiciones de empate con base en lo dispuesto por la norma original o con fundamento en las condiciones predominantes de las edificaciones permanentes del costado de manzana. Solo se podrán plantear sótanos desde una distancia de 1,50 metros contabilizados a partir de la línea de demarcación del predio. Los semisótanos se permiten únicamente a partir del paramento de construcción hacia el interior del predio. 4. Voladizos. La ficha normativa señalará las dimensiones máximas de los voladizos y las condiciones de empate, con el fin de conseguir fachadas continuas en los diferentes sectores normativos.

Normas para la modalidad de Consolidación con densificación moderada.62 Los predios localizados en zonas con tratamiento de consolidación con densificación moderada se rigen por los siguientes parámetros: 1. Deben mantener las normas originales del barrio sobre dimensionamiento y características de los aislamientos, jardines y antejardines. 2. Su edificabilidad se define así (Tabla 1):

Tabla 1. Índices máximos permitidos tratamiento consolidación decreto 190 de 2004.

CON ANTEJARDÍN SIN ANTEJARDÍN

Índice máximo de Ocupación (IO): 0,70 0,75

Índice máximo de Construcción (IC): 3,50 2,50 Fuente: decreto 190 de 2004.

Normas generales para el tratamiento de conservación.63 Para el manejo de los inmuebles clasificados como de conservación monumental, integral o tipológica, localizados en sectores de interés cultural, se deben tener en cuenta las siguientes disposiciones:

1. Las intervenciones en los bienes de interés cultural, así como las obras nuevas que se realicen en sectores de interés cultural, deben propender por la conservación de las características morfológicas del sector y en particular del espacio público. Por tanto, deben tener en cuenta los ritmos, proporciones, materiales y composición de las fachadas, cubiertas, paramentos, aislamientos, antejardines, andenes y en general los elementos que conforman la morfología del sector.

62 Ibíd., Art. 370. 63 Ibíd., Art. 382.

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2. En los inmuebles de interés cultural y en los localizados en los sectores de interés cultural no se permite la subdivisión predial, salvo en los inmuebles de interés cultural en áreas no consolidadas.

3. Se permiten los englobes de predios con las restricciones establecidas por la norma específica para cada sector. En todos los casos los inmuebles conservan las categorías de intervención asignadas.

4. En los inmuebles clasificados como de conservación integral o tipológica no se requiere plantear estacionamientos adicionales a los planteados originalmente para la edificación.

5. En los inmuebles clasificados como de conservación integral o tipológica que cuenten con áreas libres de posible desarrollo, se podrán realizar obras de ampliación, previo concepto favorable del Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD). Su desarrollo estará orientado por las normas generales del tratamiento correspondiente y por las normas específicas de la ficha normativa.

Normas generales para el Tratamiento de Mejoramiento Integral.64 El Tratamiento de Mejoramiento integral regula los siguientes aspectos: 1. Cesiones públicas para parques y equipamientos. Para la recuperación

e incorporación antes enunciados se realizarán las siguientes actuaciones:

a. Estructuración de ejes ambientales articulando áreas de parques y equipamientos existentes. b. Localización de sitios estratégicos para la conformación de espacios públicos, equipamientos e infraestructura de escala zonal, mediante el empleo de los instrumentos de gestión adoptados en el POT. c. Diseño de corredores ambientales de oxigenación incorporando para tal fin las zonas de alto riesgo no mitigable, de altas pendientes, o zonas inundables. d. Estructuración de circuitos viales y de transporte público interbarrial. 2. Normas para las viviendas a. Alturas máximas: 1) En vías con perfiles menores a 12 metros: Tres pisos. 2) En vías con perfiles iguales o mayores a 12 metros y menores a 15 metros:

64 Ibíd., Art, 387.

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- En predios con área menor a 120 m2: Tres pisos - En predios iguales o mayores a 120 m2: cinco pisos 3) Sobre vías con perfiles iguales o mayores a 15 metros. - En predios con área menor a 120 m2: Tres pisos - En predios iguales o mayores a 120 m2 y menores a 240 m2: cinco pisos - En predios mayores a 240 m2: Ocho pisos, con un índice de ocupación máximo de 0.70.

▪ Equipamiento comunal privado.65 Todo proyecto de vivienda de cinco (5) o más unidades, comercial, de servicios, industrial y dotacional, con más de 800 m2 - que compartan áreas comunes- deberá prever con destino a equipamiento comunal privado las siguientes proporciones: 1. En el Tratamiento de Desarrollo: a. Para proyectos V.I.S. subsidiadles: 6 m2 por cada unidad vivienda, aplicable a las primeras 150 viviendas por hectárea de área neta urbanizable. 8,5 m2 por cada unidad de vivienda, aplicable al número de viviendas que se consigan por encima de 150 viviendas por hectárea de área neta urbanizable. b. Para proyectos no V.I.S.: 15 m2 por cada 80 m2 de construcción. c. Para proyectos con usos diferentes de vivienda: 10 m2 por cada 120 m2 de construcción en el uso. 2. En los tratamientos de Consolidación, Renovación Urbana y Mejoramiento Integral: a. Para proyectos V.I.S. subsidiadles: La misma exigencia señalada para el tratamiento de Desarrollo b. Para proyectos no V.I.S.: 10 m2 por cada 80 m2 de construcción. c. Para proyectos con usos diferentes de vivienda: 10 m2 por cada 120 m2 de construcción neta. 3. En el Tratamiento de Conservación: Según lo señalado en el Tratamiento de Conservación. En todos los casos anteriores, del total de equipamiento comunal privado resultante, deberá destinarse el 40 % a zonas verdes recreativas, y el 15 % para servicios comunales. El porcentaje restante se podrá destinar a estacionamientos adicionales para visitantes.

65 Ibíd. Art. 388.

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Volumetría.66 Se regulará por las siguientes reglas:

1. Altura mínima entre placas de pisos: 2,20 metros. 2. Altura de semisótanos: máximo 1,50 metros entre el borde superior de la placa y el nivel de tierra. Cuando esta dimensión supere 1,50 metros se considera como un piso completo. 3. Altura de sótanos: máximo 0,25 metros sobre el nivel de tierra. 4. No se permiten semisótanos en zonas del Área de Actividad de Comercio y Servicios ni en las Áreas delimitadas de Comercio y Servicio de las Zonas Residenciales. 5. Estacionamientos: En superficie y al interior de los predios, si las especificaciones de las vías y el frente de los lotes lo permiten.

DECRETO 159 DE 2004: Por el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal. Define condiciones de edificabilidad, licencias urbanísticas, normas sobre usos y tratamientos. Es complementario del decreto 190 de 2004. Entró en vigencia desde el 21 de mayo de 2004.67 Este decreto presenta las siguientes condiciones de edificabilidad:

▪ Normas sobre equipamiento comunal privado.68 Los proyectos comerciales y de servicios empresariales y personales, industriales o dotacionales (salvo los proyectos con uso dotacional educativo), con más de 800 M2 de área construida, y los proyectos residenciales de cinco (5) o más unidades de vivienda, que contengan áreas comunes y / o sean sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán prever, con destino al equipamiento comunal privado, las áreas mínimas, en la proporción y con la destinación que se señala a continuación: Para sectores regulados por fichas reglamentarias según normas de los tratamientos de Consolidación, Renovación Urbana y Mejoramiento Integral: a. Proyectos de Vivienda, VIS subsidiadles:

- Hasta 150 viviendas: 6 m2 por cada unidad de vivienda. - 150 o más viviendas: 8.5 m2 por cada unidad de vivienda aplicable al número de viviendas que exceda 150 viviendas.

66 Ibíd., Art. 390. 67 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 159 de 2004. (21 de mayo, 2004). Por el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. 68 Ibíd., Art. 4.

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b. Proyectos de vivienda, no VIS: 10 m2 por cada 80 m2 de construcción neta en vivienda. c. Para usos diferentes a vivienda: 10 m2 por cada 120 m2 de construcción neta en el uso. Para sectores regulados por normas del tratamiento de Desarrollo: Rigen las normas de dicho tratamiento y sus disposiciones reglamentarias. Para sectores regulados por normas del tratamiento de Conservación: Rigen las normas de este tratamiento y sus disposiciones reglamentarias.

▪ Estacionamientos.69 En el decreto reglamentario de cada UPZ se determina la exigencia de estacionamientos para todos los usos y áreas de actividad, de conformidad con el artículo 380 y el cuadro anexo No. 4 del POT.

▪ Antejardines y retrocesos.70 a) Exigencia y dimensiones mínimas. La exigencia y dimensiones del antejardín, así como los retrocesos contra parques, zonas verdes o espacios peatonales, se definen en la ficha reglamentaria de cada sector, con fundamento en las siguientes condiciones en orden de prevalencia: 1. Según estructura predial consignada en el plano urbanístico o norma original de la urbanización, incluyendo las disposiciones modificatorias de la norma original, vigentes antes de la expedición de la ficha reglamentaria. 2. En ausencia de lo anterior, según la dimensión predominante de las edificaciones permanentes del costado de manzana, en cada caso.

▪ Aislamiento Posterior (Tabla 2): 71

Tabla 2. Condiciones para aislamiento posterior decreto 159 de 2004.

LOCALIZACIÓN NORMA (Nota 1) CONDICIONES (Nota 1)

En todos los sectores

Se exige a partir del nivel del terreno o de la placa superior del semisótano.

La dimensión del aislamiento posterior se determina en función de la máxima altura permitida en cada subsector, con un mínimo de 3 metros, así: DE 1 A 3 pisos: 3.00 metros DE 4 pisos: 4.00 metros DE 5 A 6 pisos: 5.00 metros DE 7 A 8 pisos: 6.00 metros DE 9 A 10 pisos: 8.00 metros

69 Ibíd., Art. 5. 70 Ibíd., Art. 8. 71 Ibíd., Art. 13.

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LOCALIZACIÓN NORMA (Nota 1) CONDICIONES (Nota 1)

DE 11 A 12 pisos: 10.00 metros 13 o más pisos: 1 / 3 de la altura

Nota 1: Salvo en los casos en los cuales la ficha reglamentaria señale una disposición diferente. Fuente: Decreto 159 de 2004.

DECRETO 364 DE 2013: Por el cual se modifican las normas urbanísticas del POT compilado por el decreto distrital 190 de 2004. Suspendido provisionalmente. Fue instaurado en la alcaldía de Gustavo Petro. Traza unos nuevos objetivos para el POT, estructura ecológica principal, clasificación del suelo y gestión de riesgos. Establece unos parámetros que se definen de acuerdo a dos componentes principales: el urbano y el rural. Su periodo de vigencia fue desde el 26 de Agosto de 2013 al 31 de marzo de 2014.72 Se presentan las siguientes condiciones de edificabilidad:

▪ Normas aplicables al uso residencial.73 Son normas aplicables al uso residencial, las siguientes: 1. Localización: El uso residencial se permite en todas las áreas de actividad. En las áreas destinadas a la industria de alto impacto, el uso residencial está condicionado a concepto favorable de la Secretaría Distrital de Ambiente. 2. Habitabilidad. Área mínima de la vivienda: Es la que resulta de multiplicar el número de alcobas por quince (15) metros cuadrados, en todo caso la vivienda de interés prioritario –VIP- no podrá ser inferior a 42 m2 y la vivienda de interés social –VIS- no podrá ser inferior a 55 m2. Cuando la vivienda de interés social – VIS- sea inferior a 100 smmlv podrá tener un tamaño mínimo de 45 m2. El lado menor del patio debe ser igual o mayor al tercio de la dimensión medida desde el piso del patio hasta el punto más alto de la edificación, y en todo caso el lado menor no puede ser inferior a tres metros. Salvo las disposiciones específicas para las edificaciones en tratamiento de conservación y las que se encuentran en barrios producto del desarrollo informal que se categorizaron en estrato 1, 2 o 3.

72 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 364 de 2013. (26 de agosto, 2013). Por el cual se adopta la modificación excepcional de las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial para Bogotá, y por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los decretos distritales 619 de 2000, 469 de 2003 y 10 de 2004. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2013. 73 Ibíd., Art. 276.

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▪ Estacionamientos por uso.74 Los estacionamientos se deben prever en el área que resulte de multiplicar el área del predio por el factor que se determina en la siguiente tabla. No obstante, cuando se requiera un área superior para la ubicación de estacionamientos, el área adicional se sumará al área construida del proyecto para el cálculo del índice de construcción, inclusive si no está cubierta. El área del predio corresponde a la que tiene antes de descontar las cargas urbanísticas, salvo en el tratamiento de desarrollo, en donde se calcularán estas áreas sobre el área útil que resulte del proceso de urbanización. Área máxima permitida para estacionamientos según el uso (Tabla 5):

Tabla 3. Factor estacionamientos decreto 364 de 2013. USO FACTOR

Vivienda 2 Comercial y de Servicios 1 Servicios de oficina 2 Industria 0,25 Dotacional en general 0,7 Dotacional Equipamiento específico - Integración Social - Deportivos y Recreativos

0,5

Dotacional- equipamiento específico – Cementerios 0,1 Parques red general - sobre área construida 0,05

Fuente: Decreto 364 de 2013.

Dimensión de los estacionamientos. Las dimensiones mínimas para los cupos de estacionamientos son las siguientes:75 1. Tipo 1. Las dimensiones de los cupos de estacionamientos destinados para vehículos convencionales que tienen una capacidad de transporte promedio de 8 personas, son de 5. 00 metros por 2,50 (Sic) metros. 2. Tipo 2. Las dimensiones para los estacionamientos destinados a vehículos que transportan personas con movilidad reducida son de 5. 00 metros por 3. 80 metros, con localización preferencial próxima a los ingresos peatonales.

▪ Altura de las edificaciones.76 La altura en pisos y en metros de las edificaciones corresponde a la que resulta de la correcta aplicación de las normas de edificabilidad y volumetría definidas en este Plan, con las siguientes condiciones específicas:


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1. En las zonas de aproximación a los Aeropuertos, la altura total en metros de la edificación está condicionada por las disposiciones de la Unidad Administrativa Especial de la Aeronáutica Civil. 2. La altura libre entre placas de piso en una edificación será como mínimo de 2,20 metros.

▪ Aislamientos posteriores:77 Elemento volumétrico de cada edificación que

en conjunto con otras edificaciones conforma un patio interior en las manzanas. Para tal efecto se deberán cumplir las siguientes condiciones con respecto al aislamiento posterior: a. Las edificaciones en predios que colinden con otros que tengan un frente opuesto deben prever aislamiento posterior. En las demás edificaciones no se exigirá aislamiento posterior, pero se deberá garantizar el empate con los aislamientos exigidos a los predios vecinos, partiendo desde el nivel del terreno o placa superior del semisótano con una profundidad igual a la del aislamiento exigido. b. En los predios esquineros obligados a prever aislamiento posterior, este se permite como patio, ubicado en la esquina interior del predio. La dimensión mínima del lado menor del patio debe ser igual a la dimensión del aislamiento exigido, y puede desarrollarse en la misma forma escalonada que los aislamientos posteriores. No obstante, el patio debe extenderse a todo lo largo de los aislamientos posteriores colindantes para conformar el patio común de la manzana. El área del patio nunca puede ser inferior al cuadrado del lado menor. c. Cuando el predio o englobe de predios tenga tres frentes sobre espacio público, debe prever un aislamiento en forma de patio contra los aislamientos exigidos a los predios vecinos, para garantizar el patio interior de la manzana. d. Cuando se engloben predios que antes del englobe tengan frentes opuestos se puede eliminar el aislamiento posterior, pero se deben prever patios, con profundidad igual o mayor al aislamiento exigido, que deben empatar con los aislamientos exigidos a sus vecinos colindantes o con los patios que se hayan generado por efecto de la aplicación de los literales a, b o c.

▪ Aislamiento lateral:78 Constituye un elemento volumétrico entre predios vecinos que colindan lateralmente, para iluminar y ventilar, tanto los

77 Ibíd. 78 Ibíd.

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espacios internos de las edificaciones como los espacios libres del entorno. Para los aislamientos laterales prima el empate volumétrico a partir del cual se deben aislar las edificaciones según la tabla de aislamientos, con las siguientes condiciones: a. En caso de colindar con lotes vacíos o edificaciones iguales o menores a dos pisos, los aislamientos laterales se deben prever a partir de la cubierta del piso que indica el Mapa Nº 32 "Altura para cálculo de edificabilidad predominante y aislamientos laterales". En este caso, el número de pisos que indica el mapa se debe multiplicar por 3,5 y esta será la máxima altura que puede alcanzar la edificación en metros, antes de aislarse. Cuando el Mapa Nº 32 señala en una manzana urbanizada, el aislamiento es a partir del primer piso. b. Las manzanas indicadas con aislamiento desde la cubierta del primer piso, en el Mapa Nº 32 " Altura para cálculo de edificabilidad predominante y aislamientos laterales", deben prever el aislamiento a partir del empate volumétrico con la edificación colindante o en ausencia de esta, a partir de una altura no superior a 3,5 metros cuando no se permite semisótano o de 5,00 cuando se permite. c. Las manzanas que surjan de nuevas urbanizaciones en aplicación del tratamiento de desarrollo, donde se configuren predios con frentes menores o iguales a 20 metros, deberán aislarse lateralmente a partir del 6 piso, siempre que estos no superen la altura total de 22,5 metros. d. Para edificaciones que deban aislarse lateralmente más de 4. 00 metros, contra predios vecinos y entre edificaciones, se permiten avances máximos de 0. 50 metros, sobre el aislamiento, siempre y cuando éstos no superen el 25% del plano de la fachada correspondiente.

▪ Aislamientos entre edificaciones:79 Constituyen elementos volumétricos para la iluminación y ventilación de los espacios internos y externos de las edificaciones de un mismo proyecto localizado en uno o varios predios. Los aislamientos entre edificaciones se exigen a partir del nivel de terreno o de la cubierta del semisótano con las dimensiones establecidas en la tabla de aislamientos del siguiente artículo, en todo caso la dimensión nunca puede ser inferior a 6,00 metros. Cuando los proyectos planteen plataformas, el aislamiento de las edificaciones que se construyan sobre la plataforma se exige a partir de la placa superior de esta.

79 Ibíd., Art. 306.

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▪ Dimensiones mínimas y condiciones para los aislamientos: La siguiente tabla presenta las dimensiones mínimas y las condiciones para los aislamientos contra predios vecinos según su carácter (posteriores y laterales) y entre edificaciones (Tabla 3): 80

Tabla 4. Condiciones aislamientos decreto 364 de 2013. TABLA AISLAMIENTOS

LOCALIZACIÓN ALTURA EN METROS AISLAMIENTO EN METROS Los Primeros 10,5 3 Los Siguientes 28 8,6 Los Siguientes 28 14,20 Los Siguientes 7 15,60

En adelante, cada 7 metros de altura debe adicionar un metro con cuarenta centímetros (1,40) de aislamiento


Los aislamientos pueden ser escalonados, de acuerdo con la tabla anterior.

▪ Voladizos. Sin perjuicio de lo establecido en el tratamiento de conservación y en los instrumentos que desarrollan el POT que definen normas particulares para las áreas producto del desarrollo informal, en todos los tratamientos se permiten los voladizos cumpliendo con las siguientes condiciones. Dimensiones máximas (Tabla 4): 81

Tabla 5. Condiciones voladizo decreto 364 de 2013. SOBRE ANTEJARDÍN O RETROCESO

- Vías mayores a 6 y hasta 10 metros: 0. 60 metros - Vías mayores a 10 y hasta 15 metros: 0. 80 metros - Vías mayores a 15 y hasta 22 metros: 1. 00 metros - Vías mayores a 22 metros y vías arteriales V-0, V-1, V-2 y V-3. : 1. 50 metros.

Fuente: decreto 364 de 2013.

En predios sin antejardín: 0. 60 metros. Deberán cumplir con las distancias y condiciones técnicas establecidas por las especificaciones técnicas de las entidades competentes sobre redes aéreas eléctricas (RETIE) y de teléfonos. El voladizo no se permite sobre áreas de cesión para parques y equipamientos.

▪ Cargas Urbanísticas:82 Son las obligaciones que deben cumplir los propietarios del suelo como contraprestación por los beneficios urbanísticos en términos de uso y edificabilidad, de acuerdo con los principios de


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ordenamiento territorial contenidos en la Ley 388 de 1997, con el fin de lograr mejores condiciones de vida para los habitantes de la ciudad y de enfrentar los efectos de los procesos de crecimiento y densificación. Su clasificación se señala a continuación: a. Cargas urbanísticas por concepto de redes secundarias y locales de servicios públicos domiciliarios. Corresponde a la construcción de redes secundarias y locales de los servicios públicos, y sus obras relacionadas, así como la construcción del sistema de drenaje pluvial sostenible. La construcción de redes e infraestructura de acueducto y alcantarillado, y del sistema de drenaje pluvial sostenible, aplica a partir de un índice de construcción de 0 para el tratamiento de desarrollo y de 2,5 para los tratamientos urbanísticos diferentes a desarrollo. La construcción de redes e infraestructura de los demás servicios públicos domiciliarios se realizará de acuerdo con lo establecido por las entidades/empresas prestadoras del respectivo servicio. En todos los casos estas cargas deben ser asumidas por el propietario del suelo, bajo las siguientes condiciones, sin perjuicio de que puedan ser reglamentadas por la Administración Distrital: 1. Para los proyectos de vivienda de interés prioritaria, la EAAB asumirá las cargas urbanísticas por este concepto, totalmente o en la proporción que represente ese tipo de vivienda dentro del proyecto, según sea el caso. 2. El pago se realizará mediante el pago de 4,2 salarios mínimos diarios legales vigentes (4,2 smdlv) por m2 de área de terreno. De acuerdo a la información obtenida del banco de la república, este valor es de $103.280 por metro cuadrado de terreno.83 b. Cargas urbanísticas por edificabilidad. Corresponde a la cesión obligatoria de suelo y/o su construcción, como contraprestación de los beneficios generados por la norma de edificabilidad. Metodología para el cálculo de la cesión de suelo derivada de las cargas urbanísticas por edificabilidad.84 Se deben tener en cuenta los siguientes parámetros:

83 BANCO DE LA REPÚBLICA. Salario mínimo legal en Colombia. Ministerio del Trabajo y decretos del Gobierno nacional. [Página Web]. Disponible en: http://obiee.banrep.gov.co/analytics/saw.dll?Go&Path=/shared/Consulta%20Series%20Estadisticas%20desde%20Excel/1.%20Salarios/1.1%20Salario%20minimo%20legal%20en%20Colombia/1.1.1%20Serie%20historica&Options=rdf&NQUser=salarios&NQPassword=salarios&lang=es 84 Ibíd. Art. 336.

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Índice de construcción base (Ib). Corresponde a los índices de construcción de la edificabilidad base. Es igual a 0 para los predios con tratamiento de desarrollo y 2,5 para los otros tratamientos. Índice de construcción máximo: Corresponde a los índices de construcción de la edificabilidad máxima definidos en el Mapa Nº 29 "Edificabilidad máxima". Índice de construcción efectivo (Ie): Corresponde al índice de construcción de la edificabilidad efectiva. En ningún caso este índice debe sobrepasar el índice de construcción de la edificabilidad máxima. Índice de construcción adicional (Ia). Corresponde al índice de construcción de la edificabilidad adicional y resulta de la diferencia entre el índice de construcción efectivo y el índice de construcción base. Es el resultado de la siguiente fórmula:

Ia = (Ie – Ib) Ecuación 1. Cálculo índice de construcción adicional. Fuente: Decreto 364 de 2013.

Siempre que: Ia >0 y Ie ≤índice de construcción máximo. Donde: Ia= Índice de construcción adicional Ie= Índice de construcción efectivo Ib= Índice de construcción base Cálculo del área de cesión de suelo. El área de cesión de suelo se obtiene a partir de aplicar la siguiente fórmula:

AC= (AT * Ia)/ (3+Ia) Siempre que: Ia >0

Ecuación 2. Cálculo área cesión cargas por edificabilidad. Fuente: Decreto 364 de 2013.

Donde: AC= Área a Ceder AT= Área del Terreno Ia= Índice de Construcción adicional En ningún caso para los predios en tratamiento de desarrollo, la cesión para parques y equipamientos puede ser menor al 25% del área de terreno. c. Porcentajes de suelo obligatorios para la construcción de vivienda de interés prioritario en predios sujetos a tratamiento de desarrollo y

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renovación urbana en la modalidad de redesarrollo.85 De acuerdo con los artículos 8, 18 y 92 de la Ley 388 de 1997, y otras normas que los complementen o desarrollen, los predios sujetos a tratamiento de desarrollo y renovación urbana en la modalidad de redesarrollo, deberán destinar los siguientes porcentajes mínimos de suelo útil para VIP (Tabla 6):

Tabla 6. Porcentajes cesión VIP bajo decreto 364 de 2013. TRATAMIENTO % VIP

Desarrollo 30 Renovación urbana modalidad redesarrollo 20


Las cargas urbanísticas se dan de dos formas: de manera de cesión de área en el predio, o a través de pagos realizados al distrito. Para los avalúos, todas las cargas se dan por medio de pagos, puesto que se busca aprovechar la mayor cantidad de área posible para la construcción.

DECRETO 562 DE 2014: Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se incorporan áreas a dicho tratamiento, se adoptan las fichas normativas de los sectores con este tratamiento y se dictan otras disposiciones. Está derogado por el decreto 079 de 2016. Se encuentra vigente desde el 16 de diciembre de 2014.86 Sus condiciones de edificabilidad son las siguientes:

▪ Antejardines y retrocesos.87 Se exigen según la dimensión predominante de antejardín o retroceso contra espacio público, determinada de acuerdo con la cantidad de edificaciones existentes que conforman el correspondiente costado de una manzana, independientemente de que éstas cuenten con licencia urbanística. En caso de no poderse determinar predominancia, se exige de acuerdo con lo señalado en el plano urbanístico correspondiente, o el que haga sus veces, complementado por el acto administrativo que lo adoptó. Cuando no se pueda determinar predominancia y haya ausencia de plano urbanístico, o cuando un costado de manzana se desarrolle mediante un solo proyecto, no se exige antejardín o retroceso.

▪ Altura de las edificaciones e índices de ocupación y construcción.88 La

altura de las edificaciones y los índices máximos que se pueden alcanzar en los predios, están limitados por la aplicación de las normas sobre

85 Ibíd., Art. 346. 86 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 562 de 2014. (12 de diciembre, 2014) Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se incorporan áreas a dicho tratamiento, se adoptan las fichas normativas de los sectores con este tratamiento y se dictan otras disposiciones. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2014. 87 Ibíd., Art. 4 88 Ibíd., Art. 6.

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aislamientos, empates, obligaciones urbanísticas, antejardines, retrocesos, provisión del equipamiento comunal privado y las restricciones determinadas por la Unidad Administrativa Especial de la Aeronáutica Civil para el Área de Influencia Aeronáutica del Aeropuerto El Dorado.

▪ Aislamientos y empates entre edificaciones.89 Las edificaciones se deben

aislar de todo lindero contra predios vecinos, así: 1. El ancho mínimo del aislamiento es un quinto (1/5) de la altura que hay desde donde se debe prever el aislamiento hasta la parte más alta de la edificación, y en ningún caso menos de cuatro (4.00) metros. 2. El ancho del aislamiento se puede distribuir hasta en tres (3) segmentos para generar una volumetría escalonada, caso en que el segmento inicial no puede ser de menos de cuatro (4.00) metros y la altura de la edificación entre dos segmentos no puede ser mayor a cinco (5) veces el ancho del segmento precedente. 3. Cuando el predio vecino no tiene edificación o tiene una que en la parte más alta no supera los nueve (9) metros, el aislamiento se debe prever a partir de una altura de nueve (9) metros. 4. Cuando el predio vecino tiene una edificación que en la parte más alta supera los nueve (9) metros, el aislamiento se debe prever a partir del empate volumétrico con la edificación vecina. Si no hay volumetría de la edificación vecina contra el lindero, el aislamiento se debe prever desde el nivel del terreno o la placa superior del semisótano. 5. Sobre un lindero común con varios predios vecinos o edificaciones con diferentes alturas, el aislamiento se debe prever a partir de la altura que tiene la edificación vecina en el encuentro de la fachada con el lindero. Si las alturas de las edificaciones en los demás predios colindantes con el lindero son superiores, o la edificación vecina tiene alturas superiores a la que tiene la misma en el encuentro de la fachada con lindero, la edificación se puede empatar volumétricamente. Esta disposición aplica sin desconocer los demás numerales. 6. Sin importar la altura de las edificaciones vecinas, en los tramos en que el lindero posterior del predio objeto de licencia sea a la vez lindero posterior de predios colindantes, no se permite empate y el aislamiento se debe prever desde el nivel del terreno o placa superior del semisótano.

89 Ibíd., Art. 7.

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Para el cumplimiento de esta condición, se considera que los predios esquineros no tienen linderos posteriores. 7. Con respecto a los linderos de otros predios que estén separados por espacio público, se debe cumplir lo siguiente: Todas las distancias que hay entre cada punto de la fachada y su proyección hasta el nivel del terreno deben ser iguales o menores a 2,5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y el punto más cercano de cualquier lindero de otros predios separados por espacio público. Esta disposición no aplica cuando la distancia entre el lindero del predio con respecto a los otros predios que están separados por espacio público es igualo superior a 40 metros. 8. Cuando un proyecto se realiza en un terreno producto de integraciones prediales, se pueden eliminar los aislamientos exigidos entre los predios objeto de la integración.

▪ Voladizo. Para efectos de determinar el voladizo, aplican las disposiciones del artículo 11 del Decreto Distrital 159 de 2004 o la norma que lo modifique, adicione o sustituya.90

▪ Equipamiento comunal privado.91 Para efectos del cálculo del equipamiento

comunal privado no se contabilizarán las áreas construidas correspondientes a parqueaderos, circulación vehicular, cuartos de máquinas o de mantenimiento, subestaciones y cuartos de basura, así como los corredores y demás zonas de circulación necesarias para acceder a los espacios donde se desarrolla el uso al que está destinada la edificación. El equipamiento comunal privado debe tener acceso directo desde las áreas comunes privadas, y debe estar destinado a áreas libres recreativas en por lo menos el 20% del área total.

▪ Sótanos y semisótanos.92 Los sótanos se permiten en todos los sectores objeto de la reglamentación a que hace referencia el presente Decreto. Los semisótanos, sólo se permiten en los mismos sectores, en las áreas de actividad residencial con las restricciones que establece el Decreto Distrital 190 de 2004. El sótano puede desarrollarse en la totalidad del suelo útil privado.

▪ Estacionamientos.93 Las edificaciones deben prever los cupos de estacionamientos establecidos en el POT vigente para cada uso. Los cupos

90 Ibíd., Art. 9. 91 Ibíd., Art. 10. 92 Ibíd., Art. 12. 93 Ibíd., Art. 13.

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de estacionamiento deben ser dispuestos de manera que configuren rectángulos de mínimo 5,00 metros de largo, por 2,50 metros de ancho, según las dimensiones que establece el Acuerdo 20 de 1995.

▪ Obligaciones Urbanísticas: Es un mecanismo que tienen como propósito generar el equilibrio entre los beneficios que se otorgan por la condiciones físicas de edificabilidad contenidas en la ficha normativa y las necesidades de soportes urbanos relacionados con espacio público, infraestructura vial, equipamientos y servicios públicos.94 Las obligaciones, salvo las relacionadas con los servicios públicos domiciliaros, corresponden a cesiones de suelo en m2, y se calculan como el producto entre el área del predio y el factor de obligación, según la siguiente fórmula:

A = P* ki

Ecuación 3. Cálculo área de cesión edificabilidad. Fuente: Decreto 562 de 2014.

Dónde: A =Área en m2 a ceder P =Área en m2 del predio y ki = Factor de obligación según la siguiente tabla 7:

Tabla 7. Asignación factor obligaciones urbanísticas decreto 562 de2014. IC - ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN ki

2 < lC < 2,4 0,006 2,4 < lC < 2,8 0,035 2,8 < lC < 3,3 0,092 3,3 < IC < 4 0,197 4 < IC < 4,4 0,322 4,4 < IC < ;5 0,439 5 < IC < ;6,5 0,553 6,5 < IC < ;9 0,655 9 < lC < ;14 0.757 Mayor a 14 0,833

Fuente: Decreto 562 2014.

a. Obligaciones para servicios públicos domiciliarios. Las obligaciones urbanísticas relacionadas con los servicios públicos domiciliarios se calculan de la siguiente manera:

OSP= A*B1*0.064

Ecuación 4. Cálculo OSP. Fuente: Decreto 562 de 2014.

94 Ibíd., Art. 16.

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Donde: OSP= Monto en dinero correspondiente a las obligaciones relacionadas con los servicios públicos domiciliarios. A=Área en m2 a ceder según formulas del presente decreto B1= valor de referencia por m2 establecido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital UAECD, del predio donde se ubica el proyecto. Cuando se trate de proyectos de iniciativa pública, no aplicará el pago de obligaciones para servicios públicos domiciliarios. Cuando el proyecto incluya más de un predio con valores de referencia diferentes, el valor utilizado será el correspondiente al predio de mayor participación. Las alternativas y procedimiento para el cumplimiento y destinación de recursos de las obligaciones urbanísticas para servicios públicos serán reglamentados posteriormente por las entidades prestadoras de servicios públicos.

DECRETO 575 2015: Deroga el 562 de 2014. Modifica aspectos de tipo físico predialmente hablando, habla de las obligaciones urbanísticas y sus formas de recaudo. Se encuentra en vigencia desde el 28 de diciembre de 2015.95 DECRETO 079 DE 2016: El cual deroga el decreto 562 de 2014 y 575 de 2015. Modifica los temas de tratamientos urbanísticos, planes de renovación urbana, licencias, planes complementarios y participación en plusvalía. Su entrada en vigencia se da el 22 de febrero de 2016.96

95 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 575 de 2015. (22 de diciembre, 2015) Por el cual se modifica el Decreto Distrital 562 de 2014 y se dictan otras disposiciones. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2015. 96 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 079 de 2016. (22 de febrero, 2016). Por el cual se derogan los Decretos Distritales 562 de 2014 y 575 de 2015 y se dictan otras disposiciones. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2016.

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5. METODOLOGÍA La metodología realizada para el proyecto comprende varias fases que se mostrarán a continuación (Ilustración 1):

Ilustración 1. Metodología del proyecto.

Fuente: Elaboración propia.

5.1 RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN Y SELECCIÓN DE LA MUESTRA La selección de los predios se realizó en base a los tratamientos urbanísticos. Se escogió al azar un predio por cada uno de ellos, es decir, uno por tratamiento de desarrollo, mejoramiento integral, consolidación urbanística, conservación y renovación urbana. Se seleccionó la muestra a partir de la base de datos alfanumérica con la información básica de los predios urbanos de la ciudad de Bogotá del año 2015 de la UAECD suministrada por la Contraloría Distrital. Con dicha base de datos, por medio del software ArcGIS se procedió a la consulta de los lotes por medio del atributo “Destino Económico” con código 61: Urbanizado no edificado; de allí se obtuvo el Chip predial. Acto seguido, se procedió a la consulta ampliada de la información predial con este Chip, disponible en la web por medio del portal Sinupot.

Recolección de información espacial y alfanumérica obtenida por medio de la base de datos geográfica suministrada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).

Fase 1: Recolección de información y Selección de la

muestra

Selección de la muestra de 5 predios (lotes), que se encuentren dentro del perímetro urbanizable de la ciudad en los diferentes tratamientos urbanísticos.

Realización de avalúos de la muestra teniendo en cuenta la metodología para su desarrollo establecida por la Resolución 620 de 2008, considerando las estipulaciones en los decretos anteriormente mencionados.

Fase 2: Realización de Avalúos.

Por medio de herramientas estadísticas, comparar los valores del suelo encontrados teniendo en cuenta las variables que difieren según el decreto que aplica en cada caso.

Fase 3: Análisis de

resultados.

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5.2 REALIZACIÓN DE AVALÚOS Para determinar el valor de terreno de cada uno de los predios de la muestra se procede a realizar los avalúos a partir de la técnica residual o potencial de desarrollo regida en la resolución 620 de 2008, y las consideraciones y restricciones urbanísticas dadas en cada uno de los decretos reglamentarios así como en cada uno de los tratamientos urbanísticos. De acuerdo a lo anterior, los pasos para elaborar los avalúos se describen como sigue:

1. Determinar bajo que norma se encuentra el proyecto. Antes que nada, es necesario verificar la normatividad en la que se encuentra el predio objeto de avalúo, ya que es esta la que dictamina el Tratamiento Urbanístico, el Área de Actividad, el uso que puede tener, las condiciones de edificabilidad, entre otros. En este caso, esta verificación se hizo por medio del portal Sinupot, en donde con el chip predial, se obtiene acceso a información como el consolidado de la normatividad del POT vigente (decreto 190 de 2004) y si existen condiciones especiales para el predio como reserva vial, zona de amenaza o zona protegida. En este caso, se van a realizar los avalúos primero bajo el decreto 190 de 2004, y estos se va a comparar con los avalúos hechos bajo los decretos 364 de 2013 y 562 de 2014, según sea el caso de aplicabilidad.

2. Determinar el uso del proyecto. A partir de la norma se conoce el uso que se le puede dar al predio, ya sea principal o complementario. Como se mencionó en el marco teórico y normativo, en este método se busca escoger el mayor y mejor uso, con el fin de que en el proyecto urbanístico se maximice el aprovechamiento del suelo. A partir de este uso, se procede a determinar el proyecto en cuestión, siguiendo las condiciones que la norma dictamine.

3. Determinar los parámetros de edificabilidad del proyecto. Para conocer los parámetros de edificabilidad del proyecto, se debe tener en cuenta las reglas dadas en la norma correspondiente. En cada una de ellas se dan condiciones específicas de acuerdo al tratamiento y su modalidad, el uso, la UPZ o sector donde se encuentre ubicado, el tamaño del frente, fondo y área total del predio, su posición de acuerdo a la manzana catastral y las características físicas de los predios aledaños. Los parámetros a determinar dependen de cada normatividad, pero de manera general son (Tabla 8):

Tabla 8. Variables a determinar para la estructuración del proyecto. VARIABLES URBANÍSTICAS CESIONES URBANÍSTICAS

Área Bruta Cesiones Tipo A

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VARIABLES URBANÍSTICAS CESIONES URBANÍSTICAS Área Neta Cesiones Tipo B Área Útil Aislamiento lateral Número de Pisos Aislamiento posterior Altura por piso Aislamiento anterior Índice Construcción (IC) Voladizo Índice Ocupación (IO) Equipamiento Comunal Privado (ECP) Área total construida Puntos Fijos Tipología Circulaciones Área Vendible Afectación Vial Estacionamientos Antejardín Sótano Cargas Servicios Públicos Domiciliarios (SPD) Índice de construcción base (Ib) Cesión Cargas Edificabilidad Índice de construcción máximo (Im) Cesión Vivienda Interés Prioritario (VIP) Índice de construcción efectivo (Ie) Obligaciones Urbanísticas Índice de construcción adicional (Ia) Obligaciones Servicios Públicos Domiciliarios (SPD)

Fuente: elaboración propia.

4. Determinar las Ventas del proyecto. Teniendo completamente estructurado el proyecto a realizar se busca establecer el valor de ventas del mismo. Para ello, se debe determinar un valor por metro cuadrado que será obtenido por medio del método de mercado, con predios cercanos al de estudio que sean comparables en cuanto a las características del proyecto. Para ello, en este caso se seleccionaron ofertas disponibles en diferentes portales web especializados en publicaciones de ventas de bienes inmuebles como Finca Raíz, Metro Cuadrado, entre otros. A partir de dichas ofertas se calcula su precio por m2 para cada una. En este caso, para simplificar los cálculos, se decidió tomar el promedio del precio del m2 de las ofertas como el valor que podría acercarse más al precio por m2 real del proyecto, con el requerimiento de que fueran ofertas de inmuebles con características de uso, área y número de pisos lo más similares posibles a las características de lo que se pretende construir en el lote. Teniendo este valor, podemos calcular las ventas multiplicándolo por el área vendible.

5. Determinar los Costos del proyecto. Para determinar los costos de construcción, se obtuvo la información de fuentes confiables para establecer estos valores. Dichas fuentes fueron la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), y la Revista CONSTRUDATA, que contiene información especializada para construcción,

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arquitectura e ingeniería. Los costos dependen del uso del predio, y se clasifican básicamente como directos e indirectos. Los costos directos se obtienen al multiplicar el área construida por el índice de costos de acuerdo al tipo de construcción; dicho índice está en la revista CONSTRUDATA (Residencial), y en el formato de costos realizado por la UAECD (Comercial). Para los costos indirectos existen porcentajes estándar que se aplican sobre los costos directos o sobre las ventas, según el caso, y que de igual forma se determinan de acuerdo al uso. La utilidad también se debe calcular sobre el total de las ventas y es un porcentaje establecido. Cabe mencionar que para los decretos 364 de 2013 y 562 de 2014 las cesiones urbanísticas se dan en pagos monetarios. Es por esto que se determinan como costos adicionales que se deben tener en cuenta al momento del cálculo del valor de terreno.

6. Determinar el valor de terreno. Finalmente, el precio del metro cuadrado de terreno es calculado, por el método de potencial de desarrollo, a partir de la siguiente fórmula:

Valor m2 Terreno: (Total Ventas – Total Costos - Utilidad) / Área Bruta Ecuación 5. Cálculo valor m2 terreno método residual. Fuente: Res 620 2008.

6. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA MUESTRA

A continuación se observa la muestra final que consta de 5 lotes, así como la información general de cada predio (Tabla 9).

Tabla 9. Información básica de la muestra seleccionada.

No. PREDIO CHIP BARRIO TRATAMIENTO ÁREA ACTIVIDAD

1 AAA0109FOCN Barrancas Consolidación urbanística

Residencial con actividad económica en la vivienda

2 AAA0158SPSY San José Desarrollo Residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios

3 AAA0150BMHK La Independencia

Mejoramiento integral

Residencial con actividad económica en la vivienda

4 AAA0001ONPP Ciudad Jardín Sur Conservación Residencial con zonas delimitadas

de comercio y servicios

5 AAA0076SWHK Salitre Occidental

Renovación urbana

Residencial en zona residencial neta


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6.1 TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA Información Predial. El predio objeto de estudio se encuentra ubicado en la localidad de Usaquén, en la UPZ 11 San Cristóbal Norte, barrio Barrancas (Ilustración 2). Su dirección exacta es la KR 7 C BIS 153 B 47, tiene dimensiones de frente igual a 6,1m y fondo igual a 13,2m. Su chip de identificación es AAA0109FOCN.

Ilustración 2. Ubicación predio tratamiento consolidación.

Fuente: SINUPOT

Norma bajo la que se encuentra. El predio se rige bajo el decreto 377 de 2006, donde se define como sector urbanístico 7. Pertenece al tratamiento de consolidación de modalidad densificación moderada. Su área de actividad es residencial y la zona es residencial con Residencial con zonas delimitadas de Comercio y Servicios.97 Uso asignado. Como uso principal se define el de vivienda unifamiliar o bifamiliar. Como uso complementario, el comercio vecinal y zonal. Para el proyecto en cuestión se da el principal, con vivienda unifamiliar. 6.2 TRATAMIENTO DE DESARROLLO Información Predial. El predio fue avaluado por la UAECD de conformidad con la solicitud hecha por el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) al ser parte de una

97 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 377 de 2006. (13 de Septiembre, 2006). Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No.11, SAN CRISTÓBAL NORTE, ubicada en la Localidad de USAQUEN. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2006. Art. 5.

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reserva vial. El informe técnico denominado Avalúo comercial No 2016-0321 RT 43443, es un documento público hecho a partir de la normatividad vigente; es decir, lo establecido por el decreto 190 de 2004, por lo cual se explica y utilizan los mismos datos para determinar el valor del predio tales como las ventas y los costos. El predio se encuentra ubicado en el noroccidente de la ciudad de Bogotá, exactamente en la localidad de Usaquén, UPZ 9 Verbenal, barrio san José, cuya dirección es CLL 183 11 95 y chip es AAA0158SPSY (Ilustración 3). Tiene dimensiones de frente igual a 11,1 m y fondo igual a 172,4 m.

Ilustración 3. Ubicación predio tratamiento desarrollo.

Fuente: SINUPOT.

Norma bajo la que se encuentra. Se rige bajo el decreto 327 de 2004. Tiene un área de actividad residencial con zona delimitadas de comercio y servicios.98

Uso asignado. Como uso principal se define el de comercio vecinal, por lo que para el proyecto se va a hacer una construcción para locales. 6.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL Información Predial. El predio se encuentra ubicado en el suroccidente de la ciudad de Bogotá, exactamente en la localidad de Bosa, UPZ 84 Bosa Occidental, barrio La Independencia (Ilustración 3). Su dirección es CL 69 A SUR 87 N 7. Tiene dimensiones de frente igual a 6.5m y fondo igual a 11.2m. Su chip predial es AAA0150BMHK. 98 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 327 DE 2004 (Octubre 11, 2004). Por el cual se reglamenta el Tratamiento de desarrollo urbanístico en el distrito capital. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004.

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Ilustración 4. Ubicación predio tratamiento mejoramiento integral.

Fuente: SINUPOT.

Norma bajo la que se encuentra. El predio se rige bajo el decreto 408 de 2004, donde se define como sector urbanístico 3. Tiene como área de actividad residencial con zona residencial actividad económica en la vivienda así como un tratamiento de mejoramiento integral modalidad de intervención complementaria.99 Uso asignado. Como uso principal se define el de vivienda unifamiliar o bifamiliar. Como uso complementario, el comercio vecinal. Para el proyecto en cuestión se da el principal, con vivienda unifamiliar. 6.4 TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN Información Predial. El predio se encuentra ubicado en el sur de la ciudad de Bogotá, exactamente en la localidad de Antonio Nariño, UPZ 35 Ciudad Jardín, barrio Ciudad Jardín Sur (Ilustración 5). Su dirección es CL 18 Sur 12 G 65, tiene dimensiones de frente igual a 8.7m y fondo igual a 24m. Su chip de identificación es AAA0001ONPP.

99 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 408 DE 2004 (Diciembre 23, 2004). Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 84, BOSA OCCIDENTAL, ubicada en la Localidad de BOSA. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2004. Art. 4.

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Ilustración 5. Ubicación predio tratamiento conservación.

Fuente: SINUPOT

Norma bajo la que se encuentra. El predio se rige bajo el decreto 116 de 2005, donde se define como sector urbanístico 4. Tiene como área de actividad residencial y zona residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios, así como un tratamiento de conservación urbanística modalidad de Conservación de Transición. 100

Uso asignado. Como uso principal se define el de vivienda unifamiliar o bifamiliar. Como uso complementario, el comercio vecinal y zonal. Para el proyecto, teniendo en cuenta el sector y que el predio se encuentra cercano a un eje vial importante como lo es la Avenida Caracas, se consideró que el uso que se debe dar en el lote es el Comercial de tipo vecinal. 6.5 TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA Información Predial. El predio se encuentra en el barrio Salitre Occidental, el en la UPZ 110 Ciudad Salitre, barrio Salitre (Ilustración 6). Con frente de 63 m y fondo de 168 m, y Chip AAA0076SWHK. 100 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 116 de 2005 (Abril 15, 2005). Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 35, CIUDAD JARDÍN, ubicada en la Localidad de ANTONIO NARIÑO. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2005. Art. 4.

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Ilustración 6. Ubicación predial tratamiento renovación urbana.

Fuente: SINUPOT

Norma bajo la que se encuentra. Se reglamenta bajo el decreto 326 del 2004. Los parámetros de edificabilidad se encuentran definidos en los Artículos 341 y 369 del Decreto 190 de 2004. Su área de actividad es residencial neta.101 Uso asignado. Se determina para el proyecto un uso residencial con vivienda multifamiliar.

7. RESULTADOS 7.1 TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN URBANÍSTICA

7.1.1 Decreto 190 de 2004 Parámetros de edificabilidad (Tabla 10).

Tabla 10. Información general predio consolidación bajo decreto 190 de 2004. INFORMACION GENERAL (DECRETO 190 2004)

Frente (m) 6,10 Fondo (m) 13,20 Área Bruta (m2) 80,52 Afectación Vial (m2) 0,00 Área Neta (m2) 80,52 Cesiones (m2) 0,00 Área Útil (m2) 80,52

101 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 326 del 2004. (Octubre 11 de 2004) “Por medio del cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) N°110, CIUDAD SALITRE OCCIDENTAL, ubicada en la Localidad DE FONTIBÓN, y se incorpora un sector al tratamiento de renovación urbana”.

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INFORMACION GENERAL (DECRETO 190 2004) Número de Pisos 3,00 Altura por piso (m) 2,50 Altura Edificación 7,5 Tipología Continua Aislamiento lateral (m2) 0,00 Aislamiento posterior (m2): 3m longitud 18,30 Aislamiento anterior (m) 0,00 Voladizo (Topología Continua) 0,00 Antejardín 0,00 Área libre primer piso (m2) 62,22 IO máximo 0,75 Área máxima por IO Primer piso (m2) 46,67 IO resultante 0,77 IC máximo 2,50 Sótano 0,00 Estacionamientos 0,00 Área total construida (m2) 139,99 IC resultante 1,74 Equipamiento comunal privado (m2): 10 por cada 80m2 17,50 Equipamiento zonas recreativas comunes (m2 ): 15% ECP 2,62 Puntos Fijos 0,00 Circulaciones 0,00 Área vendible (m2) 119,87


Ilustración 7. Esquema distribución de áreas por piso predio consolidación bajo decreto 190 de 2004.


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Ventas del proyecto. a. Estudio de mercado (Tabla 11):102

Tabla 11. Estudio de mercado predio tratamiento consolidación. No.

Oferta Pisos Parqueadero Área Construida (m2) Estrato Antigüedad

(años) Precio Valor M2

1 2 0 110 3 16 a 30 $ 265.000.000 $ 2.409.091 2 4 1 237 3 1 a 8 $ 500.000.000 $ 2.109.705 3 2 1 175 3 1 a 8 $ 425.000.000 $ 2.428.571 4 2 0 120 3 16 a 30 $ 195.000.000 $ 1.625.000

Valor m2 (Promedio Ofertas) $ 2.143.092 Fuente: Portal Finca Raíz.

b. Cálculo ventas (Tabla 12):

Tabla 12. Ventas predio consolidación bajo decreto 190 de 2004.

VENTAS VIVIENDA UNIFAMILIAR Valor m2 vivienda $ 2.143.092 Total ventas $ 256.883.232

Fuente: Elaboración propia. Costos del proyecto (Tabla 13).103

Tabla 13. Costos predio consolidación bajo decreto 190 de 2004. COSTOS VIVIENDA UNIFAMILIAR

Directos Costo directo m2 construcción $ 906.192 Total Costos directos $ 126.862.349

Indirectos Licencia 1,50% $ 1.902.935 Seguros 0,15% $ 190.294 Impuestos 0,10% $ 126.862 Servicios 0,07% $ 88.804 Topografía 0,04% $ 50.745 Estudio de suelos 0,15% $ 190.294 Diseño arquitectónico 0,75% $ 951.468

102 FINCA RAIZ. Casas en Venta en Barrancas – Bogotá. [Página Web]. 2017. Disponible en: http://www.fincaraiz.com.co/casas/venta/barrancas/bogota/?ad=30|1||||1||9|||67|3630001||||||||||||||||1|||1|||||barrancas|-1 103 CONSTRUDATA. Informe Especial de Mano de Obra. Volumen 178. Marzo - Mayo 2016. Bogotá. 296 p. Trimestral. ISSN 0121-5663

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COSTOS VIVIENDA UNIFAMILIAR Diseño estructuras 0,25% $ 317.156 Diseño hidrosanitario 0,15% $ 190.294 Diseño eléctrico 0,15% $ 190.294 Presupuesto programación 0,30% $ 380.587

Honor. Construcción. Delegada 10,00% $ 12.686.235

Gerencia de obra 0,30% $ 770.650 Costos ventas, comisiones, publicidad 3,00% $ 7.706.497 Notariales 1,50% $ 3.853.248 Financieros 4,00% $ 10.275.329 Total indirectos 22,41% $ 39.871.690 Total costos de construcción $ 166.734.039 Relación costos / ventas 65%

Fuente: elaboración propia. Valor de terreno (Tabla 14).

Tabla 14. Valores finales predio tratamiento consolidación bajo decreto 190 de 2004. RESULTADOS AVALÚO

Utilidades (22%) $ 56.514.311 Valor del lote $ 33.634.882 Valor m2 de terreno $ 417.721


7.1.2 Decreto 364 de 2013 Parámetros de edificabilidad.

a. Nivel de aislamiento lateral (Ilustración 8):

Ilustración 8. Verificación nivel a partir del cual se hace aislamiento lateral predio consolidación bajo decreto 364 de 2013.

Fuente: Mapa 32.

53

b. Índice de construcción máximo (Ilustración 9):

Ilustración 9. Verificación Índice de construcción máximo del predio de consolidación bajo

el decreto 364 de 2013.

Fuente: Mapa 29.

c. Parámetros finales (Tabla 15).

Tabla 15. Parámetros edificabilidad predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. INFORMACION GENERAL (DECRETO 364 2013)

Frente (m) 6,1

Fondo (m) 13,2

Área Bruta (m2) 80,52

Afectación Vial (m2) 0,00

Área Neta (m2) 80,52 Cesiones 0

Área Útil (m2) 80,52 Edificabilidad predominante mapa 32 (Piso) 3 Factor de altura máxima para aislarse 3,5 Altura máxima antes de asilarse (m) 10,5 Altura por piso (m) 2,5 Número de Pisos 4,2 Total de pisos del proyecto 4 Aislamiento lateral (m2): 3m longitud 79,2 Aislamiento posterior (m) 0 Aislamiento anterior (m) 0,00 Voladizo (m2): 0,6 m longitud 3,66 Antejardín 0,00 Sótano 0,00 Estacionamientos 0,00

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INFORMACION GENERAL (DECRETO 364 2013) Área construida piso1 (m2) 80,52 Área construida piso 2 (m2) 84,18 Área construida piso 3 (m2) 1,38 Área construida piso 4 (m2) 1,38 Área total construida (m2) 167,46 IC resultante o efectivo 2,08 IC máximo 2 IO resultante o efectivo 1 IO máximo 2 Área máxima construida (m2) 161,04 Número de Pisos Finales 2 Área construida final (m2) 161,04 Equipamiento comunal privado (m2): 10 por cada 80m2 20,13 Equipamiento zonas recreativas comunes (m2 ): 20% ECP 4,026 Puntos Fijos 0,00 Circulaciones 0,00 Área vendible (m2) 136,88

Fuente: Elaboración propia. Con los parámetros iniciales de altura máxima del predio antes de aislarse, se consideran 4 pisos de construcción. Si se construye el proyecto de esta manera, los pisos 3 y 4 tendrían un área construida de tan solo 1,38 m, área demasiado pequeña para ser ocupada. Adicionalmente, el índice de construcción resultante (2,08) es mayor que el índice de construcción máximo permitido (2). Por esto, se replantea el proyecto tomando como base el índice de construcción resultante y calculando nuevamente el área construida, que determina que el número de pisos final es de dos, con un área total construida final de 161,04m2. El esquema de los aislamientos y el área libre para construir por piso se muestran en la Ilustración 10:

Ilustración 10. Esquema distribución de áreas por piso predio consolidación bajo decreto 364 de 2013.


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Ventas del Proyecto (Tabla 16). El estudio de mercado es el mismo aplicado en el decreto 190 de 2004.

Tabla 16. Ventas predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. VENTAS VIVIENDA UNIFAMILIAR

Valor m2 vivienda $ 2.143.092 Total de ventas $ 293.354.970

Fuente: Elaboración propia. Costos del proyecto (Tabla 18).

Tabla 17. Cargas urbanísticas predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. CARGAS URBANÍSTICAS

Cargas SPD (Si IC>2.5) No Aplica

Índice de construcción base (Ib) 2,5

Índice de construcción máximo (Im) 2

Índice de construcción efectivo (Ie) 2

Índice de construcción adicional (Ia) -0,5

Área Cesión Cargas Edificabilidad (m2) -

Valor referencia m2 $ 1.700.000

Cargas edificabilidad -

Cargas VIP (Si es Tratamiento Desarrollo) No Aplica

Total Cargas $ - Fuente: elaboración propia.

No se dan cargas por edificabilidad ya que en este caso el índice efectivo es menor que el índice base, resultando el índice adicional negativo, deduciendo que el área de cesión es cero.

Tabla 18. Costos predio consolidación bajo decreto 364 de 2013. COSTOS VIVIENDA UNIFAMILIAR

Directos Costo directo m2 construcción $ 906.192 Total Costos directos $145.933.160

Indirectos Licencia 1,50% $ 2.188.997 Seguros 0,15% $ 218.900 Impuestos 0,10% $ 145.933 Servicios 0,07% $ 102.153 Topografía 0,04% $ 58.373 Estudio de suelos 0,15% $ 218.900 Diseño arquitectónico 0,75% $ 1.094.499 Diseño estructuras 0,25% $ 364.833 Diseño hidrosanitario 0,15% $ 218.900 Diseño eléctrico 0,15% $ 218.900

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COSTOS VIVIENDA UNIFAMILIAR Presupuesto programación 0,30% $ 437.799 Honor. Construcción. Delegada 10,00% $ 14.593.316 Gerencia de obra 0,30% $ 880.065 Costos ventas, comisiones, publicidad 3,00% $ 8.800.649 Notariales 1,50% $ 4.400.325 Financieros 4,00% $ 11.734.199 Total indirectos 22,41% $ 45.676.740 Total costos de construcción $191.609.900 Relación costos / ventas 65%


Valor de terreno (Tabla 19).

Tabla 19. Valores finales predio tratamiento consolidación bajo decreto 364 de 2013. RESULTADOS AVALÚO

Utilidades (22%) $ 64.538.093 Cargas Urbanísticas $ - Valor del lote $ 37.206.977 Valor m2 de terreno $ 462.084

Fuente: elaboración propia. 7.2 TRATAMIENTO DE DESARROLLO

7.2.1 Decreto 190 de 2004. Parámetros de edificabilidad (Tabla 20).

Tabla 20.Características de edificabilidad predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. INFORMACION GENERAL (DECRETO 190 2004)

Frente (m) 11,10

Fondo (m) 172,44


Área Neta (m2) 1914,08 Cesiones (m2): 25% 478,52

Área Útil (m2) 1435,56 Número de pisos 2,00 Aislamiento lateral (m) 0,00 Aislamiento posterior (m) 0,00 Antejardín (m) 0,00 Voladizo (m) 0,00 Área Útil (m2) 1435,56 IO máximo (m2 - 0.45) 646,00

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INFORMACION GENERAL (DECRETO 190 2004) IO efectivo (m2 - 0.75) 1076,67 Área primer piso (m2) 646,00 Área total construida (m2) 1292,01 Puntos Fijos (m2 - 15%) 193,80 Área construida sin puntos fijos (m2) 1098,21 IC efectivo 0,57 IC máximo 2,75 Circulaciones (m2): 5% Área Neta 64,60 Equipamientos servicios comunal (m2): 15% 13,73 Equipamiento Zonas Verdes Recreativas (m2): 40% 36,61 Equipamientos estacionamiento comercio (m2): 45% 41,18 Estacionamientos privado comercio (1 por cada 250m2) 4,13 Estacionamientos de visitantes comercio (1 por cada 30m2) 34,45 Estacionamiento disponibles en el primer piso 38,00 Área vendible (m2) 942,09

Fuente: Elaboración propia

Ilustración 11. Esquema distribución de áreas predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004.


Ventas del proyecto (Tabla 22). a. Estudio de mercado (Tabla 21): De acuerdo al avalúo hecho por la UAECD, solo se registra una oferta104.

Tabla 21. Estudio mercado predio desarrollo. No. Oferta Área Construida (m2) Precio Valor M2

1 457 $ 2.022.682.000 $ 4.426.000 Fuente: UAECD

104 UAECD. Avaluó comercial No 2016-0321 RT 43443. Gerencia de Información Catastral. Subgerencia de información económica. 2016. 24 p.

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b. Cálculo de ventas (Tabla 22):

Tabla 22.Ventas predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. VENTAS COMERCIO

Valor m2 Comercio $ 4.426.000 Total de ventas comercio $ 4.169.682.456 Valor Unidad estacionamiento $ 25.000.000 Total ventas estacionamientos $ 100.000.000 Total de ventas $ 4.269.682.456

Fuente: Elaboración propia. Costos del proyecto (Tabla 23).105

Tabla 23.Costos predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. COSTOS COMERCIO

Directos Costo total m2 $ 1.498.000 Subtotal costos de construcción $ 1.955.989.938 Costo placa de estacionamiento en primer piso ($156000 por m2) $ 103.740.000 Total de costos directos $ 2.059.729.938

Indirectos Impuesto de delineación urbana (3% CD) $ 61.791.898 Licencia curaduría cargo fijo $ 1.195.914 Licencia curaduría $ 30.844.722 Gastos notariales y de registro (1% ventas) $ 42.696.825 Honorarios de construcción (3% CD) $ 61.791.898 Honorarios Proyecto arquitectónico (2,9% CD) $ 59.732.168 Honorarios de gerencia de proyecto (2,5% ventas) $ 106.742.061 Honorarios de estudios y diseños técnicos - Ing. de detalle (5% CD) $ 102.986.497 Costos financieros (1.3%) $ 55.505.872 Ventas, comisiones y publicidad (3%) $ 128.090.474 Total de costos indirectos $ 651.378.329 Costo m2 de urbanismo $ 35.000 Costo de urbanismo sobre Área neta urbanizable $ 66.992.940 Total de costos $ 2.778.101.207 Relación costos totales sobre ventas 65%


105 Ibíd.

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Tabla 24. Valores finales predio desarrollo bajo decreto 190 de 2004. RESULTADOS AVALÚO

Utilidad comercio (11%) $ 469.665.070 Valor del lote $ 1.021.916.179 Valor m2 de terreno $ 533.893


7.2.2 Decreto 364 de 2013 Parámetros de edificabilidad. a. Nivel de aislamiento lateral (Ilustración 12): Ilustración 12. Verificación nivel a partir del cual se hace aislamiento lateral predio desarrollo bajo

decreto 364 de 2013.

Fuente: Mapa 32.

b. Índice de construcción máximo (Ilustración 13): Ilustración 13. Verificación Índice de construcción máximo del predio de desarrollo bajo el decreto

364 de 2013

Fuente: Mapa 29.


Tabla 25. Parámetros edificabilidad predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013.

60

INFORMACION GENERAL (DECRETO 364 2013)

Frente (m) 11,10 Fondo (m) 172,44 Área Bruta (m2) 1914,08 Área Neta (m2) 1914,08 Área Útil (m2) 1914,08 Número de pisos propuestos 2,00 Aislamiento lateral (m2 - 3m) 3,00 Aislamiento posterior (m) 0,00 Antejardín (m) 0,00 Voladizo (m) 0,60 Área primer piso (m2) 1034,64 Área segundo piso (m2) 1037,70 Área total construida (m2) 2072,34 IO efectivo 0,54 IC máximo 3,00 IC efectivo 1,08 Puntos Fijos (m2 - 15%) 310,85 Área construida sin puntos fijos (m2) 1761,49 Circulaciones (m2 - 5%) 103,62 Exigencia Área para ECP 10m2 por Cada 100m2 165,79 Equipamientos servicios comunal (m2 - 20%) 33,16 Equipamiento Zonas Verdes Recreativas (m2 - 40%) 66,31 Equipamientos estacionamiento comercio (m2 - 40%) 66,31 Estacionamientos privado comercio (1 por cada 250m2) 6,63 Estacionamientos de visitantes comercio (1 por cada 30m2) 55,26 Estacionamiento disponibles en el primer piso 61,00 Área vendible (m2) 1492,08


Ilustración 14. Esquema distribución de áreas predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013.


61

Ventas del proyecto tabla (Tabla 26): El estudio de mercado es el mismo aplicado en el decreto 190 de 2004.

Tabla 26. Ventas predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013. VENTAS COMERCIO

Valor m2 Comercio $ 4.426.000 Total de ventas comercio $ 6.603.967.325 Valor Unidad estacionamiento $ 25.000.000 Total ventas estacionamientos $ 150.000.000 Total de ventas $ 6.753.967.325


Tabla 27. Costos predio desarrollo decreto 364 3013. COSTOS COMERCIO

Directos Costo total m2 $ 1.498.000 Subtotal costos de construcción $ 2.235.143.030 Costo placa de estacionamiento en primer piso ($156000 por m2) $ 180.804.000 Total de costos directos $ 2.415.947.030 Impuesto de delineación urbana (3% CD) $ 5.424.120 Licencia curaduría cargo fijo $ 1.195.914 Licencia curaduría $ 30.844.722 Gastos notariales y de registro (1% ventas) $ 67.539.673 Honorarios de construcción (3% CD) $ 72.478.411 Honorarios Proyecto arquitectónico (2,9% CD) $ 70.062.464 Honorarios de gerencia de proyecto (2,5% ventas) $ 168.849.183 Honorarios de estudios y diseños técnicos - Ing. de detalle (5% CD) $ 120.797.352 Costos financieros (1.3%) $ 87.801.575 Ventas, comisiones y publicidad (3%) $ 202.619.020 Total de costos indirectos $ 827.612.434 Costo m2 de urbanismo $ 35.000 Costo de urbanismo sobre Área neta urbanizable $ 66.992.940 Total de costos $ 3.310.552.404 Relación costos totales sobre ventas 49%


Tabla 28. Cargas urbanísticas predio desarrollo decreto 364 de 2013. CARGAS URBANÍSTICAS

Cargas SPD (Si IC=0) $ 197.686.596 Índice de construcción base (Ib) 0

Índice de construcción máximo (Im) 3,00

Índice de construcción efectivo (Ie) 1,08

62

CARGAS URBANÍSTICAS Índice de construcción adicional (Ia) 1,08 Área Cesión Cargas Edificabilidad (m2) 1130,77 Valor referencia m2 $ 450.000 Cargas edificabilidad $ 508.846.721 Cargas VIP (m2 - Si es Tratamiento Desarrollo) 574,22

Total Cargas $ 964.932.317 Fuente: elaboración propia.


Tabla 29. Valores finales predio desarrollo bajo decreto 364 de 2013. RESULTADOS AVALÚO

Utilidad comercio (11%) $ 742.936.406

Valor Cargas Urbanísticas $ 964.932.317

Valor del lote $1.735.546.198

Valor m2 de terreno $ 906.724 Fuente: elaboración propia.

7.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL


Tabla 30. Parámetros edificabilidad predio mejoramiento bajo decreto 190 de 2004. INFORMACION GENERAL (DECRETO 190 2004)

Frente (m) 6,50 Fondo (m) 11,20 Área Bruta (m2) 72,80 Afectación Vial (m2) 0,00 Área Neta (m2) 72,80 Cesiones (m2) 0,00

Área Útil (m2) 72,80 Número de Pisos 3,00 Altura por piso (m) 2,50 Altura Edificación (m) 7,50 Aislamiento lateral (m2) 0,00 Aislamiento posterior (m2): 3m 19,50 Aislamiento anterior (m) 0,00 Voladizo (m2): 0,6m 3,90 Antejardín 0,00 Área libre primer piso (m2) 53,30

63

INFORMACION GENERAL (DECRETO 190 2004) IO resultante 0,73 Sótano 72,80

Dimensión Área Parqueadero (m2) 17,50 Estacionamientos 4,00 Área construida piso1 (m2) 53,30 Área construida piso 2 (m2) 57,20 Área construida piso 3 (m2) 57,20 Área total construida (m2) 167,70 IC resultante 2,30 Equipamiento comunal privado (m2) 0,00 Equipamiento zonas recreativas comunes (m2 ) 0,00 Puntos Fijos 0,00 Circulaciones 0,00 Área vendible (m2) 167,70


Ilustración 15. Esquema distribución de áreas por piso predio mejoramiento bajo decreto 190 de 2004.



Tabla 31. Estudio de mercado predio tratamiento mejoramiento. No.

Oferta Pisos Parqueadero Área Construida (m2) Estrato Antigüedad (años) Precio Valor M2

1 3 1 236,6 2 8 años $219.900.000 $ 929.417

2 3 1 108 2 15 años $110.000.000 $ 1.018.519

3 2 1 76 2 25 años $112.000.000 $ 1.473.684

Valor m2 (Promedio Ofertas) $ 1.140.540 Fuente: Portal Mitula.

106 MITULA. Casas. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://casas.mitula.com.co/casas/casas-bogota-bosa-independencia

64


Tabla 32. Ventas predio mejoramiento bajo decreto 190 de 2004. VENTAS VIVIENDA UNIFAMILIAR

Valor m2 vivienda $1.140.540 Total de ventas vivienda $191.268.558

Valor Unidad estacionamiento $26.700.000 Total ventas estacionamientos $106.800.000 Total de ventas $298.068.558

Fuente: elaboración propia. Costos del proyecto (Tabla 33)107.

Tabla 33. Costos predio mejoramiento bajo decreto 190 de 2004. COSTOS VIVIENDA UNIFAMILIAR

Directos Costo directo m2 construcción $ 906.192 $ 151.968.398 Costo total m2 estacionamiento $ 156.000 $ 7.800.000 Total Costos directos $ 159.768.398

Indirectos Licencia 1,50% $ 2.396.526 Seguros 0,15% $ 239.653 Impuestos 0,10% $ 159.768 Servicios 0,07% $ 111.838 Topografía 0,04% $ 63.907 Estudio de suelos 0,15% $ 239.653 Diseño arquitectónico 0,75% $ 1.198.263 Diseño estructuras 0,25% $ 399.421 Diseño hidrosanitario 0,15% $ 239.653 Diseño eléctrico 0,15% $ 239.653 Presupuesto programación 0,30% $ 479.305 Honor. Construcción. Delegada 10,00% $ 15.976.840 Gerencia de obra 0,30% $ 894.206 Costos ventas, comisiones, publicidad 3,00% $ 8.942.057 Notariales 1,50% $ 4.471.028 Financieros 4,00% $ 11.922.742 Total indirectos 22,41% $ 47.974.512 Total costos de construcción $ 207.742.911 Relación costos / ventas 70%

Fuente: Elaboración propia. 107 CONSTRUDATA. Informe Especial de Mano de Obra. Volumen 178. Marzo - Mayo 2016. Bogotá. 296 p. Trimestral. ISSN 0121-5663

65


Tabla 34. Valores finales predio mejoramiento decreto 190 de 2004. RESULTADOS AVALÚO



7.3.2 Decreto 364 de 2013 Parámetros de edificabilidad. a. Nivel de aislamiento lateral (Ilustración 16):

Ilustración 16. Verificación nivel a partir del cual se hace aislamiento lateral predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013.

Fuente: Mapa 32.

b. Índice de construcción máximo (Ilustración 17):

Ilustración 17. Verificación Índice de construcción máximo del predio de mejoramiento bajo el decreto 364 de 2013.

Fuente: Mapa 29.

66


Tabla 35. Parámetros edificabilidad predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. INFORMACION GENERAL (DECRETO 364 2013)

Frente (m) 6,5

Fondo (m) 11,2


Afectación Vial (m2) 0,00

Área Neta (m2) 72,80 Cesiones 0

Área Útil (m2) 72,80 Edificabilidad predominante mapa 32 (Piso) 2 Factor de altura máxima para aislarse 3,5 Altura máxima antes de asilarse (m) 7 Altura por piso (m) 2,5 Número de Pisos 2,8 Total de pisos del proyecto 3 Aislamiento lateral (m2): 3m longitud 67,2 Aislamiento posterior (m) 0 Aislamiento anterior (m) 0,00 Voladizo (m2): Ancho vía < 6m 0 Antejardín 0,00 Patio (m2) Uso Residencial Primer Piso 9 Sótano (m2) 72,80

Dimensión Área Parqueadero (m2) 12,50 Estacionamientos 5,00 Área construida piso1 (m2) 63,80 Área construida piso 2 (m2) 5,60 Área construida piso 3 (m2) 5,60 Área total construida (m2) 75,00 IC resultante o efectivo 1,03 IC máximo 2 IO resultante o efectivo 0,88 Área máxima construida (m2) 145,6 Área Adicional disponible para construir (m2) 70,60 Límite Piso Aislamiento lateral 3m longitud: hasta 10,5 m altura 4,00 Número de Pisos Finales 4,00 Área construida piso 4 (m2) 5,60 Área construida final (m2) 151,20 Equipamiento comunal privado (m2) 0 Puntos Fijos 0,00 Circulaciones 0,00 Área vendible (m2) 151,20


67

Como el IC efectivo es menor al IC máximo permitido por la norma, se escoge el índice máximo, para que se pueda construir más. Sin embargo, se consideró solo construir un piso adicional, ya que, según la norma, a partir de 10,5m de altura de la edificación se deja un aislamiento lateral de 8,5m de longitud, superando el frente del predio, de manera que la altura final es de cuatro pisos, con un área total construida final de 151,20m2. El esquema de los aislamientos y el área libre para construir por piso se muestran en la Ilustración 18:

Ilustración 18. Esquema distribución de áreas por piso predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013.



Tabla 36. Ventas predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. VENTAS VIVIENDA UNIFAMILIAR

Valor m2 vivienda $ 1.140.540 Total de ventas vivienda $ 172.449.648 Valor Unidad estacionamiento $ 26.700.000 Total ventas estacionamientos $ 133.500.000 Total de ventas $ 305.949.648


Tabla 37. Cargas urbanísticas predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. CARGAS URBANÍSTICAS

Cargas SPD (Si IC>2.5) No Aplica Índice de construcción base (Ib) 2,5 Índice de construcción máximo (Im) 2,00 Índice de construcción efectivo (Ie) 1,03

68

CARGAS URBANÍSTICAS Índice de construcción adicional (Ia) -1,47 Área Cesión Cargas Edificabilidad (m2) - Valor referencia m2 $ 800.000 Cargas edificabilidad - Cargas VIP (Si es Tratamiento Desarrollo) No Aplica Total Cargas -


Tabla 38. Costos predio mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. COSTOS VIVIENDA

Directos Costo total m2 construcción vivienda $ 906.192 $ 137.016.230 Costo total m2 estacionamiento $ 156.000 $ 9.750.000 Total Costos directos $ 146.766.230

Indirectos Licencia 1,50% $ 2.201.493 Seguros 0,15% $ 220.149 Impuestos 0,10% $ 146.766 Servicios 0,07% $ 102.736 Topografía 0,04% $ 58.706 Estudio de suelos 0,15% $ 220.149 Diseño arquitectónico 0,75% $ 1.100.747 Diseño estructuras 0,25% $ 366.916 Diseño hidrosanitario 0,15% $ 220.149 Diseño eléctrico 0,15% $ 220.149 Presupuesto programación 0,30% $ 440.299 Honor. Construcción. Delegada 10,00% $ 14.676.623 Gerencia de obra 0,30% $ 917.849 Costos ventas, comisiones, publicidad 3,00% $ 9.178.489 Notariales 1,50% $ 4.589.245 Financieros 4,00% $ 12.237.986 Total indirectos 22,41% $ 46.898.453 Total costos de construcción $ 193.664.683 Relación costos / ventas 63%

Fuente: Elaboración propia. Valor de terreno (Tabla 39).

Tabla 39. Valores finales predio tratamiento mejoramiento bajo decreto 364 de 2013. RESULTADOS AVALÚO

Utilidades (22%) $ 67.308.923 Cargas Urbanísticas - Valor del lote $ 44.976.042

69

RESULTADOS AVALÚO Valor m2 de terreno $ 617.803

Fuente: elaboración propia. 7.4 TRATAMIENTO DE CONSERVACIÓN

7.4.1 Decreto 190 de 2004. Parámetros de edificabilidad (Tabla 40). En este caso la normatividad cambia de acuerdo al tamaño del frente. Aplica la dictaminada para frente menor a 15m. Tabla 40. Parámetros de edificabilidad predio conservación bajo decreto 190 de 2004.

INFORMACION GENERAL (DECRETO 190 2004)


Área Útil (m2) 208,80 Número de Pisos 4,00 Altura por piso (m) 2,50 Altura Edificación (m) 10,00 Tipología Continua Aislamiento lateral (m2): Tipología Continua 0,00 Aislamiento posterior (m2): 4m 34,80 Aislamiento anterior (m) 0,00 Voladizo (m2): Tipología Continua 0,00 Antejardín (m2): 3,5m 30,45 Área libre primer piso (m2) 143,55 IO resultante 0,70 Área máxima por IO Primer piso (m2) 146,16 IO máximo 0,77 IC máximo 3,00 Sótano 0,00 Estacionamientos 0,00 Área total construida (m2) 584,64 IC resultante 1,74 Sótano 0,00 Estacionamientos 0,00 Equipamiento comunal privado (m2) 0,00 Equipamiento zonas recreativas comunes (m2 ) 0,00 Puntos Fijos 0,00 Circulaciones 0,00

70

INFORMACION GENERAL (DECRETO 190 2004) Área vendible (m2) 584,64


Ilustración 19. Esquema distribución de áreas por piso predio conservación bajo decreto 190 de 2004.



Tabla 41. Estudio de mercado predio tratamiento conservación.

No. Oferta Pisos Área Construida (m2) Precio Valor M2

1 2 156 $ 550.000.000 $ 3.525.641 2 3 343 $ 800.000.000 $ 2.332.362 3 2 250 $ 490.000.000 $ 1.960.000 4 3 358 $ 750.000.000 $ 2.094.972

Valor m2 (Promedio Ofertas) $ 2.478.244 Fuente: Portal Mitula.


Tabla 42. Ventas predio conservación bajo decreto 190 de 2004. VENTAS COMERCIO VECINAL

Valor m2 comercio $ 2.478.244 Total de ventas comercio $ 1.448.880.369


108 MITULA. Local Bogotá Ciudad Jardín Sur. [Página Web]. 2017. Disponible en: https://casas.mitula.com.co/casas/local-sur-bogota-ciudad-jardin

71

Costos del proyecto (Tabla 43):

Tabla 43. Costos predio conservación bajo decreto 190 de 2004. COSTOS COMERCIO VECINAL

Directos Costo directo m2 construcción $ 1.498.000 Total Costos directos (CD) $ 875.790.720

Indirectos Impuesto de delineación urbana (3% CD) $ 26.273.722 Licencia curaduría cargo fijo $ 1.195.914 Licencia curaduría $ 30.844.722 Gastos notariales y de registro (1% ventas) $ 14.488.804 Honorarios de construcción (3% CD) $ 26.273.722 Honorarios Proyecto arquitectónico (2,9% CD) $ 25.397.931 Honorarios de gerencia de proyecto (2,5% ventas) $ 36.222.009 Honorarios de estudios y diseños técnicos - Ing. de detalle (5% CD) $ 43.789.536

Costos financieros (1.3%) $ 18.835.445 Ventas, comisiones y publicidad (3%) $ 43.466.411 Total de costos indirectos $ 266.788.215 Costo m2 de urbanismo $ 35.000 Costo de urbanismo sobre Área neta urbanizable $ 7.308.000 Total de costos $1.149.886.935 Relación costos totales sobre ventas 79%

Fuente: Elaboración propia. Valor de terreno (Tabla 44).

Tabla 44. Valores finales predio conservación decreto 190 de 2004. RESULTADOS AVALÚO



7.4.2 Decreto 364 de 2013 Parámetros de edificabilidad. a. Índice de construcción máximo (Ilustración 20):

72

Ilustración 20. Verificación Índice de construcción máximo del predio de conservación bajo el decreto 364 de 2013.

Fuente: Mapa 29.

b. Parámetros finales (Tabla 45). En este caso, se conservan las mismas condiciones de edificabilidad que en el decreto 190 de 2004, ya que solo se modifican los parámetros para los bienes de interés cultural. 109 Sin embargo, se tiene en cuenta que el IC máximo permitido es el índice resultante o efectivo, lo que hace que cambie el área total construida.

Tabla 45. Parámetros edificabilidad predio conservación bajo decreto 364 de 2013. INFORMACION GENERAL (DECRETO 364 2013)


Área Útil (m2) 208,80 Número de Pisos 4,00 Altura por piso (m) 2,50 Altura Edificación (m) 10,00 Tipología Continua Aislamiento lateral (m2): Tipología Continua 0,00 Aislamiento posterior (m2): 4m 34,80 Aislamiento anterior (m) 0,00 Voladizo (m2): Tipología Continua 0,00 Antejardín (m2): 3,5m 30,45

109 BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 364 de 2013. (26 de agosto, 2013). Por el cual se adopta la modificación excepcional de las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial para Bogotá, y por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los decretos distritales 619 de 2000, 469 de 2003 y 10 de 2004. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2013. Art. 319.

73

INFORMACION GENERAL (DECRETO 364 2013) Área libre primer piso (m2) 143,55 IO resultante 0,69 Sótano 0,00 Estacionamientos 0,00 Área total construida (m2) 574,20 IC resultante 1,74 Sótano 0,00 Estacionamientos 0,00 Equipamiento comunal privado (m2) 0,00 Equipamiento zonas recreativas comunes (m2 ) 0,00 Puntos Fijos 0,00 Circulaciones 0,00 Área vendible (m2) 574,20


Ilustración 21.Esquema distribución de áreas por piso predio conservación bajo decreto 364 de 2013.



Tabla 46.Ventas predio conservación bajo decreto 364 de 2013. VENTAS COMERCIO VECINAL

Valor m2 comercio $ 2.478.244 Total de ventas comercio $ 1.423.007.505

Fuente: Elaboración propia. Costos del proyecto (Tabla 47):

Tabla 47. Cargas urbanísticas predio conservación bajo decreto 364 de 2013.

CARGAS URBANÍSTICAS Cargas SPD (Si IC>2.5) No Aplica

Índice de construcción base (Ib) 2,5 Índice de construcción máximo (Im) 1,74 Índice de construcción efectivo (Ie) 1,74

74

CARGAS URBANÍSTICAS Índice de construcción adicional (Ia) -0,76 Área Cesión Cargas Edificabilidad (m2) - Valor referencia m2 $ 1.300.000 Cargas edificabilidad $ - Cargas VIP (Si es Tratamiento Desarrollo) No Aplica

Total Cargas $ - Fuente: Elaboración propia.

Tabla 48. Costos predio conservación decreto 364 de 2013.

COSTOS COMERCIO VECINAL Directos

Costo directo m2 construcción $ 1.498.000 Total Costos directos (CD) $ 860.151.600

Indirectos Impuesto de delineación urbana (3% CD) $ 25.804.548 Licencia curaduría cargo fijo $ 1.195.914 Licencia curaduría $ 30.844.722 Gastos notariales y de registro (1% ventas) $ 14.230.075 Honorarios de construcción (3% CD) $ 25.804.548 Honorarios Proyecto arquitectónico (2,9% CD) $ 24.944.396 Honorarios de gerencia de proyecto (2,5% ventas) $ 35.575.188 Honorarios de estudios y diseños técnicos - Ing. de detalle (5% CD) $ 43.007.580 Costos financieros (1.3%) $ 18.499.098 Ventas, comisiones y publicidad (3%) $ 42.690.225 Total de costos indirectos $ 262.596.294 Costo m2 de urbanismo $ 35.000

Costo de urbanismo sobre Área neta urbanizable $ 7.308.000

Total de costos $ 1.130.055.894

Relación costos totales sobre ventas 79% Fuente: elaboración propia.


Tabla 49. Valores finales predio conservación decreto 364 de 2013. RESULTADOS AVALÚO

Utilidades (11%) $ 156.530.826

Cargas urbanísticas - Valor del lote $ 136.420.786 Valor m2 de terreno $ 653.356


75

7.5 TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA


Tabla 50. Parámetros de edificabilidad predio renovación urbana bajo decreto 190 de 2004.

INFORMACIÓN GENERAL (DECRETO 190 2004)

Frente (m) 63,00 Fondo (m) 138,08 Área Bruta (m2) 8699,04 Área Neta (m2) 8699,04 Cesiones tipo B (m2 - 20% del ANU) 1739,81 Área útil (m2) 6959,23 Aislamiento lateral (m) 4,50 Aislamiento posterior (m) 6,00 Aislamiento anterior (m) 4,00 Frente útil primer piso (m) 54,00 Fondo útil (m) 128,08 Área libre primer piso (m2) 5176,51 IO máximo 0,75 Área máxima por I0/primer piso 3882,38 IO propuesto 0,60 IC máximo 5,50 Altura máxima(número de pisos) 10,00 Área total de construida (m2) 38823,84 Puntos fijos (15%) 5823,58 Circulaciones (5%) 1941,19 Área construida menos puntos fijos y circulaciones (m2) 31059,07 IC resultante 3,57 Numero de aptos por piso 31,06 Total de apartamentos 310,59 Área vendible (m2) 31059,07


76

Ilustración 22. Esquema distribución de áreas por piso predio renovación urbana bajo decreto 190 de 2004.


Ventas del proyecto a. Estudio de mercado (Tabla 51).

Tabla 51. Estudio de mercado predio tratamiento renovación urbana. No.

Oferta No.

Habitaciones Área Privada

(m2) Parqueaderos No. de Baños Estrato Valor Valor m2

1 3 110 2 2 5 $ 630.000.000,00 $5.727.272,73

2 3 124 2 2 5 $750.000.000,00 $6.048.387,10

3 2 92 1 2 5 $560.000.000,00 $6.086.956,52

4 3 115 2 3 5 $720.000.000,00 $6.260.869,57

5 3 95 1 2 5 $621.000.000,00 $6.536.842,11

Valor m2 construcción (Promedio) $6.150.000

Fuente: MetroCuadrado.com. b. Calculo de ventas (Tabla 52)

Tabla 52. Ventas proyecto decreto 190. VENTAS VIVIENDA MULTIFAMILIAR ALTO

Valor venta cada m² vendible vivienda multifamiliar $ 6.150.000 Valor ventas área vendible vivienda multifamiliar $ 191.013.292.800 Valor venta cada parqueadero $ 32.000.000 Valor venta parqueaderos $ 11.358.746.331 Total ventas $ 202.372.039.131


77


Tabla 53. Costos proyecto renovación urbana decreto 190 de 2004. COSTOS VIVIENDA MULTIFAMILIAR ALTO

Costo m2 construcción vivienda $ 1.594.000 Costo construcción vivienda $ 49.508.160.768 Costo m2 estacionamiento $ 1.700.000 Costo estacionamientos $ 9.051.500.983 Costo directo $ 58.559.661.751 Licencia (1,5%) $ 878.394.926 Seguros (0,15%) $ 87.839.493 Impuestos (0,1%) $ 58.559.662 Servicios (0,07%) $ 40.991.763 Topografía (0,04%) $ 23.423.865 Estudio de suelos (0,15%) $ 87.839.493 Diseño arquitectónico (0,75%) $ 439.197.463 Diseño estructuras (0,25%) $ 146.399.154 Diseño hidrosanitario (0,15%) $ 87.839.493 Diseño eléctrico (0,15%) $ 87.839.493 Presupuesto programación (0,3%) $ 175.678.985 Honor. Construcción. Delegada (10%) $ 5.855.966.175 Gerencia de obra (0,3%) $ 607.116.117 Costos ventas, comisiones, publicidad (3%) $ 6.071.161.174 Costos Notariales (1,5%) $ 3.035.580.587 Financieros (4%) $ 8.094.881.565 Total indirectos $ 25.778.709.408 Total costos de construcción $ 84.338.371.159 Relación costos / ventas 42%

Fuente: elaboración propia. Valor de terreno (tabla 54):

Tabla 54. Valor lote renovación bajo decreto 190 de 2004. RESULTADOS AVALÚO

Utilidad (36.33%) $ 73.511.819.364 Lote $ 44.521.848.609 Valor metro cuadrado $ 5.118.056


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Tabla 55. Parámetros edificabilidad decreto 562 de 2014. INFORMACIÓN GENERAL(DECRETO-562-2014)

Frente (m) 63,00 Fondo (m) 138,08 Área Bruta (m2) 8699,04

Bloque Básico Aislamiento lateral (m) 4,00 Aislamiento posterior (m) 4,00 Aislamiento anterior (m) 4,00 Frente útil (m) 55,00 Fondo útil (m) 130,08 Pisos resultantes 3,00 Área construida bloque básico (m2) 21463,20

Primer segmento Aislamiento lateral (m) 4,00 Aislamiento posterior (m) 4,00 Aislamiento anterior (m) 4,00 Frente útil (m) 47,00 Fondo útil (m) 122,08 Pisos resultantes 3,00 Área construida primer segmento (m2) 17213,28

Segundo segmento Aislamiento lateral (m) 4,00 Aislamiento posterior (m) 4,00 Aislamiento anterior (m) 4,00 Frente útil (m) 39,00 Fondo útil (m) 114,08 Pisos resultantes 2,00 Área construida segundo segmento (m2) 8898,24

Tercer segmento Aislamiento lateral (m) 4,00 Aislamiento posterior (m) 4,00 Aislamiento anterior (m) 4,00 Frente útil (m) 31,00 Fondo útil (m) 106,08 Pisos resultantes 2,00 Área construida tercer segmento (m2) 6576,96

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INFORMACIÓN GENERAL(DECRETO-562-2014) Área total de construida (m2) 54151,68 Total de pisos 10,00 Puntos fijos (15%) 8122,75 Circulaciones (5%) 2707,58 Área de vivienda (m2) 100,00 Número de aptos 433,21 Numero parqueaderos privados 433,21 Numero parqueaderos para visitantes 61,89 Número total de parqueaderos 495,10 Área por parqueadero (m2) 15,00 Área total de parqueaderos (m2) 7426,52 Áreas comunes sótanos (m2) 1856,63 Área sótano 1 (m2) 9283,15 Área vendible (m2) 43321,34


Ilustración 23. Esquema distribución de áreas (forma escalonada) predio renovación urbana bajo decreto 562 de 2014.


Ventas del proyecto (Tabla 56): el estudio de mercado es el mismo utilizado en el decreto 190 de 2004.

Tabla 56. Ventas predio renovación decreto 562 de 2014. VENTAS VIVIENDA

Valor venta cada m² vendible vivienda multifamiliar $ 6.150.000 Valor ventas área vendible vivienda multifamiliar $ 266.426.265.600 Valor venta cada parqueadero $ 32.000.000 Valor venta parqueaderos $ 15.843.234.377 Total ventas $ 282.269.499.997


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Tabla 57. Costos predio renovación bajo decreto 562 de 2014. COSTOS VIVIENDA

Costo m2 construcción vivienda $ 1.594.000 Costo construcción vivienda $ 49.508.160.768 Costo m2 estacionamiento $ 1.700.000 Costo estacionamientos $ 9.051.500.983 Costo directo $ 58.559.661.751 Licencia (1,5%) $ 878.394.926 Seguros (0,15%) $ 87.839.493 Impuestos (0,1%) $ 58.559.662 Servicios (0,07%) $ 40.991.763 Topografía (0,04%) $ 23.423.865 Estudio de suelos (0,15%) $ 87.839.493 Diseño arquitectónico (0,75%) $ 439.197.463 Diseño estructuras (0,25%) $ 146.399.154 Diseño hidrosanitario (0,15%) $ 87.839.493 Diseño eléctrico (0,15%) $ 87.839.493 Presupuesto programación (0,3%) $ 175.678.985 Honor. Construcción. Delegada (10%) $ 5.855.966.175 Gerencia de obra (0,3%) $ 607.116.117 Costos ventas, comisiones, publicidad (3%) $ 6.071.161.174 Costos Notariales (1,5%) $ 3.035.580.587 Financieros (4%) $ 8.094.881.565 Total indirectos $ 25.778.709.408 Total costos de construcción $ 121.221.406.029 Relación costos / ventas 43%


Tabla 58. Obligaciones urbanísticas predio renovación bajo decreto 562 de 2014. OBLIGACIONES URBANÍSTICAS

Índice de construcción 4,90

Factor 0,44

Área a ceder(m2) 3818,85

Valor total $ 18.139.541.789

OBLIGACIONES SPD

Factor 0,064

Valor total $ 1.160.930.675 Fuente: elaboración propia.

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Valor de Terreno (Tabla 59):

Tabla 59. Valores finales predio renovación bajo decreto 562 de 2014. RESULTADOS AVALÚO

Utilidad (35.05%) $ 98.948.803.954 Valor de referencia m2 de terreno $ 4.750.000 Obligaciones $ 19.300.472.464 Valor después de cargas urbanísticas $ 42.798.817.531 Valor del metro cuadrado de terreno $ 4.919.983


8 ANÁLISIS DE RESULTADOS

El análisis se estableció por medio de tablas, gráficas y esquemas comparativos, realizados de acuerdo al cambio normativo. Dicho proceso se muestra a continuación: 8.1 ANÁLISIS GENERAL

8.1.1 Variación del valor de m2 de suelo de acuerdo a la normatividad (tabla 60):

Tabla 60. Resultados valor m2 terreno de acuerdo a normatividad.

No. PREDIO

TRATAMIENTO

ÁREA (m2)

DECRETO 190 2004

DECRETO 364 2013

DECRETO 562 2014 VARIACIÓN

VALOR M2 TERRENO

VALOR M2 TERRENO

VALOR M2 TERRENO

1 Consolidación urbanística 80,52 $417.721 $462.084 10,62%

2 Desarrollo 1914,08 $533.893 $906.724 69,83%

3 Mejoramiento integral 72,8 $339.980 $617.803 81,72%

4 Conservación 208,8 $668.662 $653.356 -2,29%

5 Renovación urbana 8699,4 $5.118.056 $4.919.983 -4%

Fuente: Elaboración propia. A partir de estos resultados se gráficas representando dichos valores y registrando la variación de edificabilidad contemplado en los decretos 364 y 562.

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Ilustración 24. Visualización cambio valores m2 terreno.


Revisando de manera general los resultados de los predios por metro cuadrado (ilustración 24), que es una medida estándar que puede ser muy útil en este caso ya que se habla de una misma unidad de referencia, se observa que el predio con menor valor, de acuerdo al POT vigente es el de tratamiento de mejoramiento integral, seguido de los predios de consolidación, desarrollo, conservación y renovación, siendo este último el de valor más alto. Esto puede indicar que existe cierta relación entre el valor del metro cuadrado y las características de regulación del mismo de acuerdo a lo que se determina en los tratamientos. En paralelo, se evidencia que en las modificaciones normativas respectivas existe un aumento del valor del suelo registrado en los predios 1 a 3, siendo claro que las condiciones que brindan los nuevos decretos cumplen con el concepto de densificar el suelo, y permiten así mismo que se desee pagar más por un lote con posibilidades de realizar proyectos urbanísticos con mayor edificabilidad. Sin embargo, se evidencia una disminución, aunque minúscula, de los predios 4 y 5 de su valor de terreno. Esto permite concluir que en estos casos los nuevos decretos perjudicaron directamente el valor ya sea por las nuevas condiciones de edificabilidad, o por el tema de obligaciones urbanísticas, de acuerdo al caso.

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Ilustración 25. Porcentaje de variación del m2.


La variación porcentual permite ver que tanto fue el impacto del cambio de la normatividad en el precio del lote (ilustración 25). En los predios 1, 2 y 3, sometidos al cambio de norma por medio del decreto 364 de 2013, se puede evidenciar que existió un aumento en el valor por unidad de metro cuadrado con variaciones significativas que van desde el 10% hasta el 82% aproximadamente, siendo los predios de renovación urbana y desarrollo los que registraron las mayores variaciones (esto se ve justificado por el tipo de tratamiento y su función específica dentro del POT de la ciudad, que es la de potencializar por medio de urbanización). Este cambio, en sentido positivo, evidencia como se presenta un beneficio económico para los propietarios debido a que el valor de sus propiedades inmuebles aumenta en el mercado inmobiliario. Así mismo, se observa que la variación del valor de terreno es bastante significativa, demostrando que el impacto normativo es alto. Sin embargo, el caso de los predios 4 y 5, regidos bajo los tratamientos de conservación y renovación urbana respectivamente, se vieron afectados de manera negativa, con pequeñas variaciones registradas. En el predio 4, se describe esto debido a que su capacidad para construir disminuyo. Por otro lado, podría concluirse que aunque el decreto 562 establece específicamente ciertas condiciones y puede generar un mayor potencial de edificabilidad en términos como por ejemplo la altura máxima, comparado con el decreto 190 de 2004, el tema de cesiones equilibra en cierto sentido este potencial, aspecto que se ve reflejado en la casi nula variación del valor del predio de renovación.

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8.1.2 Cambio en la ocupación y construcción predial según los decretos Para comparar los predios en términos de condiciones de edificabilidad, se generaron graficas comparativas y se calculó el porcentaje de variación del índice tanto de construcción como de ocupación que se utilizó dentro del proyecto. Es importante mencionar que en algunos predios se escogió el índice máximo establecido en la normatividad ya que el índice calculado era mayor, por lo que en dicha condición se estaría yendo en contra de lo regido en los decretos. En otros, se escogió el índice calculado, para tener igualdad de condiciones al momento de comparar los resultados paralelamente a los decretos.

Índice de ocupación (Ilustración 26):

Ilustración 26. Valores de IO de acuerdo a la normatividad.


El índice de ocupación representa el área que puede llegar a ser ocupada en planta o en el primer piso, siendo en la mayoría de ocasiones el piso donde mayor área es aprovechable, ya que a partir de que se añada altura, hay factores que reducen el área disponible, como los aislamientos. En la ilustración 26 se muestra que los índices, tanto para el cambio del decreto 190 al 364 y al 562, aumentan validando nuevamente el concepto de los decretos posteriores al 190 cuyo objetivo es generar mayor disponibilidad de área libre para urbanizar. El predio que mayor variación registra es el 5, de renovación urbana, que aumentó en un 228.97% su valor en marco del decreto 562, y que permite deducir que el decreto presenta mejores condiciones para proyectos urbanísticos que el mismo decreto 364, puesto que comparando el porcentaje de aumento, los índices no alcanzan a registrar valores superiores al 35%. El único predio afectado con menor posibilidad de ocupación en primera planta es el del tratamiento de conservación (predio 4), debido a que su capacidad de construcción se limita por los índices resultantes o efectivos en el decreto 364 de 2013, mientras que en el 190 de 2004, existen índices máximos cuyos valores son más altos.

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Índice de construcción (ilustración 27):

Ilustración 27.Valores de IC de acuerdo a la normatividad.


El índice de construcción expresa la posibilidad de área total construida en el predio a estudiar. Es un parámetro que, al igual que otros ya mencionados, es fundamental para analizar que tanto el impacto de la modificación normativa afecta las condiciones de edificabilidad y el potencial de construcción de un inmueble. Los índices de construcción aplicados a los proyectos de los predios estudiados no siguieron una tendencia creciente o decreciente, sino que se comportaron de manera diversa. En los predios 1, 3 y 4 se presentó una caída del valor de entre el 20% y el 42%; en estos casos se afirma que pudo ocurrir esto debido a que fue más el área de aislamientos la que se registró que lo que se ganó en edificabilidad total. En los predios 2 y 5 aumentó, explicándose que, opuesto a lo anterior, fue más la ganancia en área construible que lo que se tuvo que ceder en terreno.

8.1.3 Porcentajes de cesiones urbanísticas de acuerdo a la normatividad Al hablar de edificabilidad predial, una de las variables que más aporta para explorar el cambio de valor del suelo es la que tiene que ver con cesiones, ya sea en área de suelo o en remuneración económica. Todos los decretos tienen condiciones específicas de cesiones, por lo tanto, todos ven alterada su posibilidad real de construcción urbanística, pero, como más adelante se mostrará, hay mayor o menor cesión dependiendo del tratamiento. En términos generales, para los predios objeto de estudio, las cesiones urbanísticas se representan como sigue:

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Tabla 61. Cargas urbanísticas de acuerdo a la normatividad.

No. PREDIO TRATAMIENTO

DECRETO 190 2004 DECRETO 364 2013 DECRETO 562 2014

Cesiones de Suelo

Cargas urbanísticas por concepto

de redes secundarias y

locales de servicios públicos

domiciliarios.

Cargas urbanísticas

por edificabilidad

Cesión de suelo

obligatorio para la

construcción de vivienda de

interés prioritario

Obligaciones Urbanísticas

Obligaciones para

servicios públicos

domiciliarios

1 Consolidación urbanística 0% 0% 0% 0%

2 Desarrollo 25% 10,87% 27,97% 14,20%

3 Mejoramiento integral

0% 0% 0% 0%

4 Conservación 0% 0% 0% 0%

5 Renovación urbana 20% 41,26% 2,64%


8.1.4 Salidas gráficas de edificabilidad de los proyectos desarrollados. Mediante el software ArcGIS se realizó la animación en 3D de cada uno de los proyectos que se desarrollaron, permitiendo visualizar no solamente la edificabilidad del predio, también la edificabilidad de las construcciones aledañas en el sector. Cabe señalar que las alturas que toman cada uno de los predios corresponden a las alturas máximas establecidas según la UAECD para cada predio así como otros atributos como el uso o destino económico.

8.1.4.1 Tratamiento de Consolidación Urbanística En la ilustración 28 se observa que el predio que se encuentra en el barrio Barrancas, localidad de Usaquén, (en donde el 80% de los predios que se muestran son de uso residencial), regido bajo la normatividad establecida en el decreto 190 de 2004 con un número de pisos máximo de 3, sigue la tendencia de la zona, en donde existen edificaciones con cercanía al predio de hasta 9 pisos. En la ilustración 29 se observa que bajo el decreto 364 de 2013 se tiene un índice de construcción máximo de 2, lo cual permite menor altura (2 pisos); sin embargo, se tiene mayor área construida que con el decreto 190 de 2004, lo cual señala que no siempre entre más pisos se tenga mayor es el área construida.

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Ilustración 28. Proyección edificabilidad predio de consolidación bajo el decreto 190 de 2004.

Fuente elaboración propia

Ilustración 29. Proyección edificabilidad predio de consolidación bajo el decreto 364 de 2013.

Fuente: elaboración propia

88

8.1.4.2 Tratamiento de desarrollo En la ilustración 30 se observa que el número de pisos que tendría la construcción del predio que se encuentra en el barrio San José, en la localidad de Usaquén, tanto para lo regido en el decreto 190 de 2004 como en el decreto 364 de 2014, es de 2. Construcciones aledañas existen hasta 17 pisos y las más próximas al predio tienen entre 3 y 4 pisos.

Ilustración 30. Proyección edificabilidad predio de desarrollo bajo el decreto 190 de 2004.


8.1.4.3 Tratamiento de mejoramiento integral El predio ubicado en el barrio La Independencia, localidad de Bosa, tendría una construcción de 3 pisos en el decreto 190 de 2004 y de 4 pisos en el 364 de 2013 (ilustración 31). Se promedia 2 pisos para las construcciones más próximas al predio. Se encuentran construcciones en el sector hasta de 12 pisos.

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Ilustración 31. Proyección edificabilidad predio de mejoramiento integral bajo decreto 190 de 2004.


Ilustración 32. Proyección edificabilidad predio de mejoramiento integral decreto 364 de 2013.


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8.1.4.4 Tratamiento de conservación. El predio localizado en el barrio Ciudad Jardín Sur en la localidad Antonio Nariño, tendría una construcción para los decretos 190 de 2004 y 364 de 2013 de 4 pisos homogénea con la edificabilidad de los predios aledaños en los que predominan los 2, 3 y 4 pisos, existiendo predios de hasta 22 pisos (ilustración 32).

Ilustración 33. Proyección edificabilidad predio de conservación.


8.1.4.5 Tratamiento de renovación urbana El predio que se encuentra en el barrio Salitre Occidental, que se observa en la ilustración 33, tiene una altura máxima permitida de 10 pisos según el decreto 190 de 2004; esto corresponde con la altura promedio que tiene cada uno de los predios que se encuentran alrededor del lote. Por el contrario, con la edificabilidad permitida por el decreto 562 de 2014, se observa en la ilustración 34 que el proyecto puede desarrollar hasta 20 pisos. Cabe mencionar que aunque la altura de dicha construcción es superior a la de los predios vecinos, el predio presenta asilamiento por todos sus linderos y está construido de forma escalonada, lo cual garantiza luminosidad en el sector.

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Ilustración 34. Proyección edificabilidad predio de renovación urbana bajo el decreto 190 de 2004.


Ilustración 35. Proyección edificabilidad predio de renovación urbana bajo decreto 562 de 2014.


92

8.2 ANÁLISIS COMPARATIVO DECRETO 190 2004 - DECRETO 364 DE 2013 Para poder comparar los cambios normativos, se realizaron análisis independientes entre predios que hayan cambiado por un mismo decreto, y así evidenciar los principales factores de modificación del valor del suelo. En este ítem se presentan las comparaciones y análisis entre el decreto 190 de 2004 y el 364 de 2013.

8.2.1 Relación entre área vendible y número de pisos por proyecto

Ilustración 36. Área vendible, cálculo de variación porcentual y número de pisos de los proyectos por predio.


El área vendible es uno de los resultados más importantes en el avalúo comercial por el método de potencial de desarrollo, ya que permite evidenciar cuanto es el espacio que se encuentra disponible completamente para las ventas del proyecto. Con la ilustración 35 se plasma cómo es el cambio de esta variable respecto al cambio de decreto. Se trató de mantener la edificabilidad, lo que permite comparar con mayor facilidad el impacto normativo. Sin embargo, se evidencia una modificación significativa del área vendible en la mayoría de los casos. El predio 1), que se encuentra bajo el tratamiento de consolidación, presenta un cambio del 14% de aumento de área vendible. Este valor es de importancia porque permite sustentar como se aprovecha más el suelo con el decreto 364 de 2013. A pesar de que disminuyó su número de pisos, el área vendible del decreto 364 de 2013 aumentó, lo que indica que se aprovechó con menos altura más área, densificando el espacio. En el predio 2), de tratamiento de desarrollo, su área vendible aumenta en un 58% aproximadamente. Este resultado es fiable al concepto del decreto 364 de 2013,

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puesto que sí permite un mayor espacio de aprovechamiento, a pesar de tener el mismo número de pisos del decreto 190 de 2004, lo que se traduce en un aumento del valor del metro cuadrado del terreno, y por ende en beneficios directos para el propietario. Por otro lado, en el predio 3, ocurrió todo lo contrario: se redujo el valor del área vendible. Esto se dio principalmente porque el tema de aislamientos generó un impacto negativo si se quisiera hacer más pisos, ya que a medida que se aumenta verticalmente la posibilidad de construcción, horizontalmente se disminuye, y por ende hay menor área de aprovechamiento. El predio 4), de tratamiento de conservación, se evidencia que el área vendible se afectó muy poco, siendo de unos pocos metros de construcción. Esto indica que aunque no se ganó edificabilidad, el predio no se vio alterado de manera significativa en cuantos metros cuadrados tiene disponibles para la venta, por lo que en esta variable no hay mayor incidencia.

8.2.2 Cargas urbanísticas (decreto 364 de 2013) y cesiones de suelo (decreto 190 de 2004) La comparación entre cesiones de suelo, regidas por el decreto 190 de 2004 y cargas urbanísticas por edificabilidad, Servicios Públicos Domiciliarios (SDP) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP), regidas por el decreto 364 de 2013, se da por medio de una estandarización de los porcentajes, calculando, en el caso de terreno, el área a ceder respecto al área bruta del lote; en el caso de pago de dinero, se calcula el porcentaje teniendo en cuenta el valor de las cargas sobre el valor del avalúo. Los predios 1, 3, y 4, regidos bajo tratamientos de consolidación, mejoramiento integral y conservación respectivamente, no presentan cesión alguna en las normas establecidas. Después de analizar cada uno de los casos y de establecer los parámetros de edificabilidad, fue evidente que dichos predios tienen poca área de terreno, por lo que, por esta característica, no cumplen las condiciones suficientes para establecerse como tal cargas. Esta es una ventaja que le permite al urbanizador disponer de mayor área de construcción, además de no tener que incurrir en pagos adicionales que afectarían los costos del proyecto y a su vez el valor del metro cuadrado. El predio 2 (ilustración 36), contrario a los mencionados anteriormente presenta cesiones en ambos decretos sobre los cuales se hizo su avalúo: mientras que en el 190 cede un 25% de área neta urbanizable, en el decreto 364 tiene que pagar en dinero por poder urbanizar. El tratamiento bajo el que está regido tiene condiciones muy específicas en el cálculo de cargas urbanísticas en el decreto

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364 de 2013, esto debido a que tiene que acogerse, además de las cargas por servicios públicos y edificabilidad, a las cargas por construcción obligatoria de vivienda de interés prioritario. Estas cargas solo aplican a este tratamiento, por lo tanto, hacen que los lotes regidos bajo esta normatividad sean los que tengan mayor desventaja y se vean obligados a aportar más al distrito para poder construir más, tanto en terreno como en dinero.

Ilustración 37. Porcentaje cargas urbanísticas predio 2.


8.3 ANÁLISIS COMPARATIVO DECRETO 190 2004 - DECRETO 562 DE 2014 A continuación se muestra el resumen del proyecto de construcción de vivienda multifamiliar regido bajo el tratamiento de renovación urbana en los decretos 190 de 2004 y 562 de 2014, bajo los criterios establecidos por cada uno (Tabla 62).

Tabla 62. Condiciones proyecto bajo el tratamiento de renovación urbanística. TRATAMIENTO DE RENOVACIÓN URBANA

INDICADOR Decreto 190-2004 Decreto 562-2014 Variación

Área bruta(m2) 8698,98 8698,98 Aislamiento lateral(m2) 4,5 4 Aislamiento posterior(m2) 6 4 Aislamiento anterior(m2) 4 4 Índice de ocupación máximo 0.75 No aplica Área construida(m2) 31059,07 43321,34 39,48% índice de construcción(m2) 3,57 4,98 39,48% Número de pisos 10 10 N0 de apartamentos 310 433 39,67% Valor m2 de terreno $5.118.056 $4.919.983 3.8%


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De lo anterior se concluye que en un proyecto con estas condiciones, el decreto 190 de 2004, en cuanto a los aislamientos, establece un valor fijo que se exige según la tipología donde se encuentre el predio, y que se prevé generalmente desde el nivel de terreno. Mientras tanto, en el decreto 562 de 2014, el predio debe estar aislado por todo lado como mínimo 4 metros además permitiéndose construir una volumetría escalonada de la construcción. El número de pisos en el decreto 190 de 2004 está restringido según la zona, mientras que en el decreto 562 de 2014 el número de pisos es libre según el proyecto a desarrollar. Ambos proyectos tienen el mismo número de pisos para minimizar las diferencias, se observa que el área construida es mayor en el proyecto que se plantea bajo el decreto 562 de 2014, esto en principio debido a que en el decreto 190 de 2004 dicha área depende del índice de ocupación que para el ejercicio era del 0,75; es decir, el área útil es 30% menos que el área bruta; por el contrario el decreto 562 de 2014 no establece este porcentaje. El porcentaje de cesiones en el decreto 190 de 2004 se descuentan del área neta urbanizable generando un área útil ya que dicho valor es constante y depende de la tipología de la zona. Por el contrario, bajo el decreto 562 de 2014 estas obligaciones urbanísticas se cobran por las condiciones en términos de edificabilidad que pueda llegar a tener el proyecto que se vaya a desarrollar. En la tabla 63 se observa que las cesiones aplicadas bajo el decreto 562 de 2014 son el 54.4% más de las cesiones aplicadas por el decreto 190 de 2004.

Tabla 63. Comparación de cargas urbanísticas tratamiento de renovación urbana INDICADOR DECRETO 190-2004 DECRETO 562-2004 VARIACION

% Cargas urbanísticas 20% 43,90% 54,44% Área a ceder(m2) 1739,808 3818,850903 54,44% Valor del m2 de terreno $5.118.056 $4.919.982,84 -4.03%

. Fuente: elaboración propia. Tomando como base la normatividad del decreto 190 de 2004, con las condiciones del proyecto, resulta un valor por metro cuadrado de terreno de tan solo 4.3% mayor al valor arrojado bajo lo planteado por el decreto 562 de 2014, esto porque no se han explotado las condiciones volumétricas y de edificabilidad del predio, que maximicen el uso del suelo.

8.3.1 Índice de construcción en relación con el precio de suelo La tabla 64 muestra los indicadores del proyecto bajo el decreto 562 de 2014 aumentando un piso en el primer bloque de la construcción, es decir desde el piso 10 al piso 20, el área construida aumenta progresivamente así como el índice de construcción y las cargas urbanísticas:

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Tabla 64. Variación de edificabilidad del predio de renovación urbana.

Área bruta (m2) No.

pisos Área

construida (m2)

IC Ki Área de

cesión (m2)

Valor de cesión Valor de

obligación por SPD

Valor de ventas

Valor de costos totales Utilidades Valor de

m2 8699,04 $ 4.750.000

1 10 43321,3 4,98 0,439 3818,9 $18.139.673.160 $509.652.257 $282.269.499.977 $121.221.406.028 $98.948.803.954 $4.994.800 2 11 49044,9 5,64 0,553 4810,6 $22.850.203.320 $808.714.396 $319.562.321.006 $137.236.909.653 $112.021.700.732 $5.362.062 3 12 54768,4 6,30 0,553 4810,6 $22.850.203.320 $808.714.396 $356.855.142.034 $153.252.413.277 $125.094.597.510 $6.305.203 4 13 60491,9 6,95 0,655 5697,9 $27.064.888.200 $1.134.560.113 $394.147.963.063 $169.267.916.901 $138.167.494.288 $6.726.386 5 14 66215,4 7,61 0,655 5697,9 $27.064.888.200 $1.134.560.113 $431.440.784.091 $185.283.420.525 $151.240.391.067 $7.669.527 6 15 71938,8 8,27 0,655 5697,9 $27.064.888.200 $1.134.560.113 $468.732.953.549 $201.298.644.330 $164.313.059.438 $8.612.652 7 16 77662,5 8,93 0,655 5697,9 $27.064.888.200 $1.134.560.113 $506.026.426.149 $217.314.427.773 $177.386.184.623 $9.555.809 8 17 83386,0 9,59 0,757 6585,2 $31.279.573.080 $1.515.432.757 $543.319.247.177 $233.329.931.397 $190.459.081.401 $9.970.667 9 18 89109,5 10,24 0,757 6585,2 $31.279.573.080 $1.515.432.757 $580.612.068.206 $249.345.435.021 $203.531.978.179 $10.913.808 10 19 94883,0 10,91 0,757 6585,2 $31.279.573.080 $1.515.432.757 $618.230.674.949 $265.500.848.208 $216.719.078.252 $11.865.188 11 20 100556,5 11,56 0,757 6585,2 $31.279.573.080 $1.515.432.757 $655.197.710.263 $281.376.442.269 $229.677.771.736 $12.800.089

Fuente. Elaboración propia

97

De la tabla 64 se concluye que la relación entre el índice de construcción y el valor del suelo es directamente proporcional y que el proyecto podrá desarrollar más pisos si las condiciones volumétricas lo permiten. Como ejemplo del impacto del presente decreto, se muestra un mapa (ilustración 37) de un estudio elaborado por Catastro Distrital. En él se mide el alza que tuvieron los precios del suelo en Bogotá durante los años 2014 y 2015, siendo más evidente en localidades como Chapinero y Usaquén. Sus causas fueron: “la expedición del decreto 562 y las expectativas que este género en el mercado inmobiliario”.110

Ilustración 38. Variación del precio del suelo en Bogotá años 2014 – 2015.

Fuente: ACUÑA, 2015.

110 ACUÑA, Luis. La densificación y el precio del suelo urbano: el proceso de densificación en el centro ampliado de Bogotá y sus efectos sobre el espacio público de la ciudad y sobre el precio del suelo. Maestría en planeación urbana y regional. Pontificia Universidad Javeriana. 2015. p 32.

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Por otra parte, Borrero111 en su libro “Avalúo de inmuebles y garantías”, afirma que el valor del suelo urbano se asemeja al de los terrenos rurales en que el precio se determina en función de la ubicación e infraestructura existente. Sin embargo, en los terrenos rurales la demanda se fija de acuerdo a la fertilidad o capacidad de producción del suelo. En los terrenos urbanos, por su parte, el constructor comprador se fija en el valor que puede producir y vender. Dicho valor está en directa proporción con la densidad, altura, uso y precio al cual puede vender. A esto se le llama potencial de desarrollo. Luego, este potencial de desarrollo que se obtiene por mayor edificabilidad, depende de lo que la normatividad le permita desarrollar en dicho suelo, por lo que un constructor cualquiera estará dispuesto a pagar un buen precio y si por el contrario tiene menor edificabilidad pagará un menor precio, de allí la especulación inmobiliaria generada por la implementación de este decreto. Finalmente, estas condiciones normativas que favorecen al predio se consideran como un efecto plusvalía, debido a una acción urbanística que por mayor edificabilidad permitida genera un mayor valor de éste en dicha zona; para el predio objeto de estudio, se evidencia que con un área construida de 43.321m2 en 10 pisos permitidos, el valor del m2 de terreno es de $4.994.799. Mientras que, frente al área construida de 100.556,5m2, con un valor del suelo de $12.800.089, en una altura de 20 pisos, permitida por el decreto 562 se genera una plusvalía de $7.920.909 por m2. Adicionalmente se puede concluir que, de acuerdo a los resultados, la propuesta establecida mediante el decreto 562 de 2014 para predios en tratamiento de renovación urbana, enfocada a aumentar la población de estratos medios y bajos hacia el centro, no sería del todo aplicable en la realidad. Esto debido a que resulta poco probable que una persona con baja capacidad adquisitiva, pueda acceder a una propiedad, dadas las condiciones de aumento del valor del suelo evidenciadas anteriormente.

8.3.2 Cargas urbanísticas decreto 562 de 2014 El predio de renovación urbana es el que mayor porcentaje de cargas urbanísticas posee (ilustración 38). Tanto en el decreto 190 de 2004, (20%), como en el decreto 562 de 2014, donde se consideran obligaciones urbanísticas y de servicios públicos domiciliarios. Como se vio anteriormente, a pesar de que existen esta clase de cargas, esto no impide que el área disponible para construir sea de proporción mayor al decreto 190 de 2004.

111 BORRERO, Oscar. Avalúo de inmuebles y garantías. Método Residual y Potencial de Desarrollo: la Edificabilidad y el valor del suelo. Bogotá. Bhandar Editores. 2010.

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Ilustración 39. Porcentaje cargas urbanísticas predio 5.


Como se había mencionado las cargas urbanísticas dependen de un factor de obligación en un rango que depende del índice de construcción y que en momentos se mantiene constante, es decir para diferentes áreas construida las cesiones serán iguales, así en términos de pisos de la edificación en el lote de estudio hecho a partir del decreto 562 de 2014, construir entre de 13 a 16 pisos genera el mismo valor de cargas urbanísticas (aproximadamente un 65% del área bruta de terreno). En la ilustración 39 se muestra la relación entre el número de pisos del proyecto urbanístico y la cantidad de área aproximada de cesión respecto a las obligaciones por edificabilidad dispuestas en el decreto. Se evidencia que existe una relación directamente proporcional donde a mayor es la altura edificable, mayores obligaciones urbanísticas proceden al predio.

Ilustración 40. Relación pisos con obligaciones urbanísticas bajo decreto 562 de 2014.


100

9 RECURSOS

❖ Capacitaciones por parte de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital UAECD en temas que se abordaron durante el proceso de auditoría.

❖ Información de la base de datos alfanumérica y cartográfica del Distrito Capital.

❖ Acceso al Sistema Integrado de Información Catastral SIIC.

❖ Acceso a la Ventanilla Única de Registro VUR .

❖ Acceso a los aplicativos de Catastro para consulta de manuales y procedimientos catastrales.

❖ Soportes y papeles de trabajo suministrados por la Oficina de Control Interno.

10. CRONOGRAMA

Tabla 65. Cronograma de actividades.


11. ACTIVIDADES ADICIONALES REALIZADAS A lo largo de la pasantía realizada por parte de los estudiantes en la Contraloría de Bogotá, en el sector Hacienda, se ha realizado de manera paralela al proyecto aquí presentado el apoyo a dos auditorías en específico realizadas para vigilar la gestión y los diferentes procesos internos de las siguientes entidades:

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 41 x x

2 x x x x x x x x

3 x x x x x x x

ANÁLISIS MULTITEMPORAL DE LA VARIACIÓN DEL VALOR DEL METRO CUADRADO EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ DURANTE EL PERIODO 2013 – 2016, TENIENDO EN CUENTA LOS CAMBIOS DE NORMATIVIDAD EN EL PLAN DE ORDENAMIENTO

TERRITORIAL

PROGRAMACIÓN Y SEGUIMIENTO DE ACTIVIDADES

ANALISIS Y COMPARACIÓN DE RESULTADOS

No. MES

REALIZACIÓN DE AVALÚOS

MES

RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN Y SELECCIÓN DE LA MUESTRA

MESACTIVIDAD

101

11.1 FONDO DE PRESTACIONES ECONÓMICAS, CESANTÍAS Y PENSIONES DE BOGOTÁ – FONCEP. En la auditoría, denominada de regularidad, se realizaron diferentes labores de apoyo respecto a la revisión de varios hallazgos, tanto fiscales como administrativos, que se encuentran dentro del programa de Vigilancia y Control Fiscal de la Contraloría Distrital. Entre dichas tareas se encontraron:

✓ Revisar el plan de mejoramiento de la entidad, conociendo cuales fueron las acciones que la entidad planteó dentro de dicho plan para el año 2015, y verificando por medio de documentos, plataformas, bases de datos y demás soportes si dichas acciones se cumplieron o no. De igual manera, se elaboró un informe detallado de clasificación de las diferentes acciones, estado de las mismas, e incorporación de nuevos hallazgos para futuras auditorías. Adicionalmente, se prestó apoyo en la elaboración cuadros resumen, documentos de soporte, informe final, entre otros.

✓ Verificación de temas de presupuesto y demás aspectos relacionados con contratación realizada por parte de FONCEP para remodelar y mejorar la infraestructura de las instalaciones de la entidad. Para ello, se realizaron cotizaciones, mediciones, verificación de materiales y validación de información.

✓ Seguimiento al caso de dos predios propiedad de FONCEP los cuales se presentaban dentro de los hallazgos que se evaluaron: un predio invadido y otro predio propiedad del distrito que fue adquirido por la entidad. Para revisar estos casos se realizó la visita a campo de dichos predios y se validó la situación por medio de documentos soporte.

✓ Finalmente, para los procesos anteriormente mencionados se realizó el proceso de organización y estructuración de los papeles de trabajo de dicha auditoría.

12.2 SECRETARÍA DISTRITAL DE HACIENDA. En este caso se trató de una visita fiscal. Dicha visita verificó aspectos de compilación de información, bases de datos y actualización de información referente al tema del impuesto predial en la ciudad de Bogotá.

102

13 CONCLUSIONES

Los decretos 364 de 2013 y 562 de 2014 cambian las condiciones de edificabilidad de los predios, haciendo que sea diverso el comportamiento predial y que se generen diferentes contrastes en los resultados. Esto se manifiesta en algunos casos en donde es mayor el potencial de maximización de aprovechamiento del suelo, mientras que en otros es mayor el porcentaje de cesiones urbanísticas que deben otorgarse. Lo anterior depende en gran medida del tratamiento urbanístico, ya que según las definiciones y parámetros específicos existen casos como los tratamientos de desarrollo, en donde se genera mayor beneficio constructivo que cesiones, y otros casos como el tratamiento de renovación, en donde aunque se aumenta el valor de edificabilidad pesa más el tema de cargas, todo esto en términos de valor del suelo por metro cuadrado.

Las modificaciones normativas del POT vigente y los criterios de densificación que proponen, de manera general pretenden generar un aumento en el valor del suelo, puesto que se promueve un mayor aprovechamiento del mismo, por lo cual se busca tener mayor área construida, haciendo que este fenómeno impacte en el mercado inmobiliario. Dicho impacto se justifica dado que los constructores están dispuestos a pagar más por un suelo con mayor capacidad de edificabilidad que por uno con edificabilidad baja. De igual forma, la exigencia de cargas en todos los tratamientos, hace que este marco legal defina un mecanismo de financiación o generación de aportes a la ciudad, ya sea de redes de servicios públicos domiciliarios, VIP o VIS, espacio público, entre otros.

14. RECOMENDACIONES • El tener una muestra con varios predios en un mismo tratamiento urbanístico

generaría un análisis más amplio para comparar los decretos 190 de 2004, 364 de 2013 y 562 de 2014, ya que se podría hacer un paralelo sobre como los cambios de uso o de modalidad del tratamiento bajo el que se encuentren regidos los lotes afectarían el valor del suelo.

• Sería óptimo que en los análisis urbanísticos de la ciudad de Bogotá que se realicen a futuro se haga una comparación de los cambios normativos realizados en un periodo de tiempo mayor que el propuesto. Esto con el fin de establecer de manera más especifica el comportamiento del valor del suelo de la ciudad, y adicionalmente poder tener un consolidado de información de los cambios realizados en la normatividad en cuanto al aspecto predial urbano.

103

• Los decretos en algunos casos expresan condiciones de edificabilidad que se prestan para múltiples interpretaciones. Es decir, se pueden ajustar y aplicar de diferentes maneras haciendo que el proceso tenga una alta subjetividad. Es importante que se genere un marco normativo donde la explicación sea clara y genere una única interpretación que permita que los resultados sean más fiables.

14 BIBLIOGRAFÍA CONTRALORÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA. La Entidad: Misión y Visión. [Página Web]. 2017. Disponible en: http://www.contraloria.gov.co/contraloria/la-entidad BOGOTÁ D.C. CONSEJO DE ESTADO. Auto CE 624 de 2014. (27 de marzo, 2014). 42 p. BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 562 de 2014. (12 de diciembre, 2014) Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se incorporan áreas a dicho tratamiento, se adoptan las fichas normativas de los sectores con este tratamiento y se dictan otras disposiciones. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2014. BOGOTÁ D.C. ALCALDÍA MAYOR. Decreto 326 del 2004 (Octubre 11 de 2004) Por medio del cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) N°110, CIUDAD SALITRE OCCIDENTAL, ubicada en la Localidad DE FONTIBÓN, y se incorpora un sector al tratamiento de renovación urbana. Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá. 2014. OLARTE, Miguel. Burbuja especulativa en el mercado de la vivienda en Bogotá. Especialización en Finanzas y Administración Pública. Bogotá D.C. Universidad Militar Nueva Granada. 2014. 22 p. SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN. ¿Qué es el POT? [Página web]. 2015. Disponible en: http://www.sdp.gov.co/portal/page/portal/PortalSDP/POT_2020/Que_Es INSITUTO GEOGRÁFICO AGUSTIN CODAZZI. Módulo 2. Valoración Con Fines Catastrales: Metodologías Utilizadas. Foros temáticos. Bogotá D.C. 2015. 61 p. TORRES, Mario. Planeación urbana en Chile. Un producto de la especulación inmobiliaria. [Página Web]. Escuela Técnica superior de Arquitectura de Madrid. 2005. Disponible en: http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/amtor.html

104

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105

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