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ANALISIS DEL PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO EN LA

RELACION ARRENDATICIA, ESTABLECIDO EN LA LEY PARA

LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS

DE VIVIENDA

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JÓSE ANTONIO PÁEZ

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

COORDINACIÓN DE PASANTIA Y TRABAJO DE GRADO

ANALISIS DEL PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO EN LA RELA CION ARRENDATICIA, ESTABLECIDO EN LA LEY PARA LA

REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

INSTITUCIÓN: SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMI ENTO DE VIVIENDA (SUNAVI) - EDO. CARABOBO.

AUTORA: AZUAJE O. ANAIZ K. C.I: V-7.122.646

SAN DIEGO, OCTUBRE 2014

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JÓSE ANTONIO PÁEZ

COORDINACIÓN DE PASANTIA Y TRABAJO DE GRADO ESCUELA DE DERECHO DE LA FACULTAD DE

CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS

ANALISIS DEL PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO EN LA RELA CION ARRENDATICIA, ESTABLECIDO EN LA LEY PARA LA

REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

CONSTANCIA DE ACEPTACION

______________________________________________ Tutor Académico: Abog. Alejandro Vieira C.I. Nro. 13.046.391 ______________________________________________ Tutor Institucional: ______________________________________________ Tutor Metodológico: Lic. / Dra. Carmen Rodríguez C.I. Nro. 3.922.769

AUTORA: AZUAJE O. ANAIZ K. C.I: V-7.122.646

SAN DIEGO, OCTUBRE 2014

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4

DEDICATORIA

A mi Padre Celestial, ese amigo que nunca falla, fuente de energía eterna,

hombro solidario, que no critica y que me lleva en peso, como las huellas en el mar,

para aligerar mis cargas.

A mis Padres, por demostrarme siempre su amor, apoyo, comprensión y

motivación en cada paso que doy, siempre con más confianza en mí, de la que yo

misma me tengo….

A mi Hijo, que puede ser mejor que enseñar con el ejemplo, estudiar es la mejor

diversión. Me regalaste cuatro años de tu infancia, para que yo pudiese lograr mi

meta de estudiar Derecho, cuanto te amo hijo, eres mi Sol.

A mi Hermano, aspiro retribuirte con éste logro, todo el amor que le has

brindado a mi hijo y a mí.

A esa dama de ojos vendados, llamada Justicia, anhelo honrarla en todas mis

actuaciones.

iv

5

AGRADECIMIENTOS

Decir gracias, es la mayor muestra de humildad y de fortaleza……..

Gracias a mi Tutor Académico, Abog. Alejandro Vieira, no solo un profesor,

con cada una de las letras, que conforman ese excelso titulo, sino un profesional del

Derecho, que logra un equilibrio entre el ejercicio y la sensibilidad humana, gracias

por aceptar ser mi tutor.

Que excelente oportunidad me brindó la Superintendencia Nacional de

Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), Sección Carabobo, gracias a mi Tutor

Institucional Abog. Youssif Hassan Soto, quien abrió gentilmente las puertas de esa

institución, brindando su apoyo, para el cumplimiento de éste objetivo, también mil

gracias a todo su equipo y en especial a la Abog. Thayra Lobo, quien fue la

acompañante inductora, solidaria, afable, preparadora, siempre dispuesta a ayudar, en

ese periodo.

A los Tutores Metodológicos; Prof. Rubén, espero que pronto se recupere

totalmente; Prof. Carmen Yolanda, no se necesita de mucho tiempo, para reconocer

los meritos y fortalezas de una persona, mil gracias por sus valiosas observaciones,

cariño y por su paciencia.

Gracias además a los profesores que compartieron este caminar, cada uno, dejó

una experiencia, que estoy segura, marcaran mi vida personal y profesional.

Momento de los compañeros de estudio, mil gracias a cada uno por los buenos

momentos y por los no tan buenos, les deseo de todo corazón, el mayor de los éxitos,

será bonito encontrarlos en el ejercicio; Richard y Raimer, hoy físicamente no están

aquí, pero sé que con sus bellos sentimientos se alegran, por llegar a éste momento,

felicitaciones también para Uds.

v

6

Gracias finalmente al personal de Universidad José Antonio Páez, gracias a esa

bella dama, que me ayudó en mi proceso de ingreso directo (Inscripción), a las

encantadoras muchachas de los ascensores y mantenimiento, Uds., tienen el mayor

sentido y disposición de atención en la UJAP, las felicito….

Gracias a todos, que bonito será recordarlos con una sonrisa……

7

INDICE GENERAL

CONTENIDO p.p

CONSTANCIA DE ACEPTACION………………………………………. iii

DEDICATORIA…………………………………………………………… iv

AGRADECIMIENTO……………………………………………………. v

INDICE GENERAL……………………………………………………… vi

INDICE DE CUADROS……………………………………………….... vii

INDICE DE FIGURAS………………………………………………….. viii

RESUMEN INFORMATIVO……………………………………………. ix

INTRODUCCION……………………………………………………….. 1

CAPITULO I LA INSTITUCION

1.1. Denominación……………………………………………………4

1.2. Dirección…………………………………………………………4

1.3. Descripción………………………………………………………4

1.4. Organización……………………………………………………. 4

1.5. Misión…………………………………………………………….5

1.6. Visión…………………………………………………………….5

1.7. Valores institucionales…………………………………………...5

1.8. Actividades realizadas…………………………………………...6

CAPITULO II EL PROBLEMA

2.1. Planteamiento del problema……………………………………..8

2.2. Formulación del problema……………………………………...11

vi

8

2.3. Objetivos de la investigación………………………………….12

2.3.1. Objetivo general……………………………………..12

2.3.2. Objetivos específicos………………………………..12

2.4. Justificación…………………………………………………...12

2.5. Alcance……………………………………………….……….13

2.6. Limitación………….………………………………………….13

CAPTULO III MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL

3.1. Antecedentes de la investigación……………………………...15

3.2. Bases Teóricas…………..……………………………………..23

3.2.1. Evolución histórica del arrendamiento……………...24

3.2.2. Arrendamiento en el derecho venezolano…………...25

3.2.3. Elementos del arrendamiento………………………..25

3.2.4. Obligaciones del arrendador y del arrendatario……..26

3.2.5. Diferencias del arrendamiento con otros tipos de contrato…………………………………………………….27

3.2.6. Trayectoria de leyes de arrendamiento en Venezuela.27

3.2.7. Procedimientos administrativos……………………...28

3.2.8. Sanciones administrativas……………………………29

3.2.9. Tipología de la sanción administrativa………………29

3.2.10. La potestad sancionadora…………………………...31

3.2.11. Principios fundamentales del procedimiento sancionatorio………………………………………..32

3.2.12. Bases legales………………………………………..33

3.3. Definición de términos básicos………………………………...43

9

CAPITULO IV MARCO METODOLOGICO

4.1. Tipo de investigación………………………………………….48

4.2. Diseño de la investigación…………………………………….50

4.3. Técnicas e instrumentos de recolección de datos……………..51

4.4. Técnicas y métodos para el análisis de la investigación………53

4.5. Fases metodológicas…………………………………………..53

CAPITULO V RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1. Presentación de los resultados………………………………..58

5.2. Conclusiones………………………………………………….75

5.3. Recomendaciones…………………………………………….79

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS……………………………………..81

10

INDICE DE CUADROS

CONTENIDO p.p

Cuadro nro. 1: Caracterización de los elementos metodológicos…………. 54

Cuadro nro. 2: Dependencia supuesto de hecho y sanción………..……… 59

Cuadro nro. 3: Comparación Artículo 49 CRBV y artículos del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.71

vii

11

INDICE DE FIGURAS

CONTENIDO p.p

Figura nro. 1: Proceso de internalización del conocimiento………………. 58

Figura nro. 2: Flujograma procedimiento sancionatorio………………….. 69

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS

ESCUELA DE DERECHO

ANALISIS DEL PROCEDIMIENTO SANCIONATORIO EN LA RELA CION ARRENDATICIA, ESTABLECIDO EN LA LEY PARA LA

REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Autora: ANAIZ KARINA AZUAJE ORTIZ Tutor Académico: ALEJANDRO VIEIRA PERESTELO Fecha: OCTUBRE 2014

Resumen Informativo

El arrendamiento desde sus inicios, hasta la actualidad, ha sido definido, como una figura contractual, en el cual una parte denominada arrendador, cede a otra llamada arrendatario, el uso y goce de una cosa mueble o inmueble, a cambio de una pensión o canon. Visto desde esa perspectiva, el arrendamiento es obtener el uso y goce de una vivienda, por un lapso y a su vez generar una utilidad, por ese beneficio; de esa forma bastante general, era concebido el arrendamiento en nuestro país, hasta que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela – CRBV (1999), da un giro dramático a ésta idea, concibiendo a la vivienda, como un derecho de carácter constitucional, de acuerdo a lo establecido en el artículo 82. Este cambio, también se traslada al arrendamiento de vivienda, comenzando por la incorporación de una nueva legislación, comprendida por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su respectivo Reglamento, en los cuales, tomando como punto de partida, el precepto constitucional, añade una serie de elementos innovadores como: Concepción del arrendamiento como socialmente responsable, creación de un órgano rector de la materia de arrendamiento en Venezuela, denominado Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), incorporación de procedimientos administrativos, los cuales tienen diversos objetivos; entre uno de esos procedimientos, se encuentra el sancionatorio, el cual posee como finalidad, establecer sanciones pecuniarias a arrendadores y arrendatarios, producto de actos no aceptados en la mencionada ley, luego del cumplimiento de una serie de etapas. Este procedimiento, unido al resto de cambios, ha generado reserva en el mercado de arrendamiento de viviendas, muchas veces atemorizando a los arrendadores y limitando así, las oportunidades de arrendamiento. Descriptores: Procedimiento sancionatorio, arrendador, arrendatario, sanción, multa, garantía constitucional, Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, administración.

ix

13

INTRODUCCION

En Venezuela se ha dado una serie de cambios importantes a partir de la

aprobación de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela vigente –

CRBV (1999); estos cambios se inician por dar un rol protagónico a la comunidad

organizada, para hacer propuestas concretas en distintos aspectos del Estado; además

del reconocimiento a los ciudadanos, de nuevos derechos, que antes no habían sido

considerados.

Ambos aspectos, fueron trasladados al arrendamiento de vivienda en nuestro

país; generando con ello una nueva concepción, la cual parte por elevar a la vivienda

como una garantía constitucional, que a su vez generó un cuerpo jurídico,

comenzando con el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de

Viviendas y finalizando, como resultado del pueblo legislador, con la Ley para la

Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas y su Reglamento; en el

cual se materializa totalmente ésta nueva configuración del arrendamiento.

Dicha configuración generó, una estructuración diferente en cuanto a los fines

del arrendamiento, entre los cuales destacan, la promoción del arrendamiento

socialmente responsable, establecimiento de relaciones arrendaticias más justas

basadas en el bienestar social, creación de un nuevo órgano rector de la materia,

denominado Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI),

así como la redistribución de las obligaciones y derechos, de arrendadores y

arrendatarios.

Para concretar éstos cambios, la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Viviendas, incluyó un grupo de procedimientos administrativos

con distintos propósitos, entre los cuales se encuentra el procedimiento sancionatorio,

14

el cual tiene como objetivo sancionar con multas, a aquellas conductas de

arrendadores y arrendatarios no aceptadas por la ley; dicho procedimiento está

conformado por una serie de fases, establecidas en el Reglamento de la misma Ley;

que luego de su cumplimiento, generan un acto administrativo que puede tener dos

resultados: El dictamen de que no existe ninguna actuación sancionable, por parte del

involucrado o una providencia administrativa, que confirma la sanción y el debido

pago de la multa.

Todo éste elemento sancionador, unido al resto de cambios incorporados en la

ley, genera en el mercado de arrendamiento de viviendas, diferentes consecuencias,

como son: Incógnitas en cuanto a las obligaciones de arrendadores y arrendatarios, al

momento de arrendar un bien inmueble, reserva para emprender relaciones de

arrendamiento de viviendas, disminución de unidades disponibles en arrendamiento,

escases de viviendas, punto indispensable para el crecimiento de un país.

Por ello se considera necesario, con la intención de aportar información útil a

la comunidad y en especifico a arrendadores y arrendatarios de viviendas, dar a

conocer algunos de los cambios, que ha tenido la materia de arrendamiento en el país

y específicamente a éste procedimiento sancionatorio establecido en la Ley; ya que es

un tema tangencial en la realidad venezolana, además de que genera consecuencias

pecuniarias a los involucrados, sin contar con la incidencia que ocasiona, en el

mercado de viviendas.

El objeto del presente trabajo, es precisar las actuaciones de los arrendadores

y arrendatarios, que pudieran derivar en sanciones por el incumplimiento de las

obligaciones establecidas en la ley; a partir de ello, verificar si en el procedimiento

sancionatorio, están consideradas las garantías constitucionales del debido proceso y

la presunción de inocencia, las cuales constituyen un derecho civil y por último la

15

determinación de las consecuencias para los involucrados, a partir de la aplicación del

mencionado procedimiento.

Para estructurar la investigación, el trabajo está dividido en cinco capítulos,

uno concatenado al otro, o dicho de otra forma, uno consecuencia del otro, ya que de

eso se trata una investigación, un hecho derivado del anterior, producto de la

internalización del investigador. Dichos capítulos comprenden:

- Capitulo I: Referido a la institución en donde la autora realizó las pasantías,

en éste caso la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda SUNAVI,

específicamente en la oficina del Estado Carabobo; se describe también su ubicación,

misión, visión y las actividades desarrolladas durante este periodo.

- Capitulo II: Compuesto por el planteamiento del problema, su formulación,

establecimiento de los objetivos, tanto general como específicos, justificación,

alcance y limitación.

- Capítulo III: Integrado por los antecedentes de la investigación, elemento

indispensable, ya que constituye la óptica de otros investigadores, sobre estudios

semejantes; las bases teorías y jurídicas y el glosario de términos básicos.

- Capítulo IV: Conformado por la determinación del tipo de investigación, su

diseño, las técnicas e instrumentos para la recolección de los datos y su análisis;

integra también éste capítulo las fases metodologías, en donde se aplican los

conceptos antes mencionados.

- Capítulo V: Constituido por la presentación de resultados, conclusiones y la

propuesta de recomendaciones.

Como etapa final, se presentan las referencias bibliográficas y electrónicas,

instrumento primordial en cualquier investigación.

16

CAPITULO I

LA INSTITUCION

Denominación

Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda SUNAVI

Dirección

Sector Las Acacias, Edificio INAVI, Municipio Valencia, Estado Carabobo.

Descripción

Regir el régimen jurídico especial de arrendamientos de inmuebles urbanos y

suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados y subarrendados, total o

parcialmente.

Organización

Coordinador Estado Carabobo SUNAVI

Unidad Procedimientos

Administrativos de Mediacion

Unidad Procedimientos Administrativos Sancionatorios

Unidad Procedimientos

Administrativos de Valuación

SAVIL

Consultor Juridico

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Misión

Ejercer la rectoría del régimen jurídico especial de arrendamientos de

inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, en el marco de la novedosa

legislación y política nacional de vivienda y hábitat, como un sistema integrado

dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como

consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente, con el fin supremo de

proteger el valor social de la vivienda como derecho humano, contrarrestando la

mercantilización y la especulación económica de la vivienda que la convierte en un

medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; a través de la

promoción de relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del estado

democrático y social, de derecho y de justicia, lo cual permitirá fortalecer la visión de

un estado donde todos y todas vivamos en similares condiciones.

Visión

Generar la suficiente seguridad jurídica en el sector de los arrendamientos de

vivienda, fomentando el arrendamiento responsable, para poder erradicar las

macabras fórmulas capitalistas y neoliberales que convirtieron a la vivienda en un

medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano, para generar la

nueva concepción de la vivienda la cual debe ser concebida como un derecho humano

inherente a todos y todas, fortaleciendo de esta forma las políticas sociales que

impulsa nuestro comandante y presidente NICOLAS MADURO MOROS en el

marco de la Revolución Bolivariana de Venezuela.

Valores institucionales

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI)

como Servicio Desconcentrado de la Administración Pública está al servicio de los

ciudadanos y ciudadanas, por lo tanto, el desarrollo de las actividades de este

Organismo están fundamentadas en la Constitución de la República Bolivariana de

Venezuela, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de

18

Vivienda y su Reglamento, el Decreto N° 8190, mediante el cual se dicta el Decreto

con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria

de Viviendas y el resto del ordenamiento jurídico aplicable.

Con base en que la Administración Pública tendrá como objetivo de su

organización y funcionamiento, hacer efectivos los principios, valores y normas

consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en la Ley

para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, garantizando a

todas las personas, el goce y ejercicio de los derechos, la labor de la SUNAVI está

basada en sólidos principios que fortalezcan sus procesos y orienten las competencias

del personal con los siguientes valores institucionales:

1. Compromiso Social: Refiere al compromiso que tenemos ante la comunidad a fin

de satisfacer los postulados de la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Vivienda.

2. Transparencia: Manejo de los recursos con apego a las leyes, reglamentos,

normativa y demás instrumentos jurídicos.

3. Honestidad: Valor ético, intrínseco de cada miembro de nuestra institución

4. Cooperación: El trabajo en equipo entre las diferentes áreas de la institución, con

la comunidad organizada y movimientos sociales

5. Eficiencia: Manejo eficiente de los recursos humanos, financieros, tecnológicos y

materiales, minimizando los costos y maximizando los beneficios generados a la

comunidad.

Actividades realizadas

- Conocer las diferentes áreas de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de

Vivienda - SUNAVI, Estado Carabobo,

- Asistir al público en general, sobre los lineamientos en la aplicación de la Ley para

la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas,

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- Apoyar con la depuración de los expedientes llevado por la SUNAVI,

- Presenciar las diferentes audiencias de conciliación, realizadas por la Unidad de

Procedimientos de Mediación,

- Depurar los expedientes de los procesos de sanción,

- Conocer las providencias administrativas, emitidas por la SUNAVI.

20

CAPITULO II

EL PROBLEMA

Sabino, Carlos (2008),…formular correctamente un problema es alcanzar ya

la mitad de su respuesta…, consiste ésta actividad en describir de manera amplia la

situación objeto de estudio, destacando su importancia; permite ubicar la exposición

en el escenario seleccionado y enfatiza en la situación problemática, resaltando los

aspectos negativos, incógnitas o aquellas situaciones susceptibles de ser mejoradas

para dar solución a una dificultad.

Planteamiento del problema

Para comenzar a hablar sobre el arrendamiento, es indispensable hacer

referencia a sus inicios en el Derecho Romano, fue en Roma donde se establecieron

las bases del Derecho Civil, que posteriormente darán apertura a las diferentes ramas

del derecho, que se estudian hoy día. Otrora, el arrendamiento fue concebido como un

contrato, que en latín se denominó la locatio conductio.

En Roma, el arrendamiento como contrato, se caracterizaba por ser nominado,

principal, consensual, conmutativo, bilateral perfecto o sinalagmático perfecto,

oneroso, de buena fe y de tracto sucesivo, mediante alguien entregaba todo el uso y

disfrute de una cosa, a otro a cambio de una suma de dinero, llamada merces o penso,

o también era visto como contrato por el cual una persona se obligaba a prestar sus

servicios a otra persona a cambio de una suma determinada de dinero, y finalmente la

otra posibilidad consistía, en que alguien se obligaba a realizar para otra persona, un

trabajo determinado.

21

Por ser bilateral perfecto o sinalagmático perfecto surgían, de acuerdo a los

romanos, las obligaciones a cargo de ambas partes, desde el momento mismo de la

celebración o iniciación del contrato. En el arrendamiento una de las personas se

obligaba a trasmitir el uso y disfrute de la cosa y la otra a pagar el precio, estos

compromisos contraídos en el arrendamiento, se cumplían día tras día; el arrendador

mantenía al arrendatario, en el uso y disfrute de la cosa arrendada, en todos y cada

uno de los instantes que establecía el contrato y aquel pagaba el canon de

arrendamiento.

De acuerdo a los romanos, las obligaciones no se cumplen de sola una vez, se

hace forma permanente, como arriba se menciona es de tracto sucesivo, porque es

durante todo el tiempo, que se debe garantizar a la persona del arrendatario, la

posesión pacifica de la cosa. Al extremo que si el arrendatario, pierde la posesión de

la cosa, pudiese dejar de cancelar el canon correspondiente al tiempo que estuvo

privado de la posesión, e incluso exigir indemnización por daños y perjuicios.

Por otro lado, el arrendatario no tiene la intención de comportarse como

propietario, ni como dueño de la cosa que se le da en arrendamiento; de allí que el

arrendatario no podía pretender prescribir la cosa arrendada o usucapirla, porque

posee la cosa, por nombre y por cuenta del arrendador, es un simple poseedor

precario. La persona del arrendatario no tiene ningún derecho real sobre la cosa

arrendada, tiene solo un simple derecho personal. El no persigue la cosa en manos de

quien esté, ni tiene privilegio alguno sobre la cosa motivo del arrendamiento. Solo se

le confiere un derecho personal.

El arrendamiento de cosa, en el derecho romano, tenía una serie de

características, que hasta hace unos años se repetían en la legislación positiva

venezolana, sobre todo en lo que se refería al arrendamiento de inmuebles. Se podía

decir que el arrendamiento de bienes inmuebles se regía en el derecho civil

venezolano, por los mismos principios del derecho romano. Era fundamentalmente

22

un contrato privado. Esto ha ido cambiado en su esencia y hoy no se puede señalar

que el arrendamiento se parezca al arrendamiento romano. En nuestro país el

arrendamiento, ha pasado por una estructura legislativa, con ventajas y desventajas,

que ha tratado de darle cuerpo a la normativa jurídica arrendaticia y un ambiente de

seguridad a los contratantes; pero que al final, ha cambiado con una diversidad de

leyes, que han creado inseguridad, zozobra, interrogantes y complejidad en la

materia.

En efecto, más allá del logro del Decreto Ley de Arrendamientos

Inmobiliarios (1999), que creó un marco jurídico claro y preciso, con todo y sus

defectos, que agrupó toda la materia arrendaticia y las instituciones inquilinarias en el

país, se alegó en el año 2011, por política de estado, para combatir el déficit

habitacional y los llamados desalojos arbitrarios, a sancionar la Ley para la

Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y su respectivo

Reglamento; estos fueron producto de un proyecto, presentado por el pueblo

legislador, que vino a regular todo el arrendamiento de vivienda y a ratificar el

Decreto contra Desalojos y Desocupación Arbitraria de Vivienda, también publicado

en el mismo año 2011.

Evidentemente, éste texto legal contempla un conjunto de derechos y

obligaciones para las partes contratantes, que derivan en sí del propio contrato de

arrendamiento, pero también establece muchas disposiciones que limitan el principio

de autonomía de voluntad de las partes y que reflejan un excesivo control por parte

del Estado, a través del órgano rector: Superintendencia Nacional de Arrendamientos

de Vivienda (SUNAVI), quien debe sustanciar y decidir una serie de procedimientos

administrativos novedosos con relación a las obligaciones de los contratantes, entre

ellos el procedimiento sancionatorio.

En éste orden de ideas, la obligación actual del registro de vivienda, el

establecimiento del canon de arrendamiento por la SUNAVI, la realización de un

23

contrato escrito y publico, el otorgamiento del derecho o la preferencia ofertiva y

arrendaticia cuando corresponda, la prohibición de avisos discriminatorios, el cobro

excesivo de alquileres, al arrendamiento ilícito de inmuebles inadecuados, el

subarrendamiento sin la debida autorización, son algunos de los supuestos

contemplados en la legislación, cuya materialización por las partes, genera la apertura

de un procedimiento que puede conllevar a la imposición de sanciones pecuniarias y

su recurrencia hasta podría alcanzar la expropiación del inmueble arrendado.

Este procedimiento de imposición de sanciones, es de carácter administrativo,

forma parte de las responsabilidades de la SUNAVI; comprende una serie de actos

primordiales, que son de obligatorio cumplimiento para las partes.

Sumado a lo anterior, desde la discusión del proyecto para regular el

arrendamiento de vivienda hasta la fecha, existe entre los arrendadores un importante

desconocimiento, acompañado de temor, ya que algunas disposiciones de la ley

limitan derechos sustantivos y procesales, como ya se menciona, con un alto

contenido sancionatorio; por ello se hace obligatorio desmenuzar las disposiciones

punitivas y su esfera de aplicación, en aras de que las partes remitan sus actuaciones

siempre al marco de la ley y tomen las previsiones necesarias, ante un eventual

procedimiento, que pretenda imponerles una sanción y las consecuencias que ello les

pudiera generar.

Formulación del problema

Basado en el planteamiento anterior, surge como interrogante de la

investigación ¿Cómo se vislumbra el procedimiento sancionatorio, establecido en la

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas?

24

Objetivo general

Analizar el procedimiento sancionatorio en la relacion arrendaticia, de

acuerdo a lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Viviendas.

Objetivos específicos

- Precisar las actuaciones de los arrendadores y arrendatarios, que pudieran

derivar en sanciones, por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley

para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.

- Verificar las garantías constitucionales referidas al debido proceso y la

presunción de inocencia en el proceso sancionatorio, dentro del arrendamiento de

viviendas.

- Determinar las consecuencias para los arrendadores y arrendatarios, con la

aplicación del procedimiento sancionatorio.

Justificación

Debido a lo complejo que es el tema de arrendamiento de vivienda en el país,

por su carácter novedoso, por los múltiples instrumentos jurídicos vinculados, por el

cambio en su esencia privada a un entorno donde el Estado juega un papel

protagónico, se considera necesario realizar la presente investigación, para aportar

conocimiento que permita aclarar las dudas existentes.

Así mismo y a raíz de la incorporación de un procedimiento sancionatorio, el

cual considera a ciertas actuaciones de arrendadores y arrendatarios como

sancionables, es necesario realizar un análisis de dicho procedimiento de acuerdo al

instrumento jurídico, con el fin de que los participes de relaciones de arrendamiento,

conozcan y utilicen esta información jurídica, dando cumplimiento a la ley y evitando

acciones prohibidas.

25

También esta investigación, proporciona a la autora, la oportunidad para

desarrollar el esquema jurídico y la aplicación de los conocimientos adquiridos, que

permitirán la evaluación de los objetivos planteados, e igualmente servirá de

referencia a futuras investigaciones, como base en cuanto a la aplicación de la

normativa legal vigente; finalmente como material de consulta a la Superintendencia

Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), por mostrar dicho proceso de

forma sencilla y manejable para los usuarios, que acuden ante los organismos

competentes, en búsqueda de información sobre el tema desarrollado.

Alcance

El informe abarca el procedimiento sancionatorio establecido en la Ley para la

Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tanto para

arrendadores, como arrendatarios, solo en sede administrativa, no considera la sede

jurisdiccional, ya que eso es materia para otra investigación.

Por lo anterior, la presente se remite a: El análisis del procedimiento

sancionatorio, las actuaciones por parte de arrendadores y arrendatarios, que puedan

derivar en sanciones, verificación de las garantías constitucionales, vinculadas al

debido proceso y a la presunción de inocencia y la determinación de las

consecuencias, a partir de la aplicación de dicho proceso, vinculado siempre a la

experiencia de la autora, durante la realización de las pasantías en la Superintendencia

Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI).

Limitación

La limitación de mayor peso es el tiempo estipulado para la revisión

bibliográfica, recaudar toda la información y su respectivo análisis para la

presentación de los resultados, conclusiones y recomendaciones respectivas, ya que

son diversas las conductas sancionables, así como es minucioso el procedimiento.

26

De igual forma, la falta de bibliografía y jurisprudencia por tratarse de un

tema de legislación reciente, aunque de mucha relevancia y auge en el país, por los

muchos casos que se presentan, por tratarse del hecho social del arrendamiento de

vivienda, hace que se restrinja al análisis profundo revestido de distintas posiciones

doctrinarias y decisiones administrativas y/o judiciales, las cuales en definitiva son

apropiadas para cubrir los vacios, omisiones y lagunas, sobre una temática en

cuestión.

27

CAPÍTULO III

MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL

Ningún hecho o fenómeno de la realidad puede abordarse sin una adecuada

conceptualización; siempre es necesario distinguir entre lo que se sabe y lo que no se

sabe con respecto a un tema para definir claramente el problema a investigar. El

investigador que se plantea un problema no lo hace en el vacío, como si no tuviese la

menor idea acerca del mismo, sino que siempre parte de algunas ideas o

informaciones previas, de algunos referentes teóricos y conceptuales, por más que

estos puedan no tener todavía un carácter preciso y sistemático. Muchas veces, es

sólo durante el propio proceso de investigación que se refinan y hacen más rigurosos

los conceptos existentes, a medida en que se penetra en las características de los

objetos de estudio y se los va conociendo mejor.

Teniendo en cuenta estas consideraciones, es necesario que se realice una

búsqueda en investigaciones anteriores, vinculadas a la que se desarrolla, con el fin de

obtener los aportes teóricos realizados por los otros autores, la forma de como

trataron un problema específico de la investigación, los tipos de estudios efectuados,

el diseño, los instrumentos utilizados, es decir proyectarse, apalancándose en éstas

contribuciones, las cuales servirán de guía en el desarrollo de la propia investigación,

ampliará la visión sobre el estudio, pero sobre todo bridará la idea de cómo abordar el

problema planteado y el logro de los objetivos.

Antecedentes de la investigación

Debido a ser reciente en la Ley para la Regularización de Control de los

Arrendamientos de Vivienda, el tema de las sanciones a ser aplicadas a los

arrendadores y/o arrendatarios, por diversas causas, no se cuenta con un amplio

28

abanico de investigaciones anteriores; sin embargo en aras de dar los cimientos a la

presente; a continuación se muestran una investigaciones previas, que si bien no

tratan el mismo tema, están vinculadas tanto al arrendamiento de viviendas, como a la

aplicación de procedimientos sancionatorios, en el derecho laboral administrativo;

éste último comparte con el arrendamiento de vivienda, su carácter constitucional y

los procedimientos administrativos.

Inicialmente y para dar los cimientos en cuanto a los al procedimiento

administrativos de sanción, se incorpora la investigación llevada a cabo por Mora

Bastidas, Freddy Alberto (2010), para el Anuario de Derecho, perteneciente a la

Universidad de los Andes; el cual se titula: “ El Procedimiento Administrativo

Sancionatorio y el Sistema de Sanciones en la Legislación Laboral y de la Seguridad

Social Venezolana” si bien este antecedente está dirigido al Derecho Laboral,

proporciona una visión del procedimiento administrativo sancionatorio, elemento

común, que también se aplica, en el arrendamiento.

Esta investigación, analizó el procedimiento administrativo sancionatorio y el

sistema de sanciones en materia laboral y de la seguridad social. Desarrollada como

investigación documental de tipo analítico y descriptivo, su modalidad es jurídico-

dogmática, de carácter documental que permitió estudiar el procedimiento

administrativo sancionatorio y el sistema de sanciones contempladas en la legislación

laboral y de la seguridad social.

El contenido del artículo se estructura de la siguiente forma: Análisis del

procedimiento administrativo sancionatorio en materia laboral y de la seguridad

social, estudio del hecho social trabajo; revisión del sistema de sanciones que pueden

imponerse a los empleadores y trabajadores y por último se analizaron las sanciones

que pueden aplicarse a los funcionarios públicos.

Posterior al estudio, el investigador concluyó: En materia laboral y de la

seguridad social, el procedimiento administrativo sancionatorio es el mecanismo que

29

debe cumplirse a los fines de la imposición de las sanciones en aquellos casos en

donde se incurra en ilícitos administrativos contemplados en la legislación, así como

las reglas relacionadas con la obligación de los funcionarios a dictar la decisión

administrativa dentro de los lapsos para garantizar el debido proceso.

En el mismo orden de ideas, es necesario someter a una profunda revisión el

sistema de sanciones porque en ciertas ocasiones la inobservancia del orden público

laboral y de la seguridad social, no depende única y exclusivamente del empleador,

puesto que los trabajadores también tienen que cumplir con algunos requisitos

formales y deberes legales, siendo necesario contemplar en la reforma de la Ley

Orgánica del Trabajo un procedimiento destinado a la imposición de sanciones

(multas) a los trabajadores infractores.

Por último, el investigador acota el caso de los funcionarios, donde se puede

observar la existencia de algunos ilícitos administrativos que pueden conllevar a la

imposición de sanciones (multas), siendo indispensable, la creación de un

procedimiento administrativo de multa para imponer las sanciones a los funcionarios

públicos, cuando con sus actuaciones, hechos u omisiones, incurran en un ilícito

administrativo en materia laboral y de la seguridad social.

Es de valiosa ayuda, el anterior antecedente, aun cuando sea de orden laboral,

porque establece claramente, que las sanciones, son el resultado del incumplimiento

de una norma y que no puede relajarse entre las partes, además el investigador

recuerda la obligación de que las sanciones deben ser aplicadas de acuerdo a lo

establecido por ley y no por capricho de una de las partes, también el cumplimiento

de los lapsos administrativos, esto es de importancia tangencial, ya que para el área

de arrendamiento igualmente debe ser cumplido, por último, una sugerencia que deja

el autor, referida a la posibilidad de repartir las sanciones para todas las partes,

incluyendo al funcionario, que no cumpla a cabalidad con sus funciones y no solo

para uno de los involucrados en los procesos administrativos.

30

Entrando ahora en materia de arrendamiento de vivienda, Escalante G, Nadia

(2012), para la optar al título de Abogada, ante la Universidad José Antonio Páez,

desarrolló acuciosamente en su informe de pasantías, una investigación titulada:

“Alcance de la Actuación de la Administración Pública en Materia Arrendaticia de

Inmuebles destinados a Vivienda”, ésta tiene como objetivo principal la

determinación del alcance de la actuación de la administración pública en materia

arrendaticia; la investigación como punto de inicio, precisó el marco jurídico

aplicable a la actuación de la Administración Pública en materia de arrendamiento de

vivienda, además estableció el grado de actuación de la administración pública

atribuida en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de

Vivienda y su Reglamento y determinó el impacto que genera en el derecho de

propiedad el actuar de la administración pública, en lo referente al arrendamiento de

viviendas.

La investigación fue un diseño de tipo documental y bibliográfico, la

información necesaria fue obtenida a partir de documentos de carácter legal, leyes,

artículos, revistas, publicaciones, etc.; todo relacionado al tema cuestión. La técnica

utilizada fue el análisis y la observación libre, concatenados con instrumentos como:

Fichas, cuaderno de notas, subrayado y listas de cotejo.

Dentro de las principales conclusiones, de éste trabajo, destacan: En materia

arrendaticia de vivienda, el fundamento de tal actividad, tiene su basamento en la

Constitución Nacional, Artículo 82, el cual señala que toda persona tiene derecho a

una vivienda; así como también en el Artículo 156, numeral 23, que establece que el

Poder Público Nacional, es competente en políticas nacionales y legislación en

diversas materias entre ellas, la de vivienda.

A partir de ésta fundamentación, se aprobó una ley especialísima que trata

todo lo relacionado al arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, siendo la

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 12

31

noviembre de 2011; y su Reglamento de fecha 14 de noviembre de 2011; todo éste

cuerpo legislativo, otorga mas facultades a la administración pública, en el campo del

arrendamiento de viviendas.

Derivado del incremento de las facultades de la administración pública, la

investigadora considera que esto es desproporcionado, ya que a su juicio, las amplias

atribuciones otorgadas en la ley al órgano rector en la materia, es injusto y violatorio

de los derechos de una de las partes, que conforman la relación arrendaticia, es decir,

el arrendador - propietario del inmueble.

Finalmente, con respecto a la determinación del impacto que genera en el

derecho, la investigadora estima, que la nueva legislación y el actuar de la

administración pública en materia de arrendamiento de vivienda, es negativo para los

propietarios de los inmuebles destinados al arrendamiento de viviendas, ya que dicha

administración, tiene una marcada injerencia y facultades de autorización,

seguimiento y control de la relación arrendaticia, lo cual vulnera el principio de la

autonomía de la voluntad de las partes de pactar convenios y/o establecer las

cláusulas contractuales.

Esta investigación incide, ya que establece cual es el marco jurídico, a la cual

debe remitirse la presente, además aporta elementos básicos como: Referencia, dentro

de las nuevas atribuciones de la administración pública, al procedimiento

sancionatorio, tema de desarrollo, alude al órgano rector Superintendencia Nacional

de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), quien posee amplias facultades para

ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por

parte del Estado, además vislumbra, que las dichas facultades, son desmedidas, con

excesivas potestades, en comparación con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de

1999 (derogada en relación al alquiler de viviendas).

32

Por otro lado las especialistas en Ciencias Contables y en Economía: Peña,

Marysergia y Rivero, Maribel (2012), como aporte a la revista Actualidad Contable,

perteneciente a la Universidad de los Andes; realizaron un estudio titulado: “

Incidencia de las Regulaciones Gubernamentales sobre la Dinámica del Mercado

Inmobiliario en el Municipio Libertador del Estado Mérida”, aquí las investigadoras

desarrollaron un estudio de campo en el Municipio Libertador del Estado Mérida, el

cual se llevó a cabo mediante la aplicación de una encuesta a una muestra intencional

de 25 empresas inmobiliarias operativas, inscritas en la Cámara Inmobiliaria del

Estado Mérida.

El objetivo fue estimar los cambios en las tendencias del comportamiento de

ese particular mercado, luego de la aplicación de las regulaciones gubernamentales y

del marco legal inmobiliario. Seguido de enunciar las regulaciones y normas jurídicas

relacionadas con el mercado inmobiliario en Venezuela desde 2003 y que se

consideraron los factores desencadenantes e influyentes del cambio en la dinámica

del mercado inmobiliario merideño, puntualizaron las particularidades más resaltantes

de su comportamiento, abordándose tres aspectos: Primero, las condiciones generales

tradicionales del mercado medido a través del arraigo de las empresas inmobiliarias

ubicadas en la circunscripción objeto de su estudio; segundo, las características de la

oferta y demanda local de inmuebles, medida a partir del comportamiento de las

operaciones de las empresas encuestadas en 2009; y tercero, se describe la dinámica

que presenta el mercado inmobiliario.

Posterior a su estudio, las investigadoras, concluyen, entre diversos puntos:

Que se ha evidenciado una variación en el comportamiento y dinámica del mercado

inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida; el cual se había

caracterizado por ser una localidad con una arraigada tradición de prestación de

servicios inmobiliarios de arrendamiento, para el turismo y para el sector estudiantil,

a ser una localidad con tendencia a elevar la oferta de venta de inmuebles, como un

33

mecanismo de respuesta ante la inseguridad jurídica y económica que genera la

decisión de mantener “congelados” los cánones de arrendamiento y de condicionar

los desalojos forzosos de los inmuebles arrendados.

Adicionalmente, las investigadoras consideran que la promulgación del

Decreto de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas y la

entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos

de Vivienda, que contempla la suspensión de desalojos sin causa justificada tipificada

y tramitada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda

(SUNAVI), adicional a la ejecución de juicios conciliatorios en materia inmobiliaria,

que limitan de manera temporal toda práctica judicial de carácter ejecutivo o cautelar;

condicionan el mercado de arrendamientos, que termina por agudizar el problema del

déficit habitacional.

Así mismo, establecen que la paulatina implantación de un sistema económico

y social, que busca promover la igualdad y el acceso a todos los ciudadanos a los

bienes y servicios de primera necesidad, entre los cuales se encuentra la vivienda

consagrada en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV),

como un derecho social y familiar, que aunque justa desde una perspectiva social, no

parece contar con una planificación adecuada.

La investigación arriba reseñada, proporciona una visión de la reacción de las

empresas dedicadas al arrendamiento de viviendas, además de la de los propietarios;

en el Estado Mérida; a partir de la aprobación de todo el cuerpo de leyes, que rige

está relación; según las conclusiones de las investigadoras, esto es negativo, para los

arrendadores, porque incorpora procedimientos, que alargan el proceso normal, para

que cualquier arrendador rescinda del contrato de arrendamiento; incluyendo también

formalismos inoficiosos, que a su juicio son barreras para el libre ejercicio del

derecho de propiedad, adicionalmente, éste estudio, da una perspectiva, de cómo los

34

arrendadores, pudieran juzgar el procedimiento sancionatorio, propio de ésta

investigación.

Finalmente, también se incluye la investigación desarrollada por Álvarez,

Liorge (2013), para obtener el título de Abogado, ante la Universidad José Antonio

Páez, titulado: “Ambigüedades y Contradicciones que presenta la Normativa Jurídica

que Regula el Arrendamiento Inmobiliario destinado a Vivienda”, el cual abordó

como objetivo general, la determinación de las ambigüedades y contradicciones que

presenta la normativa jurídica que regula el arrendamiento de los inmuebles,

destinados a vivienda, a la luz del ordenamiento jurídico venezolano.

Para éste trabajo, el investigador precisó los principales fundamentos legales y

doctrinarios del arrendamiento de viviendas, en el ordenamiento jurídico venezolano,

además, interpretó los aspectos relacionados con las garantías constitucionales del

derecho a la vivienda y la propiedad en la República Bolivariana de Venezuela y

finalmente, analizó las normas jurídicas inquilinarias, que contienen ambigüedades y

contradicciones en el derecho venezolano.

Basado en los objetivos planteados en el inicio, la mencionada, se trató de una

investigación documental explicativa, con un nivel comprensivo, que le permitió al

investigador, relacionar y contrastar el derecho a la vivienda digna y a la propiedad de

los venezolanos, frente a las ambigüedades y contradicciones del régimen legal

inquilinario en Venezuela, además, escogió como diseño de investigación, la

bibliográfica, debido a que todos los datos fueron recolectados a través de textos,

leyes, artículos indexados por revistas científicas, publicados en páginas de internet y

el propio análisis e interpretación del autor.

En cuanto a las técnicas empleadas, para la recolección de los datos, fueron

seleccionadas las documentales, empleando el análisis de las fuentes documentales,

que le permitió el desarrollo de los objetivos, aunado a la hermenéutica jurídica, la

paráfrasis, la observación documental y el resumen analítico, entre otras.

35

Aplicado todo el proceso metodológico, el investigador alcanzó las siguientes

conclusiones: Los avances en la protección de los derechos sociales en Venezuela han

impactado el mundo del Derecho Inquilinario con la incorporación y el

reconocimiento de principios que sirven de sustento a las nuevas relaciones jurídicas

arrendaticias, así mismo, con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización

y Control de Arrendamientos de Viviendas y su Reglamento, se imponen un conjunto

de deberes para los arrendadores y una serie de derechos, para los arrendatarios,

basados en el mayor bien, para el mayor números de dinámicas, sin embargo esto

genera más ambigüedades en su aplicación, finalmente, las partes involucradas en

estas relaciones, deberían mantener relaciones jurídicas inquilinarias justas, la

armonización de las leyes y la existencia de garantías, para todos.

Es valiosa esta investigación, para la que se desarrolla, ya que se orienta hacia

las ambigüedades y contradicciones del sistema inquilinario, imperante en el país;

según el investigador, con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y

Control de Arrendamientos de Viviendas y su Reglamento (2011), se imponen una

serie de deberes para los propietarios de inmuebles y un grupo de derechos para los

arrendatarios, que en su aplicación generan una serie de ambigüedades; éste punto se

vincula porque pudiera aclarar si dichas ambigüedades y contradicciones, se reflejan,

también en el procedimiento sancionatorio.

Bases teóricas

Uno de los propósitos de la revisión de la literatura es analizar y discernir si la

teoría existente y la investigación anterior sugieren una respuesta a la pregunta o a las

preguntas de investigación; o bien, proveen una dirección a seguir dentro del tema de

nuestro estudio, según G.L. Danhke (1989)

Partiendo de ello, se incluye información teórica, comprendido por: Un

sucinto resumen sobre la evolución del arrendamiento, conocimiento fundamental

36

sobre arrendamiento, de acuerdo al ámbito venezolano, aspectos básicos sobre

procedimientos administrativos, sanciones, etc., todo ello, en aras dar respuestas a las

interrogantes planteadas.

Evolución histórica del arrendamiento

De acuerdo a Aguilar Gorrondona (2009), quien indica que “el concepto de

arrendamiento ha variado mucho debido a cambios en las concepciones económico-

sociales que han modificado hasta la terminología jurídica en la materia”. (pág 353)

En base a Aguilar Gorrondona, ésta evolución se inicia en el Derecho

Romano, donde el arrendamiento era concebido en una forma tan amplia que

comprendía tres figuras jurídicas:

- La locatio-conductio rerum, por la cual una parte se obligaba a hacer gozar a la otra

de una cosa a cambio de una remuneración;

- La locatio-conductio operis faciendi, que tenía por objeto la ejecución remunerada

de una obra; y

- La locatio-conductio operarium, que consistía en la prestación remunerada de

servicios.

Por otro lado el Código Napoleónico, dividía al concepto de arrendamiento

en:

- Arrendamiento de cosas, subdividido en: Arrendamientos de predios urbanos y de

predios rústicos, arrendamiento de bienes muebles y arrendamiento de rebaño,

- Arrendamiento de obras, subdividido en: Arrendamiento de trabajadores,

arrendamiento de transportadores de personas o mercancías por tierra o agua y

arrendamiento de empresarios.

El Derecho Moderno, rechaza la amplitud que dan al arrendamiento, el

Derecho Romano y el Código Civil Francés. Por lo contrario, se niega a acobijar bajo

37

el mismo nombre, contratos que se refieren al goce de cosas y contratos que se

refieren a prestaciones de servicios, por parte de seres humanos.

Arrendamiento en el derecho venezolano

Entrando en nuestro país, según el Código Civil Venezolano vigente, el

arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a

hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un

precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

La parte que se obliga a hacer gozar a la otra de la cosa, se denomina

arrendador y la otra, arrendatario; éste último, como contraparte deberá cancelar al

arrendador un canon, pensión o alquiler. Según lo anterior, en ésta relación se

presentan los siguientes elementos: La obligación de hacer gozar una cosa mueble o

inmueble, un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación, lo que no

implica que haya de ser por un término determinado, pero si excluye que sea perpetuo

y un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

El arrendamiento es un contrato: Bilateral, ya que genera obligaciones de

forma reciproca; oneroso, porque en él, existen beneficios y gravámenes recíprocos;

consensual, puesto que se perfecciona por la simple voluntad en la manifestación del

consentimiento de las partes contratantes; que origina obligaciones principales y de

tracto sucesivo, ya que el cumplimiento de las prestaciones se realizan en un periodo

determinado.

Elementos del arrendamiento

Entre los elementos necesarios, para que se dé, la existencia y validez del

contrato de arrendamiento, se encuentran: 1) consentimiento, el cual versa sobre: La

38

naturaleza del contrato, la cosa objeto del arrendamiento, el precio o canon y la

duración del contrato; 2) capacidad y poder, el primero se remite a las limitaciones

impuestas al menor no emancipado, el entredicho, el inhabilitado legal, el

inhabilitado judicial y el segundo, referido a las posibilidades, para arrendar que

tienen el padre y la madre, que ejerza la patria potestad, el tutor o quien haga sus

veces, el cónyuge, los herederos que tengan la posesión provisional de los bienes y

los mandatarios.

Como 3) objeto, que posee dos vías: La del arrendador, en hacer gozar al

otro, de una cosa, durante cierto tiempo y la del arrendatario, en pagar el precio o

canon, fijado, bien sea en dinero o en especie, 4) legitimación, referida a quienes son

los legitimados para dar en arrendamiento, entre los cuales destacan: El propietario,

que tenga plena propiedad, el enfiteuta, el usufructuario, etc.

Obligaciones del arrendador y del arrendatario

Por ser un contrato en el que se establecen obligaciones para las partes, a

continuación se detallan, las principales, para el arrendador, está: 1) Entregar en

forma completa la cosa arrendada, con todos sus accesorios, que corresponden a la

naturaleza y destino de aquella, 2) Conservar la cosa arrendada, en estado de servir al

fin para el cual se ha arrendado, el arrendador deberá reparar la cosa, durante el

tiempo del contrato, no variar su forma y garantizar en caso de vicios o defectos de la

misma y 3) Mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, no

podrá el arrendador, perturbar al goce del arrendatario, sobre la cosa.

En cuanto al arrendatario, sus obligaciones principales son: 1) Servirse de la

cosa como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato o a falta

de estipulación, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias, 2) Pagar

la pensión de arrendamiento, siguiendo lo establecido en el contrato, 3) Hacer las

39

reparaciones locativas, 4) Devolver la cosa arrendada y 5) Notificar al arrendador

toda novedad dañosa o situación, que comprometa la integridad de la cosa.

Diferencias del arrendamiento con otros tipos de contratos

Debido a que el contrato de arrendamiento, genera obligaciones a las partes,

que pudieran confundirse con otros tipos de relaciones, por ejemplo: Venta,

comodato, se considera valioso incluir algunos puntos que muestren la diferencia con

estos, iniciando con: Arrendamiento vs. venta: La venta de las cosas y el

arrendamiento se diferencian porque en la primera, una parte se obliga a transferir la

propiedad de la cosa, mientras que en la segunda, solo se obliga a hacer gozar de ella.

Comparando el arrendamiento con el comodato, la diferenciación entre ambos

contratos es muy neta, el arrendamiento es oneroso y consensual mientras que el

comodato es gratuito y real, no debe existir confusión posible; finalmente, si se

contrasta con el depósito, éste último es real y por su naturaleza, gratuito.

Trayectoria de leyes de arrendamiento en Venezuela

Debido a que en el punto siguiente, se presentan los artículos, de las leyes que

constituyen las bases legales de ésta investigación, se considera pertinente, mostrar un

sumario de la trayectoria de las leyes de arrendamiento, en nuestro país. El

arrendamiento, contemporáneamente hablando, inicia su regulación en el año 1947,

con el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas; le siguieron la Ley de

Regulación de Alquileres en 1960; en el año 1972, se dictó el Reglamento de la Ley

de Regulación de Alquileres y en 1987, se promulgó la Ley de Reforma Parcial de la

Ley de Regulación de Alquileres; posteriormente tal regulación fue sustituida por el

Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el año 1999.

40

En mayo de 2011 fue promulgado el Decreto Ley Contra el Desalojo y la

Desocupación Arbitraria de Viviendas, finalmente el 12 de noviembre de 2011, fue

publicada en Gaceta Oficial la Ley para la Regularización y Control de

Arrendamientos de Vivienda y el 14 de noviembre, se promulgó el correspondiente

Reglamento de la misma Ley; estos dos últimos aspectos, constituyen el marco legal

esencial, de éste trabajo.

Definidos los parámetros básicos del arrendamiento y su trayectoria legal,

seguido, se muestra conocimiento básico, sobre procedimientos administrativos y en

específico lo vinculado a sanciones.

Procedimientos administrativos

De acuerdo a Lares Martínez (2010), “el procedimiento administrativo

generalmente abarca un conjunto de actos preparatorios o de trámite que han de

culminar en la decisión de la autoridad administrativa competente sobre la cuestión

de fondo que le corresponda resolver” (pág 617).

Los procedimientos comprenden la cadena de resoluciones de carácter previo

que han de ser dictadas por los órganos de la administración y que conducen a la

emisión de actos administrativos, las formalidades complementarias de esos actos, o

sea la notificación a los interesados o su publicación, e igualmente las decisiones

dictadas por las autoridades administrativas, de oficio o a instancia de parte

interesada, mediante las cuales se convalida un acto anulable, se reconoce la nulidad

absoluta de un acto, o se corrige, revoca, modifica o confirma un acto administrativo

anterior.

Los procedimientos administrativos son denominados también procedimientos

internos, porque se tramitan en el seno de la administración, se distinguen de los

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contenciosos, ya que de estos últimos, conocen son los órganos jurisdiccionales, es

decir, los tribunales.

Sanciones administrativas

Para Rodríguez García (2010), la definición de la sanción administrativa es:

…Un mal infligido por la administración a un administrado derivado de una conducta ilegal, de la violación de una regla legal que impone un deber o prohíbe una conducta. Ese mal o conducta tiene como consecuencia una disminución de un bien o de un derecho, afecta el patrimonio individual, pago de una multa, privación de libertad, etc... (pág 191)

La administración goza de libertad punitiva y en base a ella impone sanciones

en dos planos; el primero, para garantizar su propia organización y orden interno,

comprendido el medio de protección y ejecución de sus actos; el segundo, la tutela

del orden publico entendido como orden social general.

La sanción administrativa, comporta tres elementos: La carga que se le

impone al individuo, el gravamen que debe ser consecuencia de una conducta lesiva

a un bien jurídico protegido en una infracción administrativa y el poder que ostenta

las autoridades administrativas para imponerla, de acuerdo con las normas y

principios que rigen la actividad sancionadora. De este modo, la sanción es un signo

de la autoridad represiva, que se acciona frente cualquier tipo de perturbación que se

ocasione, y se traduce en el poder para reprimir a los individuos, sin hacer la

distinción entre relaciones de sujeción general y especial, por las infracciones al

orden jurídico-administrativo.

Tipología de la sanción administrativa La sanción administrativa más característica es la multa, sin embargo, no es

éste el único tipo de sanción al poder consistir éstas en la pérdida de un derecho o

42

expectativa, aunque no en la privación de la libertad, debiendo cuidarse de la

proporcionalidad entre infracción y sanción.

No cualquier consecuencia negativa para el administrado puede ser

identificada con el concepto de sanción administrativa, con lo que ello supone de

aplicación o no de su régimen jurídico y garantías, siendo preciso para ello se

encuentren tipificadas como tales los hechos correspondientes y que el imputado sea

considerado culpable. Así, en el caso de que se obtenga un beneficio, título o se

desarrolle una actividad sin contar con los requisitos exigidos para ello, la aplicación

del ordenamiento jurídico rescindiendo, clausurando, etc., no necesariamente es una

sanción cuanto una consecuencia de la autotutela administrativa. No deben

confundirse las sanciones administrativas con la coacción administrativa, e

igualmente no pueden confundirse las sanciones administrativas y la imposición de la

obligación de reponer las cosas dañadas a su estado primitivo o a indemnizar por los

daños o perjuicios causados en las mismas, posibilidad ésta tradicionalmente

contemplada.

Son los castigos impuestos por la administración a un administrado con el fin

de reprimir una acción u omisión de aquél que ha conllevado una infracción de

disposición administrativa. El castigo consiste en un mal que, en todo caso, nunca

podrá consistir, directa ni subsidiariamente, en una privación de libertad del

sancionado. Podrán constituir sanción, por tanto, la multa, la privación de la licencia

de conducir, el cierre de establecimientos, la pérdida de la carrera funcionarial.

Conviene diferenciar las sanciones de las medidas preventivas o las dirigidas a

impedir una infracción, y de las medidas resarcitorias o las dirigidas a reparar las

consecuencias dañosas de una infracción.

43

La potestad sancionatoria

La imposición de toda sanción de carácter administrativa, en términos

generales, no se concibe sino a través de la previa sustanciación de un procedimiento

administrativo. En efecto toda sanción administrativa se formaliza mediante un acto

administrativo, para cuya formación es necesaria la sustanciación previa de un

procedimiento administrativo.

En relación a este punto, Garzia Carmelo (2012), ha señalado que dicho

procedimiento tiende, fundamentalmente, a cumplir dos objetivos:

..En primer lugar, constituye un mecanismo de corrección de la actividad administrativa, desde que permite al órgano con potestad sancionadora comprobar fehacientemente si se ha cometido algún ilícito; en segundo término, es el medio que asegura al presunto infractor, ejercer su derecho a la defensa, alegando y probando lo que le resulte favorable y controlando, a la par, la actuación inquisitiva de la Administración…(pág 4)

El procedimiento sancionatorio se presenta así como un mecanismo dirigido

no sólo asegurar el derecho a la defensa de los administrados, sino también como un

medio que legitima la actuación de la administración en ejerció de la potestad

sancionatoria que al respecto le hubiese acordado, la Constitución de la República

Bolivariana de Venezuela o cualquier instrumento de rango legal.

Ahora bien, la conformación de dicho procedimiento está sujeto, al

cumplimiento de un conjunto de derechos, principios y garantías que deben ser

tomados en cuenta por la administración en todo momento a la hora de llevar a cabo

el ejercicio de la potestad sancionatoria

44

Principios fundamentales del procedimiento sancionatorio La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (CRBV - 1999),

establece en su artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones

judiciales y administrativas y, en consecuencia:

1. La defensa y la asistencia jurídica es un derecho inviolable en todo estado y grado

de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los

cargos por los cuales se le investiga, (…)

2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.

3. Toda persona tiene derecho a ser oída en toda clase de proceso, con las debidas

garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un juez o tribunal

competente, independiente e imparcial (…)

Basado en lo anterior, a continuación se muestra algunos de los principios los

principios del derecho sancionador administrativo, inmerso en el texto constitucional:

- Principio de legalidad, nadie puede ser condenado o sancionado por acciones u

omisiones que, en el momento de producirse, no constituyan delito, falta o infracción

administrativa según la legislación vigente.

- Principio de irretroactividad, las únicas conductas sancionables son las establecidas

en la legislación vigente en el momento de la comisión. Existe retroactividad "in

bonus", es decir, sí se aplican las disposiciones sancionadoras que favorezcan al

presunto infractor.

- Principio de tipicidad, las conductas a sancionar deben estar exactamente

delimitadas. No caben artículos generales que permitan al órgano sancionador actuar

arbitrariamente.

- Principio de culpabilidad, se requiere dolo o culpa en la conducta sancionable. Sólo

pueden ser condenas las personas físicas o jurídicas que resulten responsables.

- Principio de proporcionalidad, correspondencia entre la infracción y la sanción,

restringiendo la adopción de medidas innecesarias o excesivas.

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- Principio de presunción de inocencia.

- Principio de non bis in ídem: no puede haber doble pena, administrativa y penal,

sobre los mismos hechos.

Bases legales

Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, CRBV, (1999):

Artículo 82. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénicas, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas, y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.

Por otro lado y debido a que uno de los objetivos específicos de la

investigación es: Verificar las garantías constitucionales referidas al debido proceso,

la presunción de inocencia en el proceso sancionatorio, dentro del arrendamiento de

viviendas; se considera valioso incorporar los artículos, presentes en la CRBV,

vigente, en los cuales se establecen estas instituciones, como garantías

constitucionales:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia: 1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene

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derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa (…). 2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario. 3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad (…). 6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes (…). 8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados (…).

Artículo 55. Toda persona tiene derecho a la protección por parte del Estado a través de los órganos de seguridad ciudadana regulados por ley, frente a situaciones que constituyan amenaza, vulnerabilidad o riesgo para la integridad física de las personas, sus propiedades, el disfrute de sus derechos y el cumplimiento de sus deberes.

Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la

Desocupación Arbitraria de Viviendas, (2011):

Artículo 4. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el

47

procedimiento especial previsto en este Decreto Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso. Artículo 16. A partir de la publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela del presente Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley, queda prohibido dictar medidas cautelares de secuestro sobre viviendas que constituyan el hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o resolución de contrato y en aquéllas por cobro de bolívares o ejecución de hipoteca.

El mencionado Decreto Ley, cual fue promulgado por el Ejecutivo Nacional,

como consecuencia de las arbitrariedades, hacia los arrendatarios, sometidos a

prácticas especulativas, en cuanto a la fijación de los cánones de arrendamiento y a

desalojos arbitrarios, situación rechazada por el ejecutivo, por considerar al

arrendatario, como débil jurídico.

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

(2011):

Artículo 5. La regulación jurídica y las Políticas Públicas en materia de arrendamiento, persiguen como Fines Supremos:

1. Promover el arrendamiento socialmente responsable, como vivienda complementaria y transitoria en la protección y garantía del derecho humano a una vivienda digna y adecuada para todas las personas y familias; de conformidad con la Constitución, las leyes y Políticas Nacionales en materia de vivienda y hábitat, como parte de un sistema integrado, orientado a responder a la crisis de vivienda que vive nuestro pueblo. 2. Garantizar que las familias y las personas no pasen más de 10 años en condición de inquilinas, promoviendo la disminución progresiva de este plazo; a través del acceso de las arrendatarias y los arrendatarios a la propiedad de las viviendas conforme a lo establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y demás leyes que rigen la materia, y en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, dando prioridad a aquellas familias que se encuentren en riesgo vital, y las que tengan mayor número de años viviendo en condición de inquilinas por no tener vivienda propia.

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3. Generar un marco jurídico y Políticas Públicas para el establecimiento de relaciones arrendaticias justas, para el bienestar social y seguridad jurídica de las partes en la relación arrendaticia. Estableciendo y garantizando deberes y derechos de arrendadoras, arrendadores, arrendatarias y arrendatarios como sujetos beneficiarios y corresponsables del Sistema Público para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda (…). 10. Garantizar la libertad de las y los particulares para celebrar contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, de conformidad con la voluntad de las partes, sujeto a los límites establecidos en ésta y demás Leyes Nacionales, gozando las arrendatarias y los arrendatarios del derecho a la Preferencia Arrendaticia y a la Prórroga Legal (…). 18. Crear un nuevo organismo en materia de arrendamiento de vivienda, que asuma la rectoría en esta materia, generando capacidad de respuesta efectiva, con la participación protagónica del pueblo en la gestión. 19. El organismo encargado en materia de arrendamiento de vivienda velará por el cumplimiento de estos fines, con el objeto de lograr su implementación progresiva, acompañada de una política de información y formación en la materia de las servidoras públicas, los servidores públicos y ciudadanía en general. 20. Establecer un conjunto de sanciones e indemnizaciones desde una visión preventiva y restitutiva, tendientes a generar que las ciudadanas y los ciudadanos se abstengan de violar esta ley, y que se vean obligados y obligadas a la reparación de los daños causados a la sociedad, las familias y las personas con sus acciones; se establecerán responsabilidades penales en los casos que se atente o lesionen derechos esenciales de las familias y las personas.

Artículo 16. Las funciones administrativas en materia de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional. Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la presente Ley.

Artículo 20. Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación, administración,

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supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores, arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley. Teniendo las siguientes atribuciones a su cargo: 1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías contenidos en la presente Ley. 2. Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación, control y seguimiento de la presente Ley. 3. Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la presente Ley. 4. Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos administrativos contenidos en la presente Ley. 5. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y control de la Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos sobre sus cualidades y la relación arrendaticia, así como certificar la colaboración o no, por parte del sujeto investigado. 6. Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas sujetas a la presente Ley, a los fines de la aplicación de la misma. 7. Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos sancionados por la presente Ley, así como el incumplimiento de los deberes y derechos en ella establecidos. 8. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que hubiere lugar, de conformidad con lo establecido en la presente Ley (…). 13. Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas, establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente. 14. Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial, de las atribuciones de control y fiscalización que le han sido otorgadas por esta Ley. 15. Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de contratos de arrendamiento. 16. Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el mantenimiento primario y preventivo, además de corroborar el fiel cumplimiento de lo establecido en la presente Ley. 17. Las demás atribuciones que le sean propias, de conformidad con lo establecido en esta Ley.

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Artículo 141. Los infractores de la presente ley serán sancionado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los siguientes casos y de la siguiente forma: 1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) 6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) 7 .Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.) 8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.) 9. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.) 10. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.). 11. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.). 12. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.). 13. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.). 14. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.) 15. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.) 16. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.). 17. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

A tal efecto la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará los hechos. El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

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Artículo 142. Todos los desalojos realizados arbitrariamente por el propietario de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, serán sancionados con una multa de mil Unidades Tributarias (1.000 U.T.). El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

El Ejecutivo Nacional, promulgó esta ley especialísima en materia de

arrendamientos de viviendas, en la cual se establecen los fines supremos del

arrendamiento en nuestro país, partiendo como ya se ha mencionado, del precepto

constitucional, adicionalmente abarca un amplio panorama, que va desde la creación

del órgano rector de la materia, sus competencias, las obligaciones y derechos para

las partes, distintos procedimientos de obligatorio cumplimiento, sanciones y multas

y rol participativo del poder popular; a diferencia del marco jurídico anterior, es más

extensa y estructurada.

Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Vivienda, (2011):

Artículo 1. Regular, desarrollar y establecer los procedimientos administrativos, establecidos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Artículo 47. El procedimiento para imponer las sanciones establecidas en el Título VII de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se iniciará a instancia de parte interesada mediante solicitud escrita, o de oficio. En el segundo caso, El Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenará la apertura del procedimiento administrativo sancionatorio y notificará a los particulares cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos pudieren resultar afectados, concediéndoles un plazo de quince días hábiles para que expongan las pruebas y aleguen sus razones. Artículo 48. Cuando alguna persona solicite por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, el inicio del procedimiento administrativo sancionatorio establecido en el Título VII de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el escrito se deberá hacer constar: 1. Fecha expresando con toda claridad el lugar, día, mes y año.

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2. Escrito dirigido al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda. 3. La identificación del interesado, y en su caso, de la persona que actúe como su representante con expresión de los nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y número de la cédula de identidad o pasaporte. 4. La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes. 5. Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con toda claridad la materia objeto de la solicitud. 6. Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso. 7. Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o reglamentarias. 8. La firma de los interesados. Artículo 49. Cuando en el escrito o solicitud del inicio del procedimiento administrativo sancionatorio, faltare cualquiera de los requisitos exigidos en el Artículo anterior, el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda lo notificará al presentante, comunicándole las omisiones o faltas observadas para que dentro del plazo de quince días proceda a subsanarlos. Artículo 50. Si la solicitud del inicio el procedimiento administrativo sancionatorio no tuviere errores u omisiones, el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda la admitirá al tercer día hábil de su recibido y ordenará mediante acto administrativo motivado el inicio del procedimiento administrativo debiendo en el mismo acto designar al funcionario instructor del respectivo expediente. Artículo 51. La notificación del procedimiento administrativo sancionatorio deberá ser entregada en el domicilio o residencia del interesado y contendrá entre otros aspectos: 1. Copia del texto íntegro del acto administrativo de inicio. 2. Indicación expresa de que el administrado quedará sometido a derecho para todos los efectos de las investigaciones necesarias, a fin de determinar los supuestos de hechos indicados en el texto del acto administrativo de inicio. 3. Indicación expresa de que posee quince días hábiles para que exponga sus descargos y promueva sus pruebas. 4. Indicación expresa del horario y oficina por la cual deberá hacer sus descargos y promueva sus pruebas. 5. Indicación expresa de que a partir de su notificación tendrá acceso al respectivo expediente administrativo.

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6. Indicación que deberá firmar acuse de recibo en la parte inferior de la notificación. 7. Indicación de que cuentan con quince (15) días hábiles para recurrir dicho acto por ante los Tribunales con competencia en materia Contencioso Administrativo. Artículo 52. Cuando resulte impracticable la notificación en la forma prescrita en el Artículo anterior, se procederá a la publicación del acto administrativo en un diario de mayor circulación de la entidad territorial donde se encuentre la sede del funcionario instructor, en este caso, se entenderá notificado el interesado cinco (05) días después de la publicación y se deje constancia esta en el expediente, circunstancia que se advertirá en forma expresa. Artículo 53. Los funcionarios instructores deberán inhibirse del conocimiento del asunto cuya competencia les esté legalmente atribuida, en los siguientes casos: 1. Cuando personalmente, o bien su cónyuge o algún pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, tuvieren interés en el procedimiento. 2. Cuando tuvieren amistad íntima o enemistad manifiesta con cualquiera de las personas interesadas que intervengan en el procedimiento. 3. Cuando hubieren intervenido como testigos o peritos en el expediente de cuya resolución se trate, o si como funcionarios hubieren manifestado previamente su opinión en el mismo, de modo que pudieran prejuzgar ya la resolución del asunto, o, tratándose de un recurso administrativo, que hubieren resuelto o intervenido en la decisión del acto que se impugna. Quedan a salvo los casos de revocación de oficio. 4. Cuando tuvieren relación de servicio o de subordinación con cualquiera de los directamente interesados en el asunto. Artículo 54. Cuando el funcionario instructor deba inhibirse se procederá conforme lo establecen los artículos 34 al 37 del presente Reglamento. Artículo 55. Iniciado el procedimiento administrativo sancionatorio el funcionario instructor procederá a abrir expediente administrativo en el cual se recogerá toda la tramitación a que dé lugar el asunto. De las comunicaciones entre las distintas autoridades, así como de las publicaciones y notificaciones que se realicen, se anexará copia al expediente. Artículo 56. Cuando el asunto sometido a la consideración de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda tenga relación

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íntima o conexión con cualquier otro asunto que se tramite en la misma, podrá el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de oficio o a solicitud de parte, ordenar la acumulación de ambos expedientes, a fin de evitar decisiones contradictorias. Artículo 57. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de oficio o a instancia del interesado, cumplirá todas las actuaciones necesarias para el mejor conocimiento, del asunto que deba decidir, siendo de su responsabilidad impulsar el procedimiento en todos sus trámites. Artículo 58. Los interesados y sus representantes tienen el derecho de examinar en cualquier estado o grado del procedimiento, leer y copiar cualquier documento contenido en el expediente, así como de pedir certificación del mismo. Artículo 59. Agotado el lapso para realizar los descargos y promover pruebas, mediante acto motivado que se agregará al expediente, el funcionario instructor remitirá el expediente a la unidad administrativa encargada de la consultoría jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta se pronuncie en un lapso de cinco días hábiles. El pronunciamiento emitido por la unidad administrativa encargada de la consultoría jurídica, deberá ser remitido con el expediente administrativo al Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de que decida y establezca las sanciones a que hubiere lugar en un lapso de cinco días hábiles; dicha decisión deberá ser motivada y resumida en una resolución que se publicará en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Artículo 60. Cuando alguna de las personas cuyos intereses legítimos, personales y directos no esté conforme con la decisión administrativa podrá oponer el recurso contencioso de nulidad por ante los tribunales competentes, en un lapso no mayor a tres (03) meses. Artículo 61. La notificación de la decisión se notificará al administrado de forma personal, en caso de que la decisión establezca alguna sanción se le remitirá en anexo la respectiva planilla de liquidación para que satisfaga su obligación en el lapso establecido en el Artículo 136 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En el caso de que la notificación no pueda practicarse de forma personal se hará conforme lo dispone el Artículo 45 del presente Reglamento.

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Artículo 62. Si el administrado no cancelare la sanción y no recurrió al acto administrativo conforme lo establece el Artículo 55 del presente Reglamento, vencido el lapso indicado en éste se considerará como reincidente y se aplicarán inmediatamente los efectos contenidos en el artículo 137 de Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, decisión que deberá constar en acto administrativo motivado y se notificará al administrado conforme al artículo anterior. En el caso de que se niegue a cancelar las multas impuestas por reincidencia, si el administrado es propietario de más de cinco (05) inmuebles vencido el lapso para recurrir la última decisión el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda remitirá informe al Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, donde explique la situación para que éste inicie el procedimiento de expropiación conforme lo dispone la legislación que rige la materia.

Así como la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de

Vivienda, es un instrumento jurídico novedoso y estructurado, su reglamento, es un

gran aporte, porque viene a cubrir los vacios existentes, limitando la actuación del

órgano rector.

Es importante acotar que los vacios legales, que se puedan presentar en la

aplicación de dicho procedimiento sancionatorio, deberán ser complementado con la

Ley Orgánica de los Procedimientos Administrativos (LOPA) vigente, ya que es una

ley especial en materia de procedimientos administrativos.

Definición de términos básicos

Actos administrativos: Es toda declaración de carácter general o particular

emitida de acuerdo con las formalidades y requisitos establecidos en la ley, por los

órganos de la administración pública.

Arrendador: Persona que cede a otra el uso de una cosa por tiempo

determinado y a precio cierto.

56

Arrendamiento: Contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga

a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante

un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Arrendatario: Quien adquiere el uso de una cosa por tiempo determinado y a

cambio del abono de un precio cierto. Sinónimo de inquilino cuando lo que se

arrienda es una vivienda o un inmueble.

Constitucionalidad: Es un conjunto de mecanismos destinados a mantener el

funcionamiento del Estado dentro de los lineamientos señalados por la voluntad

constituyente, y para impedir que ese poder exorbitante sea colocado al servicio de

intereses diferentes a los de la comunidad.

Debido proceso: Es aquel en el cual los justiciables, sujeto activo y pasivo,

concurren en condiciones de igualdad dentro de un marco de garantías, de tutela y

respeto de los derechos y libertades fundamentales, que les son reconocidos por el

ordenamiento, a fin de concluir en una decisión justa y razonable.

Desalojo: Es una acción autorizada legalmente, realizada por medio de la

fuerza pública del país, que permite obligar a abandonar los inmuebles, como

edificios, fábricas u otros recintos ocupados ilegalmente, básicamente sin la

existencia de contrato o autorización de sus dueños, a las personas que la están

habitando

Expropiación: Es una institución del derecho público, mediante el cual el

Estado actúa en beneficio de una causa de utilidad pública o de interés social, con la

finalidad de obtener la transferencia forzosa del derecho de propiedad o algún otro

derecho de los particulares, a su patrimonio, mediante sentencia firme y pago

oportuno de la justa indemnización.

57

Garantía constitucional: Son los medios que la ley dispone para proteger los

derechos de las personas, pues su simple declaración, sin los correspondientes

remedios previstos para el caso de violación, resultaría una utopía.

Habitación: Espacio físico que es parte de un inmueble, utilizado como

morada y asiento principal de persona o familia para su vivienda.

Inconstitucionalidad: Conducta vulneradora de la carta magna, estas

vulneraciones tienen diversas causas y se presentan con matices diferentes.

Asimismo, las consecuencias de tales infracciones pueden ser muy distintas.

Medidas preventivas: Son aquellas dictadas por el juez y destinadas a

prevenir los riesgos de vulnerabilidad a la parte vencedora de su derecho.

Multa: Pena pecuniaria que se impone por una falta delictiva, administrativa

o de policía o por incumplimiento contractual

Multiarrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través

de terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.

Pensión: Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas

para servicios comunes, utilizadas de forma continúa como vivienda.

Pequeño arrendador: Es aquella persona natural o jurídica dedicada al

arrendamiento de una o dos viviendas.

Presunción de inocencia: Es un derecho humano, según el cual toda persona

acusada de un delito tiene derecho a que se presuma su inocencia mientras no se

compruebe su culpabilidad, conforme a la ley y en juicio público, en el que se hayan

asegurado todas las garantías necesarias para su defensa.

Procedimientos administrativos: Es el conjunto de actos preparatorios o de

trámite que preceden al acto administrativo decisorio, y así mismo, los trámites y

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diligencias posteriores a éste. Estos procedimientos comprenden, pues la cadena de

resoluciones de carácter previo que han de ser dictadas por los órganos de la

administración y que conducen a la emisión de actos administrativos, las

formalidades complementarias de esos actos, o sea, su notificación a los interesados o

su publicación, e igualmente, las decisiones dictadas por las autoridades

administrativas, de oficio o a instancia de parte interesada, mediante las cuales se

convalida un acto anulable, se reconoce la nulidad absoluta de un acto, o se corrige,

revoca, modifica o confirma un acto administrativo anterior.

Propiedad: Es el derecho o facultad de los seres humanos para tomar

posesión de una determinada cosa. La propiedad puede abarcar tanto a algo que está

enmarcado en los límites de la ley (como un bien inmueble o mueble) o de un atributo

o cualidad individual (como puede ser la simpatía, el talento, el respeto, entre otros).

Residencias: Son aquellos inmuebles arrendados por habitación o cama sobre

la cual se asienta su vivienda.

Resolución de un contrato: Facultad que tiene aquella de las partes

contratantes que habiendo cumplido con sus compromisos, alegue la falta de

cumplimiento de la contraria para solicitar que quede sin efecto el contrato ya

formalizado

Sanción: Es la aplicación de algún tipo de pena o castigo a un individuo ante

determinado comportamiento considerado inapropiado, peligroso o ilegal.

Sanción administrativa: Son un tipo de acto administrativo que consiste en

una represalia por parte del estado, consecuencia de una conducta ilícita del

administrado. Se define como cualquier afectación realizada por parte de la

administración a un administrado como consecuencia de una conducta ilegal, a

resultas de un procedimiento administrativo, y con una finalidad puramente represora.

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Subarrendatario: Persona que a cambio del pago de un precio (renta) puede

usar de un bien inmueble que, de forma previa, había sido arrendada al arrendatario.

Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar,

sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser

humano.

Vivienda estudiantil: Es aquel espacio físico vital, acondicionado como

vivienda temporal para el estudiante, bien sea habitación, casa, quinta, apartamento,

anexo de una vivienda, edificio o cualquier otra tipología de vivienda establecida en

esta ley, que permita el desarrollo integral y progresivo durante su formación. Dicha

vivienda puede ser de carácter pública, privada o mixta.

Vivienda principal: Viviendas cuya tipología, dimensiones y precios están

reglamentadas por la administración, como condición para poderse acoger a

determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por parte de los compradores,

los cuales a su vez deben reunir unas condiciones establecidas en cuanto a titularidad

de inmuebles, ingresos familiares, entre otros.

60

CAPITULO IV

MARCO METODOLÓGICO

Todo proceso de investigación es una consecución de pasos, los cuales inician

cuando el investigador, siente esa inquietud por dar respuesta a una interrogante, la

cual se materializa, por medio del planteamiento del problema y consigue asistencia

en el marco conceptual, sin embargo, debe el investigador tener presente en la

estructura del proceso investigativo, la forma de como vincular esa situación

problemática, con las posibles respuestas; ese engranaje se da a partir del marco

metodológico, que como bien su nombre lo define, provee el método de investigación

a aplicar, que acoplará la etapa inicial, solo de problemas e incógnitas, con la final de

resultados y sobre todo, de capitalización de lo aprendido.

Tipo de investigación

La determinación del tipo de investigación a realizar no tiene valor por sí

mismo, ni es un requisito, que da mayor rigurosidad al trabajo; es la herramienta

precisa, que permite estar conscientes de los fines que se pretenden alcanzar, es el

instrumento que coadyuva en el plan que se desarrolla y facilita el razonamiento

acerca de los objetivos.

Las investigaciones se pueden clasificar siguiendo distintos parámetros:

Objeto de estudio, extensión del estudio, mediciones, etc., partiendo de ello, entre los

tipos de investigaciones más comúnmente conocidas están: Explicativas,

exploratorias, descriptivas, documentales; ésta última es el tipo que más se ajusta al

presente trabajo; ya que tiene como elemento esencial, el análisis de los diferentes

fenómenos que se presentan en la realidad utilizando como recurso principal, la

61

variedad de tipos de documentos que produce la sociedad y a los cual tiene acceso el

investigador.

Definido en ese contexto, la investigación documental es aquella que se

fundamenta en la obtención de las informaciones necesarias a la sustentación de los

supuestos teóricos y objeto de estudio, por intermedio de fuentes documentales; es

decir, de formas escritas de comunicación del conocimiento. La manifestación escrita

de los contenidos que sirven para el análisis, estudio y verificaciones que la

investigación pretende, se patentiza de manera muy particular en la investigación

jurídica; que encuentra en la ley, la doctrina y la jurisprudencia, una pacífica

explanación de las ideas por medio del lenguaje escrito. Es por su carácter jurídico

(en virtud de las fuentes que servirán a la recolección de la información), que el

presente estudio es de tipo documental.

Autores como Chávez (2000), describen los estudios documentales como

aquellos “que se realizan sobre la base de documentos o revisión bibliográfica”.

Según Sabino (2008), las investigaciones documentales posibilitan al investigador

cubrir una amplia gama de fenómenos, ya que no sólo se basan en los hechos a los

cuales el mismo tiene acceso sino que pueden extenderse para abarcar una

experiencia inmensamente mayor que le proporcionan, todos aquellos que han tenido

intervención en el problema o contacto con el mismo y han plasmado en textos sus

análisis o experiencias.

En este mismo orden, y para definir la tipología de la que se revistió la

investigación desarrollada, es preciso señalar que es de tipo descriptivo, ya que se

basó en la observación del comportamiento de los fenómenos que son objeto de

estudio desde una óptica objetiva y exhaustiva; a partir de la cual procuró desentrañar

sus manifestaciones e implicaciones, armonizando el problema observado, con las

significaciones que la teoría da al mismo y a sus elementos.

62

Finalmente, éste estudio documental se encuentra hermanado con la

naturaleza cualitativa, pues el razonamiento sobre el cual versó, no se enlaza a lo

numérico; sino por el contrario a hechos y fenómenos generales de tipo social, que

impusieron, más bien un examen mesurado sobre todos los agentes intervinientes en

el mismo.

Diseño de la investigación

Tamayo y Tamayo (2001), conceptúan el diseño de la investigación, como el

planteamiento de una serie de actividades sucesivas y organizadas que se adaptan a

las particularidades de cada modalidad de investigación, para indicar los pasos y

pruebas a efectuar, así como, las técnicas para la recolección y análisis de los datos

necesarios al objeto de estudio.

En tal sentido, el diseño de investigación que metodológicamente se

compaginó, a las pretensiones del estudio desarrollado, es uno bibliográfico, hecho

que responde a la relación instrumental que existe entre un tipo de investigación

documental y el empleo sistemático y razonado de bibliografía como fuente

indispensable de información. Basado en ello, el medio para la adquisición de las

informaciones necesarias, estuvo representado por la revisión de documentos de

carácter legal: Leyes, publicaciones, artículos obtenidos a partir de páginas de internet

y doctrina relacionada al estudio.

Otra característica propia del diseño de investigación seleccionado, consistió,

en lo que Hernández (2003), define como no experimentalidad del estudio, y que se

representa en el hecho, de un investigador no interventor del conocimiento plasmado

en las fuentes de información (no lo confronta de modo práctico dentro de un

contexto vivencial); sino que por el contrario, contextualiza y aprecia las

informaciones arrojadas por las fuentes de información en virtud del entorno en que

63

ha desarrollado su estudio, siendo el eje de su tarea la observación documental y el

análisis, mas no así la manipulación del conocimiento, que viene de la mano de la

experimentación.

Técnicas e instrumentos de recolección de datos

Las técnicas e instrumentos de recolección de datos son las vías utilizadas,

para obtener la información. Es muy frecuente la tendencia a confundir las técnicas

de recolección de datos con los instrumentos de recolección de datos. La primera, se

refiere a un aspecto procedimental, es decir la forma de obtener los datos, más o

menos estandarizado que se ha utilizado con éxito en el ámbito de la investigación; en

cambio el instrumento de recolección de datos, es un recurso o dispositivo de sustrato

material, que sirve para registrar los datos o información obtenidos a través de las

diferentes fuentes.

Ambos aspectos, se complementan entre sí, una determinada técnica, por lo

general, comporta la utilización de un determinado instrumento. Así, la observación,

se vale de la lista de cotejo, el análisis de documentos requiere de la ficha de registro,

cuaderno de notas, subrayados. Lo expuesto es necesario, pues de ello dependen la

confiabilidad y validez del estudio. Obtener información confiable y valida requiere

cuidado y dedicación y no debe estar condicionada a elementos subjetivos, como la

capacidad de memoria del investigador, la cual puede ser vulnerable; sino por el

contrario a técnicas e instrumentos, que contribuyan a compilar los datos, de forma

amplia y segura.

La clave para decidir sobre las técnicas y el o los tipos de instrumentos de

recolección de datos, que se deben utilizar en una investigación, está en función al

tipo de investigación desarrollada. Respecto de la especialidad sobre la técnica de

recolección de datos referida a estudios jurídico-documentales, como es la presente,

64

Nava (2007) expresa: “Para la investigación jurídica…la técnica por excelencia la

constituye: La técnica del fichaje o registro de referencias de autor o documental”. De

conformidad con lo señalado, la investigadora construyó fichas, para el acopio de la

doctrina y legislación necesaria para el estudio.

Sumado a lo anterior, también fue puesto en práctica, como técnicas de

recolección de datos, el análisis y la observación libre, concatenados con

instrumentos como, cuaderno de notas, subrayado, resumen y listas de cotejo.

Finalmente, se utilizó como instrumento global para almacenar todos los datos

recabados, la unidad virtual de almacenaje, del computador, con el fin de asegurarlos,

evitando posibles pérdidas. Como aporte al lector, se muestra un breve resumen de las

técnicas e instrumentos utilizados:

- Análisis; es la identificación y separación de elementos fundamentales de un

todo en partes, para poder estudiar su función y estructura. Esta es la técnica, que

corresponde al tipo documental.

- Observación libre; es una técnica de observación en la que los

comportamientos que se van a observar no están determinados de antemano; fue

utilizada, para observar las diferentes opiniones y reacciones sobre el tema.

- Resumen; es reducir un texto manteniendo lo esencial y quitando lo menos

importante, debe ser breve pero completo con las ideas fundamentales, se utiliza

estructuración de las oraciones y vocabulario propio. El uso del resumen, fue para

eliminar aquellas ideas menos importantes, permitió la simplificación y comprensión

de los textos.

- Fichas; tradicionalmente eran tarjetas de forma rectangular de diversos

tamaños pero en la actualidad, se usan otros tipos de fichas como las electrónicas. Las

fichas se utilizan para registrar y resumir los datos extraídos de fuentes bibliográficas

(como libros, revistas y periódicos) o no bibliográficas. En la presente investigación

se utilizaron fichas para almacenar información que luego fue incluida en la misma.

65

- Cuaderno de notas; también llamado libro de notas, es un libro de pequeño o

gran tamaño que se usa para tomar notas o añadir apuntes. En el estudio, se utilizó

este instrumento para recabar apuntes y notas que sirvieron de sustento al mismo.

- Subrayado; es resaltar una idea importante, colocando una raya debajo de

ésta; favorece así su atención preferente por parte del lector, el objetivo del subrayado

es destacar las ideas esenciales de un texto, lo cual fue utilizado en este trabajo para

resaltar la información más importante.

- Listas de cotejo; denominada también lista de chequeo o control es un

instrumento que sirve para registrar información de comportamientos o fenómenos.

En el estudio, tales listas se utilizaron a fin de llevar un orden correlativo de las

fuentes documentales consultadas y los datos obtenidos.

Técnicas para el análisis de la información

Una vez obtenida y recopilada la información se inicia de inmediato su

procesamiento, esto implica el cómo ordenar y presentar de la forma más lógica e

inteligible los resultados obtenidos con los instrumentos aplicados. El procesamiento

de los datos no es otra cosa que el registro de los datos obtenidos por los instrumentos

empleados, mediante una técnica analítica en la cual se comprueban las variables y se

obtienen las conclusiones...

El análisis y la interpretación tienen un peso específico, ya que estructuran los

datos, obtenidos mediante la observación y la clasificación documental; ahora para

que dichos datos puedan generar una información apropiada, debe ser justo también

la escogencia de la técnica o método de análisis; partiendo de que la presente es una

investigación documental, fueron seleccionadas como técnica la hermenéutica,

dialéctica y la deducción.

66

La hermenéutica, no es un saber teórico, sino la técnica de interpretar

correctamente un texto, para luego establecer su uso práctico, en el caso de la

investigación desarrollada, ésta técnica, permitió, utilizar todo el material documental

y reflejarlo en la realidad observada, sobre todo en el relacionado a las leyes.

De igual forma la dialéctica; por contener esa propiedad, que permite

contraponer un discurso, con una determinada concepción o tradición, permitió contrastar

las ideas preconcebidas, sobre los resultados de la investigación, con los realmente

alcanzados.

Inducción, permite generalizar el conocimiento obtenido en una ocasión a otros casos

u ocasiones semejantes que pueden presentarse en el futuro, por ésta fortaleza, ésta técnica

permitió, extender los conocimientos, para solventar aquellos vacios y/o lagunas jurídicas

encontradas, en la investigación.

Solo para fines didácticos, a continuación se presenta un cuadro resumen, que

comprende las principales características metodológicas, de la investigación

desarrollada:

Caracterización de los elementos metodológicos (Cuadro 1) Tipo de

Investigación Diseño de la Investigación

Instrumentos de recolección de

datos

Técnicas para el análisis de la información

Descriptiva Bibliográfica: Leyes, revistas, publicaciones, artículos de internet, doctrina.

Análisis Hermenéutica

Documental No experimental Observación libre Dialéctica Cualitativa Fichaje Inducción Resumen Análisis Cuaderno de notas Subrayado Fuente: Azuaje (2014)

67

Fases metodológicas

Fase I: Precisar las actuaciones de los arrendadores y arrendatarios, que pudieran

derivar en sanciones por el incumplimiento de los deberes establecidos en la Ley para

la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

En esta fase se detallaron, cuales son las actuaciones de los arrendadores y

arrendatarios consideradas, por la Ley para la Regulación y Control de los

Arrendamientos de Vivienda, como susceptibles de ser sancionadas, ya que estos son

hechos no aceptados por la mencionada ley, por considerarlos contrarios a la

concepción, que tiene el Estado Venezolano, sobre la relación arrendaticia de

viviendas. Dichas sanciones, están valuadas como multas, de obligatorio pago; es

importante destacar, que las sanciones no se aplican de forma subjetiva, sino

siguiendo un procedimiento administrativo, el cual será detallado en la etapa de

resultados.

Fue necesario la recopilación de información, dentro de la Ley para la

Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para el logro de ésta

fase; ya que las sanciones se presentan de forma separada de los artículos, que

establecen cuales son actuaciones rechazables.

Para el desarrollo de esta fase, la autora hizo uso de la técnica de análisis y la

recolección de datos, partiendo de lo antes expuesto, ya que la Ley para la

Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, presenta de forma

separada, las actuaciones sancionables de las sanciones, también utilizó como

instrumento el resumen, cuaderno de notas y el subrayado, en aras de vincular, estos

dos elementos de la ley.

68

Fase II: Verificar las garantías constitucionales referidas al debido proceso y la

presunción de inocencia en el procedimiento sancionatorio, dentro del arrendamiento

de viviendas.

Para determinar, cómo se proyectan las garantías constitucionales, del debido

proceso y la presunción de inocencia dentro del procedimiento sancionatorio, fue

necesario primero conceptualizar dichas garantías y como se ejercen, así mismo

circunscribirlas a la gama de sanciones establecidas en la ley; con el fin de determinar

si efectivamente, estas instituciones no están menoscabadas y continúan siendo

derechos inviolables de los ciudadanos.

Esta fase, fue el resultado de una revisión bibliográfica y doctrinaria, en el

cual se pusieron en marcha el uso del análisis, la observación libre y la recolección de

datos todas entrelazadas como técnica, así mismo para discernir dichas garantías

dentro del procedimiento sancionatorio; fueron utilizadas como técnicas, el cuaderno

de nota, el subrayado y la lista de cotejo.

Fase III: Determinar las consecuencias para los arrendadores y arrendatarios, con la

aplicación del procedimiento sancionatorio.

Finalmente y para determinar cuáles son las consecuencias, que pudieran

recaer sobre arrendadores y arrendatarios, a partir de la aplicación del procedimiento

sancionatorio, fue necesario clasificar dichas consecuencias en objetivas y subjetivas.

Las primeras, estan determinadas de forma expresa en la Ley para la Regularización

y Control de los Arrendamientos de Vivienda; de manera explicita se establece que

por cada articulo infrigido, recaera sobre al administrado una determinada multa e

incluso, hasta se contempla las posibles situaciones a las cuales puede enfretarse el

administrado, a partir de la reincidencia.

69

Pero eso es solo lo factico, como arriba se menciona, hay un elemento

subjetivo asociado a las consecuencias, que es como se siente el administrado

sancionado, como calificaria a éste procedimiento sancionatorio, se siente respaldado

y protegido por el Estado o por el contrario, a pesar de saber que es un deber a

cumplir, siente que este procedimiento sancionatorio pudo habese desarrollado de una

forma distinta, quizas mas orientado a la educacion de las partes de las relaciones

arrendaticias, en lugar de la imposicion de la multa, que debió ser concebido mas en

un basamento de equidad y justicia, tomando en consideracion, los elementos

particulares, antes de ser una figura punitiva del Estado.

Debido al intento de medición planteado por la autora, sobre las

consecuencias para arrendadores y arrendatarios y por tratarse de un aspecto que

cuenta con alta influencia de un elemento subjetivo, se utilizó como método

primordial la observación libre, a partir de allí el análisis fue indispensable, para

establecer estas las consecuencias, ambas técnicas fueron asistidas por el cuaderno de

notas, el resumen y las fichas, como métodos de recolección de datos.

70

CAPITULO V

RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Luego del tránsito de la investigación, donde el trabajo se construye como una

evolución de eventos, los cuales se derivan uno del otro, se arriba a la fase de

presentación de resultados, conclusiones y recomendaciones; es en ésta fase, en

donde el investigador va mostrar realmente su capacidad para estructurar las

respuestas a las interrogantes planteadas, a partir del análisis de los datos recabados

durante la etapa metodológica.

Los resultados, conclusiones y recomendaciones, están fuertemente

concatenadas, una da pie a la otra, el primero porque surge del análisis de los datos,

para transformarse en información; a partir de esa posición el investigador, ya

sumergido en una esfera de conocimientos, tiene la sapiencia para establecer

conclusiones y finalmente adquiere la atribución, para proponer recomendaciones,

que es el aporte último de una investigación, influir positivamente en el colectivo.

Por ser una etapa vital para cualquier trabajo de investigación, a continuación,

se esquematiza éste proceso, para resaltar sus elementos y como se entrelazan.

Proceso de internalización del conocimiento (Fig, 1)

Estructuracion de Resultados

Construccion de Conclusiones

Proposicion de Recomendaciones

Fuente: Azuaje (2014)

Análisis del Investigador

Análisis del Investigador

71

Resultados

Transcurrida la investigación sobre el tema planteado, a continuación se

muestran los resultados, éstos provienen del análisis de los datos recabados, tomados

principalmente de la revisión de leyes y la doctrina.

En éste sentido, con el fin de facilitar el proceso de entendimiento al lector,

los resultados de cada objetivo, se presentan utilizando las fases metodológicas

desarrolladas en el capitulo anterior.

Partiendo de la determinación de las actuaciones de los arrendadores y

arrendatarios, que pudieran derivar en sanciones por el incumplimiento de las

obligaciones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Vivienda, se debe tener presente que ya esas actuaciones están

determinadas en la misma ley, sin embargo no se encuentran engranadas ya que el

artículo que muestra las sanciones, solo manifiesta dos elementos: El dictamen

negativo, derivado por el incumplimiento de un articulo determinado y la multa

respectiva.

Por ello, la investigadora consideró pertinente estrechar esta relación,

mostrando cada sanción, expuestas en el artículo 141 de la Ley para la

Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, asociada al artículo

incumplido, con la intención de que el lector pueda visualizar ésta dependencia, a

continuación se ofrece el cuadro resumen:

Dependencia supuesto de hecho y sanción (Cuadro 2)

Articulo / Supuesto de Hecho Sanción Artículo 12: Se prohíbe el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas y suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, que representen

1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

72

riesgos para la seguridad, la salud y la vida de las personas. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como: tablas, latas y cartones; asimismo aquellos inmuebles producto de demolición eso de construcciones no culminadas que, a la simple observación, carecen de las condiciones mínimas de seguridad para la garantía de la vida humana y, adicionalmente, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado u obligada a pagar canon de arrendamiento por viviendas de este tipo. No quedando estas relaciones arrendaticias excluidas de la aplicación de esta Ley, en cuanto a la responsabilidad y sanciones a que hubiere lugar, así como al disfrute de las garantías y derechos a favor de los arrendatarios y arrendatarias. Artículo 14: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro medio de publicidad, en los cuales: 1.Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria, subarrendatario o subarrendataria, así como establecer discriminación por: orientación sexual, identidad de género, edad, origen étnico, preferencia política y

2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

73

religiosa, condición económica, estado civil, clase social, profesión o condición social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre otras. 2. Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el numeral que antecede. 3. Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia. En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley. Artículo 15: Se prohíbe el cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble deberá ser imputada al arrendador. El incumplimiento de este artículo será sancionado conforme a la presente Ley.

3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

Artículo 24: El incumplimiento de la obligación prevista en el artículo 22 de la presente Ley, por parte del arrendador, dará origen a que se le imponga una multa de conformidad con las sanciones

4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

74

previstas en esta Ley. (Artículo 22: Los arrendadores deberán remitir a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), los datos que sean requeridos a los efectos del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda). Artículo 36: Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la necesidad del arrendatario o arrendataria, incumpla este artículo será sancionado de conformidad con la presente Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los servicios públicos corresponderá al arrendatario o arrendataria.

5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)

Artículo 39: No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario o arrendataria, no cumplan con el presente artículo, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario y arrendataria de iniciar los procedimientos establecidos en esta Ley.

6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)

Artículo 41: El arrendador tiene la 7 .Por el incumplimiento de lo indicado

75

obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de conformidad con la presente Ley y el Código Civil.

en el artículo 41 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

Artículo 44: Queda prohibido el subarrendamiento del inmueble, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato. Los infractores o infractoras de esta disposición, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato.

8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

Artículo 46: Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.

9. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)

Artículo 47: El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado u obligada a: 1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo

10. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

76

valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. 2. Aceptar la condición de la compra o arriendo de bienes muebles que se encuentren en el área que se pretende arrendar, para la suscripción del contrato. Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley. Artículo 53: A los contratos de arrendamiento se les debe anexar, como parte integral, la resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda fija el correspondiente canon de arrendamiento, so pena de nulidad; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo dispone la presente Ley. Los arrendadores que incumplan con lo establecido en el presente artículo, deberán otorgar un nuevo contrato a los arrendatarios o arrendatarias conforme lo dispone la presente Ley.

11. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.).

Artículo 54: Los contratos de arrendamiento se celebrarán en moneda de curso legal nacional; los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción, conforme lo dispone la presente Ley. Aquellos contratos que se celebraron en moneda extranjera antes de la entrada en

12. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

77

vigencia de la presente Ley, se adecuarán a las formalidades establecidas en ésta, en un lapso de treinta días continuos a partir de su entrada en vigencia. Artículo 58: El contrato cuyo contenido tenga un fin distinto a lo establecido en la presente Ley se declarará nulo, al demostrar el arrendatario o arrendataria la existencia de una relación arrendaticia de vivienda. Sin menoscabo de perjudicar la antigüedad en la relación. Los arrendadores que incurran en la falta establecida en este artículo serán sancionados de conformidad con lo establecido en la presente Ley.

13. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

Artículo 91: Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo

14. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)

78

comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5.Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único: En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. Artículo 126: La obligación de reintegrar 15. Por el incumplimiento de lo indicado

79

el exceso del cobro indebido, conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al responsable del cobro de los sobre alquileres, siendo solidariamente responsable ambos, no importando que tipo de relaciones jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la aplicación de las sanciones establecidas en esta Ley.

en el artículo 126 de la presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)

Artículo 130: Queda totalmente prohibido el exceso de cobro bajo coacción u otras modalidades, que intenten desvirtuar el canon de arrendamiento establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. La violación de las disposiciones de este capítulo será sancionada de conformidad con lo previsto en esta Ley.

16. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).

Artículo 137: El propietario de inmuebles destinados a vivienda, deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones: 1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%). 2. Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%). 3. Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%). 4. Cuando exista una relación

17. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).

80

arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%). El propietario que por la necesidad del arrendatario o arrendataria haga caso omiso a lo dispuesto en el presente artículo, será sancionado de acuerdo a la presente Ley. Fuente: Azuaje (2014)

Adicionalmente a las sanciones establecidas en el artículo 141, existe una

referida al desalojo de hecho; de acuerdo a esto, el arrendador tiene expresamente

prohibido el desalojo arbitrario, cometido sin antes cumplir las formalidades fijadas

en ésta misma ley, en caso de llevarlo a cabo, el arrendador, será sancionado con una

multa de mil unidades tributarias (1000 u.t.)

En el cuadro arriba mostrado, el lector, puede precisar cuáles son las

actuaciones de arrendadores y arrendatarios, que conllevan a la imposición de

sanciones, según la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de

Vivienda.

Continuado con la presentación de los resultados y abordando el tema de la

verificación de las garantías constitucionales referidas al debido proceso y a la

presunción de inocencia, para comenzar, se hace necesario detallar las etapas del

procedimiento sancionatorio, contemplado en el Reglamento de la Ley para la

Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que es el instrumento

correspondiente, con el fin de visualizar, si dicho procedimiento, asegura al

sancionado, el cumplimiento de las mencionadas garantías constitucionales,

contemplado en el artículo 49 CRBV. A continuación se muestra un flujograma, que

de forma sencilla y clara, expone las diferentes etapas del procedimiento. (Fig 2)

81

Definidos los pasos del procedimiento

garantía constitucional del debido proceso

mencionado procedimiento

incorpora una tabla comparativa en la cual

82

Definidos los pasos del procedimiento de sanción, es preciso enlazarlo con

garantía constitucional del debido proceso, con el propósito de contrastar si el

mencionado procedimiento cumple con el artículo constitucional

comparativa en la cual, el lector podrá confrontar a partir del

, es preciso enlazarlo con la

, con el propósito de contrastar si el

constitucional; para ello, se

el lector podrá confrontar a partir del

83

referido artículo, su proyección en el procedimiento sancionatorio, establecido en

Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de

Vivienda.

Comparación Artículo 49 CRBV y artículos del Reglamento de la Ley para la

Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Cuadro 3)

Artículo 49. CRBV Artículos del Reglamento de la Ley para la Regulación y Control de los

Arrendamientos de Vivienda El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia: 1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa (…). 2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario. 3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad (…). 6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes. 8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados (…).

Artículo 47, (…) En el segundo caso, el Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda ordenará la apertura del procedimiento administrativo sancionatorio y notificará a los particulares cuyos derechos subjetivos o intereses legítimos, personales y directos pudieren resultar afectados, concediéndoles un plazo de quince días hábiles para que expongan las pruebas y aleguen sus razones. En éste articulo se asegura el cumplimiento del ordinal 1, al configurar el derecho a la notificación de los cargos. Artículo 51, La notificación del procedimiento administrativo sancionatorio deberá ser entregada en el domicilio o residencia del interesado y contendrá entre otros aspectos: 1. Copia del texto íntegro del acto administrativo de inicio, 2. Indicación expresa de que el administrado quedará sometido a derecho para todos los efectos de las investigaciones necesarias, a fin de determinar los supuestos de hechos indicados en el texto del acto administrativo de inicio. 3. Indicación expresa de que posee quince días hábiles para que exponga sus descargos y promueva sus pruebas. 4. Indicación expresa del horario y

84

oficina por la cual deberá hacer sus descargos y promueva sus pruebas. 5. Indicación expresa de que a partir de su notificación tendrá acceso al respectivo expediente administrativo. 6. Indicación que deberá firmar acuse de recibo en la parte inferior de la notificación. 7. Indicación de que cuentan con quince (15) días hábiles para recurrir dicho acto por ante los Tribunales con competencia en materia Contencioso Administrativo. Los ordinales de éste artículo, le aseguran a la persona sometida al procedimiento sancionatorio, el lapso para oposición, presentación y descargo de las debidas pruebas, conforme al ordinal 2. Artículo 53, Los funcionarios instructores deberán inhibirse del conocimiento del asunto cuya competencia les esté legalmente atribuida, en los siguientes casos: 1. Cuando personalmente, o bien su cónyuge o algún pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, tuvieren interés en el procedimiento. 2. Cuando tuvieren amistad íntima o enemistad manifiesta con cualquiera de las personas interesadas que intervengan en el procedimiento. 3. Cuando hubieren intervenido como testigos o peritos en el expediente de cuya resolución se trate, o si como funcionarios hubieren manifestado previamente su opinión en el mismo, de modo que pudieran prejuzgar ya la resolución del asunto, o, tratándose de un recurso administrativo, que hubieren resuelto o intervenido en la decisión del acto que se impugna. Quedan a salvo los casos de revocación de oficio.

85

4. Cuando tuvieren relación de servicio o de subordinación con cualquiera de los directamente interesados en el asunto. Por éste artículo, se asegura el cumplimiento del ordinal 3, ya que podrán solicitarse las inhibiciones, para asegurar la imparcialidad del procedimiento. Articulo 57, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de oficio o a instancia del interesado, cumplirá todas las actuaciones necesarias para el mejor conocimiento, del asunto que deba decidir, siendo de su responsabilidad impulsar el procedimiento en todos sus trámites. Con éste articulo, se asegura el cumplimiento del ordinal 6. Artículo 58, Los interesados y sus representantes tienen el derecho de examinar en cualquier estado o grado del procedimiento, leer y copiar cualquier documento contenido en el expediente, así como de pedir certificación del mismo. De igual forma, asegura el cumplimiento de los ordinales 1, 3 y 6. Artículo 59, Agotado el lapso para realizar los descargos y promover pruebas, mediante acto motivado que se agregará al expediente, el funcionario instructor remitirá el expediente a la unidad administrativa encargada de la consultoría jurídica de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para que ésta se pronuncie en un lapso de cinco días hábiles. El pronunciamiento emitido por la unidad administrativa encargada de la consultoría jurídica, deberá ser remitido con el expediente administrativo al

86

Superintendente Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a los fines de que decida y establezca las sanciones a que hubiere lugar en un lapso de cinco días hábiles; dicha decisión deberá ser motivada y resumida en una resolución que se publicará en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Se cumple a partir de este artículo, el ordinal 1 y 6.

Artículo 60, Cuando alguna de las personas cuyos intereses legítimos, personales y directos no esté conforme con la decisión administrativa podrá oponer el recurso contencioso de nulidad por ante los tribunales competentes, en un lapso no mayor a tres (03) meses. Da cumplimiento al ordinal 8.

Fuente: Azuaje (2014)

En cada uno de los artículos del Reglamento de la Ley para la Regularización

y Control de los Arrendamientos de Vivienda mostrados antes, se puntualizó como

estos se vinculan con la garantía constitucional del debido proceso, evidenciando que

el referido procedimiento sancionatorio, prevé el resguardo de la garantía

constitucional, proporcionado al involucrado las figuras jurídicas de la notificación

formal y oportuna, los debidos lapsos procesales para la oposición, para el descargo

y promoción de pruebas, para presentar las solicitudes de inhibición; de igual forma

éste procedimiento asume la presunción de inocencia, responsabilizando a la

Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), al impulso

procesal, obligándola a indagar cada procedimiento aperturado, con el propósito de

obtener el mayor conocimiento del asunto.

Adicionalmente, se eliminan los formalismos inútiles, que en ciertos casos

convierten a los procedimientos en inoficiosos y se asegura la posibilidad de la

87

recurrencia de los actos, con el objetivo de reponer las posibles situaciones

lesionadas.

En relación a la determinación de las consecuencias, para arrendadores y

arrendatarios; a continuación se muestran algunos efectos, a partir de la aplicación del

procedimiento sancionatorio:

- Posibilidad cierta de ser sancionado por la administración, lo cual no solo

genera una carga pecuniaria al involucrado, sino un efecto moral, ya que el

ciudadano, en su actuar rutinario no considera la posibilidad cierta de ser sancionado,

en aquellos actos jurídicos de carácter privado, en los cuales debería prevalecer, las

condiciones impuestas por las partes,

- Imposición de la debida multa, aspecto que es palpable y de aplicación

inmediata,

- Establecimiento de limitaciones importantes a la voluntad de las partes, al

momento de acordar un contrato de arrendamiento de vivienda, por la influencia que

tiene el Estado, representado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de

Vivienda (SUNAVI), en dichos contratos.

Por la naturaleza de ésta fase de la investigación, vinculada a las posibles

consecuencias producto de la aplicación del procedimiento sancionatorio, las cuales

pueden ser entendidas también como conclusiones, la investigadora para fines

ilustrativos, fusionó dichas consecuencias con las ultimas, para evitar duplicar la

información, a continuación se presentan las conclusiones.

Conclusiones.

De acuerdo a lo expuesto al principio del capítulo V, las conclusiones son el

resultado del aprendizaje del investigador, sumergido éste en la esfera de

88

conocimientos del tema en desarrollo. Tomando ello como punto de partida, a

continuación se exponen los aspectos conclusivos de la investigación:

- Queda demostrado que efectivamente la relación arrendaticia de viviendas

en Venezuela, añade aspectos novedosos como: Señalamiento de actuaciones de

arrendadores y arrendatarios, no aceptadas por ley o prohibidas, que pudieran derivar

en una sanción por parte del Estado, incorporación de diversos procedimientos, así

como ampliación de otros, que vienen a regular la relación arrendaticia y la libertad

de las partes contratantes; entre estos procedimientos se encuentra el sancionatorio,

que se aplica a partir de unas actuaciones, como antes se mencionó, no aceptadas por

ley; y diversificación de las multas a aplicar, como consecuencia del procedimiento

sancionatorio. Estos elementos sumados a otros, representan cambios radicales, si se

contrasta con el Derecho Arrendaticio concebido en Roma y con la doctrina jurídica

global reciente, en donde predomina la voluntad de las partes.

- Con la incorporación de aspectos diferentes en la relación arrendaticia de

viviendas en Venezuela, se le da al Estado, por medio de la Superintendencia

Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), un rol protagónico que limita la

libertad de las partes contratantes; que concibe al arrendamiento como socialmente

responsable y que impone obligaciones a las partes, cuyo incumplimiento podrían

derivar en sanciones.

- Se expone que dichas sanciones, son el resultado de un procedimiento

sancionatorio establecido de forma expresa en la Ley para la Regularización y

Control de los Arrendamientos de Vivienda y debidamente detallado en su

Reglamento; este procedimiento a pesar de tener una naturaleza punitiva, resguarda el

cumplimiento de la garantía constitucional del debido proceso, ya que asegura al

sancionado, las oportunidades para su debida defensa y para recurrir al acto en caso

de oposición.

89

- Restricción a las libertades de los particulares, aun cuando luzca reiterado, es

trascendental ahondar en relación a ésta limitación, ya que no solo por si mismo viola

el principio de la libre voluntad entre las partes, sino a que a su vez da nacimiento a

otras situaciones, que pueden influir negativamente sobre el mercado de

arrendamiento de vivienda, entendiéndolo en su globalidad. Entre estas situaciones

se encuentran:

. Disminución de los inmuebles a ser arrendados, al imponer condiciones a los

inmuebles en arrendamiento, prohibiendo de acuerdo a lo establecido en el artículo 12

de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, el

alquiler de viviendas que no cumplan con las condiciones mínimas de sanidad y

habitabilidad y si bien esto es positivo, es un aspecto muy subjetivo, sería entonces

conveniente que se determinen de forma expresa dichas condiciones, para evitar

incurrir en error de interpretación de la norma,

. Limitación para el arrendador en cuanto a la capacidad de escogencia del futuro

arrendatario, al prohibir anuncios de prensa con ciertas características y al igual que

en el apartado anterior, no es negativo en su totalidad, si se considera el concepto de

la no discriminación, pero también debe existir para el propietario, la total y absoluta

libertad de seleccionar, a quien le va a dar su bien inmueble en arrendamiento, ya que

esto comprende, el ejercicio del derecho de propiedad.

. Injerencia directa del Estado, en los asuntos de los particulares, al exigir datos que

quizás pudieran entenderse como privados, relacionados con el contrato y con las

partes contratantes. Adicionalmente, expresa que dichos contratos sean escritos,

eliminando la posibilidad, que antes tenían las partes de hacerlo en forma verbal,

excluyendo al contrato consensual, institución básica en el Derecho Civil.

. Impedimento al ejercicio de la propiedad, en su facultad de disposición, al privar al

propietario del inmueble desocupado por medio de la aplicación del artículo 91,

numeral 2, el cual prohíbe el arrendamiento del mismo inmueble, por 3 años luego de

la desocupación.

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- La aplicación de dicho procedimiento de sanción, puede generar temores a

arrendadores y arrendatarios, especialmente entre los primeros, por ser quienes tienen

la mayor carga de sanciones; siendo la principal: La imposición de multas y para los

multiarrendadores, en los casos de segunda reincidencia, la expropiación. La Ley

para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, establece 17

tipos de multas, las cuales se gradúan en unidades tributarias y van desde las 50

unidades tributarias hasta las 1000 unidades tributarias. De las mencionadas multas,

16 están concebidas para arrendadores y 1 para arrendatarios; basado en ello, se da la

reflexión de los posibles temores de los arrendadores.

- Todo la arriba expuesto, puede ser visto distante de la equidad y la justicia,

si se observa desde el pensamiento jurídico, además puede incidir negativamente en

el mercado de arrendamiento de viviendas; ya que dicho temor retrae a los

arrendadores, cerrando oportunidades de arrendamiento y en consecuencia,

mermando las posibles soluciones habitacionales, aunque sea por medio de la figura

del arrendamiento.

- Luce contradictorio que el procedimiento sancionatorio sea más severo para

los arrendadores, si se contrasta con las múltiples oportunidades que contiene el

mismo procedimiento, para ejercer una apropiada defensa; sería conveniente

armonizar estos dos elementos, para cerrar esa brecha; una situación más

proporcionada, influirá positivamente en el mercado de arrendamiento de viviendas,

incrementando el número de unidades disponibles a arrendar y en consecuencia una

disminución en la escases de vivienda existe en la actualidad.

- Para finalizar, pero en cuanto al aspecto metodológico de la investigación y

del proceso de aprendizaje, se resaltan las enseñanzas de Carlos Sabino, quien

considera que todo trabajo de investigación tiene como fin último, aportar nuevos

conocimientos, pasando por supuesto, por la internalización de los conceptos por

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parte del investigador; en relación al aporte, aspira ésta investigadora, siempre de

forma positiva, aclarar dudas, desconocimiento, inquietudes, etc, sobre el tema de

arrendamiento de viviendas en nuestro país, punto muchas veces álgido y complejo.

Adicionalmente, fue esta una excelente oportunidad, que tuvo la autora, para

estructurar como es un sistema de investigación, no solo para desarrollar éste trabajo,

sino para convertirlo en una herramienta de uso rutinario.

Recomendaciones

- Debido a lo álgido del tema de arrendamiento de viviendas en Venezuela,

sobre todo lo relacionado al procedimiento sancionatorio, abordado por ésta

investigación, se sugiere a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de

Viviendas (SUNAVI), como órgano facultado por el Estado, para la regularización y

control de los arrendamientos de viviendas; desarrollar y aplicar una campaña

explicativa, con el fin de brindar conocimientos sobre el tema. Igualmente, informar

al colectivo en general sobre cuáles son sus derechos y obligaciones en la relación

arrendaticia, para evitar posibles sanciones.

- Debido a la presencia de aspectos subjetivos, ambiguos o confusos, en el

procedimiento sancionatorio, se sugiere también a la SUNAVI, la determinación de

forma expresa de éstos elementos, con fines educativos y por supuesto para evitar

incurrir en sanciones.

- Seria de gran ayuda que la Administración Pública, basados en el Principio

de la Proporcionalidad, pilar del Derecho Administrativo, revise continuamente las

actuaciones de la SUNAVI y constate que éstas se encuentran enmarcadas en la

debida proporcionalidad y la adecuación con el supuesto de hecho y con los fines de

la norma, cumpliendo los trámites, requisitos y formalidades necesarios y no de

forma arbitraria; esta previsión es un respaldo firme para la institución, ya que

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asegura que las actos administrativos emitidos, sean legales y pertinentes, evitando

así su recurrencia por considerarlos viciados y sujetos a nulidad; eliminando en

consecuencia juicios negativos sobre ésta institución.

- Por tratarse de una estructura y una institución que está en formación,

presenta múltiples oportunidades de mejora, las cuales van desde la continua

formación de sus funcionarios, hasta la multiplicación de sus sedes a nivel nacional,

pasando por la adecuación de estas; la idoneidad de sus oficinas, dará un rendimiento

positivo para la SUNAVI y un trato más adecuado para los usuarios.

- Para finalizar, se recomienda hacer una búsqueda de información a nivel

nacional, utilizando a los consejos comunales y otras formas de organización popular,

para conocer las opiniones que tiene el colectivo en general, desde ambos roles, sobre

la Ley para Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas. Con una

opinión más amplia y diversa, se puede plantear una reforma a dicho instrumento

legal, que muestre una relación más apegada a la equidad y a la justicia, entre las

partes y que por supuesto, disminuya los temores de los arrendadores propiciando así,

el arrendamiento de viviendas en el país.

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