valuacion edif hist
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12/29/2015UNDEFINED
VALORACIN DE EDIFICIOS HISTRICOS
Abordamos aqu la valoracin de edificios histricossujetos a proteccin integral, edificios que gozan del maor
grado de proteccin contemplado en nuestra legislacin! El pre"mbulo de la Ley del Patrimonio HistricoEspaolreza del modo siguiente#
El Patrimonio Histrico Espaol es el principal testigo de la contribucin histrica de los espaoles a la civilizacin
(). La proteccin y el enriuecimiento de los bienes ue lo integran constituyen obligaciones !undamentales ue
vinculan a todos los poderes p"blicos# seg"n el mandato ue a los mismos dirige el art$culo %& de la 'onstitucin.
Real fbrica de cristales de La Granja de San Ildefonso
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En este artculo nos referimos a los edificios histricossingulares# aquellos cuas caractersticas los diferencian de
todos los dem"s! No nos ocupamos por tanto de los edificios que, estando protegidos por el planeamiento
urbanstico, no poseen ninguna cualidad especial que los singularice distinga de otros que gozan de similar
proteccin!
Al abordar la $aloracin de los edificios histricossingulares debemos tener en cuenta que a%nan dos $alores#
un valor tangible otro intangible! Estudiaremos aqu el $alor tangible &u objeti$able', $alor que podemos definircomo aquel com%nmente admitido, con independencia del $alor intangible del bien! Entendemos por $alores
intangibles, aspectos como el car"cter simblico, la $inculacin a (ec(os rele$antes de la (istoria, o cualquier
caracterstica inmaterial que no sea objeti$able a ni$el general!
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Hospital Homeoptico de Madrid
)or otra parte, el artculo *+ de la citada Leyestablece# Los bienes integrantes del Patrimonio Histrico Espaol
deben ser conservados# mantenidos y custodiados por sus propietarios o# en su caso# por los titulares de derechos
reales o por los poseedores de dichos bienes.
En caso de incumplimiento de esta norma, la Administracin competente &Estado, comunidad Autnoma,Auntamiento, etc' podr" ordenar su ejecucin sustitutoria! Esto quiere decir que la Administracin ejecuta las obras
de conser$acin, normalmente contrat"ndolas con una empresa constructora, le pasa el cargo al propietario!
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Palacio en Ciudad Rodrigo
emos pues que en todo edificio histricoe-iste una obligacin# conser$acin mantenimiento! Esa misma
obligacin e-iste para los inmuebles no (istricos, pero con algunas diferencias fundamentales#
.! /a conser$acin de los edificios no (istricos est" regulada por una normati$a menos e-igente! En el caso
de la ciudad de 0adrid, esta obligacin se rige por la 1rdenanza de 2onser$acin, 3e(abilitacin Estado
3uinoso de las Edificaciones!
4! Dado el car"cter de los edificios histricos, en la maora de los casos construidos con t5cnicas antiguas
diferentes de las actuales, las obras de conser$acin restauracin son m"s caras que las de los edificios
modernos!
*! /os edificios histricossuelen estar amortizados, pues normalmente (a transcurrido de sobra el plazo de
amortizacin de la edificacin!
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Un aspecto pre$io mu rele$ante al valorarun edificio histricoes el uso al que se destina, el cual $a a
condicionar el m5todo de valoracin por consiguiente el valor! Algunos edificios histricos, muc(os con
categora de monumentos, est"n adscritos a dotaciones p%blicas, su valoracinpresenta una problem"tica
singular! 1tros monumentos, adscritos a dotaciones pri$adas, como los edificios religiosos propiedad de lo
obispados, presentan problemas parecidos!
)or lo dem"s, e-ceptuado el m5todo residual, los m5todos de valoracin generalmente admitidos son tres#
el mtodo del coste&$alor de reemplazamiento', el mtodo de comparacin elmtodo de actualizacinde
rentas! )or tanto, como siempre, dependiendo de la finalidad para la que valoramosel edificio histrico, su
estado posesorio, utilizaremos uno u otro m5todo!
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Ayuntamiento y plaa del Mercado de !"ila
/a gran pregunta es# 6E-iste un plus por los valores(istricos artsticos de un edificio catalogado7 En caso
afirmati$o 6cmo se cuantifica7 8rataremos de analizar el tema desde distintos "ngulos!
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Museo del Prado# Madrid
EL COSTE! Una de las principales diferencias que e-isten entre los edificios histricos los dem"s est" en las
t5cnicas constructi$as, que necesariamente implican un maor coste de construccin! Adem"s, esas mismas
t5cnicas (acen que su conser$acin sea tambi5n m"s costosa! /os m5todos, los oficios, los materiales empleados
tienen maor componente artesanal, o lo que es lo mismo, est"n menos industrializados que los actuales!
9i algunas $eces se da el caso de edificiosno protegidos en los que su coste de reemplazamiento es superior a su
$alor de mercado, en muc(os edificios histricosesta anomala puede ser a%n m"s acusada!
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Plaa Mayor de $urgos
2omparando un edificio histricocon uno de construccin actual que cumpla la misma funcin, su coste de
construccin puede llegar a ser dos o tres $eces maor!
L !"#C$O#L$%%! Aunque un edificio histricofuese dise:ado en su da para la misma funcin quedesempe:a actualmente &por ejemplo un auntamiento', al estar concebido en otra 5poca, es casi seguro que los
requerimientos funcionales eran diferentes! )or eso, su adaptacin a la $ida actual ser" problem"tica, el edificio
acusar" defectos de funcionamiento! Adaptar el edificio puede implicar modificarlo, surge el dilema# conser$acin
$ersus adaptacin! Estudiaremos este tema en otro artculo!
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Catedral de Santiago de Compostela
L &E#T'$L$%%! /a tercera gran cuestin a tener en cuenta al $alorar edificios (istricos es su rentabilidad! En
estos edificios que tienen costes ele$ados de construccin mantenimiento, su funcionalidad muc(as $eces no es
ptima, la rentabilidad suele ser menor que la de los edificios actuales, sal$o por un aspecto importante# el plus de
representati$idad que implica su car"cter (istrico!
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%dificio &ist'rico en el centro de Palencia
/a $aloracin de un edificio histricose enfocar" de una forma o de otra seg%n las premisas b"sicas de $aloracin,
que son las siguientes#
!inalidad de la valoracin! 9eg%n sea para la $enta, para un pr5stamo, para una (erencia, para un in$entario, etc,
el enfoque ser" distinto!
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"so y polivalencia del edi(icio! 9eg%n su uso se podr" determinar si e-iste oferta comparable &por definicin, lo
normal es que no la (aa', e$aluar la demanda potencial real de un inmueble de esas caractersticas! /a
poli$alencia es la capacidad de adaptacin a diferentes usos o funciones!
!uncionalidad! 9e (ar" un estudio de la funcionalidad del edificio, desde distintos puntos de $ista#
; Adaptacin de los espacios a la funcin!
; 3endimiento de la superficie &relacin superficie %til< superficie construida'!
; Ni$el de calidad funcionalidad de las instalaciones confortabilidad del edificio!
; Eficiencia energ5tica!
; Accesibilidad e-istencia de barreras arquitectnicas!
&epresentatividad! 9e estudiar" el binomio funcin;representati$idad! Esta cualidad no tiene el mismo $alor de
unos inmuebles a otros! En un edificio corporati$o de oficinas, o en la sede de una institucin, la representati$idad
puede ser un gran $alor a:adido, pero en un edificio industrial el $alor que le aporta es nulo! 9in embargo, (a
edificios (istricos industriales que son $erdaderas joas arquitectnicas, como la 3eal F"brica de idrio de /a
=ranja de 9an Ildefonso, cua foto encabeza este artculo!
Con"ento de las Hijas de la Caridad en Madrid
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0E81D1/1=>A DE /A A/13A2I?N! 2omo es mu frecuente que un edificio histricotenga caractersticas
singulares, raras $eces se podr" aplicar el m5todo de comparacin! )or ello, en la maora de los casos, los
m5todos adecuados de $aloracin de edificios (istricos son el m5todo del coste el m5todo de actualizacin de
rentas!
Secci'n de la Real (brica de La Granja)
0@81D1 DE/ 2198E! )or este m5todo se calcula el coste de producir un edificio e-actamente igual al $alorado,
en la misma fec(a de la valoracin! 9abemos que el $alor de reemplazamiento de un inmueble es igual a la suma
del $alor del suelo, el coste de construccin los gastos necesarios in(erentes a la promocin edificacin! El$alor
de reemplazamiento bruto&3' calcula con $alores a nue$o, el $alor de reemplazamiento neto &3N' se calcula
con el coste depreciado de la construccin los gastos, es decir, al 3 se le resta la depreciacin!
Notas! .! Un t5rmino m"s adecuado sera el de $alor de reposicin, porque m"s que el coste de reemplazar el
edificio por otro equi$alente construido con t5cnicas actuales, se calcula el coste de reproducirlo o reponerlo!
4! No es lo mismo coste que $alor, por este m5todo, m"s que $alor se calcula el coste! /a terminologa de 3
3N puede inducir a confusin!
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0@81D1 DE A28UA/IBA2I?N! Este m5todo se basa en la actualizacin financiera del cas( floC de rentas netas
&ingresos menos gastos' deri$adas, bien del alquiler del edificio, o bien de su e-plotacin! En este m5todo, adem"s
de las rentas netas, inter$iene la $ida %til restante del inmueble el tipo de actualizacin &ield'!
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2omo estamos (ablando deedificios (istricos, catalogados protegidos, se supone que tienen una larga $ida %til,
generalmente de siglos! )or tanto (a que determinar un periodo razonable de a:os en los que se actualizan rentas,
sabiendo que a partir de un cierto a:o n, la aportacin del cas( floC al $alor es mnima! 8ambi5n es necesario
estimar unos costes e-traordinarios &ocasionales' de mantenimiento &2A)E', que se localizar"n en unas fec(as
concretas!
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Centro &ist'rico de *ubro"ni+
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En el caso de edificios adscritos a dotaciones p%blicas, podemos calcular su $alor mediante la simulacin de la
construccin de un edificio sustituti$o que, con calidades cualidades similares, proporcionase el mismo ser$icio,
pero en forma de empresa pri$ada# $alor de sustitucin!
En edificios histricosadscritos a acti$idades no lucrati$as, parece m"s indicado el m5todo del coste que el deactualizacin! De (ec(o, el m5todo de actualizacin es inaplicable a inmuebles que no producen rentas! En estos
casos, la maor dificultad est" en la determinacin del $alor del suelo! Una opcin aceptable, aunque no
satisfactoria, es utilizar el $alor catastral del suelo! En determinados casos se puede contemplar un $alor casi nulo
del suelo!
Palacio *olmabac&e en %stambul
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emos querido e$itar el tpico en las im"genes de este artculo, presentando edificios poco conocidos, o encuadres
poco usuales de edificios famosos!
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