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* In Class A+, A and B buildings. All in sq.ft.
A continuación se presentan los cinco corredores de oficinas más importantes de Monterrey y su área metropolitana.
Submercado InventarioTotal Disponibilidad
Precio de renta promedio
(USD/m2/mes)
Promedio de disponibilidad
Contry 27,350 14,700 $19.00 54%
Centro/Obispado 117,350 45,031 $19.00 38%
Santa María/San Jerónimo 146,088 40,933 $20.00 28%
Valle 363,009 63,285 $25.00 17%
Valle Oriente 362,866 52,905 $26.00 15%
TOTAL 1,016,663 216,854 $21.80 21%* En edificios de clase A+, A y B todo en metros cuadrados
Corredores Monterrey
Valle Oriente Valle Santa María/San Jerónimo Contry Centro/Obispado
2 Reporte de oficinas Norte de México • 3Q 2014
6%
14%
12%
31%
37% Contry
Centro / Obispado
Santa María / San Jeronimo
Valle
Valle Oriente
Valle Oriente Valle Santa María/San Jerónimo Contry Centro/Obispado
Distribución total de inventario
Inv. Total Edificios Terminados: 1,016,663 m2
Inv. Total Edificios en Construcción 437, 580 m2
Distribución de la oferta en edificios ya terminados
Total de Edificios disponibles: 216,854 m 2
* Incluye toda la actividad del mercado registrada durante el periodo
3 Reporte de oficinas Norte de México • 3Q 2014
3% 11%
14%
36%
36%
Total Stock
Contry
Centro / Obispado
Santa María / San Jeronimo
Valle
Valle Oriente
7%
21%
19% 29%
24%
Available
Contry
Centro / Obispado
Santa María / San Jeronimo
Valle
Valle Oriente
Mercado de lento crecimiento
Mercado en decadencia
Mercado en rápido crecimiento
Mercado en suspensión
Contry
Reloj del mercado inmobiliario
Pronóstico Anual
Rentas promedio por sub mercado
Valle Oriente
Valle
Santa María/ San Jerónimo
Centro/Obispado
Contry
Sub mercado 201620152014
Favorable para el arrendaror
Neutral Favorable para el arrendatario
Valle Oriente
Valle
Santa María/ San Jerónimo
Centro/Obispado
Contry
Sub mercado Renta / m2 (USD) Tendencia
$15.00 - $19.00
$20.00 - $25.00
$20.00 - $25.00
$19.00 - $21.00
$17.00 - $23.00
Centro -Obispado
Santa María/San Jerónimo
Valle
Valle Oriente
Corredores Monterrey
Valle Oriente es el corredor mas importante del área metropolitana que atrae el número mayor de empresas tanto nacionales como internacionales. Este corredor se distingue como la zona corporativa y financiera de Monterrey. Además concentran el mayor número de edificios por lo que su oferta es muy amplia. Los precios se han mantenido abajo de lo esperado para este mercado debido a la sobreoferta que existe. Este también, es el submercado con mayor cantidad de edificios en construcción.
En el corredor de Valle hay excelentes amenidades ya que en esta zona se ubican solicitados restaurantes nacionales e internacionales, bares, tiendas de prestigio, plazas y centros comerciales como HEB, Palacio de Hierro, el Club de Golf Campestre, Sierra Madre Tennis Club, la plaza comercial Calzada 401, Plaza 404 y Plaza Las Villas. Valle es un mercado que no registraba mucha actividad en los años pasados, sin embargo en el 2014 y 2015 se desarrollarán nuevos proyectos de oficinas, por lo cual el precio de renta aumentará.
En el submercado Centro-Obispado se encuentran los lugares y monumentos más representativos de la Ciudad de Monterrey como son la Macroplaza, el Teatro de la Ciudad, el Palacio de Gobierno, el Barrio Antiguo, La Catedral de Monterrey, el Museo de Arte Contemporáneo, el Museo de Historia Mexicana, Centro de Negocios Convex, el Museo del Noreste y la nueva infraestructura del Paseo Santa Lucía. Centro-Obispado es un mercado con poca disponibilidad. Centro-Obispado es el corredor que cuenta con dos de las vialidades más importantes de la ciudad (Morones Prieto y Constitución). En el 2014 se termina la construcción de uno de los edificios más emblemáticos de Monterrey y que se convertirá en un icono importante de la ciudad, además de ofrecer oficinas clase A+, las cuales no se encontraban en la zona. Se espera un ajuste de precios debido a que la oferta pasará de ser solo clase B a también ser clase A.
Santa María - San Jerónimo es el mercado más pequeño del área Metropolitana, cuenta con oferta clase A y B. Actualmente es un mercado en el que encontramos la construcción de edificios clase A, sin embargo se espera que los precios se mantengan estables.
El submercado Contry es el mercado más joven de Monterrey, atrayendo inversión de los desarrolladores más importantes de México. En las avenidas de Revolución y
4 Reporte de oficinas Norte de México• 3Q 2014
2017
27,350
117,350
146,088
363,009 362,866
14,700.00
45,031.31 40,932.84
63,285.00 52,904.80
54%
38%
28%
17%
15%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
-‐
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
Contry Centro / Obispado Santa María / San Jeronimo
Valle Valle Oriente
Total Stock Available Vacancy Rate
703,303 730,398
833,686
900,382 926,025
1,016,663
122,712 119,449
183,593 197,175 166,238
216,853
17% 16%
22% 22%
18%
21%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
-‐
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Total Stock Available Vacancy Rate
Favorable para el arrendatario
Tendencia
Oferta y demanda por año
Tasa de desocupación por sub mercado (Edificios Terminados)
OfertaLa oferta aumento en el corredor Contry con la finalización de dos importantes complejos mixtos que cuentan con áreas habitacionales, comerciales y de oficinas. Los cuáles ofrecen 14,700 m2 nuevos de área de oficina, clase A; Micropolis, ofrece 7,100 m2 y Nuevo Sur 7,600 m2.
Otro importante edificio que finalizará construcción en el 4Q del 2014, en el corredor Centro – Obispado es Pabellón M, que ofrece cerca de 25,000 m2, el cuál le da al Centro una nueva oferta clase A. Valle Oriente continúa con una sobre oferta lo que representa que este corredor ahora tendrá que competir con los precios de Contry, Santa María-San Jerónimo y Centro-Obispado.
DemandaEs importante mencionar, que el corredor Valle ha tenido demanda, edificios como Equus 333 y el edificio Mentha de Arboleda presentan importante actividad.
La mayoría de las transacciones que se presentaron en el corredor Valle Oriente fueron operaciones pequeñas, por lo que los desarrolladores tendrán que verse más competitivos, tanto en precio como en condiciones de renta.
Tendencia de precios en renta promedio (m² / mes)Edificios en construcción y fecha de entrega (m2)
5 Reporte de oficinas Norte de México • 3Q 2014
Garza Sada se entran construyendo nuevos complejos mixtos en los que también se ofrecerán espacios de oficinas. El 2014 será un año en el que empresas locales podrán reubicarse a nuevas instalaciones que ofrecen amenidades como restaurantes, zona de comercio y seguridad 24 horas.
M2
$16.50 $17.00 $17.50 $18.00 $18.50 $19.00 $19.50 $20.00 $20.50 $21.00 $21.50
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Average
Año Inventario Disponible # de edificios
2013 57,804 53,804 7
2014 115,667 94,549 7
2015 228,887 198,800 10
2016 44,100 44,100 3
446,458 391,253 27
Inventario Total Disponibilidad Tasa de desocupación
Inventario Total Disponibilidad Tasa de desocupación
Promedio
M2
6 Reporte de oficinas Norte de México• 3Q 2014
JLL - Norte de México
Andres García+52 81 8153 0415andres.garcia@am.jll.com
Agahira Guevara+52 81 8153 6906agahira.guevara@am.jll.com
Calzada del Valle 112 Ote,Col. del Valle, San Pedro Garza García, NLMexico 66220+52 81 8153 6900
Acerca de JLL
JLL (NYSE, JLL) es una firma de servicios financieros y profesionales que se especializa en servicios inmobiliarios. La firma ofrece servicios integrales realizados por grupos de expertos en todo el mundo para ser entregados a los clientes en búsqueda de un mayor valor al ser propietarios, usuarios o inversionistas inmobiliarios. Con un ingreso anual de $4 mil millones de dolares, Jones Lang LaSalle trabaja con clientes en 75 países en sus 1,000 locaciones a nivel mundial, incluyendo 200 oficinas corporativas. La firma es líder en la industria de servicios de administración de instalaciones corporativas y de propiedades, con una cartera de aproximadamente 3 mil millones de pies cuadrados mundialmente. LaSalle Investment Management, la firma de administración de inversiones, es una de las más grandes y diversas en el mundo, con más de $48 mil millones de activos bajo su administración.
Tendencias 2014
• Proyectos de gran de desarrollo en todos los submercados de oficinas y de uso mixto
• Altos niveles de disponibilidad debido a nuevos edificios verticales en Valle, Valle Oriente, Contry, San Jerónimo y Centro-Obispado
• Rango promedio de transacciones será mayor a 450 m2
• Edificios con especificaciones LEED atraen a clientes internacionales
• Se empieza a ver cada vez más una falta de interés en espacios de baja calidad y segunda generación
• Grandes empresas en búsqueda de consolidar sus espacios de oficinas
• Altas expectativas de nuevos proyectos BTS para un solo usuario
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