radiografÍa del mercado logÍstico de buenos aires · au perito moreno ruta nac. 8 ruta prov. 6...
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El mercado logístico de Buenos Aires está integrado por distintos
submercados con características y ventajas propias. En este contexto
dinámico nos preguntamos: ¿cómo se concentran las empresas que
ocupan esos espacios según su actividad? ¿Cuántos metros cuadrados
tienen y cómo se distribuyen en cada una de las zonas? ¿Cómo es su
conectividad con el centro de la ciudad?
En Cushman & Wakefield realizamos un estudio inédito en el que
relevamos todos estos datos durante el primer semestre del
2020, identificamos a qué rubro pertenecen los ocupantes de
los depósitos y cuántos metros tienen tanto en Zona Norte,
Oeste y Sur.
Esperamos que los resultados a los que llegamos
aporten información útil tanto a empresas como a
inversores a la hora de tomar decisiones de
negocios en Real Estate.
RADIOGRAFÍA DEL MERCADO LOGÍSTICO DE BUENOS AIRES
RP 25
RP 2
6RP 27
F.C.Gral. B.Mitre
A Zárate yCampana R
ío Luján
TIGRE
RP
26
RU
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AC. 9
RÍO DE LA PLATA
Carmelo
URUGUAY
S-4
RP 25
RP 2
6
Campo de Mayo
RP 27
RN 205
RP
58
RP
210
RP 4
RP
53
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go
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RP 14
RP 14
RP 3
6
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NE
RN 202
RP 23
RP 24
RN 197
RUTA PROV. 8
RP 7
RP 25
F.C.D.F.Sarmiento
F.C
.G.R
oca
F.C.G.Roca
F.C.D.F.Sarmiento
F.C.G.San Martín
F.C.G
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F.C.Gral. B.Mitre
Tren de la Costa
Av. del Libertador
A Gral.Las Heras
A Coronel Brandsen
A Luján
A Pilar
A La Plata
F.C.G. B.Mitre
F.C.G. B.Mitre
F.C. Belgrano Norte
F.C.G.San Martín
F.C.D.F.Sarmiento
F.C.G. Roca
F.C.G.Roca
F.C.G.Roca
F.C
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oca
A Zárate yCampana
Río Luján
TIGRE
MALVINASARGENTINAS
JOSÉ C. PAZ
SAN MIGUEL
HURLINGHAM
LA MATANZA
ESTEBAN ECHEVERRÍA
ALMIRANTE BROWN
FLORENCIO VARELA
QUILMES
AVELLANEDALANÚS
SAN MARTÍN
TRES DE FEBRERO
SAN ISIDRO
SAN FERNANDO
VICENTELÓPEZ
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AU Perito Moreno
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AU ACCESO OESTE
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Aeropuerto Internacional de Ezeiza
A Cañuelas
CIUDAD AUTÓNOMA
DE BUENOS AIRES
MERLO
MORENO
ITUZAINGÓ
MORÓN
Puerto de Buenos Aires
Puerto de Dock Sud
Puerto de La Plata
CARACTERIZACIÓN DE LOS CENTROS LOGÍSTICOS
El mercado de centros logísticos de Buenos Aires fue concebido con tipologías que cumplen estándares internacionales. Desde nuestro equipo Project Management nos especializamos en gerenciar proyectos bajo estas normas y tenemos un gran reconocimiento porparte de empresas nacionales e internacionales, por la versatilidad y facilidad de la operación logística.
Nuestro equipo de Market Research realizó un relevamiento
sobre el 75 % del total del mercado logístico de Buenos Aires, es
decir, 2.220.000 m2. Estudiamos las principales características de
los depósitos de los submercados Norte, Oeste y Sur tales como:
su accesibilidad y qué tipo de empresas los ocupan. Además,
sumamos un análisis a partir de un esquema de radios, que sirve
para tener una radiografía de los datos observados en función a
las distancias con las zonas de mayor consolidación urbana.
Los operadores logísticos, las empresas dedicadas al retail y las
de consumo masivo son los principales ocupantes que dominan
el mercado. En los últimos años observamos un marcado
movimiento de ocupantes que pasaron del submercado Norte,
el favorito, al submercado Sur.
Av. Presidente Arturo U. Illia
GBA NORTE
GBA SUR
GBA OESTE
Total CLASE A
STOCK (M2)
1.670.000
1.090.000
240.000
3.000.000
PARTICIPACIÓN
56 %
36 %
8 %
100 %
SUBMERCADO
CLASIFICACIÓN DE LOS CENTROS LOGÍSTICOS
AU LA PLATA - BUENOS AIRES
F.C.G
. Bel
gran
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r
Valeria Hecht Gerente de Project Management Cushman & Wakefield
AV. GRAL. PAZ
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CINTURA
Puerto de Zárate
Aeroparque Jorge Newbery
Río de la Plata
URUGUAY
S-4
RP 25
RP 2
6
Campo de Mayo
RP 27
RN 205
RP
58
RP
210
RP 4
RP
53
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RP 14
RP 14
RP 3
6
AU
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RN 202
RP 23
RP 24
RN 197
RP 7
RP 25
F.C.D.F.Sarmiento
F.C
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F.C.G.Roca
F.C.D.F.Sarmiento
F.C.G.San Martín
F.C.G
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F.C.Gral. B.Mitre
A Gral.Las Heras
A Coronel Brandsen
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A Pilar
A La Plata
F.C.G. B.Mitre
F.C.G. B.Mitre
F.C. Belgrano Norte
F.C.G.San Martín
F.C.D.F.Sarmiento
F.C.G. Roca
F.C.G.Roca
F.C.G.Roca
F.C
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A Zárate yCampana
TIGRE
MALVINASARGENTINAS
JOSÉ C. PAZ
SAN MIGUEL
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LA MATANZA
ESTEBAN ECHEVERRÍA
ALMIRANTE BROWN
FLORENCIO VARELA
QUILMES
AVELLANEDALANÚS
SAN MARTÍN
TRES DE FEBRERO
SAN ISIDRO
SAN FERNANDO
VICENTELÓPEZ
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EZEIZA
AU 25 de Mayo
AU Perito Moreno
RUTA NAC. 8
RUTA NAC. 9
RP
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L 9
AU ACCESO OESTE
AU ACCESO OESTE
AV. GRAL. PAZ
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F.C.G
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Aeropuerto Internacional
de Ezeiza
A Cañuelas
15
MERLO
MORENO
ITUZAINGÓ
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Puerto de Buenos Aires
Puerto de Dock Sud
Puerto de La Plata
Puerto de Zárate
AU LA PLATA - BUENOS AIRES
F.C.G
. Bel
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Aeroparque Jorge Newbery
Radio de 0 a15 km
Radio de 15 a 30 km
Radio de 30 a 45 km
Radio de másde 45 km
CIUDADAUTÓNOMA DEBUENOS AIRES
RP 25
RP 2
6
RP 27
RN 202
RP 24
RN 197
F.C
. Gral. B
. Mitre
F.C.Gral. B.Mitre
Tren de la Costa
Av. del Libertador
A Pilar
F.C. Belgrano Norte
F.C.G.San Martín
A Zárate yCampana R
ío Luján
TIGRE
MALVINASARGENTINAS
JOSÉ C. PAZ
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RUTA NACIONAL 8
RP
26
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L 9
CAMINO DE CINTURA
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Centros logísticos propios y de rentaQuisimos saber si existe una relación entre los centros logísticos propios y de renta y la distancia que tienen respecto del centro geográfico de la CABA (ubicado en Av. Avellaneda 1023).
En el caso de los centros logísticos propios, la mayoría de los ocupantes son de retail y de consumo masivo, y se ubican en los primeros 30 km respecto de los centros urbanos. En cuanto a los centros logísticos de renta, la mayoría se ubica en el radio que va del kilómetro 30 al 45 y en gran parte están destinados a cubrir operaciones logísticas en la primera instancia del circuito de distribución.
Análisis de stock sobre radiosLa gran mayoría de los depósitos XXL se encuentran en la franja del kilómetro 30
al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m2, es por eso
que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado,
mostrando una relación de cara a la operación inicial con la dación de carga por parte
de fábrica del sector y la vinculación con el Mercosur.
En el tramo final antes de entrar a la “de última milla” (expresión que alude al último
tramo del circuito logístico de entregas y va del kilómetro 0 al 15) encontramos que,
de los 606.000 m2 relevados, 520.000 m2 , es decir el 86 %, se ubican en el
submercado Sur. Esta tendencia a elegir el submercado sureño tiene que ver con que
se encuentra a menos de 15 km de la mayor parte del Área Metropolitana de Buenos
Aires, con una posición ideal para operaciones de e-commerce.
ANÁLISIS A PARTIR DEL ESQUEMA DE RADIOS
Hasta hace poco tiempo, la logística vinculaba, casi exclusivamente, la producción y la distribución a las distintas cadenas de venta. Pero hoy en día los envíos llegan a la puerta del usuario, a raíz del cambio de consumo que se dio con el e-commerce. El presente análisis brinda una radiografía de lo que pasó y de lo que está pasando en el mercado logístico y nos deja un capítulo abierto respecto a lo que pasará en los próximos años, ya que la transformación del sector se encuentra en pleno proceso.
Relacionamos la información del mercado logístico en función del esquema de radios, es decir, de las distancias de los depósitos con el centro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
Lucas DesalvoMarket Reserch ManagementCushman & Wakefield
S-4
RP 25
RP 2
6
Campo de Mayo
CIUDADAUTÓNOMA DEBUENOS AIRES
RP 27
RN 205RP 4
RP 4
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RP 14
AU
DELL
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RN 202
RP 23
RP 24
RN 197
RP 7
RP 25
F.C.D.F.Sarmiento
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F.C.D.F.Sarmiento
F.C.G.San MartínF.C
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F.C.Gral. B.Mitre
Tren de la Costa
Av. del Libertador
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Puerto de Buenos Aires
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F.C.G. B.Mitre
F.C. Belgrano Norte
F.C.G.San Martín
F.C.D.F.Sarmiento
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AU 25 de Mayo
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RUTA PROV. 8
RUTA NAC. 8
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AU ACCESO OESTEAU ACCESO OESTE
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CAMINO DE CINTURA
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PLATA - BUENOS AIRES
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Av. Presidente Arturo U. Illia
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A-
CA
ÑU
ELA
S
Aeropuerto Internacional
de Ezeiza
15
SUBMERCADO NORTELos primeros centros logísticos clase A del país fueron desarrollados
en el Norte, que hoy en día cuenta con el 56 % del inventario total y,
hasta el momento, es el favorito de las empresas ocupantes.
Su ubicación estratégica es en gran parte lo que explica la
consolidación de este submercado, que cuenta con las principales
rutas que comunican tanto al interior del país, como al resto de los
países de la región.
Además, encontramos seguridad y recursos humanos capacitados que
residen en la zona. Todas estas características formaron en los últimos
20 años un importante inventario de centros logísticos clase A.
En cuanto a los ocupantes, el 52 % del submercado se compone por
operadores logísticos que simplifican sus operaciones por la conexión
directa de este submercado con el resto del Mercosur.
Zona Norte es el sector más consolidado en términos de centros logísticos. Sus características de accesibilidad, seguridad y ubicación logística hacen que sea la zona líder. Santiago Isern
Broker Senior Industrial Cushman & Wakefield
F.C.G
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Sur
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RU
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12
Puerto de Zárate
Rubro de ocupantes
Operadores logísticos
Consumo masivo
Retail
15 a 30 km
182.000 m2
14.000 m2
15.000 m2
Más de 45 km
135.000 m2
122.000 m2
60.000 m2
30 a 45 km
318.000 m2
109.000 m2
81.000 m2
0 a 15 km
-
-
35.000 m2
ANÁLISIS POR OCUPANTES Y STOCK SOBRE RADIOS
PRINCIPALES RUBROS DE LOS OCUPANTES
RETAIL
52 %
CONSUMO MASIVO
16 %
OPERADORES LOGÍSTICOS
20 %
635.332
245.501
191.191
STOCK (m2)
STOCK (m2)
STOCK (m2)
2014
825.298 m2
11,4 %
U$S 7,5
2016
1.065.366 m2
7,7 %
U$S 7,1
2015
924.616 m2
7,3 %
U$S 8
2017
1.132.394 m2
8,0 %
U$S 7,3
2018
1.253.632 m2
9,7 %
U$S 6,9
2019
1.424.753 m2
13,6 %
U$S 5,6
2020*
1.452.873 m2
17,6 %
U$S 5,6
AÑO
INVENTARIO
VACANCIA
PRECIO
TABLA HISTÓRICA CON INVENTARIO, VACANCIA Y PRECIO
* Los datos de 2020 fueron tomados al cierre del primer semestre.
S-4
MERLO
RN
23
RN 205
RP
58
RP
210
RP 4
RP 4
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RP 14
AU
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RN 202
RP 23
RP 24
RN 197
RP 7
RP 2
00
RP 25
F.C.D.F.Sarmiento
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F.C.G.San MartínF.C.G
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F.C.Gral. B.Mitre
Tren de la Costa
A Gral.Las Heras
A Coronel Brandsen
PUERTO DE BUENOS
AEROPARQUE JORGE NEWBERY
A Luján
A Pilar
F.C.G. B.Mitre
F.C.G. B.Mitre
F.C.G.San Martín
F.C.D.F.Sarmiento
F.C.G.Belgrano Sur
F.C.G.Belgrano Sur
Extensión Camino del Buen Ayre
F.C.G.Roca
F.C.G.Roca
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SAN JUSTO
JOSÉ C. PAZ
SAN MIGUEL
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LA MATANZAALMIRANTE
BROWN
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SAN MARTÍN
TRES DE FEBRERO
SAN FERNANDO
ESCOBAR
EZEIZA
AU 25 de Mayo
AU Perito Moreno
RUTA NAC. 8
RUTA PROV. 8
RP
26
RU
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AC. 9
AU ACCESO OESTEAU ACCESO OESTE
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PLATA - BUENOS AIRES
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Av. Pte. Arturo U. Illia
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. Belgrano Sur
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AEROPUERTO INTERNACIONAL DE EZEIZA
RP
53
RP 14
RP 3
6
F.C.G.Roca
Puerto de Buenos Aires
Puerto de Dock Sud
A La Plata
FLORENCIO VARELA
QUILMES
AVELLANEDA
AU
LA
PLATA - BUENOS AIRES
7
16
6
5
4
S-1
RÍO DE LA PLATA
SUBMERCADO OESTE
El submercado Oeste se presenta como un sector claramente apuntado al Retail con la consolidación de grandes centros de distribución. La disponibilidad de tierra y los buenos accesos son la gran fortaleza del sector que aún tiene mucho potencial de crecimiento.
Lourdes Basso Broker Industrial Cushman & Wakefield
El submercado Oeste es al momento el menos consolidado, pero
presenta precios altamente competitivos y disponibilidad de tierras,
motivo por lo cual están por construirse 70.000 m2 nuevos de
depósitos clase A.
Las empresas dedicadas al retail en este submercado presentan un
potencial de crecimiento al compararlo con los otros dos submercados.
La zona Oeste cuenta con una posición equidistante entre el Corredor
Norte, principal salida al Mercosur y la Zona Sur, lo cual consideramos
como una ventaja de este submercado.
CAMIN
O DEL B
UE
N A
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E
CIUDADAUTÓNOMA DEBUENOS AIRES
Rubro de ocupantes
Consumo masivo
Retail
15 a 30 km
-
38.000 m2
30 a 45 km
38.000 m2
83.000 m2
0 a 15 km
-
51.000 m2
ANÁLISIS POR OCUPANTES Y STOCK SOBRE RADIOS
PRINCIPALES RUBROS DE LOS OCUPANTES
RETAIL
CONSUMO MASIVO
82 %
18 %
171.300
38.000
STOCK (m2)
STOCK (m2)
2014
15.000 m2
0 %
U$S 6,7
2016
26.000 m2
0 %
U$S 6,5
2015
26.000 m2
0 %
U$S 7,1
2017
26.000 m2
0 %
U$S 6,5
2018
26.000 m2
13 %
U$S 5,7
2019
64.000 m2
7,9 %
U$S 4,5
2020*
64.000 m2
7,9 %
U$S 4
AÑO
INVENTARIO
VACANCIA
PRECIO
TABLA HISTÓRICA CON INVENTARIO, VACANCIA Y PRECIO
* Los datos de 2020 fueron tomados al cierre del primer semestre.
S-4
RN
23
RN 205
RP
58
RP
210
RP 4
RP
53
RP 4 A
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Ria
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RP 14
RP 14
RP 3
6
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RP 23
RP 7
RP 2
00
RP 25
F.C.D.F.Sarmiento
F.C
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F.C
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F.C.G.Roca
F.C.D.F.Sarmiento
F.C.G.San Martín
F.C.G
ral. U
rquiza
A Coronel Brandsen
PUERTO DE BUENOS AIRES
AEROPARQUE JORGE NEWBERY
PUERTO DE DOCK SUD
PUERTO DE LA PLATA
A Luján
A La Plata
F.C.G. B.Mitre
F.C.G. B.Mitre
F.C. Belgrano Norte
F.C.D.F.Sarmiento
F.C.G.Belgrano Sur
F.C.G.Belgrano Sur
F.C.G. Roca
F.C.G.Roca
F.C.G.Roca
F.C
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SAN JUSTO
MORÓN
LA MATANZA
ESTEBAN ECHEVERRÍA
ALMIRANTE BROWN
FLORENCIO VARELA
QUILMES
AVELLANEDALANÚS
LOMAS DEZAMORA
EZEIZA
AU 25 de MayoAU Perito Moreno
AU ACCESO OESTE
AV
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AZ
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CAM
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A
F.C.G
. Belgrano Sur
A
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ÑU
ELA
S
AEROPUERTO INTERNACIONAL DE EZEIZA
A Cañuelas
RN 205,km 41,6
RP
53
RP 14
RP 3
6
F.C.G.Roca
PUERTO DE BUENOS
AEROPARQUE JORGE NEWBERY
Puerto de Dock Sud
A La Plata
F.C.G. RocaALMIRANTE
BROWN
FLORENCIO VARELA
QUILMES
AVELLANEDA
AU
LA
PLATA - BUENOS AIRES
© Cushman & Wakefield 2017
RÍO DE LA PLATA
En los últimos años, el submercado Sur comenzó a protagonizar un
crecimiento considerable, debido al aumento de las ventas por
e-commerce y la necesidad de las empresas de tener su operación
logística lo más cerca posible de la última milla, para hacer más corto
el tiempo de entrega del producto al consumidor final.
La inauguración del Paseo del Bajo consolidó la zona al conectarla con
el corredor Norte de forma mucho más rápida, acortando los tiempos
con esa salida directa hacia el resto de los países del Mercosur.
SUBMERCADO SUR
La zona Sur ha representado un crecimiento exponencial en los últimos años. Su ubicación estratégica presenta grandes atractivos: la cercanía al puerto de Buenos Aires y a la ciudad, sumada a la disponibilidad de tierras, hacen que esta zona se haya consolidado como el segundo submercado en importancia dentro del negocio logístico.
Maël Desse Broker Senior Industrial Cushman & Wakefield
Extensión Camino del Buen Ayre
AU LA PLATA - BUENOS AIRES
AV. GRAL. PAZ
CIUDADAUTÓNOMA DEBUENOS AIRES
Rubro de ocupantes
Operadores logísticos
Consumo masivo
Retail
15 a 30 km
25.000 m2
27.000 m2
226.000 m2
30 a 45 km
8.000 m2
-
16.000 m2
0 a 15 km
308.000 m2
108.000 m2
-
ANÁLISIS POR OCUPANTES Y STOCK SOBRE RADIOS
PRINCIPALES RUBROS DE LOS OCUPANTES
RETAIL
47 %
CONSUMO MASIVO
34 %
OPERADORES LOGÍSTICOS E-COMMERCE
19 %
340.364
242.000
135.000
STOCK (m2)
STOCK (m2)
STOCK (m2)
2014
275.637 m2
5,9 %
U$S 6,7
2016
326.837 m2
10,8 %
U$S 6,3
2015
281.637 m2
5,7 %
U$S 7
2017
362.107 m2
8,4 %
U$S 7,3
2018
503.168 m2
13,4 %
U$S 6,3
2019
688.810 m2
24,1 %
U$S 5,6
2020*
692.810 m2
18,7 %
U$S 5,4
AÑO
INVENTARIO
VACANCIA
PRECIO
TABLA HISTÓRICA CON INVENTARIO, VACANCIA Y PRECIO
* Los datos de 2020 fueron tomados al cierre del primer semestre.
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