participaciÓn del sector privado en los planes de … · banavih. caracterÍsticas mÍnimas de las...

Alfonso J. Linares AIngeniero Civil

Asesor de Vivienda de la CVC Caracas, marzo 2008

PARTICIPACIPARTICIPACIÓÓN DEL SECTOR PRIVADON DEL SECTOR PRIVADOEN LOS PLANES DE VIVIENDA DE INTEREN LOS PLANES DE VIVIENDA DE INTERÉÉS SOCIALS SOCIAL

2

CONTENIDOCONTENIDO

Evolución de la producción formal de viviendas

Características mínimas de las viviendas a producir en los nuevos desarrollos

Recursos obligatorios de la banca para el año 2008

Algunas propuestas para un plan de vivienda de largo alcance

Reflexión final

PARTICIPACIPARTICIPACIÓÓN DEL SECTOR PRIVADO N DEL SECTOR PRIVADO

EVOLUCIEVOLUCIÓÓN DE LA PRODUCCIN DE LA PRODUCCIÓÓN N FORMAL DE VIVIENDAS FORMAL DE VIVIENDAS

4

Sector PrivadoSector Privado34,1%34,1%

Sector PSector Púúblicoblico65,9%65,9%

82.58982.589

54.45754.457 28.13228.132

VIVIENDAS TERMINADAS 2007VIVIENDAS TERMINADAS 2007

FUENTE: BCV, Indicadores Sector ConstrucciFUENTE: BCV, Indicadores Sector Construccióón 4n 4ºº Trimestre 2007Trimestre 2007

5

Sector PrivadoSector Privado68,2%68,2%

Sector PSector Púúblicoblico31,8%31,8%

101.576101.576

32.29832.298 69.27869.278

VIVIENDAS EN CONSTRUCCIVIVIENDAS EN CONSTRUCCIÓÓN DICEMBRE 2007N DICEMBRE 2007

FUENTE: BCV, Indicadores Sector ConstrucciFUENTE: BCV, Indicadores Sector Construccióón 4n 4ºº Trimestre 2007Trimestre 2007

6

VIVIENDASVIVIENDAS TERMINADASTERMINADAS DISCRIMINADAS POR SECTORESLAPSO 1960 - 2007

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

100.000

110.000

120.000

1960

1961

1962

1963

1964

1965

1966

1967

1968

1969

1970

1971

1972

1973

1974

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

SECTOR PÚBLICO SECTOR PRIVADO T O T A L

7

PRODUCCIÓN REQUERIDA

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

Deficit Construcción

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026 20

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CARACTERCARACTERÍÍSTICAS MSTICAS MÍÍNIMAS DE LAS VIVIENDAS A NIMAS DE LAS VIVIENDAS A

PRODUCIR EN LOS NUEVOS DESARROLLOS PRODUCIR EN LOS NUEVOS DESARROLLOS

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La resolución del MINVIH, aparecida en la Gaceta Oficial Nº 38.750 del 20/8/2007, establece las características o condiciones mínimas de las viviendas que en lo sucesivo serán construidas tanto por el sector público como por el sector privado, y cuyo financiamiento provenga, total o parcialmente, de los fondos a que se refiere la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH) o de cualquier otro recurso financiero administrado por el BANAVIH.

CARACTERCARACTERÍÍSTICAS MSTICAS MÍÍNIMAS DE LAS VIVIENDASNIMAS DE LAS VIVIENDAS

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CARACTERCARACTERÍÍSTICAS MSTICAS MÍÍNIMAS DE LAS VIVIENDASNIMAS DE LAS VIVIENDAS(Plano tomado de diario El Universal de fecha 22/08/07)(Plano tomado de diario El Universal de fecha 22/08/07)

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ESTIMACIÓN PRECIOS DE VENTA

Considerando viviendas con los acabados mínimos del programa Alianza Casa Media y edificadas sobre urbanismos con todos sus servicios, con áreas de parcelas entre 120 m2 y 130 m2, se estima un precio promedio de venta de 1.600 Bs.F./m2 lo que resulta:

a) Vivienda básica de 62 m2 = 99.200 Bs.F.

b) Vivienda de desarrollo progresivo de 50 m2 = 80.000 Bs.F.

Estas viviendas sólo pueden ser adquiridas por grupos familiares que ganen más de 55 UT, para el primer caso, y no menos de 45 UT para el segundo caso

CARACTERCARACTERÍÍSTICAS MSTICAS MÍÍNIMAS DE LAS VIVIENDASNIMAS DE LAS VIVIENDAS

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SUBSIDIO (a) CARACTERISTICAS DEL PRÉSTAMO (20 años plazo)

U. T. BsF TASA (b) CUOTA MENSUAL MÁXIMA Bs

MONTO MÁXIMO PRÉST.

BsF.

10 460 166 650 29.900 4,66% 92 14.345 44.411

13,37 615 221 650 29.900 4,66% 123 19.179 49.300

20 920 331 650 29.900 4,66% 184 28.691 58.922

28,98 1.333 480 650 29.900 4,66 % 267 41.633 72.013

35 1.505 542 550 25.300 6,99 % 301 38.854 64.696

40 1.840 662 550 25.300 6,99 % 368 47.502 73.464

45 2.070 745 550 25.300 6,99% 414 53.440 79.485

55 2.530 911 550 25.300 6,99%

.

506 65.316 91.527

VALOR ADQ. VIV.BsF

INGRESO FAM.

MENSUAL U.T.

INGRESO FAM.

MENSUAL BsF

CUOTA INICIAL MÍNIMA

BsF

Unidad Tributaria (U.T.) 2008 : Bs.F 46

VALOR ESTIMADO DE VIVIENDAS Y MONTOVALOR ESTIMADO DE VIVIENDAS Y MONTOMMÁÁXIMO PRXIMO PRÉÉSTAMOS CON RECURSOS FASP O FAOVSTAMOS CON RECURSOS FASP O FAOV

Estimaciones y cálculos propios. No se incluye Fondo de Garantía. OJO: Las cuotas iniciales pueden ser mayores; la mínima exigida equivale al 36% del ingreso/mes del grupo familiar.(a) MINVIH: Resolución Nº 24 de 31/10/05 (Gaceta Oficial 38.305 del 2/11/05). (b) Tasas vigentes desde 05/09/06 (Gaceta 38.515) NOTA:- SALARIO MÍNIMO VIGENTE: BsF 614,79- Según CENDA, para enero 2008, CANASTA ALIMENTARIA = Bs.F. 1.186,92; CANASTA BÁSICA = Bs. 2.442,80

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SUBSIDIO (a) CARACTERISTICAS DEL PRÉSTAMO (20 años plazo)

U. T. Bs. F. TASA (b) CUOTA MENS.Bs. F.

MONTO MAX. Bs. F.

hasta 20 920 331 650 29.900 10.11% 184 18.924 49.155

hasta 28,98 1.333 480 650 29.900 10,11 % 267 27.460 57.840

29 - 55 2.530 911 550 25.300 10,11 % 506 52.040 78.251

55 - 65 2.990 15.376 NO NO 10,11 % 598 61.502 76.878

65 - 75 3.450 17.741 NO NO 10,11% 690 70.964 88.705

75 - 90 4.140 21.293 NO NO 10,11% 828 85.157 106.450

90 - 110 5.060 26.021 NO NO 10,11 % 1.012 104.081 130.102

120 5.520 28.387 NO NO 10,11 % 1.104 113.543 141.930

150 6.900 35.482 NO NO 10,11 % 1.380 141.928 177.410

.

VALOR DE ADQ.

VIV.Bs. F.

TRAMO DE INGRESO

FAM. MENSUAL

U.T.

INGRESO MÁXIMO

MENSUAL Bs. F.

CUOTA INICIALMINIMABs. F.

Unidad Tributaria (U.T.) 2008 : Bs. F. 46

VALOR ESTIMADO DE VIVIENDAS Y MONTO MVALOR ESTIMADO DE VIVIENDAS Y MONTO MÁÁXIMO DE XIMO DE PRPRÉÉSTAMOS CON RECURSOS DE LA BANCASTAMOS CON RECURSOS DE LA BANCA

Estimaciones y cálculos: CVC. NOTA: Las cuotas iniciales pueden ser mayores. No incluye Fondo de Garantía ni demás seguros(a) MINVIH: Resolución Nº 24 de 31/10/05 (Gaceta Oficial 38.305 del 2/11/05). (b) Tasas vigentes desde 03/04/07 (Gaceta 38.658)

RECURSOS OBLIGATORIOS DE LA BANCA PARA EL 2008 RECURSOS OBLIGATORIOS DE LA BANCA PARA EL 2008

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RECURSOS OBLIGATORIOS DE LA BANCA RECURSOS OBLIGATORIOS DE LA BANCA AAÑÑO 2008 O 2008

Concepto miles Bs.F. Crédito prom.

miles Bs.F. Nº viv.

Cartera bruta créditos al 31/12/07

Cartera hip. obligatoria (10%) 10.400.000

Crédito a largo plazo (adq. 6%) 6.240.000 34.846

Ingr. hasta 150 UT (40%) 2.496.000 140 17.828

Ingr. > 150 UT hasta 500 UT (60%) 3.744.000 220 17.018

Crédito a corto plazo (const. 4%) 4.160.000 55.261

Ingr. hasta 55 UT (50%) 2.080.000 60 34.667

Ingr. > 55 UT hasta 150 UT (50%) 2.080.000 101 20.594

104.000.000

FUENTE: Gaceta Oficial Nº 38.889 del 12/3/08. El Universal 14/3/08 (P. 1-22). Estimaciones y cálculos propias

Estimación financiamiento de viviendas a diciembre 2008

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VIVIENDAS INTERVIVIENDAS INTERÉÉS SOCIAL SECTOR PRIVADO 2008 S SOCIAL SECTOR PRIVADO 2008 Recursos requeridos en miles de Recursos requeridos en miles de Bs.FBs.F..

Descripción Familias hasta55 UT

Familias > 55 hasta 150 UT

Nº viv. a construir (55.261) 34.667 viv. 20.594 viv.

Recursos FAOV (60,0 x 34.667) 2.080.000

Valor promedio por vivienda 90,0 200,0

Recursos subsidios (25,3x 34.667) 877.100 -

Subsidio por vivienda 25,3 -

Préstamo LP prom. por vivienda

Recursos banca (140,0 x 20.594) - 2.883.000

60,0 140,0

ALGUNAS PROPUESTAS PARA UN PLAN ALGUNAS PROPUESTAS PARA UN PLAN DE VIVIENDA DE LARGO ALCANCE DE VIVIENDA DE LARGO ALCANCE

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HABILITACIÓN DE TIERRAS URBANAS PARA LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS DE DESARROLLO PROGRESIVO.

• Un programa coordinado de inversiones en obras para la generación de electricidad y agua potable, disposición de aguas servidas, ampliación y mejoramiento de la infraestructura vial, equipamientos urbanos y demás obras y servicios de infraestructura primaria, que permita la habilitación de tierras en todo el territorio nacional.

Construcción y oferta permanente de macro urbanismos y lotes con servicios integrales.

ALGUNAS PROPUESTAS ALGUNAS PROPUESTAS

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INSTRUMENTACIÓN DEFINITIVA DEL SUBSIDIO HABITACIONAL DE MANERA PRÁCTICA, ÁGIL Y EFICIENTE.

• El subsidio es una contribución directa del Estado, no reembolsable, para apoyar a las familias más necesitadas que no pueden adquirir, por sí solas, una vivienda.

• Se debe otorgar a través de un Sistema de Elegibilidad de Beneficiarios, cuyos detalles serán definidos en el reglamento de la LRPVH (Art. 254 de la ley).

• La CVC propone que se otorgue en forma masiva mediante un certificado o bono personalizado, que le permita al beneficiario ir al mercado a la búsqueda y compra de la vivienda que más le guste y le convenga.

• Son elocuentes los resultados en países como en Chile, donde lo han venido aplicando, así, desde hace años.

ALGUNAS PROPUESTAS ALGUNAS PROPUESTAS

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PROYECTO HOGAR SEMILLA: “LA CASA QUE CRECE CONTIGO”

• Posibilitar la construcción masiva de conjuntos habitacionales con base en este proyecto, diseñado por la Alianza Nacional para el Hábitat y la Vivienda, de manera que el sector privado pueda incursionar con énfasis en la ejecución de viviendas de desarrollo progresivo para los estratos más pobres de la población o sea familias con ingresos menores a 28,98 UT (Bs.F. 1.333)

ALGUNAS PROPUESTAS ALGUNAS PROPUESTAS

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El proyectoEl proyecto““LA CASA QUE CRECE CONTIGOLA CASA QUE CRECE CONTIGO””

“LA CASA QUE CRECE CONTIGO” consiste en:• El desarrollo de macro urbanismos, con parcelas de 120 y 127 m2,

dotadas de servicios públicos (agua, electricidad, gas, cloacas, etc) y red vial interna.

P: 10%

MACROPARCELA PROTOTIPO ASUPERFICIE: 70,534,414 m2

6 MANZANAS DE (100 x110) m2

APROX.

56 PARCELAS DE (8X15)m2 x MANZANA

AREAS VERDES 3850m2 APROX.

ESTACIONAMIENTOS COMUNITARIOS

PARCELAS: (8 x 15) m2

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AGRUPAMIENTO DE VIVIENDAS EN PLANTA

Proyecto de Vivienda“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”

“ HOGAR SEMILLA” 24 MTS 2 “HOGAR SEMILLA” 59 MTS 2“ HOGAR SEMILLA” 40 MTS 2

AGRUPAMIENTO EN FACHADA

AREA TECHADA

LOSA DE FUNDACION

PAREDES

AREA VERDE LIBRE EN PARCELA

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CRECIMIENTO PROGRESIVO VOLUMÉTRICO DEL “HOGAR- SEMILLA”

HOGAR-SEMILLA 24 HOGAR-SEMILLA 40 HOGAR-SEMILLA 59

VISTA FRONTAL

VISTA POSTERIOR

Proyecto de Vivienda“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”

24

Proyecto de Vivienda“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”

PERSPECTIVA – DISTRIBUCION INTERNA

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Proyecto de ViviendaProyecto de Vivienda““LA CASA QUE CRECE CONTIGOLA CASA QUE CRECE CONTIGO””

Adicionalmente, “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” incluye:• Instalaciones deportivas, módulo policial, guardería infantil y

áreas verdes tratadas cuya construcción física serán aportadas por LA ALIANZA.

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UN PROGRAMA DE VIVIENDAS PARA ALQUILER.• La oferta de vivienda para alquiler es una de las formas

para mejorar las condiciones de alojamiento de la población de menores recursos, parejas jóvenes, familias pequeñas y demanda generada por la movilidad residencial que conlleva los procesos de crecimiento económico.

• Se requiere eliminar las trabas regulatorias y discrecionales que inhiben la inversión privada para tal fin, e instrumentar un conjunto de incentivos apropiados.

• En los países desarrollados la oferta de viviendas en alquiler es sustancialmente importante.

ALGUNAS PROPUESTAS ALGUNAS PROPUESTAS

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ALGUNAS PROPUESTAS ALGUNAS PROPUESTAS

País Total viviendas

En propiedad En alquiler % en alquiler

España 14.200.000 11.600.000 2.600.000 18,3 Francia 24.500.000 13.500.000 11.000.000 44,9 Finlandia 2.300.000 1.400.000 900.000 39,1 Dinamarca 2.400.000 1.200.000 1.200.000 50,0 Holanda 6.500.000 3.400.000 3.000.000 46,2 Fuente: Juan Aguilera. El sector inmobiliario en España. UNIAPRAVI. Anales de la XLII Conferencia

Interamericana de Vivienda, P. 251. Puerto Vallarta, México, septiembre 2004

VIVIENDAS EN ALGUNOS PAÍSES DE LA UNIÓN EUROPEA(Número de viviendas)

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EJEMPLOS DE INCENTIVOS PARA PROPICIAR VIVIENDAS PARA ARRENDAR EN EL PLAN HABITACIONAL ESPAÑOL 2005 – 2008 (Real Decreto Nº 801 del 01/05/05)

• Ayudas a los promotores que construyan viviendas para alquilar, apoyos que se materializan con una cantidad en metálico y en mejoras en las condiciones de financiamiento.

• Ayudas a la rehabilitación de viviendas existentes para su cesión en arrendamiento.

• Movilización del parque de viviendas vacías con subvenciones especiales a los propietarios que pongan sus viviendas en alquiler.

• Ayudas para la adquisición de viviendas existentes con el propósito de colocarlas en alquiler.

ALGUNAS PROPUESTAS ALGUNAS PROPUESTAS

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ESTABLECIMIENTO DE UN MERCADO SECUNDARIO DE HIPOTECAS

• Está previsto en la LRPVH (Título IV, Capítulo VI, art. 215 al 219)

• Este es un mecanismo que puede ser altamente eficiente para obtener nuevos y mayores recursos del sector privado para el otorgamiento de créditos hipotecarios de largo plazo.

• Garantiza la estabilidad y sustentabilidad de un plan de vivienda de largo alcance

• Las experiencias de la Sociedad Hipotecaria Federal (México) y la Titularizadora Colombiana (Colombia) muestra que es posible impulsar con éxito este mercado.

ALGUNAS PROPUESTAS ALGUNAS PROPUESTAS

REFLEXIREFLEXIÓÓN FINAL N FINAL

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REFLEXIREFLEXIÓÓN FINALN FINAL

Es indiscutible que se requiere construir muchas viviendas. Para hacerlo se necesita la participación de todos los actores, públicos y privados, sin exclusiones, en un clima de confianza, con un Estado que establezca reglas del juego claras y perdurables, que derriben obstáculos, que articulen y posibiliten programas coherentes y financiables, que incorporen a la comunidad con su capacidad de autogestión y autoconstrucción pero que también permitan e incentiven a los empresarios privados (promotores, constructores y financistas) a contribuir masivamente con la solución del problema.

¡MUCHAS GRACIAS!