laudo de avaliaÇÃo- folha resumo solicitante: …
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Av. Amér ico Buaiz , 1016 - Ed. Vic tor ia Of f ice Tower - Torre Leste - Sala 406 - Enseada do Suá,
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LAUDO DE AVALIAÇÃO- FOLHA RESUMO
Método (s) utilizado (s): MCDDM – Método Comparativo de Dados de Mercado pela
NBR 14.653-2.
Resultados da avaliação:
Valor de mercado para venda do imóvel:
R$ 4.807.000,00 (Quatro milhões oitocentos e sete mil reais) Classificação quanto à liquidez: Baixa
Grau de fundamentação do laudo: II
Grau de precisão do laudo: II
Dados e assinatura do ART do Laudo de Avaliação:
___________________________________
LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO
Pós-graduado Engenharia de Avaliações e Perícias
Eng.º - Crea-ES 16.100-D – IBAPE ES 286
CPF: 093.678.757-03
______________________________________
FLAVIO LOBATO LA ROCCA
Docente da Pós Graduação de Engenharia de Avaliações e Perícias da Multivix
Engº. Crea 5662-D/ES - IBAPE 066-ES
CPF 009.639.197-92
SOLICITANTE: IPACI
INTERESSADO: IPACI
PROPRIETÁRIO: IPACI
OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: Definição do valor de mercado para venda do imóvel, de
41.230,00 m², localizado na Rodovia Mauro Miranda – CORAMARA – Cachoeiro do
Itapemirim -ES
ENDEREÇO DO IMÓVEL:
Rua: Rodovia Mauro Miranda nº: s/nº Bairro: CORAMARA Cidade:
Cachoeiro do Itapemirim UF: ES CEP: -
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
1- Solicitante
IPACI
2- Interessado/Proprietário
IPACI
3-Finalidade
Levantamento Patrimonial
4- Objetivo
Determinação do valor de mercado para venda.
5- Objeto de avaliação
Tipo do bem: Gleba Urbana
Rodovia Mauro Miranda
nº: s/nº
Bairro: CORAMARA
Cidade: Cachoeiro do Itapemirim UF: ES
Área total: 41.230,00 m²
Ocupante do imóvel: Desocupado
OBS.: Em vistoria foram encontrados bovinos de outra propriedade de pastando e se
movimentando pelo imóvel
Tipo de ocupação: Rural
6- Identificação e Caracterização do Bem Avaliando:
Data da vistoria:28/12/2017 hora: 10:30
A A.B.N.T. em sua norma NBR 14.653 (Avaliação de bens) – Parte 1: Procedimentos Gerais e
Parte 2: Imóveis Urbanos preconiza que a vistoria é o exame circunstanciado de um imóvel e
imprescindível para a elaboração do Laudo de Avaliação.
6.1) Caracterização da região:
Cachoeiro de Itapemirim, município capixaba localizado na região sul do estado com 201.259
habitantes, possui área territorial de 876,792 km², o que retorna uma densidade habitacional
de 229,54 hab./km². O município é distante da capital 129 km através de estrada asfaltada de
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boa qualidade e regular estado de conservação, principal via de escoamento da região, a BR
101.
6.1.1- Caracterização Física:
Cachoeiro de Itapemirim, município capixaba localizado na região sul do estado com 201.59
habitantes, possui área territorial de 890 km² e é distante da capital 129 km através de estrada
asfaltada de boa qualidade e regular estado de conservação, principal via de escoamento da
região, a BR 101. Possui receita total de aproximadamente R$ 219 milhões, conforme dados
de 2010. Ocupa a 7º posição no ranking estadual de receita total, e possui uma receita per
capita de R$ 1.089,40.
(fonte Anuário do Espírito Santo 2010, jornal A Gazeta, pág. 13).
É o município capixaba mais importante da região sul do estado, e tem sua economia
alicerçada basicamente na extração, beneficiamento e comercialização de mármore, granito e
seus derivados. É o principal pólo de exportação destas pedras ornamentais do Brasil, por isso
torna-se atrativo aos investidores, que aquecem o mercado local, gerando empregos diretos e
indiretos.
Principal centro econômico do sul do Espírito Santo, Cachoeiro de Itapemirim é a segundo
pólo mais importante do estado, depois da conurbação de Vitória, a capital.
Cachoeiro possui uma das maiores jazidas de mármore do Brasil e é um centro internacional
de rochas ornamentais, sendo o responsável pelo abastecimento de 80% do mercado brasileiro
de mármore. A cidade é berço de grandes empresas com destaque para a Viação Itapemirim e
a Itabira, a maior Fábrica de Cimento do Grupo João Santos, segundo maior produtor de
cimento do País.
O município, localizado na bacia do Rio Itapemirim, possui relevo misto caracterizado por
grandes baixadas de solo sedimentar, rodeado de grandes afloramentos rochosos, onde se
processa a exploração das jazidas de rochas metamórficas, notadamente pedras ornamentais
como mármores e rochas calcíticas e dolomíticas destinadas à moagem para uso agrícola
como o calcário e também destinação industrial como componente na fabricação de tintas.
Cachoeiro de Itapemirim é hoje sobretudo um centro de extrativismo e beneficiamento
mineral (mármores, granitos e moagem de calcário). Na indústria sobressai a produção de
cimento, calçados e laticínios, havendo também significativa pecuária e cafeicultura. Polo
educacional do sul capixaba, o município conta com estabelecimentos de ensino superior.
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6.1.2- Serviços/ Infraestrutura
O Bairro COROMARA é tipicamente comercial Por conta dessa particularidade a localidade
tem uma vocação para atividade logística, principalmente àquelas ligadas a distribuição e
beneficiamento de pedras ornamentais.
A região também e margeada pelo rio Itapemirim o que aliado ao fato de boa parte da região
seja formada por propriedades rurais do entorno do avaliando faz com que a região tenha
características de zona rural, com um comercio local pouco desenvolvido, ou quase escasso, e
infraestrutura urbana incipiente contanto apenas com pavimentação das rodovias que cortam a
região, telefonia e água.
Os pontos comerciais no interior do bairro, com atividades diversificadas, mais voltadas a
consumo interno da população residente. Essa manifestação comercial é pulverizada por todo
o bairro.
A Rodovia Estadual ES-482 possui todos os melhoramentos públicos e serviços de
infraestrutura urbana pertinentes, como pavimentação, meio-fio, rede de água tratada,
iluminação pública, telefonia fixa, drenagem de águas pluviais, coleta de lixo, comércio, posto
da polícia, agências bancárias e áreas de lazer.
6.2- Caracterização do imóvel avaliando
O objeto desta avaliação trata-se de uma gleba de uso rural com 41.230,00 m² de extensão,
com pedologia susceptível a alagamento (por conta do córrego a céu aberto que corta o
imóvel), topografia ondulada com 80% do terreno plano, com boa capacidade de
assentamento imóveis residenciais.
Segundo o Plano Diretor Municipal que foi instituído pela lei nº 5890, o imóvel em tela está
localizada em uma zona de expansão urbana, cujo Zoneamento descrito é ZAD 01 / ZAD 02 e
ZAD 03 (Lei nº 6394/2010 e alterada pelas Leis nº 6702/2012 e 7146/2015), que são Zona de
Atividade Dinâmicas (ZAD).
7- Fotos do avaliando e entorno:
O relatório fotográfico da vistoria está disponível no ANEXO II- Relatório Fotográfico.
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8- Croquis de localização do imóvel avaliando:
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9- Planta de situação atual do imóvel
Não foi disponibilizado pela contratante a planta atual do imóvel.
10- Legislação
Lei de Instituição do PDM nº 5890
Lei nº 6394/2010 e alterada pelas Leis nº 6702/2012 e 7146/2015
NBR 14.653 e Suas Partes Correlatas
11- Diagnóstico do Mercado:
O mercado imobiliário de imóveis comerciais na região do avaliando apresenta-se com um
número considerável de ofertas para uma demanda estimada como baixa, tendo em vista as
perspectivas de retração econômica, que perdura pelo país e que afeta o principal atividade
econômica de Cachoeiro de Itapemirim que é o extrativismo e beneficiamento de rochas
ornamentais.
Especificamente para venda de glebas no entorno do avaliando, o mercado apresenta um
número de ofertas definido como alto, com demanda estimada como média, restrita a poucos
investidores autônomos, ligados atividade industrial e logística que se desenvolveu na região.
Há de se ressaltar ainda que o boom imobiliário da última década deu espaço à recessão que
com a escassez de crédito aliada às novas políticas de financiamento habitacionais dos
principais bancos de fomento, fez criar microbolhas no mercado imobiliário com um elevado
número de oferta de unidades habitacionais e altas taxas de quebras de contratos e devolução
de unidades prontas.
A instabilidade do cenário político e as turbulências do cenário econômico contribuem para o
esvaziamento de investimentos privados. Atualmente a economia brasileira passa por um
momento de recessão e as previsões são que continue em recessão ao longo do ano de 2017,
somada a uma alta inflação, redução de investimentos públicos, alta taxa de juros, aumento de
impostos, aumento do número de saques do FGTS com o aumento da taxa de desemprego.
Estes fatores tendem a restringir o crédito (inclusive houve alteração nas taxas de juros da
CAIXA para financiamento de imóveis), principalmente para terrenos, ocorrendo uma
diminuição da oferta de crédito para aquisição de imóveis.
Há de se ressaltar também que além dos problemas citados acima o estado do Espirito Santo
sofre com uma grande estiagem que atinge diretamente agricultura cafeeira, um dos pilares da
economia capixaba. Não bastasse esse cenário crítico também vale destacar a catástrofe
ambiental com o rompimento da barragem da mineradora SAMARCO (uma das holdings da
VALE, principal empresa do estado capixaba) que destruiu a fauna e a flora do Rio Doce.
É neste cenário que está inserido o nosso imóvel avaliando, uma gleba com frente voltada
para uma das principais vias que cortam o bairro e localizado ao lado da CEASA do
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município, altamente adensada com galpões comerciais e logística, com alta vocação para
desenvolver empreendimentos similares, mas sem potenciais investidores com afã de realizar
tal investimento diante desse cenário de incertezas.
Outro fator que pode atravancar o desenvolvimento da região é que existem várias áreas que
estão com entraves e gravames documentais, por se tratarem de imóveis de remanescentes
rurais.
Face ao exposto estimamos que o prazo de absorção para o imóvel objeto variando de 18 a 36
meses, isto é, liquidez baixa.
12- Metodologia para venda:
MCDDM – Método Comparativo de Dados de Mercado pela NBR 14.653-2.
13- Pesquisa de valores e Tratamento de Dados para venda
Período de pesquisa: Entre 02/2014 e atualizada com dados de 12/2017 Tratamento dos Dados: ESTATÍSTICA INFERENCIAL – Os cálculos para a
obtenção dos valores e os resultados estatísticos gerados pelo software SISDEA 1.30
estão disponíveis no Anexo V – Resultados Estatísticos.
14- Memória de Cálculo para venda:
Demais informações quanto os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, e justificativas para o
resultado adotado estão disponíveis no Anexo IV – Memória de Cálculo.
15- Dados de Mercado Pesquisados e Utilizados para Venda:
Disponível no Anexo III – Pesquisa Imobiliária.
16- Especificação da avaliação:
Enquadramento do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, de acordo com o item 8.2.1 da
Norma 14653, parte 2 da ABNT e atende as seguintes especificações da avaliação,
conforme item 9 da mesma norma, com enquadramento no Grau de Fundamentação II
e Grau de Precisão II conforme explicitado abaixo.
Segundo a NBR 14.653- Parte 2: Imóveis Urbanos, item 9 e sub-itens 9.1 a 9.2.1.4
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Item Descrição Grau Grau Grau Pontos
obtidos
III II I
1 Caracterização do
imóvel avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às
variáveis utilizadas
no modelo
Adoção de situação
paradigma
III
2 Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
III
3 Identificação dos dados
de mercado
Apresentação de
informações
relativas a todos os
dados e variáveis
analisados na
modelagem, com
foto e características
conferidas pelo autor
do laudo
Apresentação de
informações
relativas a todos os
dados e variáveis
analisados na
modelagem
Apresentação de
informações
relativas aos dados e
variáveis
efetivamente
utilizados no modelo
II
4 Extrapolação Não admitida Admitida para
apenas uma variável,
desde que: a) as
medidas das
características do
imóvel avaliando
não sejam superiores
a 100% do limite
amostral superior,
nem inferiores à
metade do limite
amostral inferior, b)
o valor estimado não
ultrapasse 15% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável
Admitida, desde que:
a) as medidas das
características do
imóvel avaliando
não sejam superiores
a 100 % do limite
amostral superior,
nem inferiores à
metade do limite
amostral inferior; b)
o valor estimado não
ultrapasse 20 % do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variáveis,
de per si e
simultaneamente, e
em módulo
II
5 Nível de significância 10% 20% 30% III
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(somatório do valor
das duas caudas)
máximo para a rejeição
da hipótese nula de
cada regressor (teste
bicaudal)
6 Nível de significância
máximo admitido para
a rejeição da hipótese
nula do modelo através
do teste F de Snedecor
1% 2% 5% III
Tabela 2 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.
Graus III II I
Pontos Mínimos 16 10 6
Itens obrigatórios no grau
correspondente
2, 4, 5 e 6 no grau III e
os demais no mínimo
no grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no
grau II e os demais no
mínimo no grau I
Todos, no mínimo
no grau I
Logo, Grau de Fundamentação II, (Segundo ABNT norma NBR 14.653-2: Imóveis
Urbanos), Tabela 2, Item 9.2.1.6.1.
Segundo ABNT norma NBR 14.653- Parte 2: Imóveis Urbanos, item 9 e sub-item 9.2.3.
Tabela 5 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de
regressão linear; Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da
estimativa de tendência central ficou abaixo dos 40 %, logo, Grau de Precisão II, (Segundo
ABNT norma NBR 14.653-2: Imóveis Urbanos), Tabela 5, Item 9.2.3.
17- Resultado da avaliação e data de referência
O método utilizado para a consignação do valor foi o seguinte:
a) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: O método consiste em estabelecer
em amostragem correta dos valores de mercado para lotes praticados na região de
Cachoeiro de Itapimirim.
Valor de mercado para venda (alienação):
R$ 4.807.000,00 (Quatro milhões oitocentos e sete mil reais)
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18- Profissional responsável:
Vitória 10/01/2018
___________________________________
LEONARDO FERNANDES DO NASCIMENTO
Pós-graduado Engenharia de Avaliações e Perícias
Eng.º - Crea-ES 16.100-D – IBAPE ES 286
CPF: 093.678.757-03
______________________________________
FLAVIO LOBATO LA ROCCA
Docente da Pós Graduação de Engenharia de Avaliações e Perícias da Multivix
Engº. Crea 5662-D/ES - IBAPE 066-ES
CPF 009.639.197-92
Anexos:
➢ I- Documentação utilizada no trabalho;
➢ II- Relatório Fotográfico
➢ III – Pesquisa de Mercado
➢ IV - Memória de Cálculo
➢ V- Resultados Estatísticos SIDEA.
➢ VI – ART (Registro de Responsabilidade Técnica);
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I- DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA NO TRABALHO
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II- RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
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III – PESQUISA DE MERCADO
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IV - MEMÓRIA DE CÁLCULO
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V- RESULTADOS ESTATÍSTICOS SIDEA.
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VI – ART (REGISTRO DE RESPONSABILIDADE
TÉCNICA)
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