l’accés a l’habitatge des del cooperativisme. · 2019. 2. 13. · oficina d’habitatge...
Post on 22-Aug-2020
11 Views
Preview:
TRANSCRIPT
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
L’accés a l’habitatge des del cooperativisme.
Dificultats de la viabilitat del modelBarcelona, 6 d’octubre de 2017
Martí PratCasa Alternativamarti@casaalternativa.com
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Índex
1. Marc General2. L’habitatge en cessió d’ús3. Viabilitat4. Comentaris
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
1. Marc General• Mercat de l’habitatge• Perspectiva
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Mercat de l’habitatge
Parc d’habitatge en lloguer vs propietat
Segons dades publicades a 2011 per l’Ajuntament de Barcelona, del total d’habitatges de laciutat un 64% son en règim de propietat mentre que un 30% son en règim de lloguer.Afegint el conjunt de municipis, la xifra es situa al voltant del 20%
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
1q20022q20023q20024q20021q20032q20033q20034q20031q20042q20043q20044q20041q20052q20053q20054q20051q20062q20063q20064q20061q20072q20073q20074q20071q20082q20083q20084q20081q20092q20093q20094q20091q20102q20103q20104q20101q20112q20113q20114q20111q20122q20123q20124q20121q20132q20133q20134q20131q20142q20143q20144q20141q20152q20153q20154q20151q20162q20163q20164q20161q20172q2017
Barcelona RestaMunicipis
Evolució dels preus: Venda 2002-2017
A la ciutat de Barcelona, resultat de la manca de promocions noves, de la millora econòmica i la febre inversora, els preus de venda son a prop dels màxims de 2007.Mentre que a la resta de municipis, es comença a veure també un canvi de tendència
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Evolució dels preus: Lloguer 2007-2017
Com a conseqüència de l’escassetat d’oferta i a mesura que la sensació de crisi es va diluint, tornen a pujar de forma important. Situant-se ja per sobre dels existents durant la bombolla immobiliària
4
6
8
10
12
14
16
18
2Q200
73Q
200
74Q
200
71Q
200
82Q
200
83Q
200
84Q
200
81Q
200
92Q
200
93Q
200
84Q
200
91Q
201
02Q
201
03Q
201
04Q
201
01Q
201
12Q
201
13Q
201
14Q
201
11Q
201
22Q
201
23Q
201
24Q
201
21Q
201
32Q
201
33Q
201
34Q
201
31Q
201
42Q
201
43Q
201
44Q
201
41Q
201
52Q
201
53Q
201
54Q
201
51Q
201
62Q
201
63Q
201
64Q
201
61Q
201
72Q
201
7
Barcelona RestaMunicipis
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Parc d’habitatge: Lloguer social
Mentre el parc d’habitatge social existent, que podria actuar com a moderador, es en percentatge i xifres absolutes residual i, per tant, de cap manera pot incidir en els preus del mercat de lloguer.
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Perspectiva al respecte del mercat
• Sentiment de desprotecció / impotència davant l’oferta i els propietaris• Preus abusius, immorals, a l’alça• Alternatives socials anecdòtiques, restringides a col·lectius, molt limitadores• Oferta en lloguer pobre/insuficient, sense inversió, tendencialment de baixa qualitat, que
només aporta una solució de curta durada
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
2. L’habitatge en cessió d’ús• Concepte• Característiques • Models existents
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Concepte: Habitatge en cessió d’ús
Model d’accés a l’habitatge, situat entre el lloguer i la propietat, en el que una cooperativa com propietària d’un immoble cedeix el dret d’ús sobre els habitatge als seus socis.
El cooperativista, que gaudeix del dret d’ús sobre un habitatge, paga una entrada –que normalment li es reemborsada si decideix donar-se de baixa- un lloguer tou cada mes i les despeses comunes i de manteniment de l’immoble.
Es un model que demana la participació activa dels socis i un projecte de vida que reforci la vida comunitària, la col·laboració en en el disseny dels habitatges i les zones comunitàries (molt més amplies de l’habitual com bugaderia, cuina, hort, sales de jocs, biblioteca, etc..), disposar de mecanismes de solidaritat interna entre els socis i, sovint, participar en les tasques de manteniment del propi immoble.
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Característiques generals del model:
• Sense ànim de lucre• Voluntat de durada indefinida (cooperativa)• Copropietat de l’immoble• Dret d’ús individual de l’habitatge• Dret d’ús de llarga durada • Funcionament democràtic de la cooperativa• Quota d’accés i Quota d’ús• Llibertat de permanència• Transparència en la disponibilitat dels habitatges • Apte per a obra nova i rehabilitació
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Models existents
Implantació (habitatges) als principals països :• Alemanya: 2.000.000• Suècia: 310.000• Dinamarca: 125.000• Canadà: 21.000
Principals diferències entre els models:• Participació en la propietat de l’habitatge (del 0% fins el 50%)• Dret d’accés: Quantificació, transmissibilitat i valoració (limitat o il·limitat) • Quota d’ús (vinculada a la participació en la propietat) • Control d’accés als habitatges (restringit o lliure)• Finançament i ajuts
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
3. Viabilitat
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Factors que incideixen l’accés a l’habitatge en cessió d’ús
Amb caràcter general, s’entén com accessibilitat residencial la capacitat que te una unitat familiar de disposar d’un habitatge digne.
Aquesta depèn d’una sèrie de factors:
• Personals• Producció• Mercat• Ajuts Públics
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Personals:
Unitat Familiar: Cobrir les necessitats habitacionals, segons el nombre i característiques dels membres del nucli familiar –immediatesa? (3 anys)Logística/Entorn: On visc?, On treballo?, HI ha transport públic? Escoles?Renda disponible: La Renda Bruta Familiar Disponible (RBFM) mesura els ingressos de que disposen els residents d’un territori per destinar-los al consum o a l’estalvi i ens serveix per valorar l'accessibilitat:• Compra: Accessible si el preu de compra no supera 4 vegades el sou (+11) + (3,5v)• Lloguer: Accessible si la renda anual es inferior al 30% de la RBFD (+40%)• Cessió: Es necessita entre el 20-30% del cost com aportació inicial (1-1,5v) i unes
quotes inferiors al 30% RFBDProjecte de vida col·laborativa: Quines necessitats estic cobrint? Quines poden ser compartides? Disposo d’un grup suficient de persones que compateixen les meves inquietuds? Està cohesionat? Crec en un projecte de vida col·laboratiu? Podem fer-ne front?
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
La cessió d’ús
Resistències - Frens:
• Dificultats de concepte: La copropietat es visualitza com a multipropietat• Desconfiança: Qui proposa el model? Quina experiència hi ha?, me'n puc refiar?• Requisits d’accés HP: Els compleixo, els compliré? Es fiable?• Que sigui un projecte social i participatiu: Target individualista• Aportació del soci per a la construcció de l’edifici: Import? serà excloent? fons perdut?)• Termini per accedir-hi: Necessitat vs Disponibilitat (mínim 2 anys)• Participació en el manteniment (de que es tracta? qui el fa? com i que em suposarà?)
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
La cessió d’ús
Motivadors - Drivers:
• El termini llarg proposat (a partir de 50 anys benefici totalment assumit)• Amb el preu per sota de mercat i una quota de manteniment raonable• Amb la recuperació de l’aportació realitzada • Possibilitat de transmetre el dret mortis causa• Amb la corresponsabilitat positiva (Tots els inquilins son socis)• Amb el termini (puc esperar els 2 anys si l’oferta paga la pena)• Millora important de la percepció amb l’informació detallada dels habitatges
(professionalitat)
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Producció:
Projecte General Vives – Promoció Lliure -Edificabilitat: 1.382 m2Nombre habitatges: 16
1.700.000
2.073.000
463.300
760.730
350.000
70.000150.000
240.000 120.000
Obra
Sòl
Beneficipromotor
IVA
Altrescostos
Financeres
Comercialització
Gestió
Llicència
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
1.700.000
280.000
280.000
36.000
204.00060.000
Obra
Sòl
Beneficipromotor
IVA
Altrescostos
Financeres
Comercialització
Gestió
Llicència
Producció:
Projecte General Vives – Cessió d’ús -Edificabilitat: 1.382 m2Nombre habitatges: 16
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Mercat:
Financer
• Manca de finançament de les actuacions a llarg termini• Criticitat del finançament de les zones comunes• Finançament Dret de Superfície (80%/Propietat)• Rati de solvència exigit = Mecanismes de solidaritat interna• Risc: Cost del finançament (Actual Euribor 0 + 1,5-2,5%)
Immobiliari:
• Manca de sòl: cal planificar una adequada oferta de sòl anticíclica per habitatge protegit• Formes d’accés: Impulsar l’oferta d’habitatges en formes de tinença a llarg termini
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Ajuts Públics:
Caràcter General:• Bonificació llicències (HPO)• Disponibilitat de sòl apte (DS) (Càrregues, tipologies i terminis (3 anys))• Assumpció de garanties davant de les EEFF• Fiscalitat: Tractament IVA
Plan de vivienda 2018:• Programa genèric d’ajut al lloguer• Programa d’ajuts a joves de fins a 35 anys i gent gran• Programa de foment del parc d’habitatgesComentaris:• Que els ajuts assimilessin la cessió d’ús al lloguer• Subscriure convenis amb les EEFF (Cupo i tipus)• Conèixer quins son els pressupostos i quina es la l’assignació prevista per actuació
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
4. Comentaris
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Comentaris: Que podem fer des de les cooperatives...
• Complementar la capacitat de producció existent de l’administració i privats, proveint d’habitatges als col·lectius amb sensibilitat cap el moviment cooperatiu.
• Ser innovadors, copsar noves sensibilitats, estudiant, madurant i fer realitat formes alternatives de tinença.
• Desenvolupar models que assegurin un parc un d’habitatges de lloguer no especulatiu i amb perspectiva a llarg termini
• Generar espais de discussió i foment dels principis cooperatius, l’educació i la formació cooperatives.
• Mantenir una presència activa en tot el que pugui significar un millorament sòcio-econòmic
Oficina d’HabitatgeGerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i Activitats
Moltes gràcies
Martí PratCasa Alternativamarti@casaalternativa.com
top related