habilitaciones urbanas

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Remigio Rojas EspinozaRegistrador – ZONA IX

• La habilitación es el procedimiento que sigue un propietario para cambiar el uso de su terreno rústico o eriazo a urbano.

CONCEPTO DE HABILITACION URBANA

• Según la ley 26878 existen 3 tipos de procedimientos de habilitación urbana:

1.- Habilitaciones nuevas.

2.- Habilitaciones ya concluídas.

3.-Habilitaciones en vía de regularización.

CLASES DE PROCEDIMIENTO DE HABILITACION URBANA Y SUS ETAPAS

• Sin embargo cualquiera sea el tipo de habilitacióon urbana existen 2 etapas:

• PRIMERO: Aprobación de la habilitación urbana.

• SEGUNDO: Recepción de obras.

•ETAPAS DE LA

HABILITACION URBANA

Este procedimiento es aplicados por los propietarios de terrenos rústicos o eriazos, que tienen planificado convertir en urbana dichos terrenos. Es decir el terreno no cuenta con ningún tipo de obra.

Tiene necesariamente las 2 etapas:•a.- Aprobación de la habilitación urbana: para comenzar a ejecutar las obras conducentes a hacer habitable el terreno y•b.- Recepción de obras: que tramitará una vez concluidad las obras básicas de habilitación.

•PRIMERO

HABILITACIONES NUEVAS:

• Este procedimiento es aplicado por el propietario que ejecutó obras en el terreno pero no contó con autorización para ejecutar dichas obras, y ahora el terreno ya cuenta con los requisitos de habitabilidad, es decir cuenta con agua, luz, desague, teléfono, etc., que permiten habitar decorosamente el inmueble .

•SEGUNDOHABILITACIONES YA

EJECUTADAS:

• Este tipo de habilitación se tramita en una sola etapa, es decir:

–a.- La recepción de obras.

•SEGUNDOHABILITACIONES YA

EJECUTADAS:

• Este tipo de procedimiento es aplicado por el propietario que inició el procedimiento de la habilitación durante la vigencia del Reglamento Nacional de Construcciones, y por tanto cuenta con resolución de estudios preliminares o resolución de estudios definitivos, y aún no concluyó las obras de habilitación o las concluyó durante la vigencia de la Ley 26878.

•TERCEROHABILITACIONES EN

VIA DE ADECUACIÓN:

• Aquí al contar con la Resolución de estudios preliminares o estudios definitivos se da por cumplida la primera etapa, que es la aprobación de la habilitación urbana, quedando pendiente solo tramitar:

– la recepción de obras.

•TERCEROHABILITACIONES EN VIA DE ADECUACIÓN

RESUMEN

APROBACION DE LA HABILITACION

RECEPCION DE OBRAS

NUEVA

SI

SI

YA EJECUTADA

NO

SI

REGULARIZACION

SISE DA POR APROBADO

SI

TIPO DE HAB.

ETAPA

• Esta etapa comprende los siguientes trámites:*Aprobación de proyectos.*Aprobación para ejecutar obras.*Autorización para construcción

simultánea.*Autorización para individualización

provisional.*Autorización para venta garantizada.

•ETAPA DEAPROBACIÓN DE LA

HABILITACION URBANA:

• Esta etapa comprende los siguientes trámites:

*Recepción de obras propiamente.*Autorización para individualizar

definitivamente.*Autorización para libre venta.

•ETAPA RECEPCION DE

OBRAS:

• *Aprobación de estudios definitivos: Es la resolución que de manera definitiva aprueba los proyectos.

• *Autorización para ejecutar obras: Es la autorización para aperturar calles, zanjas, afirmación de terrenos, nivelación de terreno, cableados eléctricos, telefónicos, etc.

• *Autorización para construcción simultánea: Es autorización para construir viviendas.

DEFINICIONES:

• *Autorización para venta garantizada: Es la autorización para vender provisionalmente los lotes antes que se recepcione las obras (para financiamientos). La inscripción de una venta garantizada tiene la calidad de anotación provisional de duración indeterminada.

DEFINICIONES

• *Recepción de obras: Consiste en que la municipalidad señale que las obras de la habilitación urbana han sido concluídas, es decir que la urbanización cuenta con los requisitos mínimos de habitabilidad.*Autorización de libre venta: Es la autorización para que el lote se venda de manera indefinida y libre.

DEFINICIONES

• INSTANCIAS DE LA HABILITACION URBANA Y COMPETENCIA MUNICIPAL

• Conforme la Ley 26878 el trámite de la habilitación tiene las siguientes instancias y su correspondiente competencia de acuerdo a la etapa en que se encuentre:

TRAM ITE MUNICIPAL

• 1RA INSTANCIAMunicipalidad Distrital Aprueba

• 2DA INSTANCIA Municipalidad Provincial Ratifica

APROBACION DE LA HABILITACION:

• A. Si es conforme a la aprobación de la habilitación existe:

• UNICA INSTANCIAMunicipalidad Distrital Aprueba

RECEPCION DE OBRAS

• B.- Si no es conforme a la aprobación de la habilitación tiene 2 instancias:

• 1RA INSTANCIA Municipalidad Distrital Aprueba

• 2DA INSTANCIAMunicipalidad Provincial Ratifica

RECEPCION DE OBRAS

• En todo lo no previsto en la Ley 26878, se aplicará supletoriamente el Reglamento Nacional de Construcciones, en tanto no se aprueba el Reglamento Nacional de Edificaciones.

APLICACIÓN SUPLETORIADE LA NORMA

APROBACION DE LA HABILITACION

A P R O B A C IO N D E L A H A B IL ITA C IO N

M U N IC IP A L ID A D P R O V IN C IA L

M U N IC IP A L ID A D D IS TR ITA LA P R U E B A

RECEPCION DE OBRAS

R E C E P C IO N D E L A S O B R A

S IS O L O S E H A Y U N A

IN S TA N C IAM U N IC IP A L ID A D D IS TR ITA L

N OH A Y D O S IN S TA N C IA

1 R A ------M U N IP A L ID A D D IS TR ITA L2 D A -------M U N IC IP A L ID A D P R O V IN C IA L

S IE M P R E N O S P R E G U N TA M O S¿ L as ob ras se con c lu yeron con fo rm e

la ap rob ac ió n d e la h ab ilitac ió n ?

.

• HABILITACIONES URBANAS EN EL

REGLAMENTO DE PREDIOS

• La inscripción de la aprobación de la habilitación urbana se hará en mérito a los siguientes documentos:

• a) La resolución de la municipalidad provincial que ratifica la aprobación de la municipalidad distrital o de la resolución expedida por la municipalidad provincial que aprueba la habilitación tratándose del cercado.

•Artículo 30

Tít. que da mérito a inscribir la habilitación

• b)                Plano de lotización georeferenciado a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y proyección de coordenadas oficiales.

•Artículo 30

Tít. que da mérito a inscribir la habilitación

c)Documento privado en el que se describan el área, linderos y medidas perimétricas de las áreas de aporte y de los lotes que integran la habilitación, autorizado por ingeniero o arquitecto colegiado, con firma legalizada notarialmente.

•Artículo 30

Tít. que da mérito a inscribir la habilitación

• La resolución debe señalar el nombre de la urbanización, el número de las manzanas y de los lotes que integran cada manzana. Asimismo puede contener la autorización para construcción simultanea de vivienda y la autorización de venta garantizada de los lotes.

•Artículo 30

Tít. que da mérito a inscribir la habilitación

• Para inscribir la aprobación de la habilitación urbana por haber operado el silencio administrativo positivo debe presentarse:a)    Copia certificada de la resolución municipal que aprueba la habilitación, salvo que la Municipalidad Provincial actúe como primera y única instancia;

•Artículo 31

Habilitación por silencio administrativo positivo

•Artículo 31

Habilitación por silencio administrativo positivo

• b) Copia certificada del plano de lotización georeferenciado a la Red Geodésica Nacional, referida al datum y proyección de coordenadas oficiales, presentado a la Municipalidad;c) Copia certificada del oficio con la constancia de recepción de la Municipalidad Provincial, que acredite la fecha de presentación del expediente;Constancia emitida por la municipalidad distrital o provincial si fuera el caso, certificando la falta de pronunciamiento dentro del plazo legal previsto.

•Artículo 32

Contenido del asiento de aprobación de habilitación

urbana

• El asiento de inscripción de la aprobación de la habilitación urbana contendrá, además de los requisitos establecidos en el artículo 10, según corresponda, los siguientes:

• a)    La autorización de venta garantizada y la autorización de construcción simultanea cuando la resolución así lo disponga.

•Artículo 32

Contenido del asiento de aprobación de habilitación

urbana

• b)    El número y la fecha del plano de la habilitación y el nombre del profesional que lo autoriza.

• Un cuadro general de datos técnicos en el que se precisen el área total del predio habilitado, numero, denominación y área de cada una de las manzanas y lotes que la conforman, así como el área total de las vías públicas y otros datos técnicos relevantes.

•Artículo 33

Habilitaciones sobre parte de un predio

• Cuando la habilitación urbana comprenda sólo una parte del terreno se procederá a independizar la zona habilitada o por habilitar, cumpliéndose para este efecto con los requisitos establecidos por el presente Reglamento.

Habilitaciones ubicadas en mas de un distrito

En el caso que una habilitación urbana, se encuentre ubicada en más de un distrito se procederá de la siguiente manera: a)    Si la resolución de la municipalidad provincial ratifica todas las resoluciones expedidas por las municipalidades distritales, abarcando la totalidad del predio inscrito, la habilitación se inscribirá en la partida del predio indicándose la ubicación distrital de las manzanas o lotes.

Habilitaciones ubicadas en mas de un distrito

b)    Si la resolución de la municipalidad provincial sólo ratifica algunas de las resoluciones expedidas por las municipalidades distritales, previamente se deberá independizar el área habilitada o por habilitar, dejando en la partida matriz el área no involucrada en el proceso de habilitación.

Independización de áreas que integran la habilitación

• Al inscribir la aprobación de la habilitación, el Registrador procederá a independizar los lotes que integran el área útil de la habilitación, incluyendo los lotes aportados para servicios públicos complementarios, precisando en el asiento respectivo el destino asignado a los mismos.

• Asimismo se precisará en el asiento la etapa en la que se encuentra la habilitación, dejando constancia, en su caso, que el lote independizado no puede ser objeto de disposición.

Transferencia de lotes de una habilitación urbana

• Para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo que por disposición distinta se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras.

• En el caso de las urbanizaciones populares, una vez inscrita la aprobación de la habilitación urbana, se podrán inscribir la primera y las sucesivas transferencias, así como los demás actos de disposición en forma definitiva.

Habilitación urbana de tipo progresivo

Tratándose de habilitaciones urbanas de tipo progresivo para uso de vivienda, procede inscribir la recepción de las obras mínimas de la habilitación y la autorización para la libre venta de los lotes. En las partidas correspondientes a cada uno de los lotes se consignará el carácter progresivo de la habilitación, dejando constancia de la existencia de obras pendientes según lo consignado en la partida matriz.

Habilitación urbana de tipo progresivo

La recepción de las obras posteriores de la habilitación se inscribirá luego de su ejecución, dejándose constancia en la partida matriz y en las partidas independizadas.

Anotación de la compraventa garantizada

• La compraventa garantizada, y en su caso la cesión de posición contractual, se anotarán preventivamente en la partida individual del respectivo predio, no siendo posible inscribir ni anotar ningún acto posterior de disposición o gravamen mientras aquella no se inscriba en forma definitiva. La anotación preventiva a que se refiere este artículo es de duración indeterminada.

Anotación de la compraventa garantizada

• Las transferencias de propiedad contenidas en las compraventas garantizadas, se inscribirán en forma definitiva, en las correspondientes partidas independizadas, simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras.

Independización de lotes de habilitaciones

• En el supuesto del literal b) del artículo 9° del Reglamento de la Ley N° 26878, para la inscripción de la etapa de la aprobación de la habilitación y la independización de los predios conformantes de la urbanización, en mérito de estudios preliminares o de proyectos definitivos aprobados antes de la vigencia de dicha Ley, se acreditará que la resolución se encuentra consentida a través de la constancia expedida por la entidad que conoció del trámite o por la Municipalidad correspondiente.

Independización de lotes de habilitaciones

• Para la inscripción a que se refiere el párrafo anterior, se adjuntará el plano de lotización, salvo que éste se encuentre en el título archivado que dio mérito a la inscripción de los estudios preliminares o los proyectos definitivos, en su caso.

Suspensión de la inscripción

La suspensión de inscripción a que se refiere el artículo 21° del D.S. N° 031/99/MTC, sólo procederá respecto de los lotes que forman parte del área que se encuentren parcialmente fuera del terreno de la urbanización popular, siempre que el presentante o habilitador exprese su conformidad. No procede cuando los lotes se encuentran totalmente fuera del terreno de la urbanización popular.

Suspensión de la inscripción

El Registrador al inscribir la habilitación, dejará constancia en la partida matriz de ésta la suspensión a que se refiere el primer párrafo, precisando el lote cuya inscripción ha sido suspendida, con indicación de la manzana a la que pertenece.Lo dispuesto en los párrafos anteriores se aplica a la inscripción de la aprobación y, en su caso, de la recepción de obras de las demás habilitaciones.

Compensación de áreas

• Cuando la resolución municipal respectiva comprenda áreas sujetas a futura compensación, ésta no constituye acto previo para la aprobación o recepción de obras. La inscripción de la habilitación de estas áreas, se realizará simultáneamente a la inscripción del acuerdo de compensación de áreas.

Recepción de obras

Cuando el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones, la recepción de obras de la habilitación urbana se inscribirá en mérito a la respectiva resolución de la municipalidad distrital. En caso contrario, la inscripción de la recepción de obras se hará en mérito a la resolución de la municipalidad provincial que ratifica la expedida por la municipalidad distrital.

Recepción de obras

Para la inscripción de la recepción de obras no es requisito la inscripción previa de la aprobación de la habilitación.

 Al inscribir la recepción de obras, simultáneamente, el registrador deberá independizar los lotes que conforman la habilitación urbana, si no se hubieran independizado con anterioridad.

Inscripción definitiva por recepción de obras

Al inscribir la recepción de obras en la partida matriz, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de inscripción definitivo en las partidas independizadas.

  Inscripción definitiva por recepción de obras

En el caso que en la resolución de recepción de obras se varíe el área, linderos y medidas perimétricas de lotes que se encuentren inscritos a favor de terceros, el registrador procederá a inscribir la recepción de obras, modificando dichos datos en la partida correspondiente a cada lote, salvo que la variación se refiera al número de lote y de la Resolución respectiva no fluya con claridad la correspondiente numeración anterior, en cuyo caso se requerirá el consentimiento del titular del lote.

Inscripción definitiva por recepción de obras

Cuando el cambio de numeración implique también cambio de titularidad, se requerirá la presentación de los documentos que acrediten el citado cambio de titularidad.

Habilitaciones con bienes comunes

• Para la independización de los lotes que integran las habilitaciones para uso de vivienda con bienes comunes, previamente debe inscribirse la aprobación de la habilitación y el Reglamento Interno.

•  Para la inscripción del Reglamento Interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.

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