expandiendo el mercado de vivienda en renta en latino america … · 2015. 9. 24. · 4 1. el...

Mayo 2013

Andres G Blanco

Division de Gestion Fiscal y Municipal

Banco Inter-Americano de Desarrollo

Expandiendo el Mercado de Vivienda en

Renta en Latino America y el Caribe

• MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN

• VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE

(LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR

• RECOMENDACIONES

CONTENIDOS

• MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN

• VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE

(LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR

• RECOMENDACIONES

CONTENIDOS

4

1. El problema de la vivienda en LAC

• Altos déficits: 8% cuantitativo, 31% cualitativo

• Costosa: 19% no puede acceder a una unidad estándar

• Inadecuada: 27% es informal

2. Vivienda en renta como una solución

• Mas opciones de escogencia: preferida por jóvenes, migrantes,

divorciados

• Puede reducir segregación: densidades más altas, usos mixtos

• Más movilidad: mayor flexibilidad en acceso a trabajo (Oswald)

• Reduce riesgo financiero: diversificación de los activos

Motivación

5

Métodos y diseño de investigación • Investigación comparativa—mezcla de métodos cuantitativos

y cualitativos.

• 19 estudios de caso:

- Brasil (Sao Paulo, Curitiba y Salvador): S. Pasternak

- Chile (Santiago, Valparaíso y Concepción): F. Sabatini

- México (México City MA and Guadalajara MA): C. Salazar

- Argentina (Buenos Aires MA y Rosario): E. Reese

- Uruguay (Montevideo): R. Moya

- Colombia (Bogotá, Medellín y Barranquilla): J. Torres

- Perú (Lima/Callao y Trujillo): J. Calderon

- El Salvador (San Salvador y Santa Tecla): I. Vance

- Jamaica (Kingston): P. McHardy

• Coordinadores: V. Fretes, A. Blanco, A. Munoz (BID), A. Gilbert

(UCL)

• MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN

• VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE

(LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR

• RECOMENDACIONES

CONTENIDOS

7

LAC: una región de propietarios

Source: Own calculations based on Andrews and Caldera 2011

* 2003 for Australia; ** 2007 for Germany and the US

Tasas de propiedad de vivienda LAC y países de la OECD

8

Pero esto no debería ser sorprendente: el mundo entero es de propietarios

9

Esto no siempre fue así…

Ciudad 1950 1970 1990 2000 2010

Ciudad de México 25 43 70 74 70

Guadalajara 29 43 68 68 64

Bogotá 43 42 54 46 NA

Medellín 51 57 65 54 NA

Cali 53 58 68 51 NA

Santiago 26 57 71 73 NA

Rio de Janeiro# 38 54 63 70 NA

São Paulo# 41 62 71 75 78

Buenos Aires# 27 61 62 67 57

Lima 71

Kingston NA NA 44 45 46

Sources: Gilbert (1998: 92), Salazar, 2012: Cuadros 15 and 16; McHardy, 2012: 56; Moya, 2011: 7; Torres, 2012: Cuadra 10; Pasternak and D’Ottoviano, 2012: 42.

#Figures for the city rather than the metropolitan area.

Evolución de tasas de propiedad en ciudades seleccionadas (Porcentaje de hogares en propiedad)

10

Y no obstante, aun hoy rentar es significativo

Tenencia en renta en LAC (porcentaje de hogares)

Source: IDB (2012)

11

Y no obstante, aun hoy rentar es significativo (y mas en ciudades)

Tenencia en renta en ciudades seleccionadas (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012)

Ciudad

Tenencia en

renta Ciudad

Tenencia en

renta Ciudad

Tenencia en

renta

Bogotá 40.8 Berlin 89.0 Kisumu 82.0

Guadalajara 24.6 Hamburg 80.0 Cairo 63.0

Sao Paulo 20.4 Ámsterdam 74.0 Alexandria 62.0

Santiago 20.1 New York 55.0 Addis Ababa 60.0

Mexico City 19.9 Montreal 54.0 Kumasi 57.0

Rio Janeiro 18.7 Los Angeles 53.0 Lagos 49.0

Belo Horizonte 17.2 Rotterdam 49.0 Cape Town 44.0

Caracas 15.1 Toronto 42.0 Johannesburg 42.0

Buenos Aires 14.9 London 41.0 Bangkok 41.0

Lima 11.0 Oslo 30.0 Tripoli 34.0

Average 20.2 56.7 53.4

12

La vivienda en renta no significa mala calidad

Deficit cualitativo por tipo de tenencia (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012)

Inquilinos Propietarios Informales

País Deficit cualitativo Deficit cualitativo Deficit cualitativo

Materiales Hacinamiento Infraestructura Materiales Hacinamiento Infraestructura Materiales Hacinamiento Infraestructura

Argentina 7.9 6.2 5.4 7.9 4.8 12.6 18.6 14.5 21.9

Brazil 0.6 0.3 9.2 1.1 0.4 14.4 2.6 1.0 18.6

Chile 1.5 1.0 1.6 0.9 0.6 1.6 2.6 1.6 6.4

Colombia 5.2 4.3 4.5 4.8 2.9 6.7 11.8 5.9 17.5

Mexico 10.0 8.1 3.9 7.2 3.8 9.1 13.2 8.8 10.5

Peru 18.0 13.8 9.4 11.7 4.7 14.8 33.3 18.5 35.3

El Salvador 11.0 10.1 9.8 17.7 14.0 14.5 19.3 14.4 21.2

Uruguay 1.6 1.6 0.9 2.6 2.2 3.3 7.7 6.6 7.7

LAC 18 11.4 9.7 9.3 10.2 7.2 14.2 17.3 13.5 21.3

13

Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares

Source: IDB (2012) Others Own Rent

14

Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares

Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012) Others Own Rent

Caso 1:

Mayor

Ingreso →

Menos renta

15

Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares

Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012) Others Own Rent

Caso 1:

Mayor

Ingreso →

Menos renta

Caso 2:

Mayor

Ingreso →

Mas renta

16

Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares

Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012) Others Own Rent

Caso 1:

Mayor

Ingreso →

Menos renta

Caso 2:

Mayor

Ingreso →

Mas renta

Caso 3:

La relación

no es lineal

17

Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Lima y Ciudad de Mexico (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012)

18

Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Medellin (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012)

Belen

El Poblado

Robledo

Castilla

Guayabal

San Javier

Buenos Aires

Aranjuez

La Candelaria

Laureles-

America

Villa Hermosa

Manrique

Doce De Octubre

Popular 1

Santa Cruz

S

N

EW

15 a 19,9

20 a 24,9

25 a 29,9

30 a 34,9

35 a 39,9

45 a 49,9

PROPORCION DE HOGARES

ARRENDATARIOS A NIVEL COMUNA

MEDELLIN

19

Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Bogota (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012)

SUBA

KENNEDY

USME

USAQUEN

FONTIBON

ENGATIVA

BOSA

CIUDAD BOLIVAR

SAN CRISTOBAL

CHAPINERO

TEUSAQUILLO

PUENTE

ARANDA

TUNJUELITO

SANTAFE

BARRIOS

UNIDOS

RAFAEL

URIBE

CANDELARIA

ANTONIO

NARIÑO

S

N

EW

25 a 29,9

30 a 34,9

35 a 39,9

40 a 44,9

45 a 49,9

50 a 54,9

PROPORCION DE HOGARES

ARRENDATARIOS POR LOCALIDAD

EN BOGOTA

20

Vivienda en renta es mas central (aun en segmentos de bajos ingresos)

Localización de vivienda en renta y propiedad para los quintiles I y II, Santiago, 2002 (porcentaje de hogares urbanos)

Source: IDB (2012)

21

La oferta: pequeña escala

La mayoría de proveedores de vivienda en renta son ‘inversionistas domésticos’ que quieren complementar sus ingresos

• En Sao Paulo: 82% tiene solo una propiedad

• En Chile: 80% tiene solo una propiedad

• En Bogotá: solo el 1% es manejado por firmas especializadas

• En El Salvador: solo el 3% tiene 5 o mas propiedades

22

Asimetrías de información y altos costos de transacción

Para los inquilinos la principal barrera son los excesivos requerimientos.

Garantías requeridas al

inquilino (formal) :

1. Fiador con propiedad (en

algunos casos en la misma

ciudad)

2. Prueba de ingresos (que

tiene ser regular)

3. Depósitos de renta

(equivalente a 1 o 2 meses

de renta)

23

Asimetrías de información y altos costos de transacción

Para los inquilinos la principal barrera son los excesivos requerimientos. Para los arrendadores es el largo proceso de reposesión

Garantías requeridas al

inquilino (formal) :

1. Fiador con propiedad (en

algunos casos en la misma

ciudad)

2. Prueba de ingresos (que

tiene ser regular)

3. Depósitos de renta

(equivalente a 1 o 2 meses

de renta)

Proceso de reposesión:

Colombia:

Hasta un año (3 a 5 antes de 2003)

Perú:

6 meses a 4 años dependiendo de

la causa

Argentina:

6 meses a 1 año pero el proceso

es incierto y costoso

24

Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores

Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso

25

Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores

Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso

Con contrato

Relaciones por

intermedio de firmas

especializadas que

se encargan del

cobro y el

mantenimiento

Uso de seguros y

garantías de alquiler

26

Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores

Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso

Con contrato Sin contrato

Relaciones por

intermedio de firmas

especializadas que

se encargan del

cobro y el

mantenimiento

Uso de seguros y

garantías de alquiler

Arrendatario

generalmente es

recomendado por

conocidos

Provienen del

mismo segmento

económico

Se prefiere un

arreglo (incluso

perdiendo) a un

pleito legal

27

Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores

Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso

Con contrato Sin contrato Piezas y casas en

barrios informales

Relaciones por

intermedio de firmas

especializadas que

se encargan del

cobro y el

mantenimiento

Uso de seguros y

garantías de alquiler

Arrendatario

generalmente es

recomendado por

conocidos

Provienen del

mismo segmento

económico

Se prefiere un

arreglo (incluso

perdiendo) a un

pleito legal

Arrendatario

generalmente es

recomendado por

conocidos

Provienen del

mismo segmento

económico

La relación muchas

veces va mas allá

del arriendo en si

(cuidado de niños,

mascotas, etc.)

28

Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores

Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso

Con contrato Sin contrato Piezas y casas en

barrios informales

Inquilinatos en el

centro

Relaciones por

intermedio de firmas

especializadas que

se encargan del

cobro y el

mantenimiento

Uso de seguros y

garantías de alquiler

Arrendatario

generalmente es

recomendado por

conocidos

Provienen del

mismo segmento

económico

Se prefiere un

arreglo (incluso

perdiendo) a un

pleito legal

Arrendatario

generalmente es

recomendado por

conocidos

Provienen del

mismo segmento

económico

La relación muchas

veces va mas allá

del arriendo en si

(cuidado de niños,

mascotas, etc.)

Propietario ausente

Relaciones

conflictivas por no

pago del lado del

arrendatario o no

mantenimiento del

lado del arrendador

29

Stock vacío significativo: oferta potencial?

Hay una gran incidencia de vivienda vacante en la región:

• Brasil: entre 9 y 11%

• México: 20% • Ciudad de México: 11% • Guadalajara: 19%

• Argentina: 18%

• El Salvador: 18%

• MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN

• VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE

(LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR

• RECOMENDACIONES

CONTENIDOS

Subsidios a la oferta

• Incentivos para la oferta formal de pequeña escala:

• Programa ‘compre para arrendar’ en Inglaterra

• Asistencia técnica y financiamiento en asentamientos

de origen informal para que expandan la vivienda y

renten habitaciones:

• Plan Terrazas en Colombia

• Incentivos directos a la construcción para la renta (si

existe interés del sector privado para la operación):

• Low Income Housing Tax Credit en Estados Unidos

Subsidios a la demanda • Focalizados a poblaciones especificas (jóvenes, adultos

mayores, familias de bajos recursos)

• Integrados a políticas de oferta:

• Programa sección 8 en Estados Unidos: cubre diferencia

entre la renta de mercado y el 30% de los ingresos del

beneficiario generalmente basado en el proyecto

• Funcionales al deseo de vivienda propia:

• Programa de Arriendo Residencial (PAR) en Brasil:

leasing

• Sistema Chonsei en Corea del Sur: pago de un depósito

por parte del arrendatario que se retorna sin intereses

Marco legal

• Reforzar seguridad de tenencia para el inquilino

cumplido, facilitar desalojo del incumplido

• Sistema Suizo

• Uso de mecanismos de arbitramiento para solucionar

conflictos:

• Corporación de Asistencia Judicial en Chile

• Promover el uso de contratos standard y permitir que

los servicios se transfieran a cargo del inquilino

• Estado de Maryland en Estados Unidos

Asimetrías de información y costos de transacción

• Garantías de Renta:

• Fondo de Garantías al Arriendo (FGA) en Uruguay

(arrendatario paga un 3% del arriendo mensualmente,

arrendador no exige mas garantías pero queda cubierto

en caso de no pago)

• Generar y publicar información geo-referenciada del

mercado de renta

• Estados Unidos: determinación del Fair Market Rent y el

aumento sugerido por zonas

Impuestos

• Posibilidad de deducir costos y depreciación:

• Posibilidad de deducir y diferir perdidas:

• Estados Unidos, Alemania y Suiza

• Exención de ingresos por concepto de arriendo en el

impuesto de renta (aunque sea temporal)

• Alemania

Operación y financiamiento

• Fomentar la creación de firmas, ONG y cooperativas

especializadas en administrar propiedades en renta:

• Tercerización del manejo del stock público y privado en

Europa a ONGs

• Fomentar la emisión de bonos y/o la participación de

Fondos Inmobiliarios en la financiación de vivienda en

renta

• Real Estate Investment Trusts (REITs) en Estados

Unidos como mecanismo de liquidez y ‘risk pooling’

Planeación urbana

• Uso de la vivienda en renta para reducir segregación

residencial

• Uso de la vivienda en renta como parte de

intervenciones de renovación de áreas centrales:

• Puntos adicionales del proceso competitivo del Low

Income Housing Tax Credit por centralidad o por

cercanía a amenidades y transporte público en Florida,

Estados Unidos

• Uso de mecanismos para generar suelo urbanizable

bien localizado para vivienda en renta