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IAMP Departamento Técnico - Juan Fco. Bermejo Manso ARQUITECTO Col.COAM 15.748 - Email: [email protected] - Tel.: 655 63 84 51

Administración de Fincas

DEPARTAMENTO TÉCNICO

INFORME PRELIMINAR DE DEFICIENCIAS

Comunidad de Propietarios

C.P. Nombre

Calle Nombre, Número

28XXX Las Rozas de Madrid

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Administración de Fincas Informe Preliminar de Deficiencias – Garaje II C/ Nombre Número


INDICE

1) Observaciones generales. a. Introducción. b. Objeto de la inspección. c. Carácter del Informe. d. Proyectos técnicos y dirección de las obras e. Obligación del deber de conservación hasta la Inspección

Técnica del Edificio. f. Descripción general del inmueble y zonas visitadas. g. Antecedentes y pruebas complementarias

2) Elementos inspeccionados: a. Cimentación y estructura. b. Fachadas, muros de sótano y tabiquería. c. Cubiertas. d. Red de evacuación de aguas.

3) Comentarios.

4) Cartografía catastral.

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1) OBSERVACIONES GENERALES

a) Introducción.

El presente informe se realiza en base a la inspección visual del Garaje situado en la calle Nombre número de Las Rozas de Madrid, denominado GARAJE II CL NOMBRE NÚMERO, en virtud a la petición realizada por D. Nombre Apellido1 Apellido2, copropietario de dicho inmueble.

b) Objeto de la inspección.

El objetivo fundamental de la inspección, en la fecha 16 de noviembre de 2014, es verificar el correcto cumplimiento, por parte de sus propietarios, del deber de conservación y rehabilitación del inmueble, manteniéndolo en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, establecido en el artículo 168 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

c) Carácter del Informe.

Debe señalarse que la inspección reflejada en el presente Informe se refiere a un momento concreto (16 de noviembre de 2014) y que en ningún caso debe entenderse que exista una obligación de vigilancia sobre el estado del edificio por parte del técnico firmante a partir de dicha fecha, de no existir contrato al efecto.

d) Proyectos técnicos y dirección de las obras

En ningún caso debe entenderse la presente documentación como un proyecto técnico, recordándose la necesidad de que las actuaciones a desarrollar como consecuencia del deber de conservación del inmueble por pate de sus propietarios –en su caso- requerirán la realización de proyecto(s) técnico(s), licencia municipal de obras (y restantes permisos y licencias requeridos por la normativa vigente) así como de las necesaria dirección facultativa de las obras.

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e) Obligación del deber de conservación hasta la Inspección Técnica del Edificio.

La realización de las obras que, en su caso, puedan derivar de la

realización del presente informe, no eximen en modo alguno a los propietarios del inmueble del deber de conservación, cuya idoneidad deberá ser verificada en la próxima ITE, cuando tenga antigüedad superior a 30 años, y con una periodicidad de 10 años, según se establece en el artículo 169 de la citada Ley 9/2001, de 17 de julio. Se aconseja el correcto archivo de cualquier documentación técnica relativa a intervenciones que se realicen en el inmueble, tanto de carácter general como parcial.

f) Descripción general del edificio y zonas visitadas.

El inmueble consta de dos plantas destinadas a garaje, la primera en planta baja con accesos peatonales desde las zonas comunes de la parcela, la planta inferior situada en sótano -1. En algunas de las plazas de aparcamiento se observan trasteros realizados con posterioridad a la entrega de la obra.

Han sido visitadas ambas plantas de garaje, uno de los trasteros, la entrada peatonal y el entorno exterior de la salida de vehículos.

g) Antecedentes y pruebas complementarias.

Para la realización del informe se ha llevado a cabo una inspección visual general del inmueble, no siendo objeto del trabajo encomendado la realización de un análisis más profundo y por tanto no se han realizado pruebas complementarias.

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2) ELEMENTOS INSPECCIONADOS:

a) Cimentación y estructura.

La estructura es de forjado reticular de casetones y pilares de hormigón armado. Han sido inspeccionados los pilares y sus encuentros con los forjados, así como los nervios bidireccionales. Se observan multitud de depósitos de carbonato cálcico, incluso en forma de estalactitas, lo que indica infiltraciones constantes de agua a lo largo de mucho tiempo. El agua al infiltrarse, disuelve el carbonato que contiene el hormigón que la compone.

Foto 2. Depósitos de carbonato cálcico.

Foto 1. Forjado reticular de casetones.

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Existen amplias zonas de los techos cubiertas con planchas metálicas y de fibrocemento, solución paliativa de los propietarios de las plazas de aparcamiento para no sufrir sobre sus vehículos los depósitos de carbonato. Estas zonas de forjado no han podido inspeccionarse, al estar ocultas.

En las zonas más afectadas por las filtraciones de agua se observan armaduras inferiores, de los nervios del forjado, completamente oxidadas, habiendo saltado el recubrimiento. Especialmente bajo el imbornal de la puerta de vehículos, donde una estructura de chapa, que recoge el agua infiltrada, esconde los daños más graves.

Foto 4. Canalización de filtraciones.

Foto 3. Techos cubiertos con fibrocemento.

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Sobre esta zona de forjado se levanta el muro de cerramiento de la planta baja del garaje, que se encuentra fisurado en arco junto al hueco de la puerta. El aumento de dimensión de las armaduras inferiores pueda haber incrementado la flecha del forjado en su punto medio, arrastrando al paramento apoyado en su cara superior.

Foto 5. Oxidación de armaduras con pérdida de recubrimiento.

Foto 6. Charcos a pesar de las medidas adoptadas.

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No se advierten indicios de posibles problemas de cimentación o suelo, en la inspección visual.

b) Fachadas, muros de sótano y tabiquería.

En la puerta de acceso peatonal se observan desprendimientos de la cara exterior del ladrillo, principalmente en el dintel de la puerta, debido a la oxidación y expansión dimensional del dintel metálico. También se aprecia disgregación de algunas piezas, probablemente producido por el aporte continuo de sales procedentes del terreno de las jardineras, que al cristalizar aumentan de volumen y fracturan las piezas. Las manchas por eflorescencias son generalizadas.

Foto 7. Corrosión de elementos metálicos empotrados en la fábrica de ladrillo.

Foto 8. Disgregación de piezas de ladrillo.

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El garaje en planta baja está rodeado de bancadas con zonas ajardinadas desde las que se producen diversas filtraciones a los paramentos interiores, por perdida de estanqueidad en la impermeabilización de las jardineras. Por la cantidad de depósitos de sales las filtraciones vienen produciéndose hace mucho tiempo.

Las humedades afectan al pavimento trasladándose a los tabiques de los trasteros, donde se aprecian depósitos ascendentes por capilaridad.

Foto 10. Humedades por capilaridad.

Foto 9. Filtraciones por jardineras.

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La mayor acumulación de agua se observa en la zona del motor de la puerta de vehículos, bajo los cuadros eléctricos, proveniente de fisuras en las juntas de hormigonado del muro y por filtraciones por la fachada de la salida de vehículos.

El agua es uno de los mejores conductores de la electricidad, puede afectar al cableado eléctrico provocando desde fallos en las conexiones hasta cortocircuitos, aumentar el riesgo de electrocuciones o ser incluso origen de incendios.

Foto 11. Humedad junto a cuadros eléctricos.

Foto 12. Filtraciones provenientes de la fachada.

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Como anteriormente se ha comentado, en el exterior de este paramento se aprecia una grieta en arco en la jamba de la puerta.

Aunque la norma NBE-MV-301/1970 sobre impermeabilización de cubiertas con materiales bituminosos, vigente en 1974, año de construcción del inmueble, no especificara detalles de encuentro, sí especificaba elementos que debían impermeabilizarse. Se puede observar como en el encuentro entre la cubierta ajardinada, de césped, y el paramento de fachada no existe solape de la impermeabilización que suba al menos 15 cm por encima del nivel de tierras, lo que produce que la humedad del terreno afecte al ladrillo por capilaridad, produciendo eflorescencias.

También se encuentra muy deteriorado el dintel, con oxidación de la pletina metálica y depósitos de carbonato cálcico, por humedades provenientes de la cubierta.

Foto 13. Grietas en el plano de fachada.

Foto 14. Oxidación de elementos metálicos.

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c) Cubiertas.

En las cubiertas de los garajes se sitúan zonas ajardinadas y pistas deportivas que no han podido ser visitadas en esta inspección preliminar, al informar el propietario que corresponden a Comunidad de Propietarios diferenciada.

Un análisis profundo del origen de las filtraciones requerirá inspeccionarlas y realizar las pruebas complementarias pertinentes.

Foto 15. Deterioro del dintel.

Foto 16. Cubiertas ajardinadas.

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d) Red de evacuación de aguas.

El imbornal de la salida de vehículos presenta fracturas y disgregación del pavimento de su perímetro, así como oxidación. Las filtraciones en sótano -1 bajo él indican falta de estanqueidad de la impermeabilización.

La zona bajo el imbornal se encuentra en mal estado, con afectación a la

estructura por parte de las filtraciones, tal y como se comentó anteriormente. La recogida de aguas de las canalizaciones paliativas acomete a las bajantes

preexistentes sin las piezas adecuadas, afectando a la estanqueidad de las mismas.

Foto 17. Imbornal sin mantenimiento.

Foto 18. Imbornal sin mantenimiento.

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Los pasos por el forjado de los desagües del imbornal presentan fugas generalizadas, depósitos de carbonato cálcico por la disolución del hormigón y oxidación de armaduras colindantes con desprendimiento del recubrimiento.

Fotos 19 y 20. Filtraciones en los pasos de forjado.

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Los sumideros del garaje presentan roturas del pavimento en su perímetro e inestabilidad a las pisadas.

Las cazoletas de los sumideros de cubierta presentan depósitos por disolución del

hormigón y oxido de las armaduras, debido al evidente fallo de la impermeabilización, por incorrecta ejecución o absoluta falta de mantenimiento.

Foto 21. Sumidero.

Foto 22. Cazoleta.

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Las filtraciones por sumideros producen acumulaciones de agua afectando a las condiciones de habitabilidad, salubridad y ornato.

En los pasos por el forjado de las

bajantes se produce disolución del hormigón.

Foto 23. Acumulación de agua.

Foto 24. Filtraciones en pasos de forjado.

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3) COMENTARIOS:

Las deficiencias detectadas se deben en su mayoría a filtraciones de agua, que vienen produciéndose durante un largo periodo de tiempo, los depósitos de sales son de años, lo que evidencia la falta de un mantenimiento adecuado de las impermeabilizaciones.

Se recomienda con carácter prioritario realizar reparaciones en la zona de salida de vehículos, al existir daños estructurales, tanto en el origen de las filtraciones como rehabilitar la estructura.

El inmueble no se encuentra en buen estado de conservación, no apreciándose actuaciones de rehabilitación.

Es recomendable conocer la fecha en que se han instalado las diferentes planchas de fibrocemento bajo los techos, si contuvieran amianto deben ser retiradas por una empresa especializada.

Madrid, a 18 de noviembre de 2014

Fdo.: Juan Francisco Bermejo Manso, Arquitecto. Colegiado COAM 15.748

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