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SENTANDO LAS BASES DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA

UN NUEVO ENTORNOMIÉRCOLES, 6 DE NOVIEMBRE DE 2013

MADRID

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EN BLANCO

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CARTA DEL PRESIDENTE

La Asociación que tengo el honor de presidir fue fundada a principios de 2013 por las empresas Aguirre Newman, CBRE, Jones Lang LaSalle y Knight Frank. Emplean directamente en España a más de 1.200 profesionales y a nivel internacional a más de 80.000; representan un porcentaje cercano al 80% de la facturación del sector en nuestro país y gestionan más de siete millones de metros cuadrados en inmuebles en el segmento inmobiliario terciario. Son las primeras, pero el ánimo de la Asociación es el de crecer e integrar a más consultoras que compartan nuestros valores y objetivos.

La Asociación nace en un momento en el que el sector inmobiliario está sumergido en un profundo cambio con nuevos jugadores, nuevos roles y nuevos retos. En este sentido, creemos que para acompañar esta evolución, el sector necesita progresar sobre unos cimientos basados en la profesionalidad y la transparencia.

Para la Asociación, profesionalidad comienza por poner a disposición de la Administración Pública y de las empresas las herramientas, el conocimiento y el saber hacer acumulado por nuestros socios durante años. Aprovecharlos contribuirá a dotar al mercado de estabilidad, lo que redundará en el beneficio de los ciudadanos.

Del mismo modo, la transparencia implica seguridad jurídica y estabilidad normativa. Por otra parte, un mercado transparente facilitará el acceso a la información, elemento esencial en la toma de decisiones.

El propósito de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias es el de crear valor para nuestro mercado inmobiliario y, por extensión, para España.

Ricardo Martí-Fluxá

Presidente de ACI

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FINES Y OBJETIVOS DE LA ACI

NUESTROS FINES•Profesionalizar la actividad inmobiliaria en España para dotarla de transparencia,

estabilidad, liquidez y fiabilidad en beneficio de todos los ciudadanos

•Defender y gestionar los intereses profesionales de las empresas consultoras

inmobiliarias y de sus asociados, fomentar la solidaridad empresarial de los mismos

(todo ello sin perjuicio de la necesaria observancia de las normas existentes en materia

de defensa de la competencia)

•Servir a la comunidad y colaborar con las administraciones públicas en la resolución

de los problemas que afectan al adecuado desarrollo de su actividad, todo ello con el

objetivo de promover el interés general

CÓMO LOS LLEVAMOS A CABO•Diálogo con todos los actores del mercado

•Colaboración con la Administración Pública

•Elaboración de estadísticas que faciliten la toma de decisiones

•Clarificación de conceptos técnicos inmobiliarios

•Planes de formación específicos

•Creación de un marchamo de calidad que sirva de referencia a los fondos

internacionales que están viendo en España un destino para sus inversiones

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• Documentos ACIPublicamos mensualmente en nuestra página web un artículo de interés para la industria

inmobiliaria. Con esta serie de Documentos ACI pretendemos aportar un instrumento más de apoyo para el entendimiento del sector inmobiliario en general y de sus cambios en particular (sostenibilidad, compromiso y transparencia, externalización de servicios inmobiliarios en la empresa privada, unificación de criterios ACI)

• Código deontológicoDesde ACI, y en conjunción con nuestros asociados, hemos redactado un código de

conducta para el correcto desarrollo y desempeño de la actividad relacionada con la consultoría inmobiliaria. Consideramos que este código de buenas prácticas constituye la base fundamental de la profesionalización y transparencia que perseguimos

• Unificación de criterios y homologación de las prácticas dentro de la consultoría inmobiliaria

Somos conscientes de que existe una gran disparidad de criterios a la hora de referirse al sector inmobiliario. Es por ello que la ACI quiere contribuir a la unificación de estos criterios y a la consecución de un modo de actuación homologado, entendiendo que la falta de ello perjudica la transparencia que un sector como este debería tener

• Documentos específicos para colaborar con las administraciones públicasUno de los objetivos de la ACI es colaborar en todo lo posible con las administraciones

públicas, asesorándolas e intentando ofrecerles otros puntos de vista para que las decisiones que tomen tengan en cuenta a todos los actores del sector. La Asociación ha tenido ya la ocasión de presentar a la Administración Pública una serie de documentos orientativos sobre diversos temas

QUÉ HEMOS HECHO HASTA AHORA

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PREVISIONES inmobiliarias para España en 20141. Logístico e industrial

2. Retail 3. Oficinas 4. Residencial

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1. LOGÍSTICO E INDUSTRIAL

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EN BLANCO

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LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: RESUMEN EJECUTIVO

STOCK• PURGANDO EXCESOS

DERIVADOS DEL CICLO ANTERIOR

• SÓLO DESARROLLO PROYECTOS LLAVE EN MANO

CONTRATACIÓN

• CRECIMIENTO DE LAS EXPORTACIONES

• ESTABILIZACIÓN DEL CONSUMO INTERNO

• ESTABILIZACIÓN DE LA CONTRATACIÓN LOGÍSTCA

DESOCUPACIÓN

• ELEVADO NIVEL DE DESOCUPACIÓN• CENTRADO EN ZONAS 2/3 CORONA

•DESCENSO 1RA CORONA•ESTABILIZACIÓN RESTO MERCADO

SITUACIÓN ACTUAL PREVISIÓN

RENTAS (€/M²/MES)

• IMPORTANTE AJUSTE EN PRECIOS DE ALQUILER DESDE

MÁXIMOS (>40%)

•ESTABILIZACIÓN 1RA CORONA•AJUSTES EN EL RESTO DE MERCADOS

INVERSIÓN• BAJA ACTIVIDAD 2010-2013

• CAMBIO DE TENDENCIA: INTERÉS POR CAPITALES NACIONALES E

INTERNACIONALES

•PREFERENCIA DE PRODUCTO PRIME•PREVISIÓN DE CIERRES PRÓXIMOS•ANÁLISIS DE OPERACIONES CON MAYOR RIESGO Y GESTIÓN

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MADRID

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000Total Stock Vacancy

TOTAL STOCK: 6.000.000 m²

DISPONIBILE: 990.866 m²V.R.=16.5%

La actividad de la demanda no permitirá importantes descensos en la disponibilidad logística ya que la misma se centra en procesos de reubicación donde el demandante libera un espacio en ocasiones mayor que el que va a ocupar

La disponibilidad se mantendrá en niveles de 900.000 m² en Madrid y 600.000 m² en el mercado de Barcelona

BARCELONA

(m²)

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000 Total Stock Vacancy

TOTAL STOCK: 6.000.000 m²DISPONIBILE: 990.866 m²

V.R.=16.5%

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000Total Stock Vacancy

•DESCENSO VACANCY 1ra CORONA•ESTABILIZACIÓN RESTO MERCADOS

LA SUPERFICIE DISPONIBLE SE CONCENTRA EN LA 3ª CORONA(+40KM) Y EN EL CORREDOR DEL HENARES (A-2)

ALTOS NIVELES DE DISPONIBILIDAD EN EL CAMP DE TARRAGONA – 3ª CORONA

(m²)

LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: STOCK Y DISPONIBILIDAD

PREVISIONESSITUACION ACTUAL

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MADRID

BARCELONA

(m²)

370.201

174.800

265.108237.160

254.602

196.008

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 1H

366.037

199.263

268.295

355.053374.709

109.081

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 1H

(m²)

LA CONTRATACIÓN SE HA CONCENTRADO EN LA 1ª CORONA (45%) (UBICACIÓN–BAJOS PRECIOS) Y EN LAS ÁREAS DEL CORREDOR DEL HENARES (27%) (AHORRO

DE COSTES).

LA ABSORCIÓN SE HA REGISTRADO EN LA 1ª CORONA METROPOLITANA Y EN LAS ZONAS MÁS

PERIFÉRICAS: (33%) TARRAGONA + GIRONA

CRECIMIENTO DE LAS EXPORTACIONES

ESTABILIZACIÓN DEL CONSUMO INTERNO

ESTABILIZACIÓN DE LA CONTRATACIÓN LOGÍSTICA

LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: TAKE UP - ABSORCIÓN

PREVISIONESSITUACION ACTUAL

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1,80

2,80

3,80

4,80

5,80

6,80

7,80

8,80

2007 2008 2009 2010 2011 2012

BARCELONÉS BAIX LLOBREGAT VALLÈS OCCIDENTAL VALLÈS ORIENTAL

ALT PENEDÉS ANOIA BAGES CAMP DE TARRAGONA

MADRID

BARCELONA

1,20

2,20

3,20

4,20

5,20

6,20

7,20

8,20

9,20

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Barajas Alcalá Coslada Torija Cabanillas

Tarancon Borox Getafe Rivas

(€/m²/mes)

-37%

-35%

(€/m²/mes)

ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS DE SALIDA

PRECIOS DE LA 1ª CORONA ESTABLES

AJUSTE DEL RESTO DE MERCADOS (5%-10%)

DESCENSO DE LOS MÁRGENES DE NEGOCIACIÓN HASTA EL 15%

LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: RENTAS

PREVISIONESSITUACION ACTUAL

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8,00% 8,00%

7,00%

6,50%6,00%

6,50%6,75%

7,50%7,75% 7,75%

8,50% 8,75%8,50% 8,50%

7,50%

7,00%

6,50%

7,00%

7,75%

8,50% 8,50%8,75%

9,50%9,75%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

VOLUMEN DE INVERSIÓN

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2007 2008 2009 2010 2011 2012 1H 2013

(M €)

EVOLUCIÓN RENTABILIDAD INICIAL

PRIME SECUNDARIO

INCREMENTO DE LA ACTIVIDAD

APARECE MERCADO PARA PRODUCTO SECUNDARIO DE MAYOR RIESGO CON ALTO POTENCIAL DE ARRENDAMIENTO

PRINCIPAL INTERÉS POR ACTIVOS CON CONTRATOS DE LARGA DURACIÓN Y BIEN

LOCALIZADOS

RENTABILIDAD INICIAL DEL 8,75% CON INQUILINOS SOLVENTES - CONTRATOS DE

LARGA DURACIÓN Y BUENA UBICACIÓN (PRIME)

LOGÍSTICO E INDUSTRIAL: INVERSIÓN

PREVISIONESSITUACION ACTUAL

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EN BLANCO

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2. RETAIL

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EN BLANCO

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Ventas retail • Tras el amago de mejoría alrededor de 2010, posterior al empeoramiento previo, las ventas minoristas volvieron a la senda descendente

• Actualmente (último trimestre de 2013), las ventas se anotan sus primeros incrementos interanuales en los últimos tres años, comenzando el cambio de tendencia que proseguirá en 2014

• En los últimos tiempos, y especialmente en periodos especialmente débiles en ventas, las grandes cadenas han resistido más que otros modos de distribución

RETAIL

SITUACION ACTUAL

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Los proyectos de centros comerciales se redujeron casi a la

mitad desde 2008

• Los países más azotados por la crisis (España, Portugal, Italia e Irlanda) son donde más se ha reducido el pipeline de proyectos de centros comerciales

• Suecia y Bélgica han reducido considerablemente sus proyectos, pero por una sobreoferta que ya acusaban antes de la crisis

• Por el contrario, en Hungría y Austria –países aún con alto potencial– ha aumentado en los últimos años la entrega de nuevos proyectos

RETAIL: CONSTRUCCIÓN DE CENTROS COMERCIALES

SITUACION ACTUAL

ACI | Pág 19

SBA por cada 1.000 habitantes por región • Galicia y Asturias, junto con la

Comunidad Valenciana y Murcia son las zonas más saturadas de superficie de centros comerciales en España

• Aragón, acusó la incorporación de Puerto Venecia en 2011 y muestra síntomas de saturación que probablemente se verán equilibrados con el posible cierre de algún competidor

• Andalucía está equilibrada, aunque las altas tasas de desempleo y el bajo consumo en la región, desincentivan la llegada de nuevos centros comerciales al mercado

RETAIL: EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES

ESPAÑOLSITUACION ACTUAL

ACI | Pág 20

La demanda de inversion se ve ahora reflejada en los volúmenes

de inversión

• Progresivo descenso en los volúmenes de inversión de retail desde 2009 como consecuencia de la crisis, con apenas transacciones de centros comerciales y alta actividad en high street

• Dificultad en la refinanciación de los activos, y alto interés por parte de nuevos inversores en España, procedentes de Latinoamérica, de R.U. y Alemania

• En 2013 notamos un importante incremento en número de operaciones y volúmenes de inversión, tanto en producto secundario como en centros considerados prime y/o regionales dominantes

RETAIL: HISTÓRICO DEL VOLUMEN DEL MERCADO

ESPAÑOLSITUACION ACTUAL

ACI | Pág 21

Año frenético en locales y grandes centros comerciales • Hasta el 3ºT 2013, se refleja una leve

recuperación en número de transacciones y volúmenes de inversión de centros comerciales, respecto a 2012

• La operación de rotación del porfolio de sucursales bancarias del Banco Sabadell suponen más de la mitad del volumen transado hasta el 3ºT del presente ejercicio

• Gran interés por parte de inversores privados en tomar posiciones en locales comerciales de las zonas más demandadas, como activo refugio y muy defensivos en tiempos de incertidumbre

RETAIL: VOLUMEN TOTAL

SITUACION ACTUAL

ACI | Pág 22

Gasto en consumo final de los hogares

• La caída en el consumo privado fue generalizada al comienzo de la crisis, con especial incidencia en Reino Unido aunque su recuperación tuvo similar intensidad en 2010

• En 2009 España ya había sufrido un descenso mayor a la media, que volvió a tener lugar tras 2010, tras las crisis de deuda en varios países europeos y la consiguiente recaída en la económica nacional

• Ya en 2013, en el último tramo del año, los indicadores son levemente positivos, y en 2014 se consolidará la recuperación hasta niveles más convergentes al resto de los socios de la UE

RETAIL: previsiones

PREVISIONES

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Oferta futura H2 2013-2015

• Acusado descenso en la incorporación de nuevos proyectos desde 2009, como contraposición a los óptimos años precedentes

• Mercado aletargado como consecuencia de la crisis económica, y las dificultades de acceso a financiación

• A corto plazo, no se prevé mejora en la actividad promotora de nuevos centros comerciales, aunque los propietarios especializados están acometiendo importantes ampliaciones y mejoras

RETAIL: EL MERCADO DE CENTROS COMERCIALES

ESPAÑOLPREVISIONES

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EN BLANCO

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3. OFICINAS

ACI | Pág 26

EN BLANCO

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STOCK

CONTRATACIÓN

DESOCUPACIÓN

RENTAS (€/M²/MES)

INVERSIÓN

• ESTABLE• ESTABILIDAD POR BAJOS NIVELES DE

CONSTRUCCIÓN

• VOLUMEN DE TRANSACCIONES EN MÍNIMOS

• INCREMENTO LIGERO AUNQUE CONSTANTE

• ESTABLE O EN LIGERO AUMENTO• ESTABILIDAD Y LIGERA DISMINUCIÓN

A MEDIO PLAZO

• CRECIENTE INTERÉS DE LOS INVERSORES INTERNACIONALES

SITUACION ACTUAL PREVISIONES

• ALCANZANDO MÍNIMOS• ESTABILIZACIÓN Y AUMENTO

PAULATINO

• ESCASEZ DE PRODUCTO DE CALIDAD. LOS QUE SALGAN AL MERCADO ALCANZARÁN RENTABILIDADES POR DEBAJO DE LO ESPERADO.

OFICINAS: RESUMEN EJECUTIVO

ACI | Pág 28

En Madrid, la oferta futura del año 2014 presenta algo de actividad, con algunos

proyectos especulativos y la finalización de la sede del BBVA. Por su parte, el 2015 sigue

presentando una atonía generalizada de movimiento ya que tan sólo se espera que se

termine un proyecto

La tasa de disponibilidad de Barcelona no comenzará a disminuir hasta mediados de

2014 cuando la oferta nueva de oficinas será totalmente nula. A partir del año próximo no hay prevista la entrega de ningún proyecto de

oficinas en el mercado de oficinas

CRECIMIENTO DEL STOCK A MENOR RITMO QUE TRIMESTRES ANTERIORES

TASA DE DISPONIBILIDAD ESTABLE

PREVISIONES

CRECIMIENTO DEL STOCK A UN RITMO MUY LENTO

LA TASA DE DISPONIBILIDAD HA REPUNTADO LIGERAMENTE DEBIDO A LA ESCASA CONTRATACIÓN Y A LA ENTREGA DE

24.000 M² VACÍOS EN PORTA FIRAL

La disponibilidad global del mercado sigue su tendencia alcista aunque contenida, alcanzando en Madrid el 12% mientras que en Barcelona ha repuntado ligeramente hasta el 14,17%

La oferta futura se mantiene en mínimos, estabilizando el stock a corto y medio plazo. En Barcelona, en centro ciudad ha vuelto el fenómeno de reconversión a hotel

SITUACION ACTUAL

OFICINAS: STOCK Y DISPONIBILIDAD

ACI | Pág 29

Las cifras de contratación globales del año 2013 serán similares a las del año anterior, de algo más de 300,000 m² en Madrid mientras que otros 200.000 m² en Barcelona

Los submercados de mejor comportamiento en Madrid han sido periferia y CBD, mientras que la zona con menor contratación en el tercer trimestre de 2013 ha sido la satélite. Por su parte, el volumen de contratación en Barcelona ha estado muy repartido entre las zonas

A medio plazo, estas cifras irán aumentando paulatinamente a lo largo de los años a medida

que la situación macroeconómica vaya mejorando

LA CONTRATACIÓN DE OFICINAS Y HIGH-TECH DEL ÚLTIMO TRIMESTRE HA SIDO ESCASA, COMO ES HABITUAL DURANTE

LOS MESES ESTIVALES

LA CONTRATACIÓN DE OFICINAS ENTRE JULIO Y SEPTIEMBRE DE 2013 HA SIDO UN 47% MENOR QUE LA CONTRATACIÓN DEL MISMO TRIMESTRE DEL AÑO ANTERIOR Y CASI UN 21%

MENOS QUE EL SEGUNDO TRIMESTRE DEL AÑO

Mientras que en Barcelona las transacciones grandes inclinarán la balanza entre los

submercados, en Madrid se agudizará la tendencia de baja contratación en zonas y

productos de baja calidad o con comunicaciones deficientes

PREVISIONESSITUACION ACTUAL

OFICINAS: TAKE UP

ACI | Pág 30

Madrid: las rentas prime se siguen manteniendo en 24,25 €/m²/mes por cuarto trimestre consecutivo. Para otros productos, la gran cantidad de oficinas disponibles han obligado a los propietarios a ajustar más aun los precios

Barcelona: las rentas prime alcanzaron los 17,50 €/m²/mes durante el tercer trimestre de 2013. Parece que están tocando fondo aunque todavía con pequeños ajustes. Las nuevas áreas de negocio son las que resisten mejor, seguramente porque en estas zonas la contratación se mantiene más fuerte, se encuentran los inmuebles de mayor calidad y con superficies más eficientes

Para 2014 y 2015 se espera una estabilización o incluso un ligero incremento de dichas rentas.

El incremento más sustancial vendrá en los años posteriores, muy influenciados por la mejora en

los indicadores macroeconómicos

Las estabilización de las rentas prime será la tónica de los próximos dos años, esperando una

recuperación más patente a medio plazo a medid a que la contratación recupere su vigor

PREVISIONESSITUACION ACTUAL

OFICINAS: RENTAS

ACI | Pág 31

MADRID:1.Interés por parte de los inversores2.Escasez de oferta3.Tendencia a la baja de las rentabilidades

BARCELONA:1.Aparición de value added funds y compradores core2.Pocos productos disponibles, tan sólo algún porfolio de la Generalitat3.Operaciones no tradicionales4.Mantenimiento de rentabilidades aunque posibles sorpresas a corto plazo

Se estabilizan las rentabilidades a corto plazo mientras que disminuyen a medio plazo. No se

espera que alcancen los mínimos históricos como norma. Para determinado producto prime

y pequeño volumen podrían ser incluso más agresivas

Descenso de las rentabilidades a medio plazo a medida que vaya saliendo al mercado producto

de gran calidad, excelente nivel de mantenimiento y buenos contratos

PREVISIONESSITUACION ACTUAL

OFICINAS: INVERSIÓN

ACI | Pág 32

EN BLANCO

ACI | Pág 33

4. RESIDENCIAL

ACI | Pág 34

EN BLANCO

ACI | Pág 35

Más de 285 promociones de obra nueva

SECTOR RESIDENCIAL: ESTADO ACTUAL

El segmento residencial sigue tirando del sector inmobiliario representando más del 60% del volumen de negocio. En Madrid capital, los niveles de absorción son saludables debido al escaso stock de obra nueva en comercialización.

Madrid está cada vez más en el radar de los compradores internacionales potenciales procedentes de Estados Unidos, Latinoamérica, Europa y Asia.

Más de 2.200 viviendas disponibles en 20 distritos

ACI | Pág 36

M40

M30

Más de 105 promociones en comercialización

Más de 95 promociones en comercialización

Más de 85 promociones en comercialización

2.189 €/m²

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Evolución de transacciones en el municipio de Madrid

Vivienda protegida

Vivienda libre

Repercusión media

2.987 €/m²Repercusión media

4.476 €/m²Repercusión media

SECTOR RESIDENCIAL: ESTADO ACTUAL

ACI | Pág 37

560 MM € en comercialización

M40

M30

Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología

Precios medios unitarios por tipología

SECTOR RESIDENCIAL: INTERIOR M30

ACI | Pág 38

Precios unitarios40% de diferenciacon respecto al interior de m30

M40

M30

Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología

Precios medios unitarios por tipología

SECTOR RESIDENCIAL: ENTRE M30 Y M40

ACI | Pág 39

Precios unitarios

59% de diferenciacon respecto al interior de m30

M40

M30

Promociones por distrito Distribución del stock disponible por tipología

Precios medios unitarios por tipología

SECTOR RESIDENCIAL: EXTERIOR DE M40

ACI | Pág 40

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