accesion invertida

5/16/2018 ACCESION INVERTIDA - slidepdf.com

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ACCESION INVERTIDA EN EL DERECHO CIVIL

CONCEPTO

La construcción extralimitada o accesión invertida (o inversa) se

produce en el supuesto en que aquélla se realiza, básicamente, en

terreno propio, pero, sin embargo, invade alguna parte de sueloajeno (de modo que el edificio resulta levantado sobre terrenos de dos

propiedades colindantes) por cualquier causa (si bien, normalmente,

ésta será la deficiente medición de los solares contiguos o los errores

en los planos de los mismos).

Si la parte edificada en terreno ajeno es separable de la

construida en suelo propio sin detrimento para la edificación, ninguna

particularidad presenta de cara a su tratamiento jurídico, ya que en tal

caso son de aplicación las reglas de la accesión continua previstas

por el artículo.358 CC y siguientes.

No obstante, ello no es lo habitual, sino que resulta una

edificación inseparable sin causar un grave perjuicio a la misma en

caso de separación o derribo de la parte que se asienta sobre el

terreno vecino, no contemplando el Código Civil una respuesta expresa

a este supuesto.

Por ello, ha tenido que ser la jurisprudencia la que, partiendo de

los principios en materia de accesión contenidos en la regulación del

Código Civil, ha colmado la laguna legal, en una doctrina reiterada en

numerosas sentencias, partiendo de las sentencias de la Sala 1ª de 30

de junio de 1923 y, sobre todo, 31 de mayo de 1949.

Según la STS Sala 1ª de 7 noviembre 1995 la accesión invertida

encuentra su justificación en razones de política económica social e

incluso de vecindad, dando lugar a la inversión del principio, "solo cedit

superficie",

Entre las más recientes, la STS Sala 1ª de 14 octubre 2002 , que

remite a la STS Sala 1ª de 22 marzo 1996 , afirma que la doctrina

jurisprudencial, ha precisado los requisitos que ha de concurrir para

que se de la accesión invertida y ha señalado como tales:

a) Que quien la pretenda sea titular de lo edificado.



b) Que el edificio se haya construido en suelo o que en partepertenece al edificante y en parte es propiedad ajena.

c) Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todoindivisible.

d) Que el edificio unido al suelo del edificante tenga unaimportancia y valor superior al del suelo invadido.

e) Que el edificante haya procedido de buena fe. Tales requisitos

no se dan en el presente caso; no puede calificarse como "edificio",

según la definición que del mismo da el Diccionario de la Real

Academia ("obra o fábrica construida para habitación o usos análogos")

el muro de hormigón construido para separación de ambas fincas; todo

el muro ha sido levantado en el terreno que se declara ser propiedadde la actora; y, por último, no puede afirmarse la existencia de buena

fe en quien, eludiendo acudir a los cauces procesales, para proceder al

deslinde, ante la falta de acuerdo, procede de forma unilateral a

deslindar las fincas mediante ese cerramiento de hormigón.

REQUISITOS

La jurisprudencia ha exigido cuatro requisitos para la aplicación de la

solución sobre accesión invertida:

1.- Que el edificio resulte construido principalmente sobre terreno

propio y solamente se extralimite en una pequeña extensión sobre

suelo ajeno.

También es aplicable la accesión invertida en el supuesto de invasión

del vuelo ajeno a partir de cierta altura o de invasión de subsuelo

ajeno.

Como declara la STS Sala 1ª de 26 septiembre 2007 , es doctrina

jurisprudencial que resulta aplicable cuando se construye invadiendoparcialmente el terreno ajeno, situación que no se da cuando un

comunero construye en terreno que es común con otro comunero. Ni

construye entonces en terreno ajeno, ni por supuesto invade terreno

ajeno (STS Sala 1ª de 27 junio 1997 y STS Sala 1ª de 29 julio 1994

29, entre otras ).

Por el contrario, no cabe ampararse en la accesión invertida para

imponer vistas rectas u oblicuas sin respetar los mínimos legales de

distancia.



Tampoco para despojar a otro de un derecho de vuelo que le asiste,

materialmente exteriorizado a través de una construcción que se

destruye. STS Sala 1ª de 9 julio 1988

Asimismo, no basta para la aplicación de la doctrina de la accesión

invertida que las obras en suelo ajeno sean accesorias de cerramiento.

STS Sala 1ª de 22 marzo 1996

2.- No cabe separar o derribar la parte que se asienta sobre el terreno

vecino sin causar un grave perjuicio a la misma. STS Sala 1ª de 14

octubre 2002

3.- El valor de lo edificado sea muy superior al valor del terreno

invadido.

4.- El constructor se extralimitó de buena fe, ya que la solución de la

accesión inversa no es aplicable cuando el constructor procede de mala

fe.

A efectos de la accesión invertida, la buena fe consiste en la creencia

errónea y justificable del constructor de su derecho a construir en la

porción de terreno invadida, buena fe que puede darse aunque el

dueño del terreno vecino se oponga a la construcción, como ha puesto

de manifiesto la STS Sala 1ª de 14 marzo 2001 , conforme a la cual no

basta un mero requerimiento al poseedor para convertirlo en poseedorde mala fe, sino que es necesaria la aportación de indicios de que no le

pertenece el dominio de la cosa. En contra, la STS Sala 1ª de 11 marzo

1985 considera que para que la construcción se efectúe de buena fe es

indispensable que el propietario que sufra la invasión no se haya

opuesto a su ejecución oportunamente. Por su parte, la STS Sala 1ª de

14 octubre 2002 niega la buena fe de quien, eludiendo acudir a los

cauces procesales, para proceder al deslinde, ante la falta de acuerdo,

procede de forma unilateral a deslindar las fincas mediante un

cerramiento de hormigón.

EFECTOS



La jurisprudencia entiende que en los supuestos de accesión invertida

la regla superficies solo cedit consagrada en el artículo.358 CC se ve

alterada por el principio de que lo accesorio debe seguir a lo principal,

teniendo en cuenta que en ellos la cosa principal de las dos que

resultan unidas, edificación y suelo invadido, será aquélla, de tal formaque:

- El dueño de la edificación hace suya la franja de terreno invadida.

STS Sala 1ª de 29 julio 1994

- A cambio, el dueño de la edificación deberá indemnizar previamente

(“devolución sustitutoria de lo indebidamente aprehendido” según la

STS Sala 1ª de 6 mayo 2004 ) al dueño de la finca invadida en

concepto de:

a) Valor del terreno invadido. STS Sala 1ª de 8 noviembre 1989

b) Pérdida de valor del terreno restante que queda tras la construcción

extralimitada.

c) Todos aquellos daños y perjuicios causados al dueño del terreno

invadido como consecuencia de la accesión invertida. Según las STS

Sala 1ª de 12 diciembre 1995 y STS Sala 1ª de 3 marzo 2004 no cabe

tener en cuenta como efectivos perjuicios los derivados de las

expectativas negociales de posible edificación (lucro cesante). Para laSTS Sala 1ª de 17 febrero 1992 el daño y perjuicio que pudiera

emanar de la ocupación del terreno ya viene compensado con el abono

de su valor en metálico al momento de la reclamación con

actualización económica al tiempo en que se lleve a cabo el

correspondiente abono de cantidad, lo que en consecuencia lleva ínsito

la reparación del perjuicio derivado de la ocupación de tal terreno.

La condena se impone al edificante, por lo que si ha vendido a

terceros pisos y locales del edificio, éstos son compradores de buenafe, y están exentos de responsabilidad.

La solución jurisprudencial de la accesión invertida únicamente

es aplicable, tal y como ha declarado reiteradamente el Tribunal

Supremo, a los supuestos en que el edificante es de buena fe, y se

plantea la duda, ante el silencio legal, de qué ocurre cuando la

construcción extralimitada se realiza de mala fe.

Otro supuesto tampoco previsto legal ni jurisprudencialmente es aquél

en que el constructor y el dueño del terreno invadido actúan ambos demala fe, para el cual parece que la solución debe ser idéntica a la



formulada por la jurisprudencia para la accesión invertida, por

compensación de la mala fe. Conforme al artículo.364 CC, existiría

mala fe del dueño del terreno cuando la edificación se ha realizado a su

vista, ciencia y paciencia, sin que se haya opuesto a la misma.

Indudablemente, el dueño del terreno invadido puede exigir el

valor del suelo invadido, así como la indemnización de daños y

perjuicios sufridos, como reconoce la STS Sala 1ª de 28 octubre 1971 ,

pero con ello no se le satisface enteramente frente a la expropiaciónilícita del terreno.

Por ello, se han formulado varias soluciones para el supuesto:

1. El propietario de la franja de terreno invadida puede optar

entre exigir el valor del terreno invadido (con indemnización de dañosy perjuicios) o la demolición de lo edificado en ella además de una

indemnización de daños y perjuicios.

2. El dueño del suelo podrá exigir la indemnización del valor del

mismo más los daños y perjuicios o adquirir el edificio entero

compensando al constructor con una cantidad fijada por el Juez, en la

que no se computen los gastos de edificación en la parte proporcional

al valor del suelo invadido. STS Sala 1ª de 17 febrero 1992

3. El dueño puede exigir el valor del terreno invadido conindemnización por valor de todos los daños y perjuicios sufridos, más

el aumento de valor que haya adquirido la construcción a consecuencia

de haberse extendido en el suelo ajeno.

4. El constructor no adquiere el terreno invadido, sino sólo una

servidumbre forzosa sobre él, previa indemnización y con un régimen

de extinción análogo al previsto para la servidumbre de paso en el

artículo.568 CC.

REGULACIÓN EN EL DERECHO CATALÁN



La accesión y la ocupación se regulan en el capitulo.2 Ley 5/2006

de 10 mayo 2006, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña,

relativo a derechos reales (cuya entrada en vigor se producirá el 1 de

julio de 2006).

El artículo 542.1 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006, define el

concepto de accesión disponiendo que la propiedad de un bien atribuye

el derecho a adquirir, por accesión, lo que se le une, con la obligación

de pagar, si procede, la indemización que corresponda.

Los arts. 542.3 y siguientes, regulan la accesión inmobiliaria.

Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estén incluidos en una

finca pertenecen a los propietarios de la finca por derecho de accesión

inmobiliaria.

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona hace

una plantación de buena fe puede optar por:

a) Hacer suya la plantación y pagar los gastos efectuados por

quien la ha hecho.

b) Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en

que se hallaba antes de hacer la plantación.

El propietario o propietaria de la finca en que otra personacultiva de buena fe puede optar por:

a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos efectuados por quien

la ha hecho.

b) Obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a

la renta de la finca hasta que acabe la cosecha.

Si el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la

construcción y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte delsuelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor

del suelo más los daños y perjuicios causados y si la edificación

constituye una unidad arquitectónica que no es materialmente

divisible. (Artículo 542.9 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006)

Cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo

resulta no edificable, los propietarios del suelo invadido pueden obligar

a los constructores a comprarles, todo el solar. Los propietarios podrán

optar por una indemnización en especie en la adjudicación de pisos o

locales si los constructores han constituido el régimen de propiedad



horizontal o si este régimen puede constituirse físicamente en el

edificio construido (Artículo 542.9 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006).

Por su parte, el artículo 542.11 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006

dispone que las personas que plantan, cultivan o edifican en suelo

ajeno de mala fe pierden, en beneficio de los propietarios del suelo,

todo cuanto han plantado, cultivado o edificado y, además, deben

indemnizarlos por los daños y perjuicios causados.

Los propietarios del suelo invadido, en los casos de

construcciones extralimitadas de mala fe, pueden exigir a quien ha

edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido en

suelo ajeno y la indemnización por daños y perjuicios.

El artículo 542.20 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006, regula laadquisición por ocupación, disponiendo que se pueden adquirir por

ocupación: los bienes corporales abandonados indudablemente por sus

propietarios que son susceptibles de apropiación por medio de un acto

material y los animales que se pueden cazar y pescar.



Antonio Alberto Pérez Ureña

Abogado. Granada

1.- Planteamiento de la cuestión. Alcance de la figura yrequisitos.

El Código Civil, cuando regula la figura de la accesión industrialinmobiliaria, parte del supuesto de que la construcción seejecuta, toda ella, en terreno ajeno (artículo 361); en cambio, no

ha previsto el caso más frecuente en la práctica, cual es el de la

llamada construcción extralimitada, que tiene lugar cuando la

construcción se realiza en la finca propia, pero excediendo de sus

linderos; es decir, la edificación se realiza no totalmente en suelo

ajeno, sino sólo parcialmente, por haberse excedido o extralimitado la

obra. Este es un fenómeno que abunda en la práctica judicial, y que,

sin duda, encuentra una de sus posibles raíces en la deficiente

señalización de los linderos entre fincas contiguas.

Estos supuestos de extralimitación en la construcción -como decimos

habituales en la práctica-, si han tenido su consagración positiva en

buena parte de las legislaciones europeas, aunque ofreciendo diversas

formulaciones, entre los que se pueden destacar los casos del artículo912 del BGB alemán que dispone que si el propietario de una finca,

en la construcción de un edificio, invade los linderos del vecino, sin

dolo ni culpa grave, éste tiene que tolerar la construcción

extralimitada, salvo que se hubiese opuesto antes o inmediatamente

después de la extralimitación, añadiendo que el vecino invadido tiene

derecho a una renta en dinero; mientras que el 915 dice que el titular

de la renta puede exigir que, a cambio de la transmisión de la

propiedad de la parte invadida, se le abone el valor que tenía al tiempo

de la extralimitación; el Código Civil italiano de 1942, que

determina en su art. 938 que si el propietario del terreno no se opone

a la construcción en los tres meses siguientes al inicio de ésta, la

autoridad judicial puede atribuir al constructor la propiedad del edificio

y del suelo ocupado, pagando al primero el doble del valor de la

superficie invadida, además del resarcimiento de los daños causados; o

el artículo 1343 del Código portugués de 1966 que dispone que,

cuando en la construcción de un edificio en terreno propio se ocupa, de

buena fe, una parte de terreno ajeno, el constructor puede adquirir la

propiedad del terreno ocupado, si hubiesen transcurrido tres meses



desde el inicio de la ocupación sin oposición del propietario, pagando el

valor del terreno y reparando el perjuicio causado, especialmente el

que resulte de la posible depreciación del resto del terreno.

Como se verá más adelante, en Cataluña, la Ley 25/2001, de 31 de

diciembre, de la accesión y de la ocupación (LAO), ha regulado la

figura de la construcción extralimitada. En el resto del Estado, a falta

de una regulación legal específica, ha sido la jurisprudencia la que,

desde el año 1949, viene solucionando dicha laguna legal mediante la

doctrina de la accesión invertida.

Esta doctrina configura la construcción extralimitada como una

modalidad de acceso a la propiedad de una finca o porción de ella por

el propietario de otra dotada de preeminencia en atención a razones de

política económica, social y de buena vecindad. Es ésta, una excepciónal principio general superficies solo cedit , -artículo 358 CC- basada en

una extensiva y justa interpretación del artículo 361 del CC, por el que

lo incorporado atrae al suelo; es decir, el titular de la edificación se

hace dueño del terreno que se le sirve de soporte: esto es lo que se

llama “accesión invertida” o anormal.

Esta modalidad especial de accesión requiere la concurrencia de los

siguientes requisitos:

a) Que quien la pretenda sea titular de lo edificado. Aunque

resulte obvio, es éste el presupuesto básico para que opere esta figura,

puesto que como declaró la STSJ Cataluña de 6 de abril de 1998: “no

se puede hablar de construcción extralimitada si no se detenta,

exclusiva o compartidamente, la propiedad de un terreno desde el cual

se invade el solar ajeno”.

Por tanto, no puede proceder la accesión invertida cuando del

demandante no ostenta la cualidad de propietario, sino la de mero

concesionario -arrendatario- de la finca donde se construye el edificio

que invade el terreno propiedad del demandado. En este sentido se

pronunció la SAP Vizcaya, Sec. 4ª, de 19 de junio de 2000. En igual

sentido, y refiriéndose a los arrendatarios que construyen

extralimitándose del terreno arrendado, tienen declaradas las SSTS de

23 de mayo de 1946, 23 de mayo de 1951 y de 5 de marzo de 1959,

que al arrendatario no asiste el derecho de propiedad al faltarle el

esencial requisito de ser propietario de una parte del suelo donde está

edificada la construcción.



b) Que el edificio se haya construido en suelo que en partepertenece al edificante y en parte es propiedad ajena. Es decir,

que la construcción o edificación invada terreno ajeno. Este es el modo

más habitual en el que la invasión puede tener lugar, pero no se puede

descartar, y en la práctica así sucede, que en numerosas ocasiones loinvadido no es el suelo sino el vuelo. En estos casos, según doctrina

reiterada, son equiparados a los de inmisión de suelo, y ello porque

-según se razona- la invasión del suelo ajeno no solamente se produce

por traspasar los linderos del terreno por medio de una construcción

que le afecta al igual que al subsuelo, sino igualmente y con igual

fuerza cuando una construcción que invade el vuelo al tener proyección

sobre las facultades dominicales, como lo puede ser por voladizos. Así,

la SAP Jaén, Sec. 1ª, de 12 de marzo de 1996, declaró que: “…la

invasión del suelo ajeno no solamente se produce por traspasar loslinderos del terreno por medio de una construcción, sino también, con

igual fuerza, al erigirse una construcción que invade el vuelo, al tener

proyección sobre las facultades dominicales…”. Por tanto, a los efectos

de la accesión invertida, es indiferente que la construcción traspase el

suelo, el vuelo, o incluso, el subsuelo (SSTS de 15 de junio de 1981 y

de 3 de abril de 1992).

c) Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo

indivisible. La indivisibilidad de la construcción es requisito ineludible;indivisibilidad que se puede referir a la imposibilidad física, a la

dificultad arquitectónica de la separación o al considerable perjuicio

económico que puede suponer la división (STS de 27 de enero de

2000).

d) Que el edificio unido al suelo del edificante tenga unaimportancia y valor superior a los del suelo invadido. Valor

desproporcionadamente superior de lo construido en contraste con el

terreno ocupado o invadido, a decir de la STS de 1 de octubre de 1984.

Esto es lo que entendió la STS de 12 de noviembre de 1985 como “una

notoria plusvalía de lo construido respecto del lo ocupado”.

e) Que el edificante haya procedido de buena fe. La concurrencia

de este requisito es presupuesto primordial para la operatividad de la

accesión invertida. Respecto a la buena fe, y con carácter general, es

importante dejar sentado lo siguiente:

- No necesita ser probada, de tal modo que corresponde la prueba a

quien sostenga su inexistencia (vid, entre otras muchas, las SSTS de 5de julio de 1985 y de 23 de enero de 2006). Así es, la buena fe debe



presumirse en tanto no sea declarada judicialmente su inexistencia

(SSTS de12 de marzo de 1992 y de 29 de enero de 2004).

- En materia de derechos reales, la buena fe no es un estado de

conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de

conocimiento, consistente en el conocimiento que se tenga de la

existencia o no de circunstancias que hagan ilegítima la posesión que

se detenta (STS de 5 de abril de 2001) y es necesario recoger pruebas

o indicios circunstanciales, por lo menos, de que al poseedor no le

pertenece el dominio de la cosa, con objeto de poner al requerido en

un estado de duda razonable sobre su posición jurídica (STS de 14 de

marzo de 2001).

En concreto y a modo de ejemplo, desde el plano legislativo, el artículo

9.1 a) de la Ley catalana 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesióny de la ocupación (LAO), dice que hay buena fe si, en el momento en

que se ha iniciado la construcción, quien la ha llevado a cabo se cree

que es la persona propietaria del suelo invadido y, hecha la medición

del proyecto técnico de edificación, ha comprobado que no resulta lo

contrario.

Salvo el anterior supuesto, hemos de decir que la apreciación de la

buena o mala fe está reservada a los Juzgados y Tribunales.

La jurisprudencia ha venido diciendo que existe buena fe en el

constructor a los efectos de la accesión cuando quien realiza los actos

de invasión del predio ajeno ignora por error excusable que no le

pertenece y cree que es propio o al menos que tiene un derecho real o

personal que le permite realizarlos (en este sentido las SSTS de 1 de

febrero de 1979 y de 31 de diciembre de 1987).

También cabe destacar la STS de 14 de marzo de 2001, que consideró

la existencia de accesión invertida al valorar la buena fe del

constructor. En el supuesto de hecho, se argüía por los recurrentes la

mala fe del constructor por cuanto se le había requerido notarialmente,

poniéndose en su conocimiento que eran propietarios de la finca que

ocupaban, y que cesaran en las obras sobre ella. Desde ese momento,

a decir de la recurrente, perdieron la buena fe, porque no podían

ignorar que en su título había vicio que lo invalidaba. Por el contrario,

la Sala desestimó el motivo, por cuanto, según la misma, no basta un

mero requerimiento al poseedor para convertirlo en poseedor de mala

fe, sino que son necesarias pruebas o indicios circunstanciales por lo

menos de que no le pertenece el dominio de la cosa, con objeto de



poner al requerido en un estado de duda razonable sobre su posición

jurídica.

Por su parte, la SAP Barcelona, Sec. 14ª, de 26 de abril de 2007

estimó el recurso de apelación y declara el derecho de los

demandantes a la adquisición del derecho de propiedad sobre el suelo

vecino por accesión invertida al no resultar probada la existencia de

mala fe y darse cumplimiento a los requisitos forales para su

apreciación. A esta conclusión llegó al considerar que la extralimitación

en la construcción se debió a un error del técnico topógrafo, ausente

de mala fe; dado que una actitud negligente no puede equipararse a

un acto de mala fe, máxime -se dice-, cuando la advertencia se

produce cuando ya se ha construido el inmueble.

2.- Planteamiento de la cuestión en el Derecho Civil deCataluña.

La ya citada Ley catalana 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesión

y de la ocupación (LAO), regula, desarrollando los precedentes del

artículo 278 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña y el Usatge

si quis in alieno, la figura de la construcción extralimitada, y en

concreto, las acciones del propietario del suelo (artículo 8) y de la

edificación (artículo 9), que concede a favor del titular del bien de

mayor valor.

La doctrina de la accesión invertida supone la superación del principio

de derecho romano superficies solo cedit, en aras a conseguir una

justicia conmutativa y con aplicación preferente del principio de

accesoriedad (accesorius sequitur principalis), en la que debe

reputarse como principal lo edificado y como accesorio la porción de

terreno invadida y deben conjugarse criterios armónicos de equidad,

sentido social de la propiedad y económico de la edificación, sin negar

el derecho del dueño del suelo invadido a una compensacióneconómica justa (STSJC de 6 de abril de 1998).

La jurisprudencia dictada por el TSJ de Cataluña también había

establecido, como requisitos para la operatividad de la accesión

invertida -en plena consonancia con la jurisprudencia emanada del TS-,

los anteriormente expuestos (SSTSJC de 6 de abril de 1998 y de 9 de

diciembre de 2005). Ahora la LAO exige, para la construcción

extralimitada de buena fe (art. 9.1), requisitos similares, acogiendo la

doctrina del TSJ de Cataluña, alimentada a su vez de la doctrina del

Tribunal Supremo: a) que concurra buena fe; b) que el valor de lo



construido sea superior al valor del suelo invadido; c) que la edificación

constituya una unidad arquitectónica que no sea divisible

materialmente; y d) que la persona propietaria del suelo sea

indemnizada (con el valor del suelo, más los daños y perjuicios).

3.- La indemnización económica. Criterios para determinar suimporte.

Es ésta, como no podía ser de otra forma, una cuestión fundamental,

puesto que, en definitiva, es el efecto práctico que se desprende de la

aplicación de la figura de la accesión invertida. El edificante adquiere la

propiedad de la franja de terreno invadido, debiendo indemnizar a su

titular. ¿Cuál es el alcance de dicha indemnización? La jurisprudencia,

atendiendo al principio de equidad, ha venido estableciendo que se ha

de satisfacer al titular del terreno el valor de éste más el menoscaboque la privación de tal franja de terreno produce al solar invadido; es

decir, el constructor debe atender a todo el quebranto o menoscabo

patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de la

segregación producida, como consecuencia necesaria del principio de

equidad (SSTS de 19 de abril de 1988 y de 6 de abril de 1998).

En la legislación catalana, el artículo 9 LAO especifica que se debe

indemnizar tanto el suelo como el valor de lo construido (que

pertenece al propietario del suelo), así como los daños y los perjuicios,parte integrante de la indemnización.

Por tanto, la indemnización comprenderá el valor del suelo, los gastos

de modificación del proyecto de edificación del propio solar y la pérdida

de valor de los locales que allí se construyan y, en el supuesto resuelto

por la STS de 25 de abril de 1995 el valor del resto del solar no

ocupado que ha devenido inedificable, al mismo valor que la parte

construida con conservación del dominio por parte del dueño del

terreno.

Naturalmente, dentro del menoscabo que puede sufrir la finca invadida

se halla la pérdida de edificabilidad o la aminoración de su

aprovechamiento urbanístico, a la vez que su consiguiente

depreciación económica (SAP Jaén de 11 de marzo de 1999),

conceptos todos indemnizables en virtud de lo dispuesto en el artículo

1902 del CC.

Otro ejemplo lo hallamos en la SAP Valencia, Sec. 9ª, de 29 de octubre

de 2002, para la que, “además del precio fijado como valor delterreno, los demandados reconvinientes tiene que abonar como parte



de la indemnización los gastos que a la demandante le implique la

modificación del Proyecto arquitectónico por la reubicación de las

pistas deportivas”.

Ahora bien, respecto del valor del terreno, ¿cual es el momento a que

ha de atenderse para valorarlo? ¿El de inicio de la ocupación, el de la

efectiva reclamación, o cuando pudo ejercitarse la reclamación? Sin

duda, es esta una de las cuestiones más conflictivas en el tema de la

accesión inmobiliaria, para la que existen diversas propuestas, según

el criterio que se tenga. Así, la SAP Zaragoza, Sec. 5ª, de 11 de julio

de 1994 lo fijó en el momento de la reclamación. Textualmente, la

Audiencia Provincial declaró que: “…que la jurisprudencia ha señalado

que ha de tratarse de evitar tanto en la codicia del dueño del terreno

como el enriquecimiento del constructor, que habrá de determinarseen base no al precio de las parcelas cuando se hizo la edificación, sino

el que pericialmente se atribuye en el momento de la reclamación,

pero actualizando…”. Por su parte, la SAP Teruel de 15 de mayo 2003

estimó aquel en que se constata judicial o extrajudicialmente la

invasión; en cambio la SAP Granada de 6 de abril de 1993 entendió

que habría de estarse al valor actual del terreno al tiempo de ejecución

de la sentencia, criterio esencialmente coincidente con la STS de 12 de

diciembre de 1995 que establece que la superficie de terreno ocupada

con la extralimitación puede determinarse en ejecución de sentencia y«valorarse a precios actuales», matizando así el anterior

pronunciamiento de la STS de 17 de febrero de 1992 que había

declarado que el valor a indemnizar por el terreno ha de venir

determinado al momento de la reclamación formulada a tal fin, pero

con la actualización económica al tiempo en que se lleve a cabo el

correspondiente abono de la cantidad. Parece que una norma justa

sería fijarlo en el momento en el que el terreno se utilizó, pero con la

actualización económica al tiempo en el que se haga el correspondiente

abono. Es en ese momento cuando se produce la lesión del derecho deldominus soli y es un criterio objetivo.

Pero en cualquier caso habrá de estarse al caso concreto y a sus

particularidades fácticas. Así, la SAP León, Sec. 2ª, de 21 de

septiembre de 2002 consideró como la solución más ajustada a

derecho la de partir de un criterio objetivo adaptado a cada caso

concreto, y que puede ser el de fijar el valor atendiendo al momento

en que el propietario demandante pudo ejercitar la acción, puesto que

determinar el precio según el valor del terreno en el momento en quese interpone la demanda, supone dejar tal extremo al arbitrio del



demandante en perjuicio del demandado. En el caso concreto analizado

por dicha resolución, en concreto, se dice que: “…concurren varias

circunstancias que deben ser tenidas en cuenta, para abordar la

cuestión planteada, en primer lugar, es cierto que la edificación o

invasión de terreno se lleva a cabo en 1972, pero hasta julio de 1990se mantuvo el litigio sobre la validez de la compraventa celebrada con

el esposo de la demandante, luego hasta ese momento no se podían

ejercitar acciones como las hoy planteadas; con posterioridad se

inician los tratos y contactos entre las partes, que no fructifican,

planteando la actora la demanda en el año 2000, casi diez años

después desde que pudo hacerlo, por lo que si estamos a este

momento, como entiende el juez de instancia dejaríamos al libre

arbitrio de la propiedad del terreno la fijación de su valor; para esta

Sala resulta más justo atender al valor del terreno en el momento enel que se pudo ejercitar la opción…”.

***

Publicado en el nº 94 del Boletín de Propiedad Horizontal (abril2009)

accesion invertida

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