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• * ^ ^ 5 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
^ ™ ™ ^ DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"Propuesta de metodología para determinar valores de indemnización por servidumbre de paso de líneas de
transmisión de energía eléctrica en predios rústicos en la República Mexicana."
TESIS
Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
PRESENTA
Oscar Fimbres Chavez
ASESOR
Dr. Arturo Perlasca Lobato
Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003
Guadalajara, Jalisco, julio de 2007
Agradecimientos
Con todo respeto y admiración a los Maestros
y Compañeros con los que compartí esta
genial aventura.
Dedicatorias
Con todo mi Amor a mis motores
Maru y Angela
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RESUMEN
La presente investigación aborda la problemática en la determinación de
valores de indemnización por servidumbre de paso de líneas de transmisión de
energía eléctrica ya que la metodología actualmente aplicada nos ofrece
valores de compra - venta cuando el caso es determinar un valor de
indemnización por el establecimiento de una servidumbre de paso entonces no
se aplica una metodología equitativa para este fin y donde ambas partes del
problema queden conformes
La parte central del problema radica en los tenedores de la tierra ya
afectados, y los que van a ser afectados por el Gobierno Federal por el paso de
una línea de transmisión de energía eléctrica, y tratándose de una institución
como lo es la Comisión Federal de Electricidad, piden valores de indemnización
muy elevados y arbitrarios , por la tenencia de su tierra, acudiendo en muchas
ocasiones a instancias judiciales ante magistrados, motivados y asesorados
por terceras personas en el sustento de estas demandas En este sentido y
tomando en cuenta los altos valores de indemnización que solicitan, es difícil
— presupuestalmente cubrir estas fuertes erogaciones de indemnización por parte
de la institución
El objeto de este trabajo es el determinar valores de indemnización por
servidumbre de paso de líneas de transmisión de energía eléctrica en predios
rústicos en la República Mexicana
Como sustento legal se abordan los puntos referentes a este fin de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos Normas de Referencia
de la Comisión Federal de Electricidad, asi como también los conceptos y
teorías de normas de valuación valoración agraria y rural
Con el fin de establecer un criterio sustentado e '-rparcial para
determinar los valores de indemnización por servidumbre de paso de líneas de
transmisión de energía eléctrica en predios rústicos en conflicto, se propone y
ejemplifica un método propuesto, considerando el valor del mejor uso
productivo de la tierra afectada, esto traído a valor presente en un periodo de
30 años, con una tasa de descuento del 10%. tomando la condición favorable
para el propietario de la tierra, y suponiendo que estas tierras estarán en un
nivel óptimo de producción sin riesgo en todo el periodo propuesto y con base
en ello se establece el avalúo de la indemnización por servidumbre de paso de
líneas de transmisión de energía eléctrica, los resultado son la metodología
aplicada actualmente en la determinación de valores de la tierra en este
ejemplo resulta un monto de indemnización por servidumbre de paso de líneas
de transmisión de energía eléctrica de. $82,794.26 por hectárea, y el método
propuesto considerando un sustento teórico determina un avalúo de
indemnización por servidumbre de paso de líneas de transmisión de energía
eléctrica de: $62,526.90 por hectárea.
Se pretende ofrecer esta metodología sustentada de valores de
indemnización a instituciones y magistrados para justificar técnicamente el
valor equitativo de la indemnización por servidumbre de paso de líneas de
transmisión de energía eléctrica.
ÍNDICE
CAPITULO I
Introducción
1. ANTECEDENTES 1
• Problemas de investigación 1
• Esquema del problema 3
• Justificación 3
• Económica 3
• Social 4
• Alcance 4
• Objetivos 4
• Genérico 4
• Específicos
CAPITULO II
2.1. MARCO TEÓRICO 5
• Normas de valuación 5 • Glosario de términos de valuación Instituto de Administración
y Avalúos de Bienes Nacionales INDAABIN 19
2.2. MARCO JURÍDICO Y/O NORMATIVO 43
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos Art 27 43
• Norma de referencia NRF-014-CFE-2004 53
CAPITULO III
• Tipo de investigación 68 • Hipótesis 68 • Modelo operacional de las variables de la hipótesis 68 • Descripción de las variables de la hipótesis 68 • Diseño de la investigación 69
CAPITULO IV
• Ejemplo de aplicación 70
• Antecedentes 70
• Consideraciones generales 70
• Bien objeto de valoración 71
• Valoración de la servidumbre por el método comparativo de
Mercado . 7 2
• Valoración de la servidumbre por el método capitalización de
rentas (propuesto) 75
• Resumen de resultados 79
• Conclusiones y Recomendaciones 80
• Bibliografía 81
CAPITULO I
"INTRODUCCIÓN"
I. ANTECEDENTES
1 1 PROBLEMAS DE INVESTIGACIÓN
Antes de la reforma al Articulo 27 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, la figura jurídica del ejido en la República Mexicana contaba
con restricciones en cuanto a la posesión de la tierra, como lo era su carácter de
inalienable, imprescriptible e inembargable, bajo esta circunstancia la construcción
de las servidumbres de paso para líneas de transmisión de energía eléctrica que
forman la red infraestructura eléctrica del País se construían sin considerar la
opinión de los posesiónanos de la tierra en ese momento ya que los mismos
dispositivos legales no les permitía realizar un reclamo por esta afectación, esto
por considerarse la tierra del ejido como tierra social
La reforma al artículo 27 fue pensada en un principio para inducir la
modernización del campo mexicano y hacerlo más productivo con base en el
otorgamiento de certidumbre jurídica a la tenencia de la tierra y en la posibilidad
de asociaciones entre todo tipo de productores, lo que a su vez incidiría en una
mayor inversión privada y en la capitalización del campo La reforma introduce
para ello un cambio radical a la situación ya que rompe con el tabu del ejido como
una institución intocable, se le retira, a partir de entonces su carácter de
inalienable, imprescriptible e inembargable permitiendo por primera vez la
posibilidad de que se venda, se arriende o se hipoteque
La disposición mas relevante por sus implicaciones tanto para el sector
agrario como para el urbano, es el Programa de Certificación de Derechos Ejidales
y Titulación de Solares Urbanos (PROCEDE), su finalidad es dar certeza y
segundad jurídica en la tenencia de la tierra a los integrantes de los ejidos del
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país, mediante la entrega de certificados parcelarios y/o certificados de derechos
sobre tierras de uso común, o ambos, según sea el caso, así como los títulos de
solares urbanos, a favor de todos y cada uno de los individuos que integran los
ejidos del país que así lo soliciten
Así el PROCEDE, que se puso en marcha el 10 de marzo de 1993, no
representa la privatización de las tierras ejidales ya que sólo persigue su
regulanzación mediante la expedición y entrega de los certificados y títulos
correspondientes (la privatización en todo caso es posterior) La cobertura del
programa es de 29 mil 951 ejidos y comunidades agrarias que agrupan a 3 5
millones de ejidatarios y comuneros, así como a 4.6 millones de parcelas y 4 3
millones de solares urbanos. La superficie de los ejidos representa el 50 por
ciento del territorio nacional y la población ocupante representa a poco más del 25
por ciento del total de los habitantes del país. Entre los beneficiarios se encuentran
incluidos, además de los ejidatarios y comuneros, los avecindados y
posesiónanos.
Actualmente con las modificaciones al artículo 27, la situación jurídica de la
propiedad de la tierra se modifica, dando esto como resultado, el derecho a
reclamar una indemnización por las servidumbres de paso de líneas de
transmisión eléctrica, en todos aquellos predios que resulten afectados
Resultando, de lo anterior, la demanda de pago por este tipo de afectación
por parte de los propietarios donde se han constituido las servidumbres de paso,
incrementándose de manera importante en los Tribunales Agrarios del País, este
tipo de JUICIOS Resultado de lo anteriormente dicho se genera una problemática
de conformidad en cuanto a la determinación del pago acorde por este tipo de
afectación, existiendo una diversidad de criterios para determinar el valor justo
mismos que difieren de manera importante entre ellos
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1 1 1 ESQUEMA DEL PROBLEMA
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos anterior a 1992. Situación Jurídica de la tenencia de la tierra
Modificación al Art. 27
Constitucional. Febrero de
1992
Inconformidad en cuanto a los valores ~~ resultantes.
Diversidad de criterios para determinar el valor para pago de
indemnización
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos posterior a 1992. Situación Jurídica de la tenencia de la tierra.
Generación de demandas por pago de indemnizaciones por
afectación de servidumbre de paso
de Líneas de transmisión de energía
eléctrica.
1.2 JUSTIFICACIÓN
1 2 1 ECONÓMICA
Al determinar el valor acorde de la indemnización de la servidumbre de paso por linea de transmisión de energía eléctrica, se lograra por parte de la demandada un aprovechamiento óptimo de los escasos recursos y por parte del demandante una retribución a los posibles daños que se presenten en su propiedad.
1 2.2 SOCIAL
Generar una red de infraestructura eléctrica con una sólida estructura jurídica en relación a la constitución de servidumbres de paso por línea de transmisión de energía eléctrica representara un mayor rango de prestación del servicio de energía eléctrica en la población del país
1.3 ALCANCE
La indemnización de la servidumbre de paso por línea de transmisión de energía eléctrica, en predios rústicos de la República Mexicana
1.4 OBJETIVOS
1.4.1. GENÉRICO
Determinar valores de indemnización de servidumbre de paso de líneas de transmisión de energía eléctrica en predios rústicos en la República Mexicana
1.4.2. ESPECÍFICOS
• Abordar y exponer la problemática que se tiene en la definición de valores
de indemnización de la servidumbre de paso por línea de transmisión de
energía eléctrica.
• Sustentar la investigación a través de las teorías de valuación de predios
rústicos y como marco jurídico la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos y las normas de la Comisión Federal de Electricidad que
rigen estos aspectos
• Proponer la forma y criterios para determinar este tipo de valores
• Realizar un ejemplo de aplicación del caso
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CAPITULO II
2.1. MARCO TEÓRICO
Normas de valuación
NORMA XV VALUACIÓN DE BIENES RURALES
1. Objetivo
1 1 Esta norma fija las condiciones exigibles para la valuación de bienes inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos sobre ellos y tiene por objeto
a) Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos a valuar,
b) Establecer la terminología y metodología que deban utilizarse en trabajos valuatonos de este tipo,
c)' Definir la metodología básica aplicable a este tipo de valuaciones, d) Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuación, e) Establecer las directrices para la presentación de los dictámenes 1 2 Esta Norma se aplicará a todos los trabajos que sirvan para la valuación de
inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos reales sobre ellos 1 3- La determinación del valor mencionado en 1 2, es responsabilidad y
competencia exclusiva de valuadores profesionales debidamente calificados conforme a lo establecido en la Norma II
2. Normas Complementarias
Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de Valuación, en particular, las Normas XI y XII
2 1 En la aplicación de esta Norma se respetaran también las disposiciones contenidas en el Código de Etica y Practicas que Regulan el Ejercicio de la Valuación
3. Definiciones
Para los efectos de esta Norma se adoptan las siguientes definiciones
3 1 Valuación - Determinación del valor en precio justo en términos de dinero de un bien, de un fruto o de un derecho especifico a una fecha determinada y para un fin debidamente estipulado
3 2 Aprovechamiento eficiente - Máximo aprovechamiento factible de lograr para el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la
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tecnología adecuada, en congruencia con la tendencia económica y vocación de uso del entorno inmediato.
3 3 Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo, cuya remoción implica alteración, destrucción, pérdida total o parcial Las más comunes son los siguientes
3 3 1 Sistemas de riego a) b)
Pozos Canales
c) Acequias d) e) f)
Presas Bombas y motores
Sistemas subterráneos
Comunicaciones: a) b) c)
Caminos Líneas de electricidad Líneas telefónicas.
3.3.2
3.3.3 Construcciones y edificaciones a) Establos b) Graneros c) Trojes d) Corrales e) Cercas y bardas f) Bebedores g) Silos h) Otros
Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su valor se incrementa frecuentemente en el valor de la tierra Cuando se valúan por separado se utiliza el método de reposición
3 4 Mejoras reproductivas - Cultivos comerciales o domésticos implantados en el terreno, cuya remoción implica pérdida total o parcial, comprende cultivos perennes, bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del suelo, podrán tener valor por separado en el mercado de propiedades rurales
3 5 Campo de arbitrio - Margen dentro del cual el valuador puede decidir
3 6 Mejoras al suelo - Obras y trabajos de conservación de eficiencias y de corrección de deficiencias del suelo agrológico, con vista a su mejor aprovechamiento y a la optimización de la capacidad de producción
3.7 Maquinaria y equipo - Insumos destinados a la explotación de la tierra, al riego, la defensa fitosanitaria, a la corrección y fertilización, al
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procesamiento de la producción, a la circulación, a los transportes Comprende máquinas industriales fijas, máquinas agrícolas e implementos, equipos para riego, fertilización y de drenaje vehículos, animales y otros
3 8 Recursos naturales - Recursos que se encuentran en el suelo y que son explotables y constituyen bienes económicos El dominio directo de los recursos naturales corresponde a la Nación que, con el derecho que la Ley le otorga de imponer a la propiedad privada modalidades que dicta el interés público, puede concesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales para cuidar su conservación
Se incluyen entre los más importantes
a) Minerales o sustancias que constituyen depósitos cuya naturaleza sea distinta de los componentes de los suelos,
b) Yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de utilizadas como fertilizantes,
c) Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores, d) Las salinas formadas directamente por las aguas marinas, e) Las lagunas o esteros, f) Los lagos interiores, g) Los ríos y sus afluentes, h) Los manantiales, i) La fauna silvestre que exista en la propiedad, j) - La pesca existente en las corrientes o depósitos naturales que existan en la
propiedad k) La cacería de ejemplares deseables según la Ley,
3 9 Inmueble rural - Predio rústico, cualquier predio que se encuentre localizado fuera de un área definida como urbana por cualquier disposición legal o jurídica, que se destina a la explotación extractiva, o a la producción agrícola, pecuaria o agroindustnal, sea a través de dependencias públicas empresas u organismos del sector social o de la iniciativa privada
3 10 Pequeña propiedad - La que cumple con los requisitos que al efecto establece la "Ley de Reforma Agraria" y está amparada con títulos legalmente expedidos
3 11 La pequeña propiedad agrícola no podra exceder de
a) Cien hectáreas de tierras de riego o de humedad de primera o b) Doscientas hectáreas de tierra de temporal, o c) Cuatrocientas hectáreas de agostadero de buena calidad, o d) Ochocientas hectáreas de monte o de agostadero de tierras áridas, o e) Doscientas hectáreas de terrenos de temporal o de agostadero susceptible
de cultivo, o
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I
f) Ciento cincuenta hectáreas de tierras dedicadas al cultivo de algodón, si reciben riego de avenida fluvial o por bombeo, o
g) Trescientas hectáreas de tierras en explotación destinadas al cultivo de plátano, caña de azúcar, café, henequén, hule, cocotero, vid, olivo, quina, vainilla, cacao o árboles frutales
3 12 La pequeña propiedad ganadera no podrá exceder de la superficie necesaria para mantener hasta quinientas unidades animal (una vaca de 450 Kg. con cría al pie) en las condiciones naturales del terreno o su equivalente en ganado menor en los términos que fija la ley, de acuerdo con la capacidad forrajera de los terrenos
3.13. Parcela ejidal - La que responde a las disposiciones y definiciones de la "Ley de Reforma Agraria" para tal tipo de bien.
3.14. Parcela comunal - La que responde a las disposiciones y definiciones de la "Ley de Reforma Agraria" para tal tipo de bien.
3.15. Bienes de dominio público - En los términos que establecen la Constitución General de la República, la "Ley de Bienes Nacionales" y las Leyes de Bienes de las distintas entidades de la Federación, que pueden ser
_ De la Federación. De un Estado o del Distrito Federal. De un Municipio.
3.16. Bienes Nacionales - Los así definidos por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la "Ley de Bienes Nacionales"
3.17. Empresa rural - Actividad de persona física o moral, pública o privada, que explota económica y racionalmente un inmueble rural.
4. Clasificación con relación a la naturaleza.
4 1 Inmueble 4 1 1 Patrimonio familiar, 4 1 2 Pequeña propiedad, 4 1 3 Parcela ejidal, 4 1 4 Terreno ejidal colectivo, 4 1 5 Parcela Comunal, 4 1 6 Terrenos de comunidades rurales, 4 1.7 Empresa rural.
4.2. Componentes:
4.2.1. Tierras:
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a) Aptas para cultivos anuales, b) Aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos anuales c) Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivos
perennes d) Inaptas para cultivos productivos
4 2 2 Mejoras a) Construcciones
- edificios - bordos, presas, modificaciones a las condiciones naturales del
terreno instalaciones
b) Cultivos - perennes - anuales - cíclicos.
4.2.3 a) b) c) d) e)
4.2.4. a) a) b) c) d)
4.2 5 a) b) c)
43 a) b) c)
44 a) b) c) d) e)
Obras y trabajos de mejora de las tierras Desmonte Protección (cercas) Corrección (Nivelación, bordos) Mantenimiento (Chapaleos, fertilización) Sistematización
Equipos: Máquinas industriales fijas, Máquinas agrícolas e implementos, Vehículos, Semovientes (de trabajo y de transporte), Otros
Recursos naturales: Forestales Hídricos Minerales
Rentas Rentas de explotación directa, Alquileres, Arrendamiento y aparcerías
Derechos Servidumbres, Usufructos, Concesiones, Comodatos, Derechos sucesorios,
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f) Derechos de posesión, g) Otros
5. Notaciones, Simbología y Convenciones
Para los efectos de la presente Norma se adoptan las notaciones símbolos gráficos y convencionales que, habiendo sido normalizados conforme a las previsiones de la Ley, sean aplicables
6. Metodología Básica Aplicable
6 1 Son aplicables en la valuación de bienes rurales los métodos directos, tanto como los indirectos.
6 1 1 Los métodos directos son: a) Método Comparativo o de Mercado, b) Método de Costo o de Reproducción, c) Método de Costo de Producción.
6 1.2 Los métodos indirectos son: a) Método de Ingreso o de Renta, (Método de capitalización de rentas), b) Método Analítico o de Productividad, c) Método Residual.
7.~ Precisión Requerida
7 1 Toda valuación es un trabajo de investigación que tiene como propósito determinar a expresión de valor requerida conforme a las estipulaciones del cliente, las disposiciones legales y las Normas de práctica profesional aplicables. El Valuador deberá cuidar que su trabajo responda a estas condicionantes.
7 2 Para producir una valuación con el máximo grado de confiabilidad, el Valuador deberá cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen para formar la convicción de valor y
a) Verificar la confiabilidad de cada uno de los elementos y datos utilizados en cuanto a
- la idoneidad y completa identificación de las fuentes de información - actualidad
detalle de la descripción de sus características, su semejanza o grado de comparabihdad con el inmueble objeto de la valuación, en lo que concierne a su ubicación, uso, forma, grado de aprovechamiento, características físicas y adaptación a su entorno, debidamente verificada.
b) Verificar la confiabilidad de los elementos y datos a que se refiere a, en cuanto a:
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- uniformidad de los elementos entre si - contemporaneidad de los mismos - que el número de datos de la misma naturaleza efectivamente
utilizados sea igual o mayor de tres
c) Que el tratamiento que se dé a los elementos para homogeneizarlos permita obtener
equivalencia financiera en los casos de valor a plazo mediante la transformación en valor a la vista por el descuento compuesto de los intereses de mercado, incrementados por la previsión de inflación inferida de los doce meses anteriores,
- equivalencia temporal mediante la transposición de los valores de los elementos, considerando la variación de valor de la moneda y la valorización efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal inferencia mediante estudio de regresión, equivalencia de ubicación por la transposición de los elementos, obedeciendo a criterios técnicamente consagrados que sean venficables por herramienta matemática,
- equivalencia de características, utilizándose criterios técnicamente aceptados, coeficientes, índices, factores, gráficas o tablas, dando el debido crédito a las fuentes y a los supuestos teóricos utilizados en su elaboración, que deberán ser específicos para el tipo de inmueble
~ objeto de la valuación
d) Las tasas de capitalización, cuando se apliquen métodos indirectos, deberán justificarse y comprobarse con información de mercado o estadística
e) Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados con operaciones recientes, en conjunto con ellos podrán utilizarse datos de fechas anteriores actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta la apreciación real mediante tratamiento estadístico económico y fundamentando la aproximación del modelo matemático con elementos contemporáneos en mercados equivalentes Además se determinará el valor por medio del método de rentabilidad según la producción del inmueble tomando en cuenta su óptima utilización
f) El valor ponderado por el valuador deberá quedar comprendido en un intervalo de confianza del 80% en torno al valor mas probable calculado mediante método estadístico y, en los casos de regresión deberá verificarse la hipótesis de su existencia en el análisis de la variación del nivel de confianza mínima de un 90%,
g) El valor final será el resultado del empleo de más de un método, siempre que ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisión exigidos en los incisos anteriores En la imposibilidad de usar más de un método o en el caso de adoptarse el resultado obtenido de uno solo de
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ellos, se deberá justificar la razón para utilizar un solo método y el valor resultante
8. Condiciones Especiales
8 1 Desarrollo del Proceso de Valuación
8 1 1 Supuestos Los requisitos que se señalan desde 8 1 1 1 hasta 8 1 1 3 deben preceder
al proceso de valuación
8 1 1 1 La definición del objeto del avalúo permitirá al valuador establecer el grado de detalle de las actividades básicas, el nivel de precisión compatible y las demás circunstancias que pueden influir en el valor del bien a valuar
8 1 1 2 La identificación del inmueble a valuar deberá ser proporcionada por quien solicite el avalúo e incluirá planos, memorias descriptivas y documentación fotográfica con el grado de detalle que justifiquen los fines del avalúo, debiendo proporcionarse todos los elementos que influyen en la fijación del valor y comprender la totalidad del inmueble y la caracterización de los frutos y derechos, cuando sea necesario
8 2 Actividades Básicas
8 2 1 Inspección Permitirá la clasificación del bien por valuar con relación al universo al
que pertenece, además de la verificación y complementación de los elementos referentes a los supuestos y deberá suministrar
8 2 11 Características de la región, comprendiendo a) características físicas, determinantes, en gran medida, para efectos de
valuación Deben considerarse, pnmordialmente
Calidad del suelo I Uso potencial I Cultivos existentes o uso actual
Disponibilidad de agua para uso domestico irrigación abrevaderos, etc Topografía del terreno Grado de erosion Acceso al predio,
_ Calidad y condiciones de las mejoras, I Condiciones climáticas y ambientales de la region
b) infraestructura existente
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Energía eléctrica, teléfono, red vial, otras c) equipamiento y servicios comunitarios
Transporte colectivo y de la producción, recreación, enseñanza y cultura, red bancana, comercio, mercado, seguridad, salud y asistencia pública,
d) potencial de utilización Situación económica de la zona, restricciones de uso o factores limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrícola Para fines de valuación son significativos, entre otros, los siguientes,
I Deficiencia en la disponibilidad de agua, „ Pendiente del terreno, Z Erosión, I Salinidad, Z Susceptibilidad de inundación, H Frecuencia de heladas y otros factores climatológicos
adversos como vientos violentos, granizadas y otros
Son de considerar igualmente las condiciones especiales y ventajas no explotadas, así como posibilidades de comercialización y disponibilidad de mano de obra;
e) clasificación de la región:
- Fundamentada en sus características (agrícola, frutícola, ganadera, sea que se trate de tierras de temporal o de riego;
8.2.1.2 Definición del bien en estudio, incluyendo: a) denominación; b) situación geográfica, legal y económica; c) uso actual o potencial del inmueble, d) ubicación y localización;
- Clasificación según las condiciones del sistema de caminos y la facilidad de circulación, teniendo en cuenta los aspectos regionales, así como las características y explotación del inmueble
e) plano del uso actual, f) identificación agrológica y clasificación de las tierras
según la capacidad de uso y producción, g) descripción de las explotaciones (cultivos u otros tipos de
actividades), h) descripción, clasificación y discusión de la adecuación de
las mejoras, instalaciones, cultivos, obras y trabajos de mejora de las tierras, equipos, recursos naturales, animales de trabajo y de producción
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8 2 2 Análisis de Valores
8.2 2 1 De acuerdo con la naturaleza de la valuación, tomando en cuenta el grado de precisión y la disponibilidad de datos, deberá consultarse
a) b) c) d) e) f) g) h)
avalúos o estimaciones anteriores. valores fiscales, transacciones y ofertas, valor de los frutos y cosechas, costos de producción, productividad de las explotaciones formas de arrendamiento o aparcería, informaciones (bancos, cooperativas y oficiales y de
similares, órganos
asistencia técnica).
8.2.3. Selección y justificación de los métodos y criterios de valuación.
8.2.4. Tratamiento de los elementos de acuerdo a los criterios seleccionados y al nivel de precisión del avalúo.
8.2.5. Cálculo de los valores basándose en los elementos investigados y en los criterios establecidos.
8.2.6. Análisis final y determinación del valor.
9. Condiciones que deben observarse.
Los métodos de valuación a emplear deberán adecuarse a las condiciones de los inmuebles, terrenos, mejoras y demás factores que influyen en el valor de acuerdo a la región y a los métodos más usuales que definan con mayor precisión el valor de un inmueble, tomando en cuenta las costumbres de comercialización y valoración de las propiedades.
9 1 Inmuebles
9 11 En la valuación de propiedades que constituyan el patrimonio familiar, de pequeñas propiedades y de empresas rurales que comprendan lotes, tierras rústicas urbanizaba+s, granjas, sitios y haciendas, según la clasificación dada en 4 1, se podrán utilizar los métodos directos o indirectos estos últimos exclusivamente cuando sea posible realizar en la región una investigación significativa y confiable de rentas, alquileres o arrendamientos
9.1.2. En la valuación de predios y granjas residenciales o de recreo, se deberá utilizar la metodología indicada en 6, incluyendo el método de renta.
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9 13. En la valuación de cualquier propiedad, cuando se utilicen los métodos directos, el valor se determinará por el total de los sumandos de los diversos componentes o por comparación directa, salvo lo previsto en 9 1 4
9 1 4 Cuando las mejoras, las obras y trabajos de mejoramiento aprovechen eficientemente a las tierras, se agregará un sumando que corresponda a la ventaja de uso o funcionamiento o renta del conjunto o, de manera alterna, equivalente a los gastos financieros, compensación de riesgos de la actividad, remuneración y ganancias de los propietarios, en ambos casos durante el plazo necesario para su reproducción
9 2 Componentes
9.2.1 Tierras
Para la valuación de terrenos sin vegetación, eriales y cultivados se emplearán preferentemente los métodos directos. La utilización de métodos indirectos deberá respetar las condicionantes impuestas en 9.1.1 Las influencias que deriven de las características mencionadas en 8.2.1.2 deberán considerarse presentando justificación fundamentada con relación a los criterios utilizados.
9.2.2 Mejoras
9.2.2.1. La valuación de las construcciones, edificios e instalaciones se hará a través de presupuestos cualitativos y cuantitativos o mediante la utilización de costos unitarios provenientes de tablas de valores fidedignas, de uso y conocimiento general, a las cuales se deberá dar el debido crédito en el informe
9.2.2.1. La depreciación de las construcciones, edificios e instalaciones tomará en cuenta lo previsto en la Norma VI y, en cuanto sean pertinentes, las disposiciones de las Normas III y IV Siempre se deberá dar debida consideración a los aspectos físicos y funcionales, a la vida útil aparente y probable, así como al estado de conservación y mantenimiento
9 2.2.3 En la valuación de cultivos perennes deberá utilizarse el método de costo de reposición, computándose el costo de trasplante y los gastos relativos al plantío y mantenimiento hasta la época en que se iniciaría la producción, incrementando con el valor líquido de las cosechas no obtenidas en ese periodo, siempre que este dato pueda obtenerse en la región
9 2.2 4 En el caso de cultivos perennes y temporales comerciales en producción, se utilizará el método de costo de reposición, incrementado con el valor económico de la plantación. Este deberá equipararse con el valor presente de los rendimientos líquidos de las cosechas correspondientes al número de años, menos uno, necesarios para que la plantación alcance la época de producción de la especie, multiplicado por un coeficiente de riesgo, añadiéndose, cuando sea el
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caso el rendimiento líquido de las cosechas pendientes, de hecho, al momento de la valuación, reduciendo los costos por cubrir de la misma
9 2 2 5 En la valuación de especies forestales homogéneas se considerará el valor económico de la plantación que, en el caso, puede equipararse al valor presente del rendimiento líquido de los desbastes periódicos por vencer y el corte final
9 2 2 6 Cuando se conozcan los ciclos y la vida de cada especie en cultivo, se podrán aplicar las disposiciones de 9 2 2 4 o 9 2 2 5 de manera indistinta
9 2.2.7 Para la valuación de cultivos perennes y temporales comerciales y de especies forestales puede utilizarse también el método residual cuando sea posible obtener, en la región, datos de mercado comprables confiables
9.2.2.8 La valuación de cultivos anuales comerciales deberá hacerse mediante la determinación del costo de reposición, incrementado con el valor económico de la siembra. Este valor se equipara al rendimiento líquido de la cosecha pendiente al momento de la valuación, del que se deducirán los gastos por hacer, y multiplicado por un coeficiente de riesgo.
_ 9.2.3 Obras y trabajos para el mejoramiento de los suelos.
Deberán valuarse por el método de costo, considerándose la amortización y depreciación, tal como se prevé en 9 2 2.2 Deberán mencionarse siempre las fuentes consultadas.
9.2.4 Equipos
La valuación de equipos se sujetará a lo dispuesto en la Norma XI o en la Norma XII, dependiendo si se trata de activos ligados al inmueble o de aquellos que deben tratarse como planta y maquinaria conforme lo señalan esas Normas Deberán citarse las fuentes de consulta utilizadas La depreciación tomará en cuenta, además de los aspectos señalados en 9 2 2 2 y lo que establecen las Normas aplicables, en particular la Norma VI, la eventual obsolescencia, las condiciones de mantenimiento y las de funcionamiento y operación del equipo
9 2 5 Recursos Naturales
La valuación de los recursos naturales que se mencionan en 4 2 5 podrá hacerse por métodos directos o indirectos, teniendo en cuenta las respectivas particularidades y disposiciones legales
16
En la valuación de recursos no renovables deberá tomarse en cuenta el valor de reservas probadas y sólo de manera marginal la de las probables
9 3 Frutos
La valuación de los frutos deberá hacerse por comparación directa o por determinación del valor presente de su rendimiento líquido
9 4 Derechos
9 4 1 Servidumbres
Se valuarán en función de las restricciones que imponen al inmueble considerado como un todo
9.4.2 Usufructos
Se valuarán en función de la renta real o estimada que habrían de producir durante el plazo establecido o previsto de su duración.
9.4.3 Concesiones y comodatos
La valuación tomará en cuenta el valor presente de los rendimientos futuros que se habrían de obtener a lo largo del plazo de la coTicesión o del comodato, tomando en cuenta todos los gastos que la operación de una u otro implique a cargo del inmueble.
9.4.4 Derechos de sucesión y Posesión
La valuación deberá determinar el valor del inmueble en el supuesto de que haya quedado regularizada la situación, deduciendo los gastos y el tiempo que habría de requerirse para lograrla.
10. Informe de Valuación.
10 1 El Informe de Valuación se sujetará a las disposiciones generales de la Norma XIII y a las siguientes reglas
10 2 El Informe de Valuación deberá contener, de manera obligada, la siguiente información
10.2.1 Solicitante Persona física o moral que solicitó el trabajo valuatono
10.2.2. Propietario
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Persona física o moral que, conforme a la información proporcionada al valuador por el solicitante, figura como tal No es obligación del valuador verificar la veracidad de esta aseveración Siempre que tenga duda sobre ello lo hará constar así en el Informe
10 2 3 Propósito de la valuación
Deberá consignar el que, conforme a las instrucciones - preferentemente escntas-del solicitante, se estipule
10 2 4 Suposiciones, consideraciones y limitaciones
Se hará referencia, conforme se señala en 8 1 1 a cualquier suposición que haya debido hacerse y se consignarán, debidamente explicadas las consideraciones que el valuador haya hecho en cualquier parte del trabajo que modifiquen o afecten en resultado final y se expresarán claramente cualesquiera condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados por el valuador y a la aplicación, interpretación del valor y uso que pueda darse al Informe
- 10.2.5 Inspección
Descripción total con la información que precisa 8.2.1
10.2.6. Análisis de valores
Descripción completa de la forma en que se llega a cada una de las expresiones de valor determinada, justificación del procedimiento seguido y del razonamiento que lleva a la conclusión final de valor
10.2.7 Métodos y criterios utilizados.
10 2.8 Homogeneización de los bienes comparables utilizados para establecer valores de mercado
Se seguirán las estipulaciones a que se hace referencia en 7
10 2.9 Determinación de la conclusión de valor
10 2 10 Conclusiones
10 2 11 Fechas de referencia
Se consignarán en todo caso la fecha o fechas de inspección, la del Informe, cualquier fecha de referencia o fecha a que haya de referirse algún o algunos valores.
10.2.12. Firmas
18
Deberá asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros valuadores que hayan participado en el trabajo, la de otros especialistas o profesionales si su participación, contribución e información condiciona el resultado final, acompañadas de los datos necesarios referentes a registros o autorizaciones para ejercer
10 2 13. Certificación
Se incluirá la certificación del valuador responsable en los términos que señala la Norma XIII
10.2.14. Anexos
Planos, fotografías, documentos complementarios necesarios para la mejor interpretación del trabajo y otros que se estimen útiles para el objeto del avalúo.
Glosario de términos de valuación Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales INDAABIN
AGRICULTURA
Es el conjunto de actividades relacionadas con el cultivo de la tierra, que buscan
conseguir la satisfacción de algunas necesidades humanas como la alimentación
y materias primas para la industria. Existen dos formas de clasificar la agricultura.
El primero, se basa en el grado de empleo de los diversos factores de la
producción: agricultura intensiva y extensiva. El segundo, toma en consideración
las formas de producción y el destino del producto agricultura de subsistencia, de
transición y moderna
AGROPECUARIO
Relativo a los campos y al ganado, su cultivo, su producción y a su
comercialización.
ANÁLISIS DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO
Es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un
flujo de efectivo al futuro. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa
interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas
19
usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de
inversión
ANUALIDAD
Es un pago que se hace o se recibe en intervalos futuros, ya sea de por vida o por
un número fijo de períodos para amortizar una deuda. Puede o no corresponder a
períodos anuales.
APEO Y DESLINDE
Consisten en señalar los límites precisos de un terreno, derecho que reconoce a
todo propietario en relación con los de su propiedad
ÁRBOL
Es una planta leñosa, perenne, provista de un solo tallo (tronco o fuste), que al
dividirse en ramas a cierta altura del suelo origina la copa.
ÁRBOL CADUCIFOLIO
Son árboles que pierden su follaje en otoño o invierno. (Roble)
ÁRBOL PERENNIFOLIO
Son árboles que mantienen un follaje siempre verde durante toda su vida. (Pino)
ARBUSTOS
Son plantas leñosas, perennes, de porte relativamente bajo, con varios tallos
principales.
ÁREA DE USO COMÚN
Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al
inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de
conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos
de segundad, subestaciones y no forma parte del área rentable
AVALÚO
Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida
de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada Es
asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de
sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis
de mercado.
20
Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona
invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que
obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente
BIEN COMPARABLE
Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos
datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de
operaciones realizadas recientemente El comparable debe ser lo más semejante
al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de
mercado, económicas y jurídicas a fin de ajustarlo y establecer, mediante el
proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien
que se está valuando.
BIEN INMUEBLE
Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de
tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se
obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son
su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE
Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado
permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo
que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de
arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su
movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de los
elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre
ellos.
BIENES COMUNALES
Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que
de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inembargables,
imprescriptibles e indivisibles. (Artículo 107 de la Ley Agraria)
BIENES DISTINTOS A LA TIERRA
Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como
cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que
21
resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o
entidades de la Administración Pública Federal
BIENES EJIDALES
Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población
ejidal Son inembargables, imprescriptibles e inalienables (Artículo 79 de la Ley
Agraria)
BIENES NACIONALES
Son los señalados en los artículos 27, párrafos cuarto, quinto y octavo, 42,
fracción IV, y 132 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos,
Los bienes de uso común a que se refiere el artículo 7 de la Ley General de
Bienes Nacionales; Los bienes muebles e inmuebles de la Federación, Los bienes
muebles e inmuebles propiedad de las entidades; Los bienes muebles e
inmuebles propiedad de las instituciones de carácter federal con personalidad
jurídica y patrimonio propios a las que la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos les otorga autonomía, y los demás bienes considerados por
otras leyes como nacionales.
CAPITALIZACIÓN
Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que
produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización
a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización
directa, y
b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de
ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de
efectivo
COEFICIENTE DE AGOSTADERO
Es la relación área por unidad animal requerida para sostener una unidad animal,
al año, en forma económica, sostenida y permanente, sin deteriorar los recursos
naturales
COMPRA
Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero
COMPRAVENTA
22
Es el acto por el cual una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una
cosa o de un derecho y la otra a su vez se obliga a pagar por ellos un cierto precio
y en dinero.
COMPRAVENTA AD CORPUS.
Compraventa que se hace de la totalidad de una cosa y por un precio único, sin
tener en cuenta ni sus partes ni sus medidas
COSTO
Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de
un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere
también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se
obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la
producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización
de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o
servicios se convierte en un costo para él.
COSTO DE OPORTUNIDAD
Es el valor máximo sacrificado alternativo al realizar alguna decisión económica,
es_decir, es el beneficio no obtenido
CULTIVO CÍCLICO
Son los cultivos que tienen un ciclo productivo y hay que volver a sembrarlos
después de la producción.
CULTIVO PERENNE
Se aplica a los cultivos que viven más de dos años en su proceso productivo y que
no mueren después de la producción. Pueden ser caducifolios y perennifolios,
considerando en este concepto generalmente a los frutales y plantas de ornato
DAÑO
El la perdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por falta de cumplimiento de
una obligación ( Art. 2108 Código Civil Federal)
DERECHO DE PASO
Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el
uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le
pertenece a otro.
23
DERECHO DE PROPIEDAD
Es el conjunto de derechos que están relacionados con el régimen de propiedad
del bien raíz Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad a venderla, a
rentarla a regalarla, a desarrollarla a cultivarla, a extraer minerales a alterar su
topografía, a subdividirla, a agruparla y a utilizarla para la recolección de
desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos Los Derechos de
Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales
como servidumbres, derechos de paso, densidad específica de construcción,
zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad
DERECHO DE VÍA
Es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o
vías del interés de un tercero o el público en general, libre de toda obstrucción
DESLINDE
Es el acto de señalar y distinguir los términos de un lugar, de modo que no haya
confusión en ello
DOMINIO PLENO
Es-el régimen de propiedad absoluto, sujeto a las limitaciones, impuestas por e!
estado.
EJIDO
El conjunto de bienes territoriales que recibe, a través del reparto agrario, un
núcleo o grupo de población por un proceso legal denominado dotación Tenencia
de la tierra, regulada jurídicamente en el Artículo 27 constitucional, la Ley Agraria y
otras, destinada a beneficiar núcleos o grupos de población, consistente en
superficies agrícolas, ganaderas o forestales, otorgadas en propiedad, para su
explotación parcelada o colectiva
ENAJENACIÓN
Es el acto por medio del cual se transmite la propiedad de uno o mas bienes
mediante los procedimientos a título gratuito u oneroso que establece la Ley Ver
venta
ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS
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Método para estimar el valor del capital de un negocio en el que se examina el
Balance General que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todos los
pasivos a su valor de mercado o a su valor en libros Cuando se utiliza este
enfoque en valuaciones que comprenden negocios en operación el estimado de
valor obtenido debe compararse junto con los estimados ae valor obtenidos por
otros enfoques como el de mercado o el de ingresos
ENFOQUE DE COSTOS
Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que
considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o
adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una
utilidad equivalente Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se
basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios
menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le
agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del
desarrollador
ENFOQUE DE INGRESOS
Es-el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos
relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el
proceso de capitalización La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una
cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de
ingreso futuro en un estimado de valor Este proceso puede considerar una
capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los
riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año) o bien una
capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento
se aplican a una serie de ingresos en un periodo proyectado) El enfoque de
ingresos refleja el principio de anticipación
ENFOQUE DE MERCADO
Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las
transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado
Ver Método Comparativo de Mercado
EQUILIBRIO ECONÓMICO
25
En la teoría económica se habla de equilibrio cuando a) la oferta es igual a la
demanda, b) los ingresos de venta son igual a los gastos de consumo c) los
costos de producción igualan a los ingresos de los factores productivos El
equilibrio en el mercado se alcanza cuando la oferta y la demanda que llegan a el
se igualan con los diferentes precios
EQUIPO
Es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos
para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su
conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin
importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y
dispositivos necesarios para la administración y operación de la empresa
EROSIÓN
Es la degradación o desgaste de la superficie del suelo, originada por agentes
físicos, principalmente hídncos o eólicos
EROSIÓN EÓLICA
Es la pérdida del suelo producido por el viento, se presenta en superficies planas
áridas.
EROSIÓN HÍDRICA
Es la pérdida del suelo producido por el agua de lluvia o por la de riego, predomina
en zonas de laderas
ESCRITURA DE PROPIEDAD
Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una
traslación de dominio sobre bienes raíces
EROSIÓN
Es la degradación o desgaste de la superficie del suelo, originada por agentes
físicos, principalmente hídncos o eólicos
EROSIÓN EÓLICA
Es la pérdida del suelo producido por el viento se presenta en superficies planas
áridas
EROSIÓN HÍDRICA
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Es la pérdida del suelo producido por el agua de lluvia o por la de riego, predomina
en zonas de laderas
ESCRITURA DE PROPIEDAD
Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una
traslación de dominio sobre bienes raíces
FACTOR DE DEMERITO
Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición
nuevo, permitiendo ajusfar al mismo según el estado actual que presenta el bien
FACTOR DE DEPRECIACIÓN
Ver factor de demérito
FACTOR DE DESCUENTO
Es un multiplicador necesario para reducir los flujos de efectivo que genera un
bien a valor presente.
FACTOR DE EFICIENCIA EN INMUEBLES DE PRODUCTOS
Es el factor resultante de la relación área rentable entre área construida en un
inmueble de productos, nos da idea de la eficiencia económica del bien
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN
Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción
decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo
género, para hacerlos comparables entre sí.
FACTORES DE LA PRODUCCIÓN
Son los elementos básicos que intervienen en el proceso de producción y son la
causa o condición del cambio, o transformación de los recursos productivos Se
identifican cuatro factores de la producción trabajo, capital, tierra y organización,
como contraprestación les corresponden salarios, intereses, renta y beneficios
respectivamente
FACTOR RESULTANTE
Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor
de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajusfarlo por
su depreciación total.
FACTOR EXTERNOS
27
Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser
entre otros inflación tasas de interés bancano, disponibilidad de créditos
hipotecarios, el nivel económico o el atractivo de un vecindario
FLUJO DE EFECTIVO
Es el ingreso neto periódico que se estima será producido por los ingresos menos
los gastos / salidas en la operación y la reversión de un bien que produce
ingresos El flujo de efectivo neto se define también como el efectivo disponible
para el accionista o para el capital invertido
FRANJA DE VÍA
Es la porción homogénea de tierra inmediatamente colindante con la
infraestructura generadora del más alto valor (foco de valor) como puede ser una
vialidad o un margen de playa, y cuya fijación da el ancho de las franjas a dividir
un terreno de gran fondo en estudio es establecido de acuerdo a lo observado por
el valuador con base en la profundidad de los lotes imperantes en la zona El
ancho de la primera franja de vía será igual a la profundidad del lote tipo
FRANJAS DE TRANSICIÓN
Sen las franjas restantes del predio hasta llegar al fondo (después de la Franja de
Vía), mismas que tendrán valores diferentes
GASTO
Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión Se
habla de gastos de consumo, gastos de representación, de administración,
indirectos, gastos generales, gastos menores, etc
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN
Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción,
registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción
o enajenación, tales como honorarios, sueldos y salarios, gastos legales, servicios
de vigilancia, transporte, embalaje y almacenamiento avalúos, aportaciones
derechos, impuestos y otras contribuciones, seguros, papelería, energía eléctrica y
gastos indirectos
GASTOS DE OPERACIÓN
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Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso En bienes raíces, estos
gastos mciuyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros,
reparaciones, mantenimiento y a los honorarios administrativos
HOMOLOGACIÓN
Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo
intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación edad
consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente
incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro
HORIZONTE ECONÓMICO
Es el punto en el futuro que se considera como límite en un análisis económico
IMPACTO AMBIENTAL
Es cuando una acción o actividad produce una alteración, favorable o
desfavorable, en el medio o en alguno de los componentes del medio. Esta acción
puede ser un proyecto de ingeniería, un programa, un plan, una ley o una
disposición administrativa con implicaciones ambientales
IMPACTO ECOLÓGICO
Es-el efecto, perturbación o consecuencia de un cambio de origen natural o por
influencia del hombre, sobre el sistema ecológico de un área.
IMPRESCRIPTIBLE
Es la acción o derecho de cualquier clase que no se extingue por el transcurso del
tiempo, en las condiciones previstas por la ley.
INALIENABLE
Es aquella condición de un bien, en la cual este no puede ser enajenado
INDEMNIZACIÓN
Es la acción o efecto de indemnizar
INDEMNIZAR
Es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de gobierno o
autoridad mediante el pago correspondiente
INGRESO BRUTO
Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir ningún
gasto o pago
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INGRESO NETO
Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y
mantenimiento. Puede ser estimado antes o después de gastos financieros y / o
impuestos.
INGRESO NETO DE OPERACIÓN
Ingreso que genera una propiedad o comercio de productos, después de deducir
los gastos de operación, pero antes deducir impuestos a la renta y gastos de
financiamiento (pagos de intereses y amortización).
INTERÉS COMPUESTO
Es el beneficio o rendimiento en dinero que se gana tanto del capital inicial, como
del interés ganado por el capital inicial en periodos sucesivos. El interés que se
gana en un periodo se convierte en parte del capital inicial en el periodo siguiente.
A esto último se le llama "Capitalización de Intereses".
INTERÉS REAL
Es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la
inflación en un periodo dado.
INTERÉS SIMPLE
Es el beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo, durante cierto
tiempo.
INSTITUCIONES PÚBLICAS
Son el conjunto de órganos de los Poderes Legislativo y Judicial de la Federación,
del Distrito Federal y de los Estados; las dependencias y entidades de las
administraciones públicas Federal, del Gobierno del Distrito Federal, estatales y
municipales, la Procuraduría General de la República; las unidades administrativas
de la Presidencia de la República, y las instituciones de carácter federal o local
con autonomía otorgada por la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos o por las Constituciones de los Estados.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo
específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables
30
apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien
valuado
JUICIO
Es la secuencia ordenada de actos a través de los cuales se desenvuelve todo un
proceso seguido ante un juez.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA
Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en
términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un bien.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA
Es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad
productiva, a través de un modelo económico y financiero, que considera la
capacidad de pago de renta en función de los ingresos y de los egresos de la
unidad productiva, el monto de la inversión en activos, el capital de trabajo y la
rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.
MANGLAR
Selva de árboles con raíces aéreas, ubicada a las orillas lodosas de los esteros,
errlos estuarios, barras de ríos y orillas inundables de ríos o riachuelos a lo largo
de costas húmedas; en ella predomina el árbol llamado mangle, particularmente el
rojo
MAQUINARIA
Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que
implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es parte de
lo que se conoce como equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
MARCO JURÍDICO
Conjunto de disposiciones, leyes, reglamentos y acuerdos a los que deben
apegarse una dependencia o entidad en el ejercicio de las funciones que tienen
encomendadas
MEDIERO
Agricultor que cultiva tierra ajena a cambio de dar al dueño una parte de la
cosecha como pago.
MEJORAS A LOS TERRENOS
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Son obras de construcción inherentes al acondicionamiento de un terreno, como
desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua
potable y de gas cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que
habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local
tratándose de servicios públicos
MERCADO
Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y
vendedores, mediante un mecanismo de precio El concepto de mercado implica
una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y
vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO
Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes
comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la
demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones
de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos,
permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el
empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una
propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable disponible en el mercado. Ver enfoque de Mercado
Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas, este
método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente,
generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada Este
proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de
capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un
solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de
rendimiento o de descuento se aplican a una sene de ingresos en un periodo
proyectado) El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN
Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados
con bienes de las mismas características, este método considera el principio de
sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un
32
bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en
igualdad de condiciones al que se estudia El estimado del Valor de un inmueble
por este método se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la
construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el
valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo
empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador Ver enfoque de Costos
MOJONERA
Construcción piramidal de mampostería u otro material duro, que señala uno de
los puntos limítrofes de una propiedad o linderos y que forman un ángulo del
polígono que lo integra.
MONOPOLIO
Es la forma de mercado en la que existe una sola entidad como único vendedor
MONOPSONIO
Es aquella forma de mercado en la que existe un solo comprador, que impone sus
condiciones a los vendedores, debido a su influencia y su poder económico.
MONTO
Es-la cantidad en dinero o en especie que se pide, ofrece o paga por un bien o
servicio.
OCUPACIÓN TEMPORAL
Es la privación temporal y/o parcial de los derechos de uso y disfrute de un bien
mueble o inmueble de propiedad particular en beneficio del Estado, mediante el
pago de la indemnización correspondiente, por causa de utilidad pública
OFERTA EN EL MERCADO DE PROPIEDADES
Es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o
en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo
PARTE AFECTADA
Área física o zona de un inmueble de propiedad privada, que sufre un daño por la
realización de obras de utilidad pública
PASTIZAL
Vegetación donde predominan las gramíneas. Terreno donde abundan pastos que
sirven de alimento al ganado
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PERDIDA DE POTENCIALIDAD
Es la pérdida económica en la capacidad de uso y generación de productos de un
bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la
cual deberá ser pagada mediante una indemnización al propietario de dicho bien
PERITO VALUADOR
Es aquel vaiuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de
Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente,
que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos
teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad
para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los
dictámenes sobre temas de su especialidad.
PERJUICIO
La privación de cualquier ganancia lícita, que debiera haberse obtenido con el
cumplimiento de una obligación.
PONDERACIÓN DE VALORES
Al resultado de multiplicar cada uno de los indicadores de valor obtenidos con los
distintos enfoques por el porcentaje de confiabilídad que determine el perito
vaiuador según el propósito y el uso del avalúo.
PRADERAS
Especies forrajeras cuya vida económica es superior a la anual y que en general
son inducidas mediante su cultivo. Tales como: Alfalfa, Pastos: Estrella de África,
Jaragua, Guinea, Para, Privilegio, Ray Grass, Sudan, entre otros
PRECIO
Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio El concepto
de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio Una
vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado
públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo
El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda El
precio también equivale al valor establecido en un avalúo.
PRECIO DE OFERTA
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Es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su
venta en el mercado
PRECIO NETO DE VENTA
Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción
prudente entre partes dispuestas y con conocimiento menos todos los costos y
descuentos en que se incurrió para concluir su venta
PRECIO TOPE
Es el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio
PREDIO
Fracción de terreno, con o sin construcciones, en donde sus linderos y
colindancias con otros predios sean específicos y permanentes formando un
perímetro cerrado
PREDIO RÚSTICO
Es una extensión de tierra que limita su uso a explotaciones agropecuarias, en la
que no se contempla el uso urbano o que de manera evidente no se presentan
expectativas de desarrollo urbano a corto plazo
PRESERVACIÓN ECOLÓGICA
Es la acción de proteger la flora y fauna para la conservación del medio ambiente
y de los recursos naturales
PRINCIPIO DE EQUILIBRIO
Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital
y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución y de
productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio
económico
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO
El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo físicamente posible
legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien
que se está valuando
PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA
Consiste en la interacción de las fuerzas de la oferta y la demanda, y está
determinado por los siguientes fenómenos El aumento de población con poder
35
adquisitivo en una zona incrementará la demanda y, el incremento en el costo del
dinero reducirá la demanda o viceversa
PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD O CONFORMIDAD
Establece que el valor de mercado llega a su máximo en los lugares en que se
logra un grado razonable de homogeneidad económica y social, como por ejemplo,
en zonas comerciales cuyos usuarios tienen un promedio homogéneo de
actividades, nivel de ingresos, educación, actitudes
PRINCIPIO DE PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE
La productividad excedente es el ingreso neto que queda después de haber
deducido los Costos de los agentes de producción como son el trabajo, la
administración y el capital.
Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente.
PROCESO VALUATORIO
Es el conjunto de fases sucesivas de la operación para realizar un trabajo
valuatorio desde su solicitud hasta la emisión del dictamen.
Normalmente consta de:
1 - Identificación del avalúo
2.- Inspección del bien a valuar
3 - Recopilación de información
4 - Aplicación del procedimiento técnico pertinente, de los enfoques de valuación
5.- Cálculo de valores
6 - Obtención del valor conclusivo
7 - Elaboración del Documento Valuatorio correspondiente
PROPIEDAD
Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios
relativos al régimen de propiedad de un bien La propiedad consiste en los
derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o
derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una
entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de
propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de
36
un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad
personal.
PROYECTOS AGROPECUARIOS, INDUSTRIALES, TURÍSTICOS Y DE
SERVICIOS
Es el planteamiento de un problema tendente a resolver entre muchas una
necesidad humana, con diferentes ideas, inversiones de distinto monto, tecnología
y metodologías con diverso enfoque, destinadas a resolver necesidades
agropecuarias, industriales, turísticas o de servicios respectivamente
PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO
Es el planteamiento tendente a resolver, problemas urbanos y normar criterios a
fin de controlar y orientar el desarrollo de los núcleos de población
PROYECTO DE INVERSIÓN
Inversiones del Sector Público Federal cuyo propósito es incrementar o conservar
los activos fijos. Son de hecho los proyectos de obra pública, los cuales deben ser
sometidos a una evaluación de costo beneficio.
PUNTO DE EQUILIBRIO
Es-ei punto de producción en el que los ingresos y los costos son ¡guales: en otras
palabras, una combinación de ventas y costos que da como resultado la operación
de un negocio sin producir utilidad ni pérdida.
REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA
Es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la
entrega de títulos de propiedad, a favor de los individuos con derechos que
integran los asentamientos humanos que así lo aprueben y soliciten
RIESGO
Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso
productivo o de inversión En contraposición, el beneficio del empresario es el
premio (tasa de interés), que recibe por haber aceptado el nesgo
SERVIDUMBRE DE PASO
Es el derecho que tiene el propietario de un predio, para hacer uso de un camino,
o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.
SUPOSICIONES
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Las suposiciones contemplan hechos, condiciones o situaciones que afectan al
sujeto del enfoque de una valuación, pero que, en principio, no son susceptibles
de verificarse. Estos son aspectos que, una vez declarados, deben aceptarse para
entender la valuación Todas las suposiciones que respaldan una valuación deben
ser razonables
TASA DE CAPITALIZACIÓN
Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un
inmueble y el valor del mismo. Se considera que incluye el retorno "de" y "sobre" el
capital invertido en el inmueble.
Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se
utiliza para convertir un ingreso en valor.
TASA DE DEPRECIACIÓN
Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado
período.
TASA DE DESCUENTO
Es un índice usado para convertir una cantidad de dinero pagadero o cobrable en
el futuro a valor presente.
TASA DE INTERÉS
Es la Relación que existe entre la cantidad de ingreso excedente que le
proporciona una inversión a su propietario y el monto principal de la inversión
TASA DE INTERÉS ACTIVA
Es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos que otorgan bajo
distintas condiciones
TASA INTERNA DE RETORNO
Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala el valor presente de todos
los flujos de efectivo netos futuros a la inversión inicial
TENENCIA DE LA TIERRA
Forma real o jurídica que adopta la propiedad o posesión de la tierra pública,
privada, ejidal o comunal
TERRENO
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Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el
centro de la tierra y hasta el cielo La propiedad del terreno y de los derechos
inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en
particular En México, en primer lugar al Art 27 de la Constitución y a otras Leyes
TERRENOS DE AGOSTADERO
Son aquellos terrenos con vegetación natural, predominantemente con gramíneas,
donde pastan los animales, donde la vegetación puede ser de origen natural o
inducido y que se aprovecha para el pastoreo directo, para corte o en forma mixta
TERRENOS DE GRAN FONDO
Se trata de terrenos generalmente de grandes dimensiones y con un gran fondo
que pueden ser del tipo urbano, rural o de transición, y que por esa característica
de profundidad tienen un valor en su frente y otro muy distinto (generalmente más
bajo) en su final del fondo
TERRENOS DE HUMEDAD
Son aquellas áreas que por su ubicación, localización o desbordes con respecto a
cuerpos de agua, así como por sus características agrológicas, presentan
retención de humedad, misma que puede ser aprovechada en la actividad
agropecuaria
TERRENOS DE RIEGO
Son terrenos en los que el suministro de agua es por medios artificiales ya sean
fuentes de agua permanentes o intermitentes, de depósitos, presas o vasos La
aplicación del riego es por gravedad o por bombeo por medio de fuerza motriz,
según provenga de fuentes superficiales o profundas Por el sistema de aplicación
del riego podrá ser sistema de riego por aspersión, goteo, compuertas, etc
TERRENOS DE TEMPORAL
Son aquellos que su fuente de abastecimiento de agua es la precipitación pluvial
direcir.
TERRENOS EN BREÑA
Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o
mejorados con construcciones.
TERRENOS EN TRANSICIÓN
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Son los que están cambiando su uso de suelo de rural a urbano, motivado por
presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural,
mediando un proceso legal de autorización y que cuentan cuando menos con un
servicio público, como puede ser energía eléctrica, agua potable, drenaje o
alcantarillado, vialidades, entre otros
TERRENOS FORESTALES
Son todas aquellas áreas silvícola que nacen y se desarrollan en forma natural o
inducida y que cuentan con la documentación legal y técnica (Permiso de
Aprovechamiento Forestal y Estudio Dasonómico) para el aprovechamiento de
bosques o plantas maderables
TERRENOS NACIONALES
Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión,
puede ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del País.
TERRENOS PERIFÉRICOS
Son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano
UNIDAD ANIMAL (U. A.).- Unidad empleada para hacer comparables, animales
de_ diferentes tamaños, con múltiples propósitos. Entre otros: determinar la
capacidad de agostaderos y/o praderas, para fines prácticos se refiere al peso
promedio de una vaca de carne con su cría, aproximadamente 450 Kg. de peso
vivo. Equivalencias- Toro 1 7 U. A., novillo hasta 18 meses de edad 0 7 U A ,
vaquilla 0 7 U A., entre otros
UNIDAD ECONÓMICA
Es un negocio con actividad económica realizada con el fin de obtener una
ganancia, lucro o utilidad, se constituye por un conjunto de activos fijos (terrenos,
construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a
activos intangibles e integrados conforme a un conjunto de tecnologías que le
permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones estándares de calidad
y costo A diferencia del negocio en marcha, la unidad económica puede tener o
no utilidades, por lo tanto puede valuarse para operación continua o para
liquidación.
USUFRUCTO
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Es el derecho de disfrute en virtud del cual el usufructuario goza y disfruta de la
cosa objeto del usufructo, con la única obligación de dejar a salvo su forma y
sustancia.
UTILIDAD
Es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un
bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad Por otra parte, es un
término genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta, sobre los
costos correspondientes.
UTILIDAD BRUTA
Es el ingreso generado por una venta, menos el costo de los bienes vendidos
UTILIDAD NETA
Es la Cantidad que resulta de restar a un ingreso generado por una venta u otro
tipo de operación todos los costos, derechos e impuestos asociados. En los
estados financieros se muestra como un cambio en el capital contable de la
entidad, producido durante un período Este cambio proviene de transacciones y
de otros acontecimientos y circunstancias, con excepción de aquellos que resultan
de-las inversiones realizadas por los propietarios y el pago de dividendos hechos a
los dueños del negocio.
VALOR
Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los
bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden
Es la cualidad de un objeto determinado que lo hace de interés para un individuo o
grupo
VALOR COMERCIAL
Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría
en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad
propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de
exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsión
Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación
entre el comprador y el vendedor.
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Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatonos a saber- valor
físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas
(enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
Es el valor de un bien obtenido como resultado homologado de una investigación
de mercado de bienes comparables al del estudio Dicho mercado debe ser,
preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones
justas y equitativas entre la oferta y la demanda
VALOR DE CAPITALIZACIÓN
Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las
utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de nesgo.
Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos
anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización
adecuada.
VALOR DE INDEMNIZACIÓN
Es el costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir una propiedad
asegurada que ha sufrido algún daño, a una condición que sea substancialmente
igual, pero no mejor ni más grande que su condición en el momento en que
sucedió el daño, tomando en cuenta la edad, condición y vida útil remanente.
Puede incluir también el costo de perjuicios y el lucro inherentes a la propiedad.
VALOR MÁXIMO
Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición
o arrendamiento de un bien.
VALOR MÍNIMO
Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un
bien
VALOR PRESENTE NETO (VPN)
Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para
encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de
todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto,
descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.
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VALOR PRESENTE
Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros
VALUACIÓN
Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física,
económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en
términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el
valor de cualquier bien
VEGETACIÓN
Conjunto de plantas que habitan e una región o que existen en un terreno, puede
ser acuática, alpina, baja, forestal e hidrófila
VIVERO
Lugar donde una planta recibe los cuidados necesarios y es mantenida en
condiciones propicias para que logre un buen desarrollo y pueda, entonces,
transplantarse a un lugar definitivo. Lugar destinado a la siembra de semillas para
producir arbolitos.
VOCACIÓN AGROPECUARIA
Es-el conjunto de características que le dan a un terreno una tendencia a ser
usados en la agricultura y/o la ganadería.
ZAFRA
Acción de cosechar la caña de azúcar y época en la que se hace
2.2. MARCO JURÍDICO Y/O NORMATIVO
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos Art. 27
Articulo 27 La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de
los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la nación, la cual
ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares,
constituyendo la propiedad privada. Las expropiaciones solo podrán hacerse por
causa de utilidad pública y mediante indemnización
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La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad
privada las modalidades que dicte el interés publico, así como el de regular, en
beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de
apropiación, con objeto de hacer una distribución equitativa de la riqueza publica,
cuidar de su conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el
mejoramiento de las condiciones de vida de la población rural y urbana En
consecuencia, se dictaran las medidas necesarias para ordenar los asentamientos
humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de
tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras publicas y de planear y
regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de
población; para preservar y restaurar el equilibrio ecológico, para el
fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los términos de la ley
reglamentaria, la organización y explotación colectiva de los ejidos y comunidades,
para el desarrollo de la pequeña propiedad rural; para el fomento de la agricultura,
de la ganadería, de la selvicultura y de las demás actividades económicas en el
medio rural, y para evitar la destrucción de los elementos naturales y los daños
que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad. Corresponde a la nación
el dominio directo de todos los recursos naturales de la plataforma continental y
los zócalos submarinos de las islas; de todos los minerales o sustancias que en
vetas, mantos, masas o yacimientos, constituyan depósitos cuya naturaleza sea
distinta de los componentes de los terrenos, tales como los minerales de los que
se extraigan metales y metaloides utilizados en la industria; los yacimientos de
piedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadas directamente por las
aguas marinas; los productos derivados de la descomposición de las rocas,
cuando su explotación necesite trabajos subterráneos, los yacimientos minerales u
orgánicos de materias susceptibles de ser utilizadas como fertilizantes, los
combustibles minerales sólidos, el petróleo y todos los carburos de hidrogeno
sólidos, líquidos o gaseosos; y el espacio situado sobre el territorio nacional, en la
extensión y términos que fije el derecho internacional, son propiedad de la nación
las aguas de los mares territoriales en la extensión y términos que fije derecho
internacional; las aguas marinas interiores; las de las lagunas y esteros que se
44
comuniquen permanente o intermitentemente con ei mar; las de los lagos
interiores de formación natural que estén ligados directamente a corrientes
constantes, las de los ríos y sus afluentes directos o indirectos, desde el punto del
cauce en que se inicien las primeras aguas permanentes, intermitentes o
torrenciales, hasta su desembocadura en el mar, lagos, lagunas o esteros de
propiedad nacional, las de las corrientes constantes o intermitentes y sus
afluentes directos o indirectos, cuando el cauce de aquellas en toda su extensión o
en parte de ellas, sirva de limite al territorio nacional o a dos entidades
federativas, o cuando pase de una entidad federativa a otra o cruce la línea
divisoria de la república; las de los lagos, lagunas o esteros cuyos vasos, zonas o
riberas, estén cruzados por líneas divisorias de dos o mas entidades o entre la
república y un país vecino; o cuando el limite de las riberas sirva de lindero entre
dos entidades federativas o a la república con un país vecino; las de los
manantiales que broten en las playas, zonas marítimas, cauces, vasos o riberas
de los lagos, lagunas o esteros de propiedad nacional, y las que se extraigan de
las minas; y los cauces, lechos o riberas de los lagos y corrientes interiores en la
extensión que fije la ley. Las aguas del subsuelo pueden ser libremente
alumbradas mediante obras artificiales y apropiarse por el dueño del terreno, pero
cuando lo exija el interés publico o se afecten otros aprovechamientos, el ejecutivo
federal podrá reglamentar su extracción y utilización y aun establecer zonas
vedadas, al igual que para las demás aguas de propiedad nacional. Cualesquiera
otras aguas no incluidas en la enumeración anterior, se consideraran como parte
integrante de la propiedad de los terrenos por los que corran o en los que se
encuentren sus depósitos, pero si se localizaren en dos o mas predios, el
aprovechamiento de estas aguas se considerara de utilidad publica, y quedara
sujeto a las disposiciones que dicten los estados en los casos a que se refieren
los dos párrafos anteriores, el dominio de la nación es inalienable e imprescriptible
y la explotación, el uso o el aprovechamiento de los recursos de que se trata, por
los particulares o por sociedades constituidas conforme a las leyes mexicanas, no
podrá realizarse sino mediante concesiones, otorgadas por el ejecutivo federal, de
acuerdo con las reglas y condiciones que establezcan las leyes. Las normas
45
legales relativas a obras o trabajos de explotación de los minerales y sustancias a
que se refiere el párrafo cuarto, regularan la ejecución y comprobación de los que
se efectúen o deban efectuarse a partir de su vigencia, independientemente de la
fecha de otorgamiento de las concesiones, y su inobservancia dará lugar a la
cancelación de estas el gobierno federal tiene la facultad de establecer reservas
nacionales y suprimirlas Las declaratorias correspondientes se harán por el
ejecutivo en los casos y condiciones que las leyes prevean Tratándose del
petróleo y de los carburos de hidrogeno sólidos, líquidos o gaseosos o de
minerales radioactivos, no se otorgaran concesiones ni contratos, ni subsistirán los
que en su caso se hayan otorgado y la nación llevara a cabo la explotación de
esos productos, en los términos que señale la ley reglamentaria respectiva.
Corresponde exclusivamente a la nación generar, conducir, transformar,
distribuir y abastecer energía eléctrica que tenga por objeto la prestación de
servicio publico. En esta materia no se otorgaran concesiones a los particulares
y la nación aprovechara los bienes y recursos naturales que se requieran para
dichos fines corresponde también a la nación el aprovechamiento de los
combustibles nucleares para la generación de energía nuclear y la regulación de
sus aplicaciones en otros propósitos. El uso de la energía nuclear solo podrá tener
fines pacíficos, la nación ejerce en una zona económica exclusiva situada fuera
del mar territorial y adyacente a este, los derechos de soberanía y las
jurisdicciones que determinen las leyes del congreso. La zona económica
exclusiva se extenderá a doscientas millas náuticas, medidas a partir de la línea
de base desde la cual se mide el mar territorial. En aquellos casos en que esa
extensión produzca superposición con las zonas económicas exclusivas de otros
estados, la relimitación de las respectivas zonas se hará en la medida en que
resulte necesario, mediante acuerdo con estos estados La capacidad para
adquirir el dominio de las tierras y aguas de la nación, se regirá por las siguientes
prescripciones.
i. Solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades
mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus
accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas. El
46
estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que
convengan ante la secretaria de relaciones en considerarse como nacionales
respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus
gobiernos por lo que se refiere a aquellos, bajo la pena, en caso de faltar al
convenio, de perder en beneficio de la nación, los bienes que hubieren adquirido
en virtud de lo mismo En una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y
de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el
dominio directo sobre tierras y aguas. El estado, de acuerdo con los intereses
públicos internos y los principios de reciprocidad, podrá, a juicio de la secretaria de
relaciones, conceder autorización a los estados extranjeros para que adquieran,
en el lugar permanente de la residencia de los poderes federales, la propiedad
privada de bienes inmuebles necesarios para el servicio directo de sus embajadas
o delegaciones;
i.e. Las asociaciones religiosas que se constituyan en los términos del articulo 130
y su ley reglamentaria tendrán capacidad para adquirir, poseer o administrar,
exclusivamente, los bienes que sean indispensables para su objeto, con los
requisitos y limitaciones que establezca la ley reglamentaria;
i.e. Las instituciones de beneficencia, publica o privada, que tengan por objeto el
auxilio de los necesitados, la investigación científica, la difusión de la enseñanza,
la ayuda reciproca de los asociados, o cualquier otro objeto licito, no podrán
adquirir mas bienes raíces que los indispensables para su objeto, inmediata o
directamente destinados a el, con sujeción a lo que determine la ley reglamentaria,
i.e. Las sociedades mercantiles por acciones podrán ser propietarias de terrenos
rústicos pero únicamente en la extensión que sea necesaria para el cumplimiento
de su objeto. En ningún caso las sociedades de esta clase podrán tener en
propiedad tierras dedicadas a actividades agrícolas, ganaderas o forestales en
mayor extensión que la respectiva equivalente a veinticinco veces los limites
señalados en la fracción xv de este artículo La ley reglamentaria regulara la
estructura de capital y el número mínimo de socios de estas sociedades, a efecto
de que las tierras propiedad de la sociedad no excedan en relación con cada socio
los limites de la pequeña propiedad. En este caso, toda propiedad accionaría
47
individual, correspondiente a terrenos rústicos, será acumulabie para efectos de
cómputo Asimismo, la ley señalara las condiciones para la participación extranjera
en dichas sociedades La propia ley establecerá los medios de registro y control
necesarios para el cumplimiento de lo dispuesto por esta fracción,
v. Los bancos debidamente autorizados, conforme a las leyes de instituciones de
crédito, podrán tener capitales impuestos, sobre propiedades urbanas y rusticas
de acuerdo con las prescripciones de dichas leyes, pero no podrán tener en
propiedad o en administración más bienes raíces que los enteramente necesarios
para su objeto directo;
v i . Los estados y el distrito federal, lo mismo que los municipios de toda la
república, tendrán plena capacidad para adquirir y poseer todos los bienes raíces
necesarios para los servicios públicos Las leyes de la federación y de los estados
en sus respectivas jurisdicciones, determinaran los casos en que sea de utilidad
publica la ocupación de la propiedad privada, y de acuerdo con dichas leyes la
autoridad administrativa hará la declaración correspondiente. El precio que se
fijara como indemnización a la cosa expropiada, se basara en la cantidad que
como valor fiscal de ella figure en las oficinas catastrales o recaudadoras, ya sea
que este valor haya sido manifestado por el propietario o simplemente aceptado
por el de un modo tácito por haber pagado sus contribuciones con esta base. El
exceso de valor o el demerito que haya tenido la propiedad particular por las
mejoras o deterioros ocurridos con posterioridad a la fecha de la asignación del
valor fiscal, será lo único que deberá quedar sujeto a JUICIO pericial y a resolución
judicial Esto mismo se observara cuando se trate de objetos cuyo valor no este
fijado en las oficinas rentísticas. El ejercicio de las acciones que corresponden a la
nación, por virtud de las disposiciones del presente articulo, se hará efectivo por el
procedimiento judicial, pero dentro de este procedimiento y por orden de los
tribunales correspondientes, que se dictara en el plazo máximo de un mes, las
autoridades administrativas procederán desde luego a la ocupación,
administración, remate o venta de las tierras o aguas de que se trate y todas sus
accesiones, sin que en ningún caso pueda revocarse lo hecho por las mismas
autoridades antes que se dicte sentencia ejecutoriada; Vd. Se reconoce la
48
personalidad jurídica de los núcleos de población ejidales y comunales y se
protege su propiedad sobre la tierra, tanto para el asentamiento humano como
para actividades productivas La ley protegerá la integridad de las tierras de los
grupos indígenas La ley, considerando el respeto y fortalecimiento de la vida
comunitaria de los ejidos y comunidades, protegerá la tierra para el asentamiento
humano y regulara el aprovechamiento de tierras, bosques y aguas de uso común
y la provisión de acciones de fomento necesarias para elevar el nivel de vida de
sus pobladores. La ley, con respeto a ia voluntad de los ejidatarios y
comuneros para adoptar las condiciones que mas les convengan en el
aprovechamiento de sus recursos productivos, regulara el ejercicio de los
derechos de los comuneros sobre la tierra y de cada ejidatario sobre su
parcela. Asimismo establecerá los procedimientos por los cuales ejidatarios y
comuneros podrán asociarse entre si, con el estado o con terceros y otorgar el uso
de sus tierras; y, tratándose de ejidatarios, transmitir sus derechos parcelarios
entre los miembros del núcleo de población; igualmente fijara los requisitos y
procedimientos conforme a los cuales la asamblea ejidal otorgara al
ejidatario el dominio sobre su parcela. En caso de enajenación de parcelas se
respetara el derecho de preferencia que prevea la ley dentro de un mismo núcleo
de población, ningún ejidatario podrá ser titular de mas tierra que la equivalente al
5% del total de las tierras ejidales. En todo caso, la titularidad de tierras en favor
de un solo ejidatario deberá ajustarse a los limites señalados en la fracción s.f la
asamblea general es el órgano supremo del núcleo de población ejidal o comunal,
con la organización y funciones que la ley señale. El comisariato ejidal o de bienes
comunales, electo democráticamente en los términos de la ley, es el órgano de
representación del núcleo y el responsable de ejecutar las resoluciones de la
asamblea. La restitución de tierras, bosques y aguas a los núcleos de población se
hará en los términos de la ley reglamentaria, Vd Se declaran nulas
a) todas las enajenaciones de tierras, aguas y montes pertenecientes a los
pueblos, rancherías, congregaciones o comunidades, hechas por los jefes
políticos, gobernadores de los estados, o cualquiera otra autoridad local en
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contravención a lo dispuesto en la ley de 25 de junio de 1856 y demás leyes y
disposiciones relativas;
b) todas las concesiones, composiciones o ventas de tierras, aguas y montes,
hechas por las secretarias de fomento, hacienda o cualquiera otra autoridad
federal, desde el día primero de diciembre de 1876, hasta la fecha, con las cuales
se hayan invadido y ocupado ilegalmente los ejidos, terrenos de común
repartimiento o cualquiera otra clase, pertenecientes a los pueblos, rancherías,
congregaciones o comunidades y núcleos de población.
c) todas las diligencias de apeo o deslinde, transacciones, enajenaciones o
remates practicados durante el periodo de tiempo a que se refiere la fracción
anterior, por compañías, jueces u otras autoridades de los estados o de la
federación, con los cuales se hayan invadido u ocupado ¡legalmente tierras, aguas
y montes de los ejidos, terrenos de común reparamiento, o de cualquier otra clase,
pertenecientes a núcleos de población, quedan exceptuadas de la nulidad anterior,
únicamente las tierras que hubieren sido tituladas en los repartimientos hechos
con apego a la ley de 25 de junio de 1856 y poseídas en nombre propio a titulo de
dominio por mas de diez años cuando su superficie no exceda de cincuenta
hectáreas, i.e. La división o reparto que se hubiere hecho con apariencia de
legitima entre los vecinos de algún núcleo de población y en la que haya habido
error o vicio, podrá ser nulificada cuando axial lo soliciten las tres cuartas partes
de los vecinos que estén en posesión de una cuarta parte de los terrenos, materia
de la división, o una cuarta parte de los mismos vecinos cuando estén en posesión
de las tres cuartas partes de los terrenos; x. (se deroga) s f (se deroga) s f (se
deroga) s f (se deroga) sic. (se deroga) s.f En los estados unidos mexicanos
quedan prohibidos los latifundios se considera pequeña propiedad agrícola la que
no exceda por individuo de cien hectáreas de riego o humedad de primera o sus
equivalentes en otras clases de tierras, para los efectos de la equivalencia se
computara una hectárea de riego por dos de temporal, por cuatro de agostadero
de buena calidad y por ocho de bosque, monte o agostadero en terrenos áridos,
se considerara, asimismo, como pequeña propiedad, la superficie que no exceda
por individuo de ciento cincuenta hectáreas cuando las tierras se dediquen al
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cultivo de algodón, si reciben riego, y de trescientas, cuando se destinen al cultivo
del plátano, caña de azúcar, café, entequen, hule, palma, vid, olivo, quina, vainilla,
cacao, agave, nopal o árboles frutales se considerara pequeña propiedad
ganadera la que no exceda por individuo la superficie necesaria para mantener
hasta quinientas cabezas de ganado mayor o su equivalente en ganado menor, en
los términos que fije la ley, de acuerdo con la capacidad forrajera de los terrenos
cuando debido a obras de riego, drenaje o cualesquiera otras ejecutadas por los
dueños o poseedores de una pequeña propiedad se hubiese mejorado la calidad
de sus tierras, seguirá siendo considerada como pequeña propiedad, aun cuando,
en virtud de la mejoría obtenida, se rebasen los máximos señalados por esta
fracción, siempre que se reúnan los requisitos que fije la ley cuando dentro de una
pequeña propiedad ganadera se realicen mejoras en sus tierras y estas se
destinen a usos agrícplas, la superficie utilizada para este fin no podrá exceder,
según el caso, los limites a que se refieren los párrafos segundo y tercero de esta
fracción que correspondan a la calidad que hubieren tenido dichas tierras antes de
la mejora; ski. (se deroga) ski. Ei congreso de la unión y las legislaturas de los
estados, en sus respectivas jurisdicciones, expedirán leyes que establezcan los
procedimientos para el fraccionamiento y enajenación de las extensiones que
llegaren a exceder los límites señalados en las fracciones i e y s f de este
artículo, el excedente deberá ser fraccionado y enajenado por el propietario dentro
del plazo de un año contado a partir de la notificación correspondiente si
transcurrido el plazo el excedente no se ha enajenado, la venta deberá hacerse
mediante publica almoneda. En igualdad de condiciones, se respetara el derecho
de preferencia que prevea la ley reglamentaria las leyes locales organizaran el
patrimonio de familia, determinando los bienes que deben constituirlo, sobre la
base de que será inalienable y no estará sujeto a embargo ni a gravamen ninguno,
ski Se declaran revisables todos los contratos y concesiones hechos por los
gobiernos anteriores desde el año 1876, que hayan traído por consecuencia el
acaparamiento de tierras, aguas y riquezas naturales de la nación, por una sola
persona o sociedad y se faculta al ejecutivo de la unión para declararlos nulos
cuando impliquen perjuicios graves para el interés publico, sex Con base en esta
51
constitución, el estado dispondrá las medidas para la expedita y honesta
impartición de la justicia agraria, con objeto de garantizar la segundad jurídica en
la tenencia de la tierra ejidal, comunal y de la pequeña propiedad, y apoyara la
accesoria legal de los campesinos ^on de jurisdicción federal todas las cuestiones
que por limites de terrenos ejidales y comunales, cualquiera que sea el origen de
estos, se hallen pendientes o se susciten entre dos o mas núcleos de población,
así como las relacionadas con la tenencia de la tierra de los ejidos y
comunidades Para estos efectos y, en general, para la administración de
justicia agraria, la ley instituirá tribunales dotados de autonomía y plena
jurisdicción, integrados por magistrados propuestos por el ejecutivo federal y
designados por la cámara de senadores o, en los recesos de esta, por la comisión
permanente, la ley establecerá un órgano para la procuración de justicia agraria, y
xx. El estado promoverá las condiciones para el desarrollo rural integral, con el
propósito de generar empleo y garantizar a la población campesina el bienestar y
su participación e incorporación en el desarrollo nacional, y fomentara la actividad
agropecuaria y forestal para el óptimo uso de la tierra, con obras de
infraestructura, insumos, créditos, servicio de capacitación y asistencia técnica.
Asimismo expedirá la legislación reglamentaria para planear y organizar la
producción agropecuaria, su industrialización y comercialización, considerándolas
de interés público.
52
Norma de referencia NRF-014-CFE-2004
DERECHO DE VIA NORMA DE REFERENCIA NRF-014-CFE
COMISIÓN FEDERAL DE ELECTRICIDAD
DERECHO DE VÍA
NRF-014-CFE-20Ü4
HORMA DE REFERENCE DERECHO DE VIA
NRF-014-CFE
P R E F A C I O
C'-V norma de referencia h& Mdo elaborada de acuerdo a las Regias de Operación de: Comiíé oe Normauzacon j B Cr-~ iCONORCFh) noDiendo parscipanoo en la aprobación de la misma fas áreas de CFE y organismos miemnros del CONORCFE orneados a corrartudcion
Asociación de Normalización y Certificación
Cámara Nacional de Manufacturas Eléctricas
Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas
Dirección General de Normas
Gerencia do Abastecimientos de CFE
Instituto de Investigaciones Eléctricas
Subdlrección dei Centro Nacional de Control de Energía de CFE
Subdlrección de Construcción de CFE
Subdlrección de Distribución de CFE
Subtiirección de Generación de CFE
Subdlrección Técnica de CFE
Subdlrección de Transmisión
Universidad Nacional Autónoma de México
La prespnte norma de referencia será actualizada y revisada tomando como base las observaciones cue se denven de a aplicación de la misma, en el ámbito de CFE. Dichas observaciones deoen enviarse a ¡a Gerencia de LAPEM qj ien por medio de sii Departamento de Normalización y Metrología, coordinará la revisión.
Esta norma de referencia revisa y sustituye a ¡os documentos normalizados CFE, relacionados con a derecho de via (CFE L0C00-50)
La entraoa en vigor de esta norma de referencia sera 60 días después de la publicación de su declaratoria ao vigenc a e- el Dn rc Ofir o| de la Federación
Nota ks.d i.orma de referencia es vigente desde el 9 de febrero del 2005
°ublicado en el Diario Oficial de la ^ „ „ -, r , Federación el 10 de diciembre del 2004 °~!l___ "_L
54
DERECHO DE VÍA NORMA DE REFERENCIA
NRF-Q14-CFE
C O N T E N I D O
OBJETIVO __
CAMPO DE APUCACION
DEFERENCIAS
DEFINICIONES
Linea de Transmisión Aérea .
Derecho de Via
Eje aei Trazo Topográfico _ _________ -
Claro
Claro Medio Horizontal o Claro de Viento de una Estructura
Claro Vertical o Claro de Masa de una Estructura
Flecha
Zona Urbana
Zona Rural
Zona o Terreno Forestal
Tensión Eléctrica
Presión de Viento en Cables
CARACTERÍSTICAS Y C O N D I C I O N E S G E N E R A L E S
Objetivos del Derecho de Vía
Requisitos que se deben cumplir para que el Derecho de Vía sea Funcional
Parámetros que influyen en la Determinación del Ancho del Derecho de Vía
Tipos de Derechos de Vía
Determinación del Ancho del Derecho de Vía
Terrenos Inclinados y Terrenos en Zonas Conflictivas
Formas de Constituir el Derecho de Vía
Conservación del Derecho oe Via
Uso Compartido con Ductos Metálicos
Condiciones de Protección Ambiental
9IBUOGRAFIA
55
DERECHO DE VÍA NORMA DE REFERENC A
NRF-314-CFE
CONCORDANCIA CON NORMAS INTERNACIONALES _
EVALUACIÓN DE LA CONFORMIDAD
JPENDICE A fo rmat u'o'
^PENDICí- B
¡nfrirniajivo)
APÉNDICE C
i Informativo)
APÉNDICE D
,!nrcrmatr.'0|
FORMULAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL ANCHO DEL DERECHO DE VIA
E J E M P L O P A R A D E T E R M I N A R E L A N C H O D E L D E R E C H O D E V Í A D E U N A L Í N E A
D E T R A N S M I S I Ó N D E 1 1 5 KV, C O N E S T R U C T U R A S T I P O H S , D E U N C I R C U I T O
S E M I F L E X I B L E , E N Z O N A U R B A N A
EJEMPLO PARA DETERMINAR EL ANCHO DEL DERECHO DE VIA DE UNA LINEA DE
TRANSMISIÓN DE 230 kV, CON ESTRUCTURA TIPO 2410SMP, DE DOS CIRCUITOS EN
ZONA URBANA
EJEMPLO PARA DETERMINAR EL ANCHO DEL DERECHO DE VIA DE~UNA LINEA DE
TRANSMISIÓN DE 400 kV, CON TORRES AUTOSOPORTADAS (4BA1), DE UN CIRCUITO
EN ZONA RURAL
TABLA 1 Valores dai ancho de derecho de vía
TABLA 2 Tipos de estructuras consideradas en el parrado 5.5 para la determinación del derecho de vía
"A8LA i Anchos dsl derecho de vía en l ineas aéreas con estructuras t ipo rural para
tensiones de 69 KV y 85 KV
"""ABLA 4 Anchos de! derecho de vía en lineas aereas con estructuras t ipo urbano para
<— tensiones de 69 kV y 85 kV
FIGURA 1 Fiecha
CIGURA 2 Integración del derecho de vía_
56
DERECHO DE VIA NORMA DE REFERENC A
NRF-014-CFE
l <t. i
DBJETIVO
<-*. o-na de roíer^nna tene por objeto determinar e coni>erv3r P derecho de via que se requiere para
c-—uo jseno construcción operación / j ' «^ c r „ Í , n tcs de ransrriston aereas ds
CAMPO DE APLICACIÓN
r i ewb aereas de ransr sion ae energía eléctrica desda - d rX' "asta 400 KV en tocio ei país, tanto existentes como ,""BS
4 4 Claro
Jistancia comprendida entre tíos es>tr icti ras -oísprutivc* i-a linea aerea ele transmigrar de enerq'a msr—^a
4 5 Claro tiüeaio Horizontal o Claro ae Viento Je una Estructura
Semi-suma de ios valores de ¡os eos c a o ^ adyai,e<~tes io estructura de referencia
<U3 Claro Vertical o Ctaro de Masa de una Estructura
3 REFERENCIAS
-i a !<a correcta utilización da esta norma de referencia, es necesario consultar y aplicar las normas siguientes o las qua as sustituyan
_sy Agraria, Nuava ,_ey pun tada en el Diario OSciai de la 'eoB'paon ai 26 de feorero da 1982
NOM-0O1-SE06-1999, instefacones ETeerncas (Utilización)
NRF-013-CFE-2801 Señales de Segundad e Higiene
NRF-015-CPE-2001 Requerimientos para la Construcción en °araieio v Cruces de Ductos Metálicos con Líneas de Trans>nision de T15 kV y Mayores
4 ^_ DEFINICIONES
=ara los electos de esta norma de referencia, se dan las dewciones siguientes
4-s Linea de Transmisión Aerea
Es aquella que esta constituida por conductores desnudas o aislados, 'encüdos en espacios abiertos y que están sooortados por estructuras o postes, con ios accesorios -eessanos para 'a fijación separación y aislamiento de tos —.S"TPS i-ondjctores
4 2 Derecho de Via
- an 3 ae 'eTeoo aue se Jbica a lo largo de cada línea ae^ea Cbvo eje coincide con el central longitudinal de las •5st--ctLr?s o con el del trazo topográfico
4 3 Eje del Trazo Topográfico
_ "33 rraqinara a„e une las marcas de referencia fijas ^stabíeedas e- el terreno que define la trayecíona de un e a"*! ~i er o topoo afeo
Vaior de 'a distancia honzontai exister+e erare los aas r n es mas bajos de las caíenaras adyacentes <* s est-ut'u'-d •J-neferencia
4 7 Flecha
Es <a vertical medida asi punto mas bajo de conduce a punto medio a ía linea recta imaginaria que une lo» dos sopones del conductor (Véase figura 1 ) ,
Punto medio
Uf»a recia Imaginaria
FIGURA 1 - Flecha
4 8 Zona Urbana
Area geográfica que se _arac,anza x¡ aipse^ a asentamientos humanos concentradOi. e n== ap •* ' habitantes En estas areas se aMeitan la adrrir b i v i lor publica el comercio organizado y I-J industria v puede ni presentarse alguno (s) de os siguientes servicios -<-en y energía eléctrica gas y red de agua potab e
57
DERECHO DE VÍA
4 9 Zona R«ra¡
\\e» geográfica que presenta núcleos ds población •-eruentemente dispersos menores a 15 000 habitantes. Gineramente <¡n asías áreas oredominan las actividades -impecuanss
a ¡0 Zona o Terreno Forestal
=s aquella que esta cubierta por vegetación forestal, onter.dior.dose como vegetación foresta! ei conjunto da psanias y hongos que crecen y se desarropan en forma natura!, formando bosques, seivas, zonas andas y semencias, así como otros ecosistemas, dando lugar ai desarrollo y convivencia equilibrada de otros recursos y procesos naturales.
4, ! 1 Tensión Eléctrica
Es a d.ferencis de ootenoa, en vaior eficaz entre dos fases
Las tensiones son valores nominales de un sistema o circuito, sonrio ios valores de designación del mismo, al que asían referidas ciertas características de operación, las cuales varían dependiendo de la altura sobre ai nivel del mar, en el que se ubique la linea eléctrica.
4.12 Presión de Viento en Cables
r-uerra qua ajares ai viento sobre ei área proyectada del cabie en un plano verticaí.
5 CARACTERÍSTICAS Y CONDICIONES
-~ GENERALES
5.1 Objetivos del Derecho de Vía
l os objetivos del derecho de vía son:
disponer del área bajo las líneas, que permita su adecuaos operación con la máxima confiabilidad y ei menor índice de salidas, en beneficio del servicio público aiéctnco; facilitar su inspección y mantenimiento con ias -nínímas interferencias; proporcionar la segundad necesaria a ios residentes que se ubiquen en la vecindad de los conductores, para evitar la posibilidad de accidentes, debido a una tensión eléctrica mortal por contacto directo, c por fenómenos de inducción.
5.2 Requisitos que se deben cumpiir para que el Derecho de Via sea Funcional
Centre de1 area que ocupa el derecho de vía, no deben existir obstáculos ni construcciones de ninguna naturaleza Huo pongan en nesgo la construcción y operación de las I-.835 ?lécfr'cas
Sa puedan aceptar vialidades y areas verdes, cuya vegetacen 'o rebase los 2 m de altura; así corno estaaonarnentos previa autorización técnica-jurídica de la CFE, ¡a cuai debe ser formalizada mediante convenio; en el caso de estacionamientos es obligación del arrendatario o
i NORMA DE REFERENCIA |
j NRF-014-CFE
2 de ' 1
dueño del mismo contar con un seguro vigente dr íesponsabiiidad civil por daños a terceros en sus bie.n<== y personas, previendo daños por la caica ae cades y/o estructuras; debiendo cimpiir con ios nsaman.c-de seguridad establecíaos por C f f e-asado? •->n a -orn-M NOM-001-SEDE
Para los casos tales come ia instalación do areas ve: pus recreativas, estacionamientos y vialidades que no estc i autorizados y convenidos con la CFE, esta quedara sxenta de cualquier responsabilidad jurídica.
5.3 Parámetros que Influyen en la Determinación del Ancho del Derecho de Vía
Ei ancho del derecho de via «stá integrado por si don'e da ¡a suma de las siguientes distancias; separación honzonirit mínima eiécWca de segundad (distancia A}; proyección horizontal de la flecha del conductor y de la longitud de la cadena de aisladores de suspensión (en su caso), según e¡ ángulo de oscilación que produce l3 presión del viento (distancia B); del eje de la estructura al conductor extremo en raposo (distancia C); (véase figura 2). Estos parámetros varían de acuerda con: xa tensión eléctrica nominal, si caiib'e del conductor, (a magnitud de ia presión del viento, el tipo de estructura, la zona y ¡a altitud respecto al nivel del mar en que se ubique la línea aérea de transmisión de energía eléctrica.
FIGURA 2 - Integración del derecho de via
Donde: A a Separación horáorrtai mínima de segundad (véase 5.5.2)
8 = Proyección horizontal de ¡a flecha 'ñas cadena de aisladores [véase 5 5 2)
C = Distancia del eje de la estructura al conductor extemo en roposo (véase 5.5.2)
La - Longitud oscilante de !a cadena de aisladores fwc = flecha final 16 *C
Ancho del derecho de vía = 2 { A * (La + f « -c ) sen ce + C)
58
DERECHO DE VIA NORMA DE REFERENCIA
NRF-014-CFE
3 4 Tipos de Derechos de Vía
' ¡ni -pncar esta ncrrra de referencia y efectuar el cálculo Je derecho de vía rsquendo, debe considerarse 'a zana en qua se ¡ocalice la Urea aérea
.i) Derecho de via en zona urbana,
b) Derecho de via en zona rural
Ada ñas de considerar el tipo oe terreno donde oasa la línea
al "erreno alano
b] Terreno montañoso o con tomas.
5 5 Determinación del Ancho del Derecho de Vía
S 5.1 Aplicación
os requisitos ae esta sección se refieren a la separación de ios conductores energtzados desnudos, cables de guarda con o s:n fibras ópticas, mensajeros, retenidas y neutros, de una ¡Inea con respecto a edificios, construcciones, árboles y cualquier otro obstáculo
En el caso ds ¡meas de doble circuito donde el alcance de jtilfzac.ón sea de un solo lado, el ancho del derecho de vía ae cebe considerar a partir del eje del arcurto.
E" la tabla 2 sa enumeran los tipos ds 'OTes que -p contemplan en la tabla 1
Para tensiones de 85 kV y 69 kV se deban aplicar os valores que aparecen en las tablas 3 y 4
Para las estructuras que no se contemplen en las tablas 2 "i y 4, es necesano aplicar las fórmulas que aparecen en el Apéndice A
TABLA 2 - Tipos de estructuras consideradas en el párrafo 5.5 para la determinación del
derecho de vía
Tensión (kV)
115
230
400
Tipo de estructura
Un so lo c ircuito Dos circuitos
181, 1C1.1M1, TASGP, ^AS
2B1.2M1
AM, BM, A, B, 4BA1.4BB1, 4BC1
TASG2P FAS2P
2B2. 2M2, 2S2, 2D2
4EA2, 4EB2, 4A23. 4CT23
5.5.2 Ancho dei derecho de vía
*¿¡ ouiratcna de las distancias A+B+C, multiplicado por 2, es e¡ ancnc del derecho de vía, es dear:
2*(A+B+C)
TABLA 1 - Valore» del ancho «tederecho de vía
Tensión (kV!
M5
Distancia A+B (m)
Distancia C
Un circuito {horizontal)
(m) L ...
S | 4 230 a 400 9
8 12
1 o 2 circuitos (vertical)
írn)
Ancho dei derecho
de vía (m)
20 ' 32
42
1 116 ' 6 230 ! 8,5 400
3,25 5
9 i 9
18,50 26 36
5.6 Terrenos Inciínados y Terrenos en Zonas Confliotivas
5.6.1 Terreno con pendiente transversal al eje dei trazo topográf ico
En terrenos con pendiente transversal al trazo del eje de la línea, el ancho det derecho de vía corresponde a la proyección horizontal del terreno, es decir, ia dimensión a medir sobre el terreno, debe ser la que resulte de dividir el ancho calculado del derecho de vía, entre el coseno de1
ángulo de inclinación del terreno -especio a !a horizontal
5.6.2 Terrenos en zonas « in f l ic t ivas
En terrenos urbanos, rurales o forestales con senos problemas para la obtención del derecho de vía, es factble aplicar, previo estudio técnico-económico, medidas co " objeto de reducir en lo posible el ancho necesano p3ra oí paso de la linea
NOTA a> Vaiores aplicados para altitud hasta 1 000 m bj Para lineas de subtraiismisión do 138 kV se
consideran las mismas distancias que para 115 kV
59
DERECHO DE VÍA NORMA DE REFERENCIA
NRF-014-CFE
4 do !
TABLA 3 - Ancho del derecho de vía en líneas aéreas con estructuras t ipo rural para tensiones de 89 kV y S5 kV
Tensión nominal
entre fases (XV)
Número da
circuitos
Tipo de estructura
Conductor (kCM)
Claro base (m)
Flecha Final
a16°C (m)
Longitud de la
cadena de aisladores
(m)
Distancia de fase extrema al eje de
la estructura
ir")
Separación mínima
horizontal , , (m)
Ancho de derecho de vía
ÍC1 Zona
urbana Zona
rural 3r
U£,
69
TA-SF 795 236,8 336,4
JU3 Vfl6 2,35
235 3,76 1,12 3,2 1,80
15
14,5
- !7
155
NOTAS: 1) Valores aplicados hasta una altitud de 3 000 m 3} Presión de viento 196 Pa 3) Presión de viento 284 Pa
TABLA 4 - Ancho de! derecho de vía en lineas aéreas con estructuras t ipo urbano para tensiones de 69 kV y 85 kV
Tensión \ . . . ! . ' nominal [ HaVm I Tipo de I G o ? 2 ^ o r
• £ £ ; circuitos i - ™ » » » : S
¡ 3 5 2 i PA-MS ! 795 69 ' 2 I PA2S.69P : 477
Claro base ím)
160 100
Flecha, finata
(m)
5,69 3,12
Longitud de la
cadena de aisladores
ím)
1,06 31
Distancia de fase extrema
aleje déla
estructura (m) 2,05 0,S9
] Ancho de
Separación , d s r e c h o f v i a " ,
horizontal 1( ' (m) , Zona rural 3¡ '
2,00 • 13 1,80 ; 8,5
MOTAS: 1) Valores aplicados hasta una altitud de 3 000 m 2) — Prasiórt de viento 196 Pa 3) Aisladores tipo poste
5.7 Formas de Constituir el Derecho de Vía
La forma de constituir al derecho de vía de las líneas de subtransmisión y transmisión, puede variar de- acuerdo af regimen de tenencia de la Tierra de (os terrenos que se requieran, para tal efecto ei área encargada de la ejecución del proyecto debe obtener la adquisición de los derechos de vía en los terrenos en donde se construirá ia línea, entregando la documentación respectiva que los ampare al tenr>mar de construir la obra.
Fundamentalmente podemos dividir el régimen de tenencia ae la tierra en las categorías siguientes;
a) Propiedad de ¡os particulares.
ti) Propiedad ejidal y comunal:
- tierras de uso común,
- tierras destinadas al asentamiento numano,
tierras parceladas
cj Propiedad de ías entidades públicas:
- de ¡a federación.
del dominio directo,
del dominio público,
del dominio pnvado.
- • de los estados,
- de los municipios.
5.7.1 Propiedad de los particulares
El derecno de vía de las aneas de subíransmisiór y transmisión, pueden esiaolecerse en cienos mmueoles propiedad de los particulares a través de.
a) Instituciones de derecho público, como ¡a expropiación, limitación de dominio e imposicón de modalidades a la propiedad La expropiacó^ puede tramitarse en la vía federal ante la Secretaría de Desarrollo Social o en ia v a loca ante la autondac competente del estaco que JC trate
60
DERECHO DE VIA NORMA DE REFERENCIA
NRF-014-CFE
5.7.2
AÍ.ÍOS reglados por el derecho privado, como ¡a comoraventa. donación, servidumbre de paso y permita.
Propiedad ejidai y comunal
Acualfnenie, la Lev Agraria permits que al cerecho de vta de as .¡.isas de subtransmisión y transmisión se pueda usiabiecer mediante:
a) 'nst.tuaones ae derecho público, como la exoropiación, limitación de dominio e imposición de modalidades a la propiedad, quB deben gestionarse ante !a Secretaría de la Reforma Agrana.
í>) Actos regulados por ei derecho privado que no Impliquen ¡a transmisión dei dominio de la tierra, corno ios contratos de servidumbre de paso, arrendamiento y comodato. Dichos contratos se celebran ccn el ejido o comunidad, excepto que se trate de tierras parceladas, en cuyo caso, podrán firmarse con los titulares de las parcelas.
c) Actos regulados por el derecho privado que impliquen la transferencia de la propiedad de la tierra, como ¡os contratos de compraventa y permuta, que sólo pueden celebrarse hasta que se adquiera a! dominio pleno sobre las parcelas, respetando ei derecho del tanto que consigna la ley de la matena.
5.Z-3 Propiedad de las entidades públicas
A fin de constituir el derecho de vía da las lineas de subtransmisión y transmisión puede acudirse a:
a) Instituciones de derecho público, como el cambio de destino, por decreto de! ejecutivo federal o acuerdo de la legislatura local, según corresponda.
b) Contratos de compraventa, donación y permuta, entre otros actos Jurídicos.
de la línea, gestione la solución aaecjaria y oportuna
5.8.2 Mantenirhiento
Debe efectuarse como mínimo ar.a vez por año , respetando la vegetación que no interfiera con la operación de la linea
En las líneas de transmisión de energía eléctrica se debe respetar la vegetación, de acuerdo al esquema de definición de áreas normalizadas, para el manejo ae la vegetación un a derecho de vía. contenido en la norma NCW-114-fcCOL
En caso de poner en nesgo la operación de la linea de transmisión de energía eléctrica, por la reducción de 'as dlsrancias de seguridad de la vegetación nacía la ,ínea, se debe realizar poda selectiva.
5.8.3 instalación de avisos
En todas las estructuras se debe indicar la información de la tensión de operación de la linea de transmisión de ene-gia eléctrica y el ancho dei derecho de vía conforme a la norma NRF-013-CFE.
5.8.4 Campañas publicitarias
Debido a los problemas de invasión cei derecho de vía que a la fecha se han suscitado, se recomienda realizar campadas informativas con objeto de resaltar la importancia de respetar ei derecho de vía de las líneas y los peligros que implica su invasión.
5.9 Uso Compartido con Ductos Metálicos
Cuando el derecho de vía sea compartido, se debe utilizar los criterios y guías de segundad operativa indicadas en la norma de referencia NRF-015-CFE.
5.10 Condiciones de Protección Ambienta)
Durante las actividades de construcción, operación y mantenimiento, si se llegaran a generar residuos peligrosos, de manejo especial o residuos sólidos urbanos y descarcas de aguas residuaies, estos so deben manejar de acuerno a la normativa ambiental vigente en la materia
6 BiBUOGRAFÍA
5 8 Conservación dei Derecho de Vía
DeDen preverse las medidas necesarias para conservar el derecho de vía en condiciones tales que en forma plena y sermanerte, cumpla su función. Para lo anterior se requiere:
S.3.1 Inspecciones periódicas dei Derecho de Via
I n zonas urbanas y rurales inspecciones se efectuaran como mínimo cada 6 meses, de tal manera que oportunamente se ouedan cetecíar y reportar las construcciones incipientes que afecten e! derecho de vía. Lo anterior con objeto que el área r3sponsable del mantenimiento de la línea, gestione la sciución adecuada y oportuna.
LGEEPA-2000; Ley General del Equilibrio Ecológico •/ Protección al Ambiente
NOM-008-SCFM993; Sistema General de Unidades de Medida
NOM-114-ECOL-1998; Que establece las Especificaciones de Protección Ambiental para 'a Planeaciór, Diseño Construcción, Operación y Mantenimiento de ' JS Linean de Transmisión y de Subtransmisión Eléctrica que se Pretenda; Ubicar en Áreas Urbanas, Suourbanaa, Rúñales Agropecuarias, Industriales, de Equipamiento Urbano o Je Servicios y Turísticas.
61
D E R E C H O DE VÍA
7 CONCORDANCIA CON NORMAS INTERNACIONALES
No Duede establecerse concordancia con normas •nte—aaonjjlaB por no existir referencias al momento de ¡a e¡a¡xrac¡ón de la oresente norma de referencia.
• NORMA DE REFERENCiA
NRF-014-CFE
tí Je " 1
8 EVALUACIÓN DE LA CONFORMIDAD
La evaluación de la coníomidad con esta lorm? ->e> referencia es responsabilidad de la CFE. Los resultados oe la evaluación serán expedidos oor el LAPEM de la CFE o por un organismo acreditado por la autoridad competente.
62
NORMA DE REFERENCIA DERECHO DE VÍA
NRF-014-CFE
APÉNDICE A (Normativo)
FORMULAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL ANCHO DEL DERECHO DE VIA
% ' Aplicación
'DM ob casos especiales no inauídos en el oarraío 5 5, y donde se requiera calcular el ancno de derecho ae vía, se pretexta o •> •'•sie -iv.endico ol procedimiento s seguir asi como definiciones y consideraciones "ecesanas para el calculo
^onsideraacnes score Id proyección horizontal de la flecha del conductor (distancia B) y de la longitud de la cadena de aisladores ^" s'oSDe"sion
a) 3ebe suponerse el conductor desplazado da su posición en reposo por una presión de viento de 284 Pa con flecha fina a 16 *C. Esta oresión de viento puede reducirse a-196 Pa en áreas protegidas por edificios, construcciones bosques ¿ otros obstáculos
En zonas urbanas normalmente puede considerarse la presión da viento reducida, ya que la irregularidad an la pane superior de las construcciones ocasiona turbulencias que reducen la velocidad del viento
a) E desplazarr'unlo del conductor debe incluir la inclinación de la cadena de aisladores de suspension con movimiento 'ibre cuando estos se utilizan
"ara calcular este desplazamiento puede ubicarse la siguiente fórmula.
_ _ te„-i (CMH)(PV)(Kl } (éc)
(CV)(K2)(Wc)+(0,5)(Wa)
La distancia B se obtiene de la fórmula siguiente-
B={La + f ) • sen ct
Dcrde
a - Ángulo de desplazamiento del conductor y de fa cadena de aisladores de suspensión, cuando estos se utilicen en grados.
CMH = Claro medio horizontal o claro de viento de una estructura, en m.
PV = Preston de viento, ert Pa.
i = Oián°tro del conductor, en m
Cv' - Claro vertical o claro de masa en una estructura, en m
"ve - Tension superficial unitans oel conductor, en N/m
/va = Peso de la cadena de aisladores y del sistema de soporte, en N
K" = Constante debioa a la presión del viento
K2 - Constante debida a la masa del conductor
'•6-_ - Fiscna final a 16 "C, en m
La - Longitud oscilarte oela cadena de aisladores, an m
63
DERECHO DE VÍA i NORMA DE REFERENCIA
I NRF-014-CFE
TABLA A.1 - Valores de las constantes K1 y K2
' Conductores | por fase
; 1
! 2
r
; 3 !
K1
1
1.5
2,5
K2
1
2
3 !
MOTAS:
1.- La presión de viento sobre la cadena y el'sistema da soporte, se desprecia.
2.- Cuando se utilizan aisladores del tipo alfiler, posto o cualquier otro, que no permitan el desplazamiento del soporte del conductor, debe omitirse ei segundo sumando del denominador,
3.- En lineas con dos conductores por fase dispuestos horizontalmente, ta presión de viento actúa sobre 1,5 veces ei área proyectada de uno de los conductores.
4.- Para líneas de más de tres conductores por fase, deben calcularse los valores de K1 y K2.
i.a fórmula para calcular ía separación horizontal mínima eléctrica de seguridad (distancia A) de conductores energizados a edificios construcciones, árboles y cualquier otro obstáculo se determina como sigue.:
A = (0,0 0(1 + C a l t í ^ - 22 j + 2¿50
Donde:
V = Tensión entre fases del circuito expresada en kV.
Caí = Constante de corrección por altitud y dene un valor de 0,03 por cada 300 m de altitud que sooreoase loslOOO Tisnrr
64
DERECHO DE VIA NORMA PE REFERENCIA
NRF-G14-CFE
y de
APÉNDICE B (Informativo)
EJEMPLO PARA DETERMINAR EL ANCHO DEL DERECHO DE VÍA DE UNA LÍNEA DE TRANSMISIÓN DE 115 kV, CON ESTRUCTURAS TIPO HS, DE UN CIRCUITO SEM!FLEX»LE, EN ZONA URBANA
Datos (Ejemplo para un conductor tipo "Hawk")
Cálculo:
Tíoo de estructura
1
•3C,
Wc
f 1 6 " C
PV
CMH
CV
Wa
Conductor ACSR por fase
Diámetro del conductor
Tensión superficial unitaria
de! conductor
Flecha final a 16 °C
Presión de viento
Claro medio horizontal
Claro vertical
Peso de la cadena de aisladores
y del sistema de soparte
La longitud da !a cadena da aisladores
Altitud
HS
477 kCM
0,0 218 m
9,56 N/m
3,01 m
1S8Pa
210 m
210 m
324 N
1,41 m
1 000 m
Del apéndice A, la separación horizontal mínima es de:
A = (0,0lXl + Canjj -^— 22 ' + 2,30 = (0,0lXlí H^ -22 j + 230 = 2,74 m W3 ) W3 /
La proyección horizontal de la flecha más la cadena de aisladores, esto es, la distancia B resulta
8 - (La * f^g „ Q) sen a , aplicando la fórmula del Apéndice A.
tan"1 -iCMH\PrjK%^)
(CV)(K2)(Wc)+(0J5W)
Sustituyendo los valores:
a = t a i " 1 (21°X196)(1)(0 ;02ia) _ -1 8B7¿_ (210X1)(9,55)t-(0.5)(324) 2169,6
a = tan"1 0.4135 = 22.47°
Sustituyenco en 8 tenemos:
B = (1,41 +3,01 ) sen (22,47°) = (4,42) (0,3822) = 1,69 m
La distancia C del eje de la estructura al conductor extremo en reposo, en este caso es de
C ^ <i1m
Por ¡o tanto.
Ancho del derecho de vía = 2-(A + B + C) = 2-(2,74 +1,69 + 4,1) - 17,07 m
65
DERECHO DE V IA NORMA DE REFERENCIA
NRF-014-CFE
10 de 11
APÉNDICE C (Informativo)
EJEMPLO PARA DETERMINAR EL ANCHO DEL DERECHO DE VÍA DE UNA LÍNEA DE TRANSMISIÓN DE 230 kV, CON ESTRUCTURA TIPO 241QSMP, DE DOS CIRCUITOS EN ZONA URBANA
Datos (Ejemplo para un conductor t ipo "Bluejay")
Cálculo:
Tipo de estructura
1
4c
Wc
f16.°C
PV
CMH
CV
Wa
La long
Altitud
Conductor ACSR/AS por fas©
Diámetro dei conductor
Tensión superficial unitaria
dei conductor
Flecha final a 16 °C
Presión de viento
Claro medio horizontal
Claro vertical
Peso de la cadena de aisladores
y del sistema de soporte
tud de la cadena de aisladores
2410SMP
1 113 kCM
0,032 m
18,34 N/m
7,70 m
196 Pa
190m
190 m
833 N
2,80 m
1 000 m
Del Apéndice A laseparación horizontal minima es de:
A = (0,0lXl + C+Í-J. - 22 j + 2¿0 = (^OlXlí-T? - 22 j + 2¿0 = 3,41 m
La proyección horizontal de la flecha más la cadena de aisladores, esto es, la distancia B resulta:
8 = (La + f .g «(-.) sen a, aplicando la fórmula del inciso 5.5.2.
a = tan'1 JC^-){PV){KW^ {CV){K2)(Wc)+{Q$Wá)
Sustituyendo los valores:
_1 (190X196X1X.032) -1 1191,68 a = tan = tan
(190)(1)(18,34) + (0,5)(833) 3901.10
a = tan"1 0,30547 = 16,98°
Sustituyendo en B tenemos:
B = (7,70+ 2,80) sen (16,98°) = (10,5) (0,2920) = 3,066 3 m
Sustituyendo en C del eje de ia estructura del conductor extremo en reposo, en este caso es de:
C = 4,00 m
Por lo tanto:
Ancho del derecho de vía = 2 • (A + B + C) = 2- (3,41 + 3,0663 + 4,00) = 20,95 m
66
NORMA DE REFERENCIA DERECHO DE VÍA
NRF-014-CFE
' 1 - s
APÉNDICE D (Informativo)
SJEMPtO PARA DETERMINAR EL ANCHO DEL DERECHO DE VÍA DE UNA LÍNEA DE TRANSMISIÓN DE 400 KV, CON TORRES AUTOSOPORTADAS (4BA1), DE UN CIRCUETO EN ZONA RURAL
Jatus (E¡empk> para un conductor t ipo "Sluejay")
Tipo da estructura 4BA1
2 Conductores ACSR por fase 1113 kCM
<e Diámetro da conductores 0,032 m
Wc Tension superficial unitaria
de! conductor 18,34 Him
\e«r- Flecha final a 16 *C 13,35 m o u
PV Preston de viento 284 Pa
CMH Claro medio horizontal 400 m
CV Ctaro vertical 400 m
Wa Peso de la cadena de aisladores
/ y del sistema de soporte 1 452 N
La longitud de la cadena de aisladores 4,35 m
Afcfcud 1 000 M
Cálculo:
Dei Apéndice A la separación horizontal mínima es de;
A=(0,0lXl+Cift]| -^--22 .+2,30 =(0,01M -^£-22 |+2-30=4,39 \-<3 } vV3 j
La proyección norizorrtai de la flecha más ¡a cadena de aisladores, esto es, ía distancia 8 resulta.
8 - (La i- f jg « ) sen a, aplicando la formula del Inciso 5.5.2.
(CV)(K2)(Wc) + (0,5)(JFa)
Sustituyendo los valores:
_1 (400X234X1,5)(0.032) -1 5452,80 JL = tan : = tan
(400X2)(18.34) + (0,5X1452) i 5398
; - tan"' 0 35412 = 19,50*
Sustiíuyenao en B tenemos'
8 = {13.35* 4.35) sen {19,50") = (17.70) (0,3338) - 5,9084 m
La aistanca C del eje de la estructura ai conductor extremo en reposo, en este caso es ae
C - 10,00 m
30i' lo tanto:
Ancho d a derecho de via = 2 - (A + B + C) = 2- (4,39 + 5,9084 - 10,00) = 40.60 m
67
CAPITULO III
3.1 Tipo de investigación: Clasificación de Dankhe (1988)
Método descriptivo
Es aquel que determina y mide las variables de la propuesta de
metodología para determinar valores de indemnización por servidumbre de paso
de líneas de transmisión de energía eléctrica en predios rústicos en la República
Mexicana, y con base en ello establece una propuesta y ejemplo de aplicación
3.2 Hipótesis
H: Con la metodología para determinar valores de indemnización por
servidumbres de paso de líneas de transmisión de energía eléctnca se tendrá un
pago acorde a la afectación y sustento para la toma de decisiones de magistrados
y entidades.
3.3. Modelo operacional de las variables de la hipótesis
Xi
Método para determinar valores de la tierra
afectada por servidumbres de paso por líneas de
transmisión de energía eléctnca
Yi
Pago acorde a la magnitud de la afectación
Y; Sustento para la toma de
decisiones de magistrados y entidades
3.4 Descripción de las variables de la hipótesis
Xi Método para determinar valor de la tierra: Modo de proceder en una
estructura económica en que se establece la relación entre los bienes y servicios
disponibles para compra y venta.
68
Y1 Pago acorde: es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado,
expresado en términos monetarios, a pagar por un bien.
Y2 Toma de decisiones: se refiere al proceso entero de elegir un curso de acción
alternativa que nos parezca suficientemente racional que nos permita más o
menos maximizar un valor esperado.
3.5 Diseño de la investigación
No experimental, dada la dificultad por parte del investigador para manipular
las variables de la propuesta de metodología para determinar valores de
indemnización por servidumbre de paso de líneas de transmisión de energía
eléctrica en predios rústicos en la República Mexicana solo se estudia el
fenómeno en su contexto natural.
69
EJEMPLO DE APLICACIÓN
Valoración de una servidumbre permanente de paso de una línea de transmisión de energía eléctrica
1. Antecedentes
Habiéndose llevado a cabo la construcción de una línea de transmisión de
energía eléctrica por parte de la Comisión Federal de Electricidad, interesa
conocer cuál debe ser el valor de la indemnización que se debe pagar por la
utilización mediante la servidumbre de paso y ocupación de los terrenos afectados
por la construcción de la misma.
2. Consideraciones generales
Las bases que van a servir de referencia en la elaboración de la
valoración son:
a) Los terrenos afectados por la construcción de la línea de
transmisión de energía eléctrica son terrenos de naturaleza
rústica.
b) En la valoración de estos terrenos es rechazable como causa
modificativa de su valor la posible expectativa urbanística ya
que por su condición de terrenos rústicos carecen de las
mismas tanto a corto como a largo plazo.
c) Por ello el único valor asignable a los mismos es el debido al
mejor uso potencial derivado de su posesión. En este caso, el
valor derivado de su potencialidad agrícola.
d) En el caso de expropiación existe una pérdida de posesión, lo
que da lugar a una pérdida de Renta y a una pérdida de
70
Beneficio de la actividad que en los terrenos afectados se lleva
a cabo, mientras que en la SERVIDUMBRE DE PASO no se
produce pérdida de posesión, sino una LIMITACIÓN
PARCIAL de las facultades de dominio, lo que puede
originar una pérdida de RENTA, si es que el hipotético precio
de venta o arrendamiento se viera disminuido en alguna
cantidad, y una pérdida de BENEFICIO a causa de los
prejuicios derivados de la explotación, que en el caso de su
aprovechamiento potencial no sufre menoscabo.
e) La servidumbre de paso se entiende como la facultad de poder
pasar el personal y los elementos necesarios para la vigilancia,
mantenimiento y reparación o renovación de las instalaciones,
indemnizando por los daños ocasionados.
f) En cuanto a la indemnización por ocupación temporal debe
compensar las pérdidas, tanto en renta como en beneficio,
dejadas de percibir durante el tiempo de ocupación,
incrementadas en los daños o perjuicios.
3. Bien objeto de valoración
El predio afectado por el paso de la línea de transmisión de energía
eléctrica y que es objeto de este trabajo, tiene las siguientes características:
• Una parcela dedicada a cultivos extensivos de temporal, con una
configuración de tipo regular, topografía plana, que en su totalidad
cuenta con una extensión superficial de 02-01-39 hectáreas (20,139.00
m2 ) y esta siendo afectada por el establecimiento de una servidumbre
permanente de paso por una línea de transmisión de energía eléctrica,
que tiene un ancho de derecho de vía de 30.00 metros, y una longitud
de 213.10 metros resultando una afectación total de 6,393.00 m2
71
Limitaciones que línea de transmisión de energía eléctrica impone a
los terrenos afectados.
Las afecciones derivadas en ella consisten en:
1.- No establecer cultivos o especies forestales que por su naturaleza, su
altura sea superior a los 3.00 m.
2.- No edificar construcciones de ningún tipo dentro del derecho de vía de la
línea.
3.- No efectuar quemas de ninguna índole dentro del derecho de vía de la
línea.
4.- No realizar trabajos con maquinaria pesada cerca de las estructuras de
soporte, en virtud de que puede dañarlas o afectar su estabilidad.
4.- Valoración de la servidumbre por el método comparativo de mercado
Este método se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados
con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la
investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa
recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de
los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El
supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista
no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una
propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
En este método se realiza una investigación de mercado en la zona de
ubicación del predio afectado por el establecimiento de la servidumbre de paso,
buscando siempre que las ofertas de mercado sean similares al sujeto a estudiar,
señalando en el apartado correspondiente al reporte escrito, la ubicación, el uso
de suelo que le corresponde, así como las principales características agrológicas y
topográficas que se observen, de esta misma manera se incluyen los valores que
pretenden los oferentes por el predio que se oferta; al tener esta información se le
aplican factores de índole económica, geográfica, agrológicos y sociales que
prevalezcan en la zona de influencia y ubicación del predio en estudio, tales como:
72
Negociación: Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las
observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta el precio de la
Oferta.
Acceso: Factor o índice que ajusta el precio del comparable con relación al
bien valuado y contempla tipo, importancia, calidad y distancias de los accesos.
Superficie: En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al
inmueble valuado.
Servicios: Califica la cantidad y calidad de servicios públicos disponibles en
la oferta vs. el inmueble valuado.
Clasificación agrológica: Califica las características agrológicas del
inmueble valuado vs. la oferta.
Dando como resultado el valor comercial que es el Precio más probable
estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre
un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin
intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan
con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación
entre el comprador y el vendedor.
Aplicación:
Caso
1
2
3
Ubicación
Municipio de Tlajomulco de Zuñiga
Municipio de Tlajomulco de Zuñiga en Santa Cruz de las Flores
Municipio de Tlajomulco de Zuñiga en Santa Cruz de las Flores
Uso de suelo
Agrícola de temporal
Agrícola de temporal
Agrícola de temporal
Características
Terreno a desnivel a 8 kilómetros de la cabecera municipal, sin servicios y con acceso por camino transitable en toda época del año Terreno plano actualmente sin uso a bordo de carretera, sin servicios y aproximadamente a 10 kilómetros de la población Terreno plano actualmente sin uso, colindado con arroyo, sin servicios y aproximadamente a 12 kilómetros de la población con acceso limitado a tiempo de estiaje.
73
4
5
Municipio de Tlajomulco de Zuñiga
Municipio de Tlajomulco de Zuñiga
Agrícola de temporal
Agrícola de temporal
Terreno ondulado sin uso aparente aproximadamente a 15 kilómetros de los servicios mas cercanos y con acceso franco en toda época del año Terreno plano a bordo de carretera asfaltada, a 7 kilómetros de los servicios municipales, actualmente dedicado a la producción de maíz
o V) « O
1
2
3
4
5
(A-
t: -S o
220,133
202,725
352,000
304,929
210,000
Superf
icie
ha
2.5898
2.6500
4.4000
3.5874
3.0000
95,000
86.500
90,000
95,000
95,000
Factores de homologación
c 'O o .2 o o DI
a Z
75
.75
.75
75
75
o w o o o <
1 00
1.10
1.00
1 00
1.10
.2 o (I) Q. 3
CO
1.07
1.08
1.30
1 20
1.12
ID O O
E <D
CO
1 00
1.00
1.00
1 00
1 00
•o n •o 75 O
1 00
1.00
1.00
1 00
1.00
Fact
or
Resu
ltante
8036
.8901
.9722
8965
9260
Valor homologado
En números redondos S/ha
$/ha
76,343 71
76,997 55
87,493 76
85,167 26
87,969 02
82,794 26
82,800 00
Superficie afectada de terreno en m2
Valor comparativo de mercado
0 6393
52,422.60
74
5.- Valoración de la servidumbre por el método capitalización de rentas
(propuesto).
Este método se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que
producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en
relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de
capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización de
flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una
serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el
principio de anticipación.
VALOR PRESENTE NETO (VPN)
Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para
encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de
todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto,
descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.
Formula para calcular el VPN
Tm^r -sh Valores i VPN = 2^- =r-z=i (l + tasa)'
Para este caso utilizaremos el cultivo de maíz, por ser uno de los mas
comunes en la República Mexicana, aplicando los precios de venta de maíz y
costos que se encontraron a la fecha de realización de este trabajo, los
rendimientos son los considerados promedios para la zona de ubicación del bien
en estudio, aplicando una técnica tradicional de cultivo, en una unidad productiva
de 1 hectárea, en un periodo que inicia en el mes de abril y finaliza en el mes de
marzo.
75
Cultivo: Ciclo:
Tecnología: Superficie:
Rendimiento esperado : Valor de la tonelada de maíz:
Apoyo Procampo por ha: Utilidad del productor:
Maíz Primavera - Verano Tradicional
1 ha 5 Tn/ha
$ 2,550 00 $ 920 00
25%
Cantidad
1 2
Unidad
Hectárea Hectárea
Concepto Preparación del suelo Barbecho Rastreo
Precio unitario
S $
600 00 300.00
$ $
600 00 600.00
Total
$ 1,200 00
Cantidad 60,000.00
1
Unidad Semillas
Ha
Siembra y labores Semilla Siembra y fertilización
$ $
0.02 400.00
$ $
1,200.00 400 00 $ 1,600 00
Cantidad 150 200 200 400
2
Unidad Kg Kg Kg Kg Lt
Fertilización Fosfato de amonio (18-46-00) Sulfato de amonio Cloruro de potasio Urea Microelementos
$ $ $ $ $
5.75 2.00 3.50 4.40
40.00
$ $ $ $ $
862.50 400.00 700.00
1,760.00 80.00 $ 3,802.50
Cantidad 1.5 0.5 2.5— 1
Unidad Lt Lt Lt Ha
Herbicidas Gesapnm Faena Primagram Gold Aplicación de herbicida
$ $ $ $
135.00 120.00 120.00 200.00
$ $ $ $
202.50 60.00
300.00 200.00
$ 562.50
Cantidad 7 1
Unidad Kg Lt
Insecticidas Counter al 15% Lorsban
$ $
65.71 130.00
$ $
459.97 130.00 $ 589 97
Cantidad 1 1
Unidad Ha Tn
Cosecha Trilla Acarreo
$ $
500.00 275.00
$ $
500.00 275.00 $ 775 00
Cantidad 1
Unidad Ha
Otros costos Seguro agrícola $ 610 00 $ 610 00 $ 610 00
Cantidad 1 1 1
Unidad Ha Ha Ha
Aplicaciones Primera aplicación de fert Segunda aplicación de fert. Aplicación insecticida
$ $ $
350 00 350 00 350 00
$ $ $
350 00 350 00 350 00 $ 1,050 00
76
Flujo de efectivo del año 1
INGRESOS
Venta del producto
Apoyo Procampo
Total ingresos
Abr
920 00
920 00
May
0 00
Jun
0 00
Jul
0 00
Ago
0 00
Sep
0 00
Oct
0 00
Nov
0 00
Die
0 00
Ene
0 00
Feb Mar
12 750 00 |
12 750 00 0 00
EGRESOS Preparación del suelo
Semilla
Siembra
Fertilización
Herbicidas
Insecticidas
Aplicaciones
Trilla
Acarreo
Otros costos
Total de egresos 000
1 200 00
1 200 00
1,901 25
562 50
589 97
610 00
6,063 72
400 00
525 00
925 00
1 901 25
1 90125
525 00
525 00 0 00 000 0 00 0 00
500 00
275 00
775 00 0 00 0 00
Flujo de efectivo 920 00 -6,063 72 -925 00 1 901 25 -525 00 0 00 0 0 0 0 00 0 00 775 00 12 750 00 0 00
Tasa 10.00%
VPN. $6,63231
Al aplicar la formula nos resulta VPN de $6,632.81 por hectárea en un ciclo
de un año.
77
Así mismo el resultado se proyecta en un horizonte de 30 años, aplicando la
formula :
VPN = Y,VahreS J
,=i (l + tasa)
Periodo
Año 1
Año 2
Año 3
Año 4
Año 5
Año 6
Año 7
Año 8
Año 9
Año 10
Año 11
Año 12
Año 13
Año 14
Año 15
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
Periodo
Año 16
Año 17
Año 18
Año 19
Año 20
Año 21
Año 22
Año 23
Año 24
Año 25
Año 26
Año 27
Año 28
Año 29
Año 30
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
$6,632.81
.*-.' ftBM $62,526.90
Al aplicar la formula nos resulta VPN de $62,526.90 por hectárea en un
horizonte proyectado a 30 años.
78
6.- Resumen de resultados
Valor resultante $/ha
Valor resultante de indemnización
Método comparativo
de mercado
$82,800.00
$52,422.60
Método de capitalización
de rentas
$62,526.90
$39,973.46
Al finalizar la aplicación del Método comparativo de mercado y el Método de
capitalización de rentas proyectado en un horizonte de 30 años que es el método
propuesto, se llega a la obtención de los valores que se utilizaran para el pago de
indemnización por la instalación de una servidumbre de paso de una línea de
transmisión de energía eléctrica; encontramos que si el valor resultante de
$82,800.00 es un valor justo para una operación de compra -venta en el que
existe una transmisión total del dominio de la tierra; y los $62,526.90 resultantes
del método propuesto sería la parte correspondiente al pago de la indemnización
donde no se produce pérdida de posesión, sino solamente una limitación parcial
de las facultades de dominio.
79
Conclusiones y Recomendaciones
Actualmente con las modificaciones al artículo 27, la situación jurídica de la
propiedad de la tierra se modifica, dando esto como resultado, el derecho a
reclamar una indemnización por las servidumbres de paso de líneas de
transmisión eléctrica, en todos aquellos predios que resulten afectados.
Resultando, de lo anterior, la demanda de pago por este tipo de afectación
por parte de los propietarios donde se han constituido las servidumbres de paso,
incrementándose de manera importante en los Tribunales Agrarios del País, este
tipo de juicios.
Resultado de lo anteriormente dicho se genera una problemática de
conformidad en cuanto a la determinación del pago acorde por este tipo de
afectación, existiendo una diversidad de criterios para determinar el valor justo,
mismos que difieren de manera importante entre ellos.
Después de realizada la investigación se identifican los altos valores de
indemnización por servidumbre de paso de líneas de transmisión de energía
eléctrica en predios rústicos, que resultan de los análisis de ofertas de mercado y
que al final son valores resultantes para una posible operación de compra venta y
que salen de toda lógica par ser utilizados como valores de indemnización.
Así mismo se identifica que en cuanto a la tenencia de la tierra en la
instalación de la servidumbre de paso no se produce pérdida de posesión, sino
solamente una limitación parcial de las facultades de dominio.
En contraparte se considera la aplicación de este método propuesto en
donde se toma para que se apoyen instituciones y magistrados en la toma de
decsiciones respecto al valor a indemnizaciones por servidumbre de paso de
líneas de transmisión de energía eléctrica, siendo este método propuesto de gran
utilidad en pro de la equidad y de la conservación del patrimonio nacional.
80
BIBLIOGRAFÍA
Constitución Política de Los Estados Unidos Mexicanos Editorial: ISTA S.A. de C.V.
Isaías Rivera Rodríguez EL Nuevo Derecho Agrario Mexicano Editorial: Me Graw Hill, serie Jurídica
Ramón Alonso Sebastián y Maria Teresa Iruretagoyena Valoración Agraria Conceptos, Métodos y Aplicaciones Editorial: Ediciones Mundi Prensa
Horst Kart Dobner Eberl La Valuación de predios rurales Editorial: Concepto S.A. de C.V.
José Manuel Sapag Puelma Evaluación de proyectos guía de ejercicios Editorial: Me Graw Hill
Raúl Coss Bu Análisis y evaluación de proyectos de inversión Editorial: LIMUSA Noriega Editores
Glosario de términos de Valuación Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales Htpp//www.indabin.gob.mx
Normas Profesionales de Valuación © 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.
Norma de Referencia NRF-014-CFE-2004 Comité de Normalización de CFE (CONORCEF) Vigente de 9 de febrero de 2005
81