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5 / P R I N C I P I O S D E L A P O L í T I C A U R B A N A !
OFERTA DE SUELO URBANO
DEMANDA DE SUELO URBANO
M A R C O R E G U L A C I Ó N
tiende a aumentar
rigidez estructural
el aumento no implica baja de precios la disminución no implica
baja de precios
individuos / colectivos / corporativos
propietarios privados
ESTADO árbitro o instrumento del capital?
- capacidad adquisitiva propia - acceso a crédito privado - crédito blando o subsidio - informal - sin acceso
VALOR DE CAMBIO
VALOR DE USO [+CAMBIO]
c o n f i g u r a c i o n e s t e r r i t o r i a l e s
p o l í t i c a s u r b a n a s AL: la “ciudad dual” / segmentación / fragmentación
Objetivos política del suelo _ regulación del mercado > controlar precios _ adquisición de suelo para las necesidades de uso colectivo _ control de los usos y las formas del suelo y sus mejoras
Instrumentos _ de planificación: ordenamiento del aprovechamiento del suelo _ de legislación: regular apropiación del suelo y controlar usos _ fiscales: controlar las rentas y transacciones de bienes inmobiliarios, gravar su uso y disfrute
AL: ciudades con hasta 70-80% autoproducción _ planes tecnocráticos ’50 promovieron ciudad dual (30-40 producida según norma y el resto PSH)
_ neoliberalismo y PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA: impacto en AL distinto al contexto europeo, donde se abandona la idea de ‘plan general’ con cierta universalización del Derecho a la Ciudad
F O T / F O S y z o n n i n g c o m o instrumentos por y para mercado inmobiliario clases media y alta > no es morfología ni densidad, miden potencial económico
no falta normativa ni planificación sino que la que hay es excluyente
> la ciudad incorpora habitantes sin incorporar ciudadanos
> doble agenda LOCAL/GLOBAL
La segregación urbana no es un proceso natural: producto de mecanismos para reproducir desigualdad del derecho al espacio a favor de la burguesía (Oszlak, 1983)
_ liberación alquileres _ nuevo código edificación _ erradicación villas _ expropiaciones AU _ relocalización industrial
desplazamientos sectores populares a periferias AMBA
alteración espacial y relocalización sectores populares
> transformación de asalariados organizados como fuerza política en sujetos atomizados del mercado de vivienda > exaltación de la propiedad como valor inalienable > hombre del mercado’ desclasado del paradigma individualista/elitista/privatista
Política urbana dictadura ’76 Argentina
Villa 29 (Bajo Belgrano, Buenos Aires) luego de la erradicación
REGULACIÓN _ evita monopolio y enriquecimiento sin justa causa _ precisa definir el interés público en materia de suelo urbano
INSTRUMENTOS DE REGULACIÓN _ sobre DEMANDA subsidio: propietario ajusta expectativas al alza > el subsidio (parcial o total) se traduce en aumento de precio del componente escaso de la mercancía, el suelo _ sobre OFERTA (-) reducir calidad sin reducir precio: titulación, reducción estándares urbanización, desgravación fiscal _ sobre OFERTA (+) aumentar calidad y reducir precio:
propiedad pública del suelo (banco de tierra) obligaciones sobre propietarios (delimitación polígonos para financiar costo urbanización) derechos de construcción o desarrollo (certificados) obligaciones de cumplir con estándares de localización, fraccionamiento, urbanización y construcción cargas fiscales (impuestos ocasionales o recurrentes)
AL / situaciones generales
FUNCIÓN SOCIAL VS PROPIEDAD PRIVADA _ en general ambos están en todas las constituciones de AL pero las leyes privilegian uno u otro _ falta claridad: propiedad renta suelo, distinción derechos y obligaciones propiedad y ciudad, regímenes de tenencia , legitimación irregularidad, desprivatización del espacio público, democratización de la gestión
1_ predominan derechos de propiedad privada: enfocan pleno dominio del suelo + idea que libre mercado racionaliza usos y baja precios
>> dispersión, tierra vacante, segregación socio-espacial, ocupación áreas naturales, concentración propiedad, irregularidad tenencia, aumento precios
2_ reformas pero persiste irregularidad: reformas nuevas deshacen propiedad comunal tierra de reformas agrarias.
>> irregularidad usos, intercambio y tenencia antes y después
3_ equilibrar intereses particulares con ciudad: elementos de lógica de mercado con marco jurídico función social
La propiedad privada es un requisito para la acumulación que permite la ciudad
Bibliografía y material de estudio!
Morales Schechinger, Carlos (2007) “Algunas reflexiones sobre el mercado de suelo urbano”. Disponible en http://www.slideshare.net/gracielamariani/morales2007-reflexiones-mercadosuelo-b Morales Schechinger, Carlos “Invitando al debate en torno a las reformas del suelo urbano” Oszlak, Oscar (1983) “Merecer la ciudad: los sectores populares y el derecho al espacio urbano” . Disponible en http://www.oscaroszlak.org.ar/images/articulos-prensa/Los%20sectores%20populares%20y%20el%20derecho%20al%20esp%20urb.pdf Rolnik, Raquel “La misión del urbanismo es redistribuir riqueza y enfrentar la exclusión”. Entrevista en el Café de las Ciudades, disponible en http://www.cafedelasciudades.com.ar/numero_uno.htm#entrevista Rolnik, Raquel (2008) “Normativa Urbanística y Exclusión Social”. Entrevista en el Café de las Ciudades, disponible en http://www.cafedelasciudades.com.ar/planes_63_3.htm