4. comparativa “casas del sorteo” 2002 al 2005: análisis de...

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4. Comparativa “Casas del Sorteo” 2002 al 2005:

análisis de tiempos y costos.

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4.1. Antecedentes.

Las Casas del Sorteo 2002 a 2005 que se estudian en este análisis

presentan aspectos importantes que han determinado el proceso de ejecución de

cada una. Las variables que han influido significativamente en cada una ellas y

que se reflejan en el resultado obtenido son:

a) Superficie de construcción.

b) Grado de detalle de proyecto ejecutivo.

c) Grado de complejidad del proyecto.

d) Tiempo de ejecución.

Cada uno de los procesos de las Casas a analizar es totalmente distinto,

para poder realizar una comparación adecuada se requiere fijar parámetros. En la

siguiente tabla exponemos dichas variables aplicadas a las Casas 2002 a 2005,

con el objeto de dar un panorama general para posteriormente profundizar en

cada uno de los casos de estudio.

Tabla No. 4. Comparativa de las variables para las Casas del Sorteo 2002 a 2005.

VARIABLES A CONSIDERAR CASA 2002 CASA 2003 CASA 2004 CASA 2005

superficie construida 746.00m2 614.42m2 684.50m2 664.47m2

grado de detalle 4 2 4 4

grado de complejidad 3 4 4 5

tiempo de ejecución real 28 semanas 30 semanas 28.5 semanas 23 semanas

nota 1. El grado de detalle de proyecto ejecutivo se calificó de 1-5 (de menor a mayor grado de detalle) nota 2. El grado de complejidad del proyecto se calificó de 1-5 (de menor a mayor grado de complejidad)

Fuente: Elaboración propia.

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Como podemos observar, en la Casa 2002 aún cuando es la casa con

mayor superficie construida de las que se analizan, se ejecutó en un tiempo

promedio, esto debido a que el grado de complejidad es el menor de los

comparados, es decir, el proyecto no significó mayor complicación para su

ejecución.

En la casa 2003, podemos puntualizar que se trata de la casa con menor

superficie construida y que tuvo un grado de detalle que se calificó como bajo, es

decir, carencia de solución técnica e información necesaria; esto aunado a la

complejidad media alta del proyecto, originó que se ejecutará en el plazo más

largo de las cuatro casas comparadas.

En lo que respecta a la casa 2004, caracterizada por una arquitectura

minimalista, además de una solución de proyecto media alta aún cuando se

calificó con un grado de complejidad medio alto, se construyó en un tiempo

promedio similar al de Casa 2002 y con menores incidentes en la ejecución.

Finalmente para la construcción de la casa 2005, actualmente en proceso,

podemos notar que la superficie construida varía muy poco con respecto a la

residencia anterior, lo que si repercute es el grado de complejidad del proyecto, ya

que sería el mayor de los analizados, y por otro lado, lo más crítico es que debe

realizarse en el menor tiempo de los comparados.

A continuación se analizarán de forma independiente y detallada cada una

de las residencias del caso de estudio, para poder posteriormente realizar una

comparativa de los tiempos y costos. El objetivo es detectar los puntos favorables

y desfavorables que presenta el proceso Casa del Sorteo, para así poder plantear

alternativas de mejoras en nuestro siguiente capítulo.

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4.2. Análisis de Casa UDLA 2002. Fig. No. 5. Fachada Casa del Sorteo 2002.

Fuente: Coordinación General del Sorteo UDLA-P.

Ubicación: Fraccionamiento “La Vista” Puebla.

Proyectista: Grupo Taller de Arquitectura. Puebla.

Constructora: Grupo Abascal S.A. de C.V.

Supervisión: Departamento de Construcción UDLA.

Análisis de áreas: Superficie del terreno: 749.53 m2

Superficie total construida: 746.00 m2 100%

Superficie construida sótano: 239.50 m2 32.10%

Superficie construida p.b.: 248.00 m2 33.24%

Superficie construida p.a.: 258.50 m2 34.65%

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Programa arquitectónico: • Sótano: Sala de cine, gimnasio, baño con vapor,

cochera, patio hundido, cisterna y cuarto de

máquinas.

• Planta baja: Vestíbulo principal, estancia, estudio, comedor,

antecomedor, cocina, alacena, ½ baño, cuarto

de servicio y baño de servicio, cuarto de lavado

y planchado y terraza.

• Planta alta en desniveles: Sala T.V., recámara principal con vestidor y

baño, recámara niños con vestidor y baño,

recámara niñas con vestidor y baño, terraza.

• Altura máxima construcción: 9.10m sobre nivel de desplante.

• Cajones de estacionamiento: 5

Descripción general del proyecto: Tipo de construcción: estilo mexicano contemporáneo.

Elementos arquitectónicos: dominio de muros macizos (dobles), colores

vivos (terracota, amarillo), gualdras de madera.

Aspectos atractivos del

Proyecto: Sala de cine en sótano, muro llorón, acceso

principal a doble altura con bóveda de medio

cañón.

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Materiales exteriores: Repellado rústico de cemento con pintura

deslavada en color terracota, aluminio color

duranodik, con detalles en madera o herrería

oxidada, teja de barro tipo artesanal y pisos en

laja ferrosa color café grisáceo.

Acabados interiores: Pisos de mármol en forma de tapetes, pisos de

duela, repellado fino y pintura deslavado en

colores claro, muros de acento en color

terracota, viguería de madera, lambrines de

mármol y cristal templado.

Aspectos relevantes del proyecto: • Construcción en sótano.

• Rampa pronunciada.

• Demasiada iluminación lo que económicamente afecta al usuario final.

• Luminarias y refacciones costosas.

• Problemas de ventilación en baños.

• Proyecto muy complicado de despiece de pisos de mármol en dimensiones

muy pequeñas.

• Vestidores pequeños en las recámaras, sobre todo en la principal.

Otras instalaciones:

• Instalaciones especiales: Si.

• Cocina de línea: Si.

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Calendarización.

Fecha de etapa de preliminares: ago 2001 – dic 2001.

Fechas de licitación de obra: • Entrega de paquete de concurso: 21 de diciembre de 2001.

• Sesión de preguntas y respuestas: 4 de enero de 2002.

• Apertura de propuestas económicas: 22 de enero de 2002.

• Asignación de obra: 25 de enero de 2002.

• Contratación: 1° de febrero de 2002.

Fechas de ejecución de obra:

• Inicio de obra: 4 de febrero de 2002.

• Terminación de obra: 5 de agosto de 2002.

• Terminación de obra según contrato: 22 de julio de 2002.

Puntos de mayor impacto en la ejecución de obra: • La construcción de un sótano implica mayor tiempo y mayor costo que una

construcción normal. Sin embargo, para cumplir con el programa arquitectónico

y no sobrepasar la densidad construida de acuerdo a reglamento del

fraccionamiento, se ha optado desde la residencia 2001 en construir parte del

programa arquitectónico en nivel sótano. Este aspecto impactó debido a que

poco más del 30% de la superficie construida se consideró en el sótano.

• El proyecto marcaba una rampa con pendiente muy pronunciada que

funcionalmente no era adecuada. En la ejecución de obra tuvo que resolverse

este detalle.

• En la etapa de proyecto no se contó con proyecto definido de sistema

inteligente para poder empatar la información. Por lo tanto, tuvo que preverse

y dejar preparaciones en obra, hasta que el 20 de marzo se entregó proyecto.

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• El proyecto eléctrico se realizó de acuerdo a un amueblado propuesto mientras

que el proyecto definitivo de mobiliario (diseño de Sorteos) no coincidíó en la

ejecución de obra debido a que fue posterior al diseño de ingenierías. Por lo

tanto, repercutió en tiempo, costo y calidad.

• El proyectista no entregó solución adecuada para el sistema constructivo de las

gualdras de madera en sala de t.v. y recámara principal, por lo tanto, la

supervisión tuvo que resolver también este detalle. Se presentó un error de

diseño arquitectónico y estructural y con la limitante de tiempo de entrega de

material, tuvo que solucionarse el detalle de empotramiento a muros a la par

de trabajos de acabados en muros.

• El detalle de la bóveda de ½ cañón de 4.40m de claro, se solucionó en obra ya

que no estaba resuelto en planos de albañilería.

• Error en detalle de puerta corrediza del estudio, tuvo que cancelarse debido a

que no tiene forma de sujeción en losa; y únicamente se podría colocar riel en

piso pero no permitiría un adecuado funcionamiento.

• El diseño de los mosquiteros no fue adecuado debido a sus dimensiones no los

hacía prácticos.

• En la estancia y el comedor se presentó el problema de canceles muy

pesados. Nunca se entregaron diseños de jaladeras adecuadas para movilizar

dichos canceles.

• Diseño hechizo de lavamanos que implica acondicionar la instalación

hidráulica, así como pérdida de tiempo buscando piezas y accesorios

adecuados para su correcto funcionamiento.

• Problemas de ventilación.

• Por problema de suministro de mármol (diseño y fabricación de tapetes de

mármol muy complejos y en piezas muy pequeñas) se tuvo que optar porque

se colocara primero la duela, lo que debería haber sido posterior; originando

que los ajustes se tuvieran que realizar en el mármol.

• Cristales de grandes dimensiones no marcados como templados en proyecto,

por lo que se decidió colocar película de seguridad.

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• El tipo de acabado especificado en proyecto para exteriores no resultó ser el

adecuado, ya que exige mantenimiento continuo y esto repercute para el

usuario.

• El proyecto manejaba cristal templado transparente para los canceles de baño,

por lo que se decidió colocarles una película de vinil de esmerilado, que debió

considerarse desde proyecto para que los cristales fueran esmerilados desde

su horneado.

Puntos críticos en la ejecución de obra: • 13 de marzo. Sorteos entrega plano de instalaciones especiales.

• 20 de marzo. Sistema inteligente.

• 18 de junio Sorteos entrega guía mecánica de cocina.

• 18 de junio. Supervisión solicita al contratista reprogramación de la obra.

Requerimientos de mantenimiento:

• Sorteos entrega al usuario la residencia firmando únicamente un inventario, no

se consideraba en ese entonces un documento que estableciera las garantías de

las que era responsable la UDLA.

• Pintura tipo deslavado color terracota en fachada que requiere constante

mantenimiento. La UDLA tuvo que responder ante el ganador de la casa dándole

mantenimiento a la fachada al primer año de habitarla.

• Sellado de domos.

Problemas de vicios ocultos: • Problema: filtraciones en el sótano en área de gimnasio

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Fig. No. 6. Calendarización de Casa del Sorteo 2002.


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4.3. Análisis de la Casa del Sorteo 2003.

Fig. No. 7. Fachada Casa del Sorteo 2003.

Fuente: Coordinación General del Sorteo UDLA-P.

Ubicación: Calle del Sol lote 25

Fraccionamiento “La Vista Country Club”

Puebla.

Proyectista: Casas de México. Jalisco.

Constructora: Servicios, Construcciones e Inversiones S.A. de

C.V.


Análisis de áreas: Superficie del terreno: 711.49 m2

Superficie total construida: 614.42 m2 100%


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Superficie construida 2° nivel: 23.90 m2 3.9%

Programa arquitectónico: • Sótano: Cochera, cuarto de máquinas, cuarto de

servicio y baño de servicio.

• Planta baja: Porche, vestíbulo, estancia, comedor, cocina

con antecomedor, alacena, ½ baño,

jardinera interior, estudio, bar, sala de cine.

en exterior jardín, deck, alberca y espejos de

agua.

• Planta alta: Recámara principal con vestidor y baño/vapor,

sala de TV, recámara de niños con vestidor y

baño, recámara de niñas con vestidor y baño,

gimnasio.

• Planta 2° nivel: cuarto de lavado y planchado.



Descripción general del proyecto: Tipo de construcción: estilo contemporáneo.

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Elementos arquitectónicos: vestíbulo central con domo corredizo, juego de

desniveles, espejos de agua tipo fuente en el

exterior, muro llorón.

Materiales exteriores: aplanado fino y pintura color claro con acento en

color terracota, cancelería de alumino electropintado

tipo madera, madera teka.

Acabados interiores: pisos de mármol Crema marfil, muros acabados en

yeso cementado y píntura color blanco ostión,

alfombras de nudo, pisos de duela, lambrines de

mármol, cristal templado

Aspectos relevantes del proyecto: • Fachadas con canceles de grandes dimensiones no adecuados al clima

poblano. El proyecto especificaba cancelería de madera. Finalmente se realizó de

aluminio.

• No hay modulación ni ritmo en las ventanas de fachada.

• Domo corredizo no comercial; detalle arquitectónico incongruente con el clima

poblano.

• Uso excesivo de desniveles.

• Los baños sin ventilación e iluminación natural.

• Vestidores interiores en baños de recámaras excepto recámara principal;

contacto directo con la humedad de los baños y sin ventilación adecuada.

• Gimnasio retirado de las recámaras y sin área de aseo cercana.

• Iluminación general escasa en recámaras.

• Estudio abierto sin ninguna privacidad por su comunicación con el área de

recreación familiar: sala de cine y bar.

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• Diseño de un cuarto de servicio con dimensiones mínimas para una sola

persona y sin comunicación por interfón.

• Cuarto de lavado y planchado en 2° nivel y sin interfon.

• Alberca de muy pequeñas dimensiones y sin un área de vestidores. Además

de un gasto excesivo de gas por requerirse de un precalentamiento de 24 hrs para

el uso de la alberca.

Instalaciones especiales:

• Sistema inteligente general: Si.

• Sistema de instalaciones especiales: Si.


Calendarización. Fechas de licitación y contratación de obra:

• Entrega de paquete de concurso: 21 de noviembre de 2002.

• Sesión de preguntas y respuestas: 26 de noviembre de 2002.

• Apertura de propuestas económicas: 19 de diciembre de 2002.


• Contratación: 10 de enero de 2003.

Fechas de ejecución de obra: • Inicio de obra: 16 de enero de 2003.


• Terminación de obra según contrato: 5 de agosto de 2003.

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Puntos de mayor impacto en la ejecución de obra: • En la etapa de terracerías (23 de enero), por cuestiones de política

administrativa, se notificó al contratista que la UDLA suministraría el acero que

estaba considerado en catálogo de concurso, por esto la empresa tuvo como

pretexto que si la UDLA no cumplía con el suministro de los insumos podría haber

retrasos, como alternativa se decidió que el contratista suministraría una cantidad

inicial de acero que permitiera seguir con sus actividades sin tener tiempos

muertos mientras esperaba el material. Finalmente se autorizaron dos suministros

más por parte del contratista en vista de atrasos que tuvo la UDLA para

suministrar el material.

• Estructuralmente se presentó incongruencia entre planos estructurales y

planos de albañilería, que se debió solucionar en obra. Pero que costó tiempo y

dinero.

• El proyecto incluía detalles que incumplieron el reglamento de construcción del

fraccionamiento y que no fueron detectados por “la Vista” a tiempo, aún cuando

previo a la construcción, ésta realiza un documento oficial llamado “opinión de la

comisión de arquitectura”; por lo tanto, debieron corregirse durante el proceso

constructivo: altura de bardas perimetrales. En este caso fue hasta ya terminada la

construcción cuando el fraccionamiento solicitó la demolición de las bardas.

• Se tomo una decisión en el proceso de la obra de cambiar el concepto de

repellados y aplanados por aplicación de yeso, esto fue benéfico en cuestión del

tiempo de ejecución, porque sobre lo ya establecido en el programa se requería

tener un lapso de tiempo de reserva para otros imprevistos. Sin embargo, se

sacrificó la calidad de un repellado por una calidad del yeso que es menor.

• 12 de marzo se informa al contratista que el concepto de impermeabilización

sería contratado directamente por la UDLA.

• 25 de febrero se autoriza al contratista el suministro del volumen necesario de

acero para continuar con sus trabajos, debido a que ya se presenta un retraso de

2 días por parte de la UDLA en la entrega del material.

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• 11 de abril entrega Sorteos guía mecánica de cocina. Para esta fecha se tiene

ya avance en firmes y muros p.b. por lo que se dejaron las instalaciones según

proyecto.

• 30 de abril entrega Sorteos proyecto de sistema inteligente cuando se está

atacando albañilería planta alta, lo que ocasiona modificación de trayectorias para

afectar lo menos posible lo ya realizado.

• 22 de mayo. Se informa al contratista que la ventanería de madera se sustituye

por cancelería de aluminio electropintada tipo madera. Cuando la partida

correspondiente a ventanería debía iniciarse desde el 20 de abril. La superficie de

cancelería era muy grande, se soluciono el cero mantenimiento, pero el problema

de abatimiento no se solucionó totalmente.

• El proyecto consideraba un domo corredizo de 24m2 que cubría el vestíbulo

principal, el diseño no estaba del todo resuelto, y si se añade que se trataba de un

domo hechizo, no se tenía la plena garantía de su funcionamiento. Uno de los

puntos importantes es que el taller de los proyectistas estaba en Guadalajara lo

que impedía la resolución inmediata de los detalles. Lo que originó que el

Departamento de Construcción solucionara el detalle satisfactoriamente.

• 28 de mayo se informa al contratista que debido a que no se han iniciado los

trabajos de carpintería debido a los problemas de la compañía con su taller de

carpintería, la UDLA contratará dicha partida por su cuenta.

Vicios ocultos presentados posteriormente y garantías: • La fachada requirió mantenimiento a los 6 meses siguientes de la entrega.

• Las luminarias de alberca tuvieron que eliminarse por no ser funcionales.

• El domo corredizo requirió de medidas correctivas para evitar filtraciones en

época de lluvias y posteriormente un mantenimiento continuo (sellado).

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Fig. No. 8. Calendarización Casa del Sorteo 2003.


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4.4. Análisis Casa del Sorteo 2004. Fig. No. 9. Fachada Casa del Sorteo 2004.

Fuente: Coordinación General del Sorteo UDLA-P. Ubicación: Calle Sol Lote 26.

Fraccionamiento “La Vista Country Club” Puebla.

Proyectista: Despacho Ruiz y Balderas.

Constructora: Attico 7 S.A. de C.V.


Análisis de áreas:

Superficie del terreno: 713.00 m2

Superficie construida: 684.50 m2




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Programa arquitectónico.

• Sótano: cochera, vestíbulo, tocador, sala de cine,

gimnasio, vapor, vestidor, terraza en sótano,

bodega, cuarto de hidroneumáticos y

calentadores.

• Planta baja: plazuela, estanque, acceso, vestíbulo, sala,

comedor, tocador, estudio, terraza, comedor con

terraza, cocina, despensa, cuarto de lavado,

cuarto de servicio, jardín.

• Planta alta: recámara principal, con baño y vestidor,

recámara niñas con baño y vestidor, recámara

niños con baño y vestidor, balcón, sala familiar.

• Azotea: cuarto de tendido.



Descripción general del proyecto: Tipo de construcción: moderna minimalista.

Elementos arquitectónicos: muro curvo de concreto aparente, gran domo

que atraviesa longitudinalmente la casa, espejo

de agua que aparenta atravesar la construcción.

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Aspectos atractivos del acceso a la residencia delimitado por muro curvo

Proyecto: de concreto, jacuzzi al aire libre, recámara

principal abierta con divisiones virtuales,

arquitectura sobria formada por 3 elementos:

muro curvo, plano ortogonal y un plano girado,

jardinería armónica con el contexto de la casa,

contraste entre arquitectura monocromática y

madera oscura.

Materiales exteriores: repellados finos acabado en pintura color blanco,

cancelería de aluminio natural, louver de madera

teka, concreto aparente, cristal templado en el

acceso principal.

Acabados interiores: pisos de mármol importado, lambrines de

mármol importado, duela y carpintería en

madera nogal, repellados finos y pintura color

blanco, acento en cantera gris.

Aspectos relevantes del proyecto: • Construcción del sótano.

• Construcción del muro curvo.

• Rampa con pendiente pronunciada.

• Casa sin jardín, únicamente áreas verdes circundantes.

• Jacuzzi al aire libre.

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Otras instalaciones:

• Sistema inteligente general: Si

• Instalaciones especiales: Si.

• Cocina de línea Si.

Calendarización:

Fechas de etapa de preliminares: ago 2003 – dic 2003.

Fechas de licitación y contratación de obra: • Entrega de paquete de concurso: 11 de diciembre de 2003.


• Apertura de propuestas económicas: 13 de enero de 2004.


• Contratación: 20 de enero de 2004.

Fechas de ejecución de obra: • Inicio de obra: 23 de enero 2004.



Puntos de mayor impacto en la ejecución de obra: • Instalación de los muros llorones y fuentes, así como su acabado porque es

poroso (slate) que requiere mantenimiento muy continuo.

• Construcción del jacuzzi ya que en proyecto original se especificaba fabricado

en obra, se tomó la decisión finalmente de colocar uno de línea.

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Vicios ocultos presentados posteriormente y garantías:

• Se trata de una casa muy reciente y el usuario no la ha habitado formalmente

por lo que hasta el momento no se han reportado problemas de vicios ocultos.

• Los acabados especificados en algunas áreas (exteriores) en proyecto no

fueron los más adecuados ni los más funcionales por lo que requerirán mayor

mantenimiento y limpieza.

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4.5. Análisis Casa del Sorteo 2005.

Fig. No. 11. Fachada Casa del Sorteo 2005. Fuente: Coordinación General del Sorteo UDLA-P. Ubicación: Paseo Lago Baikal no. 11 y 13.

Fraccionamiento “Lomas de Angelópolis”.

Proyectista: Betancourt Arquitectos.

Constructora: Attico 7 S.A. de C.V.


Análisis de áreas:

Superficie del terreno: 749.94 m2

Superficie construida: 664.47 m2



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Programa arquitectónico: • Planta baja: Cochera, despacho, bar, área de juegos, sala de

cine, vestíbulo, cocina, comedor, desayunador,

alacena, despensa, dos ½ baños, cuarto y baño

de servicio, terraza cubierta, áreas de servicio

(cuarto de máquinas, cuarto de herramientas,

contenedor de basura).

• Planta alta: Recámara principal con vestidor y baño con

jacuzzi, sala de t.v., cuarto de visitas, recámara

niñas con baño, recámara niñas con baño,

estudio/biblioteca, piscina, asoleadero, baño con

vapor y gimnasio, cuarto de lavado y planchado,

área de tendido.

• Planta mezzanine: mezzanine de recámara de niños, de recámara

niñas y de estudio/biblioteca.



Descripción general del proyecto: Tipo de construcción: minimalista.

Elementos arquitectónicos: paseo arquitectónico a través de rampas, domo

longitudinal que secciona la casas en dos partes,

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alberca integrada a la construcción en 2do.

Nivel, elementos geométricos, louver de madera.

Aspectos atractivos del

Proyecto: construcción de alberca en segundo nivel,

recámaras de niñ@s con mezanine, distribución

de espacios en desniveles, cuenta con recámara

de visitas.

Materiales exteriores: placas de mármol travertino verde, prodema,

cancelería de aluminio natural

Acabados interiores: pisos cerámicos, duela, lambrines cerámicos,

yeso cementado y pintura color blanco, rampas

de concreto deslavado.

Aspectos relevantes del proyecto: • Construcción de la alberca en segundo nivel sobre sala de cine.

• Construcción del muro curvo.

• Rampa con pendiente pronunciada.

• Casa sin jardín, únicamente áreas verdes circundantes.

• Jacuzzi al aire libre.

Instalaciones especiales:

• Instalación especial en Sala de cine: Si.


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Calendarización:

Fechas de etapa de planeación

y preliminares: ago 2004 – marzo 2005

Fechas de licitación y contratación de obra: • Entrega de paquete de concurso: 17 de enero de 2005.


• Apertura de propuestas económicas: 15 de febrero de 2005.

• Asignación de obra: 22 de febrero de 2005.

• Contratación: principios de abril 2005.

Fechas de ejecución de obra: • Inicio de obra: 1 de marzo de 2005.

• Terminación de obra: en proceso


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4.6. Comparativa de tiempos y costos.

Como es sabido el tiempo es un factor clave en cualquier proceso. Como se

ha venido defendiendo a lo largo de este trabajo, idealmente cada etapa del

proceso Casa del Sorteo debería estar programada en base a una planeación, sin

embargo no es así. En la siguiente tabla se analizan los tiempos reales en los que

se ha realizado cada una de las etapas medulares del proyecto. La información

obtenida nos permitirá conocer el grado en el que los tiempos limitados de

ejecución pueden impactar en el costo.

Existen igualmente otros factores que impactan en el costo del proyecto,

estos serán analizados más adelante.

Tabla No. 5. Comparativa de tiempos reales para Casas 2002 a 2005.


Para la realización de esta tabla estimamos tiempos de preliminares y

anteproyecto ya que no contamos con la información real. Podemos observar sin

embargo que en caso de la Casa 2005 donde existió una planeación previa, contó

con mayor tiempo para la etapa de preliminares (casi el doble de los comparados),

por este motivo es que se reduce primeramente el tiempo de licitación de obra, es

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decir, el tiempo para analizar adecuadamente los costos de obra por el contratista,

y por último se reduce considerablemente el tiempo de ejecución debido a la fecha

de entrega que no puede ser aplazable.

4.6.1. Comparativa de tiempos.

Teniendo ya un panorama general de tiempos invertidos en cada una de las

etapas del proceso, se analiza a continuación la calendarización global y detallada

para las Casas 2002 a 2005 (se anexa al final del capítulo), se muestran los

tiempos programados y tiempos reales en forma comparativa, concluyendo lo

siguiente:

• En la elaboración del diagrama estimamos como inicio del proceso para las

Casas 2002 a la 2004 el mes de agosto, ya que como se mencionó

anteriormente, las encuestas aplicadas a los visitantes de la residencia en

exhibición se realiza en los primeros días de agosto; los datos obtenidos son

aplicables al proyecto del siguiente sorteo. Sin embargo, depender de los

resultados estadísticos de esta encuesta es demasiado arriesgado ya que

provoca que el inicio del anteproyecto sea demasiado tardío.

• En la comparativa analizamos las Casas 2002 a la 2005, aún cuando el

proceso de cada una de ellas inicia en la misma fecha del año (agosto) en las

primeras tres no existió una planeación real. Cada área de forma

independiente consideraba sus actividades y tiempos para ejecutarlas.

• Para la Casa 2005, que como se mencionó en el capítulo 1 inició un nuevo

ciclo de casas del Sorteo, se tuvo que realizar un análisis de la ubicación más

atractiva. En este caso se consideró una planeación que en teoría beneficiaría

el proceso Casa del Sorteo. Se consideró la etapa de preliminares (encuestas,

búsqueda de posibles terrenos, y autorizaciones por Junta de Rectoría y

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CAFI1), iniciando en agosto, continuando con una programación detallada de

actividades y responsables para cumplir satisfactoriamente con el proceso

general.

• Sin embargo, en el caso de la Casa 2005 en la que hubo una mayor

preocupación por tener una planeación ideal, dicha planeación nunca se siguió,

porque en realidad la falta de definición y visión global del alcance del Sorteo

UDLA por parte de las autoridades, ocasionó que desde la etapa de

preliminares dicho programa quedara obsoleto.

• Como puede verse detalladamente en la Calendarización resumida, existe

desde la etapa de preliminares un atraso de 2 meses, lo que finalmente

repercute de forma grave en el tiempo de ejecución, ya que si se programó

realizar en 7 meses, se ha recortado el tiempo a 5 meses y medio.

Por otro lado, es necesario señalar que el grado de detalle en el que un

proyecto es elaborado repercute directamente en el tiempo de ejecución, ya que si

se cuenta con las especificaciones y las soluciones técnicas necesarias, se

tendrán menor número de imprevistos en obra y menor grado de incongruencias

que pudieran generar retrasos y sobre costos en la ejecución de obra. De ahí lo

indispensable de contar con un proyecto con grado de detalle 5, que permita

cumplir con los estándares de calidad demandados por el cliente.

Con respecto a retrasos que puedan perjudicar la correcta consecución de

la obra, también hay que hacer una mención importante en lo que respecta a la

toma de decisiones, que como se manejó anteriormente, debe ser puntual y

eficiente, y no hablamos únicamente de las decisiones que tengan que tomarse en

obra, sino de todas aquellas que afectan la planeación del proceso. Nos referimos

1 El CAFI es el Comité de Auditoria, Finanzas e Inversiones de la UDLA.

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específicamente a la toma de decisiones neuronales, como la determinación de la

nueva ubicación de la residencia 2005. Como sabemos este tipo de decisiones

debe tomarse cuidadosamente, pero al mismo tiempo, las autoridades deben darle

la importancia al factor tiempo, ya que un retraso en una decisión tan importante

puede impactar negativamente no solo en la programación del proceso, también y

de forma muy tajante en el costo.

4.6.2. Comparativa de costos. El monto de obra contratado es el que presenta la empresa ganadora en su

propuesta económica. Este monto no necesariamente es el monto en el que se

finiquitará la obra, ya que indudablemente pueden variar volúmenes de obra o

existir actividades adicionales a lo contratado así como cambios de especificación

que finalmente impacten en el costo.

Como se mencionó en el capítulo 2, en el catálogo de concurso se anexa

una partida correspondiente a trabajos varios (imprevistos) en la que se fija un

monto por parte de la UDLA2. Esta partida es relevante ya que su objetivo es

cubrir el costo de los trabajos adicionales que puedan presentarse en el transcurso

de la obra y evitar así en la medida de lo posible afectar la planeación financiera

que la universidad considera para la construcción de la Casa del Sorteo.

En la gráfica siguiente se pueden comparar los porcentajes del monto

contratado que corresponden a la partida de Trabajos Varios de las Casas del

Sorteo. La partida de trabajos varios se estimó en un inicio para la Casa 2000 en

$400,000.00, posteriormente se estimo para las Casas 2001 y 2002 en

$600,000.00 (que en la ésta última representó el 12.7% del monto contratado),

para la Casa del Sorteo 2003 esta partida fue omitida por indicaciones de la

Dirección de Planta Física.

2 Este monto es fijado en base a la experiencia de concursos anteriores en los que se han generado montos significativos de extraordinarios.

��

��

103

Finalmente para las casas más recientes la tendencia es retomar dicha

partida; en el caso de la Casa 2004 se consideró un monto de $200,000.00 (que

representa un 4.03% del monto contratado) y para la Casa 2005, actualmente en

construcción, $300,000.00 (que representa un 5.30% del monto contratado).

Fig. No. 13. Gráfica comparativa de montos de contrato de obra.


Se puede observar que en la Casa 2002 se tiene el monto menor

contratado de partidas generales, mientras que el monto de imprevistos es el

mayor de los comparados. Para la casa 2003 se omite dicha partida, los

resultados que arrojó Casa 2003 influyeron para retomar dicha partida. Mientras

tanto el monto fijado para Casa 2004 disminuyó considerablemente a un 33% del

original de Casa 2002, sin embargo, para Casa 2005 se fijó un monto 50%

superior al de Casa 2004, basándose en la cifra final de montos adicionales de

dicha casa. (Ver Fig. No. 16).

La disminución en los montos considerados para la partida de Trabajos

Varios en las últimas dos residencias se debe a que la Dirección de Planta Física

se ha preocupado por exigir proyectos cada vez más completos y con alto grado

de detalle, es por ello la importancia de considerar en la planeación un tiempo de

12.70%

0%

4.03%

5.30%

PESOS

� � ��

� � ��

� � ��

� � ��

CA

SAS

DEL

SO

RTE

O

MONTOS DE OBRA CONTRATADOS.

monto partidas generales monto trabajos varios

��

��

104

revisión de catálogo y proyecto para detectar actividades no integradas en

catálogo de concurso, y así poder lograr obtener como resultado un proyecto

ejecutivo a detalle en todos los conceptos que lo conforman.

A continuación se evalúan de forma financiera los proyectos de las Casas

del Sorteo realizando una comparativa en la que se evaluó el monto contratado

contra el monto de finiquito de las Casas 2002, 2003 y 2004. De esta gráfica se

obtuvo lo siguiente:

Fig. No. 14. Gráfica comparativa de costos finiquito v.s. contrato.


a) Casa 2002. El monto del finiquito fue menor en un 4.29% al monto

contratado, esto se debió a que por un lado, se eliminaron del contrato

conceptos de terracerías y mármol que fueron subcontratados directamente

por la UDLA, los que no originaron pago de indirectos al contratista, así

como se estima que el monto que se tenía destinado para trabajos varios

se finiquitó en un 4.29% m enor a lo

contratado.

se finiquitó en un 0.93% superior a lo

contratado

se finiquitó en un 6.13% superior a lo

contratado.

$-

$1,0

00,0

00.0

0

$2,0

00,0

00.0

0

$3,0

00,0

00.0

0

$4,0

00,0

00.0

0

$5,0

00,0

00.0

0

$6,0

00,0

00.0

0

PESOS

casa 2002

casa 2003

casa 2004

casa 2005

CA

SA

S D

EL

SO

RT

EO

monto contratado monto de f iniquito

��

��

105

(imprevistos) fue mayor al monto real de extraordinarios (50%). Esto

corresponde con la tabla No. 4, al inicio de este capítulo, en la que se

define el proyecto en un grado intermedio de complejidad y en un grado

medio alto de solución de proyecto ejecutivo.

b) Casa 2003. El monto de finiquito fue mayor en un 0.93% al monto

contratado aun cuando fue la única casa desde el 2000, en la que no se

aplicó la partida de trabajos varios (imprevistos).

Analizando detenidamente los costos se pudo observar que al eliminar del

contrato algunos conceptos como suministro de acero, impermeabilización

y la partida completa de carpintería, se abatieron los costos de manera

significativa ya que tampoco generaron el pago de indirectos al contratista,

lo que resultó benéfico para la UDLA sobre todo considerando que no había

una partida para trabajos varios.

Por otro lado, el monto de conceptos adicionales realizados equivalió a lo

que se realmente se venía destinando en la Casa 2002, pero los factores

antes mencionados originaron que este factor no fuera tangible en el

finiquito de obra.

c) Casa 2004. El monto de finiquito fue mayor en un 6.13% al monto

contratado; esto se debió a que durante el proceso de ejecución de obra

existieron cambios de especificación en acabados (por materiales que no

estaban en existencia en el mercado) y por otro lado, nuevamente impactó

la falta de un proyecto de sistema inteligente y trabajos adicionales no

considerados y que eran necesarios.

Aún cuando fue uno de los proyectos mejor calificados en cuanto a grado

de detalle de entrega de proyecto, el costo incluso desde lo contratado se

elevó significativamente comparado al de las residencias anteriores, por lo

��

��

106

que podemos estimar que uno de los aspectos que hayan intervenido en

este fenómeno es el incremento sustancial en el costo del acero a nivel

mundial.

Otro parámetro que resultó interesante evaluar es la estimación de cuál fue

el costó por m2 de construcción de cada una de las casas, considerando el monto

de finiquito real (incluye conceptos extraordinarios y subcontratos). Debe

considerarse para este parámetro que todos los proyectos son distintos y el costo

varía también en relación al grado de complejidad y al tipo de acabados utilizados.

Fig. No. 15. Comparativa de costo /m2 de construcción Casas 2002 a 2005.


Se puede observar en la tabla que el costo/m2 de la Casa 2002 resulta ser

significativamente más económico que los otros analizados debido al tipo de

proyecto ejecutado (complejidad 3). Salta a la vista un incremento del 23% en el

costo/m2 de la casa 2002 a la casa 2003.

$8,526.207M2

$7,695.22/M2

$7,451.55/M2

$6,062.02/M2

casa 2005

casa 2004

casa 2003

casa 2002

Series2costo/m2 de construcción

��

��

107

Por otro lado, si tomamos como referencia la casa 2003, el costo/m2 de la

residencia 2004 se elevó en un 3.3% que no es muy significativo. Sin embargo, de

la Casa 2004 a la Casa 2005 el incremento se disparó a un 10.8%. Para este

último caso hay que considerar que este incremento se debe al grado de

complejidad de la Casa 2005, calificado como 5, y al sumamente ajustado tiempo

de ejecución.

Finalmente creemos que también es importante analizar los costos de

finiquito de obra en base a los porcentajes que correspondieron a extraordinarios,

a subcontratos y lo que se pagó como obra ordinaria, como se verá reflejado en la

siguiente tabla.

Fig. No. 16. Análisis de los montos de finiquito de obra.


Podemos concluir que en la Casa 2002 del monto total de obra, tuvimos por

concepto de extraordinarios un 6.44% que representó el 50% de lo que se tenía

considerado como trabajos varios. Por lo tanto, en realidad lo que se incrementó

fue el costo de conceptos ordinarios (mayor volumetría) que se compensó con el

85.02%

6.44%

8.54%

79.21%

13.35%

7.44%

94.57% 5.43%

casa 2002

casa 2003

casa 2004

m onto de finiquito de obra ordinaria extraordinarios s ubcontratos

��

��

108

otro 50% destinado a trabajos varios y aún así la obra se finiquitó en 4.29%

menor a lo contratado (según Fig. No. 14). Este cierre menor a lo contratado se

debe a dos factores, por la compensación contra el monto de trabajos varios y por

el ahorro en indirectos generado por la contratación directa de algunos trabajos

por parte de la UDLA.

En el caso de la Casa 2003 podemos observar que los costos adicionales

resultaron en 13.35% del monto de finiquito, como podemos recordar en esta casa

no existió partida de trabajos varios. Pudiera parecer que el porcentaje promedio

que se estimó para Casa 2002 (12.70%), en esta casa se acerca mucho. Que en

caso de haber sido considerado desde un inicio, el porcentaje que del monto de

finiquito correspondiera a adicionales sería mínimo. En esta residencia igualmente

se subcontrataron trabajos que constituyeron el 7.44% del monto final.

Finalmente, en la Casa 2004, el monto de extraordinarios es mucho menor

a los porcentajes antes comparados. Esto quiere decir que el proyecto se entregó

con un mayor grado de detalle y especificación que los anteriores, sin embargo,

analizando detenidamente los costos de obra se pudo constatar que estos se

debieron principalmente a cambios de especificación en acabados, así como en

instalaciones eléctricas e hidrosanitarias y por último a actividades adicionales que

eran necesarias.

Por último analizaremos la producción obtenida en m2 por semana de

ejecución que se logró en las Casas 2002 a 2004 y cuál deberá ser la producción

estimada para la Casa 2005. Este dato es más bien un parámetro para medir en

cuáles residencias fue necesario incrementar fuerza de trabajo para poder

terminar en tiempo.

��

��

109

Podemos observar que la producción promedio a realizar para Casa 2003

es la menor de las comparadas, en el otro extremo, en la que se debe involucrar

mayor fuerza de trabajo para cumplir con el tiempo corresponde a la Casa 2005.

Fig. No. 15. Comparativa de producción (m2 construidos) por semana.


Analizando la Casa 2005 con respecto a la Casa 2002, podemos ver que

tienen factores de producción cercanos, sin embargo sabemos que es mucho

más crítico para la Casa actualmente en construcción. La Casa 2002 tiene mayor

superficie construida que la 2005 (8.9%), sin embargo, por el grado de

complejidad este factor se neutraliza, siendo lo más impactante que mientras una

se tiene que realizar en un periodo de ejecución de 28 semanas, la otra se recorta

a 23 semanas.

Esta limitantes de tiempo se puede traducir en el significativo incremento en

el costo de la obra, que es visible si comparamos los montos de contrato, o de

forma unitaria el costo/m2, contra cualquiera de las casas anteriores, sin embargo

hasta el término de la obra podrá saberse en qué medida afectó este fenómeno en

el finiquito de obra correspondiente.

23 SEMANAS

28.89 M2/SEMANA

28.5 SEMANAS

24.02 M2/SEMANA

30 SEMANAS

20.48 M2/SEMANA

28 SEMANAS

26.64 M2/SEM ANA

0 5 10 15 20 25 30

casa 2005

casa 2004

casa 2003

casa 2002

COMPARATIVA REAL DE M2 CONSTRUIDOS POR SEMANA

semanas de ejecución m2/semana

Id Task Name Duración Comienzo Fin

1 CASA DEL SORTEO 2002 252 días? lun 20/08/01 mar 06/08/02

2 preliminares 90 días lun 20/08/01 vie 21/12/01

3 licitación de obra 26 días? lun 24/12/01 lun 28/01/02

4 contratación 1 día? vie 01/02/02 vie 01/02/02

5 trabajos previos de excavaciones 10 días? lun 14/01/02 vie 25/01/02

6 ejecución de obra programada 126 días? lun 28/01/02 lun 22/07/02

7 ejecución de obra real 131 días? lun 04/02/02 lun 05/08/02

8 entrega a Sorteos 1 día? mar 06/08/02 mar 06/08/02

9 ACTIV. POSTERIORES ENTREGA 90 días? mié 07/08/02 lun 09/12/02

10 demostración casa 75 días? mié 07/08/02 lun 18/11/02

11 mantenimiento y trámites para entrega 14 días? mar 19/11/02 vie 06/12/02

12 entrega al ganador 1 día? lun 09/12/02 lun 09/12/02

13 SEGUIMIENTO DESPUES DE ENTREGA 263 días? mar 06/08/02 mié 06/08/03

14 garantía por vicios ocultos 263 días? mar 06/08/02 mié 06/08/03

15

16 CASA DEL SORTEO 2003 256 días? lun 26/08/02 lun 18/08/03

17 preliminares, anteproyecto y proy ejecutivo 55 días? lun 26/08/02 vie 08/11/02

18 licitación de obra 25 días? lun 11/11/02 vie 13/12/02

19 contratación de obra 1 día? vie 10/01/03 vie 10/01/03

20 ejecución de obra programada 153 días? lun 06/01/03 mié 06/08/03

21 ejecución de obra real 152 días? jue 16/01/03 vie 15/08/03

22 entrega a Sorteos 1 día? lun 18/08/03 lun 18/08/03

23 ACTIV. POSTERIORES ENTREGA 86 días? mar 19/08/03 lun 15/12/03

24 demostración casa 69 días? mar 19/08/03 jue 20/11/03

25 trámites y mantenimiento casa 16 días? vie 21/11/03 vie 12/12/03

26 entrega al ganador 1 día? lun 15/12/03 lun 15/12/03

27 SEGUIMIENTO DESPUES DE ENTREGA 264 días lun 18/08/03 mié 18/08/04

28 garantía por vicios ocultos 264 días lun 18/08/03 mié 18/08/04

29

30 CASA DEL SORTEO 2004 252 días? lun 25/08/03 mar 10/08/04

31 preliminares, anteproyecto y proy ejecutivo 78 días? lun 25/08/03 mié 10/12/03

32 licitación de obra 31 días? jue 11/12/03 jue 22/01/04

33 contratación de obra 1 día? vie 23/01/04 vie 23/01/04

34 ejecución de obra programada 133 días? vie 06/02/04 mar 10/08/04

35 ejecución de obra real 129 días? vie 06/02/04 mié 04/08/04

36 entrega a Sorteos 1 día? jue 05/08/04 jue 05/08/04

37 ACTIV. POSTERIORES ENTREGA 87 días? mié 11/08/04 jue 09/12/04

38 demostración casa 72 días? mié 11/08/04 jue 18/11/04

39 trámites y mantenimiento casa 14 días? vie 19/11/04 mié 08/12/04

40 entrega al ganador 1 día? jue 09/12/04 jue 09/12/04

41 SEGUIMIENTO UDLA-CONTRATISTA 261 días? vie 06/08/04 vie 05/08/05

42 garantía por vicios ocultos 261 días? vie 06/08/04 vie 05/08/05

43 SEGUIMIENTO GARANTÍA SORTEOS-USUARIO 130 días? vie 10/12/04 jue 09/06/05

44 garantía por 6 meses 130 días? vie 10/12/04 jue 09/06/05

45 garantía por 3 meses 64 días? vie 10/12/04 mié 09/03/05

46 garantía por 1 mes 22 días? vie 10/12/04 lun 10/01/05

47 garantía por el mismo día 1 día? vie 10/12/04 vie 10/12/04

48

49 CASA DEL SORTEO 2005 275 días? lun 02/08/04 vie 19/08/05

50 planeación real 76 días? lun 02/08/04 lun 15/11/04

51 anteproyecto y autorización real 15 días? mar 16/11/04 lun 06/12/04

52 tiempo real de proyecto arq y ejec 29 días? mar 07/12/04 vie 14/01/05

53 licitación real 22 días? lun 17/01/05 mar 15/02/05

54 asignación de obra real 1 día? mar 22/02/05 mar 22/02/05

55 contratacion de obra real 1 día? vie 01/04/05 vie 01/04/05

56 ejecución de obra programada 141 días? vie 28/01/05 vie 12/08/05

57 ejecución de obra - real 122 días? mié 02/03/05 jue 18/08/05

58 entrega programada a Sorteos 1 día? vie 19/08/05 vie 19/08/05

59 ACTIV. POSTERIORES ENTREGA 80 días? lun 22/08/05 vie 09/12/05

60 demostración casa prog 67 días? lun 22/08/05 mar 22/11/05

61 trámites y mantenimiento prog 12 días? mié 23/11/05 jue 08/12/05

62 entrega al ganador prog 1 día? vie 09/12/05 vie 09/12/05

63 SEGUIMIENTO UDLA-CONTRATISTA 261 días? lun 22/08/05 lun 21/08/06

64 garantía de un año por vicios ocultos 261 días? lun 22/08/05 lun 21/08/06

65 SEGUIMIENTO GARANTÍA SORTEOS-USUARIO 131 días? lun 12/12/05 lun 12/06/06

66 garantía por 6 meses 131 días? lun 12/12/05 lun 12/06/06

67 garantía por 3 meses 65 días? lun 12/12/05 vie 10/03/06

68 garantía por 1 mes 22 días? lun 12/12/05 mar 10/01/06

69 garantía por un día 1 día? lun 12/12/05 lun 12/12/05

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jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep oct nov dictri 3 2001 tri 4 2001 tri 1 2002 tri 2 2002 tri 3 2002 tri 4 2002 tri 1 2003 tri 2 2003 tri 3 2003 tri 4 2003 tri 1 2004 tri 2 2004 tri 3 2004 tri 4 2004 tri 1 2005 tri 2 2005 tri 3 2005 tri 4 2005 tri 1 2006 tri 2 2006 tri 3 2006 tri 4 2006

Task Split Progress Milestone Summary Project Summary External Tasks External Milestone Deadline

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Project: 3-programaDate: lun 23/05/05

4. comparativa “casas del sorteo” 2002 al 2005: análisis de...

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